d - Ontwerpbp Noordzee-De Wielingen (versie 26-06-2020)

BESTEMMINGSPLAN NOORDZEE - DE WIELINGEN CADZAND-BAD Toelichting

Titel:

Toelichting bestemmingsplan Noordzee - De Wielingen Cadzand-Bad Gemeente: Sluis Kern: Cadzand-Bad Status: Ontwerp IMRO: NL.IMRO.1714. bpnrdzeewielingen.ON01 Project: 15-094 Datum: 26 juni 2020 Opgesteld door: Van Kerkhoff Maatwerk in RO In opdracht van: Hotel Noordzee en C3 Projects Informatie mede afkomstig van: Mark Architecten, ONB, Okra, KV Project, Arcadis, M-tech, Wieland Advies Aan de artist impression op de voorzijde en aan de figuren 10 en 11 kunnen geen rechten ontleend worden. Bijlagen 1. Watertoets-tabel en wateradvies 2. Memo waterkeringstechnische aspecten uitbreiding Hotel Noordzee, Arcadis, maart 2019 3. Passende beoordeling Wet natuurbescherming, Van Kerkhoff Maatwerk, 26 juni 2020 4. Quick scan flora en fauna Project Noordzee-De Wielingen, Wieland Advies, maart 2019 5. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, M-tech, 24 juni 2020 6. Beoordeling wegvakken, Goudappel Coffeng, 26 juni 2020 7. Integraal advies Veiligheidsregio, Veiligheidsregio, 26 mei 2020

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 2

INHOUDSOPGAVE H1. Inleiding 1.1 Aanleiding en procedure 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend plan 1.4 Opbouw

5 5 6 7 8

H2. Plan 2.1 Historie 2.2 Bestaande situatie 2.3 Ontwikkelingsplan en Schilvisie Cadzand-Bad 2.4 Beoogd programma 2.5 Ontwerpprincipes De Wielingen 2.6 Stedenbouwkundig plan 2.7 Omgevingsvergunning hotel Noordzee

9 9 9 11 12 14 15 16

H3. Beleidsmatige verankering 3.1 Marktontwikkeling 3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.3 Beleidskader 3.4 Het specifieke provinciale belang van verblijfsrecreatie 3.5 M.e.r.-plicht?

19 19 20 21 23 26

H4. Verantwoording 4.1 Archeologie 4.2 Bodem 4.3 Niet-gesprongen explosieven 4.4 Water 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Natuur 4.7 Flora en fauna 4.8 Milieuzonering 4.9 Geluid 4.10 Luchtkwaliteit 4.11 Externe veiligheid 4.12 Afval

27 27 27 28 28 30 32 33 34 34 35 35 36

H5. Juridische planopzet 5.1 Plansystematiek 5.2 Bestemmingen

37 37 38

H6. Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Handhaving 6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

40 40 40 41

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 3

N

Figuur 1. Ligging plangebied (Pdok, 2020)

N Figuur 2. Context plangebied (Pdok, 2020)

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 4

H1. Inleiding 1.1 Aanleiding

De hotels Noordzee en De Wielingen staan aan één van de twee belangrijke toegangsroutes naar Cadzand-Bad. Hotel Noordzee, een familiehotel met 64 kamers, is al generaties in bezit van de familie Faas. Het voornemen bestaat om een kap op het bestaande hotel te zetten en met een knik naar het einde van de Noordzeestraat een uitbreiding te realiseren. Verder wordt het parkeren vrijwel volledig ondergronds gebracht en wordt de buitenruimte als een duinlandschap ingericht. Het plan is volledig geaccordeerd door het Q-team en de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen is voorbereid. Ook voor het naastgelegen hotel De Wielingen bestonden uitbreidingsplannen. In de periode 20042008 zijn door de voormalige eigenaar 15 hotelsuites gerealiseerd op en aan het hotel en deze zijn deels als appartementsrecht vervreemd. In enkele gevallen is er een overeenkomst gesloten dat de suites via het hotel verhuurd moeten worden, maar in enkele gevallen is dat niet gebeurd. In de huidige praktijk wordt één suite permanent bewoond als appartement en worden enkele suites buiten het hotel om als recreatieappartement verhuurd. In juni 2018 is de eigendomspositie van hotel De Wielingen overgenomen door een derde partij, te weten C3 Projects (een volle dochter van Cordeel Nederland BV).

C3 Projects heeft de eigendomspositie van het gebouw overgenomen alsmede één appartementsrecht op de vierde verdieping. C3 Projects heeft aangegeven het bestaande hotel en de hotelsuites die als appartementsrecht zijn vervreemd, volledig te willen slopen en alleen appartementen terug te bouwen, waarbij ze met de eigenaren van de vervreemde hotelsuites een nieuw-voor-oud-deal overeen willen komen. Er is getracht met hotelexploitanten tot gebruik van de opstallen te komen, maar aan het bestaande pand kleven te veel gebreken om per direct een financieel haalbare doorstart als hotel te kunnen maken. Het hotel staat inmiddels leeg en wordt niet meer voor hoteldoeleinden gebruikt. Hierdoor ligt verloedering op een markante plek in de badplaats op de loer. Tussen C3 Projects en hotel Noordzee is een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin geregeld wordt dat de bouw van appartementen door C3 Projects de onrendabele top van de bouw van alleen hotelkamers door Noordzee compenseert in ruil voor het gebruik van het recht van Noordzee om 55 nieuwbouwappartementen te realiseren. C3 Projects wil dan een nieuw gebouw realiseren met 70 appartementen (55+15). De 15 hotelsuites worden daarmee tegelijkertijd gelegaliseerd als appartement.

De gemeente Sluis wil in beginsel medewerking verlenen aan een constructie waarbij het recht op bouw van appartementen van Noordzee wordt ingezet op de locatie De Wielingen en waarbij de 15 bestaande hotelsuites worden vervangen door nieuwe appartementen. Ook staat de gemeente achter de uitbreidingsplannen van hotel Noordzee. Voorwaarden zijn dat de beide uitbreidingsplannen in ruimtelijke zin op elkaar afgestemd moeten worden en dat er pas appartementen gerealiseerd kunnen worden als de uitbreiding van het hotel voldoende gestalte heeft gekregen. De beoogde uitbreiding van Noordzee en herontwikkeling van De Wielingen passen niet in de vigerende bestemming. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 5

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in de kern Cadzand-Bad binnen de gemeente Sluis en betreft de percelen Noordzeestraat 2 en Kanaalweg 1 alsmede de aangrenzende openbare ruimte van de Kanaalweg en de Noordzeestraat. De aangrenzende openbare ruimte is in het bestemmingsplan betrokken, omdat in het vigerende plan een groenbestemming is toegekend aan een trottoir. Het bestemmingsplangebied wordt begrensd door de kant van de rijbaan van de Kanaalweg in het oosten, de kant van de Noordzeestraat in het zuiden en het zuidwesten en het duingebied in het noordwesten en noorden.

N Figuur 3. Eigendomssituatie (Pdok, 2020)

De betrokken percelen van hotel Noordzee staan kadastraal bekend als Oostburg sectie EC nummers 1193 en 1798 en hebben een totale oppervlakte van circa 3.835 m² (figuur 3). Deze percelen zijn eigendom van de initiatiefnemer. De uitbreiding vindt deels plaats op het perceel kadastraal bekend als Oostburg sectie EC nummer 1985 (ged.) dat in eigendom is van het waterschap Scheldestromen. Het waterschap heeft zich bereid verklaard een erfpachtovereenkomst te sluiten. Het plangebied strekt zich uit tot de bebouwingscontour voor Cadzand-Bad, zoals die op 17 december 2014 door het dagelijks bestuur van het Waterschap Scheldestromen is vastgesteld. De betrokken percelen van De Wielingen staan kadastraal bekend als Oostburg sectie EC nummers 1144 en 1320 en hebben een totale oppervlakte van circa 3.175 m² (figuur 3). De percelen zijn in eigendom van de initiatiefnemer; op perceel 1144 zijn aan 12 verschillende particulieren appartementsrechten vervreemd met mogelijkheden voor 24 aan te bieden eenheden in de hotelexploitatie (hotelkamer of hotelsuite). Het plangebied rond De Wielingen omvat ook een deel van het perceel kadastraal bekend als Oostburg sectie EC nummer 1985 (ged.) dat in eigendom is van het waterschap Scheldestromen.

Ter plaatse is nu een parkeerplaats voor de huidige eigenaren van de appartementen in De Wielingen gelegen; deze parkeerplaats vervalt als de plannen gerealiseerd worden; het is denkbaar dat de nieuwbouw van De Wielingen deels op dit perceel gerealiseerd wordt; alsdan zal een erfpachtovereenkomst met Waterschap Scheldestromen gesloten moeten worden. Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 6

1.3 Vigerend plan

Realisering van het initiatief is niet mogelijk op basis van het vigerende juridisch-planologische kader. Op het grootste deel van het plangebied is de Beheersverordening Cadzand-Bad, die op 8 november 2013 in werking is getreden, van toepassing. In deze beheersverordening zijn de bepalingen uit de vigerende bestemmingsplannen, met uitzondering van de wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten van toepassing verklaard. Het bestemmingsplan ter plaatse waarop de beheersverordening is gebaseerd, is het bestemmingsplan ‘Cadzand-Bad West’, vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Oostburg op 19 april 2001 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 16 oktober 2001 (figuur 4). Ter plaatse gelden de bestemmingen Horecadoeleinden (H) en langs de Noordzeestraat en Kanaalweg Groenvoorzieningen (G). Er zijn specifieke bouwvlakken aangewezen met een diversiteit aan maximale hoogtes, variërend van 4,3 tot 19 meter. De voorgenomen bebouwing gaat over de grenzen van de bouwvlakken heen en kent een grotere hoogte dan maximaal is toegestaan. Verder dekt de bestemming Horeca niet meer de volledige lading.

N Figuur 4. Uitsnede bestemmingsplan Cadzand-Bad West, onderlegger voor de Beheersverordening (Gemeente Sluis, 2001)

In de beheersverordening zijn op het plangebied de besluitvlakken “Cadzand-Bad West” en “Vrijwaringszone -dijk” van toepassing. Aan het besluitvlak “Vrijwaringszone -dijk” is een vergunningstelsel gekoppeld. In principe is het verboden “voor de andere, voor deze gronden geldende functie(s) en geldende bouwregels te bouwen, als het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, wordt uitgebreid en geen gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.” Dit is met het onderhavige plan wel het geval. Dat betekent dat gebruik gemaakt wordt van de bevoegdheid tot afwijking via een omgevingsvergunning. Voorwaarde daarbij is onder meer dat de

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 7

waterstaatkundige belangen door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad. Om aan deze voorwaarde te kunnen voldoen heeft de initiatiefnemer reeds schriftelijk advies ingewonnen bij de beheerder van de waterkering. Hieruit blijkt dat de voorgenomen bouwactiviteiten (met name het aanleggen van de parkeerkelder) het belang van de waterkering niet onevenredig schaden. Voor een uitgebreidere analyse wordt verwezen naar paragraaf 4.4 en bijlage 2. Een deel van de uitbreiding valt in het bestemmingsplan ‘Kustversterking en jachthaven Cadzand Bad', vastgesteld op 16 juli 2015. Ter plaatse van de uitbreiding geldt de bestemming “Waterstaatswerken”. Bebouwing voor de uitbreiding van een hotel of voor het nieuwe appartementengebouw is in strijd met deze bestemming. Aangrenzend is verder het bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 23 juni 2011) van toepassing die de bestemming Water geeft aan het uitwateringskanaal en de bestemming Natuur aan het aangrenzende Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder. De aangrenzende bestemmingen zijn weergegeven in figuur 5.

N Figuur 5. Uitsnede omliggende bestemmingsplannen (Pdok, 2020)

1.4 Opbouw

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting bevat de motivatie en verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven en het plan uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan de beleidskaders en in hoofdstuk 4 aan alle voorwaarden vanuit ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 5 wordt de wijze waarop het plan juridisch wordt verankerd, weergegeven met een beschrijving van verbeelding en regels. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond.

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 8

H2. Plan 2.1 Historie

In 1933 opende de familie Faas het eerste hotel op de duinen in Cadzand. Direct na de oorlog, toen de bezetter in Cadzand veel verwoest had, kwam het toerisme op gang. In 1953 is de toegang tot het toenmalige haventje gesloten en is het gemaal aangelegd. Ook is toen gebouwd op de plaats waar nu hotel De Wielingen staat. De Wielingen was toen een eenlaags gebouw met kap. In 1980 is hotel Noordzee als gevolg van de toenmalige kustversterking afgebroken en op de huidige locatie opgebouwd. Daar lag toen een flinke parkeerplaats. In die tijd is ook hotel De Wielingen gebouwd als een gebouw met vier verdiepingen. Hotel de Wielingen werd in 2005 flink verbouwd, met name door aan de zeezijde een uitbreiding te realiseren in de vorm van hotelsuites. Deze hotelsuites bleken in trek bij een aantal steeds terugkerende hotelgasten; 12 van hen hebben een appartementsrecht verworven, waardoor ze verzekerd zijn van een eigen hotelsuite gedurende hun vakantie. In 2007 is hotel Noordzee verbouwd en heeft het onder andere het kenmerkende witte torentje gekregen. In de periode 2013-2016 is de kustversterking uitgevoerd, een zeejachthaven aangelegd en het Maritiem Balkon heringericht. Daarbij is ter plaatse van het gemaal de rijweg iets ‘gelift’ (venster op de haven). De Kanaalweg stijgt daartoe vanaf de huidige toegang tot hotel De Wielingen.

2.2 Bestaande situatie Hotel Noordzee Aan de Noordzeestraat staat hotel Noordzee, een familiehotel met 64 kamers. Dichtbij de kruising van de Kanaalweg, de toegangsroute van Cadzand-Bad, en de Noordzeestraat ligt de entree, zowel voor auto’s als voor voetgangers. De auto’s kunnen gebruik maken van de parkeerplaats die als een halve maan langs de Noordzeestraat ligt. De voetgangers lopen de lange trap op naar de entree van het hotel die op het niveau van de duinen ligt (niveau 0). De entree ligt op de kop van een langwerpig rechthoekig gebouw. Op het niveau 0 liggen de voorzieningen voor gasten, zoals receptie, lounge en bar-restaurant met keuken. Niveau 0 eindigt aan de zijde van de duinen in een uitbouw, grenzend aan een terras. Hier maken ook niet-hotelgasten mondjesmaat gebruik van de restauratieve faciliteiten.

Figuur 6. Bestaande situatie hotel Noordzee (Google, 2018)

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 9

Aan de zijde van de parkeerplaats is een uitbouw gerealiseerd met op niveau -1 een zwembad en wellnessfaciliteiten. Op niveau -1 bevinden zich ook vijf hotelkamers aan de landzijde. Het rechthoekige volume bevat boven niveau 0 vier verdiepingen: aan de landzijde zijn er vier verdiepingen met hotelkamers, aan de zeezijde drie verdiepingen met hotelkamers en een terug liggende verdieping met een bedrijfswoning. De Wielingen Langs de Kanaalweg staat De Wielingen, een rechthoekig gebouwvolume van vijf lagen met een ronding die naar de zee is gekeerd. Het volume staat op een plint die aan de zijde van de duinen onder de grond steekt, maar aan de zijde van de Kanaalweg zichtbaar is. De toegang tot het hotel ligt op de zuidwestpunt van het gebouw, en grenst aan de parkeerplaats die tot de Noordzeestraat doorloopt. Op niveau 0 bevinden zich de voorzieningen voor gasten, zoals bar-restaurant met keuken. Niveau 0 loopt door tot in de duinen en loopt over in een terras. Het zwembad en de wellnessfaciliteiten zijn op het niveau -1 bij de entree gesitueerd. Het volume bevat boven niveau 0 vier verdiepingen: aan de zuidzijde de hotelkamers en aan de noordzijde in de ronding de hotelsuites. Voor het gebouw aan de zeezijde ligt een afgesloten parkeerplaats voor de hotelsuites. Het parkeren voor het hotel ligt tussen de Noordzeestraat en het hotel met een toegang via de Kanaalweg.

Figuur 7. Bestaande situatie De Wielingen (Google, 2018)

Omgeving Aan de zuid- en westzijde liggen aan de Noordzeestraat enkele woningen. Op de hoek van de Kanaalweg is een woning herbouwd in Normandische stijl in twee lagen met kap. Verder staan er vijf woningen uit de jaren zestig, eenlaags met kap. Aan het einde staat een drielaags gebouw, bestaande uit drie appartementen. De Noordzeestraat gaat over in een trap die over de duinen toegang geeft tot het strand. Aan de noordzijde grenzen beide gebouwen aan het duingebied. De duinen zijn op grond van de kustversterking in de periode 2013-2016 met circa 25 meter verbreed en de duinpaden zijn verlegd. Vanuit het midden van beide gebouwen loopt een pad rechtdoor de westelijke strekdam van de jachthaven op, waar ook het paviljoen Airepublic aan gevestigd. Het lager gelegen plateau voor de jachthaven met het gebouw van de reddingsbrigade wordt via een aparte route vanaf de kruising bij het gemaal ontsloten.

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 10

Aan de oostzijde ligt de Kanaalweg de toegangsweg naar Cadzand-Bad. Door de recente en komende herprofilering, maakt de Kanaalweg ter plaatse van het plangebied deel uit van het verblijfsgebied. Er is reeds een regime van 30 kilometer per uur van toepassing.

2.3 Ontwikkelingsplan en Schilvisie Cadzand-Bad

In Cadzand-Bad wordt stevig geïnvesteerd. Dit gebeurt grotendeels op basis van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (2006), bijlage 10 Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit (2010) en de Schilvisie Cadzand-Bad (2011). De visie is omarmd door de ondernemers en de visie is thans perceel voor perceel in uitvoering. Er zijn diverse plannen in uitvoering, dan wel staan op stapel om de hotelcapaciteit uit te breiden en appartementen te bouwen. In het Ontwikkelingsplan (figuur 8) wordt de Kanaalweg samen met het uitwateringskanaal en de aan de overzijde gelegen Scheldestraat betiteld als de zogenoemde Blauwe Laan. Deze Blauwe Laan vormt als invalsroute van de badplaats de belangrijkste stedenbouwkundige structuurdrager van de westzijde van Cadzand. De Blauwe Laan eindigt op het Maritiem Balkon, een knooppunt bij het gemaal - op het grensvlak van dorp, natuur en zee - waar diverse routes bij elkaar komen en er sprake is van een markant cluster van hotels. De visie kiest voor wat betreft de Blauwe Laan voor een bijzondere identiteit met een maritieme sfeer van de architectuur.

Figuur 8. Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad, bijlage 10 (Gemeente Sluis, 2010)

In de Schilvisie worden expliciete uitspraken over de uitbreidingsplannen van hotel Noordzee en De Wielingen gedaan: “De beide hotels vormen een markant bebouwingscluster aan de westzijde van de badplaats. Ze accentueren de ruimtelijke overgang van Zwin naar dorp. Beide ondernemingen hebben aangegeven hun hotels te willen uitbreiden. Gelet op de betekenis van de hotelbranche in de badplaats is de gemeente bereid om in nauwe samenspraak de mogelijkheden en randvoorwaarden voor de uitbreidingen te verkennen. Eventuele uitbreiding zal gelet op de unieke ligging een ruimtelijke meerwaarde moeten hebben voor de directe omgeving.

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 11

Op stedenbouwkundig niveau zijn de volgende kaders in de Schilvisie opgenomen: • Een eventuele uitbreiding moet gepaard gaan met adequate parkeeroplossingen. De kwantitatieve parkeerbehoefte moet volledig opgelost worden op eigen terrein. Gelet op de beperkte omvang van buitenruimten en de huidige schrale inrichting van de parkeerterreinen zullen ondergrondse parkings nodig zijn. Vervolgens moet dit resulteren in een betere kwaliteit van de buitenruimte. • De doorgroei van de hotels moet resulteren in de versterking van de badplaatsidentiteit van de volumes. Beide hotels hoeven niet hetzelfde stijlthema te hanteren. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat Hotel de Wielingen vanwege de ligging aan het kanaal een maritieme uitstraling heeft en Hotel Noordzee zich doorontwikkelt met een eigentijdse interpretatie van het Normandische stijlthema. • De inrichting van de buitenruimten van de hotels is wel op elkaar afgestemd. Juist de groene component ademt één sfeer en stijl. • De hotels bieden uiteraard de geëigende faciliteiten voor hun gasten en de bewoners van de hotelappartementen. De restaurants, brasseries en terrassen zijn uiteraard ook gericht op een breder publiek. Welnessvoorzieningen zijn hoofdzakelijk gericht op het eigen publiek. Een omvang en profilering als regionale voorziening is niet gewenst vanwege de verkeersaantrekkende werking.

Hetzelfde geldt voor vergader- en congresfaciliteiten. • Detailhandelsvoorzieningen die meer omvatten dan een kleine hotelwinkel met souvenirs zijn niet toegestaan. Winkelvoorzieningen zijn geconcentreerd op Rode Wielingen, Duinplein en Duinhof. • Gelet op de beperkte ruimte op de totale plot en de unieke stedenbouwkundige positie zijn de ondernemingen verplicht om hun plannen zeer zorgvuldig op elkaar af te stemmen. De intensivering van bebouwing op deze locatie brengt ook ruimtelijke afbreukrisico’s met zich mee. Vanuit de gemeente zal het Q-Team hier een extra zware inzet leveren om de planvorming te begeleiden. De bestaande bouwhoogten van de complexen overschrijden al deels de richtlijnen die de Provincie Zeeland heeft gesteld. Bij eventuele uitbreidingen zal het aspect van bouwhoogten ook daardoor een belangrijk item zijn. Hoewel door de schaal en maat van het toekomstige landschap de omgeving een zeker opnamevermogen heeft ten aanzien van bouwmassa’s kan medewerking van gemeente en provincie voor uitbreidingen die de hoogte van 15 meter over schrijden alleen plaatsvinden op basis van een goed onderbouwde visie over de beeldkwaliteit.”

2.4 Beoogd programma

Hotel Noordzee en De Wielingen hebben al in 2013 afspraken gemaakt over de wijze waarop de uitbreiding plaats kan vinden, zonder dat dat ten koste van elkaar gaat. Door de uitbreiding van hotel Noordzee aan de zeezijde met een knik gestalte te geven, blijft de impact op het zeezicht vanuit hotel De Wielingen beperkt. Door op de plaats van De Wielingen hoger te bouwen, wordt het belang van het Maritiem Balkon benadrukt. De impact op de belevingskwaliteit van hotel Noordzee blijft dan ook beperkt, omdat er door de noordoostelijke ligging weinig sprake is van schaduwwerking en het zicht vanuit het hotel op de nieuwe jachthaven en de zee goeddeels in stand blijft. Om de investeringen in de uitbreiding en kwaliteitsverbetering van hotel Noordzee voor een deel te dekken, is het noodzakelijk dat er appartementen worden gebouwd en verkocht. Voor de kwaliteit en de sfeer van het hotel, geniet het zeer de voorkeur om hotel en appartementen los van elkaar te realiseren. Door de appartementen te realiseren ter plaatse van het naastgelegen De Wielingen worden twee vliegen in één klap geslagen: een kwalitatief hoogstaand hotel en de herontwikkeling van een gebouw dat staat te verloederen. In 2018 is daartoe tussen C3 Projects en hotel Noordzee een samenwerkingsovereenkomst gesloten.

Omdat het ontwerp voor de uitbreiding van hotel Noordzee al ver klaar was en het Q-team CadzandBad al op 11 oktober 2016 daaraan zijn goedkeuring heeft gegeven en omdat de herontwikkeling van Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 12

De Wielingen pas mogelijk is nadat de uitbreiding van het aantal hotelkamers in Noordzee is gerealiseerd, is besloten het bestemmingsplan vorm te geven met een directe bouwtitel voor hotel Noordzee en een uitwerkingsplicht voor De Wielingen. Daarmee wordt de planologische verandering van De Wielingen van hotel naar appartementen al wel vastgelegd, maar wordt de wijze waarop doorgeschoven naar een volgende fase, waarin het complete bouwplan duidelijk is. Voor hotel Noordzee wordt ervoor gekozen het bestemmingsplan op grond van artikel 3.30 Wro te coördineren met de omgevingsvergunning voor het bouwen van de uitbreiding. Hiertoe heeft de gemeenteraad van Sluis op 28 februari 2019 het coördinatiebesluit genomen. Programma hotel Noordzee De programmatische uitbreiding van hotel Noordzee is gemaximeerd op een eindtotaal van 105 eenheden, bestaande uit maximaal 104 hotelkamers en maximaal 1 bedrijfswoning. Dit totaal wordt als maximum in het bestemmingsplan vastgelegd. De bedrijfswoning vervangt de reeds in het bestaande hotel aanwezige bedrijfswoning. Ook in de aanvraag omgevingsvergunning zijn deze aantallen opgenomen. De gemeenteraad heeft op 27 september 2007 besloten dat de mogelijkheid bestaat om in maximaal een 50/50 verhouding appartementen te realiseren teneinde de onrendabele top van de investering in hotelkamers geheel of ten dele teniet te doen.

Voor iedere hotelkamer die gerealiseerd of grondig gerenoveerd wordt en waarbij binnen het gehele hotel de gewenste kwaliteitsverbetering wordt doorgevoerd, bestaat de mogelijkheid om één appartement te realiseren. In hotel Noordzee worden blijkens de aanvraag omgevingsvergunning 24 bestaande hotelkamers gesloopt en blijven 40 hotelkamers min of meer intact. De toevoeging van hotelkamers die de mogelijkheid van realisatie van een appartement in zich bergt, bedraagt derhalve 64, te weten 104 minus 40. De hotelvoorzieningen, bestaande uit onder meer lobby, brasserie, restaurant, zwembad en wellness, zijn voorzieningen voor de hotelgasten en niet voor externe gasten. Anders dan in de huidige situatie is het in de toekomst niet meer mogelijk direct vanuit het wandelpad over de duinen op het terras en in het restaurant van het hotel te komen. Mogelijkerwijs worden de voorzieningen tegen betaling wel ingezet als hotelservice voor de te ontwikkelen appartementen op de locatie van De Wielingen. Dit leidt dan evenwel niet tot een vergroting van het aantal verkeersbewegingen of een vergroting van het aantal benodigde parkeerplaatsen. Programma De Wielingen Ter plaatse van De Wielingen vervalt de hotelfunctie volledig.

Het programma op de locatie bestaat uit 70 appartementen van gemiddeld circa 100 m² gbo, waarbij de Inpandige buitenruimte die in de woonkamer geïntegreerd is, in de gebruiksoppervlakte wordt meegeteld. Deze appartementen worden mogelijk gemaakt door de toevoeging van hotelkamers in hotel Noordzee en door de volledige herontwikkeling van de appartementen die thans in hotel De Wielingen zijn vervreemd als appartementsrecht. In deze appartementen, die op een markante plek binnen het bestaand stedelijk gebied van de badplaats Cadzand-Bad zijn gelegen, zal ‘deeltijdwonen’ een prominente plaats innemen. De gemeente Sluis maakt daartoe – als uitvloeisel van de regeling rond deeltijdwonen in de Omgevingsverordening Zeeland – gebruik van de volgende indeling: 1. Regulier wonen: toegestaan gebruik is de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. 2. Deeltijdwonen: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in een (gedeelte van) een gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben (verhuur is toegestaan maar niet verplicht). 3. Recreatie met verplichte verhuur: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in een (gedeelte van) een gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben.

Hierbij is de specifieke gebruiksregel opgenomen dat het gebruik uitsluitend is toegestaan indien het object minimaal Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 13

120 dagen per jaar, gedurende verschillende periodes binnen dat jaar, middels centrale bedrijfsmatige exploitatie en tegen een marktconforme prijs voor recreatieve verhuur wordt aangeboden. 4. Additionele migratie: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in een (gedeelte van) een gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben (verhuur is toegestaan, maar niet verplicht) en/of de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Op de locatie De Wielingen is regulier wonen niet aan de orde. Er wordt dan ook geen beroep gedaan op het reguliere woningbouwcontingent. Veruit het grootste deel van de appartementen zal gelet op de ligging ten opzichte van de jachthaven, het zeezicht en de omvang van de appartementen vallen onder ‘additionele migratie’. In de regels wordt ruimte gehouden voor appartementen die bedoeld zijn voor ‘deeltijdwonen’ en voor ‘recreatie met verplichte verhuur’, waarbij beleidsmatig geldt dat het aantal appartementen in de categorie ‘deeltijdwonen’ maximaal twee keer zo veel mag zijn als het aantal appartementen in de categorie ‘recreatie met verplichte verhuur’. Omdat er geen ruimte meer is om vanuit het fietspad over de duinen of vanaf het strand direct de horeca van hotel Noordzee te bereiken, wordt er op duinniveau rekening gehouden met een horecavoorziening in de nieuwbouw van De Wielingen.

De maximale maat daarvoor wordt vastgelegd op 250 m² bvo. Gedacht wordt aan een grand café, maar ook een andere vorm is denkbaar. Ook kan een koppeling gelegd worden met het niveau -1 waar aan de zijde van de Kanaalweg stedenbouwkundig gezien een transparante gevel gewenst is. Behalve de ruime entrees van de appartementen kunnen hier ook collectieve voorzieningen voor de appartementen een plek krijgen. Denk aan een huismeester, een fitnessruimte, een zwembad of een ontmoetingsruimte. De mate waarin die voorzieningen ook voor externen beschikbaar kunnen zijn en derhalve commercieel uitgebaat, hangt af van de ontwikkeling in het centrum van Cadzand-Bad. De prioriteit ligt in het gevuld krijgen en houden van de plinten langs de Rode Wielingen en het Duinplein en op het Duinhof. Als die goed gevuld zijn, is er ook ruimte om commerciële voorzieningen toe te voegen. Detailhandel en extra horeca zijn daarbij uitgesloten. Gedacht wordt dan meer aan vrije beroepen, verhuurkantoren, kunstgaleries en medische praktijken. Deze voorwaarde wordt opgenomen in de uitwerkingsregels.

2.5 Wijze van verankering

Het beoogde programma voor met name De Wielingen is dermate sterk veranderd ten opzichte van de periode waarin de Schilvisie zijn beslag kreeg, dat er behoefte is om de stedenbouwkundige consequenties van dit programma te doorgronden voordat er een nieuwe bestemming op de locatie wordt gelegd. Deze behoefte komt mede voort uit de constatering dat het hier gaat om een omvangrijke herontwikkeling op één van de meest markante stedenbouwkundige knooppunten van Cadzand-Bad. De beoogde herontwikkeling zal een enorme ruimtelijke impact hebben op de badplaats. Dit geldt zeker voor het plandeel de Wielingen dat vanuit de meeste richtingen vol in het zicht ligt. Het is dan ook onvoldoende om alleen kwantitatief planologische ruimte te bieden aan de herontwikkeling, programmatisch (bijvoorbeeld in aantal appartementen of vierkante meters plintfuncties) en qua bebouwingsenveloppe (footprint, maximale bouwhoogten). In 2019 en 2020 is door het Q-team Cadzand-Bad in samenspraak met de initiatiefnemers een proces doorgemaakt dat heeft geleid tot een beeldkwaliteitsplan dat door de gemeenteraad van Sluis gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld als vervanging van het deel van de Schilvisie over Noordzee en De Wielingen.

Dit beeldkwaliteitsplan heeft dezelfde status als bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en vormt voor het Q-team de leidraad om ontwikkelingen en herontwikkelingen in de badplaats te begeleiden en daarin de badplaatsidentiteit te versterken en te Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 14

borgen. Een werkwijze die in het afgelopen decennium zijn vruchten heeft afgeworpen en die op deze wijze wordt geschraagd. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan gevoegd. Er zijn in dit bestemmingsplan drie garanties ingebouwd om ervoor te zorgen dat aan de voorwaarden voor medewerking van de gemeente wordt voldaan. Voorwaarden zijn dat de beide uitbreidingsplannen in ruimtelijke zin op elkaar afgestemd moeten worden en dat er pas appartementen gerealiseerd kunnen worden als de uitbreiding van het hotel voldoende gestalte heeft gekregen. De drie garanties zijn: • Het plandeel voor hotel Noordzee in het bestemmingsplan een directe bouwtitel krijgt, terwijl het plandeel voor De Wielingen een uit te werken bestemming krijgt, waarbij de uit te werken bestemming pas kan worden verankerd nadat het bouwplan door het Q-team is begeleid en van een advies is voorzien. • De begeleiding door het Q-team wordt gestoeld op het beeldkwaliteitsplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld. • Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor het niet mogelijk is de herontwikkeling van de Wielingen te realiseren voordat de uitbreiding van hotel Noordzee is gerealiseerd.

2.6 Stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan is erop gericht het plangebied een metamorfose te geven, waarbij in de nieuwe situatie zoveel mogelijk sprake is van een duingebied, waaruit twee stevige gebouwen rijzen. De buitenruimte wordt daartoe zoveel mogelijk ingericht in een duinsfeer. Aan de zeezijde betreft het de recent heringerichte en verbrede duinen die tegen de nieuwbouw aankomen. In de zone tussen het bestaande hotel Noordzee en de Noordzeestraat wordt op de huidige parking een duintuin aangelegd die ook aan de bewoners van de Noordzeestraat het gevoel geeft in de duinen te wonen. Het parkeren verdwijnt uit het zicht onder de duintuin. Voor De Wielingen wordt een compleet nieuwe plot voorzien met parkeren onder de nieuwbouw en onder een duintuin. Daartoe wordt de ruimte tussen de nieuwbouw en de Noordzeestraat als een flauw aflopend duin ingericht, met aan de zijde van de Kanaalweg en de Noordzeestraat een keerwand van circa 40 centimeter hoog die de scheiding materialiseert tussen het karakter van het duingebied en het waterstaatkundige karakter van de zone langs het uitwateringskanaal. Ook de zone tussen beide gebouwen wordt ingericht in een duinsfeer. Bij de inrichting van de buitenruimte wordt qua materialisering aangesloten bij de recente herinrichting van de duinpaden in Cadzand-Bad.

Gekozen wordt voor combinaties van wit beton en cumaru houten vlonders voor inrichtingselementen en rustige combinaties van zwart asfalt en gebakken klinkers in dikformaat voor de bestrating. Het plan voor hotel Noordzee gaat ervan uit dat het bestaande gebouw voorzien wordt van een kap met twee volledige lagen, waarbij in de bovenste laag een vernieuwende wellnessfaciliteit wordt ondergebracht. Naar de duinen toe wordt met een draaiing ten opzichte van het bestaande gebouw een nieuwe vleugel gebouwd die slechts op de kop van het bestaande gebouw over de volledige hoogte meegaat. Op het draaipunt met het bestaande gebouw wordt een nieuw stijgpunt gecreëerd waarmee alle verdiepingen bereikt kunnen worden. De uitbreiding bestaat verder uit een doorzetting van de begane grondlaag, voorzien van een kap en op enkele plekken een puntdak. De hoofdentree verschuift naar de uitbreiding. De te realiseren parkeergarage komt deels onder de uitbreiding en deels op de plek van de huidige parking te liggen op de niveaus -1 (alleen onder de uitbreiding) en -2. De parkeerkelder schuift daarmee volledig onder het duin. Terrassen liggen aan de zuidzijde van de nieuwbouw in de duintuin. De huidige terrassen aan de zeezijde verdwijnen.

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 15

duinen

Ingang parkeergarage De Wielingen

Volume Noordzee

Parkeergarage Noordzee

Figuur 9. Inpassing uitbreiding hotel Noordzee (Mark Architecten, 2020)

De toegang tot de parkeerkelder van hotel Noordzee ligt op orde grootte op dezelfde locatie als de huidige toegang van hotel Noordzee. In figuur 9 is te zien dat de toegang grosso modo tegenover Noordzeestraat 4 ligt en vervolgens de richting van de Noordzeestraat volgt en snel onder het maaiveld verdwijnt. De toegang biedt tegen de wand van het huidige zwembad ruimte voor laden en lossen. Het plan voor De Wielingen is nog niet zo ver uitgewerkt, maar de hoofdgedachte is dat er een volledig nieuw gebouw gerealiseerd wordt. Alternatief is dat een deel van de bestaande appartementen blijft bestaan en dat de bebouwing erachter herontwikkeld wordt. In beide gevallen ontstaat een vernieuwd volume dat een maritieme uitstraling krijgt en volledig los in de ruimte staat. Het nieuwe volume staat op een parkeergarage, grotendeels onder het gebouw, maar uitlopend in de zone tussen gebouw en Noordzeestraat. Deze parkeergarage wordt bereikt via de toegang bij hotel Noordzee. In figuur 9 is reeds een toegang tot de nieuwe parkeerkelder van De Wielingen gesuggereerd; deze toegang volgt de richting van de Kanaalweg. Verwezen wordt verder naar het beeldkwaliteitsplan Noordzee-De Wielingen dat als bijlage 1 bij de regels is bijgevoegd.

2.7 Omgevingsvergunning hotel Noordzee

Het beeld van de huidige hoofdingang op de hoek van de Kanaalweg en de Noordzeestraat blijft grotendeels gehandhaafd. Aan de zijde van De Wielingen blijft de knik in het gebouw (verbouwing van 2007), maar vindt vervolgens een volledige restyling van de gevel en een opbouw van het dak plaats. De knik in het dak wordt geaccentueerd door een kloeke haaks op de kap staand zadeldak. De restyling vindt plaats in een Normandische stijl met een witte gevel en een roodgetint dak, waarbij het raamwerk van de buiten de gevel gelegen balkons de gevel geleden. Deze geleding is zichtbaar

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 16

vanaf niveau +1 zodat op sommige plekken het hotel op een basement lijkt te staan. In het dakvlak zijn dakkapellen verwerkt; de dakkapellen in de bovenste verdieping kunnen zo nodig ook dienst doen als openingen ten behoeve van installaties.

Figuur 10. Impressie zijde duinen (Mark Architecten, 2016)

Figuur 11. Impressie zijde Noordzeestraat (Mark Architecten, 2016)

Aan de zijde van de duinen vindt de grootste verandering plaats. In figuur 10 en 11 zijn de gevelbeelden opgenomen van de noordoostzijde (duinen) en de zuidoostzijde (Noordzeestraat). Voor het bestaande – op te toppen – hotel wordt, geknikt naar het noordwesten, een nieuwe vleugel gebouwd die voorzien wordt van een achthoekig torenelement met een spitse kap en enkele dakkapellen. De punt van deze kap wordt het hoogste punt van het hotel op circa 28 meter boven peil. In het torenelement zijn alleen aan de meest vooruitstekende zijde uitkragende balkons toegepast (vanaf niveau +1); deze balkons komen ook terug in het tussenlid tussen torenelement en bestaand gebouw. Het tussenlid heeft een getrapte vorm, waarbij ter plaatse van de overgang met Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 17

het bestaande gebouw een haaks op de hoofdvorm gesitueerd zadeldak is gepositioneerd. De getrapte delen van de uitbouw hebben een noklijn die vanuit de hoofdvorm van het nieuwe dak van het bestaande gebouw doorloopt. Voor het torenelement is een lage uitbouw op het niveau 0 geplaatst. Deze eenlaagse uitbouw is voorzien van een rode kap en loopt aan het einde uit in een spitse kap die nauwe verwantschap heeft met de spitse kap van het torenelement. Deze spitse kap met enkele dakkapellen bereikt een hoogte van ruim 13 meter boven peil. De materialisering en het gebruik van balkonafscheidingen is geheel in lijn met het hoofdgebouw. Aan de zijde van de Noordzeestraat is het beeld grotendeels hetzelfde als aan de zijde van de Wielingen met een volledige restyling van de gevel en een opbouw van het dak. Op de begane grond is het beeld anders door de bestaande uitbouw van het zwembad en de bestaande (te handhaven) kamers op -1 met aansluiting op de duintuin. Verder zijn aan deze zijde de spitse kappen van het torenelement en het einde van de uitbouw beter zichtbaar. Voor de oksel van de uitbouw is nog een derde spitse kap opgenomen. In de oksel van de uitbouw is het trappenhuis voorzien achter een witte gevel met een enkele rij ramen en een kap.

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 18

H3. Beleidsmatige verankering 3.1 Marktontwikkeling De behoefte aan hotelaccommodatie Cadzand-Bad is van oudsher een hotelbestemming. Daar waar vroeger vooral families gedurende langere tijd in de zomermaanden op hotel verbleven, is Cadzand-Bad nu al een jaarrondbestemming geworden, waar mensen in weekenden en door de week voor enkele dagen naar Cadzand-Bad komen. Enerzijds om uit te waaien aan de kust (strandwandeling, fietsen) en anderzijds om het achterland (Zwin, Brugge, etc.) te bezoeken. Er zijn al decennialang 5 hotels, elk vier sterren, en allemaal met een eigen karakter. De bezettingsgraad van de hotels is de afgelopen jaren stevig gegroeid. In alle hotels is recent geïnvesteerd of wordt binnenkort geïnvesteerd. Een overzicht is te vinden in figuur 12. Uit het overzicht blijkt dat de capaciteit toeneemt van 223 naar 314 kamers, een toename van circa 40%. Deze toename is al volledig vergund. Hotel De Blanke Top Strandhotel De Schelde De Wielingen Noordzee Totaal

Periode investering 2017-2020 2015-2019 2019-2022 2022-2023 2021-2022

Aantal kamers voor na 51 92 37 70 28 48 38 0 62 104 216 314

Figuur 12. Verandering in hotelaccommodatie Cadzand-Bad (Van Kerkhoff Maatwerk, 2020)

Door de voorgestane ontwikkeling van hotel Noordzee in samenhang met de herontwikkeling van De Wielingen komen er per saldo nauwelijks extra hotelkamers bij. Ook als gebruik gemaakt wordt van het maximale aantal hotelkamers in Noordzee, is geen sprake van een substantiële verandering van het aantal hotelkamers (van 100 naar 110). Hotel Noordzee heeft de afgelopen jaren laten zien met een hoog serviceniveau en een focus op gezondheid en wellness een brede klantengroep te trekken. De uitbreiding van het hotel gaat gepaard met een verbetering van de logistiek, een verdere verhoging van het serviceniveau en een unieke wellnessfaciliteit. Samen met de aantrekkingskracht van Cadzand-Bad biedt dat alle kansen om in een behoefte te voorzien. De behoefte aan verblijfsrecreatie-eenheden Uit rapporten van onder andere ZKA en de NVM blijkt dat Zeeland erg populair is onder kopers van recreatiewoningen. Uit cijfers van het Kenniscentrum Kusttoerisme blijkt dat het aantal gasten en overnachtingen toeneemt. Tegelijkertijd is het aanbod aan recreatiewoningen in de verhuur de afgelopen jaren gestegen. Uit de internetenquête naar recreatiewoningen die in juni 2016 is gehouden in opdracht van Bureau Stedelijke Planning en de NVM (figuur 13) blijkt dat de vraag naar recreatiewoningen is toegenomen. Zeeland is de meest aantrekkelijke regio.

De meeste respondenten geven aan er 'zeer waarschijnlijk' een recreatiewoning te willen kopen. Dat was in 2014 ook het geval. De Nederlandse kust zal een sterk marktgebied blijven. Het marktperspectief in de kustgebieden is zeer goed. Er is een grote vraag naar recreatiewoningen, het aanbod is beperkt en het is lastig om daar in grote aantallen nieuwe recreatieparken te realiseren door restrictief ruimtelijk beleid. Gelet op de ontwikkeling rond de Kustvisie, niet alleen in Zeeland maar in heel Nederland, mag verwacht Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 19

worden dat het ruimtelijk beleid langs de kust alleen maar restrictiever wordt. De Zeeuwse kust heeft de grootste plancapaciteit van alle regio's. Ten opzichte van de totale marktvraag is deze plancapaciteit echter nog steeds beperkt, zeker als in ogenschouw wordt genomen dat Zeeland ook nog de meeste buitenlandse kopers (met name België en Duitsland) aantrekt.

Figuur 13. Voorkeur toeristische regio's (EVA Onderzoeksbureau, 2016)

De verkoopresultaten van verblijfsrecreatie-eenheden in Cadzand-Bad zijn uitstekend te noemen. Bij elke recente ontwikkeling in Cadzand-Bad hebben binnen pakweg drie maanden na start verkoop zoveel verkopen plaatsgevonden dat de ontwikkelende partij daadwerkelijk het besluit heeft genomen om te gaan bouwen. Deze golf van belangstelling in Cadzand-Bad komt voor een belangrijk deel vanuit de Belgische markt, waar de kust min of meer vol is. In Nederland wordt gekozen voor een geconcentreerde ontwikkeling in een beperkt aantal badplaatsen. Deze keuze is bevestigd in de Kustvisie. De druk in de badplaats Cadzand-Bad blijft – mede door het wegvallen van ontwikkelingsmogelijkheden elders langs de kust - onverminderd hoog. Gebouwd wordt er pas als er voldoende appartementen zijn verkocht, zodat er geen risico bestaat op substantiële leegstand.

3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening staat een aantal regels met betrekking tot de inhoud van ruimtelijke plannen. Een van de relevante regels daarbij is de zogeheten ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder wordt ook door de provincie Zeeland gehanteerd. Toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ houdt een antwoord op maximaal vier opeenvolgende rechtsvragen in. Vraag 1. Is er sprake van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling? Functies die in de jurisprudentie worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, zijn naast bedrijventerreinen en winkelvoorzieningen ook accommodaties voor recreatie en leisure. Ook ontwikkelingen van meer dan 11 woningen worden als stedelijke ontwikkeling gezien. In dit geval is er sprake van een nieuwe ontwikkeling, omdat als gevolg van het bestemmingsplan het ruimtebeslag met een planologische mogelijkheid voor de vestiging van deeltijdwonen en verhuur van recreatieeenheden toeneemt. Het aantal hotelkamers blijft min of meer gelijk, zodat vanuit die optiek geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 20

Vraag 2. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? In paragraaf 3.1 zijn de marktontwikkelingen beschreven. Hieruit blijkt dat er sprake is van een actuele behoefte aan recreatieappartementen in de badplaats. Vraag 3. Ligt de ontwikkeling in stedelijk gebied? In het kader van de Kustvisie is de begrenzing van het bebouwd gebied van Cadzand-Bad vastgelegd (figuur 14). In het Besluit tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen I en II bij de Crisis- en herstelwet (tiende tranche) en tot wijziging van het Besluit Omgevingsrecht heeft het Rijk op 14 augustus 2015 de ontwikkeling van Cadzand-Bad conform Ontwikkelingsplan en Schilvisie onder het stedelijk gebied geschaard. Het plangebied ligt in beide gevallen binnen de grenzen. De behoefte wordt dus opgevangen in bestaand stedelijk gebied. Hierdoor hoeft de vierde rechtsvraag niet meer aan de orde te komen. Aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan.

N Figuur 14. Ligging binnen bebouwingscontour (Provincie Zeeland, Kustvisie, 2017)

3.3 Beleidskader Zeeuwse kustvisie In de Zeeuwse Kustvisie zijn nadere afspraken gemaakt over de ontwikkeling van Cadzand-Bad. De badplaats is nader begrensd als bebouwd gebied en heeft daarmee vergelijkbare ontwikkelingsmogelijkheden gekregen als de overige kernen in de kustzone. In de visie wordt Cadzand-Bad als volgt getypeerd: “Cadzand-Bad is een complete en populaire badplaats die in de loop van de afgelopen decennia haar eigen identiteit heeft ontwikkeld. De aantrekkelijkheid wordt mede bepaald door het publieke en toegankelijke karakter van de boulevard en de hotels, waarvan de terrassen en restaurants ook open staan voor passanten. Daardoor is hier geen afgesloten park ontstaan, maar een open promenade. Vlakbij de promenade is er bewoning door lokale bevolking en ook dat maakt de sfeer specifiek Zeeuws-Vlaams en niet doorsnee. Het toch al Vlaams-Bourgondische karakter wordt Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 21

versterkt door nieuwe ontwikkelingen, de jachthaven en omgeving en een passende visie op de ontwikkeling van horeca, voorzieningen, wellness en detailhandel. Cadzand-Bad zal zich verder profileren als aantrekkelijke badplaats vanuit de Badstatus en de onderscheidende mogelijkheden op het gebied van wellness. De openbare ruimte, zowel binnen- als buitendijks, zijn volledig heringericht waarbij de focus ligt op het thema wellness en de kansen die hiermee gepaard gaan.” De Zeeuwse badplaatsen zijn volgens de Kustvisie de locaties waar het toerisme in Zeeland zich concentreert. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: • Nieuwvestiging, kwaliteitsverbetering en herstructurering zijn mogelijk binnen de begrenzing bestaand bebouwd gebied; • De aspecten ruimtelijke kwaliteit, waterveiligheid en leefbaarheid worden geborgd; • Ontwikkelingen vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie. • Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen.

• Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. Als specifiek aandachtspunt in de Zeeuwse Kustvisie is opgenomen dat een pilot Cadzand-Bad wordt uitgevoerd om beleidsinstrumentarium ten aanzien van de verhouding tussen permanente bewoning, deeltijdwonen en recreatieve verhuur te ontwikkelen. Deze pilot is inmiddels uitgevoerd en de resultaten daarvan zijn verwoord in de volgende paragraaf. Krachtig verbonden De gemeente Sluis heeft op 17 december 2015 de visie “Krachtig verbonden, Visiedocument 20162020”, vastgesteld. Het visiedocument onderscheidt zes thema’s waarbij per thema de beleidskoers van de gemeente wordt uitgestippeld. De onderscheiden thema’s betreffen: Wonen, Voorzieningen, Recreatie en toerisme, Landbouw en landschap, Verkeer en vervoer, Ondersteuning en begeleiding. Voor onderhavige ontwikkeling zijn alleen Recreatie en toerisme en Verkeer en vervoer mogelijkerwijs relevant. Thema recreatie en toerisme: Recreatie en toerisme zijn voor de gemeente Sluis een belangrijke motor van de economie. In deze sector is er een toenemende vraag naar kwaliteit, luxe en gemak in een recreatief aantrekkelijk landschap. Tussen het verblijfsrecreatiefproduct in de kustzone en in het achterland bestaat een groot verschil.

De gemeente Sluis wil een gevarieerd toeristisch-recreatief product aan kunnen bieden, waarbij gebruik gemaakt wordt van zowel de kustzone als het achterland en met meer spreiding over het jaar heen. De gemeente constateert een duidelijke trend met meer aandacht voor gezondheid, voeding en beweging (wellness) en wil – mede in dat licht - de status van Cadzand-Bad als recreatieve hotspot met de officiële badstatus van de ESPA verder uitbouwen. Beoordeling initiatief: Hotel Noordzee is een vooraanstaand kwalitatief hoogwaardig hotel met een zeer goede naam op het gebied van gezondheid en wellness. Als gevolg van het initiatief kan hotel Noordzee zich verder doorontwikkelen als hotel zonder belast te worden met de ontwikkeling van recreatieappartementen. De Wielingen wordt herontwikkeld, waarbij gelet op de locatie een ultieme kans bestaat op een versterking van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, gekoppeld aan het paradepaardje van jachthaven en Maritiem Balkon.

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 22

Thema verkeer en vervoer: De ontwikkelingen in Cadzand-Bad zorgen voor een toenemende parkeerdruk. Gestreefd wordt naar een betere afstemming van vraag en aanbod van parkeerplaatsen, waarbij de juiste parkeerder op de juiste plaats landt. Daarbij hoort een goed onderscheid tussen kort, lang, vrij en vergund parkeren. Beoordeling initiatief: Het parkeren dat direct gekoppeld is aan het initiatief van Noordzee en De Wielingen wordt in een parkeerkelder uit het zicht opgevangen. Het gaat hierbij om de hotelgasten, personeel en de eigenaren/gebruikers van de recreatieappartementen in De Wielingen. Alleen voor kort parkeren (bijvoorbeeld vertegenwoordigers, adviseurs) zijn enkele parkeerplaatsen bij de toegang tot hotel Noordzee in de buitenruimte voorzien. De faciliteiten in hotel Noordzee zijn alleen bedoeld voor de gasten van hotel Noordzee en hebben daarmee geen extra verkeersaantrekkende werking. Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en Schilvisie Cadzand-Bad De gemeente Sluis heeft haar beleid voor Cadzand-Bad vooral verwoord in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en in de Schilvisie Cadzand-Bad.

Essentie van het Ontwikkelingsplan is vooral dat de doorontwikkeling naar een ‘stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter’, waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan, gerealiseerd moet worden in een samenspel van private initiatieven dat voldoende financiële middelen opbrengt om de publieke ruimte (met name Boulevard de Wielingen) her in te richten. Daartoe is het Investeringsfonds Cadzand-Bad opgericht, dat gevoed wordt door bijdragen uit private ontwikkelingen en die de bijdrage aan nietrendabele herinrichtingsprojecten regelt. Het Ontwikkelingsplan is voorzien van een bijlage waarin de ruimtelijke visie en aanwijzingen voor beeldkwaliteit zijn opgenomen. Als uitvloeisel hiervan is het zogeheten Q-team in het leven geroepen, waarin stedenbouwkundige en architectonische supervisie wordt gegeven aan alle – ook kleinere – ontwikkelingen in Cadzand-Bad. Het Q-team heeft de beoogde uitbreiding van hotel Noordzee beoordeeld en aangegeven dat de uitbreiding past in het gedachtegoed van de visie (zie ook hoofdstuk 2). Het Q-team is nauw betrokken bij de verdere uitwerking van het plan voor herontwikkeling van De Wielingen; daartoe is een beeldkwaliteitsplan gemaakt dat door de gemeenteraad wordt vastgesteld, gelijktijdig met het bestemmingsplan.

In het bestemmingsplan is als procedureel slot op de deur opgenomen dat de uitwerking van het plan voor De Wielingen goedgekeurd moet zijn door het Q-team voordat het uitwerkingsplan en de omgevingsvergunning voor het bouwen kunnen worden gepubliceerd.

3.4 Het specifieke provinciale belang van verblijfsrecreatie

Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. In dit geval, waarin sprake is van herontwikkeling naar een appartementencomplex in het bestaand stedelijk gebied van de badplaats Cadzand-Bad, wordt het algemene provinciale belang van duurzame verstedelijking niet geraakt. Specifieke provinciale belangen die ook binnen het stedelijk gebied van toepassing kunnen zijn, zijn gedefinieerd in de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland. Relevant zijn in dit geval de regels inzake verblijfsrecreatieterreinen, waaronder ook appartementencomplexen met recreatieappartementen worden gerekend. Voor verblijfsrecreatie in de kustzone zijn regels opgenomen in artikel 2.10: • Lid 1. In een bestemmingsplan wordt een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten in de in bijlage 5 aangewezen badplaatsen en met inachtneming van de overige bepalingen van deze verordening. Cadzand-Bad is in bijlage 5 als badplaats aangewezen. • Lid 1. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aannemelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 1 opgenomen uitgangspunten. Bijlage D onder 1 stelt dat ontwikkelingen in de badplaatsen minimaal aan de basiskwaliteit moeten voldoen, om de

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 23

potenties van het recreatieve product van de Zeeuwse Kwaliteitskust optimaal te benutten, te weten: 1. Ontwikkelingen zijn aantoonbaar economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie zoals bedoeld in artikel 2.13. 2. Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen. 3. Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. Aan deze basiskwaliteit wordt ruimschoots voldaan, zie ook volgende punten. Voor permanent wonen zijn regels opgenomen in artikel 2.13: • Lid 1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. • Lid 2.

Regels ter voorkoming van permanente bewoning zijn ook van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels zijn opgenomen ter voorkoming van permanente bewoning. In het bestemmingsplan is regulier wonen uitgesloten. Dit betekent dat mensen niet in een recreatieappartement hun hoofdverblijf mogen hebben, maar elders geregistreerd moeten staan. Tot dusverre is het grootste deel van de kopers in Cadzand-Bad van Belgische komaf en zijn er niet of nauwelijks aanwijzingen dat die zich ook willen inschrijven. Er is ook sprake van een specifieke badplaatsidentiteit zonder eigen voorzieningen waarin permanente bewoning slechts voor een beperkte specifieke doelgroep interessant is. Artikel 2.13 stelt ook regels over beheer en onderhoud: • Lid 4. In de toelichting bij een bestemmingsplan voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein en in de toelichting bij daarop volgende planherzieningen wordt aannemelijk gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is geborgd. Dit betekent dat verzekerd moet worden dat appartementen onderhouden moeten worden om veroudering tegen te gaan.

In het geval van De Wielingen wordt gekozen voorde oprichting van een Vereniging van Eigenaren die de wettelijke taak heeft (recentelijk aangescherpt) om het complex duurzaam te beheren en onderhouden. Centraal bedrijfsmatige exploitatie is eveneens geregeld in artikel 2.13: • Lid 1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Bedoelde regels worden tevens opgenomen in volgende herzieningen van het bestemmingsplan voor het verblijfsrecreatieterrein. • Lid 2. Regels omtrent centraal bedrijfsmatige exploitatie zijn ook van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels omtrent centraal bedrijfsmatige exploitatie zijn opgenomen. • Lid 3. Regels in lid 1 en 2 zijn niet van toepassing wanneer in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage E bedoelde voorwaarden. De voorwaarden in Bijlage E luiden:

Bestemmingsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad - 24

1. De ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen de begrenzing van de badplaatsen Cadzand-Bad, Breskens, Vlissingen, Zoutelande, Westkapelle, Domburg, Oostkapelle, Vrouwenpolder, BurgHaamstede en Renesse zoals aangegeven op bijlage 5. 2. De ontwikkeling onderdeel uitmaakt van een bredere visie op de betreffende badplaats en in het verlengde daarvan een bijdrage levert aan het versterken van de leefbaarheid, de ruimtelijke kwaliteit en de herstructurering/transformatie van de betreffende badplaats. 3. Aan de ontwikkeling een actuele prognose ten grondslag ligt op basis waarvan de specifieke behoefte aan deeltijdwonen wordt onderbouwd. 4. De desbetreffende gemeente een door gedeputeerde staten geaccordeerde programmering hanteert waarmee ze in de aangetoonde behoefte kan voorzien. Het plangebied ligt volledig binnen het bestaand stedelijk gebied van Cadzand-Bad (zie ook figuur 13). Er ligt een brede visie (Ontwikkelingsplan en Schilvisie) op de badplaats die uitgaat van het versterken van de leefbaarheid, de ruimtelijke kwaliteit en de herstructurering/transformatie van bestaand vastgoed. De uitbreiding van hotel Noordzee past daar naadloos in. De herontwikkeling van De Wielingen biedt kansen die ten tijde van het opstellen van de Schilvisie nog niet te voorzien waren en waarvoor een beeldkwaliteitsplan is gemaakt.

Het grote voordeel is sowieso dat hotel Noordzee een hotel blijft en geen hybride vorm met recreatieappartementen. Hierdoor houdt de familie Faas volledige zeggenschap en is er sprake van behoud van ondernemerschap dat zich in de afgelopen decennia heeft bewezen. Er is een actuele door de provincie zelf opgestelde prognose voor de behoefte aan deeltijdwonen in Cadzand-Bad. De gemeente Sluis heeft een programmering, waarin deze ontwikkeling is opgenomen. Aan de voorwaarden wordt derhalve voldaan. In samenspraak tussen provincie en gemeente is voor het bouwen van woningen en appartementen in badplaatsen, waaronder Cadzand-Bad, onderscheid gemaakt in vier categorieën: A. Regulier wonen: woningen/appartementen die bedoeld zijn voor jaarrond aanwezige bewoners die ingeschreven staan in de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA). Toegestaan gebruik is de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. B. Additionele migratie: woningen/appartementen met een minimale verkoopprijs van € 500.000 VON (op basis koopakte inclusief reguliere aanhorigheden zoals één parkeerplaats en een berging) en een minimale prijs per m2 GBO van € 4.000 VON. Deze worden aangemerkt als een bijzondere categorie die buiten de woningmarktafspraken vallen.