a. (Molenstraat 14 Retranchement) - Ontwerpbestemmingsplan

BESTEMMINGSPLAN CONTRE ESCARPE RETRANCHEMENT EN KOKERSWEG ZUIDZANDE Toelichting

Titel: Gemeente: Status: IMRO: Project: Datum: Opgesteld door: Bronvermelding afbeeldingen:

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande Sluis Ontwerp NL.IMRO.1714.bpescarpekokersweg-ON01 20-263 10 mei 2023 Van Kerkhoff Maatwerk in RO Provincie Zeeland (figuur 14, 16) PDOK, (figuur 1, 2, 3, 4, 5 , 6, 8) Google (figuur 7) Omna (figuur 9, 10, 11, 12) Gemeente Sluis (figuur 13) Van Kerkhoff Maatwerk op basis van Waterschap (figuur 15)

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 2

INHOUDSOPGAVE H1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerende planologische situatie 1.4 Opbouw H2. Planbeschrijving 2.1 Kokersweg Zuidzande 2.2 Contre Escarpe Retranchement H3. Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid 3.4 Onderbouwing toepassing ruimte-voor-ruimte beleid H4. Toetsing 4.1 Archeologie 4.2 Cultuurhistorie 4.3 Bodem 4.4 Water 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Ecologie 4.7 Milieuzonering 4.8 Geluid 4.9 Luchtkwaliteit 4.10 Externe veiligheid 4.11 M.e.r.-plicht H5. Juridische vormgeving 5.1 Plansystematiek 5.2 Gehanteerde bestemmingen H6. Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Handhaving 6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5 5 5 6 8 9 9 11 16 16 17 20 23 25 25 26 28 29 32 33 35 36 37 37 38 39 39 40 41 41 41 42

Bijlagen:

Bijlage 1: Landschappelijk inpassingsplan Kokersweg Zuidzande, Omna, 3 februari 2023 Bijlage 2: Landschappelijk inpassingsplan Contre Escarpe Retranchement, Omna, 3 februari 2023 Bijlage 3: Archeologisch bureauonderzoek Molenstraat 14 in Retranchement en Kokersweg 2 & 3 in Zuidzande, Buro de Brug, 10 november 2021, aangepast 28 maart 2023 Bijlage 4: Verkennend bodemonderzoek Kokersweg 2 Zuidzande, Colsen, 12 november 2021 Bijlage 5: Watertoetstabel plangebied Kokersweg Zuidzande Bijlage 6. Watertoetstabel plangebied Contre Escarpe Retranchement Bijlage 7: Aeriusberekening, Van Kerkhoff Maatwerk, 28 maart 2023 Bijlage 8: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Molenstraat ong. te Retranchement, EnviroSpace, 4 maart 2023

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 3

Figuur 1. Ligging plangebied Contre Escarpe (rode cirkel)

Figuur 2. Plangebied Contre Escarpe (rood omlijnd)

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 4

H1. Inleiding 1.1 Aanleiding Buiten de vesting Retranchement ligt aan de oostkant 1 van oudsher landbouwgrond. In de afgelopen decennia is er zowel aan de noord- als aan de zuidzijde natuur ontwikkeld. De eigenaren van de Breydelhoeve waaronder het agrarisch gebied ten zuiden van de Molenstraat valt, willen inspelen op de in gang gezette functieverandering. Daarvoor is het bestaande agrarisch erf al omgevormd naar een erf met woning, recreatieappartementen en groepsaccommodatie in bestaande, gerenoveerde bebouwing. Deze situatie verandert niet behalve dat de vergunde schuur nog wordt gebouwd. Een volgende stap is het inpassen van een drietal woningen, gecombineerd met een landschappelijke inpassing. De gemeente Sluis is bereid deze woningen toe te staan onder de voorwaarde dat gebruik gemaakt wordt van bestaande bouwtitels. Hieraan wordt voldaan door tegelijkertijd aan de Kokersweg in Zuidzande de bestaande nertsenfarm te beëindigen, de daarmee samenhangende bebouwing te slopen en te voorkomen dat er nieuwe agrarische bebouwing wordt opgericht door de bouwvlakken uit de vigerende bestemmingsplannen te verwijderen. Aan de Kokersweg wordt nog één extra woning gerealiseerd.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet het noordelijk deel van het gebied tussen Molenstraat, Contre Escarpe en bestaand erf van de Breydelhoeve in Retranchement van een passende bestemming én zorgt er tegelijkertijd voor dat aan de Kokersweg in Zuidzande agrarische opstallen worden gesloopt, maakt ter plaatse één extra woning mogelijk en voorkomt heroprichting van agrarische opstallen.

1.2 Plangebied Het plangebied bestaat derhalve uit twee verschillende locaties, één in Retranchement en één met twee bouwvlakken in Zuidzande. Contre Escarpe Retranchement Het eigendom van de initiatiefnemer beslaat een groot deel van het gebied ten zuiden van de Molenstraat, tussen Zanddijk en Contre Escarpe. Het bestemmingsplangebied bestaat uit een deel van de percelen kadastraal bekend als Sluis sectie K 1361 en 1362 (gedeeltelijk). Het heeft een omvang van circa 1,5 hectare. Het plangebied grenst aan de westzijde aan de Contre Escarpe, aan de noordkant aan de watergang langs de Molenstraat, aan de oostkant aan het erf van de Breydelhoeve en aan de zuidzijde aan de akker. Figuur 1 en 2 geven de ligging en de begrenzing van dit bestemmingsplangebied weer. Kokersweg Zuidzande Het eigendom van de initiatiefnemer beslaat de percelen ten zuiden van de Kokersweg. Het bestemmingsplangebied heeft betrekking op de bestaande agrarische bouwvlakken die gaan vervallen. Het kleine agrarische bouwvlak dichtbij de aansluiting van de Kokersweg op de Mariastraat ligt op het perceel kadastraal bekend gemeente Oostburg sectie U nummer 1127 en heeft een omvang van circa 350 m². Het grotere agrarische bouwvlak omvat ook een woning, een kleine schuur aan de weg en een nieuwe grotere schuur die behouden blijven.

Voor de landschappelijke inpassing is hier een bestemmingsplangebied gekozen dat ruimer om het agrarisch bouwvlak heen gaat. Het heeft een oppervlakte van circa 3,3 hectare. Figuur 3 en 4 geven de ligging en de begrenzing van dit bestemmingsplangebied weer. 1

Aan de westzijde lag het Zwin en is later het Uitwateringskanaal aangelegd. Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 5

Figuur 3. Ligging plangebied Kokersweg (rode cirkels)

Figuur 4. Plangebied Kokersweg, twee bouwvlakken

1.3 Vigerende planologische situatie Contre Escarpe Retranchement Op het plangebied zijn de volgende bestemmingsplannen van toepassing: - Buitengebied Sluis, vastgesteld d.d. 23 juni 2011; - Tweede herziening Buitengebied Sluis, vastgesteld d.d. 28 mei 2015; - Parapluplan Archeologie, vastgesteld d.d. 29 januari 2019; - Parapluherziening parkeren gemeente Sluis, vastgesteld d.d. 22-09-2021.

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 6

Op grond van deze bestemmingsplannen rust op het plangebied de bestemming ‘Agrarisch’. Toegestaan is de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven, niet - grondgebonden agrarische neventakken en aquacultuur en aan de bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen.

Figuur 5. Vigerend bestemmingsplan Contre Escarpe (plangebied rood omlijnd)

Daarnaast moet rekening gehouden worden met de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie 2, die toeziet op de bescherming van de molenbiotoop, hetgeen op deze locatie leidt tot een maximale bouwhoogte van 8,6 meter. In het Parapluplan Archeologie is het plangebied voorzien van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3a. Dat betekent dat er archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij grondroeringen dieper dan 40 centimeter en met een oppervlakte van meer dan 1.000 m². In figuur 5 is de samengestelde verbeelding weergegeven. Kokersweg Zuidzande Op het plangebied zijn de volgende bestemmingsplannen van toepassing: - Buitengebied Sluis, vastgesteld d.d. 23 juni 2011; - Kokersweg 2 Zuidzande, vastgesteld d.d. 26 februari 2015; - Tweede herziening Buitengebied Sluis, vastgesteld d.d. 28 mei 2015; - Parapluplan Archeologie, vastgesteld d.d. 29 januari 2019; - Parapluherziening parkeren gemeente Sluis, vastgesteld d.d. 22-09-2021. Op grond van deze bestemmingsplannen rust op het plangebied de bestemming ‘Agrarisch’. Er zijn twee bouwvlakken. Op het grote bouwvlak rust de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. Het kleine bouwvlak is voorzien van de functieaanduiding ‘bedrijfswoning uitgesloten’. In het Parapluplan Archeologie is het plangebied voorzien van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2.

Dat betekent dat er archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij grondroeringen dieper dan 40 centimeter en met een oppervlakte van meer dan 500 m². In figuur 6 is de samengestelde verbeelding weergegeven. Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 7

Figuur 6. Vigerend bestemmingsplan Kokersweg (plangebieden rood omlijnd)

1.4 Opbouw De toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het plan toegelicht. Vervolgens wordt het plan in hoofdstuk 3 getoetst aan het beleid en in hoofdstuk 4 aan alle aspecten van ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 5 wordt de wijze waarop het plan juridisch wordt verankerd, weergegeven met een beschrijving van verbeelding en regels. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond.

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 8

H2. Planbeschrijving 2.1 Kokersweg Zuidzande Historie Het plangebied is gelegen in de Zuidzandepolder, vóór 1112 ontstaan. Er werden op een zandplaat een 28-tal kleine poldertjes, de "beginnen", gevormd door de gebiedjes met een kade (een lage dijk) te omringen. Perceelscheidingen, zoals sloten en wegen, geven de begrenzing van deze beginnen nog aan. De Kokersweg is al zichtbaar op de Topografisch en Militaire kaart van 1850. Uit de kaarten op de TopoTijdreis blijkt dat de erven Kokersweg 1 en Kokersweg 4 al aanwezig zijn voor 1900 en dat het plangebied in het begin van de twintigste eeuw is ontstaan. De nu te slopen opstallen op het kleine agrarische bouwblok zijn al zichtbaar op de luchtfoto van 1959. De nu te slopen nertsensheds en mestsilo zijn pas aan het eind van de twintigste eeuw gerealiseerd.

Figuur 7. Bestaande situatie klein agrarisch bouwblok Kokersweg

Figuur 8. Overzicht te slopen en te behouden gebouwen Kokersweg 2

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 9

Bestaande situatie Het plangebied aan de Kokersweg bestaat uit twee delen. Niet ver van de kruising met de Mariastraat staat een halfopen veldschuur. Planologisch is deze veldschuur voorzien van een agrarisch bouwblok. Figuur 7 geeft een beeld van de huidige situatie. Alle bebouwing in dit bouwblok wordt gesloopt en de ruimte wordt toegevoegd aan de agrarische gronden. Het grotere deel van het plangebied bevat in oorsprong een woonhuis met een bijgebouw en een stal. De stal is in 2015 vervangen door een moderne loods. In de bocht van de Kokersweg staat verder nog een kleiner bijgebouw. Parallel aan de Kokersweg staan in oostelijke richting nertsensheds met een volume van 7.800 m³ (ofwel 3.900 m²), die volledig ontmanteld worden. Van de bestaande vergunning om de nertsensheds nog verder te vergroten tot 4.500 m² wordt geen gebruik meer gemaakt. Aan de oostzijde van de nertsensheds staat een mestsilo van 850 m³ (circa 195 m²) die ook gesloopt en verwijderd wordt. In figuur 8 is een overzicht gegeven van de te verwijderen en te behouden opstallen. Beoogde situatie In bijlage 1 is het landschappelijk inpassingsplan voor het plangebied Kokersweg opgenomen. In figuur 9 is de beoogde situatie weergegeven. Na sloop van de opstallen worden de gronden waar nu de nertsensheds staan, deels ingericht als weide met enkele solitaire bomen.

Aan de oostzijde wordt een nieuw erf gerealiseerd met een woning met bijgebouw. De indeling van het bestaande erf met de schuur in de bocht van de weg, de toegang tot de moderne loods die dienst doet voor de akkerbouw en de woning met achterliggende privétuin, blijft gehandhaafd.

Figuur 9. Beoogde situatie Kokersweg 2 (Omna, 2023)

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 10

Het beplantingsplan borduurt voort op het in de periode 2014-2016 in samenspraak met Stichting Landschapsbeheer Zeeland gerealiseerde beplantingsplan en bevat de volgende elementen: • Solitaire bomen: Aan de zuidzijde van de bestaande loods worden in de tuin enkele solitaire bomen geplant die het zicht op de loods filteren. • Uitbreiding struwelen: De bestaande struwelen worden op diverse plaatsen op het terrein vergroot waardoor de aanwezige groenstructuur wordt versterkt. • Weide met bomen: Tussen het bestaande en het nieuwe erf wordt een weide met enkele solitaire bomen voorzien. De weide wordt omzoomd door het bestaande struweel waardoor de weide een meer besloten karakter krijgt. • Knotwilgen: De knotwilgen als begeleiding van de Kokersweg blijven gehandhaafd en worden in westelijke richting uitgebreid. • Boomgaard: De boomgaard aan de Kokersweg wordt in westelijke richting uitgebreid door de aanwezige groene elementen opnieuw te gebruiken. Hierdoor zal de boomgaard als een eenduidiger element aan de noordzijde van het perceel herkenbaar zijn en de bestaande bebouwing beter inbedden. • Meidoornhaag: Een deel van het bestaande struweel achter op het perceel wordt vervangen door een meidoornhaag zodat er vanaf het nieuwe woonperceel een doorzicht ontstaat op het achterliggende landschap. • Akkerrand: Aan de oostzijde van het perceel wordt de mestsilo gesloopt.

Rondom deze silo is een zogenaamd kapbosje gecreëerd van gewone es. Door de essenziekte is al een deel van de aanplant weggevallen. Nu ook de functie, het zicht ontnemen op de mestsilo, vervalt wordt het kapbosje verwijderd en wordt ter plaatse de rand akkerrand voortgezet. • Poel: Op het nieuw te vormen erf wordt aam de achterzijde een poel aangelegd, net als die op het bestaande erf al aanwezig is.

2.2 Contre Escarpe Retranchement Landschappelijke analyse Landschappelijke analyse laat zien dat het plangebied Contre Escarpe deel uitmaakt van een zone rond de wallen van Retranchement. De landschappelijke betekenis van de wallen blijkt al uit de Bonnekaart van begin 20e eeuw. De zone rond de wallen van Retranchement wordt aan de westzijde landschappelijk begrensd door het uitwateringskanaal; het kanaal vormt de scheiding naar het open landbouwgebied en natuurgebied het Zwin aan de westzijde. Aan de noordwestzijde wordt de zone rond de wallen begrensd door de Cadzandseweg die op de oude inlaagdijk is gelegen; de dijk vormt de scheiding naar het open landbouwgebied van de Oudelandse Polder. Tussen de wallen en beide bovengenoemde open gebieden liggen halfopen natuurgebieden die recreatief gezien zeer aantrekkelijk zijn. Aan de zuidzijde van de wallen van Retranchement ligt het buurtschap Terhofstede met een ruime opzet van grote groene tuinen. Het plangebied maakt deel uit van het laatste gebied waar landbouw nog tot aan de wallen van Retranchement reikt. Dit laatste gebied wordt grofweg begrensd door de Molenstraat in het noorden, de Zanddijk in het oosten en de Platteweg in het zuiden. De ontwikkeling van Platteweg 4 met extensieve dagrecreatie en beplanting heeft al geleid tot een logisch landschappelijke begrenzing aan de open zijde.

De analyse wordt verbeeld in figuur 10. Opvallend daarbij is dat aan de zijde van de Molenstraat de minst heldere begrenzing van Wallen en landbouwgebied te vinden is. Op de plek waar de Molenstraat de vesting binnen gaat lag voorheen een bastion dat echter rond de Tweede Wereldoorlog is geslecht, waarna er woningen gebouwd zijn.

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 11

Figuur 10. Landschappelijke analyse plangebied Contre Escarpe Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 12

Bestaande situatie De oorspronkelijke agrarische nederzetting van de Breijdelhoeve had en heeft een directe formele toegang op de Molenstraat die achtereenvolgens toegang gaf tot een woonhuis, een veestal en een grote landbouwschuur in de vorm van een wagenschuur met opslagruimte. De grote schuur was ook bereikbaar via de Zanddijk, zodat het grotere materieel niet door de woonomgeving hoefde. In de afgelopen decennia is dit voormalige boerenerf met behoud en herstel van de drie cultuurhistorisch waardevolle gebouwen getransformeerd tot een tweetal erven. Op het voorste erf staat het woonhuis en is de voormalige veestal afgebroken en in dezelfde vorm opgebouwd als een gebouw met verblijfsrecreatieappartementen en een groepsaccommodatie. Dit is ook planologisch verankerd in het bestemmingsplan Buitengebied als nieuwe economische drager. Het voorste erf wordt ontsloten via de oorspronkelijke toegang op de Molenstraat en leidt naar een ruimte die mede door de aanwezigheid van beschermde bomen (een walnoot en twee witte paardenkastanjes) een serene sfeer heeft. Deze toegang wordt aan de oostzijde afgeschermd door een dichte boomgordel als afbakening naar de Zanddijk en de aangrenzende watergang. Direct gekoppeld aan het voorste erf zijn van noord naar zuid een boomgaard, een moestuin, een poel en een buitenspeelruimte voor de recreatieappartementen en de groepsaccommodatie gelegen.

Deze vanuit landschappelijk en cultuurhistorisch perspectief waardevolle groene inbedding leidt ertoe dat de oorspronkelijke functie van het plangebied als groene zone bij de Breijdelhoeve wat losser is geworden.

Figuur 11. Bestaande situatie Breijdelhoeve Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 13

Het achterste erf wordt geflankeerd door de grote cultuurhistorische waardevolle schuur, waarin met oog voor detail een woning en een recreatiewoning zijn gerealiseerd en waarbij het middendeel als bergruimte dient. Aan de andere zijde is een wagenschuur in aanbouw die het erf naar het open landschap toe afbakent. Dit erf wordt ontsloten via de Zanddijk. Figuur 11 geeft een overzicht van de bestaande situatie, waarbij het plangebied met een rode stippellijn is weergegeven. Beoogde situatie In de beoogde situatie wordt op de Breijdelhoeve een derde erf ontwikkeld, waarbij gebruik gemaakt wordt van de landschappelijke structuur, zoals die al bestond in de vorige eeuw. In bijlage 2 is het landschappelijk inpassingsplan voor het plangebied Contre Escarpe opgenomen. In figuur 12 is de beoogde situatie weergegeven.

Figuur 12. Beoogde situatie Contre Escarpe

Uitgangspunt voor de beoogde situatie is dat de bestaande beplanting langs de Molenstraat en een gedeelte van de Contre Escarpe gehandhaafd blijft. Deze beplanting zorgt er immers voor dat de bebouwing van de Breydelhoeve vanaf de openbare weg minder zichtbaar is. Handhaving kan ook gepaard gaan met vervanging van bomen en versterking van de beplantingsstructuur. Voor een deel Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 14

gaat het om populieren die op het einde van de levensduur zijn. Deze populieren worden gefaseerd vervangen. De instandhouding en zo nodig versterking van deze bestaande beplanting is met een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geborgd. Daarenboven komt er geïnspireerd op de situatie in 1970 een nieuwe bomenrij op enige afstand van de Contre Escarpe en een bomenrij in de richting noord zuid aan de oostzijde van het plangebied. Geïnspireerd op de Breijdelhoeve wordt een derde erf voor drie woningen voorzien dat wordt ontsloten via de Contre Escarpe. Daartoe wordt de klinkerverharding die thans de eerste 12 meter van de Contre Escarpe bestrijkt, verlengd met circa 40 meter; de rest van de Contre Escarpe blijft onverhard. De ontsluiting komt uit op een gezamenlijk erf met één gezamenlijk bijgebouw voor de drie woningen. In het gezamenlijke bijgebouw heeft elke woning een eigen ruimte om de auto te stallen en/of als bergruimte te gebruiken. Het bijgebouw staat in het midden van een erf die de mogelijkheid biedt om met een lus om het bijgebouw heen te rijden, terug naar de Contre Escarpe. De lus geeft toegang tot drie woningen. Elke woning met een maximale omvang van 1.000 m³ heeft een door gezamenlijk groen afgescheiden privétuin op het zuiden. De privétuin is 15 tot 20 meter diep en kan volledig naar eigen inzicht worden ingericht.

De privétuinen lopen over in/bieden uitzicht op een gemeenschappelijke weide die de overgang naar de Breijdelhoeve vormt. Het gezamenlijk groen en het erf met het bijgebouw blijven in eigendom en beheer van de Breijdelhoeve. Daarmee is verzekerd dat het geheel van de drie erven een eenheid blijft. De drie woningen én het gezamenlijke bijgebouw zijn qua stijl en vormgeving familie van elkaar en van de bebouwing op de Breijdelhoeve. Dat betekent dat zowel de drie woningen als het bijgebouw bestaan uit één bouwlaag met een kap en voorzien zijn van gedekte kleuren en natuurlijke materialen.

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 15

H3. Beleidskader 3.1 Rijksbeleid Wet verbod pelsdierhouderij Op grond van de Wet verbod pelsdierhouderij is sinds 2014 het houden van pelsdieren verboden en kregen de bedrijven die al pelsdieren hielden tot 2024 de gelegenheid de bestaande activiteit voort te zetten. Uitbreiding was echter al niet meer toegestaan. Eind 2020 is de Wet gewijzigd en is - een vervroegde beëindiging van de pelsdierhouderij afgekondigd die op 8 januari 2021 is ingegaan. Dat betekent dat de nertsenfarm aan de Kokersweg is gestopt. Nationale Omgevingsvisie In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Deze is vastgesteld op 9 september 2020. De NOVI is vastgesteld op grond van de huidige regelgeving (dus als structuurvisie) en zal bij inwerkingtreding van de Omgevingswet gelden als Nationale omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die met uitzondering van paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone is komen te vervallen. Daarnaast vervangt de NOVI delen van het Nationaal Waterplan, de Natuurvisie en het Nationaal Milieubeleidsplan. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.

De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: • combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; • kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; • afwentelen wordt voorkomen. Onderhavig initiatief ziet toe op de ontwikkeling van 4 woningen en wordt overgelaten aan gemeente en provincie.

Onderhavig initiatief kan niet gezien worden als een ontwikkeling waarbij nationale belangen gemoeid zijn. De Nationale Omgevingsvisie heeft dan ook geen invloed op dit plan. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 16

Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Het plangebied bevindt zich niet in een gebied dat door het Rijk is aangewezen als van nationaal belang. Het Barro vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig planvoornemen. Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen. Ingezet wordt onder meer op zuinig ruimtegebruik, de bescherming van kwetsbare gebieden en op bescherming van het land tegen overstromingen en wateroverlast. Het kabinet benoemt ruim 30 nationale ruimtelijke belangen en de instrumenten om die uit te voeren. Het plangebied maakt zelf geen deel uit van een gebied dat direct is aangewezen als nationaal ruimtelijk belang. Het rijksbeleid heeft geen directe werking op dit bestemmingsplan. De afweging vindt voor onderhavige planontwikkeling decentraal plaats. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening staat een aantal regels met betrekking tot de inhoud van ruimtelijke plannen. Een van de relevante regels daarbij is de zogeheten ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder wordt ook door de provincie Zeeland gehanteerd.

Toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ houdt een antwoord op maximaal vier opeenvolgende rechtsvragen in. De eerste vraag is of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wonen is een stedelijke functie, waarop de ladder in beginsel van toepassing is. Uit jurisprudentie komt echter naar voren dat de toevoeging tot 11 woningen niet opgevat hoeft te worden als een stedelijke ontwikkeling. In dit geval worden 3 nieuwe woningen gebouwd in Retranchement en 1 woning in Zuidzande. Er is derhalve geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet van toepassing. Dat laat onverlet dat de behoefte aan woningen wel aangetoond dient te worden. In de kustzone is sprake van een toenemende marktdruk vanuit tweede woningbezitters met een opdrijvend prijseffect. In de kern Retranchement stonden medio oktober 2021 (bron: Funda) slechts 2 woningen te koop en zijn in een tijdsbestek van een jaar 7 woningen verkocht. Binnen de kern bedroeg de verkooptijd gemiddeld minder dan 4 weken. In 2023 is de woningmarkt afgekoeld. Er zijn in een tijdsbestek van een jaar 4 woningen verkocht en de verkooptijd van die woningen bedroeg circa 3 maanden. Er stonden eind maart 2023 nog 6 woningen te koop, waarbij er 4 al langere tijd te koop staan en waarbij de verkoopprijs nog niet naar beneden is bijgesteld.

Er is geen sprake van leegstand met verwaarlozing. Toevoeging van 3 woningen aan de rand van de kern voorziet derhalve in een behoefte.

3.2 Provinciaal beleid Omgevingsplan Zeeland 2018 Het Omgevingsplan Zeeland 2018, vastgesteld op 21 september 2018, bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het plan is integraal, maar ook compact. Het is voor het overgrote deel geen nieuw beleid, maar elementen uit de Kustvisie, Natuurvisie, energietransitie en klimaatadaptatie zijn toegevoegd. Vier grote strategische opgaven staan centraal, te weten

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 17

Duurzame en concurrerende economie, Klimaatbestendige en neutrale samenleving, Waardevolle leefomgeving en Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving. Zeeland heeft veel kwaliteit te bieden op het gebied van wonen en werken en scoort landelijk gezien positief qua leefomgeving. Wel zijn er lokaal aanzienlijke verschillen. De provinciale ambitie is om Zeeland nog gezonder te maken. Een gezond gebied heeft een goede milieukwaliteit (geluid, lucht, veiligheid) en is aantrekkelijk om in te wonen, te ontspannen en te bewegen. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van de lokale woonomgeving. Omgevingsverordening Zeeland In de Provinciale Omgevingsverordening 2018 is het provinciale beleid vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Belangrijk onderscheid is er gemaakt tussen het bestaand stedelijk gebied en het landelijk gebied. Beide plangebieden (Contre Escarpe en Kokersweg) zijn conform het provinciaal beleid gelegen in het landelijk gebied. Met dit bestemmingsplan wordt woningbouw mogelijk gemaakt in het landelijk gebied. Het relevante artikel in de Omgevingsverordening daarbij is artikel 2.7 Artikel 2.7.

In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin een nieuwe kleinschalige woningbouwlocatie in het landelijk gebied wordt toegelaten wordt aannemelijk gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden. Nieuwe kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied, die niet voldoen aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden, worden in een bestemmingsplan niet toegelaten.

Bijlage C geeft drie mogelijkheden voor woningbouw in het landelijk gebied, te weten rood-voorrood, ruimte-voor-ruimte en rood-voor-groen. In dit geval wordt gebruik gemaakt van de ruimtevoor-ruimte regeling. Daarbinnen bestaat de mogelijkheid om ongewenste of in onbruik geraakte objecten in het buitengebied te saneren in ruil voor planologische ontwikkelingsruimte, bijvoorbeeld in de vorm van een woon- of recreatieve functie. Een voorbeeld hiervan vormt de regeling voor sanering van vrijkomende bebouwing in het buitengebied, waarvoor in ruil een woonfunctie kan worden toegekend. Aan de uitvoer van deze regeling op gemeentelijk niveau worden de volgende voorwaarden gesteld: • Er kunnen maximaal 3 compensatiewoningen worden gerealiseerd. Voor de realisatie van een woning/bouwkavel wordt uitgegaan van een te slopen oppervlak van 500 m² schuur of 0,5 ha glas of andere bebouwing van een vergelijkbare grootte. • Hiervan kan worden afgeweken indien: o uit een financiële onderbouwing blijkt dat onvoldoende kostendragers kunnen worden gegenereerd voor de sloop van het betreffende object en o dit aantoonbare meerwaarde oplevert voor het landschap. • Het dient te gaan om niet-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. • Sloop en het voorkomen van heroprichting dienen te worden gewaarborgd.

In paragraaf 3.3 worden de gemeentelijke regels beschreven en in paragraaf 3.4 wordt onderbouwd op welke wijze het initiatief voldoet aan de provinciale en gemeentelijke regels. Het plangebied Kokersweg wordt verder niet geraakt, het plangebied Contre Escarpe wordt verder nog door de volgende regels uit de Provinciale Omgevingsverordening 2018. Artikel 2.27.1 In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor gronden die zijn gelegen binnen 100 meter rond bestaande natuurgebieden, niet zijnde binnendijken, zoals aangegeven in bijlage 9, met inachtneming van een ingevolge artikel 2.26 vastgestelde wijziging van de begrenzing, wordt een beschrijving gegeven van de wijze waarop rekening is gehouden met de wezenlijke kenmerken en waarden van de natuurgebieden en wordt aannemelijk gemaakt dat geen onevenredige aantasting van de bedoelde kenmerken en waarden plaatsvindt.

Op de kaart behorende bij de Verordening staan de Wallen van Retranchement en de aan de andere zijde van de Molenstraat liggende Verschepolder aangeduid als bestaande natuur. Het plangebied ligt derhalve binnen de afwegingszone van 100 meter. De weg Contre Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 18

Escarpe maakt geen deel uit van de bestaande natuur. In de beoogde situatie worden de kavels op de Contre Escarpe ontsloten en staan de woningen tenminste 34 meter van de Wallen en tenminste 50 meter van de Verschepolder. Naar de Verschepolder is geen sprake van een verdere aantasting van de wezenlijke kenmerken van het natuurgebied. Tussen de noordelijke kavels en de Verschepolder wordt de bomenrij met onderbeplanting en de watergang gehandhaafd, zodat er geen sprake is van lichtvervuiling; daarenboven zorgt de Molenstraat al voor een verstoring die groter is dan die van twee woningen. De bomenrij langs de Contre Escarpe blijft gehandhaafd, waarbij een nieuwe inrit naar het lager gelegen plangebied wordt gerealiseerd. Er wordt achter de bomenrij een nieuwe rij bomen geplant met ertussen een door de Breijdelhoeve onderhouden groene zone. Daarmee wordt eventuele lichtverstoring beperkt en krijgen de Wallen een extra bescherming door de extra bomenrij. 2.28.1 In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor landschappen, landschapselementen, cultuurhistorisch waardevolle boerderijen of cultuurhistorische elementen vermeld in bijlage G en aangegeven in bijlage 12 wordt inzicht gegeven in de landschappelijke respectievelijk cultuurhistorische waarden van de gronden, boerderijen of elementen.

Op de kaart behorende bij de Verordening staan de Wallen van Retranchement inclusief de direct binnen de wallen gelegen weides en de koren-pelmolen in Retranchement aangeduid als waardevolle elementen. De ontwikkeling vindt plaats buiten deze gebieden.

2.29.2 Een bestemmingsplan bevat regels tot behoud van windvang van de in of nabij het plangebied aanwezige traditionele windmolens. In ieder geval worden in een bestemmingsplan op zodanige wijze bestemmingen aangewezen dan wel regels gegeven dat binnen een straal van 100 meter gerekend vanaf het middelpunt van de traditionele windmolen geen nieuwe bebouwing en beplanting wordt toegelaten hoger dan het laagste punt van de verticaal staande wieken. 2.29.4 In een bestemmingsplan worden voorts op zodanige wijze bestemmingen aangewezen dan wel regels gegeven dat binnen een straal van 400 meter gerekend vanuit het middelpunt van de traditionele windmolen een zekere mate van vrije windvang is gewaarborgd.

Het plangebied bevindt zich op ruim 200 meter van de molen, een waardevolle en maalvaardige standerdmolen. Om de windvang niet onevenredig te beperken is een maximale goot- en nokhoogte in het bestemmingsplan vastgelegd (paragraaf 4.2).

4.12.1 Bij of krachtens verordening of vergunning van het waterschap worden ten aanzien van het onttrekken van grondwater of infiltreren van water ten behoeve van andere doeleinden dan genoemd in artikel 6.4 van de wet, regels of voorschriften gesteld met als doelstelling het tegengaan van nadelige gevolgen voor: • de kwantitatieve toestand van het grondwater in verdrogingsgevoelige natuurgebieden die zijn aangeduid in bijlage 15; • een duurzame kwantitatieve toestand van het grondwater in andere gebieden dan bedoeld onder a; • de kwaliteit van het grondwater, in geval van infiltratie van water.

Volgens bijlage 15 ligt het plangebied Contre Escarpe in de toetszone rond verdrogingsgevoelige natuurgebieden. Grondwateronttrekking vindt als gevolg van het initiatief om drie woningen te bouwen niet plaats. Infiltratie vindt alleen plaats vanaf schone dakvlakken en schone verharde oppervlakten. Zie verder paragraaf 4.4.

Artikel 4.13 Regionale waterkeringen zijn waterstaatkundig van belang zijnde waterkeringen anders dan primaire waterkeringen bedoeld in artikel 1.1 van de wet. De regionale waterkeringen met de daarvoor geldende normen zijn aangeduid in bijlage 8. Artikel 4.14 Op de overzichtskaart als bedoeld in artikel 5.1 van de wet wordt mede aangegeven welke ruimte als onderdeel van de beschermingszone naar het oordeel van het waterschap nodig is ten behoeve van een toekomstige versterking van de waterkering.

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 19

Gedeputeerde staten kunnen vrijstelling verlenen van het in de legger omschrijven waaraan waterkeringen naar ligging, vorm, afmeting of constructie moeten voldoen, voor zover de betreffende waterkeringen zich naar hun aard of functie niet lenen voor het omschrijven van die elementen.

De Molenstraat en de Wallen van Retranchement zijn op kaart 8 aangeduid als regionale keringen. Informatie van Waterschap Scheldestromen leert dat de meest noordelijke woning en een deel van het bijgebouw gelegen zijn in beschermingszone B van de regionale kering. Op grond van de Keur van Waterschap Scheldestromen is het verboden zonder vergunning in beschermingszone B afgravingen met een diepte van meer dan 5 meter te verrichten, waarbij een lijn onder 1:6 getrokken uit de grens van de beschermingszone A wordt overschreden, boringen en seismisch onderzoek te verrichten, werken met een overdruk van 10 bar of meer te plaatsen of te hebben, explosiegevaarlijk materiaal of explosiegevaarlijke inrichtingen te hebben of windturbines met een masthoogte hoger dan 25 meter te plaatsen of te behouden dan wel te verwijderen. Het initiatief voorziet niet in deze ingrepen, zodat er geen vergunning nodig is.

3.3 Gemeentelijk beleid Krachtig verbonden 2021 Het Visiedocument Krachtig Verbonden 2021 is een visie op hoofdlijnen waarmee de gemeente Sluis de koers bepaalt ten aanzien van het ruimtelijk-economisch en sociaal-maatschappelijk beleid. Het document vormt een “Structuurvisie” zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De hoofdlijnen van het ruimtelijk-economisch en sociaal-maatschappelijk beleid worden vastgelegd, geven richting en vormen het uitgangspunt en de basis voor verdere uitwerking in deelvisies, bestemmingsplannen en projecten. Om de ontwikkelingslijnen voor dit visiedocument tot stand te brengen binnen de gemeente Sluis zijn integrale afwegingen gemaakt. Daarbij is de vorige visie Krachtig Verbonden geëvalueerd, zijn de uitgangspunten uit het coalitieakkoord 2019-2022 in beeld gebracht en zijn de te verwachten ontwikkelingen geïnventariseerd. Naast de ruimtelijke structuurvisie, de woonvisie, het Wmobeleidsplan (maatschappelijke ondersteuning) en het gebiedsplan ‘Natuurlijk Vitaal’ zijn de uitgangspunten uit de Zeeuwse Kustvisie, de ambities in het kader van de Toekomstige Zorg en het Aanvalsplan Wonen in het document verwerkt. De voor de beoogde ontwikkeling relevante onderdelen passeren onderstaand de revue. Wonen en bouw: wat willen we bereiken? •

•

• • •

Door te focussen op een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat, is de bevolkingsdaling afgeremd en de bevolkingsontwikkeling zo mogelijk gestabiliseerd. In 2040 is er een balans tussen de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad. Dat wil zeggen: de vraag naar (een bepaald type) woningen is in overeenstemming met het aanbod. Het gaat daarbij om woningen die nodig zijn om ook in de toekomst de inwoners van Sluis passend te kunnen huisvesten (inclusief nieuwe migranten, arbeidskrachten en hun gezinnen). In het passend maken van het aanbod houden we tevens rekening met duurzaamheid, toegankelijkheid en zorggeschiktheid. Deeltijdwonen vormt een waardevolle bijdrage aan het woon- en leefmilieu in onze gemeente. De nadelen van deeltijdwonen zijn geëlimineerd. In het belang van de leefbaarheid is de bestaande recreatieve verhuur in de kernen ingekaderd en gereguleerd. Daarbij kan per kern sprake zijn van differentiatie. In basis wordt uitbreiding niet toegestaan. We willen huistechnologie en domotica inzetten om vroegsignalering, diagnose en zorg op afstand mogelijk te maken en reistijd te besparen, zowel voor de cliënt als voor de hulpverlener. Daarmee leveren we tevens een bijdrage aan het arbeidstekort in de zorg.

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 20

•

We willen de uitgaven voor vervoersvoorzieningen, woonaanpassingen en hulpmiddelen inperken, onder meer door de woningvoorraad te herstructureren (meer nultredenwoningen, wonen en voorzieningen clusteren)

In de woningmarkt worden drie woningen op korte afstand van Retranchement toegevoegd die als nultredenwoning worden ontworpen met een slaap- en badkamer op de begane grond. Verder wordt een woning aan de Kokersweg gerealiseerd. Deze woningen krijgen zowel de mogelijkheid voor permanente bewoning als voor tweede woning. In het buitengebied blijft deze dubbele mogelijkheid bestaan, ook in het thans als ontwerp ter inzage liggende woonbeleidsplan. De woningen wordt toegevoegd op grond van de ruimte-voor-ruimte regeling (zie verder 3.4). Duurzaamheid en energietransitie: wat willen we bereiken? •

•

•

Het belang van duurzaamheid staat meer centraal bij onze beleidsvoornemens. Duurzaamheid dient een plaats te krijgen binnen alle beleidsterreinen. We zetten in, waar mogelijk, op besparing van energie. We besparen enerzijds als gemeentelijke organisatie en anderzijds wijzen we burgers en bedrijven op het belang van energiebesparing. Energiebesparing is de eerste stap in de energietransitie. Alles wat bespaard wordt, moet immers niet opgewekt worden. Een groter bewustzijn onder burgers over wat de energietransitie inhoudt en wat hun rol, mogelijkheden en uitdagingen daarbij zijn. Burgers die aan de slag willen met de energietransitie willen we stimuleren en mogelijkheden bieden. Ook willen we dat zij goed op de hoogte zijn van alle (on)mogelijkheden.

De te bouwen woningen voldoen aan de eisen vanuit het energiebeleid: gasloos en zoveel mogelijk energieneutraal. Bij de uitwerking in de omgevingsvergunning wordt zo mogelijk in samenspraak met potentiële kopers het energiesysteem verder uitgedacht met de dan voorhanden zijnde mogelijkheden. Natuur en landschap: wat willen we bereiken? • •

•

Een gebied waar de gevolgen van klimaatverandering zo goed mogelijk opgevangen worden binnen het landschap en waar de overlast minimaal is. Een bijdrage leveren aan de instandhouding en versterking van de biodiversiteit, daar waar de gemeente hierop rechtstreeks invloed kan uitoefenen. Daar waar de gemeente indirect een bijdrage kan leveren, vervult ze een faciliterende rol. Behoud en versterking van het karakteristieke landschap waarbij een natuurlijk evenwicht zal zijn tussen de mogelijkheden voor activiteiten in het buitengebied en de specifieke kernkwaliteiten.

De kernkwaliteiten van de Wallen van Retranchement met de daarbinnen gelegen weiden, waaraan de ontwikkeling grenst, blijven ongestoord. De ontwikkeling vindt plaats nabij het nu al meest verstoorde deel, daar waar het bastion is geslecht om de toegang tot Retranchement te realiseren. Uitwerking ruimte-voor-ruimtebeleid In het bestemmingsplan Buitengebied is het ruimte-voor-ruimtebeleid verder uitgewerkt. Dat heeft geresulteerd in een wijzigingsbevoegdheid om nieuwe woningen te kunnen toevoegen in ruil voor de sloop van onbruikbare, detonerende of niet - waardevolle bebouwing. Daarbij worden de volgende voorwaarden gesteld: a. Er dient sprake te zijn van ruimtelijke kwaliteitswinst, hetgeen blijkt uit: • de mate waarin de te slopen gebouwen storend, detonerend en onbruikbaar zijn; • de mate waarin de nieuwe woningen passend zijn binnen het streekeigen en landelijke karakter; • het erfinrichtings- en beplantingsplan; • de mate waarin voorzien wordt in natuurontwikkeling of het herstel of herkenbaar maken van cultuurhistorische waarden; b. de volgende relatie tussen het aantal toe te voegen woningen en de benodigde oppervlakte te slopen bebouwing is van toepassing: • ter compensatie van de sloop van tenminste 500 m² aan gebouwen wordt de bouw van ten hoogste 1 nieuwe woning mogelijk gemaakt; Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 21

ter compensatie van de sloop van tenminste 1.700 m² aan gebouwen wordt de bouw van ten hoogste 2 nieuwe woningen mogelijk gemaakt; • ter compensatie van de sloop van meer dan 2.500 m² aan gebouwen wordt de bouw van ten hoogste 3 nieuwe woningen mogelijk gemaakt; de gebouwen aangeduid als gemeentelijk monument, rijksmonument of cultuurhistorisch waardevol pand mogen niet worden gesloopt ten behoeve van de bouw van een nieuwe woning, tenzij instandhouding van het gemeentelijk monument of cultuurhistorisch waardevol pand op basis van technisch/economische gronden niet realistisch meer mag worden geacht; nieuwbouw dient plaats te vinden in een stijl welke recht doet aan de cultuurhistorische waarde van het te vervangen gebouw; de inhoud van een nieuwe woning (inclusief aan- en uitbouwen) bedraagt ten hoogste 1.000 m³, de goothoogte respectievelijk bouwhoogte van de woning bedraagt ten hoogste 6 meter respectievelijk 10 meter; per woning zijn bijgebouwen en overkappingen toegestaan met een gezamenlijk oppervlak van ten hoogste 60 m²; de goothoogte respectievelijk bouwhoogte bedraagt ten hoogste 4 meter respectievelijk 8 meter; op het perceel wordt in de eigen parkeerbehoefte voorzien; er wordt voldaan aan de Wet Geluidhinder; wijziging wordt slechts toegepast als ter plaatse van de nieuwe wooneenheden sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat; alvorens wijziging toe te

passen vragen burgmeester en wethouders hierover schriftelijk advies aan de milieudeskundige; wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen. •

c.

d. e. f. g. h. i.

Gemeentelijk beleid ‘Verplaatsen van bouwtitels’ De gemeenteraad van Sluis heeft op 30 april 2020 de beleidsnotitie ‘Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis’ vastgesteld. Dit is een uitwerking van het provinciaal beleid rood-voorrood en ruimte-voor-ruimte. In de beleidsnotitie is een stappenplan opgenomen, waarbij voor verplaatsingen binnen het buitengebied het volgende beoordelingskader wordt gehanteerd. Stap 0. Voldoen aan ruimte voor ruimte regeling Het initiatief voldoet aan de voorwaarden die de ruimte voor ruimte regeling zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in de Tweede herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Sluis. Stap 1. Gebruik van bestaande bouwtitels Voor verplaatsing van bouwtitels in het buitengebied komen enkel bestaande bouwtitels in aanmerking. Voor zover het een verplaatsing van een bouwtitel die opgenomen is in een wijzigingsplan (bijvoorbeeld de ruimte voor ruimte-regeling) betreft, dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan de wijzigingsbevoegdheid én dient de behoefte aangetoond te worden. Stap 1b. Bestaande bouwtitels die niet in aanmerking komen Bestaande bouwtitels die niet in aanmerking komen zijn: a. Bouwtitels gelegen binnen het bestaand bebouwd gebied. b. Bouwtitels binnen een bebouwingsconcentratie of een lintbebouwing in het buitengebied. c.

Bouwtitels verkregen in ruil voor de instandhouding van een cultuurhistorisch beschermingswaardig gebouw dan wel bouwwerk. Stap 2. Grondslagen voor verplaatsing Enkel op grond van één van de onderstaande grondslagen komt een bouwtitel in aanmerking voor verplaatsing: 1. Er is sprake van een milieuknelpunt of andere dwingende omgevingsfactoren die de verplaatsing noodzakelijk maakt. Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 22

2. Bedrijven die gerelateerd zijn aan het buitengebied worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. 3. Het saneren van de opstallen van een (voormalig) bedrijf na bedrijfsbeëindiging, waarbij het aantal vierkante meters te saneren opstallen gerelateerd is aan de minimale oppervlaktes zoals benoemd in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied (2de herziening)’. Naast de bovenstaande redenen is het enkel mogelijk wanneer omstandigheden de verplaatsing van de bouwtitels noodzakelijk maakt. Hierbij wordt invulling gegeven dat een (aanzienlijke) ruimtelijke kwaliteitswinst wordt geboekt door de verplaatsing van de bouwtitel. Stap 3a. Ruimtelijke aanvaardbaarheid – saneren bestaande locatie Bij verplaatsing van een bouwtitel dient het planologisch onmogelijk gemaakt te worden dat op de bestaande locatie, na verplaatsing van de bouwtitel, nog de mogelijkheid bestaat om een woning te realiseren en dient de bestaande bebouwing gesaneerd te worden. Stap 3b. Ruimtelijke aanvaardbaarheid – geschikte locatie nieuwbouwwoning Het is mogelijk om op de volgende locaties de nieuwbouwwoning te realiseren: • Binnen een straal van 500 meter (vogelvlucht) van een burgerwoning gelegen binnen bestaand gebied mits landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd.

• Binnen een straal van 500 m (vogelvlucht) van een burgerwoning gelegen binnen een bebouwingsconcentratie of bestaande lintbebouwing mits landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd. • Een locatie waar alreeds detonerende (agrarische) bebouwing aanwezig is, maar onvoldoende oppervlakte aanwezig is voor de realisatie van een compensatiewoning op grond van de ruimte voor ruimte regeling. Stap 3c. Ruimtelijke aanvaardbaarheid – omvang nieuwbouwwoning De omvang van de te slopen woning en de omvang van de nieuwbouwwoning dienen in verhouding met elkaar te staan. Hierdoor mag een nieuwbouwwoning tweemaal de inhoud hebben van de te slopen woning tot maximaal 1.000m³.

3.4 Onderbouwing toepassing ruimte-voor-ruimte beleid In het voorgaande zijn de beleidsregels vanuit provincie en gemeente geformuleerd. Onderstaand wordt stap voor stap onderbouwd op welke wijze in de bouw van drie woningen op de locatie Contre Escarpe en één woning op de locatie Kokersweg kan worden voorzien. 1. Sloop Kokersweg Op de locatie Kokersweg wordt een volume met een totale oppervlakte van 4.200 m² gesloopt: • Circa 105 m² loods op het perceel dichtbij de Mariastraat; • Circa 875 m³ mestsilo (195 m²); • Circa 7.800 m³ aan nertsensheds (circa 3.900 m²). Op basis van deze sloop zijn drie compensatiewoningen mogelijk (drie bouwtitels), zowel op grond van provinciaal als gemeentelijk beleid. 2. Extra bouwtitel als gevolg van Wet verbod pelsdierhouderij Op 17 maart 2021 en op 7 december 2022 is een in opdracht van de ondernemer opgestelde exploitatieopzet aan provincie en gemeente verstrekt, die als onderbouwing dient voor een vierde bouwtitel. De exploitatieopzet is door een onafhankelijk extern adviseur beoordeeld. In dit specifieke geval is een vierde bouwtitel onderbouwd op grond van het moeten stoppen van de bedrijfsvoering op grond van de Wet verbod pelsdierhouderij. Voorwaarde is wel dat beide agrarische bouwvlakken aan de Kokersweg zullen worden gesaneerd en wegbestemd.

Ook de mestsilo dient te worden Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 23

geamoveerd. Daarmee krijgt de op basis van de provinciale ruimte voor ruimteregeling vereiste aantoonbare meerwaarde voor het landschap gestalte. 3. Geen belemmeringen sloop De te slopen bebouwing, bestaande uit een detonerende schuur, een mestsilo en nertsensheds vormt geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Door de sloop wordt de openheid van het landschap ronde Kokersweg sterker. Er blijft een gebruikelijk erf bestaan, dat één woning herbergt en net als het erf van Kokersweg 1 van beplanting rondom wordt voorzien, zodat een heldere structuur in het landschap ontstaat. 4. Waarborgen voorkomen heroprichting In dit bestemmingsplan worden drie nieuwe bouwtitels aan de locatie Contre Escarpe en één bouwtitel aan de locatie Kokersweg toegekend, terwijl tegelijkertijd de agrarische bouwvlakken aan de Kokersweg worden wegbestemd met een voorwaardelijke verplichting tot slopen van de loods op het perceel dichtbij de Mariastraat, de mestsilo en de nertsensheds alsmede een voorwaardelijke verplichting tot het realiseren van erfbeplanting rond het nieuw gedefinieerde woonperceel. Daarmee is de sloop en het voorkomen van heroprichting gewaarborgd. 5. Bouwtitels komen in aanmerking voor verplaatsing De opstallen aan de Kokersweg liggen in open agrarisch gebied met rondom alleen agrarische gronden en twee woonerven (Kokersweg 1 en Kokersweg 4).

Ze maken dus geen deel uit van een bebouwingsconcentratie en zijn niet cultuurhistorisch waardevol. Het initiatief voldoet daarnaast aan de derde grondslag voor verplaatsing, te weten het saneren van de opstallen van een (voormalig) bedrijf na bedrijfsbeëindiging, waarbij het aantal vierkante meters te saneren opstallen gerelateerd is aan de minimale oppervlaktes zoals benoemd in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied (2de herziening)’. De bouwtitels die voortkomen uit de sanering van de opstallen aan de Kokersweg en het wegbestemmen van de agrarische bouwvlakken, komen daarmee in aanmerking voor verplaatsing. 6. Geschiktheid locatie De locatie aan de Contre Escarpe ligt binnen een straal van 500 meter (vogelvlucht) van een burgerwoning gelegen binnen bestaand gebied. De woningen binnen de kern van Retranchement liggen op circa 130 meter; alleen de Wallen van Retranchement liggen ertussen. De landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd doordat het inpassingsplan aan de regels is gekoppeld. Dit inpassingsplan heeft betrekking op het gebied tussen de Wallen van Retranchement en het erf van de Breydelhoeve. 7. Eisen nieuwbouwwoning De maximale inhoud van de vier nieuwbouwwoningen van 1.000 m³ per woning is in dit bestemmingsplan vastgelegd.

De maximale goot- en bouwhoogte van de woningen zijn op de locatie Contre EScarpe lager dan in het beleid is toegestaan, onder invloed van de molenbiotoop. De bijgebouwenregeling is gebaseerd op de tweede herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Sluis. De woonpercelen voorzien in de eigen parkeerbehoefte en er wordt voldaan aan de Wet Geluidhinder c.q. er is akoestisch sprake van een goed woon- en verblijfsklimaat. De naastgelegen percelen zijn eigendom van één van beide initiatiefnemers, zodat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen. Geconcludeerd kan derhalve worden dat volledig aan het provinciaal en het gemeentelijk beleid wordt voldaan.

Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 24

H4. Toetsing 4.1 Archeologie Beleid Op grond van de Erfgoedwet mag de gemeente haar eigen beleidsinhoudelijke en financiële afwegingen maken. Voorwaarde is dat het selectie- en vrijstellingsbeleid archeologisch-inhoudelijk is onderbouwd en bestuurlijk is vastgesteld. Daarenboven dient op grond van Bro art. 3.1.6 sub 2a de toelichting (van het bestemmingsplan) ‘’een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” te bevatten. De gemeenteraad van Sluis heeft in 2017 de eerste herziening van de Beleidsnota Archeologie vastgesteld met daarin een archeologische beleidskaart. Deze is vertaald in het Parapluplan Archeologie, dat op 29 januari 2019 is vastgesteld.

Figuur 13. Uitsnede archeologische beleidskaart (2017) met gele sterren voor plangebieden

De archeologische waarde van het plangebied Op de archeologische beleidskaart (figuur 13) valt het plangebied Contre Escarpe in de zone met een gematigde archeologische verwachting en de locatie Kokersweg in de zone met een hoge archeologische verwachting. Voor de locatie Kokersweg is de dubbelbestemming WaardeArcheologie 2 en voor de locatie Contre Escarpe is de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3A van toepassing. Deze dubbelbestemmingen worden in dit bestemmingsplan overgenomen. Er is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn te vinden in bijlage 3. Voor het plangebied Kokersweg geldt op basis van de beschikbare aardwetenschappelijke informatie, de historische situatie en bekende archeologische gegevens een middelhoge archeologische verwachting voor nederzettingsterreinen uit de Middeleeuwen. Eventuele waarden bevinden zich in de top van de getijdenafzettingen en/of in eventuele ophogingslagen, direct onder de bouwvoor. Op de locatie Kokersweg worden niet diep gefundeerde opstallen gesloopt, zonder dat er (substantiële) nieuwe bodemroering plaatsvindt. Ter plaatse van de eerdere opstallen wordt een woning en een Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 25

bijgebouw gerealiseerd. De maximale oppervlakte van de bodemroering als gevolg van de bouw van deze woning, ligt sowieso onder de vrijstellingsgrens van 500 m². Dat betekent dat nader onderzoek niet nodig is. Bij graafwerkzaamheden moeten eventuele vondsten sowieso gemeld worden. De gemeente voorziet in een Plan van Aanpak Toevalsvondsten. Voor het plangebied Contre Escarpe geldt een lage verwachting voor archeologische vindplaatsen vóór de Middeleeuwen, aangezien het gebied toen heel nat was. Mogelijk was al in de Vroege Middeleeuwen bewoning mogelijk in het gebied vanwege de ligging van het plangebied aan de zuidwestelijke kant van het eiland Cadzand. Op basis van het historisch kaartmateriaal en enkele archeologische waarnemingen, zijn er aanwijzingen dat in het gebied een dorp of gehucht aanwezig was in de Late Middeleeuwen tot en met 16de eeuw of zeer vroege 17de eeuw. Op basis van het historisch kaartmateriaal zijn er ook aanwijzingen dat er in deze periode een groter stenen gebouw met toren binnen of in de directe omgeving van het plangebied heeft gestaan. In 1604 heeft Prins Maurits op de locatie van het plangebied een kampement opgeslagen om Sluis te belegeren. Na de verovering is een verschansing aangelegd, het latere Retranchement. De eerste fase van deze verschansing bevond zich waarschijnlijk deels binnen het plangebied.

In het meest noordelijke deel moet een dichtgegooide gracht uit de periode 1604-1630 worden verwacht. Bovengenoemde waarden bevinden zich naar verwachting in de top van de getijdenafzettingen en/of in eventuele ophogingslagen, direct onder maaiveld. Geadviseerd wordt ter plaatse van de voorgenomen bebouwing een inventariserend veldonderzoek – boringen (verkennende fase) uit te voeren. Conclusie Door toepassing van de dubbelbestemming Waarde Archeologie blijft de bescherming van de mogelijke archeologische waarde gewaarborgd. Voor de locatie Contre Escarpe wordt een inventariserend veldonderzoek met boringen voorbereid.

4.2 Cultuurhistorie Beleid Vanaf 1 januari 2012 dient cultuurhistorie meegewogen te worden tijdens nieuwe ontwikkelingen. Belangrijke doelen waren en zijn het stimuleren en ondersteunen van gebiedsgericht werken, het belang van cultuurhistorie laten meewegen in de ruimtelijke ordening, het formuleren van een visie op erfgoed en het verminderen van de administratieve lastendruk. In 2016 zijn bestaande wetten en regelingen gebundeld in de Erfgoedwet. Daarin staan regels om belangrijk cultureel erfgoed beter te beschermen en te behouden. De bescherming is gestoeld op drie pijlers: • Pijler 1: Cultuurhistorische belangen meewegen in ruimtelijke ordening. Hierbij vindt een verschuiving plaats van objectgerichte bescherming naar een gebiedsgerichte aanpak. De omgeving van het monument gaat een belangrijker rol spelen. • Pijler 2: Krachtiger en eenvoudiger regelgeving. Minder, kortere en eenvoudiger procedures, afstand tussen expert en leek kleiner, meer vrijheid en keuzemogelijkheden voor monumenteneigenaren. • Pijler 3: Bevorderen van herbestemmingen. Het toekennen van een andere bestemming kan bijdragen aan het behoud van historische gebouwen en terreinen. In 2013 heeft de gemeente Sluis de Erfgoedvisie vastgesteld. De betekenis van het cultuurhistorisch erfgoed voor de gemeente Sluis is samen te vatten in de volgende statements: 1.

Mensen hechten veel waarde aan het behoud van cultuurhistorisch erfgoed. Bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande - Toelichting - 26

2. De aanwezigheid van cultuurhistorisch erfgoed draagt in positieve zin bij aan de vestigingsfactor. 3. Cultuurhistorisch erfgoed is van groot belang voor het toerisme en toerisme is de motor van de lokale economie. 4. Monumenten en andere objecten van het cultuurhistorisch erfgoed zijn overblijfselen uit het verleden en tonen iets van de cultuur van vorige generaties. 5. Het bodemarchief vormt voor het grootste deel van ons verleden de enige bron van geschiedschrijving. 6. Historische landschapsstructuren en -elementen zijn de zichtbare overblijfselen van de ontstaansgeschiedenis van het landschap. De cultuurhistorische waarde van het plangebied Om inzicht te krijgen in de aanwezige cultuurhistorische waarden binnen een plangebied heeft de provincie de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) opgesteld. Daaruit blijkt dat er op het plangebied aan de Kokersweg geen cultuurhistorische relevantie ligt. Voor het plangebied Contre Escarpe in Retranchement kunnen de volgende cultuurhistorische relevante aanwijzingen worden afgeleid (figuur 14): • Het plangebied ligt deels in het al in 1832 verkavelde en bewoonde deel, maar er stond geen bebouwing in tegenstelling tot het erf van de Breydelhoeve; • In en rond de kern zijn diverse historisch waardevolle gebouwen aanwezig, maar het plangebied speelt daarin geen rol van betekenis.