2. Bijlage 1 Toelichting BP Van Weedestraat 97

TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN

VAN WEEDESTRAAT 97 SOEST

COLOFON TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN VAN WEEDESTRAAT 97 SOEST

IBAN: NL84 RABO 0308 1446 51 Btw-nr.: NL864145020B01 KvK nr. : 86914383 P/A Korenbloemstraat 30 8012 XS Zwolle

Opdrachtnemer

Bureau voor Planvorming & Advies | Zwolle

Opgesteld door Datum IMRO

T. Melenhorst 5 oktober 2023 NL.IMRO.0342.Vanweedestraat97-on01

Inhoud 1. Inleiding ................................................................ 4 1.1 Aanleiding opstellen bestemmingsplan ........................................................................................ 4 1.2 De bij het plan behorende stukken ............................................................................................... 4 1.3 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 4 2. Huidige situatie plangebied.................................... 5 2.1 Ligging en beschrijving plangebied................................................................................................ 5 2.2 Geldende planologische situatie ................................................................................................... 7 2.3 Toets aan het bestemmingsplan ................................................................................................... 8 3. Beschrijving van het initiatief ............................... 10 3.1 Achtergrond................................................................................................................................. 10 3.2 Ruimtelijke inpassing ...................................................................................................................

10 3.3 Programma .................................................................................................................................. 11 3.4 Verschijningsvorm ....................................................................................................................... 12 3.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 13 4. Beleidskader........................................................ 15 4.1 Algemeen..................................................................................................................................... 15 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 15 4.2.1 Nationale omgevingsvisie en Barro ...................................................................................... 15 4.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ........................................................................................ 15 4.3 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 17 4.3.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht........................................................................................

17 4.3.2 Provinciale Omgevingsverordening...................................................................................... 18 4.3.3 Conclusie .............................................................................................................................. 18 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 18 4.4.1 Omgevingsvisie Soest en Soesterberg .................................................................................. 18 4.4.2 Masterplan Wonen Soest ..................................................................................................... 19 4.4.3 Doelgroepenverordening ..................................................................................................... 20 4.4.4 Welstandsnota ..................................................................................................................... 21 4.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 22 5. Toets aan ruimtelijke en milieukundige aspecten . 23 5.1 Algemeen.....................................................................................................................................

23 5.2 Archeologie.................................................................................................................................. 23 5.3 Flora en fauna.............................................................................................................................. 24 2

5.4 Bodem ......................................................................................................................................... 26 5.5 Geluid .......................................................................................................................................... 27 5.6 Water ........................................................................................................................................... 33 5.7 Bedrijven en milieuzonering........................................................................................................ 33 5.8 Luchtkwaliteit .............................................................................................................................. 35 5.9 Verkeer en parkeren.................................................................................................................... 35 5.10 Externe veiligheid ...................................................................................................................... 37 5.11 Mer-beoordeling ....................................................................................................................... 38 5.12 Conclusie ................................................................................................................................... 39 6.

Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid40 6.1 Algemeen..................................................................................................................................... 40 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................. 40 6.3 Economische uitvoerbaarheid..................................................................................................... 40 7. Juridische aspecten.............................................. 41 7.1 Algemeen..................................................................................................................................... 41 7.1.1 Wat is een bestemmingsplan ............................................................................................... 41 7.1.2 Over bestemmen, dubbel bestemmen en aanduiden ......................................................... 41 7.1.3 Hoofdstukindeling van de regels .......................................................................................... 41 7.2 Dit bestemmingsplan .................................................................................................................. 42 7.3 Regels ..........................................................................................................................................

43 7.4 Verbeelding ................................................................................................................................. 43 Bijlagen ................................................................... 45 Bijlage 1. Archeologisch bureauonderzoek ....................................................................................... 45 Bijlage 2. Archeologisch booronderzoek ........................................................................................... 45 Bijlage 3. Ecologische QuickScan ....................................................................................................... 45 Bijlage 4. AERIUS-berekening ............................................................................................................ 45 Bijlage 5. Bodemonderzoek............................................................................................................... 45 Bijlage 6. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ........................................................................ 45 Bijlage 7. Onderzoek industrielawaai ................................................................................................ 45 Bijlage 8. Akoestisch onderzoek warmtepompen ............................................................................. 45 Bijlage 9.

Watertoets ......................................................................................................................... 45

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding opstellen bestemmingsplan Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het wijzigen van de bestemming van de gronden aan de Van Weedestraat 97, in het centrum van Soest. Ter plaatse bevindt zich het voormalige kantoor van de ABN Amro bank. Het plan voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw van een appartementengebouw met commerciële plint. Ter plaatse van het plangebied is onder andere het bestemmingsplan ‘Soestdijk’ (2013) van toepassing. Op basis van dit bestemmingsplan kent het plangebied de enkelbestemming ‘Centrum’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Het realiseren van een appartementengebouw met commerciële plint is op basis van de regels in dit bestemmingsplan niet mogelijk. Om het plan mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en voorliggende toelichting en moeten in samenhang met elkaar worden bekeken. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt verder ingezoomd op het plangebied. Hierbij zal worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele kenmerken van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het plan gegeven. Hoofdstuk 4 vormt een overzicht van het relevante beleidskader op Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. De ruimtelijke- en milieukundige onderzoeken die ten grondslag liggen aan het plan worden in hoofdstuk 5 toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische haalbaarheid van het plan toegelicht, waarna in hoofdstuk 7 een toelichting op de regels wordt gegeven.

4

2. Huidige situatie plangebied 2.1 Ligging en beschrijving plangebied Het plangebied bevindt zich op de hoek van de Van Weedestraat en het Nassauplantsoen, aan de Van Weedestraat 97, in het centrum van Soest. Ter plaatse bevindt ligt het voormalige ABN AMRO-kantoor. Op het achtererf bevinden zich zestien parkeerplaatsen. Het gebouw van ongeveer 780 m². Op de eerstvolgende afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven. Op de tweede afbeelding de bestaande bebouwing.

Ligging plangebied.

Bestaande bebouwing.

5

De Van Weedestraat is een hoofdontsluitingsweg van en naar het centrum van Soest. Het Nassauplantsoen staat haaks op de Van Weedestraat en vormt de ontsluiting van achterliggende woonwijken. Aan de overzijde aan het Nassauplantsoen ligt De Lindenhof, een statige villa met horeca in de plint en wonen op de verdieping. Op de volgende afbeeldingen is het zicht op de van Weedestraat en het Nassauplantsoen weergegeven.

Zicht op de Van Weedestraat ter hoogte van het plangebied (rechts).

Zicht op Het Nassauplantsoen ter hoogte van he t plangebied (links). Rechts De Lindenhof.

Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de Van Weedestraat, bevinden zich enkele panden met een commerciële plint en daarboven woningen. Ten oosten van het plangebied, in het verlengde van het bestaande gebouw, is ook sprake van bebouwing van enkele lagen waar op de begane grond winkels zijn en op de verdiepingen woningen. Dit deel van de Van Weedestraat vormt als het ware het aanloopgebied naar het centrum. Op voorgaande foto is dat zichtbaar. 6

Aan de achterzijde van het bestaande gebouw bevindt zich een parkeerplaats. Hier grenst het plangebied aan de woningen aan Het Nassauplantsoen. Op de perceelsgrens bevindt zich een groenstrook die zorgt voor de afscherming van de parkeerplaatsen en de tuin van de woning aan het Nassauplantsoen. Op de volgende foto is dat weergegeven.

Zicht op de begrenzing tussen het plangebied en de achterliggende woning.

2.2 Geldende planologische situatie Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: bestemmingsplan ‘Soestdijk’ (2013), Parapluplan Retail en Nota parkeernormen auto en fiets (2017), Parapluplan omissies en Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening (2021) Bestemmingsplan Soestdijk Op de volgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bsetmmingsplan ‘Soestdijk’ weergegeven.

Uitsnede van het geldende b estemmingsplan met daarbinnen omlijnd het plangebied.

Ter plaatse van het plangebied gelden op basis van dit bestemmingsplan de volgende bestemmingen: 7

Enkelbestemming ‘Centrum’ De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor detailhandel (met uitzondering van supermarkten), dienstverlening (met overwegend een baliefunctie, zoals reisbureaus, bankfilialen, makelaarskantoren, videotheken, kap- en schoonheidssalons en schoenmakers) en wonen op de verdieping. Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ De voor 'Waarde - archeologie hoge verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - archeologie hoge verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en). In beginsel is het niet toegestaan om binnen deze bestemming te bouwen. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het verbod, mits op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden verstoord. Naast de hiervoor benoemde bestemmingen, kent het plangebied een bouwvlak en een maximale bouw- en goothoogte. Een deel van het plangebied kent een maximale goot- en nokhoogte van 10 meter, een deel een maximale goot- en nokhoogte van 4 meter. Een klein deel van het plangebied kent de gebiedsaanduiding ‘WRO-zone wijzigingsgebied 7’.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om gronden met de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 7' (Van Weedestraat 97) aan te duiden als bouwvlak en te wijzigen naar de bestemming 'Centrum' waarbinnen de planregels van de bestemming 'Centrum' en waarbij de volgende bepalingen gelden: a) binnen het bouwvlak mag de bouwhoogte maximaal 10 meter bedragen; b) het verhaal van kosten over de grondexploitatie van de in het plan begrepen gronden met een anterieure overeenkomst is zeker gesteld; c) aan de in de 'Nota Parkeernormen en Parkeerfonds' (1e Herziening) vastgesteld door de Gemeenteraad d.d. 18 februari 2010, vastgelegde parkeernormen wordt voldaan; d) door middel van onderzoeken is aangetoond dat er geen onevenredige schade voor het milieu, bodem en archeologische waarden ontstaat; e) alle wettelijke verplichte onderzoeken zijn gedaan; f) alvorens tot wijziging over te gaan, dient eerst een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld, die voldoet aan de wijzigingsvoorwaarden.

2.3 Toets aan het bestemmingsplan Voorliggend plan voorziet in het realiseren van woningen op de begane grond. Dat is strijdig met het geldende bestemmingsplan waarin wonen alleen is toegestaan op de verdiepingen. Daarnaast wordt het voorziene gebouw hoger dan de toegestane 10 en 4 meter zoals dat nu gedeeltelijk binnen het bestemmingsplan geldt. Het bouwplan is aan de zijde van de Van Weedestraat gedeeltelijk voorzien buiten het bouwvlak. het voorziene gebouw wordt gerealiseerd binnen het als ‘WRO-zone wijzigingsgebied 7’ – aangeduide gedeelte van het plangebied. Zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven kunnen burgemeester en wethouders op basis van deze aanduiding besluiten het bouwvlak te wijzigen, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. In voorliggend plan wordt geen invulling gegeven aan de 8

wijzigingsbevoegdheid. Voorliggend bestemmingsplan voorzien ik een algehele afwijking van het bestemmingsplan.

9

3. Beschrijving van het initiatief 3.1 Achtergrond Op de hoek van de Van Weedestraat en het Nassauplantsoen ligt het voormalig ABN AMRO bankgebouw. Het gebouw heeft een BVO van ca. 780 m2, de verdiepingen staan leeg en de begane grond is momenteel in gebruik als tijdelijke winkel. Op het achtererf bevinden zich 14 parkeerplaatsen. Het huidige pand is bouwkundig en architectonisch gedateerd en voegt weinig beeldkwaliteit toe aan de omgeving. Ook is de voormalige functie als bankgebouw niet meer gewenst. Daarom is een plan ontwikkeld voor de herontwikkeling van de locatie. Afgestemd op de aanwezige omgevingsfactoren voorziet het bouwplan in de realisatie van een woongebouw met (gedeeltelijk) een commerciële plint. Hiermee wordt aangesloten om functies in de directe omgeving.

3.2 Ruimtelijke inpassing Het plangebied bevindt zich op de hoek van de Van Weedestraat en het Nassauplantsoen. Een kruispunt van wegen van en naar het centrum en de achterliggende woonwijken. Het is een prominente plek die in het oog springt. Bij het bepalen van de contouren van het nieuwe gebouw is rekening gehouden met de omliggende bebouwing. Aan de Van Weedestraat is de gevel van de nieuwbouw gelijk gelegd met het naastgelegen appartementengebouw. Dit vormt een sterker front aan de Van Weedestraat waarbij de commerciële plint kort de hoek omdraait richting het Nassauplantsoen. Zo wordt een betere hoekbeëindiging gecreëerd. De nieuwbouw volgt zodoende de rooilijnen van de naastgelegen panden. Richting de buren (tweekapper) aan het Nassauplantsoen liggen de verdiepingen niet in de erfgrens, de entree op de begane grond ligt terug ten opzichte van de rooilijn, beide vanwege een goede aansluiting op de naastgelegen tweekapper. Op de volgende afbeelding is dat weergegeven.

Situering gebouw ten opzichte van naastgelegen percelen.

Om het trottoir aan de voorzijde zo breed mogelijk te houden ligt de gevel van de commerciële plint enigszins terug ten opzichte van de bovengelegen appartementen. Wat betreft de hoogte van het voorziene gebouw is ook rekening gehouden met omliggende bebouwing. Het gebouwd bevindt zich op een hoek en heeft daardoor een prominente plek in het straatbeeld. Om geen dissonant te vormen is er wat betreft de bouwhoogte voor gekozen om op een 10

passende wijze aansluiting te vinden bij de belendende bebouwing. Op de volgende afbeeldingen is dat weergegeven.

3.3 Programma Het plan voorziet in het realiseren van 25 woningen, een commerciële plint en een parkeergarage, verdeeld over vier verdiepingen en een souterrain. Achter het gebouw worden zes parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd. Souterrain Het souterrain bestaat grotendeels uit een parkeerkelder waar 22 auto’s gestald kunnen worden. Op het maaiveld worden aan het Nassauplantsoen nog eens zes parkeerplaatsen gerealiseerd. De parkeerkelder is te bereiken via een hellingbaan die toegankelijk is aan het Nassauplantsoen. Het souterrain beschikt daarnaast over 14 privé-bergingen en voldoende ruimte voor een gezamenlijke berging voor de woningen op de begane grond. Begane grond De begane grond wordt gekenmerkt door de combinatie van wonen en een commerciële ruimte (ongeveer 145 m2) in de plint. De commerciële plint sluit aan op de bestaande winkelstrook in de straat. De woonfunctie op de begane grond bestaat uit een achttal kleinere sociale huurwoningen tot 45 m2 die aan een zorgpartij kunnen worden verhuurd. Ook wordt een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd voor de zorgwoningen. De hoofdentree voor de verdiepingswoningen bevindt zich nabij het kruispunt van de van Weedestraat en het Nassauplantsoen. Een secundaire entree voor de begane grondwoningen is te vinden aan de achterzijde, naast de inrit van de onderliggende parkeerkelder.

Eerste en tweede verdieping De eerste verdieping beschikt over 7 appartementen, de tweede verdieping over zes appartementen. De oppervlakte van de appartementen varieert van 60 tot ruim 80 m2. Elk appartement beschikt over een buitenruimte in de vorm van een balkon of een loggia. De appartementen aan de voorzijde (Nassauplantsoen en van Weedestraat) kijken uit over de straten waaraan deze zijn gesitueerd. Aan

11

de achterzijde is het pand enkele meters teruggelegd om zo voldoende daglicht de woningen in te krijgen. Derde verdieping De derde verdieping beschikt over een viertal grotere en luxere appartementen. Elk appartement heeft een eigen terras met een unieke oriëntatie en zichtveld op de omgeving. De oppervlakte van ieder appartement is ongeveer 100 m2.

3.4 Verschijningsvorm Voorliggend bestemmingsplan biedt de kaders waarbinnen een aanvraag omgevingsvergunning kan worden afgegeven. Het bestemmingsplan voorziet niet in een definitief uitgewerkt architectonisch plan. Wel is op basis van het hiervoor beschreven stedenbouwkundige inpassing, het programma en de omliggende bebouwing nagedacht over de architectonische vormgeving. Een stedenbouwkundige toetsing in het kader van het bestemmingsplan en vervolgens een architectonische welstandstoetsing in het kader van de aanvraag Omgevingsvergunning is in lijn met hetgeen is vastgelegd in de welstandsnota (pagina 17, Welstandsnota gemeente Soest). Uitgangspunt bij de architectonische uitwerking is dat sprake is van een geleding van plint, middendeel en opbouw. De plint wordt in overeenstemming met belendende bebouwing teruggelegd en onderscheidt zich van hoger gelegen lagen in vormgeving en materiaalgebruik. De verdiepingen worden in lijn met de naastgelegen bebouwing uitgevoerd in horizontale lijnen, zonder uitkragingen. De bovenste verdieping wordt teruggelegd en biedt ook ruimte voor dakterrassen. Op de volgende afbeelding is een impressie van het volume weergegeven. Hierop is duidelijk zichtbaar dat het volume van de nieuwbouw is afgestemd op het naastgelegen gebouw.

Impressie van het nieuwe gebouw aan de zijde van de Van Weedestraat. Aan deze impressie kunnen geen rechten worden ontleend.

Aan de zijde van het Nassauplantsoen grenst het plangebied aan de bestaande tweekapper. Aan deze zijde van het gebouw worden naar verwachting geen ramen gerealiseerd om de privacy van de bewoners van de bestaande woning te behouden. Het idee is om hier een groene gevel te maken. Dit is vriendelijker voor de naastgelegen woningen. Op de volgende afbeelding is een impressie van de groene gevel weergegeven. 12

Impressie van de groene geve l. Aan deze impressie kunnen geen rechten worden ontleend.

Een definitieve architectonische uitwerking van het plan is niet gemaakt. Bij de verdere uitwerking wordt rekening gehouden met de volgende referenties.

Suggesties voor de architectonische uitwerking van het bouwplan.

3.5 Conclusie In dit hoofdstuk is het plan beschreven voor de ontwikkeling van een woongebouw met een (gedeeltelijk) commerciële plint op de hoek Van Weedestraat – Nassauplantsoen. Hierbij is 13

aangetoond dat het voorziene bouwplan ruimtelijk past in de omgeving. Daarnaast sluit het plan ook functioneel aan bij aanwezige functies in de omgeving van het plangebied. In het volgende hoofdstuk wordt het plan getoetst aan relevant ruimtelijk beleid.

14

4. Beleidskader 4.1 Algemeen In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden ruimtelijke ingrepen of initiatieven in meer of mindere mate getoetst aan rijks-, provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk vindt deze toetsing plaats.

4.2 Rijksbeleid 4.2.1 Nationale omgevingsvisie en Barro In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) formuleert het Rijk een nieuwe integrale aanpak waarin samen met andere overheden en organisaties optimaal kan worden gewerkt aan behoud van een gezond, leefbaar en economische sterk Nederland. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen spelen de volgende vier prioriteiten de komende jaren een grote rol in de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving van Nederland: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Nationale belangen De NOVI is vertaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Deze gaat echter pas in zodra de omgevingswet in werking treedt. De voorloper van het BKL is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, het Natuurnetwerk Nederland, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Relatie met initiatief De NOVI en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid.

4.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is o.g.v. artikel 3.1.6, lid 2 slechts van toepassing als het een stedelijke ontwikkeling betreft. Indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling, dan is de vraag of het gaat om een bestaand stedelijk gebied gaat of dat de ontwikkeling daarbuiten plaatsvindt. Relatie met initiatief Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling, hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden. In de uitspraak van 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een 15

omvang vanaf 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien, terwijl in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015 (ECLI:NBL:RVS:2015:2921) een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling werd gezien vanwege de beperkte omvang. Stedelijke ontwikkeling

Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Onderliggend bestemmingsplan biedt de juridische basis voor de realisatie van 25 wooneenheden en een commerciële plint, waardoor sprake is een ontwikkeling die is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Daarom is de ladder van duurzame verstedelijking van toepassing. Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de functies die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Ook moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is. Bij de toelichting t.a.v. de behoefte wordt opgemerkt dat op basis van de bestaande situatie reeds woningbouw op de locatie is toegestaan en ook commerciële functies. Omdat sprake is van een afname van commerciële functies wordt hier geen onderbouwing van de behoefte gegeven.

Omdat het aantal woningen in totaal uitkomt op meer dan 11 woningen (en dus meer dan in de feitelijke situatie aanwezig was) wordt deze behoefte wel onderbouwd. Behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). In 2019 is de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Soest onderzocht. Dit onderzoek leverde een woningbehoefte van 770 woningen op voor de periode tot en met 2025. Deze behoefte wordt al deels ingevuld met bestaande plannen. De resterende woningbehoefte komt uit op 635 woningen. Hiervoor zijn ruim 50 woningbouwlocaties beschikbaar, die samen goed zijn voor ongeveer 1.000 woningen. De gemeente Soest heeft mede op basis van het woningbehoefteonderzoek het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Met het vaststellen van het Masterplan Wonen Soest geeft de gemeenteraad richting aan de nieuwbouw in de kern Soest. De gemeente streeft naar de realisatie van 700 tot 800 woningen in de kern Soest tot 2025. De focus ligt hierbij op het sociale en betaalbare segment. Daarmee zorgt de gemeenteraad ervoor dat voor de Soesters de zo gewenste woningen beschikbaar komen. Het Masterplan Wonen heeft drie belangrijke uitgangspunten: -

De woningbouw moet inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van de inwoners Met de woningbouw wil de gemeente de doorstroming op de woningmarkt stimuleren 16

-

De gemeente streeft naar een gevarieerd aanbod in de nieuwbouw (woningtype, eigendom en prijsklasse)

De kwalitatieve woningbehoefte in Soest richt zich de komende jaren op twee soorten woningen: -

Huurappartementen: een vraag van senioren die willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning; Betaalbare koopwoningen voor starters, jonge doorstromers en (in beperkte mate) senioren die een koopappartement zoeken.

Met de nieuwe plannen wil de gemeente voorzien in deze kwalitatieve vraag. Maar ook de doorstroming op de woningmarkt stimuleren en zorgen voor voldoende gevarieerd aanbod. In lijn met de hiervoor benoemde beleidsdocumenten beschikt de gemeente soest over een Doelgroepenverordening. De gemeente Soest heeft op 19 mei 2020 het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Hierin is een streefprogramma woningbouw opgenomen om in de kern Soest die producten te bouwen die passen bij de vraag in relatie tot het beschikbare aanbod. In dit masterplan is een streefprogramma van minimaal 50% betaalbare woningbouw opgenomen, verdeeld over 20% sociale huur, 5% middenhuur en 25% sociale koop. In de verordening is opgenomen dat het betaalbare programma voor woningbouwontwikkelingen in de kern Soest bestaat uit 20% sociale huur, 5% middenhuur, 25% sociale koop. Het overige deel van de ontwikkeling in de kern Soest is vrij in te vullen. Vertaling naar het plan Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 25 woningen. Hiermee wordt kwantitatief een bijdrage geleverd aan de behoefte om tot 2025 635 woningen te realiseren. Kwalitatief draagt het plan eveneens bij. Van de 25 woningen die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt, is op basis van de verordening het streven dat 50% binnen de categorie ‘betaalbare woningen’ valt.

Dat betekent dat het streven is dat afgerond 13 woningen binnen deze categorie moeten vallen. Van deze 13 woningen moet 20% uit sociale huur bestaan, 5% uit middenhuur en 25% uit sociale koop. Voor voorliggend plan is bepaald dat met het realiseren van 8 zorgwoningen en 3 betaalbare koopwoningen, wordt voldaan aan de doelgroepenverordening. Het grotere aandeel sociale huurwoningen dan noodzakelijk is, compenseert het ontbreken van middenhuur. Naast deze 11 woningen worden ook nog woningen in het middensegment (koop) gerealiseerd. Dat draagt bij aan de doorstroming van doelgroepen in Soest.

4.3 Provinciaal beleid 4.3.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht In de Omgevingsvisie beschrijft de Provincie Utrecht hoe zij het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland wil blijven, ook in 2050. In de visie wordt ingegaan op uitdagingen als het aantal inwoners, benodigde woningen, banen en het toenemend aantal verplaatsingen. Daarnaast wordt de visie op hoofdlijnen geschetst aan de hand van keuzes op zeven beleidsthema's: -

Stad en land gezond; Klimaatbestendig en waterrobuust; Duurzame energie; Vitale steden en dorpen; 17

-

Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; Levend landschap, erfgoed en cultuur; Toekomstbestendige natuur en landbouw.

Bij woningbouwplannen is met name het beleidsthema ‘Vitale dorpen en steden’ van belang. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. En met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. Toets aan initiatief Bij voorliggend plan is sprake van een inbreidingslocatie. Een bestaand pand wordt gesloopt en maakt plaats voor een passend nieuw (woon)gebouw.

4.3.2 Provinciale Omgevingsverordening De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die op 1 april 2021 inwerking is getreden en een looptijd heeft totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt. Relatie met het plan In de provinciale omgevingsverordening is de instructieregel verstedelijking opgenomen. Deze luidt als volgt. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; 2. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Relatie met het plan Voorliggend plan voorziet in de realisatie van maximaal 25 woningen. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het toevoegen van de woningen maakt onderdeel uit van de opgave die in regionaal verband is vastgelegd. Het plan heeft geen negatieve effecten op de bodem.

4.3.3 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met het provinciale beleid.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Omgevingsvisie Soest en Soesterberg De omgevingsvisie is in 2021 vastgesteld en geeft aan hoe de gewenste situatie van Soest over 20 jaar is. De rol van de omgevingsvisie is in samenhang en vanuit een langetermijnperspectief naar de fysieke leefomgeving te kijken en een richting te bepalen. Een belangrijk onderwerp in de Omgevingsvisie is het thema ‘wonen’. In de omgevingsvisie is het doel ten aanzien van woningbouw als volgt beschreven. 18

In 2040 zijn er in de gemeente Soest meer woningen dan nu. Tot 2030 ligt de omvang tussen de 0,6% en 1% toevoegingen per jaar. 0,6% is wat we nu doen en 1% is het Nederlandse gemiddelde. Dat zou neerkomen op 100- 200 woningen per jaar in onze gemeente. Deze bandbreedte kan bij elke periodieke actualisatie van de omgevingsvisie opnieuw worden vastgesteld. Daarmee lossen we het regionale probleem niet op maar maken het ook niet groter. Met dit aantal woningen kan de Soester manier van leven, en de huidige gevarieerde bevolkingsopbouw duurzaam behouden worden. En de claim op de (groene) ruimte blijft binnen de perken. Ten aanzien van de kern van Soest is aangegeven dat het grootste probleem in de kern op de middellange tot lange termijn het gebrek aan locaties is. Heel veel mensen vinden dat er gebouwd moet worden maar als we ze vragen waar dat dan zou moeten en kunnen, dan weten velen geen enkele plek en er is in ieder geval geen consensus over. Inbreiding valt niet altijd mee. Het is vaak duur en een plan moet voldoen aan eisen voor het soort woningen, parkeren, circulariteit, natuurinclusief bouwen, zorg en wonen, groen en beeldkwaliteit. Deze stapeling van eisen kan ervoor zorgen dat het onmogelijk wordt om te bouwen.

Relatie met voorliggend plan Met voorliggend plan wordt invulling gegeven aan de ambitie van Soest om te groeien en daarmee invulling te geven aan de woonbehoetfe in de gemeente. Daarbij is sprake van inbreiding, worden diverse doelgroepen bediend en wordt de parkeeropgave opgelost. Het plan sluit zodoende aan bij de ambities uit de Omgevingsvisie.

4.4.2 Masterplan Wonen Soest In 2019 is de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Soest onderzocht. Dit onderzoek leverde een woningbehoefte van 770 woningen op voor de periode tot en met 2025. Deze behoefte wordt al deels ingevuld met bestaande plannen. De resterende woningbehoefte komt uit op 635 woningen. Hiervoor zijn ruim 50 woningbouwlocaties beschikbaar, die samen goed zijn voor ongeveer 1.000 woningen. De gemeente Soest heeft mede op basis van het woningbehoefteonderzoek het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Met het vaststellen van het Masterplan Wonen Soest geeft de gemeenteraad richting aan de nieuwbouw in de kern Soest. De gemeente streeft naar de realisatie van 700 tot 800 woningen in de kern Soest tot 2025. De focus ligt hierbij op het sociale en betaalbare segment. Daarmee zorgt de gemeenteraad ervoor dat voor de Soesters de zo gewenste woningen beschikbaar komen. Het Masterplan Wonen heeft drie belangrijke uitgangspunten: -

De woningbouw moet inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van de inwoners Met de woningbouw wil de gemeente de doorstroming op de woningmarkt stimuleren De gemeente streeft naar een gevarieerd aanbod in de nieuwbouw (woningtype, eigendom en prijsklasse)

De kwalitatieve woningbehoefte in Soest richt zich de komende jaren op twee soorten woningen: -

Huurappartementen: een vraag levensloopgeschikte woning;

van

senioren

die

willen

verhuizen

naar

een

19

-

Betaalbare koopwoningen voor starters, jonge doorstromers en (in beperkte mate) senioren die een koopappartement zoeken.

Met de nieuwe plannen wil de gemeente voorzien in deze kwalitatieve vraag. Maar ook de doorstroming op de woningmarkt stimuleren en zorgen voor voldoende gevarieerd aanbod. Relatie met voorliggend plan Met het realiseren van 25 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte aan 635 woningen tot 2025. Voorliggend plan voorziet in een gevarieerd programma waarmee verschillende doelgroepen worden bediend. Hiermee wordt invulling gegeven aan de behoefte aan betaalbare koopwoningen en huurappartementen. Door ook appartementen te realiseren in de midden en dure prijsklasse, wordt doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd.

4.4.3 Doelgroepenverordening De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage sociale huur- en/of goedkope koopwoningen gerealiseerd moet worden. Het gemeentelijk woonbeleid voorziet onder meer in sturing op aard en aantal van nieuw te bouwen sociale huurwoningen alsook goedkope koopwoningen. De gemeente soest heeft dit in 2021 vertaald in een doelgroepenverordening. De verordening geeft de wettelijk vereiste basis om het gemeentelijk woonbeleid over nieuw te bouwen sociale en middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen toe te kunnen passen in nieuwe bestemmingsplannen, (anterieure) overeenkomsten en exploitatieplannen. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder sociale en middenhuur- en koopwoningen. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen, (anterieure) overeenkomsten en exploitatieplannen. In de betreffende verordening definieert de gemeente de doelgroepen voor sociale en middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen door middel van inkomensgrenzen.

Daarnaast moet in deze verordening de instandhoudingtermijn voor deze woningen worden bepaald, binnen de in het Bro gestelde grenzen. De gemeente Soest heeft op 19 mei 2020 het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Hierin is een streefprogramma woningbouw opgenomen om in de kern Soest die producten te bouwen die passen bij de vraag in relatie tot het beschikbare aanbod. In dit masterplan is een streefprogramma van minimaal 50% betaalbare woningbouw opgenomen, verdeeld over 20% sociale huur, 5% middenhuur en 25% sociale koop. Voor de kern Soesterberg geldt voor het betaalbare programma de volkshuisvestelijke norm die in 2016 is bijgesteld. De volkshuisvestelijke norm gaat uit van 20% betaalbare woningen in woningbouwontwikkelingen vanaf 11 woningen. Met deze verordening worden de prijsgrenzen voor de hele gemeente gelijkgetrokken. Relatie met voorliggend plan Van de 25 woningen die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt, is op basis van de verordening het streven dat 50% binnen de categorie ‘betaalbare woningen’ valt. Dat betekent dat het streven is dat (afgerond naar boven) 13 woningen binnen deze categorie moeten vallen. Van deze 13 woningen moet 20% uit sociale huur bestaan, 5% uit middenhuur en 25% uit sociale koop. Voor voorliggend plan is bepaald dat met het realiseren van 8 zorgwoningen en 3 betaalbare koopwoningen, wordt voldaan 20

aan de doelgroepenverordening. Het grotere aandeel sociale huurwoningen dan noodzakelijk is, compenseert het ontbreken van middenhuur. Naast deze 11 woningen worden ook nog woningen in het middensegment (koop) gerealiseerd. Dat draagt bij aan de doorstroming van doelgroepen in Soest.

4.4.4 Welstandsnota Op 13 februari 2014 is de Welstandsnota gemeente Soest vastgesteld. In de welstandsnota zijn het welstandsbeleid en de criteria waaraan wordt getoetst beschreven. De welstandsnota’s zijn onder andere ingevoerd om meer transparantie ten aanzien van het welstandsadvies te verkrijgen. Wanneer er in de gemeente Soest een omgevingsvergunningaanvraag wordt ingediend, is het college van Burgemeester en wethouders verplicht om deze te laten toetsen aan redelijke eisen van welstand. Vooraf zal het plan stedenbouwkundig worden beoordeeld. Het grondgebied van de gemeente Soest is in de welstandsnota ingedeeld in deelgebieden. Ieder gebied beschikt over eigen welstandscriteria. Het plangebied ligt binnen het ‘centrale lint’. Op de volgende afbeelding is dat globaal weergegeven.

Globale ligging plangebied binnen de geldende welstandsgebieden.

Het deelgebied ‘Centrale lint’ beslaat weerszijden van een deel van de Burgemeester Grothestraat, Van Weedestraat, Steenhoffstraat, Middelwijkstraat en Torenstraat. Het Centrale lint is een van de vroegere bebouwingslinten van Soest. Het dorp werd gevormd door de bebouwing rond de Oude Kerk en het Kerkepad. De aanleg van de Rijksstraatweg, nu het centrale lint, in de eerste helft van de 18de eeuw, betekende dat de nieuwbouwontwikkelingen zich in toenemende mate op de gronden langs de doorgaande weg gingen concentreren. De woningen voor de arbeiders werden op de oude landbouwgrond land de Rijksstraatweg of langs het Kerkepad gesitueerd. In de 18de en 19de eeuw vestigde ook rijke Amsterdamse en Utrechtse kooplui zich in Soest vanwege de waardevolle natuurlijke omgeving en lieten grote villa’s bouwen. Langs de Burgemeester Grothestraat en Van Weedestraat verschenen talloze buitenplaatsen. Het lint langs de straatweg werd vanaf eind 19de eeuw steeds dichter bebouwd. De doorzichten vanuit het centrale bebouwde lint met de open ruimten van de Eemvallei en de Eng werden langzaam steeds minder. In de loop van de 20ste eeuw werden overal langs de Rijksstraatweg woonhuizen verbouwd tot winkels. Na de Tweede Wereldoorlog heeft veel van de oorspronkelijke bebouwing langs deze oude Rijksstraatweg plaats moeten maken voor nieuwbouw.

De voormalige rijksweg vormt nog steeds een belangrijke ontsluitingsroute voor Soest. Hieraan liggen diverse winkels die tezamen het 21

hoofdwinkelgebied van de gemeente vormen. Het lint bestaat nu uit een continue mix van panden met een uiteenlopende bouwgeschiedenis, -typologie en -hoogte. Het lint is onderdeel van een lineaire groenstructuur in Soest. Ter hoogte van de centrumfuncties is de groenstructuur nagenoeg verdwenen. Daar waar gewoond wordt, is door de groene voorerven het straatbeeld een stuk groener. Voor dit gebied is het beeldkwaliteitplan Centrale Lint (1999) van kracht. Relatie met voorliggend plan Voorliggend plan is door de gemeente stedenbouwkundig getoetst. Deze toetsing heeft geleid tot voorliggend bestemmingsplan waarin de regels met betrekking tot de verdere uitwerking van het bouwplan zijn opgenomen. De verbeelding speelt bij de stedenbouwkundige inpassing ook een belangrijke rol, omdat de situering en de bouwhoogte van het voorziene gebouw daarop zijn vastgelegd. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt het bouwplan getoetst aan de geldende welstandscriteria en het beeldkwaliteitplan dat voor het gebied geldt.

4.5 Conclusie Voorliggend plan is getoetst aan relevant ruimtelijk beleid. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het plan aansluiting vindt met dit beleid.

22

5. Toets aan ruimtelijke en milieukundige aspecten 5.1 Algemeen Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de wijziging van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In het volgende hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

5.2 Archeologie Beleidskader In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Analyse Het plangebied heeft de dubbelbestemming ‘Waarde - archeologie hoge verwachting’. De voor 'Waarde - archeologie hoge verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - archeologie hoge verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en). Wanneer bodemingrepen zijn voorzien binnen het plangebied, dan moet middels een archeologisch onderzoek worden aangetoond dat de archeologische waarden niet worden verstoord. In het kader van voorliggend bestemmingsplan heeft om die reden een archeologisch bureauonderzoek plaatsgevonden. Het onderzoek is als bijlage 1 opgenomen.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat voor het aantreffen van archeologische resten in het plangebied een middelhoge verwachting geldt voor de periode Laat-Paleolithicum – Nieuwe Tijd. Hoewel er altijd een kans bestaat dat (sommige) relevante archeologische lagen (ten dele) niet meer aanwezig zijn, of (ten dele) niet worden bedreigd door toekomstige ontgravingen, is de bodemopbouw op basis van bureauonderzoek alleen niet vast te stellen. Hetzelfde geldt voor de aard en mate van eventuele bodemverstoringen. Op basis van dit bureauonderzoek wordt geadviseerd om de archeologische verwachting uit dit bureauonderzoek in het veld te toetsen, door de opbouw, aard en mate van intactheid van de bodem vast te stellen middels een verkennend booronderzoek. Naast het aanvullen en toetsen van de gespecificeerde archeologische verwachting dient het verkennend booronderzoek ook waar mogelijk (extra) informatie te verschaffen over bekende en of verwachte archeologische waarden in het plangebied, betreffende de aan- of afwezigheid, de aard, de omvang, de datering, de gaafheid, de conservering en de inhoudelijke kwaliteit van de archeologische waarden, zoals geformuleerd in het bureauonderzoek. Daarnaast heeft de verkennende fase als doel om inzicht te krijgen in de vormeenheden van het landschap die van invloed zijn op de locatiekeuze in het verleden.

Doel daarbij het uitsluiten van kansarme zones en het selecteren van kansrijke zones voor volgende vormen van onderzoek, indien aanwezig. 23

Geadviseerd wordt om, verspreid over het gehele plangebied, minimaal 5 boringen uit te voeren met een 7 cm Edelmanboor. De uitvoerder van de boringen wordt aangeraden om zowel een KLIC-melding te doen alsook navraag te doen bij de initiatiefnemer, om een zo recent en duidelijk mogelijk beeld te krijgen van de toestand van de ondergrond wat betreft eventuele kabels en leidingen. Op basis van de uitkomsten van het bureauonderzoek en het afgegeven advies, heeft een archeologisch booronderzoek plaatsgevonden. De resultaten van dat onderzoek zijn als bijlage 2 opgenomen. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken is gebleken dat het plangebied een middelhoge verwachting heeft voor archeologische resten uit de perioden Neolithicum tot en met Nieuwe Tijd. Het onderzoek heeft aangetoond dat het perceel, ondanks de aanwezigheid van bebouwing, nog archeologische resten kan bevatten. Wel is de verwachting dat deze resten zich pas vanaf circa 45 cm onder maaiveld zullen bevinden. In het kader van de geplande ontwikkeling dient nader onderzoek uitgevoerd te worden. Dit onderzoek dient te bestaan uit een inventariserend veldonderzoek middels proefsleuven. Het onderzoek dient zich te richten op het gehele plangebied. Het proefsleufonderzoek dient plaats te vinden voorafgaand aan de sloop van de ondergrondse (dieper dan 45cm onder maaiveld) funderingen.

De exacte invulling van de archeologische werkzaamheden dient voorafgaand aan het veldwerk te worden vastgelegd in een Programma van Eisen. Dit Programma van Eisen dient aan het bevoegd gezag ter toetsing overlegd te worden. Conclusie Het uitgevoerde archeologisch bureau- en booronderzoek is voldoende voor de procedure van een bestemmingsplanwijziging. Het archeologisch proefsleufonderzoek dient uitgevoerd te worden in het kader van de verlening van een omgevingsvergunning. Op basis van het proefsleufonderzoek dient het bevoegd gezag een beslissing te nemen over hoe met de eventuele aangetroffen archeologisch waarden dient te worden omgegaan. Omdat nog nader onderzoek moet plaatsvinden behoudt het plangebied de archeologische dubbelbestemming.

5.3 Flora en fauna Beleidskader In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd. Analyse Voorafgaand aan de wijziging van het bestemmingsplan dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast. Deze eerste stap om de aanwezigheid van beschermde soorten en/of 24

gebieden te bepalen, is het uitvoeren van een QuickScan flora en fauna. De QuickScan is als bijlage 3 van deze toelichting opgenomen. De QuickScan flora en fauna beschrijft in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) de effecten van de ingreep op soortenbescherming en gebiedsbescherming (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland) en op houtopstanden. Uit deze QuickScan moet blijken of de plannen (mogelijk) leiden tot aantasting van beschermde soorten en/of gebieden en of vervolgstappen noodzakelijk zijn, zoals nader onderzoek, een ontheffing en/of een vergunning. De QuickScan bestaat uit een onderzoek naar soortenbescherming en gebiedsbescherming. De resultaten van het onderzoek zijn als volgt. Soortenbescherming In onderstaande tabel is overzichtelijk weergegeven welke beschermde natuurgebieden en soort(groep)en aanwezig dan wel te verwachten zijn in het plangebied en directe omgeving. Tevens is weergegeven of de voorgenomen ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft op deze beschermde natuurwaarden en wat de te nemen vervolgstappen zijn.

Hieruit blijkt dat in het kader van voorliggend plan aanvullend vleermuizenonderzoek moet plaatsvinden. Het vervolgonderzoek naar vleermuizen vindt in 2024 gedurende de wettelijke uitvoeringsperioden plaats. In de regels van voorliggend bestemmingsplan is een verplichting opgenomen dat dit onderzoek uitgevoerd moet zijn en mogelijke aanvullende maatregelen getroffen moeten zijn voordat werkzaamheden plaats mogen vinden die eventuele beschermede soorten kunnen verstoren. Hiermee is de uitvoerbaarheid van het plan verzekerd. Voor niet genoemde beschermde soorten/gebieden zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming niet aan de orde. Wel dient altijd rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht. Gebiedsbescherming In het kader van gebiedsbescherming is gekeken of de toekomstige ontwikkelingen leiden tot negatieve effecten op natuurgebieden beschermd middels de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000gebied. Gezien de tussenliggende afstand zijn als gevolg van de voorgenomen plannen/ingreep/ werkzaamheden geen (significante) negatieve effecten op de kenmerken en waarden van het NNN te verwachten. Vervolgonderzoek ten aanzien van het NNN is niet nodig. 25

Gezien de tussenliggende afstand kan, als gevolg van de voorgenomen ingreep, alleen sprake zijn van externe werking op Natura 2000-gebieden. Externe negatieve effecten kunnen ontstaan door stikstofdepositie, geluidsoverlast en grondwateronttrekking. Gezien de aard van de voorgenomen plannen, de omvang van de plannen en de tussenliggende afstand is het onwaarschijnlijk dat het plan negatieve effecten ten aanzien van geluid en/of grondwateronttrekking zal hebben. Om te bepalen of sprake is van een toename van stikstofdepositie op genoemde natuurgebieden heeft een berekening plaatsgevonden op basis van de Aerius-calculator. De resultaten van de berekening zijn als bijlage 4 opgenomen. Uit de berekening blijkt dat zowel in de aanlegfase als de gebruiksfase van het plan geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op natuurgebieden. Conclusie Uit het vervolgonderzoek ten aanzien van vleermuizen dient aangetoond te worden of het plan op basis van het aspect ecologie uitvoerbaar is. Niet eerder dan dat dit onderzoek is uitgevoerd en eventuele maatregelen ter bescherming van de vleermuis zijn genomen, kan gestart worden met de uitvoering van het plan.

5.4 Bodem Beleidskader Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Analyse In het kader van voorliggend plan heeft een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) plaatsgevonden. Het onderzoek is als bijlage 5 van deze toelichting opgenomen. Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het verkrijgen van een indicatie van de kwaliteit van de grond en het ondiepe grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie. Resultaten onderzoek Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese ‘niet verdachte locatie’, formeel gezien niet juist is. Er zijn immers op de locatie enkele licht verhoogde gehalten aangetroffen.

De geconstateerde verhoogde gehalten liggen onder de indexwaarde van 0,5 en/of interventiewaarde en vormen géén aanleiding tot het instellen van een nader bodemonderzoek. Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek vormt de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering voor de voorgenomen transactie van het onroerend goed, noch voor een eventuele toekomstige afgifte van een bouwvergunning in het kader van woon- en/of werkfuncties. Op basis van de historie van het perceel, de uitgevoerde maaiveldinspectie en de zintuiglijke waarnemingen tijdens de boorwerkzaamheden -waarbij geen asbestverdachte materialen zijn 26

aangetroffen- is het aannemelijk dat er geen sprake is van een verontreiniging van de bodem met asbest. Conclusie Het plan is op basis van het aspect ‘bodem’ uitvoerbaar.

5.5 Geluid Beleidskader Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Analyse Het plangebied ligt niet binnen het invloedgebied van rail- en/of luchtverkeerlawaai. Onderzoek naar deze aspecten is daarom niet noodzakelijk. In het kader van voorliggend plan heeft wel onderzoek naar wegverkeerslawaai en industrielawaai plaatsgevonden. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn als volgt.

Wegverkeerslawaai In het kader van de wijziging van voorliggend bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidbelastingen ten gevolge van het wegverkeerlawaai op de geprojecteerde voor bewoning bestemde bebouwing gelegen binnen het plangebied aan de Van Weedestraat 97 te Soest. Het onderzoek is als bijlage 6 opgenomen. Voor een goede ruimtelijke inpassing van het geprojecteerde bouwplan is de cumulatie van alle in de directe omgeving van het plangebied gelegen geluidbronnen, dus ook die van de niet-zoneplichtige wegen met een 30 km/uur regime, in het akoestisch onderzoek betrokken. Zoneplichtige wegen Omdat er geen sprake is van de aanwezigheid van gezoneerde wegen in de directe omgeving van het plangebied, vormt het gestelde in de Wet geluidhinder geen belemmering voor de realisatie van het geprojecteerde bouwplan. Niet-zoneplichtige wegen Voor een goede ruimtelijke inpassing dient tevens te worden beoordeeld in hoeverre er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de geprojecteerde woonbestemmingen. Omdat er enkel sprake is van de aanwezigheid van niet-gezoneerde wegen in de directe omgeving van het plangebied,