a. Ontwerpbestemmingsplan Camping International 2020.pdf

CAMPING INTERNATIONAL 2020 Sluis 16-09-2021 -

1/2

2/2

DATUM KENMERK

16-09-2021 NL.IMRO.1714.bpinternational-ON01

PROJECT PROJECTLEIDER

Camping International 2020 ir. A.A. Louws

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Sluis 20180837

AUTEUR STATUS

J. Dingemanse Ontwerp

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doel

7

1.2

Toelichting doorlopen planologische procedures

7

1.3

Geldende bestemmingsplannen

8

1.4

Leeswijzer

11

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

13

2.1

Ligging plangebied

13

2.2

Huidige situatie

14

2.3

Kwaliteitsverbetering en uitgangspunten voorliggend bestemmingsplan

16

2.4

Waarborgen adequate ruimtelijke inpassing

17

2.5

Bedrijfsmatige exploitatie

17

2.6

Toetsing ontwikkelingen aan beleid‐ en omgevingsaspecten

17

2.7

Ruimtelijke afweging

18

Beleid

19

3.1

Nationaal beleid

19

3.2

Provinciaal beleid

21

3.3

Gemeentelijk beleid

26

3.4

Algehele conclusie

30

Toetsing aan ruimtelijke en overige aspecten

31

4.1

Water

31

4.2

Ecologie

31

4.3

Archeologie en cultuurhistorie

35

4.4

Relatie met omliggende functies

39

4.5

Akoestisch onderzoek naar inrichtingslawaai

47

4.6

Verkeer en parkeren

49

4.7

Bodemkwaliteit

49

4.8

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

50

4.9

Luchtkwaliteit

50

4.10

Externe veiligheid

51

4.11

Leidingen en telecommunicatieverbindingen

53

4.12

Vormvrije m.e.r.‐beoordeling

53

4.13

Algehele conclusie

54

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

2/112

Hoofdstuk 5

Bestemmingsregeling

55

5.1

Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP)

55

5.2

Opzet van het bestemmingsplan

55

5.3

Gehanteerde bestemmingen

56

Uitvoeringsaspecten

59

6.1

Handhaving

59

6.2

Financiële uitvoerbaarheid

59

Maatschappelijke uitvoerbaarheid en overleg

61

7.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

61

7.2

Overleg met instanties

61

Hoofdstuk 6

Hoofdstuk 7

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Watertoets

Bijlage 2

Memo stikstofberekening

Bijlage 3

Stikstofberekening gebruiksfase

Bijlage 4

Stikstofberekening aanlegfase

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek inrichtingslawaai

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 7

Rekenbladen akoestisch onderzoek

Bijlage 8

Verkeerstellingen Sint Bavodijk

Bijlage 9

Overlegreacties Camping International

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende bepalingen

85

Artikel 1

Begrippen

85

Artikel 2

Wijze van meten

89

Bestemmingsregels

91

Artikel 3

Groen

91

Artikel 4

Recreatie‐Dagrecreatie

93

Artikel 5

Recreatie‐Verblijfsrecreatie

95

Hoofdstuk 2

3/112

Hoofdstuk 3

Algemene regels

99

Artikel 6

Anti‐dubbeltelbepaling

99

Artikel 7

Algemene bouwregels

100

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

101

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

102

Artikel 10

Algemene wijzigingsregels

103

Artikel 11

Overige regels

104

Overgangs‐ en slotregels

105

Artikel 12

Overgangsrecht

105

Artikel 13

Slotregel

106

Hoofdstuk 4

Bijlage bij regels Bijlage 1

Staat van Horeca‐activiteiten

Bijlage 2

Ruimtelijke kwaliteit recreatieterreinen

4/112

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

De exploitant/eigenaar van Camping International in Nieuwvliet is bezig met een kwaliteitsverbeteringstraject van het kampeerterrein. Bij de herinrichting van het terrein worden de aangrenzende boomgaard en het terrein van Pierewiet (met minicamping en dagrecreatieve voorzieningen) betrokken. De kwaliteitsverbetering heeft betrekking op het vergroten van de standplaatsen, het aanpassen van de accommodaties, het realiseren van privé sanitair op de standplaatsen, een verbetering van het voorzieningenniveau en het integreren van de sport‐ en spelvoorzieningen van Pierewiet met de camping. Deze ontwikkeling past in de gewenste kwaliteitsslag voor dergelijke bedrijven, zoals in de Kadernota Recreatief Verblijf en het visiedocument Krachtig Verbonden van de gemeente Sluis is aangegeven. De gemeente Sluis staat positief tegenover deze plannen en wil hieraan meewerken. Omdat de beoogde ontwikkeling niet past in de geldende bestemmingsplannen voor de terreinen van Camping International en Pierewiet, is daarvoor in 2014, in 2016 en in 2018 een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dit heeft niet geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan. Daarom is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. In paragraaf 1.2 wordt nader op de voorgeschiedenis ingegaan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een regeling, afgestemd op de genoemde kwaliteitsverbetering en op actuele wet‐ en regelgeving.

Daarnaast is rekening gehouden met de reeds doorlopen beroepsprocedures. Dit bestemmingsplan vervangt het bestemmingsplan Buitengebied uit 1978 en het bestemmingsplan Kom Nieuwvliet uit 2002 voor de terreinen van Camping International en Pierewiet.

1.2

Toelichting doorlopen planologische procedures

Voor de ontwikkeling is eerder een bestemmingsplan vastgesteld: bestemmingsplan Camping International, vastgesteld door de gemeenteraad op 25 september 2014. Op 29 september 2016 en op 5 juli 2018 zijn door de gemeenteraad aanvullende vaststellingsbesluiten genomen. Het bestemmingsplan dat op 25 september 2014 is vastgesteld is onderwerp van een beroepsprocedure geweest. Bij uitspraak van 7 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2416) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hier: ABRvS) het besluit van de raad van 25 september 2014 vernietigd omdat de raad de in de tussenuitspraak gegeven termijn ongebruikt heeft laten verstrijken. De ABRvS heeft de raad daarbij opgedragen om binnen 16 weken na verzending van deze einduitspraak een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.

7/112

Vervolgens is op 29 september 2016 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Ook dit bestemmingsplan is onderwerp van een beroepsprocedure geweest. De ABRvS heeft in de tussenuitspraak van 21 maart 2018 (ECLI:NL:RVS:2019:3014) opdracht gegeven inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn van de beoogde ontwikkeling voor het woonklimaat in de omgeving, waarbij wordt uitgegaan van de juiste aannames voor de toetspunten aan de perceelsgrenzen, zo nodig nader akoestisch onderzoek te verrichten en het plan aan de hand van de uitkomsten van dat nadere onderzoek zo nodig aan te passen. Aangegeven is dit te herstellen binnen 26 weken na de uitspraak. Op 5 juli 2018 is het bestemmingsplan opnieuw (gewijzigd) vastgesteld. Met hierin de aanpassingen die voortvloeien uit de uitspraak van de ABRvS. Opnieuw is het bestemmingsplan onderwerp van een beroepsprocedure geweest. Vervolgens heeft de ABRvS beoordeeld of de raad met het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan voldaan heeft aan de tussenuitspraak. De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de STAB) heeft op verzoek van de ABRvS een deskundigenbericht uitgebracht.

Naar aanleiding van het deskundigenbericht van de STAB heeft de gemeenteraad te kennen gegeven dat hij kan instemmen met de constatering van de STAB dat een aanvullende berekening nodig was om de effecten van de maximale mogelijkheden van het plan te kunnen beoordelen en dat op basis van de door de STAB uitgevoerde berekeningen een aanpassing van het plan moest plaatsvinden. De raad heeft aangegeven het plan opnieuw te willen wijzigen. Nu de raad zich op een ander standpunt heeft gesteld dan bij de vaststelling van het plan op 5 juli 2018, en niet is gebleken dat gewijzigde omstandigheden hier aanleiding toe hebben gegeven, is geoordeeld dat het besluit van 5 juli 2018 niet met de juiste zorgvuldigheid is voorbereid. Op 4 september 2019 heeft de ABRvS het bestemmingsplan van 29 september 2016 vernietigd (ECLI:NL:RVS:2019:3014). In voorliggend bestemmingsplan is rekening gehouden met de uitspraken van de ABRvS en het advies van de STAB.

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt het in 1978 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied van de voormalige gemeente Oostburg (voor het terrein van Camping International) en het bestemmingsplan Kom Nieuwvliet uit 2002 (voor het terrein van Pierewiet; zie figuur 1.1).

8/112

Figuur 1.1 Actuele planologische situatie Camping International en Pierewiet Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied geldt voor het oudste deel van camping International (groen omlijnd in figuur 1.1) de bestemming Verblijfsrecreatie met een subbestemming kampeerterrein. De uitbreiding aan de noordwestzijde van de camping (blauw omlijnd in figuur 1.1) is mogelijk gemaakt door middel van een vrijstelling conform de artikel 19‐procedure op basis van de toenmalige Wet Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO). Pierewiet was oorspronkelijk een agrarisch bedrijf met minicamping en boomgaard (tussen Pierewiet en de St. Bavodijk). Figuur 1.2 geeft een beeld van de geldende bestemmingsregeling voor Pierewiet. Voor de gronden van Speelboerderij Pierewiet geldt een dagrecreatieve bestemming met een nadere aanwijzing kinderboerderij. De boomgaard en de minicamping zijn in bestemmingsplan Kom Nieuwvliet uit 2002 bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijven, waarbij rekening moet worden gehouden met het karakter van het gebied als agrarische randzone. Op basis van het bestemmingsplan is het toegestaan een grondgebonden agrarisch bedrijf te hebben, waaronder in elk geval worden verstaan: akker‐ en vollegrondstuinbouw, fruitteelt, bollenteelt, grondgebonden veehouderij, paardenhouderij en sierteelt.

Op deze gronden mag een hectare aan agrarische bedrijfsgebouwen worden gebouwd en één bedrijfswoning van ten hoogste 200 m². Binnen deze bestemming is verder een minicamping toegestaan. In het kader van de intrekking van de Wet openluchtrecreatie en vooruitlopend op de herziening van het bestemmingsplan, is een gedoogbeschikking afgegeven voor de minicamping met 15 standplaatsen. Bij de gedoogbeschikking zijn tekeningen gevoegd van de inrichting van Pierewiet, met midgetgolf, een waterspeeltuin, een doolhof, sportterrein, dierenweide/kinderboerderij en een parkeerterrein aan de Sint Bavodijk. Inmiddels is op basis van het in 2014 vastgestelde bestemmingsplan Camping International ter plaatse van de boomgaard achter Pierewiet een dierenweide gerealiseerd. Omdat dit bestemmingsplan inmiddels is vernietigd door de ABRvS, past deze dierenweide niet in de geldende planologische regeling (bestemmingsplan Kom Nieuwvliet).

9/112

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Kom Nieuwvliet voor terrein Pierewiet

Figuur 1.3 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied voormalige gemeente Oostburg voor Camping International

10/112

Voormalige kampeervergunning Op basis van de voormalige kampeervergunning voor het recreatieterrein en de minicamping zijn op het terrein van Camping International in totaal 266 eenheden toegestaan, die als volgt zijn verdeeld:  142 vaste standplaatsen;  28 seizoensplaatsen;  77 toeristische plaatsen;  4 recreatiewoningen;  15 toeristische plaatsen op de minicamping.

1.4

Leeswijzer

De opbouw van de toelichting op bestemmingsplan Camping International 2020 is als volgt.  In hoofdstuk 2 wordt het plangebied, de directe omgeving en de beoogde planontwikkeling beschreven.  Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader en daarmee op de planologische inpasbaarheid van de ontwikkeling.  Hoofdstuk 4 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de planologisch relevante ruimtelijke en milieuaspecten.  Hoofdstuk 5 gaat in op de bestemmingsregeling.  Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.  Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

11/112

12/112

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Ligging plangebied

Het plangebied grenst aan de noordelijke rand van Nieuwvliet en ligt in een geulpolder tussen de Mettenijedijk en de St. Bavodijk. Aan de noordwestzijde begrenst de Molenweg het plangebied. Aan deze zijde bevindt zich op het perceel Molenweg 5 een in 1850 gebouwde ronde stenen grondmolen op een bijna 2 m hoge berg. Het betreft een korenmolen, die sinds 1954 niet meer bedrijfsmatig in gebruik is. In 1958 is de molen leeggehaald op de bovenas, het bovenwiel, de koningsspil en het spoorwiel na. In 1980 is de molen weer maalvaardig gerestaureerd. In 2020‐2021 is de molen opnieuw gerestaureerd. De camping is rondom voorzien van een afschermende groenvoorziening. De beide aangrenzende dijken en de Molenweg behouden daarmee hun karakteristieke beeld. Tussen de zuidzijde van de camping en de kern Nieuwvliet komen de volgende functies voor:  Pierewiet met bijbehorende minicamping;  een voormalige (peren)boomgaard, waarin een kinderboerderij en (gedeeltelijk) een verhard voetbalveldje zijn gerealiseerd;  een door afschermende groenvoorzieningen omzoomd voetbalveld (ten zuiden van Pierewiet; buiten plangebied). Het plangebied heeft een omvang van 7,6 hectare. De figuren 2.1 en 2.2. geven een beeld van het plangebied en omgeving in 2008 en 2019.

Figuur 2.1 Plangebied en omgeving 2008 (bron: geoweb provincie Zeeland)

13/112

Figuur 2.2 Plangebied en omgeving 2019 (bron: geoweb provincie Zeeland)

2.2

Huidige situatie

Camping International De eigenaar heeft het recreatieterrein in 2006 aangekocht. De hoofdingang van de camping ligt aan de St. Bavodijk, van de dagrecreatieve voorzieningen van Pierewiet aan de Mettenijedijk. Aan de Molenweg bevindt zich een achteringang (met name een functie voor langzaam verkeer en noodontsluiting). Geparkeerd wordt op het terrein alsook op de groenstrook langs de Molenweg (aan weerszijden van de achteringang). Op Camping International zijn planologisch 266 verblijfsrecreatieve eenheden (waarvan 4 recreatiewoningen) en een bedrijfswoning toegestaan. In 2021 waren feitelijk 266 standplaatsen aanwezig (in diverse vormen: stacaravanplaatsen, seizoenplaatsen, camperplaatsen, toeristische comfortplaatsen en enkele chalets en trekkershutten), alsmede één bedrijfswoning. Er zijn op de camping aanvullende voorzieningen aanwezig, zoals horeca (bar, eetcafé), een recreatieruimte, diverse speeltuintjes en sportvelden, een peuterzwembad, een wasserette en een sanitairgebouw. De oppervlakte van het terrein van Camping International bedraagt 6 hectare (zie figuur 2.3). Pierewiet In 2008 is het naastgelegen dagrecreatieterrein Pierewiet aangekocht. Dit terrein bestaat uit een speeltuin, een kinderboerderij, lichte horeca en een minicamping met 15 eenheden. Deze 15 standplaatsen maken onderdeel uit van het totaal van 266 verblijfsrecreatieve eenheden.

Daarnaast is een bedrijfswoning aanwezig. De oppervlakte van de gronden van de speelboerderij bedraagt 0,6 hectare en van de minicamping 0,45 hectare. Tegelijkertijd is de aangrenzende boomgaard aangekocht, met een oppervlakte van 0,55 hectare, zie figuur 2.3. voor de oppervlakteverdeling.

14/112

Figuur 2.3 Oppervlakteverdeling binnen het plangebied De afgelopen jaren is er flink in Camping International geïnvesteerd om aan te sluiten bij de hedendaagse eisen van de recreant. Kwaliteitsverbetering is een cyclisch proces voor een recreatiebedrijf. Het bedrijf heeft de afgelopen jaren privé sanitair geplaatst, er is een wifisysteem aangelegd; eveneens is een bakkerijtje geopend en de bestaande horeca is verbeterd. De doelgroep waar men zich op richt bestaat met name uit (jonge) gezinnen. Dagrecreatieterrein Pierewiet beschikt over diverse speelvoorzieningen, binnen en buiten: binnen‐ en buitenspeeltuin, kinderboerderij, skelterbaan, uitkijktoren, tokkelbaan, springkussen en een horeca/frituur met terras. Speelboerderij Pierewiet wordt zowel door bezoekers van buiten als door de gasten van Camping International gebruikt. Ter plaatse van de voormalige boomgaard is aansluitend aan Speelboerderij Pierewiet een dierenweide gerealiseerd. Op de grens van Camping International en de voormalige boomgaard is een pannakooi gerealiseerd. Combinatie en integratie van de camping met de voorzieningen van Pierewiet hebben een belangrijke meerwaarde voor de camping, doordat de dagrecreatieve voorzieningen door de bezoekers van de camping gebruikt kunnen worden. Langs de dierenweide is ter afscheiding van de aangrenzende woonbebouwing een grondwal gerealiseerd.

15/112

Opgemerkt wordt dat de dierenweide in het najaar 2016‐voorjaar 2017 is gerealiseerd. Dit is gebeurd op basis van het op 29 september 2016 vastgestelde bestemmingsplan Camping International. Aangezien er geen voorlopige voorziening was aangevraagd tegen het bestemmingsplan was dit mogelijk. Dit bestemmingsplan is door de ABRvS op 4 september 2019 vernietigd. Dit betekent dat moet worden teruggevallen op het voorheen geldende bestemmingsplan Kom Nieuwvliet 2002 en dat de dierenweide alsnog planologisch geregeld moet worden. Ditzelfde geldt voor de bestaande geluidswal. De geluidswal is gerealiseerd in het jaar 2015 na vaststelling van het bestemmingsplan op 25 september 2014. Aangezien geen voorlopige voorzieningen zijn aangevraagd, was het toegestaan om een geluidswal conform het toen vastgestelde bestemmingsplan te realiseren. Het bestemmingsplan is op 7 september 2016 vernietigd.

2.3

Kwaliteitsverbetering en uitgangspunten voorliggend bestemmingsplan

Om Camping International en Pierewiet verder toekomstig bestendig te maken en aan te sluiten bij de huidige wensen van de recreant is het noodzakelijk om verder te investeren. In voorliggend bestemmingsplan wordt het volgende mogelijk gemaakt. 1. Functiewijziging gronden ter plaatse van de dierenweide (voormalige boomgaard) van agrarisch naar verblijfsrecreatie (0,55 hectare). Door de gronden een verblijfsrecreatieve bestemming te geven en te betrekken bij de camping wordt het mogelijk om het gehele recreatieterrein te herinrichten. Hierdoor kunnen standplaatsen worden vergroot van 80 naar 120 m². Op basis van voorliggend bestemmingsplan zijn op deze gronden ook een dierenweide en een speelterrein toegestaan. Door de uitbreiding komt het recreatieterrein dichter bij de omliggende woonbebouwing te liggen. Daarom worden voorwaarden gesteld aan de uitbreiding van de verblijfsrecreatieve bestemming. 2. Minicamping bestemmen voor verblijfsrecreatie (0,45 hectare). De huidige bestemming van de minicamping is Agrarisch met de subbestemming kampeerterrein. Met het oog op de gewenste kwaliteitsverbetering en integratie in Camping International is het nodig om de gronden van de minicamping als Verblijfsrecreatie te bestemmen. Er is feitelijk geen sprake meer van een (zelfstandige) minicamping, maar van standplaatsen die onderdeel uitmaken van de camping. 3.

Realiseren van een grondwal met hierop groenblijvende beplanting ten behoeve van de geuidsreductie voor de omliggende woningen. 4. Het onder voorwaarden positief bestemmen van de bestaande uitzichttoren en andere sport‐ en speelvoorzieningen. 5. Een actuele bestemmingsregeling, afgestemd op het geldende gemeentelijk beleid: uitgangspunt hiervoor is de Kadernota Recreatief Verblijf (zie voor een nadere toelichting hierop paragraaf 3.3.3). 6. Op het recreatieterrein mag het hele jaar door gerecreëerd worden, dit is conform de Kadernota Recreatief Verblijf. Bovendien wordt er conform het gemeentelijk beleid voor recreatieterreinen geen onderscheid meer gemaakt tussen vaste plaatsen of seizoensplaatsen. 7. Het gezamenlijk aantal standplaatsen en recreatiewoningen bedraagt maximaal 266. Conform de geldende vergunde situatie zijn 4 recreatiewoningen toegestaan. 8. Zowel voor Camping International als voor Pierewiet wordt één bedrijfswoning mogelijk gemaakt, conform de bestaande planologische regeling. 9. Onder voorwaarden mogelijk maken van het omzetten van standplaatsen in recreatiewoningen: het streven in

16/112

het kader van de kwaliteitsverbetering is om naast de bestaande kampeermogelijkheden ook te voorzien in meer luxe verblijfsaccommodaties. Het omzetten van standplaatsen in recreatiewoningen zal plaatsvinden overeenkomstig de daaraan door gemeente en provincie verbonden voorwaarden. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in het Gebiedsplan West Zeeuws‐Vlaanderen. Op basis van voorliggend bestemmingsplan wordt aan 7 hectare van het bedrijf een verblijfsrecreatieve bestemming toegekend en aan 0,6 hectare (het terrein van Pierewiet, dat ook in de geldende bestemmingsregeling is voorzien van een dagrecreatieve bestemming) een dagrecreatieve bestemming. In totaal wordt er ten opzichte van de voorheen geldende bestemmingsplannen daadwerkelijk 0,55 hectare (de dierenweide) toegevoegd als verblijfsrecreatie. De 15 standplaatsen op de minicamping waren overeenkomstig het voorheen geldende bestemmingsplan al toegestaan.

2.4

Waarborgen adequate ruimtelijke inpassing

Algemeen Ingezet wordt op waarborging en versterking van de bestaande afschermende groenvoorzieningen rondom het terrein. De bestaande groenstroken aan de zijden van de Sint Bavodijk (3 m breed), de Molenweg (5 tot 8 m breed) en de Mettenijedijk (8 tot 15 m breed) blijven gehandhaafd. Aan de noordoost‐ en zuidoostzijde, tussen de voormalige boomgaard en de woningen aan de Sint Bavodijk en de Wilhelminastraat is inmiddels eveneens een grondwal gerealiseerd, die tevens dient als geluidswal met daarop bosschages. De grondwal heeft een hoogte van minimaal 3 m en maximaal 3,5 m en heeft een breedte van 7 m. De bosschages op de grondwal hebben een hoogte van maximaal 1,5 m. Daarmee ontstaat een maximale hoogte die vergelijkbaar is met de voormalige boomgaard. Ook deze groenstrook wordt in het bestemmingsplan geborgd. Ter plaatse van het perceel aan de Sint Bavodijk 6 is ook een windsingel zoals gebruikelijk rond fruitboomgaarden als voorwaarde in de regeling opgenomen.

2.5

Bedrijfsmatige exploitatie

Het gehele verblijfsrecreatieterrein, inclusief alle standplaatsen, recreatiewoningen en voorzieningen wordt centraal bedrijfsmatig geëxploiteerd. Het verblijfsrecreatief gebruik wordt daarmee gewaarborgd.

2.6

Toetsing ontwikkelingen aan beleid‐ en omgevingsaspecten

2.6.1 Toetsing aan beleid De plannen van Camping International passen in het geldende beleid van Rijk, provincie en gemeente. Ingezet wordt op de beleidsmatige gewenste kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie; daarmee draagt de ontwikkeling ook bij aan versterking van het toeristisch recreatieve product. Voor een uitgebreide toelichting op dit aspect wordt verwezen naar hoofdstuk 3.

17/112

2.6.2

Toetsing aan omgevingsaspecten

Het plangebied grenst aan de zuidoostzijde aan de kern Nieuwvliet. In voorliggend bestemmingsplan is uitgebreid onderzoek verricht naar de invloed van de ontwikkeling op de omliggende woningen. Met name voor het aspect inrichtingslawaai zijn er aanvullende voorwaarden in voorliggend bestemmingsplan opgenomen om ervoor te zorgen dat toekomstige ontwikkelingen voldoen aan de daaraan te stellen voorwaarden, met het oog op eventuele hinder. Op het recreatieterrein kan op basis van de uitgevoerde onderzoeken een aanvaardbaar verblijfsklimaat worden gerealiseerd. Het recreatieterrein vormt bovendien geen belemmering voor het woon‐ en leefklimaat van de omliggende woningen. Met het aanhouden van afstanden voor functies, het niet toestaan van activiteiten in zones op bepaalde tijdstippen en de aanwezige geluidswal wordt hinder voor de omgeving beperkt. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 4 en paragraaf 5.3.

2.7

Ruimtelijke afweging

De beoogde kwaliteitsverbetering en een actuele daarop gerichte bestemmingsregeling dragen beiden bij aan het versterken van het toeristische product conform het recreatiebeleid van de provincie en de gemeente. Voor de ontwikkeling is zorgvuldig onderzoek uitgevoerd. Met inachtneming van de nodige maatregelen, past de ontwikkeling binnen de wettelijke kaders en blijft sprake van een goede leefomgeving voor de omwonenden. Hiervoor is een specifieke regeling opgenomen in het bestemmingsplan. Er zijn daarom geen belemmeringen om voorliggend bestemmingsplan vast te stellen. Tegengaan overlast In voorliggend bestemmingsplan is zoveel mogelijk ingezet op het voorkómen van mogelijke geluidsoverlast voor de omwonenden. In paragraaf 4.4 wordt hier nader op ingegaan. Door specifieke maatregelen op te nemen in voorliggend bestemmingsplan wordt een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat gewaarborgd. Dit betekent niet dat er in de praktijk nooit overlast kan zijn. Gemeente en campingeigenaar gaan ervan uit dat als er overlast wordt ervaren, dat kan worden gemeld bij de campingeigenaar en bij de gemeente. Hiervoor zijn de 06‐ nummers beschikbaar gesteld. De campingeigenaar heeft aangegeven al het nodige te doen om onevenredige overlast te voorkomen. En in het uiterste geval kan overlast worden gemeld bij de gemeente of de politie.

18/112

Hoofdstuk 3

Beleid

De ontwikkeling van Camping International is getoetst aan het geldende beleid van Rijk, provincie en gemeente. Uit de toetsing blijkt dat de ontwikkeling van Camping International past in het geldende beleid. In deze paragraaf is de toetsing aan het beleid beschreven. Op Rijksniveau zijn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van (zeer beperkte) betekenis. Ten aanzien van het provinciaal beleid dient rekening te worden gehouden met het Omgevingsplan Zeeland 2006‐2012 en de Omgevingsverordening Zeeland 2018. Voor het regionaal en gemeentelijk beleid is het Gebiedsplan West Zeeuwsch‐Vlaanderen 'Natuurlijk Vitaal', de Kadernota Recreatief Verblijf en het visiedocument Krachtig Verbonden van de gemeente Sluis van belang.

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur & ruimte (SVIR)

Toetsingskader De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijk beleid van het Rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). De SVIR is in maart 2012 in werking getreden. Toetsing en conclusie In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor de gemeente Sluis geformuleerd. Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het Rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Barro (zie hierna). 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Toetsingskader Voor de ruimtelijke onderwerpen die de Rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Barro. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Toetsing en conclusie Geen van de aangegeven nationale belangen zijn van toepassing op het plangebied. Het Barro staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening

Toetsingskader

19/112

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Dit is de reden dat in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen. Vanaf 1 juli 2017 is het tweede lid vereenvoudigd en luidt dit lid als volgt. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Hoewel verblijfsrecreatie niet primair als stedelijke ontwikkeling wordt gezien, dienen ook verblijfsrecreatieve ontwikkelingen – gelet op de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak – in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking als zodanig te worden aangemerkt. De recreatiemarkt verandert. De recreant vraagt om meer ruimte en kwalitatief betere accommodaties. Om als recreatiebedrijf levensvatbaar en toekomstbestendig te zijn en blijven, is investering noodzakelijk.

Dit kan worden gedaan door het aanpassen van de accommodaties en een ruimere opzet en betere centrale voorzieningen op het recreatieterrein. Het totale aantal plaatsen op het recreatieterrein blijft gelijk, waardoor nieuw ruimtebeslag nodig is om de kwaliteit van de aanwezige voorzieningen te kunnen versterken en aldus een financieel gezonde en toekomstbestendige bedrijfsvoering te kunnen behouden. Uitbreiding van de oppervlakte van het terrein is noodzakelijk ten behoeve van de beoogde kwaliteitsverbetering en dient aansluitend op het bestaande verblijfsrecreatieterrein plaats te vinden. Omdat de camping aan drie zijden wordt begrensd door wegen en andere (woon)functies, is uitbreiding uitsluitend in zuidoostelijke richting haalbaar. De dierenweide (voormalige boomgaard) ligt aan de rand van de kern Nieuwvliet, ingeklemd tussen woonbebouwing en het oorspronkelijke recreatieterrein. De dierenweide is dan ook de meest aangewezen locatie om uit te breiden. De uitbreiding van de verblijfsrecreatie vindt plaats ter plaatse van de minicamping en de dierenweide c.q. de voormalige boomgaard van Pierewiet. Deze gronden maken op basis van het Omgevingsplan 2018 van de provincie deel uit van de kern Nieuwvliet (zie figuur 3.1). Het gaat daarbij om een relatief klein terrein dat deel uitmaakt van het 'stedelijk' gebied van de kern Nieuwvliet.

De uitbreiding van Camping International vindt dan ook plaats binnen de grenzen van bestaand stedelijk gebied.

Figuur 3.1 Toekomstbestendige en bereikbare woon‐ en leefomgeving (bron: Omgevingsplan Zeeland 2018; kaart 19)

20/112

Het gemeentebestuur acht invulling van deze overgangszone tussen Camping International en de woonbebouwing van Nieuwvliet met de beoogde verblijfsrecreatieve ontwikkeling beleidsmatig aanvaardbaar, vanwege het feit dat de camping elders geen uitbreidingsmogelijkheden heeft en gelet op het huidige karakter van de overgangszone tussen de camping en Nieuwvliet. Conclusie Het planvoornemen past binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsplan Provincie Zeeland 2018

Toetsingskader De kern van het Omgevingsplan 2018 (OP2018) zijn 4 grote integrale strategische toekomstgerichte opgaven die nationaal en provinciaal centraal staan: 1. duurzame en concurrerende economie; 2. klimaatbestendige en ‐neutrale samenleving; 3. waardevolle leefomgeving; 4. toekomstbestendige bereikbare woon‐, werk‐ en verblijfomgeving. Het OP2018 beoogt naast een concrete invulling voor de vier grote strategische opgaven ook een eerste aanzet te geven voor de lange termijn (2040) strategische doelen. Daarbij richt het zich op de volgende provinciale kerntaken:  duurzame ruimtelijke ontwikkeling & waterbeheer;  milieu, energie & klimaat;  vitaal platteland, natuurbeheer & ontwikkeling natuurgebieden;  regionale bereikbaarheid & regionaal openbaar vervoer;  regionale economie;  culturele infrastructuur & monumentenzorg. Verblijfsrecreatieve ontwikkelingen, zoals uitbreiding van eenheden en/of oppervlakte van bestaande verblijfsrecreatiebedrijven, moeten voldoen aan de hoofdlijnen van het 'ontwikkelkader' van de Kustvisie. Deze zijn opgenomen in het Omgevingsplan. Om de potentie van Zeeland te benutten, wordt in het Omgevingsplan ingezet op het stimuleren van herstructurering, kwaliteitsverbetering, innovatie, differentiatie en regionaal onderscheidend vermogen in de recreatiesector.

Bestaande verblijfsrecreatiebedrijven worden gestimuleerd te investeren tot het maken van een kwaliteitsslag. Hiervoor is het aanjaagprogramma innovatie opgezet. Het plangebied is gelegen in de kustzone. Met de uitgangspunten van de Zeeuwse Kustvisie wordt de Zeeuwse Kwaliteitskust beschermd, versterkt en waar nodig hersteld. Er wordt ingezet op kwaliteit en niet op kwantiteit. Hierbij horen de volgende samenhangende uitgangspunten:  symbiose: met de omgeving, de accommodaties en de onderliggende organisatie;  Zeeuwse identiteit: ontwikkel en versterk het regionale DNA en het overkoepelende Land in Zee;  herstel van kwaliteit: verblijfsrecreatieve ontwikkelingen combineren met nieuwe landschappelijke kwaliteiten;

21/112

verbinding met de samenleving en andere sectoren;  differentiatie en toekomstwaarde: benutten van de bestaande kwaliteiten; inzetten op unieke productontwikkeling. Om de beoogde Zeeuwse Kwaliteitskust dichterbij te brengen wordt ingezet op een tweezijdige ontwikkelingsstrategie:  beschermen, versterken en beleven van bestaande kwaliteiten (natuur en landschap, (verblijfs)recreatie, water/strand en infrastructuur);  gebiedsgericht ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten. Uitbreiding in eenheden en/of oppervlakte van de bestaande verblijfrecreatiebedrijven binnen en buiten het bestaand stedelijk gebied is mogelijk indien voldaan wordt aan de hoofdlijnen van het 'ontwikkelkader' van de kustvisie. Samengevat betekent dit dat de uitbreiding integraal onderdeel uitmaakt van de omgeving (landschap en samenleving). Met het principe van verevening heeft de provincie een regeling waarin (extra) ontwikkelingsruimte wordt geboden en tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in het versterken van de kwaliteit van de omgeving. De uitgangspunten voor deze regeling zijn vastgelegd in een provinciale handreiking en het convenant met alle Zeeuwse gemeenten. Bij toepassing van het vereveningsprincipe moet altijd sprake zijn van een duidelijke relatie tussen het initiatief en de te leveren investering in de omgevingskwaliteit.

Dit moet in principe rechtstreeks worden vormgegeven in het project of in de directe nabijheid. Als uitzondering kan een gemeente ook kiezen voor het instellen van een kwaliteitsfonds. Hiervoor is het echter wel noodzakelijk dat vooraf in het gemeentelijk beleid een relatie wordt gelegd tussen de geboden ontwikkelruimte en de kwaliteitsmaatregelen waar het fonds voor zal worden ingezet. Het Omgevingsplan Provincie Zeeland (2018) is een beleidsdocument en niet juridisch bindend. Voor onderwerpen die de provincie aangemerkt heeft als van 'provinciaal belang' is de door de provincie opgestelde Omgevingsverordening Zeeland 2018 opgesteld. Toetsing De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van het toeristisch recreatieve product. Met de ontwikkeling wordt Camping International meer toekomstbestendig en kan beantwoord worden aan de toeristische vraag. In het kader van de kwaliteitsverbetering wordt de aard van de standplaatsen beter afgestemd op de vraag, wordt de omvang van de standplaatsen vergroot en wordt het voorzieningenniveau versterkt. Door de combinatie met Pierewiet wordt de camping nog aantrekkelijker voor gezinnen met jonge kinderen. De uitbreiding van de camping voldoet ook aan de voorwaarden uit de Kustvisie. Verwezen wordt naar de toetsing van de ontwikkeling aan de Omgevingsverordening 2018 (zie paragraaf 3.2.2).

Een tweede aandachtspunt in het Omgevingsplan is de woon‐ en leefomgeving. Uit de uitgevoerde akoestische onderzoeken blijkt dat in de beoogde situatie aan de wettelijke geluidsnormen wordt voldaan. Dat wordt ook geborgd in het bestemmingsplan. In dat licht past de ontwikkeling dan ook in de omgeving en wordt een goed woon‐ en leefmilieu gewaarborgd. Tot slot is uitvoering gegeven aan het vereveningsprincipe, in de vorm van inrichtingsmaatregelen op eigen terrein. Op 1 juli 2016 is een voorstel ingediend dat besproken is met de stuurgroep op 6 juli 2016. De stuurgroep was akkoord met het voorstel. Inmiddels zijn de maatregelen uitgevoerd: 1. de bunker op de parking bij Pierewiet is geschikt gemaakt voor vleermuizen en gecombineerd met een faunawal;

22/112

2. ook op de kinderboerderij zijn diverse fauna elementen opgehangen. Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling van Camping International past binnen het provinciale beleid zoals beschreven in het Omgevingsplan 2018. 3.2.2

Omgevingsverordening Zeeland 2018

Toetsingskader Op 21 september 2018 hebben Provinciale Staten van Zeeland de Omgevingsverordening Zeeland 2018 vastgesteld. De Omgevingsverordening Zeeland 2018 is een instrument om het provinciale beleid uit de Omgevingsvisie voor zover gewenst juridisch door te laten werken. In de omgevingsverordening zijn regels opgenomen met betrekking tot nieuwvestiging en uitbreiding van bestaande verblijfsrecreatieterreinen. Daarnaast is een verbod op permanent wonen opgenomen. Voor de ontwikkeling en uitbreiding van verblijfsrecreatieterreinen zijn de volgende artikelen van belang. Artikel 2.10 Verblijfsrecreatie in de kustzone Camping International is gelegen in de kustzone (zie figuur 3.2.).

Figuur 3.2 Uitsnede recreatiekaart Omgevingsplan 2018 met ligging Camping International (bewerking Rho adviseurs) 

Buiten de badplaatsen is uitbreiding van een bestaand verblijfsrecreatieterrein conform artikel 2.10 sub 5 uitsluitend toegestaan als voldaan wordt aan de in bijlage D onder 1 genoemde voorwaarden. 1. Uitbreiding in gebieden met de aanduiding Groene Zeeuwse Topkwaliteit is alleen toegestaan als er sprake is van een aandachtsgebied en er geen sprake is van een significante aantasting. De kenmerken en waarden van de gebieden met de aanduiding Groene Zeeuwse Topkwaliteit zijn vermeld in de kustvisie zoals die luidt op de datum van vaststelling van deze verordening. 2. Uitbreiding in de beschermingsgebieden is alleen toegestaan als geen sprake is van significante aantasting van de gebieden.

23/112

In bijlage D onder 1 worden de volgende voorwaarden gesteld aan ontwikkeling van de verblijfsrecreatieterreinen in de omgeving.  Ruimtelijke kwaliteit: 1. beperkte uitbreiding van oppervlakte is mogelijk als het nieuw uit te breiden terrein de dichtheid en omvang van de bebouwing passend is in het betreffende landschap; 2. het beheer en onderhoud van het landschap geborgd is; 3. er sprake is van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op het totale uitbreidingsoppervlakte van 13% (het gaat daarbij om verblijfsrecreatieve bebouwing, exclusief centrale voorzieningen: bouwwerken voor recreatief nachtverblijf (zoals stacaravans, trekkershutten, chalets), recreatiewoningen, daarbij behorende bijgebouwen en overkappingen); 4. maximaal 20% van het totale terrein mag aan de openbaarheid worden onttrokken (deze maximale maat is vanwege het aspect veiligheid niet van toe passing bij kampeerterreinen); 5. de openbaar toegankelijke paden en routestructuren integraal onderdeel uitmaken van het landschap.  Economische haalbaarheid: ontwikkelingen zijn economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie.  Markt en onderscheidend vermogen van het concept: ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept.

Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust.  Sociaal maatschappelijke bijdrage: ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de leefomgeving. Artikel 2.13 Centraal bedrijfsmatige exploitatie en verbod permanent wonen Het is alleen toegestaan standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf in de vorm van centrale bedrijfsmatige exploitatie te verhuren. Artikel 2.29 Molenbiotoop Als gevolg van nieuwe ontwikkelingen mogen geen nadelige effecten optreden voor de windvang en de cultuurhistorische waarde van in of in de omgeving van het plangebied gelegen traditionele windmolens. Tot 400 m vanuit het middelpunt van de molen kunnen regels worden gesteld om een zekere mate van vrije windvang te waarborgen. Binnen een afstand van 100 m van de molen mag geen nieuwe bebouwing en beplanting worden opgericht die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken. Belangrijk is echter dat deze regeling van toepassing is op nieuwe situaties en niet op bestaande situaties. Onder bestaande situaties wordt verstaan: de daadwerkelijk aanwezige situatie en de situatie die is toegestaan volgens een bestemmingsplan, een ontheffing of een artikel 19 WRO‐vrijstelling.

Toetsing Voorwaarden voor ontwikkeling van verblijfsrecreatie in de kustzone Camping International is gelegen in de kustzone, maar niet in gebieden met Zeeuwse Topkwaliteit of aandachtsgebieden. Wat betreft de kwaliteitsverbetering van Camping International is geen sprake van toename van het aantal standplaatsen. In het kader van de kwaliteitsverbetering wordt de camping uitgebreid met de gronden die horen bij een dagrecreatiebedrijf met een minicamping (Pierewiet). Een deel van het terrein van Pierewiet heeft een agrarische bestemming. Op deze gronden zijn met een gedoogbeschikking een minicamping met 15 standplaatsen en diverse speelvoorzieningen toegestaan. Deze gronden liggen helemaal omsloten door Camping International,

24/112

Pierewiet, de sportvelden aan de Mettenijedijk en de woonpercelen aan de Wilhelminastraat en de St. Bavodijk. Deze gronden zijn vanaf de openbare ruimte nauwelijks waarneembaar. Daarmee is geen sprake van een situatie waarbij een bestaand verblijfsrecreatieterrein uitbreidt in een agrarisch gebied; de situatie waar de regels in de Omgevingsverordening 2018 op zijn toegespitst. In die zin is de voorwaarde van het creëren van nieuw landschap niet op de uitbreiding van het terrein van Camping International van toepassing. De mogelijkheden om ter plaatse van de als Agrarische doeleinden bestemde gronden ten zuiden van de camping nieuw landschap te creëren zijn bovendien beperkt. In de huidige situatie zijn de gronden al verblijfsrecreatief en dagrecreatief in gebruik. Bovendien is het landschap op deze locatie een overgangszone tussen een camping en een woonkern, dat nauwelijks van buitenaf beleefbaar is. De uitbreiding van Camping International gaat dan ook niet gepaard met een aantasting van een bestaand agrarisch landschap, dat moet worden gecompenseerd met nieuw openbaar toegankelijk landschap. Dat laat onverlet dat bij de inrichting van nieuwe verblijfsrecreatieve standplaatsen binnen het terrein een inrichting met een boomgaardlandschap worden gecreëerd. Daarbij wordt als voorwaarde gesteld dat 1 fruitboom per 200 m² wordt geplant.

Deze voorwaarde wordt in de regels van het bestemmingsplan opgenomen, in combinatie met de instandhouding van deze situatie door goed beheer en onderhoud. Aanvullend voldoet Camping International aan de voorwaarde van verevening, waarmee elders in West Zeeuws‐Vlaanderen nieuw landschap ontwikkeld wordt. De dichtheid en omvang van de bebouwing moet in de toekomstige situatie passend zijn in het betreffende landschap. Gelet op de huidige situatie is een verblijfsrecreatieve invulling in een boomgaardcontext hier een passende vertaling van deze voorwaarde. Bovendien zal worden voldaan aan de maximale bebouwingsdichtheid van verblijfsrecreatieve bebouwing van 13% op het uitbreidingsterrein. De voorwaarde van openbaarheid van het terrein is niet van toepassing voor een kampeerterrein en daarmee ook niet voor Camping International. Bovendien betreft de uitbreiding van het terrein een bestaand dagrecreatief bedrijf met minicamping, dat niet geschikt is om openbaar toegankelijk te maken. De economische haalbaarheid van de kwaliteitsverbetering is verzekerd. De camping draagt de kosten daarvan en de kwaliteitsverbetering draagt bij aan een actueel toeristisch product, aansluitend op de vraag vanuit de markt. Het gaat hier om een camping gericht op gezinnen met jonge kinderen, met relatief veel dagrecreatieve voorzieningen.

Dat concept wordt versterkt en de kwaliteit van het verblijfsrecreatieve deel wordt verbeterd. Met deze ontwikkelingsruimte worden werkgelegenheid en behoud van voorzieningen verzekerd. De ontwikkeling heeft ook een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. Dat geldt zeker bezien vanuit de camping en vanuit recreatief oogpunt. Voor de omwonenden zijn waarborgen opgenomen in het bestemmingsplan om de goede kwaliteit van de leefomgeving te verzekeren. Artikel 2.13 Centraal bedrijfsmatige exploitatie en verbod permanent wonen De verblijfsrecreatieve eenheden en de standplaatsen worden door Camping International centraal bedrijfsmatig geëxploiteerd. Artikel 2.29 Molenbiotoop In de Provinciale omgevingsverordening is opgenomen dat tot 400 m vanuit het middelpunt van de molen regels kunnen worden gesteld om een zekere mate van vrije windvang te waarborgen. Binnen een afstand van 100 m van de molen mag geen nieuwe bebouwing en beplanting worden opgericht die hoger is dan het laagste punt van de verticaal staande wieken. Belangrijk is echter dat deze regeling van toepassing is op nieuwe situaties en niet op bestaande situaties (voor de eerste 100 m). Onder bestaande situaties wordt verstaan: de daadwerkelijk aanwezige situatie en de situatie die is toegestaan volgens een bestemmingsplan of een artikel 19 WRO‐vrijstelling.

25/112



Rondom de molen zijn aan de noordoostzijde op hetzelfde perceel en aan de noordzijde van de Molenweg, gebouwen gerealiseerd met een goothoogte van 3 tot 6 m en een bouwhoogte van 6 tot 8 m. Dat betekent dat de windvang door andere gebouwen reeds is beperkt. Mede daardoor heeft de molenbiotoop de kwalificatie 'bedenkelijk' (volgens de gegevens van Vereniging de Hollandsche Molen). Rondom de camping, dus ook nabij de molen, is opgaande beplanting aangebracht.  De oorspronkelijke camping is in het bestemmingsplan Buitengebied recreatief bestemd: Rk4 (goothoogte 4 m; geen bouwhoogtemaat).  Destijds is voor de 'uitbreiding' van de camping een artikel 19 WRO‐vrijstelling verleend. Daarbij is voor die gronden ook de aanduiding Rk4 aangegeven. Dat betekent dat ingevolge de Provinciale ruimtelijke verordening, als bestaande situatie wordt aangemerkt de mogelijkheid te bouwen tot een goothoogte van 4 m. Gebruikelijk is dat de bouwhoogte 4 m meer bedraagt dan de goothoogte (zie vergelijkbare bestemmingsplannen in Oostburg/Sluis). Er is een afweging nodig tussen de belangen van de molen en die van de omgeving, zoals van de camping, met name voor de zone tussen 100 m en 400 m. Daarbij zijn de bestaande rechten, de belangen van de molen en de bestaande situatie relevant, zoals hiervoor aangegeven.

Op basis van een afweging van rechten en belangen van de molen en het campingbedrijf wordt de volgende regeling opgenomen.  Binnen 100 m van de molen bedraagt zowel de goothoogte als de bouwhoogte maximaal 4 m. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de belangen van de molen en 'levert' de camping rechten in.  Buiten deze 100 m bedraagt de goothoogte 4 m en de bouwhoogte 8 m.  In de regeling wordt een molenbiotoop opgenomen. Daarin wordt bepaald dat de beplanting niet hoger mag worden dan de bouwhoogte die voor de betreffende gronden geldt (binnen 100 m is dit 4 m; daarbuiten 8 m).  Binnen 400 m mag beplanting niet hoger worden dan 8 m. Hiermee wordt een regeling opgenomen die op evenwichtige wijze rekening houdt met de verschillende belangen. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling past in de Omgevingsverordening 2018.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Krachtig verbonden

Toetsingskader Het Visiedocument Krachtig verbonden 2021‐2025 is vastgesteld door de gemeenteraad in 2021. Het Visiedocument is een herziening van de Structuurvisie Goed Leven, het Wmo‐beleidsplan, de woonvisie en het gebiedsplan 'Natuurlijk Vitaal', samengevoegd in één integrale beleidsnota. Het doel van deze visie is om de hoofdlijnen van het ruimtelijk‐economisch en sociaal‐maatschappelijk beleid helder vast te leggen en hiermee een koers te kunnen bepalen voor de komende 4 jaar. Deze beleidslijnen geven richting en vormen een kapstok voor verdere uitwerking in deelvisies, bestemmingsplannen en projecten. Verblijfsrecreatie Met betrekking tot de verblijfsrecreatie worden de volgende doelen geformuleerd in het Visiedocument.  Een kwalitatief hoogwaardig, duurzaam en divers verblijfsproduct, waarbij ingespeeld wordt op de trends en ontwikkelingen bij de gast.

26/112

        

Een gevarieerd toeristisch‐recreatief product, waarbij gebruikgemaakt wordt van zowel de kust als het achterland. Een aanbod van recreatieve overnachtingsmogelijkheden dat aansluit bij de vraag; kwaliteit is hierbij leidend in plaats van kwantiteit. Een passende vereveningsregeling (rood‐voor‐groen), waarbij recreatieondernemers die uitbreiden evenredig bijdragen aan voorzieningen elders en die hen niet belemmert te investeren in kwaliteit. Geen permanente bewoning op verblijfsrecreatieterreinen. In basis geen verdere toeristische verhuur van woningen in de kernen. Stimuleren van innovatief ondernemerschap. Het bewaken van een divers maar ook evenwichtig aanbod aan verblijfsrecreatieve voorzieningen. Creëren van ontwikkelruimte voor ondernemers met behoud van kwaliteit van de omgeving maar waarbij terughoudend wordt omgegaan met extra bebouwing. Inspelen op het groeiende campertoerisme.

In de uitwerking van hoe de gemeente deze doelen wil bereiken, zijn onder andere de volgende punten opgenomen.  Uitbreiding in oppervlakte en/of eenheden gaat alleen gepaard met een kwaliteitsslag op het gehele terrein, waarbij het totale aantal aan recreatieve eenheden binnen de gemeente niet mag toenemen. Uitbreiding in eenheden wordt dus gekoppeld aan sanering van minimaal hetzelfde aantal eenheden. Om flexibiliteit in tijd en locatie te bewerkstellingen, wordt een eenhedenbank gecreëerd. Binnen deze eenhedenbank ontstaat een overzicht van het aantal gesaneerde verblijfseenheden en het aantal nieuwe verblijfseenheden. Dit uitgangspunt is gekoppeld aan de pilot Groenfonds en geldt niet buiten deze pilot om.  Actualiseren vereveningskader.  Verscherpte kwaliteitseisen voor kwaliteitsslagen: maximaal 20 recreatiewoningen per hectare.  Herstructurering van bestaande recreatieterreinen (kwaliteitsslag) wordt gestimuleerd door het onder voorwaarden bieden van mogelijkheden tot (beperkte) uitbreiding. Uitbreiding van 10% is toegestaan voor terreinen met meer dan 100 eenheden en 20% voor terreinen met minder dan 100 eenheden (met inachtneming van de ruimte binnen de eenhedenbank).  Uitbreiding van een recreatieterrein met meer dan 20% wordt slechts in zeer uitzonderlijke situaties toegestaan.

Voorwaarde hierbij is dat per hectare uitbreiding minimaal één hectare recreatienatuur wordt gerealiseerd. Het beheer en onderhoud van deze recreatienatuur dient geborgd te zijn.  Bij de uitbreiding van bestaande verblijfsrecreatieterreinen wordt onderscheid gemaakt tussen het omzetten van kampeereenheden in woningen en uitbreiding met (toeristische) kampeerplaatsen. Uitbreiding met recreatiewoningen wordt in principe niet meer toegestaan tenzij er sprake is van een bijzonder product en een doelgroep met een toegevoegde waarde voor de streek of ten behoeve van een kwaliteitsslag.  Duurzaamheidseisen stellen aan uitbreidingen van bestaande verblijfsrecreatieterreinen. Ook zal toegezien worden op daadwerkelijke realisatie van deze duurzame elementen. Beleidsmatig wordt ingezet op versterking van het toeristisch‐recreatief product, een hoogwaardig toeristisch‐ recreatief voorzieningenniveau, toename van het aantal overnachtingen, versterking van de toeristische werkgelegenheid en een betere spreiding van de toeristische druk door het jaar. Deze doelstellingen moeten tot stand worden gebracht door de volgende maatregelen en koerswijzigingen. Gebundelde deconcentratie van verblijfsrecreatie in de kuststrook: afwisselend bebouwde en onbebouwde zones. In het kustgebied wordt alleen uitbreiding van het aantal verblijfseenheden op bestaande terreinen bij

27/112

kwaliteitsverbetering toegestaan. Het verplichte aandeel toeristisch kamperen op recreatieterreinen wordt losgelaten en het omzetten naar gebouwde recreatieverblijven wordt toegestaan mits sprake is van kwaliteitsverbetering (voor zover dit niet past binnen de mogelijkheden in het bestemmingsplan). Ruimtelijk gezien dient gestreefd te worden naar gebundelde deconcentratie van verblijfsrecreatie in de kuststrook: afwisselend bebouwde en onbebouwde zones. Seizoensverlenging kan worden bereikt door meer jaarrondvoorzieningen in de hele gemeente te faciliteren. Het beleid zoals dat is vastgelegd in het Gebiedsplan wordt gecontinueerd. Fonds Recreatieontwikkeling/verevening Vereveningsbijdragen worden voortaan ingezet ten behoeve van het toeristische product in de breedste zin van het woord. Daartoe wordt het Fonds Recreatieontwikkeling ingezet dat bestaat uit een 'rood voor groen' en een 'rood voor rood' component. Toetsing Verblijfsrecreatie Met de ontwikkeling is sprake van versterking van het recreatieve product. De omgeving noordelijk van Nieuwvliet is aangewezen als concentratiegebied voor verblijfsrecreatie. Het plangebied maakt hier deel van uit. Conform de Kadernota Verblijfsrecreatie (zie hierna) wordt de verhouding permanente en niet‐permanente standplaatsen losgelaten. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van seizoensverlenging.

Fonds Recreatieontwikkeling/verevening Verevening heeft plaatsgevonden door natuurvriendelijke inrichtingsmaatregelen op eigen terrein uit te voeren, conform de afspraken daarover met de gemeente. In dat kader is de bunker op Pierewiet geschikt gemaakt voor vleermuizen en gecombineerd met een faunawal. Verder zijn bij de kinderboerderij ecologisch waardevolle voorzieningen getroffen. Conclusie De ontwikkeling past binnen de doelstellingen van het Visiedocument Krachtig verbonden. 3.3.2 Kadernota Recreatief Verblijf Toetsingskader De Kadernota Recreatief Verblijf is op 19 april 2012 vastgesteld. De in deze nota geformuleerde beleidsuitgangspunten vormen het toetsingskader voor ontwikkelingen op de bestaande verblijfsrecreatieterreinen. Productdifferentiatie Met de kadernota heeft de gemeente de driedeling tussen toeristische plaatsen, jaarplaatsen en vaste standplaatsen losgelaten, met als doel om ondernemers meer flexibiliteit te geven. In het bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om een standplaats te gebruiken voor zowel permanente als niet‐permanente eenheden. Deze norm geldt alleen bij een kwaliteitsslag, bij uitbreiding van een bestaand terrein en voor nieuwe terreinen. Omzetting van stacaravans in permanente recreatiewoningen kan onder de voorwaarden zoals geformuleerd in het Gebiedsplan (o.a.

omzetting als onderdeel van een kwaliteitsslag, dichtheid ten hoogste 20 eenheden per hectare, bedrijfsmatige exploitatie, getalsmatige begrenzing uit gebiedsplan aanhouden, en waarbij een landschappelijke inpassing verzekerd is).

28/112

Omvang recreatiewoningen Voor de recreatiewoningen wordt op basis van de kadernota eenmalig een uitbreidingsmogelijkheid geboden van maximaal 20% van de omvang toegestane oppervlakte van het bouwperceel. Landschappelijke inpassing Voor bestaande terreinen is het vigerende bestemmingsplan bepalend. Indien hierin geen landschappelijke inpassing is geregeld, dan geldt een uitgangspunt van 5 m rondom een recreatieterrein. Interne groenstructuur Interne groenstructuur wordt niet langer in het bestemmingsplan vertaald. Het wordt ondernemers overigens wel aangeraden een hoogwaardige groenstructuur aan te leggen. Centrale voorzieningen  Ondernemers worden binnen algemene randvoorwaarden vrijgelaten in de keuze voor aard en omvang van de voorzieningen.  Voorzieningen dienen gericht te zijn op het eigen recreatiepark.  Horeca tot categorie 1c (zogenaamde lichte horeca) is algemeen toelaatbaar.  Per terrein wordt 15% aan centrale voorzieningen toegestaan. Sanitair Per recreatieterrein zijn collectieve sanitaire voorzieningen toegestaan. Per standplaats zijn individuele sanitaire voorzieningen toegestaan, die moeten voldoen aan de eisen van bijgebouwen. Bijgebouwen Het plaatsen van een bijgebouw met een oppervlakte van ten hoogste 10 m² per standplaats is toegestaan. Ontsluiting Hoofdontsluitingen en breedtes worden op de verbeelding weergegeven.

Bedrijfswoning Per recreatieterrein is één bedrijfswoning toegestaan. Huisvesting personeel Huisvesting van personeel is toegestaan onder de centrale voorzieningen van een recreatieterrein. Uitponding/Bedrijfsmatige exploitatie Voor de verblijfsrecreatieterreinen waar in het voorheen geldende bestemmingsplan bedrijfsmatige exploitatie was vereist, geldt dit ook voor voorliggend bestemmingsplan. Particuliere recreatiewoningenterreinen Op particuliere recreatiewoningenterreinen worden de komende jaren geen ontwikkelingen verwacht. Dit komt mede doordat de ruimte van het terrein goed is benut.

29/112

Toetsing In voorliggend plangebied:  blijft de horeca beperkt tot ten hoogste categorie 1b;  wordt 10% aan centrale voorzieningen toegestaan;  zijn twee bedrijfswoningen aanwezig (één ten behoeve van Pierewiet en één ten behoeve van Camping International). Deze situatie blijft ongewijzigd. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidsdoelstelling van de Kadernota Verblijfsrecreatie.

3.4

Algehele conclusie

3.4 Algehele conclusie De plannen van Camping International passen in het geldende beleid van Rijk, provincie en gemeente. Ingezet wordt op de beleidsmatige gewenste kwaliteitsverbetering en productdifferentiatie, daarmee en draagt de beoogde ontwikkeling ook bij aan versterking van het toeristische recreatieve product.  Het plangebied maakt deel uit van de kustzone. Het bestemmingsplan geeft invulling aan de revitaliserings‐ en vernieuwingsopgave voor het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod in deze zone.  Beperkingen wat betreft kustversterking zijn niet aan de orde aangezien het plangebied buiten het kustfundament ligt.  Verevening heeft plaatsgevonden op eigen terrein.  De landschappelijke kwaliteiten van de omgeving zijn geenszins in het geding. Voorzien wordt in een adequate landschappelijke inpassing. Aan de voorwaarden van verevening en bedrijfsmatige exploitatie wordt voldaan.  In het bestemmingsplan worden herstructurering en kwaliteitsverbetering in combinatie met (een beperkte) uitbreiding van het bestaande verblijfsrecreatieterrein planologisch mogelijk gemaakt. Het aantal toegestane verblijfsrecreatieve eenheden wordt gehandhaafd op 266 eenheden, waaronder 4 recreatiewoningen. De hiermee gepaard gaande uitbreiding is ruimtelijk en financieel noodzakelijk om de beoogde kwaliteitsslag (paragraaf 2.3) te kunnen maken.

 In het gemeentelijk beleid is het noordelijke deel van Nieuwvliet aangewezen als concentratiegebied voor verblijfsrecreatie en in het kustgebied is uitbreiding van het aantal verblijfseenheden op bestaande terreinen bij kwaliteitsverbetering toegestaan. Het plan beantwoordt aan deze doelstellingen. Dit geldt ook voor wat betreft de door de provincie geboden ruimte voor maatwerk (waaronder ontwikkelen met deskundig advies).  In het kader van het Gebiedsplan West Zeeuws Vlaanderen 'Natuurlijk Vitaal' is een deskundige en onafhankelijke toetsingscommissie ingesteld: deze heeft positief geoordeeld over de voorgestane ontwikkeling en heeft hiermee dan ook ingestemd.  Het bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid waarmee standplaatsen kunnen worden omgezet in recreatiewoningen. Daarvoor is een aantal criteria opgenomen, die aansluiten op het gemeentelijk beleid, waaronder de voorwaarde van een dichtheid van maximaal 20 recreatiewoningen per hectare.

30/112

Hoofdstuk 4 4.1

Toetsing aan ruimtelijke en overige aspecten

Water

Toetsingskader Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits‐ en waterkwaliteitsbeheer. Ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen is het aanmeldformulier van het waterschap voor de watertoets ingevuld (zie bijlage 1). Dit aanmeldformulier wordt voorgelegd aan het waterschap. Toetsing en conclusie Uit het aanmeldformulier blijkt dat er geen belangrijke aandachtspunten voor de waterhuishouding zijn. Bij de realisatie van verblijfsrecreatie op het uitbreidingsterrein, zal worden voorzien in voldoende waterberging. Daartoe is een voorwaarde opgenomen in de regels. Indien op het uitbreidingsterrein een toename van verharding plaatsvindt, zal afstemming plaatsvinden met het Waterschap Scheldestromen over de vraag hoeveel bergingscapaciteit gerealiseerd moet worden en in welke vorm dat zal gebeuren.