bijlage a Haalbaarheidsstudie MFC IJzendijke RHO 30okt2025

- MEMO

HAALBAARHEIDSSTUDIE MFC IJZENDIJKE 30 oktober 2025

PROJECT OPDRACHTGEVER PROJECTLEIDER PROJECTNUMMER DATUM AUTEURS

20250604 IJzendijke - Multifunctioneel Centrum - Ontwerp en procedure Gemeente Sluis mr. ir. H. Wenting 20250604 30 oktober 2025 B.M. Lap, H. Wenting. S. Pot, M. van Loon

DISCLAIMER © Rho Adviseurs B.V. Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs B.V., behoudens voor zover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. AVG Onze producten worden vrijgegeven conform het protocol en eisen uit het kwaliteitssysteem van Rho Adviseurs B.V.. Daarbij wordt niet gewerkt met handtekeningen en/of parafen. In het kader van de AVG worden, voorafgaand aan publicatie of bij uitlevering aan derden, persoonsgegevens van derden in onze producten geanonimiseerd. In het belang van de advisering en herkenbaarheid worden bedrijfsgegevens van Rho Adviseurs B.V., namen, e-mailadres(sen) en telefoonnummer(s) van adviseur(s), zijnde auteur(s) van het rapport of de projectleider van het onderhavige project, niet geanonimiseerd.

2/39

INHOUDSOPGAVE 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Inleiding Conclusies, aanbevelingen en vervolgacties Huidige situatie en beoogde ontwikkeling Beleidstoets Resultaten participatie Stedenbouwkundige haalbaarheid Quickscan omgevingsaspecten

Bijlagen Bijlage 1. Beknopte verslagen van de bijeenkomsten Bijlage 2. De stedenbouwkundige verkenning Bijlage 3. Memo verkeer MFC IJzendijke Bijlage 4. Standaardwaarden en grenswaarden geluid per geluidbronsoort voor een nieuw geluidgevoelig gebouw Bijlage 5. Risicobronnen en aandachtsgebieden

3/39

4 5 7 9 12 13 16

1. INLEIDING In december 2024 heeft de gemeenteraad van Sluis ingestemd met een voorlopige locatiekeuze voor de nieuwbouw van een Multifunctioneel Centrum (MFC) in IJzendijke. De locatie nabij het Bunkerbos is aangewezen als beoogde nieuwbouwlocatie. Hierbij is sprake van verschillende varianten. Variant 1 is de locatie zoals vastgesteld door de raad in december 2024 (zie figuur 1.1). Variant 2 betreft de voorkeurslocatie met een mogelijke uitbreiding van Landbouwstraat 1 en 7 (zie eveneens figuur 1.1). Rho adviseurs is gevraagd om een haalbaarheidsstudie voor de beoogde ontwikkeling op te stellen, waarbij de haalbaarheid met betrekking tot de verschillende omgevingsaspecten wordt onderzocht en onderbouwd en waarbij ook inzicht wordt gegeven in hoe een MFC op deze locatie eruit kan zien en wat daarvan de ruimtelijke consequenties zijn. Op basis van deze haalbaarheidsstudie kan de gemeenteraad in december een definitief besluit nemen voor een MFC op de beoogde locatie. Hierbij zijn zowel het gebied van variant 1 als variant 2 in het onderzoek meegenomen (de onderzoekslocatie). Het Molenbolwerk valt buiten de scoop van het onderzoek. Nieuw onderzoek is nodig als de raad afwijkt van haar voorkeurslocatie. Deze rapportage bevat de haalbaarheidsstudie. In de rapportage is de voorkeurslocatie getoetst aan het beleid van verschillende overheidsinstanties.

Vervolgens zijn de resultaten weergegeven van de ophaalsessies met de omwonenden. De stedenbouwkundige haalbaarheid is in beeld gebracht en de voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de relevante omgevingsaspecten. De conclusies en aanbevelingen die voortkomen uit de verschillende studies zijn in het volgende hoofdstuk weergegeven.

Figuur 1.1: De voorkeurslocatie (topografische ondergrond: Esri and Map contributors)

4/39

2. CONCLUSIES, AANBEVELINGEN EN VERVOLGACTIES Conclusies De beoogde ontwikkeling bestaat uit de nieuwbouw van een MFC tussen de kern IJzendijke en het Bunkerbos in. In dit rapport is de haalbaarheid van een MFC op deze locatie onderzocht. Het is een locatie nabij gronden met natuur-, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en dichtbij bestaande woningen. Dit maakt dat de realisatie van een MFC op deze locatie een uitdaging is. Uit de beleidstoets, de participatie, de stedenbouwkundige haalbaarheid en de quickscan naar omgevingsaspecten blijkt dat de aspecten natuur, cultuurhistorie en verkeer, in het bijzonder de afwikkeling van het verkeer van en naar het MFC, belangrijke aandachtspunten zijn in de verdere uitwerking van de plannen. In de verdere uitwerking moet worden onderzocht hoe de verkeersveiligheid zoveel mogelijk kan worden geborgd en hoe het gebruik van de auto kan worden teruggedrongen. Uit onderzoek blijkt dat het gehele gebied verdacht is op het voorkomen van ontplofbare oorlogsresten en dat er sterke aanwijzingen zijn dat in de grond dergelijke resten zich bevinden. Er moet eerst vervolgonderzoek plaatsvinden voordat het archeologisch en het bodemonderzoek in het veld kunnen worden uitgevoerd.

Niettemin hoeft het voorkomen van niet ontplofte oorlogsresten, van archeologische waarden en van bodemverontreinigingen geen belemmering te vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Het ruimen van eventuele ontplofbare oorlogsresten, het veiligstellen van archeologische waarden en het saneren van bodemverontreinigingen kunnen (aanzienlijke) kosten met zich meebrengen. Als de gemeente bereid is om hiervoor de benodigde financiële middelen in te zetten, dan zijn deze sectorale aspecten geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het gebied. Overigens zijn de kosten grotendeels declarabel bij de rijksoverheid. Er is ook onderzocht of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten op de voorkeurslocatie en in de directe nabijheid daarvan. Nader onderzoek is noodzakelijk, maar dit onderzoek en eventuele vervolgstappen zullen er niet voor zorgen dat de ontwikkeling niet kan plaatsvinden. Het is wel van invloed op de planning en doorlooptijd van de planvoorbereiding.

Haalbaar Onder bepaalde voorwaarden haalbaar Een hoge inspanning en/of onderzoeklast die mogelijk invloed hebben op de invulling en haalbaarheid van het plan Knelpunten die de haalbaarheid van het plan beïnvloeden Aspecten Rijksbeleid Provinciaal beleid (natuur, landschap en erfgoed) Gemeentelijk beleid Participatie Stedenbouwkundig Ladder duurzame verstedelijking Verkeer (mobiliteit) Verkeer (parkeren) Geluid door wegen Geluid door activiteiten Cultuurhistorie Bodem Omgevingsveiligheid

5/39

Haalbaarheid

Aspecten Ontplofbare oorlogsresten Luchtkwaliteit Trillingen Ecologie: soortenbescherming Ecologie: gebiedsbescherming Ecologie: houtopstanden Water Geur Gezondheid Licht- en windhinder Schaduw Klimaat en duurzaamheid MER

Haalbaarheid

De onderzoeken die zijn benoemd zijn niet uniek voor deze locatie. Ook op andere locaties moeten in het kader van de ruimtelijke procedure en de uitwerking onderzoeken naar archeologie en ontplofbare oorlogsresten worden uitgevoerd.

Aanbevelingen 1. Betrek de omwonenden bij de ontwerpsessies voor het gebouw en het terrein. Het is een forse ontwikkeling nabij bestaande woningen. Het is daarom belangrijk om de belangen van de omwonenden zo goed mogelijk mee te nemen. 2. In stedenbouwkundige opzet is indicatief het gebouw gepositioneerd met 2 varianten. De massa klopt, maar de positie en de vorm van het gebouw kunnen nog worden geoptimaliseerd. We adviseren om bij de verdere uitwerking ook te kijken naar de mogelijkheden voor één of meerdere losstaande gebouwen. Dit past beter bij de schaal van de omliggende bebouwing, evenals bij die van de volledige voormalige vestingstad. 3. Breng goed in beeld wat de wezenlijke kenmerken en waarden van het Bunkerbos zijn en zorg dat het MFC geen nadelige gevolgen heeft voor de bedoelde kenmerken en waarden. 4. Onderzoek of er in de uitwerking een verwijzing kan worden gemaakt naar de voormalige vestingwal. 5. Stel in het kader van het ontwerp een lichtplan op, omdat lichthinder naar het bos en de omwonenden zoveel mogelijk moet worden voorkomen. Vervolgacties Als gekozen wordt voor de ontwikkeling van het MFC op de voorkeurslocatie dan zullen de onderstaande acties nog moeten plaatsvinden in het kader van de ruimtelijke procedure en de verdere uitwerking van het plan. Deze acties gelden voor iedere ruimtelijke ontwikkeling.

• het uitwerken van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking; • het uitwerken van verkeerskundige oplossingen/ aanpassen van bestaande infrastructuur; • het uitvoeren van een jaarrond ecologisch vervolgonderzoek; • het actualiseren van de stikstofberekeningen (aanleg- en gebruiksfase) aan de hand van een concreet bouw- en inrichtingsplan; • het opstellen van een mer-beoordeling en het nemen van een besluit daarover; • het uitvoeren van akoestisch onderzoek naar de effecten van het MFC aan de hand van een concreet bouw- en inrichtingsplan; • het inventariseren van de benodigde aanvullende vergunningen (bijvoorbeeld voor het afgraven van gronden of voor het plaatsen van een brug voor langzaam verkeer bij het water ten noordwesten van het gebied). • Het voeren van overleg met overleginstanties als de provincie, het waterschap, de regionale omgevingsdienst, de brandweer. • Het betrekken van de gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit voor welstandsaspecten.

6/39

3. HUIDIGE SITUATIE EN BEOOGDE ONTWIKKELING Huidige situatie en omgeving De onderzoekslocatie (variant 1 en 2) ligt aan de noordoostzijde van IJzendijke en heeft een oppervlakte van ongeveer 1,4 hectare. De locatie omvat een gedeelte van de groengordel rondom de vestingstad en de woonpercelen Waterpoortstraat 2 die op 19 december 2024 door de gemeente is aangekocht en de percelen Landbouwstraat 1 en 7 die onder voorbehoud zijn aangekocht. De noordgrens ligt in het verlengde van de zuidoever van het vestingwater. Aan de zuidwestzijde wordt de locatie begrensd door een smalle waterloop. Aan de andere zijde daarvan ligt een fietspad en bevinden zich woningen, die worden ontsloten vanaf het Walplein. Vanuit deze woningen is uitzicht op de voorkeurslocatie. Noordoostelijk is een natuurgebied aanwezig, plaatselijk bekend als het Bunkerbos. Aan de zuidzijde grenst de locatie aan woonpercelen. Het gebied wordt gekenmerkt door aanzienlijke hoogteverschillen, in de zuidwestelijke helft loopt dit op tot ongeveer 3 meter boven NAP. Het hart van het gebied is 2 meter lager. Hier is ruimte voor waterberging voor een diepte van ongeveer 50 cm.

Figuur 3.1 Links: luchtfoto (bron: Beeldmateriaal NL, 2025) en rechts hoogtekaart (bron: AHN)

Beoogde ontwikkeling Het MFC moet ruimte bieden aan nieuwe huisvesting van de 2 basisscholen in IJzendijke (basisscholen Molenbolwerk en De Schuttershoek), aan kinder- en buitenschoolse opvang (Zeker Zo Leuk en Dikkertje Dap), die nu alle op andere locaties in IJzendijke zijn gevestigd, aan een sportzaal en aan een dorpshuis waar ook sociaal-culturele activiteiten kunnen plaatsvinden. De sportzaal is bedoeld als gymzaal voor de scholen, maar kan ook worden gebruikt door andere gebruikers ten behoeve van sport. De scholen moeten ruimte bieden aan 175 kinderen van 4 t/m 12 jaar. Dit is gebaseerd op een recent opgestelde prognose door ABF-Research voor het aantal basisschoolleerlingen in de gemeente Sluis. Hierin is de leerlingenprognose tot 2050 opgenomen. De leerlingenprognose laat zien dat de leerlingenaantallen in IJzendijke tot 2050 iets oplopen. Het leerlingenaantal per 1 oktober bestaat uit 56 leerlingen op de OBS de Schuttershoek en 106 op de RKBS Molenbolwerk. In 2050 is dat respectievelijk 59 en 123. Te rekenen valt met een norm van 5,03 m² per leerling en 200 m² vaste voet per school. . Uitgaande van 175 leerlingen x 5.03 m2 + 400 m² vaste voet bedraagt het oppervlak afgerond 1.280 m2.

7/39

Het programma is in tabel 1 weergegeven. Het programma voor de kinderopvang is gebaseerd op de huidige locatie in IJzendijke. Deze betreft totaal een oppervlak van 500 m². Per 1 oktober 2025 wonen er 274 kinderen in IJzendijke. Dit betekent een theoretisch aantal van 100 kinderen van 0-4 jaar die mogelijk gebruik maken van de kinder- en/of buitenschoolse opvang. De sportzaal en het dorpshuis zijn gebaseerd op het MFC in Aardenburg. De exacte oppervlakte zal worden herijkt bij het opstellen van het Programma van Eisen in 2026. Tabel 1. Ruimtebehoefte diverse gebouwfuncties MFC IJzendijke Functie School

Gebruiker OBS Schuttershoek RKBS Molenbolwerk

netto (m2)

KDV/BSO

500 870 455 1.825

subtotaal kinderopvang sportzaal dorpshuis subtotaal omrekening netto naar bruto (x1.2) TOTAAL

bruto (m2 BVO) 495 785 1.280

2.190 3.470

Op basis van ervaringen bij het MFC Aardenburg en op basis van inbreng van omwonenden stelt de gemeente de volgende eisen aan het MFC IJzendijke en de inrichting van het gebied: • Een sportzaal moet een binnenhoogte hebben van 5 meter. • Overige ruimten bestaan uit maximaal 2 bouwlagen. • Het bebouwde oppervlak dat nodig is voor de verschillende functies bedraagt bij enkellaags bouwen ongeveer 3.500 m². Bij een 2e bouwlaag zal dit respectievelijk ongeveer 3.000 m² zijn. • De onderbouwklassen van de scholen, de kinder- en buitenschoolse opvang en de ruimten in het dorpshuis moeten op de begane grond worden gerealiseerd. De bovenbouwklassen kunnen op de 2de bouwlaag. • Er moet gemiddeld 6 m2 per leerling aan buitenterrein worden gerealiseerd. • Er moet voldoende en goed bereikbare parkeergelegenheid aanwezig zijn. • De oppervlakte van het parkeerterrein inclusief ‘zoen- en zoefstrook’ voor brengen en afhalen van kinderen bedraagt maximaal 2.500 m². • De verschillende functies moeten zoveel mogelijk in één gebouw worden gerealiseerd. Bij voorkeur ook geen apart gebouw voor de fietsenstalling (de Leidraad fietsparkeren wordt hiervoor toegepast). • Het gebouw dient gasloos en zoveel mogelijk energieneutraal te zijn. • Het terrein moet overzichtelijk en veilig zijn aangesloten voor voetgangers en fietsers. • Het MFC moet worden ingepast in het groen.

• De doorgang naar het park moet in stand blijven.

8/39

4. BELEIDSTOETS RIJKSNIVEAU Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, brengt aan de hand van een toekomstperspectief 2050 de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In de NOVI is aangegeven dat het kabinet een land wil waar het onder andere goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland. Ook moet er een goede balans zijn tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water. De beoogde ontwikkeling is op nationaal niveau dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale belangen. Wel draagt het MFC bij aan een vitaal dorp. In het ontwerp moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden en cultuurhistorische waarden van het gebied. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) In het Bkl staan algemene regels waarmee wordt aangegeven hoe een bestuursorgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel uit het Bkl voor zorgvuldig ruimtegebruik. In het Bkl staan ook instructieregels ten aanzien van milieuaspecten. Hieraan wordt in hoofdstuk 7 getoetst.

PROVINCIAAL NIVEAU Omgevingsverordening Zeeland In de ‘Omgevingsverordening Zeeland’ stelt de provincie regels ten aanzien van de doelen en ambities die zij stelt in haar omgevingsvisie. Op de voorkeurslocatie zijn verschillende gebiedsaanduidingen van toepassing. Zo ligt de voorkeurslocatie in het gebied dat is aangewezen als ‘stedelijk gebied’. De omgevingsverordening stelt geen regels ten aanzien van de realisatie van een maatschappelijke voorziening binnen ‘stedelijk gebied’. Daarnaast is de voorkeurslocatie aangewezen als ‘afwegingszone natuurgebied’ en als ‘landschap en erfgoed – vlakelement’. Natuur Het Bunkerbos en de groenstrook langs de Nieuwedijk zijn aangewezen als ‘bestaande natuur’. De voorkeurslocatie zelf valt binnen het gebied dat is aangewezen als ‘afwegingszone natuurgebied’. Er moet een beschrijving worden gegeven van de wijze waarop rekening is gehouden met de wezenlijke kenmerken en waarden van het natuurgebied en er moet aannemelijk worden gemaakt dat de beoogde ontwikkeling geen nadelige gevolgen heeft voor de bedoelde kenmerken en waarden. Er is onderzoek uitgevoerd naar de natuurwaarden in het gebied. De resultaten zijn opgenomen in hoofdstuk 7. Dit is een belangrijk aandachtspunt bij de verdere uitwerking van het plan.

Landschap en erfgoed Het groen op de voorkeurslocatie aan de zijde van het Bunkerbos is aangewezen als ‘landschap en erfgoed – vlakelement’. In de Omgevingsverordening is vastgelegd dat inzicht wordt gegeven in de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gronden. De beoogde ontwikkeling mag in principe de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gronden of elementen niet significant aantasten en het mag niet leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte van de gronden. Bij de verdere uitwerking van het plan vormt het aspect landschap en erfgoed een belangrijke randvoorwaarde.

9/39

Figuur 4.1 Landschap en erfgoed (bron: Omgevingsverordening Zeeland)

Waterschapsverordening Waterschap Scheldestromen In de waterschapsverordening stelt het Waterschap Scheldestromen regels met betrekking tot haar beheergebied. Afhankelijk van de uiteindelijk inrichting van de ontsluiting van het terrein, kan het nodig zijn dat de sloot voor een klein deel wordt gedempt. Voor ontgrondingen en afgravingen of veranderingen aan de sloot is een omgevingsvergunning nodig. De voorkeurslocatie bestaat uit groen en woonpercelen. In de voorgenomen situatie neemt het verhard oppervlak toe. In het geval dat de hoeveelheid te lozen hemelwater op oppervlaktewaterlichamen afkomstig van verharde oppervlakten meer kan bedragen dan 15m3 per etmaal dan is hiervoor eveneens een vergunning nodig van het waterschap.

GEMEENTELIJKE REGELGEVING EN BELEID Omgevingsplan gemeente Sluis De beoogde ontwikkeling is in strijd met het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Sluis. Het tijdelijk deel bestaat uit (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals het bestemmingsplan, en rijksregels over activiteiten (aangeduid als 'de Bruidsschat'). De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de regels uit het bestemmingsplan ‘Kom IJzendijke’ (vastgesteld 11-05-2023). Het gebied is bestemd als ‘Groen, ‘Water’ en ‘Wonen’ en een beperkt deel ook Waarde-Archeologie 1A (dubbelbestemming; zie arcering). Een MFC is op grond van deze bestemmingen niet toegestaan. Om een MFC mogelijk te maken is of een wijziging (van het tijdelijk deel van het) omgevingsplan nodig of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afgekort: BOPA). Op grond van de Omgevingswet maken de regels uit de bruidsschat ook deel uit van het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente. Dit is een set regels die voorheen op rijksniveau werden gesteld. Voor de ontwikkeling geldt dat rekening moet worden gehouden met de volgende onderwerpen: • Bluswatervoorziening: een bouwwerk moet een toereikende bluswatervoorziening hebben, tenzij de aard, de ligging of het gebruik van het bouwwerk dat niet vereist (artikel 22.12).

• Bodemkwaliteit: de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit wordt alleen verleend als de toelaatbare kwaliteit van de bodem niet wordt overschreden (artikel 22.28, lid 1, onder c). Dit aspect komt nader aan bod in de quickscan milieu (hoofdstuk 7).

10/39

Figuur 4.2 Fragment bestemmingsplan IJzendijke met begrenzing studiegebied

Beleidsplan Sociaal Domein gemeente Sluis 2020-2024 In de vijf grootste kernen van de gemeente (Aardenburg, Breskens, Oostburg, Sluis en IJzendijke) streeft de gemeente naar sportaccommodaties, die ook een functie voor de kleinere dorpskernen krijgen. De sportzaal, die onderdeel is van het toekomstig MFC IJzendijke, is ook daarvoor bedoeld. Krachtig Verbonden Visiedocument 2021-2025 Dit document is een visie op hoofdlijnen waarmee de gemeente de koers bepaalt voor het ruimtelijk-economisch en sociaalmaatschappelijk beleid. In deze visie is de wens aangegeven om per kern één ontmoetingsplek en in de vijf grootste kernen een clustering van maatschappelijke voorzieningen in een MFC te realiseren. IJzendijke is een aangewezen kern voor een te realiseren MFC. Masterplan IJzendijke Het MFC IJzendijke was onderdeel van Project Vitaal IJzendijke. Doelstellingen van dit project waren: • Het dichter bijeenbrengen van wonen, zorg en voorzieningen in de kern IJzendijke, om efficiënter gebruik te maken van voorzieningen en om reisbewegingen van bewoners te beperken. • Het verbeteren van de toekomstbestendigheid van voorzieningen zoals het onderwijs, kinderopvang, sportaccommodaties, maatschappelijk vastgoed en zorgwoningen. • Het versterken van de leefbaarheid: zorgen dat IJzendijke aantrekkelijk blijft om te wonen, werken, ondernemen, en voorzieningen dichtbij heeft.

In het kader van het Masterplan is onderzocht op welke wijze de verschillende functies (wonen, maatschappelijk, detailhandel en cultureel) het beste een plek kunnen krijgen in IJzendijke om te kunnen voldoen aan bovengenoemde doelstellingen. Hiervoor zijn verschillende varianten onderzocht. De locatie naast het Bunkerbos maakte geen onderdeel uit van het Masterplan

11/39

5. RESULTATEN PARTICIPATIE Inleiding Participatie is een belangrijke pijler onder de Omgevingswet. Overheden mogen zelf bepalen hoe ze hun participatiebeleid vormgeven. Hun visie op participatie en hun uitgangspunten kunnen ze in dat beleid opnemen. Bijvoorbeeld over de toegankelijkheid, representativiteit en betrokkenheid van ondervertegenwoordigde groepen. Bij een wijziging van het omgevingsplan is participatie in ieder geval verplicht. Er zijn verschillende overleggen en bijeenkomsten met belanghebbenden georganiseerd. Het gaat daarbij onder andere om de partijen die zich zullen huisvesten in het MFC, direct omwonenden, de Dorpsraad IJzendijke en overige inwoners van IJzendijke. De scholen en de kinderopvang spreken unaniem hun voorkeur uit voor de locatie nabij het Bunkerbos. Omdat deze partijen allen beroepskrachten in dienst hebben die het meeste belang hebben bij de locatie, heeft de gemeente de locatie nabij het Bunkerbos als beste keuze aangemerkt. Informatiebijeenkomsten Er hebben 3 informatiebijeenkomsten plaatsgevonden: • een informatiebijeenkomst voor direct omwonenden (10 februari 2025, ongeveer 40 personen); • een algemene informatiebijeenkomst (19 maart 2025, ongeveer 200 personen); • Een informatiebijeenkomst voor direct omwonenden (17 september 2025, 18 omwonenden).

Uit verkregen inspraakreacties, de informatiebijeenkomsten en anderzijds verkregen reacties, blijkt dat er onder de dorpsbewoners van IJzendijke verdeeldheid is over de beoogde nieuwbouwlocaties in IJzendijke. Een aantal omwonenden maakt zich ernstige zorgen over de ontwikkeling van het MFC op de voorgenomen locatie. Er zijn veel vragen en opmerkingen over het te realiseren programma, over het verkeer (verkeersgeneratie en -afwikkeling en parkeren) en in samenhang daarmee met verkeersveiligheid op de smalle straten in IJzendijke, de leefbaarheid en de mogelijke invulling van het gebied (waar in het gebied wordt het MFC-gebouw gebouwd, hoe wordt het ontsloten) en over het behoud van het groene karakter. Beknopte verslagen van de bijeenkomsten zijn opgenomen in bijlage 1. De vragen met betrekking tot het programma hebben geleid tot een aanvullende onderbouwing in hoofdstuk 3. Het onderzoek naar verkeer heeft een verdiepingsslag gehad en het behoud van het groene karakter vormt een belangrijk aandachtspunt voor de verdere uitwerking en is dan ook als aanbeveling opgenomen. In de stedenbouwkundige uitwerking is ook rekening gehouden met de belangen van de omwonenden.

12/39

6. STEDENBOUWKUNDIGE HAALBAARHEID Stedenbouwkundige verkenning Er is een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd naar de onderzoekslocatie. In deze analyse is inzicht gegeven in belangrijke aandachtspunten en kansen, de vorming van het concept en de ruimtelijke consequenties. Ook zijn er inspirerende voorbeelden gegeven. De stedenbouwkundige verkenning is gedeeld met de omwonenden op de informatieavond op 17 september. Uit de analyse zijn de volgende uitgangspunten voortgekomen die leidend zijn bij de uitwerking van de schetsmodellen: 1. hoofdontsluiting in de bocht Waterpoortstraat-Landbouwstraat, horizontaal of verticaal georiënteerd; 2. landschappelijke lijnen en het groen van de vestingstructuur zoveel mogelijk handhaven; 3. verticale voetgangers-as versterken; 4. een informelere achterzijde met een overgang naar het groen; 5. bestaande waterpartijen zoveel mogelijk handhaven; 6. aandacht voor overgang tussen nieuwbouw en omliggende (achtertuinen van) woningen; 7. parkeren gecentreerd bij de toegang voor een veilige route en om voertuigbewegingen te beperken; 8. extra ontsluiting voor langzaamverkeerroutes; 9. verbinding met het naastgelegen bunkerbos; 10. schoolpleinen aan de (zuid-)oostzijde van de schoolgebouwen.

Figuur 6.1: Uitgangspuntenkaart

De stedenbouwkundige verkenning is opgenomen in bijlage 2.

13/39

Stedenbouwkundige haalbaarheid Voor de inpassing van het nieuwe MFC in IJzendijke zijn er zowel ruimtelijke uitdagingen als kansen. Op basis van de uitgangspunten uit de ruimtelijke analyse kan een fundament gelegd worden voor een kwalitatieve inpassing. De ligging van het plangebied op hogere schaal is kwalitatief goed. Het bevindt zich net buiten de voormalige vesting, maar wel centraal genoeg. Aan één zijde is er een duidelijke aansluiting voor voertuigen; aan de overige zijden is een verbinding voor langzaam verkeer mogelijk. De groenstructuur in en rondom het plangebied biedt kansen, maar vormt ook een uitdaging. Een relatie met het Bunkerbos is wenselijk, zodat gebruikers van het MFC hier kunnen recreëren. Wel ontstaat er een wateropgave wanneer bestaand wateroppervlak wordt gedempt, iets wat onvermijdelijk lijkt gezien het beoogde programma. De voormalige vestingwal doorkruist de voorkeurslocatie, en bij het realiseren van een nieuw volume zal het eventueel later terugbrengen van de vestingwal niet langer mogelijk zijn. Er kan daarom gedacht worden aan het inpassen van een deel van het volume onder een talud. Hiermee wordt een cultuurhistorische verwijzing gemaakt en de overgang tussen de tussenwoningen en het plangebied verzacht. Dit biedt bovendien een creatieve oplossing om de geluidhinder van de basisscholen te beperken.

Eerder in de ruimtelijke analyse is gewerkt met een aantal volumes, zowel aaneengeschakeld als losstaand. De gemeente heeft als uitgangspunt gesteld dat de verschillende functies zoveel mogelijk in één gebouw moeten worden gerealiseerd. De benodigde 3.500 m² die in de uitwerking in een enkel volume is gevat, is inpasbaar, maar we adviseren om bij de verdere uitwerking ook te kijken naar de mogelijkheden voor één of meerdere losstaande gebouwen. Dit past beter bij de schaal van de omliggende bebouwing, evenals bij die van de volledige voormalige vestingstad. Om de resterende ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, is het belangrijk om aandacht te besteden aan de nieuwe overgang tussen de voorkeurslocatie en de naastgelegen percelen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van hoge heesters. Ook de parkeerplaats vereist een groene, maar efficiënte inpassing. Om dit te realiseren is een inpassing op de aangekochte kavels cruciaal. Daarmee wordt het bestaande groen zoveel mogelijk gespaard. Door een groene overgang tussen de voorkeurslocatie en de naastgelegen percelen wordt ook de privacy van de omwonenden zoveel mogelijk geborgd. Schetsmodellen Op basis van bovenstaande, verder onderzoek en de input van omwonenden zijn 2 schetsmodellen uitgewerkt, zie figuur 6.2 en 6.3.

Er is vooralsnog gekozen voor een U-vormig gebouw, omdat dat bij omwonenden op de informatieavond op 17 september gezien werd als een aansprekend voorbeeld. De vorm en de exacte locatie van het gebouw moeten echter in een volgende fase verder worden uitgewerkt. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn op basis van de stedenbouwkundige analyse, verder onderzoek en de input van omwonenden verder aangescherpt: 1. hoofdontsluiting vindt plaats in de bocht, in het verlengde van de Waterpoortstraat. 2. landschappelijke lijnen en het groen van de vestingstructuur zoveel mogelijk handhaven. 3. een informelere achterzijde met een overgang naar het groen. 4. bestaande watergang aan de westzijde handhaven en zo mogelijk versterken. 5. aandacht voor overgang tussen nieuwbouw en omliggende (achtertuinen van) woningen inclusief waarborgen privacy bewoners bestaande woningen. 6. parkeren gecentreerd bij de toegang voor een veilige route en om voertuigbewegingen te beperken. 7. extra ontsluiting voor routes langzaamverkeer. 8. verbinding met het naastgelegen bunkerbos. 9. schoolpleinen aan de zuid of oostzijde van de schoolgebouwen. We adviseren deze uitgangspunten te hanteren bij de verdere uitwerking.

14/39

Figuur 6.2: Schetsmodel 1

Figuur 6.3: Schetsmodel 2

15/39

7. QUICKSCAN OMGEVINGSASPECTEN In dit hoofdstuk zijn de relevante omgevingsaspecten vermeld en beoordeeld. In de beoordeling is de verwachting uitgesproken over de mogelijke knelpunten, aandachtspunten of randvoorwaarden voor de beoogde ontwikkeling. Daarbij is een zogenoemd ‘stoplichtmodel’ gehanteerd. Aspecten waarvoor geen knelpunten worden verwacht of met een lage onderzoekslast zijn in de kolom met conclusies over de uitvoerbaarheid groen gemarkeerd. Daarbij is onderscheid gemaakt in aspecten waarvan op voorhand kan worden geconcludeerd dat ze geen belemmering zijn en aspecten waarvan eveneens worden verwacht dat ze geen belemmering vormen, maar waar nog wel aan bepaalde voorwaarden (bijvoorbeeld uitvoeren beperkte toets) moet worden voldaan. Aspecten met een hoge onderzoekslast of met belangrijke aandachtspunten voor de ontwikkeling worden oranje gemarkeerd. Aspecten met een hoog risico of knelpunten die de haalbaarheid van het plan raken krijgen een rode markering. Ofwel: Geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling De ontwikkeling is onder bepaalde voorwaarden uitvoerbaar. Aspecten met een hoge onderzoeklast die mogelijk invloed hebben op de invulling en haalbaarheid van het plan. Aspecten met knelpunten die de haalbaarheid van het plan beïnvloeden Tabel 7.1: Overzichtstabel omgevingsaspecten

Aspect Ladder duurzame verstedelijking

Beoordelingskader

Beoordeling

Conclusie uitvoerbaarheid

Volgens artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomge- Het MFC is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dat Er worden vooralsving (Bkl) van de rijksoverheid moet voor de ontwikkeling betekent dat de laddertoets moet worden doorlonog geen belemmeof de uitbreiding van o.a. kantoren, een detailhandelvoor- pen. Doordat bestaande maatschappelijke gebouwen ringen verwacht. ziening of een andere stedelijke ontwikkeling de zogezijn verouderd en niet genoeg ruimte bieden, is er al In het vervolgtraject Beknopte Lad- noemde Ladder voor duurzame verstedelijking worden jaren behoefte aan een MFC in IJzendijke. is een aanvullende deronderboudoorlopen. Dit is een instructieregel van het Rijk voor De locatie vloeit voort uit een afweging van 14 loca- onderbouwing m.b.t. wing zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Be- ties. De voorgenomen locatie is een van de locaties zorgvuldig ruimtegeoordeeld moet worden of er echt behoefte is aan de ont- binnen bestaand stedelijk gebied. De combinatie bruik nodig. wikkeling en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gescholen en dorpshuis stelt bijzondere locatie-eisen bied kan. Bij een bruto-vloeroppervlakte van 500 m2 is in en de locatie naast het Bunkerbos voldoet aan deze beginsel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. eisen.

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

Conclusie uitvoerbaarheid

In een vervolgtraject moet worden onderbouwd wat er gebeurt met de vrijkomende locaties. Het nieuwe MFC mag niet leiden tot leegstand elders. Verkeer Mobiliteitstoets

De Omgevingswet en het Bkl stellen geen specifieke regels op dit gebied. Wel dient met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties inzicht te worden gegeven in de ontsluiting (autoverkeer, langzaam verkeer, openbaar vervoer), de verkeersgeneratie en de daarmee samenhangende effecten (verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid).

Inleiding Ja, mits er maatregeEen uitgebreide verkeersanalyse is opgenomen in bij- len worden getroffen lage 3. Het aspect verkeer is een van de belangrijkste met betrekking tot aandachtspunten voor de ontwikkeling van de voor- de verkeersveiliggenomen locatie. De locatie ligt ten opzichte van de heid. ontsluitingswegen van IJzendijke niet ideaal en de wegen ernaartoe zijn over het geheel genomen smal. De wegen van en naar de locatie zijn alle erftoegangswegen. Daar staat tegenover dat de locatie vooral een lokale voorziening is met plaatselijk verkeer. Een belangrijk deel van de kinderen zal bovendien lopend of met de fiets naar school gaan. Autoverkeer Uit verkeerstellingen die in verschillende perioden in 2025 zijn uitgevoerd (zie bijlage 3) blijkt dat wegen nog niet hun maximumcapaciteit hebben bereikt. Op basis van het voorgenomen programma is de verkeersgeneratie van het MFC berekend. Als er geen maatregelen worden getroffen, dan is de verwachting dat het meeste autoverkeer van en naar het MFC via de route Waterpoortstraat – Nassaustraat zal rijden. Deze route kan het verkeer verwerken, maar verkeersveiligheid voor langzaam verkeer is een aandachtspunt. Maatregelen zijn gewenst om de verkeersveiligheid te waarborgen. Voor het MFC zijn minimaal twee aanrijroutes noodzakelijk. Een deel van het verkeer zal rijden via de Nieuwedijk.

Deze weg is erg smal en kan niet of maar heel beperkt wordt verbreed. Deze weg zit wel aan de maximumcapaciteit.

17/39

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling Een toename van het verkeer zal zorgen voor meer conflictsituaties waarbij de fietser de zwakke verkeersdeelnemer is. Een substantiële toename op deze weg is ongewenst. Maatregelen zijn gewenst, waarbij in eerste instantie wordt gedacht aan het ondergeschikt maken van de Nieuwedijk aan de route Landbouwstraat- Kruithuisstraat. De Kruithuisstraat - Molenveste is gezien het breedteprofiel het meest geschikt als af- en aanrijroute voor het MFC. De locatie wordt voor autoverkeer ontsloten via de Landbouwstraat. Reële alternatieven zijn er niet. Hoe de ontsluiting het beste kan plaatsvinden moet verder worden uitgewerkt. Naast verkeerskundige, stedenbouwkundige en civieltechnische overwegingen dient het waarborgen van een aangename woonbeleving ter plaatse van de woningen Waterpoortstraat en Landbouwstraat 7 daarin te worden betrokken. Dat laatste kan door het aanhouden van zo veel mogelijk afstand, het treffen van een geluidwerende voorziening of een combinatie daarvan. Langzaam verkeer Zoals eerder geschreven, zal een belangrijk deel van de kinderen (samen met volwassenen) lopend of met de fiets naar school gaan. Dat heeft ook de voorkeur boven het brengen met de auto. Naar verwachting zullen de meeste kinderen daarbij gebruik maken van dezelfde routes als het autoverkeer. Vanuit noordelijke en oostelijke richting zijn voor langzaam verkeer aanvullende en veilige

18/39

Conclusie uitvoerbaarheid

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling mogelijkheden om de locatie te bereiken, namelijk via de wandel- en fietspaden in de richting van de Rollestraat (plan Maurits) en via het fietspad achterlangs het Walplein richting de Mauritsweg. Het is mogelijk om een directe verbinding te maken door middel van een wandel en/of fietsbruggetje over de sloot die evenwijdig loopt aan de woningen Walplein 15-25. De meest logische locatie is in het verlengde van het fietspad achter de woningen aan de noordzijde van het Walplein. Voor de bewoners aan het noord- en oostzijde van Walplein heeft dit beperkt negatieve gevolgen (het wordt immers drukker met fietsers en wandelaars). Uit oogpunt van verkeersveiligheid is het gewenst om de bocht in de landbouwstraat richting de Nieuwedijk aan te pakken (zie ook onder autoverkeer). Het uitzicht komende vanuit het buitengebied richting de Landbouwstaat is beperkt en onoverzichtelijk, mede omdat er nog een (achter)ontsluiting is van volkstuinen en achtererven van percelen aan de Kazernestraat en Varkensmarkt. Overigens valt ook zonder de ontwikkeling van het MFC aanpassing van de kruising LandbouwstraatKruithuisstraat-Nieuwedijk te overwegen. Openbaar vervoer IJzendijke is opgenomen in het buslijnennet van Connexxion. De enige halte bevindt zich aan de zuidzijde van het stadje, nabij de aansluiting met de provinciale weg N61 (de Middenweg).

De loopafstand tot het MFC is ten minste 1,1 km of 15 minuten. Aanvaardbaar is een loopafstand van 200 tot maximaal 500 meter.

19/39

Conclusie uitvoerbaarheid

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

Conclusie uitvoerbaarheid

In de gemeente Sluis is het openbaar vervoer geregeld sinds september 2025 met zogenoemde HUB haltes. Hierdoor is het MFC voor iedereen zeer goed bereikbaar met openbaar vervoer. Verkeer Parkeren

De Omgevingswet en het Bkl stellen geen specifieke reIn bijlage 3 is voor de ontwikkeling van het MFC een Het aspect parkeren gels op dit gebied. Wel dient met het oog op een evenparkeerbehoefte berekend van maximaal 59 parkeer- vormt geen belemwichtige toedeling van functies aan locaties inzicht te plaatsen. Als hiervan wordt uitgegaan bedraagt het mering voor de haalworden gegeven dat voorzien wordt in voldoende parruimtebeslag van het parkeerterrein 1.500 m2 tot baarheid van het keerplaatsen. Daarvoor kan worden aangesloten bij par- 2.500 m2. MFC. keerkencijfers van het kennisplatform CROW. Voor parke- In de praktijk wordt een parkeerplaats gedurende de ren op een zogenoemde “zoen- en zoefstrook” wordt te- dag niet volledig bezet. Voor de sportzaal en het ruggegrepen op ervaringscijfers bij het MFC Aardenburg. dorpshuis kan overleg worden gerekend met lagere aanwezigheidspercentages. In dat geval komt de parOok is het parkeerbeleid gemeente Sluis 2021 (dat is vast- keerbehoefte op een maatgevende werkdag op 43 gelegd in Parapluherziening parkeren gemeente Sluis) van parkeerplaatsen. belang. Daarin geldt als uitgangspunt voor nieuwe ontDe voorkeurslocatie is groot genoeg om de parkeerwikkelingen dat parkeren plaatsvindt op eigen terrein. behoefte volledig in het gebied zelf op te lossen.

Als vuistregel geldt voor een standaard parkeerplaats (2,5 meter breed, 5 meter diep) met bijbehorende rijbaan geldt een oppervlaktemaat van ten minste 25 m2. Voor mindervaliden of parkeren bij een school is meer oppervlakte nodig omdat de parkeerplaatsen breder en dieper zijn. Dan komt de benodigde ruimte uit op ongeveer 40 m2 per parkeerplaats. In geval van een groene inrichting kan ook nog meer ruimte nodig zijn.

Geluid door we- Ligging in een geluidaandachtsgebied Ligging in een geluidaandachtsgebied Het aspect geluid gen, spoorwe- Volgens artikel 5.78s, tweede lid, Bkl moet het geluid door Gebouwen met een onderwijsfunctie en een bijeen- door wegen vormt gen en industrie- een weg, spoorweg of industrieterrein op geluidgevoelige komstfunctie voor kinderopvang met bedden zijn ge- geen belemmering terreinen gebouwen binnen een geluidaandachtsgebied aanvaard- luidgevoelige gebouwen (artikel 3.21 Bkl). Een dorps- voor de haalbaarheid baar zijn. Hiervoor gelden standaardwaarden en grens- huis is dat niet. van het MFC. Akoestisch on- waarden geluid per geluidbronsoort (zie bijlage 4). Voor wegen die bestaan uit een of twee rijstroken en derzoek Een overschrijding is onder bepaalde voorwaarden moge- waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/u of lijk als er geen geluidbeperkende maatregelen kunnen minder geldt, bedraagt de breedte van het geluidaandachtsgebied 100 m. Het grootste deel van de 20/39

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

worden getroffen om aan de standaardwaarden te voldoen.

voorgenomen locatie ligt binnen de geluidaandachtsgebieden van de Waterpoortstraat en de Landbouwstraat en voor een klein deel binnen die van de Nieuwedijk. Op deze wegen geldt een maximum snelheid van 30 km/uur.

Conclusie uitvoerbaarheid

In de omgeving van de voorkeurslocatie liggen gemeentewegen, zoals de Waterpoortstraat, de LandIndirecte effecten bouwstaat en de Nieuwedijk. Als deze wegen zijn reIndirecte effecten kunnen worden veroorzaakt door een latief rustige wegen met niet meer dan 1.000 voertoename van de verkeersintensiteit op een weg veroortuigen per etmaal. Het berekenen van indirecte efzaakt door een ruimtelijke ontwikkeling. De toename van fecten is weliswaar niet verplicht, maar uit oogpunt de geluidbelasting mag in beginsel niet meer zijn dan 1,5 van ETFAL toch uitgevoerd. dB. Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de effecDe indirecte effecten vanwege veranderend verkeer hoe- ten van het MFC IJzendijke ter plaatse van de omligven alleen te worden beoordeeld voor gemeentewegen, gende woningen van derden vanwege wegverkeerswaterschapswegen met een verkeersintensiteit van meer lawaai en omgevingslawaai. Ten aanzien van wegverdan 1.000 mvt/etmaal, niet zijnde een woonerf. keerslawaai is geconcludeerd dat kan worden voldaan aan de standaardwaarde van 53 dB zoals

Als een bestaande weg moet worden aangepast dat dient deze volgt uit de instructieregels van het Bkl. door middel van een akoestisch onderzoek/reconstructieonderzoek te worden aangetoond dat de aanleg van de nieuwe kruising en het aanpassen van de bestaande infrastructuur voldoet aan de instructieregels uit het Bkl en dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Geluid door acti- Bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving Bedrijfsmatige activiteiten in de omgeving Het MFC zal zorgen viteiten Het geluid van activiteiten buiten de voorkeurslocatie op In de omgeving zijn geen bedrijven aanwezig waar- voor een toename nieuwe geluidgevoelige gebouwen moet worden beoor- mee rekening moet worden gehouden. van geluid afkomstig Akoestisch on- deeld in het kader van een evenwichtige toedeling en movan de school(kinderzoek gelijke belemmeringen voor die activiteiten. Momenteel deren). 21/39

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

zijn de regels van de Bruidsschat van toepassing op de activiteit.

Conclusie uitvoerbaarheid

Aanvullend onderzoek naar de natuurwaarden in het BunSchoolplein Om enig idee te krijgen van de effecten van de kerbos is noodzakeGezien de woningen in de omgeving is specifieke aanschool is in het hiervoor genoemde akoestisch onder- lijk. dacht noodzakelijk vanwege scholen als geluidbron, in het zoek gerekend met 2 inrichtingsvarianten: één waarbijzonder het geluid van spelende kinderen. In het Bkl bij het schoolplein wordt richting de woningen afge- Door een slimme inworden geen regels gesteld aan onversterkt menselijk schermd door het gebouw en één waarbij het school- richting van het gestemgeluid, maar in het kader van de ETFAL-afweging is plein een kwartslag is gedraaid. De varianten zijn fic- bied en het toepasde situering van de buitenspeelplaats en de fietsenstalling tief en suggereren geen voorkeur voor de inrichting sen van maatregelen van belang om zoveel mogelijk overlast van en op een van het gebied1. Het omgevingslawaai betreft: is het mogelijk om school te beperken. • de geluiduitstraling van 180 spelende kinderen die een aanvaardbaar voor 8 uur in de dagperiode buiten kunnen spelen leef- en verblijfskliDorpshuis en daarbij 50% van de tijd stemgeluid kunnen pro- maat op een school Het toetsingskader voor geluid afkomstig uit/van een duceren; te creëren of om gedorpshuis is paragraaf 5.1.4.2.

geluid door activiteiten van • installatiegeluid van dakinstallaties; luidsoverlast op de het Bkl. • geluid van dichtslaande portieren bij gebruik van omgeving te voorkode parkeerplaats. men. Bunkerbos Dit bos is een aangewezen natuurgebied. Voorafgaand Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat in de aan het toestaan van nieuwe activiteiten dient een afwe- variant waarbij het schoolplein richting de woningen ging te worden gemaakt waarbij de natuurwaarden van wordt afgeschermd door het gebouw voldaan kan dit naastgelegen natuurgebied moeten worden betrokworden aan de geluidseisen uit de instructieregels ken. van het Bkl. Dat is niet zonder meer het geval in de andere variant, Dat brengt beperkingen met zich mee. Door maatregelen toe te passen is het vaak mogelijk om een aanvaardbaar leef- en verblijfsklimaat op een school te creëren of om geluidsoverlast op de omgeving te voorkomen. Denk hierbij aan de volgende maatregelen:

1

De varianten zijn ‘voorlopers’ van de in figuur 6.2. en 6.3 getoonde schetsmodellen. 22/39

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling • • • • •

Conclusie uitvoerbaarheid

leslokalen zo ver mogelijk van de geluidbron situeren; vergroten van de afstand tussen de school en omliggende gevoelige functies; rekening houden met de ligging van de buitenspeelplaats en fietsenstalling; beperken buitenspeeltijden; beperken omvang groep die buiten speelt.

Nadelige geluideffecten op het Bunkerbos zijn niet op voorhand uit te sluiten. Aanbevolen wordt meer gegevens te verzamelen over de natuurwaarden van het Bunkerbos (zie ook onder aspect “Ecologie: soortenbescherming Quickscan ecologie en mogelijk vervolgonderzoek”). Cultuurhistorie

Op grond van Europees beleid en het Bkl (artikel 5.130) moet voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderKwalitatieve mo- zoek worden gedaan naar de aanwezigheid van cultureel tivering erfgoed. In de ontwikkeling van plannen moet daarmee zoveel mogelijk rekening worden gehouden. Onder cultureel erfgoed valt: cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap, archeologie, etc. De gemeente Sluis heeft in 2017 archeologiebeleid vastgesteld.

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart van provincie Zeeland zijn cultuurhistorische waarden aangegeven: stedelijk vestingwerk IJzendijke, stadswallen. De relicten zijn in de voorkeurslocatie niet meer herkenbaar aanwezig. De waardering vormt geen belemmering voor de invulling van het gebied. We adviseren om bij de verdere uitwerking de cultuurhistorische waarden als leidraad aan te houden. IJzendijke heeft geen officieel rijksbeschermd stadsgezicht. In de voorkeurslocatie staan langs de watergang achter de woningen aan het Walplein bomen die min of meer de contour van het voormalig stedelijk vestingwerk volgen. Van een beschermde status is geen sprake. In het plangebied liggen geen wettelijk beschermde archeologische rijksmonumenten.

23/39

Ja, mits archeologisch onderzoek is uitgevoerd waarin voldoende is gemotiveerd dat archeologische waarden niet worden aangetast.

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

Conclusie uitvoerbaarheid

In het gemeentelijk archeologiebeleid geldt vanwege de vestingstad IJzendijke uit de 16e-17e eeuw een archeologische verwachtingswaarde. Een beperkt deel van het gebied maakt hiervan deel uit (zie arcering in figuur 4.2). Archeologisch onderzoek is noodzakelijk. In het advies van Edufact van 5 februari 2025 wordt geadviseerd voor het gehele plangebied een bureauonderzoek met verkennende boringen uit te voeren. De opdracht daarvoor is verstrekt aan Artefact. Vanwege de resultaten van het explosievenonderzoek (zie hierna) kan het onderzoek pas plaatsvinden nadat het gebied is vrijgegeven van niet-gesprongen explosieven. De verwachting is echter niet dat de aanwezigheid van archeologische waarden een belemmering zal vormen voor de ontwikkeling van het gebied. Als de gemeente (of de bevoegde overheid) besluit dat een vindplaats behoudenswaardig is, kan deze in situ, in de (water)bodem, worden behouden. Als behoud in situ niet mogelijk is, dan moet onderzoek worden uitgevoerd gericht op het ex-situ veiligstellen van de resten die bij de graafwerkzaamheden worden verstoord. Bodem

Omdat in het MFC personen meer dan 2 uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn, is het in het Bkl aangeVerkennend bo- merkt als een bodemgevoelig gebouw. demonderzoek Voor de planologische besluitvorming moet worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik.

24/39

Bij de vergunning voor het bouwen moet een actueel Eventuele bodembodemonderzoek ingediend worden, afgestemd op verontreinigingen de meest recente inzichten en beoordelingkaders. kunnen wel (aanzienlijke) kosten met zich meebrengen. Dat In verband met de uitvoerbaarheid van het plan hoeft echter geen bewordt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd lemmering te vornadat het gebied is vrijgegeven van niet-gesprongen men voor de voorgeexplosieven. nomen ontwikkeling van het gebied.

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

Conclusie uitvoerbaarheid

Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid omvat de risico’s die ontstaan als ge- De MFC kan worden gezien als een ‘beperkt kwets- Het aspect omgevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gebaar gebouw’. In de motivering bij het planologisch vingsveiligheid vormt vaarlijke stoffen en windturbines. Voor externe veiligbesluit moet daarom worden aangegeven hoe reke- geen belemmering Kwalitatieve mo- heidsrisico’s zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van ning wordt gehouden met risico's, waaronder bran- voor de haalbaarheid tivering het Bkl. den, rampen en andere crisissituaties. van het MFC. Op basis van de gegevens uit Atlas Leefomgeving blijkt dat heel IJzendijke ligt binnen 2 gifwolkaandachtsgebieden vanwege de Westerschelde containerterminal bij Terneuzen (zie bijlage 5). Omdat het MFC vooral betrekking heeft op een verplaatsing van functies binnen IJzendijke wordt er vanuit gegaan dat geen extra onderzoek noodzakelijk is, maar dat volstaan kan worden met een beknopte verantwoording. Het gaat hierbij om de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied. Ontplofbare oor- Er kunnen ontplofbare oorlogsresten in het onderzoeks- Tijdens de Tweede Wereldoorlog is het grondgebied De ruiming van evenlogsresten gebied zijn achtergebleven door gevechtshandelingen of van de gemeente Sluis toneel geweest van heftige tuele niet ontplofte dumpingen.

Er ontstaat bij het spontaan aantreffen en gevechten voor en tijdens de Slag om de Schelde. oorlogsresten kan Vervolgonderberoeren van ontplofbare oorlogsresten uit de Tweede Het risico op aantreffen van ontplofbare oorlogsres- (aanzienlijke) kosten zoek Wereldoorlog mogelijk een verhoogd veiligheidsrisico. ten is hierdoor groter dan op een willekeurige locatie met zich meebrenHet ongecontroleerd tot uitwerking komen van ontplofelders in Nederland. gen. Dat hoeft echter bare oorlogsresten kan bij de uitvoering van werkzaamhe- Daarvoor is de Rijksbijdrageregeling “Bommenrege- geen belemmering den leiden tot (dodelijk) letsel en (zware) materiële ling” in het leven geroepen. Deze maakt dat kosten, te vormen voor de schade. Spontane vondsten van ontplofbare oorlogsres- die de gemeenten maken, voor opsporing van ontvoorgenomen ontten kunnen resulteren in meerwerkkosten door stagnatie plofbare oorlogsresten deels declarabel zijn bij de wikkeling van het gevan de civieltechnische werkzaamheden. Rijksoverheid. bied. De kosten voor het onderzoek naar ontplofbare oorlogsresten zijn voor 68% declarabel. De overige 32% moeten door gemeenten zelf gedragen worden. Naar de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten is door AVG een vooronderzoek conflictperiode 25/39

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

Conclusie uitvoerbaarheid

(1940-1945) uitgevoerd. Uit de resultaten daarvan blijkt dat het gehele gebied verdacht is en dat er sterke aanwijzingen zijn voor niet ontplofte oorlogsresten. Er moet eerst vervolgonderzoek plaatsvinden voordat het gebied kan worden vrijgegeven. Luchtkwaliteit

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat in paragraaf 5.1.4.1 instruc- Uit informatie van het Centraal Instrument Monito- Het aspect luchtkwatieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht. In het ka- ring Luchtkwaliteit en Atlas Leefomgeving blijkt dat liteit vormt geen beKwalitatieve mo- der van het beschermen van de gezondheid en het milieu de gemeente Sluis niet aangewezen als aandachtsge- lemmering voor de tivering dient rekening te worden gehouden met de kwaliteit van bied voor stikstofdioxide en fijnstof. haalbaarheid van het de buitenlucht. Bij het toelaten van een nieuwe ontwikke- De concentraties ter hoogte van de voorkeurslocatie MFC. ling moet in een aantal situaties worden getoetst aan om- liggen onder de geldende luchtkwaliteitsnormen. Een gevingswaarden voor lucht. In een beperkt aantal geval- toets aan de omgevingswaarden voor de luchtkwalilen is onderzoek nodig. teit is niet noodzakelijk. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient een afweging van de luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde ontwikkeling plaats te vinden. Hiervoor is geen specifiek onderzoek noodzakelijk, maar kan gebruik worden gemaakt van beschikbare basisinformatie. Trillingen

In § 5.1.4.4 van het Bkl zijn de instructieregels met beScholen en gebouwen voor kinderopvang, waar Het aspect trillingen trekking tot trillingen opgenomen. Daarbij gaat het onder jonge kinderen kunnen slapen zijn aangewezen als vormt geen belemKwalitatieve mo- andere om het toelaten van een trillinggevoelig gebouw trillinggevoelig gebouwen. In de omgeving zijn geen mering voor de haaltivering waarop trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz wormilieubelastende activiteiten die mogelijk trillinghin- baarheid van het den veroorzaakt door een activiteit. Deze instructieregels der veroorzaken ter plaatse van de voorkeurslocatie. MFC. gelden niet voor trillingen door doorgaand of bouwverHet is een aankeer op o.a. wegen. Gemeenten kunnen in die gevallen De bouw van het MFC kan ook zorgen voor trillingen. dachtspunt tijdens zelf bepalen of en zo ja, welke regels zij voor trillingen van Afhankelijk van de bouwmethode en de grondgede bouw. activiteiten in het omgevingsplan opnemen in het kader steldheid kan dit effecten hebben op de omgeving. In van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. het kader van een vergunningprocedure zal hieraan aandacht worden besteed. Zwaar bouwverkeer zal bij voorkeur niet door de smalle straten van de oude stad (route via Waterpoortstraat) moeten rijden. Verkeerskundig gaat de 26/39

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

Conclusie uitvoerbaarheid

voorkeur uit naar een route via de Kruithuisstraat of (met begeleiding) via de Nieuwedijk. Voordat er met zwaar materieel wordt gereden zullen de aanliggende panden worden opgenomen. Eventuele schade als gevolg van het vrachtverkeer kan daarmee na afloop relatief eenvoudig worden vastgesteld. Ecologie: soor- Ter bescherming van de natuur zijn in het Besluit activitei- Er is onderzocht of er aanwijzingen zijn van de aantenbescherming ten leefomgeving (Bal) en het Bkl diverse regels opgeno- wezigheid van beschermde soorten op de voorkeursmen. Het gaat hierbij onder andere om regels voor de locatie en in de directe nabijheid daarvan. In de rapQuickscan ecolo- soortenbescherming van te beschermen planten, dierportage van deze ecologische quickscan (Realisatie gie en mogelijk soorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming multifunctioneel centrum (MFC) in IJzendijke: vervolgondervan houtopstanden. ‘quickscan’, Magrid, 10 oktober 2025) wordt aanbezoek Voor sommige flora- en fauna-activiteiten is een omge- volen nader onderzoek te doen naar de aanwezige vingsvergunning nodig.

natuurwaarden, met name: • Jaarrond onderzoek naar de aanwezigheid van In alle gevallen geldt de specifieke zorgplicht voor het ververblijfplaatsen van vleermuizen in het richten van een flora- en fauna-activiteit die er kort sa• projectgebied (te slopen woningen en te kapmengevat op neerkomt dat maatregelen moeten worden pen bomen) conform het ‘Vleermuisprotocol getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soor2021’. ten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of • Inventarisatie van broedvogels in de voorkeursongedaan te maken (artikel 11.27 Bal). locatie en in NNN-gebied ‘Bunkerbos’ • Inventarisatie van broedende huismussen conform het ‘Kennisdocument Huismus’.

Belemmeringen ten aanzien van soortenbescherming worden vooralsnog niet verwacht. Wel is aanvullend onderzoek noodzakelijk.

Deze onderzoeken en vervolgstappen zullen er niet voor zorgen dat de ontwikkeling niet kan plaatsvinden maar zijn wel van invloed op de planning en doorlooptijd van de planvoorbereiding. Ecologie: gebiedsbescherming

27/39

In het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en het Bkl zijn ook regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden. Daarnaast bevat het Bkl regels over het Natuur Netwerk Nederland.

Belemmeringen ten aanzien van stikstofdepositie worden niet verwacht.

Aspect

Stikstofonderzoek

Beoordelingskader

Beoordeling

Natura 2000-gebieden Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan in beginsel alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Zo kunnen de realisatie van het plan en de daarmee samenhangende verkeersgeneratie leiden tot een toename van meer dan 0,00 mol/ha/jr stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitats in Natura 2000-gebieden. Dit moet worden onderzocht met het programma AERIUSCalculator.

Natura 2000-gebieden De voorkeurslocatie maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000gebieden liggen net over de landsgrens op een afstand van ruim 4 km. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied In Nederland, Westerschelde - Saeftinghe, ligt op circa 5,8 kilometer. Voor de aanleg- of bouwfase moet een stikstofberekening worden uitgevoerd. Hiervoor zijn gegevens nodig over de inzet van materieel voor de bouw van het gebouw, de inrichting van de ruimte (aanleggen infrastructuur en grondverzet). Een stikstofbijdrage vanwege de bouwfase wordt niet verwacht. Mocht er sprake zijn van een depositie, dan gaat dat om een tijdelijke bijdrage die goed te onderbouwen is.

Conclusie uitvoerbaarheid

Als voor de gebruiksfase wordt uitgegaan van een gasloos gebouw dan is alleen de verkeergeneratie van belang. Uit een berekening van de daarmee samenhangende stikstofdepositie blijkt dat er geen resultaten zijn (anders gezegd: geen toename of effect). Natuurnetwerk Nederland (NNN) Aanvullende in- Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling kan gevolgen hebventarisatie af- ben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vorwegingszone men zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. De wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebied moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld. Rondom bepaalde natuurgebieden geldt een ‘afwegingszone’ van 100 meter voor nieuwe ontwikkelingen.

28/39

Natuurnetwerk Nederland (NNN) Deze onderzoeken De voorkeurslocatie maakt geen deel uit het Natuur en vervolgstappen Netwerk Nederland. Directe effecten zoals areaalver- zullen er niet voor lies en versnippering zijn daarmee uitgesloten. zorgen dat de ontHet naastgelegen Bunkerbos maakt wel deel uit van wikkeling niet kan dit netwerk. Rondom dit natuurgebied geldt een ‘af- plaatsvinden, maar wegingszone’ van 100 meter. In de motivering bij kunnen wel van ineen ruimtelijk besluit binnen deze zone zal een bevloed zijn op inschrijving moeten worden gegeven van de wijze richting van het gewaarop rekening is gehouden met de wezenlijke ken- bied en op de planmerken en waarden van het natuurgebied en aanne- ning en doorlooptijd melijk gemaakt dat geen activiteit wordt toegelaten

Aspect

Beoordelingskader

Beoordeling

Conclusie uitvoerbaarheid

die nadelige gevolgen heeft voor de bedoelde kenvan de planvoorbemerken en waarden. reiding. In de eerdergenoemde Quickscan van Magrid is geconstateerd dat slechts zeer weinig gegevens over de ‘wezenlijke kenmerken en waarden’ van het Bunkerbos beschikbaar zijn. Nadelige effecten op dit gebied zijn niet op voorhand uit te sluiten (geluid, licht, verstoring, wegvallen van foerageergebied en verbindingszones). Aanbevolen wordt meer gegevens te verzamelen over de natuurwaarden van het Bunkerbos, zoals een broedvogelinventarisatie. Ecologie Houtopstanden (bos) Water waterbergingsberekening en kwalitatieve onderbouwing, afstemming met het waterschap