3. Biljage 2 Toelichting BP Prins Bernhardlaan 8B

Toelichting Ontwerp bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B NL.IMRO.0342.BPSOE0084-0201 Mei 2023

Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Eigendomweg 2a en 2c / v2 / sep 2020

1

Toelichting Bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B

Gemeente Soest

Opdrachtnummer

: 99.529

Datum

: 5 mei 2023

Versie

:4

Auteurs

: mRO b.v.

Status

: Ontwerp

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

2

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING

1

2

3

4

INLEIDING ............................................................................................ 5 1.1

Aanleiding ....................................................................................... 5

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied ............................................ 5

1.3

Vigerend bestemmingsplan ................................................................ 7

1.4

Leeswijzer ....................................................................................... 8

BESCHRIJVING PLANGEBIED ................................................................. 9 2.1

Inleiding .......................................................................................... 9

2.2

Gebiedsbeschrijving .......................................................................... 9

2.3

Bestaande situatie plangebied .......................................................... 10

2.4

Nieuwe situatie ............................................................................... 14

BELEIDSKADERS .................................................................................. 19 3.1

Inleiding ........................................................................................ 19

3.2

Rijksbeleid ..................................................................................... 19

3.3

Regionaal beleid ............................................................................. 21

3.4

Provinciaal beleid ............................................................................ 22

3.5

Gemeentelijk beleid ........................................................................ 24

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ...................................................... 33 4.1

Inleiding ........................................................................................ 33

4.2

Bodem .......................................................................................... 33

4.3

Milieuzonering ................................................................................ 34

4.4

Geluid ........................................................................................... 35

4.5

Luchtkwaliteit ................................................................................. 35

4.6

Externe veiligheid ........................................................................... 36

4.7

Water ........................................................................................... 37

4.8

Ecologie ........................................................................................ 39

4.9

Stikstofdepositie ............................................................................. 42

4.10 Archeologie .................................................................................... 43 4.11 Cultuurhistorie ............................................................................... 44 4.12 Kabels en leidingen ......................................................................... 45 4.13 Toetsing aan m.e.r.-wetgeving ......................................................... 45 5

6

JURIDISCHE PLANOPZET ..................................................................... 47 5.1

Inleiding ........................................................................................ 47

5.2

Opbouw regels en verbeelding .......................................................... 48

5.3

Toelichting op de artikelen ............................................................... 48

UITVOERBAARHEID ............................................................................. 52 6.1

Economische uitvoerbaarheid ........................................................... 52

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ..................................................... 52

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

3

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING ............................................................................. 54 Bijlage 1

Bomen Effect Analyse (BEA)

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Quickscan Wet natuurbescherming

Bijlage 4

Archeologisch onderzoek (IVO-O)

Bijlage 5

Notitie Stikstofdepositieonderzoek

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

4

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Aan de Prins Bernhardlaan in Soest is op het perceel nr. 8B een vrijstaande woning aanwezig. Door de eigenaar van het perceel is een plan ingediend om het woonperceel te splitsen. De bedoeling is dat op het afgesplitste gedeelte een nieuwe (extra) vrijstaande woning gebouwd wordt. Hoewel dit gedeelte voor een groot deel al een woonbestemming heeft, laten de bouwregels van het geldende bestemmingsplan ‘Soestdijk’ een nieuwe woning op dit gedeelte van het perceel niet toe omdat er ter plaatse geen bouwvlak aanwezig is. Het gemeentebestuur van Soest heeft aangegeven positief te staan tegenover deze ontwikkeling is akkoord gegaan met het principeverzoek voor de bouw van een vrijstaande woning, tegenover de bestaande woning 8B (collegebesluit d.d. 19 april 2022). Om de gewenste bouw van de nieuwe vrijstaande woning op het afgesplitste perceel ook planologisch-juridisch vast te leggen, is een en wijziging van het geldende bestemmingsplan ‘Soestdijk’ nodig. Met het voorliggende bestemmingsplan ‘Prins Bernhardlaan 8B’ wordt hieraan invulling gegeven. 1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied aan de Prins Bernhardlaan ligt in de bebouwde kom van het dorp Soest, verscholen achter de bebouwing van de Prins Bernhardlaan, de Beatrixlaan en de Irenelaan. Daarmee maakt de locatie deel uit van de woonwijk Soestdijk, gelegen aan de noordzijde van de kern Soest. Het perceel heeft betrekking op een gedeelte van het bestaande woonperceel Prins Bernhardlaan 8B, en is kadastraal bekend onder gemeente Soest, sectie K, nr. 1745 (gedeeltelijk). De begrenzing van het plangebied is afgestemd op een combinatie van de grenzen uit het vigerende bestemmingsplan, de kadastrale grenzen en de ruimtelijke kaders die specifiek voor deze ontwikkeling zijn opgesteld. Het plangebied heeft daarmee een oppervlakte van ca. 825 m2. Het perceel grenst niet direct aan de openbare ruimte, maar aan een ‘eigen weg’ waar een recht van overpad geldt voor de aanwonenden. Deze ‘eigen weg’ ontsluit namelijk ook de nabijgelegen woningen Prins Bernhardlaan nrs. 8C, 8E, 8F en 8G, alsook Prins Bernhardlaan 14. Daarbij grenst de planlocatie in het oosten, zuiden en westen aan de zij- en achtererven van de naastgelegen grondgebonden woningen. In bijgaande figuren (volgende bladzijde) zijn de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

5

Figuur 1 – Globale ligging van het plangebied op een topografische ondergrond

Figuur 2 – Begrenzing plangebied op een digitale topografische kaart (Basisregistratie Grootschalige Topografie, BGT), in combinatie met de digitale kadastrale kaart (Basisregistratie Kadaster, BRK).

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

6

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan ‘Soestdijk’ dat op 4 juli 2013 door de raad van de gemeente Soest is vastgesteld. Bijgaand is een uitsnede opgenomen van de verbeelding van het nu geldende bestemmingsplan, waarbij het plangebied in rood is omlijnd.

Figuur 3 – Uitsnede verbeelding (plankaart) behorend bij het bestemmingsplan ‘Soestdijk’ (2013), met in rood het plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden en bijbehorende bebouwing binnen het plangebied hebben hierin de bestemming ‘Wonen’ (artikel 19), in combinatie met de bestemming ‘Tuin’ (artikel 17) en zijn daarmee bestemd voor wonen (al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis), met de daarbij behorende tuinen en erven, parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen en perceelsontsluitingen. Ook overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen, zijn toegestaan. Hoofdgebouwen (woningen) zijn uitsluitend toegestaan binnen het op de verbeelding aangeduide bouwvlak. Buiten het bouwvlak zijn ook bijbehorende bouwwerken (zoals schuren en overkappingen) toegestaan. De toegestane goot- en bouwhoogte van deze bouwwerken bedragen respectievelijk maximaal 3 en 5 meter. Binnen de bestemming ‘Tuin’ zijn geen gebouwen toegestaan, met uitzondering van erkers en ingangspartijen als uitbouw van de woning. Wel toegestaan zijn andere bouwwerken, zoals perceelafscheidingen. Daarbij is er voor het gehele plangebied nog een dubbelbestemming van toepassing. Het betreft de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

7

verwachting’ ter bescherming van terreinen met hoge archeologische verwachtingswaarden. Volgens deze bestemming is het zonder omgevingsvergunning verboden om bouw- of grondwerkzaamheden te verrichten. Wel zijn er diverse uitzonderingsbepalingen opgenomen. In paragraaf 4.10 van deze toelichting wordt hierop nader ingegaan. Tot slot heeft de gemeenteraad van Soest op 14 oktober 2021 het bestemmingsplan “Parapluplan omissies en Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening” vastgesteld. Dit paraplubestemmingsplan is van toepassing in de gehele gemeente Soest. Via dit paraplubestemmingsplan wordt juridisch geregeld dat alle ontwikkelingen in de bestemmingsplangebieden moeten voldoen aan de parkeernormen uit de beleidsnota 'Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening', waarvan in paragraaf 3.5.4 een samenvatting is opgenomen. Afwijking ten opzichte van vigerend bestemmingsplan De bouw van een nieuwe (extra) woning op het af te splitsen gedeelte van het perceel Prins Bernhard 8B, en tegenover de bestaande woning, past niet binnen de bouwregels van het geldende bestemmingsplan ‘Soestdijk’ (2013) omdat er ter plaatse geen bouwvlak aanwezig is. 1.4

Leeswijzer

De toelichting is verder als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving daarvan. Vervolgens is in dit hoofdstuk ook de beoogde situatie weergegeven. Het van toepassing zijnde beleid op zowel rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk niveau wordt in hoofdstuk 3 verwoord. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op verschillende milieu- en omgevingsaspecten aspecten die van belang (kunnen) zijn voor het plan. In hoofdstuk 5 ‘Juridische aspecten’ wordt een nadere toelichting op de verbeelding en de planregels gegeven. Ten slotte zet hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan uiteen, waarbij zowel op de economische uitvoerbaarheid wordt ingegaan, alsook op de maatschappelijke uitvoerbaarheid (resultaten van de inspraak en het overleg).

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

8

2

BESCHRIJVING PLANGEBIED

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van het projectgebied gegeven, zowel van de bestaande situatie alsook voor de nieuwe situatie. Alvorens wordt ingezoomd op het plangebied zelf, wordt eerst een korte beschrijving van de bestaande locatie in groter verband weergegeven. Vervolgens wordt ingezoomd op de planlocatie zelf en de nieuwe situatie beschreven. 2.2

Gebiedsbeschrijving

Ontstaansgeschiedenis Soest Op de overgang van hoog naar laag is reeds voor 1300 een esvormige nederzetting met een langgerekte vorm ontstaan, een zogenaamd flank-esdorp. Ten tijde van het ontstaan van de nederzetting was de Eemvallei moerasachtig en bestonden de enggronden uit woeste grond en heide. De omgeving van de Oude Kerk is hiervan de kern, van waaruit de wegen de Eemvallei en in de richting Baarn en Amersfoort uitwaaieren. Het Kerkpad vormde de verbinding tussen deze twee nederzettingen (Amersfoort en Baarn). De Soesterbergsestraat vormde de verbinding naar Soesterberg. In de periode tot 1800 is geleidelijk aan de Eemvallei in een slagenverkaveling ontgonnen en werd weiland als bodemgebruik mogelijk. De verkaveling van de Eemvallei, de boerenerven, de Oude kerk, de Lange Brinkweg, de Soesterbergsestraat en de Birkstraat zijn nog als herkenbare elementen aanwezig. De periode tussen 1800 en 1930 kenmerkt zich als een periode waarin een aantal structurele veranderingen plaatsvond. Deze veranderingen hebben geleid tot de huidige ruimtelijke situatie van Soest.

De geleidelijke overgang weiland-erven en agrarische bebouwing-akkerbouw verdween en ter plaatse van de zone met erven, agrarische bebouwing en akkerland ontstond eind vorige eeuw een losse villaachtige bebouwing langs de Rijksstraatweg (tracé Soesterbergsestraat-KerkstraatTorenstraat-Middelwijkstraat-Steenhoffstraat). Thans is het gebied vrijwel geheel verstedelijkt en hebben slechts nog enkele boerderijen een agrarische functie. In het verlengde van dit oude bebouwingslint, dat oorspronkelijk van Amersfoort naar Baarn loopt, liggen de Van Weedestraat, de Burgemeester Grothestraat en de Vredehofstraat. Vooral aan de Van Weedestraat is in de loop der tijd een cluster van detailhandel ontstaan, wat is uitgegroeid tot het hoofdwinkelcentrum van Soest. Ruimtelijke en functionele structuur op hoofdlijnen Het plangebied maakt deel uit van de wijk Soestdijk. Hoewel deze wijk voornamelijk een woongebied betreft, komt er ook een functieverweving van wonen, detailhandel, horeca, kantoren en maatschappelijke voorzieningen voor. Deze functieverweving is het duidelijkst waarneembaar langs de Van Weedestraat/Burgemeester Grothestraat en de Koninginnelaan. Zoals reeds genoemd ligt aan de Van Weedestraat het hoofdwinkelcentrum van Soest.

In dit winkelgebied zijn verscheidene supermarkten, diverse versspecialisten, kleding- en schoenenwinkels en subtrekkers als drogisterijen en winkels met huishoudartikelen. De Van Weedestraat is geleidelijk ontwikkeld tot een winkelstraat, waarbij sommige panden wel en andere niet in schaal zijn vergroot en afgestemd op een “centraal

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

9

winkelkarakter”. De Prins Bernhardlaan sluit in noordelijke richting aan op de Van Weedestraat. In de rest van de wijk wordt vooral gewoond, waarbij verspreid in het woongebied ook maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen en kerken, te vinden zijn. Het grootste deel van de woningen bestaat uit grondgebonden woningen (vrijstaand, halfvrijstaand en aaneengesloten). Kenmerkend voor deze wijk zijn de vele eengezinswoningen in het middeldure en dure koopsegment. Veel van deze woningen dateren van vlak voor en na de Tweede Wereldoorlog.

Figuur 4 – Luchtfoto ligging plangebied in relatie tot het winkelgebied aan de Van Weedestraat

2.3

Bestaande situatie plangebied

Bebouwingsstructuur Zoals reeds in de inleiding van de plantoelichting is aangegeven, heeft het plangebied betrekking op een deel van de gronden die behoren bij het woonperceel Prins Bernhardlaan 8B. Daarmee ligt de planlocatie verscholen achter de bestaande bebouwing gelegen aan de Prins Bernhardlaan, de Beatrixlaan en de Irenelaan. De bebouwing in dit deel van de wijk kenmerkt zich door haar grote mate van diversiteit: historische bebouwing en modernere bebouwing wisselen elkaar af. Hierdoor varieert de bebouwing ook in grootte en stijl. Gemeenschappelijk kenmerk is dat het voornamelijk gaat om individueel herkenbare bebouwing, veelal in één tot twee bouwlagen met kap. Het betreft veelal (half-)vrijstaande woningen. Maar ook aaneengebouwde woningen / rijwoningen komen voor. Dit is vooral aan de Irenelaan het geval. De voorgevels van de woningen zijn daarbij hoofdzakelijk georiënteerd op de openbare weg. De bestaande en nabijgelegen woningen gelegen aan de Prins Bernhardlaan nrs. 8C, 8E, 8F en 8G vormen hierop een uitzondering.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

10

Net als het perceel Prins Bernhardlaan 8B worden liggen deze woningen verscholen en maken deel uit van een binnengebied dat ontsloten wordt via een pad / ‘eigen weg’ op de Prins Bernhardlaan. Op het perceel Prins Bernhardlaan 8B zelf is een vrijstaande woning aanwezig, bestaande uit één bouwlaag met een kap. Het overige deel van het perceel is vooral als erf / tuin behorend bij de woning in gebruik. Dit geldt ook voor de gronden ten zuiden van de bestaande woning en het pad, en betrekking hebbend op het plangebied. Binnen dit gedeelte van het perceel is nog een vrijstaand bijgebouw (ca. 55 m2) aanwezig. In het oosten, zuiden en westen grenst het plangebied aan de zij- en achtererven van de naastgelegen grondgebonden woningen.

Figuur 5 – Huidige bebouwing op het perceel Prins Bernhardlaan 8B te Soest (bron: Valk Architecten)

Verkeersstructuur Het plangebied wordt middels een relatief smal pad ontsloten op de Prins Bernhardlaan. De in- en uitrit van dit pad bevindt zich tussen de bestaande woningen aan de Prins Bernhardlaan, nrs. 8A en 10. Het betreft een ‘eigen weg’, waar een recht van overpad geldt voor de aanwonenden. Behalve het perceel Prins Bernhardlaan 8B geldt dit ook voor de verderop gelegen woningen 8C, 8E, 8F en

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

11

8G, alsook Prins Bernhardlaan 14. Het pad is dus alleen toegankelijk voor bestemmingsverkeer. Op deze woonpercelen is ook ruimte voor het parkeren van auto’s. Specifiek voor de bestaande woning aan de Prins Bernhardlaan 8B is in het oostelijk deel van het perceel, en ten zuiden van het pad, een plek ingericht voor 2 auto’s.

Figuur 6 – Luchtfoto bestaande situatie plangebied in relatie tot de directe omgeving

De Prins Bernhardlaan zelf is een woonstraat waar een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt. De inrichting van de weg is daarop afgestemd (klinkerverharding, aan 2 zijden voetpad, er wordt deels geparkeerd op de weg). Dit geldt ook voor de nabijgelegen wegen, zoals de Irenelaan en Beatrixlaan. De Prins Bernhardlaan staat in verbinding met de Julianalaan in het zuiden en de Van Weedestraat in het noorden. Voor beide wegen geldt eveneens een snelheidsregime van 30 km /uur. De Van Weedestraat, met in het verlengde de Steenhoffstraat, vormt daarentegen wel een belangrijke schakel in de hoofdwegenstructuur van Soest. Groenstructuur Er is nabij het plangebied geen duidelijk groenstructuur aanwezig. Het groene karakter wordt vooral bepaald door de (voor)tuinen en bijbehorende erfbeplanting van de woningen in de vorm van planten, hagen en diverse bomen. Dit geldt ook voor het plangebied zelf, dat vooral als tuin (grasveld) in gebruik is. Ook zijn er verschillende bomen aanwezig. Behalve een enkele solitaire fruitboom (appel) midden in het plangebied, zijn de overige bomen vooral aan de randen van het perceel gesitueerd. Enkele bomen liggen daarbij op buurpercelen.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

12

Bijgaande figuren / foto’s geven een impressie van de huidige situatie van het plangebied en haar directe omgeving.

Figuur 7 – Foto’s bestaande situatie perceel Prins Bernhardlaan 8B (bron: Valk Architecten)

Figuur 8 – Foto bestaande situatie Prins Bernhardlaan, ter hoogte van de aansluiting met het pad / inrit naar het plangebied (bron: Google Streetview)

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

13

Figuur 9 – Foto bestaande situatie pad naar het plangebied, gelegen tussen de woningen aan de Prins Bernhardlaan 8A (rechts) en 10 (links) (bron: Google Streetview)

2.4

Nieuwe situatie

Het initiatief Het is de bedoeling dat het huidige L-vormige perceel aan de Prins Bernhardlaan 8B (momenteel 1.803 m2 groot) ter hoogte van het huidige pad wordt gesplitst. Hierdoor ontstaan er twee woonkavels met een oppervlakte van ca. 978 m2 (kavel voor de bestaande woning) en ca. 825 m2 (nieuwe woonkavel, ten zuiden daarvan). Vervolgens is het de bedoeling dat de gronden van de nieuwe woonkavel worden verkocht waarna de nieuwe eigenaar van het perceel een nieuwe vrijstaande woning kan bouwen. Hiervoor is nog geen definitief bouwplan ingediend bij de gemeente. Wel zijn er diverse (stedenbouwkundige) randvoorwaarden opgesteld die als basis dienen bij de herinrichting van het perceel. Aan de hand daarvan is op initiatief van de potentiële kopers al wel een indicatief plan opgesteld. Bebouwing De nieuwe vrijstaande woning (het hoofdgebouw) dient ter hoogte van de bestaande woning op het perceel Prins Bernhardlaan 8B te worden gebouwd, zuidelijk van het bestaande pad. Door de rooilijn van deze woning aan te houden, wordt tegelijkertijd ook minimaal 8 meter tot de oostelijke zijdelingse perceelgrens (met Prins Bernhardlaan 14) aangehouden. En door de voorgevel van de nieuwe woning op minimaal 4 meter uit het pad te positioneren, wordt ook rekening gehouden met de rooilijn van de bestaande gebouwen op het belendende perceel Prins Bernhardlaan 8F. Bovendien wordt ca.

7 meter tot de zijdelingse perceelgrens aangehouden. Het nieuwe bouwvlak, waarbinnen het hoofdgebouw (de nieuwe woning) gebouwd moet worden, is hierop afgestemd en is daarmee 16 meter breed en 8 meter diep. Zie ook figuur 10.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

14

Eventuele erfbebouwing (zoals aan- en uitbouwen, vrijstaande schuren) is ook buiten het bouwvlak toegestaan. Echter, een belangrijk uitgangspunt is dat de nieuwe kavel maximaal 15% bebouwd mag worden met vergunningplichtige gebouwen. Omdat de nieuwe kavel 825 m2 groot is, komt dit neer op maximaal 124 m2. Dit betreft de gezamenlijke oppervlakte aan gebouwen en overkappingen en geldt dus zowel voor de woning (het hoofdgebouw) die binnen het aangeduide bouwvlak gebouwd moet worden, alsook voor de bijgebouwen die tevens buiten het bouwvlak (maar wel binnen de woonbestemming) zijn toegestaan. Dit maximum aantal vierkante meters is ook specifiek in het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd.

Figuur 10 – Randvoorwaarden situering nieuwe vrijstaande woning op het afgesplitste woonperceel aan de Prins Bernhardlaan 8B te Soest

Verder is de maximale goot- en bouwhoogte van de nieuw te bouwen woning op respectievelijk 3 en 5 meter gesteld. De woning kan daarmee worden uitgevoerd in één bouwlaag met een kleine kap, zonder dat er een volwaardige verdieping in de kap ontstaat. De maximum (bouw)hoogte is daarmee (bewust) lager dan de woningen in de directe omgeving, onder andere vanwege privacy. Onderkeldering van gebouwen is op dit perceel expliciet niet toegestaan in verband met de (te behouden) bomen die binnen en direct grenzend aan het plangebied aanwezig zijn.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

15

Verkeer en parkeren Het is de bedoeling dat de nieuwe vrijstaande woning ontsloten wordt op het bestaande pad, dat momenteel ook de aanliggende woningen ontsluit. Dit pad (waar een recht van overpad geldt voor de aanwonenden) sluit vervolgens aan op de Prins Bernhardlaan. Deze situatie wijzigt niet. Hoewel met de nieuwe woning het aantal verkeersbewegingen zal toenemen, is dit aantal relatief beperkt. Op grond van CROW-Publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’, waarin ook kencijfers voor de verkeersgeneratie van verschillende functies (waaronder wonen) zijn aangegeven, blijkt dat voor vrijstaande woningen rekening gehouden moet worden met gemiddeld 8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit aantal zal niet leiden tot een onaanvaardbare toename van de verkeersintensiteit op het omliggende wegennet, waaronder de Prins Bernhardlaan. Verder dient er bij nieuwe ontwikkelingen rekening te worden gehouden met voldoende parkeergelegenheid. Daarbij wordt getoetst aan de ‘Nota Parkeernormen auto en fiets 4e herziening’, die op 14 oktober 2021 is vastgesteld. Hierin is aangegeven dat de gemeentelijke parkeereis bij nieuwe ontwikkelingen moet worden berekend. Voor een woning van 116 tot 130 m2 geldt op basis van de bovengenoemde Nota een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Uitgangspunt daarbij is dat het parkeren op eigen terrein plaatsvindt.

Zoals in paragraaf 2.4.1 van deze plantoelichting is aangegeven, is er (nog) geen definitief bouwplan bekend. Dit is aan de toekomstige eigenaren en bewoners. Wel is duidelijk dat de regels van dit bestemmingsplan een woning mogelijk maken kleiner dan 130 m2. Bovendien is er voldoende ruimte aanwezig om 2 extra parkeerplaatsen (ook naast elkaar) binnen het plangebied en daarmee op ‘eigen erf’ te realiseren. Daarbij wordt opgemerkt dat de 2 bestaande parkeerplaatsen in het oostelijk deel van het plangebied behouden blijven. Dit gedeelte van het perceel blijft in eigendom van de huidige bewoners van de vrijstaande woning op het perceel Prins Bernhardlaan 8B. In figuur 11 is dit in beeld gebracht. Bovendien zal direct ten oosten van deze bestaande woning nog een extra parkeerplaats gecreëerd worden, zodat er in totaal 5 parkeerplaatsen voor twee vrijstaande woningen aanwezig zijn. Daarmee wordt voldaan aan de parkeereis uit de gemeentelijke parkeernota, ook als rekening wordt gehouden met de correctiefactor voor het parkeren op eigen terrein, en is het plan ook uitvoerbaar. Om ervoor te zorgen dat er bij de uitvoering van de plannen voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, is in de regels behorend bij dit bestemmingsplan hiervoor een parkeerbepaling opgenomen.

Groenstructuur en bomen Zoals uit de beschrijving van paragraaf 2.3.3 blijkt, heeft het plangebied momenteel een groen karakter dat wordt bepaald door de huidige inrichting als tuin, met groene erfafscheidingen en diverse bomen. Hoewel er nog geen definitieve herinrichting van het plangebied bekend is, zullen de gronden rondom de nieuw te bouwen woning ook worden ingericht als tuin /erf behorend bij de woning. Dit wijkt niet af van de direct aangrenzende tuinen en woonerven. Voor deze bestaande bomen in en grenzend aan het plangebied is een specifieke inventarisatie in de vorm van een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. In dit kader wordt ook verwezen naar paragraaf 3.5.7 van deze plantoelichting. Op een enkele boom na (de solitaire fruitboom midden in het plangebied), wordt er gestreefd om de overige bestaande bomen op het achtererf te behouden.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

16

Figuur 11 – Inrichtingsschets perceel Prins Bernhardlaan 8B te Soest, met daarin aangegeven de bestaande bomen uit de BEA en de 5 parkeerplaatsen, inclusief het bouwvlak voor de nieuw te bouwen woning

Tegelijkertijd is wel geconstateerd dat een tweetal bomen (een berk en een eik) op relatief korte afstand van het bouwvlak zijn gesitueerd. Alleen de eik is kapvergunningplichtig. Indien bij de uitwerking van de plannen blijkt dat deze toch gekapt moet worden, dan geldt er een herplantplicht. In de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer is dit ook expliciet benoemd. Bovendien wordt specifiek in het voorliggende bestemmingsplan de mogelijkheid voor ondergronds bouwen / onderkeldering van gebouwen ‘bij recht’ (die standaard

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

17

in de algemene bouwregels in de Soester-bestemmingsplannen is opgenomen) geschrapt. Dit om de wortelstructuur van de bomen extra te beschermen. Wel is er een afwijkingsmogelijkheid aan dit verbod gekoppeld dat indien middels een deskundigenrapport vooraf wordt aangetoond dat er geen aantasting plaatsvindt van de ondergrondse groeiplaats van bomen, van dat bouwverbod kan worden afgeweken.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

18

3

BELEIDSKADERS

3.1

Inleiding

Op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau is veel beleid geformuleerd dat voor het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen van belang is. De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Onderscheid is aangebracht in rijksbeleid (paragraaf 3.2), provinciaal beleid (paragraaf 3.3), regionaal beleid (paragraaf 3.4) en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.5). 3.2

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie De kaders van het rijksbeleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en is vanaf 12 februari 2021 bindend voor het Rijk als geldende visie onder Wet ruimtelijke ordening. De NOVI vervangt daarmee de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012). Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat immers voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het zijn grote en complexe opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. De toenemende druk op de fysieke leefomgeving vraagt daarbij om een actiever Rijksoverheid. De NOVI stelt een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisatie, en met meer regie vanuit het Rijk. Regie vanuit het Rijk betekent echter niet het centraliseren van taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van richting op grote opgaven en regie op goed samenspel, zowel publiek als publiek/privaat.

In de NOVI zijn de genoemde opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • een duurzaam en economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om dit te bereiken worden 21 nationale belangen benoemt in de NOVI waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. Deze 21 nationale belangen hebben ook een relatie met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie ook paragraaf 3.2.2.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

19

Relatie met het plangebied In de NOVI worden geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het plangebied. Vanwege de aard, omvang en ligging van de beoogde ontwikkeling (woningbouwplan in een binnenstedelijke locatie aan de Prins Bernhardlaan in de kern Soestt), zijn niet direct nationale belangen in het geding. Wel is in het algemeen ‘het realiseren van een goede omgevingskwaliteit’ van belang. Ter onderbouwing hiervan wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van deze plantoelichting. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte en voormalige PKB’s in regelgeving geborgd. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) te verwezenlijken, danwel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen: • Rijksvaarwegen; • Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; • Elektriciteitsvoorziening; • Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; • Natuur Netwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur); • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en • IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Relatie met het plangebied Het plangebied maakt geen deel uit van een van de bovengenoemde gebieden. Daarmee is het plan niet strijdig met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Bro zijn regels opgenomen die eisen stellen aan de inhoud van een toelichting op een bestemmingsplan. Een toelichting dient een verantwoording van de in het plan gemaakte keuzen te bevatten, net als een waterparagraaf, de uitkomsten van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro, de resultaten van verrichte onderzoeken, een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het plan zijn betrokken en de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan. Deze toelichting voldoet daaraan. Verder dienen bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe stedelijke ontwikkelingen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder), die is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder is daarmee een belangrijk instrument voor een goede ruimtelijke ordening.

De Ladder ziet erop toe dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting vervolgens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

20

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Uit de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van dit begrip blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Zo wordt een project vanaf 12 woningen of meer aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Relatie tot het plangebied De ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing, ondanks het feit dat er vanuit planologisch oogpunt op het perceel een woning wordt toegevoegd. Uit vast jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat een dergelijke kleinschalige ontwikkeling (< 12 woningen) niet wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro. Waterbeleid Een ander belangrijk onderwerp in het rijksbeleid is duurzaam waterbeheer. De Europese Kaderrichtlijn Water, die sinds 2000 van kracht is, speelt hierbij een belangrijke rol. De richtlijn moet er immers voor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is.

Dit betekent dat de rijksoverheid streeft naar een watersysteem dat zoveel mogelijk de natuurlijke situatie (zonder ingrepen van de mens) benadert. Het streven is onder andere gericht op het behouden en vergroten van de ruimte voor water, waar mogelijk vasthouden van water en verbetering van de waterkwaliteit. De waterbeheerders spelen hierbij een belangrijke rol. In de ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan, moet een Waterparagraaf worden opgenomen. In paragraaf 4.7 van deze plantoelichting wordt hier nader op ingegaan. Overige wettelijke kaders Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de Wet luchtkwaliteit, Erfgoedwet, Wet natuurbescherming, Wet geluidhinder, etc. Ook op deze aspecten zal in hoofdstuk 4 nader worden ingegaan. Conclusie rijksbeleid Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig met het geldende Rijksbeleid. 3.3

Regionaal beleid

Blauwe Omgevingsvisie 2050 De driedimensionale Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI) is de langetermijnvisie van Waterschap Vallei en Veluwe. Met deze BOVI zet het waterschap op een geheel nieuwe wijze koers naar een duurzame en waterinclusieve leefomgeving. Daarbij kijkt het waterschap integraal, grensontkennend, over de grenzen van taken en gebieden heen en werkt vanuit de drie zogenoemde waterprincipes: • water is een ordenend principe in de ruimtelijke ordening; • maximaal vasthouden en schoonhouden van water; • partnerschap als watermerk.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

21

Deze principes leiden tot één samenhangende weergave van water in het landschap van het waterschap: één kringloop van bron tot monding, door stedelijk en landelijk gebied en van boven- en ondergrond. Blauw omgevingsprogramma 2022-2027 Het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) is het waterbeheerprogramma van Waterschap Vallei en Veluwe voor de planperiode 2022-2027. Het gebied, de maatschappelijke thema's en samenwerking met partners zijn meer centraal gezet dan in voorgaande waterbeheerprogramma's. Het waterbeheerprogramma is een kerninstrument onder de in voorbereiding zijnde Omgevingswet en bevat naast de verplichte onderdelen van het programma (zoals Kader Richtlijn Water, KRW), ook een niet verplicht deel. Het BOP is daarmee het wettelijk instrument van het waterschap om de doelen voor de middellange termijn vast te leggen. In het BOP worden doelen uit de Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI2050) vertaald naar gebiedsgerichte doelen. Het betreft hoofdoelen op het gebied van waterveiligheid, watersystemen, wonen en zuiveren, circulaire economie en energietransitie. Keur en Legger Daarnaast heeft het Waterschap Vallei en Veluwe toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's en speerpunten uit het waterbeheerprogramma. Ook heeft het waterschap een eigen verordening: de Keur met bijbehorende uitvoeringsregels.

Deze zijn onder andere te raadplegen via de website van het waterschap. De belangrijkste regels uit de Keur met betrekking tot dit project zijn hieronder weergegeven: • het toevoegen van verhard oppervlak dient gecompenseerd te worden. Dit om te voorkomen dat hemelwater versneld wordt afgevoerd naar het watersysteem. Hiervoor gelden de volgende regels en uitgangspunten: o Waterschap Vallei en Veluwe gaat ervan uit dat, zonder maatregelen door een verhardingstoename, 60 mm meer geloosd wordt op oppervlaktewater dan in een onverharde situatie. Deze hoeveelheid dient daarom gecompenseerd te worden; o de wijze van compensatie is aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient aan te tonen dat de compenserende maatregelen in staat zijn de genoemde hoeveelheid van 60 mm vast te houden. Indien mogelijk heeft het de voorkeur het water te laten infiltreren; o Waterschap Vallei en Veluwe hanteert een richtlijn voor de infiltratiecapaciteit van verschillende bodemsoorten (tabel 1 Beleidsregels). De infiltratiecapaciteit varieert van 500 mm/h voor grof zand tot 0,4 mm/h voor kleiig leem. De infiltratiecapaciteit ter plaatse mag worden afgetrokken van de te compenseren 60 mm, mits infiltratie ter plaatse mogelijk is. Ten slotte kent het waterschap een Legger.

De Legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen zij moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. 3.4

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is vanaf 1 april 2021 in werking getreden.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

22

In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. Daarbij worden zeven beleidsthema’s beschreven: • Stad en land gezond; • Klimaatbestendig en waterrobuust; • Duurzame energie; • Vitale steden en dorpen; • Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; • Levend landschap, erfgoed en cultuur; • Toekomstbestendige natuur en landbouw. Bij nieuwe ontwikkelingen is het zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. De provincie hanteert bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes: • zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; • daarnaast in overig stedelijk gebied; • eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. De Omgevingsvisie richt zich in het algemeen op ontwikkelingen van een groter schaalniveau dan de bouw van één vrijstaande woning in het bestaand stedelijk gebied. Ten aanzien van de thema's is in dit geval het thema 'vitale steden en dorpen' het relevantst. De behoefte aan wonen en werken is immers fors. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Gezien de grote ruimtevraag die op de provincie afkomt, is het tegelijkertijd zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte.

De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnen dorpse ontwikkeling, met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie gaat niet specifiek in op private initiatieven waarbij één woning wordt gebouwd. De bouw van één vrijstaande woning in het bestaand stedelijk gebied van de kern Soest past in het algemeen wel binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Utrecht. Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Gelijktijdig met de hiervoor genoemde Omgevingsvisie is de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht vastgesteld. Ook de Interim Omgevingsverordening is vanaf 1 april 2021 in werking getreden. Het doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen uit de Omgevingsverordening provincie Utrecht te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de omgevingsverordening worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. Hierbij kan worden gedacht aan het NatuurNetwerk Nederland (NNN) en bebouwingsmogelijkheden in het stedelijk en het landelijk gebied. Deze belangen zijn onderverdeeld in verschillende beleidsthema's (artikelen) die voor de gehele provincie gelden, alsook thema’s specifiek voor het landelijk gebied en thema's specifiek voor het stedelijk gebied.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de NNN.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

23

De locatie ligt in het 'stedelijk gebied'. Op grond van artikel 9.15 (Instructieregel verstedelijking) van de Interim Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het stedelijk gebied, bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. Als een locatie is aangewezen als ‘stedelijk gebied’ betekent dit dat de focus ligt op inbreiding boven uitbreiding. Voorwaarde daarbij is dat de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Soest behoort tot de Regio Amersfoort. In de periode tot en met 2039 zijn hier op basis van het Kader voor regionale programmering wonen en werken (GS Utrecht, 5 oktober 2021) 26.100-31.000 woningen noodzakelijk. De bouw van één vrijstaande woning past binnen deze aantallen. Uit de Interim Omgevingsverordening vloeien verder geen specifieke aandachtspunten voort met betrekking tot de transformatie van het kantoorpand. De Interim Omgevingsverordening heeft daarom geen gevolgen voor het voorliggende bestemmingsplan. Conclusie provinciaal Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig met het geldende provinciale beleid. 3.5

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Soest en Soesterberg De Omgevingsvisie Soest en Soesterberg, die is vastgesteld op 21 december 2021, bevat de integrale (middel)lange termijnvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Soest en Soesterberg. De visie maakt duidelijk wat de komende decennia de grote ruimtelijke uitdagingen zijn, hoe het gemeentebestuur daarmee omgaat en in welke richting de gemeente Soest zich zou moeten doorontwikkelen richting 2040. Alle beleidsthema's die betrekking hebben op de leefomgeving komen in de omgevingsvisie samen. De onderdelen van de leefomgeving waar Soest trots op is, willen het gemeentebestuur graag beschermen en verbeteren (waarden). Daarnaast bevat de omgevingsvisie hoofdlijnen uit reeds vigerend beleid en ook nieuwe doelen die we met de visie willen bereiken (ambities). Die thema’s, waarden en ambities vormen de kaders voor nieuwe initiatieven en ontwikkelingen. In 2040 zijn er in de gemeente Soest meer woningen dan nu. Met een jaarlijkse groei van 125-200 woningen tot 2030 kan de Soester manier van (samen)leven behouden blijven. Inwoners bepalen samen met de gemeente waar nieuwe woningen komen. Daarbij in de volle breedte gekeken naar verdichten en uitleglocaties en ook naar 'rood voor rood' en 'rood voor groen'. In 2040 zijn er meer banen en meer bedrijven. Bedrijfsterreinen zijn even groot als nu, maar worden intensiever gebruikt.

Soest heeft in dat jaar 7 levendige centrumgebieden, 5 in Soest en 2 in Soesterberg, elk met hun eigen identiteit en mix van functies. De inwoners van Soest lopen en fietsen meer en gebruiken vaker het OV en de deelauto. Het plangebied aan de Prins Bernhardlaan ligt op de visiekaart in 'de kern Soest' (zie ook figuur 12). Het plangebied en zijn omgeving hebben de aanduiding 'optimalisatie door verdichting'. Met het voorliggende plan, de bouw van een nieuwe / extra vrijstaande woning, wordt daar invulling aangegeven.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

24

Figuur 12 – Uitsnede Visiekaart als onderdeel van de gemeentelijke Omgevingsvisie, in relatie tot het plangbied (in rood)

Masterplan Wonen Soest Op 20 mei 2020 heeft de gemeenteraad het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Aanleiding hiervoor is dat in de jaren voorafgaand aan de totstandkoming van dit Masterplan de druk op de woningmarkt sterk is toegenomen. Door de gestegen prijzen voor koopwoningen hebben mensen met een lager of middeninkomen minder mogelijkheden om een huis te kopen. Bovendien is het aantal woningzoekenden aanzienlijk groter dan het aanbod. Met name in een centraal gelegen regio als Soest. Het is daarom van groot belang om de komende jaren meer, en de juiste, woningen te bouwen. Met het vaststellen van het Masterplan Wonen Soest geeft de gemeenteraad richting aan de nieuwbouw in de kern Soest. Gestreefd wordt naar de realisatie van 700 tot 800 woningen in de kern Soest tot 2025. De focus ligt hierbij op het sociale en betaalbare segment. Daarmee zorgt de gemeenteraad ervoor dat voor de Soesters de zo gewenste woningen beschikbaar komen. Het Masterplan Wonen heeft drie belangrijke uitgangspunten: 1. de woningbouw moet inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van de eigen inwoners; 2. met de woningbouw wordt gestreefd om doorstroming op de woningmarkt stimuleren; 3. gestreefd wordt naar een gevarieerd aanbod in de nieuwbouw (woningtype, eigendom en prijsklasse) De kwalitatieve woningbehoefte in Soest richt zich de komende jaren vooral op:

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

25

• •

Huurappartementen; een vraag die afkomstig is van senioren die willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning Betaalbare koopwoningen voor starters, jonge doorstromers en (in beperkte mate) senioren die een koopappartement zoeken.

Het beleid is der daarom gericht met de nieuwe plannen te voorzien in deze kwalitatieve vraag, maar ook de doorstroming op de woningmarkt stimuleren en zorgen voor voldoende gevarieerd aanbod. En om er voor te zorgen dat bij nieuwe ontwikkelingen een deel van de nieuwe woningen ook als betaalbare koop- en huurwoningen wordt gerealiseerd, heeft de gemeenteraad op 23 september 2021 een doelgroepenverordening vastgesteld. Hierin is bepaald dat 50% van de woningen in de betaalbare sector moet worden gerealiseerd met daarbij de volgende onderverdeling: 25% sociale koopwoningen (maximaal € 250.000,-), 20% sociale huurwoningen (maximaal € 752,-) en 5% middeldure huurwoningen (maximaal € 1000,-). Voor de bouw van één vrijstaande woning op een grotere kavel, zoals in voorliggend plan, is deze toepassing echter niet haalbaar c.q. wenselijk. Daarmee wordt er bewust afgeweken van de doelgroepenverordening. Welstandsbeleid Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad van Soest de Welstandsnota vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. De nota staat vol inspirerende voorbeelden, kaartmateriaal en gebiedsbeschrijvingen.

Om mensen die een vergunning aanvragen te ondersteunen bij het indienen van een kwalitatief goed plan, zijn proces en inhoud van de welstandsbeoordeling duidelijk beschreven. Door middel van een welstandskaart is voor alle gronden in Soest aangegeven wat het welstandsniveau is. Er zijn drie welstandsniveaus. En hoe hoger het welstandsniveau, hoe gedetailleerder de toetsing. • Het hoge kwaliteitsniveau 1 Dit wordt door de Rijksdienst voor de Monumentenzorg gehanteerd voor Rijksmonumenten en objecten gelegen binnen het rijksbeschermde stads- en dorpsgezicht. • Het bijzondere kwaliteitsniveau 2 Het bijzondere welstandstoezicht is gericht op het voorkomen van aantasting van de ruimtelijke karakteristieken en het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. Het betreft onder meer gebieden waarvoor een beeldkwaliteitsplan is opgesteld, zoals voor de entrees van Soest, alsook de Flanken van De Eng. • Het gewone, reguliere kwaliteitsniveau 3 Voor de gebieden waarvoor regulier welstandstoezicht wordt uitgeoefend geldt dat afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van de gebouwen zonder al te veel problemen kunnen worden gerealiseerd. De gemeente stelt in deze gebieden geen bijzondere eisen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandstoezicht is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van de gebieden.

Het betreft een groot deel van de kern Soest. Het plangebied aan de Prins Bernhardlaan ligt in ‘deelgebied 4: Soestdijk’ waarvoor een regulier welstandsniveau geldt. Zoals reeds aangegeven is er nog geen woningbouwontwerp bekend. Zodra dit wel beschikbaar is, zal dit worden voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK).

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

26

Nota Parkeernormen auto en fiets (4e herziening, 2021) Een ontwikkeling, een bouwactiviteit en/of wijziging van gebruik, kan tot gevolg hebben dat er (meer) ruimte nodig is voor het parkeren van auto’s en het stallen van fietsen. Bij nieuwe ontwikkelingen in de gemeente Soest wordt het parkeren en stallen beoordeeld op basis van de Nota Parkeernormen auto en fiets (4e herziening, vastgesteld door de gemeenteraad op 14 oktober 2021), waarin o.a. de normen voor het aantal parkeerplaatsen en fietsparkeerplekken zijn vastgelegd. Daarnaast is opgenomen hoe op basis van deze normen de gemeentelijke parkeereis bij ontwikkelingen moet worden berekend. Deze nota is ook planologisch vastgelegd middels het vaststellen van het bestemmingsplan “Parapluplan omissies en Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening”. In paragraaf 2.4.3 van deze plantoelichting is het onderdeel parkeren in relatie tot de beoogde planontwikkeling nader toegelicht. Groenstructuurplan In het Groenstructuurplan van de gemeente Soest (“Staalkaart in het Groen”) is de hoofd-groen- en bomenstructuur voor het stedelijk gebied aangegeven. Het groenstructuurplan beschrijft het groen binnen de bebouwde kommen van Soest en Soesterberg en de kern Soestduinen. Het plangebied behoort niet tot de hoofdgroenstructuur.

De groene kernkwaliteit van Soest 2014 Het groenbeleid is vastgelegd in de nota ‘De groene kernkwaliteit van Soest’ (2014). De gemeente Soest heeft een uitgebreide groenstructuur zowel binnen de bebouwde kom als in het groene buitengebied. Daarbij zijn nog veel landschappelijke cultuurhistorische elementen aanwezig. De kernkwaliteit van het groen in Soest bestaat uit een combinatie van visueel-ruimtelijke, functioneelruimtelijke en economische kwaliteiten. Het groen op dorps- en wijkniveau draagt bij aan de collectieve beleving van de groene kernkwaliteit, waarbij bomen de belangrijkste groenelementen zijn. Het groen dat bepalend is voor de groene kernkwaliteit is vastgelegd op de groenstructuurkaart (zie ook navolgende paragraaf 3.5.7). Het doel van de nota ‘De groene kernkwaliteit van Soest’ en de groenstructuurkaart is: • Het behouden en versterken van de groene kernkwaliteit van Soest; • Het herstel van landschappelijke cultuurhistorische elementen; • Het bieden van kaders voor het herstel van lanenstructuren en landschappelijke cultuurhistorische elementen. Het plangebied vormt geen onderdeel van het structureel groen in Soest. Het plangebied en de directe omgeving hebben echter wel een groen karakter wat vooral wordt bepaald door de aanwezige tuinen, groene erfafscheidingen en diverse bomen.

Hoewel er nog geen definitieve herinrichting van het plangebied bekend is, zullen de gronden rondom de nieuw te bouwen woning worden ingericht als tuin /erf. Dit wijkt niet af van de direct aangrenzende tuinen en woonerven. Bescherming en kap van bomen 2012 In de nota ”Bescherming en kap van bomen” (2012) is het beleid rondom het duurzaam beschermen van bomen en de regels voor het kappen vastgelegd. Het te beschermen bomen zijn onderverdeeld in 5 categorieën: 1. Bomenstructuren zoals vastgelegd op de groenstructuurkaart / bomenkaart, en de parkwijken; 2. Monumentale bomen (particulier en gemeentelijk); 3. Waardevolle bomen (gemeentelijk);

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

27

4. 5.

Toekomstig monumentale particuliere bomen op percelen meer dan 175 m2; Overige openbare bomen.

De beschermwaardige bomen van categorieën 1 t/m 3 zijn vastgelegd op de zogenaamde ‘Bomenkaart’ van Soest. Voor deze bomen geldt een concreet verbod op het vellen. Er wordt géén vergunning verleend voor kap tenzij sprake is van een zwaarwegend verwijderingsbelang. Daarbij wordt altijd een herplantplicht opgelegd. Voor de bomen in categorie 4 en 5 geldt een vergunningplicht voor particuliere bomen met een stamomtrek van minimaal 80 cm (gemeten op 1.30 meter boven maaiveld). De vergunning wordt verleend mits er geen sprake is van een weigeringsgrond. Daarbij kan een herplantplicht worden opgelegd. Bij ruimtelijke ontwikkelingen spelen aanwezige bomen een belangrijke rol. Aan de hand van een bomeninventarisatie in de oriëntatiefase wordt bepaald welke bomen behouden moeten blijven en worden randvoorwaarden omtrent de bomen opgesteld. Zoals uit figuur 13 blijkt maakt het plangebied geen deel uit van een beschermwaardige bomenstructuur (cat. 1). Direct ten oosten van het plangebied zijn wel twee Monumentale bomen aanwezig die beschermwaardig zijn. Omdat er nog meer bomen binnen het plangebied en directe omgeving aanwezig zijn, is een bomeninventarisatie in de vorm van een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd1.

De bestaande bomen zijn ingemeten waarbij tevens de boomsoort, de boomhoogte, stamomtrek, kroonprojectie, leeftijd, de actuele kwaliteit en conditie en de huidige toekomstverwachting in beeld zijn gebracht en verwoord.

Figuur 13 – Uitsnede bomenkaart in relatie tot het plangebied

1

Voet Bomenbeheer, ‘Bomen Effect Analyse (BEA) Prins Bernhardlaan 8b’ (kenmerk BEA – 2021-6), 17 oktober 2022

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

28

De bijbehorende rapportage is als bijlage bij deze plantoelichting opgenomen. De belangrijkste conclusies zijn hierna weergegeven. Conclusies Bomen Effect Analyse In het plangebied en directe omgeving daarvan zijn 15 bomen aanwezig. Zie ook bijgaande figuur 14.

Figuur 14 – Overzichtskaart bomen in relatie tot het plangebied (bron: Bomen Effect Analyse, Voet Bomenbeheer)

De meeste bomen (boomnummers 3, 6, 9 t/m 15) staan de voorgenomen bouwontwikkeling niet in de weg, mits de nieuwbouw wordt uitgevoerd volgens de

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

29

geldende voorschriften ten aanzien van boombescherming op bouwlocaties. Dit geldt ook voor tamme kastanje (boomnummer 7), waarbij geldt dat indien het bestaande tuinhuis/bijgebouw gesloopt wordt, hiervoor tijdens de sloop boombeschermende maatregelen genomen moeten worden. De oude appelboom (boomnr. 8) kan op basis van gestelde kwaliteit en levensverwachting worden verwijderd. De bestaande berk (boomnr. 4) en eik (boomnr. 5) staan relatief dicht op het geprojecteerde bouwvlak. Om deze reden zouden de berk en eik gekapt moeten worden. Op basis van de stamomtrek van de berk (< 80 cm, formeel niet vergunningplichtig) ligt hier geen probleem. Met betrekking tot de eik is het advies om deze te kappen (eventueel hieraan gekoppeld een verplichting tot herplant). Dit in plaats van het geforceerd sparen van de boom met mogelijk wortelverlies in combinatie met overmatige snoei resulterend in een ongunstige levensverwachting. Met betrekking tot boomnummers 1 (beuk) en 2 (esdoorn) wordt het volgende opgemerkt. Doordat deze bomen dicht op elkaar staan heeft de doorgang een beperkte breedte van slechts 225 cm.. Bij de uitwerking van de plannen is vooraf bouwtechnisch onderzoek nodig om te bepalen hoe realisatie mogelijk is met als uitgangspunt dat de beuk en esdoorn onbeschadigd behouden kunnen blijven.

Aandachtspunt ten aanzien van deze bomen is het nemen van afdoende boombeschermende maatregelen. Zoals reeds genoemd is er momenteel nog geen uitgewerkt (bouw)plan voor de nieuw te bouwen woning bekend. Om deze reden zijn er diverse voorwaarden gesteld aan het plan gesteld. In dit kader wordt ook verwezen naar paragraaf 2.4.4 van deze plantoelichting. Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 Op 21 december 2017 heeft de gemeenteraad van Soest het Gemeentelijk Wateren Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 (GWRP) vastgesteld. Het plan heeft betrekking op alle gemeentelijke watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met de leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. Daarnaast houdt het plan rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan. Doelstelling is het maken van een duurzaam en robuust watersysteem en rioleringsstelsel, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de kansen worden benut en effectgericht wordt gewerkt.

Het hemelwater van de bebouwing zal niet worden aangesloten op de riolering maar worden afgekoppeld en geïnfiltreerd. Het water dat op straat valt zal naar straatkolken worden geleid. De DWA-riolering wordt daar aangesloten op het bestaande stelsel. In het GWRP zijn geen ruimtelijk gerichte belemmeringen opgenomen om onverharde percelen om te zetten in bebouwing. Wel stelt het GWRP dat bij bebouwing het hemelwater verwerkt binnen de perceelsgrens. Nieuwe ontwikkelingen worden 'waterneutraal' ontworpen (geen extra afvoer van hemelwater). Het afvalwater wordt als bron van grondstoffen en energie gezien. Waar kansen zich voordoen, wil de gemeente afvalwater onderdeel uit laten maken van de circulaire economie. Het grond- en oppervlaktewaterbeleid richt zich op waterbestendig bouwen, zodat de natuurlijke waterhuishouding behouden blijft.

Concept-Ontwerp, Toelichting bestemmingsplan Prins Bernhardlaan 8B / v4 / 5mei 2023

30

Door de klimaatverandering zal hevige neerslag vaker voorkomen en nog heviger worden. Hierdoor neemt het risico op wateroverlast toe. Bewoners en bedrijven zullen vaker hinder ondervinden, maar de gemeente wil de kans op overlast beperken en waterschade zoveel mogelijk voorkomen. De gemeente zet het beleid voort om vuil water en schoon hemelwater te scheiden. Het schone hemelwater wordt van de riolering afgekoppeld. Dit afkoppelen is duurzaam en nodig om de gemeente klimaatbestendig te maken. Voor nieuwbouw is de inzet om de ideale situatie steeds meer te benaderen op basis van de stand van de techniek. Dit vraagt om een vroegtijdige verbinding tussen disciplines als ruimtelijke ordening en stedelijk waterbeheer. De initiatiefnemer zal over de definitieve uitvoering in overleg treden met gemeente. De gemeente Soest hanteert voor bebouwing een ontwateringsnorm van 90 cm onder het vloeroppervlak ten opzichte van de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Als hier niet aan wordt voldaan, moet de grond worden opgehoogd of moet de bebouwing worden aangepast aan hoge grondwaterstanden (kruipruimteloos en waterdicht bouwen). Het is niet toegestaan om in te grijpen in het natuurlijke grondwaterregime dat zich hier bevindt. De ‘wateraspecten’ die in relatie tot het voorliggende plan van belang zijn, zijn in paragraaf 4.7 uitgewerkt.