03 BB Beleidsplan Wonen 2024.docx

5.

Terugdringen harde plancapaciteit: a.

De eerste stap is het laten maken van een woonlocatieonderzoek i.s.m. Terneuzen en Hulst: een onderzoek waarbij de bestaande en de toekomstige woningbouwplannen worden beoordeeld in hoeverre deze voldoen aan de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Hiermee wordt de vraag beantwoord, wetende wat de behoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin is, welke plannen het best de behoefte kunnen beantwoorden en welke plannen maar beter niet (helemaal) ontwikkeld kunnen worden of aangepast moeten worden.

b.

Overleg met ontwikkelaars: zij moeten ingelicht worden wat de situatie is. Het heeft verreweg de voorkeur om ontwikkelaars het probleem te laten oplossen in alle redelijkheid, i.p.v. langdurige juridische trajecten. Mogelijk kan geschoven worden met grondposities of liggen er kansen hen te ‘verleiden’ hun reeds vastgestelde plannen in te ruilen (geheel of ten dele) voor de door de gemeente wél gewenste locaties.

86 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

c.

Als het overleg met projectontwikkelaars niet helpt, wordt overgegaan tot het schrappen van plancapaciteit. Sluis heeft geen/weinig eigen grond, zodat geconcentreerd kan worden op de plannen die het meeste bijdragen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Voor het schrappen van plannen moet een traject gevolgd worden dat start met het creëren van voorzienbaarheid: in een structuurvisie of andere bestuurlijke visie moet aangekondigd worden dat de bestemming veranderd gaat worden binnen enkele jaren (‘passieve risico aanvaarding’). Daarna kan de bestemming aangepast worden. Dit kan eventueel ook in een provinciaal veegplan gebeuren à la Provincie Utrecht d.m.v. een inpassingsplan. Het startpunt van deze aanpak is het inwinnen van juridisch advies over de best te volgen aanpak hiervoor. In juridisch opzicht is dit geen nieuwigheid meer en vaak elders al toegepast, maar om vertrouwen te creëren over de afloop is extern advies aan te raden.

d.

Naast planologisch harde woningbouwplannen zijn er ook woningbouwplannen die (nog) niet zijn vastgesteld door de gemeenteraad, maar waar al wel privaatrechtelijke overeenkomsten voor zijn afgesloten. Omdat deze overeenkomsten onderling sterk kunnen verschillen is maatwerk per plan nodig om te kunnen bezien in hoeverre de overeenkomst ontbonden kan worden. Dit zal ook bij het overleg met de betrokken ontwikkelaars betrokken moeten worden.

6.

Het gebruik van reguliere woningen als deeltijdwoning speelt een belangrijke rol bij de aanpak van de woningvoorraad, en dus ook bij de aanpak van de overcapaciteit aan woningbouwplannen. De uitdaging is om deeltijdwonen een waardevolle bijdrage te laten leveren op het woon- en leefmilieu en de nadelen ervan te elimineren. Onderzocht moet worden of onttrekken aan de woningvoorraad (onttrekkingsvergunning, zoals bijvoorbeeld in de gemeente Vlissingen) voor gebruik als deeltijdwoning of andere vormen van regulering bij kan dragen aan de oplossing van de overschotten in de woningvoorraad en woningbouwplannen en de leefbaarheid van de dorpen in de gemeente Sluis.

5. Kwalitatief gewenste woningbouwplannen De vraag is wanneer woningbouwplannen in kwalitatief opzicht ‘gewenst’ zijn. Dit hangt namelijk samen met o.a. woningtype, woonmilieu en locatie. Dit is in het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland verder uitgewerkt. Ruimtelijke doelen als bundeling en zuinig ruimtegebruik dragen ook bij aan dit begrip. De volgende soorten woningbouwplannen kunnen worden gezien als kwalitatief wenselijk: •

Woningen in het middenhuursegment binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu.

•

Appartementen of nultredenwoningen binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu

•

Invulling van leegstaand vastgoed binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu.

•

Herstructureringsplannen met sloop en terugbouw van woningen.

87 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

•

Plannen waarbij wooneenheden in karakteristieke/beeldbepalende bebouwing of monument mogelijk gemaakt worden om het te kunnen behouden en in stand houden.

6.

Aanpak A. Omvang van overschot aan plancapaciteit goed in beeld krijgen (acties 1-4) B.

Opdracht geven voor woonlocatieonderzoek Zeeuws-Vlaanderen

C.

Inwinnen hulp en juridisch advies over deprogrammeringsaanpak: dit is van belang om draagvlak over de haalbaarheid te krijgen bij collega’s, bestuur en gemeenteraad

D.

Op basis van het juridisch advies gesprek aangaan met ontwikkelaars, Bouwend Zeeland

E.

Advies over regulering deeltijdwonen. Het gaat hierbij om de regulering via de Huisvestingswet met onttrekkingsvergunningen en de regulering via een aparte bestemming ‘deeltijdwonen’.

F. 7.

8.

Traject deprogrammeren opstarten.

Tijdpad en procedure 1.

Acties 1-4 afmaken door gemeente (PM)

2.

Plan van aanpak laten vaststellen door bestuur Sluis en Zeeland (PM)

3.

Opdracht voor woonlocatieonderzoek Zeeuws-Vlaanderen (PM)

4.

Opdracht voor juridisch advies geven (aanbesteding door provincie Zeeland) (PM)

5.

Juridisch advies klaar (PM)

6.

Gesprekken met ontwikkelaars (tweede helft 2020)

7.

Advies over regulering deeltijdwonen.

8.

Op basis van adviezen tijdpad vaststellen (tweede helft 2020).

9.

Opstarten juridisch traject deprogrammeren

10

Voortgang minimaal halfjaarlijks rapporteren aan gemeenteraad en Provinciale Staten.

Middelen

De uitvoering van het Plan van aanpak vraagt inzet van gemeentelijke en provinciale ambtelijke capaciteit. Om te zorgen dat de voortgang van de aanpak en de dagelijkse werkzaamheden er niet onder lijden, zal waar mogelijk capaciteit en deskundigheid ingehuurd moeten worden. De Provincie Zeeland heeft hier middelen voor beschikbaar gemaakt, in samenhang met de aanpakken in andere gemeenten in Zeeland met vergelijkbare problematiek. Het gaat hierbij om de kosten van het woonlocatieonderzoek, de juridische advisering en eventueel de begeleiding van gesprekken met ontwikkelaars. Aldus vastgesteld in de vergadering van gedeputeerde staten van 14 juli 2020. Drs. J.M.M. Polman, voorzitter A.W. Smit, secretaris Uitgegeven 12 februari 2021 De secretaris, A.W. Smit

88 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Bijlage G: Kaarten van de afgebakende gebieden waar de Huisvestingsverordening betrekking op heeft

Afbeelding G1 Aardenburg

Afbeelding G2 Breskens

89 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G3 Cadzand

90 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G4 Eede

91 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G5 Groede

92 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G6 Hoofdplaat

93 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G7 IJzendijke

94 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G8 Nieuwvliet

95 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G9 Oostburg

96 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G10 Retranchement

97 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G11 Schoondijke

98 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G12 Sint Kruis

Afbeelding G13 Sluis

99 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Afbeelding G14 Waterlandkerkje

Afbeelding G15 Zuidzande

100 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Bijlage H: Definities Bestemmingsplan Een bestemmingsplan is een document, door de gemeenteraad vastgesteld, dat de ruimtelijke ordening bepaalt. Het geeft aan waarvoor de grond/gebouwen gebruikt mogen worden. Een plankaart geeft aan welke bestemmingen waar rechtstreeks zijn toegestaan onder welke voorwaarden. Zie www.ruimtelijkeplannen.nl. Wanneer de Omgevingswet in werking treedt, gaan bestemmingsplannen op in Omgevingsplannen, die een bredere werking hebben dan bestemmingsplannen. Inpassingsplan Een inpassingsplan is in Nederland in de wet ruimtelijke ordening (Wro) een bestemmingsplan van provincie of Rijk, waarmee de bestemming van een bepaald gebied juridisch kan worden vastgelegd. Deze mogelijkheid bestaat sinds de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008. Met behulp van een inpassingsplan kan een bestemmingsplan (door rijk of provincie) of provinciaal inpassingsplan (door het rijk) worden overruled. Dit wordt geregeld in artikel 3.1 tot 3.33 van de Wro. Het is daarmee een juridisch middel waarmee belangen van deze hogere overheden toch door kunnen worden gevoerd, wanneer beleid van een lagere overheid deze belangen doorkruist. Beleid uit inpassingsplannen dient te worden doorgevoerd in inpassingsplannen cq. bestemmingsplannen van lagere overheden, die hierdoor voor dit deel van hun inpassingsplan cq. bestemmingsplan worden uitgesloten van het maken van eigen beleid.

Een inpassingsplan kan alleen worden vastgesteld wanneer er sprake is van een 'provinciaal belang' (bij de provincie) of 'rijksbelang' (bij het Rijk). Wat dit precies inhoudt wordt niet gedefinieerd in de Wro, maar wordt door de betreffende provincie of het rijk zelf vastgesteld. Plancapaciteit Harde plancapaciteit zijn plannen waarvan het bestemmingsplan onherroepelijk is, ongeacht of de grond bouwrijp of niet-bouwrijp is gemaakt en ongeacht of deze nog ‘achter’ een uitwerkingsplan of wijzigingsbevoegdheid zit. Zachte plancapaciteit zijn de overige plannen, waarvan bijvoorbeeld de bestemmingsplanprocedure nog loopt of die nog slechts in de ideeënfase verkeren. Uitsterfconstructie (in het kader van het bestemmingsplan) Een uitsterfregeling bepaalt dat, wanneer een bepaalde functie die wordt gestaakt gedurende een bepaalde periode, deze functie na afloop van die periode niet meer mag worden hervat in verband met negatieve effecten op de omgeving. Vastgoed in gebruik als tweede woning Woonruimte die niet gebruikt wordt als hoofdverblijf.

Als criterium voor de vaststelling of iemand zijn hoofdverblijf in een woonruimte heeft, geldt dat hij of zij niet op het betreffende adres een woonadres heeft als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet basisregistratie personen, en/of uit het geheel van feiten en omstandigheden blijkt dat het betreffende adres niet als zijn of haar hoofdverblijf fungeert. Indicator hiervoor is de woonforensenbelasting. Vastgoed in gebruik voor recreatieve verhuur Vastgoed dat recreatief wordt verhuurd. Recreatieve verhuur betekent verhuur van de gehele woning waarbij de eigenaar de gehele woning (incidenteel) verhuurt aan toeristen of andere bezoekers en waarbij een duurzame relatie tussen de woning en de gebruiker ontbreekt. Indicator hiervoor is de toeristenbelasting