3e 3 Bijlage 2 Eigendomweg 2a en 2c Soest toelichting.pdf

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

26

ruimtelijke ordening en de financiering van onderzoek (‘de verstoorder betaalt’), blijven dus onverminderd van kracht. Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten. Gemeentelijk beleid De gemeente Soest heeft voor de hele gemeente een archeologische beleidsadvieskaart opgesteld. Hierop is aangegeven wat de verwachting is op de aanwezigheid van archeologische resten in de bodem. Vervolgens is voor de verschillende onderscheiden gebieden een beleidsadvies gegeven.

Figuur 11 – Uitsnede Archeologische beleidsadvieskaart Soest 2016, met ligging plangebied

Situatie in plangebied Op grond van de Archeologische beleidsadvieskaart Soest 2016 blijkt dat het plangebied binnen het Archeologisch waardevol verwachtingsgebied 2 (AWV2) ligt. In figuur 11 is dit in beeld gebracht. AWV2 betreft voor zones buiten de bebouwde kom een middelhoge archeologische verwachting. Bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv moeten worden vermeden. Indien dat niet mogelijk is dient bij bodemingrepen die een grotere oppervlakte hebben dan 500 m2 archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

27

Als onderdeel van de beoogde functiewijziging zullen geen bodemingrepen plaatsvinden. Bovendien is de omvang van het plangebied sowieso kleiner dan de ‘ondergrens’ voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Desalniettemin is de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’ uit het geldende bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ in het voorliggende bestemmingsplan overgenomen, zodat wordt aangesloten bij gemeentelijk archeologiebeleid. Hiermee zijn mogelijke archeologische waarden bij eventuele grotere bodemingrepen in de toekomst beschermd. Voor nu betreft het dus vooral een signaleringsfunctie. Conclusie Het aspect archeologie staat de beoogde planontwikkeling niet in de weg. 4.9

Cultuurhistorie

Beleid en regelgeving Goede ruimtelijke ordening betekent dat er, onder meer bij het opstellen van bestemmingsplannen, een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is daarbij een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen. Door wijziging per 1 januari 2012 van het Besluit ruimtelijke ordening (art. 3.1.6) dienen cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk te worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Relatie met het plangebied Het plangebied maakt geen deel uit van een (beschermd) cultuurhistorisch waardevol gebied. Ook zijn in het plangebied geen monumenten of andere objecten of structuren aanwezig met een belangrijke cultuurhistorische waarde. Derhalve herbergt het plangebied geen specifieke cultuurhistorische waarden die bescherming vanuit het bestemmingsplan behoeven. Conclusie Het aspect ‘cultuurhistorie’ staat de uitvoering van het plan niet in de weg. 4.10

Kabels en leidingen

Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar in de bestemmingslegging van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden. Op het perceel zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Ook in de nabijheid van de plangebieden zijn geen leidingen met gevaarlijke stoffen aanwezig (zie hiervoor ook paragraaf 4.5 van deze plantoelichting). Kabels en leidingen vormen derhalve geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

28

5

JURIDISCHE PLANOPZET

5.1

Inleiding

Algemeen Dit hoofdstuk geeft inzicht hoe de nieuwe situatie is vertaald in juridisch bindende regels, met hieraan gekoppeld een verbeelding. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor de gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van deze regels evenals de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Het belangrijkste onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Aan alle in het plan begrepen gronden worden ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening bestemmingen toegewezen. Zo nodig worden aan deze bestemmingen regels gekoppeld omtrent het gebruik van de in het plan begrepen gronden en van de zich daarop bevindende opstallen. Naast de bestemmingen kunnen ook dubbelbestemmingen voorkomen. Deze overlappen de 'gewone' bestemmingen en geven eigen regels, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. Bij bestemmingen kunnen aanduidingen voorkomen met als doel bepaalde zaken nader of specifieker te regelen. Aanduidingen zijn terug te vinden op de (analoge) verbeelding en hebben een juridische betekenis in het bestemmingsplan.

Alle overige op de (analoge) verbeelding voorkomende zaken worden verklaringen genoemd. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn op de (analoge) verbeelding opgenomen om deze beter leesbaar te maken (bijvoorbeeld topografische ondergrond). Verklaringen worden in de digitale verbeelding niet uitgewisseld, waardoor die informatie de burger via de digitale weg niet zal bereiken. Digitaliseringsvereisten Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn ook digitaliserings- verplichtingen aan een bestemmingsplan gesteld. De regels en de verbeelding dienen daarom te zijn opgesteld volgens IMRO en SVBP, onderdeel van de zogenaamde RO Standaarden. IMRO staat voor Informatie Model Ruimtelijke Ordening en heeft betrekking op de inrichting van de ruimtelijke instrumenten van de Wro. Het is het informatiemodel voor het opstellen en het uitwisselen van visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene regels op alle bestuurlijke niveaus. Het model is geschikt voor uitwisseling van informatie tussen de organisaties op het gebied van de ruimtelijke ordening en aanverwante werkterreinen. SVBP staat voor Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen. Doel van deze standaard is het op vergelijkbare wijze inrichten, vormgeven en verbeelden van bestemmingsplannen en de daarbij behorende uitwerkings- en wijzigingsbesluiten.

Vanaf 1 juli 2013 zijn de RO Standaarden 2012 verplicht. Concreet betekent dit dat nieuwe bestemmingsplannen vanaf die datum volgens deze nieuwe standaard opgesteld en gepubliceerd moeten worden. Het voorliggende bestemmingsplan is overeenkomstig deze nieuwe vereisten opgesteld en is hiermee gereed om digitaal beschikbaar te stellen voor een ieder.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

29

5.2

Opbouw regels en verbeelding

Regels Zoals gezegd is voor de planregels de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP2012 aangehouden. Daarbij is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met Inleidende regels (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de bestemmingsregels, de algemene regels (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de overgangs- en slotregels. Daarbij staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd: • Bestemmingsomschrijving; • Bouwregels; • Nadere eisen; • Afwijking van de bouwregels; • Specifieke gebruiksregels; • Afwijking van de gebruiksregels; • Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; • Wijzigingsbevoegdheid. Opgemerkt wordt dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten, dit verschilt per bestemming. Analoge verbeelding (plankaart) Uit de SVBP2012 volgen diverse verplichtingen voor wat betreft de verbeelding, zoals de kleur van de ondergrond (grijs) en minimaal weer te geven aspecten op de ondergrond. Ook de diverse kleuren van de bestemmingen, alsmede de verhouding van de op de verbeelding voorkomende lijndiktes zijn verplicht voorgeschreven.

Voor wat betreft de ondergrond van de verbeelding is gebruik gemaakt van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), gecombineerd met de Digitale Kadastrale Kaart (DKK). De analoge verbeelding is op een schaal van 1:1000 geplot. 5.3

Toelichting op de artikelen

In deze paragraaf wordt daar waar dat noodzakelijk en nuttig wordt geacht een nadere toelichting gegeven op de artikelen van de regels. Sommige regelingen zijn daarom hierna niet opgenomen, deze worden geacht voor zich te spreken. Artikel 1 Begrippen Voor de begripsomschrijvingen is aangesloten bij het SVBP2012, het bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ uit 2012 en de standaard regels voor bestemmingsplannen van de gemeente Soest. Artikel 2 Wijze van meten Ook voor de regels voor ‘wijze van meten’ is aangesloten bij het SVBP2012 en de standaard regels voor bestemmingsplannen van de gemeente Soest. Artikel 3 Gemengd Het gehele plangebied heeft de bestemming ‘Gemengd’. Daarmee zijn op het perceel Eigendomweg 2a en 2c maatschappelijke voorzieningen toegestaan, waaronder ook de praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

30

begeleiding kan worden geschaard, alsook dienstverlening. Om de voormalige bedrijfswoning ook als burgerwoning te mogen gebruiken is de aanduiding ‘wonen’ toegevoegd. Ter plaatse van deze aanduiding is maximaal één woning toegestaan. Deze functies passen binnen een gemengde bestemming zoals de gemeente Soest die ook voorstaat bij andere gemengde locaties. De bestemmingsomschrijving is hierop afgestemd. De bedrijfsgebouwen en de woning zijn uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak toegestaan, waarbij de maximale goot- en bouwhoogte zijn aangeduid op de verbeelding. Deze toegestane hoogtes zijn afgestemd op het bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’. Ook zijn bijbehorende bouwwerken bij de woning toegestaan, evenals andere bouwwerken. Ook deze regels zijn afgestemd op het bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’, danwel de standaard regels voor een gemengde bestemming. Artikel 4 Waarde – Archeologie - Middelhoge verwachting Deze dubbelbestemming is gebruikt voor gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde, zoals dit op grond van de ‘beleidsnota archeologie 2011’ van de gemeente Soest is aangegeven. Deze dubbelbestemming is op het gehele plangebied van toepassing.

Alvorens hier grondbewerkingen volgens de onderliggende bestemmingen kunnen plaatsvinden, moet er eerst archeologisch onderzoek plaatsvinden om te bezien of er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Als er geen archeologische waarden aanwezig zijn, kunnen de grondbewerkingen plaatsvinden. Als er wel archeologische waarden worden aangetroffen zal bekeken moeten worden hoe die het beste zeker gesteld kunnen worden. Deze onderzoeksplicht / vergunningplicht is uitgezonderd voor het normale beheer en onderhoud van de gronden, verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bestaande bebouwing op dezelfde locatie, evenals voor gronden waarvan kan worden aangetoond dat reeds verstoring heeft plaatsgevonden die dieper reikt dan de te verwachten archeologische vondstlaag. Ook geldt er een ondergrens voor de vergunningplicht. Zo hoeft geen onderzoek plaats te vinden als aan één van de onderstaande voorwaarden wordt voldaan: • bebouwing waarbij de bodem tot maximaal 0,3 meter onder het bestaande maaiveld wordt geroerd; • bebouwing waarvan de oppervlakte niet meer dan 500 m² bedraagt. Artikel 5 Anti-dubbeltelregel In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hiervoor een standaard bepaling opgenomen. Het Bro verplicht om deze bepaling in het bestemmingsplan op te nemen.

De anti-dubbeltelbepaling beoogt te voorkomen dat door het herhaaldelijk gebruik van dezelfde oppervlakte van gronden als berekeningsgrondslag voor de oppervlaktebepaling van met name gebouwen, er op het betreffende of het aangrenzende perceel een situatie ontstaat die in strijd is met het bestemmingsplan. Door het "overhevelen" van gronden tussen percelen, via al of niet tijdelijke huurcontracten of eigendomsoverdrachten, zou op een van de percelen of op alle betrokken percelen uiteindelijk een bebouwde oppervlakte kunnen ontstaan, die groter is dan het bestemmingsplan blijkens de regels beoogt toe te staan.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

31

Artikel 6 Algemene bouwregels In dit bestemmingsplan zijn deels gestandaardiseerde bouwregels opgenomen, voor zover deze betrekking hebben op de reeds aanwezige bouwwerken. Er kunnen echter overschrijdingen voorkomen, waarvoor in het verleden bouwvergunningen zijn verleend. Deze vergunde overschrijdingen zijn hier positief bestemd. Ook is een nadere regeling opgenomen voor de maximale goothoogte en onderkeldering van gebouwen. Tot slot is een relatie gelegd met de gemeentelijke parkeernorm, waarbij is aangegeven dat de omgevingsvergunning voor het bouwen alleen wordt verleend als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Artikel 7 Algemene gebruiksregels In deze regel is aangegeven welk gebruik in ieder geval als strijdig met dit bestemmingsplan moet worden aangemerkt en daarmee valt onder het algemene gebruiksverbod in artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo. Volgens deze bepaling in de Wabo is het verboden om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels De regels bevatten een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name geringe overschrijdingen van bouwgrenzen, voorgeschreven maten en percentages alsook het toestaan van bijzondere dakvormen.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Daarmee kunnen o.a. bestemmings- en bouwgrenzen op de verbeelding in beperkte mate worden verschoven. Ook kan de archeologische dubbelbestemming worden gewijzigd indien sprake is van een nieuwe Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart die daartoe noopt. Artikel 10 Overige regels In dit artikel is bepaald dat de wettelijke regelingen waarnaar in de regels van het plan wordt verwezen, gelden zoals die luidden op het moment van vaststelling van het plan. Ook is in dit artikel een regeling opgenomen voor parkeren. Hierbij is een relatie gelegd met de gemeentelijke ‘Nota parkeernormen auto en fiets’. Artikel 11 Overgangsrecht Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke regels dienen om te waarborgen dat een bestaand bouwwerk of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging.

Bouwwerken en gebruiksvormen die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

32

daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie. Uitgangspunt is dat overgangsrechtelijke situaties, zowel voor bouwen als voor gebruik, uitzonderingen zijn en binnen de bestemmingsplanperiode worden beëindigd. De regels van het overgangsrecht zijn voorgeschreven in het Bro. Deze regels zijn zodoende overgenomen. Artikel 12 Slotregel Bij deze regel is vermeld hoe het plan kan worden aangehaald.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

33

6

UITVOERBAARHEID

6.1

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dienen op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, ondermeer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient vast te worden gelegd in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is nodig voor die ontwikkelingen die met het plan mogelijk worden gemaakt en waarvoor, voor vaststelling van het bestemmingsplan, geen privaatrechtelijke overeenkomsten wordt gesloten. Conform artikel 6.12. lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden anderszins verzekerd is.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft een particulier initiatief en heeft als doel een planologisch juridisch kader te creëren om de bestaande bedrijfswoning op het perceel aan de Eigendomweg 2c als ‘burgerwoning’ te mogen gebruiken, waarbij de koppeling met de bestaande praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding daaronder (Eigendomweg 2a) verdwijnt. Het betreft uitsluitend een functiewijziging, zonder dat er (nieuwe) gebouwen worden opgericht of bestaande gebouwen worden gesloopt. Er zijn in dit geval geen verhaalbare kosten als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f van het Bro. Derhalve hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld. De financiering van het bestemmingsplan en de kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van het bestemmingsplan komen voor rekening van de initiatiefnemer. In dit kader zal de gemeente Soest met de initiatiefnemer een overeenkomst sluiten waarin afspraken zijn vastgelegd inzake het kostenverhaal. Er zijn derhalve geen kosten voor de gemeente verbonden aan de uitvoering van het bestemmingsplan. Geconcludeerd wordt dat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is en de financieel-economische haalbaarheid van het plan in voldoende mate is aangetoond. 6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Gezien de kleinschaligheid van het project wordt geen aparte inspraakprocedure gevolgd. Wel is de directe omgeving door de initiatiefnemer van het plan geïnformeerd. Dit als onderdeel van de zogenaamde draagvlaktoets. De buurt staat overwegend positief tegenover de beoogde functiewijziging. Het concept-ontwerpbestemmingsplan zal in het kader van het vooroverleg, zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), voor commentaar toegezonden aan de wettelijke vooroverlegpartners. Zodra er reacties binnenkomen zullen deze vermeld worden.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

34

Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan De formele bestemmingsplanprocedure start met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is op de voorbereiding van een bestemmingsplan het bepaalde in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dit betekent dat het college van burgemeester en wethouders het ontwerp van het te nemen besluit, met de daarop betrekking hebbende stukken, voor een periode van 6 weken ter inzage dient te leggen. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen naar voren brengen. Daarna neemt de Gemeenteraad een besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan en neemt daarbij ook een standpunt in met betrekking tot eventueel ingediende zienswijzen. Vervolgens worden het vaststellingsbesluit en bijbehorende stukken ter inzage gelegd.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

35

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c en deel van Nieuweweg 64b / v2 / sep 2020

36