Bijlage a Beleidsplan Wonen.docx

4. Acties De volgende acties maken deel uit van het Plan van aanpak, waardoor er meer ruimte ontstaat voor nieuwe initiatieven: •

1. Voorkomen dat ongewild plancapaciteit ontstaat of blijft bestaan: dit kan gedaan worden door: o

a. De acties uit “Regionale woningmarktafspraken ZeeuwsVlaanderen: de spelregels” uit te voeren, inclusief criteria voor het behandelen van nieuwe plannen en verzoeken.

o

b.

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

65

Een ‘parapluplan’ maken om te voorkomen dat er meerdere woningen gebouwd kunnen worden op een perceel met een bestemming waarbinnen wonen mogelijk is. o

c. Bij nieuwe woningbouwplannen werken met globale plannen en wijzigingsbevoegdheden die afhankelijk van de ladderruimte ingezet kunnen worden.

•

2. Plancapaciteit compleet in beeld krijgen: om het probleem aan te pakken, is het nodig een compleet en actueel overzicht te krijgen van het aanbod aan plannen in de Planmonitor Wonen en de privaatrechtelijke overeenkomsten die er aan ten grondslag liggen. Ook de 'verborgen plancapaciteit' in geldende ruimtelijke plannen is hierbij belangrijk om de regie op de woningvoorraad te behouden. Het ligt voor de hand om dit door een externe partij te laten doen. Omdat de kwalitatieve behoefte steeds belangrijker wordt en beter in beeld is, is het goed om dit aspect ook bij de plancapaciteit mee te nemen, omdat dit een deel van de oplossing kan vormen. Het gaat dus om huur, koop, prijzen, levensloopbestendigheid etc. Als dat nog niet duidelijk is (‘onbekend’), dan is dat ook belangrijke informatie. Bij verzoeken voor nieuwe initiatieven zou dit sowieso gevraagd moeten worden (zie 1a)

•

3. Bestaande plannen scannen op woontypes die mogelijk niet drukken op de behoefte en daardoor de ladderruimte, bijvoorbeeld bejaardentehuisachtige woningen voor mensen met een zwaar zorgprofiel en afname substantieel zorgpakket, of doorstroomwoningen voor tijdelijk gebruik van expats die later doorstromen naar reguliere woningen (flexibele schil).

•

4. De sloopopgave goed in beeld brengen: de sloop door corporaties is goed in beeld te brengen aan de hand van prestatieafspraken.

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

66

Herstructureringsplannen die bij de bewoners van complexen van woningbouwverenigingen nog niet bekend zijn, kunnen in overleg apart in de planmonitor opgenomen worden. •

5. Terugdringen harde plancapaciteit: o

a. De eerste stap is het laten maken van een woonlocatieonderzoek i.s.m. Terneuzen en Hulst: een onderzoek waarbij de bestaande en de toekomstige woningbouwplannen worden beoordeeld in hoeverre deze voldoen aan de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Hiermee wordt de vraag beantwoord, wetende wat de behoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin is, welke plannen het best de behoefte kunnen beantwoorden en welke plannen maar beter niet (helemaal) ontwikkeld kunnen worden of aangepast moeten worden.

o

b. Overleg met ontwikkelaars: zij moeten ingelicht worden wat de situatie is. Het heeft verreweg de voorkeur om ontwikkelaars het probleem te laten oplossen in alle redelijkheid, i.p.v. langdurige juridische trajecten. Mogelijk kan geschoven worden met grondposities of liggen er kansen hen te ‘verleiden’ hun reeds vastgestelde plannen in te ruilen (geheel of ten dele) voor de door de gemeente wél gewenste locaties.

o

c. Als het overleg met projectontwikkelaars niet helpt, wordt overgegaan tot het schrappen van plancapaciteit. Sluis heeft geen/weinig eigen grond, zodat geconcentreerd kan worden op de plannen die het meeste bijdragen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Voor het schrappen van plannen moet een traject gevolgd worden dat start met het creëren van voorzienbaarheid: in een structuurvisie of andere bestuurlijke visie moet aangekondigd worden dat de bestemming veranderd gaat worden binnen enkele

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

67

jaren (‘passieve risico aanvaarding’). Daarna kan de bestemming aangepast worden. Dit kan eventueel ook in een provinciaal veegplan gebeuren à la Provincie Utrecht d.m.v. een inpassingsplan. Het startpunt van deze aanpak is het inwinnen van juridisch advies over de best te volgen aanpak hiervoor. In juridisch opzicht is dit geen nieuwigheid meer en vaak elders al toegepast, maar om vertrouwen te creëren over de afloop is extern advies aan te raden. o

d. Naast planologisch harde woningbouwplannen zijn er ook woningbouwplannen die (nog) niet zijn vastgesteld door de gemeenteraad, maar waar al wel privaatrechtelijke overeenkomsten voor zijn afgesloten. Omdat deze overeenkomsten onderling sterk kunnen verschillen is maatwerk per plan nodig om te kunnen bezien in hoeverre de overeenkomst ontbonden kan worden. Dit zal ook bij het overleg met de betrokken ontwikkelaars betrokken moeten worden.

•

6. Het gebruik van reguliere woningen als deeltijdwoning speelt een belangrijke rol bij de aanpak van de woningvoorraad, en dus ook bij de aanpak van de overcapaciteit aan woningbouwplannen. De uitdaging is om deeltijdwonen een waardevolle bijdrage te laten leveren op het woonen leefmilieu en de nadelen ervan te elimineren. Onderzocht moet worden of onttrekken aan de woningvoorraad (onttrekkingsvergunning, zoals bijvoorbeeld in de gemeente Vlissingen) voor gebruik als deeltijdwoning of andere vormen van regulering bij kan dragen aan de oplossing van de overschotten in de woningvoorraad en woningbouwplannen en de leefbaarheid van de dorpen in de gemeente Sluis.

5. Kwalitatief gewenste woningbouwplannen De vraag is wanneer woningbouwplannen in kwalitatief opzicht ‘gewenst’ zijn. Dit hangt namelijk samen met o.a. woningtype, woonmilieu en locatie. Dit is in het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland verder uitgewerkt. Ruimtelijke doelen als bundeling en zuinig ruimtegebruik dragen ook bij aan dit begrip. De volgende soorten woningbouwplannen kunnen worden gezien als kwalitatief wenselijk:

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

•

68

• Woningen in het middenhuursegment binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu.

•

• Appartementen of nultredenwoningen binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu

•

• Invulling van leegstaand vastgoed binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu.

•

• Herstructureringsplannen met sloop en terugbouw van woningen.

•

• Plannen waarbij wooneenheden in karakteristieke/beeldbepalende bebouwing of monument mogelijk gemaakt worden om het te kunnen behouden en in stand houden.

6. Aanpak •

A. Omvang van overschot aan plancapaciteit goed in beeld krijgen (acties 14)

•

B. Opdracht geven voor woonlocatieonderzoek Zeeuws-Vlaanderen

•

C. Inwinnen hulp en juridisch advies over deprogrammeringsaanpak: dit is van belang om draagvlak over de haalbaarheid te krijgen bij collega’s, bestuur en gemeenteraad

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

•

69

D. Op basis van het juridisch advies gesprek aangaan met ontwikkelaars, Bouwend Zeeland

•

E. Advies over regulering deeltijdwonen. Het gaat hierbij om de regulering via de Huisvestingswet met onttrekkingsvergunningen en de regulering via een aparte bestemming ‘deeltijdwonen’.

•

F. Traject deprogrammeren opstarten.

7. Tijdpad en procedure •

1. Acties 1-4 afmaken door gemeente (PM)

•

2. Plan van aanpak laten vaststellen door bestuur Sluis en Zeeland (PM)

•

3. Opdracht voor woonlocatieonderzoek Zeeuws-Vlaanderen (PM)

•

4. Opdracht voor juridisch advies geven (aanbesteding door provincie Zeeland) (PM)

•

5. Juridisch advies klaar (PM)

•

6. Gesprekken met ontwikkelaars (tweede helft 2020)

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

•

70

7. Advies over regulering deeltijdwonen.

•

8. Op basis van adviezen tijdpad vaststellen (tweede helft 2020).

•

9. Opstarten juridisch traject deprogrammeren

•

10. Voortgang minimaal halfjaarlijks rapporteren aan gemeenteraad en Provinciale Staten.

8. Middelen De uitvoering van het Plan van aanpak vraagt inzet van gemeentelijke en provinciale ambtelijke capaciteit. Om te zorgen dat de voortgang van de aanpak en de dagelijkse werkzaamheden er niet onder lijden, zal waar mogelijk capaciteit en deskundigheid ingehuurd moeten worden. De Provincie Zeeland heeft hier middelen voor beschikbaar gemaakt, in samenhang met de aanpakken in andere gemeenten in Zeeland met vergelijkbare problematiek. Het gaat hierbij om de kosten van het woonlocatieonderzoek, de juridische advisering en eventueel de begeleiding van gesprekken met ontwikkelaars.

Aldus vastgesteld in de vergadering van gedeputeerde staten van 14 juli 2020. Drs. J.M.M. Polman, voorzitter A.W. Smit, secretaris Uitgegeven 12 februari 2021 De secretaris, A.W. Smit

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

71

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

72

Bijlage F: Definities Bestemmingsplan Een bestemmingsplan is een document, door de gemeenteraad vastgesteld, dat de ruimtelijke ordening bepaalt. Het geeft aan waarvoor de grond/gebouwen gebruikt mogen worden. Een plankaart geeft aan welke bestemmingen waar rechtstreeks zijn toegestaan onder welke voorwaarden. Zie www.ruimtelijkeplannen.nl. Wanneer de Omgevingswet in werking treedt, gaan bestemmingsplannen op in Omgevingsplannen, die een bredere werking hebben dan bestemmingsplannen. Inpassingsplan Een inpassingsplan is in Nederland in de wet ruimtelijke ordening (Wro) een bestemmingsplan van provincie of Rijk, waarmee de bestemming van een bepaald gebied juridisch kan worden vastgelegd. Deze mogelijkheid bestaat sinds de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008. Met behulp van een inpassingsplan kan een bestemmingsplan (door rijk of provincie) of provinciaal inpassingsplan (door het rijk) worden overruled. Dit wordt geregeld in artikel 3.1 tot 3.33 van de Wro. Het is daarmee een juridisch middel waarmee belangen van deze hogere overheden toch door kunnen worden gevoerd, wanneer beleid van een lagere overheid deze belangen doorkruist. Beleid uit inpassingsplannen dient te worden doorgevoerd in inpassingsplannen cq. bestemmingsplannen van lagere overheden, die hierdoor voor dit deel van hun inpassingsplan cq. bestemmingsplan worden uitgesloten van het maken van eigen beleid.

Een inpassingsplan kan alleen worden vastgesteld wanneer er sprake is van een 'provinciaal belang' (bij de provincie) of 'rijksbelang' (bij het Rijk). Wat dit precies inhoudt wordt niet gedefinieerd in de Wro, maar wordt door de betreffende provincie of het rijk zelf vastgesteld. Plancapaciteit Harde plancapaciteit zijn plannen waarvan het bestemmingsplan onherroepelijk is, ongeacht of de grond bouwrijp of niet-bouwrijp is gemaakt en ongeacht of deze nog ‘achter’ een uitwerkingsplan of wijzigingsbevoegdheid zit. Zachte plancapaciteit zijn de overige plannen, waarvan bijvoorbeeld de bestemmingsplanprocedure nog loopt of die nog slechts in de ideeënfase verkeren. Uitsterfconstructie (in het kader van het bestemmingsplan) Een uitsterfregeling bepaalt dat, wanneer een bepaalde functie die wordt gestaakt gedurende een bepaalde periode, deze functie na afloop van die periode niet meer mag worden hervat in verband met negatieve effecten op de omgeving. Vastgoed in gebruik als tweede woning Woonruimte die niet gebruikt wordt als hoofdverblijf.

Als criterium voor de vaststelling of iemand zijn hoofdverblijf in een woonruimte heeft, geldt dat hij of zij niet op het betreffende adres een woonadres heeft als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet basisregistratie personen, en/of uit het geheel van feiten en omstandigheden blijkt dat het betreffende adres niet als zijn of haar hoofdverblijf fungeert. Indicator hiervoor is de woonforensenbelasting. Vastgoed in gebruik voor recreatieve verhuur Vastgoed dat recreatief wordt verhuurd. Recreatieve verhuur betekent verhuur van de gehele woning waarbij de eigenaar de gehele woning (incidenteel) verhuurt aan toeristen of andere bezoekers en waarbij een duurzame relatie tussen de woning en de gebruiker ontbreekt. Indicator hiervoor is de toeristenbelasting

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

73

Veegplan Een veegplan is een bestemmingsplanherziening waarin meerdere haalbare ruimtelijke verzoeken worden opgenomen. Het veegplan doorloopt de wettelijke procedure van een normaal bestemmingsplan. Voorzienbaarheid Planschade komt niet voor vergoeding in aanmerking als er sprake is van voorzienbaarheid. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hanteert als uitgangspunt dat er sprake is van voorzienbaarheid indien bij het moment van aankoop de kans bestond dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Kern van de opgave aan gemeenten ter vermijding van planschade is het organiseren van voorzienbaarheid voor betrokken private actoren. Het feit dat de eigenaar daar niet op reageert (‘stilzitten’), betekent dat sprake is van passieve risicoaanvaarding (hij of zij had het kunnen weten, maar heeft niet gehandeld en heeft daarmee het risico als het ware passief aanvaard). Het Beleidsplan Wonen vormt een eerste stap in het creëren van voorzienbaarheid, die vervolgens geeffectueerd dient te worden in het bestemmingsplan. Daarnaast dient de gemeente het voornemen tot ‘wegbestemmen’ beleidsmatig en publiekrechtelijk te verankeren. Het beleidsplan Wonen vormt de beleidsmatige basis.

De publiekrechtelijke kan op de volgende manieren: wijzigingsbesluit op het bestemmingsplan, een veegplan of een parapluplan, incidenteel kan een uitsterfconstructie worden overwogen, maar dit biedt iets minder zekerheid. Uitgangspunt in dit beleidsplan is dat buiten de groei- en transformatiegebieden sprake kan zijn van het voornemen tot ‘wegbestemmen’. In de groei en transformatiegebieden kan sprake zijn van het wegbestemmen wanneer capaciteit of bestemmingen onbenut zijn. In de groei en transformatiegebieden kan sprake zijn van wegbestemmen van harde plancapaciteit wanneer deze plannen ongewenst zijn en niet aansluiten bij het Toetsingskader (bijlage a) Wonen Wonen is permanent op één vaste plek leven (de bewoner staat ingeschreven in het BRP van gemeente Sluis). Wonen is enkel toegestaan in een woning (zoals het begrip ‘woning’ hieronder gedefinieerd). Woning Onder “woning” wordt verstaan: een complex van ruimten uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Woningbouwplan Een plan waarbij woningen gebouwd worden dan wel een plan waarbij een gebouw/ruimte waar niet gewoond mag worden, wordt omgezet naar een gebouw/ruimte waar wel gewoond mag worden. Wijzigingsbesluit op het bestemmingsplan De wet bepaalt dat een bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid kan bevatten.

Het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan heeft tot gevolg dat het college van burgemeester en wethouders het plan, onder bepaalde voorwaarden, zelfstandig kan wijzigen. Dit wordt vastgelegd in een wijzigingsbesluit of wijzigingsplan.