Bijlage a Beleidsplan Wonen.docx

Toelichting • • •

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Beoogd plan/ambitie: Door gemeente gedragen voorstel met gewenst: • Label programma (basis, transformatie, ambitie) • Label gebied (groei, transformatie, balans). • Label wijk (zorgwijk, gezinswijk, buitengebied). • Aantal woningen • Productmarktcombinaties • Gebiedsafbakening op kaart • Saldering (plantitels, recreatie) Samenhang met beleid • OZ 2018 • Woonagenda Zeeland • Woondeal op grond van NWBA • Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen • Regionale woonvisie ZeeuwsVlaanderen (2022) • Beleidsplan Wonen Belangen in plangebied • Afspraken • Participatie Neveneffecten • Kwantitatief • Kwalitatief

38

•

•

•

•

Afwegingskader voor prioritering van (bestaande en nieuwe) plannen De voorgaande criteria zijn harde eisen voor het in behandeling nemen van nieuwe woningbouwplannen. We verwachten echter dat verdere prioritering van locaties nodig en wenselijk is. Daarom werken we met het volgende afwegingskader, om de goede plannen op de juiste locaties in onze gemeente te kunnen prioriteren. Dit gaat in feite om plannen aan het eind van het stroomschema (het groene ‘prioriterings-vakje’ in figuur 1). Structuurversterking: juiste woningen op de juiste plekken Als gemeente vinden we het belangrijk dat we, daar waar nog ruimte is voor vernieuwing en kwaliteitsverbetering, dit doen op de meest wezenlijke plekken in onze kernen. Hiervoor hebben we in ons afwegingskader een harde eis: we werken in principe uitsluitend mee aan woningbouwontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied (volgens de Ladder voor Duurzame Verstedelijking), en breiden het ruimtebeslag in principe niet buiten de kernen uit. Daarnaast hebben we in het afwegingskader de volgende prioriteringsvoorwaarden opgenomen: • Nabijheid van voorzieningen: we werken mee aan woningbouwplannen in en om onze (dorps- en stads)centra. De eerste reden hiervoor is de vergrijzende bevolking: zodra inwoners minder vitaal worden, is het belangrijk dat zij hun dagelijkse voorzieningen zelfstandig (te voet) kunnen bereiken.

Woningen voor deze doelgroep dienen daarom nabij winkels en (waar mogelijk) zorgvoorzieningen gebouwd te worden in de vorm van zorgwijken. De tweede reden is de structuurversterking van onze kernen, ook bijvoorbeeld wanneer winkelgebieden naar de toekomst toe soms compacter dienen te worden: woningen toevoegen rondom de centra draagt bij aan levendige kernen en meer draagvlak voor voorzieningen. In tegenstelling tot woningen toevoegen aan de randen: dat slaat als het ware gaten in de structuur van onze kernen. • Structuurversterkende locatie: daarnaast kijken we naar de noodzaak tot revitalisering van een specifieke locatie of specifieke pand met een woonbestemming of een andere bestemming. We onderscheiden oplossen van problemen met incourante panden uit de bestaande voorraad, leegstand en behouden van een monument: o Bij incourante planden uit de bestaande voorraad of langdurige leegstand kunnen er negatieve effecten op de omgeving ontstaan. Daarom kijken we als gemeente of en hoe we medewerking kunnen verlenen

39

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

o

aan de aanpak van structurele leegstand of een ‘rotte kies’, zeker op beeldbepalende plekken en rondom de (dorps)centra van de dorpen en steden binnen gemeente Sluis. Oplossen van leegstand of een rotte kies betreft maatwerk per situatie, en is geen garantie voor woningbouwontwikkeling Daarnaast werken we als gemeente ook graag mee aan het behouden van monumentale objecten. In dit geval gaat het dus niet alleen om behouden en revitaliseren van de locatie, maar ook van het vastgoed zelf. Uitgangspunt hierbij is dat toevoeging van de woning noodzakelijk moet zijn voor het behoud van het monument. Daarnaast moet het monument nabij voorzieningen staan (gezien de toenemende groep oudere huishoudens).

Tabel A3: afwegingskader voor prioritering van nieuwe woningbouwplannen Criterium Beoordeling van dit criterium Criterium 0: Kwantitatieve woningbehoefte Over welke Het plan past binnen de (resterende) behoefte aan kwantitatief toe te voegen woningen in aantallen hebben de gemeente Sluis, op basis van de groei die mogelijk wordt om het ambitieprogramma te we het? realiseren, de actuele transformatieopgave en bestaande harde plannen (aanbod). Criterium 1: Aansluiting op kwalitatieve woningbehoefte – HARDE EIS Welke woningtype Het plan past binnen de resterende behoefte aan kwalitatief toe te en welke aantallen? voegen woningen per dorp of stad. Op basis van de vraag per woningtype en het bestaande aanbod in harde plannen. Dus: als bestaande harde plannen al voorzien in de behoefte naar het betreffende woningtype (tabel 1), is er geen ruimte voor een nieuw plan. Gezien de vergrijzing die op de gemeente Sluis afkomt, en de tekorten aan levensloopgeschikte woningen in alle kernen, kiezen we alleen voor levensloopbestendige woonconcepten. Dit kunnen zowel appartementen als grondgebonden woningen zijn, geschikt voor gezinnen, starters of ouderen.

Criterium 2: Locatie betreft een groeigebied – HARDE EIS Waar is het plan We ontwikkelen uitsluitend binnen bestaand stedelijk gebied (volgens gelegen? Rekening de Ladder voor Duurzame Verstedelijking), en breiden onze kernen niet houdend met kern, uit wanneer er nog ruimte is binnen het bestaand stedelijk gebied. BSG We werken mee aan woningbouwplannen in de kernen met voorzieningen zoals een school en winkels, en ontmoetingsplekken zoals een dorpshuis. In de andere dorpen, steden en gehuchten/buurtschappen werken we alleen mee aan kleine toevoegingen – ‘accupunctuur’ – mits een grote meerwaarde voor de leefbaarheid of bestaande voorraad van de kernen is aangetoond. Let op: voor locaties buiten centrumkernen of zonder aantoonbare meerwaarde voor de leefbaarheid/woningvoorraad geldt: we werken hier uiteraard wel mee in het kader van revitalisering/transformatie/sloop-nieuwbouw, waarbij het aantal woningen niet uitgebreid wordt.

Aansluiting op de kwalitatieve behoefte is vereist voor ieder nieuw plan Levensloopbestendigheid is vereist voor ieder nieuw plan

Ligging binnen BSG is vereist, (tenzij er geen ruimte is binnen BSG)

Ligging in centrumkern is vereist, tenzij: Meerwaarde voor kern aangetoond. Of: er geen toevoeging van woningen plaatsvindt.

Criterium 3: transformatie of balansgebied -HARDE EIS Is sprake van een herstructurering of transformatie van bestaande bebouwing?

Als gemeente zetten we in op herstructurering en transformatie. Dit betekent dat we in principe alleen woningen toevoegen op herstructurering en transformatielocaties. Dit geldt voor alle kernen.

Transformatie of herstructurering is vereist

40

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Prioritering: Structuurversterkende plek Ontwikkeling draagt Aanpak van rotte kies, structurele leegstand of beeldbepalende plek; bij aan structuurEn/of: hergebruik en behoud van waardevol monument. versterkende aspecten. Prioritering: Nabijheid van voorzieningen Ontwikkeling ligt nabij voorzieningen, De minimale loopafstand is minder dan 5 minuten / 500 meter; Of: de minimale loopafstand is 5 tot 10 minuten / 500 tot 1.000 meter; zoals winkels, Of: de minimale loopafstand is meer dan 10 minuten / 500 tot 1.000 huisarts en OV. meter.

Maatwerk +

++ 0 --

Prioritering: Vernieuwend woonconcept of bediening specifieke doelgroep Ontwikkeling is Innovatieve woonconcepten voegen iets toe dat complementair is aan vernieuwend of de bestaande woningvoorraad, dus niet ‘meer van hetzelfde’. bedient specifieke Voorbeelden zijn: middenhuur, tiny houses, hofjes of woondoelgroep. zorgconcepten (niet uitputtend). Het woonproduct is vernieuwend; Of: het woonproduct is niet vernieuwend.

+ 0

Het woonproduct bedient doelgroep ouderen of zorgbehoevenden. Of: het woonproduct bedient geen ouderen of zorgbehoevenden.

+ 0

WAT STILSTAAT VERGAAT We nemen in iedere afspraak met private partijen (bijvoorbeeld de Anterieure Overeenkomst, of het verkoopcontract van de grond) op dat oplevering van de woningen binnen 3 jaar na verlening van de omgevingsvergunning moet plaatsvinden. Wanneer dit niet gebeurt, wordt de overeenkomst ontbonden. Zo voorkomen we dat partijen de plantitels vasthouden zonder dat men voornemens is deze op korte termijn te bouwen. Hiermee houden we onze programmering adaptief en wendbaar. De gemeente kan in uitzonderlijke gevallen afwijken van bouwen op structuurversterkende plekken Hoewel de gemeente Sluis primair inzet op bouwen op structuurversterkende plekken, zijn er uitzonderingssituaties denkbaar, waarin hiervan afgeweken kan worden. Bijvoorbeeld wanneer een plan past binnen de woningmarktstrategie voor een betreffende kern, en de gemeente het plan vanuit dat perspectief belangrijk vindt, maar het plan zich niet op een structuurversterkende plek bevindt en er geen alternatieve structuurversterkende plekken in de kern aanwezig zijn. Dan kan worden besloten om voor dat specifieke geval af te wijken van het principe van structuurversterking. Let wel: de afweging om gebruik te maken van deze afwijkingsgrond ligt bij de gemeente Sluis. Het college van B&W mag daarbij per geval zelf bepalen of gebruik wordt gemaakt van deze afwijkingsmogelijkheid.

In principe wordt zo veel mogelijk gebouwd op structuurversterkende plekken, en wordt er zo min mogelijk van deze afwijkingsmogelijkheid gebruik gemaakt. Voorwaarden voor woningbouw in het buitengebied Buiten de kernen zijn mogelijkheden voor het toevoegen van woningen in beginsel beperkt. Buiten de kernen staan we in principe geen toevoeging van woningen aan de woningvoorraad toe. Herstructurering, vervanging of verplaatsing van woningen is mogelijk, zolang dit niet leidt tot uitbreiding van de woningvoorraad. Woonbestemmingen buiten de kernen (in bebouwing) respecteren we. Alleen bij structurele leegstand van minimaal drie jaar gaan we over tot wegbestemmen van de woonbestemming. De uitwerking hiervan vormt een belangrijk

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

41

onderdeel van het uitvoeringsprogramma. Bij hoge uitzondering staan we het toevoegen van woningen toe buiten de bestaande kernen. Deze uitzonderingen zijn gericht op voorkoming van verpaupering en risico van ondermijnende activiteiten in leegstaande schuren. We reserveren hiervoor een aantal van 6 plantitels per twee jaar23. Ten aanzien van vrijkomende agrarische bouwvlakken / bedrijven zijn er de volgende opties: 1) een perceel kan worden omgezet naar Wonen (1 woning) met behoud van de bestaande bijgebouwen. 2) bestaande schuren (bij een woonbestemming) kunnen worden benut conform de NED-regeling (kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten). 3) schuren die detonerend zijn en niet geschikt voor bovenstaande opties kunnen worden gesaneerd binnen de kaders van de ruimte voor ruimte regeling, mits voldaan aan de voorwaarden. Het primaire uitgangspunt is dat woningen die voortkomen uit toepassing van de ruimte voor ruimte- regeling gerealiseerd worden in de kern dan wel op het eigen terrein. Indien wordt aangetoond dat beide niet mogelijk is kan een bouwtitel worden verplaatst in het buitengebied. Hier werken we slechts met terughoudendheid aan mee.24 Bij bouwen in het landelijk gebied geldt dat de nieuwe woning geen verslechtering mag betekenen voor de agrarische bedrijfsvoering in de omgeving.

De nieuwe woning mag niet dichter bij een agrarisch bedrijf (en de daarbij horende planologische mogelijkheden) gevestigd zijn dan de dichtstbijzijnde bestaande woning.

23 Aansluitend bij de termijn van een tweejaarlijkse monitoring en evaluatie-cyclus.

24 De bestaande beleidsnotitie 'verplaatsen van bouwtitels in het buitengebied Sluis’ wordt overeenkomstig deze uitgangspunten

aangepast

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

42

Bijlage B: demografie en toelichting woningmarkt-onderzoek drie programma’s In deze bijlage brengen we de historische en verwachte demografische ontwikkelingen in de gemeente Sluis in beeld. Ook geven we een indicatie van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte toegesneden op drie programma’s: het basisprogramma, het transformatieprogramma en het ambitie-programma. Voor de kwalitatieve vertaling van deze programma’s maken we voor het Beleidsplan Wonen gebruik van Stecmodellen die gebaseerd zijn op harde gegevens van het CBS, het WoON, de Lokale Monitor Wonen en de meest recente provinciale prognose Zeeland (2022). Belangrijk bij het lezen van deze resultaten is dat ze een uitgangspunt vormen. Het schetst de context waarbinnen woondoelen en -ambities uit voorliggend Beleidsplan Wonen vorm hebben gekregen en waarop voortgebouwd gaat worden. Dit hoofdstuk is dan ook geen blauwdruk voor de toekomst. Hoe de huishoudensontwikkeling en de ontwikkelingen op de woningmarkt zich daadwerkelijk gaan voortzetten in is niet met zekerheid te duiden. Het is zinvol om via monitoring de ontwikkeling van de woningvoorraad (kwantitatief- en kwalitatief) in de afgelopen tien jaren in beeld te brengen. Het is daarbij van belang ontwikkelingen te blijven monitoren om de ambities en doelen uit het Beleidsplan Wonen aan te laten sluiten op de praktijk en waar nodig tijdig bij te kunnen sturen.

B.1 Huishoudensontwikkeling beïnvloed door vergrijzing, verdunning en migratie Afgelopen tien jaar afname van het aantal inwoners en een toename van het aantal huishoudens Wanneer we terugkijken over de periode 2012 tot 2021, dan zien we dat de bevolking in de gemeente Sluis is afgenomen met circa 725 personen. Het aantal huishoudens is diezelfde periode daarentegen met zo’n 45 huishoudens licht toegenomen. In totaal wonen er daarmee circa 23.165 personen in de gemeente Sluis verdeeld over circa 11.275 huishoudens in 2021. Het aantal personen in de gemeente Sluis nam het sterkst af tussen 2017 en 2020. Deze afname vlakt vanaf 2020 enigszins af. De ontwikkeling van het aantal huishoudens laat een ander beeld zien. Het aantal huishoudens nam in de periode 2015 tot en met 2019 namelijk toe, waarna het vanaf 2019 stabiliseerde. Verder zien we dat er sprake van een lichte huishoudensverdunning de afgelopen jaren in de gemeente Sluis. De gemiddelde huishoudensomvang is namelijk gedaald van 2,1 in 2012 naar 2,04 in 2021. Zie onderstaande figuren.

43

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Figuur B1: Bevolkings- en huishoudensontwikkeling (links) en huishoudensomvang (rechts), gemeente Sluis Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2022). 25.000

2.12

12.000

Bevolking (personen)

24.500

2.1

24.000 23.500

11.500

23.000

11.250

22.500

Bevolking

21

20

Huishoudens

2.1

2.08 2.06 2.04

2.04 2.02 2

20

19

20

18

20

17

20

16

20

15

20

14

20

20

20

20

13

11.000 12

22.000

Huishoudens

11.750

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Demografische groei vooral te verklaren door buitenlands migratieoverschot De ontwikkeling van het aantal huishoudens wordt bepaald door de ontwikkeling van het aantal personen en het verloop van de gemiddelde huishoudensomvang. Zoomen we in op de ontwikkeling van het aantal personen in de afgelopen jaren, dan valt op dat vooral het buitenlandse migratieoverschot een positieve invloed heeft gehad op de bevolkingsontwikkeling. Deze is de afgelopen jaren stabiel hoog geweest. Het binnenlands migratiesaldo was tot en met 2019 negatief en in 2020 positief, met uitzondering van het jaar 2016. In dat jaar was het binnenlandsmigratie saldo circa 0 was. De natuurlijke aanwas laat de afgelopen jaren een negatief saldo zien. Figuur B2: Ontwikkeling aantal personen per jaar, gemeente Sluis periode 2011-2020 300 200 100 0 -100 -200 -300

2011

2012

2013

2014

2015

Buitenlandse migratie (saldo) Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

2016

2017

2018

2019

Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen

2020

Bron: Stec Groep (2022), op basis van CBS (2020).

INVLOED CORONA OP DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN Uit het onderzoek van I&O Research en KAW in opdracht van de Provinciale Commissie Wonen Zeeland, genaamd ‘Invloed corona op verhuismotieven’ (mei 2021), blijkt dat de bevolking in de provincie Zeeland sinds 2015 toeneemt. Er is al jaren sprake van een positief buitenlands migratiesaldo en sinds 2016 (met uitzondering van 2019) ook sprake van een positief binnenlands migratiesaldo. Dit houdt in dat er meer mensen van buiten de provincie naar Zeeland zijn verhuisd dan er zijn vertrokken. Notie hierbij is wel dat deze verhuizingen deels administratief van aard zijn. Verschillende inschrijven zijn namelijk gedaan voor tweede woningen. Ingezoomd op relatie met buurland België: (licht) positief migratiesaldo afgelopen jaren Wanneer we inzoomen op de verhuizingen die plaatsvinden tussen inwoners van de gemeente Sluis en inwoners uit België, dan is het migratiesaldo de afgelopen jaren (licht) positief geweest. In de periode 2014 tot en met 2020 zijn er

44

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

dus meer mensen uit België verhuisd en gevestigd in de gemeente Sluis dan andersom. Te zien is dat het positieve migratiesaldo sinds 2016 vooral afvlakt en in 2021 een negatief saldo laat zien (-14 personen). Figuur B3: Verhuizingen van en naar België, gemeente Sluis 2014-2021 250 150 Immigratie

50

Emigratie

-50

Saldo

-150 -250

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: Gemeente Sluis (2022) op basis van BRP, bewerking: Stec Groep (2022).

Meeste verhuizingen vinden binnen de gemeente plaats We zoomen in op de binnenlandse migratie. Een relatief groot deel van alle verhuizingen in Sluis vindt binnen de gemeente plaats (circa 70%). Het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen in Sluis is daarmee vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde.25 Verder is er een relatief grote instroom vanuit omliggende gemeenten te zien zoals Terneuzen (circa 6%), Hulst (circa 1%) Vlissingen (circa 1%), en Middelburg (circa 1%). Ook vanuit gemeenten buiten de provincie Zeeland komen zijn relatief sterke inkomende verhuisstromen te herkennen, zoals Breda (circa 1%), Tilburg (circa 1%), Amsterdam (circa 1%) en Rotterdam (circa 1%). Belangrijkste vestigingsgemeenten vergelijkbaar met herkomstgemeenten Ook de uitgaande verhuisbewegingen lopen vooral naar buurgemeenten als Terneuzen, Hulst, Vlissingen en Middelburg. Daarnaast zijn er ook relatief sterke verhuisstromen met gemeenten buiten de provincie Zeeland te herkennen, vergelijkbaar met de ingaande verhuisbewegingen. Daarnaast valt op te merken dat Druten in de uitstroom (2%) een iets groter aandeel heeft dan in de instroom (1%). Figuur B4: Top herkomstgemeenten verhuisde personen naar (links) en uit (rechts) gemeente Sluis

Bron: CBS (2022), cijfers 2011-2021 op basis van beschikbare gegevens CBS. Bewerking Stec Groep (2022).

Grotere kernen kennen positief binnengemeentelijk verhuissaldo De kernen Breskens (circa +90 personen), IJzendijke (circa +75 personen), Oostburg (circa +170 personen) en Sluis (+15 personen) kennen een positief binnengemeentelijk migratiesaldo over de periode 2018 tot en met 2022. Hiermee 25 In het merendeel van de gemeenten in Nederland ligt het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen, binnen het totaal aantal

inkomende verhuisbewegingen, ruim boven 50%.

45

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

hebben deze kernen vooral een aanzuigende werking van personen uit andere kernen binnen de gemeente Sluis. Het migratiesaldo in de andere kernen binnen de gemeente Sluis is daarmee per saldo negatief. Het valt op dat dit met name de groteren kernen in de gemeente zijn. Het hogere voorzieningenniveau en de nieuwbouwontwikkelingen in deze kernen dragen mogelijk bij aan deze verhoudingen. Figuur B5: Saldo binnengemeentelijke verhuizingen gemeente Sluis, periode 2018-2022 -200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

Aardenburg Breskens Cadzand Eede Groede Hoofdplaat IJzendijke Nieuwvliet Oostburg Retranchement Schoondijke Sint Kruis Sluis Waterlandkerkje Zuidzande Aardenburg

Breskens

Cadzand

Eede

Groede

Hoofdplaat

IJzendijke

Nieuwvliet

Oostburg

Retranchement

Schoondijke Bron: Gemeente Sluis (2022).

Sint Kruis

Sluis

Waterlandkerkje

Zuidzande

Positieve instroom van inwoners tussen de 20 en 65 jaar, uitstroom jongeren en ouderen Wanneer we kijken naar de leeftijd van personen die de gemeente Sluis in- of uit verhuizen dan zien we dat tussen 2011 en 2021 per saldo een instroom van personen in de leeftijdscohorten 0 tot 5 jaar (circa +70 personen) en 20 tot 65 jaar (circa +200 personen). Daar tegenover staat een uitstroom van 15 tot 20 jarigen (circa -555 personen) en 65plussers (circa -180 personen). Jongeren verhuizen waarschijnlijk grotendeels vanwege studie. Ouderen willen wellicht liever in een kern wonen met een hoger (zorg)voorzieningenniveau.

46

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Figuur B6: In- en uitstroom en binnenlands migratiesaldo van personen naar leeftijd, gemeente Sluis 1.500 1.000 500 Gevestigd

-

Vertrokken

-500

Saldo

-1.000 -1.500

0 tot 5 jaar

5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 30 tot 40 40 tot 50 50 tot 65 65 tot 85 85 jaar of jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar ouder

Bron: CBS (2022) over de periode 2011-2021. Bewerking Stec Groep (2022).

B.2 Huishoudensgroei verwacht, mate waarin afhankelijk van woonbeleid In deze paragraaf lichten we drie programma’s toe die de basis vormen voor het voorliggende beleidsplan Wonen: • Het basisprogramma: gebaseerd op de provinciale prognose 2022 • Het transformatieprogramma: waarin de bestaande infrastructuur van verpleeghuiszorg een transitie doormaakt waarin verpleeghuiszorg wordt getransformeerd naar nieuwbouw in de vorm van zorgwijken in de dorpen en een geclusterde wonen en zorgwoningen en voorzieningen in Oostburg en Breskens. Dit is een programma van onttrekking van bestaande voorzieningen en complexen en renovatie en nieuwbouw van geclusterde woonvormen aansluitend op de zorgbehoefte. Dit programma brengt een nieuwbouw van circa 210 wooneenheden in Sluis met zich mee, zonder dat netto sprake is van een uitbreiding: het gaat immers om het transformeren van bestaande zorginfrastructuur naar een nieuwe zorginfrastructuur. • Het ambitieprogramma: gebaseerd op de ambitie om de leefbaarheid en vitaliteit van de dorpen en steden in Sluis te behouden. Met dit doel is het nodig om te komen tot een forse nieuwbouw, zoals ook weergegeven in het Masterplan Oostburg.

Deze nieuwbouw wordt gebruikt om te komen tot integrale gebiedsontwikkeling en kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad, om doorstroming op gang te brengen en ruimte te bieden voor aan te trekken huishoudens van buiten de gemeente. Met deze nieuwe huishoudens kan de leefbaarheid en vitaliteit van de kernen van gemeente Sluit op peil blijven.

47

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Tabel B7: Huishoudensontwikkeling gemeente Sluis, conform provinciale prognose Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35-65 jaar Alleenstaanden en stellen 65-plus Overig Totaal

Stand 2022 870 3.065 2.970 4.370 35 11.310

Ontw. 2022-2031 -70 (-8%) tot +20 (+3%) -65 (-2%) tot +285 (+9%) -80 (-3%) tot tot +260 (+9%) +255 (+6%) tot +255 (+7%) +10 (+28%) tot +10 (+28%) +50 (0%) tot +835 (+7%)

Stand 2031 795 tot 890 3.000 tot 3.350 2.890 tot 3.215 4.625 tot 4.610 45 tot 45 11.360 tot 12.145

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen en hele procenten.

Extra programma: nieuwbouw kan leiden tot +25% instroom van midden- en hoge inkomens Een extra ambitie die de gemeente Sluis zichzelf stelt is het verhogen van de instroom van huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Om die reden hebben we ook een programma doorontwikkeld waarin de migratie-instroom door het ambitieprogramma voor 25% extra veroorzaakt wordt door midden- en hoge inkomens. Dit heeft geen gevolgen voor de huishoudensgroei naar doelgroepen, maar wel voor de kwalitatieve woningbehoefte. Dit hebben we hieronder uitgewerkt. Daarnaast komt nieuwbouw van gezinswoningen tot stand op basis van: • Uitstroom van woningen voor permanente bewoning naar tweede woningen • Ter vervanging van onttrekking van kwetsbare woningen, zie paragraaf 5 van deze bijlage

B.3 Nieuwbouwopgave met name in (grondgebonden en gestapeld) nultredensegment In deze paragraaf vertalen we de huishoudensontwikkeling naar specifieke doelgroepen, waarbij we ook rekening houden met het woonmilieu en inkomen van huishoudens. We geven de aantallen weer voor de provinciale prognose (basisprogramma) en het ambitieprogramma, waarbij we ook in beeld brengen wat een hogere instroom van middenen hoge inkomens te weeg brengt. We vertalen de demografische ontwikkeling, de verhuisgeneigdheid en het verhuisgedrag van doelgroepen naar woningbehoefte met behulp van ons Doorstroommodel. Zie onderstaande toelichting.

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Om de kwalitatieve woningbehoefte te bepalen gebruiken we ons eigen Stec-Doorstroommodel. Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden de hiervoor genoemde 25 doelgroepen. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente. Omdat in onze gemeente een groot aantal woningen bovengemiddeld incourant zijn en behoren tot het kwetsbare deel van de bestaande woningvoorraad, zetten we er maximaal op in om kwetsbare woningen te vervangen door nieuwbouwwoningen. Het gaat daarbij overwegend om grondgebonden koopwoningen. Dit zijn echter ook woningen die we graag terugzien in de nieuwbouwprogrammering om hiermee de aantrekkelijkheid van het wonen in onze gemeente voor mensen van buiten de gemeente te bevorderen. Door confrontatie van huidige woonsituatie met woonwensen en verhuisgedrag ontstaat opgave

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

48

Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering: het is een ideaalprogramma op basis van verhuis- en woonwensen in uw gemeente en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk soms ander gedrag vertonen dan op basis van hun woonwensen verwacht wordt, bijvoorbeeld omdat gewenst aanbod ontbreekt of niet betaalbaar is. Daarom brengen we de woningbehoefte niet alleen in beeld op basis van woonvoorkeuren (telkens ‘blauw’ in de navolgende figuren), maar ook op basis van recent verhuisgedrag van doelgroepen (telkens ‘groen’ in de figuren). In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woonbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren.

Zo dempen we de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens naar gelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat niet iedereen koopwensen kan realiseren. Komende jaren sterke uitbreidingsbehoefte aan nultredenwoningen, en vervangingsbehoefte aan gezinswoningen (ter vervanging van kwetsbare gezinswoningen in de bestaande voorraad) Om huishoudens te behouden en aan te trekken in de gemeente Sluis is het nodig de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief aan te laten sluiten bij de wensen en behoeften van (toekomstige) inwoners. Vanuit de primaire woonvoorkeur en gerealiseerde verhuizingen (en daarmee de reguliere huishoudensontwikkeling) zien we voor de komende tien jaar een sterke behoefte aan nultredenwoningen in de gemeente Sluis. Deze behoefte komt vooral vanuit de groeiende groep 65-plussers die vanuit een grondgebonden (koop-)woning (willen) doorstromen naar een nultredenwoning. Dit leidt tot aanhoudende druk op het nultredensegment. De gerealiseerde verhuisbewegingen laten zien dat de groeiende vraag naar nultredenwoningen niet volledig kan worden gehuisvest. Dit resulteert erin dat mensen verhuizen naar een ‘tweede keus’: grondgebonden woningen in het sociale segment. Dit terwijl hier vanuit hun primaire woonvoorkeur niet de primaire behoefte zit.

Het ambitieprogramma heeft met name gevolgen voor het reguliere grondgebonden koopsegment. De huishoudens die de gemeente Sluis extra wil aantrekken zijn met name op zoek naar dit type woning. Het theoretische overschot dat verwacht wordt op basis van het basisprogramma zou daarmee fors teruggebracht kunnen worden. Ondanks dat zie we ook in dat geval nog een licht overschot aan dit type terug.

49

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Figuur B8: Kwalitatieve woningbehoefte gemeente Sluis tot 2031, o.b.v. trend- en ambitieprogramma -1.000

-800

-600

-400

-200

-

200

400

600

SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP/NULT. VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT.

Woonvoorkeuren trendscenario invloed ambitiescenario Verhuisgedrag trendscenario invloed ambitiescenario Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

Instroom voor meer midden- en hoge inkomens leidt tot verder terugdringen overschotten, en resteert er alleen een kwalitatieve verbeterslag (sloop- en onttrekking ten faveure van nieuwbouw) De ambitie om ook extra in te zetten op het aantrekken van huishoudens met een midden- of hoog inkomen kan het theoretische overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen verder terugdringen. Dat betekent dat er dan weliswaar netto geen woningen in het grondgebonden segment te veel zijn, maar dat in dit woningsegment kwalitatieve verbeterslag nodig waarbij we grondgebonden nieuwbouw gezinswoningen toevoegen, om kwetsbare woningen in de bestaande voorraad te onttrekken. Op basis van de woonvoorkeuren (zie onderstaande figuur) kan het overschot dan zelfs teruggedrongen worden naar nul. Aan alle andere segmenten bestaat dan daarnaast een behoefte. Figuur B9: Kwalitatieve woningbehoefte gemeente Sluis tot 2031, o.b.v. trend- en ambitieprogramma’s en woonvoorkeur -800

-600

-400

-200 -65

SH GGB

-590

200

400

-55

15 10 0 365

SH NULT. VSH NULT.

170 185 185

KOOP NULT.

165 200 205 Woonvoorkeuren trendscenario

600

45 15 -15

VSH GGB KOOP GGB

0

440 415

Woonvoorkeuren ambitiescenario

Ambitie +25% midden- en hoge inkomens Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

We splitsen de kwalitatieve woningbehoefte voor de gemeente Sluis nog verder uit naar enkele prijsklassen. Dit doen we voor alle drie de programma’s (zie onderstaand figuur). Op basis hiervan valt op dat de behoefte met name fors is

50

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

in het nultreden middenhuursegment (tot € 1.000). Aan dure huur is relatief weinig behoefte. In het koopsegment zien we een relatief forse vraag naar dure nultredenwoningen terug (> € 355.000). Dit komt met name doordat ouderen die nu in het bezit van een koopwoning zijn, relatief veel eigen vermogen hebben na de verkoop hiervan. Op basis van het ambitieprogramma met meer midden- en hoge inkomens zien we daarnaast terug dat ook de vraag naar dure reguliere grondgebonden koopwoningen positief uitslaat. Figuur B10: Uitgebreide kwalitatieve woningbehoefte gemeente Sluis tot 2031 -250

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

GGB SH - Tot aftoppingsgrens GGB SH - Aftopping tot liberalisatie GGB VSH - Liberalisatie tot € 1.000 GGB VSH - Meer dan € 1.000 GGB Koop - Tot € 250.000 GGB Koop - € 250.000 - € 355.000 GGB Koop - Meer dan € 355.000 Nult. SH - Tot aftoppingsgrens Nult. SH - Aftopping tot liberalisatie Nult. VSH - Liberalisatie tot € 1.000 Nult. VSH - Meer dan € 1.000 Nult. Koop - Tot € 250.000 Nult. Koop - € 250.000 - € 355.000 Nult. Koop - Meer dan € 355.000 Woonvoorkeuren trendscenario

Woonvoorkeuren ambitiescenario

Ambitie +25% midden- en hoge inkomens

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

250

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

51

Bijlage C: opgave per deelgebied C.1 Kwantitatieve woningbehoefte Huishoudensontwikkeling en woningbehoefte verder uitgesplitst naar deelgebieden De huishoudensontwikkeling en daarmee samenhangende kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de gemeente Sluis hebben we verder onderverdeeld naar de verschillende kernen in de gemeente. In de basis gebruiken we hiervoor de aantallen uit de provinciale prognose. De verdeling naar kernen valt te maken op basis van doelgroepenverdelingen in de Primos-prognose. Hierdoor ontstaan verschillen in de huishoudensgroei per kern. Dit is sterk afhankelijk van nieuwbouwontwikkelingen in het verleden. Om een robuuster beeld te geven van de huishoudensontwikkeling en woningbehoefte, hebben we de verwachte ontwikkelingen per kern opgeteld tot vijf deelgebieden. De deelgebieden bestaan uit één hoofdkern en (een) enkele kleine kern(en). De verdeling is visueel gemaakt in onderstaande kaart. Figuur C1: Verdeling naar deelgebieden in de gemeente Sluis

Bron: Stec Groep (2023).

Op basis van basisprogramma lichte krimp of groei in deelgebieden, op basis van ambitieprogramma overal behoefte aan toevoeging We zien op basis van het basisprogramma dat het aantal huishoudens in alle deelgebieden licht krimpt tot groeit. Deze verschillen worden met name veroorzaakt door nieuwbouwontwikkelingen in het verleden. Hierdoor was er in sommige kernen namelijk sprake van een grotere migratie-instroom dan in andere kernen. In het ambitieprogramma streeft de gemeente Sluis ernaar woningen toe te voegen in alle kernen. Op basis van de grootte van de deelgebieden

52

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

en de uitkomsten van het basisprogramma brengen we echter wel enig onderscheid aan. In onderstaande tabel is de verwachte huishoudensontwikkeling per deelgebied op basis van beide programma’s te zien. Tabel C1: Huishoudensontwikkeling per deelgebied tot 2031 Deelgebied Aardenburg Deelgebied Breskens Deelgebied IJzendijke Deelgebied Oostburg Deelgebied Sluis Totaal

Stand 2022 1.705 3.315 1.530 3.420 1.340 11.310

Ontw. 2022-2031 +35 (+2%) tot +165 (+10% -50 (-2%) tot +175 (+5%) +50 (+3%) tot +160 (+10%) -30 (-1%) tot +215 (+6%) +30 (+2%) tot +120 (+9%) +40 (0%) tot +845 (+7%)

Stand 2031 1.755 tot 1.870 3.270 tot 3.495 1.580 tot 1.690 3.395 tot 3.635 1.355 tot 1.460 11.360 tot 12.145

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen en hele procenten.

Kwantitatieve woningbehoefte per deelgebied opgedeeld naar kernen op basis van kerngrootte We hebben de huishoudensontwikkeling per deelgebied op basis van het ambitieprogramma vertaald naar een kwantitatieve woningbehoefte per kern. We hebben hierbij rekening gehouden met de grootte van de kern. We adviseren immers om grotendeels in te zetten op het toevoegen van woningen in de grotere kernen met een hoger voorzieningenniveau. Deze kernen sluiten immers beter aan op de woonwensen van ouderen. Andere doelgroepen wensen ook vaker in de kleinere kernen te wonen. We adviseren hier kleinschaligere projecten op te pakken, waarin zowel jong als oud bediend kan worden. Verder hanteren we ook een bandbreedte per kern. Op deze manier blijft er ruimte om keuzes te maken aan de hand van kansen die zich voordoen. Tabel C2: Kwantiatieve woningbehoefte per kern o.b.v. ambitieprogramma Kernen

Indicatieve kwantitatieve woningbehoefte (bandbreedte) tot en met 2031

Deelgebied Aardenburg

155 tot 180

Aardenburg

115 tot 120

Eede Sint Kruis Deelgebied Breskens

20 tot 30 20 tot 30 160 tot 195

Breskens

85 tot 90

Cadzand

30 tot 40

Groede

30 tot 40

Nieuwvliet

15 tot 25

Deelgebied IJzendijke

150 tot 170

IJzendijke

110 tot 120

Hoofdplaat

40 tot 50

Deelgebied Oostburg

200 tot 240

Oostburg

115 tot 125

Schoondijke

45 tot 55

Waterlandkerkje

20 tot 30

Zuidzande

20 tot 30

Deelgebied Sluis

110 tot 130

Sluis

95 tot 105

Retranchement

15 tot 25

Gemeente Sluis

775 tot 915

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023).

53

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Verdeling van het transitie-programma: extramuralisering van 210 woningen: grotendeels Oostburg, rest verspreid over kernen De gemeente Sluis is van plan om naast het ambitieprogramma ook te sturen op het extramuraliseren van de zorgbehoefte. In totaal zou dit er voor moeten zorgen dat 200 huidige cliënten in een intramurale zorgwoning extramuraal in de reguliere woningvoorraad komen te wonen. We adviseren om een groot deel hiervan in Oostburg, dichtbij voorzieningen, onder te brengen. De overige cliënten kunnen verspreid over de overige kernen een plek krijgen. Dit hangt grotendeels af van de woonbehoefte van de cliënten en de beschikbare plekken in de kernen.

C.2 Kwalitatieve woningbehoefte (netto woningbouwopgave) Overal vraag naar nultredenwoningen, wel verschillen in reguliere grondgebonden segment We hebben per deelgebied ook de kwalitatieve woningbehoefte in beeld gebracht op basis van de drie programma’s (zie onderstaande figuren). Hieruit blijkt dat in alle deelgebieden in het basisprogramma een duidelijk theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen zal ontstaan. Volgens het ambitieprogramma met meer midden- en hoge inkomens zien we dat dit omslaat in een behoefte. Enkel in Oostburg (-35) is het saldo ook dan nog negatief. Verder zien we in Breskens en Oostburg een relatief negatieve behoefte aan grondgebonden sociale huurwoningen. Dit komt deels doordat dit type al relatief meer in de huidige voorraad aanwezig is. In de overige kernen bestaat volgens de ambitieprogramma’s nog wel een vraag naar dit type. Naar nultredenwoningen, zowel sociale huur, vrijesectorhuur als koop, ontstaat overal een behoefte in elk van de drie programma’s. We zien dit type woning dan ook als een ‘no-regret’ keuze. Ongeacht welk programma of deelgebied, toevoeging van dit type is een nuttige toevoeging aan de woningvoorraad. Figuur C2: Kwalitatieve woningbehoefte deelgebied Aardenburg tot 2031 -100

-80

-60

-40

-20

0

20 15

SH GGB

60

25 25

-90

-5

0 55

SH NULT. VSH NULT. KOOP NULT.

80

-5 -5 -5

VSH GGB KOOP GGB

40

65 65

30 30 30 45 45 45

Woonvoorkeuren trendscenario Woonvoorkeuren ambitiescenario Ambitie +25% midden- en hoge inkomens Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Primos2022. WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

54

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Figuur C3: Kwalitatieve woningbehoefte deelgebied Breskens tot 2031 -200

-150

-100

-50 -40

SH GGB VSH GGB

0 -10 -20 -10

100

150

0 0

-145

KOOP GGB

50

0

15 110 130 120

SH NULT. 30 35 35

VSH NULT. 10

KOOP NULT. Woonvoorkeuren trendscenario

Woonvoorkeuren ambitiescenario

25 25

Ambitie +25% midden- en hoge inkomens

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Primos2022. WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

Figuur C4: Kwalitatieve woningbehoefte deelgebied IJzendijke tot 2031 -100

-80

-60

-40

-20

0

20 10

SH GGB

40

60

80

20 20

10 10 10

VSH GGB -75

KOOP GGB

10

15 50 55 50

SH NULT. 25 25 25

VSH NULT.

35

KOOP NULT. Woonvoorkeuren trendscenario

Woonvoorkeuren ambitiescenario

40 40

Ambitie +25% midden- en hoge inkomens

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Primos2022. WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

Figuur C5: Kwalitatieve woningbehoefte deelgebied Oostburg tot 2031 -250

-200

-150

-100

-50 -45

SH GGB

0

100

150

200

-10 -20 10 20 15

VSH GGB KOOP GGB

50

-210

-50

-35 110 135 125

SH NULT. 60 65 65 50 60 60

VSH NULT. KOOP NULT. Woonvoorkeuren trendscenario

Woonvoorkeuren ambitiescenario

Ambitie +25% midden- en hoge inkomens

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Primos2022. WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

55

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Figuur C6: Kwalitatieve woningbehoefte deelgebied Sluis tot 2031 -80

-60

-40

-20

0

20

-5

SH GGB -20

VSH GGB -70

KOOP GGB

10

40

60

80

15

-15 -15 -10

0 45

SH NULT.

55 55

25 30 25 30 30 30

VSH NULT. KOOP NULT. Woonvoorkeuren trendscenario

Woonvoorkeuren ambitiescenario

Ambitie +25% midden- en hoge inkomens

Bron: Provinciale prognose Zeeland (2022). Primos2022. WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

B.5 Kwetsbaarheidsanalyse woningvoorraad (vernieuwingsopgave) Relatief veel kwetsbare woningen in deelgebieden Breskens en Oostburg We hebben per deelgebied de omvang van de relatieve kwetsbare voorraad in beeld gebracht op basis van onze Monitor toekomstwaarde woningvoorraad. Hieruit blijkt dat vooral in de deelgebieden Breskens en Oostburg een relatief groot deel van de kwetsbare voorraad staat. Dit zijn voornamelijk grondgebonden koopwoningen. In de overige deelgebieden is het aantal kwetsbare woningen aanzienlijke kleiner. Verder valt op dat in Breskens ook relatief veel appartementen vallen binnen het segment dat relatief kwetsbaar is. Figuur C7: Kwetsbare woningvoorraad deelgebied Aardenburg 0

200

400

600

800

1.000

1.200

800

1.000

1.200

SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP/NULT VSH APP/NULT KOOP APP/NULT Bron: Analyses Stec Groep (2023).

Figuur C8: Kwetsbare woningvoorraad deelgebied Breskens 0 SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP/NULT VSH APP/NULT KOOP APP/NULT Bron: Analyses Stec Groep (2023).

200

400

600

56

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Figuur C9: Kwetsbare woningvoorraad deelgebied IJzendijke 0

200

400

600

800

1.000

1.200

600

800

1.000

1.200

600

800

1.000

1.200

SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP/NULT VSH APP/NULT KOOP APP/NULT Bron: Analyses Stec Groep (2023).

Figuur C10: Kwetsbare woningvoorraad deelgebied Oostburg 0

200

400

SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP/NULT VSH APP/NULT KOOP APP/NULT Bron: Analyses Stec Groep (2023).

Figuur C11: Kwetsbare woningvoorraad deelgebied Sluis 0

200

400

SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP/NULT VSH APP/NULT KOOP APP/NULT Bron: Analyses Stec Groep (2023).

Methodologie: benchmark woningen op woningniveau Met behulp van onze Monitor toekomstwaarde woningvoorraad geven we inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve opgave in de bestaande voorraad. De monitor stelt ons in staat objectieve woninggegevens om te zetten naar een kwetsbaarheidsscore. Om tot een kwetsbaarheidsscore voor iedere woning te komen, kijken we naar woningkenmerken en omgevingskenmerken. Beide pijlers bestaan uit 4 indicatoren. De gecombineerde woningscore en buurtscore resulteren in een relatieve kwetsbaarheidsscore op een schaal van 1 (sterk beneden gemiddeld) tot 5 (sterk bovengemiddeld).

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

57

De woningen met een beneden gemiddelde score (1 of 2 op een schaal tot 5) beschouwen we als kwetsbaar. Dit zijn echter niet per definitie incourante woningen die direct leeg staan of onttrokken moeten worden. Het zijn woningen die relatief beneden gemiddeld scoren binnen de gemeente, en dus naar verwachting als eerste aandacht vereisen in de totale bestaande voorraad. Opbouw analysebestand benchmark Voor de analyse is gebruik gemaakt van het BAG bestand 2022 voor Sluis. Deze is door Stec Groep verreikt met gegevens uit het WOZ-register 2022. Zo is vastgesteld wat de WOZ-waarde is van een woning. Om vast te stellen of het om een koop- particuliere huur- of corporatiehuurwoning gaat is het oudere WOZ-register 2018 gebruikt. Aan de hand van referenties op Funda, gekoppeld aan de WOZ-waarde van de betreffende woningen, is bepaald wat een reële huurprijs is voor huurwoningen. Uitgangspunten voor de analyse: • We hebben alle reguliere woningen meegenomen (dus exclusief intramurale voorraad). • In de analyse is op provincieniveau zo’n 95% van alle woningen zoals opgenomen in het BAG voorraadbestand meegenomen. Voor het resterende deel van de woningen waren onvoldoende gegevens beschikbaar (geen WOZwaarde, energielabel, et cetera.). • De reële huurprijs op woningniveau is ingeschat aan de hand van een rendementspercentage.

Het rendementspercentage is berekend met behulp van een steekproef van diverse woningtypen op Funda. De gevraagde huren zijn voor deze woningen afgezet tegen de WOZ-waarden van de woningen. De monitor werkt als een benchmark: telkens worden waarden op woningniveau per indicator gescoord ten opzichte van de waarden van alle andere woningen binnen de gemeente. Hieruit volgt een relatieve score (schaal 1 tot 5). De relatieve scores op de 4 indicatoren onder woningkenmerken worden bij elkaar opgeteld en de optelsom wordt wederom relatief gewaardeerd ten opzichte van de optelsom van alle woningen. Hieruit volgt een relatieve woningscore. Woningen worden op een vergelijkbare wijze (relatief) op omgevingskenmerken gescoord. Uit de relatieve omgevingsscore en de relatieve woningscore samen wordt de relatieve kwetsbaarheidsscore berekend.

Woningkenmerken • Energielabel en gasverbruik • Levensloopgeschiktheid • Aansluiting op behoefte • WOZ-ontwikkeling ’19-’22

Omgevingskenmerken • Voorzieningenniv. (’20 en ’14-’20) • Fys. inrichting (’20 en ’14-’20) • Veiligheid (’20 en ’14-’20) • Sociaaleconomisch (gem. inkomen, werkloosheid, aandeel actieven)

Relatieve woningscore (vijfpuntsschaal 1 t/m 5)

Relatieve kwetsbaarheidsscore (vijfpuntsschaal 1 t/m 5)

Relatieve omgevingsscore (vijfpuntsschaal 1 t/m 5)

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

58

Bijlage D toelichting huisvestingsverordening D1. Inleiding Naast het voorliggende Beleidsplan Wonen is aanvullend beleid randvoorwaardelijk om te komen tot een evenwichtige woningmarkt. Met dit doel stellen we als gemeente Sluis een Huisvestingsverordening op. Met de huisvestingsverordening kunnen we sturen op wijzingen in de bestaande woningvoorraad. Onderwerpen de in huisvestingsverordening worden gereguleerd zijn deeltijd wonen en woningvorming en splitsing. Daarnaast gaat er een registratieplicht en meldingsplicht voor toeristische verhuur gelden en gaat er een opkoopbescherming gelden. De huisvestingsverordening wordt ingericht conform een verbod op deeltijdwonen, en woningvorming en splitsing behoudens vergunning. Onttrekkingsvergunning voor deeltijdwonen Op grond van het schaarsteonderzoek en de consultatie van inwoners in de dorpen en stadjes komt naar voren dat deeltijd wonen een belangrijke rol speelt in de schaarste aan betaalbare woningen in gemeente Sluis. In de huisvestingsverordening nemen we daarom in de kernen een onttrekkingsvergunning voor deeltijdwonen op, om de betaalbare woningvoorraad voldoende beschikbaar te houden.

Registratieplicht toeristische verhuur zou illegale verhuur kunnen inperken Op basis van inventarisatie van toeristische verhuur en de consultatie die in het kader van het opstellen van het Beleidsplan Wonen heeft plaatsgevonden komt naar voren dat toeristische verhuur van woonruimte een significante rol speelt binnen de woningvoorraad van de gemeente Sluis. We handhaven daarom een registratieplicht van toeristische verhuur , zodat illegale verhuur van woningen verminderd en voeren daarnaast een meldingsplicht in. We zien daarmee voldoende aanleiding dat dit instrument een effectief en passend middel is om schaarste aan betaalbare woningen terug te dringen. Opkoopbescherming helpt met name in kustkernen Is Sluis wordt een deel van de woningen aangekocht door een investeerder, die deze aankoopt om vervolgens te verhuren. Naast dat zij concurreren met starters en andere reguliere woningzoekenden in de aankoop van een woning, verkleinen zij de reguliere woningvoorraad. Het opkopen van woningen speelt niet in alle kernen van onze gemeente een even grote rol.

D2. Toelichting instrumentarium De volgende paragraven bevatten een overzicht van instrumenten die bij kunnen dragen aan een betaalbare woningvoorraad in gemeente Sluis. Ook geven we een inschatting van de ambtelijke inzet bij invoering en uitwerking van een instrument.

59

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Tabel D1: Globale beoordeling mogelijkheden ter bevordering van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in Sluis Instrument

Betaalbaar maken

Betaalbaar houden

Beschikbaar maken

Beschikbaar houden

Opkoopbescherming Woningsplitsen reguleren Zelfbewoningsplicht Anti-speculatiebeding Anterieure overeenkomst Bron: Stec Groep, 2022.

Tabel D2: Afweging instrumenten naar (mate van benodigde) inzet gemeente Op- en vaststellen

Vergunnen

Monitoren

Handhave n

Financieel

Inzet in tijd

Ja, verplicht Ja, verplicht Ja, verplicht Ja, verplicht Niet verplicht

Visievorming

Opkoopbescherming Woningsplitsen reguleren Zelfbewoningsplicht Anti-speculatiebeding Anterieure overeenkomst

Markt- of schaarsteOnderzoek

Instrument

Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja Nee

Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja Ja

€€€ €€ €€ €€ €

++ ++ ++ ++ +

Bron: Stec Groep, 2022.

Huisvestingsverordening kan breed worden ingezet De huisvestingsverordening wordt vastgesteld op grond van de Huisvestingswet (2014) en de Wabo. Het geeft bepalingen over de woonruimteverdeling en heeft voornamelijk betrekking op de bestaande (of gebouwde) woningvoorraad. De huisvestingsverordening kan breed worden ingezet en vormt daarmee de kapstok waaraan verschillende instrumenten hangen. De opkoopbescherming, regulering toeristische verhuur, splitsen, onttrekken zijn hier voorbeelden van. Aangetoonde schaarste of leefbaarheidsproblematiek ten grondslag Voor de vaststelling van een huisvestingsverordening moet er schaarste of leefbaarheidsproblematiek worden aangetoond in (delen van) de gemeente. In de praktijk vindt de vaststelling van een huisvestingsverordening vooral plaats op basis van schaarste omdat effecten op de leefbaarheid moeilijker aan te tonen zijn. Leefbaarheid is namelijk onderhevig aan verschillende factoren. Een directe oorzaak-gevolgrelatie is daarmee moeilijker hard te maken. Wanneer schaarste is aangetoond, kan een huisvestingsverordening worden opgesteld. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wat hierin wordt geregeld. Motivering noodzakelijkheids- en subsidiariteitsvereiste van belang Wel moet de gemeente aantonen dat hetgeen dat men wil reguleren ook daadwerkelijk de oorzaak is van de schaarste.

Met andere woorden: draagt het aanpakken van een bepaalde ‘situatie’ (voldoende) bij aan het oplossen van schaarste? En hoe zwaar mag dan het instrument zijn dat je als gemeente inzet? De principes van ‘noodzakelijkheid’ en ‘subsidiariteit’ moeten worden beargumenteerd. Als deze motivering ontbreekt, kan een huisvestingsverordening onverbindend (ongeldig) worden verklaard. Dit is dan ook een belangrijk aandachtspunt bij het uit te voeren schaarsteonderzoek.

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

60

Bijlage E: Afspraak aanpak plancapaciteit (provincie Zeeland) Probleemstelling Gemeente Sluis heeft bestemmingsplannen voor woningbouw die inmiddels de procedure zijn doorlopen (soms meer dan tien jaar geleden) en die soms nog niet zijn gerealiseerd. Deze plannen duiden we aan als harde plancapaciteit. Een deel van deze plannen past niet goed bij de kwantitatieve en/of kwalitatieve vraag. Echter omdat het gaat om plannen die planologisch zijn vastgesteld, kunnen deze plannen het toelaten van nieuwe – beter bij de actuele vraag passende plannen- in de weg zitten. Omdat we als gemeente Sluis willen meewerken aan passende initiatieven voor woningbouw, is het belangrijk om bestaande (niet-passende) initiatieven weg te halen. December 2022 heeft Sluis volgens het Dashboard Ladderruimte van provincie Zeeland op basis van de Planmonitor een overschot van -521 aan vastgestelde plannen, inclusief reserveringen (van door de gemeente gewenste plannen). Het schrappen van ongewenste plantitels is nodig om kwalitatief gewenste woningbouwplannen te kunnen laten doorgaan. Met dit doel hebben gemeente Sluis en Gedeputeerde Staten van provincie Zeeland gezamenlijke woningmarktafspraken vastgesteld. In deze woningmarktafspraken zijn de stappen vastgelegd die nodig zijn om plannen te kunnen schrappen.

In het beleidsplan Wonen staan deze stappen uitgewerkt bij de ruimte-scheppende maatregelen, dit vormt het juridische startpunt voor het deprogrammeren.

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

61

Besluit van gedeputeerde staten van Zeeland houdende vaststelling Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Sluis 2020 Besluit van gedeputeerde staten van Zeeland d.d. 14 juli 2020, kenmerk 20023896, houdende vaststelling ‘Plan van aanpak plan capaciteit gemeente Sluis 2020’.

Gedeputeerde Staten van Zeeland, maken bekend dat de provincie Zeeland en de gemeente Sluis gezamenlijk, de gemeente op 14 juli 2020 en de provincie op 30 juli 2020, het ‘Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Sluis 2020’ hebben vastgesteld. Het plan ziet op een aanpak gericht op het mogelijk maken van kwalitatieve toevoegingen woningbouw door deprogrammering van overtollige woningbouwplannen. Het plan van aanpak vloeit voort uit de beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” die gedeputeerde staten op 12 mei 2020 hebben vastgesteld en waarin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen kunnen toevoegen aan de plancapaciteit. Het plan van aanpak is in te zien op de website van de Provincie Zeeland.

Plan van aanpak Plancapaciteit gemeente Sluis 2020 Aanpak gericht op het mogelijk maken van kwalitatieve toevoegingen woningbouw door deprogrammering van overtollige woningbouwplannen.

1. Inleiding De gemeente Sluis heeft in het voorjaar van 2020 een bestemmingsplan in procedure gebracht waarmee de bouw van appartementen in een kerkgebouw in Sluis mogelijk wordt gemaakt. Omdat met dit plan de ladderruimte overschreden werd, heeft de Provincie met de gemeente Sluis overlegd hoe met deze situatie omgegaan moet worden. Het plan voorziet wel in een kwalitatieve

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

62

behoefte (woningtype en locatie), maar in kwantitatieve zin vergroot dit plan het overschot aan woningbouwplannen. Eerder dit jaar speelde eenzelfde geval in de gemeente Terneuzen. Dit heeft geleid tot het opstellen van de beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” als basis voor een Plan van aanpak voor de gemeente Terneuzen om de overtollige plancapaciteit terug te gaan dringen. De beleidsnotitie en Plan van aanpak zijn op 12 en 19 mei 2020 vastgesteld door het college van gedeputeerde staten en het college van burgemeester en wethouders van Terneuzen. De gemeente Sluis en de Provincie Zeeland hebben gelijktijdig afgesproken dat er voor de gemeente Sluis ook een Plan van aanpak voor het terugdringen van overtollige woningbouwplannen zal worden gemaakt. De gemeente Sluis heeft per brief aangegeven een dergelijk Plan van Aanpak te zullen vaststellen en zodat hierop vooruitlopend geen zienswijze ingediend zou worden tegen het bestemmingsplan voor het verbouwen van de kerk in Sluis tot appartementen. De Provincie Zeeland heeft aan dit verzoek voldaan en heeft dit bevestigd per brief aan de gemeente Sluis. Deze brievenwisseling vormt de aanleiding om te komen tot het voorliggende ‘Plan van aanpak Plancapaciteit gemeente Sluis 2020’. Dit plan van aanpak is gebaseerd op de eerder genoemde beleidsnotitie ‘Ruimte voor Woonkwaliteit’ van de Provincie Zeeland.

Het doel van het plan van aanpak is om woningbouw mogelijk te maken ondanks een gebrek aan ladderruimte, ofwel een kwantitatief overschot aan woningbouwplannen.

2. Probleemstelling De gemeente heeft veel bestemmingsplannen voor woningbouw die inmiddels de procedure zijn doorlopen (soms meer dan tien jaar geleden) en die om verschillende redenen nog niet tot uitvoering zijn gebracht. Op basis van prognoses is de ladderruimte vastgesteld (de ruimte om nieuwe woningbouwplannen hard te maken). De reeds vastgestelde plannen (de zogenaamde harde plancapaciteit) zorgen ervoor dat nieuwe initiatieven niet kunnen worden gehonoreerd vanwege te weinig ladderruimte. De gemeente Sluis heeft met diverse kleinschalige woningbouwplannen die tot stand zijn gekomen vóór invoering van de zogenaamde SER-ladder en zijn opvolger de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’, een aanzienlijke ‘erfenis’ meegenomen

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

63

naar die nieuwe systematiek (aantonen behoefte via Laddertoets en financiële uitvoerbaarheid) met bijbehorende regionale woningmarktafspraken. Volgens de gemeente én de Provincie passen de nieuwe initiatieven vaak veel beter in de behoeftevraag (kwaliteit). Hier dient dan ook een oplossing voor te worden gevonden. Het streven is om te komen tot een oplossing waarmee kwalitatief gewenste woningbouwplannen toch doorgang kunnen vinden.

Daarnaast zijn op 21 januari 2020 de woningmarktafspraken voor de regio Zeeuws-Vlaanderen door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Dit was op basis van de afspraken die de drie gemeenten onderling hebben gemaakt. Om de ladderruimte te kunnen bepalen, wordt gebruik gemaakt van de Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2019 en de woningbouwplannen die verzameld zijn in de Planmonitor Wonen. Het ‘Dashboard Ladderruimte ZeeuwsVlaanderen’ geeft op basis van deze gegevens de actuele (dagelijks ververst) stand van zaken weer van de omvang van de ladderruimte van Sluis.

In de gemeente Sluis is sprake van een hoog aantal woningen dat in gebruik is als tweede woning/deeltijdwoning. In de economische hoogtijdagen die achter ons liggen is de vraag naar dergelijke woningen toegenomen. De lage rente speelt hierbij ook een belangrijke rol. Op die manier heeft het kunnen gebeuren dat in de gemeente Sluis 238 woningen aan de woningvoorraad zijn toegevoegd (het saldo van nieuwbouw, sloop, samenvoeging, splitsing en functieveranderingen) in de periode 2013 tot en met 2018 terwijl er maar 79 huishoudens zijn bijgekomen. Het inwoneraantal is met 499 afgenomen in deze periode. Tegelijkertijd spelen er in veel dorpen in Sluis leefbaarheidsproblemen door botsende leefstijlen en door de verdringing van starters door ‘deeltijdwoners’ met beter gevulde portemonnees. Hierdoor wordt de bevolkingsdaling van Sluis in de hand gewerkt. Omdat het overschot aan woningbouwplannen hiermee verband houden, , is het nodig het beleid voor deeltijdwonen in Sluis te betrekken bij de acties voor het wegwerken van overschotten aan woningbouwplannen.

3. Beleidsnotitie: “Ruimte voor Woonkwaliteit”

Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

64

Het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland heeft een beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” vastgesteld. Hierin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen kunnen toevoegen aan de plancapaciteit. Als er een bestuurlijk geaccordeerd Plan van aanpak is, waarin onderbouwd wordt op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt (inclusief tijdpad), is dit te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer. De Provincie Zeeland wil zich hier hard voor maken, omdat dit uiteindelijk bijdraagt aan het gezamenlijke doel van het woonbeleid. Wanneer een in kwalitatief opzicht gewenst woningbouwplan (zie hoofdstuk 5) in procedure wordt gebracht door de gemeente Sluis, zullen Gedeputeerde Staten onder verwijzing naar dit plan van aanpak reageren met instemming. Er wordt op die manier namelijk bijgedragen aan de gezamenlijk doelstelling op het gebied van wonen en er is sprake is van een goede onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De deprogrammeeropgave wordt hierdoor wel verhoogd met het aantal woningen dat door het in kwalitatief opzicht gewenste plan wordt mogelijk gemaakt.