3. Bijlage 2 - PLANDOCUMENT - 2025-06-03 - Ruimtelijke Onderbouwing V2 0342-75-T02

Dit kan betekenen dat er vaker verschillende afvalstromen in de straten worden aangeboden en/of dat er meer ondergrondse afvalcontainers worden gerealiseerd. Bij het ontwerp en de inrichting van private en openbare terreinen dient hier terdege rekening mee te worden gehouden.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

24

In het Uitvoeringsbesluit Afvalstoffenverordening Soest, is bepaald dat inzameling voor hoogbouw normaal gesproken via ondergrondse containers restafval plaatsvindt. Deze ondergrondse containers zullen langs de Van Lenneplaan, nabij de inrit naar de parkeerplaats worden geplaatst. 2.5.13.Toetsingskader ruimte voor bedrijven in Soest en Soesterberg 2017-2027 Op 22 februari 2018 is het Toetsingskader ruimte voor bedrijven in Soest en Soesterberg 2017-2027 door de gemeenteraad van Soest vastgesteld. In dit toetsingskader wordt ingegaan op de (fysieke) ruimtevraag voor bedrijfs- en kantoorpanden in Soest en Soesterberg voor de periode tot en met 2027. Er is meer aanbod van dan vraag naar kantoorruimte in de gemeente Soest als geheel. Voor de kern Soest wordt wel terughoudend omgegaan met het transformeren van kantoorruimte. In het behoefteonderzoek dat ten behoeve van de totstandkoming van dit toetstingskader is uitgevoerd is een afwegingskader opgenomen om transformatie initiatieven te kunnen beoordelen.

Daarvoor zijn de volgende criteria relevant: ▪ kwalitatieve aspecten Is het huidige pand courant als kantoor? Draagt het transformeren bij aan de doelstelling tot het terugbrengen van langdurige leegstand? Beschikt het pand al over een energielabel C of moeten daarvoor nog extra kosten worden gemaakt? Is nu al sprake van langdurige leegstand in het pand? ▪ ligging Is de locatie geschikt (te maken) voor wonen? Is het in een woonomgeving gelegen? Profiteren andere functies van de aanwezigheid van woningen? ▪ programma aanpasbaar Biedt het programma flexibiliteit, bijvoorbeeld in fasering of type woningen? Biedt het voorgestelde programma van het initiatief ruimte om ook andere typen woningen te realiseren, of de woningen gefaseerd op de markt te brengen? ▪ Versterking ruimtelijke structuur Welke andere functies zijn direct in de omgeving gelegen? Sluit wonen daarbij aan of zijn knelpunten te verwachten? ▪ Huisvestingswensen Worden in de plannen woningen gerealiseerd die aansluiten bij de woonvisie of ander beleid van de gemeente? Is dit beleid op het juiste niveau (lokaal/regionaal) afgestemd? Het kantoorpand Birkstaete aan de Birkstraat 95 voldoet niet meer aan de eisen die hedendaagse kantoorgebruikers aan een kantoorpand stellen. Daardoor is het aantal verhuurde units de laatste jaren steeds lager geworden.

Door de ligging aan de rand van een woonwijk draagt de transformatie bij aan de realisatie van woningen voor diverse doelgroepen, die past binnen het regionale programmering wonen en werken (zie paragraaf 2.3.2). Door de transformatie wordt de schaarse ruimte binnen de fysieke leefomgeving op een zo goed mogelijke wijze benut. Omdat er één kantoorpand wordt getransformeerd is er niet gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling. Er blijft nog wel 503 m² BVO kantoorruimte in het souterrain aanwezig. Uit het oogpunt van milieuzonering (zie paragraaf 4.2.3) zijn er geen knelpunten met andere functies in de omgeving te verwachten. Gelet hierop kan over het geheel

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

25

genomen worden geconcludeerd dat transformatie op grond van het toetsingskader aanvaardbaar is. 2.5.14.Cultureel erfgoed in de omgevingstafel De gemeente Soest gebruikt de memo Cultureel erfgoed in de omgevingstafel om te beoordelen of bij planvorming de cultuurhistorische waarden voldoende zijn meegewogen. Op grond van die memo dient in een ruimtelijke onderbouwing bij het (afwijken van het) bestemmingsplan een cultuurhistorische paragraaf worden opgenomen met de volgende inhoud: ▪ de ontwikkelgeschiedenis van de locatie ▪ de waarden van de locatie ▪ de aanbevelingen ▪ wat met de cultuurhistorische waarden wordt gedaan in het voorliggende plan. In paragraaf 3.1.1 is de cultuurhistorische context van het plangebied omschreven. In paragraaf 4.5 van deze onderbouwing wordt geconstateerd dat er voor de planontwikkeling geen belemmeringen zijn vanuit cultuurhistorisch oogpunt.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

26

Hoofdstuk 3. Planbeschrijving 3.1. Bestaande situatie 3.1.1. Cultuurhistorie Soest is een zogenaamd Engdorp. De Soester Eng ligt op een stuwwal, die 150.000 jaar geleden is opgestuwd door grote ijsmassa's. De Eng is eeuwenlang jaarlijks bemest met mest uit de schapenstal, vermengd met heideplaggen. Hierdoor is op het zand van de stuwwal een ongeveer 80 cm dikke humeuze grondlaag aanwezig (zwarte enkeerdgrond). Soest is in de middeleeuwen ontstaan op de overgang naar de laag gelegen Eemvallei. Engdorpen lagen op de overgangen van de heuvelrug naar de lagere gebieden. Rondom de dorpen lagen de akkers (engen), die in de loop der eeuwen werden opgehoogd met mest uit de potstallen. De Eemvallei werd gebruikt als hooiland en weidegebied voor het vee, de hoger gelegen Eng werd gebruikt voor de verbouw van boekweit, rogge, aardappelen, knollen en gerst. De Birk(t)straat (voorheen: Hoge Birksche Weg) is van oudsher, samen met de Peter van den Breemerweg de belangrijkste verbinding met Amersfoort. Afbeelding 9: Historische topografie.

De oude dorpskern van Soest ligt ten oosten van de eng, op de plaats waar de Peter van de Breemerweg aansluit op het Kerkpad. Na 1900 vindt de eerste uitbreiding plaats op de

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

27

noordflank van de eng. Om aan de vraag naar woningen te kunnen voldoen besloot de gemeente rond 1925 het gebied ten noorden van de Birkstraat en het terrein van de buitenplaats Vossenveld aan de zuidzijde daarvan, te verkavelen en open te stellen voor de bouw van villa's en middenstandswoningen. Door de verspreide ligging van de uitbreidingen die tussen 1900 en 1940 hebben plaatsgevonden en het ontbreken van een planmatige opzet daarvoor, kenmerkt de bebouwde kom van Soest zich als een divers geheel, zonder stedenbouwkundige samenhang. Op het perceel Birkstraat 95 is op de topografische kaart uit 1952 voor het eerst bebouwing zichtbaar. Oorspronkelijk was op het perceel de garage/werkplaats van vervoersmaatschappij en familiebedrijf Tensen (1930-1980) gevestigd, met de karakteristieke donkerrode Volvobussen. Ook het woonhuis van de familie Tensen was aan de werkplaats gebouwd aan de zijde van de bakkerij Schothorst/Van deFlier/ Faas en nu Van Kooten. Naast de zuivelhandel en kruidenier Kortekaas en ook achter de bakkerij was een groot parkeerterrein voor de bussen. Afbeelding 10: Busgarage Tensen.

Het familiebedrijf Tensen is per 1 januari 1980 verkocht aan de NS en het pand aan de Birkstraat, waarin de voormalige garage van Tensen was gevestigd, werd gekocht door een vastgoedhandelaar. De bebouwing is daarna gesloopt en vervangen door het huidige kantoorpand met daaronder een atoomschuilkelder voor de Koninklijke Familie. Deze schuilkelder was volledig afsluitbaar met dikke stalen sluisdeuren, douches om radioactieve besmetting af te spoelen en inclusief inpandige, ondergrondse watervoorziening en waterzuivering,

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

28

eigen stroomgenerator, voorraadkamers, enzovoort. Een gedeelte van het parkeerterrein bleef gehandhaafd en op een ander gedeelte werd een dubbel woonhuis gerealiseerd. In kantoorpand, het Ondernemershuis Birkstaete, Birkstraat 95-1, is kantoorruimte op maat te huur geweest, variërend van een kantoorruimte, een flexplek, een vergaderruimte of een trainingsruimte voor 2 tot 24 personen, zowel voor langere periode als ook per dagdeel. 3.1.2. Stedenbouw De Birkstraat is een van de invalswegen van Soest. Op de rand van de bebouwde kom, ten oosten van het onderhavige plangebied, is aan de noordzijde van de straat een aantal bedrijfsgebouwen aanwezig. Rondom het plangebied is sprake van een bebouwingslint met een aantal (half)vrijstaande woningen, die bestaan uit één of twee bouwlagen met veelal een forse kap. Ten westen van het plangebied bij de kruising met de Vondellaan buigt de Birkstraat af in noordwestelijke richting. Het woongebied ten noorden van het plangebied bestaat uit (half)vrijstaande woningen op ruime percelen. Het huidige pand bestaat uit twee bouwlagen met een forse kaplaag met een groot aantal dakkapellen. De begane grond ligt ongeveer een meter boven maaiveld. De hoofdentree van het pand bevindt zich op de afgeknotte hoek van de Birkstraat en de Van Lenneplaan. Afbeelding 11: Bestaande situatie.

In de huidige en nieuwe situatie ligt (een deel) de haag langs de Van Lenneplaan op gemeentegrond en een deel van de verharding langs de Birkstraat op private grond.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

29

3.1.3. Verkeersstructuur Voor de auto bestaat de hoofdwegenstructuur van de kern Soest uit de oude rijksstraatwegen. De Birkstraat behoort tot die hoofdwegenstructuur (de route van Birkstraat tot Vredehofstraat, de Biltseweg en Soesterbergsestraat). Voor de Birkstraat geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. De Birkstraat heeft aan twee zijden een vrijliggend fietspad en een trottoir. Met name tijdens de spitsuren is er op de Birkstraat regelmatig sprake van congestievorming. In het profiel van de Birkstraat is tussen de weg en het perceel een strook voor langsparkeren, een vrijliggend fietspad en een trottoir aanwezig. 3.1.4. Groen Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied en maakt evenmin uit van NatuurNetwerk Nederland. Aan de wegzijde staat een haag. 3.1.5. Water Grondwater De grondwaterstromen in Soest bewegen zich van de Utrechtse Heuvelrug naar de lage gebieden van het Soesterveen en worden vervolgens via de Praamgracht/ Pijnenburgergrift afgevoerd naar de Eem. Het plangebied ligt op circa 5,7 meter boven NAP. Uit de bodemonderzoek dat is uitgevoerd voor de herontwikkeling van Birkstraat 93-93a blijkt dat het grondwater op circa 3 m-mv ligt. Oppervlaktewater In de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Afval- en regenwater Bij nieuwbouw moet rekening gehouden worden met het veranderende klimaat.

Het waterbeleid is hier op aangepast. Bij de ontwikkeling moet men rekening houden met de toenemende mogelijkheid van 'water op straat'. Bouwplannen moeten hierop afgestemd zijn. Bij nieuwbouw moet regenwater van verharde oppervlaktes (daken en verhardingen) afgekoppeld worden. Regenwater wordt zo dicht mogelijk bij de plek waar het valt worden verwerkt, om afwenteling te voorkomen. Het regenwater moet daarom binnen het plangebied worden opgevangen en verwerkt, voor particulier terrein bij voorkeur binnen het eigen perceel. Het wordt niet getransporteerd naar buiten het plangebied. Bij nieuwbouw moet voor de afvoer van afvalwater een vuilwaterriool worden aangelegd. Regenwater mag niet op het vuilwaterriool aangesloten worden. Bij nieuwbouw moet voor de afvoer van afvalwater een vuilwaterriool worden aangelegd. Regenwater mag niet op het vuilwaterriool aangesloten worden. Afvalwater en regenwater worden strikt gescheiden gehouden (gescheiden stelsel).

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

30

3.2. Toekomstige situatie 3.2.1. Stedenbouw Het bestaande kantoorpand zal ingrijpend worden verbouwd tot een appartementengebouw. Door deze transformatie wordt de schaarse ruimte binnen de fysieke leefomgeving op een zo goed mogelijke wijze benut om meer woningen te bouwen. Het casco van het gebouw blijft staan, maar alle gevels worden vervangen. De kaplaag op de tweede verdieping wordt een volledige bouwlaag. Doordat deze bouwlaag bij het huidige pand bestaat uit een forse kaplaag met een groot aantal dakkapellen, zal de toename van het bouwvolume beperkt worden beleefd. De terugliggende bouwlaag, die de liftopbouw op de verdieping daarboven vervangt zal hierdoor bovendien maar beperkt zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. De toename van het bouwvolume is zodoende goed inpasbaar binnen de bestaande omgeving. De hoofdentree van het kantoorgebouw, die nu op de hoek van de Birkstraat en de Van Lenneplaan ligt, wordt verplaatst naar het midden van de gevel aan de Birkstraat. Door deze aanpassingen krijgt het gebouw een eigentijdse uitstraling. Het gebouw markeert de overgang van het bedrijventerrein en de woonomgeving en gaat het een herkenningspunt vormen bij deze entree van Soest en is er sprake van een verbetering van het straatbeeld ten opzichte van de bestaande situatie. Afbeelding 12: Indicatieve toekomstige situatie.

In het complex komen 32 appartementen in verschillende categorieën. Op de begane grond, de eerste en tweede verdieping komen elk 10 appartementen en op derde verdieping 2 penthouses. Alle appartementen aan de wegzijden en enkele appartementen in de westgevel hebben op de begane grond een terras en op de verdiepingen een balkon. De penthouses hebben een ruim dakterras. Het dak zal voor een deel worden uitgevoerd als sedumdak. Dit gebeurt onder meer aan de noordzijde van het gebouw met het oog op privacy van de be-

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

31

woners aan de Van Lenneplaan. De dakterrassen worden onderling door middel van plantenbakken van elkaar gescheiden. De bergingen voor de woningen zullen in het bestaande souterrain worden gerealiseerd. Gelet op de omvang van dit souterrain is hier ook nog 503 m² BVO aan kantoorruimte aanwezig. Ten behoeve van de planontwikkeling is een schaduwstudie2 uitgevoerd. Doordat de kaplaag wordt vervangen door een volledige bouwlaag neemt de bezonning met name in het voor- en najaar in de achtertuin van het perceel Van Lenneplaan 92 beperkt af ten opzichte van die in de bestaande situatie. Ook het huidige pand zorgt ervoor dat de achtertuin van het perceel in het voor- en najaar een groot deel van de dag in de schaduw ligt. Afbeelding 13: Artist impression.

Daarnaast is getoetst of wordt voldaan aan de lichte TNO-norm. Een gebouw voldoet aan die lichte TNO-norm wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Daarbij is het geen vereiste dat de bezonning aansluitend plaatsvindt. Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers nooit direct zonlicht. Uit die toets blijkt dat zowel in de bestaande als in de toekomstige situatie niet wordt voldaan aan de lichte TNO-norm. Uit de schaduwstudie blijkt dat de terugliggende bouwlaag geen invloed heeft op de schaduwwerking op dat perceel.

2

buRO - bureau voor ruimtelijke ordening en advies, Schaduwstudie Birkstraat 95, 0342-73-SST, Amersfoort, 24 augustus 2024

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

32

In de huidige en nieuwe situatie ligt (een deel) de haag langs de Van Lenneplaan op gemeentegrond en een deel van de verharding langs de Birkstraat op private grond. De initiatiefnemer is bereid om met de gemeente Soest afspraken te maken over een grondruil waardoor de openbare verharding langs de Birkstraat in eigendom komt van de gemeente Soest en de haag in eigendom van initiatiefnemer. 3.2.2. Woningbouwprogramma Het appartementengebouw bestaat in totaal uit 32 koopappartementen, te weten 15 sociale koop-, 6 middeldure en 11 vrije sectorappartementen. 3.2.3. Verkeer De Birkstraat vormt de belangrijkste ontsluiting van Soest naar Amersfoort. Zowel voor auto-, bus- als fietsverkeer. Uit het oogpunt van verkeersveiligheid en met het oog op de doorstroming op de Birkstraat is een intensivering van een rechtstreekse ontsluiting op de Birkstraat niet gewenst. De bewoners zullen net als de gebruikers van het kantoor gebruik maken van de parkeerplaats achter het pand. Deze parkeerplaats zal volledig opnieuw worden ingericht met waterdoorlatende bestrating en hagen. Gelet op de beperkte ruimte zijn er geen mogelijkheden om de bestaande aansluiting op de parkeerplaats aan te passen overeenkomstig de Leidraad fysieke leefomgeving. Voor het bepalen van de verkeersaantrekkende werking is de CROW-brochure Parkeerkencijfers 2024 gebruikt.

Uit de berekening in afbeelding 14 blijkt dat de verkeersgeneratie per etmaal normatief afneemt. Hierdoor is er sprake van een verminderde verkeersintensiteit richting de Birkstraat. Afbeelding 14: Verkeersaantrekkende werking. Type Toekomstig Koop, etage > 100 m² Koop, etage 75-100 m² Koop, etage < 75 m² Kantoor zonder baliefunctie Totaal toekomstig Bestaand Kantoor zonder baliefunctie Totaal bestaand

Verkeergeneratie Norm Gemiddeld 6,7-7,5 5,2-6,0 4,5-5,3 6,3-8,1

Aantal / m²

7,1 5,6 4,9 7,2

4 7 21 503 m² bvo

Totaal

28,4 39,2 102,9 36,2 206,7

6,3-8,1

7,2

3.505 m² bvo

252,4 252,4

3.2.4. Groen In het plangebied wordt geen openbaar groen gerealiseerd. Doordat terrassen op de begane grond met hagen worden afgeschermd en het dakterras een groendak krijgt, vergroent het aanzicht vanaf de Birkstraat. Ook de parkeerplaats wordt opnieuw ingericht met hagen en er worden nieuwe bomen aangeplant.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

33

3.2.5. Water Door de planontwikkeling neemt het verhard oppervlak af, omdat op de parkeerplaats van waterdoorlatende bestrating gebruik wordt gemaakt. Voor het overige brengt het bouwplan ten aanzien van de verschillende wateraspecten geen (ingrijpende) veranderingen teweeg. Binnen het perceel wordt geen oppervlaktewater gerealiseerd (de grondwaterstand is relatief diep). De gemeente Soest hanteert een bergingseis van 40 mm. Bij de berekening van de benodigde berging is uitgegaan van 1.140 m² verhard oppervlak. Dit is de oppervlakte van de parkeerplaats. De bergingseis bedraagt derhalve afgerond 46 m³ (=1.140 x 0,04). Hiervoor zullen infiltratiekratten onder de parkeerplaats met een overstortkolk die loost op de Van Lenneplaan worden aangebracht. In de praktijk zal deze overstort slecht nodig zijn bij zeer extreme regenval.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

34

Hoofdstuk 4. Resultaten onderzoeken 4.1. Algemeen Ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning dient op diverse gebieden onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn samengevat in dit hoofdstuk. Het plan voldoet uit het oogpunt van milieu aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

4.2. Milieuaspecten 4.2.1. Milieueffectrapportage In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van het Besluit m.e.r., namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarde is als volgt geformuleerd: "in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1 een oppervlakte van 100 hectare of meer 2 een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3 een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer." De omvang van de voorgenomen ontwikkeling blijft ver onder de drempelwaarde voor een m.e.r.-beoordeling (100 hectare). Conform de m.e.r.-regelgeving leidt dit tot de tot het uitvoeren van een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling (stedelijk ontwikkelingsproject minder dan 100 hectare). Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Hiertoe dient de vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden gehanteerd.

De in deze paragraaf beschreven onderzoeksresultaten voldoen niet alleen aan de onderzoeksverplichting van het besluit ruimtelijke ordening, maar kunnen ook worden opgevat als de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Er wordt dan ook geconcludeerd dat er in dit geval geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. In afbeelding 15 wordt ingegaan op de beoordelingscriteria van bijlage III bij de "Europese richtlijn beoordeling projecten" weergegeven in relatie tot de belangrijkste effecten die het plan op de omgeving zal veroorzaken.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

35

Afbeelding 15: Beoordelingscriteria. Kenmerken van het project Omvang van het project (relatie met drempel D-lijst)

D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen: Bestemmingsplan: herontwikkeling/ woningbouwontwikkeling, het gaat om appartementen.

Cumulatie met andere projecten

Geen.

Gebruik natuurlijke hulpbronnen

Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen heeft daarom slechts betrekking op het functioneren van de appartementen. Daarbij kan worden gedacht aan het gebruik van (fossiele) brandstoffen en water. Omdat de woningen gasloos worden is het gebruik van (fossiele) brandstoffen beperkt tot het eventuele verbruik van elektriciteitscentrales.

Productie afvalstoffen

Niet meer dan in iedere woonwijk het geval is.

Verontreiniging en hinder

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de aanvraag van een omgevingsvergunning.

Risico van zware ongevallen en/of Geen. rampen, waaronder rampen door klimaatverandering Risico's voor de menselijke gezondheid.

Geen.

Plaats van het project Bestaand grondgebruik

Kantoor, parkeerplaats en tuin

Rijkdom aan en kwaliteit en rege- Niet van toepassing. neratievermogen natuurlijke hulpbronnen van het gebied Opname vermogen milieu met Gelet op de grote afstand tot het dichtstbij gesitueerde voor stikaandacht voor wetlands, kustge- stof gevoelige natuurgebied is er geen sprake van toename in debieden, berg- en bosgebieden, re- positie (0,00 mol/ha/jaar) op stikstofgevoelige habitattypen en servaten en natuurparken, H/V leefgebieden van soorten binnen die Natura 2000-gebieden. richtlijngebieden, gebieden waar milieunormen worden overschre- Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest den, gebieden met hoge bevol(versie 2016) is het plangebied aangewezen als archeologisch kingsdichtheid, landschappelijk waardevol verwachtingsgebied 2(AWV2), waarbij onderzoek historisch cultureel of archeolonoodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper gische gebieden van belang. dan 30 cm – mv. Er vinden geen bodemingrepen plaats. Kenmerken van het potentiële effect Orde van grootte en het ruimtelijk Het projectgebied bevindt zich in een bestaande wijk. Het plan bereik van de effecten (geograbestaat uit het transformeren van een kantoor door 32 appartefisch en grootte getroffen bevol- menten. Dit betekent dat er geen significante toename van het king) aantal verkeersbewegingen zal zijn.

Er wordt ter plaatse voldoende parkeergelegenheid gecreëerd, zodat voor de parkeerbehoefte niet behoeft te worden teruggevallen op parkeergelegenheid in de bestaande wijken. Het plan staat geen bodembelastende functies toe. Met het plan worden geen milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Grensoverschrijdend karakter van Niet van toepassing. De effecten zijn beperkt tot de locatie zelf. het effect Intensiteit en complexiteit van het Niet van toepassing. Uit het voorgaande blijkt dat er niet of naueffect welijks sprake is van negatieve effecten ten gevolge van dit pro-

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

36

ject. Waarschijnlijkheid van het effect

Er worden geen onevenredige effecten voor de omgeving verwacht.

De verwachte aanvang, duur, fre- Er is sprake van de bouw van appartementen. De effecten zijn quentie en omkeerbaarheid van blijvend. Zoals echter al verwoord in het voorgaande zijn deze het effect effecten niet van dien aard dat sprake is van een onevenredige aantasting. De cumulatie van effecten met de Er is geen sprake van cumulatie van verkeerseffecten. andere projecten De mogelijkheid om de effecten doeltreffend te verminderen

Zoals hiervoor gesteld is er geen sprake van doeltreffend te verminderen aanzienlijke effecten.

Conclusie Dit plan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen belangrijk nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit plan. Uit toetsing van de bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn wordt ook voldaan aan de vereisten van een vormvrije m.e.r.-beoordeling en wordt met dit bestemmingsplan ook vastgelegd. 4.2.2. Bodem In artikel 2.4.1, lid 1 van de Bouwverordening is bepaald dat een omgevingsvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Er vinden geen bodemingrepen plaats. Omdat wonen echter een gevoeliger functie is dan kantoor, is bodemonderzoek3 uitgevoerd. Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond van de bodem (tot 0,5 m-mv) licht verhoogde gehaltes minerale olie en PAK-verbindingen bevat (klasse industrie). In de ondergrond is in één boring een matige verontreiniging met minerale olie vastgesteld. Dit betreft voornamelijk PAK verbindingen en dieselolie. Deze verontreiniging is te relateren aan het voormalige gebruik van de locatie (tankstation en garagebedrijf). De sterke verontreinigingen met minerale olie in de ondergrond en het grondwater vastgesteld in 1998 zijn in dit onderzoek niet weer vastgesteld.

Dit betekent dat de oude verontreinigingen natuurlijk zijn afgebroken of zeer lokaal waren. Het grondwater is niet verontreinigd (géén overschrijding signaleringswaarde). Vanwege de aangetroffen bijmengingen met puin is asbest in grond onderzoek4 uitgevoerd. Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat zowel visueel en analytisch sprake is van een niet-asbesthoudende puinhoudende bodemlaag.

3

4

Van Dijk geotechniek en milieu, Verkennend bodemonderzoek renovatie en functiewijziging kantoorpand, Birkstraat 95-1 te Soest, 153733versie 1 (definitief), De Meern, 23 januari 2025 Van Dijk geotechniek en milieu, Briefrapportage aanvullend bodemonderzoek (asbest in grond)renovatie van pand, Birkstraat 95-1 te Soest, 153733/BB, De Meern, 3 februari 2025

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

37

Indien op een later moment grondwerkzaamheden plaatsvinden aan de noordzijde van het pand dient rekening gehouden te worden met de matige olie verontreiniging. Conclusie Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse kan worden geconcludeerd dat er vooralsnog milieuhygiënisch gezien, met uitzondering van asbest, geen bezwaar lijkt tegen de voorziene renovatie en functiewijziging van het pand. 4.2.3. Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: ▪ het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; ▪ het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Soest de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van een bestemmingsplan mogelijk is. Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden standaard ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

38

Het systeem van richtafstanden gaat dus uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocaties en omgevingstype rustige woonwijk of gemengd gebied. Afbeelding 16: Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype. milieucategorie richtafstand tot omgevingstype richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk gemengd gebied 1 10 m 0m 2 30 m 10 m 3.1 50 m 30 m 3.2 100 m 50 m

Situatie in het projectgebied Aan de overzijde van de Van Lenneplaan is een meubelzaak gevestigd. Detailhandel behoort tot milieucategorie 1 en heeft een richtafstand van 10 meter. Aan de Birkstraat 96 is een onderdeel van De Paardenkamp gehuisvest op 54 meter afstand. Een paardenhouderij (categorie 3.1) heeft een richtafstand van 50 meter. Aan die richtafstand wordt voldaan. Voor het overige zijn er rondom het plangebied geen bedrijfslocaties aanwezig waarvan de richtafstand tot het plangebied reikt. Conclusie Uit het oogpunt van milieuzonering zijn geen belemmeringen voor de transformatie van het bestaande kantoorpand naar appartementen in het plangebied. 4.2.4. Geluidhinder In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs een aantal wegen geluidzones, waarbinnen in het geval van nieuwe geluidgevoelige functies onderzoek moet worden gedaan naar de geluidbelasting. De wegen rondom het plangebied zijn onderdeel van een 30 km/uurgebied. Het plangebied ligt echter ook binnen de geluidszone van de Birkstraat en de Vondellaan waarvoor een maximum snelheid van 50 km/uur geldt. Deze wegen hebben derhalve een geluidszone. Derhalve is akoestisch onderzoek5 uitgevoerd. De gegevens van de weg zijn verkregen uit het regionale verkeersmodel voor 2030. Voor peiljaar 2034 is gerekend met een autonome groei van 1% per jaar.

Op de Birkstraat bedraagt de etmaalintensiteit van het verkeer dan 18.509 mvt/etmaal. Het wegdek op de Birkstraat bestaat uit SMA NL9 (± vgl. standaard DAB). Uit dit onderzoek blijkt dat de berekende geluidbelasting ten gevolge van de Birkstraat ten hoogste 61 dB inclusief aftrek artikel 110g van de Wet geluidhinder bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt niet overschreden.

5

AWG Geluidadvies, Akoestisch onderzoek transformatie Birkstraat 95 Soest, 2024-116, Versie Okt.24v1, Ermelo, 29 oktober 2024

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

39

Gelet op de lage verkeersintensiteiten op 30 km/uur wegen op de omliggende wegen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. De gemeente Soest heeft geluidbeleid vastgesteld, dat in 2019 is geactualiseerd. Het hogere waardenbeleid heeft als uitgangspunt, dat met nieuwe, ruimtelijke plannen een goede leefomgevingskwaliteit voor bewoners moet worden gerealiseerd. Het aspect geluid speelt daarbij een belangrijke rol. Het beleid is er dan ook op gericht om (nieuwe) geluidhindersituaties in de gemeente zoveel mogelijk te voorkomen. Daarbij geldt bovendien, dat wonen op locaties met een hoge geluidbelasting niet hoeft te leiden tot een toename van de geluidhinder. Daarvoor moet zowel tijdens de planvorming als bij de verdere uitwerking van ruimtelijke plannen mede rekening worden gehouden met het geluidaspect. Het beleid kan namelijk alleen succesvol zijn als vroegtijdig in de ruimtelijke planfase rekening wordt gehouden met het hogere waardenbeleid. Alle hogere waardenverzoeken en ambtshalve door burgermeester en wethouders te nemen hogere waardenbesluiten zullen worden getoetst aan wettelijke randvoorwaarden en criteria en aan dit hogere waardenbeleid. In dit geval is sprake van vervangende nieuwbouw (transformatie).

Het gemeentelijk geluidbeleid bepaalt hierover dat wanneer bij vervangende nieuwbouw van een woning redelijkerwijs geen geluidsluw geveldeel kan worden gerealiseerd, dan kan worden afgezien van een geluidsluw geveldeel mits de voorkeursgrenswaarde bij minimaal één geveldeel van de betreffende woning als gevolg van verkeerslawaai van een individuele verkeersweg niet meer dan 5 dB (= 53 dB) wordt overschreden. Daarbij heeft de gemeente de aanwezigheid van een geluidluwe gevel als eis en ook minimaal één te openen deel aan de geluidluwe zijde. De buitenruimte is bij voorkeur aan de geluidsluwe zijde gesitueerd. Specifiek gelden de volgende eisen: ▪ Als sprake is van een nieuw appartementengebouw waarvoor bij de hoekwoningen redelijkerwijs geen geluidsluwe geveldeel kan worden gerealiseerd, dan kan voor die betreffende woningen worden afgezien van een geluidsluw geveldeel. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde bij minimaal één geveldeel van de betreffende woning als gevolg van verkeerslawaai van een individuele verkeersweg met niet meer dan 5 dB wordt overschreden.

▪ Als sprake is van vervangende nieuwbouw van een woning waarbij redelijkerwijs geen geluidsluw geveldeel kan worden gerealiseerd, dan kan worden afgezien van een geluidsluw geveldeel mits de voorkeursgrenswaarde bij minimaal één geveldeel van de betreffende woning als gevolg van verkeerslawaai van een individuele verkeersweg niet meer dan 5 dB wordt overschreden. ▪ De buitenruimte is bij voorkeur aan de geluidsluwe zijde gesitueerd. Als dat niet mogelijk is, is het geluidniveau als gevolg van verkeerslawaai van een individuele verkeersweg ter plaatse van de buitenruimte (in het midden van de buitenruimte op 1,20 m hoogte) niet meer zijn dan 53 dB. ▪ Dove gevels mogen worden onderbroken door geveldelen als verglaasde balkons, loggia's en serres of vergelijkbare voorzieningen. Op deze afgeschermde gevel wordt de geluidbelasting teruggebracht tot bij voorkeur de voorkeursgrenswaarde, zodat in de gevel te openen ramen en deuren kunnen worden geplaatst. Een hogere waarde is hier alleen mo-

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

40

▪

gelijk als er een geluidsluwe gevel aanwezig is. Deze voorzieningen worden aangemerkt als een geluidwerende maatregel in het overdrachtsgebied (tussen bron en ontvanger). Bij transformatie moet er minimaal één geluidsluw geveldeel aanwezig zijn waar de geluidsbelasting vanwege een individuele verkeersweg niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde verhoogd met 5 dB.

Als uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op gevel de voorkeurswaarde van 48 dB overschrijdt, is aanvullend onderzoek naar de binnenwaarde nodig. Deze binnenwaarde is voor nieuwbouw 33 dB. Als de binnenwaarde wordt overschreden moet in het aanvullend onderzoek maatregelen worden voorgesteld. Voor het bepalen van de volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie wordt de cumulatieve geluidsbelasting Lcum (exclusief aftrek art. 110g Wet geluidhinder) als uitgangspunt genomen. Dit geldt als er sprake is van een meervoudige geluidsbelasting (veroorzaakt door meer dan één weg). Afbeelding 17: Benodigde hogere waarden.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

41

Bij transformaties geldt dat volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied is niet kleiner dan het verschil tussen de in het hogere waardenbesluit opgenomen hoogst toelaatbare geluidsbelasting en 41 dB(A) bij verkeerslawaai. Als deze waarde kleiner is moeten maatregelen worden getroffen, zodanig de binnenwaarde ten hoogste 38 dB bedraagt. Deze voorwaarde geldt overigens alleen wanneer de buitenschil van de woning in tact wordt gelaten. Bij wijzigingen aan de buitenschil is een binnenwaarde van 33 dB acceptabel. Maatregelen in bron en overdracht zijn hier niet reëel te treffen. Het casco van het pand blijft staan, waarmee verschuiven geen optie is. Als mogelijk maatregel is lokale afscherming doorgerekend. In de tuinen aan de oostzijde door een scherm van 2,0 meter hoog (+wegdek) en groen in te passen. Op de 1e verdieping door gesloten balkons met schuifpanelen toe te passen, met buitenluchtkwaliteit (bijvoorbeeld M-view of Solarlux). Op de tweede verdieping is dat niet mogelijk. Op de derde verdieping wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van Lden=48 dB. Er dienen derhalve hogere waarden te worden aangevraagd zoals opgenomen in afbeelding 17. Om te voldoen aan een binnenniveau van 33 dB is een karakteristieke geluidwering van de gevels nodig van GA;K =20-33 dB.

Gezien de hoge benodigde geluidwering zijn suskasten nodig ingeval van natuurlijke toevoer. Verder is waarschijnlijk wat zwaarder glas nodig. Voor exacte bepaling van de benodigde materialen is een bouwakoestisch onderzoek nodig. Advies is dit uit te voeren als het plan planologisch verder akkoord is. Conclusie Vanuit akoestisch oogpunt is er, indien er hogere waarden worden verleend, ten aanzien van wegverkeerslawaai geen belemmering voor het realiseren woningbouw in het plangebied. 4.2.5. Luchtkwaliteit Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. Omdat in het plangebied het aantal woningen met 32 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van het 'Wet luchtkwaliteit' er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit is niet van invloed op de plannen in het projectgebied.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

42

4.2.6. Externe veiligheid Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: ▪ bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; ▪ vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen. Afbeelding 18: Fragment risicokaart.

Door de afwezigheid van risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen in de directe omgeving (bron: risicokaart) van het bouwplan, voldoet de ontwikkeling aan de eis voor het plaatsgebonden risico (artikel 5 van het BEVI). Aan de hand van de landelijke risicoatlas kan worden geconcludeerd dat er geen route gevaarlijke stoffen nabij het plangebied aanwezig is. De locatie ligt op meer dan 500 meter vanaf de dichtstbijzijnde route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Conclusie Uit het oogpunt van externe veiligheid is er geen belemmering voor de realisatie van 32 appartementen in het plangebied. 4.2.7. Geurhinder Aan de oostkant van de bebouwde kom van Soest is aan de Birkstraat 107 en 109 de Paardenkamp gevestigd. Dit is een rusthuis voor paarden en pony's. De afstand van het perceel Birkstraat 95 tot het agrarisch bouwvlak van de Paardenkamp bedraagt ongeveer 240 meter. Woningen zijn aan te merken als geurgevoelige objecten. De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader wat betreft geurhinder uit dierenverblijven van veehouderijen. Deze wet geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object (=gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk ver-

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

43

blijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt). De Wgv/Activiteitenbesluit maakt onderscheid in dieren met een minimale vaste afstand en dieren waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld. Paarden zijn zogenaamde 'vaste afstandsdieren', waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld. Voor paarden gelden minimum afstandseisen: ▪ voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter; ▪ voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter. Als uitgangspunt wordt de grens van het bouwvlak van de veehouderij genomen, ervan uitgaande dat binnen het gehele bouwvlak de veehouder stallen kan realiseren. De veehouderij kan in zijn belangen worden geschaad als binnen 50/100 meter van de grens van zijn bouwvlak een geurgevoelig object wordt opgericht. Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom. Het plangebied ligt echter niet binnen de genoemde afstand van 100 meter. Conclusie Agrarische geurhinder vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.3. Water Watertoets Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Algemeen Op 23 januari 2025 is de digitale watertoets doorlopen. Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water. Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat zo veel mogelijk hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet of niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) worden voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. De gemeente hanteert voor nieuwbouw een ontwateringsnorm van 90 cm (gemeten tussen de

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

44

GHG en de onderkant van de vloer). Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap vraagt de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Daarnaast heeft de gemeente Soest het convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug ondertekend. Dit betekent dat de leidraad die aan dit convenant ten grondslag ligt bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen het werkingsgebied in acht moet worden genomen. Proces In het kader van de planontwikkeling is op 23 januari 2025 de digitale watertoets (www.hetwateradvies.nl) doorlopen. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging.

Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan is door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Het waterschap is niet de enige waterbeheerder. Gemeenten hebben een zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater in bebouwd gebied. Daarmee is de gemeente ook een waterbeheerder en moet zij ook worden geconsulteerd in het kader van de watertoets. De handreiking watertoets stelt namelijk dat alle relevante waterbeheerders moeten worden geconsulteerd. Omdat dit een uitvoeringsaspect betreft, zal voordat de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend, de gemeente over deze onderwerpen worden geconsulteerd. De afspraken die in dat kader worden gemaakt, zullen bij de uitwerking van het bouwplan worden gebruikt.

4.4. Natuurwaarden Per 1 januari 2017 is de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet 1998 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

45

het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. Voor het plangebied is ecologisch onderzoek6 uitgevoerd. Gebiedsbescherming Het meest nabijgelegen Natura2000-gebied is Arkemheen op een afstand van meer dan 9,5 kilometer. Directe en indirecte effecten op beschermde soorten en habitats zijn gezien de afstand in relatie tot de werkzaamheden en het gebruik uit te sluiten. Er is een stikstofberekening7 gemaakt om te beoordelen of de planontwikkeling een stikstofemissie heeft op daarvoor gevoelige Natura2000-gebieden. Uit die berekening blijkt dat zowel in de realisatiefase als in de gebruiksfase de depositietoename in het betreffende Natura 2000 gebied niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Van significante negatieve effecten is derhalve geen sprake. Het aanvragen van een vergunning in het kader van de Wet Natuurbescherming ten aanzien van stikstofdeposities is derhalve niet nodig. De afstand tot de meest nabijgelegen NNN is ongeveer 560 meter. Omdat het plangebied op ruime afstand van beschermde gebieden ligt, heeft het bouwplan uiteraard geen invloed op de natuurwaarden in die beschermde gebieden. Soortenbescherming Het terrein is onderzocht op beschermde soorten en/of verblijfplaatsen.

Er is specifiek gezocht naar aanwijzingen voor verblijfplaatsen van vleermuizen en jaarrond beschermde nesten. Uit de resultaten blijkt dat deze niet zijn gevonden of te verwachten. In het plangebied zijn beschermde soorten of verblijfplaatsen met zekerheid uit te sluiten. Verdiepend onderzoek of het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit is niet nodig. Zorgplicht Bij uitvoering van de werkzaamheden altijd invulling geven aan de ‘zorgplicht’ (artikel 11.27 en 11.28 Bal), wat inhoudt dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Dat betekent hier bijvoorbeeld het slopen te starten buiten de broedtijd. Conclusie De natuurwaarden vormen geen belemmering voor de planontwikkeling.

6

7

Groenewold Adviesbureau voor Milieu & Natuur, Quickscan soorten transformatie Birkstraat 95 Soest, 2024-116 Versie Dec.24-v1, Ermelo, 3 december 2024 StikstofenMeer, Verantwoordingsrapport Stikstofdepositie berekening Transformatie Birkstraat 95 Soest Amersfoort, 12 januari 2025

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

46

4.5. Archeologie en cultuurhistorie Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest (versie 2016) is het plangebied aangewezen als archeologisch waardevol verwachtingsgebied 2(AWV2), waarbij onderzoek noodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm – mv. Er vinden geen bodemingrepen plaats. Derhalve is geen archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het gebouw is geen Rijks-of gemeentelijk monument. De bestaande bebouwing heeft geen noemenswaardige cultuurhistorische waarden. De transformatie van het kantoorpand naar een appartementengebouw heeft geen consequenties voor de cultuurhistorische waarden. Er zijn daarom geen belemmeringen vanuit cultuurhistorisch oogpunt.

4.6. Kabels en leidingen Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar in de bestemmingslegging van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden. Op het perceel bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen. Ook in de nabijheid van het perceel zijn geen leidingen met gevaarlijke stoffen aanwezig. Kabels en leidingen vormen derhalve geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95

47

Hoofdstuk 5. Uitvoerbaarheid 5.1. Economische uitvoerbaarheid Conform artikel 6.12, lid 1 Wro dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. De gemeenteraad kan afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. De economische uitvoerbaarheid komt volledig voor de rekening van de initiatiefnemers. De gemeente Soest en de initiatiefnemers zullen een anterieure overeenkomst afsluiten waarin plankosten, kosten bovenwijks en het planschadeverhaal is opgenomen. Hierdoor kan de gemeente planschadeclaims bij de initiatiefnemer verhalen. Voor de gemeente Soest zijn er geen financieel-economische gevolgen als gevolg van de realisatie van het bouwplan.

5.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid De initiatiefnemer heeft twee inloopbijeenkomsten georganiseerd waarvoor omwonenden zijn uitgenodigd. Tijdens de eerste bijeenkomst op 2 april 2024 is aan geïnteresseerden uitleg gegeven over het beoogde plan en aan gevraagd hoe zij tegen de beoogde ontwikkeling aankeken. Ook was er ruimte voor vragen, zorgen en andere opmerkingen. Op basis van de reactie van omwonenden, zijn de plannen verder uitgewerkt en aangescherpt. Op 11 juli 2024 is een tweede bijeenkomst georganiseerd, waarbij de verder aangescherpte plannen werden gepresenteerd en we opnieuw in gesprek gingen met omwonenden en andere geïnteresseerden. Daarnaast zijn individuele gesprekken met twee aangrenzende bewoners gevoerd. Voorafgaand aan deze individuele gesprekken is een zonnestudie uitgevoerd, om inzicht te krijgen in eventuele schaduwwerking. Gedurende het proces zijn omwonenden op de hoogte gehouden over de beoogde ontwikkeling. Huis-aan-huis zijn bewoners meermaals schriftelijk geïnformeerd en uitgenodigd voor de bijeenkomsten. Ook ontstond er gaandeweg een mailinglijst van geïnteresseerden. Aanwezigen van de inloopbijeenkomsten ontvingen na de bijeenkomsten een verslag van de opbrengst. Het resultaat van dit traject is vastgelegd in een participatieverslag8. Bovenstaand proces heeft geresulteerd in verdere uitwerking en aanscherping van het ontwerp.

Er is hierbij zoveel mogelijk rekening gehouden met de ideeën, wensen en zorgen van de omgeving. Een aantal direct omwonenden blijft bezorgd en bezwaar wil maken. Tegelijkertijd zijn betrokken buren overwegend tevreden en positief over het ontwerp en het proces.

8

JeeGee Vastgoed, Participatieverslag Herontwikkeling Ondernemershuis Birkstaete Birkstraat Soest, Loosdrecht, 11 november 2024

Ruimtelijke onderbouwing Gemeente Soest – Birkstraat 95