4c 9 Nota Wonen in Soest (2012).pdf
Tekst van het document
Wonen in Soest
Woningmarkt in perspectief Datum: September 2012 Opsteller: C.M. de Jongh
Inleiding en leeswijzer
1. Trends en ontwikkelingen 1.1 Algemene ontwikkelingen 1.2 Regionale en lokale ontwikkelingen 2. Soest anno nu: bevolking 2.1 Algemeen 2.2 Eén gemeente, één samenleving? 3. Soest anno nu: woningmarkt 3.1 Algemeen 3.2 Soesterberg 3.3 Soest 4. Ontwikkeling van inwoners en huishoudens 4.1 Inwoners 4.2 Huishoudens 4.3 Uitgelicht: ‘vergrijzing en ontgroening’ 5. Ontwikkeling van woningvraag 5.1 Kwantitatieve vraagontwikkeling 5.2 Kwalitatieve vraagontwikkeling 5.3 Uitgelicht: ‘Allochtonen en senioren op de woningmarkt’ 6. Woningbouwprogramma 6.1 Schematisch 6.2 Beschrijvend 6.3 Concurrentie en fasering 6.4 Vraag versus aanbod 7. Beleidsprioriteiten en ambities -
Een betaalbare voorraad Een levensloopbestendige voorraad Een duurzame voorraad Vraaggestuurde woningmarkt Regionale samenhang
Bijlagen -
Uitgebreide kwalitatieve beschrijving woningbouwlocaties
2
Inleiding en leeswijzer Wonen is een van de belangrijkste aspecten in het leven van een mens. Het woon- en leefklimaat spelen een zeer voorname rol in het bepalen van de kwaliteit van leven. Dit klimaat wordt mede bepaald door de gemeente; een grote verantwoordelijkheid. Ons beleid bepaalt voor een (groot) deel hoe tevreden inwoners zijn met hun woning, hun directe woonomgeving en hun wijdere leefomgeving. En dat is van eminent belang als je weet dat burgers zich vooral als ‘wijkbewoner’ van hun gemeente beschouwen en niet zozeer als klant, kiezer of belastingbetaler. Hoe de inwoner op dit vlak bedient wordt, bepaalt in grote mate zijn tevredenheid over de gemeente. Aanleiding voor deze nota De aanleidingen voor het opstellen van deze nota zijn legio. De afgelopen jaren kenmerken zich door snelle en abrupte veranderingen op de woningmarkt, grotendeels als gevolg van de economische crisis. Daarnaast is het van belang om te beseffen dat de woningmarkt ook sterk beïnvloed wordt door sociaal-economische en sociaal-culturele ontwikkelingen zoals internationalisering, welvaartsfluctuaties, vergrijzing, individualisering en de zorg om het klimaat en duurzaamheid. 1 De huidige woonvisie dateert van 2007 en speelt daarom niet in op actuele ontwikkelingen. Daarnaast baseert de visie zich op woningmarktonderzoeken uit de jaren 2003 en 2006.
Aangezien we momenteel 5 jaar verder zijn, is het hoog tijd voor een actualisering van de uitgangspunten en de beleidsvoornemens die in de woonvisie staan opgesteld. Een laatste aanleiding hangt samen met de gedateerdheid van de woonvisie. In 2010 en 2011 zijn woningmarktonderzoeken gedaan in de gemeente Soest. Deze onderzoeken laten zien dat een actualisering erg gewenst is daar zwaartepunten verschoven zijn. Doel van deze nota Het voornaamste doel van deze nota is een actualisering van het woonbeleid op basis van nieuwe gegevens. De meest recente prognoses ten aanzien van bevolkings- en huishoudenontwikkeling, de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de nieuwste inzichten in woontrends vormen samen een actueel en volledig beeld waarin onder meer duidelijk wordt waar mensen willen wonen, hoe ze willen wonen, waarin ze willen wonen et cetera. Een ander doel van deze leidraad is het aanreiken van handvatten om ontwikkelingen te sturen en om volkshuisvesting leidend te maken waar het ruimtelijke ontwikkelingen betreft. De bouwopgave wordt idealiter namelijk ingegeven door wat volkshuisvestelijk gewenst is. Dat vertaalt zich in een opgave gespecificeerd naar types, woonmilieus, locatie enzovoort. Tenslotte vormt de inhoud van deze nota een uitvoeringsagenda voor de toekomst. Deze agenda laat zien waar de prioriteiten liggen waar het de woningmarkt betreft.
Positie van deze nota Het stuk is relatief abstract en dat is met reden. De woningmarkt is momenteel in constante beweging en er zijn alom onzekerheden bij zowel consumenten als bij producenten. Dit document beschrijft zaken die beschreven kunnen worden en doet geen uitspraken over zaken die niet in langjarige documenten thuis horen. Zo wordt er in deze nota geen aandacht besteedt aan de afspraken met woningcorporaties ten aanzien van de kernvoorraad, de leefbaarheid, eventuele herstructureringen en de verkoop van huurwoningen. 1
Vromraad, Wonen in ruimte en tijd. Een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen (’s-Gravenhage 2009) 15.
3
Corporaties hebben in de afgelopen periode met veel veranderingen te maken gehad en ontkomen net als alle andere spelers op de woningmarkt niet aan de daar aanwezige malaise. Voorts is er in deze nota bijvoorbeeld ook geen aandacht voor gebiedspecifieke uitwerkingen. Dergelijke stukken zijn zo aan tijd onderhevig dat het gevaarlijk is om zaken voor de lange tijd vast te leggen. Specifieke invullingen van de nieuwbouwvoorraad bijvoorbeeld laten wij, en ontwikkelende partijen, sterk afhangen van de vraag van consumenten. Deze vraag is onderhevig aan veel en snelle veranderingen. Beleidstukken zoals prestatieafspraken (met bij voorkeur een korte looptijd) en gebiedsvisies baseren zich deels uiteraard wel op de uitgangspunten van deze nota, maar hebben een eigen status en een eigen momentum. Daarmee wordt recht gedaan aan de complexe en vluchtige eigenschappen van de woningmarkt. De Nota ‘Wonen in Soest’ vervangt de uit 2007 daterende woonvisie en vormt zodoende het primaire uitgangspunt voor het huidige en toekomstige woonbeleid. Leeswijzer In hoofdstuk 1 worden beknopt de meest relevante tendensen en ontwikkelingen beschreven die hun weerslag hadden en hebben op de (lokale) woningmarkt.
Vervolgens wordt er in twee afzonderlijke hoofdstukken ingegaan op het huidige Soest; hoofdstuk 2 beschrijft de demografische opbouw van de gemeente Soest terwijl in hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gemeentelijke woningmarkt. In hoofdstuk 4 wordt een beeld geschetst van de demografische ontwikkelingen die ons te wachten staan. Daarbij is aandacht voor de ontwikkeling van de bevolking en van huishoudens. Daarnaast wordt er in dit hoofdstuk specifiek ingegaan op de termen vergrijzing en ontgroening. Het volgende hoofdstuk handelt over de verdere ontwikkeling van de vraag naar woningen. Het gaat hierbij om zowel de kwantitatieve (hoeveel) als kwalitatieve (waar, welke) vraag naar woningen. Hoofdstuk 5 sluit af met een paragraaf die inzoomt op de aanwezigheid van allochtonen en senioren op de woningmarkt. Hoofdstuk 6 laat een aantal zaken aan de orde komen. In de eerste plaats wordt het woningbouwprogramma voor de korte en middellange termijn gepresenteerd. Daarnaast wordt het woningbouwprogramma (plannen met meer dan 50 woningen) kwalitatief beschreven. Tenslotte handelt hoofdstuk 6 over interne en externe concurrentie tussen projecten. In hoofdstuk 7 worden enkele conclusies getrokken uit al het voorgaande en worden prioriteiten en ambities benoemd. Dit hoofdstuk beschrijft verder wat er de komende tijd van de gemeente verwacht mag worden op het beleidsterrein wonen.
In de bijlage treft u een uitgebreide kwalitatieve beschrijving aan van de grotere woningbouwlocaties in de gemeente Soest. Deze beschrijvingen schetsen de kwaliteit van het gebied, de kansrijke woonmilieus en de eventueel kansrijke doelgroepen.
4
1
Tendensen en ontwikkelingen
1.1
Algemene ontwikkelingen op het gebied van wonen
In de afgelopen jaren is er veel te doen geweest over de Nederlandse woningmarkt. Aangewakkerd door de economische recessie en de Tweede Kamerverkiezingen is er veel te doen geweest over de werking van de woningmarkt en de rollen daarop van consumenten, overheden en marktpartijen. Er bestaat consensus wat betreft de staat van de Nederlandse woningmarkt; deze functioneert niet goed. De kern van het probleem zit in het feit dat het aanbod van woningen onvoldoende reageert op de vraag. Met deze gebrekkige afstemming tussen vraag en aanbod is het (kwantitatieve en kwalitatieve) woningtekort opgelopen, zijn de koopprijzen sterk gestegen, is de scheiding op de markt tussen (dure) koop en (goedkope) huur versterkt en stagneert de doorstroming binnen en tussen de verschillende marktsegmenten.2 De woonwensen van Nederlanders komen in grote mate niet overeen met de woningvoorraad in ons land. Vraag en aanbod sluiten steeds slechter op elkaar aan. Dit heeft meerdere oorzaken. Zo zijn gemeenten, vaak uit ruimtegebrek, genoodzaakt in te breiden in plaats van uit te breiden. De bouwopgave moet om die reden binnenstedelijk gerealiseerd worden en aangezien de grond schaars en daarmee duur is, wordt vaak gekozen voor gestapelde bouw of minimale kavels.
Ontwikkelaars mikken op de grootst mogelijke marges en zullen om die reden er vaak voor kiezen om zoveel mogelijk woningen te realiseren op zo min mogelijk grond. De mismatch tussen vraag en aanbod is aanwezig op verschillende terreinen; gestapeld vs. grondgebonden, urbaan vs. ruraal, maar speelt bijvoorbeeld ook bij doelgroepen. Deze verschillende mismatchen zorgen er voor dat het aandeel verhuisgeneigden vele malen groter is dan het aantal daadwerkelijke verhuizers. De dynamiek op de woningmarkt zou aanzienlijk vergroot kunnen worden wanneer realiteit en wens beter op elkaar afgestemd zouden worden. De voordelen van een betere afstemming tussen aanbod en vraag zijn legio;
Wanneer mensen beter in staat zijn hun woonwensen te realiseren zorgt dat er voor dat de doorstroming bevorderd wordt; Gedifferentieerde woningbouw kan een positieve invloed hebben op de gebiedskwaliteit; Het realiseren van woonwensen kan gemakkelijk leiden tot functiemenging in bepaalde wijken wat op zijn beurt lokale economische impulsen kan geven; Het wegwerken van het gat tussen vraag en aanbod leidt tot een duurzame woningvoorraad; Door consumenten een vrijere hand te geven in het kopersproces kan de woningvoorraad levensloopbestendiger worden.
Woonwensen worden sterk ingegeven door sociaal-culturele trends en ontwikkelingen in de samenleving. De Vromraad onderscheidde in 2009 bijvoorbeeld drie voorname sociaal-culturele trends; 1) een toenemende behoefte om te wonen met gelijkgestemden, al dan niet in privaat beheerde woondomeinen; 2) de opkomst van tijdelijk wonen en verschillende vormen van meerhuizigheid; en 3) een toenemende vraag naar comfort en gemak, waarbij wonen samengaat met zorg- en dienstverlening. 3 Deze trends laten allen zien dat er veel diversiteit is waar het woonbehoeften betreft, de woningvraag is steeds sterker gedifferentieerd. De gedifferentieerde woningvraag vertaalt zich niet naar de realiteit. Dat is ook goed te zien wanneer er wordt gekeken naar de discrepantie tussen enerzijds de wens om in eigen opdracht een woning te bouwen (zogenaamd particulier opdrachtgeverschap) en anderzijds de mensen die dat daadwerkelijk doen. Van de totale nieuwbouwproductie wordt circa 8% particulier gerealiseerd. Dit terwijl zo’n 20%
2 3
Vromraad, Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans (’s Gravenhage 2007) 13. Vromraad, wonen in ruimte en tijd 7
5
van de Nederlandse verhuisgeneigden aangeeft geïnteresseerd te zijn in particulier opdrachtgeverschap. Bij kapitaalkrachtige huishoudens is deze interesse nog aanzienlijk groter. 4 Het grootste probleem dat wordt veroorzaakt door de gebrekkige afstemming tussen vraag en aanbod is stagnatie; de doorstroming wordt er erg door gehinderd. Dit werkt door op zowel de huur- als koopmarkt. Op een goed functionerende woningmarkt is er sprake van een keten van transacties, welke als gevolg heeft dat er binnen en tussen alle segmenten doorstroming is. Wanneer er in deze keten een schakel ontbreekt of niet functioneert, stagneert de doorstroom aan zowel de onderkant als de bovenkant van de schakel. Naast de ‘interne’ problemen op de woningmarkt zijn er ook nog externe factoren die hun weerslag hebben. Deze factoren zijn vooral demografisch van aard. De afgelopen jaren is er in Nederland bijvoorbeeld veel urgentie gegeven aan het onderwerp krimp. Een aantal regio’s in Nederland heeft nu al te maken met dalende bevolkingsaantallen (bijvoorbeeld Parkstad Limburg, Noordoost-Groningen en Zeeland), maar de prognoses voor de komende decennia laten zien dat het probleem landelijk van aard is. Naast demografische krimp krijgen woningmarkten ook te maken met veranderende huishoudensamenstellingen en gewijzigde bevolkingsopbouwen.
Al deze factoren hebben een grote invloed op de woningvoorraad, de samenstelling ervan en gerelateerde zaken zoals voorzieningen. Aan overheden en marktpartijen de taak om deze het hoofd te bieden en een toekomstbestendige en evenwichtige woningmarkt te creëren die voldoet op zowel de korte als de lange termijn. Daarnaast is er uiteraard een zeer prominent extern probleem; de voortdurende economische crisis die grote gevolgen heeft voor de woningmarkt. Niet zozeer op woonwensen, die in principe niet veranderen als gevolg van het economische tij, maar des te meer op de vraag; er is grootschalige vraaguitval welke veroorzaakt wordt door een verminderd consumentenvertrouwen, teruglopende financieringsmogelijkheden en onzekerheden over de fiscale behandeling van de eigen woning.
4 Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en het Centraal Bureau van de Statistiek, Het wonen overwogen. De resultaten van WoonOnderzoek Nederland 2009 (’s Gravenhage 2010) 40
6
1.2
Regionaal kader
De regionale woningmarkt voor Soest behelst een drietal woningmarktgebieden. 5 Dat zijn de regio Amersfoort, De regio Utrecht en de regio Gooi- en Vechtstreek. Allen zijn regio’s met een aanzienlijke druk op de woningmarkt van oudsher, maar momenteel nog steeds.
Afb. 1 Positie van Soest in de regio
Deze druk is door de economisch barre tijden een stuk latenter dan in de periode ervoor, maar onder de oppervlakte is deze nog steeds aanwezig. De Noordvleugel van de Randstad biedt veel werkgelegenheid en dit zal ook zo blijven. Om deze reden zal de vraag naar woningen groot blijven; nabijheid van en toegankelijkheid tot werkgelegenheid zijn immers de belangrijkste factoren bij het zoeken naar een woning. De regio Amersfoort is een open regio met een langjarig vestigingsoverschot. Aan dit positieve resultaat hebben met name Amersfoort en, in minder mate, Soest en Baarn bijgedragen. Voor de andere gemeenten geldt een dergelijke bijdrage niet of veel minder. De ligging ten opzichte van de Randstad en de complementaire woonmilieus maken de regio Amersfoort vooral aantrekkelijk voor gezinnen. Het grootste deel van de verhuizingen vindt binnen de gemeenten zelf plaats. Dat zegt uiteraard veel over de binding die men met de eigen woonplaats ervaart. Wat verder opvalt is het beperkte aantal binnenregionale verhuizingen en het open karakter van de regio. De in- en uitgaande verhuizingen zijn bijna even groot als de binnengemeentelijke verhuizingen.
5 Een woningmarktgebied is het gebied waarbinnen woningvragers over het algemeen bereid zijn te verhuizen, zonder dat dit leidt tot onaanvaardbaar verlies van sociale en culturele contacten of verandering van werk.
7
2
Soest anno nu: bevolking
2.1
Algemeen
De huishoudens in Soest ontwikkelen zich, sinds 2000, op een soortgelijke manier als de woningvoorraad. In de jaren dat er veel gebouwd is, en direct erna, is er sprake van een toename van het aantal huishoudens, in de jaren dat de woningvoorraad minder sterk groeit is ook de groei van het aantal huishoudens lager. De huishoudensamenstelling in Soest lijkt zeer sterk op die in Nederland. Ruim een derde van alle huishoudens is alleenstaand. Paren zonder kinderen en paren met kinderen vormen elk ongeveer 30% van alle huishoudens en eenoudergezinnen vormen een selecte groep van 6% van alle huishoudens. Als de huishoudensamenstelling wordt afgezet tegen die in andere gemeenten in dezelfde gemeentegrootteklasse blijken er relatief meer alleenstaanden te zijn in Soest. Ook de bevolkingssamenstelling wijkt niet tot nauwelijks af van die in de vergelijkende gebieden. De groei van de bevolking, die wordt ingegeven door natuurlijke aanwas, buitenlandse en binnenlandse migratie, blijft, met een toename van ongeveer 3% sinds 2000, achter bij die van de huishoudens en de woningvoorraad.
500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 2000 Aanw as
2001
2002
Binnenlands Saldo
2003
2004
Buitenlands saldo
2005
2006
2007
2008
Bevolkingsontw ikkeling
Fig. 1 Jaarlijkse bevolkingsontwikkeling tot en met 2008 als resultaat van de demografische componenten (bron: ABF Research
De natuurlijke aanwas vertoont sinds 2000 een grote stabiliteit en schommelt steeds tussen de 50 en 150 personen. Ook de buitenlandse migratie is in alle jaren, 2005 uitgezonderd, positief. Met name in 2000 (+300 personen) en 2001 (+ 200 personen) was er een grote immigratie in Soest. De component van de bevolkingsgroei die het meest fluctueert, is de binnenlandse migratie. 6 In de eerste jaren na de eeuwwisseling was er een negatief migratiesaldo. 2001 Is daarbij een uitschieter met een vertrekoverschot van ruim 250 personen. Vanaf 2004 is dit negatieve saldo omgebogen in een positief saldo. Een gedetailleerdere blik op het binnenlands migratiesaldo laat zien dat er door de jaren heen steeds een uitstroom is geweest van personen jonger dan 24 jaar, terwijl de 65-plussers juist een positief migratiesaldo laten zien. Per saldo is de binnenlandse migratie tussen 2000 en 2009 gemiddeld ongeveer nul.
6
Het binnenlandse migratiesaldo wordt opgemaakt door het verschil tussen vestiging en vertrek naar andere Nederlandse gemeenten. Het buitenlands migratiesaldo bestaat uit het verschil tussen vestiging vanuit het buitenland en vertrek naar het buitenland.
8
300 200 100 0 -100 -200 -300
gemiddeld 2000-2008
2008
2007
2006
65 jr eo
2005
2002
25-64 jr
2004
2001
<24 jr
2003
2000
-400
Fig. 2 Migratiesaldo naar leeftijdsklasse (bron: ABF Research)
Bovenstaand figuur laat zien dat Soest een structurele leegloop kent als het gaat om jongeren tot 24 jaar. Hoewel het gemiddelde van bijna 100 vertrekkende jongeren voornamelijk wordt bepaald door de vertrekoverschotten voor 2003, is er ook na die tijd bijna jaarlijks een overschot aan vertrekkende jongeren. In de andere twee leeftijdsklassen kent Soest, een uitzondering daargelaten wel structureel een vestigingsoverschot. Voor de 65-plussers gaat het in de meeste jaren om marginale aantallen. Soest is een rijke gemeente, het gemiddeld huishoudinkomen ligt anno 2006 op €34.500, ruim €3.000 hoger dan in Nederland. De relatieve groei van de inkomens sinds 2003 is in Soest lager dan in de andere gebieden. Behalve een hoog inkomen heeft Soest ook een hoge arbeidsparticipatie. Netto werkt, anno 2008, 70% van de beroepsgeschikte bevolking in Soest. Dit is 2,5 procent hoger dan in Nederland. De bruto participatiegraad bedraagt 72% in Soest.
Afb. 2 Woon-werk-stromen van en naar Soest (bron: ABF REsearch)
In 2005 werkt ongeveer vier op de tien werkzame personen in Soest binnen de gemeentegrenzen. De overige 60% werkt voornamelijk in de ‘grote steden’ Utrecht en Amersfoort of in buurgemeenten. Ook werkt een aanzienlijk deel in Amsterdam. Soest biedt in 2005 13.600 arbeidsplaatsen aan, die naast door de eigen beroepsbevolking voornamelijk worden bezet door werknemers uit omringende gemeenten, Utrecht, Hilversum en Almere.
9
2.2
Eén gemeente, één samenleving?
Een gemeente kan niet worden beoordeeld als één geheel. Een gemeente (zeker na de gemeentelijke herindelingen) bestaat vaak uit meerdere kernen. In Soest is dat ook het geval. Ten noorden van de spoorlijn tussen Utrecht en Amersfoort ligt het oude dorp Soest, terwijl beneden de spoorlijn de kern van recentere aard, Soesterberg, gesitueerd is. Tussen de twee dorpen ligt een kilometersbreed terrein dat bestaat uit bossen, heide en zandduinen. Wat opvalt, als naar de leeftijdsopbouw van de twee kernen wordt gekeken, is dat het aandeel 65plussers in Soest groter is dan in Soesterberg (respectievelijk 19,9% en 15,4% van de totale populatie). Dit verschil wordt benadrukt als er gelet wordt op de grijze druk in Soest en Soesterberg.7 Deze druk van ouderen op de beroepsbevolking is in Soesterberg 22,2% en in Soest maar liefst 31,9% (gemiddelde voor gemeente is 30,5). Landelijk gezien ligt de grijze druk op 25,1%.
Plaats
Leeftijdscategorie 0 t/m 14
15 t/m 34
35 t/m 49
50 t/m 64
65+
Totaal
Soesterberg
1.180
1.353
1.487
1.312
972
6.304
Soest
6.995
7.660
8.307
8.536
7.811
39.309
8.783
45.613
Totaal gemeente 8.175 9.013 9.794 9.848 Fig. 3 Bevolking per kern naar leeftijd (bron: statistisch jaaroverzicht Soest 2011)
Ook wat betreft het aandeel allochtonen (westers en niet-westers; alle generaties) is er een verschil merkbaar tussen de twee kernen. In Soest is ruim 20% van de inwoners van allochtone afkomst, terwijl dat in Soesterberg voor nog 16% van de bevolking geldt. De samenstelling ervan laat grote verschillen zien; van het totaal aantal allochtonen in Soest is 61% van niet-westerse afkomst. In Soesterberg is dat 50%.
Plaats
Herkomst Autochtoon
Niet-Westers allochtoon
Westers allochtoon
Totaal
Soesterberg
5.308
496
500
6.304
Soest
31.179
5.052
3.078
39.309
Totaal gemeente 36.487 5.548 3.578 Fig. 4 Bevolking per kern naar herkomst (bron: statistisch jaaroverzicht Soest 2011)
45.613
Het relatief grote aandeel westerse allochtonen in Soesterberg is, naar alle waarschijnlijkheid, te verklaren vanuit het feit dat er in het verleden veel buitenlandse strijdkrachten verbleven.
7 De verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar en ouder en het aantal personen binnen de (potentiële) beroepsbevolking in de leeftijd van 15 tot 65 jaar. Dit cijfer geeft inzicht in de verhouding van de ouderen tot het werkende deel van de bevolking.
10
3
Soest anno nu: woningmarkt
3.1
Algemeen
Soest is gelegen in de functionele woningmarktregio Amersfoort. Gezien de grenspositie die de gemeente inneemt is het niet verwonderlijk dat de gemeente ook sterke banden heeft met de functionele woningmarktregio’s Utrecht en Hilversum. De gemeente heeft een sterk stedelijk gedeelte, maar ook een zeer landelijk gebied. Soest heeft een woningvoorraad van bijna 20.000 woningen, waarvan de helft een eengezinskoopwoning is. Daarnaast is 10% meergezinskoop, 20% eengezinshuur en nog eens 20% meergezinshuur. Het aandeel koopwoningen is hoger dan in Nederland het geval is, maar lager dan in de gemiddelde gemeente met 20.000-50.000 inwoners. De voorraad eengezinswoningen is een stuk lager dan in de gemeenten met 20.000-50.000 inwoners en van een vergelijkbaar niveau als Nederland. De woningvoorraad in Soest is relatief oud, met weinig woningen die gebouwd zijn na 1990 en veel uit de periode 1945-1970. Periode
Aantal koopwoningen
Aandeel
tot 1900
59
0%
1900-1910
153
1%
1910-1920
275
2%
1920-1930
1.270
10%
1930-1940
1.503
12%
1940-1950
105
1%
1950-1960
811
6%
1960-1970
2.033
16%
1970-1980
2.492
19%
1980-1990
1.534
12%
1990-2000
1.730
13%
2000-2010
1.075
8%
Totaal
13.040
100%
Fig. 5 Koopwoningvoorraad Soest naar bouwperiode (bron: WOZ waardering 2010)
In 2011 bedroeg het aantal woningen in de gemeente Soest 19.545 woningen. Hiervan waren 13.038 koopwoningen en 6.507 huurwoningen. 8 Procentueel betekent het dat circa twee derde van de woningen in de gemeente Soest koopwoningen is en ongeveer een derde huurwoningen. Sinds 2000 zijn er in de gemeente Soest bijna 1.378 woningen toegevoegd aan de voorraad (als gevolg van nieuwbouw) en 183 eraan onttrokken door bijvoorbeeld brand, afbraak, sloop, verbouw, onbewoonbaarverklaring, verandering van bestemming en andere redenen. Van alle nieuwbouw in het afgelopen decennium is 90% gerealiseerd in de koopsector en 10% in de huursector. De verdeling over grondgebonden en gestapelde woningen was bijna gelijk. Eengezinswoningen zijn verantwoordelijk voor 54% van de toevoegingen, terwijl meergezinswoningen voor 46% verantwoordelijk zijn. 9 De Soester woningvoorraad bestaat voor een derde uit gestapelde woningen en voor twee derde uit grondgebonden woningen. Binnen de categorie gestapelde bouw vertegenwoordigen de flatwoningen de meerderheid (bijna drie kwart van het totaal). Binnen de categorie grondgebonden woningen is er meer
8 Deze aantallen zijn afgeleid van de WOZ waardering 2010 van de gemeente Soest. Het Centraal Bureau voor de Statistiek komt tot andere waarden, namelijk een totaal van 19.548 woningen verdeeld over 11.460 koopwoningen en 7.469 huurwoningen (plus een categorie ‘onbekend’). 9 Bron: CBS Statline, Bouwen en wonen, toevoegingen en onttrekkingen
11
verscheidenheid. Zo wordt 37% ervan gevormd door rijwoningen, 26% door Twee-onder-een-kapwoningen, 19% door vrijstaande woningen en 16% door hoek- en eindwoningen. Woningvoorraad gemeente Soest Eigendomspositie Woningtype
Totaal
Koop
Huur
Appartementen
843
515
328
Benedenwoningen
331
35
296
Bovenwoningen
410
150
260
Flatwoningen
4.752
1.432
3.320
Geschakelde woningen
298
292
6
Hoek- en eindwoningen
2.114
1.559
555
Maisonnettes
194
66
128
Rijwoningen
4.814
3.387
1.427
Twee-onder-een-kap-woningen
3.350
3.225
125
Vrijstaande woningen
2.439
2.377
62
Totaal
19.545
13.038
6.507
Fig. 6 Woningvoorraad naar typologie (bron: WOZ waardering 2010)
Binnen de huursector is het merendeel van de woningen (67%) gestapelde bouw. Een derde van de woningen kan als eengezinswoningen (33%) worden getypeerd. Binnen de koopsector zien we uiteraard een ander beeld. Daar is 83% van de woningen grondgebonden. De woningvoorraad van de gemeente Soest bestond in 2011 voor ruim 62% uit woningen die minder dan € 300.000 waard waren (12.236 woningen). Ruim een op de acht woningen (13%) had een waarde tussen de 3 en de 4 ton, terwijl een kwart van de woningen (25%) voor meer dan €400.000 gewaardeerd werd. Onderstaande tabel geeft geen reëel beeld van het verloop van huizenprijzen in de gemeente Soest in het afgelopen decennium, maar geeft wel een indicatie hoe de verdeling in de loop der jaren is veranderd. Verhoudingsgewijs is het duurste segment (€400.000 en meer) steeds groter geworden. In het goedkoopste segment (tot 200.000) verdwijnen de koopwoningen steeds meer en vormen de huurwoningen de grote meerderheid. Het segment tussen de €200.000 en €300.000 is in de gemeente Soest het grootst.
Koop
WOZwaarde
Huur
Aantal
WOZwaarde
3761
1.822
€ 446.673
114
483
€ 214.055
108
3762
2.152
€ 365.316
93
1.551
€ 190.214
96
3763
720
€ 399.801
102
167
€ 253.713
127
3764
1.434
€ 371.212
95
901
€ 184.716
93
3765
1.249
€ 295.922
75
1.025
€ 150.523
76
3766
1.959
€ 369.359
94
1.076
€ 225.629
113
3768
2.085
€ 515.536
131
219
€ 300.265
151
3769
1.617
€ 328.404
84
1.111
€ 208.935
105
Totaal 13.038
€ 392.618
100
6.533
€ 199.102
100
Index (Soest = 100) Aantal
Index (Soest = 100)
Fig. 7 Woningvoorraad gemeente naar waarde, eigendom en postcode
12
Binnen Soest zijn er grote verschillen in woningwaarde. Figuur 7 laat zien dat er tussen de verschillende wijken in Soest significante verschillen zijn in waarde. Het meest komen deze verschillen tot uiting in de postcodegebieden 3765 (in negatief opzicht) en 3768 (positief opzicht). De gemiddelde koopwoning in Soest-zuid is daarmee bijna 75% duurder dan de gemiddelde koopwoning in Smitsveen. In de huursector is dit verschil nog groter. De grootste concentraties huurwoningen in de sociale sector zijn te vinden in de wijken ’t Hart (3762), de Eng (3764) en Smitsveen (3765). Ook de kern Soesterberg (3769) heeft een flinke voorraad sociale huurwoningen. 3.2
Soesterberg
Van het totaal aantal gebouwen dat als woning wordt aangemerkt in de WOZ object typeringen van de Waarderingskamer (19.545) staat ongeveer 14% in Soesterberg (2.728 stuks). Woningvoorraad kern Soesterberg Eigendomspositie Woningtype
Totaal
Koop
Huur
Appartementen
39
36
3
Benedenwoningen
85
0
85
Bovenwoningen
95
6
89
Flatwoningen
555
177
378
Geschakelde woningen
28
26
2
Hoek- en eindwoningen
414
269
145
Maisonnettes
6
6
0
Rijwoningen
1.032
643
389
Twee-onder-een-kap-woningen
251
246
5
Vrijstaande woningen
223
208
15
Totaal
2.728
1.617
1.111
Fig. 8 Woningvoorraad Soesterberg naar typologie (bron: WOZ waardering 2010)
De huidige voorraad van de kern Soesterberg kan getypeerd worden in termen als eenzijdig, relatief goedkoop en relatief oud. Zoals in bovenstaande tabel is te zien, bestaat de voorraad in de koopsector vooral uit rij- en hoekwoningen (maar liefst 56%). Binnen deze categorie is weinig differentiatie naar prijscategorie. Nagenoeg 8 op de 10 rij- en hoekwoningen hebben een waarde tussen de € 200.000 en € 300.000 en de gemiddelde waarde van een dergelijke woning bedraagt € 254.869. Wat verder opvalt is het bijzonder kleine aantal ‘luxere’ c.q. duurdere appartementen. Uit verscheidene onderzoeken (“Rood voor groen op Soesterberg”, WoON 2009, “De woningmarkt in Soesterberg”) blijkt dat de vraag naar dit segment groter is dan het aanbod. Het merendeel van de meergezinswoningen bevindt zich in het goedkopere segment. 10 Überhaupt is er weinig aanbod wat betreft meergezinswoningen voor huishoudens die willen kopen. De gemiddelde waarde van een koopwoning in Soesterberg bedraagt € 327.420. Wanneer bekend is dat rij- en hoekwoningen gemiddeld € 254.869 waard zijn en meergezinswoningen gemiddeld € 173.168, dan is duidelijk dat de overige woningen een flinke waarde vertegenwoordigen. De gemiddelde waarde van de overige 486 woningen is € 539.727. De stap omhoog van rij- of hoekwoning naar 2-onder-1-kap of vrijstaand is aldus een grote.
Wat betreft de huursector kan gesteld worden dat exact de helft van de totale voorraad gerekend kan worden tot de zogenaamde bereikbare voorraad (woningen met een huur tot maximaal de 2e 10
Een meergezinskoopwoning in Soesterberg kost gemiddeld € 173.168 (bron: WOZ 2010 gemeente Soest).
13
aftoppingsgrens). Wanneer er rekening wordt gehouden met Huur op Maat is de bereikbare voorraad een stuk groter en bedraagt deze ruim meer dan de helft, namelijk 61% van de totale voorraad huurwoningen. WoON 2009 (een door VROM geïnitieerd woningmarktonderzoek met gemeentelijke oversamplings) geeft aan dat er een aandachtsgroep in Soesterberg is welke 550 huishoudens telt. Volgens een telling van de corporaties (toegelaten instellingen) in 2010 is het aantal bereikbare woningen 556. Daar zijn de woningen van particuliere aanbieders en van nieuwkomer Mitros nog niet in meegerekend. Er kan worden gesteld dat er op zijn minst sprake is van een evenwicht tussen aandachtsgroep en kernvoorraad. 11 3.3
Soest
De voorraad in de kern Soest kent een relatief groter aandeel koopwoningen wanneer er vergeleken wordt met Soesterberg. Bijna zeven op de tien woningen (68%) zijn koopwoningen. Waar in Soesterberg de helft van de huurwoningen nog grondgebonden is, geldt dat in Soest slechts voor 30% van de huurwoningen. De huursector wordt in de kern Soest gedomineerd door meergezinswoningen, en dan vooral door flatwoningen. Woningvoorraad kern Soest Eigendomspositie Woningtype
Totaal
Koop
Huur
Appartementen
804
479
325
Benedenwoningen
246
35
211
Bovenwoningen
315
144
171
Flatwoningen
4.197
1.255
2.942
Geschakelde woningen
270
266
4
Hoek- en eindwoningen
1.700
1.290
410
Maisonnettes
188
60
128
Rijwoningen
3.782
2.744
1.038
Twee-onder-een-kap-woningen
3.099
2.979
120
Vrijstaande woningen
2.216
2.169
47
Totaal
16.817
11.421
5.396
Fig. 9 Woningvoorraad Soest naar typologie (bron: WOZ waardering 2010)
Wat opvalt ten opzichte van Soesterberg is dat binnen de grondgebonden sector het aandeel van de rijen hoekwoningen aanzienlijk kleiner is. Wat tevens opvalt is dat binnen de grondgebonden sector het aandeel koop een stuk groter is dan in Soesterberg (85% tegenover 74%).
11 Daarbij moet verder aangetekend worden dat er voor de kern Soest een aanzienlijk overschot wat betreft de bereikbare voorraad wordt berekend. Dat wil zeggen dat de bereikbare voorraad aanzienlijk groter is dan de aandachtsgroep (bron: WoON 2009).
14
4
Ontwikkeling van inwoners en huishoudens
4.1 Inwoners Soest krijgt de komende tijd te maken met een negatieve natuurlijke aanwas; ook wel een sterfteoverschot genoemd. Dat betekent dat er meer mensen sterven dan dat er geboren worden. Volgens de huidige trends zet deze ontwikkeling zich in ieder geval tot 2030 nog door. Dit sterfteoverschot loopt in de jaren 2015-2020 op en vlakt vervolgens enigszins af. Zoals in onderstaand figuur is te zien was er in het afgelopen decennium doorlopend sprake van een geboorteoverschot. Jaar
Bevolking
Migratieoverschot
Geboorteoverschot
Totale groei
2001
44.622
-42
125
83
2002
44.705
-25
112
87
2003
44.792
-27
141
114
2004
44.906
136
45
181
2005
45.087
83
47
130
2006
45.217
115
28
143
2007
45.360
109
91
200
2008
45.560
60
91
151
2009
45.711
-74
43
-31
2010
45.680
-137
68
-69
2011
45.611
-23
10
-13
2012
45.601
20
-30
-10
2013
45.581
20
-40
-20
2014
45.551
20
-50
-30
2015
45.791
320
-80
240
2016
46.031
320
-80
240
2017
46.271
320
-80
240
2018
46.511
320
-80
240
2019
46.761
320
-70
250
2020 47.021 320 -60 260 Fig. 10 Bevolkingsgroei naar demografische kenmerken (bron: CBS, ABF Research; bewerking gemeente Soest) 12
Naast de natuurlijke bevolkingsontwikkeling (geboorte – sterfte) bestaat de groei van de bevolking uit het binnenlandse en het buitenlandse migratiesaldo. Het binnenlandse migratiesaldo wordt opgemaakt door het verschil tussen vestiging en vertrek naar andere Nederlandse gemeenten. Het buitenlands migratiesaldo bestaat uit het verschil tussen vestiging vanuit het buitenland en vertrek naar het buitenland. Voor de periode tot aan 2020 kent de gemeente Soest een structureel positief binnenlands én buitenlands migratiesaldo. In bovenstaande figuur is te zien dat er de eerste jaren nog sprake is van krimp als gevolg van het sterfteoverschot. Met een oplopend migratieoverschot kent Soest in de jaren vanaf 2015 een structurele inwonergroei van circa 250 personen per jaar. Deze groei komt vooral tot stand door toevoegingen in de woningvoorraad.
12 De geprognosticeerde overschotten zijn tot stand gekomen aan de hand van demografische trends gekoppeld aan het nieuwbouwprogramma.
15
4.2 Huishoudens Voor de woningmarkt vormen niet personen maar huishoudens de relevante eenheid. Met behulp van de demografische ontwikkeling en inschattingen over processen zoals gezinsvorming (huwelijk en samenwonen) en gezinsontbinding (echtscheiding, uit elkaar gaan en overlijden van de partner) en de timing daarvan worden huishoudens in aantal en samenstelling in de tijd geraamd. Sociaal-culturele processen, zoals langer zelfstandig wonen, langer alleen wonen, scheiden en dergelijke, beïnvloeden de vorming van huishoudens. Op basis van de trendraming van ABF research wordt tot aan 2020 voor Soest een groei van ongeveer 1.500 huishoudens voorspeld. Wanneer er gekeken wordt naar het migratiesaldo-nulscenario 13 dan is te zien dat de groei van huishoudens een stuk beperkter is; namelijk zo’n 400 huishoudens tot aan 2020. In Soest is sprake van een zowel vergrijzing als van een groei van de 30 -44 jarigen. Dit uit zich ook in een groei van alleenstaanden (ouderen), maar ook de groei van gezinnen. Mede door de vergrijzing verandert de inkomensverdeling significant: de inkomenskwintielen 3 (€24.000 - €34.000), 4 (€34.001 - €47.000) en 5 (€47.000 en hoger) worden gelijk aan elkaar. -1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Duizenden 9 10
< 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o.
<16000 16-24.000 24-34.000 34-47.000 >47.000
alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind
2010
2010-2015
2015-2020
2020-2025
2025-2030
Afb. 3 Ontwikkeling van de huishoudens (bron: ABF Research)
Het beeld voor Soesterberg wijkt op twee aspecten af van het algemene gemeentelijke beeld. Het aantal en het aandeel gezinnen groeit, wat mede wordt veroorzaakt door een groeiende leeftijdsklasse 45-64 jaar die deels nog thuiswonende kinderen heeft. Daarnaast uit zich de vergrijzing in de leeftijdsklasse 65-74-jarigen, terwijl in de rest van de gemeente de sterkste groei bij de oudsten (75 jaar en ouder) zichtbaar is. De conclusie is dat Soesterberg iets ‘jonger’ is dan Overig Soest.
13 Het migratiesaldo-nulscenario laat zien wat de eigen behoefte is. Uitgangspunt daarbij is dat er qua migratie even veel in als uit gaat. De enige factoren van invloed zijn dan geboorte, sterfte en de factoren die van invloed zijn op de vorming van huishoudens.
16
4.3 Uitgelicht: ‘vergrijzing en ontgroening’ Zoals in onderstaand figuur goed is te zien neemt het aandeel van ouderen in de loop der jaren steeds verder toe. Waar ze momenteel 17,7% van de gehele bevolking in de gemeente Soest vormen, is dat in 2030 opgelopen tot ruim een kwart van de bevolking (25,4%). Het aandeel jongeren (tot 20 jaar) loopt in diezelfde periode terug van 24,1% naar 20,5%. Ontw ikkeling bevolking naar leeftijdsklasse
40 20
Periode
35 20 30 20 25 20
21,5
52,0
26,5
21,1
52,5
26,5
20,5
54,0
25,4
20,5
56,0
23,6
0 tot 20 20 tot 65
21,5
56,6
21,9
20 20
22,7
57,0
20,2
15 20
24,1
58,1
17,7
65 en ouder
10 20 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Aandeel leeftijdsklasse Fig. 11 Ontwikkeling bevolking naar leeftijdsklasse (bron: CBS; bewerking gemeente Soest)
Deze vergrijzing is er voor verantwoordelijk dat de grijze druk in de loop der jaren fors toeneemt tot meer dan 50%.
Jaar
Grijze druk
2010
30,5
2015
35,5
2020
38,7
2025
42,1
2030
47,0
2035
50,4
2040
50,8
Fig. 12 Ontwikkeling grijze druk (bron: CBS; bewerking gemeente Soest)
Met deze waarden loopt de gemeente Soest aardig in lijn met het landelijke beeld. Het CBS voorspelt dat de grijze druk ten opzichte van 2010 (i.e. 25,6%) in 2040 nagenoeg verdubbeld zal zijn tot 48,7% omdat het aantal 65-plussers toeneemt terwijl de potentiële beroepsbevolking fors gaat krimpen. Landelijk neemt het aantal 20-tot-65-jarigen in de periode 2010-2040 met bijna 900 duizend af terwijl het aantal 65-plussers met bijna 2 miljoen toeneemt. De groei van het aantal 65-plussers is in de komende jaren explosief. Landelijk groeit hun aandeel met 76,6%. In Soest groeit het aandeel 65-plussers met 54,5%. De groei is in Soest minder explosief omdat het aandeel ouderen hier momenteel al hoger ligt dan landelijke gemiddeld is.
17
5
Ontwikkeling van woningvraag
5.1 Kwantitatieve vraagontwikkeling In het vorige hoofdstuk werd al aangegeven dat voor de woningmarkt huishoudens de relevante eenheid vormen. In theorie gaat elk nieuw gevormd huishouden een woning betrekken. Het aantal huishoudens in een gemeente is altijd hoger dan het aantal woningen. Dit kan verklaard worden vanuit het feit dat huishoudens niet altijd zelfstandig wonen. 14 Voor Soest geeft de trendraming aan dat er een groei verwacht kan worden van circa 1.500 huishoudens. Dit aantal moet enigszins genuanceerd worden aangezien deze raming nog uitgaat van een beter economisch scenario. Het is raadzaam om een bandbreedte aan te houden waarbij de trendraming fungeert als bovengrens. De ondergrens kan gesteld worden op 1.000. In dat geval wordt geanticipeerd op een vraaguitval van 33%; dit komt ongeveer overeen met de terugloop in verstrekte vergunningen voor nieuwbouw. 5.2 Kwalitatieve vraagontwikkeling In de gemeente Soest manifesteert de vraag zich in de periode 2010-2020 ten eerste in de groei van de koopsector. Binnen deze periode ligt het accent binnen de vraagontwikkeling vooral op de middeldure koopwoning (€215.000- €350.000). Binnen het koopsegment is de eengezinswoning gewild. De tweede manifestatie is de groeiende vraag naar de meergezinswoning in zowel de huur- als de koopsector. Hierbij de groei even groot in de huur als in de koopsector.
Het marktaandeel van de huursector is gelijk aan dat van de koopsector. De derde manifestatie is de afname van de vraag naar de goedkope en de middeldure huurwoning. De vraag naar de huur van een eengezinswoning daalt zeer sterk wat verklaard wordt door de wens om een eigenaar-bewoner te zijn van een eengezinswoning. Honderden
-4 -3 -2 -1 0
1
2
3
4
5 6
7
8
Honderden
9 10 11 12 13 14 15 16
-4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Centrum Stedelijk
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Buiten Centrum Groen Stedelijk
Groen Stedelijk
Dorps Dorps
Landelijk wonen Landelijk wonen
huur eengezins
huur meergezins
koop eengezins
koop meergezins
huur goedkoop
huur middelduur
huur duur
koop goedkoop
koop middelduur
koop duur
Honderden
-4 -3 -2 -1 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16
huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins
huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur
Fig. 13 Ontwikkeling bewoonde voorraad, 2010-2020, Soest (Bron: ABF Research)
14 Zo zijn er in Nederland bijvoorbeeld 7.217.803 woningen terwijl er 7.473.438 huishoudens zijn. Deze schaarste is van alle tijden.
18
Het beeld voor de kern Soesterberg is een uitvergroting van de verschillen op gemeentelijk niveau. De vraag naar de middeldure koopwoning is verhoudingsgewijs veel sterker, terwijl de vraag naar de goedkopere koopwoning nihil is. Verhoudingsgewijs groeit ook hier de vraag naar de meergezinswoning, maar in Soesterberg is het marktaandeel van het huursegment veel hoger dan in Overig Soest. Huishoudens hebben voorkeuren wat betreft woningtype en woonmilieus. 15 In combinatie met de eerdere geschetste demografische veranderingen in de gemeente Soest, kan verwacht worden dat de samenstelling van de huishoudens per woonmilieu kan veranderen. Figuur 13 biedt inzicht in de samenstelling van huishoudens per woonmilieus – de mix – als ook de verandering van die mix tussen 2012 en 2030 voor de hele gemeente Soest. De eerste conclusie is dat de verschillen in de mix tussen de woonmilieus in 2012 niet erg groot zijn uitgezonderd het groenstedelijke woonmilieu. In dit woonmilieu vinden we verhoudingsgewijs veel jongeren en veel ouderen, veel alleenstaanden en veel gezinnen. 2012
2012-2030
Duizenden 0
2
4
6
8
10
Honderden 12
-5
Centrum Stedelijk
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Groen Stedelijk
Dorps
Dorps
Landelijk wonen
Landelijk wonen
alleenstaand
paar znd kind
eenouder
paar met kind
0
5
alleenstaand
2012
10
paar znd kind
15
eenouder
20
paar met kind
2012-2030 Duizenden
0
2
4
6
8
10
Honderden 12
-5
Centrum Stedelijk
Centrum Stedelijk
Buiten Centrum
Buiten Centrum
Groen Stedelijk
Groen Stedelijk
Dorps
Dorps
Landelijk wonen
Landelijk wonen
< 30 jr
30-44 jr
25
45-64 jr
65-74 jr
75 jr e.o.
0
< 30 jr
5
30-44 jr
10
15
45-64 jr
65-74 jr
20
25
75 jr e.o.
Fig. 14 Ontwikkeling van de samenstelling van huishoudens naar woonmilieu (bron: ABF Research)
Het beeld dat verkregen is middels het onderzoek van ABF Research strookt in veel opzichten met de conclusies van onderzoeksbureau Companen, dat voor de Regio Amersfoort een woningmarktonderzoek 15 Zie paragraaf 6.2 voor en vertaling van genoemde woonmilieus naar de Soester situatie. Een indeling in woonmilieus geschiedt op basis van enkele objectiveerbare criteria. Daarnaast baseert het zich op de bestaande situatie. Bij nieuwbouwlocaties geldt dat er ruimte is om te sturen op woonmilieu door een bepaald karakter mee te geven aan een plan. Dat wil zeggen dat een nieuwbouwplan in een stedelijke woonmilieu wel gerealiseerd kan worden als dorps. Verder geldt dat bovenstaande figuren uitgaan van de 5 type-indeling. Vaker, en zo ook voor de nieuwbouwlocaties in de gemeente Soest, wordt er gewerkt met een 13 type-indeling. Die indeling gaat uit van de categorieën hoogstedelijk, centrumstedelijk, stedelijk vooroorlogs, stedelijk naoorlogs compact, stedelijke naoorlogs grondgebonden, groenstedelijk, centrum-kleinstedelijk, kleinstedelijk, groen-kleinstedelijk, centrumdorps, dorps, landelijk bereikbaar en landelijk perifeer. Eigenlijk kan er voor de gemeente Soest worden gesteld dat enkel de dikgedrukte woonmilieus voorkomen.
19
in regionaal perspectief heeft uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt ook dat de vraag zich vooral concentreert op eengezinskoopwoningen tot € 350.000. Een aantal andere conclusies uit het rapport van Companen zijn: • • • • •
Voor twee-onder-een-kapwoningen tussen € 350.000 en € 500.000 is de markt redelijk; Voor twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen boven € 500.000 is de markt slecht; Voor koopappartementen zonder lift is de markt slecht tot zeer slecht; Voor kleine (< 80m2) appartementen met lift is de markt slecht. Beter is deze voor grotere (> 120 m2) appartementen met lift in de prijscategorie boven € 400.000 (luxesegment); Voor grondgebonden nultredenwoningen in alle prijsklassen is de markt redelijk.
Deze conclusies zijn mede gebaseerd op sessies met lokale makelaars. Er moet in het achterhoofd worden gehouden dat de kwalificaties van de verschillende segmenten veranderlijk zijn. Onder invloed van politiek, economie, fiscale behandeling van de eigen woning et cetera kunnen deze snel wijzigen. 16 Wanneer we kijken naar de kwalitatieve vraag van huishoudens, uitgedrukt in woonmilieus, valt ten eerste op dat Companen werkt met een meer gedetailleerde indeling dan ABF Research. Hierdoor is er meteen ook sprake van vraagontwikkeling in andere woonmilieus. Het regionale onderzoek plaatst de vraag naar woningen in de gemeente Soest vooral in het kleinstedelijke en groen-kleinstedelijke woonmilieu. Voor beide milieus geldt dat er regionaal op de langere termijn (tot 2030) voldoende vraag is om het totale regionale aanbod te matchen. Voor het kleinstedelijke milieu geldt zelfs dat de vraag het aanbod (regionaal gezien) aanzienlijk overschrijdt. Companen schrijft verder aanzienlijke consumentenvraag toe aan het landelijk bereikbare en, in mindere mate, het centrumdorpse woonmilieu. Wat aanbod betreft laat Companen zien dat het aanbod wat betreft het landelijk bereikbare woonmilieu exclusief in de gemeente Soest wordt aangeboden. Hiermee wordt verwezen naar de ontwikkellocaties in Soesterberg.
Gezien de vraag naar dit woonmilieu is het raadzaam om op die locaties in Soesterberg die zich er voor lenen (vliegbasis en Apollo-Noord) een sfeer en gevoel wordt gecreëerd dat voldoet aan die kwalitatieve vraag. In paragraaf 6.2 is te zien dat technisch gezien de locaties anders worden ingedeeld qua woonmilieu,17 maar dat een suburbaan gevoel te allen tijde voorkomen moet worden. Van belang zijn tenslotte ook de ontwikkelingen die van invloed zijn op de vraag in de sociale huursector. Hoe ontwikkelen de doelgroepen die gebruik maken van deze sectoren zich? Daarbij is het belangrijk om te beseffen dat sinds 1 januari 2011 Europese regelgeving in werking is getreden die stelt dat vrijkomende sociale huurwoningen voor minimaal 90% moeten worden toegewezen aan de beoogde doelgroep (in peiljaar 2012 bestaat die doelgroep uit huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.085). Wanneer we de omvang van de zogenaamde EC-doelgroep vergelijken met de omvang van de totale huursector dan is een aandeel van 60 % gemiddeld gesproken laag. In 2010 is de verhouding EC-doelgroep en betaalbare woningvoorraad (goedkoop en middelduur) 80 %. In 2030 is dit aandeel 90 % geworden. Dit betekent dat de betaalbare huurvoorraad prima aansluit op de beoogde doelgroep.
De huidige crisis kan er wel voor zorgen dat de vraag naar goedkope huurwoningen iets oploopt, maar er kan aangenomen worden dat de huidige voorraad groot genoeg is om in een aanvullende behoefte te voorzien. 16
Een algemene conclusie ten aanzien van de regionale vraagontwikkeling is dat de additionele vraag naar koopwoningen tot 2030 circa 30.000 bedraagt en daarmee zelfs groter is dan de groei van het aantal huishoudens in de regio Amersfoort die ca 28.000 bedraagt; het verschil wordt veroorzaakt door de afnemende vraag naar de (kwalitatief slechte) huurwoningen met 2.000 woningen. De koopsector kan dus groeien. Deze groei zal zich vooral voordoen in de sector grondgebonden koopwoningen, in met name het goedkope en middeldure segment (tot ca € 350.000). De goedkope koopappartementen zijn een kwetsbaar woningmarktsegment omdat de vraag hiernaar wat zal afnemen. Wel stijgt nog de vraag naar middeldure en dure koopappartementen (kwaliteitslag). Per saldo neemt de vraag naar appartementen regionaal niet meer toe. De vraag naar de kwetsbare segmenten in de huursector in met name het woonmilieu stedelijk naoorlogs compact (portieketagewoningen, galerijflats) neemt af. De vraag naar dure huurappartementen neemt nog wel wat toe, maar de appartementvraag doet zich met name voor in de koopsector. 17 Dit heeft onder meer te maken met de daar te creëren dichtheden.
20
5.3 Uitgelicht: ‘Allochtonen en senioren op de woningmarkt’ Uit onderzoek van het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) blijkt dat Turkse en, in mindere mate, Marokkaanse Nederlanders vaak geclusterd wonen. Doordat de groep niet-westerse allochtonen 18 sneller groeit dan de autochtone bevolking, verdiepen en verbreden ruimtelijke concentraties zich. Voor deze groepen speelt de nabijheid van een familie- of vriendennetwerk een belangrijke rol, net als de nabijheid van etnische voorzieningen zoals een moskee of winkels. De familieband houdt ze bij elkaar in de oorspronkelijke vestigingswijk en vertraagt bijvoorbeeld het omzien naar een koopwoning in een andere buurt of wijk. Waar landelijk gemiddeld 60% van de huishoudens over een koopwoning beschikt is dat voor Turkse en Marokkaanse Nederlanders respectievelijke 26% en 14%. 19 Ook ten aanzien van het type woning zien we verschillen tussen de autochtone bevolking en de nietwesterse allochtone bevolking. De laatste woont relatief vaak in meergezinswoningen en relatief krap , ook in situaties met meerdere kinderen. Wat opvalt in de afweging van Turkse en Marokkaanse Nederlanders tussen betere woningen enerzijds en in de buurt blijven wonen anderzijds, is dat er vaak voor het laatste wordt gekozen. Het SCP ziet in de laatste jaren een verbetering van de woonpositie van niet-westerse allochtonen.
Het eigenwoningbezit is toegenomen, evenals het aantal kamers waarover wordt beschikt. Verder is hun positie op de woningmarkt verbeterd als gevolg van stedelijke vernieuwing, waarbij hun oude woningen plaats hebben gemaakt voor betere en ruimere woningen. De verbetering van de positie op de woningmarkt van vooral Turkse en Marokkaanse Nederlanders is de laatste jaren van karakter veranderd. Ze vindt namelijk steeds vaker op eigen kracht plaats, doordat een snel groeiende middenklasse een huis in Nederland koopt. Het vermoeden is dat deze ontwikkeling zich voort zal zetten omdat de jongere generaties opwaarts mobiel zijn en hun sociaal-economische positie nog voor verbetering vatbaar is. 20 Het SCP verwacht dat de allochtone middenklasse steeds meer perspectief gaat zien in de oude en voegnaoorlogse wijken wanneer daar op meerdere fronten (sociaal én fysiek) verbetering wordt bereikt. In het kielzog daarvan kan onder de autochtone middenklasse meer interesse voor die wijken ontstaan. 21 Naast de etnische bevolkingsontwikkelingen en de behoeften die daarmee gepaard gaan heeft Soest ook in grote mate te maken met de leeftijdscomponent. Zoals in voorgaande hoofdstukken duidelijk werd, zal Soest flink vergrijzen. De woonbehoeften van senioren zijn aan veel verandering onderhevig geweest.
De oudere van nu en straks is vitaler, mobieler, welvarender en mondiger dan in de afgelopen decennia. Alle betrokkenen bij de woningmarkt moeten daar op een goede manier op inspelen. In het algemeen kan gesteld worden dat ouderen minder snel een (grote) stap terug willen doen qua ruimte, dat ze levensloopbestendigheid nastreven zodat ze letterlijk tot aan het eind de betreffende woning kunnen blijven bewonen en dat ze woonruimte zoeken in een woonomgeving met voorzieningen nabij en een, qua leeftijdsopbouw, gemengde bevolkingsamenstelling. De Soester makelaars bevestigen dit landelijke beeld ook voor de lokale medioren. 22 Deze groep zoekt ruime (> 130 m2), grondgebonden, gelijkvloerse woningen (bungalow al dan niet patio) op een royaal 18
Welke in Soest voor bijna 60% wordt gevormd door Turkse en Marokkaanse Nederlanders (bron: CBS) Sociaal Cultureel Planbureau, Goede buren kun je niet kopen. Over de woonconcentratie en woonpositie van nietwesterse allochtonen in Nederland (’s Gravenhage 2009) 135-136 20 Sociaal Cultureel Planbureau, Goede buren kun je niet kopen 139 21 Voorbeelden hiervan zijn de oude wijken in Rotterdam (Spangen) en Den Haag (Transvaal) welke door stedelijke vernieuwingstrajecten gecombineerd met sociale en culturele impulsen aantrekkelijk worden voor doelgroepen die daar voorheen niet zouden kijken. Vaak werd het traject daarbij gekoppeld aan particuliere initiatieven in de renovatie of vernieuwbouw. Zie hiervoor bijvoorbeeld de SEV publicatie ‘Evaluatierapport Wallisblok Experiment’ uit september 2008. 22 De definities die gehanteerd worden voor het beschrijven van medioren en senioren verschillen per instantie/organisatie. Waar men vroeger 65-plussers al het predicaat ‘bejaarde’ oplegde, zien mensen van 65 jaar 19
21
perceel. Qua locatie zou in Soest de voorkeur uitgaan naar wonen in Soest-zuid en Soestdijk. Er is, volgens de makelaars, een sterke behoefte aan deze woningen onder de Soester bevolking, maar de doelgroep is daarbij zeer kritisch. Zoals gezegd zijn ze niet geïnteresseerd in een kleine woning met beperkte (of geen) buitenruimte. Men wil geen stap terug zetten in de wooncarrière , maar een stap opzij, naar een woning die meegaat tot het eind. Het is voor deze groep de laatste verhuizing die ze willen meemaken. Als deze woningen niet beschikbaar zijn, blijven ze zitten waar ze zitten of zullen ze wellicht over de gemeentegrens heen gaan kijken of het aanbod daar wel beschikbaar is. De lokale doorstroming stokt omdat deze groep niet beweegt waardoor vooral de dure middenklasse bezet blijft, aldus de verschillende makelaars. Naast de boven beschreven woonwens bestaat er ook een groep ouderen die wonen gecombineerd met zorg zoeken. Het betreft dan vaak een voorkeur voor kleinschalig wonen (niet het gevoel van een verzorgingstehuis) waarbij men verzekerd is van zorgaanbod. Dit aanbod hoeft dus niet per definitie in de woning zelf aanwezig te zijn, maar men wil wel de zekerheid hebben dat ze er gebruik van kunnen maken wanneer dat nodig is.
Ook hier geldt dat verhuizen wordt uitgesteld tot het moment dat het gewenste object zich aandient of wanneer de situatie dermate is dat men zonder zorg niet verder kan. De medioren die momenteel over een koopwoning beschikken zijn vaak mensen met een hoog inkomen, goede pensioenen, veel overwaarde in de huidige woning die gewend zijn aan een hoge standaard wat betreft de kwaliteit van leven en wonen. Zoals gezegd zullen deze mensen ingaan op het aanbod dat aansluit op hun wensen. Er is dus gewoon sprake van marktwerking waarbij de medioren de consument zijn. Je ziet dan ook dat er vaak marketing wordt toegepast om bepaalde woningen of projecten aan te prijzen bij deze doelgroep. Gemeenten concurreren dus om deze welvarende groep mensen te huisvesten binnen de gemeentegrenzen. Makelaars in Soest bevestigen dat deze welvarende medioren momenteel niet doorstromen en dat Soest als vestigingsklimaat voor welvarende medioren van buiten Soest aantrekkelijk is. Uiteraard bestaat er naast de kapitaalkrachtige groep medioren ook een aanzienlijke groep met beduidend minder vermogen en minder inkomen. Dat betekent dat er in het goedkopere segment ook ingezet moet worden op woningen die aan de wensen en behoeften van deze groep voldoen. Deze inzet zal zich vooral moeten richten op de bestaande voorraad aangezien daar de grootste klappen zijn te maken.
De visie op wonen met welzijn en zorg, die begin 2012 in Soest is aangenomen, geeft handvatten om de oudere doelgroepen te bedienen. In hoofdstuk 7 wordt nog aandacht besteed aan de levensloopbestendigheid van de woningvoorraad in Soest.
zich tegenwoordig niet als ‘senior’. In deze nota wordt voor medioren de leeftijdscategorie 50-70 jaar gebruikt en voor senioren 70+. Medioren zijn als het ware de senioren van de toekomst.
22
6
Woningbouwprogramma
6.1 Schematisch Woningbouw Soest 2012-2025
Nieuwbouwlocaties (5 of meer)*
Totaal zelfstandige woningen
2012
2013
Bosstraat/Den Blieklaan
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020-2025
11
2011 t/m 2014
Bos en Duin
22
22
De Binnentuin
10
10
Terrein Menning Molenschotterrein
37
Soest
Noorderweg (dokter De Voslaan)
Verlengde Houtsnip
9 74
5
12 5
Chalonhof
10
Staringlaan
23
10
78
Apollo-Noord KdK
23 14
28
70
56
60
60
60
Apollo-Noord OT Soesterberg
Dorpsplein en -hart
20
14 0
27
0
0
0
0
40
40
50
120
70
70
30
25
27
Campuszone Soesterberg-Noord Zwarte Wegje
2020 t/m 2024
32 12
TOTAAL zelfstandige woningen
9 37
32
Van Oestterrein
Weegbreestraat t.o. Klimop
2015 t/m 2019
11
14
Vliegbasis Soesterberg
106
126
0
60
120
0
0
130
120
54
0
0
0
140
0
0
55
0
14
0
0
50
50
65
0
165
0
TOTAAL zelfstandige woningen
0
0
101
60
110
190
200
50
120
128
610
120
TOTAAL zelfstandige woningen
27
78
129
130
166
190
200
50
120
234
736
120
*Voor de kern Soest geldt dat alle projecten van 5 woningen of meer moeten voldoen aan de volkshuisvestelijke norm die stelt dat 40% van de te realiseren woningen ‘betaalbaar’ moet zijn. In de kern Soesterberg is dat 20%.
6.2 Beschrijvend Deze paragraaf beschrijft de ‘harde’ woningbouwlocaties met een volume van meer dan 50 woningen. Voor de gemeente Soest geldt dat alle grote plannen zich, op één na, in Soesterberg bevinden. Met beschrijven wordt een kwalitatieve duiding van de locatie bedoeld. Deze kwalitatieve duiding betreft de locatie op zich, wat deze te bieden heeft, welk woonmilieu hier kan passen en welke doelgroepen eventueel kansrijk zouden zijn. De duiding is deze paragraaf is een summiere samenvatting van een uitgebreidere beschrijving die terug te vinden is in de bijlag Gemeente
Indicatieve verkoopprijzen
Verwachte oplevering
180
€ 185.000 - € 410.000
2014-2016
250
€ 200.000 - € 495.000
2017-2022
Project
Deelproject
Volume (maximaal)
Apollo Noord
Kontakt der Kontinenten
Apollo Noord
Oude Tempel
Soest
Masterplan
Soesterberg-Noord
Evenemententerrein
Rademakerstraat en -hof
55
100
€ 195.000 - € 385.000
€ 180.000 - € 275.000
2017-2018
2017
Kwalitatieve kenmerken
Woonmilieu
Evt. doelgroepen
Binnenstedelijkrand
Dorps, ongedwongen, lommerrijk
Groen-kleinstedelijk waarbij een suburbane 'look-and-feel' voorkomen moet worden
Nadruk op (groeiende) gezinnen, hippe dertigers en doorstromers.
Binnenstedelijkrand
Bosrijk, kleinschalig, verscheidenheid, bijzondere identiteit
Groen-kleinstedelijk waarbij een suburbane 'look-and-feel' voorkomen moet worden
Nadruk op (groeiende) gezinnen, hippe dertigers en doorstromers.
Binnenstedelijk
Bijzonder milieu, gevoelsmatig deel uitmakend van uniek gebied vliegbasis (betaalbaarder)
Groen-kleinstedelijk overgaand in dorps
Woonwerkhuishoudens, gezinnen binnen verschillende inkomensklassen maar wel met een gedeelde waardeoriëntatie,
Binnenstedelijk
Centrale ligging bij voorziening en ontsluiting en toch aan 2 zijden ingesloten door groen
Centrumdorps
Binnenstedelijk
Centrale ligging bij voorziening en ontsluiting
Centrumdorps
Kleine huishoudens, ouderen, jongeren & lagere inkomens
Groen-kleinstedelijk
Huishoudens met een postmoderne waardeoriëntatie, bovenkant van de samenleving.
Kleinstedelijk
Bovenmodale kleine en grotere huishoudens, traditionele oriëntatie.
Locatie
54
€ 170.000 - € 255.000
2017-2019
Uitleg
Uniciteit, exclusiviteit, groen, natuur & recreatie
2015-2016
Binnenstedelijk
Centraal gelegen, tegen uniek gebied. Nabij voorzieningen.
Vliegbasis
-
165
v.a. € 335.000 / kavels v.a. € 625 per m2
Molenschot
-
74
€ 199.000 - € 450.000
2012-2015
1 Ouderen en kleine huishoudens.
2 groeiende gezinnen
24
6.3 concurrentie en fasering Het overzicht in paragraaf 6.1 wijkt in sommige opzichten af van het programma zoals dat is vastgesteld door de raad (december 2010). 23 De belangrijkste verschillen zitten in: -
-
-
Soesterberg-Noord; het woningbouwprogramma MPS 2012-2022 gaat uit van 200 woningen. De huidige inschatting is dat 55 woningen realistischer is. (-145) Vliegbasis; het woningbouwprogramma MPS 2012-2022 stelt dat er 275 woningen worden gerealiseerd. Dit is echter op het Zeister grondgebied. Op het grondgebied van Soest worden maximaal 165 woningen gerealiseerd. (-110) Locaties Vitens en Smink staan in het woningbouwprogramma MPS 2012-2022 opgenomen met een woningtotaal van 180. In bovenstaand programma wordt met deze locaties geen rekening gehouden, ook daar door de provincie is aangegeven dat het niet waarschijnlijk is dat de rode contour hiervoor verlegd zal worden. (-180) Voor de locatie dorpshart staan in het woningbouwprogramma MPS 2012-2022 woningbouw opgenomen voor ‘Odijkplein’ en ‘supermarkt’. Dit is dubbelop. (-18)
In totaal betekent dit dat bovenstaand programma uitgaat van een vermindering van het aantal woningen met 453 eenheden. Interne concurrentie Om te weten of de faseringen van de verschillende projecten elkaar bijten, is het nodig om te weten of de verschillende projecten dezelfde doelgroepen aanspreken. Is er dus sprake van overlappende woonmilieus die aantrekkelijk zijn voor één doelgroep of is er sprake van een grote verscheidenheid in milieus en kunnen verschillende doelgroepen terecht op diverse locaties? Bij het inventariseren van de verschillende woonmilieus en de bijbehorende doelgroepen ontstaat een beeld dat er in Soest een goede mix wordt nagestreefd. Er zijn niet specifiek twee projecten die vergelijkbaar zijn wat betreft het milieu dat er gecreëerd wordt. Ieder project heeft een eigen identiteit of kan deze krijgen. In paragraaf 6.2 zijn de behandelde projecten onder elkaar gezet. Per project is aangegeven binnen welk prijssegment er ongeveer wordt gebouwd, wanneer er waarschijnlijk opgeleverd gaat worden, wat de (kwalitatieve) kenmerken van de locatie zijn, hoe de woonmilieutypering is en welke doelgroepen dit kan aanspreken. 24 Wat te zien is, is dat in een bepaald tijdvak delen van Kontakt der Kontinenten, de vliegbasis Soesterberg-Noord en het Evenemententerrein opgeleverd worden.