Bijlage 1 - Nota Grondbeleid- en vastgoedbeleid 30082021

21

belang bij de afweging van aankoop van strategisch bezit niet alleen de koopsom maar ook het verwachte exploitatieresultaat gedurende de aankomende tien jaren bij die afweging te betrekken. De wijze waarop aangekocht bezit (tijdelijk) wordt beheerd komt overeen met de condities die in paragraaf 7.6 voor het beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille worden beschreven. Aangekocht strategisch bezit wordt gelijk als het permanent bezit beheerd (7.6.1) Anticiperend en actief aangekochte panden wordt tot het moment van sloop tijdelijk gelijk aan het te herontwikkelen bezit (paragraaf 7.6.3) beheerd. Aangekochte gronden wordt tot het moment van uitgifte tijdelijk verhuurd, verpacht, in gebruik gegeven aan derden of t.b.v. gemeentelijke doelen ingezet. In stedelijk gebied kunnen deze ook tijdelijke ingericht worden.

6.2.1

Instrumenten voor verwerven van gronden

Uitgangspunt voor verwerving van grond en vastgoed is verwerving op minnelijke basis. Dat betekent dat de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht aan de gemeente. Ter ondersteuning van het verwerven van gronden kunnen de twee navolgende wettelijke instrumenten worden toegepast. Deze bestaande instrumenten, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet, zijn via de Aanvullingswet grondeigendom geïntegreerd in de Omgevingswet als Voorkeursrecht en Onteigening. Het voorkeursrecht is grotendeels een voortzetting van de Wvg. Onteigening kent vooral procedureel onder de Omgevingswet een aantal belangrijke wijzigingen ten opzichte van de bestaande situatie. Voorkeursrecht Het voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid een recht te vestigen waardoor eigenaren verplicht zijn bij voorgenomen verkoop van hun vastgoed dit eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente kan alleen een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toegedeelde of toegedachte functie. Die functie moet zijn toegedeeld of toegedacht in een omgevingsvisie of -plan dan wel een programma. Vestiging van het voorkeursrecht kan voorafgaand hieraan ook op basis van een gemotiveerde voorkeursrechtbeschikking.

Vooruitlopende op het moment waarop de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigt, kan het college van burgemeester en wethouders een kortdurend voorkeursrecht vestigen voor de duur van drie maanden na datum van vestiging. De totale geldingsduur bedraagt bij benutting van alle opeenvolgende opties maximaal 16 jaar en 3 maanden. Het voorkeursrecht kan niet op agrarische functies, die hun agrarische functies behouden, worden gevestigd. Vestigingsgrondslag Niet van belang Voorkeursrechtbeschikking Omgevingsvisie Moderniseringslocatie2 Omgevingsplan Programma Maximale duur

Bestuursorgaan College B&W Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad

Duur 3 maanden 3 jaar 3 jaar 5 (+5) jaar 16 jaar en 3 maanden

Tabel 3 Grondslagen en geldingsduur voorkeursrecht

2

Duur

3 jaar 5 (+5) jaar 16 jaar en 3 maanden

In het omgevingsplan kunnen locaties worden aangewezen waar de daar aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing. Zolang deze modernisering of vervanging niet heeft plaatsgevonden, wordt het gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van de toegedeelde functie en vormt daardoor een grondslag voor vestiging van het voorkeursrecht.

22

Voorbeeld De vraag naar bedrijventerreinen op de langere termijn overstijgt de voorraad uitgeefbaar terrein. Er wordt een omgevingsplan opgesteld die een beperkte uitbreiding van bedrijfsterreinen mogelijk moet maken. Op de langere termijn zal verdere uitbreiding noodzakelijk zijn. De omgevingsvisie spreekt zich hier over uit. Om te voorkomen dat grondspeculanten vroegtijdig grondposities innemen, besluit de gemeente tot vestiging van het voorkeursrecht voor een gebied van 20 ha.

Het voorkeursrecht is primair een instrument dat ondersteunend is aan het anticiperend en zolang er geen sprake is gebruikmaking van onteigening ook van het actief verwervingsproces. Daarmee kan worden voorkomen dat eigenaren hun vastgoed aan speculanten verkopen waardoor prijsopdrijving kan ontstaan. Ook zullen eigenaren niet of minder investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen. Het openbaar karakter van het instrument maakt het ongeschikt voor ondersteuning van strategische aankopen. Wanneer het voorkeursrecht wordt toegepast op basis van een voorkeursrechtbeschikking krijgt het een meer strategisch karakter. Het planvormingsproces moet dan nog volledig worden opgestart. Onteigening De integratie van de Onteigeningswet in de Omgevingswet leidt tot belangrijke verschillen ten opzichte van de bestaande situatie. De belangrijkste zijn: • Het bestaande onderscheid in onteigeningstitels (infra en ruimtelijke plannen) wordt vervangen door één procedure ongeacht het doel van onteigening en ongeacht het bevoegd gezag; • Omgevingsplan en omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vormen de grondslag voor onteigening; • De gemeenteraad neemt de onteigeningsbeschikking en de bekrachtiging vindt plaats via de bestuursrechter, waarbij hoger beroep bij de Raad van State mogelijk is. • Scheiding van onteigenings- en schadeloosstellingsprocedure.

Alvorens tot onteigening over te kunnen gaan moet de gemeente in voldoende mate op vrijwillige basis gepoogd hebben tot overeenstemming te komen. Wanneer de eigenaar in staat is zelf de gewenste functie te realiseren (zelfrealisatie), is toepassing van onteigening ook niet mogelijk. De urgentie van onteigening moet blijken uit het feit dat binnen drie jaar de planrealisatie start. Onteigening is een instrument dat ter ondersteuning van het actief verwervingsproces kan worden ingezet. De onteigeningsprocedure kent vaste termijnen. Het op de juiste manier inzetten voorkomt dat bij de planrealisatie door problemen bij de verwerving onnodig vertraging optreedt. Actief verwerven op minnelijke basis vindt op basis van volledige schadeloosstelling plaats en daarmee onder dezelfde condities als onteigening. Daarom wordt de eigenaar bij minnelijke aankoop en onteigening in beginsel op basis van dezelfde condities verworven. De gemeenteraad kan tot onteigening besluiten nadat het omgevingsplan en de grondexploitatie zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Advies 1. Voorkeursrecht in te zetten als instrument waarmee de gemeente vroegtijdig signaal afgeeft sturing te willen geven aan de toekomstige ontwikkeling van een gebied. 2. Voorkeursrecht en onteigening in te zetten als ondersteunende instrumenten wanneer gekozen worden voor toepassing van actief grondbeleid

23

6.3 Uitgifte van bouwrijpe gronden en uitgifteprijzen Smallingerland hanteert een functionele grondprijsbeleid. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming. Bij het bepalen van de prijs van bouwrijpe grond voor de diverse bestemmingen hanteert de gemeente de volgende algemene uitgangspunten: • De grond wordt als bouwterrein bouwrijp geleverd; • De bodemkwaliteit is geschikt voor het toekomstige gebruik; • De realisatie van het vastgoed is mogelijk tegen een redelijke verhouding van marktwaarde en stichtingskosten; • De grondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksoppervlakte of bruto vloeroppervlakte, per parkeerplaats of per woning); De Europese regelgeving heeft ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaalt dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. De in juni 2016 vastgestelde Mededeling van de Europese Commissie over staatssteun bevat voorwaarden waaronder bij grondtransacties sprake is van marktconformiteit. Niet-marktconform handelen kan tot ongeoorloofde staatssteun leiden. Door gebruik te maken van externe benchmarking, analyse van gerealiseerde transacties, tendering, uitschrijven van competities en het laten uitvoeren van marktconforme taxaties door onafhankelijke deskundigen kan die marktconformiteit worden gewaarborgd.

In de definitiefase wordt bij het definiëren van de ontwikkelstrategie ook bepaald hoe de uit te geven grond op de markt worden gebracht. Globaal zijn twee uitgiftemethoden te onderscheiden, te weten: • Gronduitgifte met een vorm van concurrentie (bijvoorbeeld een ontwikkelcompetitie of inschrijving); • Enkelvoudige gronduitgifte (één op één). Bij een ontwikkelingscompetitie kan geprofiteerd worden van de ideeën en visies van verschillende marktpartijen. Van belang hierbij is dat de gemeente uitgaat van de beste aanbieding gerelateerd aan een optimale grondwaarde en andere beleidsdoelen onder meer op het gebied van duurzaamheid, doelgroep, bestemming, ruimtelijke kwaliteit. De grondopbrengst moet minimaal aansluiten bij het grondprijsbeleid of actueel uitgevoerde taxatie van de te verkopen locatie. Bij selectie op basis van inschrijving staat opbrengstmaximalisatie centraal. De enkelvoudige gronduitgifte is niet openbaar en het concurrentie-element is niet aanwezig. Bij de selectie zal de gemeente, gelet op wetgeving en jurisprudentie, transparant en met duidelijke selectiecriteria moeten opereren. Dit is met name het geval als er sprake is van een aanbestedingsplicht. In elke situatie moet wordt rekening behouden met nationale en Europese regelgeving op gebied van aanbesteding en algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De Wet Markt en Overheid bevat gedragsregels voor de overheid als zij goederen of diensten op de markt aanbieden. Die hebben ook betrekking op de verkoop van grond. Gemeenten mogen staatssteun verlenen aan organisaties (waaronder woningcorporaties) door grond onder de marktwaarde te verkopen of beschikbaar te stellen, die bedoeld is voor de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Als de gemeente grond uitgeeft ten behoeve van ‘diensten van algemeen economisch belang’(DAEB), kan een lagere dan marktconforme grondprijs niet als staatssteun worden aangemerkt. Het grondprijsbeleid van de gemeente hanteert als uitgangspunt dat de realisatie en exploitatie van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed (zonder winstoogmerk) als DAEBactiviteit worden aangemerkt.

24

Voor sociale huurwoningen geldt als uitgangspunt dat de sociale grondprijs ongeveer kostendekkend moet zijn. De hoogte van die grondprijzen vormen een onderdeel van de prestatieafspraken die de gemeente met de corporaties en huurdervereniging (prestatieafspraken) maken. Voor maatschappelijk vastgoed (onderwijs, sport, welzijn, etc.) geldt ook als uitgangspunt dat deze gemiddeld kostendekkend moeten zijn. Als grondslag wordt de comparatieve methode (vergelijking met wat gemeenten elders hanteren) gehanteerd. Het college stelt jaarlijks de grondprijzen voor alle functies vast. Die gelden als uitgangspunt voor de uitgifte van bouwrijpe grond in dat jaar. Die grondprijzen gelden ook voor interne leveringen van bouwrijpe grond (onderwijsvoorzieningen en in eigendom van de gemeente blijvende maatschappelijk vastgoed (vastgoedportefeuille). Gelijk als bij uitgifte aan externe partijen staat daar de verplichting tegenover de bouwgrond bouwrijp te leveren. Als het niet mogelijk is marktconforme prijzen vast te stellen op grond van de comparatieve methode, dan zal dit op basis van onafhankelijke taxatie gebeuren. Daarnaast gelden er voor projectmatige woningbouw, uitgifte van woningbouwkavels en bedrijventerreinen reserveringsvoorwaarden. Die worden jaarlijks gelijk met de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid vastgesteld.

Uitgangspunten van dit beleid zijn: • Periode van kosteloze reservering; • Optieperiode tegen betaling van een vergoeding; • Mogelijkheid tot verlenging van de optieperiode. Advies 1. Marktselectie vindt bij voorkeur in concurrentie plaats. 2. Het college stelt de uitgangspunten voor de grondprijzen en het reserveringsbeleid voor het komende jaar vast. 3. Op grond van de vastgestelde uitgangspunten worden de grondprijzen jaarlijks geactualiseerd.

6.3.1

Wijze van uitgifte van gronden

In het geval van actief grondbeleid kan de gemeente de door haar gemaakte kosten van bouwgrondproductie (verwerving, plankosten, bouw- en woonrijp maken) verhalen via de uitgifte van gronden middels verkoop of uitgifte in erfpacht. Over het algemeen wordt de voorkeur gegeven aan verkoop omdat de gemeente dan ineens de vrije beschikking krijgt over de waarde van de grond. Er zijn twee vormen voor de uitgifte van de grond: verkoop en erfpacht. De verkoop van grond c.q. bouwkavels komt verreweg het meeste voor. Dat kan zowel aan ontwikkelende partijen als aan particuliere kopers of bedrijven zijn. Voor de kavelverkoop gelden de Algemene voorwaarden voor verkoop van bouwterreinen door de gemeente Smallingerland (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 3 juni 2010 2010). Verkoop Waar de grondprijs gebaseerd is op een niet maximaal bouwvolume en/of een bestemming met lagere grondopbrengst, wordt in de koopovereenkomst een suppletiebeding opgenomen dat gedurende een bepaalde periode recht geeft op bijbetaling van grondwaarde, als het volume wordt vergroot en/of de bestemming wordt gewijzigd. Hiertoe zijn door het college algemene voorwaarden bij verkoop vastgesteld. Erfpacht

25

Een specifieke vorm van uitgifte is erfpacht. In de praktijk wordt die in Smallingerland niet vaak toegepast. Erfpacht wordt toegepast voor buitensportaccommodaties waarbij verenigingen op basis van een opstalrecht hun clubhuizen realiseren. Voor bedrijven kan het incidenteel worden toegepast als financieringsinstrument. Gezien het beperkte karakter van uitgifte in erfpacht worden per individuele uitgifte de erfpachtvoorwaarden in de notariële akte vastgelegd.

6.4 Kostentoerekeningsprincipes grondexploitaties Aan een grondexploitatie kunnen volgens de BBV maximaal de kostensoorten worden toegerekend zoals opgenomen in nu nog de Wet ruimtelijke ordening en straks het Aanvullingsbesluit Grondeigendom Omgevingswet. Voor de toerekening van kosten aan grondexploitaties worden dezelfde principes gehanteerd, zoals die ook gelden bij het kostenverhaal, namelijk: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT). Nieuw t.o.v. de bestaande situatie is dat binnen het principe van PPT ook kosten van gebouwdeen openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling en distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water inclusief de bijbehorende werken en bouwwerken, mogen worden toegerekend. De toerekening van kosten van distributienetwerken vraagt om een nadere uitwerking. De dergelijke kosten worden in beginsel via aansluitkosten of vast recht rechtstreeks aan de gebruiker in rekening gebracht. Gelijk als bij het kostenverhaal zullen deze kosten alleen in de grondexploitatie kunnen worden opgenomen, voor zover die niet via aansluitkosten of vast recht met de gebruiker kunnen worden verrekend. Opnemen van dergelijke kosten in de grondexploitatie leidt tot (gedeeltelijke) verrekening via de grondprijs.

De in een grondexploitatie te definiëren exploitatiegrens bepaalt uiteindelijk welke van de tot deze kostensoorten toe te rekenen maatregelen in de grondexploitatie worden opgenomen. Voor de toe te rekenen plankosten (kosten inzet eigen organisatie en inschakeling externe capaciteit) wordt bijlage IV Aanvullingswet grondeigendom als uitgangspunt gehanteerd. De kosten van de initiatieffase (paragraaf 6.1) worden niet ten laste van de grondexploitatie gebracht. Uitgangspunt is dat op basis van werkelijke kosten toerekening aan de grondexploitaties plaatsvindt. De toerekening van kosten van de inzet van de ambtelijke organisatie vindt plaats op basis van werkelijk bestede uren. Zolang de daarvoor benodigde inrichting van de financiële administratie dat nog niet toelaat, zal die toerekening aan de grondexploitaties jaarlijks op basis van de voortgang van projecten worden bepaald. Ingeschakelde externe capaciteit of uitbestede taken worden rechtstreeks doorbelast aan de grondexploitatie. In de aan de gemeenteraad ter vaststelling aan te bieden grondexploitatiebegroting worden de planvoorbereidingskosten geraamd op basis van de volgende uitgangspunten: I.

II.

Urenraming per plan, afhankelijk van omvang, complexiteit en programma • Kosten grondzaken (inzet t.b.v. verwerven, tijdelijk beheer, uitgifte en planeconomie); • Projectmanagement (projectleiding, planning, ondersteuning en communicatie); • Planvorming (stedenbouw, wonen, verkeer, milieu, water en duurzaamheid). Percentage kosten bouw- en woonrijp maken (15%) 1. Voorbereiding en toezicht bouw- en woonrijp maken

Advies 1. In te stemmen met de bovenstaande uitgangspunten kostentoerekening van planvoorbereidingskosten aan de gemeentelijke grondexploitaties

26

7 Gemeentelijk vastgoedbeleid In de afgelopen jaren is de visie van veel gemeenten op de wijze waarop de sturing en beheersing van hun vastgoedportefeuille behoort plaats te vinden bijgesteld. Meer aandacht voor de wensen van de gebruiker, professionalisering bij beheer en onderhoud van de portefeuille en versterken van de sturing op tactisch en strategisch niveau (portefeuillemanagement) zijn belangrijke ontwikkelingen. Deze benadering sluit aan bij de ambitie van de gemeentelijke organisatie om een kwalitatief hoogwaardige dienstverlener te zijn die werkt vanuit de klant en de omgevingsvraag. Om die ambitie te kunnen realiseren is een professionalisering van het gemeentelijk vastgoedbeleid en -beheer noodzakelijk. De daarbij te onderscheiden fasen zijn in figuur 5 weergegeven.

Figuur 5 Ontwikkelperspectief gemeentelijk vastgoedbeleid

De voorbeeldfunctie die de overheid bij de uitvoering van maatregelen uit het klimaatakkoord wil vervullen leidt tot nieuwe accenten bij vastgoedmanagement. Energiebesparing, (bijna) energieneutraal, circulair en klimaatbestendig bouwen zijn actuele thema’s voor het gemeentelijk vastgoed. En ook bij de energietransitie staat het gemeentelijk vastgoed in de schijnwerpers. Net als alle andere gebouwen moet ook het gemeentelijk vastgoed in de toekomst aardgasvrij worden. Een ontwikkeling die aansluit bij het circulair bouwen is de benadering van total cost of ownership. De bedoeling van deze benadering is dat de eigenaar de mogelijkheid krijgt in plaats van te sturen op de laagste investering hij gaat sturen op de totale kosten gedurende totale levenscyclus van het gebouw. En duurzaam gebruik van materialen aan het einde van de levenscyclus is daar een logisch onderdeel van. Deze stapeling van opgaven en ambities, gecombineerd met een gebrek aan voldoende middelen vraagt wel om het formuleren van een heldere koers en het aanbrengen van focus in het gemeentelijk vastgoedbeleid.

7.1

Uitgangspunten gemeentelijk vastgoedbeleid

De belangrijkste uitgangspunten voor het gemeentelijk vastgoed zijn: 1. Sturen op een efficiënte en effectieve vastgoedvoorraad door actief portefeuillemanagement o.a. door; a. Als toekomstig eigenaar in de initiatieffase en de ontwerpfase van bouwprojecten betrokken te zijn; b. Te sturen op een zo groot mogelijke toegevoegde waarde voor de gebruikers en het aangaan van duidelijke en consequente relaties met de gebruikers; c. Standaardisering van eigendoms-, beheer- en contractmodellen. 2. Het beheersen van financiële risico’s op gebouw- en portefeuilleniveau (in een lange termijn perspectief) en het, indien mogelijk, zuiver doorrekenen van kosten en risico’s aan de eindgebruiker.

27

De in paragraaf 2.3 geformuleerde doelstelling voor het vastgoedbeleid geeft richting aan de ontwikkeling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Bij toekomstige investeringen in gemeentelijk vastgoed geldt het principe nee, tenzij. Dit ‘nee tenzij’ principe is uitgewerkt in tabel 4 en is richtinggevend voor de beoordeling van de bestaande portefeuille en beoordeling van nieuwe investeringen in gemeentelijk vastgoed. Voor het maatschappelijk vastgoed zal dit “nee tenzij”-principe in de nota accommodatiebeleid verder worden uitgewerkt. Afwegingscriterium 1. Is sprake van een gemeentelijk beleidsdoel of vraag t.b.v. bedrijfsvoering?

Ja

Nee

Resultaat afweging Niet investeren in vastgoed

2.

Is sprake van een structurele activiteit?

Tijdelijke oplossing in de markt of beschikbare accommodaties inzetten Via markt huisvesting beschikbaar laten stellen

3.

Kan de markt of samenleving tegen aanvaardbare condities voorzien in huisvesting?

4.

Beschikt de gemeente over de middelen om Alleen dan investeren in de exploitatie structureel te dekken? vastgoed Tabel 4 Beslisboom investeren in gemeentelijk vastgoed

Advies 1. Beslisboom te hanteren bij de afweging om de gemeentelijke vastgoedportefeuille uit te breiden of af te stoten.

7.2 Rollen m.b.t. gemeentelijk vastgoed Bij de inrichting van rollen en verantwoordelijkheden met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed is sprake van een driehoeksverhouding. De verschillende rollen die de gemeente vervult naar de huurder zijn gesplitst om transparante en zakelijke verhoudingen te creëren. In figuur 6 zijn die relaties weergegeven. De beleidsfuncties formuleren de ruimtelijke vraag vanuit hun werkveld en treden – namens het gemeentebestuur – op als strategisch opdrachtgever. Zij zijn hierbij verantwoordelijk voor het beleidsoverleg met de gebruikers, de prognoses en inhoudelijke programmering en de structurele financiële dekking van de nieuwe voorziening Om te zorgen dat beleidswensen ook realiseerbaar zijn, wordt de vastgoedfunctie vanaf de initiatieffase betrokken bij de programmering van nieuwe voorzieningen. De beleidsfuncties kunnen eventueel subsidie verstrekken aan huurders wanneer deze niet in staat zijn uit de opbrengsten van hun activiteiten de (volledige) huisvestingslasten te bekostigen.

Figuur 6 Relaties bij gemeentelijk vastgoed

28

Een groot deel van het gemeentelijk vastgoed bestaat uit zogenaamd maatschappelijk vastgoed. Met maatschappelijk vastgoed wordt gedoeld op een gebouw of terrein met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, en/of zorg. De onderwijsgebouwen vormen op grond van wet- en regelgeving een aparte categorie maatschappelijk vastgoed. In de Wet Primair Onderwijs (WPO), de Wet Voorgezet Onderwijs (WVO) en de Wet op de expertisecentra (WEC) is de verantwoordelijkheid van de gemeente en schoolbesturen ten aanzien van onderwijshuisvesting geregeld. De gemeente is verantwoordelijk voor de huisvesting van scholen in het basisonderwijs, voortgezet onderwijs en speciaal onderwijs en ontvangt daarvoor middelen via de algemene uitkering uit het Gemeentefonds. Uitgangspunt van de onderwijswetgeving (WPO/WEC en WVO) is dat de zeggenschap over het schoolgebouw bij het schoolbestuur ligt. In de praktijk wordt bij de schoolgebouwen een onderscheid gemaakt tussen het juridisch eigendom (en het economisch eigendom (claimrecht van de gemeente). Het juridisch eigendom van schoolgebouwen kan bij verschillende partijen liggen, te weten: 1. Het schoolbestuur (bevoegd gezag) voor zover dit een zelfstandige rechtspersoon is (op enkele uitzonderingen na hét model in Smallingerland); 2.

Een derde partij die een schoolgebouw in bezit heeft, zoals een woningbouwvereniging (Accolade) of een andere privaatrechtelijk partij (Brede school de Drait); 3. Enkele schoolbesturen die naast de school de grond in eigendom (St. Lukas). Bij de realisatie van onderwijsvoorzieningen is op basis van geldende wet- en regelgeving de beleidsfunctie verantwoordelijk voor de opdrachtformulering t.b.v. de realisering van het onderwijsgebouw. De rol van de gemeentelijke vastgoedfunctie is afhankelijk van de rolverdeling tussen gemeente en onderwijsinstelling tijdens het ontwerp- en realisatieproces. Het ‘nee tenzij’ betekent bij de huisvesting van maatschappelijke functies een versterking van de interactie tussen het subsidie- en vastgoedbeleid van de gemeente. In het nog te formuleren gemeentelijk accommodatiebeleid zal de positie t.a.v. maatschappelijk vastgoed verder worden uitgewerkt. Het accommodatiebeleid zal zich uitspreken over de vraag voor welke maatschappelijke functies de gemeente gemeentelijk vastgoed onder welke condities beschikbaar wil stellen.

7.3

De gemeentelijke vastgoedportefeuille

De bestaande vastgoedportefeuille van de gemeente is divers en de samenstelling is vooral historisch bepaald. In tabel 6 is de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille weergegeven. Daarbij is een onderscheid gemaakt in vastgoed dat via de ontwikkelstrategie zal worden herontwikkeld en vastgoed dat op basis van de bestaande inzichten permanent wordt geëxploiteerd. Onder overig vastgoed zijn parkeergarages en overdekte fietsenstallingen opgenomen. Als bijzonder vastgoed is een in bezit van de gemeente zijnde kerktoren opgenomen. Gebouwen die hun bestaande functie al hebben verloren zijn onder de categorie tijdelijk c.q. functiewijziging opgenomen. Het gemeentelijk vastgoedbeleid richt zich primair op de in tabel 5 onder de categorie ‘Niet ontwikkelstrategie’. Gegroepeerde objecten. Voor het maatschappelijk vastgoed wordt dit beleid verder uitgewerkt in het accommodatiebeleid. In bijlage A wordt een overzicht van de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille gegeven. Daarin is aangegeven over welke objecten de nota Accommodatiebeleid uitspraken zal doen t.a.v. de toekomstige rol van de gemeente. Deze nota spreekt zich hierover uit met betrekking tot het overige deel van de vastgoedportefeuille. In tabel 5 is bijlage A samengevat.

29

Tabel 5 Opbouw gemeentelijke vastgoedportefeuille

De gebouwen met een onderwijsfunctie hebben zoals al gemeld een bijzondere positie binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Zolang deze gebouwen in gebruik zijn ten behoeve van onderwijs, zijn de onderwijsinstellingen verantwoordelijk voor de exploitatie en het beheer van die gebouwen. Als deze gebouwen aan de onderwijsbestemming worden onttrokken, valt het eigendom weer terug naar de gemeente. De vergelijking tussen tabel 5 en tabel 6 laat zien dat deze portefeuille van onderwijsgebouwen qua omvang groter is dan de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Van een deel van deze gebouwen is inmiddels bekend dat deze hun onderwijsfunctie zullen verliezen. Daar is in de Ontwikkelstrategie rekening mee gehouden. Door vervangende nieuwbouw zal deze portefeuille overigens ook weer worden aangevuld.

Tabel 6 Omvang vastgoedportefeuille onderwijsgebouwen per 1-1-2021

Zolang onderwijsgebouwen worden benut voor onderwijsdoelen vindt de sturing over gebruik en het beheer van de daarmee gemoeide geldstromen via het onderwijsbeleid plaats. Nadat de onderwijsfunctie aan het gebouw is onttrokken, wordt de gemeente weer verantwoordelijk voor grond en opstallen. Vanaf dat moment wordt het object toegevoegd aan de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Is sloop en herontwikkeling voorzien kan dit vastgoed als ‘warme grond’ worden behandeld en kunnen de kosten van tijdelijk beheer worden geactiveerd en worden ingebracht in

30

de nog vast te stellen grondexploitatie. Als de locatie wordt verkocht of opnieuw verhuurd, zullen de beheer- en onderhoudskosten ten laste van de vastgoedexploitatie worden gebracht. Gelijk als nu via de Ontwikkelstrategie gebeurt, wordt vroegtijdig gestart met de planvoorbereiding voor vrijkomende locaties. Daarmee wordt onnodige langdurige leegstand van gebouwen voorkomen.

7.4 Uitwerking gemeentelijke vastgoedrollen De capaciteit van de gemeentelijke organisatie is te klein om alle rollen die behoren tot het vastgoedmanagement structureel op voldoende professionele wijze in te kunnen vullen. Daarom wordt als uitgangspunt gehanteerd dat met eigen capaciteit de taken op tactisch en operationeel niveau worden uitgevoerd. Ten behoeve van het strategisch niveau zal op specifieke momenten externe deskundigheid worden ingeschakeld. Die benadering geldt ook voor de ontwikkeling van nieuwe of ingrijpende renovaties van gebouwen.

7.4.1

Portefeuillemanagement

Het portefeuillemanagement is gericht op het sturen op een efficiënte en effectieve vastgoedvoorraad binnen de vastgestelde kaders. Deze sturing vindt plaats door: • Te sturen op realisatie van flexibele, courante en multifunctionele gebouwen; • Te sturen op restwaarde en verhouding kosten en kwaliteit; • Efficiënt invullen van de vastgoedvraag vanuit de beleidsfuncties van de gemeente; • Sturen op bezettingsgraad en voorkomen van leegstand en overaanbod; • Op het juiste moment aankopen en afstoten van gebouwen, afwegen van koop, bouw of huur. Advies 1. Eenmaal per vier jaar zal een doorlichting van de gemeentelijke vastgoedportefeuille worden uitgevoerd. Op basis van die doorlichting zal aan het college een advies over gewenste mutaties in de portefeuillestrategie worden uitgebracht.

7.4.2 Vermogensbeheer Vermogensbeheer (ook wel als assetmanagement aangeduid) is gericht op het op sturen op de financiële en maatschappelijke prestaties van de afzonderlijke vastgoedobjecten. Binnen de budgettaire randvoorwaarden van de gemeente worden de kaders geformuleerd voor het propertymanagement. Opstellen van een meerjarige onderhoudsplanning eenmaal in de vier jaar per object maar ook periodiek beoordelen van de functionele geschiktheid van het object voor de functies waarvoor het wordt ingezet zijn daarin belangrijke onderdelen.

7.4.3

Vastgoedbeheer

Dit omvat het dagelijks operationeel vastgoedbeheer gericht op het efficiënt beheer en onderhoud van de gebouwen. Uitvoeren van het planmatig en dagelijks onderhoud, facturatie, contractbeheer en beheren van de portefeuillegegevens behoren daartoe.

7.4.4 Ontwikkelaar De ontwikkeling van nieuwbouw (zoals zwembad) of grootschalige renovaties (bijv. gemeentehuis) vragen om specifieke kennis waarover de gemeentelijke organisatie niet beschikt. Daarom zal de invulling van die taken gebruik worden gemaakt van externe deskundigheid. Wel zullen kleinschalige nieuwbouw- en renovatiewerkzaamheden in eigen beheer worden uitgevoerd. Bij

31

het beschikbaar stellen van een planvoorbereidingskrediet worden de kosten van de noodzakelijke inschakeling externe deskundigheid geraamd. Advies 1. Neem de kosten voor de inschakeling van externe deskundigheid bij ontwikkeling van nieuwbouw of renovatie van gemeentelijk vastgoed, mee meenemen in het planvoorbereidingskrediet.

7.4.5 Makelaar Daartoe worden de volgende taken gerekend: • Het verhuren of in gebruik geven van beschikbare ruimte binnen de eigen vastgoedportefeuille; • Ruimte huren bij derden; • Kopen of verkopen van vastgoed. Gezien het incidentele karakter van aan- en verkopen van vastgoedobjecten wordt in voorkomende gevallen gebruik gemaakt van externe makelaars en worden deze kosten als aan- of verkoopkosten behandeld. Advies 1. De kosten van inschakeling van externe makelaars bij de aan- en verkoop of verhuur van vastgoed zijn onderdeel van het (ver)koop- of exploitatieresultaat.

7.5

Uitgangspunten huurbeleid en kostentoerekening

Algemene uitgangspunten voor het huurprijsbeleid zijn: • Een kostprijsdekkende huur; • Marktconforme huur voor commerciële huurders. Hét uitgangspunt voor het gemeentelijk tarieven- en huurbeleid is transparantie. Inzicht in de kostenopbouw en daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten vormen de hoekstenen voor zowel de bestuurlijke besluitvormingsproces als het overleg met huurders en gebruikers. Inzicht in de directe kosten (kapitaalslasten, onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en verzekeringspremie maar ook de tot het primaire proces toe te rekenen kosten van het gemeentelijk apparaat) vormen de basis. Er worden geen opslagen voor risico’s (leegstand en debiteuren) gehanteerd. In het BBV is bepaald welke uitgaven onder de overhead vallen. Door de uitgangspunten voor de toerekening van deze overhead aan de accommodaties vast te leggen ontstaat duidelijkheid over de wijze van bepaling van de gestandaardiseerde integrale kostprijs. Deze methode zal voor alle in de gemeentelijke vastgoedportefeuille opgenomen objecten, die permanent worden verhuurd, worden gehanteerd. Dit resulteert in een gestandaardiseerde integrale kostprijs per m2 verhuurd oppervlak voor ieder vastgoedobject. Voor de verhuur van ruimten definieert de Wet Markt en Overheid de kaders waarbinnen dit plaats moet vinden. De integrale kostprijs is daarbij het vertrekpunt.

Als de integrale kostprijs hoger is dan de marktconforme huur kunnen de volgende situaties ontstaan: • Bij nieuwbouw verlaging van de stichtingskosten door het afdekken van de onrendabele top via het initiërende beleidsveld; • Bij bestaande objecten nader bepalen of het object geschikt is voor de functie waarvoor het wordt gebruikt.

32

In het geval de integrale kostprijs lager is dan de marktconforme prijs geldt de marktconforme huur voor commerciële huurders. Voor het maatschappelijk vastgoed zal bij de uitwerking van het vastgoedbeleid in het accommodatiebeleid, ook in relatie tot het subsidiebeleid, worden beoordeeld of toepassing van de integrale kostprijs ook voor dit type vastgoed toepasbaar is.

7.6 De portefeuillestrategie In paragraaf 2.3 is als uitgangspunt voor het in bezit hebben van gemeentelijk vastgoed ‘nee tenzij’ geformuleerd. Op basis van dat beleidsuitgangspunt is de bestaande portefeuille ingedeeld in drie categorieën objecten, te weten: 1. Permanent bezit; 2. Af te stoten bezit; 3. Te herontwikkelen bezit.

7.6.1

Permanent bezit

Tot het permanent bezit zijn gedefinieerd die gebouwen waarvan op basis van bestaand beleid mag worden verwacht dat zij de komende jaren ingezet blijven worden ten behoeve van de gemeentelijke bedrijfsvoering of ten behoeve van gemeentelijk beleid. Voor de tot deze categorie behorende objecten geldt als uitgangspunt dat beheer en exploitatie van deze objecten is gebaseerd op duurzaam waardebehoud. Dat betekent niet alleen dat ze op basis van het MJOP planmatig worden onderhouden, maar ook dat voor deze objecten een routekaart voor verduurzaming wordt opgesteld. Die routekaart maakt duidelijk wanneer en in welke volgorde verduurzaming zal plaatsvinden.

7.6.2 Af te stoten bezit Als af te stoten bezit zijn aangemerkt die objecten die geen bijdrage leveren aan kerntaken van de gemeente. Afstoten betekent verkopen dan wel overdragen aan de huidige gebruikers. Als zodanig zijn aangemerkt nog in bezit van de gemeente zijnde verhuurde kantoren en woningen. Voor deze objecten geldt in beginsel dat beheer en onderhoud gericht is op waardebehoud. Deze objecten blijven tot moment van verkoop opgenomen in de MJOP. De gemeente zal echter niet meer investeren in verduurzaming van deze gebouwen dan volgens wet- en regelgeving noodzakelijk is.

7.6.3

Te herontwikkelen bezit

In de door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelstrategie is een aantal nu in de vastgoedportefeuille opgenomen gebouwen opgenomen. Deze objecten zullen de komende jaren worden herontwikkeld. Voor deze objecten geldt dat: • Alleen sprake is van calamiteitenonderhoud; • Objecten tijdig huurvrij worden gemaakt; • Na huurvrij worden sprake is van leegstandsbeheer totdat de objecten worden gesloopt. Op basis van deze uitgangspunten is op basis van de actuele inzichten in tabel 7 aangegeven welk effect deze strategie heeft op de ontwikkeling van de gemeentelijke portefeuille.

33

Tabel 7 Ontwikkeling gemeentelijke vastgoedportefeuille

Het af te stoten maatschappelijk vastgoed betreft de Muziekschool.

7.7 Verduurzamen gemeentelijk vastgoed In de Routekaart Duurzaam Smallingerland 2040 is aangegeven dat de gemeente een voorbeeldfunctie wil vervullen en het initiatief wil pakken. In dit uitvoeringsprogramma zijn drie belangrijke opgaven gedefinieerd: 1. De gemeente Smallingerland energieneutraal maken 2. De gemeente Smallingerland klimaatbestendig maken 3. De economie van de gemeente Smallingerland circulair maken.

7.7.1

De gemeente Smallingerland energieneutraal maken

We streven naar energie neutrale en aardgasloze overheidsgebouwen. Om dit te realiseren, richten we ons op het verminderen van ons eigen energieverbruik, nemen maatregelen voor energiebesparing, kijken naar onze inkoop van energie en willen we duurzame energieopwekking voor ons eigen gebruik. We werken aan een routekaart voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed. Daarnaast geven we invulling aan de landelijke eis dat elk kantoor groter dan 100 m3 vanaf 2023 energielabel C moet hebben (Energieakkoord 2013). In 2030 moet ieder kantoor label A hebben. Voor het permanente bezit uit de vastgoedportefeuille is indicatief bepaald hoe groot de verduurzamingsopgave is op basis van energielabels die deze gebouwen nu bezitten. Daarbij is gebruik gemaakt van de kengetallen die door PBL in de Startanalyse 2020 worden gehanteerd en is als uitgangspunt gehanteerd dat verduurzaming tot minimaal label B noodzakelijk is. Op basis van een indicatieve doorrekening is becijferd dat met het verduurzamen van het permanent bezit een investeringsbedrag van ca. € 6 tot 8 mln. is gemoeid. Hiervan is minimaal. € 2 mln. toe te rekenen aan het gemeentehuis. Nog dit jaar stelt de gemeenteraad de Transitievisie Warmte vast. Daarin wordt het tijdpad aangegeven voor het aardgasvrij maken van alle wijken en dorpen tot uiterlijk 2050. welke buurten in welke periode gasvrij zullen worden gemaakt.

In de visie staan ook alternatieve technieken voor verwarming met aardgas en Dan wordt ook duidelijk of in de toekomst de warmte via een collectief net geleverd gaat zal worden of dat de eigenaren zelf zullen moeten voorzien in hun warmtevraag. De Transitievisie Warmte zal leidend zijn voor het aardgas vrij maken van het gemeentelijk vastgoed.

34

Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed (VNG 2020) In deze routekaart beschrijven gemeenten hoe ze het streef- en einddoel voor CO2-reductie in 2030 (49%) en 2050 (95%) gaan halen. De routekaart geeft inzicht in waar gemeenten nu staan met het gemeentelijk vastgoed. En hoe zij daarna op een kosteneffectieve manier kunnen toewerken naar CO2-arm en aardgasvrij vastgoed. De aanpak geeft richting aan de keuzes die gemeenten op de korte termijn voor de verduurzaming van hun vastgoed kunnen maken. Gemeenten moeten elke 4 jaar aangeven hoe zij dit aanpakken binnen de eigen vastgoedportefeuille. Daarin worden de eigen opgave en aanpak uitgewerkt, inclusief de benodigde extra investeringen. In de nog door de gemeenteraad vast te stellen Routekaart zal het tempo waarin het permanent bezit kan worden verduurzaamd worden beschreven. Bij vaststelling zullen ook de daarvoor benodigde middelen beschikbaar moeten worden gesteld. De onderwijsgebouwen vragen bij het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed ook specifiek aandacht. Verduurzamen van bestaande gebouwen fungeert hier ook als katalysator om de kwaliteit van schoolgebouwen op peil te brengen (frisse scholen, binnenklimaat en functioneel). Voor het realiseren van die ambities zijn aanvullende middelen van het rijk noodzakelijk.

7.7.2

De gemeente Smallingerland klimaatbestendig maken

We bevorderen vergroening, waterberging en biodiversiteit op onze eigen terreinen en onze gebouwen. Naast een mooie uitstraling, prettige en gezonde (werk)omgeving, heeft de vergroening en het planten van bomen op onze terreinen een gunstig verkoelend effect op onze gebouwen en daardoor ook op het binnenklimaat. We zien nog meer kansen voor een groene inrichting van onze terreinen, realisatie van een aantal groene daken, regenwaterbenutting in de toiletten en waterbesparende kranen van het gebouw.

7.7.3

De gemeente Smallingerland circulair maken

Bij de renovatie en nieuwbouw zal via de gemeentelijke vastgoedportefeuille invulling worden gegeven aan de circulaire economie. Dat doen we door als voorwaarde bij de aanbesteding te hanteren dat we de principes van circulair bouwen toe passen met de eis dat in beginsel alleen hernieuwbare of hergebruikte grondstoffen gebruikt mogen worden. Wijzigende regelgeving maar ook wijzigende ontwerp- en bouwmethoden beïnvloeden deze kostenontwikkeling. Vanaf 2030 geldt dat alle overheidsaanbestedingen circulair zijn. Wanneer de levensloopkosten (ontwerp- en ontwikkelkosten, operationele kosten, onderhoudskosten en sloopkosten) in ogenschouw worden genomen maken de vele aannames die gedaan moeten worden het erg lastig een goede vergelijking te maken. Daarnaast speelt mee dat levensloopkosten over meerdere partijen worden verdeeld. Als veel waarde wordt gehecht aan het maatschappelijk rendement, is circulair bouwen wenselijk. Maar daar hoort dan ook de bereidheid bij om hogere investeringsbudgetten beschikbaar te stellen. Voor de onderwijsgebouwen zal het rijk bereid moeten zijn de daarvoor benodigde middelen beschikbaar te stellen.

7.8 Financiële kaders gemeentelijk vastgoedbeleid In paragraaf 7.5 is als uitgangspunt voor de huurprijsbepaling van maatschappelijk vastgoed de integrale kostprijs geformuleerd. In paragraaf 7.7 is indicatief inzicht geboden in de financiële effecten die verduurzaming van het gemeentelijk vastgoedbezit heeft. In deze paragraaf worden de uitgangspunten voor een financieel kader voor het gemeentelijk vastgoedbeleid gedefinieerd. De BBV (Besluit Begroting en Verslaglegging) maakt het door voorgeschreven indeling van de gemeentebegroting lastig om integraal inzicht in de financiële ontwikkeling van de gemeentelijke

35

vastgoedportefeuille te bieden. Ter versterking van de financiële sturing op de gemeentelijke vastgoedportefeuille zullen de volgende principes worden gehanteerd: 1. 2. 3. 4. 5.

Financiële sturing primair op de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille; Financiële beheersing op individueel vastgoedobject; Integraal inzicht voor gemeenteraad op ontwikkeling totale portefeuilleresultaat; Flexibilisering van inzet beschikbare middelen over totale gemeentelijke vastgoedportefeuille; Toewijzing baten en lasten naar de relevante programma’s.

Figuur 7 Bestaande en gewenste financiële structuur gemeentelijke vastgoedportefeuille

36

Om de voorstellen voor verbetering van de transparantie en informatievoorziening te effectueren worden de volgende wijzigingen doorgevoerd: • In de paragraaf grondbeleid of een afzonderlijke paragraaf vastgoedbeleid zal voortaan aan de gemeenteraad inzicht worden geboden in de financiële ontwikkeling van de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille; • De bestaande onderhoudsreserves worden omgevormd tot een gecompartimenteerde reserve groot onderhoud, waarbij sturing primair op totale reserve plaatsvindt; • Kosten organisatie worden op een jaarlijks te evalueren voorcalculatorische basis toegerekend aan de verschillende deelportefeuilles van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Volgens de BBV-voorschriften behoort in de paragraaf kapitaalgoederen inzicht te worden geboden in de stand van zaken van de onderhoudstoestand van gemeentelijk vastgoed in relatie tot de beschikbare onderhoudsmiddelen. Wij stellen voor om dat inzicht te betrekken bij de in de paragraaf grondbeleid op te nemen informatie. Zoals in paragraaf 7.7 inzichtelijk is gemaakt zijn met de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed aanzienlijke investeringen gemoeid. Om die investeringen mogelijk te maken stellen wij de volgende maatregelen voor: 1. 2. 3.

Verkoopresultaten vastgoed toe te voegen aan de reserve groot onderhoud; Maximaal gebruik te gaan maken van subsidiemogelijkheden voor verduurzaming van gebouwen; Met huurders, die profiteren van de uit verduurzaming van gebouwen voortvloeiende lagere energielasten, afspraken te maken over verhoging van de huur en dit voordeel in te zetten als dekkingsmiddel voor de investeringen.

Advies 1. In te stemmen met de wijziging van de financiële structuur van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. 2. In te stemmen met voorgestelde maatregelen voor dekking kosten verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille.

37

8 Risicomanagement, weerstandsvermogen, transparantie en verantwoording Een goed invulling van de risicomanagementfunctie en het kunnen rapporteren over de resultaten start bij het eenduidig definiëren van de uitgangspunten voor het administratief beheer en identificeren van de risico’s. In aanvulling op de in paragraaf 7.8 voor het vastgoedbeleid geformuleerde uitgangspunten wordt in paragraaf 8.1 de uitgangspunten voor de administratieve uitgangspunten voor het grondbeleid gedefinieerd. De instrumenten waarmee op de resultaten en risico’s kan worden gestuurd worden in paragraaf 8.2 beschreven. De inbedding van deze instrumenten in het gemeentelijk planning- en control model vormt de basis voor het informeren van en verantwoording afleggen aan de gemeenteraad door het college van burgemeester en wethouders over het grond- en vastgoedbeleid. Op welke wijze wordt gestuurd op de risico’s en de rol die de reserves grondbeleid en vastgoedbeleid daarin kunnen vervullen wordt in paragraaf 8.4 beschreven.

8.1

Administratief beheer

Het administratieve beheer is conform de BBV-regelgeving. In de bestaande situatie wordt een onderscheid in drie categorieën gemaakt. De categorie overige gronden wordt voortaan uitgesplitst in vier subcategorieën met als doel beter te kunnen sturen op de samenstelling van die voorraadpositie. Er zal hierbij een onderscheid worden gemaakt in: 1. Bouwgrond in exploitatie (BIE): de lopende grondexploitaties; 2. Overige gronden: 2.1. Strategische gronden (MVA) 2.2. Warme gronden (MVA) 2.3. Voorraad handelsgoederen (VHG) 2.4. Erfpachtgronden (MVA) 3. Faciliterend grondbeleid.

8.1.1

Bouwgrond in exploitatie

Een grondexploitatie wordt pas geopend als de gemeenteraad een besluit heeft genomen tot het openen van een grondexploitatiecomplex. Pas vanaf dat moment mogen de vervaardigingskosten toegerekend worden aan het complex. De grondexploitatie wordt vervolgens jaarlijks herzien. Deze herziening wordt bij de vaststelling van het MPG door de gemeenteraad geaccordeerd. Bij deze herziening kunnen omvangrijke kaderwijzigingen in de grondexploitatie niet meegenomen worden. Deze moeten apart door de gemeenteraad geaccordeerd worden.

8.1.2

Strategische gronden (Materiële Vaste Activa)

Dit zijn gronden en/of gebouwen die (nog) niet in een transformatieproces zitten en gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit voor het openen van een grondexploitatie. Deze gronden worden gewaardeerd tegen historische kostprijs met maximaal de waarde van de huidige bestemming. Voor anticiperende aankopen wordt bij de vaststelling van de ontwikkelstrategie voor een gebiedsontwikkeling of project door de gemeenteraad een budget beschikbaar gesteld. Voor strategische aankopen geldt een speciale procedure: • In de begroting wordt een budget voor strategische aankopen van € 1.000.000 opgenomen (komt overeen met verwerving van ca. 20 ha landbouwgrond);

38

•

Strategische aankopen hoger dan € 1.000.000 dan wel wanneer het budget is besteed worden ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd.

8.1.3

Warme gronden

Warme gronden zijn gronden die verworven zijn met het oog op concrete ontwikkelingen door de gemeente, maar waar nog geen grondexploitatie voor is vastgesteld. Als voor deze gronden voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in het BBV mogen deze gronden gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming i.p.v. huidige bestemmingen.

8.1.4

Voorraad handelsgoederen

Dit zijn zogenaamde rest- of ruilgronden. De intentie is deze gronden (op termijn) te verkopen of te ruilen voor gronden waarop wel een toekomstige bouw is voorgenomen. Gronden die nu als Materiële Vaste Activa zijn aangewezen, maar waarvan duidelijk is dat deze niet meer t.b.v. (toekomstige) gemeentelijke doelen ingezet zullen worden, zullen naar deze categorie worden overgeheveld.

8.1.5

Erfpachtgronden

Hieronder zijn gronden die in erfpacht zijn uitgegeven geadministreerd.

8.1.6

Faciliterend grondbeleid

De gemeente faciliteert particuliere grondexploitaties door werkzaamheden te verrichten zoals het wijzigen van een planologische titel en/of door te investeren in voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen. Deze kosten worden vervolgens verhaald op initiatiefnemers (zie hoofdstuk 4). Daarvoor sluit de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst of stelt een exploitatieplan op. Het saldo van deze exploitaties wordt, bij afronding, verrekend met de reserve grondbeleid Aan de reserve Grondbeleid zullen ook de financiële bijdragen van particuliere initiatieven in bovenplanse maatregelen worden toegevoegd. Wanneer de gemeente tot uitvoering van deze maatregelen overgaat, zullen deze middelen aan de reserve Grondbeleid ter dekking van de uitvoering van deze maatregelen worden onttrokken.

8.2 Meerjarenprognose grond- en vastgoedbeleid Grond- en vastgoedbeleid kennen een lange termijnhorizon die zich verder uitstrekt dan de meerjarenbegroting van de gemeente. Het is daarom noodzakelijk college en gemeenteraad inzicht te bieden in de effecten van genomen besluiten en een referentiekader aan te bieden voor toekomstige besluiten. Grondexploitaties hebben betrekking op een planontwikkelingsperiode van maximaal tien jaar. Voor permanent vastgoed heeft deze prognose betrekking op de verwachte exploitatieperiode van het vastgoed. Het doel van beide prognoses is om op basis van een periodieke risico-inventarisatie een actueel overzicht te verschaffen van alle grond- en vastgoedexploitaties. Het gehanteerde risicomanagement maakt onderdeel uit van de verdere professionalisering van de project- en programmasturing. Beide instrumenten zijn tactische sturingsinstrumenten.

8.2.1

Meerjarenprognose grondbeleid

De Meerjarenprognose Grondbeleid (MPG) is hét instrument waarmee gestuurd kan worden op de relatie tussen programma’s en middelen maar ook vroegtijdig financieel zichtbaar wordt welke effecten toekomstige ontwikkelingen kunnen hebben. Het MPG wordt ook de basis voor de paragraaf grondbeleid in begroting en jaarrekening. Het MPG geeft inzicht in:

39

• • •

De ontwikkeling van het totale resultaat van alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties; De verwachte prognose van uitgifte van bouwgrond t.b.v. de woningbouw, bedrijvigheid en overige functies; Ontwikkeling van de gemeentelijke grondvoorraad.

Door het meerjarig inzicht bieden in de uitgiftes die in de actieve en toekomstige grondexploitaties verwacht mogen worden, is het MPG ook een sturingsinstrument voor de omgevingsvisie en daaruit voortvloeiende programma’s en economisch- en woonbeleid van de gemeente.

8.2.2 Meerjarenprognose vastgoedbeleid De Meerjarenprognose Vastgoedbeleid (MPV) geeft inzicht in de ontwikkeling van de exploitatie en samenstelling van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar de verschillende deelportefeuilles. De MPV geeft inzicht in: • Omvang en ontwikkeling van de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille; • Verwachte ontwikkeling van het exploitatieresultaat van die vastgoedportefeuille; • Ontwikkeling van de voorziening groot onderhoud • Voortgang van het investeringsprogramma duurzaamheid van de vastgoedportefeuille.

8.3 Sturingsmodel grond- en vastgoedbeleid MPG en MPV zijn onderdeel van het gemeentelijk planning en control model en daarmee ondersteunend aan de besturing en beheersing van de gemeentelijke organisatie. In figuur 8 is de positie van beide instrumenten weergegeven. De resultaten van het MPV worden samengevat in de paragraaf grondbeleid van zowel de jaarstukken als de begroting. In de jaarstukken ligt daarbij het zwaartepunt bij de ontwikkeling van het benodigde en beschikbare weerstandsvermogen, ontwikkeling van de voorziening groot onderhoud en gerealiseerde doelen. Bij de begroting ligt het accent op de prognose van baten en lasten en de verwachte bijdrage aan de realisering van gemeentelijke doelen.

Figuur 8 Relatie MPG en MPV met gemeentelijke begroting

In figuur 8 is de relatie tussen de instrumenten MPG en MPV, de reserves en de wijze waarop het bezit op de gemeentelijke balans wordt gespecificeerd weergegeven.

40

8.4 Risicomanagement Investeringen in grond en vastgoed zijn per definitie met onzekerheden behept. Daarom is de basis een goede sturing en beheersing van deze activiteiten een adequate inrichting van de risicomanagementfunctie. De bij de uitvoering van grondbeleid aanwezige risico’s zijn van een heel andere aard dan de risico’s die aanwezig zijn bij de exploitatie van een vastgoedportefeuille. Daarom wordt separaat beschreven op welke wijze de gemeente hiermee om wil gaan. Wel hebben beiden een overeenkomst, namelijk bij de invulling van het risicomanagement een onderscheid wordt gemaakt in: 1. Portefeuilleniveau (totaal actieve grondexploitatie en grondvoorraad); 2. Project of objectniveau (vastgoedportefeuille en individueel vastgoedobject).

8.4.1

Risicomanagement grondbeleid

Bij het bepalen welke risico’s aanwezig zijn bij de uitvoering van het grondbeleid moet een onderscheid wordt gemaakt in: • De fase van actieve planontwikkeling (grondexploitaties); • De fase voorafgaande aan de planontwikkeling en de fase na afloop van de planontwikkeling. Projecten en gebiedsontwikkelingen Beheersing van projecten en gebiedsontwikkelingen vindt normaliter plaats op de in figuur 8 weergegeven aspecten. Deze aspecten zijn ook van invloed op de inzet van grondbeleidsinstrumenten en de beschikbare middelen (de grondexploitatie). Voor het aspect Geld is aangegeven welke risico’s normaliter aanwezig zijn en op welk niveau op deze risico’s wordt gestuurd. In het MPG wordt verantwoord op welke wijze op de risico’s op portefeuilleniveau wordt gestuurd. Hoe op de op projectniveau relevante risico’s wordt gestuurd behoort in de diverse projectdocumenten en in de periodieke projectrapportages melding gemaakt te worden. Indien relevant worden die verwerkt in de periodieke managementrapportages zoals die aan de gemeenteraad beschikbaar worden gesteld.

Figuur 9 Sturingsaspecten project- en gebiedsontwikkeling

8.4.2 Risicomanagement vastgoedbeleid Bij de gemeentelijke vastgoedportefeuille is het risicomanagement gericht op de in tabel opgenomen aspecten. Risico-aspect

41

Portefeuille

Object

Leegstand Bezetting Duurzaamheid Toereikende onderhoudsvoorziening

X X X X

X X X

Tabel 8 Aspecten risicomanagement gemeentelijk vastgoed

8.4.3 Reserve grond- en reserve vastgoedbeleid Essentieel voor een effectief grond- en vastgoedbeleid is dat voor- en nadelen kunnen worden verevend zonder dat deze direct van invloed zijn op de begrotings- of het rekeningresultaat van de gemeente. Sturing op de grond- en vastgoedposities vindt op portefeuilleniveau in combinatie met de sturing op de reserveposities plaats. Daarom is vanuit het perspectief van het grond- en vastgoedbeleid instelling van zowel een reserve grondbeleid als een reserve vastgoedbeleid wenselijk. Bij de nog op te stellen nota reserves en voorzieningen zal dit worden uitgewerkt. Reserve grondbeleid De Reserve Grondbeleid is een reserve, waaruit tekorten en winsten van bestaande projecten of gebiedsontwikkelingen (grondexploitaties) mee worden verrekend. De reserve grondbeleid en de Algemene Reserve (als back-up) van de gemeente vormen samen het aanwezige gemeentelijke weerstandsvermogen. Dat weerstandsvermogen moet voldoende zijn om de risico’s verbonden aan deze projecten en activiteiten te dekken. Basisregel is dat nieuwe projecten alleen gestart kunnen worden als het niveau van het weersstandsvermogen van de reserve grondbeleid dat toestaat. De back-up functie van de Algemene Reserve wordt alleen ingezet wanneer onvoorziene risico’s optreden, die niet binnen de reserve grondbeleid kunnen worden opgevangen.

Alle lasten en baten van de activiteiten m.b.t. het grondbeleid (waaronder het treffen van verliesvoorzieningen) worden verrekend met de reserve grondbeleid. Jaarlijks wordt over de reserve grondbeleid gerapporteerd in het Meerjaren Prognose Grondbeleid. De in de projectrapportages gesignaleerde risico’s en de portefeuillerisico’s worden afgezet tegenover de omvang van de reserve grondbedrijf. Het resultaat van die analyse wordt verwerkt in de jaarstukken van de gemeente. Reserve vastgoedbeleid De reserve Vastgoed fungeert als egalisatiereserve voor de verkoopresultaten van gemeentelijk vastgoed (verkoopopbrengst minus boekwaarde) en voor de egalisatie van voor- en nadelige exploitatieresultaten van objecten die behoren tot de gemeentelijke vastgoedportefeuille.

8.4.4 Samenhang tussen instrumenten In figuur 10 is de samenhang tussen de verschillende instrumenten en de relatie tussen de resultaten op de verschillende deelportefeuilles en de reserves weergegeven. Uitgangspunt is dat de gemeenteraad via het MPG en het MPV jaarlijks volledig wordt geïnformeerd over de ontwikkeling van de resultaten. De resultaten worden samengevat in de paragraaf grondbeleid, de paragraaf kapitaalgoederen en een eventueel in te stellen paragraaf vastgoed. In de vertrouwelijke delen van MPG en MPV wordt aan de gemeenteraad vertrouwenwekkende (achtergrond) informatie verstrekt. Informatie die vanwege de financiële belangen van de gemeente niet openbaar kan worden gemaakt, maar voor de gemeenteraad wel van belang is voor het kunnen beoordelen van de resultaten. De gemeenteraad beschikt daarmee over de informatie die nodig is om te kunnen beoordelen of het college van burgemeester en wethouder bij de uitvoering van het grond- en vastgoedbeleid binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders heeft geopereerd.

42

Figuur 10 Relaties tussen instrumenten, reserves en administratief beheer

Advies 1. De gemeenteraad jaarlijks via een openbaar en vertrouwelijk deel van de Meerjaren Prognose Grondbeleid en Meerjaren Prognose Vastgoed te informeren over de ontwikkeling van de grond- en vastgoedportefeuille 2. Voor het verevenen van positieve en negatieve resultaten van het grond- en vastgoedbeleid instellen van een reserve grondbeleid en een reserve vastgoedbeleid.

43

Bijlage A Specificatie gemeentelijke vastgoedportefeuille per 1-1-2021

De gymzaal in Drachtstercompagnie is inmiddels gesloopt

44