3e 3 Bijlage 2 Eigendomweg 2a en 2c Soest toelichting.pdf

Toelichting Ontwerp bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c NL.IMRO.0342.BPSOE0062-0201 november 2020

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v2 / sep 2020

1

Toelichting Bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c

Gemeente Soest

Opdrachtnummer

: 99.449

Datum

: november 2020

Versie

:4

Auteurs

: mRO b.v.

Status

: Ontwerp

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING

1

2

3

4

INLEIDING ............................................................................................ 2 1.1

Aanleiding......................................................................................... 2

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied ............................................. 2

1.3

Vigerend bestemmingsplan ................................................................. 4

1.4

Leeswijzer ........................................................................................ 5

BESCHRIJVING PLANGEBIED ................................................................. 6 2.1

Inleiding ........................................................................................... 6

2.2

Bestaande situatie van de locatie in de omgeving .................................. 6

2.3

Bestaande situatie plangebied ............................................................. 7

2.4

Nieuwe situatie .................................................................................. 9

BELEIDSKADERS .................................................................................. 12 3.1

Rijksbeleid ....................................................................................... 12

3.2

Provinciaal beleid .............................................................................. 14

3.3

Regionaal ........................................................................................ 16

3.4

Gemeentelijk beleid .......................................................................... 16

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ...................................................... 19 4.1

Bodem ............................................................................................ 19

4.2

Milieuzonering .................................................................................. 19

4.3

Geluid ............................................................................................. 22

4.4

Luchtkwaliteit ................................................................................... 22

4.5

Externe veiligheid ............................................................................. 23

4.6

Water .............................................................................................. 24

4.7

Ecologie........................................................................................... 25

4.8

Archeologie ...................................................................................... 26

4.9

Cultuurhistorie ................................................................................. 28

4.10 Kabels en leidingen ........................................................................... 28 5

6

JURIDISCHE PLANOPZET ..................................................................... 29 5.1

Inleiding .......................................................................................... 29

5.2

Opbouw regels en verbeelding ............................................................ 30

5.3

Toelichting op de artikelen ................................................................. 30

UITVOERBAARHEID ............................................................................. 34 6.1

Economische uitvoerbaarheid ............................................................. 34

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................... 34

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

1

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Op het perceel aan de Eigendomweg 2a/2c in Soest is een gebouw aanwezig. De begane grond (2a) is in gebruik als een praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding (ReQuest). De eerste en tweede etage (2c) zijn in gebruik als bedrijfswoning. Het de bedoeling dat de bedrijfswoning wordt gewijzigd in een ‘burgerwoning’. Het gemeentebestuur van Soest heeft aangegeven positief te staan tegenover deze ontwikkeling (principebesluit 3 oktober 2019). Belangrijk argument daarvoor is dat de praktijkruimte een minder grote ruimtelijke impact heeft dan de bedrijven die op grond van het geldende bestemmingsplan in de hal zijn toegestaan. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid van de directe omgeving. Om het gewenste gebruik van de praktijkruimte aan Eigendomweg 2a en de bestaande woning Eigendomweg 2c als ‘burgerwoning’ ook planologisch-juridisch vast te leggen, is een en wijziging van het geldende bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ nodig. Met het voorliggende bestemmingsplan ‘Eigendomweg 2a en 2c’ wordt hieraan invulling gegeven. 1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied aan de Eigendomweg ligt in de bebouwde kom van het dorp Soest, net ten westen van de Nieuweweg. Daarmee maakt de locatie deel uit van de wijk Klein Engendaal, gelegen in het zuiden van de kern Soest. Het perceel heeft een totale omvang van ca. 450 m2 en heeft betrekking op een gedeelte van het perceel dat kadastraal bekend is onder gemeente Soest, sectie G, nummer 12573. In het noorden, zuidoosten en zuidwesten grenst de planlocatie aan de zij- en achtererven van de naastgelegen vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen. In het noordoosten en noordwesten grens het gebied aan bestaande bedrijfspanden die tussen de woningen zijn ingeklemd. De Eigendomweg zelf zorgt voor een begrenzing van het plangebied in het zuiden. In bijgaande figuren (volgende bladzijde) zijn de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

2

Figuur 1 – Globale ligging van het plangebied op een topografische ondergrond

Figuur 2 – Begrenzing plangebied op een luchtfoto, in combinatie met de digitale kadastrale kaart (bron: PDOK viewer)

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

3

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ dat op 15 maart 2012 door de raad van de gemeente Soest is vastgesteld.

Figuur 3 – Uitsnede verbeelding (plankaart) behorend bij het bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ (2012), met in rood het plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden en bijbehorende bebouwing binnen het plangebied hebben hierin de bestemming ‘Bedrijf’ (artikel 5) en zijn daarmee bestemd voor het uitoefenen van bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de bij de regels behorende staat van bedrijfsactiviteiten. Maar ook bijbehorende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen, tuinen, erven, groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen zijn zonder meer toegestaan. Vanwege de aanduiding ‘bedrijfswoning’ in op een deel van het perceel is ook één bedrijfswoning toegestaan. Binnen het aangeduide bouwvlak zijn bedrijfsgebouwen met een goot- en bouwhoogte van 6 meter toegestaan. Deze hoogten zijn op de verbeelding aangeduid. De toegestane goot- en bouwhoogte van de bedrijfswoning zijn ook aangeduid en bedragen respectievelijk maximaal 6 en 10 meter. Verder is er voor het gehele plangebied nog een dubbelbestemming ter bescherming van archeologische waarden van toepassing, te weten ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’. Volgens deze bestemming is het zonder omgevingsvergunning verboden om bouw- of grondwerkzaamheden te verrichten. Wel zijn er diverse uitzonderingsbepalingen opgenomen. In paragraaf 4.8 van deze toelichting wordt hierop nader ingegaan.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

4

Afwijking ten opzichte van vigerend bestemmingsplan Het gebruik van de bestaande bedrijfswoning Eigendomweg 2c als ‘burgerwoning’ en als praktijkruimte, passen niet zonder meer binnen de bestemmingsregels van het geldende bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ (2012). Een bedrijfswoning is immers slechts bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein. Dat is met het voorliggende plan niet meer het geval. 1.4

Leeswijzer

De toelichting is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving daarvan. Vervolgens is in dit hoofdstuk ook de beoogde situatie weergegeven. Het van toepassing zijnde beleid op zowel rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk niveau wordt in hoofdstuk 3 verwoord. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op verschillende milieu- en omgevingsaspecten aspecten die van belang (kunnen) zijn voor het plan. In hoofdstuk 5 ‘Juridische aspecten’ wordt een nadere toelichting op de verbeelding en de planregels gegeven. Ten slotte zet hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan uiteen, waarbij zowel op de economische uitvoerbaarheid wordt ingegaan, alsook op de maatschappelijke uitvoerbaarheid (resultaten van de inspraak en het overleg).

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

5

2

BESCHRIJVING PLANGEBIED

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van het projectgebied gegeven, zowel van de bestaande situatie alsook voor de nieuwe situatie. Alvorens wordt ingezoomd op het plangebied zelf, wordt eerst een korte beschrijving van de bestaande locatie in groter verband weergegeven. Vervolgens wordt ingezoomd op de planlocatie zelf en de nieuwe situatie beschreven. 2.2

Bestaande situatie van de locatie in de omgeving

Ontstaansgeschiedenis Op de overgang van hoog naar laag is reeds voor 1300 een esvormige nederzetting met een langgerekte vorm ontstaan, een zogenaamd flank-esdorp. Ten tijde van het ontstaan van de nederzetting was de Eemvallei moerasachtig en bestonden de enggronden uit woeste grond en heide. De omgeving van de Oude Kerk is hiervan de kern, van waaruit de wegen de Eemvallei en in de richting Baarn en Amersfoort uitwaaieren. Het Kerkpad vormde de verbinding tussen deze twee nederzettingen (Amersfoort en Baarn). De Soesterbergsestraat vormde de verbinding naar Soesterberg. In de periode tot 1800 is geleidelijk aan de Eemvallei in een slagenverkaveling ontgonnen en werd weiland als bodemgebruik mogelijk. De verkaveling van de Eemvallei, de boerenerven, de Oude kerk, de Lange Brinkweg, de Soesterbergsestraat en de Birkstraat zijn nog als herkenbare elementen aanwezig. De periode tussen 1800 en 1930 kenmerkt zich als een periode waarin een aantal structurele veranderingen plaatsvond. Deze veranderingen hebben geleid tot de huidige ruimtelijke situatie van Soest. De geleidelijke overgang weiland-erven en agrarische bebouwing-akkerbouw verdween en ter plaatse van de zone met erven, agrarische bebouwing en akkerland ontstond eind vorige eeuw een losse villaachtige bebouwing langs de Rijksstraatweg (tracé Soesterbergsestraat-KerkstraatTorenstraat-Middelwijkstraat-Steenhoffstraat).

Thans is het gebied vrijwel geheel verstedelijkt en hebben slechts nog enkele boerderijen een agrarische functie. In het verlengde van dit oude bebouwingslint, dat oorspronkelijk van Amersfoort naar Baarn loopt, liggen de Van Weedestraat, de Burgemeester Grothestraat en de Vredehofstraat. In dit deel is in de loop der tijd een cluster van detailhandel ontstaan, wat is uitgegroeid tot het hoofdwinkelcentrum van Soest Ruimtelijke en functionele structuur op hoofdlijnen Het plangebied ligt in het zuidelijk deel van de bebouwde kom van de kern Soest en maakt deel uit van de wijk Klein Engendaal. De wijk Klein Engendaal bestaat grotendeels uit de functie wonen. De oost-west gerichte lineaire stedenbouwkundige structuur is bepalend voor de ruimtelijke structuur van de wijk. Binnen deze structuur zijn verschillende woonbuurtjes ontstaan met een geheel eigen stedenbouwkundige opzet, architectuur, identiteit en differentiatie. De buurten worden lusvormig ontsloten op de Eigendomweg en de Klein Engendaalweg in het gebied ten noorden van de Koningsweg. Ten zuiden van de Koningsweg zorgen de Pimpelmees en de Bosstraat voor de ontsluiting van de woonbuurten. De Koningsweg vormt als hoofdverkeersader de barrière tussen het noordelijk en zuidelijk deel.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

6

Noordelijk van de Koningsweg wordt de wijk gekenmerkt door overwegend grondgebonden woningen (vrijstaand, twee-onder-één-kap, en ook rijen), die veelal uit twee bouwlagen met een kap bestaan. De voorgevels van de woningen zijn daarbij op de (ontsluitings-)wegen georiënteerd. Direct noordelijk van deze woonbuurt ligt de wijk Smitsveen, die afwijkt van deze structuur. In deze wijk komen juist veel gestapelde woningen voor, variërend van flatgebouwen met 3 woonlagen tot flatgebouwen met 10 bouwlagen. 2.3

Bestaande situatie plangebied

Bebouwingsstructuur Het plangebied heeft betrekking op gronden en bijbehorende bebouwing van het perceel gelegen aan de Eigendomweg 2a/2c.

Figuur 4 – Luchtfoto bestaande situatie plangebied in relatie tot de directe omgeving

De begane grond van het gebouw aan de Eigendomweg (2a) is in gebruik als een praktijk- en oefenruimte voor persoonlijke begeleiding en fysiotherapie. Het gaat daarbij om in totaal ca. 220 m2. Hiertoe wordt ook de uitbouw aan de achterzijde van de woning gerekend, die grenst aan de loods behorende bij het bedrijfspand Nieuweweg 64b. De eerste en tweede etage van het gebouw aan de Eigendomweg (2c), alsook de aanwezige kelder, zijn in gebruik als bedrijfswoning. Het gebouw bestaat daarmee uit twee bouwlagen met een kap, die haaks op de weg staat. De voorgevel is daarbij op de straat is georiënteerd. Hoewel de naastgelegen woning Eigendomweg 4 (bestaande uit één bouwlaag met een kap) eenzelfde kaprichting heeft als het gebouw Eigendomweg 2a/2c, komen er in de directe omgeving van het plangebied ook woningen voor waarbij de kap evenwijdig aan de straat ligt. In combinatie met een wisselende goot- en

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

7

bouwhoogte van deze woningen, alsook een sterk individuele uitstraling (waarbij het materiaalgebruik en mate van detaillering verschilt), zorgt ervoor dat er een afwisselende bebouwingstructuur in dit deel van de Eigendomweg aanwezig is. Naast de woonfunctie komen er in de directe omgeving van het plangebied diverse bedrijfsfuncties voor, zoals een bestaande bedrijfsloods achterop het perceel Eigendomweg 4. In het geldende bestemmingsplan is hiervoor een bestemming ‘Bedrijf’ opgenomen, waarbij de maximale goot- en bouwhoogte gesteld is op 3 meter. Verder is er op het perceel Nieuweweg 68-70 (hoek Eigendomweg) een horecabedrijf (snackbar / restaurant) gevestigd. Verkeersstructuur Het plangebied grenst in het zuiden aan de Eigendomweg en wordt middels een eigen in- en uitrit rechtstreeks op deze weg ontsloten. Binnen de planlocatie, voor de voorgevel van het bestaande pand, wordt geparkeerd/ op dit ‘eigen terrein’ is ruimte voor 3 personenauto’s. Direct tegenover het plangebied, zuidelijk van de Eigendomweg, is een openbare parkeerplaats / parkeerterrein aanwezig met in totaal 20 parkeerplaatsen. De Eigendomweg zelf is een woonstraat waar een maximum snelheid van 30-km per uur geldt. De weg heeft ter hoogte van het plangebied een relatief breed profiel (ca. 14 meter breed), met aan twee zijden een gescheiden voetpad en aan één zijde nog een een parkeerstrook (‘langsparkeren’).

Fietsers moeten gebruik maken van de hoofdweg. De Eigendomweg sluit in het oosten aan op de Nieuweweg. De Nieuweweg fungeert van oudsher als een belangrijke verbindingsweg richting het centrum van Soest. Groenstructuur Er is in en nabij het plangebied geen duidelijk groenstructuur aanwezig. Het groene karakter vooral bepaald door de (voor)tuinen en bijbehorende erfbeplanting van de woningen in de vorm van planten, hagen en diverse bomen. Bijgaande figuren / foto’s geven een impressie van de huidige situatie van het plangebied en haar directe omgeving.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

8

Figuur 5 – Foto van het bestaande gebouw Eigendomweg 2a-2c, bezien vanaf de Eigendomweg (bron: Google Streetview)

Figuur 6 – Foto bestaande situatie Eigendomweg (links) en de Nieuweweg (rechts) (bron: Google Streetview)

2.4

Nieuwe situatie

Het initiatief Zoals reeds in de inleiding van deze plantoelichting is aangegeven heeft het plan betrekking op de bestaande praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding aan de Eigendomweg 2a. Tevens is het de bedoeling dat de bestaande bedrijfswoning aan de Eigendomweg 2c wordt gewijzigd in een ‘burgerwoning’. Voor de wijziging van bedrijfswoning geldt dat er uitsluitend sprake is van een functiewijziging. Er worden geen nieuwe gebouwen toegevoegd en er vindt ook geen uitbreiding van de bestaande gebouwen plaats.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

9

De bedrijfs- en praktijkruimte (Eigendomweg 2a) Momenteel heeft de praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding aan de Eigendomweg 2a op de begane grond een totale omvang van ca. 220 m2. In figuur 7 is dit in beeld gebracht.

Figuur 7 – Bestaande praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding aan de Eigendomweg 2a op de begane grond (bron: ReQuest, bewerkt mRO)

De woning (Eigendomweg 2c) De huidige woonruimte aan de Eigendomweg 2c (kelder, eerste en tweede etage van het gebouw) wijzigt niet. Daarbij wordt opgemerkt dat een deel van de woning op de verdieping, die momenteel ook gebruikt wordt als ‘bedrijfsruimte’ (onder andere als kantoorruimte) uitsluitend voor de woonfunctie wordt aangewend. Zoals reeds aangegeven zullen er als onderdeel van de beoogde ontwikkeling vooral (interne) verbouwingen plaatsvinden. Aan de buitengevels vinden geen wijzigingen plaats.

Figuur 8 – Bestaande ‘bedrijfsruimte’ ReQuest, alsook de woonfunctie, op de 1e verdieping (2e bouwlaag) (bron: ReQuest, bewerkt mRO)

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

10

Verkeer en parkeren De in- en uitrit naar het plangebied aan de zijde van de Eigendomweg blijft gehandhaafd en wijzigt niet. Ditzelfde geldt voor de 3 aanwezige parkeerplaatsen op ‘eigen terrein’, evenals de in totaal 20 openbare parkeerplaatsen direct tegenover het plangebied zuidelijk van de Eigendomweg. Door de gemeente is een vrijstelling verleend (d.d. 16 september 2004) om de openbare parkeerplaatsen ook als onderdeel van de bedrijfsactiviteiten te mogen gebruiken. Daarbij wijzigt het aantal benodigde parkeerplaatsen als gevolg van de beoogde functiewijziging niet. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

Figuur 9 – Foto bestaande situatie parkeerterrein (links) zuidelijk van de Eigendomweg) (bron: Google Streetview)

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

11

3

BELEIDSKADERS

De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Onderscheid is aangebracht in rijksbeleid (paragraaf 3.1), provinciaal beleid (paragraaf 3.2), regionaal beleid (paragraaf 3.3) en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.4). 3.1

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De kaders van het rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte en heeft als credo "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig". De SVIR omvat drie hoofddoelen, die als volgt zijn geformuleerd: 1. Concurrerend Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; 2. Bereikbaar Het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; 3. Leefbaar en veilig Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, moet het roer in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid om. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven. De nationale belangen hebben onder andere betrekking op bijvoorbeeld ruimte voor waterveiligheid, behoud van nationale unieke cultuurhistorische kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Ladder voor duurzame verstedelijking Verder gaat de SVIR uit van een ladder voor duurzame verstedelijking die ook is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2 Bro). Doel is om enerzijds een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen en anderzijds overprogrammering te voorkomen. Per 1 juli 2017 is de nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Deze houdt in dat indien een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, de behoefte aan die ontwikkeling moet worden beschreven en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, gemotiveerd moet worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Relatie met het plangebied Met de beoogde functiewijziging van het perceel Eigendomweg 2a en 2c in Soest (van Bedrijf naar een gemengde bestemming, waarbij ook de bedrijfswoning naar een ‘burgerwoning’ wijzigt) zijn geen nationale belangen in het geding. Hierdoor is geen sprake van een Rijksverantwoordelijkheid en hebben gemeente en provincie

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

12

de eerste verantwoordelijkheid om de ruimtelijke aspecten in goede banen te leiden. Voorliggend bestemmingsplan dient hiertoe. Omdat de beoogde functiewijziging niet gepaard gaat met een vergroting van het aantal vierkante meters bebouwd oppervlak, betreft het ook geen nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro en is een nadere onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig. In dit kader wordt ook verwezen naar de uitspraak van de ABRvS op 20 april 2016 (zaaknummer 201503895/1/R2) waarin specifiek wordt geoordeeld dat: “Een bestemmingsplan dat ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan geen uitbreiding van de maximaal toegelaten oppervlakte aan bedrijfsbebouwing mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.” Op grond van bovenstaande motivering en uitspraken wordt geconcludeerd dat in voorliggend plan geen sprake is van een ‘ladderplichtige stedelijke ontwikkeling’.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte en voormalige PKB’s in regelgeving geborgd. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) te verwezenlijken, danwel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen: • Rijksvaarwegen; • Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; • Elektriciteitsvoorziening; • Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; • Natuur Netwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur); • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en • IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Het plangebied maakt geen deel uit van een van de bovengenoemde gebieden. Daarmee is het plan niet strijdig met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Waterbeleid Een ander belangrijk onderwerp in het rijksbeleid is duurzaam waterbeheer. De Europese Kaderrichtlijn Water, die sinds 2000 van kracht is, speelt hierbij een belangrijke rol. De richtlijn moet er immers voor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is.

Dit betekent dat de rijksoverheid streeft naar een watersysteem dat zoveel mogelijk de natuurlijke situatie (zonder ingrepen van de mens) benadert. Het streven is onder andere gericht op het behouden en vergroten van de ruimte voor water, waar mogelijk vasthouden van water en verbetering van de waterkwaliteit. De waterbeheerders spelen hierbij een belangrijke rol. In de ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan, moet een Waterparagraaf worden opgenomen. In paragraaf 4.6 van deze plantoelichting wordt hier nader op ingegaan.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

13

Overige wettelijke kaders Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de Wet luchtkwaliteit, Erfgoedwet, Wet natuurbescherming, Wet geluidhinder, etc. Ook op deze aspecten zal in hoofdstuk 4 nader worden ingegaan. Conclusie rijksbeleid Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig met het geldende Rijksbeleid. 3.2

Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (Herijking 2016) Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) vastgesteld. Nadien is er nog een (2e) partiële herziening vastgesteld (2018). De samenvoeging van deze verschillende versies heeft geresulteerd in een zogenaamde geconsolideerde versie van de PRS (d.d. 10 december 2018). In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Daarbij wordt aangegeven welke doelstellingen het provinciaal beleid heeft, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe de provincie dit beleid gaat uitvoeren. Met betrekking tot dit laatste speelt ook de Provinciale Ruimtelijke Verordening (zie volgende paragraaf) een belangrijke rol. De PRS heeft als doelstelling om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. De provincie met een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. Deze uitgangspositie rust op vier pijlers, te weten: • duurzame leefomgeving; • beschermen kwaliteiten; • vitale dorpen en steden; • dynamisch landelijk gebied.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats: • Accent op de binnenstedelijke opgave; • Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. Vooral eerstgenoemde, de binnenstedelijke opgave, is van toepassing op het plangebied waarbij ook vooral de beleidsaspecten een ‘duurzame leefomgeving’ en ‘vitale dorpen en steden’ van belang zijn. Algemene beleidslijn verstedelijking De provincie maakt in het ruimtelijk beleid gebruik van rode contouren als begrenzing van het stedelijk gebied. Dit is een belangrijk instrument: het draagt bij aan het handhaven van de kwaliteit van het landelijk gebied en ondersteunt het realiseren van de binnenstedelijke ambities. Binnen de rode contour hebben gemeenten beleidsvrijheid, met inachtneming van de in de PRV opgenomen algemene regels voor wat betreft bedrijventerreinen, kantoren, cultuurhistorie e.d. Met andere woorden, de verstedelijkingsambities moeten plaatsvinden binnen de rode contouren. Efficiënt, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte speelt hierbij een belangrijke rol.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

14

Dit geldt zonder meer voor het plangebied in voorliggend bestemmingsplan, omdat de locatie binnen de rode bebouwingscontour ligt (zie ook figuur 10). Bovendien wordt met de beoogde uitbreiding van het bestaande praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding aan de achterzijde van het perceel Eigendomweg 2a een nieuwe functie gegeven aan een deel van een bestaande bedrijfshal. Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 (Herijking 2016) Gelijktijdig met de hiervoor genoemde PRS is de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 Provincie Utrecht (herijking 2016) door Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld. Ook hiervan is een geconsolideerde versie (d.d. 10 december 2018) beschikbaar. Het doel van de verordening (PRV) is om een aantal provinciale belangen uit de PRS te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de PRV worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. Deze belangen zijn onderverdeeld in diverse thema's (paragrafen). Vooral het thema ‘Stedelijk gebied’ heeft betrekking op het plangebied in voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 10 – Situering rode contour (stedelijke gebied) kern Soest, in relatie tot het plangebied (rood omcirkeld) (bron: interactieve kaart ‘wonen en werken’ uit de PRV, Provincie Utrecht)

Stedelijk gebied Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied. In artikel 4.1 van de PRV is geregeld dat ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ bestemmingen en regels kan bevatten voor verstedelijking. Met het voorliggende plan, waarbij een functiewijziging voor het perceel Eigendomweg 2a en 2c in Soest wordt beoogd (van Bedrijf naar een gemengde bestemming, waarbij ook de bedrijfswoning naar een ‘burgerwoning’ wijzigt) wordt hieraan voldaan. Daarbij wordt opgemerkt dat het uitsluitend een functiewijziging betreft, waarna een (interne) verbouwing van een deel van de opstallen plaatsvindt.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

15

Er worden geen nieuwe gebouwen toegevoegd en er vindt ook geen uitbreiding van de bestaande gebouwen plaats. Conclusie provinciaal Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig met het geldende provinciale beleid. 3.3

Regionaal

Waterbeheerprogramma Vallei en Veluwe 2016-2021 In het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 heeft waterschap Vallei en Veluwe tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan wordt concreet invulling gegeven aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Samen met inwoners, waterpartners en het bedrijfsleven zijn drie doelen geformuleerd: veilige dijken, droge voeten en voldoende en schoon water. Veilige dijken betekent dat het beheersgebied beschermt wordt tegen overstroming vanuit het buitenwater. Voldoende en schoon water betekent dat overal genoeg, maar niet teveel water is (droge voeten) en dat het water schoon is. In het waterbeheersplan vertaalt het waterschap zijn taken in concrete doelen voor de planperiode, maatregelen om die doelen te realiseren en criteria waaraan de resultaten kunnen worden afgemeten. Zoals reeds aangegeven moet in ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan, een waterparagraaf worden opgenomen waarin de belangrijkste wateraspecten in beeld worden gebracht en afgewogen. In paragraaf 4.6 van deze plantoelichting wordt hier nader op ingegaan. 3.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Soest 2009-2030 In de structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als hoeveel en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Speerpunt van de structuurvisie is om het dorp Soest levendig en groen te houden. Een levendig en groen dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden. In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter. Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest, welke een aanzet is tot nieuwe mogelijkheden. Centraal staat het aanbod van voldoende en kwalitatief goede werklocaties, zowel voor uitbreiding van reeds gevestigde bedrijvigheid als voor startende ondernemers en gewenste bedrijven van buitenaf.

Als het gaat om de aansluiting van bedrijvigheid op wonen, is het onmogelijk een ieder in de eigen kern volledig te bedienen, alleen al vanwege het feit dat de relatief hoog opgeleide beroepsbevolking werk zoekt in een veel groter gebied dan de gemeente (namelijk in de Randstad). De kern Soest moet zich meer richten op versterking van

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

16

bestaande bedrijvigheid en daarnaast ontwikkeling van kleinschalige kantoren, woon-werk-units en lichte bedrijvigheid aan huis. De locatie wordt verder niet specifiek benoemd in de visie. Er zijn derhalve ook geen nadere (ruimtelijke) randvoorwaarden van toepassing op het plangebied. Wel wordt in de visie de verwachting uitgesproken dat er meer vraag komt naar fysiotherapeuten en/of andere gezondheidsdisciplines. Sociaal-economisch beleidsplan gemeente Soest Het Sociaal-Economisch Beleidsplan 2008-2015 schetst een kader voor de gewenste ruimtelijke en sociaal-economische ontwikkelingen in Soest en omgeving. In het sociaal-economisch beleidsplan is het sociaal-economisch profiel van Soest in beeld gebracht en samengevat in een sterkte-zwakte analyse. Op basis van deze analyse is gekozen voor een selectieve groei van de economie in Soest. Naast facilitering van de groei van bestaande bedrijvigheid (waaronder industrie en bouw) en starters zet de gemeente in op de uitbouw van enkele kansrijke sectoren, met name toerisme en recreatie, maar ook sectoren met duidelijke groeiperspectieven, als zakelijke dienstverlening, zorg en welzijn en hoogwaardige logistiek (nabij de A28). Dit gebeurt door het bieden van bedrijfsruimte en eventueel benodigde andere openbare voorzieningen, werving van bedrijven, netwerkvorming, actief relatiebeheer, etc.

Het onderhavige bestemmingsplan is erop gericht om de bestaande bedrijfswoning op het perceel aan de Eigendomweg 2c als ‘burgerwoning’ te bestemmen, waarbij de koppeling met de bestaande praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding daaronder (Eigendomweg 2a) verdwijnt. Een dergelijke kleinschalige ontwikkeling heeft geen effecten op de uitgangspunten van het sociaal-economisch beleidsplan. Nota 'Parkeernormen auto en fiets' (2017) Een ontwikkeling, een bouwactiviteit en/of wijziging van gebruik, kan tot gevolg hebben dat er (meer) ruimte nodig is voor het parkeren van auto’s en het stallen van fietsen. Bij nieuwe ontwikkelingen in de gemeente Soest wordt het parkeren en stallen beoordeeld op basis van de Nota 'Parkeernormen auto en fiets' (3e herziening, vastgesteld door de gemeenteraad op 28 september 2017), waarin o.a. de normen voor het aantal parkeerplaatsen en fietsparkeerplekken zijn vastgelegd. Daarnaast is opgenomen hoe op basis van deze normen de gemeentelijke parkeereis bij ontwikkelingen moet worden berekend. In paragraaf 2.4.4 van deze plantoelichting is het onderdeel parkeren in relatie tot de beoogde planontwikkeling nader toegelicht.

Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan (GWRP) Soest-Baarn 20182022 In het Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan (GWRP) Soest-Baarn 2018-2020 wordt aangegeven dat bij nieuwbouw regenwater en afvalwater gescheiden moeten worden aangelegd. Hemelwater afkomstig van nieuwbouw en uitbreidingen mag niet op het afval/vuilwaterriool worden aangesloten, maar moet worden aangesloten op het hemelwaterriool of waar mogelijk op eigen terrein de bodem infiltreren. Op deze manier wordt niet onnodig veel hemelwater afgevoerd en wordt het rioolstelsel en de rioolwaterzuivering niet onnodig belast. In het onderhavige bestemmingsplan worden geen nieuwe ruimte ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er wordt uitsluitend een functiewijziging mogelijk gemaakt voor het perceel Eigendomweg 2a en 2c in Soest, zonder dat er nieuwe gebouwen

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

17

worden toegevoegd. Ook vindt er geen uitbreiding van de bestaande gebouwen plaats. De bestaande wijze van waterafvoer in het plangebied wijzigt derhalve niet. Conclusie gemeentelijk beleid Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig met het geldende gemeentelijk beleid.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

18

4

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk wordt een aantal milieu- en omgevingsaspecten toegelicht die bij een ruimtelijk plan in beschouwing moeten worden genomen. Na een algemene beschrijving, gebaseerd op beleid en regelgeving, wordt voor elk onderdeel ingegaan op de relatie met het plangebied. 4.1

Bodem

Beleid en regelgeving In het kader van een ruimtelijk plan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek (conform NEN 5740) kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen. Situatie in het plangebied Als onderdeel van de beoogde functiewijziging van het perceel Eigendomweg 2a en 2c in Soest (van Bedrijf naar een gemengde bestemming, waarbij ook de bedrijfswoning naar een ‘burgerwoning’ wijzigt) vinden geen bouwactiviteiten plaats. Er is alleen sprake van een gebruikswijziging. Bovendien zijn er binnen de gemeente Soest geen gegevens bekend waaruit blijkt dat de bodem verontreinigd is. Dit blijkt ook uit de gegevens van het digitale bodemloket (www.bodemloket.nl). Daarmee zijn er geen redenen om te veronderstellen dat het aspect bodemkwaliteit in de weg staat aan de uitvoering van het bestemmingsplan. Conclusie Het aspect bodem staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. 4.2

Milieuzonering

Beleid en regelgeving Om tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten te komen wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. De milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Hiertoe zijn bedrijven voorzien van een zone waar mogelijke nadelige effecten zijn voor woningen. Maatgevend zijn de thema’s geur, geluid, stof en gevaar. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is het voorkomen van voorzienbare hinder door milieubelastende activiteiten van belang. Daarnaast mogen bedrijven niet worden beperkt in hun mogelijkheden. Om mogelijke hinder van niet-agrarische bedrijven voor bewoners te voorkomen wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) gebruikt. In deze uitgave is de potentiële milieubelasting voor een hele reeks van bedrijven bepaald aan de hand van een aantal milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. De milieubelasting is voor die aspecten vertaald in richtlijnen voor aan te houden afstanden tussen milieubelastende en

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

19

milieugevoelige functies. Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. Bovendien zijn deze afstanden alleen van toepassing op nieuwe situaties en niet op bestaande situaties. Het milieuaspect met de grootste afstand is maatgevend en bepaalt in welke milieucategorie een bedrijfstype wordt ingedeeld. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De in de bedrijvenlijst geadviseerde afstanden zijn gericht op het omgevingstype "rustige woonwijk" of een vergelijkbaar omgevingstype, zoals een “rustig buitengebied”. Op basis van de ‘grootste afstand’ tot woonbebouwing zijn de bedrijven ingedeeld in categorieën. Deze worden weergegeven in tabel 1. Milieucategorie Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied

Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied

1

10 m

0m

2

30 m

10 m

3.1

50 m

30 m

3.2

100 m

50 m

4.1

200 m

100 m

4.2

300 m

200 m

5.1

500 m

300 m

5.2

700 m

500 m

5.3

1.000 m

700 m

6

1.500 m

1000 m

Tabel 1 - Milieucategorieën en richtafstanden tot een rustige woonwijk en gemengd gebied (bron: Bedrijven en milieuzonering, VNG)

Naast het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied wordt ook het omgevingstype ‘gemengd gebied’ onderscheiden. Bij een gemengd gebied kunnen kleinere afstanden tussen bedrijven en woningen worden aangehouden. In een dergelijk gebied zijn dus kleinere milieuzones van toepassing. Bij een gemengd gebied kunnen de afstanden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd. Dit betekent dat de afstand van de eerstvolgende lagere categorie mag worden aangehouden. Een gemengd gebied is een gebied dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. De aan te houden afstanden in een gemengd gebied zijn ook opgenomen in tabel 1. Situatie in het plangebied Met het voorliggende bestemmingsplan wordt voor het perceel Eigendomweg 2a en 2c in Soest een functiewijziging mogelijk gemaakt. Doel is dat de bestaande praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding aan de Eigendomweg 2a positief wordt voortgezet. Ook is het de bedoeling dat de bestaande bedrijfswoning aan de Eigendomweg 2c wordt gewijzigd in een ‘burgerwoning’. Hiertoe wordt de huidige bestemming ‘Bedrijf’ (met aanduiding ‘bedrijfswoning’) uit het geldende bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ gewijzigd in de bestemming ‘Gemengd’ (met aanduiding ‘wonen’).

De omgeving van het plangebied kan worden gekarakteriseerd als een ‘gemengd gebied’ vanwege de aanwezige functiemenging. In het gebied komen namelijk

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

20

bedrijven, horeca, maatschappelijke voorzieningen en woningen naast elkaar voor (zie ook figuur 4 van deze plantoelichting). Invloed omgeving op het plangebied Op het naastgelegen perceel Eigendomweg 4 (noordwestzijde), Nieuweweg 64b (noordoostzijde) en nabijgelegen perceel Nieuweweg 62 (noordzijde) zijn de gronden bestemd als ‘Bedrijf’. Op grond van het geldende bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ zijn ter plaatse bedrijven in ten hoogste categorie 2 toegestaan. In een gemengd gebied hebben deze bedrijven op basis van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ een richtafstand van 10 meter. Het nabijgelegen horecabedrijf op het perceel Nieuweweg 68-70 (hoek Eigendomweg) valt onder categorie 1, met een bijbehorende richtafstand van 0 meter op basis van het omgevingstype ‘gemengd gebied’. Het plangebied ligt binnen de richtafstand van de (mogelijke) bedrijvigheid op de percelen Eigendomweg 4 en Nieuweweg 64b. In dit kader wordt het volgende overwogen. Vergunningplichtige bedrijven worden getoetst aan het bepaalde in de Wet milieubeheer en meldingsplichtige bedrijven aan het Activiteitenbesluit.

Op grond van deze geldende milieuregelgeving dienen bestaande bedrijven in de directe omgeving van het plangebied in hun bedrijfsvoering al rekening te houden met de bestaande (bedrijfs)woning op het perceel Eigendomweg 2c, aangezien deze woning niet tot het eigen bedrijf behoort maar als een ‘woning van derden’ wordt aangemerkt. Een bedrijfswoning die niet tot het eigen bedrijf behoord wordt immers voor andere bedrijven/ inrichtingen op grond van de geldende milieuregelgeving gezien als een gevoelige functie, en dus al beschermd. Dit geldt dus ook in relatie tot de aanwezige (en mogelijke) bedrijvigheid op de percelen Eigendomweg 4 en Nieuweweg 64b. Of daarbij sprake is van een bedrijfswoning óf een burgerwoning is in het kader van de milieuzonering dus niet relevant, beiden kennen hetzelfde beschermingsregime. Ook als een ander bedrijf zich gaat vestigen op deze bedrijfspercelen (op grond van het geldende bestemmingsplan ‘Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat’ is verschillende typen bedrijven tot maximaal categorie 2 toegestaan) dienen deze bedrijven op grond van het Activiteitenbesluit rekening te houden met de bestaande (bedrijfs)woning op het perceel Eigendomweg 2c.

Met andere woorden, als onderdeel van de beoogde functiewijziging op het perceel Eigendomweg 2a en 2c worden de bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd en komen de belangen van de omliggende bedrijven niet in het geding. Invloed plangebied op omgeving (externe werking) De bestaande praktijkruimte wordt in het voorliggende bestemmingsplan nu binnen de bestemming ‘Gemengd’ mogelijk gemaakt. Deze bestemming (met maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en wonen) betreft een minder zware milieubelastende functie voor de omgeving dan de huidige bedrijfsbestemming, waarbinnen bedrijvigheid uit maximaal categorie 2 is toegestaan. Conclusie Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect milieuzonering voor de uitvoering van het plan.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

21

4.3

Geluid

Beleid en regelgeving Voor het aspect geluid is binnen het plangebied de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh kent voor weg- en railverkeer alsmede voor gezoneerde industrieterreinen voorkeursgrenswaarden op nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals bijvoorbeeld woningen. De Wgh gaat uit van zones langs (spoor)wegen en zones bij industrieterreinen. Het gebied binnen deze zone geldt als akoestisch aandachtsgebied waar, voor bouwplannen en bestemmingsplannen, een akoestische toetsing uitgevoerd dient te worden. Binnen een geluidszone geldt een voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige bestemmingen. Voor wegverkeerslawaai bedraagt deze 48 dB Lden. Als de voorkeurswaarde wordt overschreden moet onderzocht worden of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden (bron- en overdrachtsmaatregelen) om aan de voorkeurswaarde te kunnen voldoen. Situatie in het plangebied In het kader van dit bestemmingsplan is alleen wegverkeerslawaai van belang. Er liggen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan geen spoorwegen of gezoneerde bedrijventerreinen. De aangrenzende Eigendomweg kent een maximum snelheid van 30 kilometer per uur en is om die reden geen geluidsgezoneerde weg op grond van de Wgh. Het plangebied ligt wel binnen de geluidzone van de nabijgelegen Nieuweweg.

Desalniettemin hoeft op basis van artikel 73 lid 3 van de Wgh geen toetsing aan de grenswaarden plaats te vinden. Het bestemmingsplan voorziet immers niet in de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. Weliswaar wordt op het perceel Eigendomweg 2c nu een burgerwoning toegestaan, maar dit kan beschouwd worden als een bestaande situatie. Immers, de woning is reeds aanwezig en voor bedrijfswoningen gelden op grond van de Wgh dezelfde geluidsnormen als voor burgerwoningen. Een akoestische toetsing is derhalve niet nodig. Conclusie Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect geluid voor het plan. 4.4

Luchtkwaliteit

Beleid en regelgeving Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. Het verkeer langs drukke wegen bewerkstelligt overschrijdingen van grenswaarden (concentraties) voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Aspecten van de nieuwe regelgeving op grond van de Wm worden in afzonderlijke uitvoeringsregelingen uitgewerkt. De belangrijkste zijn: • Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Besluit NIBM; • Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Regeling NIBM.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

22

Besluit NIBM Het Besluit NIBM legt vast wanneer een project met ruimtelijke gevolgen niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Hiervan is sprake als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM 10) of stikstofdioxide (NO2). Deze grenswaarde is gesteld op 40 µg/m 3. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. De 3 %-grens is van toepassing sinds 1 augustus 2009 toen het Nationaal Samenwerkingprogramma Lucht in werking trad. Overigens geldt vanaf 1 januari 2015 dat het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook moet toetsen aan zwevende deeltjes in de atmosfeer, waarvan de omvang (aerodynamische diameter) kleiner is dan 2,5 micrometer. Deze worden aangeduid met PM2,5. PM2,5 is in dit kader een deeltje uit de fractie PM10. De grenswaarde voor PM2,5 is gesteld op 25 µg/m3. Regeling NIBM In de Regeling NIBM is de 3%-bijdrage doorvertaald naar getalsmatige grenzen van diverse functies, onder andere voor kantoren en woningen. Zo is aangegeven dat bij 1.500 woningen of 100.000 m2 kantooroppervlak de 3%- grens wordt overschreden en er luchtkwaliteitberekeningen dan wel - onderzoek nodig is.

Situatie in het plangebied In voorliggend plan wordt de functiewijziging van het perceel Eigendomweg 2a en 2c in Soest voorgestaan (van Bedrijf naar een gemengde bestemming, waarbij ook de bedrijfswoning naar een ‘burgerwoning’ wijzigt). Hoewel een gemengde bestemming niet binnen de getalsmatige grenzen van de Regeling NIBM valt, maakt de vergelijking met de functie waarvoor dat wél geldt (o.a. 1.500 woningen), in combinatie met de aard en omvang van het plangebied voldoende duidelijk dat het project onder ‘niet in betekenende mate’ is te scharen. Het gebruik van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning levert immers niet meer luchtverontreiniging op, omdat de ruimtelijke impact van burgerwonen vergelijkbaar is met die van bedrijfswonen. Dit betekent dat er geen nader onderzoek en toetsing aan de in de Wet luchtkwaliteit gestelde grenswaarden hoeft plaats te vinden. Met andere woorden, de beoogde functiewijziging in het plangebied voldoet aan het wettelijk kader. Conclusie Concluderend kan gesteld worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect luchtkwaliteit voor onderhavige planontwikkeling. 4.5

Externe veiligheid

Beleid en regelgeving Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels en horeca. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en buisleidingen.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

23

De risico’s worden onderverdeeld in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). • Het PR wordt uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon op een plaats in de omgeving van een risicovolle activiteit zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van door die activiteit veroorzaakte calamiteit. De kans op overlijden van 1 op de miljoen per jaar (PR=10-6) is een harde grenswaarde die niet mag worden overschreden. • Het GR is een maat voor de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een risicovolle activiteit en van een daardoor veroorzaakte calamiteit. Het gaat om een richtwaarde. Het bevoegd gezag mag, mits afdoende gemotiveerd, van deze richtwaarde afwijken (de verantwoordingsplicht). Belangrijke beleid- en regelgeving voor het aspect Externe Veiligheid is: • Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi); • Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb); • Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev); • Basisnet. Situatie in het plangebied Met behulp van de risicokaart is een analyse gemaakt van de externe veiligheidssituatie rondom het plangebied. Uit de risicokaart blijkt dat in het plangebied of in de directe omgeving daarvan geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen. Ook worden door het plan geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt.

Ook zijn er in en nabij het plangebied geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of water aanwezig. Verder komt naar voren dat in of nabij het plangebied geen buisleidingen zijn gelegen, waardoor transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Conclusie Er zijn geen belemmeringen voor de ontwikkelingen in het plangebied vanuit het aspect externe veiligheid. 4.6

Water

Waterbeleid Het is sinds 2003 verplicht om bij ruimtelijke plannen en besluiten een beschrijving op te nemen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. De watertoets is een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken maken over de toepassing en uitvoering van het waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid. Het waterschap is het eerste aanspreekpunt in het watertoets proces, waarbij het waterschap rekening houdt met het provinciale grondwaterbeleid. In het Besluit ruimtelijke ordening is de 'watertoets' wettelijk verankerd. Deze heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking tussen de gemeente en waterbeheerder (waterschap Vallei en Veluwe) tot stand.

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

24

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren diverse beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). In hoofdstuk 3 van deze plantoelichting is daarop al ingegaan, waarnaar wordt verwezen. Situatie in het plangebied Met het voorliggende bestemmingsplan wordt voor het perceel Eigendomweg 2a en 2c in Soest uitsluitend een functiewijziging van bestaande gebouwen beoogd, waarbij de bestaande bedrijfswoning op het perceel aan de Eigendomweg 2c als ‘burgerwoning’ wordt bestemd zodat de koppeling met de bestaande praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie en persoonlijke begeleiding daaronder (Eigendomweg 2a) verdwijnt. Hiervoor wordt zal de huidige bestemming Bedrijf worden gewijzigd in Gemengd. Daarbij wordt geen bebouwing toegevoegd en/of vindt geen herinrichting van het perceel plaats. Omdat daarmee geen fysieke aanpassingen in de buitenruimte plaatsvinden die een verharding van het terrein tot gevolg heeft, zal het voorliggende plan geen (negatieve) effecten op de waterhuishouding in het plangebied en omgeving hebben. Bovendien wijzigt de aanwezige riolering en de bestaande wijze van waterafvoer in het plangebied niet.

Ook ligt het plangebied niet binnen beschermingszones van (regionale) waterkeringen en/ of grondwaterbeschermingsgebieden en is er evenmin oppervlaktewater binnen het plangebied aanwezig. Andere waterhuishoudkundige thema’s die normaliter in de onderbouwing van een ruimtelijk plan worden beschouwd, zoals in een bestemmingsplan, zijn derhalve niet relevant voor de beoogde functiewijziging. Conclusie Ten aanzien van het aspect water zijn geen belemmeringen te verwachten voor de voorgestane ontwikkeling van het plangebied. 4.7

Ecologie

Beleid en regelgeving Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is het noodzakelijk te onderzoeken of en zo ja, in hoeverre de plannen ten koste gaan van de (aanwezige) flora en fauna. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de ‘gebiedsbescherming’ en de ‘soortenbescherming’. Gebiedsbescherming Wet Natuurbescherming Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wnb richt zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden). Activiteiten en ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden zijn in beginsel niet toegestaan, tenzij hiervoor een vergunning op grond van de Wnb is verkregen. Naast de bescherming op grond van de Wnb kunnen waardevolle gebieden ook beleidsmatig beschermd zijn doordat zij behoren tot het Nationaal Natuurnetwerk (NNN, voorheen EHS genoemd). Het Natuurnetwerk is een Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. Uitgangspunt van het beleid is dat plannen, handelingen en projecten in het NNN

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v4 / november 2020

25

niet toegestaan zijn indien zij de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN significant aantasten. Soortenbescherming De soortenbescherming is eveneens geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Het doel van de Wnb is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Wnb kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het ‘nee, tenzij’-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kunnen vrijstellingen en ontheffingen (door het bevoegd gezag) worden verleend van de verbodsbepalingen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden nagegaan, c.q. onderbouwd worden, of zich in het betreffende gebied beschermde soorten bevinden. Situatie in het plangebied Het plangebied is niet gelegen in of direct nabij Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied ‘Oostelijke Vechtplassen’. Dit gebied bevindt zich op een afstand van meer dan 10 kilometer ten westen van het plangebied.

Gelet op deze afstand en de aard en omvang van het plan (uitsluitend functiewijziging van een bedrijfswoning naar een ‘burgerwoning’; geen uitbreiding van bebouwing) zijn significantie negatieve effecten op het Natura 2000-gebied uit te sluiten. Het plangebied is ook niet in of nabij het NNN gesitueerd. Om dezelfde reden (uitsluitend functiewijziging, geen uitbreiding en / of sloop van gebouwen) worden ook geen vaste rust- of verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten aangetast door de uitvoering van het plan. Conclusie Op grond van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor het bestemmingsplan, bezien vanuit het aspect ecologie. 4.8

Archeologie

Beleid en regelgeving Als gevolg van het Verdrag van Malta (Valetta) zijn overheden verplicht om in het ruimtelijke beleid zorgvuldig om te gaan met het archeologische erfgoed. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient, voordat er bodemingrepen plaatsvinden, een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd. Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden waarmee de Monumentenwet 1988 is vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, die momenteel in voorbereiding is. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet, is in het overgangsrecht van de Erfgoedwet bepaald dat de regels met betrekking tot archeologie uit de Monumentenwet 1988 ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. Belangrijke uitgangspunten uit de Monumentenwet 1988, zoals de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem en het inpassen van archeologisch erfgoed in de