Bijlage 1 - Ruimtelijke onderbouwing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Tekst van het document
Ruimtelijke onderbouwing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Ruimtelijke onderbouwing
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Inhoudsopgave
Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Aanvraag omgevingsvergunning in relatie tot bestemmingsplan 1.3 Plangebied 1.4 Juridisch planologisch kader 1.5 Leeswijzer
4 4 4 4 5 7
Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving 2.1 Planvoornemen 2.2 Stedenbouwkundige onderbouwing
8 8 8
Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Algemeen 3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.3 Gemeentelijke regelingen
10 10 10 11
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Erfgoed 4.2 Ecologie 4.3 Externe veiligheid 4.4 Bodemkwaliteit 4.5 Waterparagraaf 4.6 Geluidhinder 4.7 Bedrijven- en milieuzonering 4.8 Luchtkwaliteit 4.9 M.e.r.-verantwoording 4.10 Overig
13 13 14 15 16 17 18 18 18 19 19
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2 Economische uitvoerbaarheid
20 20 20
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Deze ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het planvoornemen voor uitbreiding van het Van der Valk Hotel Drachten aan de Lavendelheide 4 te Drachten. Van der Valk Hotel Drachten heeft plannen om het bestaande hotel te vergroten. Het plan is deels in strijd met het geldende bestemmingsplan.
1.2
Aanvraag omgevingsvergunning in relatie tot bestemmingsplan
Het planvoornemen ziet op het realiseren van een nieuw gebouw met hotelkamers, vergaderzalen, een restaurant met groen- en parkeervoorzieningen op de huidige locatie van het Van der Valk-hotel Drachten. Het huidige complex blijft nagenoeg in zijn totaliteit bestaan waarbij de huidige zaalfunctie in de noordelijke vleugel van het hotel komt te vervallen omdat deze functie in het nieuw complex wordt ondergebracht. In deze noordelijke vleugel komt de mogelijkheid voor leisure-activiteiten. De huidige locatie wordt uitgebreid met een klein gebied aan de zuidoostzijde (met het oog op een verbetering van de logistiek). Voor dit planvoornemen zoals hier omschreven wordt een bestemmingsplan voorbereid. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is afgesproken dat er naast de bestemmingsplanprocedure ook een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend voor het mogen afwijken van het geldende bestemmingsplan. Deze omgevingsvergunning heeft als doel om vooruitlopend op het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan zo spoedig mogelijk te kunnen starten met de bouwwerkzaamheden. De aanvraag omgevingsvergunning heeft daarom enkel betrekking op de realisatie van de uitbreiding van het hotel. In de aanvraag omgevingsvergunning is het toe te voegen gebied evenals de functiewijziging met leisure dan ook niet meegenomen.
Ook de te realiseren brug tussen een bestaand en het nieuwe gebouw wordt niet in de aanvraag voor de omgevingsvergunning meegenomen. Deze zullen worden geregeld in het bestemmingsplan. Ten behoeve van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het mogen afwijken van het geldende bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing nodig. Daarin moet zijn aangetoond dat het planvoornemen haalbaar en uitvoerbaar is en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Een ruimtelijke onderbouwing is inhoudelijk te vergelijken met de toelichting van een bestemmingsplan. Alle relevante stedenbouwkundige-, planologische-, beleidsmatige-, milieutechnische- en economische aspecten moeten in de ruimtelijke onderbouwing worden behandeld. De bestemmingsplanprocedure en de procedure voor het verlenen van de omgevingsvergunning zullen parallel naast elkaar lopen, waarbij de omgevingsvergunning voor het bouwen van het nieuwe deel van het hotel naar verwachting eerder kan worden verleend. Gelet hierop wordt, ondanks dat de omgevingsvergunning niet identiek is aan de inhoud van het bestemmingsplan, de toelichting bij het bestemmingsplan als ruimtelijke onderbouwing gebruikt.
1.3
Plangebied
Het bestemmingsplan geldt voor de gronden waar het Van der Valk Hotel Drachten momenteel al is gesitueerd. De ligging en begrenzing van het plangebied blijken uit de verbeelding van dit bestemmingsplan en uit onderstaand figuur 1. Figuur 2 geeft aan waar het nieuwe hotel moet komen en op welk gebied de aanvraag omgevingsvergunning betrekking heeft.
4
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Figuur 1. Globaal plangebied totale planv oornemen (bron: gemeenteatlas)
Figuur 2. Globaal plangebied aanv raag omgev ingsv ergunning (bron: gemeenteatlas)
1.4
Juridisch planologisch kader
Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan "Kantorenpark Drachten en Bedrijvenpark Noordoostkwadrant" dat door de gemeenteraad van Smallingerland op 11 juni 2013 is vastgesteld. De locatie waar de uitbreiding van het hotel gaat plaatsvinden heeft in dit bestemmingsplan de bestemming “Horeca”. De voor horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor 1. een hotel, tevens voor congressen en evenementen; 2. restauratieve voorzieningen; 3. bowlingcentrum.
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
5
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Binnen de bestemming “Horeca” was al rekening gehouden met de bouw van een nieuw hotel met een aparte bowlingbaan binnen het opgenomen bouwvlak (zie figuur 3). Het nieuwe gebouw zou zich met de voorzijde naar de Ureterpvallaat richten. De afstand tussen het hotel en het oude lint Ureterpvallaat was daarbij zo groot mogelijk gehouden. De toegestane bouwhoogte bedroeg 20 meter voor het meest westelijke deel en neemt af naar 12 meter voor het oostelijke deel. Daarnaast was er in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen die tot doel had dat na gereedkoming van de bouw van het nieuwe hotel de resterende bebouwing van het oude complex gesloopt moet worden. De regeling zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan is tot stand gekomen op basis van de plannen die Van der Valk Hotel Drachten op dat moment voor ogen had. Deze plannen zijn inmiddels gewijzigd (zie hoofdstuk 2). In het nieuwe plan gaat Van der Valk Hotel Drachten uit van de bouw van een nieuw complex naast het huidige hotel. Het realiseren van het nieuwe hotel past deels niet binnen het bestemmingsplan. Er is sprake van een overschrijding van het bouwvlak aan de noordzijde en de bouwhoogte van 30 meter past niet binnen de bestaande regels. Daarnaast heeft de gemeente ingestemd met de mogelijkheid tot leisure (exclusief casino) in een van de vleugels van het bestaande complex.
Aan de zuidoostzijde is een stukje gebied toegevoegd (met het oog op een verbetering van de logistiek) en moet de bestemming worden gewijzigd van kantoor naar horeca.
Figuur 3. Fragment v erbeelding (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
Het bestemmingsplan moet het vergrote Van der Valk Hotel Drachten mogelijk maken. Ondanks dat er sprake is van een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan zijn de planologisch-juridisch regelingen uit de geldende bestemmingsplannen waar mogelijk voortgezet. Voorliggend bestemmingsplan biedt de nieuwe planologisch-juridische basis voor de voortzetting en uitbreiding van Van der Valk Hotel Drachten. Daarnaast is het plan waar nodig geactualiseerd aan de hand van het beleid dat momenteel van toepassing is.
6
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
De strijdigheden zou de gemeente Smallingerland met een Wabo-vergunning kunnen oplossen maar voor een zorgvuldige beoordeling biedt een bestemmingsplan doorgaans een beter kader. Van der Valk Hotel Drachten kiest ervoor om beide procedures te doorlopen.
1.5
Leeswijzer
Na de inleiding in dit hoofdstuk is in hoofdstuk 2 nader op het plan ingegaan. Relevant overheidsbeleid is daaropvolgend in hoofdstuk 3 uiteengezet. Een omschrijving van de omgevingsaspecten betreffende de planologische en milieukundige randvoorwaarden is opgenomen in hoofdstuk 4. Als laatste is in hoofdstuk 5 de (economische en maatschappelijke) uitvoerbaarheid uiteengezet. Bij deze ruimtelijke onderbouwing zijn verder enkele bijlagen opgenomen waarnaar wordt verwezen.
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
7
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Hoofdstuk 2 2.1
Projectbeschrijving
Planvoornemen
Van der Valk Hotel Drachten is van plan om op de locatie een nieuw gebouw van maximaal 30 meter hoog te realiseren met 68 hotelkamers, vergaderzalen, een restaurant met groen- en parkeervoorzieningen. Het huidige complex blijft nagenoeg in zijn totaliteit bestaan waarbij de huidige zaalfunctie in de noordelijke vleugel van het hotel komt te vervallen omdat deze functie in het nieuw complex wordt ondergebracht. In deze noordelijke vleugel komt de mogelijkheid voor leisure activiteiten. Zie figuur 4 voor de nieuwe situatie. Het nieuw te realiseren hotel, waar de aanvraag omgevingsvergunning betrekking op heeft, is met een rood kader aangegeven.
Figuur 4. Impressie nieuwe situatie. (Bron: Inbo architecten)
2.2
Stedenbouwkundige onderbouwing
Van der Valk is voornemens een nieuw gebouw te realiseren met hotelkamers, vergaderzalen en een restaurant. Het nieuwe gebouw zal tevens fungeren als nieuw hoofdgebouw met hierin de receptie voor zowel het nieuwe als het bestaande programma. Het nieuwe gebouw is oostelijk van de bestaande en overwegend te handhaven bebouwing gesitueerd. Het nieuwe gebouw wordt verbonden met de bestaande hotelvleugel door middel van een loopbrug op de eerste verdieping. De situering is zodanig gekozen dat het huidige hotel met ondersteunende functies en het parkeren grotendeels kan functioneren tijdens de nieuwbouw.
8
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
De inpassing is volledig gepositioneerd binnen de bestaande bestemming Horeca van het geldende bestemmingsplan en grotendeels binnen het bijbehorende bouwvlak. Het nieuwe bouwvolume komt in noordelijke richting gedeeltelijk buiten het bouwvlak en daarnaast wijkt de bouwhoogte af; nu wordt deze op maximaal 30 meter gezet in plaats van 15 respectievelijk 12 meter binnen het bestaande bestemmingsplan.
Figuur 5. Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan
Groot verschil met eerdere plannen is dat het bestaande gebouw grotendeels wordt gehandhaafd; naast bestaande faciliteiten als het bowlingcentrum wordt hier ruimte gereserveerd voor leisure activiteiten. In bovenstaande schets (figuur 5) is nog te zien wat de oorspronkelijke gedachte was. Inmiddels is, op het gedeelte van het oorspronkelijke kantooreiland, het transferium gerealiseerd en de ruimte waar eerst een afzonderlijk bowlingcentrum zou komen een park en ride invulling. Ruimtelijk heeft de gewijzigde opzet consequenties voor de inrichting van de omgeving en met name het parkeren en een aanvullend op te nemen wateroppervlak. De groen en water invulling vormen ook in de nieuwe situatie een goede overgang met de aangrenzende ruimtes langs het Ureterpvallaat. Het parkeren wordt evenwichtig verdeeld binnen het eigen terrein en nabij het gebouwen complex met overloopruimte richting het transferium. Het feit dat het om een relatief wat hoger gebouw gaat is stedenbouwkundig aanvaardbaar vanwege de centrale ligging binnen het kantorenpark. De verder weg gelegen Tjaardaflats zijn fors hoger, namelijk circa 45 meter. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief ruimtelijk aanvaardbaar is binnen de inmiddels ontstane situatie van het kantorenpark.
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
9
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Hoofdstuk 3
Beleidskader
Het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente geeft uitgangspunten voor bestemmingsplannen. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van het relevante beleid voor het planvoornemen.
3.1
Algemeen
Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012); Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2011); Provinciaal beleid Plannen en programma's Streekplan Fryslân 2007; Grutsk op 'e romte (2014); Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan 2006 (versie 2011); Verordeningen Verordening Romte Fryslân 2014; Gemeentelijk beleid Structuurvisie Smallingerland (2013); Parkeernormennota 2015; Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (2013); Welstandnota en reclamenota 2014. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer en meer over aan lagere overheden en kiest tegenwoordig voor een selectieve inzet van het rijksbeleid. Voor dit bestemmingsplan is op grond van de SVIR en het Barro enkel de ladder van duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2) van toepassing. Voor het overige geldt er geen specifiek beleid. Het planvoornemen is verder in overeenstemming met het provinciale beleid en de naderhand in de provinciale verordening vastgelegde beleidsregels. Het bestemmingsplan is verder in lijn met het gemeentelijk gevoerd beleid.
3.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
Nationaal belang 13 van de SVIR van het Rijk vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder) worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro, dat weer verwijst naar het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De tekst in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro schrijft het volgende voor: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.
10
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Binnen de bestemming 'Horeca' in het bestemmingsplan Kantorenpark Drachten en Bedrijvenpark Noordoostkwadrant zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen totaal circa 6.100 m² aan bebouwing kan worden opgericht ten behoeve van: 1. een hotel, tevens voor congressen en evenementen; 2. restauratieve voorzieningen; 3. bowlingbaan. In de nieuwe situatie bedraagt de oppervlakte (inclusief de veranda bij het hotel en de nieuw geplande fietsenberging en opslag) afgerond 5.500 m². In het bestemmingsplan wordt een ruim bouwvlak opgenomen waarbinnen in totaal opnieuw 5.500 m² aan bebouwing mag worden opgericht waardoor er geen sprake is van een nieuw ruimtebeslag. Gelet op het bovenstaande is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 Bro en komen wij niet toe aan de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking.
3.3
Gemeentelijke regelingen
De eigenstandig opgestelde regeling met betrekking tot het mogelijk maken van een terras bij een horecabedrijf en de regeling met betrekking tot de gemeentelijke parkeernormering zijn in voorliggend bestemmingsplan verwerkt. Bestemmingsplan Parapluplan Terrassen Smallingerland Op 4 mei 2016 is het bestemmingsplan "Parapluplan Terrassen Smallingerland" vastgesteld door de gemeenteraad. Dit paraplubestemmingsplan is van toepassing op een groot aantal bestemmingsplannen in de gemeente. De geldende bestemmingsplannen, voor zover het de openbare ruimte betreft, voorzien niet in het mogelijk maken van een terras bij een horecabedrijf. In voorliggend bestemmingsplan is de regeling uit dit parapluplan opgenomen. Parkeernormennota 2015 De gemeente Smallingerland heeft op 17 februari 2015 de "Parkeernormennota 2015" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met het parkeerbeleid zoals dat in de "Parkeernormennota 2015" is vastgelegd. Om de parkeerbehoefte inzichtelijk te maken is een parkeerbalans opgesteld die als Bijlage 1 bij de toelichting is opgenomen. De maximale parkeerbehoefte in de nieuwe situatie bedraagt 381 parkeerplaatsen. Het is uiteraard niet zo dat de maximale parkeerbehoefte voor elk van de bestemmingen op ieder tijdstip geldt. Een parkeerbalans geeft een vrij nauwkeurige inschatting van het gebruik van de parkeerplaatsen.
De parkeerbalans is een rekenmodel, waarin rekening wordt gehouden met: de in het betreffende gebied aanwezige parkeerplaatsen; de in het betreffende gebied aanwezige functies; het aanwezigheidspercentage per functie op verschillende tijdstippen. In de parkeernormennota 2015 van de gemeente Smallingerland zijn hier percentages voor vastgesteld. Aan de hand van de parkeerbehoefte en de aanwezigheidpercentages is de feitelijke parkeerbehoefte van het project voor de verschillende periodes berekend. Uit de parkeerbalans blijkt dat de feitelijke parkeerbehoefte 279 parkeerplaatsen bedraagt. Van der Valk realiseert 280 parkeerplaatsen en daarmee kunnen alle benodigde parkeerplaatsen op basis van de parkeerbalans op eigen terrein gerealiseerd worden. Mocht in de praktijk blijken dat er dat er daadwerkelijk een parkeerprobleem ontstaat heeft Van der Valk voldoende gronden beschikbaar waar extra parkeervoorzieningen
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
11
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
gerealiseerd kunnen worden.
12
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
In het hiernavolgende is kort ingegaan op de diverse omgevingsaspecten in het plangebied. Het gaat hierbij om verschillende wettelijk verplicht te beschouwen aspecten en sectoraal beleid uit oogpunt van ruimtelijke ordening/planologie dan wel milieu bezien. De uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan stuit niet op belemmeringen met betrekking tot onderstaande omgevingsaspecten. Er is dan ook volstaan met het voor zover noodzakelijk ingaan op het wettelijk kader en het eventueel benoemen van relevante aspecten met betrekking tot het plangebied.
4.1
Erfgoed
De belangrijkste wettelijke basis voor het behoud van erfgoed is per 1 juli 2016 de Erfgoedwet. De kern van deze wet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan vanwege de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient vanwege voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden. 4.1.1
Archeologie
Voor het plangebied is op basis van de provinciale archeologische beleidskaart (FAMKE) onderzocht welke archeologische waarden aanwezig zijn. Op deze kaart is op basis van zowel de aanwezige archeologische monumenten als de te verwachten archeologische waarden een advies aangegeven. De FAMKE bestaat uit twee provinciedekkende advieskaarten, één voor de periode Steentijd - Bronstijd, en één voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen. Voor het betreffende plangebied kan op basis van de kaarten uit de twee verschillende perioden tot de volgende conclusies worden gekomen. De advieskaart “Steentijd - Bronstijd” geeft aan dat voor het overgrote deel van het plangebied pas onderzoek nodig is bij grote ingrepen. Volgens de advieskaart “IJzertijd - Middeleeuwen” geldt voor een deel van het perceel het advies “Streven naar behoud” (zie figuur 8).
Figuur 8. Archeologisch waardev ol gebied
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
13
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Van deze terreinen is bekend dat zij waardevolle archeologische resten uit de periode bronstijd en later kunnen bevatten. Binnen deze gebieden wordt afgeraden ingrepen te verrichten, die het bodemarchief kunnen schaden. Ter bescherming van deze archeologische waarden is in het plangebied een dubbelbestemming “Waarde - Archeologie” in de bestemmingsplanregeling opgenomen met daaraan gekoppeld een beschermende regeling. Dit houdt in dat voor het uitvoeren van bepaalde (grond)werkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd is. In het geldende bestemmingsplan is het betreffende gebied eerder al beschermd. In het nieuwe plan is dit gebied overgenomen. 4.1.2
Cultuurhistorie
Naast wetgeving op rijksniveau is ook in de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgelegd dat gemeenten in een ruimtelijk plan moeten aangeven op welke wijze het plan rekening houdt met cultuurhistorische elementen en structuren. Informatie over cultuurhistorische waarden is beschikbaar middels de Cultuurhistorische Kaart Fryslân 2 (CHK2) van Provinsje Fryslân. Wat betreft cultuurhistorie blijkt uit deze kaart dat er geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Daarnaast is er sprake van een situatie met bestaande bouwrechten. Een regeling ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden wordt daarom niet nodig geacht.
4.2
Ecologie
Bij elk ruimtelijk plan dient op grond van de bepalingen in de Wet natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort. In verband met deze planontwikkeling is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. In deze ecologische beoordeling, die als Bijlage 2 is bijgevoegd, zijn de kansen en risico's geïnventariseerd ten aanzien van geldende wet- en regelgeving met betrekking tot natuur. Dit zijn de Wet natuurbescherming (Wnb), het Natuurnetwerk Nederland (NNN) - voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS) - en eventuele andere vormen van regelingen ten aanzien van natuurbescherming. Uit het ecologisch onderzoek blijken de volgende conclusies: Nader onderzoek voor vleermuizen dient te worden gericht op de nis in de oostzijde van het bestaande gebouw, waar deze middels een brug met de nieuwbouw moet wordt verbonden. Het advies is om onafhankelijk van de resultaten van het nader onderzoek ook de volgende maatregelen te nemen om negatieve effecten op eventueel op andere plekken in het bestaande gebouw voorkomende vleermuizen te voorkomen: de nieuwbouw minimaal 5 meter van de bestaande bebouwing te realiseren; bij de bouw tijdens het zomerhalfjaar geen werkzaamheden te verrichten in de schemering of in de nacht.
In verband met de soortbescherming van de Wnb is het verder nodig om bij de planning van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen van vogels. Ten aanzien van effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is nader onderzoek nodig om negatief effect uit te sluiten. Ten aanzien van andere aspecten is nader onderzoek in het kader van gebiedsbescherming (Wnb en provinciaal ruimtelijk natuurbeleid) niet nodig. Het plan is op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Verordening Romte Fryslân 2014. Nader onderzoek in het kader van gebiedsbescherming (Wnb en provinciaal ruimtelijk natuurbeleid) is niet nodig. Een vergunning van de Wnb voor beschermde gebieden is op voorhand niet nodig voor de beoogde activiteiten. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in
14
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
strijd met de Verordening Romte Fryslân 2014.
Stikstof Een AERIUS- berekening moet uitwijzen of er negatieve effecten in het kader van de Wnb beschermde gebieden zullen optreden. Op basis daarvan kan worden bepaald of vervolgstappen nodig zijn, zoals het aanvragen van een vergunning van de Wnb. Op 16 oktober 2019 is de berekening stikstofdepositie voor onderhavig project uitgevoerd (Bijlage 3). De berekening met AERIUS genereert een gml bestand waarin wordt geconstateerd dat er geen natuurgebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. Het aspect stikstof staat uitvoering van het project niet in de weg. Conclusie Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan vooralsnog niet door ecologie wordt beperkt.
4.3
Externe veiligheid
Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door: het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, waterwegen en spoorwegen); het gebruik van luchthavens. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het Plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. De volgende besluiten zijn relevant: 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi): Met het Bevi zijn risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd. 2.
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb): Op basis van het Bevb dienen plannen, vergelijkbaar met het Bevi, te worden getoetst aan de grens- en richtwaarde voor het PR en de oriëntatiewaarde voor het GR. 3. Wet basisnet: Het basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Binnen bepaalde grenzen wordt dit vervoer over de weg, binnenwater en spoor gegarandeerd. Het basisnet heeft betrekking op de Rijksinfrastructuur: hoofdwegen (snelwegen), hoofdwaterwegen (binnenwateren) en hoofdspoorwegen (met enkele uitzonderingen daargelaten). 4. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt): Voor ruimtelijke ordening in relatie tot de transportroutes is het Bevt opgesteld. Hierin zijn de regels voor de ruimtelijke ordening rondom het basisnet wettelijk vastgelegd. 5. Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit): Het Activiteitenbesluit en de daarbij behorende regeling is de opvolger van een groot aantal AMvB's. In het Activiteitenbesluit staan algemene regels voor verschillende milieuaspecten, zoals veiligheidsafstanden waaraan voldaan moet worden. In de directe nabijheid van het plangebied zijn risicobronnen gelegen, waarvan de risicocontouren of invloedsgebieden mogelijk over het plangebied vallen. De (mogelijk) relevante risicobron voor het plangebied is transport van gevaarlijke stoffen over de weg.
De FUMO heeft een advies Externe
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
15
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Veiligheid (Bijlage 4) opgesteld en er is advies gevraagd aan brandweer Fryslan (Bijlage 5) dat is verwerkt in het advies van de FUMO. De FUMO adviseert om: de ontwikkelingen buiten het invloedsgebied te realiseren; te onderzoeken of de ontwikkeling buiten het invloedsgebied van de wegen mogelijk kan worden gemaakt; de ontwikkeling alleen binnen het invloedsgebied toe te staan, mits rekening wordt gehouden met de bereikbaarheid van hulpdiensten en er voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig zijn. Vluchten moet van de risicobron af mogelijk zijn; een brandkraan aan te leggen volgens voorwaarden zoals in het advies van Brandweer Fryslân van 26 september 2019 staat beschreven; de routes naar de opstelplaats voor de ingang van het gebouw bruikbaar te laten zijn voor de brandweer volgens voorwaarden zoals in het advies van Brandweer Fryslân van 26 september 2019 staat beschreven; advies te vragen aan Brandweer Fryslan. Indien het bevoegd gezag vooralsnog mee wil werken aan het plan en het GR verantwoord wordt geacht en medewerking wordt verleend, wordt geadviseerd om: functies in het gebouw waar weinig personen verblijven dichterbij de risicobron te realiseren dan de functies waar veel mensen verblijven; vluchtmogelijkheden in gebouwen en op het terrein van de risicobron af te situeren; de bedrijfshulpverlening voor te bereiden op de ontvluchting.
Uit de stedenbouwkundige paragraaf blijkt de wenselijk voor de gekozen locatie. Het nieuwe gebouw zal fungeren als nieuw hoofdgebouw met hierin de receptie voor zowel het nieuwe als bestaande programma. Het gebouw is oostelijk van de bestaande bebouwing gepositioneerd. Nabij de entree van het terrein en centraal gelegen ten opzicht van het parkeerterrein. Het gebouw dient te zijn verbonden met de bestaande hotelvleugel. De verbinding wordt vormgegeven door een loopbrug op de eerste verdieping. De situering is zodanig gekozen dat het huidige hotel met ondersteunende functies en parkeren kan blijven functioneren tijdens de nieuwbouw. Op grond van het huidige bestemmingsplan is al bedrijfsbebouwing mogelijk binnen de betreffende zone. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan treedt er een zeer beperkte verslechtering op met betrekking tot het groepsrisico ten opzichte van de maximale invulling van het huidige bestemmingsplan. Bij de uitwerking van de plannen is rekening gehouden met de gemaakte opmerkingen vanuit de FUMO en Brandweer Fryslân en wordt het nieuw te bouwen gebouw zo ingericht met betrekking vluchtroutes en indeling dat dit risico niet extra wordt verzwaard. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan.
4.4
Bodemkwaliteit
In het kader van een ontwikkeling of een herziening van een bestemmingsplan moet onderzocht worden welke gevolgen eventuele bodemverontreinigingen hebben voor de uitvoerbaarheid van het plan. De bodemkwaliteit kan namelijk een beperkende factor zijn voor de beoogde functie of de financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet in ieder geval een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming (Wbb) van toepassing. Hierin is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied 16
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
ernstige verontreinigingen worden aangetroffen er sprake is van een saneringsgeval. De locatie wordt heringericht en de binnen de locatie aanwezige hotel en parkeergelegenheid worden uitgebreid. Hierbij vindt grondverzet plaats en het is daarom noodzakelijk voor uitvoering van de werkzaamheden inzicht te hebben in de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Sweco heeft een verkennend bodemonderzoek (Bijlage 6) verricht op de planlocatie, om inzicht te verkrijgen in het voorkomen van aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem . Op basis van de onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek kan de hypothese 'onverdacht locatie' met licht verhoogte gehalten en concentraties worden bevestigd. Er is geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. Daarnaast blijkt uit de PFAS-resultaten dat de grond voldoet aan de toepassingsnorm voor klasse "Wonen" en "Industrie". Uit milieuhygiënisch oogpunt bestaan er geen beperkingen voor de voorgenomen bestemmingswijziging en vervolgens nieuwbouw van een woning op de locatie.
4.5
Waterparagraaf
In de ruimtelijke ordeningspraktijk is het doorlopen van de wettelijk verplichte 'watertoets' bij de betrokken waterbeheerder (in dit geval Wetterskip Fryslân) van belang. De watertoets wordt gezien als procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen in een vroegtijdig stadium aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit en kwantiteit van het water. Watertoets Het initiatief van dit bestemmingsplan is in het kader van de watertoets op 13-05-2019 via de digitale watertoets bij Wetterskip Fryslân aangemeld. In Bijlage 7 bij dit bestemmingsplan zijn de stukken met betrekking tot de watertoets opgenomen. Op basis van de aangeleverde gegevens bij Wetterskip Fryslân is met de digitale watertoets geconstateerd dat een 'normale procedure' moet worden gevolgd vanwege de ligging Voor zover noodzakelijk en mogelijk dienen de waterhuishoudkundige zaken in de regels en op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan te worden verwerkt. Hier is in dit bestemmingsplan geen sprake van. Verder zijn regels van Wetterskip Fryslân in de eigen Keur 2013 vastgelegd.
Daarin wordt voor bepaalde uit te voeren activiteiten of werkzaamheden een watervergunning voorgeschreven. In de huidige situatie is het plangebied en de te ontwikkelen gronden daaromheen deels onverhard. De ontwikkeling van het Van der Valk hotel leidt tot een toename van het verhard oppervlak. Een verhardingstoename leidt tot een versnelde afvoer van hemelwater waartegen maatregelen moeten worden getroffen. De compensatieverplichting in gebieden die in poldergebied liggen bij verhardingstoenames van 200 m2 is 10%. In geval van demping van oppervlaktewater geldt een compensatieverplichting van 100%. Met het voorliggende plan wordt nieuw oppervlaktewater gerealiseerd door de bestaande vijver te vergroten om te voldoen aan de compensatieplicht. Nieuw oppervlaktewater is de meest voorkomende
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
17
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
manier van compensatie van verhard oppervlak. Advisering van Wetterskip Fryslân en relevante documentatie ten aanzien van waterhuishoudkundige maatregelen worden betrokken in de verdere planvorming en definitieve invulling van het plangebied. Daarmee mag worden aangenomen dat er over het voorliggende plan geen bezwaren ten aanzien van het wateraspect zullen bestaan.
4.6
Geluidhinder
De Wet geluidhinder (Wgh) heeft als belangrijkste doel het bestrijden en voorkomen van geluidhinder. Op grond van de wet zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden die directe raakvlakken hebben met de ruimtelijke ordening. De Wgh bepaalt dat de geluidsbelasting op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. In veel gevallen is deze norm 48 dB. Er worden geen geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt en er wordt ook geen weg aangelegd of gereconstrueerd. Gelet hierop is de Wet geluidhinder niet van toepassing.
4.7
Bedrijven- en milieuzonering
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ruimtelijk-functionele afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en hindergevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) uit 2009. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimale afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten (betreffende geluid, geur, stof en gevaar) redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde afstanden in de VNG-publicatie zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' moet een grootste afstand van 50 meter worden aangehouden voor een bowlingbaan en een grootste afstand van 10 meter voor hotels, congrescentra en restaurants. De dichtstbijzijnde woningen zijn op een minimale afstand van 100 meter gesitueerd. Er bestaan wat betreft bedrijven- en milieuzonering geen belemmeringen ten aanzien van de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.
4.8
Luchtkwaliteit
In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) van belang. Grenswaarden ten aanzien van de jaargemiddelde concentratie betreffen 40 µg/m³ voor zowel NO2 als PM10 en 25 µg/m³ voor PM2,5. Projecten met een invloed van 'Niet In Betekenende Mate' (NIBM) op de luchtkwaliteit zijn verder vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Dit geldt op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) onder meer voor projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m³. PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden.
18
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
In Fryslân zijn de achtergrondconcentraties voor NO2 en PM10 laag. Als aannemelijk is dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde vormen luchtkwaliteitseisen dan ook geen belemmering voor een plan. Hier is voor dit bestemmingsplan van uit gegaan. Op grond van voorgaande kan worden geconcludeerd dat luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen van dit bestemmingsplan.
4.9
M.e.r.-verantwoording
De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. De uitbreiding van het Van der Valk Hotel Drachten kwalificeert zich niet als een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van categorie D.11.2. Er is alleen aanleiding voor een m.e.r.-beoordeling wanneer de uitbreiding zou leiden tot per saldo aanzienlijk negatieve effecten op het milieu. Uit de onderzoeken blijkt dat hiervan geen sprake is. Het project geeft geen aanleiding voor een vervolgonderzoek in het kader van een m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling.
4.10
Overig
4.10.1 Kabels en leidingen In het plangebied is sprake van nutsinfrastructuur zijnde de gebruikelijke huisaansluitingen betreffende gas, water, elektriciteit, kabel en/of telecom. De aanwezige hoofdtransportwaterleiding heeft de dubbelbestemming 'leiding - water' gekregen.
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
19
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Hoofdstuk 5 5.1
Uitvoerbaarheid
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De aanvraag omgevingsvergunning doorloopt de in de Wabo voorgeschreven procedure. Dit betekent dat de aanvraag gedurende zes weken ter inzage ligt voor zienswijzen. De ontwerpbeschikking heeft van 15 november 2019 tot en met 27 december 2019 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Tijdens deze periode zijn vijf nagenoeg identieke zienswijzen ontvangen en is één reactie ontvangen van de provincie Fryslân. In de besluitvorming is nader ingegaan op de ingediende zienswijzen. De provincie Fryslân heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op de ontwerpomgevingsvergunning. De opmerking van de provincie Fryslân is als Bijlage 8 bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Tegen de omgevingsvergunning is beroep mogelijk bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
5.2
Economische uitvoerbaarheid
Het planvoornemen is geïnitieerd door Van der Valk. Gemeente Smallingerland als zijnde betrokken lokale overheid verleend haar medewerking aan de uitvoering van het project. De financiële verplichtingen die uit het project naar voren komen worden door Van der Valk gedragen zodat kan worden gesteld dat het voorliggende plan economisch uitvoerbaar is. Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin (financiele) afspraken zijn gemaakt. Bij het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van een plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. Tussen gemeente en initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Voorgaande betekent dat de uitvoerbaarheid van het planvoornemen om tot realisatie van het Van der Valk hotel Drachten te komen niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.
20
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Bijlagen bij de toelichting
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Inhoudsopgave
Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1
Parkeerbalans
4
Bijlage 2
Ecologisch onderzoek
12
Bijlage 3
Stikstofberekening
23
Bijlage 4
Advies externe veiligheid
29
Bijlage 5
Advies brandweer Fryslân
41
Bijlage 6
Verkennend bodemonderzoek
45
Bijlage 7
Watertoets
115
Bijlage 8
Reactie provincie Fryslân
122
Bijlage 9
Ontwerpbesluit omgevingsvergunning
124
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Bijlage 1 Parkeerbalans
4
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Memo Opdrachtgever: INBO
projectnummer: 232.44.50.00.00
Aan:
INBO
Van:
Bugel Hajema Adviseurs
Onderwerp:
Parkeerbalans Van der Valk Drachten
Datum:
15-10-2019
1
Inleiding
Door de opdrachtgever is opdracht verleend tot het verrichten van een parkeerbehoefteonderzoek ten behoeve van het uit te breiden hotel Van der Valk aan de Lavendelheide 4 te Drachten in de gemeente Smallingerland. De uitbreiding betreft het aantal kamers, vergaderzalen, restaurant en het opnemen van een leisure functie. 2
Parkeernormen
In onderstaande tabel zijn de parkeernormen per functie opgenomen zoals vastgesteld in de Parkeernormennota 2015 van de gemeente Smallingerland. functie bowlingbaan vergaderzalen leisure hotelkamers restaurant Tabel 1 Parkeernormennota 2015
3
eenheid baan 100 m2 bvo 100 m2 bvo 10 kamers 100 m2 bvo
norm 2.8 8.5 6.5 7.2 13.0
Uitgangspunten
Voor het bepalen van de parkeerbehoefte/parkeerbalans zijn voor het hotelcomplex de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Voor de parkeernormen en aanwezigheidspercentages is de Parkeernormennota 2015 van de gemeente Smallingerland gehanteerd;
De primaire functie van het complex is een hotel met bijbehorende vergader- en horecafunctie. De vergader- en horecafaciliteiten worden deels gebruikt door hotelgasten en deels door passanten/daggasten. Gelet hierop is als uitgangspunt gehanteerd dat het hotel 100% bezet is;
Vergaderfaciliteiten worden door 25% gebruik door gasten die ook in het hotel slapen. De overige 75% (100-25%) is daggast. Om dubbeltelling te voorkomen wordt de parkeerbehoefte voor de vergaderzalen alleen met de daggasten berekend (hotel is al met 100% bezetting gerekend).
Voorbeeld: De vergaderfaciliteiten worden voor 25% gebruikt door mensen die ook overnachten, dan rekenen we voor de parkeerbehoefte dus met 75% van het m² aan vergaderruimte. Horecafaciliteiten worden door 50% gebruikt door gasten die ook in het hotel slapen. De overige
50% is daggast. Om dubbeltelling te voorkomen wordt de parkeerbehoefte voor de horecafaciliteiten alleen met de daggasten berekend (hotel is al met 100% bezetting gerekend);
Voor de bowlingbaan en de leisure wordt in de berekening uitgegaan van 100% daggasten;
In de nieuwe situatie worden er extra parkeerplaatsen toegevoegd en komt het totaal aantal parkeerplaatsen op 280.
4
Maximale parkeerbehoefte
Op basis van de parkeernormen en de uitgangspunten is de maximale berekend. Onderstaand is het resultaat van de berekening weergegeven. Functie
aantal/opp
Bowlingbaan
10
vergaderzalen/foyer
1596 m²
leisure
542 m²
hotelkamers
158
restaurant/brasserie
1576 m²
daggasten
eenheid baan
2.8
28
1197 m²
100 m² bvo
8.5
102
100 m² bvo
6.5
35
10 kamer
7.2
114
100 m² bvo
13.0
102
788 m²
norm
behoefte
Totaal behoefte
381
Tabel 2 - Maximale parkeerbehoefte toekomstige situatie
5
Parkeerbalans
Het is uiteraard niet zo dat de maximale parkeerbehoefte voor elk van de bestemmingen op ieder tijdstip geldt. Een parkeerbalans geeft een vrij nauwkeurige inschatting van het gebruik van de parkeerplaatsen. De parkeerbalans is een rekenmodel, waarin rekening wordt gehouden met: -
de in het betreffende gebied aanwezige parkeerplaatsen;
-
de in het betreffende gebied aanwezige functies;
-
het aanwezigheidspercentage per functie op verschillende tijdstippen. In de parkeernormennota 2015 van de gemeente Smallingerland zijn hier percentages voor vastgesteld.
Functie
toekomstige
situatie
Functie obv parkeernormen-
Werkdag
koop-
nota
Zaterdag
avond Ochtend
Middag
Avond
Nacht
zondag middag
Middag
avond
Vergaderzalen
Kantoor / bedrijven
100%
100%
5%
0%
5%
0%
0%
0%
Bowlingcentrum
Sportfuncties binnen
50%
50%
100%
0%
100%
100%
100%
75%
Restaurant / leisure
Bioscoop / theater / podium
5%
25%
90%
0%
90%
40%
100%
40%
hotel
hotel
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Tabel 3 Aanwezigheidspercentages
datum 08-10-2019
projectnummer 232.44.50.00.00
2
Aan de hand van de parkeerbehoefte uit tabel 2 en de aanwezigheidpercentages uit tabel 3 is de feitelijke parkeerbehoefte van het project voor de verschillende periodes berekend. De resultaten hiervan zijn weergegeven in de tabellen. Functie
ma di wo do vri za zo ocht. mid. av. ocht. mid. av. ocht. mid. av. ocht. mid. av. ocht. mid. av. mid. av. mid. 14 14 28 14 14 28 14 14 28 14 14 28 14 14 28 28 28 21 102 102 5 102 102 5 102 102 5 102 102 5 102 102 5 0 0 0 2 9 32 2 9 32 2 9 32 2 9 32 2 9 32 14 35 14 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 114 5 26 92 5 26 92 5 26 92 5 26 92 5 26 92 41 102 41 237 265 271 237 265 271 237 265 271 237 265 271 237 265 271 197 279 190
bowlingbaan vergaderzalen leisure hotelkamers restaurant
totaal Parkeerbalans (%) 85 95 97 85 95 Tabel 4 Parkeerbalans nieuwe situatie
6
97
85
95
97
85
95
97
85
95
97
70
100
68
Conclusie
Uit tabel 4 blijkt dat op zaterdagavond de parkeerdruk het hoogst is. Alle benodigde parkeerplaatsen kunnen op basis van de parkeerbalans op eigen terrein gerealiseerd worden. Mocht in de praktijk blijken dat er dat er daadwerkelijk een parkeerprobleem ontstaat heeft Van der Valk voldoende gronden beschikbaar waar extra parkeervoorzieningen gerealiseerd kunnen worden.
datum 08-10-2019
projectnummer 232.44.50.00.00
3
leisure: 542 m2
vergaderzalen: 585 m2
bowling: 10 banen
1
2
3
11400
4
8400
8400
200
8125
350
8050
10800
lijn luifel
34490 11300
7
8400
350
8050
12205
350
8125
10900
225 171
1454
constructie
A
C
225 171
6
8400
15971 4620
5
1250
C kleedk. heren 6,39 m²
toilet 1,20 m²
gang
1000
6,23 m²
60
Douche
60
bankje
kantine
expeditie
installatieruimte
24,63 m²
54,84 m²
16,50 m²
2,93 m²
kleedk. dames
toilet
5,59 m²
1,20 m²
gekoelde werkruimte
lockers, exact aantal en uitvoering n.t.b.
bier
2,90 m²
2,90 m²
11902
34,08 m²
kast
koeling
koeling
koeling
koeling
koeling
vriezer
9,29 m²
8,15 m²
8,15 m²
8,21 m²
18,52 m²
25,36 m²
1050
14550
1200
restaurant: 1525 m2
Miva toilet ø
magazijn keuken
1000
00 15
21,82 m² 1650
dames toilet 22,94 m²
keuken
19,73 m²
gang
180,06 m²
46,65 m²
natte r. magazijn bediening
berging linnen
14,70 m²
6,88 m²
3,45 m²
0,97 m²
30
kantoor
BESTAAND HOTEL
heren toilet
25030
h: 5160 b: 1000 a: 200 o: 198,5
2200
3,55 m² vluchttrap
Renvooi Bouwkundig
B
60
4,38 m²
60
goed.lift
toegang lift vanaf zijkant, exacte uitwerking n.t.b.
prefab beton
lichte scheidingswand, MS100/1.75.1
basis metselwerk, lichte sortering
lichte scheidingswand, MS100/1.75.1.A
ANV
4,00 m²
3m
lichte scheidingswand, MS125/2.75.2.A
25,55 m² wand voorzien van glas exacte plaats en uitvoering n.t.b.
kofferruimte
5,25 m²
4,37 m²
lichte scheidingswand, MS205/2.75.75.2.A
4,00 m²
ANV
lichte scheidingswand, MS205/2.75.75.2.AA
60 inspectiedeur
Renvooi Brandveiligheid
Restaurant
entree
481,32 m²
163,37 m²
ANV
ANV
B
..
6,55 m²
20min brandwerende scheiding
signalering nooduitgang/noodgang/vluchtweg
30min brandwerende scheiding
brandslang op haspel
60min brandwerende scheiding
brandweerlift
..
60
berging
brandwerende scheiding, 2-zijdig
aansluitpunt droge blusleiding
..
22634
h: 4550 b: 1500 a: 240 o: 175
60
17500
60
60
ICT
isolatie
lift
60
B
lichte scheidingswand, MS145/2.45.45.2.A
accent metselwerk, staand
ANV
backoffice
lichte scheidingswand, MS100/2.50.2.A
basis metselwerk, donkere sortering
lift
12 m ruimte t.b.v. afwasstraat
brandwerende scheiding, 1-zijdig
brandmeldcentrale BMC
zelfsluitende deur
brandmeldpaneel
ruimte met algemene noodverlichting
ingang
zonder sleutel vanaf symboolzijde te openen
brandweeringang
k
kleefmagneet
neven brandweeringang
P
deur voorzien van paniekbalken of te openen door lichte druk
0 +P
brasserie 178,17 m²
ANV
9506
bestaande tourniquet hergebruiken afmeting bestaand ca. Ø3,6m, 2,8m hoog exacte maatvoering i.h.w. te bepalen
ANV
30
A
Zie voor uitgangspunten en berekeningen bijgaande rapportage bij aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen 30
1515
| Maatvoering bestaande bouwdelen i.h.w. te controleren | Project
Uitbreiding Van der Valk Drachten
8442 DJ Heerenveen
Opdrachtgever
Van der Valk Drachten / Pyramide Beheer B.V.
T +31 (0)512 51 02 25
Projectarchitect
Eerde Schippers / Wilfret Schutte
Projectleider
Fokke de Vries
Onderwerp
Technisch ontwerp Plattegronden Begane grond
Getekend
Hains Bosma
File
Projectnummer
11274
Datum
Schaal
1 : 100
Wijziging
Formaat
970 x 594
Wijzigingsdatum
1100
lijn dakoverstek
-20 +P
Koornbeursweg 75D
600
929 1100
-420 +P h: 400 b: 1100 helling 1:16
3544
inbo
A
329
C
6720 heerenveen@inbo.com www.inbo.com
lijn luifel
4616
28994
7603
19994
1450 inbo b.v.
VDV Drachten.rvt 24-09-2019
Woudenberg
BEGANE GROND, 0+ Peil
Handelsregister Amersfoort 31026236
Bladnummer
B5.100
2
1
3
11400
4
8400
5
8400
6
8400
8400 n.o.
34490
n.o.
A
C
vergaderzalen: 960 m2
A06a
deel van de luifel brandwerend maken t.b.v. brandoverslag begane grond
A06
A06
A09
A06
A06
A09
A06
A06 h01c h02c
mogelijk plaats voor een podium exacte plaats n.t.b.
17,07 m²
A06
A06a
A09
heren toilet h01c
dames toilet 16,81 m²
12205
1200
h02c
1000
h02c
C
A06
10800
afschot
15971
7
gang
ANV
zaal 2 101,78 m²
ANV
zaal 3 101,36 m²
ANV
30
A06b
zaal 1 101,78 m²
vouwwand, dichte panelen
14550
bergruimte: 102m2 50% t.b.v. restaurant = 51 m2 50% t.b.v. zalen = 51 m2
vouwwand, dichte panelen
18,81 m²
vluchttrap
dichte balustrade tot 1000+vl.
h14
ANV h01e
aansluiting op bestaand hotel i.h.w. te bepalen
Renvooi Bouwkundig
VL11 b: 1000 a: 220 o: 175
10,50 m²
ANV
uitgifte
breakout
13,26 m²
176,36 m²
dichte balustrade rondom vide tot 1000+vl.
60
ANV
glazenwanden voorzien van jaloezieglas exacte uitvoering n.t.b.
60
60
h06c
54,54 m²
63,35 m²
Renvooi Brandveiligheid
B
zaal 6 63,35 m²
..
vouwwand, dichte panelen
zaal 5
kast 2,25 m²
60
60
63,74 m²
signalering nooduitgang/noodgang/vluchtweg
30min brandwerende scheiding
brandslang op haspel
60min brandwerende scheiding
brandweerlift
brandwerende scheiding, 2-zijdig
aansluitpunt droge blusleiding
brandwerende scheiding, 1-zijdig
brandmeldpaneel
zelfsluitende deur
ingang
ruimte met algemene noodverlichting
brandweeringang
zonder sleutel vanaf symboolzijde te openen
neven brandweeringang
VL10
ANV
n.o.
n.o.
k
kleefmagneet
P
deur voorzien van paniekbalken of te openen door lichte druk
afschot
n.o.
afschot
VL09
1180
A
20min brandwerende scheiding
zaal 7
VL08
zaal 4
h02b
60
inspectiedeur
h07
vouwwand, dichte panelen
h01b
A07
lichte scheidingswand, MS205/2.75.75.2.A lichte scheidingswand, MS205/2.75.75.2.AA
23,36 m²
afschot
4,00 m²
h01d
h10
k
h06b
isolatie
ANV
60
gang ANV
lichte scheidingswand, MS125/2.75.2.A
lift
60
60
P
lichte scheidingswand, MS145/2.45.45.2.A
accent metselwerk, staand
k 60
h02
h02d
lichte scheidingswand, MS100/2.50.2.A
ANV rolscherm t.b.v. brandpreventie
30
b: 1000 a: 220 o: 175
4550 +P
4550 +P
lichte scheidingswand, MS100/1.75.1.A
basis metselwerk, donkere sortering
4,00 m²
ANV
4950 +P
basis metselwerk, lichte sortering
lift
60
trappenhuis h: 4400 9,01 m²
lichte scheidingswand, MS100/1.75.1
..
5950 +P
ANV
prefab beton
h01e
..
4900 +P
n.o.
B
ANV
ANV
A08
afschot
vergaderzalen: 585 m2
vluchtroute op het dak voorzien van balustrade 1m hoog
47,13 m²
trappenhuis h: 4550
60 toegang lift vanaf zijkant, exacte uitwerking n.t.b.
Verbindingsbrug
6125 +P
4550 +P 60
goed.lift
h: 1750 b: 1850 a: 220 o: 175
60
afschot
31780
4550 +P
noodverlicht aan gevel exacte uitvoering n.t.b.
4,38 m²
17500
P 60
h01b
B
nieuwe brandwerende deur met zijlicht toevoegen
bestaande pui verwijderen
h06b
glazenwanden voorzien van jaloezieglas exacte uitvoering n.t.b.
60
h01a
60
60
n.o.
glazenwanden voorzien van jaloezieglas exacte uitvoering n.t.b.
60
87,46 m²
60
VL12
bergruimte
ANV
BESTAAND HOTEL
n.o.
Zie voor uitgangspunten en berekeningen bijgaande rapportage bij aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen
Dak voorzien van aanlijnvoorziening. Aanlijnvoorziening door aannemer nader uit te werken en dakborgpunten volgens Arbo informatieblad AI-15
| Maatvoering bestaande bouwdelen i.h.w. te controleren | n.o.
n.o.
n.o.
n.o.
n.o.
Project
Uitbreiding Van der Valk Drachten
8442 DJ Heerenveen
Opdrachtgever
Van der Valk Drachten / Pyramide Beheer B.V.
T +31 (0)512 51 02 25
Projectarchitect
Eerde Schippers / Wilfret Schutte
Projectleider
Fokke de Vries
Onderwerp
Technisch ontwerp Plattegronden 1e verdieping
Getekend
Hains Bosma
File
Projectnummer
11274
Datum
Schaal
1 : 100
Wijziging
Formaat
970 x 594
Wijzigingsdatum
afschot
A
C
inbo Koornbeursweg 75D
heerenveen@inbo.com www.inbo.com
inbo b.v.
VDV Drachten.rvt 24-09-2019
Woudenberg
1E VERDIEPING, 4550+ Peil
Handelsregister Amersfoort 31026236
Bladnummer
B5.101
Ruimtelijke onderbouw ing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten
Bijlage 2 Ecologisch onderzoek
12
NL.IMRO.0090.OV2019BKA006-0301
Paragraaf ecologie Van der Valk Hotel, Drachten
Inventarisatie natuurwaarden plangebied Om de uitvoerbaarheid van herinrichting van het plangebied te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb)1 of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Naast het raadplegen van bronnen is het plangebied ten behoeve van de inventarisatie op twee dagen bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs. Tijdens het eerste bezoek op 14 mei 2019
is het hoofdperceel geïnventariseerd. De
weersomstandigheden waren toen: licht bewolkt, droog, circa 17 ˚C en een zwakke wind. Tijdens het tweede bezoek zijn aanvullend hierop twee nevenpercelen bezocht die inmiddels ook in de plannen waren opgenomen. De weersomstandigheden waren toen: onbewolkt, droog, circa 27 ˚C en een zwakke wind. PLANGEBIED Het plangebied betreft het perceel verder aangeduid als hoofdperceel waarop Van der Valk Hotel Drachten is gesitueerd, aan de Lavendelheide 4 te Drachten. Hier bevinden zich het hotel, wat bestaat uit drie vleugels, een vrijstaand bijgebouw, parkeerplaatsen en groen eromheen. Daarnaast zijn twee nevenpercelen in het plan betrokken grenzend aan de zuid- en oostzijde van het hoofdperceel. Deze percelen lagen braak ten tijde van het veldbezoek. Het plangebied ligt op een bedrijventerrein met voornamelijk kantoren en nieuw ingericht groen.
Figuur 1. Onderzoeksgebied (bron luchtfoto: ESRI)
De gebouwen zijn deels opgetrokken uit bakstenen muren, deels uit plaatmateriaal, hout en glas, met grotendeels platte daken met bitumen bedekking. Een groot deel van de overige ruimte van het hoofdperceel wordt ingenomen door verharding met klinkers van de toeritten en parkeerplaatsen. Deze zijn 1
De Wet natuurbescherming is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden.
omzoomd door grasranden en lage houtige beplanting, en op de parkeerplaats staan zeer jonge smalle bomen. In de zuidpunt en in de zuidoosthoek van het plangebied bevinden zich twee grasvelden. Langs de buitenrand bevindt zich meer opgaande houtige beplanting, met deels bomen tot 20 meter hoog. Aan de noordrand van de parkeerplaats bevindt zicht tevens een grondwal van circa 3 meter hoog. De nevenpercelen zijn onbebouwd en voornamelijk begroeid met gras en ruigte, en in de randen wat houtige beplanting tot 10 meter hoog. Watergangen zijn aanwezig aan de noord- en oost- en zuidrand van het hoofdperceel en langs de oostelijke zijde van het oostelijk nevenperceel. De sloot aan de oostzijde van het hoofdperceel is circa 5 meter breed, de overige zijn tot 2 meter breed met steile oevers,
De watergangen zijn
verbonden met andere watergangen in de omgeving. Het voornemen bestaat uit het bouwen van een nieuw gebouw voor 68 hotelkamers, vergaderzalen en een restaurant, grenzend aan de oostzijde van het bestaande bijgebouw. Op deze locatie bevindt zich nu gazon en hoge houtige beplanting. Via een brug ter hoogte van de eerste verdieping wordt het nieuwe met het oude gebouw verbonden. Verder vindt een aanpassing aan de entree van het bestaande hoofdgebouw plaats. De overkapping van de entree wordt hier verwijderd. Tevens worden extra parkeerplaatsen aangelegd op het gazon in de zuidhoek van het hoofdperceel, op de locatie van de wal met lage houtige beplanting in het noordoostelijke deel van het hoofdperceel. Ook op de twee nevenpercelen worden parkeerplaatsen met groenvoorzieningen aangelegd. Ten behoeve van het plan worden bomen geveld (voornamelijk langs de zuidrand), begroeiing verwijderd, een bouwwerk opgericht en verharding aangelegd. Ook wordt een deel van een sloot gedempt, namelijk het gedeelte van de sloot dat de scheiding vormt tussen hoofdperceel en zuidelijk nevenperceel. Deze sloot zal worden omgeleid langs de zuidrand van het zuidelijk deelperceel.
2
Figuur 2. Impressie van het hoofdperceel: boven gazon en bosje als locatie voor het nieuwe gebouw; midden de twee locaties voor de uitbreiding van parkeerplaatsen, onder watergang langs de oostrand en de entree van het hoofdgebouw (14 mei 2019).
Figuur 3. Impressie van de nevenpercelen: boven het zuidelijke, beneden het oostelijke nevenperceel (27 augustus 2019).
Voorliggende rapportage richt zich zowel op het hoofdperceel ten zuiden en oosten van de bestaande gebouwen als op de nevenpercelen, waar de nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien. Soortenbescherming Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen: -
alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen
-
dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de
-
nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage
onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4); Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9); van de wet (Wnb art. 3.10-3.11). Van deze laatst genoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde ‘lijst met vrijstellingen’ opstellen (Wnb art. 3.11). Voor de soorten op deze lijst geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.
3
INVENTARISATIE Uit het raadplegen van de Nationale Database Flora en Fauna 2 (NDFF) via Quickscanhulp.nl3 (© NDFF - quickscanhulp.nl 14-05-2019 09:29:01) blijkt dat binnen een straal van een kilometer rond het plangebied verschillende beschermde diersoorten bekend zijn. Het betreft vogels, zoogdieren, amfibieën en libellen. Indien van toepassing worden relevante soorten in onderstaande tekst betrokken. Op basis van de veldbezoeken blijkt dat het plangebied een beperkte natuurwaarde heeft. Rond de gebouwen en parkeerplaatsen is weinig groen aanwezig. De beplanting bestaat hier uit lage struiken en nog zeer kleine boompjes van diverse uitheemse soorten. In het kort gemaaide gazon, met name in de randen, zijn soorten zoals gewoon biggenkruid, hondsdraf en gewone rolklaver aanwezig. Langs de noord- en zuidrand van het hoofdperceel bevindt zich meer opgaande beplanting van struiken zoals hazelaar, gewone vlier en eenstijlige meidoorn, en opgaande bomen tot 20 meter hoog, met onder andere zomereik, witte abeel, ruwe berk en gewone es. Hier is ondergroei aanwezig van onder andere grote brandnetel en fluitenkruid. Langs de watergang aan de oostrand van het hoofdperceel is de grasachtige begroeiing ook vrij kort gemaaid. Langs de waterlijn groeien hier soorten zoals kleine lisdodde, liesgras en mannagras.
In het water groeien waterplanten zoals drijvend fonteinkruid en smalle waterpest. De watergang langs de zuidrand heeft oevers met hoge grasachtige begroeiing, en in het water is vrij veel begroeiing van onder andere liesgras, grote lisdodde en smalle waterpest. De watergang langs de oostrand van het oostelijke nevenperceel is sterk beschaduwd en hier is weinig begroeiing. Het zuidelijke nevenperceel is begroeid met opgaande grassen zoals glanshaver en kweek, en verspreid kruiden zoals rode klaver en gewone berenklauw. Het oostelijke nevenperceel is grotendeels begroeid met een ruigte van soorten zoals braam, bijvoet en akkerdistel, met lokaal lagere graslandvegetatie met daarin kruiden zoals Sint-Janskruid en stijve ogentroost. Langs de noordrand van het zuidelijke nevenperceel bevindt zich opgaande beplanting van voornamelijk schietwilg. Langs de noord- en oostrand van het oostelijke nevenperceel is een meer gevarieerde houtige beplanting van struiken en kleine bomen aanwezig, met onder andere zwarte els, zomereik en ruwe berk.