a. Notitie beantwoording zienswijzen

Notitie beantwoording zienswijzen en voorgestelde aanpassingen

Behorend bij het Ontwerpkader toeristische verhuur 2022 en de Ontwerp Leefbaarheidsverordening 2022 zoals deze op 24 juni 2021 door de gemeenteraad gewijzigd zijn vrijgegeven voor inspraak; Waarin de in de periode van 22 juli 2021 tot 1 september 2021 ingediende zienswijzen worden behandeld en de voorgestelde aanpassingen worden besproken; Ten behoeve van de besluitvorming omtrent het Kader toeristische verhuur 2022 en de Leefbaarheidsverordening 2022 zoals deze op 23 december 2021 aan de gemeenteraad ter besluitvorming worden voorgelegd.

Oostburg, 23 november 2021.

-1-

Inhoudsopgave

Paragraaf 1

Inleiding

3

Paragraaf 2

Leeswijzer

5

Paragraaf 3

Q&A

6

Paragraaf 4

Doelstellingen en beleid

10

Paragraaf 5

Aantal dagen

12

Paragraaf 6

Suggesties

27

Paragraaf 7

Werkingsgebied

29

Paragraaf 8

Gelijk speelveld

31

Paragraaf 9

Handhaving

31

Paragraaf 10

Overige opmerkingen

33

Paragraaf 11

Wijzigingen uit zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

37

-2-

1. Inleiding Op 24 juni 2021 heeft de gemeenteraad van Sluis besloten om het Ontwerpkader toeristische verhuur 2022 en de ontwerp Huisvestingsverordening 2022 ter inzage te leggen. In het ontwerpkader is beschreven hoe de gemeente Sluis vanaf 1 januari 2022 wil omgaan met de toeristische verhuur van woningen. De gemeente wil met dit kader inzicht geven in de vraag wat wel of juist niet mag op het gebied van (kortdurende) toeristische verhuur van woonruimte. Daarnaast wil de gemeente helderheid geven hoe vanaf 1 januari 2022 wordt omgegaan met toezicht, controle en handhaving. De ontwerpverordening bevat de juridische vertaling van de instrumenten die gemeente op basis van de Huisvestingswet wil inzetten. In zijn vergadering van 24 juni 2021 heeft de gemeenteraad besloten het voorstel zoals het college dat heeft voorgelegd aan de raad gewijzigd vrij te geven voor inspraak. De door de gemeenteraad aangebrachte wijzigingen zijn zichtbaar gemaakt in beide documenten zoals die ter inzage zijn gelegd. Op die manier kunnen belangstellenden kennis nemen van zowel het voorstel zoals dat door het college is gedaan, alsmede van de door de gemeenteraad aangebrachte wijzigingen. De stukken hebben vanaf donderdag 22 juli 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Reacties konden tot uiterlijk woensdag 1 september 2021 worden ingediend.

Daarbij is de mogelijkheid om een reactie (zienswijze) in te dienen aan iedereen gegeven. Het is een bewuste keuze geweest om de mogelijkheid tot het geven van een reactie niet te beperken tot belanghebbenden of tot ingezetenen van de gemeente. Op die manier is een zo breed mogelijke groep (zowel individuele personen, als rechtspersonen, als -belangen- groeperingen) gelegenheid gegeven mee te praten over een onderwerp dat van vele kanten kan worden belicht, waar velen een betrokkenheid bij voelen en dat tot verschillende inzichten kan leiden. Deze werkwijze past ook bij de inzichten van de gemeenteraad ten aanzien van burgerparticipatie. Aan het wel of niet indienen van een zienswijze zijn geen gevolgen verbonden voor een al dan niet geslaagd beroep in rechte in later stadium. Er wordt aldus niemand benadeeld door het breed uitzetten van een vraag om reactie. Ten slotte weegt mee dat in de gemeenteraad expliciet is uitgesproken dat prijs wordt gesteld op het zo breed mogelijk polsen van in de samenleving levende opvattingen en gedachten over dit onderwerp. Er is zodoende ook breed aandacht gegeven aan de mogelijkheid tot het geven van een reactie. Binnen de reactietermijn zijn 468 reacties binnengekomen. Er zijn geen reacties buiten behandeling gesteld vanwege termijnoverschrijding. Er zijn evenmin reacties buiten behandeling gelaten vanwege het ontbreken van persoonsgegevens.

Er zijn geen anonieme reacties binnengekomen. Er leven veel verschillende inzichten, opvattingen en gedachten over het onderwerp ‘toeristische verhuur van woonruimte’. Waar de ene persoon dit als een kans voor de leefbaarheid ziet, ziet de andere persoon dit juist als een bedreiging daarvan. Waar de ene persoon pleit voor ruimhartige mogelijkheden voor verhuur, ziet de ander liever een totaalverbod op kortdurende verhuur in woongebieden. Waar de ene persoon pleit voor maatwerk per kern of wijk om recht te doen aan specifieke omstandigheden, ziet de ander juist liever een gelijk beleid voor de gehele gemeente om een waterbedeffect te voorkomen. Enerzijds is dat opvallend, anderzijds is dat een bevestiging van hetgeen reeds in het voortraject is opgehaald door het college. De gemeenteraad gaf al in december 2019 de opdracht aan het college om het overleg aan te gaan met stakeholders. Het college heeft in de eerste maanden van 2020 gehoor gegeven aan die opdracht en gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van stads- en dorpsraden uit de meest betrokken kernen, de RMDO, Recron, Adviesraad Recreatie en Toerisme, ondernemersverenigingen en verhuurkantoren. De daar gehoorde argumenten en visies komen in hoofdlijn overeen met hetgeen is opgehaald in de afgelopen zienswijzeperiode. Wat opvalt is dat (nagenoeg) alle zienswijzen ingaan op het nachtencriterium.

Van de 468 ingediende zienswijzen pleiten 379 zienswijzen voor een nachtencriterium tot maximaal 60 nachten. Aan de andere kant pleiten 77 zienswijzen voor een nachtencriterium van 120 dagen of voor onbeperkte verhuurmogelijkheden. Slechts een klein deel spreekt zich niet uit over het aantal nachten en heeft alternatieve ideeën, suggesties of opmerkingen.

-3-

Het is niet wenselijk aan deze telling doorslaggevende conclusies te verbinden ten aanzien van het aantal voor- en tegenstanders van toeristische verhuur van woonruimte. Met nadruk moet worden opgemerkt dat de gemeente geen referendum of enquête heeft uitgeschreven maar juist heeft gevraagd om inhoudelijke reactie te geven. Daarnaast geldt dat het aantal zienswijzen niet gelijk staat aan een aantal personen. Een aantal zienswijzen is ingediend door (belangen)groeperingen. Er zijn voorbeelden waarbij drie leden van hetzelfde huishouden drie (inhoudelijk identieke maar wel apart ingediende) zienswijzen hebben ingediend. Anderzijds zijn er ook zienswijzen die door meerdere personen zijn ondertekend. Zo zit er één zienswijze bij in de vorm van een petitie die 464x is ondertekend. Deze ondertekeningen zien echter niet enkel op een oproep om geen recreatieverblijven in de bebouwde kom toe te staan, doch ook om meer betaalbare huizen te bouwen en te renoveren voor inwoners met lage en middeninkomens. Ten slotte zijn er (overigens op kleine schaal) voorbeelden van personen die zowel een persoonlijke zienswijze hebben ingediend alsmede een ondertekende standaardbrief hebben ingediend.

Een eenvoudige telling van het aantal zienswijzen kan dus gemakkelijk leiden tot onjuiste conclusies ten aanzien van het aantal voor- en tegenstanders van een bepaalde (beleids)richting, maar kan daarnaast leiden tot het spreekwoordelijke vergelijken van appels met peren. Dat wil uiteraard niet zeggen dat er niet een aantal rode draden is af te leiden uit de ingediende stukken. Zo valt het op dat er bovengemiddeld veel reacties zijn binnengekomen uit bepaalde deelgebieden van de gemeente: Zuidzande, Cadzand, Nieuwvliet, Aardenburg, Groenevelt Sluis en Sint Anna ter Muiden. Dat zal enerzijds komen doordat het onderwerp in die kernen meer leeft, maar anderzijds ook met actieve groeperingen die een lobbybeweging op gang hebben gebracht. Juist vanuit die kernen, maar ook vanuit verhuurkantoren, zijn standaardbrieven in omloop gebracht die veelvuldig zijn ondertekend en ingediend maar die inhoudelijk identiek aan elkaar zijn. Overigens is geen analyse gemaakt vanuit welke kernen welke signalen naar voren komen. Er is immers niet gevraagd om in de reactie specifiek de eigen belangen te benoemen. Een analyse op (deel)gebiedsniveau zou betekenen dat er van de zijde van de gemeente een eigen interpretatie wordt gegeven aan de ingediende zienswijzen: dat is uiteraard niet de bedoeling.

Voorstanders van verhuur voor een periode van 120 dagen of van onbeperkte verhuur presenteren zichzelf in nagenoeg alle gevallen (ongevraagd) als eigenaar van een woning die toeristisch wordt verhuurd. Zij komen dus op voor een eigen belang. Dat mag uiteraard. Wat opvalt is dat verhuurders vaak een persoonlijke noot toevoegen omtrent de wijze waarop zij in het verleden de woning in bezit hebben gekregen, om welke reden zij die verhuren en op grond van welke argumenten zij menen dat dat gebruik gerechtvaardigd is. Voor zover dat gaat om juridische of algemene argumenten, wordt dat in deze notitie uitgebreid besproken. Het gaat te ver om in deze notitie ook persoons- (of object-) gebonden afwegingen te maken. Voor zover wordt gewezen op gerechtvaardigd vertrouwen of op mededelings- of onderzoeksverplichtingen vraagt dat een individuele afweging. In de paragraaf over handhaving of gerechtvaardigd vertrouwen wordt in algemene zin opgemerkt welke afwegingen dit verdient. Wat opvalt is dat ook verhuurders in grote mate laten weten bekend te zijn dat sprake is of kan zijn van onevenwichtigheid in de belangen tussen vaste bewoners en toeristen, met name in bepaalde periodes van het jaar. Een registratie- en meldingsplicht wordt in vrij grote mate gesteund, evenals aanvullende maatregelen (zoals toezicht) die het woon- en leefklimaat bevorderen.

In de zienswijzen worden veelvuldig onderwerpen aangehaald die slechts indirect raakvlak hebben met het onderwerp ‘toeristische verhuur van woonruimte’. Zo valt op dat er (ook bij vaste inwoners) verschillende inzichten leven over de wenselijkheid van tweede woningbezit in het algemeen. Daarnaast worden vraagtekens gezet bij de (in de ogen van sommigen ongebreidelde) uitbreiding van het aantal recreatieappartementen en vakantieparken, terwijl in de kernen moeilijk wordt gedaan over het toevoegen van één woning. Vanwege de volledigheid worden dergelijke zienswijzen uiteraard wel benoemd, doch vallen zij (hoofdzakelijk) buiten de scope van dit deelonderwerp.

-4-

Wat ten slotte opvalt is dat er weinig argumenten zijn opgehaald die niet eerder in de discussie naar voren zijn gekomen. Dat leidt voor ons tot de conclusie dat de stakeholders die wij het voortraject hebben gesproken, een goed beeld hebben bij hetgeen leeft omtrent dit onderwerp. 2. Leeswijzer Omwille van de leesbaarheid is er niet voor gekozen om in deze notitie 468 brieven met veelvuldig repeterende argumenten één-voor-één te bespreken. Dat zou leiden tot een onleesbaar stuk, waarbij zienswijzen en de reactie daarop van het college continue repeterend worden opgenomen of waarbij ontelbare verwijzingen naar eerdere (deel)paragrafen moeten worden gemaakt. Daarbij geldt dat ook bij een dergelijke één-voor-één benadering voor derden nagenoeg onmogelijk wordt de beantwoording te herleiden tot de eigen zienswijze. Van de 468 ingediende zienswijzen dienen 453 zienswijzen geanonimiseerd te worden behandeld op grond van het bepaalde in de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Slechts 15 zienswijzen zijn volledig openbaar. Het gaat daarbij om de volgende 15 zienswijzen: Nr,. 2. 5. 15. 17. 33. 59. 61. 68. 110. 231. 234. 307. 311. 318. 366.

Naam entiteit Makelaardij Neptunus B.V. Bondgenootschap Zeekraal Voogdt Verhuur Zorgvakantiewoningen ‘De Kapellehof’ RMDO Stichting Vrienden van het Kerkgebouw Groede Hellozeeland.com Vakantiehuis Isabellahof Stichting Dorpsraad Breskens Stichting dorpsraad Zuidzande Vereniging van Huiseigenaren Park Groeneveld Hiswa-Recron, dorpsraad Groede, Toerisme uit Balans Verhuurcentrum Breskens Cafarelli B.V. Doleen Beheer B.V.

Om de leesbaarheid te bevorderen zijn alle zienswijzen gedetailleerd doorgenomen en de daarin opgenomen argumenten geclusterd per deelonderwerp. Zo wordt in één oogopslag duidelijk hoe de diverse zienswijzen (vaak ook tegengesteld aan elkaar) aankijken tegen bepaalde aspecten en wordt de reactie daarop namens het college inzichtelijk. Aangehaalde argumenten liggen uiteraard vaak in elkaars verlengde, zodat niet kan worden voorkomen dat op een aantal plaatsen verwijzingen staan. In dit document is, zo goed als mogelijk, een afweging gemaakt tussen enerzijds de vereiste zorgvuldigheid om alle argumenten te benoemen en anderzijds de leesbaarheid door repeterende argumenten slechts éénmaal te benoemen, samen te vatten en voor wat betreft de beantwoording aansluiting te zoeken bij andere zienswijzen. Het is niet de bedoeling van de zienswijzefase om vragen van indieners te beantwoorden. Aan ieder deelonderwerp is een aparte paragraaf gewijd. In die betreffende paragraaf wordt een beknopte samenvatting gegeven van de genoemde argumenten en wordt daarop direct het antwoord van het college inzichtelijk gemaakt. De in deze notitie opgenomen reacties namens het college dienen te worden gelezen als integraal onderdeel uitmakend van het Kader toeristische verhuur.

Voorafgaand aan de inhoudelijke beantwoording is in paragraaf 3 een Q&A opgenomen waarin veel gestelde vragen en onduidelijkheden in zoveel mogelijk begrijpelijke taal worden uitgelegd. Paragraaf 3 is in feite een reactie op de kritiek dat de stukken vrij lastig te begrijpen zijn. Vanaf paragraaf 4 worden de zienswijzen inhoudelijk besproken. 3.

Q&A

-5-

In deze paragraaf worden een aantal veel gestelde vragen beantwoord. Het doel van deze paragraaf is om de regelgeving zo eenvoudig mogelijk uit te leggen. Q1: Is toeristische verhuur van woningen op dit moment verboden? A: Dat ligt aan het bestemmingsplan. Op ieder perceel rust een bestemming. De meeste woningen in de kernen hebben een woonbestemming. Dat betekent dat die woningen bedoeld zijn om in te wonen. Bestemmingsplannen spreken over huisvesting. De rechtspraak zegt dat er sprake is van wonen (huisvesting) als sprake is van een duurzame relatie tussen de woning zelf en de gebruiker daarvan. Een dergelijke relatie is er tussen een woning en iemand die daar permanent woont. Een dergelijke relatie is er ook bij een tweede woning waarbij de gebruiker gedurende een lange periode regelmatig de woning gebruikt. Een duurzame relatie tussen de woning en de gebruiker is er niet bij kortdurende toeristische verhuur: het gaat dan om steeds wisselende personen die gedurende een weekend, een midweek of een week in een woning verblijven. Dat heeft niks met wonen te maken. Toeristische verhuur past dus niet bij een woonbestemming en is daarmee niet toegestaan. Tegelijk moet dat antwoord genuanceerd worden. Stel: je verhuurt je eigen woning in de zomer gedurende 2 weken via AirBnB op het moment dat je zelf met vakantie bent. De andere 50 weken per jaar woon je er zelf.

Dan geef je door die verhuur uiteraard niet de woonbestemming op. Dat mag dus gewoon, dat vindt de gemeente ook niet onwenselijk en wordt in de huidige tijdsgeest algemeen geaccepteerd als onderdeel van wat we de ‘deeleconomie’ noemen. Wij noemen dat incidentele verhuur. Dag mag! Het andere uiterste is niet toegestaan. Als je een woning koopt of in bezit houdt met het enkele doel om die woning zoveel mogelijk kortdurend toeristisch te verhuren om maximaal rendement te halen dan is sprake van strijd met de woonbestemming. We noemen dat structurele toeristische verhuur. Dat mag niet! De vraag waar precies de grens ligt is niet eenvoudig te beantwoorden. Iedereen zal daar anders over denken. Q2: Wat gebeurt er als de raad het ontwerpkader en de ontwerpverordening niet vaststelt? A: Dan blijft alles bij het oude zoals onder Q1 al beantwoord. Incidentele toeristische verhuur is toegestaan, structurele verhuur niet. De vraag of sprake is van toeristische verhuur moet per situatie worden bekeken. De vraag of de verhuur structureel is ook. Dat vraagt heel arbeidsintensieve controles en dossieropbouw van de gemeente. Aan de hand van boekingsgegevens en meerdere controlebezoeken zal de gemeente moeten bewijzen dat het bestemmingsplan wordt overtreden. Daarnaast moet per geval een handhavingstraject worden gestart dat is gericht op het voorkomen van herhaling.

Dat gaat met besluitvorming waaraan zware motiveringseisen worden gesteld en dat vraagt weer om controle achteraf. De gemeente zal immers moeten controleren of de overtreding inderdaad beëindigd is. Daarnaast geldt dat van de zijde van de gemeente niet exact bekend is op welke adressen (en daarmee ook niet hoeveel adressen exact) toeristische verhuur plaatsvindt. Het is voor de gemeente praktisch onhaalbaar om een exact overzicht te verkrijgen. Q3: Wat gebeurt er als de raad het voorkeursscenario van het college omarmt en een planologisch kader vaststelt en een registratieplicht invoert? A: Een aantal dingen. Ten eerste: met het planologisch kader wordt een uitleg geven waar de grens van incidentele toeristische verhuur overgaat in structurele toeristische verhuur. Zoals aangegeven zal iedereen daar anders over denken. Het college kiest er in dit verband voor om geen harde eis te stellen met betrekking tot het aantal dagen dat mag worden verhuurd. Dat vraagt een afweging per geval. In het planologisch kader worden wel een aantal spelregels uitgelegd waar een verhuurder / verhuurlocatie aan moet voldoen. Die eisen zijn bedoeld om de overlast in de breedste zin te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken voor andere bewoners van de woonkernen. In die spelregels zijn ook (strenge) eisen gesteld aan locaties om deze om te zetten van een woonbestemming naar een

-6-

bestemming verblijfsrecreatie. Alleen als aan die strenge eisen wordt voldaan mag onbeperkt worden verhuurd. Alle gestelde eisen zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat wonen en recreatief overnachten zonder problemen samen kan gaan. Wij noemen dat het behouden van een goed woon- en leefklimaat in de buurt. Het voorgaande geldt voor de gehele gemeente. Daarnaast voert de gemeente in de kernen waar toeristische verhuur aantoonbaar vaak voorkomt een systeem in met verplichte registratie van een ieder die een woning toeristisch wil verhuren. Het gaat dan om registratie van de woning en de verhuurder. De gemeente krijgt daarmee in eerste instantie inzicht in de omvang en ligging van verhuuraccommodaties in die kernen waar toeristische verhuur het meest voorkomt en wie verhuurt. Dat inzicht wordt gebruikt om na verloop van één jaar te kunnen evalueren of aanvullende maatregelen nodig zijn. Denk daarbij aan een systeem met een maximaal aantal te verhuren nachten en een meldingssysteem. De gemeente kiest dus nadrukkelijk voor een groeimodel, waarbij registratie de eerste fase is. Afhankelijk van een evaluatie na 1 jaar wordt al dan niet een tweede fase voorgesteld.

De registraties worden direct gebruikt om (brand)veiligheid van verhuuraccommodaties te kunnen controleren en om verhuurders actief te informeren over de plichten die bij verhuur behoren, zoals de plicht tot voorkomen van overlast of het afdragen van toeristenbelasting . Steekproefgewijs kan, al dan niet na overlastmeldingen, worden gecontroleerd of aan de registratieplicht wordt voldaan. Op het verhuren zonder registratienummer staan boetes. Q4: Inhoudelijk verandert er weinig aan de verhuurmogelijkheden. Klopt dat? A: Het klopt dat de gemeente inhoudelijk niks wil veranderen aan de verhuurmogelijkheden. Incidentele toeristische verhuur blijft toegestaan, structurele toeristische verhuur blijft verboden. Waar de grens exact ligt wordt per situatie beoordeeld. We leggen de regels die al bestonden dus beter uit aan iedereen. Daarnaast zijn de andere regels waar iedereen aan moet voldoen duidelijk. De gemeente hoopt op die manier in hoofdzaak 2 doelstellingen te bereiken: 1. Toeristische verhuur in de woonkernen vindt plaats op een manier dat toeristen en vaste bewoners zonder overlast in een goed woon- en leefklimaat naast elkaar kunnen verblijven; 2. Doordat de gemeente inzicht krijgt in het aantal verhuuraccommodaties wordt de omvang van de toeristische verhuur van woonruimte nauwkeurig inzichtelijk.

Dat kan reden zijn voor aanvullende maatregelen in die kernen waar dat wenselijk is. Uiteindelijk is het doel dat het oninteressant voor beleggers wordt om woningen te kopen met het doel om daar rendement uit te halen. Woningen die te koop komen zijn zodoende bereikbaar voor permanente bewoners en voor gebruik als tweede woning. Dat is goed voor de leefbaarheid. Daarnaast zijn er nog doelstellingen die bereikt kunnen worden. De eisen voor toeristische verhuur (vaak door particulieren) worden meer gelijkgetrokken met eisen waaraan professionele aanbieders (vaak op vakantieparken) ook moeten voldoen. Denk aan eisen op het gebied van (brand)veiligheid, voldoende parkeerruimte of administratieve verplichtingen en controle op toeristenbelasting. We creëren op die manier een gelijk speelveld en bevorderen de veiligheid. Q5: Mag de gemeente het eigendomsrecht beperken door toeristische verhuur te beperken? A: Het bestemmingsplan geeft altijd een beperking van het vrije gebruik van eigendom door eisen te stellen aan bebouwing en aan gebruik. In een bestemmingsplan wordt bepaald gebruik toegestaan en ander gebruik niet. Dat is enerzijds bedoeld ter bescherming van het eigendomsrecht, anderzijds ter bescherming van het eigendomsrecht van omwonenden. Als de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt worden uitgebreid dan kunnen die omwonenden schadevergoeding vragen voor waardeverlies.

Als de mogelijkheden worden beperkt kan een eigenaar zelf schadevergoeding vragen. We noemen dat planschade. In dit geval geldt geen beperking of uitbreiding. Zoals onder de voorgaande vragen al uitgelegd is incidentele toeristische verhuur toegestaan en structurele verhuur niet. Dat was zo en dat blijft zo. Q6: Hebben verhuurders geen rechten opgebouwd door jarenlang gedogen door de gemeente?

-7-

A: Gedogen is niet het juiste woord. Van gedogen is sprake als de gemeente weet dat sprake is van een overtreding en die bewust toestaat of bewust de andere kant opkijkt. Daarvan is geen sprake. De gemeente wist en weet dat toeristische verhuur plaatsvindt maar weet dat niet tot op adresniveau en evenmin of de grens van incidentele verhuur wordt overschreden. Vergelijk het met de situatie dat te hard wordt gereden op een weg binnen de bebouwde kom. Omwonenden hebben daar vaak een redelijk beeld bij, trekken soms aan de bel bij de overheid en zullen incidenteel misschien zelfs kentekens noteren of fotomateriaal hebben. Op basis daarvan kunnen uiteraard geen snelheidsovertredingen worden vastgesteld. Daar is specifieke apparatuur voor nodig die voldoet aan bepaalde eisen (ijking) en die apparatuur mag enkel in gebruik worden gesteld door daartoe bevoegde (politie)ambtenaren. Bij toeristische verhuur geldt iets soortgelijks. Een vermoeden of melding is onvoldoende. Een overtreding kan pas worden aangetoond als een bevoegd toezichthouder voldoende inhoudelijk onderzoek heeft verricht en heeft aangetoond dat sprake is van structurele toeristische verhuur. Daarvan is geen sprake. Er is aldus geen sprake van gedogen en daarmee ook niet van opgebouwde rechten.

Q7: Waarom heeft de gemeente nooit gehandhaafd en wil de gemeente dat nu wel? A: Toezicht en handhaving van toeristische verhuur is heel tijdrovend en daardoor kostbaar. Onder Q2 is dat al kort uitgelegd. Belastinggeld kan slechts een maal worden uitgegeven. Dat vraagt om het stellen van prioriteiten in handhaving. In het verleden bestond, zonder concrete aanleiding, geen aanleiding om controles uit te voeren. Toeristische verhuur van woningen bestaat al vele decennia. Toch is het pas de laatste jaren enorm in opkomst. Dat heeft te maken met verschillende oorzaken. Door de opkomst van boekingswebsites kan eenvoudiger dan vroeger een aanbod worden gedaan om te verhuren, het verhuren van de eigen woning is als onderdeel van deeleconomie veel gebruikelijker dan enkele decennia terug en als gevolg van financiële omstandigheden (lage rente, stijgende onroerend goedprijzen) is beleggen in vastgoed interessant. Doordat toeristische verhuur van woningen inmiddels zo vaak voorkomt worden ook de nadelen steeds zichtbaarder: voor het woon- en leefklimaat in de dorpen, voor de leefbaarheid in de dorpen, voor de mogelijkheden voor potentieel permanente bewoners om aan een woning te komen en toenemende oneerlijke concurrentie met de bedrijfsmatige toeristische sector. Dat leidt tot veel vragen, opmerkingen en klachten bij de gemeente.

Om die reden wil de gemeente nu strenger gaan toezien op de regels. Overigens werd voorheen ook toezicht gehouden maar dan in beperktere mate: enkel bij vrees voor (brand)veiligheidsproblemen en bij concrete verzoeken om handhaving van omwonenden werd toezicht ingezet en zo nodig handhavend opgetreden. Q8: Kan de gemeente haar handhavingsbeleid zomaar aanpassen? A. Zoals onder Q5 uitgelegd is geen sprake van gedogen. Er is in het verleden simpelweg weinig toezicht geweest. Het waarom daarvan is onder Q6 uitgelegd. Het staat de gemeente vrij om daarin een nieuwe afweging te maken en vanaf 2022 prioriteit toe te kennen aan dit onderwerp. Dat doet de gemeente ook niet stiekem. In voorlichtingscampagnes zal de gemeente een zo groot mogelijke doelgroep (proberen te) bereiken met uitleg over de regels, de manier waarop wordt gecontroleerd en de consequenties van overtreding. Ook zal in 2022 eerst gewaarschuwd worden bij (dreigende) overtreding. Het is zeker niet de bedoeling van de gemeente om geld te verdienen. De gemeente heeft vooral oog voor het woon- en leefklimaat in de dorpen, de leefbaarheid op de langere termijn, de veiligheid en het bieden van een gelijk speelveld tussen de toeristische sector en (vaak) particuliere verhuurders. Dat doet de gemeente in een groeimodel.

In 2022 geldt dat beter wordt uitgelegd wat volgens het bestemmingsplan wel of niet is toegestaan en dat een registratieplicht wordt ingevoerd. Na evaluatie kunnen nieuwe (aanvullende) maatregelen worden overwogen. Q8: Waarom geldt de verordening niet gemeentebreed? A: De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. De instrumenten uit die wet mogen enkel worden ingezet bij problemen die raken aan woningschaarste of aan leefbaarheid. Wij menen dat we,

-8-

gelet op de problematiek van toeristische verhuur, op dit moment wel kunnen uitleggen waarom dat speelt in een aantal kernen in de kuststrook maar dat we dat niet gemeentebreed kunnen uitleggen.

-9-

4. Doelstellingen en beleid Ten aanzien van de doelstellingen en het beleid van de gemeente zijn, samengevat, de volgende opmerkingen gemaakt. Nr. 1.

Beknopte samenvatting van de ingediende zienswijzen Verschillende indieners zetten vraagtekens bij de doelstellingen die de gemeente nastreeft. Er is onvoldoende inzicht in de doelstellingen die de gemeente wenst te bereiken met het ontmoedigen van toeristische verhuur.

Reactie namens het college In het beleidskader zijn de doelstellingen uiteengezet die de gemeente nastreeft. Het gaat dan primair om het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat in de kernen, het borgen van leefbaarheid op de langere termijn, veiligheid en het creëren van een gelijk speelveld tussen de professionele toeristische sector enerzijds en toeristische verhuur van woonruimte, vaak door particulieren, anderzijds. Die doelstellingen worden in het beleidskader en in de toelichting bij de verordening nog eens benadrukt en op onderdelen nader uitgewerkt. De gemeente kiest er daarbij uitdrukkelijk voor om te werken met een groeimodel. In deze eerste fase wordt een planologisch kader gegeven en een (eenmalige) registratieplicht ingevoerd.

2.

De gemeente heeft zelf de recreatiesector belangrijkste pijler aangeduid en profiteert daarvan.

als

De recreatiesector is en blijft een belangrijke pijler voor de economie in de gemeente Sluis. Dat verandert niet. De al bestaande beperkingen om een woning toeristisch te verhuren worden niet strenger of minder streng. Het is niet zo dat mogelijkheden voor toeristische verhuur in materiële zin worden beperkt. De gemeente scherpt wel de eisen aan waaraan moet worden voldaan, legt de al bestaande regels uit, geeft duidelijkheid over de vraag wat wel en niet mag en onder welke voorwaarden toeristische verhuur van woonruimte is toegestaan.

3.

De gemeente profiteert van toeristenbelasting en legt nu beperkingen op.

De gemeente Sluis heeft, gelet op het aantal inwoners, veel voorzieningen. Dat zijn vaak voorzieningen die (deels) gericht zijn op de toeristische sector en (veel) geld kosten. Denk aan het onderhoud van stranden, het onderhoud van infrastructuur of streekpromotie. De gemeente streeft ernaar om voor de bekostiging van alle voorzieningen in redelijke verhouding een beroep te doen op inwoners en toeristen die daar beide van profiteren. Toeristenbelasting (per dag), woonforensenbelasting voor gebruikers van een tweede woning (per jaar) en gemeentelijke belastingen voor inwoners (per jaar) staan daarbij naar onze mening in een redelijke verhouding tot elkaar. Het innen van toeristenbelasting is geen doel op zichzelf voor de gemeente.

4.

De gemeente voert een jojo-beleid. Vanaf 2014 is toeristisch gebruik van woningen toegestaan en nu wordt het weer ingeperkt.

In januari 2014 is de Gebruiksverordening Tweede Woningen Sluis ingetrokken. Vanaf dat moment is het toegestaan om zonder vergunning van het college een woning in gebruik te nemen als tweede woning voor zichzelf. Het is een misverstand dat als gevolg van het intrekken van de verordening ook kortdurende toeristische verhuur van woningen is

10

toegestaan. Er is een nadrukkelijk onderscheid tussen het (wel toegestane) gebruik als tweede woning voor zichzelf en het (niet toegestane) structureel kortdurend toeristisch verhuren van woningen. De gemeente maakt wat dat betreft geen ommezwaai in beleidskeuzes. 5.

De gemeente voert een tegenstrijdig beleid. Pharos moet verhuurd worden, andere woningen in Breskens mogen niet verhuurd worden.

Bij het opstellen van het beleidskader is de huidige situatie zoals toegestaan volgens de verschillende bestemmingsplannen leidend. Structurele toeristische verhuur is in de regel niet toegestaan op percelen die een bestemming “wonen” hebben en wel toegestaan voor percelen die (mede) een bestemming “verblijfsrecreatie” hebben. Die percelen kunnen dicht bij elkaar in de buurt liggen. Bij de beantwoording van zienswijze 5.52 gaan wij hier uitgebreid op in.

6.

Indiener is blij dat er eindelijk een kader ligt dat de regels formuleert. Dit schept duidelijkheid.

Dat is één van de doelstellingen van het beleid. Het is met nadruk niet de bedoeling om bestaande mogelijkheden voor verhuur uit te breiden of in te perken. Met het beleidskader en de verordening heeft de gemeente het doel: • De reeds bestaande regelgeving uit te leggen, zodat voor iedereen onverkort duidelijk is wat wel en wat niet mag op het gebied van toeristische verhuur van woningen; • Eisen te stellen die de veiligheid en het woon- en leefklimaat en de leefbaarheid ter plaatse van de woonkernen bevorderen; • Een meer gelijk speelveld te bieden in de concurrentie tussen professionele aanbieders van recreatief nachtverblijf en (vaak particuliere) aanbieders van woonruimte voor toeristische verhuur; • De veiligheid te verbeteren in woningen die toeristisch worden verhuurd; • Toezicht en handhaving te verbeteren om het woon- en leefklimaat en de leefbaarheid te bevorderen. In het beleidskader en in de toelichting op de verordening worden die doelstellingen benadrukt.

5. Aantal dagen Het meest besproken onderwerp in de discussie over het al dan niet toestaan van toeristische verhuur van woningen is het dagencriterium (of nachtencriterium). Daarop bestaan verschillende visies en inzichten. Tegenstanders van (ruimhartige) mogelijkheden voor toeristische verhuur in de woonkernen wijzen (samengevat) op de volgende argumenten.

11

12

Nr. 1.

Beknopte samenvatting van de ingediende zienswijzen 0-60 dagen Verschillende indieners pleiten voor een 0-dagen regeling. In tegenstelling tot de recreatieparken is er in de kernen geen toezicht en geen inzicht in het gedrag van mensen.

Reactie namens het college In het beleidskader worden instrumenten ingezet om toezicht vanuit de verhuurder te borgen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het vereiste om een aanspreekpunt te hebben bij klachten in de breedste zin en zodoende te borgen dat overlast wordt voorkomen. Deze eis wordt, samen met andere voorwaarden zoals een maximum aan het aantal huurders, ingezet om het woon- en leefklimaat in de woonkernen aantrekkelijk te houden. Bij (herhalende) klachten vanuit omwonenden kan de gemeente ook de verhuurder aanspreken. Een totaalverbod op toeristische verhuur van woonruimte vinden wij in dit kader op dit moment een buitenproportionele maatregel. Ook vanuit de Huisvestingswet zitten er beperkingen aan een 0-dagen-regeling. Bij een verdergaande beperking dat strikt noodzakelijk zal moeten worden gemotiveerd dat de maatregel voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit. Wij menen dat die situatie niet aan de orde is.

2.

Er wordt overlast ervaren. Er wordt gepleit voor een strikte scheiding van wonen (in woongebieden) en recreëren (in recreatieparken en recreatieappartementen). Toeristen in de woonkernen doen afbreuk aan het imago van de streek. Iedere week of ieder weekend andere buren wordt als onrustig ervaren. De rust en schoonheid van het gebied wordt geschonden. De kenmerkende rust in Zeeuws-Vlaanderen is verdwenen. Dorpen veranderen in een pretpark. Drommen toeristen met rolkoffers passeren op zoek naar een tijdelijke plek om te overnachten. Aandacht wordt gevraagd voor het onderscheid tussen woonkernen en vakantieparken om een aantal redenen: er is sprake van een andere dynamiek, van andere levensritmes, van geluidshinder of –overlast, harde muziek, van parkeeroverlast in de woonkernen, van transportbewegingen, in- en uitladen, privacy verlies en verloedering. Sommige indieners wijzen op voldoende aanbod op vakantieparken en van appartementen.

Vanuit de ingediende zienswijzen, maar ook uit concrete meldingen en verzoeken om handhaving en uit gesprekken die zijn gevoerd met dorpsraden in de kustregio komt het beeld naar voren dat een grote mate van vermenging van woon- en recreatiegebieden kan leiden tot een onevenwichtigheid in het ervaren welzijn tussen bewoners en toeristen en in sommige gevallen tot overlast. Als wordt gesproken over overlast dan gaat het bijvoorbeeld om overlast die samenhangt met het dag-nachtritme (bijvoorbeeld geluid in de late avond), grotere groepen, parkeeroverlast, verkeersoverlast of afvalvoorzieningen die niet zijn ingericht op toeristisch gebruik. Het is uiteraard niet voor niets dat de gemeenteraad bij de vaststelling van eerdere bestemmingsplannen nadrukkelijk een scheiding heeft aangebracht tussen enerzijds woonbestemmingen en anderzijds bestemmingen voor recreatief nachtverblijf. Eén van de doelstellingen van het huidige voorstel is om het evenwicht tussen wonen en toeristisch gebruik van woningen te herstellen. Naar onze mening worden in het voorstel afdoende maatregelen voorgesteld die het woon- en leefklimaat bevorderen. Daarbij wordt nadrukkelijk gekozen voor een groeimodel. In de eerste fase wordt voorgesteld een planologisch kader vast te stellen zonder een uniform aantal-dagencriterium. In vervolgfases kunnen aanvullende maatregelen worden overwogen.

Een verdergaande beperking van toeristische verhuur van woonruimte achten wij op dit moment niet opportuun. Specifiek op het aspect parkeren wordt hierna ingegaan onder nummer 6.10.

13

3.

Verschillende indieners pleiten voor 0 tot 30 dagen om beleggers af te schrikken.

Het beeld dat wij hebben is dat toeristische verhuur van woningen op incidentele basis niet leidt tot een rendabele exploitatie van woningen als investeringsobject. Dat beeld wordt ook bevestigd door verhuurders. Een verdergaande beperking door het stellen van een aantaldagen-criterium achten wij op dit moment niet nodig.

4.

Het beleid van de gemeente om zoveel mogelijk toeristen te trekken wordt gehekeld.

Het is geen gemeentelijk beleid om zoveel mogelijk toeristen te trekken. De gemeente wenst in de woonkernen een evenwicht te bereiken tussen bewoners en toeristen.

5.

Indieners van zienswijzen die pleiten voor een totaalverbod op toeristische verhuur of verhuur in ondergeschikte mate (tot maximaal 60 dagen) wijzen voornamelijk op de leefbaarheid in de kernen. Veelvuldig wijzen zij op een kettingreactie: te koop staande huizen komen in handen van verhuurders die rendement uit de woning willen halen en vaak in staat zijn hogere prijzen te betalen, potentieel vaste bewoners (zoals starters of mensen tot een modaal inkomen) krijgen daardoor minder kans om tegen een aanvaardbare prijs een woning te verkrijgen voor zelfbewoning (het woningaanbod wordt lager), het aantal permanente inwoners gaat nog verder omlaag, voorzieningen zoals scholen, kinderopvang, sportclubs of verenigingsleven (zowel in leden als in vrijwilligers) komen (verder) onder druk te staan waardoor een stuk (ervaren) leefbaarheid verdwijnt. In dat verband wordt in sommige zienswijzen gesproken over ontwrichting van de sociale structuur/sociale cohesie.

Wij onderschrijven deze zienswijze, met die kanttekening dat wij in dit stadium een individuele afweging maken in welke gevallen toeristische verhuur van woonruimte incidenteel is en in welke gevallen deze structureel is.

Gevraagd wordt of een totaalverbod op toeristische verhuur haalbaar is.

Naar onze mening is een totaalverbod, gelet op de huidige problematiek, niet haalbaar. De in te zetten instrumenten dienen te voldoen aan eisen van proportionaliteit en subsidiariteit. Wij achten een totaalverbod op dit moment niet proportioneel.

6.

Het is juist dat woningen die in de verkoop komen nauwelijks bereikbaar zijn voor mensen die deze willen gebruiken voor permanente bewoning en dat deze juist interessant zijn als beleggingsobject om kortdurend toeristisch te verhuren. Dit terwijl de structurele toeristische verhuur ook op dit moment al niet toegestaan is. Wij willen dat ontmoedigen. Woningen zijn primair bedoeld voor permanente bewoning en voor gebruik als tweede woning voor zichzelf. Dat sluit ook aan bij de beleidsvisie “Krachtig Verbonden” zoals de gemeenteraad die in februari 2021 heeft vastgesteld. Daarin is bepaald dat deeltijdwonen (het gebruik als tweede woning voor zichzelf) als een waardevolle bijdrage aan het woon- en leefmilieu wordt gezien, doch dat in het belang van de leefbaarheid de recreatieve verhuur in de kernen wordt ingekaderd en gereguleerd. Daarbij heeft de raad uitgesproken dat in basis geen verdere toeristische verhuur van woningen in de kernen wordt toegestaan. Dat laatste sluit weer aan bij de visie-in-wording ‘Bestemming Zeeland 2030’, waarbij gemeenten en provincie uitspreken dat in 2030 geen woningen (meer) worden onttrokken voor toeristische verhuur.

14

7.

De gemeente moet meer aandacht besteden aan woningzoekenden. Iedere kern is daarbij meer gebaat dan bij investeerders die woningen verhuren aan toeristen. Er zijn voldoende jonge mensen die permanent in de regio willen wonen, maar niet de kans krijgen een geschikte woning te kopen.

De gemeente wil zorgen voor een voldoende aanbod van woningen voor permanente bewoning en voor tweede bewoning. De uitgangspunten daaromtrent staan verwoord in de gemeentelijke visie “Krachtig Verbonden”. De gemeente vindt het gebruik als tweede woning waardevol vanuit het kwantitatieve overschot aan woningen. Tweede woningbezitters gebruiken hun eigendom (tweede woning) voor zichzelf en hebben daarmee ook een meer duurzame relatie met de woonomgeving.

8.

Het oprekken tot 120 dagen verhuur wordt gezien als ‘paard achter de wagen spannen’. In een dergelijk geval blijft het voor beleggers aantrekkelijk om door te gaan met het opkopen van woningen voor toeristische verhuur.

Wij delen deze analyse. Zoals in de toelichting op de verordening gemotiveerd menen wij dat structurele verhuur in veel gevallen rendabel is. Bij incidentele verhuur is dat in hoofdlijn niet het geval. Dat beeld wordt ook bevestigd door de indieners van zienswijzen die pleiten voor 120-dagen-verhuur of onbeperkte verhuurmogelijkheden.

9.

Indieners wijzen op het gebruik van kleine woningen die ongeschikt zijn voor permanente bewoning. Een indiener wijst er op dat in Breskens ook rijtjeshuizen als tweede woning in gebruik zijn. Die zijn uitermate geschikt voor de huisvesting van starters maar zijn door het beleid van de gemeente thans onhaalbaar voor die doelgroep.

De gemeente is zich er van bewust dat sprake is van een kwantitatief overschot van woningen. Dat overschot wordt voor een groot deel benut door de markt voor tweede woningen. Gebruik van woningen als tweede woning wordt niet als principieel onwenselijk gezien. Dat sluit aan bij de visie van de gemeente (zie beantwoording 5.5). Het gebruik als tweede woning past ook in de (meest voorkomende) bestemmingsplannen. De gemeente ziet het tweede woningbezit en –gebruik beleidsmatig niet als onwenselijk. Wij achten het op dit moment niet proportioneel om in te grijpen in het tweede woningbezit. Het maakt ook geen onderdeel uit van dit beleidsstuk.

Over het tweede woningbezit en –gebruik wordt wisselend gedacht. In de meest verstrekkende vormen gaat dat van “kopen=wonen” tot “goede ontwikkeling dat tweede woningen worden toegestaan”. 10.

Indiener wijst er op dat de gemeente kan leren van voorbeelden elders in de wereld: Venetië is onbewoonbaar, Amsterdam wordt meer en meer opgekocht door ondernemers en aan de Engelse kust wordt voor de plaatselijke bevolking de huur opgezegd zodat er nog meer AirBnB verhuur kan plaatsvinden.

Uiteraard kunnen wij, gelet op de verschillen in wetgeving, voornamelijk leren van andere Nederlandse voorbeelden. Daarbij kijken wij niet specifiek naar Amsterdam, maar bijvoorbeeld naar kustgemeenten. De gemeente Sluis heeft wel nadrukkelijk een ander profiel, gelet op het feit dat woningschaarste in de gemeente Sluis in feite niet speelt.

11.

Een 60-dagen-criterium sluit aan bij wat andere kustgemeenten doen. Een 120-nachtencriterium geeft een ongewenste uitbreiding van de toeristische overnachtingscapaciteit.

Het toestaan van incidentele verhuurmogelijkheden sluit aan bij de doelstellingen die de gemeente Sluis nastreeft. Een materiele wijziging, in de zin dat het reeds toegestane gebruik van woningen wordt ingeperkt of opgerekt, vinden wij op dit moment niet opportuun.

15

12.

Het 60-dagen-criterium is prima. Dat leidt tot onrendabele investeringen en daardoor zullen investeerders minder genegen zijn om woningen op te kopen.

Zie de toelichting bij nummer 5.8.

13.

De laatste kans om te reguleren. Anders zijn sommige dorpen binnen 5 jaren definitief tot vakantiedorp verworden.

Wij signaleren dat de verhouding tussen het aantal woningen dat in gebruik is voor permanente bewoning en het aantal woningen dat niet in gebruik is voor permanente bewoning in een aantal dorpen nadrukkelijk wijzigt. Eén vraagpartij (beleggers die woningen opkopen om rendement te halen uit kortdurende toeristische verhuur) willen wij ontmoedigen.

14.

Het is wettelijk niet toegestaan om 120 dagen verhuur toe te staan middels een verordening

Het is niet toegestaan om de grenzen van wat bestemmingsplanmatig is toegestaan in andere wetgeving op te rekken. Vanuit die grondgedachte zou het standaard voor alle woningen oprekken naar 120 dagen in een verordening slechts een dode letter zijn en strijdig zijn met de basisgedachte van eenheid van regelgeving. Een leefbaarheidsverordening kan immers niet een bestemmingsplan opzij zetten. Vanuit de Huisvestingswet beredeneerd kan de gemeente enkel een verordening instellen voor zover dat noodzakelijk is met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad of met het oog op het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Wij zien niet in wat een verordening die 120 dagen verhuur toestaat bijdraagt aan het behoud van de leefbaarheid. Om die reden zijn wij van mening dat een dergelijke wettelijke bepaling niet te motiveren is en in rechte geen stand zal houden. In de toelichting op de verordening wordt dit nadrukkelijk gemotiveerd. Het Kader en de verordening worden op dit onderdeel aangepast.

Daar tegenover staan argumenten van voorstanders van ruimhartige verhuurmogelijkheden. Zij wijzen (samengevat) op de volgende argumenten. Nr. 15.

Beknopte samenvatting van de ingediende zienswijzen Het toestaan van 120 dagen verhuur geeft een weloverwogen en realistisch beeld van de huidige toestand betreffende de toeristische verhuur van woningen.

Reactie namens het college Wij hebben op dit moment geen compleet beeld van het totaal aan woningen dat wordt gebruikt voor kortdurende toeristische verhuur en het aantal nachten dat deze woningen per jaar worden verhuurd. Wel zien wij de trend dat kortdurende toeristische verhuur de afgelopen jaren een enorme vlucht heeft genomen. Of het daarmee een weloverwogen en realistisch beeld geeft is een waarde-oordeel. Feit is dat toeristische verhuur van woningen ook op dit moment bestemmingsplanmatig niet is toegestaan voor zover dat in meer dan ondergeschikte mate gebeurt. Als al sprake is van

16

een weloverwogen en realistisch beeld dan is in elk geval sprake van een beeld dat in strijd is met de wet. Het is wel zo dat de gemeente kiest voor een groeimodel. In deze eerste fase wordt (onder meer) de registratieplicht ingevoerd om een compleet en actueel beeld te verkrijgen. Na evaluatie kan de gemeenteraad aanvullende maatregelen overwegen, zoals de invoering van een aantal-dagen-criterium gekoppeld aan een meldplicht. 16.

Voorstanders van 120 dagen verhuur zijn in grote mate bekend dat sprake is of kan zijn van onevenwichtigheid tussen vaste bewoners en toeristen, met name in bepaalde periodes van het jaar.

Dat sprake is van een onevenwichtigheid in de kernen wordt zowel door voor- als tegenstanders van toeristische verhuur van woonruimte onderkend. Wij delen die visie en zijn hier eerder uitvoerig op ingegaan onder nr. 5.2. Over de oplossingsrichtingen wordt divers gedacht. Daaromtrent reageren wij elders in deze notitie.

17.

18.

De aanname dat verhuur tot 60 dagen een oplossing is voor het huizentekort voor starters en voor de aantasting van de leefbaarheid van de kernen is nergens op gebaseerd. Integendeel: indieners verwachten een meer desolaat aanzien als gevolg van winkels en restaurants die moeten sluiten bij een gebrek aan klandizie.

Vooropgesteld dient te worden dat toeristische verhuur van woonruimte materieel niet wordt beperkt. Verhuur in incidentele mate is voor iedere woningbezitter toegestaan, voor zover wordt voldaan aan de eisen zoals verwoord in het beleid.

Het doel gaat niet gehaald worden. Een belegger koopt een woning voor waardestijging. Dat geldt zeker voor klushuizen. De prijs van een woning is niet het enige obstakel voor een starter. Ook de hypotheek of de bereidheid tot opknappen speelt mee. Starters willen geen klushuis. Niet alle woningen zijn geschikt voor permanente bewoning.

Het is goed om eerst duidelijk te maken wat we onder een belegger verstaan in dit kader. Onder een belegger verstaan we diegene die een woning koopt of houdt met de hoofddoelstelling om daar rendement uit te halen door die woning te exploiteren voor kortdurende toeristische verhuur.

De enige beperking die op dit moment materieel wordt opgelegd is dat het verbod om een woning structureel te verhuren straks wordt gehandhaafd. Op het totaal van het aantal verblijfsrecreatieve overnachtingen is dat geen groot aandeel. Wij verwachten dan ook niet dat dit gaat leiden tot sluiting van voorzieningen als restaurants en winkels.

Andere vormen van belegging zijn er ook. Een belegger die een woning koopt met het doel die te verhuren voor permanente bewoning wordt niets in de weg gelegd. Een belegger die een woning koopt met het doel die woning op te knappen en met overwaarde te verkopen ook niet. Een persoon die een woning primair koopt voor zelfbewoning of voor eigen gebruik als tweede woning en die die woning incidenteel wil verhuren wordt evenmin iets in de weg gelegd voor zover aan de voorwaarden wordt voldaan. Uit structurele toeristische verhuur van woonruimte kan een groot rendement worden gehaald. Dat maakt dat het voor de belegger mogelijk is hogere prijzen te betalen dan voor

17

diegene die diezelfde woning wil aankopen voor permanente bewoning. Juist die angel willen wij uit de markt halen om zodoende de leefbaarheid in stand te houden. Dat niet alle woningen (direct) geschikt zijn voor permanente bewoning onderschrijven wij. Wij menen dat de vraag naar tweede woningen (deeltijdwonen) daartoe een welkome oplossing biedt. 19.

Er is behoefte aan diversiteit in aanbod. Er is een grote groep mensen die specifiek op zoek is naar een vakantiehuis van een particuliere eigenaar.

Wij onderschreven die analyse al in het ontwerpkader. Deze doelgroep is ook welkom in de gemeente Sluis. In feite is het iedere woningeigenaar toegestaan een woning in incidentele mate toeristisch te verhuren.

20.

Juist tweede woningbezitters hebben de afgelopen jaren woningen opgeknapt en altijd goed onderhouden.

Tweede woningbezit en –gebruik wordt met dit voorstel niet ontmoedigd. Integendeel, de gemeente ziet het gebruik als tweede woning voor zichzelf (het deeltijdwonen) niet als een onwenselijke ontwikkeling.

21.

Toerisme is de kurk waar de gemeente op drijft. Deze stelling wordt in verschillende bewoordingen aangehaald. Op basis van deze stelling wordt voorgesteld om geen beperkingen te stellen aan de verhuurbaarheid van woningen. Een groot aantal inwoners, verhuurders en eigenaren profiteren van toerisme en leven daarvan.

Het is een misverstand dat beperkingen worden gesteld. Zoals onder paragraaf 3, Q1 en Q2 uitgelegd is toeristische verhuur van woonruimte in meer dan incidentele mate ook nu reeds verboden. De gemeente wil wel de regelgeving beter uitleggen.

22.

De huizenprijzen zijn in heel Nederland op hol geslagen. Dit beleid gaat dat niet veranderen.

Uiteraard zien wij ook de ontwikkelingen op de woningmarkt in geheel Nederland. Wat specifiek in de gemeente Sluis opvalt, is dat woningen die op de markt komen, zeker in de kernen in de kustregio, in grote getale worden opgekocht voor een doel dat niet is toegestaan. Dat is (mede) reden om het toegestane gebruik goed uit te leggen en een registratieplicht in te voeren. De gemeente wil dat beeld compleet en actueel krijgen om toekomstige beleidsmaatregelen te kunnen afwegen.

23.

Er worden momenteel 1000-1200 woningen (deels) toeristisch verhuurd. Door dit per direct terug te willen schroeven naar 60 dagen per jaar wordt het financiële apparaat in grote moeilijkheden gebracht.

De analyse van het aantal woningen lijkt ons niet onredelijk, ook al is het niet direct duidelijk waar dit aantal op is gebaseerd. Naar onze inschatting kan verhuur in incidentele mate in redelijke mate bijdragen aan de bekostiging van een (tweede) woning. Het is echter juist een doel van deze reguleringsslag om beleggers uiteindelijk te ontmoedigen door het behalen van rendement te bemoeilijken.

24.

De toeristenbelasting brengt miljoenen op voor de gemeente Sluis. Lasten voor vaste bewoners kunnen laag blijven. Dit voorstel leidt tot verlies van inkomsten uit toeristenbelasting.

Er zijn diverse indieners die zich zorgen maken over de financiële huishouding van de gemeente. De inning van toeristenbelasting is voor de gemeente geen doel op zichzelf, doch een middel om de kosten voor de instandhouding van voorzieningen en infrastructuur

18

redelijk te verdelen tussen toeristen, deeltijdbewoners en inwoners die daar allen gebruik van maken. Er zal inderdaad een groep beleggers zijn die minder kan gaan verhuren. Aan de andere kant hebben wij ook indicaties dat niet alle (particuliere) verhuurders toeristenbelasting afdragen. Door te gaan werken met een registratiesysteem met nadrukkelijk aandacht voor toezicht en handhaving verwachten wij dat de aangiftebereidheid stijgt. Wij zullen daaromtrent meer actief informatie verstrekken. Dat draagt nadrukkelijk bij aan onze doelstelling om een gelijk speelveld te creëren tussen professionele verhuursector en particuliere verhuursector. 25.

De registratie- en meldingsplicht zijn acceptabel. Het stellen van kwaliteitseisen ook.

Wij zijn blij te vernemen dat het stellen van registratieplicht en het stellen van kwaliteitseisen breed gedragen worden. Het stellen van een meldingsplicht is voor ons nadrukkelijk een optie in een vervolgstadium Uiteraard doen wij onze uiterste best om deze plichten zo laagdrempelig mogelijk in te voeren. Niemand, ook de gemeente zelf niet, is gebaat bij bureaucratie. In algemene zin valt op dat de instrumenten die wij willen inzetten om een gelijk speelveld te creëren breed worden gedragen.

26.

Verhuur dekt de kosten van de te verhuren woning. De hiermee verkregen gelden zijn nodig om belastingen en onderhoud te kunnen betalen. Het wegnemen van verhuurmogelijkheden leidt tot verslechtering van het aanzien van de gemeente: renovatieen verfraaiingswerkzaamheden kunnen niet worden uitgevoerd. Het risico op verpaupering wordt aangestipt.

Deze zienswijze bevestigt onze insteek dat verhuur in incidentele mate niet kostenneutraal kan. Dat is één van de pijlers die wij nastreven: verhuur mag bijdragen om de kosten voor de (tweede) woning te betalen die primair voor eigen gebruik is bedoeld maar mag niet het doel worden voor verwerving of behoud van een woning. Of dit direct zal leiden tot verpaupering of verslechtering van het aanzien is niet ons beeld. In algemene zin zijn het de tweede woningen die meer dan in incidentele mate worden verhuurd. De permanente bewoner heeft de eigen woning immers het grootste deel van het jaar nodig voor zelfbewoning. De doelgroep die meent in financiële problemen te komen zal sneller geneigd zijn de woning te verkopen dan te laten verwaarlozen met het risico op waardedaling. Overigens geldt ook ten aanzien van deze zienswijze dat de gemeente geen mogelijkheden wegneemt.

27.

Een hoge bezettingsgraad maakt dorpen aantrekkelijker.

Het gaat hier om een mening die wij voor kennisgeving aannemen. Vanuit de reacties van tegenstanders van toeristische verhuur, vaak de inwoners die permanent in de kernen verblijven, komen juist andere signalen.

19

28.

Er is geen sprake van overlast. Verhuur vindt vaak plaats aan jonge gezinnen of oudere mensen. Als er overlast is, moet die aangepakt worden en niet de hele verhuursector. Eventueel kan een vergunningstelsel worden ingevoerd, gecombineerd met een instrument tot intrekken van vergunningen bij slecht gedrag.

Het is onjuist dat de verhuursector wordt aangepakt. Zoals hiervoor al meerdere malen aangehaald is geen sprake van een beperking of uitbreiding van de mogelijkheden tot verhuur. In feite worden hier twee doelstellingen en instrumenten door elkaar gehaald. Ten aanzien van het aspect leefbaarheid wordt getracht beleggers te ontmoedigen woningen op te kopen die wij graag in handen zien komen van permanente bewoners en deeltijdbewoners. Om die reden wordt in eerste instantie een registratieplicht ingevoerd met een evaluatiemoment na 1 jaar. Op dat moment kan, objectief onderbouwd, worden afgewogen of een meldingsplicht met aantal-dagen-criterium wenselijk is. Ten aanzien van de borging van een goed woon- en leefklimaat worden instrumenten ingezet om overlast te voorkomen en beperken, zoals op het gebied van parkeren, afvalinzameling of meldpunten. Die aspecten hebben geen 1-op-1-koppeling met een al dan niet in te voeren nachtencriterium. Een directe koppeling tussen het overlastvraagstuk en een nachtencriterium maken wij niet. Met dit beleidskader wordt wel een aanzet gegeven om overlast aan te pakken en het woonen leefklimaat in de woonkernen te beschermen. De Huisvestingswet biedt mogelijkheden voor een vergunningstelsel.

Wij menen dat een vergunningstelsel, dat voor partijen ook verdergaande beperkingen kan hebben, op dit moment geen passende maatregel is gelet op de problematiek waar de gemeente voor staat. Wij opteren nadrukkelijk voor een gefaseerde invoering van maatregelen.

29.

Er wordt een beroep gedaan op overgangsrecht en gewoonterecht.

Van gewoonterecht is sprake als een ongeschreven regel bestaat. Overgangsrecht is aan de orde als bestaande regelgeving wordt versoberd en de gevolgen voor mensen die hier de negatieve gevolgen van ondervinden dienen te worden voorkomen, beperkt of gecompenseerd. In dit geval is noch overgangsrecht, noch gewoonterecht aan de orde. Zoals hiervoor meermaals uitgelegd is materieel gezien geen sprake van een inperking van rechten. Toeristische verhuur van woonruimte in meer dan incidentele mate is zonder meer niet toegestaan. Dat maakt dat overgangsrecht niet aan de orde kan zijn. Wij begrijpen dat dit wel als zodanig wordt ervaren. De gemeente heeft immers tot en met 2021 geen actief handhavingsbeleid gevoerd en gaat vanaf 2022 wel een actief toezichten handhavingsbeleid voeren. Dat doet de gemeente niet zomaar: waar toeristische verhuur van woonruimte in het verleden van ondergeschikte betekenis was, wordt het in

20

steeds grotere getale waargenomen. Daarmee ontstaat tevens de noodzaak om de regelgeving goed uit te leggen, waar nodig waarborgen en eisen in te bouwen en actiever te controleren en te handhaven. Wat de gemeente wel probeert is om het beleid in redelijkheid te implementeren. Daartoe dient bijvoorbeeld de gefaseerde invoering. Daarnaast geldt in het eerste halfjaar van 2022 dat soepelere regels bestaan voor wat betreft registratie. Voorts zal de gemeente nadrukkelijk aandacht besteden aan een voorlichting en zal, bij overtreding, eerst worden gewaarschuwd alvorens boetes worden uitgedeeld. In het Kader zal hier nader aandacht aan worden besteed. 30.

Indiener gaat er van uit dat e.e.a. niet voor hem geldt omdat hij een vergunning voor gebruik als tweede woning uit 2013 heeft.

Tot januari 2014 kende de gemeente een “Gebruiksverordening Tweede Woningen”. Op grond van deze verordening was het verboden om zonder vergunning een woning als tweede woning te gebruiken. De verordening, en daarmee de vergunningplicht zijn in 2014 afgeschaft. Wel zijn tot 2014 vergunningen verleend, bijvoorbeeld bij gebleken ongeschiktheid voor permanente bewoning. Op grond van een dergelijke vergunning is het gebruik als tweede woning voor zichzelf toegestaan. De vergunning zegt dus niets over het toestaan van kortdurende toeristische verhuur in meer dan incidentele mate. Het houden van een vergunning voegt daar niets aan toe.

31.

Indiener is tegen een beperking vanwege gerechtvaardigd vertrouwen. De akte van de notaris vermeldt toegestaan gebruik als vakantiewoning. Indiener meent dat hij te goeder trouw verhuurt.

Iedere koper wordt geacht een gedegen onderzoek te doen naar het toegestane gebruik van het onroerend goed, alvorens tot aankoop wordt overgegaan. Informatieverstrekking door derden, bijvoorbeeld een notaris, gebeurt niet onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Er zijn diverse indieners die de gemeente aanspreken op aan de gemeente ontleed vertrouwen. Uiteraard worden al deze claims afzonderlijk getoetst. Het gaat bij die toetsing om welke toezegging exact is gedaan en door wie die toezegging is gedaan. Een gegrond beroep op het vertrouwensbeginsel kan aanleiding zijn tot het verlenen van persoonsgebonden gedoogrechten of schadevergoeding. Dat wordt per individueel geval beoordeeld. Heffing en invordering van toeristenbelasting zegt niets over de rechtmatigheid van het gebruik van een woning.

32.

Het voorstel wordt gedaan om afstand te doen van de woontitel. In dat geval moet waardevermindering worden

Het is één van de aandachtsgebieden in het Plan van aanpak plancapaciteit zoals door het gemeentebestuur omarmd: het vrijspelen van plancapaciteit (lees: bouwrechten) door woningen die anders dan als woning worden gebruikt de woonbestemming te ontnemen of

21

gecompenseerd. Deze kan gebruikt worden voor nieuwbouw.

anderszins administratief als niet-woning te registreren en de vrijvallende woonbestemming in te zetten voor nieuwbouw. Wat dit beleidskader biedt is de mogelijkheid om, indien aan een aantal eisen wordt voldaan die het goede woon- en leefklimaat garanderen, woningen structureel toeristisch te verhuren. Een dergelijke omgevingsvergunning neemt niet de woonbestemming weg. Dat kan wel bij een eerstvolgende bestemmingsplanwijziging. Dit vraagstuk wordt in het kader van dit beleidsstuk niet behandeld: tot de doelstellingen van dit beleidskader behoort niet het nemen van acties op het woondossier.