Bijlage - Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2026-2030

Expertisecentra. De onderwijsgebouwen vallen daarom ook onder aanvullende afspraken en worden vanwege het economische claimrecht ook door de gemeente verzekerd. Onderhoud van schoolgebouwen is een wettelijke verantwoordelijkheid van de schoolbesturen. Afweging van de noodzaak om te investeren in vastgoed. De in paragraaf 2.3 geformuleerde doelstelling voor het vastgoedbeleid geeft richting aan de ontwikkeling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Bij toekomstige investeringen in gemeentelijk vastgoed geldt het principe nee, tenzij. Dit ‘nee tenzij’ principe is uitgewerkt in tabel 4 en is richtinggevend voor de beoordeling van de bestaande portefeuille en beoordeling van nieuwe investeringen in gemeentelijk vastgoed. Voor het maatschappelijk vastgoed zal dit “nee tenzij”-principe in de nota accommodatiebeleid verder worden uitgewerkt.8 Afwegingscriterium

Ja

1. Is sprake van een gemeentelijk beleidsdoel of vraag t.b.v. bedrijfsvoering? 2. Is sprake van een structurele activiteit? 3. Kan de markt of samenleving tegen aanvaardbare condities voorzien in huisvesting? 4. Beschikt de gemeente over de middelen om de exploitatie structureel te dekken?

Nee

Resultaat afweging Indien nee: Niet investeren in vastgoed Indien tijdelijke oplossing nodig: in de markt of beschikbare accommodaties inzetten Indien ja: Via markt huisvesting beschikbaar laten stellen. Indien nee: gemeente investeert Alleen dan investeren in vastgoed

Tabel 4 Beslisboom investeren in gemeentelijk vastgoed

7.3

Uitgangspunten gemeentelijk vastgoedbeleid Uitgangspunt 1. Beslisboom te hanteren bij de afweging om de gemeentelijke vastgoedportefeuille uit te breiden of af te stoten. 2. Vanuit de wens voor een bepaalde functie maken we een integrale TCO-afweging van beheer/onderhoudskosten, kosten en baten verduurzaming en eventuele aanpassingskosten ten opzichte van nut en noodzaak en opbrengsten.

7.4

Rollen m.b.t. gemeentelijk vastgoed Bij de inrichting van rollen en verantwoordelijkheden met betrekking tot het gemeentelijk vast- goed

is sprake van een driehoeksverhouding. De verschillende rollen die de gemeente vervult naar de huurder zijn gesplitst om transparante en zakelijke verhoudingen te creëren. In figuur 7 zijn die relaties weergegeven. De beleidsfuncties formuleren de ruimtelijke vraag vanuit hun werkveld en treden – namens het gemeentebestuur – op als strategisch opdrachtgever. Zij zijn hierbij verantwoordelijk voor het beleidsoverleg met de gebruikers, de prognoses en inhoudelijke programmering en de structurele financiële dekking van de 8

Dus eerst de keuze: willen we een bepaalde functie, en ja daar investeren we in (als de markt het niet kan/wil/gaat oppakken onder de condities die voor de gemeente wenselijk zijn).

31

nieuwe voorziening Om te zorgen dat beleids-wensen ook realiseerbaar zijn, wordt de vastgoedfunctie vanaf de initiatieffase betrokken bij de programmering van nieuwe voorzieningen. De beleidsfuncties kunnen eventueel subsidie ver- strekken aan huurders wanneer deze niet in staat zijn uit de opbrengsten van hun activiteiten de (volledige) huisvestingslasten te bekostigen.

Figuur 7 Relaties bij gemeentelijk vastgoed Een groot deel van het gemeentelijk vastgoed bestaat uit zogenaamd kernvastgoed., waarbij onderscheid moet worden gemaakt tussen de verschillende soorten vastgoed. Met elk zijn eigen dynamiek en regels. Met kernvastgoed wordt gedoeld op een gebouw of terrein met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, en/of zorg. De onderwijsgebouwen vormen op grond van wet- en regelgeving een aparte categorie maatschappelijk vastgoed. In de Wet Primair Onderwijs (WPO), de Wet Voorgezet Onderwijs (WVO) en de Wet op de expertisecentra (WEC) is de verantwoordelijkheid van de gemeente en schoolbesturen ten aanzien van onderwijs- huisvesting geregeld. De gemeente is verantwoordelijk voor de huisvesting van scholen in het basisonderwijs, voortgezet onderwijs en speciaal onderwijs en ontvangt daarvoor middelen via de algemene uitkering uit het Gemeentefonds. Uitgangspunt van de onderwijswetgeving (WPO/WEC en WVO) is dat de zeggenschap over het schoolgebouw bij het schoolbestuur ligt. In de praktijk wordt bij de schoolgebouwen een onder- scheid gemaakt tussen het juridisch eigendom (en het economisch eigendom (claimrecht van de gemeente). Het juridisch eigendom van schoolgebouwen kan bij verschillende partijen liggen, te weten: 1.

Het schoolbestuur (bevoegd gezag) voor zover dit een zelfstandige rechtspersoon is (op enkele uitzonderingen na hét model in Smallingerland); 2. Een derde partij die een schoolgebouw in bezit heeft, zoals een woningbouwvereniging (Accolade) of een andere privaatrechtelijk partij (Brede school de Drait); 3. Enkele schoolbesturen die naast de school ook de grond in eigendom hebben(St. Lukas). 32

Bij de realisatie van onderwijsvoorzieningen is op basis van geldende wet- en regelgeving de beleidsfunctie verantwoordelijk voor de opdrachtformulering t.b.v. de realisering van het onderwijsgebouw. De rol van de gemeentelijke vastgoedfunctie is afhankelijk van de rolverdeling tussen gemeente en onderwijsinstelling tijdens het ontwerp- en realisatieproces. Schoolbesturen zijn op grond van de wetgeving zelf verantwoordelijk voor het opstellen en uitvoeren van een MJOP. Schoolgebouwen die niet meer nodig zijn gaan op grond van de wetgeving over (terug) naar de gemeente. Op dat moment wordt een opname gedaan en indien nodig afspraken over herstel van achterstallig onderhoud naar onderhoudsniveau 3. In die zin heeft de gemeente belang bij een juiste uitvoering van de onderhoudsverantwoordelijkheid van de schoolbesturen. Voor de toekomstige investeringen in onderwijshuisvesting heeft de raad het Integraal Huisvestings Plan (IHP) vastgesteld. Schoolgebouwen die terug komen naar de gemeente worden door de gemeente herontwikkeld: In eerste instantie onderzoek naar nieuwe functies in die gebouwen, dan de afweging of die gebouwen nog verbouwd kunnen worden en pas als laatste de afweging sloop en nieuwbouw ontwikkeling voor nieuwe functies.

Het ‘nee tenzij’ betekent bij de huisvesting van andere maatschappelijke functies een versterking van de interactie tussen het subsidie- en vastgoedbeleid van de gemeente. In het nog te formuleren gemeentelijk accommodatiebeleid zal de positie t.a.v. maatschappelijk vastgoed verder worden uitgewerkt. Het accommodatiebeleid zal zich uitspreken over de vraag voor welke maatschappelijke functies de gemeente gemeentelijk vastgoed onder welke condities beschikbaar wil stellen. Uitkomst van analyse en afweging wordt in 2026 verwacht. Daarna volgt een keuze naar de toekomst toe. Uitgangspunt 1. Eenmaal per vier jaar zal een doorlichting van de gemeentelijke vastgoedportefeuille worden uitgevoerd. Op basis van die doorlichting zal aan het college een advies over gewenste mutaties in de portefeuillestrategie worden uitgebracht.

7.5

De gemeentelijke vastgoedportefeuille De bestaande vastgoedportefeuille van de gemeente is divers en de samenstelling is vooral historisch bepaald. In de Nota Grond – en Vastgoed beleid 2022 is de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille weergegeven. Daarbij is een onderscheid gemaakt in vastgoed dat via de ontwikkelstrategie Programma Centrum Drachten, of een ander programma zal worden herontwikkeld en vastgoed dat op basis van de bestaande inzichten permanent wordt geëxploiteerd. Onder overig vastgoed zijn parkeergarages en overdekte fietsenstallingen opgenomen. Als bijzonder vastgoed is een in bezit van de gemeente zijnde kerktoren opgenomen. Gebouwen die hun bestaande functie al hebben verloren zijn onder de categorie tijdelijk c.q. functiewijziging opgenomen. Het gemeentelijk vastgoedbeleid richt zich primair op de categorie ‘Niet ontwikkelstrategie’. gegroepeerde objecten. Voor het maatschappelijk vastgoed wordt dit beleid verder uitgewerkt in het accommodatiebeleid (2026). 33

Ten opzichte van 2022 is de portefeuille op hoofdlijnen opnieuw geanalyseerd. De gemeente heeft 147 gebouwen (inclusief scholen) in eigendom. Zonder scholen zijn dat 104 gebouwen. De 147 gebouwen hebben een verzekerde herbouwwaarde van € 544,25 miljoen. oppervlakte zonder de scholen

92.292

(excl scholen) Top 5 grootste gebouwen 2022 Parkeergaragge raadhuisplein Gemeentehuis Parkeergarage Knobelsdorffplein Zwembad de Welle (oud) Sportcentrum Drachten opgeteld

23.816 10.988 7.044 3.636 3.421 48.905

als % van totaal (excl scholen)

61%

Top 5 grootste gebouwen 2025 23.816 Parkeergaragge raadhuisplein 10.988 Gemeentehuis 9.060 Zwembad de Welle nieuw 7.044 Parkeergarage Knobelsdorffplein 3.636 Zwembad de Welle (oud) tijdelijk gemeentehuis 54.544 59%

De twee parkeergarages en het gemeentehuis samen vormen bijna de helft van de oppervlakte van de gemeentelijke gebouwen (zonder scholen). De 5 grootste gebouwen (exclusief scholen) zijn wel veranderd door de bouw van het nieuwe topzwembad De Welle. Het gaat om afgerond 60% van de totale vastgoedportefeuille (exclusief scholen). Een deel van de panden in gemeentelijk eigendom is (in de vorige nota of het gebiedsprogramma Centrum) al aangewezen voor herontwikkeling. Daarmee zal op den duur het aantal panden in gemeentelijk eigendom weer dalen. In 2026 wordt een onderzoek afgerond over de maatschappelijke voorzieningen in de gemeente. Daarna kan deze analyse gekoppeld worden aan de nulmeting/conditiemeting, wordt het bijbehorende NJOP opgesteld en bekeken welke maatregelen voor duurzaamheid (verder) nodig zijn voor deze gebouwen. Dat komt terug in de kadernota 2026, Nota Kapitaalgoederen 2027-2030, de meerjarenbegroting 2027-2030 en de bijbehorende investeringsramingen. Bij het beschikbaar stellen van een planvoorbereidingskrediet worden de kosten van de noodzakelijke inschakeling externe deskundigheid geraamd. Het kan zijn dat gekozen wordt voor een samengesteld gebouw: meerdere partijen maken gebruik van het gebouw. Het programma van eisen voor een multifunctioneel gebouw zal dan vooruit kijken naar de beheer situatie.

Daar zou een Vereniging van Eigenaren een oplossing kunnen zijn. Multifunctionaliteit gaat dan vóór de wens om beheer zo eenvoudig mogelijk te houden. Uitgangspunt 1. Neem de kosten voor de inschakeling van externe deskundigheid bij ontwikkeling van nieuwbouw of renovatie van gemeentelijk vastgoed, meenemen in het planvoorbereidingskrediet. 2. Kosten van inhuur van externe deskundigheid worden ook meegenomen in kredieten voor de verduurzaming van gebouwen.

34

Tabel 5 Opbouw gemeentelijke vastgoedportefeuille De gebouwen met een onderwijsfunctie hebben zoals al gemeld een bijzondere positie binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Zolang deze gebouwen in gebruik zijn ten behoeve van onderwijs, zijn de onderwijsinstellingen verantwoordelijk voor de exploitatie en het beheer van die gebouwen. Als deze gebouwen aan de onderwijsbestemming worden onttrokken, valt het eigendom weer terug naar de gemeente. Van een deel van deze gebouwen is inmiddels bekend dat deze hun onderwijsfunctie zullen verliezen. Daar is in de Ontwikkelstrategie rekening mee gehouden. Door vervangende nieuwbouw zal deze portefeuille overigens ook weer worden aangevuld. Hiervoor heeft de gemeenteraad het Integraal HuisvestingsPlan vastgesteld (raadsbesluit 15-10-2024). Ook in het Ruimtelijk OntwikkelProgramma (ROP) is duidelijk dat er steeds meer vraag is naar functies die een plek moeten krijgen op de gelimiteerde hoeveelheid beschikbare grond. Monofunctionele gebouwen, of grote éénlaags gebouwen zijn dan niet langer de logische standaard. Zolang onderwijsgebouwen worden benut voor onderwijsdoelen vindt de sturing over gebruik en het beheer van de daarmee gemoeide geldstromen via het onderwijsbeleid plaats. Nadat de onderwijsfunctie aan het gebouw is onttrokken, wordt de gemeente weer verantwoordelijk voor grond en opstallen.

Vanaf dat moment wordt het object toegevoegd aan de gemeentelijke vast- goedportefeuille. Is sloop en herontwikkeling voorzien kan dit vastgoed als ‘warme grond’ worden behandeld en kunnen de kosten van tijdelijk beheer worden geactiveerd en worden ingebracht in de nog vast te stellen grondexploitatie. Als de locatie wordt verkocht of opnieuw verhuurd, zullen de beheer- en onderhoudskosten ten laste van de vastgoedexploitatie worden gebracht. Gelijk als nu via de Ontwikkelstrategie gebeurt, wordt vroegtijdig gestart met de planvoorbereiding voor vrijkomende locaties. Daarmee wordt onnodige langdurige leegstand van gebouwen voorkomen. Een andere mogelijkheid hiervoor is de inzet van leegstandsbeheerders of verhuur via makelaars onder de leegstandswet.

7.6

Uitwerking gemeentelijke vastgoedrollen In 2025 is gestart met het project Grip op Grond en Grip op Vastgoed. In dat project worden organisatorische stappen gezet in de verdere professionalisering van het gemeentelijk vastgoed. Daarin onderscheiden we een aantal kerntaken. - Portefeuillemanagement. Hier wordt de vraag beantwoord waarom we welke gebouwen moeten hebben om aan alle beleidsdoelstellingen en wettelijke taken te kunnen voldoen. - Projectmanagement. Hoe maken we de gebouwen? - Vastgoedtransacties. Wat kopen/verkopen we? - Vastgoedbeheer. Hoe houden we het gebouw aantrekkelijk? - Vastgoedondersteuning. Hoe en wat registreren we? 35

Binnen deze kerntaken onderscheiden we meerdere specialistische rollen, zoals bijvoorbeeld een beleidsadviseur of een data-analist of een technisch beheerder, of een facilitair beheerder of een makelaar, of contractmanager etc. De capaciteit van de gemeentelijke organisatie is te klein om alle rollen die behoren tot het vast- goedmanagement structureel op voldoende professionele wijze in te kunnen vullen. Alle rollen zijn sterk van elkaar afhankelijk. Het resultaat van de één is vaak het startpunt van de ander. Op dit moment zijn bovengenoemde rollen nog heel erg verspreid door de hele organisatie, waardoor er geen sprake is van efficiënt werken. Ook worden er daardoor fouten gemaakt en daarom is een verbeter- en professionaliseringstraject gestart9. Nu het aantal gebouwen toeneemt zien we ook dat sommige rollen niet worden ingevuld, waardoor ad hoc werken eerder toeneemt dan afneemt. Er wordt onderzocht hoe we de organisatie rondom vastgoed beter kunnen organiseren. In bijlage is een voorbeeld weergegeven van de verschillende rollen en taken. Samenvattend kunnen we bovenstaande taken en rollen in onderstaand schema neerzetten.

Figuur 8 Relaties bij gemeentelijk vastgoed

7.7

Uitgangspunten huurbeleid en kostentoerekening Algemene uitgangspunten voor het huurprijsbeleid zijn: Een kostprijsdekkende huur; Marktconforme huur voor commerciële huurders. Hét uitgangspunt voor het gemeentelijk tarieven- en huurbeleid is transparantie. Inzicht in de kostenopbouw en daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten vormen de hoekstenen voor zowel de bestuurlijke besluitvormingsproces als het overleg met huurders en gebruikers. Inzicht in de directe kosten (kapitaalslasten, onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en verzekeringspremie maar ook de tot het primaire proces toe te rekenen kosten van het gemeente- lijk apparaat) vormen de basis. Er worden geen opslagen voor risico’s (leegstand en debiteuren) gehanteerd. In het BBV is bepaald welke

9

Het project "Grip op Vastgoed".

36

uitgaven onder de overhead vallen. Door de uitgangs- punten voor de toerekening van deze overhead aan de accommodaties vast te leggen ontstaat duidelijkheid over de wijze van bepaling van de gestandaardiseerde integrale kostprijs. Deze methode zal voor alle in de gemeentelijke vastgoedportefeuille opgenomen objecten, die permanent worden verhuurd, worden gehanteerd. Dit resulteert in een gestandaardiseerde integrale kostprijs per m² verhuurd oppervlak voor ieder vastgoedobject. Het rekenmodel wat gebruikt is bij de huur berekening van Museum Dr8888 (na verbouw) wordt verder toegepast. Voor de verhuur van ruimten definieert de Wet Markt en Overheid de kaders waarbinnen dit plaats moet vinden. De integrale kostprijs is daarbij het vertrekpunt. Als de integrale kostprijs hoger is dan de marktconforme huur kunnen de volgende situaties ontstaan: Bij nieuwbouw verlaging van de stichtingskosten door het afdekken van de onrendabele top via het initiërende beleidsveld; Bij bestaande objecten nader bepalen of het object geschikt is voor de functie waarvoor het wordt gebruikt. In het geval de integrale kostprijs lager is dan de marktconforme prijs geldt de marktconforme huur voor commerciële huurders. Bij twijfel wordt een martkverkenning (funda, makelaar) gedaan of een taxatie uitgevoerd om een marktconforme huur te garanderen.

Voor het maatschappelijk vastgoed zal bij de uitwerking van het vastgoedbeleid in het accommodatiebeleid, ook in relatie tot het subsidiebeleid, worden beoordeeld of toepassing van de integrale kostprijs ook voor dit type vastgoed toepasbaar is. Investeringen in duurzaamheid kunnen overigens zorgen voor een heroverweging van de te hanteren huur (als de gemeente investeert en de huurder profiteert door een lagere energie rekening is het redelijk om een deel van de investering te verrekenen met de huurder).

7.8

De portefeuillestrategie In paragraaf 2.2 is als uitgangspunt voor het in bezit hebben van gemeentelijk vastgoed ‘nee tenzij’ geformuleerd. Op basis van dat beleidsuitgangspunt is de bestaande portefeuille ingedeeld in drie categorieën objecten, te weten: 1. Permanent bezit; 2. Af te stoten bezit; 3. Te herontwikkelen bezit. 7.8.1 Permanent bezit Tot het permanent bezit zijn gedefinieerd die gebouwen waarvan op basis van bestaand beleid mag worden verwacht dat zij de komende jaren ingezet blijven worden ten behoeve van de gemeentelijke bedrijfsvoering of ten behoeve van gemeentelijk beleid. Voor de tot deze categorie behorende objecten geldt als uitgangspunt dat beheer en exploitatie van deze objecten is gebaseerd op duurzaam waardebehoud en duurzame instandhouding. Dat betekent niet alleen dat ze op basis van het MJOP planmatig worden onderhouden, maar ook dat voor deze objecten een routekaart voor verduurzaming wordt opgesteld. Die routekaart maakt duidelijk wanneer en in welke volgorde verduurzaming zal plaatsvinden. Eenmaal per jaar (en bij mutaties) wordt gecontroleerd of de panden nog in deze categorie moeten blijven en of ze nog steeds aan de veiligheidseisen voldoen. In verband met de inventarisatie van het (maatschappelijke) vastgoed worden in 2026 stappen gezet om de routekaart, inclusief de benodigde verduurzaming, uit te werken. 37

7.8.2 Af te stoten bezit Als af te stoten bezit zijn aangemerkt die objecten die geen bijdrage of geen bijdrage meer leveren aan kerntaken van de gemeente. Afstoten betekent verkopen dan wel- na taxatie en Didam procedure- overdragen aan de huidige gebruikers. Als zodanig zijn aangemerkt nog in bezit van de gemeente zijnde verhuurde kantoren en woningen. Voor deze objecten geldt in beginsel dat beheer en onderhoud gericht is op waardebehoud. Daarnaast moet het pand, zolang het nog wordt gebruikt, blijven voldoen aan de wettelijke eisen voor veiligheid en gezondheid. Deze objecten blijven tot moment van verkoop opgenomen in de MJOP. De gemeente zal echter niet meer investeren in verduurzaming van deze gebouwen dan volgens wet- en regelgeving noodzakelijk is.

7.8.3 Te herontwikkelen bezit In de door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelstrategie is een aantal nu in de vastgoedportefeuille opgenomen gebouwen opgenomen. Deze objecten zullen de komende jaren worden herontwikkeld. Voor deze objecten geldt dat: • Alleen sprake is van calamiteitenonderhoud; minimaal onderhoud maar dus wel in MJOP. • Tijdelijk beheer: De objecten worden tijdelijk beheerd. Inzet van een externe tijdelijke vastgoed beheerorganisatie als een verhuurmakelaar of Ad Hoc is hierbij mogelijk. NB duidelijke afspraken zijn nodig over wie welk deel van het onderhoud uitvoert en wie verantwoordelijk is voor de (kosten van) energie. • Een controle gericht op de veiligheid en gezondheid van de gebruikers zoals bijvoorbeeld een NEN 3140 controle wordt uitgevoerd voordat gebouwen in gebruik worden gegeven aan een tijdelijke gebruiker (in verband met de gemeentelijke (eigenaars) verantwoordelijkheid voor de veiligheid van gebouwen). • Objecten tijdig huurvrij worden gemaakt; • Na huurvrij worden sprake is van leegstandsbeheer totdat de objecten worden gesloopt (of verkocht en een andere bestemming krijgen). Kortom de gebouwen worden veilig gehouden. Als de openbare orde en veiligheid dat eisen kan het nodig zijn om deze gebouwen – eerder dan vanuit een ontwikkelperspectief nodig is- te gaan slopen.

7.9

Verduurzamen gemeentelijk vastgoed In de Routekaart Duurzaam Smallingerland 2040 is aangegeven dat de gemeente een voorbeeld- functie wil vervullen en het initiatief wil pakken. In dit uitvoeringsprogramma zijn vier belangrijke opgaven gedefinieerd: 1. De gemeente Smallingerland energieneutraal maken 2. De gemeente Smallingerland klimaatbestendig maken 3. De economie van de gemeente Smallingerland circulair maken. 4. Controleren op recent vastgestelde beleidsdoelen Klimaatadaptatie

38

7.9.1 De gemeente Smallingerland energieneutraal maken We streven naar energie neutrale en aardgasloze overheidsgebouwen. Om dit te realiseren, richten we ons op het verminderen van ons eigen energieverbruik, nemen maatregelen voor energie- besparing, kijken naar onze inkoop van energie en willen we duurzame energieopwekking voor ons eigen gebruik. We werken aan een routekaart voor de verduurzaming van gemeentelijk vast- goed. Daarnaast hebben we ervoor gezorgd dat we voldoen aan de landelijke dat elk kantoor groter dan 100 m² BVO vanaf 2023 energielabel C moet hebben (Energieakkoord 2013). In 2030 moet ieder kantoor label A hebben. Voor het permanente bezit uit de vastgoedportefeuille is indicatief bepaald hoe groot de verduurzamingsopgave is op basis van energielabels die deze gebouwen nu bezitten. Daarbij is gebruik gemaakt van de kengetallen die door PBL in de Startanalyse 2020 worden gehanteerd en is als uitgangspunt gehanteerd dat verduurzaming tot minimaal label B noodzakelijk is. Op basis van een indicatieve doorrekening is becijferd dat met het verduurzamen van het permanent bezit een investeringsbedrag van ca. € 8 tot 12 miljoen ex btw (prijspeil 2025). is gemoeid. De verduurzaming van het gemeentehuis en het museum DR8888 zijn al meegenomen in de bouwprojecten. In 2022 heeft de gemeenteraad de Transitievisie Warmte vastgesteld.

Ook is het Klimaatadaptatiebeleid (2024) vastgesteld. Daarin wordt het tijdpad aan- gegeven voor het aardgasvrij maken van alle wijken en dorpen tot uiterlijk 2050. welke buurten in welke periode gasvrij zullen worden gemaakt. In de visie staan ook alternatieve technieken voor verwarming met aardgas en dan wordt ook duidelijk of in de toekomst de warmte via een collectief net geleverd gaat zal worden of dat de eigenaren zelf zullen moeten voorzien in hun warmtevraag. De Transitievisie Warmte en de wetgeving op dit gebied zijn leidend voor het aardgas vrij maken van het gemeentelijk vastgoed. Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed (VNG 2020) In deze routekaart beschrijven gemeenten hoe ze het streef- en einddoel voor CO2-reductie in 2030 (49%) en 2050 (95%) gaan halen. De routekaart geeft inzicht in waar gemeenten nu staan met het gemeentelijk vastgoed. En hoe zij daarna op een kosteneffectieve manier kunnen toewerken naar CO2-arm en aardgasvrij vastgoed. De aanpak geeft richting aan de keuzes die gemeenten op de korte termijn voor de verduurzaming van hun vastgoed kunnen maken. Gemeenten moeten elke 4 jaar aangeven hoe zij dit aanpakken binnen de eigen vastgoedportefeuille. Daarin worden de eigen opgave en aanpak uitgewerkt, inclusief de benodigde extra investeringen.

In de nog door de gemeenteraad vast te stellen Routekaart zal het tempo waarin het permanent bezit kan worden verduurzaamd worden beschreven. Bij vaststelling zullen ook de daarvoor benodigde middelen beschikbaar moeten worden gesteld. In 2026 en 2030 wordt deze kaart opnieuw doorgerekend en vastgesteld. De onderwijsgebouwen vragen bij het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed ook specifiek aandacht. Verduurzamen van bestaande gebouwen fungeert hier ook als katalysator om de kwaliteit van schoolgebouwen op peil te brengen (frisse scholen, binnenklimaat en functioneel). Voor het realiseren van die ambities zijn aanvullende middelen van het rijk noodzakelijk.

39

7.9.2 De gemeente Smallingerland klimaatbestendig maken We bevorderen vergroening, waterberging en biodiversiteit op onze eigen terreinen en onze ge- bouwen. Naast een mooie uitstraling, prettige en gezonde (werk)omgeving, heeft de vergroening en het planten van bomen op onze terreinen een gunstig verkoelend effect op onze gebouwen en daardoor ook op het binnenklimaat. We zien nog meer kansen voor een groene inrichting van onze terreinen, realisatie van een aantal groene daken, regenwaterbenutting in de toiletten en waterbesparende kranen van het gebouw. 7.9.3 De gemeente Smallingerland circulair maken Bij de renovatie en nieuwbouw zal via de gemeentelijke vastgoedportefeuille invulling worden gegeven aan de circulaire economie. Dat doen we door als voorwaarde bij de aanbesteding te hanteren dat we de principes van circulair bouwen toe passen met de eis dat in beginsel alleen hernieuwbare of hergebruikte grondstoffen gebruikt mogen worden. Wijzigende regelgeving maar ook wijzigende ontwerp- en bouwmethoden beïnvloeden deze kostenontwikkeling. Vanaf 2030 geldt dat alle overheidsaanbestedingen circulair zijn. Wanneer de levensloopkosten (ontwerp- en ontwikkelkosten, operationele kosten, onderhoudskosten en sloopkosten) in ogenschouw worden genomen maken de vele aannames die gedaan moeten worden het erg lastig een goede vergelijking te maken.

Daarnaast speelt mee dat levensloopkosten over meerdere partijen worden verdeeld. Omdat veel waarde wordt gehecht aan het maatschappelijk rendement, is circulair bouwen noodzakelijk. Maar daar hoort dan ook de bereidheid bij om hogere investeringsbudgetten beschikbaar te stellen. Voor de onderwijsgebouwen zal het rijk bereid moeten zijn de daarvoor benodigde middelen beschikbaar te stellen.

7.10 Financiële kaders gemeentelijk vastgoedbeleid In paragraaf 7.7 is als uitgangspunt voor de huurprijsbepaling van maatschappelijk vastgoed de integrale kostprijs geformuleerd. In paragraaf 7.9 is indicatief inzicht geboden in de financiële effecten die verduurzaming van het gemeentelijk vastgoedbezit heeft. In deze paragraaf worden de uitgangspunten voor een financieel kader voor het gemeentelijk vastgoedbeleid gedefinieerd. Het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording lagere overheden) maakt het door voorgeschreven indeling van de gemeentebegroting lastig om integraal inzicht in de financiële ontwikkeling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille te bieden. In de periode 2026-2028 wordt dit onderdeel verbeterd als uitwerking van het project Grip op Vastgoed. Volgens de BBV-voorschriften behoort in de paragraaf kapitaalgoederen inzicht te worden geboden in de stand van zaken van de onderhoudstoestand van gemeentelijk vastgoed in relatie tot de beschikbare onderhoudsmiddelen. Wij stellen voor om dat inzicht te betrekken bij de in de paragraaf grondbeleid op te nemen informatie. Zoals in paragraaf 7.9 inzichtelijk is gemaakt, zijn met de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed aanzienlijke investeringen gemoeid. Om die investeringen mogelijk te maken continueren wij de volgende maatregelen uit de Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2022-2025: 40

1. Maximaal gebruik te gaan maken van subsidiemogelijkheden voor verduurzaming van

gebouwen; 2. Met huurders, die profiteren van de uit verduurzaming van gebouwen voortvloeiende

lagere energielasten, afspraken te maken over verhoging van de huur en dit voordeel in te zetten als dekkingsmiddel voor de investeringen. Uitgangspunt 1. In te stemmen met voorgestelde maatregelen voor dekking kosten verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille. 2. Bij verduurzaming met de huurders en gebruikers afspraken maken over de totale huisvestingslasten inclusief energie en de daarbij passende nieuwe huur.

41

8.

Risicomanagement Grond- en vastgoedbeleid Bij zowel grond- als vastgoedbeleid gaat het om grote investeringsbedragen en daarmee ook de nodige risico's. Hieronder gaan we kort in op deze risico's en hoe we deze managen. We hanteren de regels en beheersmaatregelen van het BBV. Daarnaast passen we steeds de meest recente versie van de gemeentelijke Nota Reserves, Voorzieningen en Risicobeleid toe. In 2025 is de leidraad risicomanagement in projecten vastgesteld door de directie. Dat biedt ook voor het grond en vastgoed beleid aanknopingspunten. Samengevat worden de volgende stappen periodiek doorlopen. Stap 1)

het identificeren van risico's

Stap 2)

het beoordelen van een risico en wat zijn de gevolgen Stap 2.1) het toekennen van een weegfactor aan de gevolgen Stap 2.2) het uitrekenen van de risicoscore

Stap 3)

het benoemen van een beheersmaatregel en de financiële consequenties ervan bepalen

Stap 4)

het monitoren van het effect van de beheersmaatregel

Stap 5)

in kaart brengen van de restrisico's

Er bestaat een standaard format voor een risicomatrix.

8.1

Risico's grondbeleid Bij actief grondbeleid gaat het om forse investeringsbedragen. Er moet grond worden verworven die vervolgens wordt getransformeerd in bouwrijpe kavels. Daarvoor worden wegen, groen, nutsvoorziening etc. aangelegd. Deze kosten worden eerst gemaakt voordat er inkomsten gegenereerd worden door de verkoop van de bouwrijpe grond. Anders gezegd: de kost gaat uit voor de baat. Over het geïnvesteerde bedrag wordt rente toegerekend aan de grondexploitaties. Rentestijgingen hebben, net als kostenstijgingen, daarom een nadelig effect op grondexploitaties als dat niet met opbrengstijgingen kan worden gecompenseerd. Daarnaast zijn er nog andere risico's zoals de marktomstandigheden die de verkoop in geld en of tijd nadelig kunnen beïnvloeden of procedures die tot vertraging leiden en daardoor veelal tot meerkosten. Voor gronden die nog niet in exploitatie zijn vormt de verandering van de (markt)waarde een risico. Als de marktwaarde daalt onder de aanschafprijs zal de grond verplicht afgewaardeerd moeten worden. Ook kan de status van de grond veranderen waardoor afwaardering van een toekomstige waarde (bij zogenaamde warme grond) kan veranderen in de huidige marktwaarde voor bijvoorbeeld ruilgrond. Voor deze gronden vormt een rentestijging uiteraard ook een risico.

Als er onverhoopt toch geen ontwikkeling gaat plaats vinden, is de afweging of de gronden verkocht moeten worden. Dit levert dan een incidenteel voordeel op. De waarde van de grond wordt omgezet naar geld. 42

8.2

Risico's vastgoedbeleid Bij de gemeentelijke vastgoedportefeuille speelt het renterisico net als bij het grondbeleid. Andere risico's betreffen o.a. de mate van onderhoud, veiligheidsvoorschriften en verduurzaming. Dit kan de bruikbaarheid van het vastgoed beïnvloeden en/of tot forse kosten leiden.

Risico-aspect

Portefeuille

Veiligheid (> NEN 3140) MJOP

Object X

X

NEN 2767 conditiemeting

X X

Leegstand

X

X

Bezetting

X

X

Bruikbaarheid

X

Duurzaamheid

X

Toereikende onderhoudsvoorziening

X

X

Tabel 6 Aspecten risicomanagement gemeentelijk vastgoed

8.3

Monitoring risico's Binnen het gemeentelijke grondbeleid is Risico bewustzijn onderdeel van de dagelijkse praktijk. Door deelname aan de Vereniging van Grondbedrijven zorgt de gemeente voor een actueel inzicht in ontwikkelingen en passen we kennis van anderen toe. Vanuit eerder onderzoek van de Rekenkamer Friesland10 is een hanteerbare aanbeveling gedaan om voor elk project: • vooraf een aankoop strategieplan vast te stellen • in het aankoop strategieplan wordt ingegaan op aanpak (vrijwillig onderhandelen),

bandbreedte van gehanteerde prijzen en termijnen. Via de P&C-cyclus wordt meerdere keren per jaar aan college en raad gerapporteerd over het grond- en vastgoedbeleid. Dat gebeurt in ieder geval bij de Begroting en de Jaarrekening. Hier zijn de Meerjarenprognose grondbeleid (MPG) en de Meerjarenprognose Vastgoedbeleid (MPV) enkele jaren geleden bijgekomen. Via deze prognoses wordt jaarlijks een risico-inventarisatie gemaakt en verwerkt in een actueel overzicht van alle grondexploitaties en vastgoedobjecten.

10

Noordelijke Rekenkamer, Naar verantwoorde grondverwerving, grondverwerving door de provincie Fryslân in het tijdvak 2007-2010, rekenkamerrapport 60665, 24-09-2012

43

De MPG geeft inzicht in: • De ontwikkeling van het totale resultaat van alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties; • De verwachte prognose van uitgifte van bouwgrond t.b.v. de woningbouw, bedrijvigheid en overige functies • Ontwikkeling van de gemeentelijke grondvoorraad De MPV geeft inzicht in: • de ontwikkeling van de exploitatie en samenstelling van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar de verschillende deel- portefeuilles. De MPV geeft inzicht in: • Omvang en ontwikkeling van de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille; • Verwachte ontwikkeling van het exploitatieresultaat van die vastgoedportefeuille • Ontwikkeling van de reserve vastgoedbeleid • Onderhoud • Voortgang van het investeringsprogramma duurzaamheid van de vastgoedportefeuille. Door het inzicht dat het MPG en MPV verschaffen worden raad en college in de gelegenheid gesteld bij te sturen. Het MPG is daarbij ook de basis voor de paragraaf grondbeleid in begroting en jaarrekening en een sturingsinstrument voor de omgevingsvisie en daaruit voortvloeiende programma’s en economisch- en woonbeleid van de gemeente. We gaan hier verder op de huidige weg, zoals ook bij het vaststellen van de jaarrekening door de accountant wordt gecontroleerd. In de P&C cyclus wordt de MPV als instrument ingevoerd.

8.4

Reserve grondbeleid, Onderhoudsreserve vastgoed en reserve vastgoedbeleid Voor zowel het grondbeleid als het vastgoedbeleid is een reserve ingesteld. De voor- en nadelen worden op deze manier verevend zonder dat dit direct van invloed is op het begrotings- of rekeningresultaat van de gemeente. Voor meer gedetailleerde informatie en bestaande kaders wordt verwezen naar Nota Reserves, Voorzieningen en Risicobeleid zijn nu de volgende reserves t.a.v. het grond- en vastgoedbeleid aanwezig: -

Onderhoudsreserve vastgoed

-

Reserve Grondbeleid

-

Reserve Vastgoedbeleid

44

De Nota Grond – en Vastgoedbeleid volgt ook toekomstige wijzigingen in de Nota Reserves, Voorzieningen en Risicobeleid, In dat geval hoeft de Nota Grond- en vastgoed beleid niet aangepast te worden.

Uitgangspunt 1. De gemeenteraad jaarlijks via een openbaar en vertrouwelijk deel van de Meerjaren Prognose Grondbeleid en Meerjaren Prognose Vastgoed te informeren over de ontwikkeling van de grond- en vastgoedportefeuille 2. Voor het verevenen van positieve en negatieve resultaten van het grond- en vastgoedbeleid verder gaan met het systeem van reserves.

8.5

Administratief beheer Het administratieve beheer is geregeld conform de BBV-regelgeving. In de bestaande situatie wordt een onderscheid in drie categorieën gemaakt. In het kader van Grip op Grond en Grip op Vastgoed en de gewenste invoering van de TCO benadering kan het zijn dat de financiële administratie moet worden aangepast. Daarbij houden we ook rekening met de fiscale eisen11. Belangrijkste doel van de financiële administratie is college en gemeenteraad inzicht te bieden in de effecten van genomen besluiten en een referentiekader aan te bieden voor toekomstige besluiten. Grondexploitaties hebben betrekking op een planontwikkelingsperiode van maximaal tien jaar. Voor permanent vastgoed heeft deze prognose betrekking op de verwachte exploitatieperiode van het vastgoed. Het doel van beide prognoses is om op basis van een periodieke risico-inventarisatie een actueel overzicht te verschaffen van alle grond- en vastgoedexploitaties. Het gehanteerde risicomanagement maakt onderdeel uit van de verdere professionalisering van de projecten programmasturing. Beide instrumenten zijn tactische sturingsinstrumenten.

11 En gebruiken we de aanwijzingen van het TCO; Financiële spelregels realisatie en beheer maatschappelijk vastgoed gemeente Smallingerland

45

Bijlage 1

afwegingskader grondaankopen bij actief grondbeleid

Bijlage 2 Toelichting op actief grondbeleid Deze bijlage is de achtergrond informatie bij hoofdstuk 4 Actief Grondbeleid. Het beschrijft het proces van gebieds- of locatie- ontwikkeling (paragraaf 4.1), bij actief grondbeleid, het verwerven van grondposities, het bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van grond.

B2.1 Het planvormingsproces bij actief grondbeleid De gemeentelijke middelen zijn per definitie beperkt. Het is belangrijk om middelen effectief in te zetten om zo gemeentelijke doelen te bereiken. Focus is noodzakelijk. Dat kan door aanwijzing van strategische investeringsgebieden, gebiedsontwikkelingen waarin via een integrale en geconcentreerde aanpak belangrijke beleidsdoelstellingen van de gemeente worden gerealiseerd. De Omgevingsvisie zelf, inclusief de sectorale beleidsnota’s zoals de Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030, de visie Werklocaties of beleidsnota’s over het Sociaal Domein, kunnen daarbij richtinggevend zijn. Maar ook de programma’s Omgeving en gebiedsprogramma Centrum , Transformatie De Haven, ROP) en de woningbouwopgave die voorkomt uit de mogelijke komst van de Lelylijn kunnen hier richting aan geven. De afweging of de gemeente zelf actief wordt in plaats van door de markt geïnitieerde initiatieven te faciliteren of in samenwerking met de markt die beleidsdoelen te realiseren, is mede afhankelijk van het gemeentelijk belang, de benodigde gemeentelijke inzet en beschikbare gemeentelijke middelen. En soms kan of wil de markt bepaalde gemeentelijke beleidsdoelen ook niet realiseren. Het proces van locatie- of gebiedsontwikkeling vindt normaliter gefaseerd plaats.

Bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten in de fysieke leefomgeving wordt daarbij de in figuur 4 weergegeven fasering gehanteerd. Welke grondbeleidsstrategie wordt toegepast en het formuleren van de inhoudelijke en financiële kaders waarbinnen die strategie wordt toegepast vindt van grof naar fijn gedurende de verschillende fasen in het proces plaats.

Globale haalbaarheidsanalyse

Opstart- of Initiatieffase

Analysefase

Grondexploitatie

Uitvoering fase

Uitwerking fase

Afronding en beheer

Figuur 4 Fasering ontwikkelproject uit Leidraad Projectmatig werken

Opstart- of Initiatieffase Voorafgaand aan de formulering van een projectopdracht is sprake van de initiatieffase. Dat is de fase waarin wordt bepaald of al dan niet sprake is van een projectmatige aanpak. Dat wordt bepaald aan de hand van de aanleiding, de achtergrond, de probleem- en/of doelstelling en het gewenste resultaat. Wanneer voor een projectmatige aanpak wordt gekozen, resulteert dit in de 47

formulering van een projectopdracht. Op dat moment wordt nog geen uitspraak gedaan over het wel of niet hanteren van een actief grondbeleid. Het projectplan beschrijft vooral over hoe het projectresultaat gerealiseerd gaat worden, langs welke stappen, in de tijd en met welke middelen. Het plan werkt alle randvoorwaarden (tijd, geld, organisatie, informatie, communicatie uit. Het projectplan motiveert welke grondbeleidsstrategie passend is om het gewenste projectresultaat te kunnen realiseren. Dus als er wordt gekozen voor een actief grondbeleid motiveert het projectplan de noodzaak daartoe. De toepassing van actief grondbeleid vindt alleen plaats via een projectmatige aanpak. Een projectplan dat zich uitspreekt voor toepassing van een actief grondbeleid wordt altijd vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Analysefase In de definitiefase wordt antwoord gegeven op: wat willen we wanneer bouwen; welke kwaliteitseisen stellen we daaraan; wat zijn de kaders zijn voor de inrichting van de openbare ruimte; welke randvoorwaarden gelden er m.b.t. milieu, verkeer, landschappelijk, stedenbouwkundig, civieltechnisch, veiligheid, leefbaarheid en duurzaamheid.

Voor grote projecten (schaalniveau Vrijburgh), resulteert dat in een gebiedsvisie, bestaande uit een programma, een globaal stedenbouwkundig plan, een ontwikkelstrategie (inclusief verwervingsstrategie en marktbenadering) en een financiële haalbaarheidsanalyse. Onderdeel van die verwervingsstrategie kan vestiging van het voorkeursrecht en/of starten met anticiperend verwerven zijn. Bij het opstellen van een projectplan of Plan van Aanpak is het verwervingsplan daar een onderdeel van. Voor kleinere projecten, zoals die in de Ontwikkelstrategie zijn opgenomen, wordt het resultaat verwerkt in een bouwenveloppe per locatie, wordt de marktbenadering bepaald en wordt direct een grondexploitatie opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad. Voor grotere projecten zal het globaal stedenbouwkundig plan incl. financiële haalbaarheidsanalyse door de gemeenteraad worden vastgesteld. Uitwerking fase In de ontwerpfase wordt de visie uitgewerkt in een ruimtelijke kader, bestaande uit een stedenbouwkundig ontwerp, uitwerking van de beleidsrandvoorwaarden in een programma van eisen en wordt het stedenbouwkundig ontwerp vertaald in een grondexploitatie. Dit ruimtelijk kader vormt de basis voor het omgevingsplan. Omgevingsplan en grondexploitatie worden vastgesteld door de gemeenteraad. In deze fase wordt gestart met het anticiperend verwerven van gronden en gebouwen.

Uitvoering fase In deze fase is sprake van verdere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp in een voorlopig en definitief ontwerp van de openbare ruimte. Direct na vaststelling van de grondexploitatie wordt gestart met het actief verwerven van de resterende benodigde gronden en gebouwen. Er wordt bouw- en woonrijp gemaakt en er vindt op basis van het grondprijsbeleid van de gemeente uitgifte van bouwrijpe grond plaats. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd en als de ontwikkelingen daar aanleiding toe geven, wordt die herzien. Afronding en Beheerfase Bij de start van de beheerfase eindigt het project. De grondexploitatie kan worden afgesloten en het resultaat verrekend met de reserve grondbeleid. Het openbaar gebied wordt overgedragen aan 48

de beheerorganisatie van de gemeente. Dat wordt vanaf dat moment verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Er vindt dus een controle plaats op de technische staat van de aangelegde openbare ruimte: voldoet het aan de eisen?. Daarnaast een juridische controle: is de gemeente daadwerkelijk eigenaar van de gehele openbare ruimte? Bij het afsluiten van grondexploitaties wordt ook via de raad budget geregeld om de nieuwe openbare ruimte te kunnen beheren.

B2.2 Verwerven van gronden Het aankopen van grond kan verdeeld worden in drie soorten aankopen: • Strategische grondaankopen • Aankopen vooruitlopend op planuitwerking (anticiperende aankopen) • Aankopen binnen vastgestelde grondexploitaties (operationele fase) Het hangt af in welke fase van de ruimtelijke planontwikkeling een aankoop plaats vindt. Tabel 1 geeft aan hoe de drie vormen van aankopen worden onderverdeeld. Ten opzichte van de Nota Grond- en vastgoedbeleid van 2022 is hier een verduidelijking nodig. 1.

Strategische aankopen: hier gaat het om verwerven van grondposities waar op korte of middellange termijn nog geen plannen voor zijn. Het loopt dus (ver) vooruit op toekomstige ontwikkelingen en het kan ook op beleid vooruit lopen. Hier is altijd de afweging of de gemeente met een grondpositie later gewenste ontwikkelingen in gang kan zetten. Hier gaat het dus altijd om grond waar de gemeente ontwikkelingen verwacht in de toekomst. Te denken valt aan aankopen vooruitlopend op de Lelylijn. Maar daarvoor kan ook aangegeven worden dat daarvoor nog apart naar de raad gegaan moet worden. Er is nog geen of slechts een beperkt planologisch kader beschikbaar en er is ook geen sprake is van het binnen afzienbare termijn vaststellen van een grondexploitatie door de gemeenteraad;

2.

Anticiperende aankopen: deze worden gedaan in gebieden waar beleidsmatige uitgangspunten via de vaststelling van de visie door de gemeenteraad zijn bepaald en de verwachting is dat binnen 2 jaar een operationele grondexploitatie door de gemeenteraad kan worden vastgesteld; deze categorie ligt daarmee precies tussen beide anderen in. Er is dus enige zekerheid over de nieuwe bestemming, maar dat moet nog wel geregeld worden.

3.

Verwerving in de operationele fase: dit is aan de orde als een grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld en verwerving binnen het budgettair kader van de grondexploitatie plaatsvindt. Er is dus al een risico afweging gemaakt en een budgettair kader vastgesteld. Aankopen binnen deze grenzen kunnen worden uitgevoerd (en worden verantwoord via de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties).

Grondexploitatie Fase planvorming

Nog geen grondexploitatie

Grondexploitatie binnen twee jaar vast te stellen

Grondexploitatie is vastgesteld door gemeenteraad

Niet of nauwelijks Strategisch Visie vastgesteld Anticiperend Ruimtelijk kader Actief vastgesteld Tabel 1 Vormen van aankoopbeleid in relatie tot planvorming en grondexploitatie Onder strategische verwerven wordt verstaan het aankopen van gronden en/of opstallen zonder dat daar al concrete plannen onderliggen, maar waarmee de gemeente verwacht in de toekomst substantiële (maatschappelijke of financiële) voordelen te kunnen behalen of ongewenste 49

ontwikkelingen te kunnen voorkomen. Die voordelen kunnen ontstaan door het via een grondpositie optimaliseren van de onderhandelingspositie, hetzij financieel door vroegtijdig op de markt te komen wanneer de grondprijzen zich nog op een laag prijsniveau bevinden, dan wel een combinatie van beide. Van het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen kan sprake zijn als het door het innemen van een positie door de gemeente voor andere partijen onmogelijke wordt een maatschappelijk minder of ongewenste functie te realiseren. Kenmerkend voor strategisch verworven bezit is dat op het moment van verwerving het einddoel van dit bezit voorlopig nog niet bekend is. Daarom behoort exploitatie van dit bezit gericht te zijn op waardebehoud om daarmee onnodig vermogensverlies te voorkomen. Eventueel kan het bezit in de toekomst, in het geval het zijn strategische betekenis weer verliest, worden afgestoten. Door te kiezen voor waardebehoud wordt het verkoopresultaat geoptimaliseerd. Daarom is het van belang bij de afweging van aankoop van strategisch bezit niet alleen de koopsom maar ook het verwachte exploitatieresultaat gedurende de aankomende tien jaren bij die afweging te betrekken. In bijlage nr.1 is een afwegingskader opgenomen om te beoordelen in welke situatie er wel of juist niet tot grondaankopen wordt overgegaan. Dit is een aanvulling op de Nota van 2022-2025.

Overigens worden externe onderhandelingen over aankopen altijd onder voorbehoud van goedkeuring van college en raad gedaan. Uitgangspunt 1. In de begroting wordt een budget voor strategische aankopen van € 2.500.000 opgenomen. 2. Bij het vaststellen van een grondexploitatie en het overhevelen van de grond/ gebouwen kan desgewenst het aankoopkrediet weer worden aangevuld via een apart raadsbesluitpunt.

De wijze waarop aangekocht bezit (tijdelijk) wordt beheerd komt overeen met de condities die in paragraaf 7.6 voor het beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille worden beschreven. Aangekocht strategisch bezit wordt gelijk als het permanent bezit beheerd (7.6.1) Anticiperend en actief aangekochte panden wordt tot het moment van sloop tijdelijk gelijk aan het te herontwikkelen bezit (paragraaf 7.6.3) beheerd. Aangekochte gronden worden tot het moment van uitgifte tijdelijk verhuurd, verpacht, in gebruik gegeven aan derden of t.b.v. gemeentelijke doelen ingezet. In stedelijk gebied kunnen deze ook tijdelijk ingericht worden. Dit beheer mag geen (milieu)schade veroorzaken aan de grond. B2.2.1 Instrumenten voor verwerven van gronden Uitgangspunt voor verwerving van grond en vastgoed is verwerving op minnelijke basis. Dat betekent dat de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht aan de gemeente. Ter ondersteuning van het verwerven van gronden kunnen de twee navolgende wettelijke instrumenten worden toegepast. Deze bestaande instrumenten, Voorkeursrecht gemeenten en Onteigening, zijn via de Aanvullingswet grondeigendom geïntegreerd in de Omgevingswet als Voorkeursrecht en Onteigening. Het voorkeursrecht is grotendeels een voortzetting van de Wet voorkeursrecht gemeenten die tot 2024 gold.

Onteigening kent vooral procedureel onder de Omgevingswet een aantal belangrijke wijzigingen ten opzichte van de situatie voor 2024. Voorkeursrecht Het voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid een recht te vestigen waardoor eigenaren verplicht zijn bij voorgenomen verkoop van hun vastgoed dit eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente kan alleen een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toegedeelde of toegedachte functie. Die functie moet zijn toegedeeld of toegedacht in een omgevingsvisie of -plan dan wel een programma. 50

Vestiging van het voorkeursrecht kan voorafgaand hieraan ook op basis van een gemotiveerde voorkeursrechtbeschikking. Vooruitlopende op het moment waarop de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigt, kan het college van burgemeester en wethouders een kortdurend voorkeursrecht vestigen voor de duur van drie maanden na datum van vestiging. De totale geldingsduur bedraagt bij benutting van alle opeenvolgende opties maximaal 16 jaar en 3 maanden. Het voorkeursrecht kan niet op agrarische functies, die hun agrarische functies behouden, worden gevestigd. De termijnen in de Omgevingswet zijn leidend en worden hier weergegeven (hoofdstuk 9 Ow). Vestigingsgrondslag Niet van belang Voorkeursrechtbeschikking Omgevingsvisie Moderniseringslocatie2 Omgevingsplan Programma Maximale duur

Bestuursorgaan College B&W Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad

Duur 3 maanden 3 jaar 3 jaar

Duur

3 jaar 5 (+5) jaar

16 jaar en 3 maanden Tabel 2 Grondslagen en geldingsduur voorkeursrecht

5 (+5) jaar 16 jaar en 3 maanden

2 In het omgevingsplan kunnen locaties worden aangewezen waar de daar aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing. Zolang deze modernisering of vervanging niet heeft plaatsgevonden, wordt het gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van de toegedeelde functie en vormt daardoor een grondslag voor vestiging van het voorkeursrecht.

Het voorkeursrecht is primair een instrument dat ondersteunend is aan het anticiperend en zolang er geen sprake is gebruikmaking van onteigening ook van het actief verwervingsproces. Daarmee kan worden voorkomen dat eigenaren hun vastgoed aan speculanten verkopen waardoor prijsopdrijving kan ontstaan. Ook zullen eigenaren niet of minder investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen. Het openbaar karakter van het instrument maakt het ongeschikt voor ondersteuning van strategische aankopen. Wanneer het voorkeursrecht wordt toegepast op basis van een voorkeursrechtbeschikking krijgt het een meer strategisch karakter. Het planvormingsproces moet dan nog volledig worden opgestart. Onteigening De integratie van de Onteigeningswet in de Omgevingswet leidt tot belangrijke verschillen ten opzichte van de situatie voor 2024. De belangrijkste zijn: Het onderscheid in onteigeningstitels (infra en ruimtelijke plannen) is vervangen door één procedure ongeacht het doel van onteigening en ongeacht het bevoegd gezag; Omgevingsplan en omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) vormen de grondslag voor onteigening; De gemeenteraad neemt de onteigeningsbeschikking en de bekrachtiging vindt plaats via de bestuursrechter, waarbij hoger beroep bij de Raad van State mogelijk is. Scheiding van onteigenings- en schadeloosstellingsprocedure.

Alvorens tot onteigening over te kunnen gaan moet de gemeente in voldoende mate op vrijwillige 51

basis gepoogd hebben tot overeenstemming te komen. Wanneer de eigenaar in staat is zelf de gewenste functie te realiseren (zelfrealisatie), is toepassing van onteigening ook niet mogelijk. Omgekeerd: als de eigenaar dus niet zelf in staat is om de gewenste functie te realiseren is er een actieve rol voor de gemeente. Zeker als er sprake is van belangrijke maatschappelijke opgaven dan zal de gemeente dit instrument inzetten. De urgentie van onteigening moet blijken uit het feit dat binnen drie jaar de planrealisatie start. Onteigening is een instrument dat ter ondersteuning van het actief verwervingsproces kan worden ingezet. De onteigeningsprocedure kent vaste termijnen. Het op de juiste manier inzetten voorkomt dat bij de planrealisatie door problemen bij de verwerving onnodig vertraging optreedt. Actief verwerven op minnelijke basis vindt op basis van volledige schadeloosstelling plaats en daarmee onder dezelfde condities als onteigening. Daarom wordt de eigendom bij minnelijke aankoop en onteigening in beginsel op basis van dezelfde condities verworven. De gemeenteraad kan tot onteigening besluiten nadat het omgevingsplan en de grondexploitatie zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Uitgangspunt 1. Voorkeursrecht in te zetten als instrument waarmee de gemeente vroegtijdig signaal afgeeft sturing te willen geven aan de toekomstige ontwikkeling van een gebied. 2.

Voorkeursrecht en onteigening in te zetten als ondersteunende instrumenten wanneer gekozen worden voor toepassing van actief grondbeleid. 3. De gemeente Smallingerland hanteert de handreiking grondeigendom in de Omgevinsgwet. 4. De gemeente Smallingerland past het BIBOB-beleid toe op grond- en vastgoedtransacties. 5. Basis is: voor een actief grondbeleid en uit te voeren taken is een aankoopkrediet noodzakelijk en de raad geeft het college hiermee opdracht tot uitvoering

B2.3 Didam-arrest, uitgifte van bouwrijpe gronden en uitgifteprijzen Voorafgaande aan gronduitgifte zorgt de gemeente voor een zogeheten Didam publicatie in het gemeenteblad en het lokale blad Actief. Daarin staat in ieder geval de aankondiging van de voorgenomen verkoop, de ligging, de kadastrale gegevens en de wijze waarop gegadigden kunne laten weten dat ze interesse hebben in de aankoop van grond. Gronduitgifte van bouwkavels wordt ook op de gemeentelijke website vermeld12 De gemeente Smallingerland hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming. Bij het bepalen van de prijs van bouwrijpe grond voor de diverse bestemmingen hanteert de gemeente de volgende algemene uitgangspunten: • De grond wordt als bouwterrein bouwrijp geleverd13; • De bodemkwaliteit is geschikt voor het toekomstige gebruik; • De realisatie van het vastgoed is mogelijk tegen een redelijke verhouding van marktwaarde en stichtingskosten; • De grondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksoppervlakte of bruto vloeroppervlakte, per parkeerplaats of per woning); • Over de grondprijzen wordt BTW berekend. De Europese regelgeving heeft ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaald dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs.

De in juni 2016 vastgestelde Mededeling van de Europese Commissie over staatssteun bevat voorwaarden waaronder bij grondtransacties sprake is van marktconformiteit. Niet-marktconform handelen kan tot 12

Uitspraak van de Hoge Raad, 15-11-2024 ECLI:NL:PHR:2024:567 en verduidelijking in Didam II arrest ECLI:NL:PHR:2024:1661 en Handreiking Toepassing Didam-regels in de gemeentelijke gronduitgifte, VNG 2025. DE gemeentelijke processen van verkoop en inkoop zijn in Engage vastgelegd. 13 Bouwrijpe grond: grond geschikt om te bouwen, de benodigde kabels en leidingen (nutsvoorzieningen) zijn aangelegd. Als netcongestie ertoe leidt dat de kabels en leidingen pas (veel) later aangelegd kunnen worden, en de gemeente dus nog geen bouwrijpe grond kan leveren, volgt overleg en indien nodig besluitvorming door het college over de alternatieven (later leveren, eerder in gebruik geven, andere mogelijkheid).

52

ongeoorloofde staatssteun leiden. Door gebruik te maken van externe benchmarking, analyse van gerealiseerde transacties, tendering, uitschrijven van competities en het laten uitvoeren van marktconforme taxaties door onafhankelijke deskundigen kan die marktconformiteit worden gewaarborgd. In de definitiefase wordt bij het definiëren van de ontwikkelstrategie ook bepaald hoe de uit te geven grond op de markt worden gebracht. Globaal zijn twee uitgiftemethoden te onderscheiden, te weten: Gronduitgifte met een vorm van concurrentie (bijvoorbeeld een ontwikkelcompetitie of inschrijving); Enkelvoudige gronduitgifte (één op één). Bij een ontwikkelingscompetitie kan geprofiteerd worden van de ideeën en visies van verschillende marktpartijen. Van belang hierbij is dat de gemeente uitgaat van de beste aanbieding gerelateerd aan een optimale grondwaarde en andere beleidsdoelen onder meer op het gebied van duurzaamheid, doelgroep, bestemming, ruimtelijke kwaliteit. De grondopbrengst moet minimaal aansluiten bij het grondprijsbeleid of actueel uitgevoerde taxatie van de te verkopen locatie. Bij selectie op basis van inschrijving staat opbrengstmaximalisatie centraal. De enkelvoudige gronduitgifte is niet openbaar en het concurrentie-element is niet aanwezig.

Bij de selectie zal de gemeente, gelet op wetgeving en jurisprudentie, transparant en met duidelijke selectiecriteria moeten opereren. Dit is met name het geval als er sprake is van een aanbestedingsplicht. In elke situatie moet wordt rekening behouden met nationale en Europese regelgeving op gebied van aanbesteding en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Wet Markt en Overheid bevat gedragsregels voor de overheid als zij goederen of diensten op de markt aanbieden. Die hebben ook betrekking op de verkoop van grond. Gemeenten mogen staatssteun verlenen aan organisaties (waaronder woningcorporaties) door grond onder de marktwaarde te verkopen of beschikbaar te stellen, die bedoeld is voor de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Als de gemeente grond uitgeeft ten behoeve van ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB), kan een lagere dan marktconforme grondprijs niet als staatssteun worden aangemerkt. Het grondprijsbeleid van de gemeente hanteert als uitgangspunt dat de realisatie en exploitatie van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed (zonder winstoogmerk) als DAEB- activiteit worden aangemerkt en daarmee een lagere grondprijs rechtvaardigen. Voor sociale huurwoningen geldt als uitgangspunt dat de sociale grondprijs ongeveer kostendekkend moet zijn.

De hoogte van die grondprijzen vormen een onderdeel van de prestatieafspraken die de gemeente met de corporaties en huurdervereniging (prestatieafspraken) maken. Voor maatschappelijk vastgoed (onderwijs, sport, welzijn, etc.) geldt ook als uitgangspunt dat deze gemiddeld kostendekkend moeten zijn. Als grondslag wordt de comparatieve methode (vergelijking met wat gemeenten elders hanteren) gehanteerd. Het college stelt jaarlijks de grondprijzen voor alle functies vast. Die gelden als uitgangspunt voor de uitgifte van bouwrijpe grond in dat jaar. Die grondprijzen gelden ook voor interne leveringen van bouwrijpe grond (onderwijsvoorzieningen en in eigendom van de gemeente blijvende maatschappelijk vastgoed (vastgoedportefeuille). Gelijk als bij uitgifte aan externe partijen staat daar de verplichting tegenover de bouwgrond bouwrijp te leveren. Als het niet mogelijk is marktconforme prijzen vast te stellen op grond van de comparatieve methode, dan zal dit op basis van onafhankelijke taxatie gebeuren. Daarnaast gelden er voor projectmatige woningbouw, uitgifte van woningbouwkavels en bedrijventerreinen reserveringsvoorwaarden. Die worden jaarlijks gelijk met de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid door het college vastgesteld. Uitgangspunten van dit beleid zijn: • Periode van kosteloze reservering; 53

• Optieperiode tegen betaling van een vergoeding; • Mogelijkheid tot een eenmalige verlenging van de optieperiode. Uitgangspunt 1. Marktselectie vindt bij voorkeur in concurrentie plaats. 2. Het college stelt de uitgangspunten voor de grondprijzen en het reserveringsbeleid voor het komende jaar vast. 3. Op grond van de vastgestelde uitgangspunten worden jaarlijks grondprijzen, pachtprijzen en de huur van ligplaatsen door het college vastgesteld. 4. Tarieven voor het sociale woonfonds en voor het parkeerfonds worden als ze zijn ingesteld jaarlijks herzien.