2. Bijlage 1. NvBeantwoording zienswijzen Dalweg_incl nota van wijzigingen_geanonimiseerd

NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

(inclusief nota van wijzigingen)

(ontwerp-) bestemmingsplan ‘Dalweg e.o.’

Gemeente Soest Afdeling Ruimte d.d. 14 november 2022

Pagina 2 van 57

Inhoudsopgave

1. Inleiding .................................................................... 4 2. Beantwoording zienswijzen....................................... 5 3. Overzicht wijzigingen in bestemmingsplan ............. 54

Gemeente Soest

Pagina 3 van 57

1.

Inleiding

Van 11 augustus 2022 t/m 21 september 2022 heeft het ontwerpbestemmingsplan ‘Dalweg e.o.’ voor een ieder ter inzage gelegen. Zienswijzen Er zijn 25 zienswijzen ontvangen. In deze nota van beantwoording zijn al deze reacties samengevat en voorzien van een inhoudelijke gemeentelijke reactie. Uit zowel de algemene beantwoording als de beantwoording van de individuele zienwijzen blijkt of de zienswijze (-n) leidt / leiden tot een aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan. De vet en cursief geschreven tekst betreffen de door te voeren wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen. Een compleet overzicht van alle door te voeren wijzigingen in de regels en op de verbeelding zijn in hoofdstuk 3 van deze nota opgenomen. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘Dalweg e.o.’ zijn 25 zienswijzen ontvangen. Zienswijze 24 is 5 dagen na de zienswijzetermijn ontvangen. Daarmee is deze zienswijze niet ontvankelijk. Desondanks is deze zienswijze toch meegenomen in de beantwoording.

Gemeente Soest

Pagina 4 van 57

2.

Beantwoording zienswijzen

Er zijn een aantal onderwerpen die in veel zienswijzen terugkomen. Voorafgaand aan de individuele behandeling van de zienswijzen, wordt een antwoord gegeven op deze veel voorkomende onderwerpen. Het betreft de volgende (hoofd-) onderwerpen: - globaal, uit te werken bestemmingplan - hoogbouw - houtwallen en overige bomen - alternatieve locaties - verkeer en parkeren - participatie - planschade Globaal, uit te werken bestemmingsplan Wat ging vooraf? Het bestemmingsplan is gebaseerd op de Gebiedsvisie Dalweg die op 26 november 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Soest. De gebiedsvisie beschrijft de integrale kansen, mogelijkheden en ambities van het gebied. Met de visie wordt gekozen voor samenhang; samenhang tussen landschap en gebouwen, maar ook samenhang van het gehele Dalweg gebied (het gebied ten noorden en ten zuiden van de Dalweg). In navolging hiervan is in maart 2022 het stedenbouwkundig programma van eisen en het beeldkwaliteitsplan, in de vorm van een uitwerkingsdocument, op– en vastgesteld. Het uitwerkingsprogramma bevat geen concreet bouwplan, maar geeft de ruimtelijke voorwaarden aan, waaraan voldaan moet worden. Tevens bevat het een aantal mogelijke invullingen van de ontwikkeling. Deze zijn slechts illustratief (beeldvormend); bedoeld om een idee te krijgen van wat er mogelijk ontwikkeld kan worden binnen de gestelde voorwaarden.

Relatie met Omgevingsvisie Het traject om tot een gebiedsvisie voor de Dalweg te komen is eerder opgestart dan het traject voor de Omgevingsvisie. Vanaf 2020 liepen beide visies naast elkaar en is ook onderling afgestemd. Zo zijn de uitkomsten uit de inspraak over de Dalwegvisie (begin 2020) naast de uitkomsten uit de bewonersparticipatie voor de Omgevingsvisie gelegd en bleek dat vanuit beide participatietrajecten dezelfde input en hetzelfde beeld naar voren kwam. Vervolgens heeft de raad n.a.v. deze uitkomsten in mei 2020 de opgaven en ambities voor de Dalwegvisie vastgesteld. Ook heeft de raad in mei 2020 de Opgavennotitie voor de

Gemeente Soest

Pagina 5 van 57

Omgevingsvisie behandeld. Uiteindelijk is de Gebiedsvisie Dalweg op 26 november 2020 vastgesteld en de Omgevingsvisie Soest en Soesterberg ruim een jaar later, namelijk op 21 december 2021. In de Omgevingsvisie zijn de doelen voor de hele gemeente Soest op strategisch niveau benoemd en vastlegt voor bijvoorbeeld de jaarlijkse woningbouwopgave voor de hele gemeente, de centra/ontmoetingsplekken en over klimaat- en energieneutraal bouwen. Hoe die strategische doelen en ambities doorwerken in specifieke gebieden, zoals het Dalweggebied, is afhankelijk van de locatie en de bestuurlijke keuzes over de invulling van de gestelde doelen/ambities op die plek. Op dat punt (strategisch kader versus doorwerking van dat kader op en specifiek plek) zit het verschil tussen de twee visies. Doordat tijdens de processen van beide visies een goede afstemming heeft plaatsgevonden, passen de doelen en ambities uit de Dalwegvisie binnen de strategisch kaders uit de Omgevingsvisie. De Dalwegvisie geeft daarmee op deze locatie een nadere invulling en uitwerking aan (het bereiken van) een aantal door ons gestelde doelen en ambities voor de fysieke leefomgeving in Soest. Globaal, uit te werken bestemmingsplan Het bestemmingsplan dat in voorbereiding is voor het Dalweg gebied is een globaal bestemmingsplan, waarmee de kaders voor de verdere uitwerking worden vastgesteld door de gemeenteraad.

De kaders zijn bepaald door zowel de eerder vastgestelde gebiedsvisie als het stedenbouwkundige programma van eisen, zoals verwoord in het uitwerkingsdocument. In artikel 4 van de regels van het ontwerpbestemmingsplan, en meer specifiek in regel 4.2, zijn de uitwerkingsregels (de kaders) van de ontwikkeling opgenomen. Eén van de ruimtelijke randvoorwaarden is dat voldaan moet worden aan het vastgestelde stedenbouwkundig programma van eisen. Deze zijn in het uitwerkingsdocument, dat als bijlage 1 van het bestemmingsplan is toegevoegd, opgenomen. De reden dat er gekozen is voor een globaal, uit te werken bestemmingsplan, is dat er nog geen concreet bouwplan is. De gemeente heeft ervoor gekozen om de ruimtelijke kaders (de randvoorwaarden voor de ontwikkeling) vast te laten stellen door de gemeenteraad, maar de verdere uitwerking aan het college van burgermeester en wethouders over te laten. In de zomer van 2022 zijn marktpartijen gevraagd of er interesse is om in samenwerking met de gemeente, het plan verder uit te werken binnen de gestelde kaders. De komende maanden vindt de selectie plaats van de samenwerkingspartner en worden de plannen concreet uitgewerkt. In de selectieprocedure wordt rekening gehouden met het Beeldkwaliteitsplan en de spelregels, zoals benoemd in het uitwerkingsdocument. De ingediende voorstellen worden hierop beoordeeld.

Voordat er gebouwd kan worden, dient op grond van de verdere uitwerking, een uitwerkingsplan opgesteld te worden. In dat uitwerkingsplan wordt de exacte locatie opgenomen van (onder andere) de bouwblokken, de daarbij behorende bouwhoogte en de locatie van de ondergrondse parkeergarages. Op dat moment kan er ook een goede visualisatie gemaakt worden.

Gemeente Soest

Pagina 6 van 57

Ten behoeve van het uitwerkingsplan wordt nog een aanvullende procedure doorlopen. Onderdeel van die procedure is dat er wederom inspraak plaats vindt. Aanvullend zijn er de officiële momenten voor het indienen van zienswijze bij het college van burgemeester en wethouders en beroep bij de raad van State. Tegen de daaropvolgende bouwvergunningen is bezwaar, beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State mogelijk. Het gebruiken van een uit te werken bestemming, voor een nog niet concreet bouwplan, is een veel gebruikte wijze van bestemmen in Nederland. Het biedt enerzijds kaders voor een beoogde ontwikkeling, terwijl het aan de andere ook voor de benodigde flexibiliteit zorgt. Vermeende strijd met artikel 3.1.4 en artikel 3.16, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Onvoldoende inzicht in de beoogde ontwikkeling – strijdigheid met artikel 3.1.4 Bro In een aantal zienswijzen is naar voren gebracht dat het ontwerpbestemmingsplan onvoldoende inzicht geeft in de beoogde ontwikkeling. Dat zou in strijd zijn met artikel 3.1.4 van het Bro. Zoals hiervoor aangegeven bevat het uit te werken plan de ruimtelijke kaders, waarbinnen het plan nader uitgewerkt moet worden. In bepaling 4.2 van de regels zijn deze opgenomen. Te denken aan onder andere: • hoogtebepaling: op verschillende locaties, zijn een verschillend aantal bouwlagen toegestaan.

Nabij bestaande woningen zijn maximaal drie bouwlagen mogelijk; • er mogen maximaal 250 woningen gerealiseerd worden; • maximaal 40% (inclusief ondergronds bebouwing) van het uit te werken woongebied mag bebouwd worden; • voldaan moet worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid, waarbij het aantal parkeerplaatsen op maaiveld (in het zicht) niet toe mag nemen; • de houtwallen dienen in stand gehouden te worden; • gebouwen moeten natuurinclusief gebouwd worden; en • er moet voldaan worden aan het stedenbouwkundig programma van eisen, welke als bijlage is toegevoegd aan het bestemmingsplan. Hierin is onder andere bepaald dat er één pand van maximaal 10 bouwlagen komt, welke of aan de Beukenlaan of nabij het gemeentehuis geplaatst kan worden. Andere stedenbouwkundige randvoorwaarden staan op pagina 43 van het Uitwerkingsdocument genoemd, welke als bijlage 1 van de toelichting is gevoegd.

Gemeente Soest

Pagina 7 van 57

Het huidige gemeentehuis behoudt de maatschappelijk bestemming. Voor wat betreft de maximale bouwhoogte blijft het bestaande bouwrecht van maximale 11 meter behouden. Voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden wordt ook aangesloten bij de huidige gebruiksbepaling van bestemmingsplan ‘De Eng’. In aanvulling daarop mag het oppervlakte binnen de maatschappelijke bestemming met 1.100 m2 uitgebreid worden, waarvan maximaal 500 m2 gebruikt mag worden ten behoeve van zelfstandige (culturele) horecavesting. Onder horeca wordt in dit plan begrepen: een bedrijf of inrichting gericht op de verkoop van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, het verstrekken van alcoholvrije dranken en/of het verstrekken van consumptie-ijs, zoals een lunchroom, koffie-theehuis of ijssalon gedurende de dagperiode, te weten van 8:00 tot 22:00 uur. De horeca mag ook gebruikt worden, ter ondersteuning van culturele voorzieningen. Gezien het voorgaande wordt geconstateerd dat er voldoende inzicht wordt gegeven van de toekomstige ontwikkeling en is er geen sprake van strijdigheid met artikel 3.1.4. van het Bro. Kwalitatieve en kwantitatieve behoefte - artikel 3.1.6, tweede lid, Bro In een aantal zienswijzen is naar voren gebracht dat het ontwerpbestemmingsplan onvoldoende inzicht geeft in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte (van met name woningen).

Bij het mogelijk maken van een nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’, dient op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro (ook wel de ladder voor duurzame verstedelijking genoemd) gemotiveerd te worden dat er behoefte aan is. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden; voorkomen moet worden dat er gebouwd wordt voor leegstand Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (= harde plancapaciteit). Omdat het een bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting bevat, is het mogelijk om de laddertoets door te schuiven naar de fase van het vaststellen van het uitwerkingsplan. In de planregels van het moederplan moet dan staan dat men in dit verband een Laddertoets moet uitvoeren. In het ontwerpbestemmingsplan is daar geen gebruik van gemaakt. In paragraaf 4.3.3 van de toelichting is de kwantitatieve- en kwalitatieve behoefteanalyse uit het Masterplan Wonen Soest (uit 2020) opgenomen. Hieruit blijkt dat er met name behoefte is aan appartementen: zowel huur als koop.

Daarmee wordt de woningbehoefte afgewogen aan het bestaande aanbod. De getallen / aantallen in tabel 4.1 van de toelichting lijken inderdaad niet te kloppen. Rekening houdend met de ‘harde plannen’, is er een aantoonbare vraag naar 569 woningen in de periode 2020 – 2025.

Gemeente Soest

Pagina 8 van 57

De aangehaalde jurisprudentie in zienswijze 17 bevestigt het voorgaande. De aangehaalde jurisprudentie ziet op zaken waar een onderbouwing van de actuele behoefte geheel ontbrak in de betreffende plannen. Naar oordeel van de gemeenteraad is de aangehaalde jurisprudentie niet relevant voor het bestemmingsplan ‘Dalweg e.o’, omdat in paragraaf 4.3.3 van de toelichting van het bestemmingsplan deze toetsing wel degelijk plaats heeft gevonden. Onderzoeken Ten behoeve van een uitwerkingsverplichting, dient aangetoond te worden dat het aannemelijk is dat de ontwikkeling gerealiseerd kan worden. Onderzoeken die afhankelijk zijn van bouwvolumes en exacte locatie kunnen in deze fase nog niet uitgevoerd worden. Simpelweg omdat nog niet exact duidelijk is waar hoogbouw gaat plaats vinden. Een bezonningsstudie of een windonderzoek kan pas uitgevoerd worden, als er een concreet bouwplan is. Maar ook het bepalen van gevelbelasting van wegverkeerslawaai kan pas goed gebeuren als er een uitgewerkt plan is. Dat is de reden dat in bepaling 4.2.2, onder b en c een aantal nader uit te voeren onderzoeken genoemd worden (waaronder het uitvoeren van een nader onderzoek naar geluid, windhinder en het doen van een bezonningsstudie). Onderzoeken die niet afhankelijk zijn van een concreet plan zijn wel uitgevoerd.

Te denken aan bijvoorbeeld onderzoek naar de aanwezige waarden van flora en fauna, archeologisch onderzoek, verkeersonderzoek en onderzoek naar de productie van stikstof. Al deze onderzoeken zijn als bijlagen aan het bestemmingsplan toegevoegd. Tevens is er globaal onderzoek gedaan naar wegverkeerslawaai. Daaruit blijkt dat in delen van het plangebied de voorkeurswaarde van 48 dB wordt overschreden, maar dat nergens de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt overschreden. Met andere woorden: uit deze akoestische verkenning is gebleken dat woningbouw op deze locatie overal mogelijk is. Tevens is inzicht verkregen over hoe en waar afschermende bebouwing geplaatst kan worden, met als doel het geluidsniveau binnen het plangebied naar beneden te brengen.

Gemeente Soest

Pagina 9 van 57

Hoogbouw Hoogbouw met 10 bouwlagen is niet passend op het hoogste punt van Soest en het landelijke karakter van het dorp horizonvervuiling Kenmerkend voor de omgeving Dalweg is dat verschillende soorten gebouwen, klein en groot, naast elkaar voorkomen. Door die variatie ontstaat een informeel en kleinschalig beeld dat hoort bij deze plek. Ten noorden van de Dalweg staan appartementengebouwen van 4, 5 en 6 bouwlagen hoog. Ook aan de zuidzijde van de Dalweg is de bebouwing 6 bouwlagen hoog. Deze hoogte is passend in het gebied. Met het toevoegen van nieuwe gebouwen wordt op dit gevarieerde beeld voortgeborduurd. In het uitwerkingsdocument staat aangegeven dat variatie noodzakelijk is, in hoogte en bouwmassa. Een pand van 8 en/of 10 bouwlagen draagt bij aan deze variatie. Juist door één of twee gebouw hoger te maken en iets op afstand te zetten met groen ertussen ontstaat een prettige ruimte. Een afwijkend en hoog gebouw kan een belangrijke bijdrage leveren aan de oriëntatie binnen een gebied en de identiteit. Zoals ook molens, kerktorens en pakhuizen dat vroeger en nu nog steeds doen.

In het uitwerkingsdocument (in het hoofdstuk ‘beeldkwaliteit') wordt aangegeven dat de beoogde bebouwing anders wordt vormgegeven dan de reeds aanwezige appartementengebouwen verderop aan de Dalweg (de portiek - en galerijflats en zorggebouw Molenschot) De nieuwe panden worden slanker vormgegeven dan de gebouwen in de omgeving, waardoor ze minder massaal ogen dan deze bestaande appartementengebouwen. Het bouwvolume van de panden met meer bouwlagen, is niet groter dan de gebouwen van 5 of 6 lagen in de omgeving. Naar aanleiding van de zienswijzen wordt het hoogteaccent nabij de huidige ontsluiting op de Dalweg verlaagd van maximaal 10 bouwlagen naar maximaal 8 bouwlagen. De maximale hoogte van 10 lagen kan daardoor alleen gerealiseerd worden op het laagste gelegen deel van het plangebied, namelijk nabij de hoek Beukenlaan-Dalweg. Hoogbouw belemmert zon in de tuinen van de woningen aan (m.n.) de Heetakker en belemmert het uitzicht en leidt tot inbreuk van de privacy. Tevens is er onduidelijkheid over de afstand van hoogbouw tot bestaande woningen De hoogte van de bebouwing is voor het grootste deel van het plangebied, gelegen ten zuiden-westen van het huidige gemeentehuis maximaal 6 bouwlagen. De afstand van deze bebouwing tot aan de perceelsgrenzen van de (grondgebonden) woningen aan de Heetakker is tenminste 35 meter.

In deze zone van 35 meter staat een houtwal met bomen die tenminste 15 20 meter hoog zijn. Daarmee zijn de bomen even hoog als de beoogde nieuwe bebouwing van 6 bouwlagen. Het hoogteaccent (nabij het voormalige politiebureau) wordt verlaagd naar maximaal 8 bouwlagen. De afstand tot de grondgebonden woningen aan de Heetakker bedraagt tenminste 75 meter.

Gemeente Soest

Pagina 10 van 57

De afstand van een gebouw met maximaal 8 lagen tot het huidige appartementengebouw aan de Heetakker bedraagt tenminste 45 meter. Dat is drie keer zo ver als de huidige afstand tussen beide appartementencomplexen. De afstand tot de nieuwbouw van maximaal 6 bouwlagen wordt niet minder dan de huidige afstand tussen de bestaande appartementencomplexen. De houtwal staat op circa 6 meter afstand van de gevels van de grondgebonden woningen aan de Heetakker. Deze bomen zijn, gezien deze afstand en hun hoogten, bepalend voor de schaduwwerking op deze woningen. Bovendien beperken deze bomen inkijk van toekomstige bewoners op de hoger gelegen bouwlagen (van de panden die hoger mogen zijn). Daarbij wordt opgemerkt dat de inkijk over een afstand van 35 en 75 meter sowieso beperkt is, gezien de afstand. Direct aangrenzend aan de houtwal bij de grondgebonden woningen aan de Heetakker is bebouwing van maximaal 3 bouwlagen toegestaan. Daarbij dient ten minste 5 meter aangehouden te worden ten opzichte van de houtwal.

Samenvattend worden de aan te houden minimale afstanden als volgt: • de afstand van de perceelsgrens van de grondgebonden woningen aan de Heetakker tot nieuwbouw met 3 bouwlagen: > 13 meter; • de afstand van de perceelsgrens van de grondgebonden woningen aan de Heetakker tot nieuwbouw met 6 bouwlagen: > 35 meter; • de afstand van de perceelsgrens van de grondgebonden woningen aan de Heetakker tot nieuwbouw met 8 bouwlagen: > 75 meter; • de afstand van het appartementengebouw aan de Heetakker tot nieuwbouw met 6 bouwlagen: > 12 meter; • de afstand van het appartementengebouw aan de Heetakker tot nieuwbouw met 8 bouwlagen: > 40 meter. In aanvulling op het bovenstaande wordt gemeld dat de afstand van de achterste perceelsgrens van de grondgebonden woningen aan de Soesterengweg tot de nieuwbouw met 3 bouwlagen tenminste 15 meter wordt. Daarvoor wordt het vast te stellen bestemmingsplan aangepast. Gezien de hiervoor genoemde afstanden en het feit dat de nieuwe panden ‘slanker’ vormgegeven worden, wordt er maximaal rekening gehouden met het uitzicht van bestaande bewoners. Daarbij is het belangrijk te melden dat keer op keer door de Raad van State bevestigd is dat er geen recht op blijvend (vrij) uitzicht bestaat.

Gemeente Soest

Pagina 11 van 57

Om meer juridische zekerheid te geven over de aan te houden afstanden tussen bestaande woningen en de toekomstige nieuwbouw, wordt het vast te stellen bestemmingsplan, naar aanleiding van de ontvangen zienswijzen als volgt aangepast: • de bouwgrens wordt op 5 meter afstand (ten zuiden) van de houtwallen aan de zijde van de Heetakker gelegd. Daarmee komt de bouwgrens op ruim 13 meter afstand van de perceelsgrenzen (en tenminste 15 meter vanaf de achtergevels) van de grondgebonden woningen aan de Heetakker te liggen; • de bouwgrens aan de zijde van de woningen aan de Soesterengweg op 15 meter afstand van de perceelsgrenzen gelegd; • de parkeerplaatsen en de houtwallen ten noorden van het gemeentehuis (tussen het gemeentehuis en de twee–onder- één-kap woningen aan de Heetakker) worden helemaal buiten de bouwgrens gelaten; • het hoogteaccent (nabij de huidige ontsluiting op de Dalweg) wordt verlaagd naar maximaal 8 bouwlagen. Aanvullend wordt opgemerkt dat het hoogteaccent nabij de hoek Dalweg – Beukenlaan iets anders vorm gegeven wordt. Het hoogteaccent nabij het voormalige politiebureau wordt iets verder richting Beukenlaan opgeschoven. Voor de exacte aanpassingen van de hoogteaccenten wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van deze nota: daar is de aanpassing op een kaartje zichtbaar gemaakt.

Hoogbouw is niet te verenigen met het groene en mooie ensemble uit de Gebiedsvisie Dalweg De ambities voor de locatie zijn hoog: de gemeente Soest staat voor een flinke woningbouwopgave, waarvan een deel van de woningen hier gerealiseerd (kunnen) worden. Tegelijkertijd is er een ambitie om het groene karakter te behouden en bij voorkeur te vergroten. De enige manier om het oppervlak aan groen op de locatie te laten toenemen is ervoor te zorgen dat het oppervlak van gebouwen zo klein mogelijk is en parkeren zoveel mogelijk onder gebouwen plaats vindt. Door het stapelen van woningen kunnen de gewenste aantallen gehaald worden met een beperkte voetafdruk. Met het realiseren van één pand met 6 bouwlagen kunnen evenveel woningen gebouwd worden, als twee gebouwen van 3 bouwlagen. Daardoor blijft er meer ruimte over voor groen. In het bestemmingsplan is bepaald dat maximaal 40% van het gebied bebouwd mag worden (dat is inclusief ondergrondse bebouwing). Door de voetafdruk van gebouwen klein te houden, blijft er meer onbebouwde ruimte over. Daardoor ontstaat meer ruimte voor een groene invulling en betere groeicondities voor bomen. Tussen de gebouwen moet bij voorkeur 20 meter (of meer) vrije ruimte zijn zodat boomkronen volledig kunnen uitgroeien en bomen volwassen kunnen worden. Volwassen bomen met brede kronen onttrekken op termijn bebouwing, ook hogere bebouwing aan het zicht.

Door slankere gebouwen te realiseren ontstaat meer doorzicht vanaf de plekken waar je vanuit de omgeving het gebied in kijkt. Zowel op ooghoogte (maaiveld) als vanaf een buitenruimte op de 4e bouwlaag (bestaande appartementen Heetakker).

Gemeente Soest

Pagina 12 van 57

Hoogbouw tot maximaal 5 bouwlagen (passend bij bouwhoogte omgeving) kan op brede steun rekenen Deze constatering wordt voor kennisgeving aangenomen. Hoogbouw is in strijd met Coalitieakkoord en de wens van de politiek In het coalitieakkoord 2022-2026 komt de urgente woningbehoefte sterk naar voren. Soest staat voor een urgente en ambitieuze woningbouw opgave. Daarbij wordt expliciet opgemerkt dat bouwen binnen de rode contouren dient plaats te vinden, zolang het dorpse en groene karakter niet wordt aangetast. Het is denkbaar dat er een moment komt dat verdere verdichting en/of hoogbouw het karakter van Soest aantast. In dat geval moet overwogen worden om woningbouw aan de rand van Soest (buiten de rode contour) te gaan realiseren. Bouwen buiten de rode contour is niet zo maar mogelijk (zie ook hierna, onder [alternatieve locaties]). De politiek staat positief tegenover woningbouw in het Dalweg gebied. De voorgestelde bouwlagen worden passend geacht bij het dorpse karakter en maakt juist een groene invulling mogelijk (zie ook de algemene beantwoording hiervoor over het groene ensemble). Houtwallen en overige bomen Monumentale en waardevolle boomstructuren worden beschermd door de beleidsnota ‘Bescherming en kap van bomen – gemeente Soest'. Kap is alleen mogelijk bij zwaarwegende argumenten en als er geen alternatieven mogelijk zijn.

Overige waardevolle groenstructuren worden ook beschermd door deze nota. Bij de nadere uitwerking van de plannen dient rekening te worden gehouden met de monumentale en waardevolle bomen. Het feit dat deze niet als signaalfunctie op de verbeelding zijn opgenomen doet daar niets aan af. De houtwallen vormen onderdeel van de te beschermen waardevolle groenstructuren. Deze houtwallen hebben daarom in het geldende bestemmingsplan een beschermingsregime gekregen. Dat is overgenomen in het bestemmingsplan ‘Dalweg e.o.’. De bestaande houtwallen zijn met een aanduiding aangeduid op de verbeelding. In de regels (bepaling 4.2.4) is bepaald dat de houtwallen in stand gehouden moeten worden. In artikel 4.4 is een aanlegvergunningstelsel opgenomen, op grond waarvan het (onder andere) verboden is de bomen te kappen. De boomkronen van de bestaande bomen kunnen deels buiten de aanduiding ‘houtwal’ op de verbeelding vallen. Bebouwing moet daarom op afstand van deze aanduiding worden gebouwd. Door de bouwgrens op 5 meter afstand te leggen van de aangeduide houtwal wordt dit geborgd.

Gemeente Soest

Pagina 13 van 57

Zoals hiervoor reeds is opgemerkt wordt het vast te stellen bestemmingsplan op onderdelen aangepast, waardoor de bestaande waardevolle boomstructuren nog beter beschermd worden (door het aanpassen van het gebied waar gebouwd mag worden). Alternatieve locaties In verschillende zienswijzen worden alternatieve locatie genoemd als goede inbreidingslocaties, namelijk de locaties TBS-terrein en het gebied Beek en Daalselaan/ Noorderweg. Zoals beschreven in de toelichting is er een woningbehoefte tot 2025 (met name huur- en koopappartementen), welke binnen het stedelijke gebied gerealiseerd moeten worden om het buitengebied maximaal te beschermen. De provincie geeft in de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht aan waar de grens tussen beide gebieden ligt. Binnen de gemeente Soest zijn er niet veel binnenstedelijke gebieden waar woningen (of bedrijven) gerealiseerd kunnen worden. Beschikbare binnenstedelijke locaties moeten daarom zo efficiënt mogelijk benut worden. Het Dalweg gebied is een locatie die uitermate geschikt is om woningbouw te realiseren. TBS-terrein Het TBS terrein ligt binnen ‘stedelijk gebied’ en gaat herontwikkeld worden. Het is momenteel nog niet bekend hoe het terrein herontwikkeld gaat worden. Wel bekend is, is dat er naast behoefte aan woningbouw, ook behoefte aan bedrijvenlocaties is en dat deze locatie daar uitermate geschikt voor.

Omdat er nog veel onduidelijkheid is over deze locatie, komt deze locatie voor de periode tot 2025 niet in aanmerking om woningen te realiseren. Beek en Daalselaan/Noorderweg en achter Lange Brinkweg Deze locaties zijn geen binnenstedelijke locatie en daarmee is woningbouw hier zeker niet vanzelfsprekend. In 2023 wordt in afstemming met de provincie onderzocht welke ontwikkelmogelijkheden er zijn op locaties die tegen het stedelijke gebied aan liggen, maar dat niet zijn (zoals de locatie aan de Beek en Daalseweg / Noorderweg). Deze locaties komen mogelijk op de langere termijn (na 2030) in aanmerking om woningbouw op te realiseren.

Gemeente Soest

Pagina 14 van 57

Verkeer en parkeren Verkeersaantrekkende werking en overlast Voor wat betreft de verkeersaantrekkende werking is verkeersonderzoek uitgevoerd. Onderzocht is wat de verkeersaantrekkende werking is van de maximale invulling van wat het bestemmingsplan mogelijk maakt. Dat wil zeggen dat er gekeken is naar het ‘worst-case’ scenario. Uit het onderzoek blijkt dat de beoogde ontwikkeling, inclusief het bestaande gemeentehuis, 2.637 motorvoertuigbewegingen per werkdag etmaal (mtv/etm) genereert. Het verkeersonderzoek richtte zich onder andere op de verkeersafwikkeling van de kruispunten in de omgeving en de oversteekbaarheid van de Dalweg. Het verkeersonderzoek is in de bijlagen 2 en 3 van de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. Hieruit blijkt dat de kruispunten in de omgeving, waaronder de aansluiting op de Beukenlaan en de Dalweg, maar ook de rotonde DalwegBeukenlaan, de toekomstige verkeersintensiteiten goed kunnen verwerken. Ook is de oversteekbaarheid van de Dalweg goed met de invulling van het plan. Nader onderzocht wordt of er een middengeleider bij het kruispunt met de Beukenlaan wordt gemaakt voor langzaam verkeer, zodat fietsers en voetgangers in twee etappes kunnen oversteken. In het plan is geen sprake van doorgaand verkeer, maar van bestemmingsverkeer.

Doorgaand verkeer, dus verkeer zonder een herkomst of bestemming in het plangebied, blijft gebruik maken van (onder andere) de Dalweg en de Beukenlaan. De verkeersintensiteiten die door het plan zelf worden gegenereerd zijn niet dusdanig hoog dat hiervoor wegen met een verkeers- of ontsluitingsfunctie moeten worden aangelegd. De wegen in het plangebied krijgen daarom een erftoegangsfunctie, wat betekent dat doorstroming ondergeschikt is aan de verblijfsfunctie. Gemotoriseerd verkeer gaat zich met gepaste snelheid door het gebied verplaatsen, samen met fietsers en overstekende voetgangers. De weginrichting in het plangebied is onderdeel van een verblijfsgebied en wordt dan ook als zodanig ingericht dat snelheden laag zijn en iedereen veilig van de openbare ruimte gebruik kan maken. (Ondergronds) parkeren Voor de nieuw te realiseren woningen en de uitbreiding van het maatschappelijke programma, moet voldaan worden aan de uitgangspunten, zoals die zijn opgenomen in de door de raad vastgestelde Parkeernota. Hierin zijn ook eisen opgenomen voor gebouwde en ondergrondse parkeervoorzieningen. In artikel 4.2.6 van de regels is opgenomen dat voldaan moet worden aan de gemeentelijke parkeernota (of diens opvolger) en dat het aantal parkeerplaatsen op maaiveld (in het zicht) niet toe mag nemen ten opzichte van de huidige situatie.

Daarmee wordt het aantal parkeerplaatsen, dat nodig is voor het nieuw te realiseren programma, toegevoegd om te voorkomen dat de parkeerdruk in de omgeving toeneemt.

Gemeente Soest

Pagina 15 van 57

De huidige aantal parkeerplaatsen is (en wordt) meegenomen in de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen. Of de huidige parkeerplaatsen op dezelfde plek behouden blijven is nog niet duidelijk. Daarvoor is een nadere uitwerking van het plan nodig. Participatie Bij de voorbereiding van de Gebiedsvisie Dalweg en het Uitwerkingsdocument heeft uitgebreid participatie plaats gevonden. Op verschillende momenten en op verschillende wijzen (o.a. een inwonerspanel, een participatieplatform, diverse persberichten, bijeenkomsten, huis-aan-huis brieven en gesprekken met bewoners) zijn de bewoners van Soest en de directe omwonenden betrokken en geïnformeerd. Er zijn ook aanpassingen gedaan na constructieve gesprekken met omwonenden, zoals de bouwhoogte bij de randen en de afstand tot bestaande bebouwing. Met bewonerscomité Heetakker/Raadhuisplein is meerdere keren gesproken. Het plan van bewonerscomité Heetakker/Raadhuisplein is ontvangen en er is overleg over gevoerd, waarbij is aangegeven dat waar mogelijk de ideeën worden verwerkt in het plan. Het voorstel betrof met name maximale bouwhoogte van 6 lagen met volledig ondergronds parkeren. Deze stukken zijn begin dit jaar toegevoegd bij de stukken van het college voor het vaststellen van het uitwerkingsdocument en beschikbaar gesteld aan de gemeenteraad. De zienswijzen van de belanghebbenden worden ook meegenomen naar de raad.

De gemeente snapt de zorgen en ziet de wensen van de omwonenden. Er is ook serieus gekeken naar de aangedragen suggesties. Het is alleen niet mogelijk om alle (soms conflicterende) wensen, ideeën, en suggesties van omwonenden in te passen. Er zijn namelijk te veel factoren waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Denk aan een woningbouwprogramma, parkeeroplossingen, duurzaamheid, klimaatadaptatie, financiële haalbaarheid, etc. Toch is geprobeerd om de wensen zo goed mogelijk in te passen. Planschade Indien omwonenden van mening zijn dat hun woning minder waard wordt door de ontwikkeling van het Dalweg gebied kan, op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een verzoek tot tegemoetkoming van planschade ingediend worden bij de gemeente.

Gemeente Soest

Pagina 16 van 57

NR. SAMENVATTING ZIENSWIJZEN MET GEMEENTELIJKE REACTIE 1. Provincie Utrecht De provincie heeft laten weten dat het (ontwerp-) bestemmingsplan geen aanleiding geeft om opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Omgevingsvisie Provincie Utrecht en geborgd in de bijbehorende Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht. 2. Zienswijze 2 a. Hoogbouw van 10 verdiepingen op de plek van het politiebureau is onacceptabel; hier hebben meer huidige bewoners last van (o.a. wegnemen van zon in de tuin). Maximaal 4 lagen op deze plek is wel acceptabel. Eventuele hoogbouw past beter in de hoek Dalweg/Beukenlaan. Maar ook daar geldt: minder bouwlagen is beter passend bij het dorpse karakter van Soest. b. Gesuggereerd wordt om op de hoek Dalweg/Beukenlaan een ondergrondse parkeergarage te realiseren voor bewoners. Reactie a en b gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’ en ‘verkeer en parkeren’. 3.

Zienswijze 3 a. Een appartementencomplex van 3 lagen hoog in de tuin van het gemeentehuis is niet wenselijk. Toekomstige bewoners kijken direct het gemeentehuis in. De grond in de polder (waar de twee spoorlijnen bij elkaar komen) is beter geschikt. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de al gemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’ en ‘alternatieve locaties’. In aanvulling daarop kan het volgende gezegd worden. Het is juist dat in de ‘achtertuin’ van het gemeentehuis tot maximaal 3 bouwlagen gebouwd mag worden. Dit kunnen zowel appartementen als grondgebonden woningen worden. De afstand tot het gemeentehuis is op dit moment nog niet bepaald, maar bij de verdere uitwerking van de plannen wordt er zeker aandacht voor gevraagd voor een goede ruimtelijke inpassing. b.

Gevraagd wordt geïnformeerd te worden over het mogelijk sluiten van het tunneltje, dat een belangrijke schakel is in de fietsverbinding tussen noord en zuid. Als het tunneltje gesloten wordt, wordt gevreesd voor files bij een toekomstig verkeerslicht om de Dalweg over te steken.

Gemeente Soest

Pagina 17 van 57

Reactie gemeente: Of het tunneltje afgesloten wordt, is momenteel nog niet duidelijk. Een tunnel wordt vaak als sociaal onveilig gezien, maar fietsers kunnen wel (verkeersveilig) ‘oversteken’. Een gelijkvloerse oversteek is sociaal veiliger, maar wordt weer als verkeersonveiliger ervaren vanwege de mogelijke conflicten met gemotoriseerd verkeer. Hoe de oversteek er uit gaat zien wordt later bekeken. Uitgangspunt is sowieso dat deze verkeersveilig moet zijn en waarbij de doorstroming op de Dalweg gewaarborgd is. Zoals beschreven in de algemene beantwoording onder ‘verkeer en parkeren’ is de oversteekbaarheid van de Dalweg onderzocht en deze is volgens de richtlijnen goed bij de toekomstige intensiteiten. 4.

Zienswijze 4 Er is begrip voor het feit dat het gebied ontwikkeld wordt. Het is goed om maatschappelijke en culturele activiteiten samen te brengen en het parkachtige karakter van het plan wordt gewaardeerd. Ideaal dat auto's uit het zicht zijn. Een aantal kanttekeningen: a. De 250 woningen en de 10 hoog appartementen zijn erg stedelijk en niet passend in het dorp. Het originele plan van maximaal 150 woningen wordt beter passend geacht. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’. b.

Waarom is de Beukenlaan geen onderdeel van het plan? De Beukenlaan is, net als de Dalweg, een ontsluiting van het gebied. Gevraagd wordt om voor de Beukenlaan een vergelijkbare analyse te maken als voor de Dalweg: hoe kan de ‘snelweg’ tot een ‘normale’ weg omgevormd worden? Reactie gemeente: De Beukenlaan vormt, net als de Dalweg geen onderdeel van het plangebied. De beide wegen spelen wel een belangrijke rol in de ontsluiting van het gebied. Zoals beschreven in de algemene beantwoording, onder ‘verkeer en parkeren’ is onderzocht of deze wegen de extra verkeersbewegingen, die het plangebied genereert, op een goede en veilige manier kan afwikkelen. De Dalweg vormt een belangrijk onderdeel in de gebiedsvisie. De Dalweg vormt door de huidige vormgeving een ‘kloof’ tussen beide kanten en dat is niet in het belang van de beoogde toekomstige samenhang van het gebied, Verwezen wordt ook naar de algemene beantwoording onder ‘globaal, uit te werken bestemmingsplan’ en ‘verkeer en parkeren’.

Gemeente Soest

Pagina 18 van 57

Voor de herprofilering van de Dalweg is er geen aanpassing van het geldende bestemmingsplan nodig. Dat is de reden dat de Dalweg geen onderdeel vormt van het plangebied. Hoe de herprofilering van de Dalweg het beste vorm gegeven kan worden, zodat er geen problemen ontstaan voor de doorstroming van het verkeer, is wel al onderzocht. Voor de Beukenlaan zijn vooralsnog geen plannen bekend voor het herprofileren van deze weg. De huidige aansluiting voldoet voor het verkeersveilig afwikkelen van verkeer. Om de oversteekbaarheid voor langzaam verkeer te vergroten wordt nader onderzocht of het aanbrengen van een middengeleider mogelijk is. c.

Als gevolg van de ontwikkeling neemt het verkeer op de Beukenlaan toe. De verkeerstoename zal op de Beukenlaan een groot effect hebben voor het geluid en de leefbaarheid. Als bewoner van de Beukenlaan wordt momenteel al een hoge geluidsbelasting ervaren. Een aantal concrete vragen: Wat zijn de geluidsnormen die van toepassing zijn op een weg zoals de Beukenlaan? Wat zijn de huidige waardes van het geluid gemeten in dB? Hoe hoog wordt de geluidsbelasting na realisatie van het gebied? Wordt de Beukenlaan, net als de Dalweg, opgenomen in dit plan? Hoe gaat de gemeente ervoor zorgen dat alle partijen/inwoners blij worden van dit plan? Reactie gemeente: De huidige gevelbelasting op de woningen aan de Beukenlaan ligt, op grond van de provinciale geluidbelastingkaart (https://www.provincie-utrecht.nl/onderwerpen/bodem-water-en-milieu/milieu-en-gezondheid/geluidbelasting), tussen de 65 en 69 dB. Dat is aanzienlijk hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB. De Beukenlaan vormt, net als de Dalweg, geen onderdeel van het plangebied van ‘Dalweg e.o.’. Ten behoeve van de ontsluiting van het gebied wordt de huidige inrit van de (voormalige) sporthal gebruikt als ontsluiting. Zoals beschreven in de algemene beantwoording, onder ‘globaal, uit te werken bestemmingsplan’ wordt er nader akoestisch onderzoek gedaan als er een uitgewerkt plan aanwezig is.

De gemeente streeft naar een groot draagvlak van inwoners van Soest in z’n algemeenheid en van de direct omwonenden. De ervaring leert dat het bijna onmogelijk is om een woningbouwontwikkeling te realiseren in een binnenstedelijk gebied, waar iedereen blij van wordt. Het is dan aan de gemeente om belangen af te wegen.

Gemeente Soest

Pagina 19 van 57

Het meer algemene, maatschappelijke belang van meer woningen voor mensen in Soest heeft gevolgen voor bestaande bewoners. In het algemene deel van de beantwoording wordt bij de verschillende onderdelen aangegeven hoe de gevolgen voor de bestaande bewoners van de beoogde ontwikkeling maximaal beperkt worden. 5.

Zienswijze 5 a. De voorgenomen bouwhoogte voor woningbouw is in tegenspraak met de voorgenomen bouwhoogte voor maatschappelijke voorzieningen en de argumentatie daarvoor. b. De hoogbouw is in strijd met het dorpse karakter, zowel in het Dalweggebied als voor heel Soest. Daarmee ontstaat er een strijdigheid met het coalitieakkoord. Hoogbouw van deze omvang (maximaal 10 lagen) op de Eng tasten het landelijke karakter aan. c. Hoogbouw betekent een verslechtering van de leefomgeving van omwonenden, doordat: - Er inbreuk op de privacy ontstaat; - Het uitzicht verslechterd (bewoners kijken tegen bebouwing op in plaats van open lucht); - Zonlicht wordt weggenomen en/of reflectie van zonlicht in ramen. d. In 2021 was het voornemen om in 4 bouwlagen te gaan bouwen. Omwonenden zijn (onaangenaam) verrast dat ze niet eerder geïnformeerd zijn dat er hoger gebouwd gaat worden. e. Er is onvoldoende maatschappelijk – en politiek draagvlak voor de hoogbouw. Aangegeven wordt dat de politieke partijen hebben aangegeven tegen nieuwbouw te zijn, die hoger is dan de bestaande bebouwing. Dat impliceert dat er geen draagvlak is voor bebouwing hoger dan 6 bouwlagen ter hoogte van het sportcomplex Beukendal en 4 bouwlagen ter hoogte van het politiebureau. f. In plaats van hoogbouw zou lagere bebouwing (met meer bebouwingsoppervlakte) beter zijn. Er is genoeg openbaar groen in de omgeving. g.

Betreurd wordt dat de gemeente Soest geen beleid heeft ten aanzien van hoogbouw. Dat zou veel proceduretijd (in de vorm van bezwaren) voorkomen. Gezien deze punten wordt verzocht om de bouwhoogte te maximaliseren op 4 bouwlagen ter hoogte van het politiebureau en 6 bouwlagen ter hoogte van het lager gelegen sportcomplex Beukendal. Of dat de bouwhoogte maximaal even hoog is als het huidige gemeentehuis (11 meter). Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’.

Gemeente Soest

Pagina 20 van 57

6.

Zienswijze 6 Er is veel draagvlak voor de herontwikkeling van het Dalweg-gebied. Draagvlak voor duurzaam wonen, een groene en kwalitatief beter leefgebied en een uitbreiding van maatschappelijke functies. Een aantal kanttekeningen: a. De hoogbouw van 10 bouwlagen stuit op bezwaar. De redenen van bezwaar zijn: - Het pand met 10 bouwlagen komt op korte afstand en direct tegenover het appartementengebouw van de indieners van de zienswijze. Voor veel bewoners verslechtert het uitzicht, de bezonning en mogelijk de waarde van de woning; - De stedelijke hoogbouw past niet bij het groene karakter en structuur van Soest. Zeker niet op één van de hoogste plekken van Soest; - Horizon vervuiling, zeker vanaf een grotere afstand. Het behoud van de vergezichten vanuit de zuidereng is jarenlang een doel geweest van de gemeenteraad. Hoe is het plan te verenigen met de politieke uitspraak ‘Nooit meer hoogbouw op en nabij de Eng’? - Hoogbouw is geschikt en nodig in steden, waar het oppervlakte beperkt is en de grondprijs hoog is; - Het doel om het hoogteverschil van het Dalweg gebied te accentueren wordt niet op de juiste wijze gedaan. Hoogbouw accentueert het hoogteverschil minder; het realiseren van appartementen van 3, 4 of 5 bouwlagen hoog accentueert het hoogteverschil beter; - De financiële haalbaarheid van hoogbouw staat zwaar onder druk.

Vanaf de vijfde bouwlaag stijgen de bouwkosten en de voorschriften en veiligheidseisen; - Het energie doel ‘nul op de meter’ is niet haalbaar voor hoogbouw van 6 bouwlagen of meer. Elektrische warmtepompen zijn dan geen optie, omdat de ruimte voor warmtepompen en een groot dakvlak ontbreekt. Duurzaam opgewekte energie is de enige mogelijkheid. Reactie gemeente: De (ontwikkelende) bouwers gaan over de financiële haalbaarheid of appartementen met deze bouwhoogten te realiseren zijn. Op dit moment zijn we bezig met de eerste fase van de tender: de selectiefase. Uit de ontvangen inschrijvingen blijkt dat het mogelijk is om een financieel uitvoerbaar plan te realiseren. Aanvullend wordt verwezen naar de algemene beantwoording onder ‘hoogbouw’ en ‘planschade’. b.

De in het ontwerp bestemmingsplan gebruikt plaatjes geven een onjuist beeld. Bebouwing van 10 bouwlagen voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen zijn flats en dragen niet bij aan het gewenste ‘mooie ensemble’.

Gemeente Soest

Pagina 21 van 57

Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’. c.

De proefverkaveling laat zien dat de bebouwing zoveel oppervlakte in neemt, dat van de groene doelen en open zichtlijnen niet veel terecht zal komen. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’.

d.

Gevraagd wordt om aan te geven hoeveel appartementen per pand gerealiseerd kunnen worden. Gezien de proefverkaveling wordt gevreesd dat er veel meer woningen mogelijk zijn (en gaan komen). Reactie gemeente: In de regels van het bestemmingsplan is het aantal woningen vastgelegd op maximaal 250. Het bestemmingsplan stelt de maximale kaders waarbinnen ontwikkeld kan gaan worden. Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘globaal, uit te werken bestemmingsplan’.

e.

Hoogbouw is niet nodig. De indieners van de zienswijze beschrijven een alternatief plan, waarvan de haalbaarheid groter wordt geacht. Draagvlak wordt verwacht bij alle omwonenden. Het plan bevat: - Vier appartementengebouwen van 4 tot 5 bouwlagen aan de zijde van de Dalweg en Beukenlaan met ieder circa 40 appartementen; - 40 tot 70 grondgebonden woningen aan de Heetakker en in de tuin van het gemeentehuis; - Eventueel nog twee appartementengebouwen met maximaal 3 bouwlagen in de tuin van het gemeentehuis, aan de Soesterengweg (met 15 woningen per gebouw). De zienswijze bevat een motivatie van het alternatieve plan. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’ en ‘participatie’.

7.

Zienswijze 7 a. Om het bijzondere landschap van de Utrechtse Heuvelrug met haar noord- en zuid eng niet verder te verstoren wordt gepleit om de hoogte van de gebouwen te meten vanaf het NAP in plaats van de kruin van de weg. De bebouwing

Gemeente Soest

Pagina 22 van 57

binnen het plangebied van het plan ‘Dalweg e.o.’ zou nergens hoger mogen zijn dat de bouwhoogte van het huidige Dalstaete (vrijwel onzichtbaar zomers vanaf de Eng). Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’. b.

Ten behoeve van het creëren van het ‘Hart van Soest’ wordt gepleit om alle sociaal culturele activiteiten uit het Kunstenhuis Idea te verplaatsen naar de uitbreiding van het gemeentehuis (op het plein voor en in de tuin achter het gemeentehuis). Daarmee wordt de symbiose tussen publiek, politiek en ambtenarij sterk verbeterd. Zowel de gemeenteraad als het college van B&W hebben deze plannen de afgelopen 10-15 positief ontvangen. Reactie gemeente: Een nadere verkenning en uitwerking hiervan wordt later in de tijd opgepakt.

c.

Het huidige politiebureau heeft een fraai en karakteristiek karakter. Transformeren naar ‘wonen’ is geen probleem, met behoud van de twee witte schuine gevels aan de kant van de Dalweg. Een duurzame oplossing, zonder de sloop van een karakteristiek gebouw. Dit pand zou een bouwhoogte moeten krijgen, gelijk aan de bouwhoogte van de woningen aan de Heetakker (Dalstaete). Reactie gemeente: De mening dat het huidige politiebureau als ‘fraai en karakteristiek’ wordt ervaren wordt ter kennisgeving aangenomen, maar wordt niet gedeeld. Bovendien beperkt het behoud van de gevels (op dezelfde plek) de beoogde ontwikkeling, waarin zowel een groene openbare ruimte, als voldoende woningen gerealiseerd moeten worden. Aanvullend wordt verwezen naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’.

8.

Zienswijze 8 Hoogbouw met tien bouwlagen is niet passend in een kleinschalige en groene omgeving. Een omgeving met gewone woningen en gebouwen met maximaal vijf bouwlagen. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’.

Gemeente Soest

Pagina 23 van 57

9.

Zienswijze 9 a. Gevreesd wordt voor verlies van uitzicht, privacy en daglichttoetreding bij de woning aan de Heetakker 65. Ook de gebruiksmogelijkheden van het perceel staan op de tocht door de geplande ontwikkeling. Gevreesd wordt voor waardevermindering van de woning.

b.

Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording onder ‘hoogbouw’ en ‘planschade’. Betreurd wordt dat de gemeenteraad de ruimtelijke ordening in handen geeft van het college (door gebruik te maken van de uitwerkingsbevoegdheid). Dat is onwenselijk, gelet op de wens van omwonenden om mee te praten over de ruimtelijke ontwikkeling. Voorgesteld wordt om een bestemmingsplan op te stellen, waarin de gemeenteraad de ruimtelijke ordening bepaalt. Dat biedt de beste onderhandelingspositie tegenover een projectontwikkelaar. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording onder ‘globaal, uit te werken bestemmingsplan’.

c.

Aangedrongen wordt om de houtwal tussen de woningen aan de Heetakker en het oude politiebureau te behouden. Het bestemmingsplan bevat geen doeltreffende regeling om deze te behouden. De regeling in artikel 4.2.4 bevat geen kapverbod, maar is als uitgangspunt geformuleerd. Bovendien mist er een aanlegvergunningstelsel. Het is ook mogelijk de betreffende houtwal buiten het plangebied te laten. Gevraagd wordt om een verbod om de houtwal te kappen en de houtwal de bestemming ‘groen’ te geven. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording onder ‘houtwallen en overige bomen’.

d.

Achter de woningen aan de Heetakker loopt een pad in de aanwezige houtwal. Er lijkt niets te zijn geregeld over de openbaarheid van het pad. Verondersteld wordt dat het pad een openbare weg is conform de Wegenwet. Gevraagd wordt om een duidelijke regeling ten behoeve van het openbare karakter van het gebied, grenzend aan de achtertuin van de woning aan de Heetakker (met een aanduiding van het aanwezige pad).

Gemeente Soest

Pagina 24 van 57

R

Reactie gemeente: Het pad dat door de houtwal loopt is een openbaar toegankelijk (voet-)pad. Daar verandert niets aan met de plannen voor het Dalweg gebied. Het is zeer waarschijnlijk dat in het uitwerkingsplan deze grond een groenbestemming krijgt, waarbinnen een voetpad mogelijk is. e.

Tot aan de achtertuinen van de woningen aan de Heetakker is bebouwing met drie bouwlagen toegestaan. Voorgesteld wordt de bebouwingsmogelijkheden te beperken, waarbij op gepaste afstand van de houtwal gebouwd wordt. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording onder ‘hoogbouw’.

f.

In artikel 4.2.6 wordt bepaald dat ‘er worden tenminste twee aansluitingen op het omliggende wegennet gerealiseerd, waarvan tenminste één ontsluiting op de Dalweg en tenminste één ontsluiting op de Beukenlaan’. Dit zijn uitgangspunten en geen ge- of verboden en daarmee niet geschikt voor een bestemmingsplan. Bewoners ervaren de wachttijd bij de kruising van de Verlengde Talmanlaan met de Beukenlaan nu al als lang. Verkeer richting Dalweg wacht nog langer. Tevens wordt opgemerkt dat de Dalweg best gevaarlijk is (waarbij gerefereerd wordt een botsing). Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘verkeer en parkeren’. In aanvulling daarop kan het volgende gemeld worden: In artikel 4 van de regels zijn de randvoorwaarden (de kaders) geformuleerd waaraan de nadere uitwerking moet voldoen. Dat is de manier waarop uit te werken bestemmingen vormgegeven worden. De formulering in ge- of verboden is daarvoor niet passend. Bovendien: in Nederland is sprake van een ‘toelatingsplanologie’. Met bestemmingsplannen worden gebruiks- en bouwmogelijkheden gecreëerd, maar dat zijn nooit geboden. Uitzondering daarop vormen de voorwaardelijke verplichtingen. De zienswijze is wel aanleiding om de formulering van 4.2.6, onder a, van de regels aan te passen. De formulering ‘ten minste’ wordt geschrapt.

Gemeente Soest

Pagina 25 van 57

10. Zienswijze 10 a. Vanaf 2019 is de bewonerscommissie Heetakker/Raadhuisplein geen enkele keer als serieuze gesprekspartner behandeld. Na de enquête / bijeenkomst uit 2019 zijn verschillende pogingen gedaan om met de verantwoordelijk wethouder in gesprek te gaan. Zonder succes. Pas na besluitvorming op het ontwerpbestemmingsplan heeft de wethouder gereageerd op het verzoek om in gesprek te gaan. Een bijeenkomst wordt nu gepland. De digitale (zoom-) bijeenkomst van 25 januari 2022 was te laat aangekondigd en er waren technische problemen, waardoor de sessie een aantal keren werd onderbroken. Opgemerkt wordt dat een digitale bijeenkomst voor veel mensen niet geschikt is. Bovendien zijn veel vragen niet (voldoende) beantwoord. Er is niets gedaan met een aangedragen alternatief plan door de bewonerscommissie, dat voldoet aan de opgestelde uitgangspunten. Er is zelfs geen ontvangstbevestiging ontvangen. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘participatie’. b.

Op het hoogste punt van Soest is hoogbouw niet passend. Het is in strijd met het eerder geformuleerde uitgangspunt ‘de Eng blijft het hoogste punt van Soest’. De hoogbouw voldoet niet aan de uitgangspunten van de enquête uit 2019. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’. In aanvulling daarop: in 2019 is breed een enquête uitgezet in Soest. De informatie die toen is opgehaald, is via de site https://www.denkmeeover.nl/dalweggebied/ teruggekoppeld. Uit de opgehaalde informatie bleek dat direct omwonenden maximaal 6 bouwlagen acceptabel vonden, maar dat mensen die elders in Soest wonen met name aan hebben gegeven dat er een grote behoefte is aan woningen. Het is niet juist dat ‘geen hoogbouw’ een uitgangspunt van de enquête was.

c.

De volgende aspecten zijn onvoldoende uitgewerkt: • Parkeer- en verkeersproblematiek; • Bezonning; • Aantal woningen staat niet in verhouding tot de wijk; deze ruimte rechtvaardigt maximaal 100 woningen; • Een verhelderende maquette ontbreekt.

Gemeente Soest

Pagina 26 van 57

Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘globaal, uit te werken bestemmingsplan’, ‘hoogbouw’ en ‘verkeer en parkeren’. d.

Alternatieven locaties voor de realisatie van meer woningen binnen Soest zijn onvoldoende onderzocht. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording onder ‘alternatieve locaties’.

11. Zienswijze 11 a. Hoogbouw van 10 bouwlagen is onacceptabel. Deze hoogte is niet nodig: hetzelfde aantal woningen kan ook met minder appartementengebouwen en minder bouwlagen gerealiseerd worden. Meer variatie aan bouwvormen en meer ruimte voor groen. Tijdens de participatie-momenten was er geen ruimte om hierover in gesprek te gaan met de gemeente. De gemeente is te eenzijdig gefocust op de realisatie van woningen en houdt onvoldoende rekening met de belangen van de omwoners. Als de bouwhoogte wordt aangepast naar maximaal 5 bouwlagen, kan de gemeente uitgaan dat er draagvlak voor de herontwikkeling is van de indieners van deze zienswijze. Hoogbouw van 10 bouwlagen op de plek van het oude politiebureau leidt concreet tot de volgende bezwaren: - de balkons van de appartementen hebben geen privacy meer; - zon in de huidige appartementen en op de balkons verdwijnt helemaal; - het vrije uitzicht vanuit de appartementen (aan de kant van het voormalige politiebureau) wordt volledig weggenomen. Dit is met name voor de oudere bewoners, die niet meer in staat zijn om buitenshuis de verkoeling en de natuur op te zoeken, vervelend. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’. b.

Verkeersdrukte. De plannen leiden tot een verdubbeling van het aantal verkeersbewegingen en al dat verkeer moet langs de appartementen. Meer verkeer, dus ook meer lawaai, fijnstof en andere verontreinigende stoffen. Genieten van de buitenruimte wordt voor een aantal bewoners bijna onmogelijk.

Gemeente Soest

Pagina 27 van 57

Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording onder ‘globaal, uit te werken bestemmingsplan’ (onderdeel ‘onderzoeken’) en ‘verkeer en parkeren”. In aanvulling daarop kan gemeld worden dat de regels met betrekking tot stikstofdepositie aan verandering onderhevig zijn. Met ingang van juli 2021 geldt er een vrijstelling voor de sloop- en bouwfase van ontwikkelingen. Dit is vastgelegd in de wet ‘Stikstofreductie en Natuurverbetering’. Het uitgevoerde onderzoek, dat als bijlage 6 bij de toelichting is gevoegd en in paragraaf 5.2.4 van de toelichting is verwerkt, is conform deze wet- en regelgeving uitgevoerd. Op 2 november 2022 heeft de Raad van State besloten dat het niet meenemen van de bouwfase in strijd is met Europese regelgeving. Met onmiddellijke ingang moet ook de stikstofemissie van de bouwfase in kaart gebracht worden. Ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan wordt daarom een nieuwe stikstofberekening uitgevoerd, die in plaats komt van het eerdere uitgevoerde onderzoek. c.

Bodem. Nader onderzoek is nodig naar de vervuilde bodem. Vanaf Molenschot tot de Verlengde Talmalaan lag in de jaren ’80 en ’90 vol met chemisch afval. Reactie gemeente: De aanwezigheid van de voormalige stortplaatsen zijn bekend, maar door de reeds genomen maatregelen vormen deze geen belemmering voor de ontwikkeling. Uit de bodemfunctieklassenkaart van de gemeente, welke recent is vastgesteld door de gemeenteraad, blijkt dat de bodem geschikt is voor woningbouw. Ten behoeve van de nadere uitwerking wordt nader onderzoek gedaan.

d.

Plannen om zowel de houtwal, als de eiken als de linde te kappen is in strijd met een groene gemeente en de gebezigde slogan ‘de bebouwing is te gast in het groen’. De bomen spelen een belangrijke rol voor de natuur en werken goed voor het afremmen van wind. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘houtwallen en overige bomen’.

e.

Gevraagd wordt de belangen van zowel de oudere bewoners, maar ook van de volgende generatie te behartigen en te beschermen. Daar hoort niet bij een beknelling van de leefruimte voor jongeren (auto’s die ruimte opeisen ten koste van speelruimte voor kinderen). De alternatieve plannen houden daar beter rekening mee. Reactie gemeente:

Gemeente Soest

Pagina 28 van 57

In de plannen wordt zeker gekeken naar, en rekening gehouden met, de toekomstbestendigheid van de leefruimte. Dat vormt een belangrijk onderdeel van de invulling van de openbare (en groene) ruimte (en daarmee van het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundige programma van eisen). f.

Participatie. De direct omwonenden voelen zich absoluut niet gehoord. De voorlichting vanuit de gemeente is niet transparant geweest. De indieners van de zienswijze waren graag actief betrokken geweest bij de planvorming. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘participatie’.

12. Zienswijze 12 Het ontwerpbestemmingsplan heeft nadelige gevolgen voor de bewoner aan de Heetakker 63 en is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De inhoudelijke argumenten zijn: a.

Het uitwerkingsdocument geeft geen duidelijkheid over hoeveel woontorens nabij de Heetakker gebouwd gaan worden. Gevraagd wordt aan te geven om hoeveel woontorens het gaat.

b.

Eén of twee woontorens op korte afstand van de woningen aan de Heetakker zorgt voor inbreuk op de privacy van de bewoners aan de Heetakker en tast daarmee het woongenot aan. Gevraagd wordt geen woontorens achter de woningen aan de Heetakker mogelijk te maken, of meer afstand aan te houden.

c.

Het vrije uitzicht over het raadhuisplein verdwijnt met de komst van een woontoren. Gevraagd wordt het plan aan te passen, zodat het uitzicht behouden blijft.

d.

Hoogbouw van meer dan 5 bouwlagen zijn niet passend in de woonomgeving, waar gebouwen maximaal 5 bouwlagen hoog zijn.

e.

Het plan leidt tot meer bebouwing en minder groen, ondanks wat in de plannen beschreven is. Door de bouw van meerdere woontorens verdwijnt het groene karakter met alle gevolgen van dien voor de flora en fauna.

Reactie a t/m e gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘hoogbouw’.

Gemeente Soest

Pagina 29 van 57

f.

Verzocht wordt de monumentale en waardevolle bomen aan de Heetakker en het raadhuisplein te behouden. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘houtwallen en overige bomen’.

g.

Met de ontwikkeling van het plan neemt het aantal verkeersbewegingen toe. Verkeer dat via een ontsluitingsweg, achter langs de woningen aan de Heetakker, afgewikkeld wordt. Dit gaat tot overlast leiden. Verzocht wordt de ontsluitingsweg achter de Heetakker eenrichtingsverkeer te maken, zodat geluidsoverlast en verkeersdrukte beperkt wordt.

h.

De parkeerplaats aan het Raadhuisplein komt te vervallen. Onduidelijk is waar de toekomstige bewoners gaan parkeren. Om het gebied zo groen mogelijk te houden wordt het zeer wenselijk geacht dat de nieuwe parkeerplaatsen ondergronds gerealiseerd worden. Waar komen de ondergrondse parkeerplaatsen? Reactie g en h gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘verkeer en parkeren’.

i.

Omwonenden zijn onvoldoende betrokken bij de planvorming. Reactie gemeente: Verwezen wordt naar de algemene beantwoording, onder ‘participatie’.

13. Zienswijze 13 Het bestemmingsplan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De inhoudelijke argumenten zijn: a.

b. c. d.

Hoogbouw van meer dan 5 bouwlagen zijn niet passend in de woonomgeving, waar gebouwen maximaal 3 bouwlagen hoog zijn. Bovendien ontbreekt de noodzaak voor hoogbouw. In Soest zijn voldoende andere bouwlocaties die meer geschikt zijn voor hoogbouw. Bijvoorbeeld het gebied Noorderweg/Beek en de Daalselaan/Stadhouderslaan. Ook in Soesterberg zijn veel bouwlocaties aanwezig om aan de grote woningvraag te kunnen voldoen. Het plan leidt tot meer bebouwing en minder groen, ondanks wat in de plannen beschreven is. Door de bouw van meerdere woontorens verdwijnt het groene karakter. Om het gebied zo groen mogelijk te houden, is het wenselijk om ondergrondse parkeergarages te maken. Omwonenden zijn onvoldoende betrokken bij de planvorming.