b. Ruimtelijke Onderbouwing
Tekst van het document
+fmer
Ruimtelijke onderbouwing BOPA RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Plangegevens Naam
Ruimtelijke onderbouwing – Raadhuisplein 11-12 Oostburg
Plantype
BOPA
Status
Definitief
Datum
13 januari 2026
Projectnummer
25AF044
Opdrachtgever
Fit Real Estate
Opsteller
Ad Fontem Ruimtelijk Advies Stationsstraat 37
074 255 7020 info@ad-fontem.nl
www.ad-fontem.nl
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
7622 LW Borne
01
02
03
04
AANLEIDING EN DOEL
1
01.1 Aanleiding
1
01.2 Ligging en begrenzing projectgebied
1
01.3 Geldend Omgevingsplan
2
01.4 Leeswijzer
3
BEOOGDE ONTWIKKELING
5
02.1 Huidige situatie
5
02.2 Toekomstige situatie
6
BELEID EN REGELGEVING
9
03.1 Rijksbeleid
9
03.2 Provinciaal beleid
11
03.3 Regionaal beleid
13
03.4 Gemeentelijk beleid
14
OMGEVINGSASPECTEN
17
04.1 m.e.r. -beoordeling
17
04.2 Milieubelastende activiteiten
19
04.3 Bodem
22
04.4 Geluid
23
04.5 Geur
28
04.6 Trillingen
29
04.7 Luchtkwaliteit
30
04.8 Omgevingsveiligheid
31
04.9 Natuurwaarden
34
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Inhoudsopgave
04.10 Cultuurhistorie 04.11 parkeren
Archeologie en 39 Mobiliteit en 41
04.12 Water
46
04.13 Gez
05
06
47
UITVOERBAARHEID
48
05.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
48
05.2 Economische uitvoerbaarheid
49
EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES
50
06.1 Belangenafweging en conclusie
50
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
ondheid
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
01 AANLEIDING EN DOEL
01.1
Aanleiding
Dit project is tot stand gekomen om de beoogde herontwikkeling van de percelen aan het Raadhuisplein 11-12 in Oostburg mogelijk te maken. De initiatiefnemer is voornemens om het bestaande pand te slopen en hiervoor in de plaats een appartementencomplex met 13 levensloopbestendige appartementen en een commerciële ruimte op de begane grond te realiseren. De gemeente Sluis heeft door middel van een principebesluit aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan de ontwikkeling. Daarnaast heeft de provincie Zeeland subsidie verleend voor de herontwikkeling van Raadhuisplein 12.
De beoogde herontwikkeling is momenteel niet (geheel) mogelijk op basis van het omgevingsplan van de gemeente Sluis. Door middel van een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit kan medewerking verleend worden aan de voorgenomen ontwikkeling.
Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl). Voorliggende onderbouwing voorziet hierin.
01.2
Ligging en begrenzing projectgebied
Ligging Het projectgebied is gelegen aan het Raadhuisplein 11 en 12 in Oostburg en betreft bebouwing met een centrumfunctie. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Oostburg, sectie E, perceelnummers 419,
FIGUUR 1.1: GLOBALE LIGGING PROJECTGEBIED, ROOD OMKADERD (BRON: KADASTRALEKAART.COM)
01
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
1791 (deels) en 3254. In figuur 1.1 is de ligging van het projectgebied globaal weergegeven met de rode cirkel.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Begrenzing De begrenzing van het projectgebied wordt in figuur 1.2 globaal weergegeven met een rode omkadering. Aan de noordzijde wordt het projectgebied begrensd door het Raadhuisplein. Aan de westzijde door de Nieuwstraat. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door de Burgemeester Erasmusstraat en aan de oostzijde door een pand met een centrumfunctie.
FIGUUR 1.2: BEGRENZING PROJECTGEBIED, ROOD OMKADERD (BRON: KADASTRALEKAART.COM)
01.3
Geldend Omgevingsplan
Het projectgebied is gelegen in het plangebied van het ‘Omgevingsplan gemeente Sluis’, met de volgende onderliggende onderdelen: -
‘Kom Oostburg’ (Beheersverordening);
-
‘Sluis, Parapluplan archeologie’;
-
‘Parapluherziening parkeren’ (Beheersverordening).
Voor het projectgebied geldt de functie ‘Centrum’ met de aanduiding ‘Horecacategorie 1 (hc1)’. De maximum goothoogte bedraagt 9 m. De bouwhoogte mag maximaal 4 m meer bedragen dan de goothoogte. De gronden met de functie ‘Centrum’ zijn onder andere bedoeld voor bedrijfsmatige activiteiten tot en met bedrijfscategorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, detailhandel, dienstverlening, horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten en wonen. Wonen is niet toegestaan op de begane grond en per bouwperceel is ten hoogste één woning toegestaan.
functieaanduiding ‘verblijfsgebied’. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor wegen (met ten hoogste 2x1 doorgaande rijstroken). De functieaanduiding ‘verblijfsgebied’ is opgenomen voor verblijfsgebied met een functie voor verblijf.
02
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Naast de functie ‘Centrum’ ligt een klein gedeelte van het projectgebied binnen de functie ‘Verkeer’ met de
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
In het plan ‘Sluis, Parapluplan archeologie’ is het projectgebied voorzien van de functie ‘Waarde – Archeologie 1a’. Dat betekent dat de gronden binnen het projectgebied tevens bedoeld zijn voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Tevens gelden er parkeerregels (Parapluherziening parkeren) waar rekening mee gehouden moet worden bij de aanvraag van de omgevingsvergunning.
In figuur 1.3 is een uitsnede van de plankaart bij het omgevingsplan opgenomen.
FIGUUR 1.3: UITSNEDE PLANKAART BIJ OMGEVINGSPLAN (BRON: OMGEVINGSLOKET, REGELS OP DE KAART)
Het realiseren van het nieuwe appartementencomplex met 13 levensloopbestendige appartementen en een commerciële ruimte past niet binnen de mogelijkheden van het geldende omgevingsplan van de gemeente Sluis. Om die reden dient er afgeweken te worden van het omgevingsplan. De beoogde ontwikkeling kan mogelijk gemaakt worden door middel van een aanvraag van een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Door middel van een principebesluit heeft de gemeente aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan het beoogde project. Daarnaast sluit het project aan bij het ruimtelijk kader die de gemeente aan het opstellen is. De gemeente mag een omgevingsvergunning voor een BOPA slechts verlenen als is aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige
01.4
Leeswijzer
Deze onderbouwing kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding, ligging en begrenzing van het projectgebied omschreven. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader en de toetsing hieraan. In hoofdstuk 4 worden alle omgevingsaspecten behandeld die invloed hebben op de fysieke leefomgeving alsmede de daarbij behorende onderzoeken.
03
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Hoofdstuk 5 laat zien of het project economisch en maatschappelijk uitvoerbaar is. In hoofdstuk 6 wordt
04
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
geconcludeerd of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
02 BEOOGDE ONTWIKKELING
02.1
Huidige situatie
In de huidige situatie is het projectgebied vrijwel volledig bebouwd. De bebouwing heeft een centrumfunctie. Op de begane grond van de bebouwing zijn functies als detailhandel, dienstverlening en horeca toegestaan. Op de verdieping(en) zijn twee woningen aanwezig.
De panden zijn zowel aan de voorzijde (Raadhuisplein) als de achterzijde (Burgemeester Erasmusstraat) te bereiken. Binnen het projectgebied zijn geen parkeerplaatsen aanwezig.
De projectlocatie ligt in het centrumgebied van Oostburg. In de omgeving zijn dan ook verschillende (centrum)functies aanwezig, zoals detailhandel, horeca, maatschappelijke functies, kantoren en wonen.
FIGUUR 2.1: FOTO’S HUIDIGE SITUATIE (BRON: VG ARCHITECTEN)
05
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Figuur 2.1 toont foto’s van het pand en de omgeving van het projectgebied in de huidige situatie.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
02.2
Toekomstige situatie
De bestaande bebouwing aan het Raadhuisplein 11–12 te Oostburg zal gesloopt worden. Hiervoor in de plaats wordt een nieuw appartementencomplex met 13 levensloopbestendige appartementen gerealiseerd met een bouwhoogte van ca. 16 meter.
Het plan gaat uit van een bouwvolume met een goothoogte van 10,8 meter en een nokhoogte van 13,58 meter. In het bestemmingsplan ‘Kom Oostburg’ geldt de mogelijkheid om binnen een marge van 10% af te wijken van afmetingen; zoals de maximale bouwhoogte. Het voorgestelde basisvolume (los van de hoekopbouw) heeft een nokhoogte van 13,58 meter en blijft daarmee binnen de toelaatbare afwijkingsruimte op de planmatige nokhoogte van 13 meter. De beoogde goothoogte van circa 9 meter wijkt enigszins af van de formele maatvoering, maar deze komt rechtstreeks voort uit de overeengekomen architectonische vormgeving zoals besproken en positief beoordeeld in de welstand overleggen.
De lichte overschrijding in hoogte is mede het gevolg van de inpassing van de verplichte commerciële plint die hiermee voldoet aan de hedendaagse eisen van winkeliers, waaronder een vrije hoogte waarbij voldoende ruimte voor verlichting en installaties is opgenomen. Onder de betonbalken wordt hierbij een vrije hoogte van circa 3,3 meter gerealiseerd. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat er voldoende hoogte is om een kwalitatieve commerciële ruimte te voldoen.
Op de hoek van het appartementencomplex wordt een torenkamer toegevoegd die de totale bouwhoogte van het plan op circa 16 meter brengt (en waarmee het platte dak; de daarbij bijbehorende goothoogte van 13 m wordt). Deze hoekopbouw fungeert als herkenningspunt en visueel baken in het straatbeeld. De hogere hoekaccentuering markeert de entree van het centrumgebied en vormt een passend stedenbouwkundig antwoord op de schaal en identiteit van de omgeving. Ten opzichte van de bestaande bebouwing zorgt dit voor een sterkere ruimtelijke begrenzing en een evenwichtige omlijsting van het plein, waardoor een levendig en aantrekkelijk straatbeeld ontstaat. De hoekverdieping verwijst bovendien naar karakteristieke elementen uit de wederopbouwarchitectuur, die kenmerkend is voor Oostburg en als inspiratiebron voor het ontwerp heeft gediend. In het ruimtelijk kader van de gemeente Oostburg is deze locatie bovendien aangewezen als locatie waar op de hoek een architectonische verbijzondering expliciet gewenst en toegestaan is.
De combinatie van een zorgvuldige hoogteopbouw, een evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en een
en bijdraagt aan de verdere kwaliteitsverbetering van het Raadhuisplein als aantrekkelijk verblijfsgebied en verklaart en onderbouwd de bouwhoogte van 16m op deze plek. Het project bestaat uit 9 betaalbare woningen en 4 vrije sectorwoningen. De 9 betaalbare woningen zullen goedkoper zijn dan de grens die in de gemeente Sluis wordt gehanteerd (< €355.000,-). Hiermee is 70% van de
06
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
verfijnde architectonische uitwerking maakt dat het plan aansluit bij de karakteristiek van het centrumgebied
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
woningen in de betaalbaarheidscategorie en ruim onder de nationale betaalbaarheidsgrens van €405.000,-. Daarnaast worden op een gedeelte van de begane grond tevens commerciële ruimtes mogelijk gemaakt.
Op de begane grond bevinden zich de commerciële ruimtes met een totaal oppervlak van 152 m² bvo. Tevens bevindt zich op de begane grond één van de appartementen en enkele bergingen voor de overige appartementen.
Op de eerste en tweede verdieping zijn 8 appartementen beoogd met een oppervlakte variërend van circa 64 m² tot 95 m². De appartementen op de eerste en tweede verdieping zijn allen voorzien van een buitenruimte.
Op de derde verdieping worden 4 appartementen gerealiseerd. Deze appartementen hebben oppervlakte variërend van circa 60 m² en circa 120 m² en zijn voorzien van een buitenruimte. Het grootste appartement heeft nog een vierde verdieping (de torenkamer).
Elk appartement heeft een eigen inpandige berging. Aan de achterzijde van het pand wordt een carport met 5 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen zijn bereikbaar vanaf de Burgemeester Erasmusstraat. Figuur 2.2 toont een plattegrond van de begane grond en de terreinindeling en figuur 2.3 toont een
FIGUUR 2.2: SITUATIESCHETS TOEKOMSTIGE SITUATIE (BRON: VISIONAL)
07
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
gevelaanzicht van het pand in de toekomstige situatie.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
08
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
FIGUUR 2.3: GEVELAANZICHT TOEKOMSTIGE SITUATIE (BRON: VISIONAL)
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
03 BELEID EN REGELGEVING
03.1
Rijksbeleid
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2.
Duurzaam economisch groeipotentieel;
3.
Sterke en gezonde steden en regio's;
4.
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: •
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
•
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
•
Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van
Toets Gelet op de kleinschaligheid van het initiatief en het lokale karakter, zijn er niet direct raakvlakken met de NOVI. Wel dient de woningvoorraad in de periode tot 2035 met circa 1,1 miljoen woningen te worden vergroot. De beoogde herontwikkeling van het Raadhuisplein 11-12 te Oostburg, waarbij 13 appartementen op de verdiepingen en een commerciële ruimte op de begane grond wordt gerealiseerd, levert hier een bijdrage aan. Verder is de NOVI niet specifiek van toepassing.
09
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
die van toekomstige generaties.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Ladder van duurzame verstedelijking Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een omgevingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. De toelichting bij het omgevingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het omgevingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.
De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.
Toets Met dit project wordt de bestaande bebouwing aan het Raadhuisplein 11-12 te Oostburg gesloopt en een nieuw appartementengebouw met 13 appartementen en op de begane grond een commerciële ruimte gerealiseerd. In de huidige situatie bestaat het gebouw uit commerciële ruimtes op de begane grond en twee woningen op de verdieping(en).
Artikel 5.129g van het (Bkl) bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het plan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Op grond van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) wordt de realisatie van 11 woningen niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke
ontwikkeling 'nieuw' is.
Aangezien er in de huidige situatie reeds sprake is van 2 woningen en commerciële ruimtes en in de nieuwe situatie 13 levensloopbestendige appartementen en een commerciële ruimte worden gerealiseerd, is er sprake
10
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
van een toevoeging van 11 woningen. Gesteld kan worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.
Ook wanneer de ladder niet van toepassing is moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De voorliggende onderbouwing voorziet hierin.
03.2
Provinciaal beleid
Zeeuwse Omgevingsvisie In de Zeeuwse Omgevingsvisie legt de Provincie Zeeland al haar doelen en ambities voor de lange termijn vast. De omgevingsvisie is een plan dat op hoofdlijnen beschrijft wat de voorgenomen ontwikkelingen, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied van de fysieke leefomgeving zijn. Het is dus een politiek bestuurlijk document dat het beleid integraal omschrijft en daarmee de regels in één gebied dekkende regeling bijeenbrengt. Daarmee wordt de inzichtelijkheid, samenhang en naleving van de regelgeving bevorderd.
In de omgevingsvisie van de provincie Zeeland staan vier Zeeuwse ambities centraal. De vier ambities sluiten goed aan bij de uitdagingen die het Rijk genoemd heeft in zijn Nationale Omgevingsvisie, maar geven wel een Zeeuwse invulling. De ambities zijn als volgt: •
Ambitie 1: Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland
•
Ambitie 2: Balans in de grote wateren en het landelijk gebied
•
Ambitie 3: Een duurzame en innovatieve economie
•
Ambitie 4: Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland
Toets De beoogde ontwikkeling van het appartementencomplex met 13 levensloopbestendige appartementen en een commerciële ruimte op de begane grond sluit aan op ambitie 1, ‘uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland’. De provincie Zeeland heeft de ambitie om in 2050 voor iedereen een passende woning beschikbaar te hebben. Met de realisatie van het appartementencomplex wordt zowel kwantitatief als kwalitatief een bijdrage geleverd aan de Zeeuwse woningmarkt. Daarnaast blijft door middel van de commerciële ruimte de centrumfunctie behouden. De provincie Zeeland heeft voor de herontwikkeling van Raadhuisplein 12 subsidie
Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de ambities zoals verwoord in de Zeeuwse omgevingsvisie. Omgevingsverordening Zeeland
11
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
verleend.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
De Omgevingsverordening Zeeland bevat provinciale regels over de fysieke leefomgeving die voor iedereen gelden. Dit is een doorvertaling van de Zeeuwse Omgevingsvisie naar juridische regels.
In de omgevingsverordening zijn er drie soorten regels: •
voor burgers en bedrijven over vergunningplichten;
•
voor de overheid om vergunningaanvragen te beoordelen;
•
instructies over hoe gemeenten en waterschappen hun taken en bevoegdheden moeten uitoefenen en instructies voor Gedeputeerde Staten.
Toets Voor onderhavig project is met name het volgende artikel van belang:
Artikel 5.12 Doorwerking regionale woonafspraken Lid 1. Een omgevingsplan laat alleen een woningbouwontwikkeling die voorziet in vier of meer woningen toe, als deze is opgenomen in de regionale woonafspraken.
Lid 2. Als een woningbouwontwikkeling voorziet in vier of meer woningen binnen stedelijk gebied en geen onderdeel is van de regionale woonafspraken, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonafspraken die ontwikkeling toch toelaten als regiogemeenten en gedupeerde staten hierover zijn geïnformeerd.
Lid 3. Als een woningbouwontwikkeling van vier of meer woningen buiten stedelijk gebied geen onderdeel is van de regionale woonafspraken, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonafspraken die ontwikkeling toch toelaten als regiogemeenten hun zienswijze hebben kunnen geven en als gedupeerde staten instemmen met de ontwikkeling.
Het voorliggende project maakt 13 nieuwe levensloopbestendige appartementen en een commerciële ruimte op de begane grond mogelijk in stedelijk gebied. Er worden 11 extra woningen ten opzichte van de huidige
worden. Daarnaast is er in de gemeente Sluis sprake van een herstructureringsopgave. De beoogde ontwikkeling levert hier een bijdrage aan en de provincie Zeeland heeft subsidie verleend voor de herontwikkeling van Raadhuisplein 12.
12
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
situatie mogelijk gemaakt. Gelet op de ligging in stedelijk gebied, kan de ontwikkeling mogelijk gemaakt
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Geconcludeerd kan worden dat de realisatie van het nieuwe appartementencomplex voldoet aan de Omgevingsverordening Zeeland.
03.3
Regionaal beleid
Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen In de regionale Woonvisie staat de strategie met betrekking tot de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen op hoofdlijnen beschreven. Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich middenin een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich grote uitdagingen, maar ook kansen voor, die met beide handen aangegrepen moet worden. Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een vijftal ambities geformuleerd.
1.
Kansen grijpen op de woningmarkt!
2.
Goed wonen voor alle doelgroepen
3.
Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden
4.
Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad
5.
Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte
Toets De regio Zeeuws-Vlaanderen heeft te maken met een vergrijzende bevolking. Naar verwachting neemt de groei van het aantal huishoudens op termijn af. Dit betekent echter niet dat er zich in de regio geen kansen voordoen. Een grote kans is dat Zeeuws-Vlaanderen populair is bij Vlamingen die op zoek zijn naar een betaalbare woning. Daarnaast is er een steeds grotere behoefte aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden.
Het voorliggende project maakt een nieuw appartementencomplex met 13 levensloopbestendige appartementen mogelijk. De levensloopbestendige appartementen hebben verschillende oppervlaktes, waardoor deze geschikt zijn voor verschillende doelgroepen, onder andere voor starters, jonge gezinnen en ouderen. De ontwikkeling draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt binnen de regio.
Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling van het appartementencomplex met 13
13
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
levensloopbestendige appartementen aansluit op de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
03.4
Gemeentelijk beleid
Krachtig verbonden 2021 Het visiedocument ‘Krachtig verbonden’ is een visie op hoofdlijnen waarmee de gemeente de koers bepaald ten aanzien van het ruimtelijk-economisch en sociaal-maatschappelijk beleid. In het visiedocument worden verschillende thema’s behandeld, zoals ruimte en beheer, economie en het sociaal domein. In onderhavig geval is met name het thema ‘Ruimte en beheer’ van belang, en dan specifiek ‘Wonen en bouw’. Enkele punten die genoemd worden in het visiedocument waar de gemeente Sluis mee te maken heeft zijn: •
In de periode 2015 - 2019 kromp het inwonertal van de gemeente Sluis meer dan in de provinciale prognose van 2015 was voorspeld. Volgens de nieuwste prognose neemt in de periode 2020 - 2040 de bevolking in de gemeente Sluis verder af.
•
Door de vergrijzing neemt de behoefte aan nultredenwoningen toe en die aan reguliere grondgebonden woningen af. (Grondgebonden wil zeggen: rechtstreeks toegankelijk vanaf straatniveau).
•
Door te focussen op een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat, is de bevolkingsdaling afgeremd en de bevolkingsontwikkeling zo mogelijk gestabiliseerd.
•
In 2040 is er een balans tussen de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad. Dat wil zeggen: de vraag naar (een bepaald type) woningen is in overeenstemming met het aanbod.
Toets Het voorliggende project maakt de realisatie van een nieuw appartementencomplex in de kern Oostburg mogelijk. Het initiatief bestaat uit 13 levensloopbestendige appartementen met verschillende oppervlakten. Daarnaast wordt op de begane grond een commerciële ruimte mogelijk gemaakt. Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de vraag naar levensloopbestendige woningen. Naast dat de appartementen geschikt zijn voor ouderen, zijn de appartementen ook zeer geschikt voor bijvoorbeeld starters. Er wordt een aantrekkelijk woon- en leefklimaat gerealiseerd voor verschillende doelgroepen in het centrumgebied van de kern Oostburg.
Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met het visiedocument ‘Krachtig verbonden 2021’. Beleidsplan Wonen gemeente Sluis (2023-2032) Het ‘Beleidsplan Wonen gemeente Sluis’ sluit aan op het visiedocument ‘Krachtig verbonden’. De gemeente
bereiken. De ambitie om te groeien is onder ander ook opgenomen in de regionale ‘Woonvisie ZeeuwsVlaanderen’.
De gemeente Sluis wil haar woonambities waarmaken. Dit draagt eraan bij dat kernen levendig zijn, er draagvlak is voorvoorzieningen en de gemeente over een gezond vestigingsklimaat beschikt. Het aantal
14
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Sluis heeft de ambitie om te groeien en wil kwalitatief en kwantitatief evenwicht op de woningmarkt in 2040
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
huishoudens in de gemeente moet gaan groeien. Bovendien wil de gemeente aan de slag met de bestaande woningvoorraad. De bestaande voorraad is op onderdelen verouderd. Dit vraagt om een transformatie van de woningvoorraad.
Toets In het ‘Beleidsplan Wonen gemeente Sluis’ wordt de kern Oostburg genoemd als transformatiekern. De belangrijkste doelgroepen voor nieuwbouw zijn gezinnen, starters en doorstromende ouderen. Het voorliggende plan maakt een transformatie mogelijk in het centrumgebied van Oostburg. De bebouwing op het Raadhuisplein 11-12 wordt gesloopt en hiervoor in de plaats wordt een nieuw appartementencomplex met 13 levensloopbestendige appartementen gerealiseerd. Daarnaast wordt op de begane grond een commerciële ruimte mogelijk gemaakt. Het project bestaat uit 9 betaalbare woningen en 4 vrije sectorwoningen. De 9 betaalbare woningen zullen goedkoper zijn dan de grens die in de gemeente Sluis wordt gehanteerd (< €355.000,-). Hiermee is 70% van de woningen in de betaalbaarheidscategorie en ruim onder de nationale betaalbaarheidsgrens van €405.000,-. Er wordt met het realiseren van het nieuwe appartementencomplex aangesloten op de ambitie om de kern Oostburg te transformeren. Ook zullen de appartementen geschikt zijn voor de belangrijkste doelgroepen, zoals genoemd in het beleidsplan wonen van de gemeente Sluis.
(Ontwerp) Ruimtelijk kader Oostburg De gemeente Sluis heeft voor Oostburg een ruimtelijk kader opgesteld. Het Ruimtelijk Kader Oostburg maakt deel uit van het programma Vitaal West-Zeeuws-Vlaanderen. Hierin werkt de gemeente samen met andere partijen aan opgaven rondom wonen, zorg en overige voorzieningen in de kernen van de gemeente. Het programma heeft betrekking op (gebieds)ontwikkelingen in Oostburg, IJzendijke, Breskens, Aardenburg en Sluis. Met de beleidsvisie Wonen wordt een impuls gegeven aan woningbouw in de kernen van de gemeente Sluis.
•
Schakel
•
Centrum
•
Campus
•
Overgangsgebied
Figuur 3.1 toont de vier deelgebieden, met het projectgebied aangeduid met een rode ster.
15
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Het ruimtelijk kader ziet op vier verschillende deelgebieden:
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
FIGUUR 3.1: DEELGEBIEDEN RUITMELIJK KADER OOSTBURG (BRON:ONTWERP RUIMTELIJK KADER OOSTBURG JUNI 2024)
Toets Zoals op figuur 3.1 is af te lezen, ligt het projectgebied in het deelgebied ‘centrum’ en aan de rand van het deelgebied ‘schakel’. De Schakel vormt de overgang van het centrum naar de campus. Het is de verbinding tussen deze twee deelgebieden. Het centrum bestaat uit verschillende pleinen. De projectlocatie ligt aan het Raadhuisplein.
Het centrum krijgt een diversiteit aan functies op de begane grond en de bovenverdiepingen zijn geschikt voor woningbouw. Hierbij zijn woningen in de vorm van appartementen gewenst om ruimte te bieden voor verschillende doelgroepen. Met de herontwikkeling van het projectgebied wordt aangesloten op het ruimtelijk kader voor het centrum. Het nieuwe appartementencomplex bestaat uit 3 lagen met een kap. Daarnaast werden in de wederopbouwarchitectuur de hoeken gemarkeerd. Soms subtiel door bijvoorbeeld een erker of
beeldbepalende hoeken dienen op één of andere wijze zo’n markering aan te brengen. Het voorliggende project voorziet hierin. In onderhavig geval is er gekozen voor een verhoging op de hoek van het gebouw.
16
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
opvallende raampartij, soms uitgesproken door een monumentaal gebouw. Nieuwe ontwikkelingen op
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
04 OMGEVINGSASPECTEN
Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2, Bkl). Bij ruimtelijke projecten moet, mede hierom, in toenemende mate rekening gehouden worden met diverse milieuen omgevingsaspecten. Bij het beoordelen van deze milieu- en omgevingsaspecten zijn o.a. de volgende thema’s relevant: milieuzonering, bodem, geluid, omgevingsveiligheid, water, ecologie, archeologie, verkeer en parkeren. Onderstaand worden de omgevingsaspecten in het kort behandeld.
04.1
m.e.r. -beoordeling
De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet (Ow). Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit (Ob). In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt.
Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MERbeoordelingsprocedure. Op grond van artikel 16.43 van de Ow en artikel 11.6 van het Ob is de lijst met projectmer-plichtige en project-mer-beoordelingsplichtige projecten opgenomen in bijlage V van het Ob. In bijlage V is een tabel opgenomen met vier kolommen, deze kolom moet als volgt worden gelezen: •
Eerst wordt bekeken of het project voldoet aan de omschrijving in kolom 1.
•
Als dat zo is, wordt gekeken of het besluit in de laatste kolom staat.
•
Daarna wordt gekeken of voor het besluit een mer of een mer-beoordelingsprocedure moet worden gedaan: o
Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, dan is er een project-mer-plicht.
o
Als het project voldoet aan de voorwaarden in kolom 3, dan is er een project-merbeoordelingsplicht.
Indien sprake is van een project-mer-beoordelingsplicht dan toetst het bevoegd gezag of er bij het project
van bijlage III van de mer-richtlijn (artikel 16.43 lid 3 Ow). Er zijn 2 uitkomsten mogelijk: •
Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een mer en er moet een milieueffectrapport (MER) worden gemaakt.
•
Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen mer nodig er hoeft geen MER te worden gemaakt.
17
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. De beoordeling vindt plaats aan hand van de relevante criteria
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Toets De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het project voldoet aan de omschrijving die is opgenomen in kolom 1 van bijlage V van het Ob. Een dergelijk project wordt niet expliciet benoemd in kolom 1 van bijlage V van het Ob, de meest logische aansluiting kan worden gevonden onder nummer J11, een ‘Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen’.
Het begrip ‘Stedelijk ontwikkelingsproject’ is niet gedefinieerd, wel zijn er een aantal voorbeelden van bouwprojecten die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. Dit betreft o.a. woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject: •
de aard en omvang van de ontwikkeling;
•
de vormgeving en opzet;
•
de schaalgrootte;
•
de ligging;
•
de voorgenomen functie(wijziging), en;
•
de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.
Wanneer sprake is van een zogenaamde ‘kleine wijziging’ of voor situaties waarbij het voorgenomen plan of programma betrekking heeft op ‘kleine gebieden op lokaal niveau’, dan is het toegestaan om eerst een planmer-beoordeling uit te voeren. Als uit deze plan-mer-beoordeling blijkt dat het plan geen aanzienlijke milieueffecten kan hebben, bestaat er geen verplichting een plan-MER te maken (art. 16.36, lid 3, Ow). Als niet gekozen wordt voor de plan-mer-beoordeling, geldt een plan-mer-plicht.
Het voorliggende project maakt een herontwikkeling mogelijk, waarbij de bestaande bebouwing wordt gesloopt, en hiervoor in de plaats een appartementencomplex met 13 appartementen en een commerciële ruimte op de begane grond wordt teruggebouwd. Het bebouwde oppervlak neemt met de beoogde herontwikkeling niet toe. Ten opzichte van de huidige situatie worden er 11 woningen toegevoegd. Er zijn in de huidige situatie namelijk twee woningen en commerciële ruimtes aanwezig. Gesteld kan worden dat het hier gaat om een kleinschalig project met een lokaal karakter. De woonfunctie en commerciële functie zijn
Conclusie Gelet op de uitspraak van 31 januari 2018, kan worden geconcludeerd dat het project niet voorziet in een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1, nummer J11 van bijlage V van het Ob. Er is geen sprake van een project-m.e.r. plicht of project-m.e.r. beoordelingsplicht.
18
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
passend in het centrumgebied.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
04.2
Milieubelastende activiteiten
De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. Het maatschappelijk doel hierbij is 'ruimte voor ontwikkeling en waarborgen voor kwaliteit'. Om dit doel te bewerkstelligen is het ruimtelijk- en milieuspoor verder geïntegreerd.
In de bijlage bij artikel 1.1. van de Ow wordt het begrip Milieubelastende activiteit (Mba) als volgt gedefinieerd: 'activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, niet zijnde een lozingsactiviteit op een oppervlaktewaterlichaam of een lozingsactiviteit op een zuiveringstechnisch werk of een wateronttrekkingsactiviteit'.
Dit heeft betrekking op alle activiteiten die mogelijk een negatief effect op het milieu kunnen hebben. Om te bepalen of er sprake is van een Mba moet een check worden gedaan of er instructieregels uit het Bkl, Bal of Bbl van toepassing zijn op het project. Hieronder vallen ook niet-bedrijfsmatige activiteiten, niet-plaatsgebonden activiteiten en tijdelijke activiteiten, dit kunnen ook beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis zijn. De instructieregels in het Bkl zijn bijvoorbeeld niet van toepassing op het wonen zelf, maar wel op beroepen en bedrijven aan huis.
Naast de instructieregels hebben gemeenten zelf de beleidsvrijheid om in het omgevingsplan aanvullende milieuregels en/of voorwaarden te stellen voor Mba's. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld het houden van huisdieren of het gebruik van kachels en openhaarden. Met het oog op een veilige en gezonde leefomgeving is het uitgangspunt: het aanhouden van voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige gebouwen en locaties.
Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden
toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het omgevingsplan mogelijk is.
19
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
worden gemeten tussen enerzijds het werkingsgebied van de functie die de milieubelastende activiteiten
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.
FIGUUR 4.1 – RICHTAFSTANDEN VNG-UITGAVE BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING
Toets Het projectgebied ligt in het centrumgebied van Oostburg. In het centrumgebied zijn verschillende functies te vinden, zoals wonen, detailhandel, kantoren en maatschappelijk. Om die reden wordt voor het bepalen van de richtafstanden uitgegaan van het omgevingstype ‘gemengd gebied’.
Bij het realiseren van nieuwe functie dient gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol: ◼
past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
◼
laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).
Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of nieuwe functie(s) binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving en andersom of de nieuwe functie(s) de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantasten.
De ontwikkeling maakt een appartementencomplex met 13 appartementen en een commerciële ruimte op de begane grond mogelijk. Een woonfunctie is een milieugevoelige functie, waardoor formeel gezien bekeken dient te worden of er ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om te onderzoeken of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt gebruik gemaakt van de
Gelet op de ligging in het centrumgebied zijn er in de directe omgeving verschillende milieubelastende functies aanwezig. In navolgende tabel worden de dichtstbijzijnde bedrijven beschreven:
20
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
richtafstanden die vanuit de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ geadviseerd worden.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Adres
Bedrijf
Milieucategorie
Richtafstand
Afstand tot
(gemengd gebied)
projectgebied
Raadhuisplein 10
ZEBRA-Oostburg
1
0m
0m
Nieuwstraat 1
Versluijs
1
0m
0m
Makelaardij Nieuwstraat 2
Sportschool
2
10 m
18 m
Nieuwstraat 5
Regiobank
1
0m
15 m
Burgemeester
Bakkerij van de
1
0m
6m
Erasmusstraat 1
Velde
Voor de verschillende milieubelastende functies rond het projectgebied (centrum, maatschappelijk, kantoor), zoals in bovenstaande tabel staat weergegeven, geldt dat er bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 1 zijn toegestaan. Hiervoor geldt in een gemengd gebied een richtafstand van 0 m tot milieugevoelige functies. Daarnaast is er een sportschool aanwezig aan de overzijde van de Nieuwstraat. Voor de sportschool wordt uitgegaan van de categorie ‘sporthallen’, waarvoor milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 m in een gemengd gebied geldt. De nieuwe woningen worden op een afstand van ca. 18 m van de sportschool gerealiseerd. De woningen worden dan ook niet belemmerd door omliggende milieubelastende functies. Gesteld kan worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. Naast de appartementen wordt er op de begane grond een commerciële ruimte mogelijk gemaakt. Aansluitend op het centrumgebied zullen hier bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 1 toegestaan zijn. Gelet op de richtafstand van 0 m in een gemengd gebied worden de omliggende milieugevoelige functies niet belemmerd. Voor de omliggende
Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het aspect ‘Milieubelastende activiteiten’ geen belemmeringen veroorzaakt voor het beoogde initiatief.
21
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
milieugevoelige functies zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
04.3
Bodem
Wanneer ontwikkelingen plaatsvinden m.b.t. de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie en/of activiteit. De bodemkwaliteit mag geen gezondheidsrisico opleveren voor gebruikers van de bodem. In deze paragraaf wordt omschreven hoe bij voorliggend project rekening zal worden gehouden met het aspect bodem.
Voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie moet worden getoetst aan paragraaf 5.1.4.5.1 van het Bkl. Deze paragraaf bevat regels voor het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem. De instructieregels zijn mede gesteld met het oog op het beschermen van de gezondheid en van het milieu, in het bijzonder van de bodemkwaliteit. Een bodemgevoelige locatie is in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw.
Uit artikel 5.89g van het Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op o.a. een bodemgevoelig gebouw en definieert het als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Deze paragraaf is niet van toepassing op bijbehorende bouwwerken tot 50 m².
Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen.
Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem). Toets In het kader van de beoogde nieuwbouw is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit het verkennend bodemonderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.
NEN 5740. Op basis van de beschikbare gegevens is hierbij uitgegaan van de onderzoeksstrategie voor een onverdachte niet-lijnvormige locatie (ONV-NL).
Zintuiglijk zijn in de bodem baksteendeeltjes aangetroffen.
22
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Onderhavig terrein is in verband met de voorgenomen nieuwbouw onderzocht volgens de richtlijnen uit de
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Naast lichte verhogingen aan zware metalen en PAK worden ook, tot sterke, verhogingen aan lood gemeten. De vaste bodem van de boring 04, van 0,1 tot minimaal 2,0 m - mv, én boring 05, van 0,15 tot 0,6 m - mv, is sterk verontreinigd met lood.
In het grondwater (B004) zijn geen van de onderzochte parameters in verhoogde gehalten aangetoond.
Het geheel aan onderzoeksresultaten geeft aanleiding de gestelde hypothese te verwerpen. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is hier volgens het vigerende omgevingsplan de interventiewaarde bodemkwaliteit. De interventiewaarde wordt hier voor lood overschreden. Op dit moment wordt dus niet voldaan aan de toelaatbare kwaliteit. Daarbij wordt nader onderzoek voorgesteld. Dit nader onderzoek zal plaatsvinden na de sloop.
Resumerend kan bij beoordeling van het geheel aan onderzoeksresultaten, onder voorbehoud van het navolgende, gesteld worden dat de aangetroffen bodemkwaliteit nog niet aanvaardbaar wordt geacht.
Middels een nader onderzoek dient de omvang en begrenzing van de sterke (lood)verhogingen nagegaan te worden.
Verder wordt nog het volgende opgemerkt. In de boringen zijn baksteenbijmengingen aangetroffen. Daar het vooralsnog gaat om puin van ‘onbekende herkomst’ zijn de lagen hiermee in principe asbestverdacht, tenzij de oorsprong bekend is. Er is door de asbestdeskundige zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal aangetroffen, echter er heeft géén onderzoek asbest, conform de NEN 5707, plaatsgevonden. Een dergelijk onderzoek kan, indien geen duidelijkheid omtrent de herkomst van het puin kan worden verkregen, aan de orde zijn.
Conclusie Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat er sprake is van een sterke (lood)verhoging in de bodem. Middels een nader onderzoek dient de omvang en begrenzing van de sterke (lood)verhogingen nagegaan te worden. Op basis van de resultaten van het nadere onderzoek zal worden geconcludeerd wat de omvang van de bodemverontreiniging is en in welke mate deze gesaneerd dient te worden. Het uitvoeren van het nader
omgevingsvergunning opgenomen.
04.4
Geluid
Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen
23
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
bodemonderzoek zal na de sloop van de bebouwing plaatsvinden en wordt als voorwaarde in de
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid.
Geluidsgevoelige gebouwen In artikel 3.21 van het Bkl zijn de geluidsgevoelige gebouwen aangewezen. Het betreft gebouwen, waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat een woonfunctie heeft. De geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op de gevel van een geluidsgevoelig gebouw en hebben primair als doel het beschermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan het geluid op en rond de woningen, waar mensen langdurig verblijven en slapen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de voorgevel, zijgevel en achtergevel. Onder geluidgevoelige gebouwen wordt verstaan: •
woningen
•
Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
•
Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.
Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Paragraaf 5.1.4.2a van het Bkl gaat over het toelaten van een nieuw geluidgevoelig gebouw bij wegen, spoorwegen en industrieterreinen alsook het geluid veroorzaakt door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen gelegen binnen een geluidaandachtsgebied.
Een geluidaandachtsgebied is een locatie langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waarbinnen het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde zoals opgenomen in de tabel in artikel 5.78t van het Bkl. Mocht er door een gemeente nog geen geluidaandachtsgebied in het omgevingsplan zijn opgenomen, dan gelden de afstanden uit artikel 17.5 Omgevingsregeling: •
voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken en een maximumsnelheid van 30 km/u of minder: 100 meter;
•
voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken, waarvoor een onbekende maximumsnelheid van meer dan 30 km/u geldt, en een spoorweg, bestaande uit een of twee sporen: 200 meter;
•
voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken, en een spoorweg, bestaande uit drie of meer
In het Bkl zijn eisen gesteld aan de maximaal toelaatbare geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelig gebouw. In figuur 2 zijn de standaardwaarden en grenswaarden weergegeven. Geluidbronsoort
Standaardwaarde
Provinciale wegen
50 Lden
Rijkswegen
24
Grenswaarde 65 Lden
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
sporen: 350 meter.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Gemeentewegen
53 Lden
70 Lden
55 Lden
70 Lden
50 Lden
60 Lden
40 Lnight
50 Lnight
Waterschapswegen Lokale spoorwegen Hoofdspoorwegen Industrieterreinen
FIGUUR 4.2: TABEL 5.78T/5.78U: STANDAARDWAARDE EN GRENSWAARDE GELUIDGEVOELIGE GEBOUWEN (BRON: BKL)
Een nieuw geluidgevoelig gebouw kan zonder meer worden toegelaten als het geluid niet hoger is dan de standaardwaarden. Meer geluid dan de standaardwaarde kan echter als aanvaardbaar beoordeeld worden (artikel 5.78u tot en met 5.78ad Bkl). Een grenswaarde is een uiterste grens waar niet van mag worden afgeweken.
Bij geluid tussen de standaardwaarde en de grenswaarde zal beschouwd moeten worden welke maatregelen mogelijk zijn om de geluidbelasting te verlagen tot de standaardwaarden. Het bevoegd gezag kan alleen geluid tot en met de grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toestaan als ze:
1.
geluidbeperkende maatregelen niet mogelijk zijn;
2.
de overschrijding van de standaardwaarde zoveel mogelijk beperkt zijn door het treffen van geluidbeperkende maatregelen;
3.
bij voorwaarde 1 en 2 geluidbeperkende maatregelen overwogen zijn die financieel doelmatig en tegen het treffen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan;
4.
het gecumuleerd geluid de grenswaarde niet overschrijdt;
5.
het gezamenlijke geluid is bepaald en de grenswaarde niet overschrijdt;
6.
besluit tot het treffen van geluidwerende maatregelen.
Er zal bij de voorbereiding van een omgevingsplan of omgevingsvergunning, onderzoek moeten worden gedaan naar de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten, wanneer deze zich binnen het geluidaandachtsgebied van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen bevinden.
In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) onder paragraaf 5.1.4.2.1 zijn regels voor het aspect geluid opgenomen die gelden voor milieubelastende activiteiten die geluid voortbrengen. Deze instructieregels zijn van toepassing op het moment dat een BOPA op een locatie een geluidbelastende activiteit of een geluidgevoelig gebouw planologisch mogelijk maakt. Daarmee gelden de instructieregels zowel bij het toestaan van de activiteit, als bij het toestaan van geluidgevoelige gebouwen in de nabijheid van de activiteit.
25
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
Geluid door activiteiten
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Met uitzondering van het geluid van woonactiviteiten, zijn de instructieregels van deze paragraaf van toepassing op het geluid van alle denkbare activiteiten. Het gaat hierbij niet alleen om geluid van bedrijven en/of instellingen, maar bijvoorbeeld ook geluid afkomstig van locaties waar openbare voorzieningen zijn voorzien, zoals groen of speeltuinen. De instructieregels zijn ook van toepassing op geluid afkomstig van een locatie waar woningen met een bedrijf aan huis zijn toegelaten. Dat betekent dat het geluid dat afkomstig is van het wonen niet wordt beoordeeld, maar het geluid van de bedrijfsmatige activiteiten wel. In artikel 5.65 van het Bkl zijn standaardwaarden opgenomen die aan de eis van aanvaardbaarheid voldoen. Overigens kan een gemeente gemotiveerd afwijken van de standaardwaarden, mits aan de aanvaarbaarheid eis kan worden voldaan. In afdeling 8.5 van het Bkl staan beoordelingsregels voor de omgevingsvergunning milieubelastende activiteit. Ten slotte voor een aantal milieubelastende activiteiten geldt een vergunningplicht op basis van hoofdstuk 3 van het Bal.
De instructieregels zijn niet van toepassing op tijdelijk gebouwen (minder dan 10 jaar) en op geluid afkomstig van doorgaand verkeer op wegen en spoorwegen.
Paragraaf 22.3.4.2 van het Omgevingsplan gemeente Sluis is van toepassing op het geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw. Met het oog op het voorkomen of het beperken van geluidhinder is het geluid door een activiteit op een geluidgevoelig gebouw, niet hoger mag zijn dan de waarden zoals opgenomen in
Toets Wegverkeerslawaai Om de geluidbelasting op de gevels van de appartementen te bepalen is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd (zie bijlage 2). Uit dit onderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen. 26
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
tabel 22.3.1.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Uit de berekeningsresultaten voor de nieuwe appartementen in het gebouw, blijkt dat de standaardwaarde van 53 dB wordt overschreden op de west- en noordgevel. Maatregelen in de vorm van ander asfalt op de wegen zijn niet reëel uit financieel oogpunt en geluidschermen zijn niet reëel vanuit stedenbouwkundig en / of verkeerskundig oogpunt (zie hoofdstuk 5).
De appartementen 4, 5, 8, 9 en 13 hebben in principe geen geluidsluwe gevel (artikel 5.78ab Bkl). Door de balkons af te schermen met een gevelscherm, worden de deuren naar de balkons wel geluidsluw en kan hier de spuiventilatie plaatsvinden. Voor zowel appartement 1 (boven raam) als appartement 13 (zijwand loggia) wordt een ‘Comfortbox’ gerealiseerd in de gevel. Appartementen 2, 3, 6, 7, 10 en 11 zijn gesitueerd aan de achtergevel en hebben daarom reeds een geluidsluwe gevel. Appartement 12 heef teen geluidsluwe gevel ter plaatse van de torenkamer.
Gezien de geluidsbelastingen op de achtergevel van het pand en de te nemen maatregelen voor de geluidsluwe gevels, kan worden gesteld dat voor de appartementen gesproken kan worden van een aanvaardbaar goed woon- en leefklimaat.
Het betreft een inbreidingsplan. Het pand is gesitueerd in het centrum van de bebouwde kom, waar in de huidige situatie al een hoger geluidsniveaus van toepassing is. Het centrum is ter plekke een gemengd gebied met verschillende functies, die het woongenot positief beïnvloeden.
De hogere geluidsbelastingen van respectievelijk 56 en 58 dB zullen door een goed gevelwering worden geweerd, zodat er binnen de appartementen een goed woon- en leefklimaat heerst. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
Uit akoestisch onderzoek van de omliggende omgeving blijkt dat de geluidbelasting door wegverkeer op het betreffende adres ten hoogste 58 dB bedraagt. Omdat de standaardwaarde van 53 dB wordt overschreden is een gevelweringsonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3).
Uit de representatieve berekeningen blijkt dat de minimale karakteristieke geluidwering van de gevels wordt
weergegeven materialen. Ook het maximaal toelaatbare binnen niveau wordt gehaald.
Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
27
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
gehaald met behulp van de in paragraaf 4.2 van de rapportage van de geluidwering gevel berekening
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
Spoorweglawaai In de omgeving van het projectgebied zijn geen relevante spoorlijnen aanwezig. Akoestisch onderzoek naar spoorweglawaai is niet noodzakelijk. Industrielawaai De projectlocatie ligt niet nabij een geluidgezoneerd industrie- of bedrijventerrein. Akoestisch onderzoek naar industrielawaai wordt niet noodzakelijk geacht. Geluid door activiteiten In paragraaf 4.2 is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de ligging ten opzichte van de bestaande omliggende bedrijvigheid. Uit deze toetsing is gebleken dat er in de directe nabijheid van de nieuwe woningen enkel milieubelastende activiteiten mogen plaatsvinden in milieucategorie 1 en een enkele in milieucategorie 2. Er wordt voldaan aan de richtafstanden die voornamelijk gebaseerd zijn op het aspect ‘geluid’. Daarmee is reeds aangetoond dat er voor de woningen geen sprake is van onevenredige geluidshinder door de activiteiten die in de omgeving zijn toegestaan. Nader (akoestisch) onderzoek naar geluidbelastende activiteiten is niet noodzakelijk. Daarnaast is voor onderhavig project een gevelweringsonderzoek (bijlage 3) uitgevoerd. In dit onderzoek zijn bouwkundige uitgangspunten opgenomen waar de nieuwe bebouwing minimaal aan moet voldoen. Hierdoor is er sprake van extra bescherming tegen geluid van buitenaf.
De woningen worden in voldoende mate beschermd tegen geluid van zowel activiteiten van buitenaf als inpandige activiteiten. Geluid installaties Voor wat betreft geluid van de installaties zal voldaan worden aan de eisen uit het Bbl (artikel 4.106 en artikel 4.108). Voor inpandige installaties geldt bij een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van een aangrenzende op hetzelfde bouwwerkperceel gelegen woonfunctie bedraagt het karakteristiek installatie-geluidsniveau van ten hoogste 30 dB.
Een installatie voor warmte- of koudeopwekking, die is opgesteld buiten de uitwendige scheidingsconstructie van een bouwwerk, geldt dat ter plaatse van een te openen raam of deur van een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van een aangrenzende op hetzelfde bouwwerkperceel gelegen woonfunctie het geluidsniveau ten hoogste 40 dB bedraagt. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het aspect ‘Geluid’ geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde
04.5
Geur
In paragraaf 5.1.4.6.1 Bkl zijn de instructieregels opgenomen die geurbelastende activiteiten en/of geurgevoelige gebouwen in elkaars nabijheid mogelijk maken. Het gaat hierbij om drie geurbronnen waarvoor regels zijn gesteld, namelijk:
28
A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S
ontwikkeling.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING – RAADHUISPLEIN 11-12 OOSTBURG
•
Zuiveringstechnische werken (subparagraaf 5.1.4.6.2)
•
Het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf (subparagraaf 5.1.4.6.3)