03 BB Beleidsplan Wonen 2024.docx

6 Het basisprogramma komt voort uit de provinciale prognose van Provincie Zeeland. In de Woondeal die in voorbereiding is wordt

uitgegaan van een uitbreiding van 270 woningen in Sluis tot 2030. Deze nieuwbouwtoevoeging is daarmee ook beleidsmatig geborgd en biedt planologische ruimte voor het toevoegen van woningen in de periode tot 2030, bovenop de provinciale prognose (100+170 woningen = 270 woningen tot 2030). 7 Berekening Springco, 2021

19 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

prognose. Na 2027 zal het aantal huishoudens zonder gewijzigde koers volgens de provinciale prognose echter ook mogelijk weer afnemen. Hoe verder we vooruit kijken, hoe groter de onzekerheidsmarges worden. We richten ons dan ook het sterkst op de korte termijn, terwijl we verwachtingen over de toekomst frequent monitoren. Deze daling (in een beleidsarm programma- waarin we geen aanvullend beleid treffen) is goed voor een afname van huishoudens in de periode 2027 tot 2042. Deze (meest recente) provinciale prognose laat daarmee een minder sterke afname zien voor de huishoudensontwikkeling in vergelijking met vorige prognoses8. Belangrijk om op te merken is dat de Zeeuwse prognose beleidsarm is: het toont de huishoudensontwikkeling zonder de invloed van toekomstige beleidsontwikkelingen. Ook wordt er geen rekening gehouden met crisissen (zoals de vluchtelingencrisis en energiecrisis) of andere onbekende factoren die schommelingen in de prognose teweeg kunnen brengen. Het feit dat het basisprogramma beleidsarm is, opent de weg voor twee andere programma’s, waarin we als gemeente niet stil zitten en afwachten tot de prognose ‘werkelijkheid’ wordt, maar juist heel actief sturen op kwalitatieve vernieuwing door middel van het transformatieprogramma en kwantitatieve en kwalitatieve vernieuwing in het ambitieprogramma.

4.3 Programma 2: transformatieprogramma: uitbreiding van wonen en zorg en zorgwijken in gemeente Sluis, 210 nieuwe woningen + nieuwbouw zonder netto uitbreiding. Het transformatieprogramma heeft verschillende aspecten: • in de eerste plaats gaat het om het vervangen van incourante woningen voor courante woningen. Dit vormt een goede basis voor kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad. We zetten gefaseerd in op het aanpakken van het kwetsbare deel van de woningvoorraad in onze gemeente. Een belangrijk onderdeel van het beleidsplan Wonen is versterking van de bestaande voorraad op basis van gefaseerde nieuwbouw en gefaseerde woningverbetering. Dit is gericht op twee pijlers: o het onttrekken van een derde deel van de kwetsbare woningen in de bestaande voorraad het betreft tot circa 2032 circa 1750 (afgerond) woningen in de bestaande kwetsbare voorraad die nu in permanent gebruik zijn. Dit kan door fysieke onttrekking, zoals sloop, of door samenvoeging. o het verduurzamen en kwalitatief verbeteren van een derde deel van de kwetsbare woningen in de bestaande voorraad. Het betreft tot 2032 circa 1750 (afgerond) woningen in de bestaande kwetsbare voorraad die nu in permanent gebruik zijn. • Het betreft een langjarig transformatieprogramma, waarin we elk jaar willen komen tot vernieuwing van woningen. ofwel door sloop-nieuwbouw ofwel door woningverbetering.

• Het transformatieprogramma 2023-2032 is er op gericht op deze manier te komen tot op termijn toekomstbestendige nieuwbouw van deels ook eengezinswoningen die we uit de bestaande voorraad halen. Voor het leeuwendeel zit de kwetsbare voorraad in onze gemeente immers in het grondgebonden eengezinswoningen segment. Het gaat om woningen die nu beneden gemiddeld aantrekkelijk zijn voor onze eigen inwoners, maar die naar verwachting ook weinig aantrekkingskracht bieden voor nieuw aan te trekken huishoudens van buiten onze gemeente. • Ook is sprake van sloop zonder vervangende nieuwbouw, bijvoorbeeld van woningen van de woningcorporatie. Ook is denkbaar dat op locatie A sloop plaatsvindt, en dat nieuwbouw op locatie B plaatsvindt. • Het gaat in het transitieprogramma ook om allerlei vormen van zogenaamde ‘administratieve uitstroom’: bijvoorbeeld woningen die nu intramuraal zijn, en die als gevolg van de extramuralisering worden vervangen door zelfstandige woningen met een zorgcomponent. Ook het samenvoegen van woningen behoort hier toe.

8 Ten opzichte van de prognose uit 2019 valt de recent gepubliceerde provinciale prognose uit 2022 voor de geraamde

huishoudensontwikkeling hoger uit. Dit is het gevolg van: 1) een gunstiger binnenlands migratiesaldo door een verwachtte toestroom van gezinnen en/of ouderen; 2) een gunstiger buitenlands migratiesaldo door een verwachte toename van het aantal vestigers met een land van herkomst buiten Nederland.

20 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Waar het gaat om onrendabele investering kan deze sloop-en nieuwbouw-opgave een boost krijgen door de inrichting van gemeentelijk transitiefonds (met instroom van middelen uit een bijdrage van initiatiefnemers van nieuwbouw), het aantrekken van middelen door de gemeente en de eigenaren (corporatie, particulieren), ondersteund door middelen vanuit het Rijk9 (Volkshuisvestingsfonds, Woondeal) en Provincie Zeeland (Impulsgelden). Daarnaast heeft het transformatieprogramma tot doel om te komen tot concentratie van zorggeschikte woningen in twee kernen (Oostburg en Breskens), om doelmatig en efficiënt zorg aan huis te kunnen leveren en ontvangen. Woonzorgzones dragen bij aan het langer zelfstandig wonen. Dit type woonomgeving is niet alleen geschikt voor ouderen maar ook voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Het programma beoogt een oplossing te bieden voor de zorgkloof: de vraag naar zorg neemt toe (onder andere door een dubbele vergrijzing) terwijl het aanbod en de beschikbaarheid van zorg afnemen (onder andere door een krimpende beroepsbevolking). In de woonzorgzones clusteren we wonen, zorg en voorzieningen.

IN DE VISIE ‘KRACHTIG VERBONDEN’ WORDT HET TRANSFORMATIEPROGRAMMA ALS VOLGT GEDUID: ‘Een kwart van de huishoudens bestaande uit inwoners van 75 jaar en ouder - de groep met veelal matige tot ernstige beperkingen - woont in een woning die niet meer goed toegankelijk voor hen is. Als zij in een woning willen wonen die geschikt is voor hun beperking, is verhuizen naar een toegankelijke woning voor hen de enige mogelijkheid. • Het aantal mensen met een mobiliteitsbeperking neemt in de periode tot 2030 toe, zodat ook de zorgvraag toeneemt. Dit vergt adequate huisvesting en dito zorgverlening. • Er is behoefte aan het clusteren van zorgwoningen, om zorg aan huis zo adequaat en optimaal mogelijk te organiseren en betaalbaar te houden. • De partijen die in onze gemeente het merendeel van de meer complexe zorg bieden aan ouderen in intramurale voorzieningen (instellingen), willen deze zorg behouden en versterken. Deze zorg wordt geclusterd in de kernen Breskens en Oostburg. De gehandicapten- en GGZ-zorg kiezen in basis voor huisvesting in dezelfde kernen.’

9 Zie ook Woondeal Zeeland, Subregionale Woondeal Woningmarktregio Zeeuws-Vlaanderen, paragraaf 12 ‘Te maken aanvullende

afspraken’.

21 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Het transformatieprogramma behelst dan ook het clusteren van zorgwoningen, zorg en voorzieningen in drie zorgniveaus: • Er is sprake van nieuwbouw in de vorm van twee zogenaamde Wonen en Zorgcentra. Allereerst één in Oostburg en op termijn ook één in Breskens. In deze kernen is in dit programma sprake van een woonzorgcentrum, met 24-uursbezetting, intramurale verpleging en verpleeghuiszorg (nu in vijf kernen). Naast de zorginfrastructuur zijn ook een supermarkt, apotheek, ontmoetingsruimte in combinatie met arbeidsmatige dagbesteding, dagbesteding zware zorg (respijtzorg), (openbaar) vervoer en een grote huisartsenpraktijk/integraal centrum voor zorg en ondersteuning voor handen. • Er komen als onderdeel van het transformatieprogramma nieuw te realiseren zorgwijken in Oostburg, Breskens, IJzendijke, Sluis en Aardenburg. Het gaat om zorgwijken met woningen voor doelgroepen die zorg behoeven gecombineerd met basisvoorzieningen, zoals huisarts, apotheek, ontmoetingsruimte en (openbaar) vervoer. • In de overige kernen is enkel sprake van ambulante zorg, zoals huishoudelijke verzorging, thuiszorg en een ontmoetingsruimte. Nieuwbouw in de vorm van nieuwe levensloopgeschikte woningen bijvoorbeeld in de vorm van een hofje of enkele patiowoningen ligt daarbij voor de hand (buiten dit programma).

Bestaande intramurale zorgfaciliteiten (nu versnipperd over vijf kernen in Sluis) worden zoveel mogelijk afgebouwd. Dit ten faveure van de nieuwe structuur van woningen met een (kleinere en/of grotere) zorgcomponent en de twee gespecialiseerde centra voor wonen en zorg, bedoeld voor zorg die niet meer in zelfstandige woningen verleend kan worden10. De totale nieuwbouw behelst circa 210 eenheden en hangt één op één samen met de onttrekking van bestaande faciliteiten. Omdat het transformatieprogramma een eigenstandige ontwikkeling betreft waarin sprake is van sloop-nieuwbouw, herstructurering en transformatie zonder dat netto sprake is van een uitbreiding van extramurale woningen brengen we dit programma niet in beeld in de doorstroommodellen in de bijlage. Er is immers geen sprake van een netto toevoeging van woningen.

4.4 Programma 3: ambitieprogramma: inzetten op aantrekkelijke nieuwbouw moet leiden tot hogere huishoudensgroei We concluderen dat we met het basisprogramma en het transformatieprogramma noodzakelijk gaan anticiperen op de demografische krimp. Het ambitieprogramma zet in op groei, hetgeen noodzakelijk is voor het behoud en versterken van de leefbaarheid en vitaliteit van onze gemeente. We kiezen er in het Coalitieakkoord en in Krachtig Verbonden voor om proactief met onze volkshuisvesting aan de slag te gaan en substantieel meer nieuwbouw toe te voegen. Onze ambitie is onze gemeente te laten groeien zodat de leefbaarheid geborgd blijft, nu en in de toekomst. Dit realiseren we door nieuwbouw van permanente woningen, waarbij we vol inzetten op het aantrekken van huishoudens van buiten gemeente Sluis. We richten ons in hoofdzaak op huishoudens tot 65 jaar. Door een uniek woon-, werk- en leefklimaat aan te bieden kunnen we hierin slagen. De unieke groene en blauwe omgeving maakt onze gemeente aantrekkelijk. Door beter gebruik te maken van onze groene en blauwe kracht en de historische identiteit van onze kernen zijn we aantrekkelijk voor huishoudens van buiten de regio. We koppelen deze eigen woonmilieus en woningtypen aan verduurzaming en klimaatadaptatie en zorgen dat deze landschappelijk goed worden ingepast.

Met 10 Een relevant onderscheid hierbij of in de juridisch-planologische zin sprake is van de bestemming wonen, of van de bestemming

maatschappelijk. De ruimtelijke consequenties van woningen zijn namelijk groter dan die van een zorginstelling. Te denken valt aan een hogere parkeerbehoefte en verkeersgeneratie. Maar ook de onderzoeklasten zijn anders. Zo is het in juridisch planologische zin in de praktijk slechts een formaliteit aan te tonen dat er behoefte is aan zorgwoningen met een maatschappelijke bestemming. Relevante aspecten zijn dan bijvoorbeeld: de dagbesteding of het werk buitenshuis plaatsvindt, of er wel/geen sprake is van 24-uur zorg of therapie, of er wel/geen sprake is van verplichte aan de bewoning gekoppelde zorg, of de begeleiding wel/niet is gericht op de dagelijkse bezigheden van de bewoners, en of de begeleiding er wel/niet op is gericht om bewoners te leren later zelfstandig te gaan wonen.

22 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

het inzetten op huishoudens van buiten de regio en het bieden van een uniek woonmilieu willen we de trendlijn doorbreken en zorgen voor een vitale gemeente Sluis. Met dit doel werken we onder andere samen met werkgevers, staan we op woonbeurzen en presenteren we ons bijvoorbeeld in het TV-programma Back to West ZeeuwsVlaanderen. In het ambitieprogramma is er een trendbreuk met de huishoudensontwikkeling uit het verleden. Elk jaar dienen er gemiddeld 88 extra huishoudens aangetrokken te worden. In het recente verleden heeft zo’n positieve huishoudensontwikkeling in onze gemeente niet plaatsgevonden. Het is daarom belangrijk goed te monitoren of een dergelijke huishoudensgroei realistisch is en of er op basis daarvan aanleiding is om de ambities bij te stellen. Figuur 2: Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Sluis 12.200 12.000 11.800 11.600 Historisch (hh. ontw., CBS)

11.400

Provinciale prognose 2022

11.200

Provinciale prognose 2019

11.000

Ambitiescenario

10.800

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

10.400

2003

10.600

Bron: Provinciale prognose (2022, 2019), CBS (2022); bewerking Stec Groep (2022).

KOMENDE JAREN GROEI TOT +835 HUISHOUDENS, AFHANKELIJK VAN DE AANTREKKINGSKRACHT VAN ONZE GEMEENTE VOOR MENSEN VAN BUITEN In het ambitieprogramma zetten we specifiek in op het aantrekken van huishoudens die nog niet in onze gemeente wonen. Dit moet leiden tot een huishoudensgroei van +835 huishoudens tot 2031. Dit is een huishoudensgroei van +7%. Met name het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen tussen 35 en 65 jaar nemen in dit programma fors toe.

23 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

5 Uitvoeringsacties om de ambitie waar te maken Het voorliggende document vormt het handelingskader waarbinnen de gemeente opereert, in lijn met het Coalitieakkoord en Krachtig Verbonden, beleid op niveau van de regio Zeeuws-Vlaanderen (Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen, Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen) en provincie Zeeland (Zeeuwse Woonagenda, Woondeal). Met de vaststelling van het voorliggende Beleidsplan Wonen hanteren we de volgende werkwijze in de afwegingen voor nieuwe initiatieven en de afwegingen voor initiatieven voor gebruikswijzigingen. Naast dit beleidsplan stellen we een Uitvoeringsprogramma Woningbouw op, waarin de uitvoering meer op detailniveau wordt weergegeven. Dit Beleidsplan Wonen is echter de eerste stap voor de inzet van instrumenten voor de uitvoering, alvast zoveel mogelijk passend binnen de regels van de nieuwe Omgevingswet. Het Beleidsplan Wonen loopt vooruit op de Omgevingswet Naar verwachting zal binnen de looptijd van het Beleidsplan Wonen de Omgevingswet van kracht worden. Deze wet integreert naast ruimtelijke ordeningsregels ook verordeningen en andere wetgeving die van invloed zijn op de omgeving. Dit heeft consequenties voor de naam en precieze werking van publiekrechtelijke instrumenten. Waar relevant en bekend staat in voetnoten hoe invulling van regels onder de toekomstige Omgevingswet kan plaatsvinden.

Ultimo 2022 heeft de Rijksoverheid aangekondigd dat de Omgevingswet waarschijnlijk in 2023 in werking treedt.

5.1 Bestaande voorraad versterken Uitvoeringsactie 1: We investeren in de bestaande woonvoorraad Het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland vormt de basis voor de aanpak van de bestaande voorraad. In totaal zijn er circa 5.300 woningen kwetsbaar in de gemeente Sluis. Tot 2032 verbeteren we een derde door verduurzaming, een derde komt in aanmerking voor sloop/nieuwbouw en een derde laten we ongemoeid, dit komt na 2032. Voor de komende 10 jaar gaat het om een transitieambitie van circa 1.750 woningen die we onttrekken (slopen, of administratief onttrekken). De uitdieping hiervan op kern en/of wijkniveau levert concrete uitvoeringsacties op. Het moment van vaststelling van het voorliggende beleidsplan is het startpunt van de uitvoering. • Door met financiering vanuit het Volkshuisvestingsfonds (VHF) aan de slag te gaan met de kwaliteit van de bestaande woonvoorraad. We dienen de aanvraag voor het VHF voor 1 oktober 2023 (tweede tranche) in bij het ministerie van BZK. Het betreft een aanvraag voor middelen om te komen tot financiering van onrendabele, ingrijpende verbeteringen in de particuliere kwetsbare woningvoorraad, bijvoorbeeld voor sloop-nieuwbouw, optoppen, samenvoegen, herstructureren, eventueel in combinatie met verduurzamen.

Als gemeente Sluis dragen we zorg voor cofinanciering en committeren we ons aan een uitvoering binnen twee jaar met een doorlooptijd van maximaal tien jaar. • Met de financieringsinstrumenten zoals benoemd in het Coalitieakkoord dragen we bij aan de transformatie van verouderd en/of leegstaand vastgoed. Daarmee vullen we het speerpunt uit het coalitieprogramma in om het particulier vastgoed te verduurzamen. Het budget voor duurzaamheid wordt daarom vergroot van € 4 miljoen naar € 8 miljoen. We focussen op financiering van energiebesparende maatregelen. • We richten een vereveningsfonds in ter ondersteuning van het transitieprogramma, met dit doel komt de bestaande Voorziening Gebiedsontwikkeling te vervallen. De op 21 september 2021 vastgestelde Nota Grondbeleid wordt daarop aangepast. Met het nieuwe vereveningsfonds, de Voorziening Transitie

24 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

•

Woningvoorraad, borgen we dat vraag en aanbod op middellange termijn met elkaar in balans zijn en is een structurele aanpak van transitieopgaven in de bestaande woningvoorraad mogelijk. Nieuwbouw en functiewijziging die leiden tot een uitbreiding van de woningvoorraad moeten worden gecompenseerd. Dat kan door woningen te salderen maar ook door financieel te compenseren in het vereveningsfonds. Hiermee ontstaat flexibiliteit omdat sloop op een later moment (en andere locatie) kan plaatsvinden. De financiële compensatie bedraagt gemiddeld € 15.000 per bouwtitel bij een permanente woning en hangt samen met de getaxeerde waarde van de woning. Hoe hoger de waarde van de woning, hoe hoger de transitiebijdrage. De bijdrage geldt niet voor woningen met een huurwaarde tot € 808,06 per maand (liberalisatiegrens 2023) en voor huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen (sociale huur). Dit is om het realiseren van betaalbare woningen te stimuleren. Voor koopwoningen met een waarde lager dan € 200.000,- (prijspeil 2023) bedraagt de vereveningsbijdrage € 3.750,--. We verwachten een deel van de kwetsbare panden te onttrekken door sloop en samenvoegen. Dit biedt planologische ruimte voor nieuwbouw. Daarnaast werken we als gemeente mee aan de extramuralisering van de zorg en de transitie die dit met zich meebrengt in het transitieprogramma.

Tabel 1: stappen bij uitvoeringsactie 1 stappen in deze uitvoeringsactie vanaf moment van vaststelling Beleidsplan Wonen Inrichten en vaststellen Transitiefonds Sluis Aanvraag opstellen voor Volkshuisvestingsfonds (VHF)

Gunningsuitslag VHF (en bij positieve gunning van aanvraag: voorbereiding op uitvoering Verduurzamingsambitie uitvoeren voor woningen Uitvoeringsorganisatie Duurzaamheidsfonds van start Faciliteren van transitieprogramma

toelichting Inrichten van het fonds door regels te stellen wanneer er geld in het fonds gaat en wanneer geld uit het fonds. Vervolgens vaststelling door de raad. We passen met dit doel de bestaande vereveningsregeling in de Nota Grondbeleid aan. In het meerjarenuitvoeringsprogramma is per gebied in beeld gebracht hoeveel woningen kwetsbaar zijn, en welke woningtypen dit betreft. Dit vormt de basis voor een eerste aanvraag voor het VHF. Het betreft primair ‘zware’ opgaven, zoals: inponding, transitie-exploitaties, slooponttrekking, samenvoegingen, splitsingen, optoppen etc. Start met de voorbereiding op de uitvoering van de ingediende plannen voor het VHF. Binnen twee jaar dient de voorbereiding gereed te zijn en de uitvoeringsfase te starten Uitvoeren verduurzamingsambitie in lijn met doelstelling voor ‘gebouwde omgeving’ uit uitvoeringsprogramma RES 1.0 en ook benoemd in het coalitieakkoord. Verduurzaming heeft betrekking op de bestaande woningvoorraad maar ook op andere vastgoedsegmenten. Toegewijde menskracht voor uitvoering van de regeling duurzaamheidsfonds: campagne, inhoudelijke ondersteuning, beoordeling, monitoring, uitvoering. We werken hierin nauw samen met Zorgsaam Zorggroep ZeeuwsVlaanderen

tijdpad 2023

Maart -juni 2023

Najaar 2023-najaar 2025 2023 - 2025

Vanaf Maart 2024 Doorlopend proces

5.2 Proactief vraaggericht toevoegen Uitvoeringsactie 2: Nieuwe plannen wegen we af met het Toetsingskader: ‘spelregels voor nieuwe initiatieven’. Met de vaststelling van dit beleidsplan treedt het Toetsingskader in werking. Dat betekent dat we alle nieuwe woningbouwplannen in gemeente Sluis toetsen aan het Toetsingskader (bijlage A). Dit doen we in lijn met onze ambitie om leefbaarheid te vergroten en onze visie om te komen tot nieuwbouw van woningen in onze gemeente zoals neergelegd in het Coalitieakkoord. Het Toetsingskader maakt de gewenste kwantitatieve en kwalitatieve keuzes rondom nieuwbouw van woningen inzichtelijk voor eenieder die een woningbouwplan of initiatief binnen de gemeente wil nemen. We werken met een procesboom en we beoordelen ieder initiatief aan de hand van een vast bespreekformat dat initiatiefnemers indienen. Onderstaande procesboom geeft een samenvatting van de inhoudelijke afweging voor nieuwbouwproject. Zie Bijlage A voor de volledige uitwerking van het Toetsingskader, relevante definities, het proces en de afweging die we maken bij nieuwbouw en bestaande harde en zachte plannen.

25 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Figuur 3: Procesboom afweging nieuwbouw

Tabel 2: stappen bij uitvoeringsactie 2 stappen in deze uitvoeringsactie vanaf moment van vaststelling Beleidsplan Wonen Bestaande harde plannen (exclusief verborgen plancapaciteit) toetsen op basis van Toetsingskader

Bestaande zachte plannen toetsen op basis van Toetsingskader

Nieuwe plannen toetsen op basis van Toetsingskader

toelichting Deel van harde plannen zal mogelijk niet matchen met toetsingskader. Op basis van toetsing in gesprek gaan met initiatiefnemers en (afhankelijk van de situatie): passende strategie voor het bestaande plan uitwerken: zoals: plan aanpassen aan beoogde woningtypen of plan schrappen, bijvoorbeeld indien locatie ongewenst is. Naar verwachting is hiervoor extra menskracht noodzakelijk. • Prioritering maken aan de hand van scores op het toetsingskader. Hoe hoger de score, hoe meer prioriteit. • Focus op uitvoering leggen (deze plannen kunnen het snelst tot uitvoering gebracht worden). • Werken met limitatieve plantitels: binnen drie jaar in uitvoering vanaf vaststelling van Beleidsplan, anders plan schrappen. Voor plantitels die ongewenst blijken te zijn op grond van toetsing: zie uitvoeringsactie 5. Deel van zachte plannen zal mogelijk niet matchen met toetsingskader. Op basis van toetsing in gesprek gaan met initiatiefnemers en (afhankelijk van de situatie): passende strategie voor het bestaande plan uitwerken. Zoals: plan aanpassen aan beoogde woningtypen of plan afvoeren van planningslijst, bijvoorbeeld indien locatie ongewenst is. Deel van nieuwe initiatieven plannen zal mogelijk niet matchen met toetsingskader. Op basis van toetsing in gesprek gaan met initiatiefnemers en (afhankelijk van de situatie): passende strategie voor het bestaande plan uitwerken.

Zoals: plan aanpassen aan beoogde woningtypen of plan afvoeren van planningslijst, bijvoorbeeld indien locatie ongewenst is. We prioriteren de plannen aan de hand van het toetsingskader. Wanneer er meer plannen zijn dan er behoefte is, worden alleen de beste plannen gegund, conform de scores op het toetsingskader. Hoe hoger de score, hoe meer prioriteit en op=op.

tijdpad Vanaf Mei 2023 tot en met oktober 2023

Vanaf mei 2023

Vanaf mei 2023

Uitvoeringsactie 3: Toepassen voorkeursvolgorde bij toevoegen sociale huurwoningen en/of flexwoningen In de nieuwbouw die we beogen ligt het accent op betaalbare woningen in koop en huur. Deels kan het gaan om flexibele (sociale huur)woningen. Bij het toevoegen van sociale huurwoningen hanteren we de volgende voorkeursvolgorde:

26 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

1.

2.

3.

Sociale huurwoningen bouwen we allereerst op locaties met een permanente woonbestemming. Het gaat altijd om woningen van reguliere kwaliteit maar de bouw kan zowel traditioneel of modulair zijn. De woningbouwcorporaties koopt de grond waardoor volledig eigendom bij corporatie komt te liggen. Wanneer optie 1 (nog) niet mogelijk is voegen we in principe verplaatsbare woningen toe met een tijdelijk karakter. Ook hier gaat het om woningen van reguliere kwaliteit. Corporatie huurt/pacht gronden van de gemeente met optie tot koop door corporatie bij wijziging naar permanente woonbestemming. Wanneer het gaat om het ledigen van een acute nood is er optie 3. Hierbij gaat het om woningen van niet-reguliere kwaliteit. Denk aan containerachtige woningen die tijdelijk worden geëxploiteerd op gronden die hiervoor tijdelijk (maximaal 10 jaar) beschikbaar gesteld worden.

Tabel 3: stappen bij uitvoeringsactie 3 stappen in deze uitvoeringsactie vanaf moment van vaststelling Beleidsplan Wonen Prestatieafspraken met WZL opstellen

Aansluiten bij provinciaal onderzoek naar Flexwoningen en het locatieonderzoek dat hier op volgt Uitvoering van prestatieafspraken ten aanzien van nieuwbouw

Verkenning van kaders en locaties voor tijdelijke woningen en uitvoering daarvan.

toelichting Ambities beleidsplan vertalen in prestatieafspraken met WZV. Zomer 2023 zal WZV bod uitbrengen op basis van beleidsplan Wonen, met daarin ambities voor 2024 met doorkijk naar de middellange termijn en uitwerking van plannen per kern. Focus op verduurzaming bestaande woningvoorraad en nieuwbouw van sociale woningen in nieuwbouwhofjes, met daarin enkele sociale woningen. Jaarlijks focus op enkele kernen waar locaties beschikbaar zijn, of gemaakt kunnen worden, bijvoorbeeld op voormalige sportvelden en andere vrijkomende gemeentelijke locaties. Vanuit de provincie is een onderzoek gaande naar behoefte en kansen voor flexwonen. Daarvoor wordt eerst gekeken naar transformatie van bestaande leegstaande panden (niet woningen). Als vervolg daarop zal er een locatieonderzoek komen. Nieuwbouwontwikkeling van sociale (levensloopgeschikte) woningen op locaties met een woonbestemming

Ontwikkeling van tijdelijke woningen op locaties binnen de bebouwde kom waar nog geen woonbestemming op rust. Indien nodig aanpassing van gemeentelijke toepassing van de Kruimelregeling. Focus op locaties die met behulp van de zogenaamde kruimelregeling (art. 2.12lid1 sub a, 2e Wabo) in afwijking van het bestemmingsplan binnen acht weken gehonoreerd kunnen worden.

tijdpad Vanaf mei 2023 tot en met december 2023 (vaststelling prestatieafspraken in de Raad) Vanaf dan: jaarlijkse cyclus. Januari 2023najaar 2023 Vanaf 2024, in jaarlijkse cyclus volgend op vaststelling prestatieafspraken. Vanaf zomer 2023

5.3 Ruimtelijke concentratie van zorgwijken en gezinswijken bij passende voorzieningen Uitvoeringsactie 4: We werken in de nieuwbouw met groei- en transformatie en balansgebieden Er worden in beginsel alleen toevoegingen in kwalitatief gewenste woningsegmenten gefaciliteerd in de daartoe afgebakende groei- en transformatiegebieden. Verdeling naar groei- transformatie en balansgebieden Woninggebieden (wijken/kernen) hebben met de vaststelling van dit beleidsplan een label als groeigebied/kern, transformatiegebied/kern of balansgebied/kern. We begrenzen de groei- en transformatiekernen ruimtelijk tot binnen bestaand stedelijk gebied11. Dit is de hoofdstructuur. In alle kernen is toevoeging van nieuwbouw mogelijk. Wel is er verschil in hoeveel nieuwbouw mogelijk is. Dit is afhankelijk van de omvang van de kern en de beschikbaarheid van voorzieningen voor starters, gezinnen of ouderen. 11 Definitie bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen,

dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

27 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

•

Groeigebied/kern: gebied waar we als gemeente Sluis tot met 2030 tot doel hebben dit kwalitatief en kwantitatief te versterken door nieuwbouw. Hieronder vallen gezinswijken, zorgwijken en reguliere (kleinschalige) uitbreiding binnen de bebouwde kom van de kernen. • Transformatiegebied/kern: afgebakend gebied waar sprake is van behoud van de huidige voorraad aan woningen, al dan niet door ruimte te creëren door middel van onttrekken van harde plantitels (ook van elders) en herbestemmen van woningen naar vastgoed in gebruik als tweede woning. Doel is komen tot de kwalitatieve verbetering van het wonen in deze gebieden/wijken/kernen. Het gaat om gebiedsgerichte ontwikkelingen met een zekere kritische massa om zo de kern en onze gemeente als geheel een kwalitatieve én kwantitatieve impuls te geven. • Balansgebied: in deze gebieden worden in beginsel geen nieuwe woningen toegevoegd. Balansgebieden bevinden zich met name in het buitengebied en de kleinste kernen. Enkel bij uitzondering kan er in deze gebieden één of enkele woningen worden toegevoegd. Voor het buitengebied reserveren we hiervoor 6 plantitels per jaar die onder voorwaarden (bijlage A) ingezet kunnen worden. We komen tot verdunning ten faveure van uitbreiding in de groei- en transformatiegebieden/kernen. Enkele aanvullende uitgangspunten: • In een deel van de groeikernen is ook een transformatiegebied/kern ingetekend.

Deze laatste heeft betrekking op delen van de kern waar gebiedsgericht sprake is van sloop, herstructurering en nieuwbouw, in Oostburg en Breskens. • Woningen staan niet op zichzelf en de combinatie met specifieke voorzieningen is specifiek relevant voor gezinnen, of voor ouderen van groot belang, en daarmee van invloed op de beoordeling van initiatieven in het Toetsingskader. Figuur 4: Overzichtkaart van groei, balans en transitiekernen

28 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Tabel 4: overzicht op hoofdlijn van groeikernen-, transformatiekernen en balansgebieden Kernen

Aardenburg Eede Sint Kruis

Belangrijkste doelgroepen voor nieuwbouw (niet uitputtend) Deelgebied Aardenburg Gezinnen, starters, doorstromende ouderen Groei binnen BSG (extramuraal) Gezinnen, Starters, doorstromende ouderen Zeer beperkte groei binnen BSG (extramuraal) Starters en doorstromende ouderen (extramuraal) Zeer beperkte groei binnen BSG Groei12, transformatie- en balans

Deelgebied Breskens Breskens Cadzand Groede Nieuwvliet IJzendijke Hoofdplaat

Gezinnen, starters, doorstromende ouderen (extra en intraumraal) Beperkte groei binnen BSG, deels transformatie Gezinnen, starters, doorstromende ouderen (extramuraal) Beperkte groei binnen BSG Gezinnen, starters, doorstromende ouderen (extramuraal) Beperkte groei binnen BSG Groei binnen BSG, deels transformatie

Deelgebied IJzendijke Gezinnen, starters, doorstromende ouderen Groei binnen BSG (extramuraal) Starters en doorstromende ouderen Beperkte groei binnen BSG

Waterlandkerkje

Deelgebied Oostburg Groei binnen BSG, en (grootschalige) Gezinnen,starters, doorstromende ouderen, transformatie binnen BSG entramuraal en intramuraal Gezinnen, starters, doorstromende ouderen Groei binnen BSG (extramuraal) Starters, doorstromende ouderen Zeer beperkte groei binnen BSG

Zuidzande

Beperkte groei binnen BSG

Oostburg Schoondijke

Starters en doorstromende ouderen (extramuraal) Deelgebied Sluis

Sluis

Groei binnen BSG

Retranchement

Beperkte groei binnen BSG

Gezinnen, starters doorstromende ouderen (extramuraal) Starters en doorstromende ouderen (extramuraal

Tabel 5: stappen bij uitvoeringsactie 4 stappen in deze uitvoeringsactie vanaf moment van vaststelling Beleidsplan Wonen Vaststelling meerjarenuitvoeringsprogramma

Start uitvoering meerjarenuitvoerings programma Opstarten van monitor Beleidsplan Wonen (zie ook uitvoeringsactie 8 over monitoring) tweejaarlijkse update van het meerjarenuitvoeringsprogramma

toelichting In het meerjarenuitvoeringsprogramma staat per gebied wat de vraag per gebied is (kwantitatief en kwalitatief, uitgaande van basisprogramma en ambitieprogramma), hoeveel woningen per gebied kwetsbaar zijn (kwantitatief en kwalitatief) en hoeveel harde en zachte plannen er zijn voor het betreffende gebied. Dit in combinatie met de resultaten van de ruimte-scheppende maatregelen geeft een beeld van de uitbreiding van nieuwbouw. Op basis van deze ruimte kunnen plannen voor het betreffende gebied gehonoreerd worden op grond van het toetsingskader (zie ook uitvoeringsactie 1) In de monitor dient de voortgang van de pijplijn van plannen en de nieuwbouw in beeld te worden gebracht, gekoppeld aan de resultaten van de ruimte-scheppende maatregelen Het uitvoeringsprogramma dient (tweejaarlijks geupdated te worden, op basis van actualisering van instroom van (binnenlandse

tijdpad Mei 2023

Vanaf september 2023

Jaarlijkse cyclus vanaf mei 2024

12 We spreken over groei en over zeer beperkte groei. Zeer beperkte groei heeft betrekking op een (netto) toevoeging van minder

dan 10 woningen in de periode tot 2032. Wanneer het gaat om meer dan 10 woningen, spreken we over groei.

29 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

en buitenlandse) migratie, planrealisatie en resultaten van ruimtescheppende maatregelen.

5.4 Ruimte-scheppende maatregelen Uitvoeringsactie 5: we schrappen ongewenste plancapaciteit Om nieuwbouw te kunnen plegen onttrekken we onbenutte, verborgen (en ongewenste) plancapaciteit. Met de vaststelling van dit beleidsplan creëren we de basis voor voorzienbaarheid. We zetten het proces in gang om te komen tot het ‘stap voor stap’ terugdringen van ongewenste harde en zachte plancapaciteit. Ongewenste planvoorraad bestaat uit plannen die onvoldoende aansluiten bij de kwantitatieve of kwalitatieve behoefte in Sluis. Alle bestaande harde en zachte plannen kunnen worden heroverwogen wanneer deze laag scoren op het Toetsingskader. Dit kan betekenen dat deze plannen op basis van omvang, type woningen, locatie of een combinatie hiervan niet (langer) passen bij de behoefte. Zo kunnen locaties vanuit ruimtelijk planologische overwegingen en/of omgevingskenmerken en/of sociaalmaatschappelijke kenmerken niet aansluiten bij de gewenste woonmilieus die we binnen Gemeente Sluis toevoegen. De procedure hiervoor treedt in werking met de vaststelling van dit beleidsplan conform de volgende stappen: a) Het voorliggende beleidsplan vormt de basis voor voorzienbaarheid. Harde plannen die niet aansluiten bij de harde criteria uit het toetsingskader (zie Bijlage A toetsingskader) onttrekken we na drie jaar na vaststelling van dit document.

Dit betekent dat eigenaren op grond van dit beleidsplan de mogelijkheid hebben de bestemming nog tot drie jaar vanaf de vaststelling van dit beleidsplan te realiseren. Na drie jaar volgt herbestemming als de ontwikkeling niet voor die deadline van start gegaan is. b) Het voorliggende beleidsplan vormt de basis voor het onttrekking van planologische capaciteit, zoals planologische ruimte, onbenutte bestemmingen op panden en onbenutte plancapaciteit (indien ruimtelijk wenselijk gekoppeld aan sloop). Dit betekent dat eigenaren op grond van dit beleidsplan de mogelijkheid hebben de onbenutte bestemming nog tot drie jaar vanaf de vaststelling van dit beleidsplan te realiseren. Na verstrijken van deze einddatum kunnen we het besluit nemen onbebouwde (onbenutte) harde plancapaciteit uit de bestemmingsplannen c.q. het omgevingsplan weg te bestemmen. We administreren de (voorgenomen en feitelijke) onttrekkingen, en geven deze door aan de provincie Zeeland. Uiteindelijk worden deze in het bestemmingsplan of Omgevingsplan13 vastgelegd, door middel van een parapluplan14. c) In de periode daaraan voorafgaand kunnen de onttrekkingen privaatrechtelijk verankerd worden in het kadaster bijvoorbeeld door een combinatie van kettingbeding en kwalitatieve verplichting15 waarmee de bestemming de facto is onttrokken en is er geen risico dat de bestemming alsnog wordt benut.

d) Omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan voor nieuw te realiseren woningen in de groei- en transformatiegebieden worden alleen verleend wanneer deze in een behoefte voorzien: ofwel door het invullen van de reguliere of bovenlokale vraag (zie eerdere acties, op basis van het Toetsingskader in bijlage A) ofwel door compensatie van onttrekking van de planvoorraad. e) Optioneel kan een omgevingsvergunning onder de opschortende voorwaarde16 worden verleend tot dat de ontwikkelende partij zorg draagt voor het voldoende onttrekken van de betreffende bestemming. f) We werken voor nieuwe plannen en initiatieven volgens het principe: ‘Up or out’. Dit betekent dat plannen die op grond van het Toetsingskader nieuw in de woningbouwprogrammering worden opgenomen ook binnen een termijn van drie jaar tot ontwikkeling moeten komen. Indien het initiatiefnemers niet lukt om binnen deze termijn het plan tot uitvoering te brengen (vastgesteld bestemmingsplan) kunnen we het plan uit de woningbouwprogrammering verwijderen. g) Wanneer een plan met een verleende omgevingsvergunning niet binnen een termijn van 104 weken tot ontwikkeling wordt gebracht wordt de verleende omgevingsvergunning in beginsel ingetrokken.

Indien nodig (en bij risico van het indienen van een nieuwe aanvraag), zal de gemeente gelijktijdig met het intrekken van de 13 Na ingang van de Omgevingswet die volgens de laatste planning van de Rijksoverheid wordt voorzien in 2023, gaan

bestemmingsplannen op in omgevingsplannen. 14 Ook wel facetbestemmingsplan genoemd. Dit is een thematische herziening van de vigerende bestemmingsplannen door de plannen op één onderdeel of facet integraal te herzien. In dit geval op het weghalen van de planologische ruimte, onbenutte bestemmingen op panden en onbenutte plancapaciteit. Voor het overige blijft de vigerende regeling van het integrale bestemmingsplan intact. We voegen in feite een ‘extra laag’ aan het vigerende bestemmingsplan of omgevingsplan toe. 15 Dit kan in een notariële akte worden opgenomen tussen kopende en verkopende partij, die vervolgens kadastraal wordt ingeschreven. 16 Vast te leggen in de Anterieure Overeenkomst

30 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

omgevingsvergunning een wijziging van het bestemmingsplan starten middels het nemen van een voorbereidingsbesluit. De vaststelling van het voorliggende beleidsplan Wonen maakt het creëren van voorzienbaarheid voor alle belanghebbenden beleidsmatig kenbaar. Dit betekent in beginsel dat er één jaar respectievelijk drie jaar na vaststelling van dit beleidsplan planologische ruimte gaat ontstaan om nieuwe plantitels toe te voegen. Het schrappen van plantitels en/of onbenutte plancapaciteit leggen we daarnaast ook publiekrechtelijk vast. Dit doen we afhankelijk van de situatie door: • Gehele herbestemming (met een invulling met een alternatieve bebouwde of onbebouwde functie) • Het schrappen van de woonbestemming in de bestemmingsplanomschrijving (alleen als er sprake is van een bredere bestemming) • Uitsterfconstructie: na verloop van tijd vervalt een ongewenste functie wanneer deze niet wordt gebruikt, met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid of van rechtswege. Als locatie langere tijd (meestal 1 tot 3 jaar) niet meer in gebruik is als woning, vervalt de ongewenste functie van rechtswege, of als gevolg van een wijzigingsbevoegdheid. • Herbestemming met een wijzigingsbevoegdheid (als we direct een bestemmingsplan in procedure willen brengen (zonder wachttijd).

Anticiperend op de publiekrechtelijke verankering van de voorzienbaarheid kunnen we als gemeente Sluis al wel overgaan tot het verlenen van rechten op het toevoegen van nieuwe woningen, op basis van het basisprogramma (100 woningen tot en met 2032) en de Woondeal (in totaal 270 woningen tot en met 2030), en indien gewenst daarbovenop, indien de behoefte aan deze woningen kan worden aangetoond. We doen dit op grond van de beleidsnotitie Ruimte voor Woonkwaliteit die het college van GS van provincie Zeeland heeft vastgesteld. RUIMTE VOOR WOONKWALITEIT Het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland heeft een beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” vastgesteld. Hierin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen kunnen toevoegen aan de plancapaciteit. Als er een bestuurlijk geaccordeerd Plan van aanpak is, waarin onderbouwd wordt op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt (inclusief tijdpad), is dit te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan, ook al is er geen ladderruimte meer. De Provincie Zeeland wil zich hier hard voor maken, omdat dit uiteindelijk bijdraagt aan het gezamenlijke doel van het woonbeleid.

Wanneer een in kwalitatief opzicht gewenst woningbouwplan (zie hoofdstuk 5) in procedure wordt gebracht door de gemeente Sluis, zullen Gedeputeerde Staten onder verwijzing naar dit plan van aanpak reageren met instemming. Er wordt op die manier namelijk bijgedragen aan de gezamenlijk doelstelling op het gebied van wonen en er is sprake is van een goede onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De deprogrammeeropgave wordt hierdoor wel verhoogd met het aantal woningen dat door het in kwalitatief opzicht gewenste plan wordt mogelijk gemaakt. (zie ook bijlage D) Tabel 6: stappen bij uitvoeringsactie 5 stappen in deze uitvoeringsactie vanaf moment van vaststelling Beleidsplan Wonen Starten met het creëren van voorzienbaarheid.

toelichting Voor het schrappen van plannen moet een traject gevolgd worden dat start met het creëren van voorzienbaarheid: het voorliggende beleidsplan vormt deze start. Door met dit beleidsplan aan te kondigen dat we de bestemming van ongewenste plannen aankondigen, ontstaat een eerste stap in ‘passieve risico aanvaarding’. Daarna kan de bestemming aangepast worden. Hieronder staan deze stappen verder uitgewerkt.

tijdpad Vaststelling beleidsplan wonen (juni 2023)

31 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Plannen toetsen op basis van vastgesteld toetsingskader Lijst van te schrappen harde plannen opstellen

In beeld brengen risico’s op economische schade in geval van schrappen van harde plantitels.

Uitvoering van de juridische adviezen

Parapluplan voor schrappen van losse plantitels

Borgen van de uitvoering van plannen Intrekken van omgevingsvergunningen die verlopen zijn.

Bestaande harde plannen, bestaande zachte plannen en nieuwe plannen toetsen op basis van het Toetsingskader (zie ook uitvoeringsactie 1 en bijlage A met daarin het Toetsingskader). Lijst van te schrappen plannen opstellen. Dit zijn plannen die ongewenst zijn en nu een harde planstatus hebben. In overleg treden met initiatiefnemers van deze plannen. Verkennen of pmc’s gewijzigd kunnen worden. Wanneer ontwikkellocatie ongewenst is streven naar ‘verleiden’ hun reeds vastgestelde plannen in te ruilen (geheel of ten dele) voor de door de gemeente wél gewenste locaties. Belangrijk is te verkennen of er sprake is van juridische risico’s in geval van het schrappen van harde en/of zachte plantitels. Risico’s op planschade zijn nihil (bij correcte uitvoering van de stappen bij uitvoeringsactie 5). Mogelijk is sprake van risico’s op economische schadeclaims indien in het verleden door de gemeente verwachtingen zijn vastgelegd over het meewerken aan de uitvoering van (harde of zachte) plannen. Hierover vragen we (extern) juridisch advies via het expert team woningbouw (RVO). Per plan ontvangen we een maatwerkadvies. Per plan voeren we het maatwerkadvies van het expertteam woningbouw (RVO) uit. Gesprekken met betrokken initiatiefnemers om plannen te wijzigen of er minnelijk uit te komen kunnen hier deel van uitmaken.

Toevoegen van een extra kaartlaag (parapluplan) aan het omgevingsplan met daarin het schrappen van onbenutte plantitels en dubbelbestemmingen met wonen die niet worden gebruikt. In deze kaartlaag omschrijven we dat er per perceel sprake is van één woning per perceel. Dit sturingsinstrument wordt niet ingezet voor zover dit strijdig is met of nadelig is voor door de raad vastgestelde beleidsdoelen, zoals het versterken van 4 winkelkerngebieden, het realiseren van de 5 zorgwijken en/of het behoud van voorzieningen in kleine kernen. Onttrokken bestemmingen geven we jaarlijks in een veegplan weer en geven we door aan provincie Zeeland Voor aangepaste plannen borgen we de daadwerkelijke uitvoering ervan door te werken met limitatieve plantitels en deze contractueel vast te leggen. Verleende omgevingsvergunningen dienen binnen 104 weken tot uitvoering gebracht te worden. Indien de uitvoering niet tot stand komt kan gemeente Sluis deze termijn handhaven doen. Ingeval van ongewenste plannen werkt gemeente niet mee aan nieuwe aanvraag, door een voorbereidingsbesluit .

Vanaf mei 2023 Vanaf mei tot september 2023

Vanaf mei tot september 2023

Vanaf oktober 2023 Voorbereiding starten vanaf mei 2023, kaartlaag toevoegen aan omgevingsplan

Vanaf mei 2023 Vanaf mei 2023

Uitvoeringsactie 6: Planologisch scheiden van de markt voor permanent wonen en die voor tweede woningbezit Dit beleidsplan Wonen vormt de grondslag om de functie wonen te versterken en derhalve het tweede woningbezit en toeristische verhuur binnen de woonkernen beheersbaar te krijgen c.q. zo mogelijk terug te dringen. Woningen zetten we binnen de bebouwde kern primair in als hoofdverblijf (permanente bewoning). Leegstand en verpaupering moeten worden voorkomen. Uitgangspunt is dat alleen woningen die niet (meer) geschikt zijn voor permanente bewoning mogen uitstromen naar de markt voor tweede woningen17. Voor toeristische verhuur zetten we instrumenten in om het scherp in beeld te brengen18 en waar nodig in te grijpen. Het bevorderen van de leefbaarheid in de kernen en het voorkomen van overlast voor omwonenden zijn daarbij leidend.

17 Een tweede woning is een woning waarin de eigenaar niet zelf woont. De eigenaar heeft ergens anders het hoofdverblijf. De

eigenaar gebruikt de tweede woning voor eigen recreatief gebruik. Een tweede woning mag niet recreatief verhuurd worden. 18 Toeristische verhuur is het te huur aan bieden van een woning of kamer, eventueel met ontbijt, voor vakantiedoeleinden. Toeristische verhuur mag alleen in een pand met de bestemming ‘Wonen’ volgens het bestemmingsplan of in een bedrijfswoning. Voor starten met toeristische verhuur is met de vaststelling van de huisvestingsverordening een vergunning nodig. De eigenaar of hoofdgebruiker die de verhuur regelt, woont zelf permanent in de woning waarin de toeristische verhuur plaatsvindt.

32 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

In stads- en dorpskernen zetten we in op permanente bewoning. Op deze plekken stimuleren we het permanent wonen door tweede woningbezit te reguleren. Dit doen we door het administratief scheiden van de markt voor regulier (permanent) wonen en niet-regulier wonen. Reguliere woningen die vanwege het informeel in gebruik blijven als tweede woning en daarmee de facto zijn onttrokken aan de reguliere woningvoorraad dienen te worden geregistreerd. Hierdoor ontstaat er (administratief) ruimte voor nieuwbouw.

Bestaande tweede woningen respecteren, nieuw alleen bij ongeschiktheid voor permanente bewoning Voor het gebruik van een reguliere woning als tweede woning voeren we een vergunningsplicht in19. Dit borgen we in de huisvestingsverordening. De huisvestingsverordening heeft de afgebakende kernen als werkingsgebied. Zie bijlage F voor de onderliggende kaarten. Eigenaren van bestaande tweede woningen kunnen een onttrekkingsvergunning aanvragen. Voor objecten die voor 1 januari 2015 al in gebruik als tweede woning waren geldt een wettelijk overgangsrecht. De woningen kunnen in gebruik blijven als tweede woning. Dit objectgebonden overgangsrecht is verhandelbaar. We respecteren hiermee de rechten van bestaande tweede-woningbezitters. Voor nieuwe tweede woningen maken we onderscheid tussen woningen binnen de kernen en woningen in het buitengebied. Binnen de kernen verlenen we geen vergunningen tenzij sprake is van woningen die niet geschikt of gewild zijn voor permanente bewoning. Het gaat om voor de permanente woningmarkt incourante woningen. Denk aan: incourante locatie (met het toestaan van een tweede woning wordt een ruimtelijk knelpunt opgelost) of grootte van de woning (de woning is te klein voor reguliere bewoning). Meldingsplicht voor toeristische verhuur: opgave scherp in beeld en ingrijpen waar nodig We kijken anders aan tegen tweede woningbezit en toeristische verhuur.

Voor toeristische verhuur van reguliere woningen is een registratieplicht ingevoerd in 2022. Bestaande aanbieders van woonruimte voor toeristische verhuur hebben de verplichting zich binnen zes maanden na inwerkingtreding van de registratieplicht te registreren. Dit registratienummer moet vermeld worden bij verhuuradvertenties. Aanvullend voeren we een meldingsplicht in voor toeristische verhuur20. Hiermee houden we bij hoeveel nachten per jaar woningen worden verhuurd. Toeristische verhuur wordt enkel toegestaan als ondergeschikt aan de woonfunctie, ten hoogste gedurende 4 weken per jaar (28 nachten in meerdere periodes mogelijk). Toeristische verhuur blijft hiermee dus ondergeschikt mogelijk. We voorkomen dat woningen worden opgekocht en onttrokken uit de reguliere woningvoorraad met het hoofddoel hier verhuurrendement uit te halen. Tabel 7: stappen bij uitvoeringsactie 6 stappen in deze uitvoeringsactie vanaf moment van vaststelling Beleidsplan Wonen Opstellen van een actuele huisvestingsverordening. Deze verordening heeft als werkingsgebied woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000, en heeft betrekking op de kernen. Vaststelling huisvestingsverordening door de gemeenteraad Vergunningverlening en handhaving op basis van de huisvestingsverordening

toelichting

tijdpad

Schrijven van de teksten waarmee de meldings- en vergunningplicht worden opgenomen in de huisvestingsverordening. Afbakening van gebieden waar de huisvestingsverordening betrekking op heeft. Het betreft de kernen zoals opgenomen in bijlage F. Specifieke bepalingen worden toegelicht in de huisvestingsverordening.

Voorjaar 2023

Besluitvorming door gemeenteraad over huisvestingsverordening waarmee nieuwe regels in werking treden Aanvragen in behandeling nemen en handhaving op orde

Mei 2023 Na vaststelling, doorlopend.

19 Op dit moment wordt, nav een raadsbesluit, al in bestemmingsplannen voor nieuwbouwwoningen in bestemmingsplannen

geborgd dat deze nieuwbouwwoningen uitsluitend gebruikt mogen worden voor permanente bewoning. 20 Via hetzelfde systeem als de registratieplicht

33 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

stappen in deze uitvoeringsactie vanaf moment van vaststelling Beleidsplan Wonen Juridische verankering van uitvoeringsactie 5

toelichting

Juridische verankering van uitvoeringsactie 6

Vaststelling Huisvestingsverordening

Opstellen van het omgevingsplan Sluis, met parapluplan voor verborgen plantitels, en tweejaarlijkse update van onttrekkingen

tijdpad 2023/202521, tweejaarlijkse update Mei 2023

5.5 Monitoring Uitvoeringsactie 7: Jaarlijks monitoren van vraagontwikkeling volgens de inhoudelijke lijnen en de ontwikkeling van het (plan)aanbod Dit Beleidsplan Wonen heeft een looptijd van tien jaar (t/m 2032) en geeft een globale ontwikkelrichting aan, waarbinnen het belangrijk is flexibel in te kunnen spelen op verwachte en onverwachte ontwikkelingen aan de vraagkant. Om deze reden verankert het beleidsplan de woningbouwopgave met een jaarlijkse monitoring van de vraag en het aanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin, door: • Het monitoren van panden die zijn (her)bestemd als tweede woning • Het monitoren van overige onttrekking zoals sloop en het schrappen van onbenutte plancapaciteit. Zo blijven veranderingen scherp in beeld, worden mogelijke onttrekkingen (en daarmee vervangingsopgaven) geregistreerd en kan er indien nodig worden bijgestuurd. • Het monitoren van verhuisbewegingen: in hoeverre weten we bovenlokale of bovenregionale huishoudens naar Sluis te trekken die een extra woningbouwvraag met zich meebrengen? • Het monitoren van de ontwikkeling van harde en zachte plantitels voor woningbouw. Tabel 8: stappen bij uitvoeringsactie 7 eerste stappen in deze uitvoeringsactie Uitwerken monitoringsystematiek Tweejaarlijkse update van de monitor conform de bovenstaande vier lijnen

toelichting Systematiek monitor stemmen we af met provincie Zeeland en regio Zeeuws Vlaanderen. We rapporteren jaarlijks over de ontwikkelen en stemmen met de regio en provincie Zeeland af wat dit betekent voor de plancapaciteit.

tijdpad Najaar 2023 Jaarlijks

Uitvoeringsactie 8: Iedere twee jaar een tussentijdse evaluatie van de stand van zaken en richting die we met ons woonbeleid op gaan Twee jaar na vaststelling van het Beleidsplan Wonen is een tussentijdse evaluatie van het beleid voorzien. Afhankelijk van marktomstandigheden, krapte of leegstand in de woningmarkt, ontwikkeling van de harde en zachte plantitels, (registratie van) vastgoed met recreatief gebruik of tweede woningbezit, praktijkervaringen met sloop- onttrekking en nieuwbouw in balansgebieden en de mate van het kunnen aantrekken van huishoudens van buiten de gemeente, kan het beleidsplan worden gewijzigd. Gemeente Sluis kan komen tot een wijziging van ambities & doelen, visie, acties, het woningbouwprogramma en uitvoeringsinstrumenten uit dit Beleidsplan Wonen. Het kan gaan om een aanscherping of aanpassing op niveau van een kern of locatie, of op niveau van gemeente Sluis als geheel. Tabel 9: stappen bij uitvoeringsactie 8 eerste stappen in deze uitvoeringsactie Evaluatie van stand van zaken uitvoering beleidsplan Wonen

toelichting Evaluatie van uitvoeringsacties 1 tot en met 8 met aanbevelingen en eventueel aanscherpingen voor vervolg.

21 Hangt samen met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en implementatie daarvan in Sluis.

tijdpad Mei 2025

34 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

5.6 Samenvatting van de uitvoeringsacties Tabel 10: samenvatting van de uitvoeringsacties Programma Transformatie (210 zorggerelateerde woningen en onttrekking van reguliere woningen) Basis (+100 woningen)

(Ambitie +845 woningen) Randvoorwaarden

Ruimte-scheppende maatregelen Uitvoeringsactie 1: We investeren in de bestaande woonvoorraad

Hoe doen we dit? Aanvraag Volkshuisvestingsfonds, en op te zetten Transitiefonds (Zeeland, onderdeel bod Woondeal) Transitieprogramma uitwerking in beleidsplan en in Masterplan Oostburg

Uitvoeringsactie 2: nieuwe plannen worden afgewogen met procesboom Uitvoeringsactie 3: toepassen voorkeursvolgorde bij toevoegen sociale huur en/of flexwoningen Uitvoeringsactie 4: Aanwijzen groei-, balans, en transitiegebieden Uitvoeringsactie 5: schrappen van ongewenste plancapaciteit

Toetsingskader, bijlage bij dit beleidsplan

Uitvoeringsactie 6: Scheiden 2e woningen en toeristische verhuur en permanente woningmarkt Uitvoeringsactie 7: uitwerking in de vorm van een bestemmingsplan en/of omgevingsplan Uitvoeringsactie 8: jaarlijks monitoren van ontwikkelingen in vraag volgens de programma’s en de ontwikkeling van het (plan)aanbod Uitvoeringsactie 9: iedere drie jaar een tussentijdse evaluatie van de stand van zaken en richting die we met beleidsplan op gaan

Beleidsregels Beleidsplan Beleidsplan, Toetsingskader PMC per deelgebied. (PMC’s per kern niet ter inzage) Voorzienbaarheid op basis van Beleidsplan. Nadere uitwerking op basis van Plan van aanpak plancapaciteit en bestemmingsplan. Huisvestingsverordening, op basis van schaarsteonderzoek Dynamisch Meerjarenuitvoeringsprogramma (niet ter inzage)

Monitoring

35 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Bijlage A: Toetsingskader: spelregels voor nieuwe initiatieven Het Toetsingskader bestaat uit de volgende onderdelen: • Procesboom nieuwbouw • Basisprincipes nieuwbouw • Bespreekformat voor nieuwe en bestaande initiatieven • Afwegingskader voor prioritering van bestaande en nieuwe plannen Procesboom nieuwbouw Volgens de uitgangspunten uit het Omgevingsplan Zeeland 2018, de regionale woonvisie Zeeuws-Vlaanderen en het Visiedocument Krachtig Verbonden, gemeente Sluis, moet de ontwikkeling een gevolg zijn van onttrekking van de bestaande voorraad en/of bijdragen aan het bereiken van de specifieke aanvullende groeiambitie. Buiten deze aangewezen gebieden willen we in principe geen nieuwe woningen bouwen. Dit met uitzondering van gedegen onderbouwde zeer kleinschalige en/of bijzondere concepten die aansluiten bij lokale initiatieven van inwoners (bijvoorbeeld CPO’s). De spelregels voor uitbreidingen nieuwe initiatieven en initiatieven voor gebruikswijzigingen staan samengevat in de volgende procesboom. Een uitwerking van de procedure en definities van de procesboom staan vanaf de volgende pagina. Figuur A1: Procesboom woningbouw toekomstige woninggebieden

36 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

DEFINITIES PROCESBOOM: Start project: (eerste) indiening van plan bij gemeente Sluis (conform onderstaand bespreekformat) Aantoonbare meerwaarde voor de kern: het plan draagt bij aan draagvlak voor voorzieningen passend bij het type wijk (zorgwijk (gekoppeld aan eerstelijnszorgvoorzieningen), gezinswijk (gekoppeld aan de beschikbaarheid van onderwijsvoorzieningen in de kern), buitengebied (buiten de bebouwde kom); het plan lost een bestaand (ruimtelijk) probleem op; of zorgt voor kwalitatieve versterking van de bestaande voorraad (bouwkundige versterking of verduurzaming). Kleinschalig, bijzonder en structuurversterkend concept: ‘Kleinschalig’: max 8 woningen; ‘Bijzonder’: ter beoordeling van gemeente Sluis (denk aan CPO, lokaal initiatief, specifieke hofjes); ‘structuurversterkend’: zie ‘aantoonbare meerwaarde voor de kern’. Kwantitatieve behoefte: Behoefte door gemeente door monitoring onderbouwd volgens basis-, transformatieen/of ambitieprogramma. Dit conform de Ladder voor duurzame verstedelijking. Kwalitatieve behoefte: Plan voorziet met type woningen in behoefte zoals bepaald in dit ‘beleidsplan wonen’ of actualisatie hiervan. Bovendien passen de type woningen bij de indeling naar ‘zorgwijken’ (in kernen met zorgvoorzieningen)’, ‘gezinswijken’ (in kernen met onderwijsvoorzieningen). Basisprincipes nieuwbouw: zie onderstaand.

Basisprincipes nieuwbouw Onderstaande basisprincipes en spelregels, aansluitend op het OZ 2018, de Zeeuwse Woonagenda en de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen zijn het vertrekpunt in dit beleidsplan: 1. Voor nieuwe woningbouwplannen of uitbreidingen van bestaande wijken/kernen is ruimte als • deze aantoonbaar toegevoegde waarde bieden aan het woonklimaat in Sluis, en • leiden tot versterking van de leefbaarheid en de vitaliteit van de kernen, en • geen ongewenste neveneffecten hebben op bijvoorbeeld de leegstandsontwikkeling, en • aansluiten bij de behoefte zoals bepaald in dit Beleidsplan Wonen 2.

Er blijft ruimte voor verantwoorde doorontwikkeling van bestaande wijken en buurten, binnen bestaand bebouwd gebied. Dit kan zolang deze: • passen in de visie op gewenste woningtypen op gewenste locaties, • ten goede komen aan de leefbaarheid • geen ongewenste neveneffecten hebben op andere wijken/kernen.

3.

Herinvulling van waardevol bestaand vastgoed zoals monumenten en/of cultureel erfgoed prioriteren we in de eerste plaats in groei- en transformatiegebieden22. Het gaat daarbij om karakteristieke en/of beeldbepalende gebouwen waarbij sprake kan zijn van herinvulling met woningbouw. • Een 'karakteristiek gebouw' is een bouwwerk, dat vanwege haar cultuurhistorie of architectuur opvalt. Hiervan kan gebruik worden gemaakt indien het pand is aangewezen als monument, dan wel wanneer het pand is opgenomen op de inventarisatielijst voor monumenten. • Een beeldbepalend gebouw is een gebouw dat door de gemeente in het bestemmingsplan is vastgelegd als een beeldbepalend gebouw. Beeldbepalende gebouwen bepalen mede het aanzicht van het dorp of stad of zijn onderdeel van een structuur die belangrijk is voor het karakter van het dorp/stad of

22 Incidenteel kunnen we besluiten hiervan af te wijken, wanneer hier zwaarwegende redenen voor zijn.