10 2 Bijlage 1 partiele herziening bestemmingsplan landelijk gebied, Birkstraat 107 en 109.pdf

4.6 Archeologie en monumenten Archeologie De locaties aan de Birkstraat 107 en 109 hebben binnen het huidige bestemmingsplan “Landelijk gebied” beide (gedeeltelijk) een dubbelbestemming: “waarde -archeologie – hoge waarde”, toegekend gekregen. Op basis van de regels in het huidige bestemmingsplan is archeologisch onderzoek noodzakelijk indien over een oppervlakte van 100 m2 of meer, en dieper dan 0,30 m wordt gegraven. Daarnaast zijn binnen het huidige bouwvlak de dubbelbestemmingen “waarde -archeologie-middelhoge waarde” en “waarde – archeologie- lage waarde” toegekend. Ten behoeve van de gewenste wordt de bestaande melkrundveestal gesloopt. Deze rundveestal is gesitueerd in de dubbelbestemming “Waarde Archeologie hoge verwachting”. Tijdens de sloopwerkzaamheden wordt er echter geen nieuwe ongeroerde grond geroerd.

Toelichting, Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109

28

De bouw en aanleg van respectievelijk de nieuwe paardenstallen en grote paddock vindt plaats ter hoogte van de dubbelbestemming “waarde-archeologie – lage waarde”. Uitbreidingen van bebouwing en/of vergraving tot 10.0000 m2 zijn in deze dubbelbestemming uitgezonderd van het verbod. Bij de aanleg van de paddocks (groot en klein) wordt de grond überhaupt niet dieper dan 30 cm onder het huidige maaiveld geroerd. De huidige dubbelbestemmingen met betrekking tot de archeologische waarden, worden in de partiële herziening voor het nieuwe plan voor zowel de Birkstraat 107 als Birkstraat 109 onverminderd overgenomen. Cultuurhistorie Voor zowel de locatie Birkstraat 107 als 109 is in het huidige bestemmingsplan “Landelijk gebied” een dubbelbestemming: waarde – Cultuurhistorie Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Voor de Birkstraat 107 geldt deze dubbelbestemming alleen voor de boerderij. Voor Birkstraat 109 geldt deze dubbelbestemming voor zowel de boerderij als de te verplaatsen hooiberg. Daarnaast heeft de boerderij op de locatie Birkstraat 109 binnen het huidige bestemmingsplan, een bouwaanduiding: specifieke bouwaanduiding – gemeentelijke monumenten, gekregen. De op Birkstraat 109 aanwezige hooiberg zal worden verplaatst. Deze hooiberg heeft verder geen monumentale beschermingsstatus. De hooiberg zal in de nieuwe situatie worden herbouwd in de bestaande status en statuur.

Zowel de dubbelbestemming: waarde – cultuurhistorie Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht (boerderij nrs. 107 en 109 en hooiberg nr. 109), als de “specifieke bouwaanduiding – gemeentelijke monumenten” (boerderij nr. 109) worden overgenomen in deze partiële herziening.

4.7 Beeldkwaliteit De aanleiding voor deze partiele herziening betreft de gewenste horeca aan de Birkstraat 107 en 109 (zie paragraaf 5.2). Daarbij blijven beide locaties de enkelbestemming “agrarisch met waarden” houden. De ontsluiting van beide locaties zal blijven plaatsvinden via de bestaande toeritten. Ten behoeve van de gewenste nieuwbouw (zoals de nieuwe paardenstallen aan de Birkstraat 109), zullen zodra dit aan de orde is de benodigde omgevingsvergunningen worden aangevraagd. Dit geldt ook voor het eventuele verplaatsen van de op Birkstraat 109 aanwezige hooiberg (nr. 109). Zodra de omgevingsvergunningen ten behoeve hiervan worden aangevraagd, zal ook de toetsing hiervan op het aspect beeldkwaliteit en welstand plaatsvinden aan de hand van de daarvoor relevante gemeentelijke beleidsdocumenten, Beeldkwaliteitsplan buitengebied (2004) en Integrale welstandsnota (2014).

Toelichting, Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109

29

5 PLANOLOGISCHE JURIDISCHE REGELING In dit hoofdstuk worden de juridische aspecten van het plan toegelicht. Na een algemene aspecten (paragraaf 5.1) wordt er stilgestaan bij de opbouw van de regels (paragraaf 5.2) en de inhoud van de regels, zoals de wijze van bestemmen (paragraaf 5.3).

5.1 Algemeen De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn op 1 juli 2008 in werking getreden. In artikel 1.2.5 van het Bro is onder meer bepaald dat bestemmingsplannen en partiële herzieningen daarvan digitaal beschikbaar gesteld dienen te worden. Vanaf 1 juli 2013 is daarbij tevens toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) verplicht. Bij het opstellen van deze standaard is tevens rekening gehouden met het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO-2012) en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen 2012 (PRBP-2012). Onderhavige partiële herziening past binnen deze standaard.

5.2 Partiele herziening Het digitale bestemmingsplan “Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Brikstraat 107 en 109” is de verzameling van geometrisch bepaalde objecten, die is gevat in een GML-bestand (NL.IMRO.0342.BPLG0035-0201) met daarbij de bijbehorende regels. Dit bestemmingsplan is langs digitale weg uitwisselbaar en te raadplegen. Het geeft de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden van de gronden aan. De analoge verbeelding is getekend op een schaal van 1:1000 en omvat twee kaartbladen, één met de bestaande situatie en één met daarop het nieuwe historisch ensemble van beide locaties. De digitale plankaart geeft de bestemming van de gronden weer.

Op de digitale plankaart krijgen de gronden van de locatie Birkstraat 107 de volgende bestemming: - Agrarisch met waarden - Dubbelbestemming Waarde – Archeologie- Hoge verwachtingswaarde - Dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht (boerderij) - Gebiedsaanduiding milieuzone - bodembeschermingsgebied - Bouwvlak - Functieaanduiding: ontsluiting uitgesloten - Functieaanduiding: specifieke vorm van horeca - categorie B - Functieaanduiding: specifieke vorm van horeca - categorie E - Functieaanduiding: specifieke vorm van agrarisch - gagelgat - Functieaanduiding: specifieke vorm van agrarisch – voorwaardelijke verplichting 2 - Maatvoering: maximum bouwhoogte 9 m, maximum goothoogte 3 m - Maatvoering: maximum bebouwingspercentage terrein: 30%

Toelichting, Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109

30

Op de digitale plankaart krijgen de gronden van de locatie Birkstraat 109 de volgende bestemming: - Agrarisch met waarde - Dubbelbestemming Waarde – Archeologie- Hoge verwachtingswaarde - Dubbelbestemming Waarde – Archeologie – Middelhoge verwachtingswaarde - Dubbelbestemming Waarde – Archeologie – Lage verwachtingswaarde - Dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht (boerderij + hooiberg) - Gebiedsaanduiding milieuzone - bodembeschermingsgebied - Bouwvlak - Functieaanduiding: specifieke vorm van horeca - categorie B - Functieaanduiding: specifieke vorm van agrarisch - gagelgat - Bouwaanduiding: specifieke bouwaanduiding – gemeentelijke monumenten (boerderij + hooiberg) - Maatvoering: maximum bebouwingspercentage terrein: 40 %

5.3 Regels In deze paragraaf volgt artikelsgewijs een korte toelichting op de regels, verbonden aan dit bestemmingsplan.

In artikel 1 is een aantal voor dit plan relevante begrippen opgenomen. Daarmee is duidelijk wat er wordt verstaan onder het bestemmingsplan Landelijk Gebied en de Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 – 109. In artikel 2 is de verhouding tussen de partiele herziening en het bestemmingsplan vastgelegd. De regels behorende bij het bestemmingsplan zijn onverminderd van toepassing voor onderhavige partiële herziening, tenzij in deze partiële herziening anders wordt bepaald. In artikel 3 van deze partiële herziening worden voor locatie Birkstraat 107 en 109 de functieaanduidingen, toegevoegd, waarin de “specifieke vorm van horeca – categorie B” en “specifieke vorm van horeca – categorie E” word en geregeld. In de regels van de partiële herziening is voorts een aantal algemene regels opgenomen. Er is een antidubbeltelbepaling (artikel 4) opgenomen en eigen overgangsrecht (artikel 5). Het opnemen van deze bepalingen is volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor elk plan verplicht, dus ook voor een partiële herziening. De partiële herziening is van later datum dan het bestemmingsplan dat wordt herzien, waardoor niet teruggevallen kan worden op de soortgelijke bepalingen uit dat plan. De citeertitel staat tenslotte in artikel 6.

Toelichting, Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109

31

6 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid In artikel 6.12, lid 1 Wro is geregeld dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. De gemeenteraad kan hiervan afzien, indien het exploitatiekostenverhaal op een andere wijze is gezekerd. Het plan brengt geen financiële risico’s voor de gemeente met zich mee. Alle kosten zullen worden gedragen door en komen voor rekening van initiatiefnemer. Een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Initiatiefnemer heeft omwonenden over de planontwikkeling tijdens een informatieavond op 22 mei 2018 geïnformeerd. Hier bleek dat de aanwezige buurtbewoners konden instemmen met de voorgenomen plannen. Wel waren er enige zorgen met betrekking tot de verkeerskundige afwikkeling. Hierbij werd de zorg uitgesproken dat met betrekking tot de naar de planlocatie wandelende bezoekers, nadat zij hebben geparkeerd op de weide tegenover het plangebied, hun weg vervolgen over het bestaande fietspad. Voorgesteld werd om parallel aan het bestaande fietspad een wandelpad te realiseren. De verplichte aanleg hiervan zal middels een anterieure overeenkomst tussen initiatienemer en gemeentebestuur van Soest worden vastgelegd. Deze partiële herziening wordt in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro, toegezonden aan diverse overheidsinstanties (zoals het Waterschap Vallei en Veluwe en de Provincie Utrecht).

6.3 Ontwerp partiele herziening Het ontwerp van dit plan: Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 – 109, zal ter inzage worden gelegd. Eventuele zienswijzen worden bij de definitieve besluitvorming in de paragraaf samengevat weergegeven en beantwoord.

Toelichting, Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109

32

7 CONCLUDEREND

Beoordeeld is in hoeverre het plan zich verhoudt met de geldende wet- en regelgeving op gebied van ruimtelijke ordening en milieu. Aangezien de ontwikkeling passend is binnen het provinciaal ruimtelijk beleid en er geen (milieu-hygiënische) belemmeringen zijn, is het mogelijk om mee te werken aan de partiele herziening van het bestemmingsplan.

Toelichting, Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109

33

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5.

Birkstraat 107 en 109 bestaand en nieuw (analoog) Situatie zoals gewenst gezamenlijk historisch ensemble, landschappelijke inpassing (analoog) Verbeelding plankaart, definitief maken in IMRO-codering na overleg met gemeente Regels Depositieberekening Aerius referentie versus beoogd

Toelichting, Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109

34

Regels Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109 NL.IMRO.0342.BPLG0035-0201 Maart 2020

Regels Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Relatie bestemmingsplan – partiële herziening Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Aanpassing van de regels Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 4 Anti-dubbeltelregel Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 5 Overgangsrecht Artikel 6 Slotregel

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan: de Ontwerp Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109 met identificatienummer NL.IMRO.0342.BPLG0035-0201 van de gemeente Soest; 1.2 bestemmingsplan Landelijk Gebied: het bestemmingsplan Landelijk Gebied met identificatienummer NL.IMRO.0342.BPLG0002-0401 van de gemeente Soest; 1.3 partiële herziening: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. Artikel 2 Relatie bestemmingsplan - partiële herziening De regels behorende bij het bestemmingsplan Landelijk Gebied zijn onverminderd van toepassing voor de onderhavige partiële herziening, tenzij in deze partiële herziening anders wordt bepaald.

Regels, Partiele herziening Bestemmingsplan Landelijk gebied, Birkstraat 107 en 109

1

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Aanpassing van de regels 3.1 Aanpassing bestemming "Agrarisch met waarde" In de bestemmingsomschrijving wordt artikel 3.1 aangevuld met sub ac en sub ad: ac. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van horeca – categorie B: conform Horecabeleid buitengebied) ad. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van horeca – categorie E: conform Horecabeleid buitengebied) ae. ter plaatse van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – gagelgat’

Regels, Partiele herziening Bestemmingsplan Landelijk gebied, Birkstraat 107 en 109

2

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 4 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 5 Overgangsrecht 5.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de partiële herziening aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 5.1, sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 5.1, sub a met maximaal 10%. c.

Lid 5.1, sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

5.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de partiële herziening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met de partiële herziening strijdige gebruik, bedoeld in lid 5.2, sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c.

Indien het gebruik, bedoeld in 5.2, sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

d. Lid 5.2, sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. Artikel 6 Slotregel Deze regels kunnen worden aangehaald als " Regels 'Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109". Regels, Partiele herziening Bestemmingsplan Landelijk gebied, Birkstraat 107 en 109

3

Bijlage: Horecabeleid

Regels, Partiele herziening Bestemmingsplan Landelijk gebied, Birkstraat 107 en 109

4

Legenda Plangebied

Enkelbestemmingen AW

Agrarisch met waarden

Bouwaanduidingen [sba-gm]

specifieke bouwaanduiding gemeentelijke monumenten

Bouwvlakken bouwvlak

Dubbelbestemmingen WR-AL

WR-AH

Waarde - Archeologie Hoge verwachtingswaarde

WR-AM

Waarde - Archeologie Middelhoge verwachtingswaarde

WR-AL

Waarde - Archeologie Lage verwachtingswaarde

WR-C

Waarde - Cultuurhistorie Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht

Gebiedsaanduidingen milieuzone - bodembeschermingsgebied

Functieaanduidingen

(sa-gg)

WR-AM (sa-gg)

30%

AW

WR-AH

(-os) (sab-vv2)

WR-C

(sh-cat.e)

3

01

9

107/

(-os)

ontsluiting uitgesloten

(sa-gg)

specifieke vorm van agrarisch - gagelgat

(sab-vv2)

specifieke vorm van agrarisch - voorwaardelijke verplichting 2

(sh-cat.b)

specifieke vorm van horeca - categorie B

(sh-cat.e)

specifieke vorm van horeca - categorie E

Maatvoeringen

40%

40%

107 (sh-cat.b)

3 9

maximum bebouwingspercentage terrein (%) maximum goothoogte (m) maximum bouwhoogte (m)

[sba-gm]

Bestemmingsplan:

(sh-cat.b)

109

Birkstraat 107 en 109

Get.:

Datum:

MGS

10-06-2020

Formaat:

Schaal:

A3

1:1000

Tekeningnummer:

111

NL.IMRO.0342.BPLG0035-0201

Gemeente Soest

GIS/CAD Ondersteuning en software

Opdrachtgever: Locis Adviseurs Status: voorontwerp

Noordpijl

Dalenstraat 4B, 5466 PM Eerde Tel: 0413-303279 E-mail: info@bragis.nl Web: www.bragis.nl

Toelichting, Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109

35