4c 9 Nota Wonen in Soest (2012).pdf

Dit hoeft in theorie geen problemen op te leveren omdat er nauwelijks in dezelfde vijver wordt gevist. Kontakt der Kontinenten en de vliegbasis zullen beide gezinnen aanspreken, maar in geheel andere inkomensgroepen, levensfasen en leefstijlen. Voor beide locaties geldt dat de afname voor het overgrote deel op het conto komt van vestigers van buitenaf. Het tweede deel van Apollo Noord, Oude Tempel, kan aansluitend op het eerste deel worden gerealiseerd, mits er voor beide locaties onderscheidende karakters worden gevonden. Wanneer er voor dezelfde doelgroep wordt gebouwd als op Kontakt der Kontinenten kan er beter getemporiseerd worden om marktverzadiging in dit segment te voorkomen. Indien er op beide locatie grotendeels tegelijkertijd gebouwd gaat worden moeten de plangebieden als één worden gezien en de fasering daarop aangepast worden. Het Evenemententerrein en een deel van de woningen op Soesterberg-Noord zijn daarentegen aantrekkelijk voor Soesterbergers. Dit geldt vooral voor het Evenemententerrein. De oudere doelgroep 23 24

Woningbouwprognose MPS 2012-2022. Bijlage I geeft een uitgebreide kwalitatieve beschrijving van de verschillende locaties.

is al woonachtig in het dorp en ook de doelgroep voor de eengezinswoningen op deze locatie kan lokaal worden gevonden (Soesterberg, Zeist en wellicht Soest). Het deel van de woningen op SoesterbergNoord dat georiënteerd is op de vliegbasis trekt een doelgroep die meer gelijkenissen vertoont met de doelgroep aldaar. De woningen in het Dorpshart komen voorop in de fasering en lopen gelijk op met de eerste fase van Kontakt der Kontinenten. Kwalitatief bijten deze projecten elkaar geheel niet. Hierboven werd al gezegd dat Kontakt der Kontinenten het moet hebben van vestigers. De woningbouwlocaties aan de Rademakerstraat en Rademakerhof zijn voor deze groep niet aantrekkelijk. Voor Soesterbergers echter wel, zeker na de herinrichting van de winkelstraat. Externe concurrentie Externe bedreigingen worden gevormd door projecten die wat betreft kwalitatieve invulling en/of fasering in de wielen kunnen rijden van de projecten in Soesterberg. Eerder werd al gezegd dat de gemeente Soest op het snijvlak van drie woningmarktgebieden ligt. In 2010 was de instroom vanuit de regio Utrecht (voornamelijk de gemeenten Utrecht en Zeist) een fractie groter dan de instroom van de regio Amersfoort (voornamelijk de gemeenten Amersfoort en Baarn). De instroom vanuit de Gooi- en Vechtstreek (voornamelijk de gemeente Hilversum) is beperkter.

Dit maakt duidelijk dat er breed moet worden gekeken als we het hebben over externe bedreigingen. Het regionale kader bepaalt in sterke mate het lokale kader. In verschillende gremia wordt er nagedacht over de regionale woningmarkt. Binnen de Regio Amersfoort, U10 (voorheen BRU) en Hart van de Heuvelrug is er aandacht voor de samenhang tussen de verschillende gemeenten en daarmee de eventuele concurrentie die projecten in de regio ervaren van andere projecten in diezelfde of een aangrenzende regio. Er is grondig onderzoek gedaan naar de samenhang tussen verschillende gemeenten en het substitutiegedrag van consumenten. Daarnaast is gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken van de verschillende projecten in de regio en hoe deze zich verhouden tot de totale kwantitatieve en kwalitatieve vraag van huishoudens. De inzichten die zijn opgedaan moeten antwoord geven op de vraag of, en zo ja hoe, er om moet worden gegaan met regionale afstemming en/of programmering en afstemming. Dit vraagstuk zal in de 1e helft van 2013 verder worden uitgewerkt.

6.4 Vraag versus aanbod De fasering zoals weergegeven in paragraaf 6.1 geeft globaal aan wanneer de realisatie wordt verwacht van de verschillende projecten. Een voorzichtige inschatting is dat de behandelde projecten gerealiseerd kunnen worden in de periode tot aan 2023. Dit houdt in dat er vanaf 2012 ongeveer 100 woningen per jaar moeten worden afgezet. Op basis van diverse onderzoeken 25 mag aangenomen worden dat er, bij de huidige slechte marktomstandigheden, ongeveer 90 tot 100 woningen per jaar afgezet kunnen worden in de gemeente Soest. Dat betekent dat de huidige plancapaciteit ongeveer gelijk is aan de opnamecapaciteit van de markt. Deze paragraaf heeft tot doel een verbinding te maken tussen al het voorgaande dat de vraag vormt en het gemeentelijke woningbouwprogramma wordt opgevoerd. Hieronder wordt een poging gedaan de concrete vraag te destilleren vanuit de gegeven voorraad, de gegeven demografie, de bevolkings- en huishoudenontwikkeling, de verschillende sociaal-economische en sociaal-culturele trends en de in dit hoofdstuk beschreven kwalitatieve vraagontwikkeling. Zonder een vast omkaderde keuze te maken voor bepaalde segmenten en zonder de (grillige) markt uit het oog te verliezen, is er wel een en ander te concretiseren wat betreft de op ons afkomende vraag. Een aantal geschetste ontwikkelingen zullen zich manifesteren in de vraag naar een bepaald 25

ABF Research 2010 en 2011, Companen 2012 en INBO 2012.

26

woningtype in een bepaalde omgeving en in een bepaald prijssegment. De belangrijkste ontwikkelingen worden hieronder uiteengezet en zo goed als mogelijk gekoppeld aan een concrete vraag. Ontwikkeling 1: vergrijzing en ontgroening De beschreven vergrijzing en ontgroening leidt tot de groei van vraag aan één zijde en aan vraaguitval aan een andere zijde. Er zal een toenemende vraag ontstaan naar woningen die geschikt zijn voor bewoning door ouderen en tegelijkertijd zal de vraag naar geschikte woningen door startende huishoudens kleiner worden. Een eerste lange termijn maatregel die je hieruit kan filteren is dat er niet langer specifiek voor de startersdoelgroep gebouwd dient te worden. Naast een, op termijn, aflopende vraagontwikkeling is er tendens in de ontwikkelaarswereld om flexibel te bouwen zodat verschillende doelgroepen met eenzelfde product bediend kunnen worden. Een gelijkvloerse woning is dan niet per definitie een starterswoning, een seniorenwoning of een woning voor kleine huishoudens, maar kan al deze doelgroepen bedienen. Gezien de ‘tijdelijkheid’ van vergrijzing (binnen 30 jaar zal er weer sprake zijn van vergroening van de lokale samenleving) is het verstandig om nu woningen in het gestapelde of gelijkvloerse segment te creëren welke aantrekkelijk zijn voor verschillende leeftijdsgroepen en verschillende huishoudsamenstellingen.

Hierbij is het wel van het grootste belang dat de woningen die worden gerealiseerd voldoen aan de eisen van de oudere bewoners. De woningen zullen minimaal rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk moeten zijn om als levensloopbestendig aangemerkt te kunnen worden. Voor de gemeente ligt er een regisserende rol weggelegd om daarmee te waarborgen dat de woningen ook op die manier tot stand komen. Eerder werd al aangegeven dat de opgave vooral in de bestaande voorraad ligt. Die opgave moet gezamenlijk met marktpartijen worden opgepakt. Bestaande woningen worden nu al ‘opgeplust’ (levensloopbestendig gemaakt), maar dit proces zal geïntensiveerd moeten worden. Daarnaast zal er gezocht moeten worden naar binnenstedelijke transformatiemogelijkheden. Locaties die nu wellicht een marginale rol hebben of waar leegstand dan wel verpaupering is opgetreden, kunnen omgezet worden naar een woonfunctie die geschikt is voor ouderen. Tenslotte kan er nagedacht worden over het herverdelen van de voorraad. Daarbij gaat het vooral om de zogenaamde labeling van woningen. Momenteel worden veel woningen die specifiek gelabeld zijn voor ouderen (en daarmee niet bereikbaar zijn voor andere doelgroepen) met veel moeite verhuurd terwijl er aan de andere kant een groot segment geschikte woningen is die niet als zodanig wordt herkend door die doelgroep.

Een herverdeling die gepaard gaat met het vergroten van bewustwording kan alleen al een grote bijdrage leveren aan het verkleinen van het gat tussen vraag en aanbod. Concreet gekoppeld aan het woningbouwprogramma kan gesteld worden dat een aantal locaties kansrijk is voor woningen geschikt voor senioren. Deze kansrijkheid wordt bepaald door o.a. de ligging ten opzichte van voorzieningen en het voorziene programma. Binnen het huidige programma is dit type het beste in te passen in de centrumontwikkelingen in Soesterberg (campuszone) en in mindere mate op het terrein Molenschot. Ontwikkeling 2: Migratieoverschot (nadruk op gezinnen) Trends en prognoses laten zien dat het komende decennium vooral gezinnen verwacht kunnen worden. Aan de aanbodzijde zal hier met woonmilieus en typologieën op ingespeeld worden. Niet geheel verrassend vertaalt de toename van het aantal gezinnen zich in een vraag naar eengezinswoningen. Deze vraag manifesteert zich op zijn beurt vooral in het middensegment van de koopsector. Dit segment wordt opgemaakt door woningen met een prijs tussen € 200.000 en € 350.000. Uiteraard zal er ook vraag zijn naar woningen buiten deze segmenten, maar het zwaartepunt ligt bij het midden.

Er moet bij de ontwikkeling van een prijssegment wel rekening mee worden gehouden dat er een gevarieerd aanbod binnen dat segment komt zodat er aantrekkingskracht is richting een variëteit aan gezinnen. Gezinnen worden met het huidige aanbod op verschillende locaties bediend, zo is te zien in het overzicht in paragraaf 6.2. De beknopte beschrijving geeft in de laatste kolom een inzicht in de

27

eventuele kansrijke doelgroepen. Wanneer gekoppeld aan de prijsrange zoals gegeven in de 5e kolom kan gedestilleerd worden dat er talrijke locaties zijn die een geschikt aanbod leveren. Met de beide deelprojecten van Apollo-Noord, Soesterberg-Noord, een deel van het Evenemententerrein en het Molenschotterrein worden de gezinnen in het middensegment bediend. Ook voor doorstromende gezinnen die zoeken in het duurdere prijssegment (vanaf € 350.000) is er voldoende aanbod. De bovenkanten van de programma’s op Apollo-Noord en het Molenschotterrein en de woningbouw op de vliegbasis voorzien in de vraag van deze doelgroep met duurdere, grondgebonden koopwoningen. Ten aanzien van het aanbod in het middensegment en het duurdere segment moet wel opgemerkt worden dat dit zich uiteraard grotendeels in Soesterberg bevindt. Binnen de kern Soest kan in beperktere mate voldoen worden aan deze vraag al mag er van worden uitgegaan dat er met kleinere inbreidingslocaties zoals het Van Oestterrein en de Weegbreestraat wordt ingespeeld op deze behoefte. Ontwikkeling 3: Groei aandeel allochtonen In de voorgaande hoofdstukken werd duidelijk dat enerzijds het aantal huishoudens met een nietwesterse achtergrond flink zal toenemen terwijl anderzijds een verbeterde woonpositie van deze huishoudens wordt verwacht.

De jongere generaties niet-westerse allochtonen zijn opwaarts mobieler dan de generaties er voor en hun sociaaleconomische positie zal verbeteren. Het Sociaal Cultureel Planbureau stelt op basis van onderzoek vast dat vooral Turkse Nederlanders vaak geclusterd, i.e. bij elkaar wonen. De demografische groei maakt het dus dat er ruimtelijk geconcentreerd wordt. Ook werd vastgesteld dat de bestaande sociale structuren en de nabijheid van etnische voorzieningen van eminent belang zijn. Er kan geconcludeerd worden dat de naoorlogse wijken waar de concentraties nu zitten ook in de toekomst de vestigingslocatie voor de allochtone doelgroep zullen zijn en blijven (uitzonderingen daargelaten uiteraard). Met deze wetenschap zijn de aanstaande vernieuwingen van de Eng en Smitsveen erg gewenst. De verduurzaming van de woningvoorraad op deze locaties leidt ertoe dat de betreffende doelgroep hier blijvend goed gehuisvest wordt. Daarnaast kan er middels huurdifferentiatie ook gestuurd worden op een meer evenwichtige samenstelling van de bevolking. Naast deze vernieuwingen kan er ook nagedacht worden over toekomstige ontwikkelingen die passen bij sociale stijging.

Het gaat dan bijvoorbeeld om een segment woningen dat zich leent voor doorstroming vanuit de goedkopere huursector; gedacht kan worden aan huurwoningen met een huurprijs net boven de liberalisatiegrens en betaalbare koopwoningen die al dan niet als maatschappelijk gebonden eigendom in de markt geplaatst kunnen worden. De geplande woningbouw aan de Weegbreestraat (grondgebonden en betaalbaar) sluit hierbij erg goed aan. Doorstromers uit de wijk en vestigers vanuit andere delen van Soest zullen aangetrokken worden door de centrale ligging en de betaalbaarheid. Ontwikkeling 4: Groeiende vraag naar bepaalde woonmilieus Uit de onderzoeken van ABF Research en Companen volgt dat bepaalde woonmilieus erg in trek zijn en blijven de komende tijd. Het gaat dan vooral om het kleinstedelijke, het groen-kleinstedelijke, het dorpse en het landelijke woonmilieu. Bij deze laatste moet een kanttekening worden geplaatst. Het echte landelijke woonmilieu is namelijk niet te vinden in de gemeente Soest (hoogstens kan daarover gesproken worden op locaties als de Amersfoortsestraat, de Birkstraat en de randen van het landelijk gebied. Dit zijn allen locaties waar geen ontwikkelingen worden voorzien en ook niet wenselijk worden geacht. Het ‘landelijke’ kan echter ook kunstmatig gecreëerd worden door bijvoorbeeld te werken met lage dichtheden.

Op groene locaties zoals Apollo-Noord en de Vliegbasis kan wel een milieu worden gerealiseerd dat het midden houdt tussen landelijk en groen-kleinstedelijk. Het dorpse woonmilieu is van nature aanwezig in de dorpskern van Soesterberg. Nabij de voorzieningen wordt met de Masterplanprojecten (Rademakerstraat en –hof, het Dorpsplein, het

28

Evenemententerrein en de rest van de Campuszone) uitstekend voorzien in de bestaande vraag naar dit milieu. Het kleinstedelijke woonmilieu is te vinden in de kern Soest. Alle in paragraaf 6.1 genoemde ontwikkelingen in Soest kunnen als kleinstedelijk aangemerkt worden. Op langere termijn wordt voorzien dat er niet aan de vraag naar dit milieu voldaan kan worden waardoor er over de afzetbaarheid van de plancapaciteit in de kern Soest niet getwijfeld hoeft te worden. Voor alle geboden milieus geldt dat de vraag in ieder geval niet kleiner is dan het aanbod (zowel in lokaal als regionaal opzicht). Het aanbod is wat betreft woonmilieus kwalitatief in evenwicht. Aan het begin van deze paragraaf werd daarnaast al gesteld dat de opnamecapaciteit van de markt ongeveer even groot is als de gemeentelijke plancapaciteit. De vraag voor de gemeente Soest is dan ook niet zozeer of de geplande woningbouw gerealiseerd kan worden, maar meer wanneer, met welke snelheid en in welke segmenten (prijs en type).

29

7

Beleidsambities en prioriteiten

Een betaalbare voorraad Onderhavige nota heeft op een aantal momenten laten zien dat de huidige betaalbare voorraad woningen toereikend is voor de doelgroep. Oftewel er zijn genoeg goedkope woningen in Soest. Naast de toereikende voorraad goedkope huurwoningen telt de gemeente Soest ook nog eens zo’n 900 woningen met een waarde onder de koopprijsgrens van de huisvestingswet (€ 168.950; peiljaar 2012). Deze woningen mogen ook aangemerkt worden als bereikbaar voor lagere inkomensgroepen. Ondanks dat de voorraad de doelgroep overtreft is het voor de gemeente Soest van belang dat er voldoende aandacht voor dit segment blijft. Nationale regelgeving heeft ertoe geleid dat sociale huurwoningen in de Randstad bij mutatie een flinke huurprijsverhoging krijgen (de zogenaamde schaarstepunten die corporaties mogen doorvoeren). Ook de verduurzaming van de woningvoorraad leidt tot hogere huurprijzen al kan daarbij gesteld worden dat deze gecompenseerd worden door lagere energielasten. Tenslotte wordt er door de in Soest werkzame corporaties een deel van de voorraad verkocht. Als gevolg van deze ontwikkelingen neemt de voorraad goedkope huurwoningen af.

De geschetste vraagontwikkeling in deze Actie: Prestatieafspraken met de sector biedt ruimte voor een daling van het aantal sociale corporaties maken omtrent het huurwoningen, maar de gemeente Soest ziet het als een huisvesten van de doelgroepen primaire taak om zorg te dragen voor een voorraad die ruim van beleid, de kwaliteit van de genoeg én kwalitatief goed genoeg is om aan de vraag te woningvoorraad en de voldoen (in dit kader kan de wijkvernieuwing worden gezien). woonomgeving , wonen met De resultaten van de woonruimteverdeling zijn dermate dat welzijn en zorg en investeringen een ingrijpen op dit moment zeker niet aan de orde is; uit de in herstructurering, vernieuwing meest recente cijfers blijkt dat het aantal actief en nieuwbouw. woningzoekenden fors is afgenomen (van 2.800 in 2009 tot 2.300 in 2011). De gemeente Soest presteert met een wachttijd (de periode tussen inschrijving en acceptatie van een nieuwe woning) van 1,2 jaar aanzienlijk beter dan gemiddeld. 26 Hierboven werd al kort aangehaald dat er naast de aanzienlijke goedkope huurvoorraad ook een flinke voorraad koopwoningen is met een beperkte prijs. Ook het segment tussen de koopprijsgrens uit de huisvestingswet tot en de gemeentelijke grens van betaalbare woningen (€ 200.000) is aardig gevuld.

Uit de gemeentelijke woz-bestanden blijkt dat er in totaal ongeveer 1.600 woningen zijn met een waarde beneden de € 200.000. Ook wanneer er naar de te koop staande woningen wordt gekeken, valt op dat het aandeel betaalbare woningen daar groot is. Maar liefst 20% van alle te koop staande woningen in de gemeente Soest hebben een vraagprijs onder € 200.000. Al met al kan geconstateerd worden dat er voor starters op zowel de koop- als huurmarkt voldoende aanbod is. Het stimuleren van de realisatie van starterswoningen, zoals dat nog een uitgangspunt is in de huidige woonvisie, is dan ook niet meer aan de orde.

26 Uit de meest recente jaarrapportage van Woningnet blijkt dat het aantal aanbiedingen in de afgelopen jaren erg constant is. Dat geldt eveneens voor het gemiddeld aantal reacties per woning. In 2011 werd er gemiddeld 77 keer gereageerd op een woning tegen 82 keer in 2010 en 80 keer in 2009. Het aantal actief woningzoekende én het aantal verhuringen neemt respectievelijke sinds 2009 en 2008 af. Ook het totaal aantal woningzoekenden (actief en passief) is fors gedaald van circa 2.800 in 2009 tot ongeveer 2.300 in 2011. De enige factor die stijgend is, is de gemiddelde wachttijd voor een woning. Waar men in 2009 gemiddeld 1,1 jaar moest wachten op een woningtoewijzing is dit in 2011 opgelopen tot 1,2 jaar. Met wachttijd wordt hier de periode tussen inschrijving en acceptatie van een nieuwe woning bedoeld.

30

Een levensloopbestendige voorraad In hoofdstuk 4 werd duidelijk dat vergrijzing een belangrijke ontwikkeling is voor de komende decennia. De zogenaamde babyboomers zorgen er voor dat het aandeel 65-plussers de komende jaren fors toeneemt. Steeds meer mensen uit deze groep willen zo lang mogelijk, zelfstandig en in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. Ook als ze een (grote) ondersteuningsvraag hebben. Dit sluit aan bij het landelijke concept van zorg in de buurt wat inspeelt in op de wens van bewoners om zolang mogelijk vanuit eigen huis verzorgd te worden. Het is een trend die in de afgelopen jaren al langer zichtbaar is; cliënten blijven langer thuis wonen en de cliënten die wel naar een AWBZ-instelling gaan, zijn gemiddeld genomen de cliënten met een zwaardere zorgvraag. Actie: Opstellen notitie over een focusverschuiving in het woonbeleid. Het aanpasbaar bouwen en een duurzame, evenwichtige en levensloopbestendige voorraad moeten meer voorop staan dan nu het geval is. De notitie geeft richtlijnen en handvatten om te komen tot een beleid dat stimuleert, stuurt, faciliteert en financiert.

Ook landelijk is deze ontwikkeling in volle gang. Met de scheiding van wonen en zorg per 2013 en de mogelijke transitie van de extramurale begeleiding van de AWBZ naar de Wmo wordt bevorderd dat cliënten langer de regie over eigen leven kunnen voeren en er een meer gevarieerd extramuraal woon- en zorgaanbod zal gaan ontstaan. 27 Een direct effect hiervan is dat er adequate huisvesting moet worden gevonden voor deze omvangrijke groep.

Er blijft dus een aanzienlijke vraag naar geschikte woningen voor ouderen. Een groot deel van deze woningen is voorradig in de gemeente Soest, maar wordt simpelweg niet door de doelgroep bewoond. De voorraad zal echter ook nog uitgebreid moeten worden om aan de vraag te voldoen en hiertoe zal nieuw gebouwd moeten worden. De verwachtingen zijn dat ouderen steeds vaker aanpassingen willen doen aan de eigen woning zodat deze levensloopbestendig wordt. Uit onderzoek van het toenmalige ministerie van VROM werd duidelijk dat bijna de helft van de mensen in de leeftijd tussen 55 en 64 tot aan de dood in de huidige woning wil blijven wonen. Dat geldt voor zowel de koopals de huursector. De gemeente denkt aan voorlichting aan de ouderendoelgroep over de mogelijkheden om de woning (nu) aan te passen zodat ze tot op late leeftijd daar woonachtig kunnen blijven. Ook wordt nagedacht over de manier waarop het nemen van de maatregelen gestimuleerd dan wel gefaciliteerd kan worden; zo zullen de mogelijkheden worden onderzocht om te komen tot laagrentende leningen met behulp waarvan woningaanpassingen kunnen worden uitgevoerd. Een dergelijke regeling is te vergelijken met de huidige duurzaamheidslening. Ook woningcorporaties staan voor de opgave om de voorraad duurzaam in de tijd te maken.

Het zogenaamde opplussen (geschikt maken van de woningen) gebeurt al, maar dat proces zal geïntensiveerd worden. Samen met de gemeente wordt er ook gekeken naar het labelen van woningen zoals dat momenteel gebeurt. Veel woningen die nu gelabeld zijn als seniorenwoning worden moeilijk verhuurd aan die doelgroep terwijl er zonder twijfel voldoende andere doelgroepen voor te vinden zijn. Anderzijds zijn er nu veel woningen die uitermate geschikt zijn voor de oudere doelgroep, maar deze zijn niet bij ze in beeld omdat ze niet gelabeld zijn. Voor de nieuwbouw geldt dat er bij ontwikkelingen aandacht moet zijn voor deze doelgroep. Dat houdt in dat levensloopbestendigheid één van de uitgangspunten moet zijn. Met woningcorporaties geldt momenteel bijvoorbeeld al de afspraak dat alle gestapelde bouw die zij realiseren minimaal 27

Kamerbrief ministerie van VWS 28 september 2012, Uitwerking extramuraliseren lichte zorgzwaartepakketten

31

rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk is. Het ligt voor de hand, gezien de demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, deze afspraak ook te maken met commerciële ontwikkelaars. Voorts kan er ook na worden gedacht over de invoering van een norm ofwel een ambitie die stelt dat een bepaald percentage van een totale ontwikkeling moet bestaan uit senioren- of zorgwoningen. Daarbij is het wel belangrijk in ogenschouw te houden dat er flexibel wordt gebouwd zodat de betreffende woningen ook voor andere doelgroepen aantrekkelijk zijn. 28 Door beleidsmatig in te zetten op een levensloopbestendige voorraad wordt er gewaarborgd dat er een woningbestand ontstaat dat geschikt is voor alle denkbare doelgroepen. Bij de totstandkoming van genoemd beleid zal ook aandacht worden geschonken aan de resultaten uit de enquête die is uitgevoerd door de COSBO. Ook de bij hen aanwezige kennis en kunde kunnen van waarde zijn voor de gemeente. Een duurzame voorraad Duurzaamheid en verduurzaming nemen een steeds belangrijker rol in waar het de woningmarkt betreft, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande bouw. In de nieuwbouw zorgt landelijke regelgeving (de zgn. Energie Prestatie Coëfficiënt) er voor dat de nieuwe voorraad steeds duurzamer wordt; voorzien wordt dat de EPC in 2020 op 0,0 wordt gesteld waarmee nieuwe Actie: Zoeken naar innovatieve woningen vanaf dan energieneutraal zijn.

De gemeente methoden om tot verduurzaming Soest hanteert voor bouwprojecten GPR Gebouw waarmee te komen in de bestaande duurzaamheidsambities voor woningbouw worden gemeten. voorraad en de kansen daar GPR Gebouw geeft inzicht in verschillende thema’s zoals benutten. Bij milieu, energiegebruik en gezondheid. Binnen de gemeente nieuwbouwontwikkelingen sturen Soest is er het streven c.q. een ambitie om bij elk project op ambitie om vernieuwend te een score te halen van gemiddeld 8. werk te gaan. Grote winst is verder te behalen in de bestaande voorraad. Tot in het midden van de jaren 70 was er nauwelijks sprake van isolatie; pas vanaf 1975 werden woningen standaard opgeleverd met spouwmuurisolatie en dakisolatie. De gemeente Soest spant zich op diverse manieren in om een bijdrage te leveren aan de verduurzaming van die bestaande voorraad. Binnen ‘€nergiek Soest’ wordt er samengewerkt met inwoners, woningcorporaties en bedrijven aan het realiseren van energiebesparende maatregelen in Soest en Soesterberg. Het programma wil huizenbezitters zo praktisch mogelijk ondersteunen bij het nemen van energiebesparende maatregelen voor de eigen woning.

Die praktische ondersteuning bestaat uit verschillende componenten; zo wordt er middels een voorbeeldwoning in beeld gebracht hoe een bestaande woning stukken energiezuiniger kan worden gemaakt, zijn er informatieavonden geweest over zonnepanelen, wordt er aandacht besteed aan bewustwording bij inwoners en wordt er gefaciliteerd via een duurzaamheidslening. Deze laatste biedt eigenwoningbezitters de mogelijkheid om via een laagrentende lening energiebesparende (of energieleverende) maatregelen te nemen in de woning. Mogelijkerwijs wil de gemeente in de toekomst (op grote schaal) warmtekrachtkoppeling toepassen op plekken waar dat kansen biedt. Momenteel wordt er nagedacht over een warmtenet waarmee het gemeentehuis, het politiebureau en het tegenovergelegen verzorgingstehuis voorzien zal worden van warmte. Een mogelijkheid hierbij is dat Portaal aansluit met de nabijgelegen woningen op de Eng. Deze woningen zijn onderdeel van een vernieuwingsplan en zouden in het kader daarvan aansluiting kunnen krijgen bij genoemd warmtenet. Bij andere inbreidingsplannen, herstructureringen of vernieuwingsplannen zal in de toekomst steeds vaker worden gekeken naar mogelijkheden om via warmtekrachtkoppeling of andere innovatieve methoden de bestaande voorraad te verduurzamen. 28

Immers, vergrijzing is een eindig proces. Na de vergrijzingspiek neemt de gemiddelde leeftijd gestaag af.

32

Vraaggestuurde woningmarkt De consument is in de afgelopen jaren welvarender geworden, een stuk mondiger geworden en heeft door alle technologische vooruitgang een aanzienlijk betere toegang tot informatie verkregen. Dit soort factoren hebben er in de afgelopen periode, uiteraard mede door de crisis op de woningmarkt, toe geleid dat er een transformatie is van een aanbodgestuurde naar vraaggestuurde woningmarkt. Actie: Bij grootschalige ontwikkelingen de Dit uit zich in consumenten die meer en meer te vraag vanuit de markt leidend laten zijn bij de zeggen hebben over wat er ontwikkeld wordt. In de totstandkoming van plannen. Daarbij in praktijk komt het er overigens op neer dat die ogenschouw houden dat de gebiedskwaliteit consument het voor een deel te zeggen wil hebben, van de locatie in zichzelf niet aangetast maar voor een deel ook zeker niet. Meebeslissen wil wordt. In voorkomende gevallen meewerken men over de leuke dingen, maar van juridische, aan particuliere initiatieven indien deze op planologische, technische en procedurele zaken kwaliteit gericht zijn en een positieve bijdrage houdt men zich graag ver. Het is om die reden dat leveren aan de totale gebiedskwaliteit. (collectief) particulier opdrachtgeverschap in de pure vorm nooit een grootschalig fenomeen zal worden.

Het blijft een nichemarkt die in een provincie als Utrecht, waar de druk op de woningmarkt groot blijft, hoogstens een aandeel van 5 tot 10 procent van alle nieuwbouw zal vormen. Dat neemt niet weg dat wij als gemeente open staan voor particuliere initiatieven. Op 28 februari 2012 heeft het college de Beleidsregels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap vastgesteld. Deze regels vormen een kader waarin wordt beschreven hoe de gemeente Soest bepaalde facetten van CPO benadert en welke eisen ze stelt. In algemenere zin uit de grotere zeggenschap van de consument zich in veranderende processen bij nieuwbouwontwikkelingen. De kwalitatieve woonwensen van de consument ten aanzien van de woning, maar ook ten aanzien van de directe omgeving (sfeer en beleving) vormen belangrijke pijlers voor hetgeen ontwikkeld wordt. Ook voor de gemeente Soest is het van het grootste belang dat ‘wat de consument wil’ ook zijn vertaling krijgt in de praktijk. Door vraag en aanbod dichter bij elkaar te brengen creëer je vele voordelen die al in hoofdstuk 1 zijn genoemd. Om die reden past de gemeente Soest tezamen met de ontwikkelende partijen bij grootschalige ontwikkelingen (zoals de verschillende ontwikkelingen in Soesterberg) de methode toe waarbij plannen in eerste instantie ingegeven worden door wat de markt wil en in tweede instantie eraan getoetst worden.

Regionale samenhang Het Bestuurlijk Overleg van de Regio Amersfoort heeft in het voorjaar van 2012 besloten een onderzoek te laten uitvoeren naar regionale samenwerking op de woningmarkt. Een inventarisende fase bestond uit een onderzoek naar de samenhang tussen de verschillende gemeenten in de regio, de mate waarin er sprake is van een regionale woningmarkt, de regionale vraag en het regionale aanbod. Deze fase is inmiddels afgerond en het Bestuurlijk Overleg zal in het najaar van 2012 tot meningsvorming moeten komen over een eventuele uitwerkingsfase. De vragen die in een uitwerkingsfase aan de orde kunnen komen richten zich enerzijds op de korte termijn (hoe kan afstemming een bijdrage leveren aan het bij elkaar brengen van vraag en aanbod?) en anderzijds op de lange termijn (hoe kan afstemming een bijdrage leveren aan het wegnemen van de mismatch tussen kwalitatieve vraag en aanbod en hoe kan het bijdragen aan de aantrekkingskracht van de regio als geheel?).

33

Voor de korte termijn kan het raadzaam zijn om nader in te zoomen op de grote locaties en daarvoor in beeld te brengen welke beleidsinstrumenten al ingezet worden of nog ingezet kunnen worden om de vraag te stimuleren. Voor de gemeente Soest is dit niet per definitie relevant daar er Actie: Binnen Regio Amersfoort geen projecten zijn die in de bouw- of verkoopfase zitten. Voor verband en binnen Hart van de de langere termijn is het zaak om de effecten van een aantal Heuvelrug verband bestuderen in beleidsscenario’s in beeld te brengen. Die scenario’s lopen dan hoeverre afstemming een bijdrage uiteen van doorgaan zoals we altijd al deden, via signalering en kan leveren aan een gedeeld monitoring (inzichtelijk maken wat vraag en aanbod doet belang. Daarnaast voor de eigen afgezet tegen fasering en segmentatie) tot het volledig projecten continu monitoren hoe heroverwegen van locaties. Doel van deze exercitie is te bezien deze zich verhouden tot of er kwalitatief een betere aansluiting tussen vraag en aanbod woningbouwprojecten in de kan komen (met name soorten woonmilieus). (wijdere) regio. Los van het traject dat de Regio Amersfoort volgt, wordt er voor onze gemeentelijke programmering al langer gekeken naar welke projecten in de wijdere regio wat betreft fasering en kwaliteit eventueel concurrerend kunnen zijn.

Voorkomen moet namelijk worden dat er gelijktijdig met onze eigen projecten legio andere projecten in dezelfde fase zitten die qua woonmilieu, beleving en prijssegment gelijk(w)aardig zijn. Een dergelijke (boven)regionale vergelijking dient constant geactualiseerd te worden gezien de huidige marktomstandigheden, aangepaste faseringen en diverse herontwikkelingen. Door nauwlettend vinger aan de pols te houden en met behulp van sturingsmogelijkheden ten aanzien van fasering en mogelijkerwijs segmentatie en differentiatie blijf je flexibel en marktconform.

34

Bijlage I Uitgebreide kwalitatieve beschrijving woningbouwlocaties Vliegbasis Woonmilieus Wat betreft woningbouw op de vliegbasis is momenteel weinig tot niets geconcretiseerd. Er is vastgesteld dat er maximaal 30 woningen per hectare mogen worden gerealiseerd en dat er op het Soester deel van het plangebied voldaan moet worden aan de volkshuisvestelijke norm van minimaal 20% betaalbare woningbouw. Op het grondgebied van Zeist geldt een andere differentiatienorm. Op voorhand kan gesteld worden dat in principe het gehele spectrum aan beschikbare woningbouw afzetbaar moet zijn op deze locatie. De kwaliteit die hier wordt geboden is uniek. Het ligt om die reden voor de hand dat hier woningbouw komt die in het duurdere koopsegment valt. In de conceptvisie op de programmatische invulling van o.a. de vliegbasis (Verseon 877478) staat opgenomen: De woningbouwlocatie op de vliegbasis is ontegenzeggelijk uniek en exclusief. Weinig locaties zijn dermate onderscheidend. Deze uniciteit mag zich vertaald zien in de grondprijs. De openheid van de locatie en de genoemde uniciteit bieden de ruimte aan unieke ontwerpen. Daarom kan er op deze locatie zeker gedacht worden over de mogelijkheid om vrije kavels uit te geven.

Afb. 1 Referentiebeeld woningbouw vliegbasis

Gezien de unieke kwaliteit van het gebied is het niet ondenkbaar dat een deel van de woningen wordt gerealiseerd met een collectieve buitenruimte welke op een natuurlijke manier overvloeit in de aanwezige natuur. Dit principe werkt alleen waar het de buitenste schil van het plangebied betreft. Het principe is toepasbaar op vrijstaande woningen, maar net zo goed op bijvoorbeeld geschakelde of rijwoningen. Daarnaast kunnen uiteraard woongebouwen met zowel individuele als collectieve terrassen en andere buitenruimten worden gerealiseerd. Het is bekend dat een gedeelde openbare ruimte de kwaliteit van het leven aanzienlijk kan verbeteren. Ontmoeting en een gedeelde verantwoordelijkheid voor het gebied zijn hier debet aan (collectief groen als bindend element).

35

Afb. 2 referentiebeeld woningbouw vliegbasis

De locatie leent zich, gezien het eerder genoemde prijssegment en de daarbij aansluitende doelgroep, het meest voor grondgebonden woningbouw. Toch moet niet worden uitgesloten dat er ook zeker een markt is voor hoogwaardige, kleinschalige gestapelde bouw. In het geval van gestapelde bouw is het uiteraard raadzaam deze te plaatsen aan de randen van het plangebied waarbij het eveneens goed is om rekening te houden met de schaalgrootte in relatie tot de breedte van het gebied. De westelijke zijde van het plangebied leent zich in dat opzicht het beste voor de realisatie van gestapelde bouw aangezien daar een duidelijke overgang is naar het terrein van defensie terwijl het plangebied daar op zijn breedst is. Gestapelde bouw leent zich goed voor de realisatie van een meer betaalbaar segment. Er is echter slechts beperkt ruimte voor grote volumes in het plangebied. De uit de volkshuisvestelijke eisen van beide gemeenten (maar vooral van de gemeente Zeist) voortvloeiende aantallen betaalbare woningen zijn moeilijk te behalen op de vliegbasis. 29 Doelgroepen Het open karakter tezamen met de bovenbeschreven architectonische verscheidenheid trekt een doelgroep met een (post)moderne waardeoriëntatie. 30 Deze mensen zijn op zoek naar mogelijkheden om hun individualisme te vertalen in een woonsituatie.

Ze willen zich onderscheiden door ergens op een bepaalde manier te wonen en zijn niet uit op het deel uitmaken van een gemeenschap of buurt. De situering van de woningbouwlocatie biedt hiervoor uitstekende mogelijkheden gezien de brede noordzijde van het plangebied. Over de gehele breedte zou een dergelijk milieu gerealiseerd kunnen worden. De schaalgrootte van het plangebied en het aantal te realiseren woningen vragen om een relatief homogene bewonersdoelgroep w.b. waardeoriëntatie en leefstijlen om zodoende identiteit te geven aan de buurt;

29

Dat de vereiste aantallen betaalbare of sociale woningen moeilijk zijn te halen wordt verklaard vanuit een aantal argumenten. Zo is er de gebiedskwaliteit die wordt nagestreefd op de vliegbasis. Het Ruimtelijk Plan Vliegbasis Soesterberg stelt dat de bebouwing een meerwaarde moet hebben voor de omgeving. Deze zal er met sociale woningbouw fysiek niet zijn. Daarnaast moet er voorzichtig worden omgegaan met de bevolkingssamenstelling van de wijk. Meer en meer is er de tendens dat mensen daar gaan wonen waar gelijkgestemden zijn. Door geforceerd te gaan afwisselen met woonmilieus en typologieën en daarmee ook in sociaal-economische milieus creëer je vaker problemen dan dat je ze oplost. Tenslotte is er nog de kwestie van de locatie op zich. De fysieke afstand tot de voorzieningen in Zeist is aanzienlijk. Huishoudens die ingeschreven staan voor een sociale huurwoning in de gemeente Zeist zullen niet per definitie enthousiast zijn over huisvesting op deze locatie. Enkel doelgroepen die weinig waarde hechten aan de Zeister voorzieningen zullen hier gehuisvest willen worden. Huishoudens met schoolgaande kinderen, huishoudens met een zorgvraag et cetera zijn hierdoor al minder geschikt. 30 Binnen de segmentatie hebben we dan te maken met de bovenkant van genoemde doelgroep in de zin van financiële draagkracht.

36

Apollo-Noord Woonmilieus

De terreinen Kontakt der Kontinenten en Open Ankh sluiten aan bij bestaande bebouwing en kunnen gezien de omvang goed beschouwd worden als ‘woonwijk’. Gezien de kwaliteiten van het gebied (o.a. groen en lommerrijk) en de lage bebouwingsdichtheid leent het gebied zich uitermate goed voor bewoning door gezinnen. Kinderen kunnen hier naar hartenlust spelen in de bosrijke omgeving terwijl ouders de vrijheid, het ‘dorpse’ ervaren in deze woonomgeving. Naast gezinnen vinden echter ook éénen tweepersoonshuishoudens in alle leeftijdscategorieën hier hun plek én voelen zij zich thuis. Naast eengezinswoningen moet er ook ruimte zijn voor kleinere eenheden. Dit kan zowel grondgebonden als gestapeld gerealiseerd worden. Door de kwaliteit van het gebied te benutten, creëer je hier het woonmilieu (groenstedelijk tot dorps) waar de vraag momenteel het grootst naar is. Deze voorkeur is niet conjunctuurgevoelig en zal daardoor weinig tot niet veranderen in de tijd. Er kan gekozen worden voor relatief grote bouwblokken waarbij relatief veel hoekwoningen gecreëerd kunnen worden. Laatstgenoemde kunnen vergelijkbaar in de markt worden gezet als twee-onder-eenkapwoningen. Met grotere bouwblokken worden hier 3-, 4-, en 5-kappers bedoeld. Met dergelijke blokken kan je veel verschillende segmenten bedienen. Architectonisch is er eveneens veel diversiteit mogelijk.

Daar we als gemeente inzetten op het zo veel mogelijk bedienen van het middensegment is het niet aan te raden grootschalig in te zetten op woningen in het vrijstaande en twee-onder-eenkapsegment. Deze typologieën vragen om ruime kavels wat met de betreffende grondprijzen leidt tot hoge vrij op naam prijzen. Met korte rijen, met diverse kavelgroottes, diverse volumes en diverse architectonische stijlen kan je bewerkstelligen dat er een gezonde mix aan woningen ontstaat welke allen binnen het eerder genoemde middensegment passen. De openbare ruimte moet in harmonie zijn met de woningen. We streven zowel naar kwaliteit in de woningen als in de woonomgeving. Daarnaast moet de woonomgeving aansluiten bij de leefstijl behorend bij de beoogde doelgroep. Zowel wensen ten aanzien van de woning als de woonomgeving moeten uiteraard op voorhand getoetst worden. Doelgroepen De terreinen Kontakt der Kontinenten en Open Ankh sluiten aan bij bestaande bebouwing en kunnen gezien de omvang goed beschouwd worden als ‘woonwijk’. Gezien de kwaliteiten van het gebied (o.a. groen en lommerrijk) en de lage bebouwingsdichtheid leent het gebied zich uitermate goed voor bewoning door gezinnen. Kinderen kunnen hier naar hartenlust spelen in de bosrijke omgeving terwijl ouders de vrijheid, het ‘dorpse’ ervaren in deze woonomgeving. Binnen de globale doelgroep ‘gezinnen’ is natuurlijk veel differentiatie. -

Hippe dertigers, al dan niet met kinderen, die vooroorlogse stadswijken van Utrecht en Amersfoort verlaten. Deze groep zoekt een groenere en meer veilige leefomgeving; Groeiende gezinnen uit de grotere regio die in Soesterberg relatief veel huis kunnen krijgen voor hun geld; Doorstromende gezinnen uit Soesterberg en Zeist, waarbij de laatste een betere prijskwaliteitverhouding krijgen wat betreft de woning; Empty-nesters die in een groene omgeving hun laatste koopwoning zoeken. Deze mensen staan midden in het leven, maar blikken wel vooruit naar de tijd dat dit niet meer zo zal zijn.

We hebben vooraf gesteld een wijk te willen creëren waarin bewoners verbonden zijn langs gedeelde normen en waarden. Sociaal-cultureel is er dan sprake van een zekere uniformiteit. Deze uniformiteit vertaalt zich naar sociale samenhang, duurzame bewoning, sociale interactie, intensief gebruik van de openbare ruimte en daarmee ook verantwoordelijkheid voor dezelfde openbare ruimte.

37

Als gemeente willen we echter niet dat een woonwijk zich volledig vult met gezinnen. We zijn op zoek naar differentiatie in woningen, maar daarmee ook in bewonerssamenstelling. Ook één- en tweepersoonshuishoudens in alle leeftijdscategorieën moeten hier een plek kunnen vinden én zich thuis kunnen voelen. Vandaar stellen we ook dat er naast de eengezinswoningen ook ruimte moet zijn kleinere eenheden. Dit kan zowel grondgebonden als gestapeld gerealiseerd worden. Gevoel/beleving Dorps, ongedwongen en lommerrijk. Te allen tijde voorkomen dat de wijk een suburbane ‘look-and-feel’ krijgt. Gezelligheid zonder het truttige ervan. Sociale cohesie zonder overmatige controle en/of bemoeizucht. Een wijk om je in terug te trekken. Een wijk die vakanties overbodig maakt. Een wijk die je met trots aan anderen laat zien.

Campuszone (evenemententerrein) Woonmilieus

De ontwikkelingen op het Evenemententerrein moeten bijdragen aan de revitalisering van de kern Soesterberg en aan een levendig dorpshart van deze kern. De locatie biedt de mogelijkheid om ontmoeting en levendigheid tot stand te brengen door voorzieningen onder te brengen op de begane grond van een woongebouw. Door het combineren van functies ontstaat er een aantrekkelijk en levendig geheel. Door de relatie met het Odijkplein en de Rademakerstraat te accentueren wordt het karakter van de verschillende locaties versterkt. De levendigheid wordt als het ware doorgetrokken. De voorzieningen die gerealiseerd zouden kunnen worden op het Evenemententerrein hebben een semiopenbaar of maatschappelijk karakter. Gedacht kan worden aan gelegenheden als een sociaalcultureel centrum, een bibliotheek, een dagopvang et cetera. Eerder al werd aangegeven dat er gestreefd moet worden naar differentiatie in zowel stenen als mensen. In de vorige alinea wordt gesproken over een woongebouw met voorzieningen in de plint. Dit woongebouw spreekt specifieke doelgroepen aan (bv. kleine huishoudens, ouderen, huishoudens met een beperkt inkomen), maar is tegelijkertijd onaantrekkelijk voor andere doelgroepen. Deze zouden geaccommodeerd kunnen worden met een uitgesproken woonmilieu met eengezinswoningen in het zuidelijke deel van het plangebied.

Ten behoeve van een duidelijk profiel van het terrein en het tegengaan van een versnipperd beeld is het raadzaam om, net als bij het bovenbeschreven woongebouw, uit te gaan van één volume. Gedacht kan worden aan onder andere een bouwvorm in een carré of hofwoningen waarbij de tuinen aan de binnenzijde zijn gesitueerd. Doelgroepen Laatstgenoemde bouwvorm (aan de zuidzijde van het plangebied) kan aantrekkelijk zijn voor jonge gezinnen en gezinsvormers (zowel uit Soesterberg als van elders). Gezien deze samenstelling is het belangrijk om na te denken over afstemming op deze doelgroep in de openbare ruimte met bv. speelplekken, ruimte voor evenementen et cetera. De gestapelde bouw met voorzieningen op de begane grond is aantrekkelijk voor een oudere doelgroep die al dan niet zorg nodig heeft. Er moet echter wel rekening worden gehouden met enerzijds de doelstelling om het centrumgebied levendig te houden en anderzijds de visie van Portaal Eemland op hun woningbezit in Soesterberg. Portaal heeft namelijk in haar visie op Soesterberg een opgave beschreven aan de Van Angerenstraat en de Moerbessenberg waarbij de gehele noordzijde van beide straten ingericht wordt voor senioren. Indien de ontwikkelingen op het Evenemententerrein ook eenzijdig of grotendeels voor deze doelgroep worden ingericht, is er het gevaar dat er te veel eenzijdigheid ontstaat in het hart van Soesterberg.

Een concentratie van deze doelgroep draagt niet bij aan een levendig dorpshart. Daarvoor is het noodzakelijk differentiatie in zowel stenen als mensen tot stand te brengen.

38

Soesterberg-Noord Woonmilieus Bedrijvigheid, wonen en natuur liggen dicht bij elkaar in dit plangebied. Om prettig te kunnen wonen in de nabijheid van industrie, moet er een overgangszone komen. Deze zone zou gevormd kunnen worden door een groenstedelijk milieu te creëren waar wonen en werken gecombineerd worden. Een enclavistisch milieu op Soesterberg-Noord moet worden voorkomen door aansluiting te zoeken bij het woonmilieu dat gerealiseerd wordt op het aangrenzende deel van de vliegbasis. Dit is van essentieel belang daar er niet te verwachten is dat er in Soesterberg zelf de afnamecapaciteit bestaat voor het volledige aanbod op het voormalige bedrijventerrein; nieuwkomers zullen niet in een enclave willen wonen in een onbekende omgeving. Het zal derhalve moeilijk zijn om een op zich staande woningbouwlocatie te vullen en deze bij te laten dragen aan het vergoten van de gebiedskwaliteit en het revitaliseren van Soesterberg. De mate van openheid en de verbinding met de vliegbasis zijn van grote invloed op de differentiatie in de zin van typologie, prijsniveau, doelgroepen et cetera. Dit enerzijds door de oriëntatie van het gebied en anderzijds de fysieke kwaliteit van het gebied. Indien er sprake is van een open en natuurlijk karakter en een duidelijke verbinding met de vliegbasis kan de nieuwe buurt op het noorden gericht worden.

Dit betekent dat de nabijheid van natuur en recreatie zichtbaar is en dit voor bewoners gevoelsmatig bij de woning hoort. Indien er geen verbinding met de vliegbasis tot stand komt en er dus geen open karakter wordt gerealiseerd, krijgen de woonbuurtjes een binnenwaartse oriëntatie. Doelgroepen Het milieu dat aan de noordzijde Soesterberg-Noord kan worden gerealiseerd kan, door de aansluiting bij de vliegbasis, mogelijkheden geven voor mensen die de allure en uniciteit van de vliegbasis graag willen, maar (wellicht) minder budget hebben. De woningen waar wonen en werken gecombineerd worden kunnen ruimte bieden aan zzp’ers en aan ondernemers met een beperkte ruimtevraag en minimale hinder.

Afb. 3 & 4 voorbeeldtypologieën plangebied Soesterberg-Noord

Gezien de beperkte schaalgrootte van het gehele gebied in het algemeen en Soesterberg-Noord in het bijzonder is het met betrekking tot de mogelijke inpassing van sociale huur van belang dat er in de toewijzing veel aandacht is voor leefstijlen en doelgroepen. Er moet wat betreft normen en waarden aansluiting worden gezocht bij het woonmilieu dat wordt gecreëerd aan de noordzijde van SoesterbergNoord en op de vliegbasis. Dit om te voorkomen dat er te grote verschillen ontstaan langs deze lijn

39

(naast die langs de sociaal-economische lijn). Net als in de paragraaf over de vliegbasis kan dat op een natuurlijke wijze gestimuleerd worden door een bepaald segment te creëren waarbij woningen bijvoorbeeld een maatschappelijke leefstijl (duurzaamheid, collectiviteit et cetera) uitstralen.

Rademakerstraat en –hof Woonmilieus Op de hoek Odijkplein/Rademakerstraat worden gestapelde woningen gerealiseerd in een centrumdorps woonmilieu. Dit woonmilieu kenmerkt zich door een relatief hoge dichtheid en/of meer voorzieningen dan in een regulier dorps woonmilieu. Het binnenterrein ten noorden van de Rademakerstraat, de Rademakerhof, is ingekapseld tussen bestaande bouw; deels woningbouw, deels bedrijfsgebouwen. Momenteel is het een gesloten woonmilieu; individualistisch, afstandelijk en naar binnen gericht (veel hekken, schuttingen en signalen naar buiten dat het om eigen terrein gaat). Verder betreft het grotendeels achterkanten gericht op het binnenterrein. Betreffende achterkanten zijn een risico voor de aantrekkingskracht van het binnenterrein. Doelgroepen Woningen op de locatie Odijkplein zullen aantrekkelijk zijn voor alleenstaanden, jongerenhuishoudens zonder kinderen en ouderen. De nabijheid van winkelvoorzieningen zal als pré worden gezien. Gezien de ingekapselde situatie op de Rademakerhof en gezien het bestaande woonmilieu is aan te raden hier een segment te laten verrijzen dat aansluit bij de wensen van (kleine) huishoudens uit Soesterberg. Voor vestigers van buiten is dit geen aantrekkelijke locatie.

40