03 BB Beleidsplan Wonen 2024.docx

Woondoelen Waarmaken in Sluisbindende basis voor de uitvoering Beleidsplan Wonen gemeente Sluis (2023-2032)

2 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

2.3

3

3.4

3.5 3.6

4.3

4.4

5

5.4 5.5 5.6

18

Drie programma’s voor nieuwbouw en transformatie ...........................................18 Programma 1: basisprogramma met een beperkte huishoudensgroei tot 2030...............................................................................................................................................18 Programma 2: transformatieprogramma: uitbreiding van wonen en zorg en zorgwijken in gemeente Sluis, 210 nieuwe woningen + nieuwbouw zonder netto uitbreiding............................................................................19 Programma 3: ambitieprogramma: inzetten op aantrekkelijke nieuwbouw moet leiden tot hogere huishoudensgroei ..........................................21

Uitvoeringsacties om de ambitie waar te maken 5.1 5.2 5.3

12

Drie inhoudelijke lijnen om onze woondoelen waar te maken ...........................12 We vernieuwen en versterken de bestaande woonvoorraad ..............................12 Proactief toevoegen van passende nieuwe woningen in heel gemeente Sluis om leefbaarheid te borgen........................................................................................13 We onderscheiden passende locaties voor bepaalde woningtypen: we concentreren zorgwoningen en -voorzieningen in clusters en sturen op gezinswijken op passende locaties ..................................................................................15 We maken planologisch ruimte om nieuwe woningen te kunnen realiseren ....................................................................................................................................15 Reacties op de hoofdlijn van het beleidsplan uit de consultatierondes...........15

Drie programma’s voor nieuwbouw en transformatie 4.1 4.2

9

Onze gemeente kent meerdere gezichten omtrent volkshuisvesting .................9 Niets doen leidt op termijn tot een krimpende bevolking en verdere vergrijzing...................................................................................................................................10 Woonbeleid staat niet op zichzelf en houdt rekening met bestaand beleid.............................................................................................................................................10

Uitvoering van de woondoelen in drie inhoudelijke lijnen 3.1 3.2 3.3

4

Dit beleidsplan Wonen legt een bindende basis voor de uitvoering van onze ambities ...............................................................................................................................6 Leeswijzer......................................................................................................................................8

Kaders voor ons woonbeleid 2.1 2.2

6

23

Bestaande voorraad versterken........................................................................................23 Proactief vraaggericht toevoegen.....................................................................................24 Ruimtelijke concentratie van zorgwijken en gezinswijken bij passende voorzieningen............................................................................................................................26 Ruimte-scheppende maatregelen.....................................................................................29 Monitoring ..................................................................................................................................33 Samenvatting van de uitvoeringsacties .........................................................................34

3 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Bijlage A: Toetsingskader: spelregels voor nieuwe initiatieven

35

Bijlage B: Demografie en toelichting woningmarkt-onderzoek drie programma’s

42

B.1 Huishoudensontwikkeling beïnvloed door vergrijzing, verdunning en migratie........................................................................................................................................42 B.2 Huishoudensgroei verwacht, mate waarin afhankelijk van woonbeleid...................46 B.3 Nieuwbouwopgave met name in (grondgebonden en gestapeld) nultredensegment ...................................................................................................................47

Bijlage C: Visie op wonen, zorg en welzijn

51

C.1 Visie op wonen, zorg en ondersteuning .............................................................................52 C.1.1 Ambitie 1: Vergroot de zelfredzaamheid in de eigen leefomgeving..............52 C.1.2 Ambitie 2: goed wonen voor iedereen door inzetten op doorstroming op de woningmarkt ..............................................................................................................55 C.1.3. Ambitie 3: Regionale samenwerking (nog meer) opzoeken.............................56 C.2 Ontwikkeling zorgbehoefte aankomende tien jaar ....................................................57 Het Nederlandse zorgstelsel.............................................................................................................57 Wet langdurige zorg (Wlz).................................................................................................................57 Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo2015)...............................................60 Jeugdwet.......................................................................................................................................................62 C3: Wettelijk kader ................................................................................................................................64 C.4: Capaciteit en spreiding van wonen, zorg en voorzieningen in de gemeente

Sluis........................................................................................................................68

Bijlage D: opgave per deelgebied

71

D.1 Kwantitatieve woningbehoefte....................................................................................................71 D.2 Kwalitatieve woningbehoefte (netto woningbouwopgave)............................................73 B.5 Kwetsbaarheidsanalyse woningvoorraad (vernieuwingsopgave)...............................75

Bijlage E toelichting huisvestings-verordening

79

E2. Toelichting instrumentarium........................................................................................................79

Bijlage F: Afspraak aanpak plancapaciteit (provincie Zeeland)

81

Bijlage G: Kaarten van de afgebakende gebieden waar de Huisvestingsverordening betrekking op heeft

88

Bijlage H: Definities

100

4 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Samenvatting Woonbeleid om woondoelen waar te maken We1 willen binnen gemeente Sluis onze woonambities waarmaken. Dit draagt eraan bij dat kernen levendig zijn, er draagvlak is voor voorzieningen en we over een gezond vestigingsklimaat beschikken, gecombineerd met een passende arbeidsmarkt. We willen dat het aantal huishoudens in onze gemeente groeit. Onze gemeente wordt steeds vaker gevonden door huishoudens van buiten de gemeente. Deze ontwikkeling omarmen we en willen we verder stimuleren. Een groei in huishoudens betekent immers een breder draagvlak voor voorzieningen in onderwijs en zorg, en maakt een trendbreuk in toekomstige verwachtingen mogelijk. Bovendien willen we aan de slag met de bestaande woningvoorraad in onze gemeente. De bestaande voorraad is op onderdelen verouderd. Sinds 1985 hebben we in de gemeente nauwelijks nieuwbouwwoningen kunnen toevoegen. Hierdoor is een deel van het bestaande woningaanbod gedateerd en niet meer passend bij de eisen van deze tijd, zowel qua verduurzaming, woonwensen en bevolkingsopbouw. Dit vraagt om een transformatie van de woningvoorraad. Een groei van het aantal huishoudens is noodzakelijk om deze ambities waar te kunnen maken. Dit betekent dat we moeten ‘breken met het verleden’: van krimp naar een groeiambitie als uitgangspunt voor ons woonbeleid.

Door strakke huishoudensprognoses los te laten en vol in te zetten op groei door middel van een hogere instroom van migratie, transformatie van de bestaande voorraad en verduurzaming hiervan en administratieve onttrekkingen van tweede woningen waar dat wenselijk is, kunnen we die groei verwezenlijken. We kiezen er bewust voor om onze gemeentelijke rol rondom deze opgaven te veranderen: van een reagerende rol (in het verleden) en een adaptieve rol (nu) naar een proactieve rol waarmee we onze ambities kunnen verwezenlijken. Dit betekent dat we in beginsel in alle kernen – naar aard en schaal - mogelijkheden bieden om nieuwe woningen toe te voegen. Het doel daarbij is steeds om de leefbaarheid en vitaliteit in de verschillende kernen in onze gemeente te verbeteren en te borgen. Bindende basis voor de uitvoering Het Beleidsplan Wonen legt een bindende basis voor de uitvoering. We geven de gewenste kwantitatieve en kwalitatieve keuzes rondom het wonen weer, maken inzichtelijk waarbinnen we proactief opereren en hoe we plannen en initiatieven afwegen aan de hand van een inhoudelijk afwegingskader en een procesboom. De ambitie om te komen tot een substantiële uitbreiding van nieuwbouwwoningen en een substantiële verbetering van de kwetsbare woningvoorraad staan hierin centraal.

Het Beleidsplan Wonen biedt een handelingskader in lijn met het visiedocument Krachtig Verbonden, het Coalitieakkoord 2022-2026, beleid op niveau van de regio Zeeuws Vlaanderen (Regionale Woonvisie ZeeuwsVlaanderen) en provincie Zeeland (Zeeuwse Woonagenda). Tot slot is het Beleidsplan Wonen de eerste cruciale stap voor de uitvoering die met de vaststelling van het beleidsplan in werking treedt. Het Beleidsplan Wonen biedt rechtszekerheid aan inwoners en initiatiefnemers voor ‘wat kan waar’, Het Beleidsplan Wonen vormt de basis voor voorzienbaarheid. Tegelijkertijd willen we voldoende flexibiliteit bieden om strategische projecten binnen Gemeente Sluis te kunnen faciliteren en ruimte bieden aan nieuwe initiatieven, om zo de gewenste transformatie maar ook nieuw elan en de vitaliteit van de kernen en de gemeente als geheel te bevorderen.

1 Waar in dit beleidsplan wordt gesproken over ‘we’, of ‘onze gemeente’, wordt gedoeld op Gemeente Sluis. Stec Groep is

penvoerder van dit beleidsplan.

5 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Samenvatting van de uitvoeringsacties Programma Transformatie (210 zorggerelateerde woningen en onttrekking van reguliere woningen) Basis (+100 woningen)

(Ambitie +845 woningen) Randvoorwaarden

Ruimte-scheppende maatregelen Uitvoeringsactie 1: We investeren in de bestaande woonvoorraad

Hoe doen we dit? Aanvraag Volkshuisvestingsfonds, en op te zetten Transitieprogramma uitwerking in beleidsplan en in Masterplan Oostburg

Uitvoeringsactie 2: nieuwe plannen worden afgewogen met procesboom Uitvoeringsactie 3: toepassen voorkeursvolgorde bij toevoegen sociale huur en/of flexwoningen Uitvoeringsactie 4: Aanwijzen groei-, balans, en transitiegebieden Uitvoeringsactie 5: schrappen van ongewenste plancapaciteit

Toetsingskader, bijlage bij dit beleidsplan

Uitvoeringsactie 6: Scheiden 2e woningen en toeristische verhuur en permanente woningmarkt Uitvoeringsactie 7: jaarlijks monitoren van ontwikkelingen in vraag volgens de programma’s en de ontwikkeling van het (plan)aanbod Uitvoeringsactie 8: iedere drie jaar een tussentijdse evaluatie van de stand van zaken en richting die we met beleidsplan op gaan

Beleidsregels Beleidsplan Beleidsplan, Toetsingskader PMC per deelgebied. (PMC’s per kern niet ter inzage) Voorzienbaarheid op basis van Beleidsplan. Nadere uitwerking op basis van Plan van aanpak plancapaciteit en bestemmingsplan. Huisvestingsverordening, op basis van schaarsteonderzoek Dynamisch Meerjarenuitvoeringsprogramma (niet ter inzage)

Monitoring

6 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

1 Inleiding 1.1 Dit beleidsplan Wonen legt een bindende basis voor de uitvoering van onze ambities Als gemeente Sluis hebben we de ambitie om te groeien en willen we kwalitatief en kwantitatief evenwicht in onze woningmarkt in 2040 bereiken. Als gemeente Sluis (voortaan we2, of gemeente Sluis) maken we onze woonambities waar. Deze ambities staan geformuleerd in onder andere het Visiedocument Krachtig Verbonden en het Coalitieakkoord. Ook is de ambitie om te groeien opgenomen in de regiovisie Zeeuws-Vlaanderen en in de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

DIT BELEIDSPLAN SLUIT AAN OP DE VISIE ‘KRACHTIG VERBONDEN’ EN HET COALITIEAKKOORD Krachtig Verbonden is een visie op hoofdlijnen waarmee we als gemeente de koers bepalen ten aanzien van het ruimtelijk-economisch en sociaal-maatschappelijk beleid. Het document vormt een 'Structuurvisie' zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. Een structuurvisie wordt ook gezien als een externe gedragslijn richting burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere overheden. Het document legt de koers van onze gemeente op hoofdlijn vast, en geeft richting aan deelvisies, bestemmingsplannen en projecten. In de visie staat als doel dat de bevolkingsdaling afgeremd wordt, en dat de vraag naar (een bepaald type) woningen is in overeenstemming met het aanbod. Met andere woorden: we willen groeien als gemeente en in 2040 een kwalitatief en kwantitatief evenwicht in onze woningmarkt bereiken. Nieuwbouw in de kernen staat daarbij voorop. De nadelen van deeltijdwonen zijn geëlimineerd en zorggeschikte woningen zijn geconcentreerd in twee kernen en woonzorgzones dragen bij aan het langer zelfstandig wonen. In het Coalitieakkoord (2022-2026) staan speerpunten voor de periode tot 2026. We zetten ondermeer in op het volgende: ‘In 2022 komen we tot een allesomvattend beleidsplan Wonen.

Daartoe gebruiken we de input die de afgelopen jaren is verzameld in de brede maatschappelijke discussie die omtrent het deelterrein ‘wonen’ heeft plaatsgevonden. Op grond van dit beleidsplan kunnen we onze sturingsinstrumenten gericht gaan inzetten om de beleidsdoelen te behalen. Het beleidsplan ziet zowel op nieuwbouw als bestaande bouw. Bij dit beleidsplan hoort een meerjarenuitvoeringsprogramma waarbij wij gewenste nieuwbouw op het niveau van doelgroepen en (vernieuwende) woonconcepten voor de komende 4 tot 10 jaar vastleggen. Uitgangspunten zijn: • Onze minimale ambitie is verwoord in het rapport SpringCo; • Alle doelgroepen en alle kernen aan bod komen; daarbij hebben we speciale aandacht voor jongeren en voor de vraag vanuit de arbeidsmarkt ;Zorgwoningen enkel worden toegevoegd in die kernen waar (nu en in de toekomst) in ieder geval voorzieningen zoals een huisartsenpraktijk, uitvalpost van de wijkverpleging, supermarkt en dagbesteding aanwezig zijn Ook staan er in het coalitieakkoord ambities geformuleerd ten aanzien van toeristische verhuur: die willen we beperken tot een nevenactiviteit van maximaal 28 nachten per jaar en willen we in de kernen zoveel mogelijk inzetten op permanent gebruik van woningen (tenzij de woningen zich hier niet voor lenen).

Om de ambities zoals vastgelegd in het meerjarenuitvoeringsprogramma woningbouw mogelijk te maken, treden we in overleg met de provincie en het rijk. Dit om de ladderruimte niet langer te baseren op prognoses vanuit het verleden, maar om via een strategisch woningbouwprogrammering te proberen de bevolkingsontwikkeling te beïnvloeden. Daarnaast creëren we ruimte voor nieuwbouw door uitvoering te geven aan het plan van aanpak plancapaciteit. In de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen is de wens om te groeien in het aantal huishoudens ook regionaal vastgelegd. Bij het raadsbesluit op de Verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen is eveneens expliciet de ambitie tot groei

2 Stec Groep is penvoerder van de gemeente. Overal waar in dit document gesproken wordt over ‘we’ heeft dit betrekking op

Gemeente Sluis, niet op Stec Groep.

7 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

vastgelegd. Hierbij is een ambitieprogramma benoemd waarin 845 woningen worden toegevoegd in de periode tot 2030. Daarnaast zetten we in op een transformatieprogramma waarin we onder andere 210 woningen nieuw bouwen gericht op de zorg (in ruil voor onttrekkingen van onder andere intramurale voorzieningen) en streven we naar een zo groot mogelijke kwalitatieve vernieuwingsslag waarbij incourante woningen uit de voorraad worden gehaald, ten faveure van toekomstgerichte nieuwbouw3. In het coalitieakkoord is bepaald dat we dit uitwerken en vastleggen in het 'allesomvattende' beleidsvisie wonen met uitvoeringsprogramma's. In het visiedocument en het Coalitieakkoord en de bovengenoemde raadsbesluiten staat de ‘hoe-vraag om de ambities waar te maken niet uitgewerkt. Het voorliggende beleidsplan Wonen met de titel Woondoelen Waarmaken geeft hier invulling aan en vormt de bindende basis voor de uitvoering van het woonbeleid. Met de vaststelling van dit beleidsplan treden de eerste stappen van de uitvoerende acties in werking. De looptijd van dit beleidsplan is tien jaar. Daarnaast werken we met een meerjarenuitvoeringsprogramma. Dit programma actualiseren we iedere twee jaar, op basis van actuele ontwikkelingen. Zo kunnen we juiste koers blijven volgen om onze ambities waar te maken.

Aanleiding: groeien en evenwicht in de voorraad om te zorgen voor levendige kernen Zo zorgen we ervoor dat kernen levendig zijn, er draagvlak is voor voorzieningen en beschikken we over een gezond vestigingsklimaat, gecombineerd met een passende arbeidsmarkt, aansluitend op speerpunten zoals toerisme en recreatie, maar ook bijvoorbeeld de economische groei van de Kanaalzone. We willen dat het aantal huishoudens in onze gemeente groeit zodat de leefbaarheid van onze kernen kan worden geborgd en onze woningmarkt de economische ontwikkeling van onze gemeente ondersteunt. Wanneer wij in Sluis voor een kwalitatief woningaanbod zorgen bieden die ontwikkelingen veel kansen voor onze gemeente. Onze gemeente wordt steeds vaker gevonden door huishoudens van buiten de gemeente. Deze ontwikkeling omarmen we en willen we verder stimuleren. Een groei in huishoudens betekent immers een breder draagvlak voor voorzieningen in onderwijs en zorg, en maakt een trendbreuk in toekomstige verwachtingen mogelijk. Bovendien gaan we aan de slag met de bestaande woningvoorraad in gemeente Sluis. De bestaande voorraad is op onderdelen verouderd. Sinds 1985 hebben we in de gemeente maar beperkt nieuwbouwwoningen kunnen toevoegen. Hierdoor is het bestaande woningaanbod voor een deel gedateerd en niet meer passend bij de eisen van deze tijd, zowel qua verduurzaming, woonwensen en bevolkingsopbouw.

Dit vraagt om een transformatie van de woningvoorraad. Een groei van het aantal huishoudens is noodzakelijk om deze ambities waar te kunnen maken. Dit betekent dat we moeten ‘breken met het verleden’. Van krimp naar een groeiambitie als uitgangspunt voor ons woonbeleid. Door strakke huishoudensprognoses los te laten en vol in te zetten op groei door middel van een hogere instroom van migratie, transformatie van de bestaande voorraad en verduurzaming hiervan en het aanpakken/registreren van toeristische verhuur in de reguliere woningvoorraad, kunnen we die groei verwezenlijken. Zo zagen we in het verleden bijvoorbeeld dat wanneer er in een kern nieuw werd gebouwd, hier ook trekkracht naar toe ontstond. Met dit beleidsplan willen we dit breder mogelijk maken en over de hele linie groeien. We kiezen er bewust voor om onze gemeentelijke rol rondom deze opgaven te veranderen: van een reagerende rol (in het verleden) en een adaptieve rol (nu) naar een proactieve rol waarmee we onze ambities waarmaken. Dan gaat het ook om uitnodigen tot planvorming en bijvoorbeeld een promotiecampagne om de aantrekkelijkheid van onze gemeente ook buiten Sluis goed voor het voetlicht te brengen. Het beleidsplan vormt het startpunt van de uitvoering. Dit betekent dat er in principe in alle kernen – naar aard en schaal - mogelijkheden worden geboden om nieuwe woningen toe te voegen.

Het doel daarbij is steeds om de leefbaarheid en vitaliteit in de verschillende kernen in onze gemeente te verbeteren en te borgen. We maken hierbij onderscheid tussen zorgwijken, gezinswijken en landelijk gebied. Zorgwijken met voorzieningen voor zorgbehoevenden en ouderen, gezinswijken met voorzieningen op het gebied van onderwijs en het gericht vernieuwen en uitbreiden van de woningvoorraad in het landelijk gebied.

3 In het Transformatieprogramma is echter geen sprake van een netto uitbreiding van woningen. In het ambitie-programma is dat

wel het geval.

8 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

1.2 Leeswijzer Het Beleidsplan Wonen bestaat uit vijf hoofdstukken die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden: • Hoofdstuk 2 geeft de kaders voor het woonbeleid weer en de uitwerking van de belangrijkste opgaven in de woningmarkt. • Hoofdstuk 3 bevat de samenvatting van de (eerder geformuleerde) visie op de opgaven. • Hoofdstuk 4 geeft een toelichting op de drie programma’s voor de uitbreiding van nieuwbouw in Sluis • Hoofdstuk 5 bevat de acties om de ambitie waar te maken en vormt de bindende basis voor de uitvoering. Daarnaast zijn de volgende bijlagen opgenomen. Bijlage A: Toetsingskader: spelregels voor nieuwe initiatieven Bijlage B: Demografie en toelichting woningmarkt-onderzoek drie programma’s Bijlage C: Visie op wonen, zorg en welzijn Bijlage D: opgave per deelgebied Bijlage E toelichting huisvestings-verordening Bijlage F: Afspraak aanpak plancapaciteit (provincie Zeeland) Bijlage G: Kaarten van de afgebakende gebieden waar de huisvestings-verordening betrekking op heeft Bijlage H: Definities

97

Deze bijlagen vormen samen met de hoofdtekst het geheel van het beleidsplan Wonen.

Wanneer in het Beleidsplan Wonen gesproken wordt over woningen, gaat het in beginsel over woningen voor permanente bewoning. We maken een onderscheid tussen enerzijds permanente woningen en anderzijds woningen die gebruikt worden als tweede woning of voor recreatieve verhuur, consumentgerichte dienstverlening of andere functies die kunnen voorkomen in gebieden en panden met een (huidige) woonbestemming.

9 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

2 Kaders voor ons woonbeleid Gemeente Sluis heeft te maken met vergrijzing en beperkte migratie waardoor het aantal huishoudens nauwelijks is gegroeid. Daarnaast hebben we in de gemeente Sluis al jaren te maken met onttrekking van de reguliere woonvoorraad door het gebruik van ‘reguliere’ woningen als ‘recreatieve’ woning. Hierdoor zijn reguliere woningen aan de voorraad onttrokken zonder dat hier direct alternatieven voor zijn gebouwd en op de markt zijn gekomen. Aan de aanbodzijde is er sinds 1985 nauwelijks nieuwbouw toegevoegd. Gevolgen van vergrijzing, krimpend aantal huishoudens en een afname van de woningvoorraad zijn een afnemend draagvlak voor voorzieningen, druk op de leefbaarheid van kernen en druk op het economisch functioneren binnen de gemeente Sluis. Deze situatie staat beschreven in Krachtig Verbonden en vormt de basis voor het Coalitieakkoord. In dit hoofdstuk vatten we de opgaven kernachtig samen om zo de verbinding met de uitvoering in beeld te hebben.

2.1 Onze gemeente kent meerdere gezichten omtrent volkshuisvesting 1.

2.

3.

4.

5.

Demografische bevolkingstransitie. Het aantal huishoudens in Sluis is nauwelijks gegroeid en dreigt op de lange termijn te krimpen. Gemeente Sluis heeft in demografisch opzicht te maken met een bevolkingstransitie waarin vergrijzing en ontgroening voorkomen. De afnemende natuurlijke bevolkingsontwikkeling wordt vrijwel niet door migratie gecompenseerd. Verouderde en verzwakte woonvoorraad. De huidige woningvoorraad is onvoldoende vernieuwd en is op plekken verouderd en/of passen niet meer bij de eisen van deze tijd, zowel qua verduurzaming, woonwensen en bevolkingsopbouw. Dit vraagt om een transformatie van de woningvoorraad. Dit is lastig omdat de onderkant van de markt veelal particuliere woningen betreft. Een deel van de kernen (zoals Sluis, Aardenburg en de verschillende kustdorpen) in Gemeente Sluis heeft een sterke positie als toeristische bestemming. Het tweede woningbezit en de verhuur van vastgoed voor recreatief verblijf hebben van oudsher een hoge vlucht genomen en blijven zeer geliefd. Deze objecten kennen een hoge commerciële waarde. Deze markt is nu onvoldoende gescheiden van de reguliere woningmarkt. Woningen zijn feitelijk als reguliere woningen aan de markt onttrokken zonder dat dit geregistreerd is. Mede daardoor is er onvoldoende nieuw regulier aanbod voor teruggekomen.

Dit heeft als gevolg dat slechts circa 80% van de huidige woningvoorraad (administratief) ook daadwerkelijk bewoond wordt door een regulier huishouden. Er zijn hoge woningprijzen, ondanks de demografisch lage druk. De betaalbaarheid voor starters en lage en middeninkomens staat onder druk. Daarnaast staan woningen grote delen van het jaar leeg of worden deze sterk wisselend gebruikt waardoor er leefbaarheidsproblemen ontstaan. De hoge prijzen in relatie tot de lage kwaliteit maken de woningen onbereikbaar voor starters. Ook blijft vernieuwing van de bestaande voorraad uit en lukt het doorstromen niet doordat ouderen niet kunnen doorstromen als gevolg van het ontbreken van vernieuwing van de woningvoorraad. Economie onder druk. Door een beperkte groei van huishoudens en vergrijzing is er sprake van een krimpende beroepsbevolking. Het draagvlak voor voorzieningen neemt af en de economie (o.a. werkgelegenheid) komt onder druk te staan. De vergrijzing neemt een afname van het aantal werkenden met zich mee, en daardoor behoefte aan de instroom van (tijdelijke en permanente) arbeidsmigranten, mede als gevolg van de sterke recreatieve sector. Ook voor hen is goede en betaalbare huisvesting nodig.

De leefbaarheid staat in bepaalde kernen onder druk als gevolg van afnemende inwoneraantallen in combinatie met overheidsingrijpen in toegankelijkheid van zorg of op het gebied van mobiliteit. De woningmarkt van Gemeente Sluis staat daarbij niet op zichzelf. De ligging aangrenzend aan Vlaanderen, maakt dat Vlamingen woningen in onze gemeente kopen (al dan niet voor permanente bewoning) en dat inwoners van Gemeente Sluis sterk op België georiënteerd zijn (bijvoorbeeld voor stedelijke voorzieningen). Deze (potentiële) instroom zorgt ervoor dat er meer balans in de natuurlijke bevolkingsontwikkeling kan ontstaan. Daarnaast zien we ook dat de (toenemende) werkgelegenheid in de Kanaalzone (forensen) of digitalisering van werken

10 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

(thuiswerken en daarmee grotere acceptabele reisafstanden) factoren zijn die van belang zijn voor onze gemeente.

2.2 Niets doen leidt op termijn tot een krimpende bevolking en verdere vergrijzing In deze paragraaf zoomen we in op de demografische bevolkingstransitie. Op basis van provinciale prognoses wordt tot en met het jaar 2027 een groei van het aantal huishoudens verwacht. Daarna laten de prognoses een daling zien tot en met het jaar 2041 (de komende twintig jaar). Figuur 1: Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Sluis 11.500 11.400 11.300 11.200

Historisch (hh. ontw., CBS)

11.100

Provinciale prognose 2022

11.000

Provinciale prognose 2019

10.900

10.700

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

10.800

Bron: Provinciale prognose (2022, 2019), CBS (2022); bewerking Stec Groep (2022).

2.3 Woonbeleid staat niet op zichzelf en houdt rekening met bestaand beleid Hieronder leest u meer over context van het woonbeleid. Regionale visies en beleidsplannen zijn integrale ruimtelijk- economische visies en handelingskaders voor de woningmarktaanpak in Sluis. In deze beleidsstukken zijn uitgangspunten geformuleerd voor nieuwbouw. Hierbij wordt gekeken naar spreiding van woningbouw, locaties en combinaties met zorg en verduurzaming. Leefbaarheid en vitaliteit behouden en vergroten zijn belangrijke doelen die met passende nieuwbouw op passende locaties moeten worden behaald. Woonbeleid heeft directe relaties met thema’s als economie, toerisme, zorg, onderwijs, duurzaamheid & energietransitie en bereikbaarheid. Het woonbeleid houdt rekening met deze andere domeinen en werkt aan gemeenschappelijke doelstellingen. Woonbeleid van Sluis sluit aan bij bestaand regionaal, provinciaal en rijksbeleid Het Beleidsplan Wonen sluit aan op de contouren van het woonbeleid op niveau van de regio West Zeeuws-Vlaanderen (‘Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen’), Zeeuws-Vlaanderen (Regiovisie en Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen’) en de provincie Zeeland. Daarnaast sluit het zo goed mogelijk aan bij het Coalitieakkoord ‘Strategie met Ambitie’ 20222026 van gemeente Sluis.

We hebben daarin besloten te komen tot het mogelijk maken van voldoende nieuwbouw en transformatie van de bestaande woonvoorraad. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 is het provinciaal beleidsplan voor de volle breedte van de fysieke leefomgeving. Het plan bevat beleid over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Voor wonen wordt de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal gesteld. Er wordt gestreefd naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. De transitie op het gebied van klimaat en demografie zorgt ervoor dat de noodzaak om de woningvoorraad aan te passen groot is. De Omgevingsverordening Zeeland borgt deze lijnen. Daarnaast werkt de provincie met de Zeeuwse Woonagenda. De Zeeuwse Woonagenda is een nieuwe manier van samenwerken tussen de Zeeuwse gemeenten en de Provincie Zeeland. Deze samenwerking richt zich nog meer op de kwaliteit van het aantal woningen. Ook let de provincie daarbij op het evenwicht tussen het aanbod en de woonwens van inwoners.

11 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Beleidsplan Wonen is inzet in Woondeal met rijk en provincie Ander aspecten die door recente ontwikkelingen een rol spelen zijn de 8 programma's die onder de Nationale Woonen Bouwagenda (NWBA) hangen en de uitwerking van een Woondeal tussen Rijk en Provincie. Als uitwerking daarvan sluit de provincie een woondeal met de Zeeuwse gemeenten op regioniveau. In de NWBA staan de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Niet op alle punten sluit de landelijke agenda aan bij de specifiek Zeeuwse woonopgave. Dit krijgt ook aandacht in de (uitwerking van de) Woondeal die provincie Zeeland en gemeenten met het Rijk sluit. In het Zeeuws Woonbod met randvoorwaarden aan de Minister VRO zijn hiervoor relevante hoofddoelen benoemd: 1. Nieuwbouw 2. Betaalbaarheid 3. Ouderenwoningen Voor Zeeland is naast voldoende nieuwbouw de transformatie van de bestaande voorraad een speerpunt waarover afspraken met het Rijk gemaakt gaan worden in het kader van de op te stellen woondeal.

Daarnaast is een landelijk geldend uitgangspunt van een streven naar 30% sociale huurwoningen in alle Zeeuwse gemeenten niet realistisch noch wenselijk gezien de specifieke samenstelling van de Zeeuwse woningvoorraad en de woonbehoeften van de Zeeuwse bevolking. Het Zeeuwse uitgangspunt om te streven naar een toename van het percentage sociale huurwoningen, passend bij de behoefte, en een streven naar twee derde betaalbare woningen (tot aan de NHG-grens) wordt onder voorwaarden wel als haalbaar geacht. Deze uitgangspunten sluiten aan bij het Beleidsplan Wonen, terwijl met de woondeal tussen Provincie en Zeeuwse gemeenten voor Sluis een eerste basis voor realisatie van onze ambitie wordt gelegd en we meer ruimte krijgen voor het toevoegen van nieuwbouwwoningen in onze gemeente. Het beleidsplan Wonen past binnen het Visiedocument Krachtig Verbonden Krachtig verbonden is een visie op hoofdlijnen (een Structuurvisie zoals bedoeld in de Wro) waarmee gemeente Sluis haar koers vaststelt over haar ruimtelijk economisch en sociaal-maatschappelijk beleid. Door te focussen op een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat is de bevolkingsontwikkeling gestabiliseerd en neemt deze weer toe. Doelstelling is om in 2040 een balans te hebben tussen de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad. Dat wil zeggen dat de vraag naar een bepaald type woningen in overeenstemming is met het aanbod.

Aandachtspunt hierbij is ook om inwoners van Sluis maar ook toekomstige inwoners van sluis goed te kunnen huisvesten, inclusief nieuwe migranten, arbeidskrachten en hun gezinnen. In de structuurvisie is verder vanuit een integraal perspectief aandacht voor ruimte en beheer (onder andere wonen en bouwen, kernenbeleid, ruimtelijke ordening), economie ( onder andere economische ontwikkeling, arbeidsmarkt en onderwijs, naast recreatie, toerisme en cultuur) en sociaal domein (onder andere toegang tot zorg en volksgezondheid en toekomstige zorg). Een vierde onderdeel van de structuurvisie is verevening. In die zin vormt de structuurvisie de wettelijke basis voor kostenverhaal en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Een Beleidsplan dat is opgesteld in consultatie met verschillende belanghebbenden Het Beleidsplan Wonen is tot stand gekomen in consultatie met inwoners, vertegenwoordigers van de stads- en dorpsraden, de woningcorporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, ondernemers, provincie Zeeland en Gemeente Sluis. Gedurende het traject zijn raadsleden en belanghebbenden in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van de tussenstappen van het Beleidsplan Wonen in de vorm van bijeenkomsten voor inwoners, waarbij ook de dorps- en stadsraden zijn betrokken.

12 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

3 Uitvoering van de woondoelen in drie inhoudelijke lijnen 3.1 Drie inhoudelijke lijnen om onze woondoelen waar te maken De ambitie om de vitaliteit en leefbaarheid van onze gemeente te borgen door te groeien realiseren we met de uitvoering van drie programmalijnen die met de vaststelling van het beleidsplan Wonen in uitvoering treden. We werken in het verlengde van de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen met drie inhoudelijke lijnen. 1. Voorzien in de huidige en toekomstige woonbehoeften van onze inwoners door het bieden van passende woningen. 2. Een kwalitatief sterke en duurzame woningvoorraad bieden door middel van vernieuwingen en versterkingen in de huidige voorraad. 3. Het behouden en verbeteren van leefbaarheid en vitaliteit in onze kernen. Inclusief het bieden van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor wonen én economie. Om leefbaarheid te borgen moet het ook prettig ondernemen zijn in Sluis en daar hoort een passende beroepsbevolking (arbeidsmarkt) en bedrijvigheid bij. Via deze lijnen voeren we de volgende activiteiten uit.

3.2 We vernieuwen en versterken de bestaande woonvoorraad De economische en demografische situatie vraagt om een omslag in het denken en handelen waarin focus op de bestaande voorraad en kwalitatieve versterking4 daarvan centraal staan. Het Beleidsplan Wonen schetst de contouren van wat deze opgave betekent. Binnen deze context is vernieuwing en kwalitatieve versterking van wezenlijk belang. Fundament onder de afspraken is dat aandacht uitgaat naar de bestaande woningvoorraad en leefbaarheid van kernen. Dit vraagt van ons als gemeente dat we ons hier sterk voor inzetten: in middelen in menskracht en in de samenwerking met woningmarktpartners. Ook voor eigenaren van woningen is de vernieuwing en verduurzaming of sloopnieuwbouw van hun bezit een belangrijk aandachtspunt. Toevoegingen in de nieuwbouw vinden enkel plaats wanneer het een kwantitatieve én kwalitatieve versterking van een kern betekent. In Krachtig Verbonden spreken we in dit verband over woonkernen en overige kernen. Sluis heeft in de toekomst echter ook te maken met een mogelijk kwantitatief overschot aan sommige woningtypen. Daarnaast zijn er in alle woningmarktsegmenten kwalitatieve uitdagingen. Dit laatste hangt samen met het langjarige stilvallen van (substantiële) nieuwbouwplannen. Vernieuwing van de woningvoorraad door nieuwbouw toe te voegen helpt deze kwalitatieve uitdagingen te tackelen.

Kwalitatieve uitdaging zijn onder andere het versterken van de fysieke kwaliteit en het verduurzamen van de bestaande voorraad aan woningen en het toevoegen van nieuwbouw van extramurale zorgwoningen ter vervanging van intramurale woningen en het vernieuwen van intramurale voorzieningen. We duiden deze ingrepen aan met het transitieprogramma.

4 Kwalitatieve versterking betekent zowel de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad vergroten (verduurzaming, bouwkundige

versterkingen, revitalisering en waar nodig transformatie) als specifieke segmenten/type woningen toevoegen aan de bestaande voorraad (woningentypen toevoegen die nu ontbreken en waar behoefte aan is).

13 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

3.3 Proactief toevoegen van passende nieuwe woningen in heel gemeente Sluis om leefbaarheid te borgen Trendbreuk met het verleden: meer dan in het verleden toevoegen van nieuwe woningen De demografische en economische situatie vragen om een omslag in het denken en handelen, waarin focus op nieuwbouw ten dienste van de kwalitatieve versterking van de woningmarkt in brede zin centraal staan. Prognoses van huishoudensgroei laten zien dat passief blijven omgaan met onze volkshuisvesting betekent dat we niet meer groeien en op termijn krimpen met alle (sociale en ruimtelijke) gevolgen van dien. We kiezen er daarom nu voor om proactief met onze volkshuisvesting aan de slag te gaan. Onze ambitie is daarbij om Sluis te laten groeien zodat de leefbaarheid geborgd blijft, nu en in de toekomst. Dit betekent een trendbreuk met het verleden. Omdat volgens bevolkingsprognose leidend zijn geweest voor het vaststellen van het woonprogramma, is in de gemeente Sluis de afgelopen jaren niet tot nauwelijks bijgebouwd. Om kernen leefbaar te houden, om de kwaliteit van de woningvoorraad een impuls te geven en om tegengewicht te bieden aan onttrekking aan de markt (door veroudering, recreatieve verhuur en leegstand in het buitengebied) proberen we nu met een slim woningbouwprogramma de bevolkingsontwikkeling positief te beïnvloeden.

Dit doen we door op een gecontroleerde en gefaseerde manier nieuwe woningen toe te voegen. Ontwikkelaars kunnen plannen indienen die worden gewogen via het afwegingskader en worden op basis daarvan al dan niet aan het woonprogramma toegevoegd. In principe alle kernen krijgen de mogelijkheid om te vernieuwen en woningen toe te voegen Om de leefbaarheid in alle kernen op – voor die kern – passend niveau te houden, willen we iedere kern de mogelijkheid geven om woningen toe te voegen. Op deze manier kan in beginsel de bevolkingsontwikkeling in iedere kern ten minste stabiliseren waardoor iedere kern voldoende vitaal kan blijven, passend bij de aard en omvang van die kern. We voorzien met nieuwbouw in de kwalitatieve behoefte van bestaande én beoogde nieuwe inwoners op basis van passende programma’s De woonopgave betekent in de praktijk dat we als gemeente moeten kiezen voor de sterkste locaties voor nieuwbouw, in die segmenten waar behoefte aan is, nu en in de toekomst. Voor nieuwbouw geldt dat de vraag naar type woningen is veranderd. Senioren en ‘empty nesters’ zijn vaker op zoek naar (veelal grondgebonden) nultredenwoningen en om huishoudens van buiten de gemeente te kunnen bedienen moeten bovendien hierbij passende woningen op passende locaties worden geboden.

Het gaat hierbij uitdrukkelijk ook om het vervangen van bestaande incourante en/of kwetsbare woningen in alle segmenten voor nieuwbouw van onder andere aantrekkelijke gezinswoningen voor inkomenscategorieën die we van buiten onze gemeente willen aantrekken. Wij richten ons daarbij op kansrijke groepen met betaalbare, onderscheidende en vernieuwende woonconcepten, passend bij de behoefte naar arbeidskrachten. Daarbij wordt nadrukkelijk gekozen voor het niet concurreren met gebieden met een vergelijkbaar (woning)aanbod, maar iets unieks te bieden, aansluitend op de landschappelijke kwaliteiten die we als Sluis hebben, en passend bij de huishoudens die we van buiten onze gemeente willen aantrekken. Voor een uitwerking van de behoefte naar segmenten en locaties, zie hoofdstuk 4 en bijlage B. We zetten in op (en bouwen voor) doorstroming binnen de woningmarkt De vergrijzende bevolking en binnenlandse en buitenlandse migratiesaldi tonen dat er een grote behoefte is aan nultredenwoningen. Het bieden van nultredenwoningen brengt doorstroming op gang. Doorstroming zorgt er vervolgens weer voor dat grondgebonden woningen vrij komen voor (respectievelijk) gezinnen, stellen en alleenstaanden. Het bouwen van nultredenwoning brengt een lange ‘verhuistrein’ op gang waardoor meerdere huishoudens kunnen doorverhuizen naar woningen waar hun (primaire) woonvoorkeur ligt.

14 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

We zetten in op het aantrekken van huishoudens van buiten de gemeente Aanvullend voegen we uiteraard ook woningen toe die kunnen voorzien in de behoefte van huishoudens van buiten de gemeente, zoals jongere gezinnen, bijvoorbeeld ter vervanging van incourante voorraad of ter vervanging van administratieve onttrekkingen. Zo werken we aan de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van onze gemeente, hetgeen we vermarkten naar huishoudens binnen en buiten de regio. Met het aantrekken van deze huishoudens van buiten de gemeente geven we de arbeidsmarkt een impuls, redden we het voorzieningenaanbod (onderwijs, zorg, sport) en borgen economische ontwikkeling. Grensoverschrijdende bewegingen vormen een belangrijke kans voor ons om de natuurlijke bevolkingsontwikkeling (geboorten en sterfte) te versterken. Ook zijn er kansen voor mensen die in de Kanaalzone of in het toerisme of de recreatie werken en in Sluis kwalitatief aantrekkelijk kunnen wonen. Bovendien blijkt uit eerdere analyses dat in gemeente Sluis kansen liggen voor het huisvesten van huishoudens uit andere sterk verstedelijkte gebieden zoals de Randstad. Dit kan door de toegenomen mogelijkheden voor digitaal ‘thuis werken’ een hogere vlucht nemen dan in het verleden.

We werken met een adaptief en flexibel woningbouwprogramma zodat we in kunnen spelen op ontwikkelingen in de markt en we tijdig bij kunnen sturen We willen voldoende flexibiliteit bieden om strategische projecten binnen Gemeente Sluis te kunnen faciliteren en ruimte te bieden aan nieuwe initiatieven. Zo kunnen we de gewenste transformatie realiseren en daarnaast ook de vitaliteit van de kernen en de gemeente als geheel bevorderen. Met het toevoegen van nieuwbouw ontstaan er op basis van een gedifferentieerde transitiebijdrage per woning aanvullende middelen om de bestaande woningvoorraad aan te pakken. De hoogte van de bijdrage hangt af van de (getaxeerde) waarde van de woning en geldt voor alle nieuwe woonbestemmingen. De transitiebijdrage staat verder uitgewerkt in paragraaf 5.1. We reageren daarbij niet langer reactief op aangeboden woningbouwplannen, maar werken proactief aan een meerjarenuitvoeringsprogramma woningbouw. Hierin leggen we een deel van het gewenste aanbod (en locaties) vast voor de komende 4 tot 10 jaar. We baseren ons woningbouwprogramma op drie programma’s voor de woningbouwopgaven. Door deze drie programma’s goed te monitoren kunnen we waar nodig tijdig bijsturen. De programma’s die we hanteren voor onze woningbouwopgaven sluiten aan bij de programma’s zoals benoemd in de regionale woonvisie voor Zeeuws-Vlaanderen: 1.

Basisprogramma: nieuwbouw voor inwoners van Sluis. Dit betekent enige kwantitatieve uitbreiding en kwalitatieve aanpassing van de voorraad, passend bij veranderende woonwensen (gekoppeld aan prognoses5). 2. Transformatieprogramma: aanvullend op het basisprogramma nieuwbouw toevoegen als transformatie van bestaande verouderde en verslechterde woningen en het vergroten van de duurzaamheid van de voorraad. Ook houdt het transformatieprogramma rekening met extramuralisering: huidige intramurale woningen worden omgezet naar extramurale woningen waardoor administratief reguliere woningen worden toegevoegd aan de voorraad terwijl er netto huisvestingsmogelijkheden niet toenemen. 3. Ambitieprogramma: aanvullend op voorgaande programma’s dient nieuwbouw te worden toegevoegd om ambities te kunnen verwezenlijken, zoals ook opgenomen staat in het Masterplan Oostburg. Dit programma richt zich met name op het aantrekken van huishoudens van buiten de gemeente en/of regio. We richten ons als gemeente Sluis voornamelijk op gezinnen passend bij de huidige werkgelegenheid en daarnaast gezinnen uit stedelijk gebied met vraag naar rust en ruimte. Door deze ambitie te verwezenlijken zorgen we voor leefbare kernen, woonkernen en kernen met voldoende draagvlak voor voorzieningen en een robuuste en duurzame economie met bijpassende arbeidsmarkt.

Bovenstaande programma’s bieden de basis voor invulling van ons woningbouwprogramma, het ambitie-programma en het transformatie-programma zijn leidend.

5 Inclusief instroom van statushouders zoals deze in iedere gemeente in Nederland aan de orde zijn.

15 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

3.4 We onderscheiden passende locaties voor bepaalde woningtypen: we concentreren zorgwoningen en -voorzieningen in clusters en sturen op gezinswijken op passende locaties Om het toevoegen van woningen op een ruimtelijk en economisch verantwoorde wijze mogelijk te maken dienen er telkens op het juiste schaalniveau keuzes te worden gemaakt. Waar concentreren nieuwe ontwikkelingen specifiek voor gezinswoningen en levensloopgeschikte woningen zich? Hoe verhoudt zich dit tot voorzieningen? We voegen daarom woningen die gericht zijn op gezinnen voornamelijk toe op plekken die hier kwalitatief voor in aanmerking komen, dan wel op locaties waar incourante gezinswoningen aan de voorraad worden onttrokken. Met name dus bij locaties waar ook onderwijs- en sportvoorzieningen zijn. Ook voor (intramurale en specifieke extramurale) senioren- en zorgwoningen richten we ons primair op Oostburg en Breskens, aansluitend bij de visie van ZorgSaam als zorgleverancier in onze gemeente. Op deze plekken zijn passende voorzieningen voor zorgbehoevenden aanwezig. Door dit type woningen (en voorzieningen) te clusteren kan nu en op de lange termijn de juiste zorg blijvend (en betaalbaar) worden aangeboden.

In de andere kernen richten we ons op doorstroming naar levensloopgeschikte woningen voor ouderen, starterswoningen en passend bij omvang van de onttrekking van de bestaande voorraad en de beschikbare voorzieningen in de kern ook op gezinswoningen.

3.5 We maken planologisch ruimte om nieuwe woningen te kunnen realiseren We gaan enkel verder met plannen die bijdragen aan de ambitie en schrappen plannen die hier niet aan voldoen Om de beoogde nieuwbouw in Sluis planologisch mogelijk te maken zullen we planologisch ruimte moeten scheppen. Dit kan door meer huishoudens aan te trekken (de vraagkant vergroten) en door het aanbod te verkleinen: het schrappen van ongewenste bouwplannen en ongebruikte verborgen plancapaciteit en het onttrekken van woningen uit de reguliere woningmarkt die niet langer als reguliere woning worden gebruikt (zie volgende punt). Daar waar beoogde plannen niet 100% aansluiten bij de geformuleerde ambities, kunnen deze niet onverkort blijven bestaan. Het Beleidsplan Wonen biedt rechtszekerheid aan inwoners en initiatiefnemers voor ‘wat kan waar’, en ook voor ‘wat niet kan’. Het Beleidsplan Wonen vormt de basis voor voorzienbaarheid. Zo komen we tot versterking van onze woningmarkt. Het (voorzienbaar) schrappen van plannen c.q. plancapaciteit die niet voldoen of ongewenst zijn/is, biedt ruimte aan nieuwe plannen. Zo kunnen we met substantiële - passende - nieuwbouw groeien, zonder ongewenste neveneffecten voor de woningmarkt. Dit gedachtegoed sluit bovendien goed aan bij provinciaal en regionaal beleid.

We onderscheiden woningen in gebruik voor permanente bewoning en woningen in gebruik als tweede woningen. Het toevoegen van nieuwbouw kan alleen publiekrechtelijk geborgd worden als we de woningmarkt zodanig juridischadministratief structureren dat deze aansluit bij het werkelijke gebruik van woningen en de kwalitatieve behoefte aan woningen voor permanent gebruik. Dit betekent dat (informele) onttrekking aan de permanente woningvoorraad door gebruik als tweede woning, daar waar dit bij vaststelling van het voorliggende beleidsplan Wonen niet als zodanig is geadministreerd, kan worden gecompenseerd in nieuwbouw van ‘reguliere’ woningen. Daarnaast zetten we in op het voorkomen van gebruik van woningen voor toeristische verhuur. We zetten vol in op het aantrekken van huishoudens van buiten de eigen gemeente die permanent in onze gemeente komen wonen.

3.6 Reacties op de hoofdlijn van het beleidsplan uit de consultatierondes Consultatiegesprekken met inwoners en dorps- en stadsraden gevoerd In de consultatiegesprekken met inwoners in november en december 2022 is de hoofdlijn van het beleidsplan Wonen toegelicht, en zijn inwoners in de gelegenheid gesteld hun ideeën voor het beleidsplan wonen in te brengen. Daarnaast is er een filmpje gemaakt met daarin een toelichting op hoofdlijn van het beleidsplan. Dit filmpje is sinds eind oktober 2022 op de website van de gemeente te vinden, met de mogelijkheid om indien gewenst (ook) één op één te reageren op de hoofdlijn van het beleidsplan. Op 6 december was er nog een digitale bijeenkomst om inwoners en andere belanghebbenden die op andere momenten niet konden in de gelegenheid te stellen, hun input te geven. Een korte samenvatting:

16 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

Inwoners, dorps- en stadsraden herkennen de hoofdlijn van het beleidsplan en manen tot uitvoering ervan • In alle dorpen en stadjes is de behoefte aan meer betaalbare woningen benoemd. Dit heeft zowel betrekking op de behoefte aan sociale woningen, als ook aan woningen in de betaalbare koop en (beperkt) aan middenhuur. • Primaire doelgroepen voor de te realiseren woningen zijn telkens starters, en ouderen. Aantrekkelijk is het als woningen geschikt zijn voor meerdere doelgroepen, waaronder starters en levensloopgeschikte woningen voor ouderen. Daarnaast is in de consultaties gesproken over het toevoegen van woningen voor gezinnen, om zo ook bijvoorbeeld voorzieningen zoals een school voor een kern te behouden. • Het toevoegen van betaalbare woningen met een levensloopbestendig karakter werd in alle kernen omarmd en benoemd als de kern van de opgave. Afhankelijk van de schaal en maat van kernen gaat het om grondgebonden levensloopbestendige woningen (geschikt voor alle genoemde doelgroepen) of om (deels) gestapelde levensloopbestendige woningen. • Aantrekkelijke woningtypen die in (vrijwel) alle dorpen en stadjes van gemeente Sluis zijn benoemd zijn: a.) het wonen in hofjes, waarin ouderen, jongeren en soms ook gezinnen samen kunnen leven. b.)Het toevoegen van kleinschalige programma’s wonen gericht op doorstroming in de bestaande woningvoorraad.

c.)daarnaast is in veel dorpen en steden gewezen op de aantrekkelijkheid van het toevoegen van kavels voor particulier opdrachtgeverschap, waarbij de betaalbaarheid van kavels voor mensen met een laag en/of middeninkomen is benadrukt. • In vrijwel alle kernen is benoemd dat de kwaliteit van de bestaande voorraad aandacht behoeft en dat een deel van de bestaande woningvoorraad (met name de naoorlogse bestaande bouw tot circa 1985) onvoldoende courant is om aantrekkelijk te zijn om naar toe te verhuizen. In enkele dorpen is erop gewezen dat de omvang van woningen in een deel van de bestaande vooroorlogse voorraad te klein is om aantrekkelijk te zijn voor permanente bewoning. Hier werd echter verschillend over gedacht. • In de consultaties is het aspect van tweede woningbezit in woningen voor toeristische verhuur veelvuldig besproken. Overwegend kwam aan de orde dat beide segmenten gezien de omvang ervan ongewenste neveneffecten voor de leefbaarheid in de dorpen en steden hebben. Waar het gaat om tweede woningbezit is echter ook veelvuldig gewezen op de situatie dat een deel van de eigenaren hun woning intensief bewoont en deel uit maakt van de lokale gemeenschap. Van toeristische verhuur werd door inwoners veelvuldig aangegeven dat dit op gespannen voet staat met de leefbaarheid in de kernen.

Makelaars en bouwers signaleren een aantrekkende markt en minder leegstand • Makelaars en bouwers ondersteunen de ambitie om te groeien en fors nieuwbouw toe te voegen en de hoofdlijn zoals deze in het beleidsplan op grond van filmpje en toelichting naar voren komt. • Ze benadrukken het belang om daadwerkelijk tot uitvoering van plannen te komen en vragen gemeente spoedig uitsluitsel te geven over gewenste en ongewenste plannen. • Makelaars en bouwers signaleren dat er circa de helft minder tussenwoningen beschikbaar zijn dan enkele jaren geleden en dat het beschikbaar aanbod fors is afgenomen. Er is behoefte aan woningen in alle prijssegmenten, maar aan betaalbare woningen nog het meest. • Het wordt als aantrekkelijk ervaren dat er in (bijna) Iedere kern iets mogelijk wordt qua nieuwbouw, tegelijkertijd benadrukken partijen het belang om woningbouw te koppelen aan economie, en dus aan werkgelegenheid. Men pleit voor toevoeging van woningen in de grotere voorzieningenkernen van de gemeente. RMDO benadrukt het belang van nieuwbouw en voorzieningen vanuit de leefbaarheid • RMDO ondersteunt de ambitie om te groeien en fors nieuwbouw toe te voegen en de hoofdlijn zoals deze in het beleidsplan op grond van filmpje en toelichting naar voren komt. Input uit de dorpen en stadjes ophalen is daarbij belangrijk. • Men benadrukt: leefbaarheid is de combinatie van wonen en voorzieningen.

Die voorzieningen kunnen ter plaatse aanwezig zijn, of goed bereikbaar zijn in een andere kern. Mobiliteit is dan ook zeer belangrijk, naast het toevoegen van nieuwbouw. • RMDO signaleert dat er teveel permanente woningen opgekocht worden voor toeristische verhuur en als tweede woning. Voorkomen van weglekken van woningen voor permanente bewoning is belangrijk. Daarom is ze voorstander van een huisvestingsverordening conform het coalitieakkoord. Ze benadrukt waterbedeffecten te

17 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

•

• • • •

voorkoen door op grond van de verordening te komen tot het generiek beschermen van alle kernen binnen de bebouwde kom. Ze acht het buitengebied wel geschikt voor tweede woningen. Ze benoemt dat tweede woningbezit niet per definitie een belemmering voor de leefbaarheid vormt: het hangt af van de mate van aanwezigheid en meedoen aan de samenleving. De instroom van Vlamingen wordt benoemd als ‘slecht voorbeeld’ voor de groeiambitie van Sluis vanwege een oriëntatie op Vlaanderen. Een ongewenst neveneffect is het prijsopdrijvend effect van tweede woningen. Inzet van de verordening biedt starters weer nieuwe kansen. RMDO acht het toevoegen van hofjes zeer van waarde, vanuit het oogpunt van sociale cohesie, waardoor ouderen en jongeren gestimuleerd worden om naar elkaar om te kijken. Ze benadrukt het realisme in het beleidsplan Wonen. Niet iedere kern met 500 inwoners kan een school en basisvoorzieningen in stand houden. Belangrijk om info in kernen zelf op te halen. Samenspraak is belangrijk. Tot slot onderstreept RMDO tempo te maken, in het toevoegen van nieuwbouw en in de aanpak van verpaupering van de bestaande woningvoorraad.

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (WZV) ziet behoefte aan sociale woningen in de meeste kernen • WZV herkent de gekozen koers in het beleidsplan Wonen en vertaalt deze graag in prestatieafspraken en eigen portefeuillestrategie voor gemeente Sluis. • WZV signaleert een omslag in de verwachtingen over de toekomstige woningmarkt van Sluis. Ongeveer 10 jaar geleden hield WZV voor de eigen portefeuille rekening met een krimp van circa 40% van de portefeuille. Met dit doel is ook gesloopt en deels verkocht met een anti-speculatiebeding. • Nu is de verwachting een stuk positiever. WZV ziet vooral een grote kwalitatieve verschuiving in de vraag: van eengezinswoningen naar nultreden woningen (ook in verband met ‘passend toewijzen’). • Er zijn de afgelopen goede ervaringen opgedaan met het verkopen van eengezinswoningen aan starters die ‘solliciteren’ op de aankoop van woningen. • WZV werkt aan een nieuwe koers op basis van de Nationale Bouwen en Wonen Agenda en de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen. Naast verduurzamen van de voorraad gaat het ook om nieuw bouwen van sociale woningen. Dit kan ook in kleinere kernen, wanneer de behoefte aangetoond wordt, vanaf circa 4 woningen. Daarbij zet men bij voorkeur in op producten om te voorzien in nultreden, en in producten om ontgroening te keren.

• WZV treedt met dorpen in gesprek om samen op kleine schaal plannen te maken (en te ontwikkelen) met daarin een aandeel sociale woningen, in de vorm van gemengde hofjes voor bijvoorbeeld starters en senioren (totaal circa 10-16 woningen, sociale huur gemengd met koop) . • WZV heeft behoefte aan beleid waarin de gemeente aangeeft wat voor woningen ze waar wil faciliteren. Dan kan ze het Beleidsplan Wonen ook als basis voor de prestatieafspraken gebruiken. • Ook flexwoningen verdienen een plek in het beleidsplan. Het is echter vooral een middel: om voor de korte termijn te voorzien in de behoefte van bijvoorbeeld woonurgenten en dan ter overbrugging om te komen tot goede locaties voor sociale huur.

18 Woondoelen Waarmaken in Sluis- bindende basis voor de uitvoering 22.156

4 Drie programma’s voor nieuwbouw en transformatie 4.1 Drie programma’s voor nieuwbouw en transformatie We richten ons op drie programma’s voor de toekomstige woningbouwontwikkeling: • Programma 1: basisprogramma. Het basisprogramma rekent conform de provinciale prognose met een beperkte huishoudensgroei en termijn bevolkingsafname. In dit programma worden netto ongeveer 100 (nieuwbouw)woningen aan de voorraad toegevoegd6. • Programma 2: transformatieprogramma. Het transformatieprogramma richt zich op nieuwbouw die in plaats komt van incourante woningen en zorginstellingen die gesloopt worden. Ook herstructurering en rood voor rood kan hierin een rol spelen. In dit programma worden ongeveer 210 woningen nieuw gebouwd, zonder dat de woningvoorraad van onze gemeente toeneemt. In het transformatieprogramma zijn ook acties verwoord die de bestaande woningvoorraad betreffen. Deze komen in paragraaf 5.2 aan de orde. • Programma 3: ambitieprogramma. Het ambitieprogramma is een groeimodel waarbij we als gemeente streven naar maximale uitbreiding van en een kwaliteitsimpuls voor onze woningvoorraad, op basis van de beleidsvoornemens zoals deze Krachtig Verbonden zijn geformuleerd. Richtpunt is toevoeging van 845 woningen7. Dit woningaantal is gebaseerd op de benodigde uitbreiding van woningen om de vitaliteit en leefbaarheid van de kernen te borgen.

Coalitieakkoord 2022-2026 streeft proactief naar een substantiële groei van nieuwbouwwoningen in Sluis In het coalitieakkoord staat afgesproken dat we streven naar een evenwichtige groei van de bevolking. We doen dat door gecontroleerd en gefaseerd nieuwe woningen toe te voegen. We richten ons met betaalbare, onderscheidende en vernieuwende woonconcepten op kansrijke groepen, passend bij de behoefte op de arbeidsmarkt. We hebben daarbij aandacht voor flexibel en aanpasbaar bouwen. Hieronder lichten we deze programma’s uitgebreider toe.

4.2 Programma 1: basisprogramma met een beperkte huishoudensgroei tot 2030 Het basisprogramma (provinciale prognose Zeeland 2022): huishoudensgroei verwacht tot circa 2030, daarna afname Momenteel telt de gemeente Sluis circa 11.265 huishoudens (CBS, 2021). Er zijn de afgelopen tien jaar ongeveer 45 huishoudens bijgekomen in onze gemeente. De natuurlijke bevolkingsomvang (het saldo van geboorte en sterfte) neemt af, terwijl er wel meer mensen van buiten onze gemeente naar Sluis toe verhuizen. De komende vijf jaar neemt het aantal huishoudens volgens de provinciale prognose (2022) nog wat verder toe. In 2027 worden zo’n 11.400 huishoudens verwacht. Dit is goed voor een toename van 95 huishoudens ten opzichte van het jaar 2022 in de