56a Zienswijze FL DEF 250124 Public

Aan:

Gemeente Sluis T.a.v. de Gemeenteraad van Sluis Postbus 27 4500 AA Oostburg

Eindhoven, 25 januari 2024

Betreft: Zienswijze m.b.t. Ontwerpbestemmingsplan ‘Europarcs Schoneveld’; dec. 2023

Geachte Raadsleden, Graag maak ik* bij dezen gebruik van de mogelijkheid om een zienswijze op het Ontwerp-bestemmingsplan ‘Europarcs Schoneveld’ in te dienen, in reactie op uw publicatie ter zake in het Gemeenteblad (nr. 559480) d.d. woensdag 27 december 2023. Om puur praktische redenen volg ik daarbij zoveel mogelijk - puntsgewijs - de opzet van het rapport (e.d.) van ‘Rho Adviseurs’ welke beschikbaar is via de website Ruimtelijke plannen, t.w.: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1714.bpschoneveldON01/t_NL.IMRO.1714.bpschoneveld-ON01.html

Maar eerst nog even het volgende. ▪ Om evt. spraakverwarring te voorkomen - de term Scho(o)neveld kan nl. in diverse combinaties aangewend worden en ‘verscheept’ dan telkens een heel andere lading - schets ik in bijlage 1 de mij bekende historie dienaangaande, zodat duidelijk is wat er (m.i.) onder verstaan zou moeten worden. In voorliggende zienswijze zal ik mij verder ook zoveel mogelijk proberen te beperken tot het gebruik van de onderscheidende termen Europarcs Schoneveld (‘ES’), zijnde de verzamelnaam/afkorting voor (achtereenvolgens) Beachparc, Droom- èn Europarcs Schoneveld, alsmede Bungalowpark Schoneveld (BS), bestaande uit al díe recreatiebungalows, welke (in het verleden) door Rekreatiepark Schoneveld op haar terrein gerealiseerd mochten worden (en daarmee dus ook Strandpark Breskens omvat). En voor alle duidelijkheid: alle centrale voorzieningen e.d., welke ooit deel uitmaakten van het oorspronkelijke Rekreatiepark Schoneveld, zijn bij de overname - in 2006 - in het bezit gekomen van ‘ES’. ▪ Wat betreft ‘de Gemeente’ c.q. ‘de Gemeente Sluis’, welke in deze zienswijze aan de orde komen …..; U begrijpt dat dat hier een verzamelnaam is voor de opeenvolgende gemeentes Oostburg en - sinds de herindeling van 2002/2003 - Sluis, al blijft Oostburg daarbij - naar verluid - de ‘hoofdstad’.

Ook al is er sprake (geweest) van een Gemeentelijke herindeling, de bewoners en bezoekers moe(s)ten kunnen blijven rekenen op eenheid en continuïteit van beheer en bestuur binnen haar Gemeente. En juist in dat laatste opzicht moet ik de Gemeente hier bij dezen meteen ook - in lijn met mijn voorliggende zienswijze - een groot compliment maken. Zo begreep ik dat de Gemeente Sluis, mede gegeven haar woondossier - met daarin opgenomen dat er geen tweede woningen meer mogen bijkomen - recentelijk al meerdere verzoeken voor de bouw van tweede woningen heeft afgewezen; chapeau! ▪ Zoal gezegd volg(de) ik de documenten en is mijn zienswijze aldus ‘Puntsgewijs’ opgebouwd. Na lezing en becommentariëring van e.e.a. - zie blz. 2 t/m XX - heb ik vervolgens afsluitend, op basis van voortschrijdend inzicht, een poging gedaan om de (m.i.) meest essentiële hoofdpunten op een rij te zetten (zie bijlage 4); e.e.a. daarbij echter niet los gezien worden van de rest van voorliggende zienswijze. * Om - als lezer ervan - een zienswijze beter te kunnen plaatsen en vooral ook op zijn waarde te kunnen schatten, is het wenselijk de context te weten van waaruit e.e.a. door betrokkene wordt aangedragen. In bijlage 2 hierbij (blz. 45) treft u dan ook de beschrijving aan van mijn/onze innige en ook lange band met Zeeland, en in het bijzonder (West) Zeeuws Vlaanderen. F.L.

- 1/57 -

25 januari 2024

Bij (de tekst/inhoud van) het voorliggende, van een zienswijze te voorziene Ontwerp Bestemmingsplan (incl. bijlagen) kan m.i. het volgende (‘Puntsgewijs’) opgemerkt worden, waarbij gestart wordt met de Toelichting. Punt 1. Naar aanleiding van Hoofdstuk 1 a.

(zie ook addendum in bijlage 5)

Ad Paragrafen c.q. afbeeldingen 1.1 en 1.2 De beide als eerste vermelde/getoonde afbeeldingen geven vreemd genoeg meteen al onderling verschillende ‘grenzen’ aan voor de (beoogde) uitbreiding, wat betreft het noordoostelijk deel ervan. En op die locatie(s) liggen bovendien enkele van een woonbestemming voorziene percelen, die volgens wozwaardeloket.nl de volgende nrs. kennen: 184, 363, 364 en 988 (zie afb.). Momenteel zijn daar (nog) gevestigd de beide panden Nieuwesluisweg 7 en Nieuwesluisweg 9.

En uit het voorliggend totaalplan van ES meen ik uit de tekst vreemd genoeg op te kunnen maken, dat het woonperceel Nieuwesluis 9 - al of niet tijdelijk - onttrokken zou gaan worden aan het woningcontingent van de Gemeente Sluis. De betreffende afbeeldingen moeten in ieder geval zodanig aangepast worden, dat er geen strijdigen/of onduidelijkheden meer bestaan, qua beeld en met de begeleidende tekst. Op de bestemming c.q. onttrekking van het huis kom ik graag nog terug, o.m. bij punt 1.c. (blz. 3). F.L.

- 2/57 -

25 januari 2024

b.

Ad Paragraaf 1.1, Laatste alinea, laatste zin “Omdat de herinrichting en de uitbreiding bestuurlijk samenhangen, er nu meerdere juridisch-planologische regelingen van toepassing zijn en omdat deze regelingen op een aantal aspecten juridisch-planologisch moeten worden geactualiseerd, is ervoor gekozen om voor de herinrichting en de uitbreiding één nieuw bestemmingsplan op te stellen.”

Betreffende formulering, argumentatie èn m.n. de resulterende keuze bevreemden in zekere zin. In 2013 heeft de Gemeente nl. bewust gekozen voor een (verzamel-)Bestemmingsplan Recreatiebedrijven, voor alle verblijfsrecreatieterreinen in de Gemeente. Onder/in (o.a.) art. 35 daarin werd e.e.a. qua bestemmingsregels geactualiseerd/vastgelegd voor ‘Verblijfsrecreatie Schoneveld’. En, zoals bekend verondersteld mag worden, dat omvatte toen niet alleen het huidige Europarcs, maar ook het in 2006 - in de praktijk - reeds een feit zijnde ‘Bungalowpark Schoneveld’: een bungalowpark op Gemeentegrond, met louter ‘private’ vakantiebungalows, zonder ook maar enige bedrijfsmatige centrale organisatie, en waar permanente bewoning niet (meer) aan de orde zou zijn. Ik ga er dus van uit, dat de inwoners van Sluis, maar in het bijzonder de (Vereniging van) eigenaren van bungalows op Bungalowpark Schoneveld, dit jaar nu ook nog een conform aangepast bestemmingsplan voor Bungalowpark Schoneveld mogen verwachten c.q. ontvangen. Het zou recht doen aan de huidige situatie van het bungalowpark en de bungalow-eigenaren, en de positie ten opzichte van de marktgerichte organisaties als KPN, PostNL e.d. meer verduidelijken.

Verder ben ik van mening dat de herinrichting en de (evt.) uitbreiding van Europarcs bestuurlijk ontkoppeld moeten worden en dat uitsluitend de herinrichting (de komende 7,5 jr.) aan de orde kan zijn. Daarna kan eerst een aanvraag/voorstel voor een evt. uitbereiding aan de orde komen. c.

Ad Paragraaf 1.3; onder het ‘kopje’ Buitengebied (inclusief 1e, 2e en 3e herziening) In de eerste alinea wordt gesproken over een ‘boerderijkavel’ en wordt tevens de onderstaande afbeelding getoond.

Er wordt echter niet afdoende duidelijk gemaakt waar deze benaming vandaan komt c.q. waartoe deze dient en wat daartoe exact behoort. Bovendien wordt in de tekst de indruk gewekt, dat in het voorliggende uitbreidingsplan van Europarcs het (linker)perceel Nieuwesluisweg 9 aan de (Enkel)bestemming ‘Wonen onttrokken zou (kunnen) worden en er daarvoor in de plaats meerdere tweede woningen komen!? Ik ga er vooralsnog van uit, dat het begrip ‘boerderijkavel’ hier zowel de beide woningen Nieuwesluisweg 7 en 9, alsmede het tussenliggende deel omvat!? Naar mijn mening kan/mag de Gemeente Sluis hier beleidsmatig sowieso niet in meegaan in de onttrekking van een woning aan het woningbestand van de Gemeente Sluis, waarbij er bovendien ook nog eens (meerdere) tweede woningen voor teruggeplaatst worden. Zeker in dit (deel)geval moet de Gemeente m.i. wederom haar afkeuring uitpreken en het voorstel afwijzen; de woning moet als zodanig voor (bewoning door) de inwoners van Sluis behouden worden. De bestaande (dis)balans in de Gemeente Sluis wordt dan niet nog verder verstoord! F.L.

- 3/57 -

25 januari 2024

Punt 2. Ad Hoofdstuk 2 Planbeschrijving Ergens rond 2006 werd het toenmalige Rekreatiepark Schoneveld definitief ‘ontmanteld’ en werd de kiem gelegd voor niet alleen Bungalowpark Schoneveld, maar ook het huidige Europarcs Schoneveld. Op dat moment van ‘splitsing’ waren/werden nl. alle zgn. vakantiebungalows, welke ooit ook de basis c.q. een onderdeel vormden van Rekreatiepark Schoneveld, door de gelijknamige organisatie afgestoten, ook qua verhuur, en wat restte, en vervolgens onder de noemer van (het toentertijd zogenoemde) Beachpark Schoneveld verder ging, was de gehele oorspronkelijke camping, alsmede de centrale voorzieningen. Op dat moment kende het campinggedeelte feitelijk ‘slechts’ zo’n 250/255 staanplaatsen voor tour- en stacaravans, campers, (bungalow- en trekkers)tenten en wat dies meer zij; de camping stond daarbij overigens alom bekend om haar ruime standplaatsen (van maar liefst 120 m2), haar eersteklas voorzieningen, alsmede haar perfecte ligging. Zie bijlage 2; de vigerende standplaatsen en ruimtelijke indeling/ordening van Rekreatiepark Schoneveld.

En in die tijd kon je zelfs nog de meeste schepen - boven de duinen uit - voorbij zien varen! Maar dat is helaas nauwelijks meer het geval, na het (reeds tweemaal) verhogen van de duinen ter plekke, ook al zijn de schepen als het ware meegegroeid…. Afijn, de locatie is nog steeds eersteklas….. maar helaas zal het strand ter plekke nooit verder groeien; de capaciteit is daar(mee) beperkt, inmiddels (’s zomers) echt vol, en het dreigt met voorliggende uitbreiding nu zelfs compleet overspoeld te gaan worden…. Maar eerst nog even over die voorzieningen: zo kende Rekreatiepark Schoneveld toentertijd een receptie, restaurant en bowlingcentrum, maar ook een verwarmd overdekte zwembad met kinderbad, whirlpool en ligweide, een supermarkt, was- en toiletgebouwen, tennisbanen (2x !), een volleybalveld, diverse speelveldjes en zelfs een compleet voetbalveld! En vergeet ook niet de snackhoek, de disco, de recreatiezaal en de wasserette… Echter, de eerste voorloper van ES - Beachparc dus - ging na de overname voortvarend te werk en er voltrok zich op dat moment alhier hetzelfde drama als op veel andere plaatsen in Zeeland en Nederland; de gebruikelijke/vaste gasten van Rekreatiepark Schoneveld werden van hun geliefde locatie(s) verdreven, want er moest kwalitatief (en blijkbaar ook kwantitatief!) vernieuwd worden en - bovenal - gecasht!. Kort gezegd: exit camping …….

welkom recreatiebungalowpark. Het terrein werd daarbij vervolgens ‘geplaveid’ met - zoals dat zo mooi heet - bouwwerken voor het recreatief nachtverblijf en daarbij werden uiteindelijk ook het gehele voetbalveld, de speelveldjes, de ruimtes van enkele was-/toiletgebouwen en delen van de tennisbaan en de ligweide van het zwembad opgeofferd! Zelfs de meest onderscheidende aspecten van Schoneveld dus, een compleet ‘professioneel’ voetbalveld, alsmede haar beide (buiten) tennisbanen, moesten toen - letterlijk en figuurlijk - het veld ruimen. Zo werden er jarenlang, en met zeer veel overlast voor het aangrenzende Bungalowpark Schoneveld, (extra) bouwwerken geplaatst op de camping en daarbij (b)leek van enige Gemeentelijke regie/controle nauwelijks sprake. En zeg nu zelf: als je zoveel vrijheid krijgt qua invulling en keuze, dan neem je dus de meest opleverende bouwwerken voor recreatief verblijf en zet je er liefst ook zoveel mogelijk van neer!? Pas vele jaren later, met de inrichting van het laatste deel van ES werd enigszins rekening gehouden met de (ruimere) normeringen, maar toen was ook al het nodige gepasseerd qua brand(on)veiligheid. En naar het zich laat aanzien kon e.e.a. ook pas in 2013 verder langs ‘de meetlat’ gelegd worden, als het toenmalig Bestemmingsplan Verblijfsrecreatieterreinen Sluis wordt vastgesteld.

En wat wordt in het toenmalig Bestemmingsplan Verblijfsrecreatieterreinen Sluis gesteld ten aanzien ‘ES’?

F.L.

- 4/57 -

25 januari 2024

Zie bijv. Artikel 35 Recreatie - Verblijfsrecreatie Schoneveld, alsmede de Toelichting, Hoofdstuk Beschrijving Juridische Regelingen, 5.36 Recreatieterrein Schoneveld “…. Droompark Schoneveld en Strandpark Breskens bestaan uit zowel recreatiewoningen, stacaravans en kampeermiddelen. Op het terrein zijn verschillende voorzieningen aanwezig waaronder een zwembad, een bowling, restaurant, winkel en frituur. Deze voorzieningen zijn geclusterd bij de hoofdingang van het park. Rondom een deel van het terrein ligt een groenstrook. Wat zijn de uitgangspunten voor de regeling? Voor alle verblijfsrecreatieterreinen gelden algemene uitgangspunten ten aanzien van de bestemming, de bouwregels en de gebruiksregels. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 5.5 Algemene uitgangspunten Recreatie Verblijfsrecreatie. Welke functies zijn toegestaan? 1. Het terrein is gedeeltelijk ingericht als kampeerterrein en gedeeltelijk als recreatiewoningenterrein. De standplaatsen mogen worden gebruik voor kampeermiddelen en/of bouwwerken voor recreatief nachtverblijf. Het gedeelte met recreatiewoningen uitsluitend voor recreatiewoningen. 2. Gebouwen ten behoeve van centrale voorzieningen zoals beheers- en dienstgebouwen en een parkwinkel zijn toegestaan. 3. Per recreatieterrein is een bedrijfswoning toegestaan. Wat mag er gebouwd worden en hoeveel? 1.

De goot- en bouwhoogte, oppervlakte en de inhoud zijn afgestemd op de geldende bouwmogelijkheden. 2. Op het terrein zijn 572 standplaatsen toegestaan. Deze standplaatsen mogen worden gebruikt voor kampeermiddelen en/of bouwwerken voor recreatief nachtverblijf. Op het terrein zijn 312 recreatiewoningen toegestaan. 3. Voor de centrale voorzieningen is een bebouwingspercentage opgenomen van 15%. 4. Voor de parkwinkel is 150 m² aan bedrijfsvloeroppervlak toegestaan. 5. Op het terrein is één bedrijfswoning toegestaan met een maximale inhoud van 1.000 m³. De recreatieterreinen liggen gedeeltelijk in het gebied dat beschermd dient te worden als Vrijwaringszone - Dijk. Deze regeling volgt vanuit de beschermingsbepalingen uit het Barro (nationale regelgeving betreffende onder meer de bescherming van waterkeringen). Wat zijn de belangrijkste verschillen met de voorheen geldende bestemmingsregeling? 1. Om ondernemers en particulieren flexibiliteit, mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering, productdifferentiatie en seizoensverlenging te geven is ervoor gekozen om voor het terrein één groot bouwvlak op te nemen. Binnen dit bouwvlak is het aan de eigenaar/exploitant om te bepalen waar functies worden geprojecteerd. 2. Het bouwvlak mag voor 15% worden bebouwd met centrale voorzieningen. Hiermee wordt de mogelijkheid geboden voor het realiseren van extra voorzieningen. 3.

Er is geen onderscheid gemaakt naar het soort standplaats. Het is aan de ondernemer om te bepalen of de standplaats wordt gebruikt voor een kampeermiddel of voor een bouwwerk voor recreatief nachtverblijf. 4. Onder voorwaarden is het toegestaan het bewoonbaar vloeroppervlak van de recreatiewoningen te vergroten. ……”

Met nadruk zij hier gewezen op de voorgaande formulering uit 2013 onder “Wat mag er gebouwd worden en hoeveel” en dan in het bijzonder op punt 2.: “Op het terrein zijn 572 standplaatsen toegestaan. Deze standplaatsen mogen worden gebruikt voor kampeermiddelen en/of bouwwerken voor recreatief nachtverblijf. Op het terrein zijn 312 recreatiewoningen toegestaan.”.

Rekreatiepark Schoneveld heeft in de loop der jaren (aan het eind van de vorige eeuw) de invulling van het (aldus vastgestelde) contingent recreatiewoningen op het zuidelijk deel van het terrein conform het oorspronkelijke Bestemmingsplan ter harte genomen en aldus verrezen er (m.i.) uiteindelijk 317 stuks in totaal, in wat nu heet: ‘Bungalowpark Schoneveld’. Echter, daarmee bleven er van het oorspronkelijk aantal standplaatsen van het totale Rekreatiepark Schoneveld (i.e. 572) in principe dus nog (572 – 317 =) 255 standplaatsen over, welke gesitueerd (moeten) zijn/worden op het oud-campingdeel van het voormalige Rekreatiepark, nu zijnde Europarcs Schoneveld. En laten we daarbij dan ook nog eventjes kijken - ter vergelijking - naar wat Camping Schoneveld zelf qua aantallen hanteerde. Er wordt daar op dat moment - eind tachtiger jaren - uitgegaan van 239 standplaatsen (zie bijlage 2) en later kwamen daar ook de (circa 15-20) standplaatsen nog bij (1) op de groenstrook ten westen van de Zeester-bungalows, alsmede (2) in de strook aan de oostzijde van de uitgang op de Nieuwesluisweg. Vanuit die optiek resteerden c.q. resulteerden er in totaal dus inderdaad ook zo’n 255 standplaatsen.

F.L.

- 5/57 -

25 januari 2024

Kortom: het huidig gebied van Europarcs Schoneveld, dat identiek is aan dat van de voormalige Camping Schoneveld omvat dus in feite - in totaal - slechts (maximaal) 255 standplaatsen. Ergo: Het aantal eenheden, dat ES op zijn huidige oppervlak van camping Schoneveld zou (hebben) mogen huisvesten bedraagt (m.i.) op basis daarvan slechts zo’n 250/255 standplaatsen c.q. ‘bouwwerken voor recreatief gebruik’. En als ik het goed geteld heb, bedraagt het aantal eenheden op dat terrein nu dus al zo’n 355 (!) eenheden en voor driekwart deel helaas ook nog ‘hutje bij mutje’ gepositioneerd. Slechts ten aanzien van de als laatste geplaatste eenheden kan gesproken worden van een iets betere, en veilige(r) ruimtelijke ordening. Maar dat neemt dus niet weg, dat àls we nu m.b.t. Europarcs gaan praten over het uitdunnen van de huidige bezetting en het vervolgens weer uitbreiden met, en volgooien van een aangrenzend perceel, dat we dan nog altijd ruim boven het oorspronkelijk toegestane aantal van 250/255 blijven zitten; zelfs meer, dan dat er nu met de nieuwe plannen als netto aanwas zou resulteren! In zijn algemeenheid meen ik dus te kunnen stellen, dat de Gemeente op dit moment formeel dus gewoon nog geen enkele (toekomstige) uitbreiding van eenheden op de naastgelegen percelen kan of mag toestaan.

Alleen al bij een uitdunning sèc behoudt Europarcs sowieso nog altijd méér eenheden dan (oorspronkelijk) ooit de bedoeling van de Gemeente (b)lijkt te zijn geweest. Naar mijn mening is het dan ook een goede zaak als de Gemeente nu (slechts) de kwaliteitsverbetering (c.q. uitdunning) van het huidige Europarcs Schoneveld faciliteert en pas ná realisering daarvan zich een oordeel vormt (en besluit) of de Gemeente dan überhaupt nog een uitbreiding - in de nu voorgestelde vorm - voor Europarcs Schoneveld wenselijk acht. Laat de voorgestelde herinrichting in principe volledig losstaan van een evt. uitbreidingsvraag en -invulling voor over pas 10 jaar (mede gegeven het feit, dat er altijd uitloop is ….) Op dát moment pas is nl. niet alleen duidelijk(er), wat de feitelijk gevolgen zijn van: - de realisatie van de herindeling/uitdunning van Eurparcs Schoneveld, maar ook van - de realisatie van de uitbreiding/wijziging van Roompot Zeebad; - de realisatie van Molencaten Waterdunen; - de realisatie van de appartementencomplexen op de havenhoofden te Breskens; - de resulterende congestie van voornoemde parken/complexen in relatie tot elkaar, maar óók, hoe de publieke opinie zich op dat moment verder heeft ontwikkeld ten aanzien van dit soort majeure veranderingen. We zien nu nl.

niet alleen een toenemende weerstand tegen het verder ‘Roompottiseren’ of ‘Ver-Knokke-n’ van Zeeland, maar ook een duidelijk toenemende vraag naar buitenlandse vakanties, waarmee het risico van een toenemende leegstand, in omvang en in tijd, duidelijk toeneemt, ook voor onze regio. En als er bij een afnemende vraag naar overnachtingen alhier ook nog eens zo’n 80 bungalows extra bijkomen, bovenop hetgeen momenteel reeds bij Roompot en Waterdunen gerealiseerd wordt, dan (b)lijkt de conclusie simpel. En een Gemeenteraad moet tenslotte ook niet, zoals in het verleden, ver ‘over zijn graf heen regeren’. Een niet onbelangrijk bijkomend voordeel van deze optie is, dat de eigenaren van bungalows, welke op de westzijde van Europarcs gesitueerd zijn, aldus nog ruim de tijd krijgen van hun uitzicht te genieten en een evt. beslissing om al of niet te verkopen rustig kunnen (her)overwegen. En evt. rechtszaken en schadeclaims e.d. zijn dan voorlopig ook weer even van de baan, lijkt me ….. Punt 3. Ad 2.1. Inleiding; laatste zin “Gemeente Sluis heeft aangegeven dat in eerste instantie aan kwaliteitsverbetering op het bestaand recreatieterrein moet worden voldaan, voordat de eigenaar in aanmerking komt voor een uitbreiding van het terrein. Hierna wordt de kwaliteitsverbetering van het bestaand recreatieterrein beschreven en vervolgens de uitbreiding.”

Taalkundig een zeer ongelukkige beschrijving; ik neem aan dat met de daarin vermelde indicatie “Hierna” de plaats van de beschrijving in het document bedoeld wordt en niet het moment!? ☺

F.L.

- 6/57 -

25 januari 2024

Zoals ik eerder al heb aangegeven, lijkt me de door Europarcs voorgestane herinrichting van het bestaande parkdeel zeker een verbetering. Het is nl. sowieso positief dat het totaal aantal eenheden in Europarcs (i.e. 367, aldus de vermelding in de laatste regel van paragraaf 2.2. Kwaliteitsverbetering ES) gereduceerd wordt en dat de ruimte ter plekke meer opener en natuurlijker wordt ingericht, al moeten de hiermee verband houdende werkzaamheden, qua overlast en uitstoot, daarbij natuurlijk wel naar rato (beperkt!) zijn. Echter, ondanks de voorgestelde verbetering blijft het totaal - resterend - contingent aan (recreatieve) eenheden op het park (m.i.) dan nog steeds boven de oorspronkelijke ‘normering’, nl.: 367 i.p.v. (max.) 255. Een verdere uitbreiding van het park zou daarmee ook niet aan de orde mogen/moeten zijn, en zeker niet op welke manier dan ook - daarmee verbonden mogen/moeten zijn! Punt 4. Ad 2.2. Kwaliteitsverbetering ES eerste alinea “….. Het bestaand recreatieterrein van EuroParcs Schoneveld valt samen met het gebied dat in het geldende bestemmingsplan 'Verblijfsrecreatieterreinen Sluis' is aangeduid met 'kampeerterrein'. Binnen deze functieaanduiding zijn in totaal 572 standplaatsen voor kampeermiddelen en bouwwerken voor recreatief nachtverblijf toegestaan. In 2015 waren er nog 426 eenheden aanwezig (279 chalets en 147 standplaatsen).

Na een herinrichting van het oostelijk deel waarbij een aantal standplaatsen naar chalets werd omgevormd, zijn er sinds 2019 367 eenheden op het park. …..”

De in de eerste twee zinnen gedane bewering is m.i. niet correct, danwel inmiddels door de tijd en ontwikkelingen achterhaald, aangezien er i.p.v. een scala aan diverse kampeermiddelen, zoals oorspronkelijk beoogd, nu slechts omvangrijke(re) bouwwerken voor recreatief nachtverblijf gesitueerd c.q. beoogd zijn. Verder is niet “binnen deze functieaanduiding” sprake van “in totaal 572 standplaatsen voor kampeermiddelen en bouwwerken voor recreatief nachtverblijf”, doch zoals in het genoemde beleidsplan is vermeld: “Op het terrein”! Het betreffende terrein, waar het hier in het van toepassing zijnde Beleidsplan om gaat, is dus het gebied van het oorspronkelijke Rekreatiepark Schoneveld in zijn geheel; m.a.w.: het oorspronkelijk ‘bouwv(l)ak’, nu zijnde Eurparcs Schoneveld en Bungalowpark Schoneveld tezamen! En het feit dat ten opzichte van het ontstaan van Rekreatiepark Schoneveld het netto aantal standplaatsen ‘op de camping’ sterk is teruggelopen, is op zich niet verwonderlijk, mede gezien de toename in omvang van hetgeen daarop ‘gestald’ werd. Startten we oorspronkelijk met tentjes, waaronder ook 1- en 2-persoons, vouwwagens en (sta)caravans ….

die zijn alle bij de komst van Beachparc Schoneveld in de ban gedaan en in de loop der jaren verdreven; uiteindelijk waren uitsluitend bouwwerken voor het recreatief nachtverblijf toegestaan! En ook in dat opzicht is de discussie over het aantal van 572 standplaatsen volledig achterhaald.

Punt 5. Ad 2.2. Kwaliteitsverbetering ES; Minder chalets; tekst onder afbeelding 2.1 “Met het oog op de praktische c.q. economische uitvoerbaarheid kan binnen een termijn van 7 jaar de beoogde kwaliteitsverbetering gefaseerd uitgevoerd worden.”

Naar aanleiding van deze tekst merk ik op, dat het aan ’ES’ grenzende deel van Bungalowpark Schoneveld eerder vele jaren lang ernstig overlast heeft gehad van de (ver)bouwactiviteiten van Beachparc Schoneveld en (zij het in iets mindere mate) haar opvolgers. Dus mòcht ES toestemming krijgen voor evt. sloop-/bouwwerkzaamheden, dan zij de Gemeente bij dezen dringend verzocht - namens de bungaloweigenaren van Bungalowpark Schoneveld - om (1) ES te verplichten haar werkzaamheden buiten het hoogseizoen (en tijdens kantooruren) te doen plaatsvinden en om (2) ES daarbij EXPLICIET te verbieden om bij haar werkzaamheden, op welke manier dan ook, gebruik te maken van de (nood)doorgang welke uitkomt op de (gemeente)weg, lopende voor/langs het restaurant van ES en de eerste pleintjes van Bungalowpark Schoneveld. F.L.

- 7/57 -

25 januari 2024

Punt 6. Ad 2.2. Kwaliteitsverbetering ES; Borging kwaliteit, Punt a. “….. In dit bestemmingsplan is de kwaliteitsverbetering van het bestaand recreatieterrein juridisch geborgd. a.

Aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf

Het aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf op het bestaande recreatieterrein is beperkt tot maximaal 337: het bestaand aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf wordt met maximaal 30 teruggebracht. Het bestaand recreatieterrein is 13,7 hectare groot. De dichtheid bedraagt er dan 24,6 standplaatsen per hectare. Gemeente Sluis stelt in haar Kadernota Recreatief Verblijf (zie paragraaf 3.3.2) geen norm voor de maximale dichtheid. Wel moet de dichtheid en omvang van bebouwing passend zijn in het landschap. Door het aantal standplaatsen terug te brengen en door met het Kwaliteitsverbeteringsplan meer groen, lucht en ruimte te creëren, is de nieuwe dichtheid passend in het landschap. …..”

Taalkundig en juridisch gezien kan ES zich bij haar operatie dus nog altijd beperken tot een (veel lager aantal) dan de genoemde 30 eenheden…...; de tekst is in hoge mate discutabel en bevreemdt zeer. Ik ben van mening dat de gemeente hier, niet alleen voor de beeldvorming maar ook om (later) juridisch getouwtrek te voorkomen, een duidelijke en reële ondergrens moet stellen. Zo ware het in dezen veel duidelijker en minder discutabel, als er gesproken werd van een per definitie te realiseren ondergrens. Beroepsdeformatietechnisch gesproken gaan mijn haren bij de huidige formulering overeind staan. Zeker een gemeente moet (m.i.) in formele documenten altijd een dergelijke vaagheid voorkomen. Hetzelfde doet zich vervolgens voor m.b.t. de (maximale) dichtheid; het ontbreken van een duidelijke en eenduidige norm van de Gemeente dienaangaande maakt elke discussie daarover direct onmogelijk! Toch vreemd dat er na zo’n enorme operatie als Waterdunen, waarbij de Provincie de touwtjes in handen had, nu de lokale Gemeente (noch de Provincie) m.i. geen strenge eisen qua (maximale) dichtheid e.d. meer lijkt te stellen aan het er direct naast gelegen gebied. Al met al zijn met name de twee laatste zinnen van de betreffende tekst multi-interpretabel. In het voorstel is in de eerste alinea onder 2.2. Kwaliteitsverbetering Eurparcs Schoneveld ES nl.

reeds geconstateerd dat er momenteel 367 eenheden op Europarcs geplaatst zijn. En vervolgens staat in dezelfde paragraaf onder het subhoofd Borging kwaliteit, ad a.: “Het aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf op het bestaande recreatieterrein is beperkt is tot maximaal 337: het bestaand aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf wordt met maximaal 30 teruggebracht”. Welke van de volgende twee resulterende redenaties is nu de juiste? 1. ES heeft nu feitelijk 367 eenheden op het terrein staan en gezien de genoemde beperking tot 337 heeft ze er al sowieso 30 te veel staan. Een reductie met maximaal 30 eenheden betekent hier slechts, dat ES definitief op het maximaal (op papier toegestane) aantal van 337 komt. 2. ES heeft nu feitelijk 367 eenheden op het terrein staan en zal er dus gezien de genoemde beperking tot 337 sowieso eerst 30 moeten laten verwijderen. Vervolgens zal zij in het kader van de kwaliteitsverbetering alsnog (maximaal) 30 extra moeten laten verdwijnen, waarmee het resterend aantal eenheden op het park uiteindelijk 307 bedraagt.

F.L.

- 8/57 -

25 januari 2024

In beide gevallen - het een wat extremer dan het andere - staan er (m.i.) per saldo nog altijd te veel eenheden ten opzichte wat daar ooit ruimte-technisch door de Gemeente beoogd was/is, i.e. ± 255 eenheden. Zie ook het gestelde bij (mijn) Punt 2 op blz. 4-6. Mede op grond daarvan zou mijn voorstel aan de Gemeente in dezen nu zijn, om eerst de spelregels en speelruimte in dat opzicht duidelijker vast te leggen voor de diverse partijen. En daarbij moet zij mijns inziens m.n. eerst oog hebben voor de inwoners van de Gemeente en de direct belanghebbenden bij (de directe omgeving van) Europarcs Schoneveld, Bungalowpark Schoneveld en Waterdunen. De (te maken) afspraken moeten in ieder geval voor alle partijen duidelijk en eenduidig zijn en dat is m.i. momenteel nog onvoldoende het geval. Punt 7. Ad 2.2. Kwaliteitsverbetering ES; Borging kwaliteit, c. regeling bestaande afwijkingen, laatste aandachtspunt “…..

• Van een aantal bestaande recreatieve nachtverblijven is de goothoogte in geringe mate groter, tot maximaal 4,45 m. Deze grotere goothoogte is ruimtelijk aanvaardbaar, omdat ze past bij het architectonisch ontwerp, zoals dat van de Cube Elite (figuur 2.2) en omdat dit hoogwaardiger type recreatief nachtverblijf mogelijk maakt, met het oog met meer diversiteit op het recreatieterrein. Deze zijn op de planverbeelding specifiek aangeduid en hiervoor is een bijzonder overgangsrecht opgenomen. …..”

Hier staat (m.i.) een ongelooflijk kromme redenering, nl. dat iets ‘ruimtelijk aanvaardbaar’ zou zijn, omdat het past bij een architectonisch ontwerp (waarbij ik er overigens van uit ga, dat met dat laatste het recreatieverblijf wordt aangeduid!?). Een dergelijke boude bewering tast m.i. de kwaliteit en geloofwaardigheid van het voorliggende stuk en het beleid van de Gemeente aan. Een (verdere) verruiming van de bouwmogelijkheden lijkt me beleidsmatig onwenselijk. Bovendien is geen sprake van een unieke situatie, zodat mogelijk ook een precedent gecreëerd wordt voor andere recreatieterreinen. Afwijkingen in de goothoogte dragen ook niet bepaald bij aan een goede ruimtelijke ordening. Ruimtelijk gezien is het vaak niet passend, dat een deel van de bouwwerken voor het recreatief nachtverblijf hoger is. Bovendien kunnen er vraagtekens bij gezet worden v.w.b. bij de beoogde kwaliteitsslag. Overigens, als het (alleen) zou gaan om de in afbeelding 2.2. getoonde woning(en), welke reeds op Schoneveld geplaatst zijn, dan praten we hier toch over een reeds geaccepteerde/geaccordeerde eenheid en is verdere discussie hierover niet meer aan de orde. De formulering staat daarmee m.i. echter ook niet (per definitie) toe dat een andere vormgeving - hoezeer ‘architectonisch passend’ - wèl geaccordeerd zou zijn. Punt 8. Ad 2.2. Kwaliteitsverbetering ES; d.

Landschappelijke inpassing, laatste zin. “….. De toetsing ervan aan de provinciale verordening / Zeeuwse Kustvisie (zie paragraaf 3.2.3) en de instemming van provincie Zeeland hebben in de voorbereiding van voorliggend bestemmingsplan plaatsgevonden. …..” F.L.

- 9/57 -

25 januari 2024

Graag zie ik in dezen (een opname van en/of een verwijzing naar) de feitelijke instemming van de Provincie Zeeland, als eenduidige bevestiging, dat de door de betrokken partijen zelf uitgevoerde toetsing aan de provinciale verordening / Zeeuwse Kustvisie de goedkeuring van de Provincie daadwerkelijk kan wegdragen. Punt 9. Ad 2.2. Kwaliteitsverbetering ES; e. Fasering realisatie “….. De kwaliteitsverbetering van het park wordt gefaseerd uitgevoerd. Per 3 te realiseren bouwwerken voor recreatief nachtverblijf op het uitbreidingsdeel dient het aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf binnen transformatiedeel met 1 te verminderen. Tevens dient per 1 te realiseren bouwwerk voor recreatief nachtverblijf op het uitbreidingsdeel voorafgaand 4 kavels met een bouwwerk voor recreatief nachtverblijf op het transformatiedeel te voldoen aan de voorwaarden zoals opgenomen in het Kwaliteitsverbeteringsplan. …..”

Voor ‘niet-ingewijden’ is het eerste deel van de zin nog enigszins te volgen, doch de omgekeerde redenering alhier werkt bevreemdend en verwarrend. Echter, deze causale verhouding zou m.i. volledige achterwege gelaten moeten worden, zeker omdat met betrekking tot betreffende te verwijderen eenheden al het volgende werd gesteld: “… het bestaand aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf wordt met maximaal 30 teruggebracht.”.

Zie in dezen ook bij mijn opmerking(en) bij punt 6 (blz. 8-9) Stel voor het te renoveren deel van het park vast - tezamen en eenduidig - om hoeveel en welke eenheden het daadwerkelijk (minimaal) gaat en leg dit vast in het plan. De tweede eis (c.q. verhouding), welke in betreffende tekst gesteld is, lijkt me voor ‘niet-ingewijden’ onvoldoende onduidelijk en onwerkbaar. Zelf heb ik er geen duiding aan kunnen geven en de voorgestelde, afwijkende verhouding maakte het er ook niet bepaald duidelijk(er) op. Graag zou ik dan ook willen vragen om een passender (begrijpelijker) formulering alhier in het document, zodat ik e.e.a. - ook als leek - kan begrijpen en nog eens grondig zou kunnen bestuderen. Punt 10. Ad 2.3. Uitbreiding ES; 3e alinea “…. In de provinciale verordening / Zeeuwse Kustvisie is een belangrijk basisprincipe dat ontwikkelingen qua verschijningsvorm en type accommodatie inzetten op een innovatief en hoogwaardig concept. De uitbreiding van Schoneveld biedt ruimte aan dat concept. Voor bouwwerken voor recreatief nachtverblijf met een kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke uitstraling, in een hoger prijssegment, is echter een meter hogere bouwhoogte gewenst dan voor meer reguliere bouwwerken voor recreatief nachtverblijf. De kwaliteitscommissie heeft hierop positief geadviseerd. …..”

In de eerste zin staat duidelijk verwoord wat iedereen hier in de regio West-Zeeuws Vlaanderen heel graag wil…… maar vervolgens vliegt de tekst helemaal uit de bocht. Maar gelukkig, als ‘we’ ons houden aan bouwwerken voor recreatief nachtverblijf met een kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke uitstraling sèc, dan hoeft er dus niets ’bovenop’; niet qua hoogte, noch qua prijs. Mooier kan het toch niet!?

F.L.

- 10/57 -

25 januari 2024

Hoe dan ook: een meter hoger is een meter te hoog volgens de eerdere maatstaven en dient geen ander doel dan hogere verkooprijzen en/of status. En dat zou die ‘uitstraling’ niet moeten/mogen zijn. Beperk e.e.a. tot de oorspronkelijke waarden en begrenzingen; afwijken van de hoogtes draagt geenszins bij aan een goede ruimtelijk ordening. Zij die ‘het hogerop willen zoeken’ als koper moeten maar gaan kijken naar de links en rechts verschijnende puisten op Zeebad of gaan beleggen in Breskens; op laatstgenoemde locatie, op de havenhoofden, kan men met ‘een tonnetje meer of minder’ zelf(s) zijn of haar gewenste hoogte uitzoeken. Op de Schoneveld-locatie past (m.i.) geen (enkele) verdere verhoging meer, zeker niet na de aanleg van onze natuurbuur Waterdunen. En wil men als koper ècht nog iets als een uitkijkpostje, dan moeten ze wachten tot er iets dergelijks weer vrij komt op Noordzee-Residence Cadzand-Bad. En tot slot: waarschijnlijk ligt het aan mij, doch ik heb het van toepassing zijnde oordeel van de Kwaliteitscie. zeker niet zo (positief) geïnterpreteerd, als hier nu in de tekst van de Toelichting wordt beweerd. Zo lees ik in het voorliggende Kwaliteitsverbeteringsplan van Europarcs Schoneveld (Rho adviseurs, december 2023; zie bijlage 5 Proces, blz. 79) de volgende constatering van de Kwaliteitscie.: “Aanvullend advies beperkt hogere bouwhoogte uitbreidingsgedeelte (jan.

2023)”. Naar mijn idee moet hier het volledig advies vermeld worden, zodat daarover geen onduidelijkheden of misinterpretaties kunnen be-/ontstaan en hierop vervolgens conform ook zienswijzes geuit/aangepast kunnen worden. Punt 11. Ad 2.5 Ruimtelijke afweging; laatste alinea “… Met de realisatie van de herinrichting en uitbreiding neemt het totaal aantal toegestane verblijven af: in de huidige situatie zijn in het noordelijk deel van EuroParcs Schoneveld 572 standplaatsen toegestaan, in de nieuwe situatie 77 bouwwerken voor recreatief nachtverblijf en 337 standplaatsen. Als gevolg hiervan en als gevolg van de afname van het aantal verkeersbewegingen die hiermee samenhangt, neemt de belasting op een aantal omgevingsaspecten af: geluid, luchtkwaliteit, groepsrisico in het kader van externe veiligheid en stikstofdepositie in het kader van significante effecten op Natura 2000-gebieden. Deze en andere omgevingsaspecten zijn dan ook geen belemmering voor het plan (zie hoofdstuk 4). …..”

De betreffende tekst dient hier m.i. eerder als volgt te luiden, waarbij ik me baseer op hetgeen eerder door mij onder punt 2 (blz. 4-6) en 5 (blz. 7) is geconstateerd: “… Met de voorgestane realisatie van de herinrichting en mogelijke uitbreiding neemt het totaal aantal toegestane verblijven af toe; in de huidige situatie zijn in het noordelijk deel van EuroParcs Schoneveld 367 eenheden voor recreatief gebruik, in de nieuwe situatie zelfs 77 nieuwe bouwwerken voor recreatief nachtverblijf (extra) naast de circa 337* bestaande, in totaal dus circa 415* eenheden. Als gevolg hiervan en als gevolg van de afname verdere toename van het aantal verkeersbewegingen die dat hiermee samenhangt, neemt de belasting op een aantal omgevingsaspecten af toe: geluid, luchtkwaliteit, groepsrisico in het kader van externe veiligheid en stikstofdepositie in het kader van significante effecten op Natura 2000-gebieden. Deze en andere omgevingsaspecten zijn dan ook geen niet onaanzienlijke belemmering voor het plan (zie hoofdstuk 4). …..”

* Afhankelijk van de beoogde interpretatie van hetgeen onder ‘2.2. Kwaliteitsverbetering, Borging kwaliteit, punt a. Aantal bouwwerken voor recreatief gebruik’ vermeld wordt, kunnen hier mogelijk de waardes circa 308 en circa 385 staan!

F.L.

- 11/57 -

25 januari 2024

Naar het zich laat aanzien wordt er louter gestreefd naar een verhoging van de inkomsten via verkoop en verhuur in het hoogseizoen. En daarvoor is blijkbaar alles geoorloofd. We gaan met de voorgestane realisatie van herinrichting en uitbreiding uiteindelijk van 367 eenheden naar (minimaal) 385 en in het slechtste geval zelfs naar 415 eenheden. En dat terwijl ik in mijn eerdere betoog bij punt 2 (blz. 4-6) al aangegeven heb, dat slechts een contingent van (max.) 255 eenheden voor recreatief gebruik - op het bestaande terrein van Europarcs - in lijn lag/ligt met hetgeen eerder ooit door de Gemeente Sluis daar (netto gezien) aan eenheden heeft vastgesteld. Als parkeigenaren en de Gemeente zich (blijvend) focussen op het opvangen van de zomerpieken, dan is het einde zeker nog niet in zicht qua uitbreidingen/’verbeteringen’; in de gebruikelijke vakantieperiodes kun je nl. altijd nog veel meer vol krijgen. En louter met de verkoop van vakantiebungalows en bijbehorende zaken kun je nog steeds grof geld verdienen. Echter, in de rest van het jaar staat dan dus ook een steeds groter deel leeg, want je haalt er met alleen recreatieve verblijven niet meer toeristen mee in huis gedurende de rest van het jaar. Daar waren/zijn er te West Zeeuws Vlaanderen onvoldoende extra ‘trekkers’ voor. Het steeds toenemende aanbod van recreatiewoningen heeft (m.n.

in het hoogseizoen) ook steeds meer nadelige randverschijnselen, zeker nu er moeilijk(er) aan personeel te komen is; ook de ondersteunende diensten en bedrijven kunnen dan nl. geen optimale service meer geven en ter plekke neemt ook de congestie sterk toe. Zo heb ik bijv. ook nog geen plannen gezien welke integraal ingaan op het cumulatief effect, dat optreedt na de afronding van Molencatens Waterdunen en de diverse appartementencomplexen aan de haven(s) van Breskens. En ook in dàt opzicht zou de (evt.) uitbreiding van de recreatieparken dus voorlopig even ‘on hold’ gezet moeten worden, lijkt me. Punt 12. 2.6 Juridisch-planologische vertaling; Opzet bestemmingsplan, eerste alinea “…. De kwaliteitsverbetering en de uitbreiding van het recreatieterrein zijn juridisch-planologisch vertaald in dit bestemmingsplan. Dit plan bestaat uit een verbeelding met regels en is voorzien van een toelichting. De verbeelding en regels zijn juridisch bindend. De toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. …..”

Men moet er van uit kunnen gaan als indiener van een zienswijze - en dat doe ik dus ook - dat hetgeen door de indiener geconstateerd wordt met betrekking tot de (toelichting op de) plannen, mutatis mutandis ook meegenomen wordt in de beoordeling van de regels e.d. Zo werd bijv. bij het vorige punt gesteld, dat de tekst in strijd is met de feitelijkheid en dat zou aldus ook meegenomen moeten worden bij (het verder fijn-tunen van) de tekst inzake de regels c.q. omgevingsfactoren….!? Ik heb in dezen het volle vertrouwen in de Gemeente Sluis, en ga er zonder mee van uit, dat zij zorgvuldig en verstandig om zal gaan met de ingediende zienswijze en e.e.a. conform zal meenemen.

F.L.

- 12/57 -

25 januari 2024

Punt 13. Ad 2.6 Juridisch-planologische verklaring; Bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie ES “…. Bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie EuroParcs Schoneveld Zowel het bestaand recreatieterrein als de uitbreiding ervan zijn bestemd als Recreatie - Verblijfsrecreatie EuroParcs Schoneveld. Op de uitbreiding van het recreatieterrein met de aanduiding 'verblijfsrecreatie' zijn alleen bouwwerken voor recreatief nachtverblijf toegestaan (zie 1.39) en op het bestaand recreatieterrein met de aanduiding 'kampeerterrein' alleen kampeermiddelen (zie 1.30) en gebouwen voor recreatief nachtverblijf 1.27): recreatiewoningen zijn expliciet niet toegestaan. Voor beide delen van het recreatieterrein gelden vervolgens verschillende bouw- en gebruiksregels. …..”

Bij de verwijzing naar de ‘bouwwerken voor recreatief nachtverblijf’ wordt verwezen 1.39, luidend: 1.39 recreatiewoning een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt.

Hier is dus duidelijk sprake van een verkeerde verwijzing en het wordt nog leuker - èn vager - als we de ‘verwante regels’ voor ‘niet-zijnde-kampeermiddelen’ vervolgens bij elkaar zetten: 1.21 bouwwerk voor recreatief nachtverblijf / gebouw voor recreatief nachtverblijf een constructie van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.27 gebouw voor recreatief nachtverblijf een gebouw dat is bestemd voor recreatief nachtverblijf, zoals een recreatiewoning, kampeerhuisje, stacaravan of chalet, door personen die hun hoofdverblijf elders hebben. 1.38 recreatief nachtverblijf een constructie van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.39 recreatiewoning een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet en geen caravan of andere constructie op wielen zijnde, dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt. 1.42 verblijfsrecreatie het kortdurend verblijf van één of meerdere personen met overnachting die elders hun hoofdverblijf hebben, waarbij in ieder geval geen sprake is van permanente bewoning.

Wat voegt de hiervoor in dit Punt geciteerde tekst uit/in deze alinea onder 2.6 nu eigenlijk toe? Laat de juristen en puristen hier alsnog eens goed naar kijken, zodat eenduidig, onderscheidend en duidelijk is, wat de boodschap is, en waar we over moeten praten.

F.L.

- 13/57 -

25 januari 2024

Nu zouden op de uitbreiding van het recreatieterrein met de aanduiding 'verblijfsrecreatie' alleen bouwwerken voor recreatief nachtverblijf toegestaan zijn, maar dat zijn tevens - aldus 1.21 - gebouwen voor recreatief nachtverblijf. En 1.27 stelt dat een gebouw voor recreatief nachtverblijf een gebouw is dat bestemd is voor recreatief nachtverblijf, zoals (o.m.) een recreatiewoning, hetgeen gedefinieerd wordt onder 1.39. Dus…? Vervolgens wordt gesteld, dat op het oorspronkelijke terrein met aanduiding ‘kampeerterrein’ alleen kampeermiddelen en gebouwen voor recreatief nachtverblijf mogen worden geplaatst, zoals een recreatiewoning, maar dan volgt ook nog eens: recreatiewoningen zijn expliciet niet toegestaan. Maar dan dus via de regels wel overduidelijk impliciet, lijkt me zo. En dan hadden we al geconstateerd, dat de kampeermiddelen aldaar alle al voorgoed verbannen waren, toch; dus waarom hier nu dan toch alsnog vermelden? Laat me u tot slot nog even mee terugnemen in de tijd en u daarmee anders tegen de materie laten aankijken. Heel lang geleden heeft de toenmalige Gemeente Oostburg ‘in haar wijsheid’ besloten - in het belang van Rekreatiepark Schoneveld, bestaande uit een bungalowpark en camping - dat Rekreatiepark Schoneveld, ooit en onder voorwaarden, haar camping zou mogen uitbreiden. So far, so good. Echter, daarbij verzuimde de Gemeenteraad m.i.

om in ieder geval ook een concrete aflooptermijn van betreffend aanbod vast te leggen. En had de toenmalige Gemeenteraad dit aanbod toen überhaupt nog wel gedaan, als ze toen geweten had: - dat daar nu pas - na al die jaren - alsnog een verzoek toe ingediend zou worden, terwijl er in haar ogen in het geheel geen sprake meer is van een zich onderscheidende hoogwaardige 4 tot 5 sterren camping. - dat de huidig ondernemer, als hij nu toestemming zou krijgen van de zittende Gemeenteraad, het gehele uitbreidingsgebied gaat gebruiken om hier nòg meer bouwwerken voor het recreatief nachtgebruik te realiseren, en - als het hem lukt - bovendien ook nog eens groter en hoger, dan hetgeen reeds op het gehele oorspronkelijke campinggebied is gerealiseerd. - dat daarbovenop ook nog eens geprobeerd wordt om op oneigenlijke gronden een naastgelegen grondperceel met woning, met bestemming ‘Wonen’, in datzelfde uitbreidingsplan mee te nemen. Naar ik aanneem kan dat toch nooit de bedoeling zijn geweest van de toenmalige Gemeenteraad …. Maar mede met dit in het achterhoofd adviseer ik de Gemeenteraad, de voorwaardelijke constructie in zoverre te laten vervallen, dat zij daarmee niet nèt zoals de Gemeenteraad Oostburg toentertijd, voor een (te) lange tijd - onbewust en ongewild - over haar graf heen regeert. Zet voor de reorganisatie c.q. herinrichting van het bestaande park inderdaad - incl.

een uitloopperiode van 2,5 jaar i.v.m. mogelijke tegenvallers - een periode van 7-10 vast en besteedt nu verder in het geheel géén aandacht en (verloren) energie meer aan het uitbreidingsdeel van het Verbeterplan. Dat heeft nu nog veel te veel haken en ogen en een evt. besluit over bijv. concrete bouwwerken daarin wordt pas na een jaar of 10 effectief en kan dan volledig achterhaald zijn. Daar moet je nu dus niet over willen beslissen, want tegen die tijd is het echt achterhaald, is de publieke opinie anders en zitten er anderen in de Gemeenteraad. Richt je daarom volledig op het hier en nu van het verbeterplan en de organisatie van e.e.a., want dat alleen al vraagt enorm veel van alle partijen, ook de Gemeenteraad en haar ondersteunende diensten. F.L.

- 14/57 -

25 januari 2024

Punt 14 Ad 2.6 Juridisch-planologische verklaring; a. Bouwregels uitbreiding verblijfsrecreatieterrein, laatste alinea “….. De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt 3 en 6 m, met uitzondering van een meanderende strook langs de buitenrand. Hier mag de bouwhoogte niet hoger zijn dan 5 m, de zone is op de verbeelding vastgelegd. De ruimte tussen bouwwerken voor recreatief nachtverblijf moet minimaal 5 meter bedragen. In tegenstelling tot de bouwregels voor het bestaand recreatieterrein zijn bij de bouwwerken voor recreatief nachtverblijf op de uitbreiding geen bijgebouwen toegestaan. …..”

Tegen een verdere verhoging van de (maximaal) toegestane goot- en bouwhoogte moet m.i. - juist hier, op een aan Waterdunen grenzende en onder een vogeltrek liggende locatie - te allen tijde opgetreden worden. Sowieso is een afwijkende goot- en bouwhoogte ten opzichte van de rest van park en het aangrenzende Bungalowpark Schoneveld beeld-verstorend en horizon-vervuilend en moet het - zeker uit respect voor de bestaande eigenaars/verhuurders en de in de directe omgeving wonende personen/gezinnen - afgewezen worden. Zie in dezen ook het gestelde onder Punt 7 (blz. 9), Punt 10 (blz. 10), alsmede het vorig punt, nr. 13. Er is ooit een uitspraak gedaan, dat er maximaal ‘maar’ ca 315 recreatiebungalows op Rekreatiepark Schoneveld geplaats mochten worden en zulks is in de loop der jaren uiteindelijk correct uitgevoerd. Tevens is in het bestemmingsplan ooit bepaald, dat er in Rekreatiepark Schoneveld nooit méér recreatiebungalows bij mochten komen , maar wel heel misschien Schoneveld qua camping alsnog een keertje zou mogen uitbreiden, mits het bestaande park èn het aanvullende campinggedeelte qua opzet/invulling van e.e.a. aan strenge eisen zouden voldoen. In 2006 is echter in strijd met al deze regels het campinggedeelte van Rekreatiepark Schoneveld door het toenmalige Beachparc Schoneveld volledig ‘gedicht’ met gebouwen voor het recreatief nachtverblijf. En m.i.

wordt hier nu ineens dubbel van de regels afgeweken èn een strijdige herformulering gebezigd. Niet alleen is er nu nl. in principe totaal geen camping meer en is alles zoveel mogelijk volgebouwd met vergunningsvrije bungalows, maar daar bovenop wordt nu - naar het lijkt - ook nog eens de weg gebaand voor (hogere) recreatiebungalows, terwijl dat alhier nimmer meer aan de orde zou zijn. Wat daarbij dan nog meer tegen de borst stuit, is dat er in de afgelopen jaren enorm veel geïnvesteerd is in Waterdunen en nu dus in het direct aansluitende park(deel) ook ineens extra horizonvervuiling gerealiseerd zou worden, door hoger/groter te (willen) bouwen, dan ooit volgens de beleidsplannen de bedoeling was. Verder is een van de basisuitgangspunten van de Omgevingsverordening Zeeland 2018 m.b.t. een uitbreiding, dat “de dichtheid en omvang van de bebouwing passend is in het betreffende landschap”, hetgeen m.i. een verdere (discussie over een evt.) ‘ophoging’ van de goot- en/of bouwhoogte aldaar per definitie uitsluit. Het hele gebied van Schoneveld, ES èn BS, is aldus - incl. welke uitbreiding dan ook - gehouden aan de sinds ‘oudsher’ bij het betreffende landschap passende omvang van e.e.a. Een discussie over het verder oprekken van de regels c.q. de lengtes, breedtes en hoogtes van e.e.a. is met betreffende verordening/basisregel hier (m.i.) niet aan de orde; toen niet en nu niet!?

F.L.

- 15/57 -

25 januari 2024

Punt 15. Ad 2.6 Juridisch-planologische verklaring; b. Bouwregels bestaand verblijfsrecreatieterrein; 1e drie alinea’s “….. b. Bouwregels bestaand verblijfsrecreatieterrein Het maximaal aantal standplaatsen dat - na de herinrichting - op het bestaand verblijfsrecreatieterrein aanwezig mag zijn, is in de gebruiksregels en door middel van een aanduiding op de verbeelding gemaximeerd op 337. De kampeermiddelen en gebouwen voor recreatief nachtverblijf mogen maximaal 90 m² groot zijn. De maximale GOOT- en bouwhoogte bedraagt 3 en 5 m. Bestaande goothoogtes groter dan 3 meter worden in dit bestemmingsplan bestendigd. Daarnaast is voor een aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf binnen de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie – bijzonder overgangsrecht' een uitzondering gemaakt: hiervoor geldt een bijzonder overgangsrecht waarbij de bestaande goot- en bouwhoogte wordt toegelaten voor zolang het bouwwerk aanwezig is. Zodra vervangende nieuwbouw plaatsvindt wordt de geldende goot- en bouwhoogte uit dit bestemmingsplan gerespecteerd. …..”

a. Gelet op de eerste zin van de voorgaande tekst, en dan met name het vermelde aantal, verwijs ik graag weer naar mijn signalering/vraag onder punt 6 op blz. 8-9. b. En wat betreft de tekst ‘dit bestemmingsplan’, waarnaar verwezen wordt. Hier zou met naam en toenaam betreffend plan genoemd moeten worden en (m.i.) moet daarbij/in vastgesteld zijn, dat bij vernieuwing/verbouw de (goot)hoogte slechts mag reiken tot hetgeen deze bungalows van origine al hebben, dus - m.n. gezien de ligging van e.e.a., dicht bij Waterdunen - nooit of te nimmer (nog) hoger dan wat ze nu feitelijk al ‘aantikken’! De term kampeermiddelen zou hier met goed fatsoen achterwege gelaten moeten worden. Punt 16. Ad 2.6 Juridisch-planologische verklaring; b. Bouwregels bestaand verblijfsrecreatieterrein; 5e alinea, 2e helft. “….. In dit deel van het recreatieterrein liggen ook de centrale voorzieningen. De bouw- en gebruiksregels zijn overeenkomstig het geldende bestemmingsplan. Voor de centrale voorzieningen is een bebouwingspercentage opgenomen van 15%. Voor de parkwinkel is 150 m² aan bedrijfsvloeroppervlak toegestaan. Voor het zuidelijke deel wordt het bestemmingsplan niet herzien en blijft het huidige bestemmingsplan geldend. Gelet op de regels uit het geldende bestemmingsplan zou ook op het zuidelijke deel centrale voorzieningen gerealiseerd kunnen worden.

Echter op dit deel van het park zijn vrijwel alle percelen in eigendom van derden en de openbare delen in eigendom van gemeente. De realisatie van centrale voorzieningen op het zuidelijke deel is daarmee (feitelijk) niet mogelijk. Het schrappen van deze regels voor het zuidelijke deel is daarom niet nodig. Verder is op het terrein één bedrijfswoning toegestaan met een maximale inhoud van 1.000 m³. …..”

“Voor het Zuidelijk deel’ - en ik neem aan, dat hiermee in de voorgaande tekst Bungalowpark Schoneveld wordt bedoeld - dient de Gemeente in 2024 ook een nieuw (deel)bestemmingsplan te formuleren. Betreffend park, zonder zgn. ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ is als zodanig nl. GEEN verblijfsrecreatieterrein meer, doch een (buiten)wijk van Breskens à la Het Heem, al is op laatstgenoemde locatie op enig moment wel een vorm van permanente bewoning toegestaan.

F.L.

- 16/57 -

25 januari 2024

Bungalowpark Schoneveld in zijn geheel dient, zoals meerdere parken in de regio, onttrokken te zijn/worden aan het beleidsplan Recreatieterreinen, aangezien het sedert 2006 als zodanig geen centrale bedrijfsmatige exploitatie meer kent en de eigenaren van betreffende bungalows vrij zijn in het al of niet en voor welke (tijdelijke) periode(s) verhuren van hun bungalows. En in tegenstelling tot wat in het oorspronkelijke beleidsplan voor geheel Rekreatiepark Schoneveld vermeld stond is nu in Bungalowpark Schoneveld formeel géén locatie/ruimte meer voor centrale voorzieningen, bedrijfsruimte en wat dies meer zij. E.e.a. was nl. eenmalig voorzien op het geheel van Rekreatiepark Schoneveld, onder centrale bedrijfsmatige exploitatie, en is als zodanig meegegaan naar/verkocht aan Europarcs Schoneveld. Het is van wezenlijk belang, dat de Gemeente hierover nu - ook naar buiten toe - duidelijkheid verschaft, zodat de eigenaren zelf ook meer duidelijkheid kunnen verschaffen naar marktpartijen. Bungalowpark Schoneveld wordt zo al langer in haar bestaan/ontwikkeling geremd door het uitblijven van duidelijkheid hierover.

Zo weigert PostNL categorisch de post op Bungalowpark Schoneveld te bezorgen, mede omdat het park - gegeven de formulering in het bestemmingsplan recreatieterreinen van de Gemeente Sluis - centraal aangestuurd zou (moeten) zijn en er aldus slechts één afleveradres aan de orde zou zijn. Bij het uitblijven van een aldus gecorrigeerd bestemmingsplan voor Bungalowpark Schoneveld zou in zekere zin ook gesproken kunnen worden van een vorm van discriminatie: de Gemeente is commerciële partijen ter wille, doch ingeval van niet commerciële organisaties (b)lijkt zij het (vooralsnog) af te laten weten. En niets doen is in dezen geen optie, want Bungalowpark Schoneveld staat daarmee nog ten onrechte èn onjuist vermeld in het bestemmingsplan Sluis inzake recreatieterreinen. Punt 17. Ad 2.6 Juridisch-planologische verklaring; c. Functieaanduiding ‘wonen’ “….. c. Functieaanduiding 'wonen' De bestemming van de bestaande woning (Nieuwesluisweg 9) wordt omgezet van Wonen (in Buitengebied 2e herziening) naar 'Recreatie - Verblijfsrecreatie EuroParcs Schoneveld' met de functieaanduiding 'wonen'. Vooralsnog blijft deze woning behouden. Maar in de toekomst is het voornemen om deze te verplaatsen naar de locatie Nieuwesluisweg 11 (de boerderijlocatie).

In een aparte planologische procedure zal dit geregeld worden, en zal daarmee de woning aan de Nieuwesluisweg 9 ook daadwerkelijk (planologisch) gesaneerd worden. …..”

Op enig moment is Nieuwesluisweg 9 in het bezit gekomen van ‘ES’ en werd het daarmee (m.i.) onttrokken aan de oorspronkelijke functie wonen, die daarvoor bestaat. Er zijn aldaar in de loop der jaren parkeerfaciliteiten voor strandgasten geweest, reclameborden voor de verkoop van de bungalows geplaatst, zandbergen gedumpt, een ondergronds waterreservoir voor de brandweer aangelegd voor evt. branden op het naastgelegen park, (tijdelijk) personeel gehuisvest en al die tijd is er niet of nauwelijks onderhoud gepleegd aan het pand e/o perceel. Het geheel is bewust of onbewust verpauperd en wordt nu - naar het lijkt - aan de recreatiesector toegevoegd. Persoonlijk acht ik dit een onverteerbare situatie; ik begrijp dat de Gemeente slechts beperkt kan optreden als iemand zijn huis verwaarloost, maar nu lijkt er door de eigenaar wel onevenredig veel winst met betreffend perceel te behalen. Zo (ver)koop je dus de gehele kust … F.L.

- 17/57 -

25 januari 2024

En nu wordt het dan ook nog eens beleidsmatig - al of niet tijdelijk; de tekst is hierover m.i. niet eenduidig onttrokken aan het woningbestand van de Gemeente Sluis, terwijl het gaat om een prachtige locatie voor betreffende regio. Naar het zich laat aanzien onttrekt de Gemeente hier aldus een woning c.q. woningen aan het contingent woningen op Gemeentegrond. De tekst van de toelichting is m.i. echter onvoldoende duidelijk en eenduidig, ook voor de gemiddelde inwoner van onderhavige Gemeente. De tekst zou dan ook verduidelijkt moeten worden. Hoe dan ook, er is (m.i.) op geen enkele wijze door de Gemeente te rechtvaardigen, dat alhier, zeker in deze tijden van woninggebrek, een woning c.q. woningen - al of niet tijdelijk - onttrokken wordt/worden aan de woningvoorraad. Zoals gezegd is deze woning op enig moment in het bezit van ‘ES’ gekomen en tevens is er vervolgens oneigenlijk gebruik van het perceel gemaakt, door alhier (o.m.) een ‘noodvoorraad water’ voor de brandweer te realiseren, voor het geval zich een ramp op de aangrenzende Camping Schoneveld zou voltrekken.

Toen is (m.i.) door de Gemeente verzuimd - op dat moment toch ook nog eens voorzitter van de Veiligheidsregio? - om meteen orde op zaken te stellen en die noodvoorziening onverwijld binnen het campinggebied te (laten) situeren, zodat er nu niet sprake lijkt zijn van een soort chantage- of goedmakerconstructie c.q. ‘handjeklap’ …? Verder is ook niet echt duidelijk, wat er hier in het beleidsplan nu ècht gesteld wordt t.a.v. de locatie Nieuwesluisweg 11. M.i. dient de Gemeente ervoor te zorgen, dat in dit Verbeterplan nu meteen ook meer duidelijkheid wordt gegeven over haar plannen met beide woningen Nieuwesluisweg 9 en 11, aangezien daar dan vervolgens ook op een correcte manier een openbare discussie over kan ontstaan, al ben en blijf ik persoonlijk van mening, dat een Gemeente nooit of te nimmer (meer) woningen aan het woningbestand voor haar gebied mag onttrekken ten behoeve van recreatie, in welk vorm dan ook. Laatstgenoemd pand - Nieuwesluisweg 11 - ligt echter ook nog eens binnen Waterdunen en aan de voet van de Vogeltelpost.

Het kan niet zo zijn, dat daar een andere invulling aan gegeven wordt, dan (weer rustige) bewoning en/of ‘schenking’ aan de natuur van Waterdunen, waarbij gedacht kan worden aan een klein water met omringende bosschages e.d., waardoor kijkers op de Vogeltelpost, ook zonder verrekijker, toch nog wat mee krijgen, zoals bij de Zwarte Polder aan de voet van ‘De Radarpost’. Slechts indien het dergelijk perceel op zou gaan/geïntegreerd zou worden in een groter/naastgelegen natuurgebied zoal Waterdunen, dan zou ik daar persoonlijk, net als vele inwoners van de Gemeente Sluis, denk ik, nog vrede mee kunnen hebben. En mocht inderdaad overwogen worden om het perceel van Nieuwesluisweg 11 definitief aan Moeder Natuur terug te geven, dan is het wellicht een idee om over de verdere inrichting van dit laatste perceel advies (en hulp) te vragen aan de specialisten terzake: ‘t Duumpje en/of het Zeeuws Landschap. En anders kan het alleen maar weer een prachtige woonbestemming krijgen voor de inwoners van de Gemeente, net zoals Nieuwesluisweg 9.