4a 2 Bijlage 1 Ontwerpbestemmingsplan Chalonhof_Toelichting 201105.pdf

Wij nemen bij uitleglocaties en transformatieopgaven de voorwaarde op dat gemeenten en initiatiefnemers in ruimtelijke plannen dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en de inzet van duurzame energie, waarbij onder meer wordt gedacht aan toepassing van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte, zonne-energie en biomassa. Klimaatakkoord 2007 - 2011 Bij nieuwbouw is een forse energiebesparing mogelijk. In het Klimaatakkoord tussen gemeenten en Rijk 2007-2011 stellen Rijk en gemeenten, dat in 2020 de nieuwbouw klimaatneutraal moet zijn. Het energieverbruik in woningen en gebouwen moet dan met 50% zijn verlaagd. Het Rijk zal de EPC-norm de komende jaren stapsgewijs aanscherpen. Gemeenten gaan innovatieve initiatieven in de gebouwde omgeving actief oppakken. Ook zal er een innovatieprogramma energiebesparing bij nieuwbouw en renovatie worden opgezet voor de uitvoering van veldexperimenten, waarin op gebouw- en gebiedsniveau in goed overleg tussen 55/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

betrokken partijen een hogere energieprestatie zal worden gerealiseerd dan de huidige energie-prestatie-eis in de nieuwbouw. Nieuwbouw In het plan 'Meer met Minder Energie' richt de nationale overheid zich voor de nieuwbouw op aanscherping van de nationale normen, die al bestaan (de EPC). Voor woningbouw gaat de EPC van 0,8 naar 0,6 in 2011 en naar 0,4 in 2015 met als doel de energieneutrale woning in 2020. Voor de utiliteitsbouw geldt een vergelijkbare aanscherping met als doel alle nieuwe utiliteitsbouw 50% energie-efficiënter in 2017. Klimaatbestendige leefomgeving (Klimaatadaptatie) Extreme weersomstandigheden (hitte, droogte, wateroverlast) zullen vaker voorkomen. Rijk en gemeenten brengen de komende vier jaar gezamenlijk de maatregelen voor adaptatie in kaart. De uitwerking moet aansluiten bij de ruimtelijke en stedenbouwkundige ontwikkelingen, waterbeheer en gezondheidszorg binnen de gemeenten. Duurzaam bouwen Gebruik van nationale pakketten duurzaam bouwen of GPR (gemeentelijke praktijk richtlijn) gebouwen (nieuw) wordt in overleg met ontwikkelende partijen meegenomen. De gemeente is van mening dat nieuwe woningen in dit plangebied gerealiseerd moeten worden met een verscherpte energieprestatie van 25% t.o.v. het Bouwbesluit en realiseren van een Energieprestatie op locatie van 8,0 tot 9,0 op wijkniveau.

Door gebruik te maken van het instrument GPR kan de aannemer/ontwikkelaar de energieprestatie van een gebouw berekenen. Dit instrument geeft ook de maatregelen aan die nodig zijn om deze energieprestatie te halen. De gemeente Soest streeft naar een GPR score van 7 voor nieuwbouw van woningen en zal de woningen toetsen met “GPR-gebouw". De werking is als een rapportcijfer: door invoering van de kenmerken van een woning, berekent GPR een mate van duurzaamheid tussen de 0 en de 10, waarbij een 7 gelijk is aan een standaardwoning volgens het bouwbesluit. GPR deelt de kenmerken in naar vijf duurzaamheidsthema's: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Van deze 5 duurzaamheidsthema's valt te denken aan de volgende maatregelen om de ambitie per woning te bereiken: Energie - oriëntatie: bouwen pal op zuid levert meest op, daarna ZO, ZW; - ruimte (eventueel) reserveren voor collectieve opwekking/levering. Milieu - opvang en afkoppelen van regenwater; - minimaliseren verhard oppervlak; - ruimte voor composteren in de tuin/buurt. Gezondheid - minimale geluidsbelasting op de gevels; - zicht op groen. Gebruikskwaliteit - toegankelijkheid met OV en fiets; - dichtbij parkeren; - meerdere functies in een gebouw mogelijk; - woninggrootte & perceeloppervlak.

3.16.2 Onderzoek Bij de realisatie van het plan wordt als volgt rekening gehouden met duurzaamheid: Energie: de oriëntatie van de woningen ligt vanwege de ligging van het plangebied voor een groot deel van. De meeste woningen zijn Zuid-West georiënteerd; de woningen worden aardgasloos opgeleverd. 56/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

Milieu: regenwater wordt zoveel mogelijk opgevangen en afgekoppeld; verhard oppervlak wordt zoveel mogelijk geminimaliseerd; in de tuinen bij de geplande woningen is voldoende ruimte aanwezig voor composteren.

Gezondheid de geluidsbelasting op de gevels is zol laag mogelijk. Uit het akoestisch onderzoek (zie paragraaf 3.5) blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Beukenlaan 43 dB bedraagt. De gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt ten hoogste 48 dB. vanaf de verschillende kavels is ruim zicht aanwezig op het groen van De Eng. Gebruikskwaliteit de toegankelijkheid met fiets en OV is goed. Aan weerszijden van de Beukenlaan bevindt zich een vrijliggend fietspad. Op loopafstand, aan de Vrijheidslaan, bevindt zich een bushalte van lijn 70; er wordt dichtbij op de eigen kavel geparkeerd; op basis van voorliggende plannen worden 4 nieuwe woningen gerealiseerd. Binnen de nieuwe woningen zijn onder voorwaarden beroepen en bedrijven aan huis toegestaan; met betrekking tot woninggrootte & perceeloppervlak wordt verwezen naar paragraaf 2.2. 3.16.3 Conclusie Het aspect 'duurzaamheid' vormt geen belemmering voor de bouw van de geplande woningen. 3.17

Verkeer, vervoer en parkeren

3.17.1 Beleid Gemeentelijk verkeer- en vervoersplan Verkeer- en vervoerstromen zijn de laatste decennia sterk aan verandering onderhevig. Ruimtelijke en economische ontwikkelingen en de hiermee samenhangende, groeiende vraag naar mobiliteit zijn daarvan de oorzaken. Alle verkeer- en vervoerstromen moeten in goede banen worden geleid. Er moet tijdig ingespeeld kunnen worden op ontwikkelingen en de overlast van verkeer moet zoveel mogelijk beperkt worden. Hieraan is invulling gegeven in het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan, dat in 2008 is vastgesteld. Belangrijk onderdeel binnen het verkeersbeleid is bereikbaarheid. De bereikbaarheid van de gemeente is van groot belang voor de ruimtelijke en economische ambities. De verschillende vervoerssystemen (fiets, openbaar vervoer en auto) moeten er voor zorgen, dat Soest bereikbaar is en bereikbaar blijft. Nota parkeernormen auto en fiets 3e herziening 2018 In deze nota zijn de parkeernormen van de gemeente Soest vastgesteld. De parkeernormen zijn afgeleid vanuit landelijke kengetallen van CROW. Daar is een Soester accent aan toegevoegd. Dit om de parkeernormen niet een belemmering te laten zijn bij ruimtelijke ontwikkeling, maar juist om de bijdrage aan de leefbaarheid en economische vitaliteit voorop te stellen.

Zo biedt de gemeente Soest met deze nota de keuze om te investeren in de fiets, is er een standaard ontheffing voor een beroep of kleine praktijk aan huis en kan wie echt niet weet te voldoen aan de parkeereis een beroep doen op een afkoopregeling. Dit alles om ontwikkeling mogelijk te maken. Daarmee kan het parkeerareaal in evenwicht worden gehouden en blijft de bereikbaarheid en leefbaarheid binnen de gemeente gewaarborgd. 57/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

In deze trend is ook de 3e herziening gemaakt, waarbij het uitgangspunt van de gemeente 'beter en slimmer' is. De gemeente heeft de flexibiliteitsbepaling verruimd en er is nu ook een fietsparkeernormen voor alle functies vastgesteld. 3.17.2 Onderzoek Het plangebied ligt aan de Chalonhof, een rustige erftoegangsweg. De verdere ontsluiting met de auto vindt plaats via de Waldeck Piermontlaan en de Beettzlaan. De 4 woningen zullen voor een lichte toename van het aantal verkeersbewegingen zorgen. In de nota parkeernormen zijn zijn parkeernormen opgenomen. Deze zijn gekoppeld aan het gebruiksoppervlak van de woning.

Tabel - parkeernormen woningbouw Daarbij geldt aanvullend dat bij woningbouw een deel van de autoparkeerplaatsen voor bezoekers openbaar moet zijn. Dat betekent dat bij een ontwikkeling van 3 of meer woningen moet per 3 woningen ten minste 1 parkeerplaats openbaar zijn. Dat wil zeggen dat bij 4 woningen ten minste 2 parkeerplaatsen openbaar moeten zijn. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte wordt voor de schuurwoning (woning 1) en de vrijstaande woning (woning 4) uitgegaan van een gebruiksoppervlak (GO) van meer dan 120 m2. Dat komt neer op het onderstaande overzicht: Woningen

GebruiksOppervlak (GO)

Totaal aantal parkeerplaatsen 2 en 3 81 tot 120 m2 1,8 pp/won 3,6 pp 1 en 4 121 m2 GO of groter 2,0 pp/won 4,0 pp Totaal 7,6 pp Als gevolg van de voorliggende plannen bestaat een behoefte aan 7,6 parkeerplaatsen.

58/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

Parkeernorm

Afbeelding - Overzicht aantal parkeerplaatsen Op basis van de voorliggende verkaveling wordt op elk van de bouwkavels 2 parkeerplaatsen (garage met dubbele oprit cf richtlijnen CROW) mogelijk gemaakt. Daarbij worden ook 2 nieuwe openbare parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal worden 10 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er wordt voldaan aan de berekende parkeerbehoefte. Daarbij wordt opgemerkt dat er in de omgeving voldoende mogelijkheden zijn voor parkeren. 3.17.3 Conclusie Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de bouw van de geplande woningen. 3.18

Duurzame verstedelijking

3.18.1 Beleid, wet- en regelgeving Nota wonen in Soest (2012) Het voornaamste doel van deze nota is een actualisering van het woonbeleid op basis van nieuwe gegevens. De meest recente prognoses ten aanzien van bevolkings- en huishoudenontwikkeling, de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de nieuwste inzichten in woontrends vormen samen een actueel en volledig beeld waarin onder meer duidelijk wordt waar mensen willen wonen, hoe ze willen wonen, waarin ze willen wonen et cetera. Een ander doel van deze leidraad is het aanreiken van handvatten om ontwikkelingen te sturen en om volkshuisvesting leidend te maken waar het ruimtelijke ontwikkelingen betreft. De bouwopgave wordt idealiter namelijk ingegeven door wat volkshuisvestelijk gewenst is. Dat vertaalt zich in een opgave gespecificeerd naar types, woonmilieus, locatie enzovoort. Tenslotte vormt de inhoud van deze nota een uitvoeringsagenda voor de toekomst. Deze agenda laat zien waar de prioriteiten liggen waar het de woningmarkt betreft. Actuele regionale behoefte 59/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Sinds 1 juli 2017 geldt een nieuwe laddersystematiek. De voormalige drie treden van de ladder zijn vervangen door twee eisen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Deze worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven: de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling; indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

De gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken motiveren volgens de nieuwe laddersystematiek. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. 3.18.2 Onderzoek Nieuwe stedelijke ontwikkeling Op grond van het geldende bestemmingsplan zijn de beoogde woningen al mogelijk gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid (zie paragraaf 1.3). Op basis van voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van 4 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt. Op basis van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt een ontwikkeling van maximaal 14 extra woningen niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Behoefte De beoogde ontwikkeling past binnen de uitgangspunten zoals beschreven in het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid (zie paragraaf 3.18.1). In het kader van het naastgelegen plangebied (Chalonhof - Beukenlaan) is in de Ruimtelijke Onderbouwing Chalonhof beukenlaan (EDOK-RO, d.d. 30 november 2017) ingegaan op de woningbehoefte binnen de gemeente Soest.

Gesteld wordt dat de geschatte huishoudenontwikkeling laat zien dat in Soest vooral sprake is van een groei van 65-plushuishoudens en van huishoudens met een middelbare leeftijd (30-44 jaar). Verhoudingsgewijs is er vooral een toename van enerzijds huishoudens met een inkomen tussen de € 24.000 - € 34.000 en anderzijds huishoudens met een inkomen boven de € 47.000. Over de samenstelling van huishoudens is op te merken dat vooral het aandeel (paren met kinderen) oftewel gezinnen, toeneemt. Ook is er een aanzienlijke groei van het aandeel alleenstaanden en paren zonder kinderen. Wat betreft de woningvraag tot 2020 valt te concluderen dat er vooral behoefte is aan wonen in dorpse en landelijke woonmilieus. Vraag is er vooral naar eengezinswoningen in de koopsector. In mindere mate is er ook vraag naar meergezinswoningen in de huursector. In de landelijke woonmilieus is er vooral behoefte aan dure woningen, zowel koop als huur, terwijl in de dorpse woonmilieus een gemeleerder beeld zichtbaar is. De nadruk in de vraagontwikkeling ligt daar op het middeldure koopsegment en verder ook nog 60/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

flink op het duurdere huursegment en het goedkopere koopsegment. In de periode na 2020 (tot 2030) neemt de vraag in absolute zin nog toe ten opzichte van het voorgaande decennium. De verhoudingen binnen die vraag verschillen niet significant van de periode 2010-2020. Het enige opvallende is dat er in het dorpse woonmilieu een nog sterkere vraag komt naar koopwoningen in het middeldure segment. Bovenstaande bevindingen zijn in 2015 getoetst door Adviesbureau Stec Groep in het kader van de 52 woningen aan de Kampweg (Laddertoets Plan Kampweg, Soesterberg, d.d 2 februari 2016). Zij zijn op basis van de uitgevoerde marktanalyse, waarbij gebruik gemaakt is van het Primos-prognosemodel van ABF Research tot de conclusie gekomen dat de woningbehoefte groter is dan de aanwezige harde plancapaciteit in de regio. Navolgende tabel geeft een overzicht van de actuele, regionale woningbehoefte

Tabel - actuele, regionale woningbehoefte in primaire marktregio In de marktregio Soest, Baarn, Zeist en Amersfoort bestaat een actuele, regionale behoefte van ruim 5.000 woningen. Kwantitatief is op dit moment ruim voldoende actuele, regionale behoefte voor de ontwikkeling van de woningbouwplannen. Aangenomen wordt dat de bouw van 4 grondgebonden woningen aan de Chalonhof in Soest past binnen de regionale woningbehoefte. In de ruimtelijke onderbouwing voor Chalonhof - Beukenlaan wordt aangegeven dat het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in de studie "Investeren in de Nederlandse woningmarkt: investeringsopgaven in twaalf provincies" (2016) concludeert dat vooral in de provincie Utrecht het planaanbod ontoereikend is om de trendmatige woningvraag in het komend decennium op te vangen. Bij hoge demografische groei nemen de tekorten aanzienlijk verder toe. Bovendien bestaat de helft van het aanbod uit zachte plannen, waarover nog geen bestuurlijke overeenstemming is bereikt. Als er geen nieuwe locaties worden ontwikkeld dan zal schaarste op de woningmarkt het beeld vormen in de provincie Utrecht. Bestaand stedelijk gebied In het voorliggende geval is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. De gekozen locatie staat in het kader van de laddertoets niet ter discussie.

3.18.3 Conclusie De voorgenomen woningbouw sluit aan bij de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

61/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels In hoofdstuk 2 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 toont aan, dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling, die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling. In de inleiding wordt het karakter van dit bestemmingsplan beschreven. In paragraaf 4.2 wordt een toelichting gegeven op de regels, waarbij de hoofdstukindeling van de regels wordt gevolgd. In paragraaf 4.3 wordt tenslotte de verbeelding beschreven. 4.1

Inleiding

Dit bestemmingsplan bestaat uit een (digitale) verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen moeten in onderlinge samenhang worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, en overgangs- en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Hierna wordt nader ingegaan op de delen van de juridische regeling (de regels en de verbeelding (plankaart) die nadere toelichting nodig hebben. 4.2

Planregels

4.2.1 Inleidende regels Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Hier worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen gedefinieerd en wordt de wijze van meten toegelicht. 4.2.2 Bestemmingsregels De in het plangebied aanwezige functies worden in hoofdstuk 2 zoveel mogelijk positief overeenkomstig hun geplande gebruik bestemd. Een aantal regelingen behoeft echter nadere uitleg. In het algemeen geldt dat hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak. In deze bouwvlakken zijn de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Hieronder wordt per bestemming en artikelsgewijs een toelichting gegeven op de regels.

4.2.2.1 Tuin De onbebouwde gronden en gronden bij een woning die vrij moeten blijven van bebouwing hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. In de tuin is in beginsel geen bebouwing mogelijk, met uitzondering van een tuinhekje van maximaal 1 meter hoogte. Met afwijking is ook een erker mogelijk. Ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – bijbehorende bouwwerken' wordt bij de schuurwoning een garage in de voortuin mogelijk gemaakt. .

4.2.2.2 Verkeer De beoogde doortrekking van de Chalonhof krijgt de algemene bestemming 'Verkeer'. Binnen deze verzamelbestemming zijn ook nog bermen, trottoirs, fiets- en voetpaden, parkeerplaatsen en hieraan ondergeschikte groenvoorzieningen opgenomen. 62/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

4.2.2.3 Wonen De woningen met behorende tuinen/erven -met uitzondering van voor- en zijtuinen (deze hebben de bestemming 'Tuin'- en in samenhang daarmee de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn bestemd als 'Wonen'. In deze bestemming zijn de woningen zelf op de verbeelding begrepen in bouwvlakken. Per bouwvlak is via codes op de verbeelding aangegeven, welk soort woningen is. De maximale goot- en bouwhoogte van woningen zijn op de verbeelding vastgelegd. Bijbehorende bouwwerken Bijbehorende bouwwerken mogen binnen deze woonbestemming (zowel binnen als buiten het bouwvlak) worden gebouwd. Buiten de bouwvlakken mogen bijbehorende bouwwerken uitsluitend worden gebouwd volgens de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen behorende bij de woonbestemming. De dieptemaat van bijbehorende bouwwerken is gekoppeld aan de gevel van de betreffende woning, zoals op de verbeelding is aangegeven. Dat kan zijn de huidige gevel of de in de toekomst nieuw te bouwen gevel van de woning. Bedacht moet worden, dat het bouwvlak in principe voor 100% mag worden bebouwd. Als de gevel van de woning in de grens van het bouwvlak wordt gebouwd, kan vervolgens bijbehorende bouwwerk tot 3 m buiten het bouwvlak worden gebouwd. Het aantal m² bijbehorende bouwwerken is gerelateerd aan de grootte van het perceel.

Hiermee wordt voorkomen dat percelen dichtslibben. Hierdoor blijft er een zekere groene, open ruimte gehandhaafd. Beroep-aan-huis Het uitoefenen van een beroep aan huis, zoals dat in de begripsomschrijvingen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming 'Wonen'. Om te voorkomen, dat de beroepsuitoefening de woonfunctie kan gaan overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en bijbehorende bouwwerken. Bedrijf-aan-huis Bij bedrijf aan huis zoals in de begripsomschrijvingen in artikel 1 van de regels is omschreven, kan het gaan om activiteiten met wat grotere gevolgen voor de omgeving dan een beroep aan huis. Om sturing te kunnen geven en omwonenden de gelegenheid te geven om hun zienswijzen naar voren te brengen over een aanvraag voor bedrijf aan huis is voor de vestiging van een bedrijf aan huis een ontheffing nodig. Voor afwijking moet worden voldaan aan de bij die afwijkings-bevoegdheid gestelde voorwaarden voor onder meer maximale vloeroppervlakte, opslag van goederen, verkeers- en parkeereffecten en aard en visuele uitstraling. Hierdoor wordt voorkomen, dat hinderlijke functies zich in woonwijken kunnen vestigen. Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie kan gaan overheersen, is ook deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en bijbehorende bouwwerken.

Zwembaden In de regels zijn bepalingen opgenomen voor de grootte van zwembaden in tuinen. De grootte van een zwembad is gerelateerd aan de grootte van het perceel. Daarnaast is er een algemeen maximum gegeven voor zwembaden.

4.2.2.4 Dubbelbestemmingen In de regels is een dubbelbestemming opgenomen voor archeologie. Deze dubbelbestemming ligt als het ware over de andere bestemming heen en genieten voorrang. Bij een dubbelbestemming voor archeologie betekent dat bijvoorbeeld dat er pas gebruik kan worden gemaakt van de bouwmogelijkheden van de woonbestemming als er eerst, op kosten van de initiatiefnemer, archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

63/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

4.2.3

Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen dat gronden die bij een eerder bouwplan al in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan, nogmaals worden meegeteld. Algemene bouwregels In deze regels zijn algemene bouwregels opgenomen, die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Zo is er een regel opgenomen, die waarborgt, dat er bij het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast is er een regel, die bepaalt, dat van het plan afwijkende maatvoering, die in het verleden is vergund ook mag worden aangehouden en dus niet onder het overgangsrecht komt. Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen. Als in een bepaald geval strijdig gebruik (met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling) wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden. Seksinrichtingen als strijdig gebruik Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt moet het bestemmingsplan zich expliciet uitspreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen.

De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, behalve één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. Dergelijke inrichtingen zijn niet gewenst. Ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt. Algemene afwijkingsregels Een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het gaat vooral om: nutsbebouwing; afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein; afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages. Algemene wijzigingsregels Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Daarmee kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de verbeelding in beperkte mate worden verschoven. Verder kan de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten actueel worden gehouden. 4.2.4

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd en zijn toegestaan. Slotregel Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

64/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

4.3

Verbeelding

Het plangebied is getekend op een gekleurde verbeelding, schaal 1:1000. De verbeelding is IMRO-gecodeerd, conform IMRO2012. Voor de verbeelding is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, die bindend is voorgeschreven vanuit het Ministerie I&M.

65/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan moet op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Ook geldt volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dat als sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken (bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut) deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer of ontwikkelaar. Een en ander moet worden gelegd in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is alleen nodig voor ontwikkelingen, die met het plan mogelijk worden gemaakt en waarvoor, voor de vaststelling van het bestemmingsplan, geen privaatrechtelijke overeenkomsten zijn gesloten. De verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan kan in geval van wijzigingsbevoegdheden worden doorgeschoven naar het wijzigingsplan. Dit maakt ook een privaatrechtelijke overeenkomst na de vaststelling van het bestemmingsplan, maar vóór de wijzigingsprocedure, mogelijk. In dat geval is een exploitatieplan niet meer verplicht.

Voor de in dit bestemmingsplan Chalonhof mogelijk gemaakte herontwikkeling naar woningen wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten, zodat geconcludeerd kan worden dat aan de wettelijke vereisten voor de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is voldaan.

66/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1

Procedure en fase bestemmingsplan

Het bestemmingsplan zal in ontwerp ter inzage worden gelegd. In die fase heet het plan een ontwerp-bestemmingsplan en kan een ieder bij de gemeenteraad een zienswijze naar voren brengen. In paragraaf wordt inzicht geboden in de strekking van de zienswijzen. De gemeenteraad zal vervolgens kennis nemen van deze zienswijzen en van overige reacties, die kenbaar worden gemaakt voor de vaststelling, en het bestemmingsplan vaststellen. 6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een nieuwe ontwikkeling van het gebied. In dit kader wordt een maatschappelijke toets uitgevoerd, waarbij burgers worden geïnformeerd en ruimte hebben om te reageren op de concrete plannen. De initiatiefnemer heeft op verzoek van de gemeente drie bijeenkomsten georganiseerd. De eerste twee waren informerend, de derde was gericht op participatie. Tijdens de derde bijeenkomst gaf de initiatiefnemer een presentatie over het plan. Vervolgens presenteerden omwonenden een alternatief plan en ze presenteerden een visie op het gebied. De initiatiefnemer heeft een aantal veranderingen doorgevoerd na de participatie. Op basis daarvan in het voorliggende bestemmingsplan opgesteld. 6.2.2 Zienswijzen Overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht heeft het ontwerp-bestemmingsplan 'Chalonhof' van XX-XX-2020 tot XX-XX-2020/21 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn wel/geen zienswijze ontvangen van PM. Naar aanleiding van de zienswijze zijn PM op enkele punten aangepast. (zie bijlage PM). 6.2.3 Vaststelling Het bestemmingsplan Chalonhof is op XX-XX- 2020/21 door de gemeenteraad van Soest gewijzigd vastgesteld. Voor de inhoud van het besluit wordt verwezen naar de tekst van het Vaststellingsbesluit.

67/67 - ontwerp - NL.IMRO.0342.BPSOE0059-0201 - 5 november 2020