11. Toelichting bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198_ontwerp

Albert Cuyplaan 198 Soest Bestemmingsplan

Gemeente Identificatienummer Versie Datum Opstellers Projectnummer

Soest NL.IMRO.0342.BPSOE0085-0201 Ontwerp 30 augustus 2023 R.J. Nijdam 1268

DNS Planvorming BV | Klaprozenweg 75 C | 1033 NN Amsterdam | info@dnsplanvorming.nl

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding ......................................................................................................................... 3 Aanleiding ..................................................................................................................... 3 Ligging van het plangebied ........................................................................................... 3 Geldend bestemmingsplan ........................................................................................... 4 Leeswijzer ..................................................................................................................... 5

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Het project ..................................................................................................................... 6 Inleiding ......................................................................................................................... 6 Ontstaansgeschiedenis ................................................................................................. 6 Huidige situatie ............................................................................................................. 7 Toekomstige situatie ..................................................................................................... 9

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Wetgeving en beleidskaders ....................................................................................... 12 Inleiding ....................................................................................................................... 12 Rijksbeleid ................................................................................................................... 12 Provinciaal beleid ........................................................................................................ 13 Gemeentelijk beleid .................................................................................................... 15

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Omgevingsaspecten ................................................................................................... 20 Inleiding ....................................................................................................................... 20 Archeologie ................................................................................................................. 20 Bodemkwaliteit ............................................................................................................ 20 Water........................................................................................................................... 21 Ecologie ...................................................................................................................... 23 Bedrijven en Milieuzonering ........................................................................................ 25 Geluidhinder wegverkeer ............................................................................................ 26 Luchtkwaliteit............................................................................................................... 27 Externe veiligheid ........................................................................................................ 28 Besluit milieueffectrapportage..................................................................................... 29

5 5.1 5.2

Juridische planbeschrijving ......................................................................................... 31 Algemeen .................................................................................................................... 31 Nadere toelichting op de regels .................................................................................. 31

6

Financieel-economische uitvoerbaarheid ................................................................... 34

7 7.1 7.2 7.3 7.4

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................. 35 Participatie .................................................................................................................. 35 Vooroverleg artikel 3.1.1. Bro ..................................................................................... 35 Inspraak ...................................................................................................................... 35 Zienswijzen ................................................................................................................. 36

Bijlagen bij de toelichting (separaat) 1 Historisch bodemonderzoek 2 Watertoets 3 Quickscan Flora en fauna 4 Nader onderzoek vleermuizen 5 Stikstofdepositie berekening 6 Bomeninventarisatie 7 Onderzoek milieuzonering 8 Akoestisch onderzoek 9 Quickscan externe veiligheid 10 Verslag informatiebijeenkomst

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

2/36

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Op het perceel aan de Albert Cuyplaan 198 in Soest staat een pand van KPN. Voor de toekomst is het pand niet meer nodig en kan KPN volstaan met een kleinere ruimte. Dit biedt de kans om het perceel te herontwikkelen voor woningbouw. De initiatiefnemer van het plan heeft het voornemen om de bestaande bebouwing te slopen en hier een nieuw appartementencomplex van vijf lagen te realiseren. Het programma bestaat uit 22 appartementen. Aan de voor- en achterzijde komt ruimte voor parkeren. In een hoek van het perceel zal een nieuw kleiner gebouw terug komen voor KPN. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan ‘De Eng’. Het plangebied heeft de bestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘nutsvoorziening’. Hier zijn uitsluitend nutsvoorzieningen toegestaan. Er is een bouwvlak aanwezig rond het bestaande gebouw dat voor 80% mag worden bebouwd en tot maximaal 6 meter hoog. Binnen de bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan ‘De Eng’ is de gewenste ontwikkeling niet mogelijk. Zodoende is het voorliggende nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Albert Cuyplaan 198, aan de oostzijde van Soest (zie afbeelding 1). Het gaat om kadastraal perceel Soest, sectie K, nr. 5600 met een oppervlakte van ca. 1.740 m2. In hoofdstuk 2 is nader ingegaan op de exacte begrenzing en de situatie.

afbeelding 1: ligging plangebied (bron luchtfoto: pdok.nl)

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

3/36

1.3

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan ‘De Eng’ uit 2012. Het plangebied kent de enkelbestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘nutsvoorziening’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting (AWV1)’. Enkelbestemming ‘Bedrijf’ Ter plaatse van de functieaanduiding ‘nutsvoorziening’ zijn uitsluitend nutsvoorzieningen toegestaan. Er is een bouwvlak aanwezig rond het bestaande gebouw dat voor 80% mag worden bebouwd en tot maximaal 6 meter hoog. Het gewenste nieuwe appartementengebouw is in strijd met het toegestane gebruik als nutsvoorziening. Ook zal de nieuwe bebouwing hoger worden dan 6 meter, namelijk 16 m. Wel zal een kleiner deel van het plangebied bebouwd worden. Meer hierover is toegelicht in paragraaf 2.4 van de toelichting.

afbeelding 2: uitsnede verbeelding bestemmingsplan “De Eng”, het plangebied is met een gele stippelllijn aangeduid (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting (AWV1)’ Op het perceel ligt tevens de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting (AWV1)’. Deze dubbelbestemming is gericht op de bescherming van een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde. Binnen gronden met deze bestemming geldt dat bij ingrepen in de bodem met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm een omgevingsvergunning nodig is. De vergunning wordt verleend, indien de werken of werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van de archeologische waarden, of indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn. Paraplubestemmingsplan ‘Retail en Nota parkeernormen auto en fiets’ Op basis van het paraplubestemmingsplan ‘Retail en Nota parkeernormen auto en fiets’ is de actuele parkeernorm, de 'Nota parkeernormen auto en fiets (4e herziening)’ d.d. 26 oktober 2021, van toepassing verklaard. De parkeernormering is overgenomen in voorliggend plan.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

4/36

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande en toekomstige situatie beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 gaat in op de milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt toegelicht hoe de planuitgangspunten zijn vertaald naar de bestemmingsregels. De economische uitvoerbaarheid van het plan is beschreven in hoofdstuk 6 en de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 7.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

5/36

2

Het project

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Eerst wordt kort de ontstaansgeschiedenis van de omgeving van het plangebied beschreven. Daarna wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele structuur van de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving. Vervolgens is ingegaan op de gewenste ontwikkeling.

2.2

Ontstaansgeschiedenis

Zoals aangegeven ligt het plangebied in het bestemmingsplan “De Eng”. Onder het gebied van het bestemmingsplan "De Eng" vallen de wijken: Noordelijke Eng, Oostelijke Eng, Zuidelijke Eng en Dalweg. Deze vier wijken liggen in de Soester Eng. De Soester Eng vindt zijn oorsprong in de periode van de derde ijstijd (Saalien) ongeveer 200.000 jaar geleden. In deze periode hebben uitlopers van het landijs een stuwende en daarmee reliëf vormende, invloed op het land uitgeoefend. Hierdoor ontstond een patroon van (stuw)wallen en dalen, die later ten gevolge van erosie, enigszins werden afgevlakt. In het geologisch opzicht meer recente verleden (Holoceen, 10.000 jaar geleden) begonnen kleinschaliger ontwikkelingen in het landschap plaats te vinden, met name door de vorming van veengebieden op de plaats waar de waterafvoer stagneerde. Met de komst van de mens in dit gebied werd dit proces versterkt. Het bestaan van relatief grote hoogteverschillen bood de toenmalige mens een bestaansmogelijkheid, waarbij in harmonie met natuur en landschap geleefd werd. Door deze hoogteverschillen kon de voor de toenmalige agrarische bedrijfjes noodzakelijke zogenaamde viereenheid ontstaan, bestaande uit bos, heide, bouwland en hooiland. Dit laatste bevond zich in de lager en daardoor natter gelegen gebieden in de richting van de Eem.

Op heidevelden werden schapen gehouden waarvan de verzamelde mest uit poststallen gebruikt werd voor het bemesten van het bouwland. Deze vorm van bedrijfsvoering heeft vele eeuwen geduurd tot aan het einde van de 19e eeuw. Tegen het einde van de vorige eeuw kwam er een einde aan het tot dan toe vrij evenwichtige bedrijfsvoeringspatroon. De komst van de kunstmest zorgde ervoor, dat de natuurlijke schapenmest overbodig werd. Hierdoor werd ook het schaap overbodig en konden de heidevelden voor andere doeleinden ingezet worden. Dit proces werd nog eens versterkt, doordat goedkope wol uit Australië werd ingevoerd. Met het schaap verdwenen ook de schaapskooien van de Eng. Door sterke toename van de bevolkingsgroei rond de eeuwwisseling nam de behoefte aan woningen toe. Deze woningbouw werd aanvankelijk zoveel mogelijk aansluitend om de lintbebouwing en wel voornamelijk aan de Engzijde gerealiseerd. Door de toenmalige gebrekkige funderings- en ontwikkelingstechnieken was men immers genoodzaakt op de hogere zandgronden te bouwen. Hiermee werd de bebouwing van de Eng een feit en vervaagde tegelijkertijd het zuivere occupatiepatroon van het flankesdorp. Vooral het noordelijke deel van de Eng raakte vrijwel geheel bebouwd. Daarna werd begonnen met de bouw in de lager gelegen delen, zoals Klaarwater en Smitsveen en uiteindelijk Overhees.

De bebouwing in de nabijheid van de Albert Cuyplaan startte in het begin van de jaren zestig van de vorige eeuw. De door het bestemmingsplan "De Eng" lopende Dalweg werd vóór 1911 de ‘Kerksholleweg’ genoemd. Het was een diep in de Eng-helling uitgeslepen holle weg, die naar de Rooms Katholieke kerk liep en via de Korte Kerkstraat tot de Lange Brinkweg ging. Het was samen met de Prins Bernhardlaan en de Kolonieweg één van de drie holle wegen in Soest.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

6/36

In afbeelding 3 is de ontwikkeling van de van Soest weergegeven rondom het plangebied. Het plangebied is aangegeven met de rode cirkel. Pas in 1974 is het pand te zien op de topografische kaarten. Sindsdien is de omgeving van het plangebied steeds verder bebouwd geraakt.

afbeelding 3: historische topografische kaarten, linksboven: 1900, rechtsboven: 1950, linksonder: 1974, rechtsonder: 2021 (bron: www.topotijdreis.nl)

2.3

Huidige situatie

2.3.1 Ruimtelijk-functionele structuur Het plangebied ligt aan de Albert Cuyplaan, waaraan diverse functies voor komen. Ten oosten van de Albert Cuyplaan staan voornamelijk appartementengebouwen in een groene setting. Ten westen van de weg is een diversiteit aan functies aanwezig, waaronder eengezinswoningen, een moskee, een uitvaartcentrum, het pand van KPN en een voormalig evenementencentrum direct naast het plangebied dat plaats maakt voor woningbouw. 2.3.2 Inrichting terrein Het plangebied heeft een oppervlakte van 1.740 m2 en bestaat uit het perceel waar het gebouw van KPN op staat (perceel 5600). Een klein rechthoekje, te weten perceel 5601 blijft buiten het plangebied (zie afbeelding 4). Het grootste deel van het perceel wordt in beslag genomen door het bestaande gebouw. Dit gebouw heeft verschillende hoogtes, met het hoogste deel tot 6 meter aan de voorzijde/straatzijde (zie afbeelding 5). Aan de straatzijde en aan de zijkant van het pand is het terrein verhard met ruimte voor parkeren. 2.3.3 Groen Het plangebied wordt omgrensd door een klimophaag. Er staan enkele bomen en struiken net buiten het plangebied op het aangrenzende terrein van het uitvaartcentrum aan de noordzijde. De omgeving kenmerkt zich door grote groengebieden met veel gras en verspreid staande bomen tussen opgaande bebouwing, kenmerkend voor de 60-er jaren van de vorige eeuw.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

7/36

2.3.4 Water In het plangebied is geen water aanwezig. Het grondwater bevindt zich op grote diepte (ca. 14 meter onder maaiveld). 2.3.5 Monumenten en beschermd dorpsgezicht Binnen het plangebied komen geen rijks- of gemeentelijke monumenten voor. Ook is plangebied niet gelegen in een beschermde dorps- of stadsgezicht.

afbeelding 4: luchtfoto bestaande situatie met grens plangebied (bron luchtfoto: pdok.nl)

afbeelding 5: aanzicht huidige situatie (bron: ecologisch onderzoek van der Goes en Groot)

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

8/36

2.4

Toekomstige situatie

2.4.1 Inrichting en ontwerp Voor de ontwikkeling is een schetsplan opgesteld om te verkennen hoe het terrein ingericht kan worden. Het uitgangspunt is om de bestaande bebouwing te slopen en een nieuw appartementengebouw te realiseren aan de voorzijde van het perceel. De nieuwe bebouwing zal op ongeveer dezelfde afstand van de weg komen als het huidige pand. Het nieuwe gebouw zal ruimte bieden aan 22 appartementen en wordt maximaal 16 meter hoog (vijf lagen). De nieuwe bebouwing zal een alzijdige oriëntatie hebben, met balkons aan alle zijden. In de vormgeving wordt een horizontale geleding in de gevels aangebracht, met op de hoek een afwijkend accent in de gevel. De bestaande inrit wordt gebruikt voor de ontsluiting van het terrein. Aan de voorzijde en achterzijde komt ruimte voor het autoparkeren (27 plaatsen). De nieuwe bebouwing komt op minimaal 2 meter afstand van de noordelijke erfgrens. Bergingen worden inpandig opgelost, elk appartement krijgt een berging met ruimte voor het stallen van fietsen. Op maaiveld in de buitenruimte komt ook nog ruimte voor het stallen van ongeveer tien fietsen. Aan de zuidzijde van het appartementengebouw krijgen de woningen op de begane grond een tuin. Deze sluiten aan op de groenstrook hier die het gebouw afscheidt van het parkeerterreintje.

Ook aan de grens met de woningen ten zuidwesten van het plangebied komt een groenstrook met ruimte voor enkele bomen.

afbeelding 6: schetstekening toekomstige situatie (bron: VVKH)

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

9/36

afbeelding 7: schets doorsnede nieuwe appartementengebouw (bron: VVKH)

2.4.2 Verkeer en parkeren Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd. In dit geval worden deze berekeningen gedaan op basis van de gemeentelijke ‘Nota Parkeernormen auto en fiets' (4e herziening, 26 oktober 2021). 2.4.2.1 Parkeren Op basis van de gemeentelijke parkeernormering gelden voor woningen en bedrijven de parkeernormen zoals in volgende tabel is opgenomen. Achter elke functie staat eerst de reguliere parkeernorm. In de kolom daarna staat aangegeven aan welke parkeernorm moet worden voldaan als ook wordt voldaan aan de fietsparkeernorm. Type

Auto

Auto + Fiets

Woning tot en met 40 m2 GO

0,7

0,65

1,0

per woning

Woning van 41 tot en met 55 m2 GO

0,9

0,8

2,0

per woning

Woning van 56 tot en met 70 m2 GO

1,2

1,1

3,0

per woning

Woning van 71 tot en met 85 m2 GO

1,5

1,4

4,0

per woning

Woning van 86 tot en met 100 m2 GO

1,7

1,6

5,0

per woning

Woning van 101 tot en met 115 m2 GO

1,9

1,8

5,0

per woning

Woning van 116 tot en met 130 m2 GO

2,0

1,9

6,0

per woning

Woning van 131 m2 GO of groter

2,2

2,1

6,0

per woning

Bedrijfsgebouw 1,9 1,8 1,5 Tabel 1: parkeernormen woningen en bedrijven gemeente Soest

Eenheid

per 100 m2 bvo

Het plan voorziet in 22 appartementen ter vervanging van het bestaande bedrijfsgebouw. Hieronder is ingegaan op de parkeerbehoefte in de huidige en toekomstige situatie. Parkeernorm huidige situatie In de huidige situatie zijn er ca. 17 parkeerplaatsen aanwezig op eigen terrein. Het bestaande bedrijfsgebouw meet ca. 1.640 m2 bvo (opgave KPN). Bij de parkeernorm van 1,8 pp/100m2 bvo is de parkeervraag in de huidige situatie 30 autoparkeerplaatsen (afgerond). In de huidige situatie is sprake van een tekort van 13 autoparkeerplaatsen. Dit tekort hoeft in de gewenste situatie niet opgelost te worden (zie ook paragraaf 4.1.3 Nota parkeernormen). Er wordt vanuit gegaan dat dit tekort al in de openbare ruimte aanwezig is. Parkeernorm toekomstige situatie De nieuwe ontwikkeling bestaat uit 22 appartementen van verschillende groottes. In onderstaande tabel is de parkeervraag berekend. Uitgangspunt hierbij is dat wordt voldaan aan de parkeereis voor fietsen. Type

Aantal

Auto + Fiets

Woning tot en met 40 m2 GO

-

0,65

1,0

Woning van 41 tot en met 55 m2 GO

-

0,8

2,0

Woning van 56 tot en met 70 m2 GO

13

1,1

3,0

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

P norm auto | fiets

14.3

39

10/36

Woning van 71 tot en met 85 m2 GO

8

1,4

4,0

11,2

32

Woning van 86 tot en met 100 m2 GO

1

1,6

5,0

1,6

5

Woning van 101 tot en met 115 m2 GO

-

1,8

5,0

Woning van 116 tot en met 130 m2 GO

-

1,9

6,0

2,1

6,0 27,1

76

Woning van 131 m2 GO of groter totaal 22 Tabel 2: berekening parkeervraag nieuwe woningen

De parkeernorm voor auto’s komt neer op 27 parkeerplaatsen. Op het terrein komen 27 parkeerplaatsen op eigen terrein en inpandig komt stallingsruimte voor fietsen. Er komen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein om te voldoen aan de autoparkeernorm en elk appartement krijgt een berging met voldoende ruimte om te voldoen aan de fietsparkeernorm. Op maaiveld in de buitenruimte komt ook nog ruimte voor het stallen van ongeveer tien fietsen. 2.4.2.2 Verkeersgeneratie De gemeentelijke parkeernota noemt geen cijfers ten aanzien van verkeersgeneratie. Hiertoe worden berekeningen gemaakt op basis van de CROW-publicatie ‘toekomstbestendig parkeren’ (december 2018). In de CROW-publicatie wordt uitgegaan van een minimum en maximum generatie. Dit is de bandbreedte. In dit geval wordt van het gemiddelde uitgegaan. In de volgende twee tabellen is de verkeersgeneratie van de nieuwe situatie ten opzichte van de huidige situatie weergegeven. Hierbij is uitgegaan van een ligging in het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’. Qua verstedelijkingsgraad wordt de gemeente Soest aangemerkt als een matig stedelijke gemeente. Voor het bestaande pand is uitgegaan van een ‘bedrijf - arbeidsextensief en bezoekersextensief’. Op basis van deze gegevens ontstaat het volgende beeld: Huidige functie Bedrijf arbeidsextensief en bezoekersextensief Totaal huidige situatie

Huidige functie Appartement midden/goedkoop

Oppervlakte

Verkeersgeneratie per etmaal

Eenheid

Totaal

1.640 m2

4,8 mvt

100 m2 bvo

78,72 78,72

Aantal 22

Totaal toekomstige situatie

Verkeersgeneratie per etmaal 3,6 mvt

Eenheid

totaal

per woning

79,2 79,2

Zoals blijkt uit bovenstaande tabellen is er in de nieuwe situatie sprake van een gelijkblijvend aantal verkeersbewegingen per etmaal. De verkeersbewegingen in de toekomstige situatie kunnen eenvoudig via de Albert Cuyplaan worden afgewikkeld. Het verkeer wordt van het terrein afgewikkeld via de bestaande overzichtelijke in- en uitrit. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten ontwikkelingen.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

11/36

3

Wetgeving en beleidskaders

3.1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk schaalniveau.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Nederland tot 2050. Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving: ontwikkeling van de leefomgeving gaat samen met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. In de NOVI zijn de maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie • duurzaam economisch groeipotentieel • sterke en gezonde steden en regio’s • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Met betrekking tot ‘sterke en gezonde steden en regio’s’ is in de NOVI aangegeven dat vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig zijn voor wonen en werken.

Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Tegelijk streeft men naar een verbetering naar de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Betekenis voor het plan In de omgevingsvisie is in beleidskeuze 2.4 het volgende opgenomen: “overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio’s en bevorderen een onderscheidend en aantrekkelijk vestigingsklimaat”. In opgave 5 uit de Nationale Omgevingsvisie is beschreven dat de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen vergroot moet worden binnen 30 jaar. Met de Nationale Omgevingsvisie wordt er gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden. Een doelstelling is om woningbouw vooral binnen het Stedelijk Netwerk Nederland plaats te laten vinden. Soest valt onder het Stedelijk Netwerk Nederland en er is in Soest en in de regio een grote woningbehoefte voor de komende 30 jaar. Het Rijk kiest ervoor om bereikbaarheid en omgevingskwaliteit als belangrijkste voorwaarden te stellen ten aanzien van nieuwe woon- en werklocaties.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

12/36

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de benodigde versnelling van de bouw van nieuwe woningen. De beoogde ontwikkeling sluit goed aan bij de beleidsdoelen die op rijksniveau in de NOVI zijn gesteld. 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening / Ladder van duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening is de Ladder van duurzame verstedelijking als motiveringseis opgenomen. Met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt een optimale en zorgvuldige benutting van de ruimte nagestreefd. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. Deze motiveringsplicht is in artikel 3.1.6, lid 2, Bro als volgt geformuleerd: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ´een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Betekenis voor het plan Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang.

Uit deze uitspraak volgt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend plan is er sprake van de realisatie van meer dan 11 woningen. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijke verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan of de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van appartementen. De appartementen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte. Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot de kern Soest en haar directe omgeving. Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte De te realiseren woningen zijn bedoeld voor de lokale markt. De behoefte wordt dan ook op lokaal niveau getoetst.

In paragraaf 3.4.2 wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling zowel kwalitatief als kwantitatief passend is binnen het actuele gemeentelijke woonbeleid. Op basis van het gemeentelijke woonbeleid blijkt er tot 2025 behoefte te zijn aan 770 extra woningen in de kern Soest en is het aanbod aan harde plannen maar 200 woningen (stand 2020). De realisatie van de nieuwe appartementen sluit aan bij deze behoefte. Er kan dan ook worden geconcludeerd dat sprake is van een actuele behoefte naar de voorgenomen woningbouw en dat er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening De provincie Utrecht werkt vanaf 1 april 2021 met de Omgevingsvisie en interim Omgevingsverordening. Deze zijn op 10 maart 2021 vastgesteld door Provinciale Staten. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie zich wil voorbereiden op de toekomst en gaat over de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie zijn de kwaliteiten beschreven en is ingegaan op de

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

13/36

ontwikkelingen en ruimte vragen in de provincie, zoals bijvoorbeeld de bevolkingsgroei en het opwekken van duurzame energie. De Omgevingsvisie vervangt de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, het Bodem, water en Milieuplan en het Mobiliteitsplan. In de Interim Omgevingsverordening (hierna: Interim OV) staan de juridische regels die bij de Omgevingsvisie horen. De Interim OV vervangt bestaande verordeningen zoals de provinciale ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur- en landschapsverordening en de wegenverordening. De Omgevingsvisie is uitgewerkt in zeven thema’s, te weten: • Stad en land gezond • Klimaatbestendig en waterrobuust • Toekomstbestendige natuur en landbouw • Duurzame energie • Vitale steden en dorpen • Duurzaam gezond en veilig bereikbaar • Levend landschap, erfgoed en cultuur Alle thema’s staan niet op zichzelf, maar worden in samenhang bekeken. Door slim combineren en concentreren wil de provincie de ruimte optimaal gebruiken. Voor het plan zijn de volgende onderwerpen uit het provinciaal beleid relevant: • Bereikbaarheid en mobiliteit (hoofdstuk 4 Interim OV); • Wonen, werken en recreëren (hoofdstuk 9 Interim OV). Wat dit betekent voor het onderhavige bestemmingsplan is beschreven in de onderstaande paragrafen.

3.3.1.1 Bereikbaarheid en mobiliteit (hoofdstuk 4 Interim OV); In hoofdstuk 4 van de Interim OV zijn regels gesteld ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en mobiliteit. Wanneer het in het bestemmingsplan opgenomen programma kan leiden tot een mogelijke verslechtering van de bereikbaarheid of toename van knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoernetwerk, dient een mobiliteitstoets uitgevoerd (in de Interim OV is dit opgenomen als Bijlage 13 Mobiliteitstoets. Zoals in paragraaf 2.4.2.2 is beschreven, zal het plan geen nieuwe knelpunten veroorzaken op het omliggend wegennet. Er is sprake van een gelijkblijvend aantal verkeersbewegingen. Een mobiliteitstoets kan zodoende achterwege blijven. De Albert Cuyplaan is onderdeel van het provinciaal OV-netwerk. Het bestemmingsplan tast deze functie niet aan. 3.3.1.2 Wonen, werken en recreëren (hoofdstuk 9 Interim OV). In hoofdstuk 9 van de Interim OV is ingegaan op de regels voor verstedelijkingsfuncties en het landelijk gebied. Het plangebied ligt in het gebied dat is aangeduid als ‘stedelijk gebied’.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: - de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; - de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; De gemeente Soest valt in het Programma Wonen en Werken in de regio Amersfoort. Het woningbouwplan heeft een lokaal verzorgingsgebied en past binnen de behoefte die in Soest aanwezig is (zie paragraaf 3.4.2). Daar komt bij dat in de regio Amersfoort voor de lange termijn weinig zicht is op concrete woningbouwcapaciteit (conclusie komt uit het Programma Wonen en Werken 2021). In het programma is ook geconcludeerd dat, wil de regio ook na 2030 aan haar

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

14/36

eigen opgave tegemoet komen, er nieuwe (uitbreidings)locaties noodzakelijk zijn. Elke binnenstedelijke ontwikkeling, zoals ook het voorliggende plan, draagt zodoende bij aan de aanwezige woningbouwopgave. De nieuwe woningen zullen voldoen aan de meeste recente duurzaamheidseisen uit het Bouwbesluit en zullen gasloos zijn. De ontwikkeling leidt overigens niet tot extra bodemdaling. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden uit het provinciale beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Soest en Soesterberg Algemeen De gemeente heeft haar visie op de fysieke leefomgeving omschreven in de Omgevingsvisie Soest en Soesterberg ‘Stap voor stap ver komen’. In de Omgevingsvisie staan de ambities, doelen en uitdagingen van de gemeente in de komende jaren. De Omgevingsvisie geeft een beeld van waar de gemeente naartoe werkt. Betekenis voor het plan Relevant voor het bestemmingsplan zijn de ambities op het gebied van wonen, de leefomgeving en klimaatverandering. De ambitie is een jaarlijkse groei van 125-200 woningen tot 2030. Daarmee kan de Soester manier van (samen)leven behouden blijven. De gemeente zal de effecten van de groei periodiek toetsen en wanneer nodig de groei bijstellen. Er dient voldoende groen te blijven om van te genieten. En er zijn voldoende voorzieningen en het dorpse karakter blijft behouden. Door voor de juiste doelgroepen te bouwen blijft opbouw en samenstelling van de Soester bevolking gevarieerd. Het plan voorziet in de sloop van een bedrijfspand zonder duurzame vervolgfunctie. Deze vervolgfunctie is tevens, zonder zware investeringen, niet realistisch. Herontwikkeling van het perceel naar een woonfunctie draagt bij aan het levendig en aantrekkelijk houden van het dorp en sluit aan bij de groeiambities. Het plan houdt rekening met het dorpse karakter.

De maat en schaal van de nieuwe bebouwing sluit aan bij de omliggende woonbebouwing aan de Albert Cuyplaan. Bij het maken van bouw- en verbouwplannen moet ook de watersituatie worden meegenomen. (Nieuw)bouwlocaties hebben in 2040 een grondwaterpeil dat zo dicht mogelijk bij het natuurlijke peil ligt, zonder wateroverlast te veroorzaken. Het extremere klimaat leidt tot nattere en tot drogere periodes. Daarom is het belangrijk ook het grondwaterpeil goed te regelen. Het uitgangspunt is dat (schoon) hemelwater in een plangebied wordt afgekoppeld van het vuilwaterriool en ter plekke de grond kan infiltreren. De specifieke voorwaarden hiervoor staan in het gemeentelijk water- en rioleringsplan. Dit is beschreven in paragraaf 4.4.1. In het plan komen grindkoffers om zo hemelwater bij regenbuien te kunnen bergen en vervolgens de bodem in te laten infiltreren. 3.4.2 Masterplan Wonen Soest Algemeen Het doel van het Masterplan Wonen is om als gemeente grip te houden op het voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de kern Soest. De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. De prijzen in de koopsector zijn sterk gestegen, waardoor voor mensen met een lager- of middeninkomen de mogelijkheden op de woningmarkt kleiner zijn geworden. Dit geldt zeker voor een centraal gelegen regio waarin de gemeente Soest zich bevindt.

De nabijheid van veel werkgelegenheid in combinatie met een aantrekkelijke, groene woonomgeving maakt dat het aantal woningzoekenden aanzienlijk groter is dan het aanbod. Daarom is het van groot belang om de komende jaren woningen te bouwen die voorzien in de kwantitatieve behoefte. Minstens zo belangrijk is dat de juiste woningen worden gebouwd, die aansluiten op de kwalitatieve vraag van woningzoekenden.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

15/36

Kwantitatieve vraagontwikkeling In 2019 is de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Soest onderzocht. Uit dit onderzoek kwam een woningbehoefte voor de periode tot en met 2025 naar voren van 770 woningen voor de kern Soest. Daarbij wordt rekening gehouden met de verwachte huishoudensgroei en het terugdringen van een bestaand tekort aan sociale huurwoningen. Voor een deel wordt deze behoefte al ingevuld met reeds bestaande harde plannen. De feitelijke restopgave voor de periode tot en met 2025 ligt daarom op 637 woningen. Kwalitatieve vraagontwikkeling In afbeelding 8 is een overzicht te zien van de verwachte vraag en het verwachte aanbod van diverse woningtypen in Soest. Uit het overzicht blijkt dat de kwalitatieve woningbehoefte in Soest zich in de komende jaren vooral richt op: 1 Huurappartementen; een vraag die afkomstig is van o.a. senioren die willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning 2 Betaalbare koopwoningen voor starters, jonge doorstromers en (in beperkte mate) senioren die een koopappartement zoeken.

afbeelding 8: verwachte vraag en aanbod naar woningen op basis van Woningbehoefteonderzoek Gemeente Soest (bron: gemeente Soest)

Op basis van de woningbehoefte zoals beschreven in het Masterplan Wonen in Soest is een zogenaamd no regret-woningbouwscenario opgesteld (zie tabel 4.1), bestaande uit een woningbouwprogramma dat het meest tegemoet komt aan de kwantitatieve en kwalitatieve ambities voor de kern Soest en voldoende realistisch is gezien de korte termijn.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

16/36

Tabel 3: Restopgave woningbouw (2020-2025) op basis van behoefte minus harde plannen (bron: gemeente Soest)

De sterke nadruk op appartementen (zowel huur als koop) is mede ingegeven door de grote kwantitatieve opgave in combinatie met de beperkte fysieke ruimte. De Ladder voor Duurzame verstedelijking maakt dat woningbouw in de eerste plaats op inbreidingslocaties moet plaatsvinden, om daarmee het groene buitengebied te sparen en zorgvuldig ruimtegebruik na te streven. Daar is in dit geval sprake van. Met voorliggend plan wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van de kwantitatieve woningbouwopgave voor de kern Soest. Het betreft tevens een type woningen – appartementen– waar veel vraag naar is. Het plan sluit daarmee naadloos aan op de kwantitatieve en kwalitatieve opgave welke voort komt uit het Masterplan Wonen Soest. Verder is de ontwikkeling in overeenstemming met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde ontwikkeling gaat namelijk uit van het slopen van bebouwing zonder duurzame vervolgfunctie en herontwikkeling naar woningbouw binnen de kern. 3.4.3 Doelgroepenverordening Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in omgevingsplannen middels een Doelgroepenverordening te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dat geldt voor sociale huur, particuliere huur, sociale koop (tot €250.000) en particulier opdrachtgeverschap.

In de Doelgroepenverordening geeft de gemeente aan welke (inkomens)groepen in aanmerking komen voor de betreffende goedkope (huur/koop) woningen en hoe lang deze woningen beschikbaar dienen te blijven voor deze doelgroep (de instandhoudingstermijn). Deze instandhoudingstermijn functioneert daardoor als een antispeculatiebeding. Het voorkomt dat huurwoningen binnen afzienbare tijd naar opleving worden uitgepond en dat betaalbare koopwoningen door snelle doorverkoop in prijs zullen stijgen (en daardoor niet langer tot het betaalbare segment behoren). Op basis van de huidige doelgroepenverordening moet het programma als volgt zijn: 20% sociale huur, 5% middenhuur, 25% sociale koop (tot 250.000 euro) en 50% vrije sector. Op basis van de nieuwe verordening, die naar waarschijnlijkheid rond de zomer/najaar van 2023 van kracht wordt, is het programma: 30% sociale huur, 5% middenhuur, 15% sociale koop tot 275.000 euro, 15% betaalbare koop tot 355.000 en 35% vrije sector.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

17/36

Betekenis voor het plan Met voorliggend plan wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van de kwantitatieve woningbouwopgave voor de kern Soest. Het plan sluit aan op de kwantitatieve en kwalitatieve opgave welke voort komt uit het Masterplan Wonen Soest. Het programma wijkt wel af van de doelgroepenverordening, in die zin dat er voor 50% middeldure huur wordt gerealiseerd. Dit wordt acceptabel bevonden. 3.4.4 Bomenkaart Soest De Bomenkaart maakt onderdeel uit van de nota ‘Bescherming en kap van bomen’ (2012). Op de Bomenkaart is te zien dat binnen het plangebied geen monumentale/waardevolle bomen zijn gelegen. In afbeelding 9 is een uitsnede van de bomenkaart opgenomen.

afbeelding 9: Uitsnede bomenstructuurkaart Soest (Bron: gemeente Soest)

Betekenis voor het plan Binnen het plangebied zijn geen solitaire monumentale of waardevolle bomen aangeduid op de bomenkaart. Ook is er geen waardevolle bomenstructuur in het plangebied aangewezen. Er zijn geen regels uit de Bomenkaart voor het plan van toepassing. Er is een Bomeneffectanalyse (BEA) uitgevoerd voor het plan (Boomtotaalzorg, 1 december 2022). De rapportage is opgenomen als bijlage 5 bij de toelichting. De BEA richt zich op de bomen die binnen de invloedsfeer staan van de contouren van de nieuwbouw. Dit houdt ook in dat enkele bomen op het naastgelegen perceel van Albert Cuyplaan 196 zijn meegenomen in het onderzoek. De enige bomen die aanwezig zijn, staan in de kleine groenstrook op de noordgrens van het plangebied en op het naastgelegen perceel Albert Cuyplaan 196. De bomen zijn individueel niet bijzonder of behoudenswaardig te noemen. Uit de effectanalyse is naar voren gekomen dat bij de realisatie van het nieuwbouw appartementencomplex de bomen 6 t/m 10 zullen moeten worden gerooid. Er blijft onvoldoende ruimte over om de bomen duurzaam te behouden. Bij het aanleggen van de nieuwe verharding zal een groot deel van de huidige groenstrook verdwijnen. Hiervoor zullen de bomen 1 t/m 5 worden gerooid. Binnen de kroondiameter van boom 11, de

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

18/36

esdoorn op het perceel van de buren, wordt verharding aangelegd. Om de boom in stand te kunnen houden wordt er op ingezet om zo weinig mogelijk grond af te graven binnen de kwetsbare zone van de boom en om zo veel mogelijk wortels te kunnen behouden.

afbeelding 10: impact op de bomen

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

19/36

4

Omgevingsaspecten

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk is de uitvoering van het project verantwoord aan de hand van de relevante omgevingsaspecten.

4.2

Archeologie

4.2.1 Inleiding Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet (2016) is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. 4.2.2 Betekenis voor het plan De gemeente heeft een beleidsadvieskaart archeologie voor het gehele grondgebied opgesteld. Dit beleid is middels dubbelbestemmingen vertaald in de bestemmingsplannen. Ter plaatse van het plangebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting (AWV1)’. In dit gebied moeten ingrepen met een oppervlakte van meer dan 100 m2 en een diepte van meer dan 0,3 meter beneden maaiveld worden voorafgegaan door een archeologisch onderzoek. De nieuwe bebouwing komt voor een groot deel ter plaatse van de bestaande bebouwing. De gronden heir zijn daardoor nu niet goed te onderzoeken. Ook is de bodem hier al verstoord. De dubbelbestemming is opnieuw opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.

Daarmee is geborgd dat voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning het benodigde onderzoek wordt uitgevoerd.

4.3

Bodemkwaliteit

4.3.1 Algemeen In het kader van goede ruimtelijke ordening dient aandacht te worden besteed aan de bodemkwaliteit en de betekenis voor de (financiële) haalbaarheid van het plan. 4.3.2 Betekenis voor het plan Voor het bestemmingsplan is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd (Aveco de Bondt, 29 september 2022). Het rapport is opgenomen als bijlage 1 bij de toelichting. Op basis van het historisch vooronderzoek wordt aangenomen dat de grond plaatselijk maximaal licht tot matig verontreinigd is met zware metalen. Een ernstige bodemverontreiniging wordt niet verwacht. Op basis daarvan is het aannemelijk dat de locatie geschikt (te maken) is voor het beoogd gebruik (wonen). De bodemkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging. Voor het bestemmingsplan is de bodem voldoende onderzocht. Er zal nog een verkennend bodemonderzoek (conform NEN5740 en NEN5707) worden uitgevoerd.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

20/36

4.3.3 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect bodemkwaliteit geen belemmeringen bestaan ten aanzien van het bestemmingsplan.

4.4

Water

4.4.1 Beleid en regelgeving Voor alle ruimtelijke plannen is de uitvoering van een watertoets wettelijk verplicht. Het doel van de watertoets is om waterbelangen vroegtijdig en evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. 4.4.1.1 Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 Waterschap Vallei en Veluwe In het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) heeft het waterschap haar ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd voor de periode 2022 tot en met 2027. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. Het plan is mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden. Het BOP is op 22 november 2021 vastgesteld. Om de taak als waterbeheerder uit te kunnen oefenen en doelstellingen uit de Waterwet te bereiken maakt het waterschap gebruik van de Keur en de Legger. De Keur is een verordening waar gedoogplichten, geboden en verboden in staan. Deze regels gelden voor toestanden en handelingen op en vlakbij waterkeringen, watergangen en kunstwerken zoals duikers. De Legger bevat de ligging en maatvoering van waterstaatkundige werken en waterpartijen, alsmede de onderhouds- en beschermingszones.

In de Legger wijst het waterschap tevens aan wie het onderhoud van een watergang, dijk of constructie moet uitvoeren. Ook wordt bepaald of er controle (schouw) wordt gedaan. Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen / randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het uitgangspunt is om duurzame bouwmaterialen te gebruiken en geen uitlogende materialen toe te passen voor delen waar hemelwater op komt zoals daken, gevels en verharde terreinen. 4.4.1.2 Water- en rioleringsplan Baarn en Soest en Leidraad Fysieke leefomgeving Soest De gemeente Soest heeft samen met de gemeente Baarn het Water- en rioleringsplan opgesteld. Het plan beschrijft hoe de gemeenten Baarn en Soest haar zorgtaken voor afvalwater, hemelwater, grondwater en oppervlaktewater uitvoeren. Het plan gaat in op de gevolgen en het omgaan met klimaatverandering, het verduurzamen van de afvalwaterketen en haar omgeving en hoe hierbij de bewoners en bedrijven worden betrokken.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

21/36

Het doel is dat het watersysteem en de riolering duurzaam en robuust functioneren, om zo de effecten van klimaatverandering op te kunnen vangen (hevigere regenbuien, langere periodes van droogte, hittestress). Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen ‘waterneutraal’ ontworpen te worden (geen extra afvoer van hemelwater). Hiervoor dient binnen het plangebied ruimte voor te worden geboden. Het plangebied aan de Albert Cuyplaan 198 ligt in gebied dat geschikt is voor infiltratie op basis van de ontwateringskaart. In de Leidraad Fysieke leefomgeving Soest is vastgelegd dat er minimaal 40 mm hemelwater per vierkante meter verharding dient te worden geborgen op het eigen terrein. Dit mag op verschillende manieren (grindkoffer, wadi, etc.). 4.4.2 Watertoets Met het oog op de watertoets is een waterparagraaf opgesteld, waarin de voor dit plan relevante waterhuishoudkundige aspecten zijn beschreven. Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). Het Waterschap Vallei en Veluwe is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets.

De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat er geen waterbelangen zijn en de zogenoemde ‘korte procedure’ van de watertoets is toegepast. De hierbij behorende watertoets is opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting. Hierna wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten in het plangebied. Algemene aandachtspunten 1. Vasthouden-bergen-afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. In het gemeentelijk Water- en rioleringsplan en de Leidraad Fysieke Leefomgeving is de verplichting opgenomen dat minimaal 40 mm regenwater per vierkante meter verharding moet worden geborgen op het eigen terrein. In het plan zal in de toekomstige situatie sprake zijn van een verhard oppervlak van 1.410 m2, waarvan 430 m2 het nieuwe gebouw is. De bergingscapaciteit die in het plangebied dan nodig is, komt op minimaal 56,4 m3. Er is voor gekozen om grindkoffers aan te brengen onder de parkeervakken.

Hiervoor is een oppervlakte van minimaal 192 m2 nodig. Er is voldoende ruimte beschikbaar onder de parkeervakken, namelijk ongeveer 320 m2. In de vergunningsfase wordt dit definitief ontworpen. Er zal worden voldaan aan de bergingseis.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

22/36

afbeelding 11: zoekgebied waterberging grindkoffers (blauw gearceerde gebieden).

2. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Aangezien het grondwaterpeil zeer diep ligt, zal hier geen consequentie voor het plan voor zijn. 3. Schoon houden – scheiden – schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap vraagt de initiatiefnemer om duurzame bouwmaterialen te gebruiken. Er zullen geen uitlogende materialen worden toegepast op de daken. 4.4.3 Conclusie De ontwikkeling leidt niet tot een toename aan verharding in het gebied. Er wordt rekening gehouden met de algemene aandachtspunten die uit de watertoets volgen. Geconcludeerd kan worden dat vanuit het wateraspect geen belemmeringen bestaan ten aanzien van het bestemmingsplan.

4.5

Ecologie

4.5.1 Inleiding De Wet natuurbescherming (Wnb) beschermt Nederlandse natuurgebieden, houtopstanden en planten- en dierensoorten. Gebiedsbescherming Door middel van gebiedsbescherming wordt een beschermingskader geboden voor de flora en fauna binnen aangewezen beschermde gebieden. Hieronder vallen de speciale beschermingszones volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, zoals Natura-2000 gebieden. De bescherming van het Natuur Netwerk Nederland (NNN) gebeurt in het ruimtelijk spoor van het Barro (Rijk) en de PRV (provincie Utrecht). Soortenbescherming Het doel van de wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De wet kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

23/36

geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. De verbodsbepalingen zijn een belangrijk onderdeel van de wet. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en beschermde planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld. Daarnaast is het niet toegestaan om de directe leefomgeving van beschermde soorten, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren (artikelen 3.1 Vogelrichtlijnsoorten, 3.5 Habitatrichtlijnsoorten en 3.10 Andere soorten). Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor alle in het wild levende planten en dieren (algemene zorgplicht, artikel 1.11) 4.5.2 Onderzoek Voor het bestemmingsplan is een quickscan uitgevoerd naar de effecten op beschermde planten- en diersoorten en beschermde gebieden (Van der Goes en Groot, 26 november 2021, zie bijlage 3). In aanvulling hierop is een nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen (Van der Goes en Groot, 7 oktober 2022, zie bijlage 4). En er is een stikstofdepositie rekening uitgevoerd (Van der Goes en Groot, 19 april 2023, zie bijlage 5). Hieronder is eerst ingegaan op de gebiedsbescherming en stikstofdepositie en daarna op de soortenbescherming.

4.5.2.1 Gebiedsbescherming Natura-2000 Het plangebied ligt niet in een Natura-2000 gebied. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebieden zijn Arkemheen en de Oostelijke Vechtplassen op respectievelijk 8,8 en 10,6 km afstand. Gelet op de kleinschaligheid van het plan en de grote afstand tot de Natura-2000 gebieden, is geen sprake van een directe of indirecte invloed op de instandhoudingsdoelstellingen van deze Natura-2000 gebieden. Enige effect dat niet op voorhand uitgesloten kan worden, zijn effecten van stikstofdepositie. Stikstofemissie kan Natura 2000-gebieden op grotere afstand beïnvloeden. In voorliggend plan gaat het om de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw en het gebruik van de woningen. Voor het project is een stikstofdepositie berekening uitgevoerd voor de aanlegfase en de gebruiksfase (Van der Goes en Groot, 19 april 2023). De rapportage is opgenomen als bijlage 5. Uit de berekening volgt dat er geen natuurgebieden zijn met een stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Voor het aspect stikstofdepositie is geen vergunning of VVGB voor de Wnb gebiedenbescherming benodigd. Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden door stikstof kunnen op voorhand worden uitgesloten.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) Het plangebied bevindt zich niet binnen de contouren van Natuurnetwerk Nederland (NNN), de Groene Contour of weidevogelgebied. Er is geen onderzoek nodig. 4.5.2.2 Soortenbescherming Door het plan kunnen verschillende negatieve effecten optreden in het plangebied. Deze mogelijke effecten zijn onder te verdelen in tijdelijke effecten tijdens de aanleg en effecten als gevolg van de aanwezigheid van de nieuwe situatie. Uit de quickscan is gebleken dat er alleen voor de huismus en vleermuizen nog nader onderzoek nodig is om na te gaan of deze soorten mogelijk aanwezig kunnen zijn in het plangebied. Overige beschermde niet vrijgestelde soorten zijn niet aangetroffen of er is geen geschikte biotoop voor. Huismussen De klimophaag aan de rand van het plangebied en grote naaldboom kunnen dienen als schuilen foerageerplek voor huismussen. Er is nader onderzoek naar de huismus uitgevoerd (zie bijlage 4). Hieruit volgt dat er slechts één huismus waargenomen is nabij het plangebied en geen enkele binnen het plangebied. Er waren geen nestplaatsen aanwezig. Het plangebied vormt geen essentieel leefgebied van de huismus.

Bestemmingsplan Albert Cuyplaan 198 Soest, Ontwerp

24/36

Vleermuizen Er is een nader vleermuisonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4). In de zuidelijke gevel van het bestaande gebouw zijn verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. Het gaat om drie zomerverblijven en één paarverblijf van de Gewone dwergvleermuis. Voordat er werkzaamheden worden verricht aan het gebouw waarin de verblijfplaatsen zijn aangetroffen, dan is een ontheffing nodig van de Wet natuurbescherming en dient een plan van aanpak gemaakt te worden waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven om negatieve effecten die kunnen optreden teniet te doen. Met voldoende mitigerende en compenserende maatregelen is de ontheffing te verkrijgen voorafgaand aan sloop. Voor het bestemmingsplan is deze ontheffing niet nodig, enkel voor de activiteit die leidt tot de verstoring. Algemene zorgplicht In de aanwezige bomen en struiken rond het plangebied kunnen mogelijk algemene vogelsoorten tot broeden komen. Vanuit de algemene zorgplicht uit de Wet natuurbescherming dient hier rekening mee te worden gehouden. Werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden dienen buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart tot half juli.

4.5.3 Conclusie gebieds- en soortenbescherming Er zijn geen negatieve effecten op beschermde gebieden vanwege de voorgenomen ontwikkeling. Uit het soortenonderzoek volgt dat er vanwege de aanwezigheid van verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis een ontheffing nodig is voor de sloop van het gebouw. Met voldoende mitigerende en compenserende maatregelen is de ontheffing te verkrijgen voorafgaand aan sloop. Voor het bestemmingsplan is deze ontheffing niet nodig, enkel voor de activiteit die leidt tot de verstoring. In de uitvoering dient rekening te worden gehouden met de bevindingen van de ecologische onderzoeken en dient de zorgplicht uit de Wet natuurbescherming in acht te worden genomen. De ecologische aspecten vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.6

Bedrijven en Milieuzonering

4.6.1 Algemeen De ruimtelijke ordening stelt zich tot doel een goede kwaliteit van leefomgeving te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van voldoende afstand tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen anderzijds. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie. Onderstaande tabel geeft de relatie weer tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een ander omgevingstype is het gemengd gebied. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies.