2. Bijlage 1 Bestemmingsplan Birkstraat 134 Soest

BIRKSTRAAT 134, SOEST bestemmingsplan 11 december 2024

1/1

Birkstraat 134, Soest

Soest

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

NL.IMRO.0342.BPLG0050-0301

06-10-2023 10-12-2023 11-12-2024

projectnummer:

20211248.001 projectleider:

drs. M.P. Kegler

Weena 505 Postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl

status:

concept ontwerp Ter vaststelling

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Ligging plangebied

9

1.3

Vigerend bestemmingsplan

10

1.4

Leeswijzer

11

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

13

2.1

Huidige situatie

13

2.2

Beoogde situatie

13

Hoofdstuk 3

Beleidskader

17

3.1

Rijksbeleid

17

3.2

Provinciaal beleid

18

3.3

Gemeentelijk beleid

23

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

31

4.1

Bedrijven en milieuzonering

31

4.2

Geur

32

4.3

Bodem

34

4.4

Archeologie

35

4.5

Cultuurhistorie

35

4.6

Water

42

4.7

Geluid

48

4.8

Verkeer en parkeren

49

4.9

Externe veiligheid

52

4.10

Kabels en leidingen

55

4.11

Luchtkwaliteit

56

4.12

Ecologie

58

4.13

Milieueffectrapportage

61

Hoofdstuk 5

Juridische planopzet

63

5.1

Inleiding

63

5.2

Regels

63

3/132

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

67

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

67

6.2

Economische uitvoerbaarheid

67

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Ontwerpboek

Bijlage 2

Memo bebouwingsmogelijkheden

Bijlage 3

Notitie bomen effect rapportage

Bijlage 4

Geurmemo

Bijlage 5

Milieukundig bodemonderzoek

Bijlage 6

Quickscan ontplofbare oorlogsresten

Bijlage 7

Archeologisch bureau- en booronderzoek

Bijlage 8

Digitale watertoets

Bijlage 9

Onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 10

Memo verkeersgeneratie

Bijlage 11

Parkeersituatie

Bijlage 12

Stikstofmemo

Bijlage 13

Ecologische quickscan

Bijlage 14

Aanvullend ecologisch onderzoek

Bijlage 15

Nota van zienswijzen

4/132

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

103

Artikel 1

Begrippen

103

Artikel 2

Wijze van meten

108

Bestemmingsregels

111

Artikel 3

Maatschappelijk

111

Artikel 4

Tuin

113

Artikel 5

Leiding - Bovengrondse hoogspanningsverbinding

114

Artikel 6

Waarde - Archeologie - Hoge verwachting

116

Hoofdstuk 3

Algemene regels

119

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

119

Artikel 8

Algemene bouwregels

120

Artikel 9

Algemene gebruiksregels

122

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

123

Artikel 11

Algemene wijzigingsregels

124

Artikel 12

Overige regels

125

Overgangs- en slotregels

127

Artikel 13

Overgangsrecht

127

Artikel 14

Slotregel

128

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

Bijlagen regels Bijlage 1

5/132

Toetsingskader ruimtelijke kwaliteit

6/132

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Birkstraat 134 in Soest is onder andere ChiqCare WoonZorg B.V. (hierna ook: initiatiefnemer) gevestigd. Initiatiefnemer beschikt inmiddels over 16 woonzorgeenheden maar wil dit aantal uit te breiden met 12 woonzorgeenheden op deze locatie. Dit voornemen is in strijd met het vigerende bestemmingsplan 'Birkstraat 134' (vastgesteld op 21 november 2019) omdat het maximum bebouwingspercentage en het maximaal aantal zorgwoningen overschreden wordt. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2

Ligging plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de Birkstraat 134 te Soest, kadastraal bekend bij de gemeente Soest met perceelsnummer 3770, sectie C. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Het is gelegen in het landelijk gebied van de gemeente Soest, aan de Birkstraat die de verbinding vormt tussen Soest (aan de westzijde) en Amersfoort (aan de oostzijde). Zie ook figuur 1.2.

Figuur 1.1 - Ligging plangebied (Bron: Google Earth)

9/132

Figuur 1.2 - Ligging plangebied ten opzichte van Soest en Amersfoort (Bron: Google Maps)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Birkstraat 134' van de gemeente Soest zoals vastgesteld op 21 november 2019. Binnen het bestemmingsplan geldt de bestemming 'Maatschappelijk' met een functieaanduiding voor de huidige woonzorgeenheden 'specifieke vorm van maatschappelijk - nachtverblijf' en is een bouwvlak aangeduid met een maximum bebouwingspercentage van 15%. Daarbij geldt een dubbelbestemming waarde - archeologie.

Figuur 1.3 - Vigerend bestemmingplan Birkstraat 134 (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

10/132

1.4

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:  hoofdstuk 2: Beschrijving plangebied. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling;  hoofdstuk 3: Beleidskader. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid getoetst;  hoofdstuk 4: Omgevingsaspecten. Hierin wordt de ontwikkeling getoetst op het gebied van de relevante omgevingsaspecten;  hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving;  hoofdstuk 6: Uitvoerbaarheid.

11/132

12/132

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

Initiatiefnemer biedt cliënten de ruimte voor beschermd en begeleid wonen. Het gebruik van de gebouwen kan als volgt worden omschreven:  de villa aan de straatzijde dient als kantoorruimte bij de woonzorgvoorziening en biedt daarnaast gespreks- en overlegruimtes om met cliënten te gebruiken.  het langwerpige gebouw heeft de functie van woonzorgeenheden. Van de 18 voormalige hotelkamers zijn er 2 omgebouwd tot gezamenlijke keukens, de overige kamers zijn vernieuwd en geschikt gemaakt voor de nieuwe doelgroep.  In het kleinere gebouw achter de villa kunnen diverse activiteiten worden uitgeoefend door de cliënten. Zo kan de ruimte bijvoorbeeld gebruikt worden als overlegruimte, activiteitenruimte en als gezamenlijke woonkamer.  De berging / garage tot slot blijft eveneens behouden en verandert niet van functie. De cliënten aan wie woonruimte geboden wordt, zijn personen die van de gemeentelijke Wmo-consulent een zorgindicatie hebben gekregen met daaraan gekoppeld een aan termijnen gekoppelde beschikking voor beschermd wonen of een indicatiebesluit van het CIZ voor de Wet Langdurige Zorg (Wlz). De bewoning is voor de Wmo cliënten op zorgniveau van tijdelijke aard, voor Wlz cliënten permanent.

2.2

Beoogde situatie

Chiqcare biedt momenteel ruimte aan 16 cliënten maar is voornemens de zorg op de locatie aan de Birkstraat uit te breiden met 12 zorgwoningen. Specifiek betreft het hier GGZ doelgroepen binnen de Wmo, die nu vallen onder de GGZ W-profielen in de Wlz. Met deze transitie is er een enorme behoefte ontstaan naar woningen voor de Wlz GGZ doelgroep. De uitbreiding is noodzakelijk om in te spelen op deze veranderingen en daarmee in de behoefte te voorzien, waarbij de Wlz-zorg is gekoppeld aan een CIZ-indicatie. Om in deze behoefte te kunnen voorzien wordt gebruik gemaakt van een bestaand zorgcomplex met passende bestemming en bestaande faciliteiten. De doelgroep is gebaat bij een rustige beschermde omgeving en heeft behoefte aan 24/7 zorg. Dat is op deze plek mogelijk. De beoogde ontwikkeling betreft de toevoeging van 12 zorgwoningen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt het maximale oppervlak dat in gebruik genomen mag worden als kantoorruimte in de toekomst beperkt tot alleen de begane grond. Dit bedraagt in totaal 172 m². Met het vastleggen van dit aantal vierkante meters wordt voorkomen dat de ontwikkeling een toename in verkeersgeneratie tot gevolg heeft. De overige verdiepingen (de vrijgekomen kantoorruimte) zullen ingericht worden als verblijfsplek voor de verzorgers die 24 uur per dag op locatie aanwezig moeten zijn.

13/132

De beoogde zorgwoningen zullen worden gerealiseerd op het zuidelijk deel van het perceel. In figuur 2.1 is met een rood vlak globaal aangeduid waarbinnen de toekomstige bebouwing wordt gerealiseerd. De bestaande bebouwing blijft behouden. In totaal wordt circa 350 m² aan bebouwing toegevoegd op het perceel. De openbare ruimte behoudt het groene karakter. In Bijlage 1 is het ontwerpboek opgenomen met enkele impressies van de bebouwing

Figuur 2.1 - Beoogde locatie voor toekomstige bebouwing (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

14/132

Zorgwoningen De 12 toe te voegen zorgwoningen (in de vorm van studio's) kunnen in technische zin worden aangemerkt als zelfstandige wooneenheden, omdat de zorgwoningen zijn voorzien van alle basisfaciliteiten die noodzakelijk zijn voor zelfstandig wonen. Dit omvat onder andere een eigen keuken, badkamer, toilet en slaap-/woonruimte. Deze kenmerken maken dat de studio's op zichzelf voldoen aan de definitie van een zelfstandige woning vanuit bouwkundig en functioneel oogpunt. Echter, de zorgbehoevende aard van de toekomstige bewoners maakt dat deze woningen ondanks hun technische eigenschappen niet kunnen worden aangemerkt als woningen voor zelfstandig wonen in sociaal-maatschappelijke zin. De toekomstige bewoners hebben een structurele en permanente zorgbehoefte die 24 uur per dag en 7 dagen per week aanwezig is. Dit betekent dat, hoewel de woningen technisch zelfstandige faciliteiten bieden, de bewoners altijd afhankelijk blijven van de zorg en begeleiding die op de locatie wordt geboden. Om bovengenoemde reden is sprake van onzelfstandig wonen, omdat de bewoners niet in staat zijn om zonder intensieve zorgondersteuning zelfstandig te wonen. De woningen maken deel uit van een zorgomgeving waarbij het zorgaanbod onlosmakelijk verbonden is met het wonen. Dit betreft wonen met een zorgarrangement dat noodzakelijk is voor het welzijn en de veiligheid van de bewoners.

15/132

16/132

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie (2020) en Barro (2020)

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) formuleert het Rijk een nieuwe integrale aanpak waarin samen met andere overheden en organisaties optimaal kan worden gewerkt aan behoud van een gezond, leefbaar en economische sterk Nederland. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen spelen de volgende vier prioriteiten de komende jaren een grote rol in de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving van Nederland: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Nationale belangen De NOVI is vertaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze gaat echter pas in zodra de omgevingswet in werking treedt. De voorloper van het Bkl is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, het Natuurnetwerk Nederland, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing en conclusie De NOVI en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid. 3.1.2

Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling (art. 3.6.1 Bro, juli 2017)

Ieder bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument met het doel efficiënt ruimtegebruik te bevorderen. Voor stedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Indien het ruimtelijke besluit de ontwikkelingen mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Wel of geen stedelijke ontwikkeling De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 12 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 bvo wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

17/132

Toetsing en conclusie Ter plaatse van het plangebied zijn reeds 16 zorgwoningen aanwezig. De beoogde ontwikkeling voorziet in het mogelijk maken van 12 extra zorgwoningen binnen de bestemming maatschappelijk. Er wordt niet voorzien in een functiewijziging, maar in een functieverbreding. Het betreffen geen reguliere woningen, maar zorgwoningen als beschreven in paragraaf 2.2. Het toevoegen van maximaal 350m2 bvo aan 'andere stedelijke voorzieningen', in dit geval maatschappelijke voorzieningen, wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht (vastgesteld d.d. 10 maart 2021) In de Omgevingsvisie beschrijft de Provincie Utrecht hoe zij het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland wil blijven, ook in 2050. In de visie wordt ingegaan op uitdagingen als het aantal inwoners, benodigde woningen, banen en het toenemend aantal verplaatsingen. Daarnaast wordt de visie op hoofdlijnen geschetst aan de hand van keuzes op zeven beleidsthema's:  Stad en land gezond;  Klimaatbestendig en waterrobuust;  Duurzame energie;  Vitale steden en dorpen;  Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;  Levend landschap, erfgoed en cultuur;  Toekomstbestendige natuur en landbouw. Hieronder wordt ingegaan op de voor de ontwikkeling relevante thema's. Stad en land gezond Ruimte voor wonen en leven Ambities  2050: het realiseren van circulaire woningen of woonwijken.  2040: een sterke provincie met een duurzaam, gezond en divers woon- en leefklimaat.  2040: behoud en versterking van de inclusiviteit van de Utrechtse samenleving, zodat alle inwoners kunnen wonen, werken of ontmoeten waar en wanneer zij dat wensen.  2040: iedereen die in de provincie Utrecht wil wonen kan beschikken over passende woonruimte. Dit betekent onder andere een voldoende aanbod aan woningen in het sociale en middeldure segment.

 2040: behoud en versterking kwaliteit van de woonomgeving; gevarieerd en met aandacht voor de openbare ruimte met groen en blauw en ruimte om te bewegen en laagdrempelige en goed bereikbare voorzieningen.  2040: het realiseren van energieneutrale woningen of woonwijken.  2030: alle nieuwbouw in de provincie Utrecht gebruikt 50% minder primaire abiotische grondstoffen.

18/132

De woningbouwopgave Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Voor de locatiekeuze voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen hanteren we de hiervoor aangegeven basisprincipes, maar daarnaast staat deze onder invloed van de effecten van klimaatverandering, van bereikbaarheid, van nabijheid van functies en behoud van de leefbaarheid, van behoud van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, van behoud van biodiversiteit en van de energie-infrastructuur. Omdat er nu al spanning is op de woningmarkt, is het noodzakelijk om de woningbouwproductie te versnellen. Een woning voor iedereen Naast voldoende woningen is de kwaliteit van de te bouwen woningen belangrijk. Wij vinden dat eenieder in de provincie Utrecht een woning moet kunnen vinden die past bij de persoonlijke voorkeur, gezinssituatie en portemonnee. Daarbij streven we naar een inclusieve samenleving, bijvoorbeeld door menging van typen woningen en woonmilieus in stadsdelen, wijken en kernen. Dit percentage bezien wij op regionaal niveau. Om te voldoen aan de ambitie van een CO2-neutrale provincie in 2050, is het uitgangspunt dat alle woningbouwplannen die worden gerealiseerd energieneutraal zullen zijn dan wel gebruik maken van duurzame vormen van energie.

Toetsing De beoogde ontwikkeling voorziet in het uitbreiden van een woon-zorgcomplex met 12 zorgwoningen waarin cliënten met een Ciz-indicatie (Centrum Indicatiestelling Zorg) kunnen worden gehuisvest. Een Ciz-indicatie wordt afgegeven aan personen die in aanmerking komen voor zorg op basis van de Wet langdurige zorg. Deze indicatie wordt afgegeven aan personen die een aandoening, stoornis of handicap hebben en 24 uur per dag zorg in de nabijheid of permanent toezicht nodig hebben. Er moet dus dag en nacht iemand in de buurt zijn of toezichthouden. Tenslotte moet ook sprake zijn van blijvend benodigde zorg (levenslang). De woningen worden voorzien van een eigen keuken en badkamer waardoor de cliënten hier zelfstandig, maar onder begeleiding kunnen wonen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt gedeeltelijk voorzien in de behoefte aan zorgwoningen in de regio voor deze doelgroep. Dit draagt bij aan de ambitie van de provincie om te voorzien in voldoende woningen voor elke doelgroep. Aantrekkelijke landschappen De provincie Utrecht is opgedeeld in verschillende landschappen waarvoor verschillende kernkwaliteiten gelden. De beoogde ontwikkeling is gelegen in het landschap Eemland. Arkemheen-Eemland is een weids en open weidegebied met duidelijk herkenbare randen. Het gebied oogt eenduidig, maar is in feite een samenspel van agrarische, ecologische en recreatieve functies.

De randen lijken strak en gelijk, maar dichtbij variëren ze van plek tot plek. Achter de randen en in open linten in de weidse ruimte ligt bebouwing. Het contrast tussen de open ruimte en de beschutte ruimte achter de randen is de essentie van Arkemheen-Eemland. Voor dit gebied gelden de volgende kernkwaliteiten:  extreme openheid;  slagenverkaveling;  veenweidekarakter;  historie van de Zuiderzee;  Grebbelinie;  overgangsgebieden (bij Eemnes, Soest en Amersfoort).

19/132

Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen Bovenstaande kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van Eemland verschillende accenten, waar nader op in wordt gegaan in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. Bij ontwikkelingen in het landschap van Eemland is het vooral van belang dat de open ruimte behouden en versterkt wordt. Dit betekent behoud van een continue open ruimte langs de Eem, van Randmeer tot Amersfoort. Bij ontwikkelingen kan de openheid versterkt worden door verplaatsing van bebouwing, begroeiing of andere opgaande elementen. Nieuwe bebouwing vestigt zich bij voorkeur in randzones of in bestaande linten, waarbij deze laatste wel transparant moeten blijven. De provincie kent de volgende ambities aan toe het gebied Eemland:  versterken van de openheid;  bijzondere aandacht voor de randen;  aandacht voor een aantal specifieke gebieden: Rijksweg Amersfoort-Bunschoten.

A1,

Spoor

Baarn-Soest,

flessenhals

Aan de rand van Huizen tot het spoor bij Amersfoort geldt in het specifiek het volgende:  het behoud van de karakteristieke zachte rand langs de heuvelrug;  het behoud van zicht op de diverse kerktorens in de rand als ruimtelijke en verhalende bakens;  het beperken van opgaande beplantingen van de overgangsgebieden langs de heuvelrug tot achter de linten van de Wakkerendijk en Birkstraat. Deze overgangsgebieden hebben een landgebruik van vooral landbouw en natuur. Toetsing De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 12 woonzorgeenheden in het lint van de Birkstraat. De toekomstige bebouwing wordt vanaf de Birkstraat uit het zicht gesitueerd en de bestaande functie en bebouwing blijft behouden. Het perceel is groen omringd zoals ook in navolgend figuur is weergegeven. De beoogde ontwikkeling vormt geen belemmering voor de ambities en kernkwaliteiten voor aantrekkelijke landschappen.

Figuur 3.1 - Birkstraat 134 aanzicht (Bron: Google Earth)

20/132

Conclusie De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de ambities die gesteld zijn in de omgevingsvisie van de provincie Utrecht. 3.2.2

Omgevingsverordening provincie Utrecht (in werking per 1 september 2024)

In de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels voor de fysieke leefomgeving. Zo’n twintig verordeningen, regelingen en besluiten zijn in 2021 samengevoegd in één provinciale omgevingsverordening. De Omgevingsverordening bevat de juridische uitwerking van de plannen en ambities uit de provinciale Omgevingsvisie. Deze verordening is op 1 januari 2024 samen met de Omgevingswet in werking getreden. Om de Omgevingsverordening actueel te houden, wordt de verordening op onderdelen gewijzigd. De laatste versie is per 14 juni 2024 in werking getreden. Dit bestemmingsplan is vóór 1 januari 2024 ter inzage gelegd en valt daarmee onder de Wet ruimtelijke ordening. Echter, dient een vast te stellen bestemmingsplan op het gebied van beleid te voldoen aan de actuele beleidskaders. Omdat het beleidskader van de provincie Utrecht voordat het bestemmingsplan vastgesteld wordt, is aangepast dient getoetst te worden aan het meest actuele beleid. In onderstaand relevant beleid wordt daarom al gesproken van omgevingsplannen, terwijl onderhavige toelichting toeziet op een bestemmingsplan. Bereikbaarheid en mobiliteit Artikel 4.1 Instructieregel bereikbaarheid 1. Een bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen. 2. De motivering op het bestemmingsplan bevat: a.

een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze nieuwe ontwikkelingen tot gevolg hebben; b. een beschrijving van de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten voor de verschillende vervoerwijzen; c. een analyse of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het omliggende (regionale) verkeers- en vervoersnetwerk voor de diverse vervoerwijzen kunnen ontstaan; en d. een analyse of de bereikbaarheid door de beoogde ontwikkelingen wordt verslechterd en of de reistijd significant toeneemt. 3. Indien uit de analyse blijkt dat er mogelijk sprake is van verslechtering van de bereikbaarheid of toename van knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoernetwerk, wordt een mobiliteitstoets als bedoeld in de Bijlage 13 Mobiliteitstoets Cultuurhistorie bij deze verordening uitgevoerd. Binnen deze mobiliteitstoets worden mogelijke oplossingen voor de geconstateerde knelpunten uitgewerkt, waarbij ook realisatie en financiering van deze maatregelen aan bod komen. Toetsing Voorafgaand aan het opstellen van dit bestemmingsplan is het aspect verkeer uitgebreid onderzocht. De verkeersintensiteit op de Birkstraat zit aan zijn limiet. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal scenario's onderzocht. Uiteindelijk is ervoor gekozen om het bestaande kantoor op de locatie te verplaatsen naar een locatie elders.

Dit geeft voldoende ruimte in de verkeersberekening voor de beoogde uitbreiding van het zorgcomplex. Zie voor een nadere onderbouwing 4.8 Verkeer en parkeren en het verkeersonderzoek in Bijlage 10.

21/132

Cultuurhistorie en landschap Artikel 7.11 Instructieregel landschap 1. Landschap bestaat uit: a. het Landschap Eemland; b. het Landschap Gelderse Vallei; c. het Landschap Groene Hart; d. het Landschap Rivierengebied en e. het Landschap Utrechtse Heuvelrug. 2. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de bijlage XVI Kernkwaliteiten Landschap bij deze verordening. 3. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in Landschap bevat: a. regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en b. geen regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten. 4. De motivering van een omgevingsplan bevat: a. een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten; en b. de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd aan de achterzijde van de bestaande bebouwing, uit het zicht vanaf de weg. Het perceel is ingesloten door groen waarachter zich bebouwde percelen bevinden aan de Birkstraat en het recreatiepark Duynpark. De beoogde ontwikkeling heeft daarom geen invloed op de ter plaatse aanwezige kernkwaliteiten, cultuurhistorische en landschappelijke waarden blijven behouden.

Wonen, werken en recreëren Artikel 9.3 Verstedelijkingsverbod landelijk gebied Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied laat geen verstedelijking toe, tenzij in deze verordening anders is bepaald. Artikel 9.9 Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat: a. percelen voor specifieke stedelijke functies bestemmingen een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd; b. stedelijke functies worden uitgebreid met maximaal 20% van de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende planologisch regime. Van deze maximale uitbreiding kan afgeweken worden mits er sprake is van een economische noodzaak. Ook het bestemmingsvlak kan worden uitgebreid indien er sprake is van een economische noodzaak. 2.

De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

22/132

Toetsing De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het uitbreiden van een bestaande maatschappelijke functie, anders dan wonen. De huidige binnenplanse bouwmogelijkheden bieden onvoldoende ruimte voor het gewenste aantal zorgwoningen. In Bijlage 2 is in een memo uiteengezet hoeveel bebouwingsmogelijkheden er nog zijn en welke voorwaarden gelden om een uitbreiding van de bebouwing te realiseren. Voor de voorgenomen ontwikkeling van 12 zorgwoningen kan niet volstaan worden met de mogelijkheden die de afwijkingsbevoegdheid in het huidige bestemmingsplan biedt. Om toch in de benodigde bebouwing te kunnen voorzien wordt artikel 9.9 lid 1 sub b toegepast. In Bijlage 2 in inzichtelijk gemaakt dat na toepassing van deze mogelijkheid maximaal 408,79 m² aan bebouwing gerealiseerd kan worden. Binnen deze bebouwingsmogelijkheden is het mogelijk om de beoogde 12 zorgwoningen (van ca. 350 m2) te realiseren. In de juridische regels van het bestemmingsplan wordt de maximale toegestane hoeveelheid bebouwing vastgelegd. Daarnaast is de ontwikkeling vanuit stedenbouwkundig oogpunt getoetst aan de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen (zie paragraaf 3.2.1) en aan de richtpunten uit het gemeentelijk beleid (o.a. gebiedsvisie Landelijk gebied). Zie hiervoor de toetsing in de volgende paragraaf. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling stedenbouwkundig gezien acceptabel is.

Conclusie Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Stap voor stap ver komen - Omgevingsvisie Soest en Soesterberg (vastgesteld d.d. 21 december 2021) In de omgevingsvisie 'Stap voor stap ver komen' geeft de gemeenteraad van Soest aan hoe zij de gewenste situatie van de gemeente Soest over 20 jaar, in 2040, zien. Hieronder worden de relevante punten uit de visie achtereenvolgens behandeld en getoetst aan de beoogde ontwikkeling. Beleidskader De gemeente Soest is aantrekkelijke woon- en werkgemeente. Het wonen in de Randstad, de ondernemersgeest, de groene omgevingen binnen en buiten de kernen, de goede autobereikbaarheid, de relatief rustige en schone omgeving, de sociale samenhang, en de maatschappelijke, commerciële en culturele voorzieningen dragen daar allemaal aan bij. In de omgevingsvisie worden de thema's die met de bebouwde leefomgeving en het gebruik daarvan te maken hebben. De volgende thema's worden behandeld:  Woningen (bestaand en nieuw)  Bedrijventerreinen en werken  Ontmoeten en ontmoetingsplekken (waaronder winkelgebieden, cultuur en samenleven)  Voorzieningen (zorg, scholen etc.)  Mobiliteit  Omgevingskwaliteit (milieu (gezondheid), erfgoed en beeldkwaliteit)

23/132

Daarnaast zijn specifieke doelen benoemd voor het gebied De Birkt. Deze zijn als volgt:  Bereikbaar Soest door goede doorstroming Birkstraat met een hogere capaciteit dan nu.  Landschappelijke, cultuurhistorische natuurverbinding tussen het bos en de Eem  Ruimte voor recreatie binnen het kader voor natuur  Consumentgerichte voedselproductie Toetsing Voor de Birkt als gebied zijn in de omgevingsvisie specifieke doelen benoemd. Relevant voor de beoogde ontwikkeling is het voornemen van de gemeente Soest om in de toekomst de capaciteit van de Birkstraat te verhogen. Dit moet ervoor zorgen dat de Birkstraat veiliger wordt en dat aan deze weg ook weer ontwikkelmogelijkheden ontstaan. Bij de beoogde ontwikkeling is geen sprake van een verkeerstoename omdat in de huidige situatie twee bedrijven gevestigd zijn binnen het plangebied. Met het uitplaatsen van één van deze bedrijven wordt een afname in de verkeersintensiteit aan de Birkstraat gerealiseerd (zie voor een verdere uitwerking 4.8 Verkeer en parkeren). Deze afname biedt voldoende ruimte om de ontwikkeling van 12 zorgwoningen mogelijk te maken. Tenslotte geeft de gemeente Soest in de omgevingsvisie aan te willen voldoen aan de behoefte aan voorzieningen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt gedeeltelijk bijgedragen aan de behoefte aan zorgwoningen in de gemeente Soest.

Conclusie De omgevingsvisie van de gemeente Soest vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 3.3.2

Gebiedsvisie Landelijk Gebied

De 'Gebiedsvisie landelijk gebied Soest' vormt een integrale visie op toekomstige ontwikkelingen in het landelijk gebied. Gebaseerd op de trends in de agrarische sector, waar bedrijven op termijn ofwel (moeten) kiezen voor schaalvergroting of voor verbreding van de activiteiten, kunnen in het landelijk gebied zeer uiteenlopende ruimteclaims worden verwacht. Dit, in combinatie met de wens om de landschappelijke kwaliteit en diversiteit te beschermen en versterken, vraagt om een visie op toekomstige ontwikkelingen. De visie onderscheid daarbij verschillende gebieden, die ieder afzonderlijk hun eigen landschappelijke kwaliteiten kennen en wisselend geschikt zijn voor bepaalde functies.

24/132

De Birkstraat Bestaande visueel-ruimtelijke kwaliteit De Birkstraat is een agrarisch lint met ruime doorzichten naar het open agrarisch gebied van de Eempolder aan de noordzijde en het coulisselandschap richting Korte Duinen aan de zuidzijde. Gewenste beeldkwaliteit ontwikkelingen De Birkstraat krijgt een meer divers karakter. De agrarische bestemming is nog steeds primair maar door de ligging tussen het stedelijke gebied van Soest en Amersfoort vindt steeds meer verbreding plaats (groene diensten). Voor de gewenste beeldkwaliteit gelden de volgende aandachtspunten:  Behoud van de maat van de verkaveling (lengte-breedte verhouding kleiner of gelijk aan 1:7).  Behoud van de openheid met een agrarisch karakter.  Handhaven solitaire ligging boerderijen met doorzichten ertussen (minimaal 50 meter breed).  Nokrichting evenwijdig aan slagenverkaveling.  Sobere, gebiedseigen erfbeplanting waarbij de voorzijde duidelijk iets representatiever is en de zijkanten achter de woning meer landschappelijk. Dat betekent hagen en bloemperken aan de voorzijde en opgaande beplanting langs de zijkanten achter de woning. De achtergrens mag open blijven.  Bescheiden gebruik van inrichtingselementen zoals hekwerken, straatmeubilair, enz.  Vanaf de ontsluitingswegen zichtbare grote oppervlaktes verharding voorkomen.  Behoud van ensemble van hoofd- en bijgebouwen op een compact erf.

Hoofdgebouw is (gebaseerd op) langgeveltype.  Traditioneel kleurgebruik.  Behoud van de karakteristieke eikenlanen langs de Birkstraat en haaks daarop. Bij toepassing van de ruimte-voor-ruimte-regeling gelden de volgende aanvullende aandachtspunten:  Alle bestaande voormalige, cultuurhistorisch niet-waardevolle, bedrijfsgebouwen met een ondergrens van 1000 m2 slopen.  Eén nieuwe woning van één laag met kap met een maximale inhoudsmaat van 600 m³.  Bijgebouwen één laag met kap, met de maximale oppervlaktemaat van 50 m2 . Bij functieverandering gelden de volgende aanvullende aandachtspunten:  Behouden van cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden.  Oppervlakte overige bedrijfsgebouwen met minimaal 50% reduceren.  Geen onevenredige toename van verkeer. Bij verbreding gelden de volgende aanvullende aandachtspunten:  Groene of blauwe diensten die een onderkomen nodig hebben zoveel mogelijk onderbrengen in bestaande bedrijfsgebouwen of overeenkomstig de regels die gelden voor het erfensemble.

25/132

Functioneel ruimtelijke aspecten  Strokenverkaveling, karakteristieke eikenlanen en monumentale bebouwing beschermen.  Ruimte voor ruimte.  Verbreding en biologische landbouw.  Natuur deels ontwikkelen middels rood voor groen, deels door agrarische natuur.  Recreatief medegebruik landelijk gebied.  Recreatieve dorpsrandfuncties.  Fiets- en wandelverbinding Duinen-Eempolder. Sommige ontwikkelingen hebben gevolgen voor de hoeveelheid verkeer op de Birkstraat. Als ontwikkelingen toegestaan worden moet daarmee rekening gehouden worden. Navolgend figuur toont de detailuitwerking van de visiekaart. Hierop zijn de functioneel en visueel ruimtelijke principes nauwkeuriger uitgewerkt.

Figuur 3.2 - Uitsnede Gebiedsvisie landelijk gebied Soest - deelgebied Birkstraat Toetsing De beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen het gebied dat aangewezen is als 'zone maximale uitbreiding lint'. Er is geen sprake van een functiewijziging, maar van een uitbreiding van de bestaande maatschappelijke functie in het diverse lint van de Birkstraat. De toekomstige bebouwing wordt gerealiseerd achter op het perceel. De bebouwing zal door het prominente hoofdgebouw en reeds aanwezige bijgebouwen vanaf de Birkstraat aan het zicht onttrokken worden. Het huidige aanzicht op het perceel blijft hiermee ongewijzigd.

26/132

In navolgende paragraaf wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan het beeldkwaliteitplan buitengebied Soest. Conclusie De gebiedsvisie landelijk gebied Soest vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 3.3.3 Beeldkwaliteitplan buitengebied Soest Het plangebied aan de Birkstraat 134 is gelegen in het buitengebied. In het beeldkwaliteitplan buitengebied Soest zijn de oorspronkelijkheid van het landschap en de wijze waarop veranderingen in het landschap plaats kunnen vinden beschreven. Omdat de ligging van het plangebied binnen de reikwijdte valt van het beeldkwaliteitplan wordt de ontwikkeling getoetst aan de beeldkwaliteit van het buitengebied. In het beeldkwaliteitplan buitengebied van de gemeente Soest is onderscheid gemaakt in verschillende deelgebieden. Het plangebied is gelegen binnen deelgebied De Birkt. In de Birkt is het grondgebruik meervoudig en is een afwisseling te zien in onder andere akkers, weilanden en recreatie. De Birkt De Birkt vormt een waardevol half open coulisselandschap, waar de ruimte wordt gesegmenteerd door beplanting met daartussen langgerekte weilanden (en akkers). Het gebied kent een slagenverkaveling waarbinnen ook sprake is van gebouwenconcentraties. De Birkstraat vormt de ontginningsas van dit coulisselandschap met diverse functies. De weg wordt ruimtelijk begeleid door een fraaie eikenlaan.

De oude boerderijen met hun oprijlanen en de haaks op de weg gesitueerde beplantingen geleden de ruimte. De boerderijstrook langs de Birkstraat heeft een hoge cultuurhistorische waarde (provincie) en is aan de noordzijde en het westelijk deel van de zuidzijde beschermd dorpsgezicht. Ontwikkelingen in beeldkwaliteit  stedelijke ontwikkelingen vanuit Soest en Amersfoort met een stedelijke uitstraling  groei niet agrarische functies en recreatieve voorzieningen  achteruitgang kwaliteit beplanting  achteruitgang beeldkwaliteit bebouwing Landschap Behouden en ontwikkelen van het fraaie halfopen coulisselandschap. Handhaven van de scherpe grens met het aangrenzende boslandschap. Aangezien de oude landschapspatronen nog fraai intact zijn, maar het gebied wel onder grote stedelijke en recreatieve druk staat is het belangrijk om veranderingen in dit gebied te toetsten aan de bestaande beeldkwaliteiten en de mogelijke inpassing hierin.

27/132

Toetsing De ontwikkeling aan de Birkstraat 134 is in meerdere opzichten een unieke stedenbouwkundige ontwikkeling binnen de uitgangspunten van het Beeldkwaliteitplan buitengebied Soest en specifiek deelgebied 8: De Birkt. Voor deze specifieke ontwikkeling op dit perceel zijn in het beeldkwaliteitsplan geen toetsingscriteria opgenomen die direct aansluiten bij de ontwikkeling. In dit geval is het ensemble te typeren als klein landgoed met een functie als zorgwonen. Op het perceel is een duidelijk hoofdgebouw met meerdere bijgebouwen aanwezig. Het hoofdgebouw bestaat uit twee bouwlagen en een kap en de bijgebouwen zijn allen één bouwlaag al dan niet met een kap. Bij deze ontwikkeling is geen sprake van een nieuwe landschappelijke woonvorm, maar van een uitbreiding van de huidige woonvorm. Bij de ontwikkeling worden, in lijn met het beeldkwaliteitplan, wel belangrijke landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten gewaarborgd. Zo doet de ontwikkeling geen inbreuk op het principe van tweezijdige lintbebouwing met vrije ruimte. Het bestaande perceel is in de kavelrichting omringt met grotere beplatingselementen en de ontwikkeling wordt binnen deze besloten ruimte gerealiseerd. Omdat de ontwikkeling achter op het perceel gepland is, wordt tevens het ritme van de bebouwing langs de Birkstraat niet aangetast.

De ontwikkeling zal gebruik maken van de bestaande inritten aan de Birkstraat. Dit betekent dat de laanbeplating en de groene ruggengraat langs de Birkstraat niet worden aangetast. Het aanzicht op het perceel wordt daarmee ongewijzigd in stand gehouden. De geplande ontwikkeling bestaat uit één bouwlaag met een mansardedak. De architectuur en de beeldtaal van het schetsontwerp is afgestemd op de overige (bij)gebouwen van het perceel en geeft het geheel een op elkaar afgestemde uitstraling passend bij de soberheid van het landelijk gebied. Conclusie De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de beeldkwaliteiten van het deelgebied De Birkt. 3.3.4

Beleid bescherming en kap van bomen (2012)

Beleidskader De gemeente Soest kenmerkt zich door haar groene karakter. Voor een groot deel wordt deze uitstraling bepaald door de bomen in de gemeente, de groene parels. Zij bepalen de sfeer van de openbare ruimte, zijn structuurbepalend en kunnen cultuurhistorische, ecologische en educatieve waarden hebben. De gemeente Soest streeft naar een duurzaam bomenbestand en duurzame bomenstructuren, onder meer door het beschermen van bomen. De te beschermen bomen zijn onder te verdelen in de volgende categorieën:  bomenstructuren  monumentale bomen  waardevolle bomen  particuliere bomen op percelen groter dan, of gelijk aan 175 m²  overige openbare bomen

28/132

Toetsing Door boom technisch ingenieursbureau Treevision is een Bomen Effect Rapportage (BER) opgesteld waarbij alle bomen binnen het plangebied geïnspecteerd zijn. In totaal zijn er 45 bomen aanwezig binnen het plangebied. Het uitgangspunt van een BER is dat de bomen in het perspectief van de projectuitvoering in hun huidige verschijningsvorm en op dezelfde standplaats duurzaam behouden blijven. In Bijlage 3 is de Bomen Effect Rapportage opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat het merendeel van de bomen het zondermeer waard zijn te behouden en te beschermen tijdens eventuele werkzaamheden. Op basis van beoordeling van het aangeleverde bestemmingsplan, kan worden gesteld dat alle bomen buiten het bouwvlak van toekomstige / geplande bebouwing staan. Wel komt de nieuwbouw op relatief korte afstand of binnen de kroonprojectie van de bomen 3 t/m 8. Om schade aan de kroon en groeiplaats te voorkomen wordt geadviseerd geplande bebouwing iets op te schuiven in oostelijke richting zodat deze ruim buiten de kroonprojecties van deze bomen komt. Voor alle overige bomen geldt dat de geplande bebouwing minimaal 1,5 meter uit de kroonprojectie van de aanwezige bomen wordt gerealiseerd, op basis waarvan er in principe geen negatieve invloed is te verwachten op de aanwezige bomen.

Conclusie Naar aanleiding van de uitgevoerde inspectie van Treevision is besloten de bebouwing in oostelijke richting te verschuiven om ook de boomnummers 3 t/m 8 te beschermen. Met deze aanpassing heeft de beoogde ontwikkeling geen negatieve effecten op de aanwezige bomen binnen het plangebied.

29/132

30/132

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:  ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;  rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Onderzoek In de directe omgeving van het plangebied zijn naast woningen ook (agrarische) bedrijven en een recreatiepark aanwezig. Daarnaast heeft het plangebied zelf de bestemming maatschappelijk. Vanwege deze diversiteit aan activiteiten kan gesproken worden van een gemengd gebied.

Recreatiepark Grenzend aan het plangebied is recreatieterrein Duynparc Soest gelegen (Birkstraat 132). Hiervoor geldt een richtafstand van 30 m ten opzichte van een gemengd gebied. Het Duynparc is op circa 10 meter afstand van de woonzorgeenheden gelegen. Aan de algemene richtafstand voor een recreatieterrein als geheel wordt zodoende niet voldaan. Een nadere beoordeling van de situatie leert echter dat de inrichting en activiteiten van het recreatieterrein zodanig zijn, dan van een acceptabel woon- en leefklimaat gesproken kan worden:  Op het recreatieterrein zijn recreatiewoningen gelegen die geen milieuhinder veroorzaken.  Op circa 10 m ten zuiden van het plangebied is op het recreatieterrein een wasserette gelegen. Hiervoor geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 0 m ten opzichte van een gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt daarom voldaan.  Naast deze recreatiewoningen is een jeu de boules baan gelegen die gezien de aard en omvang geen belemmering vormt.  Op circa 38 m ten zuidoosten van het plangebied is op het recreatieterrein een tennisbaan gelegen. Voor een tennisbaan geldt een richtafstand van 30 m ten opzichte van een gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan.  Op circa 50 m ten westen van de woonzorgeenheden is op het recreatieterrein een voetbalveld (zonder verlichting) gelegen.

Gezien de omvang, gebrek aan verlichting en de afstand, vormt het voetbalveld geen belemmering.

31/132

In het kader van het bestemmingsplan Birkstraat 134 (vastgesteld d.d. 21 november 2019) is onderzoek uitgevoerd ten behoeve van dit aspect, voornamelijk gericht op geluid. Sindsdien is de situatie en regelgeving ongewijzigd en kunnen de conclusies uit dit onderzoek opnieuw toegepast worden voor voorliggend bestemmingsplan. De samenvattende conclusie van het betreffende onderzoek is dat het realiseren van woonzorgeenheden niet extra belemmerend is voor de doorontwikkeling van het recreatieterrein aan de Birkstraat 132. Uit de berekeningen blijkt namelijk dat de woning aan de Birkstraat 130 maatgevend is voor de geluidsruimte van het recreatieterrein. Daarnaast is er in de huidige situatie ten oosten van de Birkstraat 134 een horecagelegenheid gerealiseerd op het recreatiepark. De nieuw te bouwen zorgwoningen zullen verder van deze horecagelegenheid gerealiseerd worden dan de zorgwoningen die in de huidige situatie al aanwezig zijn. Dit, en het feit dat de Birkstraat 130 maatgevend is voor het recreatiepark aan de westzijde van de Birkstraat 134, kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling de doorontwikkeling van het recreatiepark niet belemmerd. Overige relevante bedrijven Ten noorden van het plangebied zijn agrarische gronden gelegen die gezien de aard en intensiteit van gebruik geen belemmering vormen.

Ten zuidoosten van het plangebied op circa 60 m is ter plaatse van Birkstraat 142 een kippenbedrijf gevestigd. Dichter bij dit bedrijf zijn reeds geurgevoelige objecten gelegen. Daarnaast blijkt uit de planmer die is opgesteld voor het bestemmingsplan landelijk gebied dat de geurbelasting op Birkstraat 134 beperkt is. Er is dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2

Geur

Toetsingskader Wet geurhinder en veehouderij De Wet geurhinder en veehouderij (Wvg) betreft een wet waarmee de nationale regels inzake geurhinder van dierenverblijven behorend bij veehouderijen vastgesteld staan. De Wgv heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door bedrijven. Met de in de Wgv opgenomen grenswaarden moet rekening gehouden worden bij beslissingen in het kader van de Wet milieubeheer (Wm). Nieuwe knelpunten moeten worden voorkomen. De Wet geurhinder en veehouderij vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning. In de Wvg zijn grenswaarden opgenomen voor de geurbelasting van die veehouderij op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een burgerwoning). Deze grenswaarden worden weergegeven in odour units per kubieke meter lucht (ouE/m³). Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de ligging van geurgevoelige objecten binnen of buiten concentratiegebieden en de ligging van geurgevoelige objecten binnen of buiten de bebouwde kom. In onderstaande tabel zijn deze normen weergegeven.

32/132

Tabel 4.1 - Geurnormen Wgv Binnen de bebouwde kom

Buiten de bebouwde kom

Concentratiegebied

3,0 (ouE/m³)

14 (ouE/m³)

Niet-concentratiegebied

2,0 (ouE/m³)

8,0 (ouE/m³)

De gemeente Soest is gelegen binnen een concentratiegebied zoals bedoeld in de Wgv. Het plangebied is daarnaast gelegen buiten de bebouwde kom. Gemeentelijke geurverordening Gemeenten mogen bij verordening van de normen van de Wgv afwijken, binnen bepaalde grenzen (artikel 6 van de wet). Afwijkende normen gelden binnen een bepaald gebied. Het hanteren van afwijkende normen moet worden onderbouwd vanuit een ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het gebied, de zogenaamde gebiedsvisie. In dit kader wordt opgemerkt dat de gemeente Soest een geurverordening heeft opgesteld, 'Verordening geurhinder en veehouderij' genaamd (vastgesteld op 29 oktober 2009). Op grond van deze verordening is de afstand tussen een veehouderij (waar dieren worden gehouden van een diercategorie waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld) en een geurgevoelig object in de bebouwde kom verkleind naar 50 meter. Voor dieren met geuremissiefactor zijn geen afwijkende normen vastgelegd in de gemeentelijke geurverordening en wordt gebruik gemaakt van de regels van Wgv. Onderzoek Het voornemen is om het woon-zorgcomplex aan de Birkstraat 134 in Soest uit te breiden met 12 zorgwoningen. Op het nabijgelegen perceel aan de Birkstraat 142 is een pluimveehouderij gevestigd. Kippen zijn dieren met geuremissiefactor waarvoor de geurnorm geldt. Een woonzorgeenheid betreft een geurgevoelig object.

Met behulp van het programma V-stacks (versie 2020) is de geurbelasting van de pluimveehouderij op de beoogde ontwikkeling berekend. In Bijlage 4 is de berekening inclusief een begeleidende memo toegevoegd. Uit de berekening met V-stack (versie 2020) blijkt dat de geurnorm niet overschreden wordt. De veehouderij wordt door de realisatie van de woonzorgeenheden niet in de bedrijfsvoering beperkt. Er is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect geur staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Conclusie Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

33/132

4.3

Bodem

Toetsingskader Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Onderzoek Ten opzichte van de vigerende planologische situatie is geen sprake van een functiewijziging. Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door IDDS. Het volledige rapport hiervan is te vinden in Bijlage 5.

Op basis van de onderzoeksresultaten worden de volgende conclusies vastgesteld:  In de grond is geen sprake van bodemvreemde bij mengingen. Zeer plaatselijk is onder de grindverharding een puinlaag aanwezig;  Visueel is geen asbest aangetoond;  De bovengrond is over het algemeen niet verontreinigd met de onderzochte parameters;  Zeer plaatselijk is het zand onder de puinlaag licht verontreinigd met enkele zware metalen, PAK en minerale olie;  De ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters;  Het grondwater is hooguit licht verontreinigd met barium. Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijding van de betreffende streefwaarde (grondwater) dient de hypothese ‘onverdacht’ voor de onderzoekslocatie formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel niet noodzakelijk is. Conclusie Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen belemmeringen ten aanzien van het beoogd gebruik en de beoogde bouwactiviteiten op het terrein.

34/132

4.4

Archeologie

Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) is geregeld dat de verantwoordelijkheid voor het beheer van de archeologie bij de gemeente ligt. Dit houdt onder andere in dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Onderzoek Bij deze zone geldt een verplichting tot archeologisch onderzoek bij werkzaamheden groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm. Door IDDS is dit onderzoek uitgevoerd naar de archeologische waarden binnen het plangebied. Voorafgaand aan het onderzoek is een verkenning gedaan van eventuele ontplofbare oorlogsresten. De uitkomsten van deze quickscan zijn opgenomen in Bijlage 6. Het blijkt dat te weinig indicaties aanwezig zijn die duiden op het mogelijk aantreffen van ontplofbare oorlogsresten in het onderzoeksgebied. De voorgenomen werkzaamheden kunnen plaatsvinden binnen de contouren van het onderzoeksgebied zonder dat vervolgstappen ondernomen hoeven te worden in de explosievenopsporing. De archeologische onderzoeksplicht in het bestemmingsplan blijft geborgd, zodat bij eventueel toekomstige werkzaamheden de onderzoeksplicht van toepassing is. Om die reden is in dit bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

Hiermee wordt aangesloten bij de regeling zoals opgenomen in het voorgaande bestemmingsplan en het plan Landelijk Gebied. Conclusie Het aspect archeologie staat de uitvoering van het initiatief niet in de weg. Om het aspect archeologie bij (mogelijke) toekomstige werkzaamheden te waarborgen, wordt een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

4.5

Cultuurhistorie

Beleidskader Rijksbeleid Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) uit 2010, waarin de Wro nader is uitgewerkt, is opgenomen dat per 1 januari 2012 bij het maken van bestemmingsplannen een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. In de toelichting van de Bro staat dat dit betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden en daar conclusies aan verbinden die in een bestemmingsplan verankerd worden. Dit vermindert de noodzaak tot het aanwijzen van nieuwe beschermde monumenten omdat aan het belang van de cultuurhistorie dan waarde wordt toegekend via het proces van de ruimtelijke ordening.

35/132

Bij buitenplans afwijken van het bestemmingsplan (art. 2.12 lid 1, sub a onder 3o Wabo) moet gemotiveerd worden dat de omgevingsvergunningsaanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag moet hiervoor voorzien zijn van een ruimtelijke onderbouwing. Een ruimtelijke onderbouwing is vergelijkbaar met de toelichting van een bestemmingsplan. In artikel 3.1.6 Bro is onder andere aangegeven dat ingegaan moet worden op de gevolgen van de ontwikkeling voor o.a. de cultuurhistorie. In de ruimtelijke onderbouwing moet dus een cultuurhistorische onderbouwing zijn opgenomen. Ook bij binnenplanse afwijkingen moet worden beoordeeld of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Er is namelijk sprake van een afwijking van het bestemmingsplan waarvoor op grond van de aanhef van artikel 2.12 Wabo de goede ruimtelijke ordening als afwegingskader geldt. Cultuurhistorie maakt een onderdeel uit van de afweging van de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Cultuurhistorie moet daarom ook hier worden meegewogen in de planvorming. Het bovenstaande is bij de uitspraak van de Raad van State op 8 december 2021 bevestigd. Het college mag bij de beoordeling van een bouwplan cultuurhistorische belangen meewegen in het kader van goede ruimtelijke ordening. Dit mag ook wanneer er in het bestemmingsplan geen cultuurhistorische waarden zijn verankerd.

(ABRvS, 08-12-2021, nr. 202007150/1/R1) Toetsing Gebiedstypering: Regelmatige kampontginning (Kk) Tegen de flank van de stuwwal ten zuiden van het veenontginningslint De Birkt bevindt zich een regelmatige kampontginning. Deze is op historische kaarten te herkennen als lange percelen van wisselende breedte, allemaal in gebruik als bouwland en met een wisselende hoeveelheid opgaand hout langs de randen. Het achterste deel van het perceel, doorgaans het droogste en minst vruchtbare, was beplant met een klein bosperceel. De regelmaat van de structuur impliceert een zekere planmatigheid. De hoofdstructuur van het gebied is vrij gaaf bewaard gebleven en dan doelen we op de hoofdlijnen van de verkaveling en op het opgaand hout. Belangrijkste veranderingen zijn het grondgebruik (van akkerland naar grasland) en de fragmentatie van de bouwlandkampen in kleinere percelen, waardoor het gebied gefragmenteerd dreigt te raken. Het westelijke deel van het gebied maakt deel uit van een gemeentelijk beschermd gezicht, dat zich voor dit landschapstype overigens lijkt te beperken tot het voorste deel van de percelen met een klein deel van de bebouwing. Ook tussen Eng en Oude Grachtje lag een soortgelijk gebied, de Soestdijker Akkeren, dat in de 13e eeuw ontgonnen moet zijn met de huidige Koninginnelaan als ontginningsbasis.

Daar stonden ook de boerderijen, alhoewel niet elke strookkavel een boerderij had. Het strookvormige karakter is bewaard gebleven, maar de bebouwing langs de Koninginnelaan is voor een belangrijk deel gesloten geraakt en de brede stroken met opgaand hout, die in 1850 nog tot aan het dal van het Oude Grachtje stonden, zijn vrijwel volledig verdwenen.

36/132

Waardering: Hoog Voor het stedelijk gebied betreft het gebieden die van belang zijn voor de geschiedenis van de stedenbouw in het algemeen en de ontwikkeling van Soest in het bijzonder en/of met een hechte relatie met de historische en landschappelijke hoofdstructuren en/of met een herkenbaar en gaaf bewaard gebleven stedenbouwkundig concept en/of met een bovengemiddelde ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en beplanting. De kleine schaal van de directe woonomgeving en de grote schaal van het dorp en het landschap zijn mooi met elkaar verweven door de manier waarop verkaveling en hoofdstructuur elkaar versterken. Hiërarchie in de ruimtelijke opbouw zorgt voor verbindingen tussen het kleine en het grote schaalniveau. Ook een aanzienlijk deel van het buitengebied van de gemeente Soest heeft een hoge cultuurhistorische waarde toegekend gekregen. Voor de 'civiele landschappen' geldt dat onder meer voor aanzienlijke delen van het veenweidelandschap (waar de spoorlijn slechts een beperkte visuele verstoring vormt), de opstrekkende verkaveling aan weerszijden van de Birkstraat, de veenontginningen ten zuidwesten van Soest en het stuifzandgebied langs de noordrand van de stuwwal. Een bijzonder complex binnen deze waarderingscategorie is de gave, door bebouwing ingesloten geraakte eng. Ook vrijwel alle buitenplaatsen in Soest vallen in deze categorie.

Vanwege zijn ensemblewaarde en de uitkomsten van diverse studies zijn de militaire landschappen in de gemeente Soest, d.w.z. het militair vliegveld en de verschillende oefen- en kazerneterreinen in zijn geheel in de hoogste waarderingscategorie geplaatst. Daarbij moet worden opgemerkt dat deze waardering is gebaseerd op studies uit 2006 en 2007, en dat er geen mogelijkheden waren deze studies te toetsen aan de huidige staat van de terreinen. De bijzondere waarde van de militaire terreinen is vooral gelegen in de ensemblewaarde van het totale complex, de nationale betekenis ervan en de gelaagdheid van diverse militaire periodes die er nog terug te vinden is. Birkstraat 134 Het perceel is rond 1850 al herkenbaar met een houtwal met groen die het perceel aan de west- en zuidkant begrenst. Rond 1905 wordt een woonhuis op het perceel gebouwd en in 1913 wordt het woonhuis deels gesloopt en ontstaat de villa aan de Birkstraat. Op een luchtfoto uit 1932 is te zien dat een soort landgoed om het huis heen is met alle randen van het perceel een bomenrij, een groene weeldigere tuin met veel (grote) bomen en groen aan de voorzijde en een meer functionele tuin aan de achterzijde met een lineaire structuur en mogelijk planten, bloemen en een moestuin.

37/132

Figuur 4.1 – Kaart Birkstraat circa 1975 (Bron: https://rce.webgis.nl/nl/map/erfgoedatlas)

Figuur 4.2 - Uitsnede kaart circa 1950 (Bron: erfgoedatlas)

Figuur 4.3 - Perceel Birkstraat 134, circa 1932 (Bron: beeldbank Eemland foto40_L_ )

38/132

Figuur 4.4 - Kaart Birkstraat 134 ca. 1900 (bron: https://rce.webgis.nl/nl/map/erfgoedatlas)

Figuur 4.5 - Kaart Birkstraat 1934 ca. 1850 (Bron: https://rce.webgis.nl/nl/map/erfgoedatlas)

39/132

In onderstaande tabel is weergegeven wat met de van toepassing zijnde waarden en aanbevelingen gedaan is in de planvorming en hoe dit in het bestemmingsplan opgenomen is. Tabel 4.2 - Cultuurhistorische waardentabel Aanbeveling verwerkt in kaart en regels?