02 Stec Groep 19.006 KWOZ Hoofdrapportage (Def).pdf

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ)

Stec Groep aan provincie Zeeland

Bouke Timmen, Marvin Thomasia & Sven Beekers 10 januari 2020

2

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

3.2 3.3 3.4 3.5

4.2

4.3 4.4 4.5

5

5.2 5.3 5.4 5.5

20

Wonen met zorg: extramurale doelgroep neemt sterk in omvang toe, dit vraagt om sterke woonzorgconcepten .................................... 20 Instroom van huishoudens uit België speelt vooral in ZeeuwsVlaanderen, vooral huishoudens tot 35 jaar op zoek naar een betaalbare grondgebonden koopwoning ............................................ 26 Studenten(huisvesting): onzeker beeld maar lichte daling en verschuiving van Vlissingen naar Middelburg verwacht ................... 27 Arbeidsmigranten(huisvesting) ............................................................ 29 Aanbeveling specifieke doelgroepen: ga in gesprek met betrokken partijen op basis van cijfers................................................. 34

Opbouw bestaande woningvoorraad 5.1

8

In Zeeland +11.550 huishoudens tot 2040, beperkte groei op Schouwen-Duiveland en in Zeeuws-Vlaanderen .................................. 8 Huishoudensgroei Zeeland zit primair in 80-plushuishoudens, op Tholen en de Bevelanden ook nog groei in aantal gezinnen ............. 10 Door vergrijzing behoefte aan nultredenwoningen, op korte termijn in enkele regio’s nog behoefte aan grondgebonden koop ... 14 Verdieping PMC’s: overschot in kleine grondgebonden sociale huursegment, daarnaast regiospecifieke mismatches ....................... 17 Aanbevelingen demografie en woningbehoefte: omgaan met geschetste opgaven ............................................................................... 18

Verdieping specifieke doelgroepen/niches 4.1

5

Hoofdconclusies KWOZ ........................................................................... 5 Belangrijkste aanbevelingen ................................................................... 6

Demografie en woningbehoefte 3.1

4

Ambitie: in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad ............... 4 Aanpak: inzicht in kwalitatieve vraag en bestaande voorraad ............. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Hoofdconclusies en aanbevelingen 2.1 2.2

4

35

Circa tweederde van woningvoorraad is een particuliere koopwoning, middenhuur is met <5% ondervertegenwoordigd ....... 35 Circa de helft van de woningvoorraad is 50-jaarsgrens gepasseerd, op Walcheren en in Zeeuws-Vlaanderen nog meer ...... 36 Grote en complexe verduurzamingsopgave, energieprestaties in particuliere voorraad aanzienlijk slechter dan bij corporatiebezit ..... 37 Bijna 20% van de voorraad is nultreden, daarnaast ruim 60% in beginsel met aanpassingen geschikt te maken voor ouderen ........... 38 Circa 3% van woningen in Zeeland staat leeg en circa 3% is in gebruik als tweede woning (vooral op Walcheren, SchouwenDuiveland en in Zeeuws-Vlaanderen) .................................................. 40

3

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

6

Toekomstwaarde bestaande voorraad 6.1 6.2 6.3 6.4

43

Methodologie monitor toekomstwaarde en gebruik resultaten ........ 43 Kwetsbare voorraad voor bijna driekwart bij particuliere eigenaren, dit zijn vooral kleine grondgebonden koopwoningen ..... 44 Woningen met bouwjaar tussen 1945 en 1990 sterk vertegenwoordigd (65%) in Zeeuwse kwetsbare woningvoorraad ... 45 Aanbevelingen bestaande voorraad: zet bestaande voorraad centraal in woonbeleid en start op meest urgente plekken ............... 47

Bijlage A: Methodologie kwetsbaarheidsanalyse

48

Bijlage B: Analyses op regioniveau

57

B1. Bevelanden ................................................................................................... 57 B2. Schouwen-Duiveland ................................................................................... 60 B3. Tholen ............................................................................................................ 63 B4. Walcheren ..................................................................................................... 66 B5. Zeeuws-Vlaanderen ...................................................................................... 69 B6. Kwetsbaarheidskwadrant per regio ............................................................ 72

Bijlage C: Doelgroepenindeling

76

Bijlage D: Arbeidsmigranten

77

D1. Resultaten empirische onderzoeksmethode arbeidsmigranten(huisvesting) ............................................................. 77 D2. Resultaten modelmatige benadering arbeidsmigranten .......................... 82 D3. Basisbegrippen arbeidsmigranten(huisvesting) ........................................ 89

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

4

1 Inleiding 1.1 Ambitie: in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad Als Provincie Zeeland heeft u de ambitie om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te hebben die in kwantiteit en kwaliteit 100% aansluit bij de vraag. Uw ambitie om te komen tot een 100% match tussen vraag en aanbod vraagt om een uitgebreide woningmarktanalyse, als gezamenlijke basis voor passend woonbeleid op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De resultaten van deze uitgebreide woningmarktanalyse – het “Kwalitatief WoningmarktOnderzoek Zeeland 2019” (KWOZ) – zijn verwerkt in voorliggende rapportage. In het onderzoek ligt de focus voor een belangrijk deel op de omvang en kwaliteit van - en de opgaven in de bestaande woningvoorraad. Een groot deel van de toekomstige woningen staat er immers nu al, maar de opgaven ten aanzien van onder andere verduurzaming, levensloopgeschiktheid en bouwtechnische kwaliteit zijn groot. De uitgebreide analyses zoals uitgewerkt in deze rapportage moeten daarom in samenhang worden gezien met bijbehorend positionpaper, dat handvatten biedt voor aanpak van de bestaande woningvoorraad. In het positionpaper gaan we onder andere in op strategievorming en het concreet aanpakken van de bestaande voorraad in de vorm van (financiële) arrangementen.

1.2 Aanpak: inzicht in kwalitatieve vraag en bestaande voorraad Om tot de benodigde inzichten te komen hebben we op hoofdlijnen de volgende stappen doorlopen: • Demografie in beeld op basis van de Provinciale prognose 2019 en doorvertaling naar kwalitatieve en kwantitatieve behoefte met het Stec-Doorstroommodel. • Feitelijke inzichten in de omvang en kwalitatieve samenstelling van de bestaande woningvoorraad. • Doorvertaling van kenmerken woningvoorraad naar relatieve kwetsbaarheid bestaande woningvoorraad (Monitor toekomstwaarde bestaande voorraad). • Koppelen van gesignaleerde potentiële kwetsbaarheden in de woningvoorraad aan instrumenten en arrangementen om de bestaande voorraad aan te pakken. • Aanvullende analyses op specifieke doelgroepen en niches en een verdieping op kansrijke woonmilieus en woningbouwlocaties op Walcheren. Om tot een volledig en gedragen beeld te komen zijn er gedurende het onderzoek in een aantal fases sessies georganiseerd met de betrokken regio’s, gemeenten en ‘streekholders’ (zorgpartijen, ontwikkelaars, corporaties, et cetera). Hierin zijn de betrokkenen vooraf geïnformeerd over het onderzoek en gedurende het onderzoek geïnformeerd over de eerste resultaten. In voorliggende rapportage worden de resultaten op provinciaal en regionaal niveau beschreven.

Daarnaast zijn de resultaten - tot op gemeenteniveau - ook verwerkt in een online monitoring platform voor intern gebruik. De verdieping op woonmilieus en woningbouwlocaties op Walcheren is uitgewerkt in een separate notitie.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 zetten we de hoofdconclusies op een rij. In de hoofdstukken erna werken we per thema onze analyses uit. In hoofdstuk 3 beschrijven we de te verwachten demografische ontwikkeling op provinciaal en regionaal niveau en vertalen deze naar de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. Vervolgens verdiepen we op een aantal doelgroepen en niches in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 brengen we de huidige omvang en samenstelling van de woningvoorraad in beeld. Deze objectieve kenmerken zijn daarna vertaald naar een kwalitatieve beoordeling van de bestaande voorraad om toekomstige opgaven te signaleren. Deze relatieve kwetsbaarheidsscore van de bestaande voorraad is uitgewerkt in hoofdstuk 6. In de bijlagen vindt u uitgebreide toelichtingen en extra verdiepende analyses op lager schaalniveau.

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

5

2 Hoofdconclusies en aanbevelingen We schetsen hier beknopt de belangrijkste hoofdconclusies uit het KWOZ (paragraaf 2.1). Dit zijn de belangrijkste boodschappen uit het onderzoek, die de basis vormen voor vervolgstappen. De conclusies komen voort uit onze uitgebreide analyses die zijn uitgewerkt in de hoofdstukken hierna. De inhoudsopgave met concluderende paragraafkoppen biedt houvast bij het opzoeken van specifieke achterliggende analyses. Na de hoofdconclusies zetten we de belangrijkste aanbevelingen op een rij (paragraaf 2.2).

2.1 Hoofdconclusies KWOZ HOOFDCONCLUSIES KWOZ • • • •

Tot 2040 nog circa +11.550 huishoudens in Zeeland, groei zit overwegend in 65-plusdoelgroep en op Tholen en de Bevelanden ook in de groep gezinnen Sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing Ruim 5.600 woningen zitten in kwetsbare woningsegmenten waar ook theoretische overschotten in ontstaan, aandeel en meest kwetsbare woningsegmenten verschillen per regio Opgaven liggen voor belangrijk deel in bestaande voorraad: niets doen kost meer geld dan aanpakken bestaande voorraad

Deze hoofdconclusies zijn hierna een voor een kort uitgewerkt. Tot 2040 nog circa +11.550 huishoudens in Zeeland, groei zit overwegend in 65-plusdoelgroep en op Tholen en de Bevelanden ook in de groep gezinnen Op basis van de Provinciale prognose groeit het aantal huishoudens van circa 174.700 huishoudens in 2019 naar circa 184.100 huishoudens in 2030 en uiteindelijk tot ruim 186.200 in 2040. Tegen 2040 vlakt de huishoudensgroei op provinciaal niveau af. Op regioniveau wijkt dit beeld voor Schouwen-Duiveland en Zeeuws-Vlaanderen af: hier zien we de komende tien jaar nog wel een groei van het aantal huishoudens, maar in de periode daarna tot 2040 zien we al krimp optreden. Op het niveau van Zeeland zit de verwachte huishoudensgroei primair in de 65- en 80-plushuishoudens. Ook het aantal gezinnen groeit nog relatief licht. Deze groei van het aantal huishoudens komt nagenoeg volledig voor rekening van de regio’s Tholen en de Bevelanden. In de overige regio’s blijft het aantal gezinnen min of meer gelijk (Walcheren) of het aantal gezinnen neemt af (Schouwen-Duiveland en Zeeuws-Vlaanderen.

Sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing Mede als gevolg van de krimp van de doelgroepen jonger dan 65 jaar in de meeste regio’s verwachten we op provinciaal niveau overschotten in het reguliere grondgebonden koop- en sociale huursegment. Oudere huishoudens stromen door naar een nultredenwoning en de groep die interesse heeft in de vrijkomende reguliere grondgebonden woning wordt (in veel regio’s) kleiner. Het gaat overwegend om overschotten van kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen. Een navenant deel van de dure grondgebonden koopwoningen zal na prijsdaling mogelijk alsnog door de markt worden opgenomen, voor de overige woningen zien we

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

6

potentiële risico’s op leegstand en verloedering op termijn, telkens in het relatief meest kwetsbare deel van de voorraad. Toevoeging door nieuwbouw in deze segmenten zal de risico’s op de bestaande voorraad verder vergroten. De behoefte aan nultredenwoningen is door de vergrijzing zoals verwacht juist relatief groot. Het gaat daarbij primair om koop nultredenwoningen, maar ook om nultredenwoningen in de sociale- en vrijesectorhuur. In lijn met de eerder beschreven verschillen in demografische ontwikkelingen op regioniveau zien we ook in de te verwachten woningbehoefte regionale verschillen. De opgave voor nultredenwoningen is in alle regio’s relatief groot, maar op de Bevelanden, Walcheren en Tholen zien we daarnaast ook nog behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen doordat het aantal gezinnen hier nog op peil blijft of blijft groeien. Ruim 5.600 woningen zitten in kwetsbare woningsegmenten waar ook theoretische overschotten in ontstaan, aandeel en meest kwetsbare woningsegmenten verschillen per regio Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar uit onze kwetsbaarheidsbenchmark bestaande woningvoorraad komen, zijn het meest risicovol: de minst presterende woningen binnen deze voorraad hebben het hoogste risico op leegstand en achteruitgang.

Op het totaal van Zeeland gaat het indicatief om zo’n 5.600 woningen. Deze zijn verspreid over alle regio’s, maar we zien wel sterke verschillen tussen regio’s op basis van de gemeentelijke en regionale analyses: circa 40% staat in Zeeuws-Vlaanderen, 30% op Walcheren en 17% op de Bevelanden. Tholen en Schouwen-Duiveland vertegenwoordigen een relatief beperkt aandeel in de kwetsbare overschotten. We merken hierbij wel op dat de twee laatstgenoemde gemeenten ook überhaupt een relatief klein aandeel van de totale Zeeuwse voorraad vertegenwoordigen. Qua soort en type woning gaat het vooral om kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, (middel)dure ruime reguliere grondgebonden koopwoningen (250K+, 120 m²+) en kleine goedkope appartementen zonder lift in de huur. Ook van andere type productmarktcombinaties (PMC’s) is een deel van de woningen kwetsbaar, bijvoorbeeld omdat de energieprestatie laag is, al dan niet in combinatie met een relatief minder sterk presterende omgeving van de woning. Ook hier zien we potentiële opgaven binnen de bestaande voorraad, maar deze zijn door aanhoudende marktdruk minder urgent.

2.2 Belangrijkste aanbevelingen Hierna zetten we de belangrijkste aanbevelingen op een rij, telkens gekoppeld aan de resultaten uit het KWOZ. In de hoofdstukken hierna zijn telkens ook in een aparte alinea aan het einde van het hoofdstuk aanbevelingen uitgewerkt die direct samenhangen met de analyses in het betreffende hoofdstuk. Zet bestaande voorraad centraal in woonbeleid: niets doen is duurder dan aanpakken De kwetsbaarheidsanalyse van de bestaande voorraad toont, samen met de indicatieve overschotten en tekorten per product-marktcombinatie, dat een belangrijk deel van de woningmarktopgaven moet worden gezocht in de bestaande voorraad. Zet de bestaande voorraad daarom centraal in toekomstig woonbeleid. Daarbij is het belangrijk om te realiseren dat niet ingrijpen in de bestaande voorraad uiteindelijk meer geld kost dan wel ingrijpen. In het separate position paper ‘naar een uitvoeringstrategie KWOZ 2019’ is de koppeling gelegd tussen de in het KWOZ geschetste opgaven en de vervolgstappen en is ook op hoofdlijnen doorgerekend dat aanpakken van de bestaande woningvoorraad uiteindelijk per saldo financieel voordeliger is dan niets doen. Monitor ontwikkeling huishoudens om te sturen in programmering waar nodig De ontwikkeling van het aantal huishoudens en de doelgroepen is omgeven met onzekerheden.

Monitor hoe deze vraag zich in de praktijk ontwikkelt en stuur waar nodig bij in de programmering. Het gaat daarbij zowel om de kwantitatieve programmering (totaal aantal woningen) als ook om de kwalitatieve programmering (passende woningtypen bij de nog groeiende doelgroepen).

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

7

Benut inzichten KWOZ om samen met betrokken partijen tot passend woonbeleid te komen Het KWOZ levert een breed scala aan inzichten op over zowel de bestaande voorraad als ook over gewenste toevoegingen en zowel over ‘reguliere woningen’ als ook over specifieke doelgroepen/niches (hoofdstuk 4). Benut de verkregen inzichten om het gesprek aan te gaan met betrokken partijen om uiteindelijk gezamenlijk tot passend beleid te komen. Het gaat daarbij zowel om samenwerking tussen gemeenten, regio’s en provincies als ook om het betrekken van relevante partijen zoals woningcorporaties en zorgpartijen. Voor specifieke doelgroepen kan het bijvoorbeeld ook gaan om onderwijsinstellingen (studentenhuisvesting) of detacheerders en het bedrijfsleven (arbeidsmigrantenhuisvesting).

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

8

3 Demografie en woningbehoefte In dit hoofdstuk gaan we in op de demografische ontwikkeling en de woningbehoefte in de provincie Zeeland. We doen dit stap voor stap. Eerst schetsen we een beeld van de totale huishoudensontwikkeling (3.1), die we vervolgens vertalen naar de ontwikkeling van doelgroepen (3.2). Vanuit de ontwikkeling, het verhuisgedrag en woonwensen van doelgroepen komen we uiteindelijk tot de toekomstige woningbehoefte. Deze splitsen we uit naar soort en type woning voor een totaalbeeld (3.3) en we geven een indicatie van de overschotten en tekorten van specifieke product-marktcombinaties (3.4).

3.1 In Zeeland +11.550 huishoudens tot 2040, beperkte groei op Schouwen-Duiveland en in Zeeuws-Vlaanderen Een demografische analyse is de basis voor het bepalen van de toekomstige woningbehoefte. We maken in deze rapportage gebruik van de Provinciale prognose (2019) van de provincie Zeeland, om de huishoudensontwikkeling op gemeente- en regioniveau in beeld te brengen. Aantal huishoudens groeit met circa 7% tot 2040 in Zeeland (+11.550 huishoudens) Onderstaande figuur laat de historische en verwachte huishoudensontwikkeling zien. In 2019 telt de provincie Zeeland circa 174.700 huishoudens. Dit aantal neemt met name de komende tien jaar verder toe. In 2030 zijn er naar verwachting circa 184.100 huishoudens in de provincie Zeeland. Na verloop van tijd vlakt de groei af en zien we in steeds meer gemeenten een balans- of krimpsituatie ontstaan. Dit resulteert in afvlakking van de groei op provincie-niveau tegen 2040, zie onderstaande figuur. Op basis van de Provinciale prognose is het aantal huishoudens in 2040 gegroeid met zo’n 7%, tot ruim 186.200.

Figuur 1: Huishoudensontwikkeling provincie Zeeland over de periode 2000-2040 190.000 185.000 180.000 175.000 170.000 165.000 160.000 155.000 150.000 145.000 140.000 135.000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Bron: Provinciale prognose (2019), CBS (2018), bewerking Stec Groep (2019).

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

9

Vergrijzing, huishoudensverdunning, migratie en kwaliteit van woningen hebben sterke invloed op ontwikkeling aantal huishoudens Bovenstaande figuur laat zien dat het totale aantal huishoudens in 2040 een stuk hoger ligt ten opzichte van 2019. Meerdere factoren dragen hieraan bij: • Vergrijzing, huishoudensverdunning en soms ontgroening hebben een sterk effect op de kwalitatieve woningvraag. • Migratie is een belangrijke factor achter de verwachte groei. We verwachten na verloop van tijd een daling in migratie, en dus ook in totale huishoudensgroei. • De kwaliteit van het woningaanbod speelt ook een cruciale rol in de huishoudensontwikkeling. Hierbij is niet alleen de kwaliteit van nieuwbouw, maar ook die van de bestaande voorraad bepalend in het behoud van huishoudens. PROVINCIALE PROGNOSE 2019 IS NET ALS ANDERE PROGNOSES DEELS OMGEVEN MET ONZEKERHEDEN, MONITOR HUISHOUDENSONTWIKKELING EN STEL VERWACHTINGEN BIJ INDIEN NODIG De ontwikkeling van het aantal huishoudens in Zeeland, de regio’s en gemeenten zoals geprognosticeerd in de Provinciale prognose 2019, is sterk afhankelijk van de achterliggende uitgangspunten voor de variabelen vergrijzing, huishoudensverdunning en migratie. Hoe verder we vooruit kijken in de toekomst, hoe groter de periode waarin onvoorzienbare ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

De prognose wordt daarmee doorgaans onzekerder naarmate we verder vooruit kijken. Daar waar geboorte- en sterftecijfers op basis van historische trends vaak relatief goed te voorspellen zijn, is de factor migratie (binnenlands en buitenlands) relatief lastiger te voorspellen. Daarnaast hangt de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling ook samen met de kwaliteit van het woningaanbod. Hierbij is niet alleen de kwaliteit van nieuwbouw, maar (vooral) ook die van de bestaande voorraad bepalend in het behouden van huishoudens. Het is belangrijk om bij de interpretatie van de prognosecijfers rekening te houden met deze onzekerheden en aandacht te geven aan meerdere scenario’s. Door het daadwerkelijke verloop doorlopend te monitoren kunnen verwachtingen indien nodig worden bijgesteld. Huishoudensgroei landt grotendeels op de Bevelanden, Walcheren en Tholen Uit onderstaande uitsplitsing van de huishoudensontwikkeling naar regio’s blijkt dat in alle Zeeuwse regio’s het aantal huishoudens toeneemt tot 2040. Met 16% meer huishoudens ten opzichte van 2019 is de groei op Tholen relatief het sterkst. Op de Bevelanden zien we ook een sterke groei, hier stijgt het aantal huishoudens van 44.580 in 2019 tot bijna 50.450 in 2040 (+13%). Op Walcheren zijn in 2040 bijna 58.500 huishoudens, circa 3.660 (+7%) meer dan in 2019.

De groei op Schouwen-Duiveland is relatief beperkter: +110 huishoudens tot 2040, een groei ruim 0,5%. Met een verwachte groei iets minder dan een half procent kent de regio Zeeuws-Vlaanderen relatief de kleinste toename in het aantal huishoudens tot 2040.

10

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

Figuur 2: Huishoudensontwikkeling provincie Zeeland per regio over de periode 2000-2040 70.000 60.000 50.000 Bevelanden 40.000

Schouwen-Duiveland Tholen

30.000

Walcheren Zeeuws-Vlaanderen

20.000 10.000 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Bron: Provinciale prognose (2019), CBS (2018), bewerking Stec Groep (2019).

3.2 Huishoudensgroei Zeeland zit primair in 80-plushuishoudens, op Tholen en de Bevelanden ook nog groei in aantal gezinnen Zeeland: sterke relatieve en absolute groei aandeel 80-plussers, nog lichte groei aantal gezinnen Binnen de huishoudensontwikkeling zien we sterke verschillen in de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen. Momenteel zijn alleenstaanden en stellen boven de 65 jaar (65-80 jaar en 80+) in absolute aantallen met ruim 56.400 huishoudens de grootste doelgroep in Zeeland. Deze groep groeit de komende jaren ook het hardst in omvang. Naar schatting neemt het aantal 65 tot 80-jarige huishoudens de komende tien jaar toe met circa 8% en het aantal 80-plushuishoudens met maar liefst 49%. Tot 2040 gaat het in totaal om een groei van respectievelijk 13% en 90%. In absolute aantallen gaat het om bijna 20.000 extra 65plushuishoudens. Het aantal gezinnen – na 65-plussers de grootste doelgroep – is in 2040 met circa 2% toegenomen ten opzichte van 2019. De groep jonge huishoudens (tot 35 jaar) is momenteel het kleinst binnen de provincie Zeeland. De komende jaren krimpt deze groep verder. In 2040 is het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar gedaald met zo’n 22%. Het aantal alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar neemt ook af (-12%). Zie onderstaande tabel voor een uitgebreid overzicht per regio.

Regio’s: overal sterke vergrijzing, op Tholen en de Bevelanden ook nog groei aantal gezinnen Kijken we naar de afzonderlijke regio’s, dan valt het volgende op: • Op dit moment vormen gezinnen de grootse doelgroep op de Bevelanden en Tholen. De verwachte groei van deze doelgroep tot 2040 landt ook in deze twee regio’s. In de overige regio’s blijft het aantal gezinnen gelijk of krimpt deze doelgroep in omvang. • Op Schouwen-Duiveland, Walcheren en Zeeuws-Vlaanderen zijn alleenstaanden en stellen boven de 65 jaar de grootste doelgroep. We zien in alle regio’s een sterke absolute en relatieve groei van deze doelgroep. • De daling van het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar is naar verwachting het grootst in ZeeuwsVlaanderen, zowel relatief als in absolute aantallen. • De komende tien jaar stijgt het aantal alleenstaanden en stellen met een leeftijd tussen de 35 en 65 jaar nog licht op de Bevelanden en op Tholen. In 2040 is deze groep in alle regio’s in omvang gekrompen.

11

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

Tabel 1: Huishoudensontwikkeling provincie Zeeland en uitgesplitst per regio Bevelanden Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 - 80 jaar Alleenstaanden & stellen 80+ Totaal Schouwen-Duiveland Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 - 80 jaar Alleenstaanden & stellen 80+ Totaal Tholen Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 - 80 jaar Alleenstaanden & stellen 80+ Totaal Walcheren Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 - 80 jaar Alleenstaanden & stellen 80+ Totaal Zeeuws-Vlaanderen Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 - 80 jaar Alleenstaanden & stellen 80+ Totaal Totale provincie Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65 - 80 jaar Alleenstaanden & stellen 80+ Totaal

Huishoudens 2019 4.340 15.110 11.590 +9.670 +3.870 44.580 Huishoudens 2019 1.170 4.510 4.070 4.100 1.650 15.500 Huishoudens 2019 970 4.010 2.530 2.170 830 10.510 Huishoudens 2019 7.010 15.990 14.630 12.470 4.730 54.820 Huishoudens 2019 4.070 14.620 13.660 12.120 4.820 49.290 Huishoudens 2019 17.560 54.240 46.480 40.520 15.900 174.700

2019-2029

2019-2029 relatief

2029-2040

2029-2040 relatief

Totaal 20192040

Totaal 20192040 relatief

-220 +390 +170 +1.490 +1.900 +3.730 2019-2029

-5% +3% +1% +15% +49% +8% 2019-2029 relatief

-750 +1.130 -1.200 +950 +2.000 +2.140 2029-2040

-18% +7% -10% +9% +35% +4% 2029-2040 relatief

-970 +1.520 -1.030 +2.450 +3.900 +5.860 Totaal 20192040

-22% +10% -9% +25% +101% +13% Totaal 20192040 relatief

-100 -330 -100 +140 +890 +500 2019-2029

-9% -7% -2% +3% +54% +3% 2019-2029 relatief

-220 -130 -700 +130 +530 -390 2029-2040

-21% -3% -18% +3% +21% -2% 2029-2040

-320 -470 -800 +270 +1.430 +110 Totaal 20192040

-27% -10% -20% +7% +86% +0,5% 2019-2029

-70 +160 +110 +380 +430 +1.010 2019-2029

-7% +4% +4% +17% +52% +10% 2019-2029 relatief

-150 +350 -310 +330 +460 +670 2029-2040

-17% +8% -12% +13% +37% +6% 2029-2040 relatief

-220 +510 -200 +710 +880 +1.680 Totaal 20192040

-23% +13% -8% +33% +106% +16% Totaal 20192040 relatief

-310 -150 -350 +980 +2.540 +2.700 2019-2029

-4% -1% -2% +8% +54% +5% 2019-2029 relatief

-740 +240 -1.030 +450 +2.040 +950 2029-2040

-11% +2% -7,2% +3% +28% +2% 2029-2040 relatief

-1.040 +90 -1.380 +1.420 +4.570 +3.660 Totaal 20192040

-15% +1% -9% +11% +97% +7% Totaal 20192040 relatief

-690 -570 -390 +430 +2.110 +890 2019-2029

-17% -4% -3% +4% +44% +2% 2019-2029 relatief

-580 +120 -1.750 +80 +1.480 -660 2029-2040

-17% +1% -13% +1% +21% -1% 2029-2040 relatief

-1.270 -450 -2.140 +510 +3.590 +240 Totaal 20192040

-31% -3% -16% +4% +74% +0,5% Totaal 20192040 relatief

-1.390 -500 -560 +3.420 +7.870 +8.840

-8% -1% -1% +8% +49% +5%

-2.440 +1.710 -4.990 +1.940 +6.510 +2.710

-15% +3% -11% +4% +27% +2%

-3.820 +1.200 -5.550 +5.360 +14.370 +11.550

-22% +2% -12% +13% +90% +7%

Bron: Provinciale prognose (2019), bewerking Stec Groep (2019). Afgerond op tientallen en hele procenten (Schouwen-Duiveland en Zeeuws-Vlaanderen op een half procent).

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

12

Sterke groei aantal suburbane 65-plushuishoudens Als basis voor de kwalitatieve woningbehoefte vertalen we de prognosecijfers naar specifieke doelgroepen. We hanteren onze Stec-Doelgroepenindeling van 25 doelgroepen, opgebouwd vanuit de belangrijkste factoren die van invloed zijn op de woonvoorkeuren- en mogelijkheden: • Leeftijd en samenstelling van het huishouden: o Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar o Gezinnen o Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar o Alleenstaanden & stellen 65+ • Inkomen van het huishouden (prijspeil 2019): o tot € 38.035 (Laag) o € 38.035 tot € 48.655 (Midden) o € 48.655 + (Hoog) • Woonmilieu: o Stedelijk o Dorps/Suburbaan o Landelijk We gebruiken harde gegevens van het CBS, de Provinciale prognose 2019, WoON2015 en WoON2018 om tot indicatieve aantallen en de ontwikkeling van deze doelgroepen te komen. Met ons model brengen we de huidige omvang van de doelgroepen in beeld en geven we een doorkijk naar 2030 en 2040. Op de pagina hierna doen we dit voor Zeeland als totaal. In Bijlage B is voor elke regio apart een overzicht toegevoegd. In bijlage C lichten we de 25 doelgroepen uitgebreider toe. Wat valt op? • Meer dan de helft van de huishoudens in Zeeland (+/- 93.100 huishoudens) woont in een suburbaan/dorps woonmilieu. De resterende huishoudens wonen redelijk evenredig verdeeld tussen stedelijke (ca. 41.350 huishoudens) en landelijke woonmilieus (ca.

40.200 huishoudens). • We zien vooral een sterke relatieve groei in het aantal stedelijk- en suburbaan/dorps wonende alleenstaanden en stellen boven de 65. Ook het aantal landelijk wonende 65-plushuishoudens groeit op basis van onderstaande indicatieve prognose nog relatief fors. In de praktijk landt een deel van deze huishoudens op termijn mogelijk alsnog in een stedelijk of dorps woonmilieu, vanwege de behoefte om nabij voorzieningen te gaan wonen bij afnemende mobiliteit. Aan het eind van dit hoofdstuk geven we aan hoe om te gaan met deze cijfers. • De groep gezinnen is naast de groep ouderen de enige doelgroep die ook groeit. In 2040 zijn er naar verwachting circa 1.200 extra gezinshuishoudens ten opzichte van 2019. Net als voor de doelgroep boven de 65 jaar landt het merendeel van deze huishoudens in een suburbaan of dorps woonmilieu, een klein deel van de groei zien we binnen stedelijke woonmilieus. • De overige doelgroepen worden kleiner in absolute aantallen. Met name het aantal suburbane alleenstaanden en stellen tot 35 jaar daalt.

13

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

Tabel 2: doelgroepenontwikkeling Zeeland Naam doelgroep

Woonmilie u Stedelijk

Leeftijd en samenstelling JULB (jong urbaan, laag alleenstaanden & budget) stellen tot 35 jaar JUMI (Jong, Urbaan, alleenstaanden & MiddenInkomen) stellen tot 35 jaar Yuppies alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Geboren en getogen gezinnen Stads-elite gezinnen KISS (klein inkomen, alleenstaanden en stedelijke setting) stellen 35 - 64 jaar Midlife, Mid-City alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Oudere eenvoud stedelijk alleenstaanden en stellen 65+ Stedelijk genieten alleenstaanden en stellen 65+ Vroeg Volwassen Suburbaan/ alleenstaanden & Dorps stellen tot 35 jaar Veel voor weinig alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Familie doorzon gezinnen Ruimte en Gemak gezinnen Jong geleerd, oud gedaan alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Woonerf Welgestelden alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Suburbane Senioren alleenstaanden en stellen 65+ Ruim(t)egenieters / zilveren alleenstaanden en rand stellen 65+ JOLO (JOng LOkaalgebonden) Landelijk alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Blijvers en Terugkeerders alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Rurale ruimtezoekers gezin gezinnen Gegoed ruraal gezin gezinnen Blijf-in-de-wijkers alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Stadsontwijkers / Off the alleenstaanden en (Urban) grid stellen 35 - 64 jaar Landelijke eenvoud alleenstaanden en stellen 65+ Landelijke luxe alleenstaanden en stellen 65+ Totaal

Inkomen

Aantal 2019 Ontw. ‘19-’29 Ontw. ‘19-’40

laag 4.360

-70

-580

350

+5

-35

1.075 3.965 6.290

-10 -10 15

-130 +145 +275

6.435

0

-405

4.260

+40

-195

9.295

+1.835

+3.310

5.315

+1.080

+1.960

4.640

-460

-1.150

3.930 8.770 21.140

-460 -60 -140

-1.010 225 595

8.585

-115

-1.105

16.630

-170

-2.105

18.635

+3.745

+6.540

10.800

+2.190

+3.810

laag

2.040

-210

-560

midden en hoog laag midden en hoog

1.165 2.495 11.585

-175 -60 -240

-350 -35 -15

laag

4.435

-165

-805

midden en hoog

6.130

-155

-940

laag

6.785

+1.305

+2.210

5.590 174.700

+1.125 +8.840

+1.895 +11.550

midden hoog laag en midden hoog laag midden en hoog laag midden en hoog laag midden en hoog laag en midden hoog laag midden en hoog laag midden en hoog

midden en hoog

Bron: Provinciale prognose (2019), WoON2015, WoON2018. Bewerking Stec Groep (2019). Afronding op vijftallen.

14

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

3.3 Door vergrijzing behoefte aan nultredenwoningen, op korte termijn in enkele regio’s nog behoefte aan grondgebonden koop De omvang en ontwikkeling van de doelgroepen in Zeeland zoals hiervoor beschreven vertalen we in deze paragraaf naar een indicatieve kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. We maken gebruik van het Stec-Doorstroommodel. Op de pagina hierna lichte we de werking en interpretatie van dit model nader toe. Zeeland: verschuiving behoefte van grondgebonden (koop)woningen naar nultredenwoningen Onderstaande figuur laat de indicatieve opgave per jaar zien voor de totale provincie Zeeland. We zien een verschuiving in de behoefte van grondgebonden (koop)woningen naar nultredenwoningen. We lichten nu eerst toe wat opvalt op provinciaal niveau en verdiepen vervolgens op de regio’s. Het volgende valt op: • De eerste jaren zien we nog een verwachte additionele behoefte in het reguliere grondgebonden (koop)segment. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen komt deels vanuit landelijke 65plushuishoudens, die vaak nog minder georiënteerd zijn op een nultredenwoning. • Er ontstaan daarnaast relatief forse overschotten in het segment grondgebonden sociale huurwoningen. Dit is mede het gevolg van de daling in het aantal huishoudens jonger dan 65 jaar met een laag inkomen.

Dit betekent niet direct dat hier nu overal al sprake is van een lage marktdruk die ook terug te zien is in bijvoorbeeld wachtlijsten. Wel betekent het dat de marktdruk naar verwachting afneemt op termijn, zeker wanneer huishoudens hun gewenste doorstroomwens kunnen realiseren. • We zien de komende jaren een sterke additionele behoefte aan appartementen/nultredenwoningen. Dit is het directe gevolg van de aanhoudende vergrijzing in combinatie met het relatief beperkt aantal nultredenwoningen in de bestaande voorraad. • In de eerste jaren is de opgave voor appartementen in de sociale huur negatief of relatief beperkt. Dit wordt veroorzaakt door krimp van de groep jonge huishoudens tot 35 jaar met een laag inkomen in combinatie met de wens van een deel van deze jonge groep om door te stromen vanuit een sociaal huurappartement naar een grondgebonden koopwoning. Indien deze doorstroming op gang komt, komen overwegend niet-levensloopgeschikte appartementen vrij (portiekflats en maisonnettes, primair in de steden). Op termijn overtreft de jaarlijkse behoefte aan nultredenwoningen vanuit de groeiende groep 65-plussers het aantal vrijkomende appartementen vanuit de jonge huishoudens, waardoor de jaarlijkse opgave jaarlijks steeds groter wordt.

• De groei in het aantal gezinnen met een midden of hoog inkomen leidt wel tot een structurele behoefte aan grondgebonden vrijesectorhuurwoningen. Mede door afvlakking van de groei in aantal gezinnen op termijn en de aanhoudende vergrijzing zakt de jaarlijkse additionele behoefte wel op termijn. Figuur 3: Doorstroommodel provincie Zeeland 2019-2028 400 200 0

SH GGB

-200

VSH GGB

-400

KOOP GGB

-600 2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

800 600 400

SH APP/NULT

200

VSH APP/NULT

0

KOOP APP/NULT

-200 2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Bron: Provinciale prognose (2019), WoON2015 & WoON2018, bewerking Stec groep (2019).

2027

2028

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

15

Regio’s: in absolute aantallen grootste overschot grondgebonden woningen in Zeeuws-Vlaanderen In bijlage B vindt u een overzicht van de indicatieve regionale opgave voor de komende tien jaar. Met name in de regio Zeeuws-Vlaanderen leidt ontgroening tot een theoretisch overschot aan grondgebonden woningen. Ook op Schouwen-Duiveland is het overschot relatief groot. Tegelijkertijd blijkt uit deze modellen dat er in alle regio’s de komende jaren behoefte is aan appartementen/nultredenwoningen. Wel zien we significante verschillen in de manier waarop deze ontwikkeling zich voltrekt: • Op de Bevelanden is de komende jaren nog steeds vraag naar grondgebonden koopwoningen. Op termijn (over circa vijf jaar) vindt echter wel een omslag plaats: de behoefte aan grondgebonden koopwoningen vanuit de (beperkte) groei van het aantal gezinshuishoudens weegt dan niet langer op tegen het aantal vrijkomende grondgebonden koopwoningen van 65-plushuishoudens die doorstromen naar een nultredenwoning. Daarnaast zien we met name een overschot aan grondgebonden sociale huurwoningen op de Bevelanden. Voor nultredenwoningen – zowel appartementen als patio’s – zien we een constante vraag. • Schouwen-Duiveland kent momenteel een theoretisch overschot in het grondgebonden segment. Het gaat om een jaarlijks overschot van zo’n 75 woningen, met name in de sociale huur.

Ook zien we een relatief groot overschot aan grondgebonden koopwoningen. Er is wel behoefte aan grondgebonden vrijesectorhuurwoningen, hoewel de behoefte per jaar relatief beperkt is en op termijn verder afzwakt. Ook op Schouwen-Duiveland is er de komende tien jaar een constante vraag naar nultredenwoningen. • De komende tien jaar blijft in de regio Tholen een jaarlijkse behoefte bestaan naar grondgebonden koopwoningen en grondgebonden woningen in de vrijesectorhuur. We zien een behoorlijke schommeling in deze behoefte, met name binnen het grondgebonden koopsegment. Verder kent Tholen een theoretisch overschot aan grondgebonden woningen in de sociale huur. Daarnaast zien we ook op Tholen veel behoefte aan het toevoegen van nultredenwoningen. • Ook op Walcheren is de komende jaren nog behoefte aan grondgebonden (koop)woningen. Net als op de Bevelanden is sprake van een afnemende vraag die op termijn omslaat in een theoretisch overschot. De komende tien jaar blijft wel behoefte bestaan aan grondgebonden vrijesectorhuurwoningen. Ook is er een constante vraag naar nultredenwoningen. • De regio Zeeuws-Vlaanderen kampt met een overschot aan grondgebonden woningen. De komende jaren zien we overschotten ontstaan in zowel de grondgebonden koop als in het sociale grondgebonden huursegment. Wel zien we een redelijk constante vraag naar huurwoningen in de vrije sector.

Ook is er in absolute aantallen een grote vraag naar nultredenwoningen.

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen huishouden) en demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON 2015 en WoON2018). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruit kijken. Appartementen/nultredenwoningen zijn appartementen (met lift) of levensloopbestendige grondgebonden woningen. Levensloopbestendige grondgebonden woningen zijn idealiter nultreden. Brede deurposten, geen drempels en gemakkelijk toe te voegen ruimtes (zoals een slaapkamer) op de begane grond maken de woning geschikt voor ouderen.

16

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL (VERVOLG) De indicatieve behoefte die uit het doorstroommodel blijkt kan ook deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning aan te passen naar een nultredenwoning. Zeeland: sterke behoefte aan koop appartementen/nultredenwoningen De opgave per jaar is in onderstaande figuur samengevat tot een indicatieve totaalopgave voor de komende tien jaar. Waar we hiervoor het verloop van de behoefte door de jaren heen belichtten trekken we in deze subparagraaf dus conclusies met betrekking tot de totale komende tien jaar. We zien een netto behoefte aan toevoeging van circa 8.840 woningen, in lijn met de ontwikkeling van reguliere huishoudens de komende tien jaar. Het gaat met name om appartementen/nultredenwoningen in het koopsegment. Er is ook een relatief grote vraag naar appartementen/nultredenwoningen in de socialeen vrijesectorhuur. Daarentegen ontstaat er de komende tien jaar een overschot aan reguliere grondgebonden woningen, met name in het sociale huursegment. Figuur 4: Behoefte provincie Zeeland 2019-2028 op basis van doorstroommodel

Opgave 2019-2028

Appartement

Grondgebonden

-6.000 SH GGB

-4.000

-2.000

2.000

4.000

6.000

8.000

-3.570

VSH GGB KOOP GGB

-

1.050 -990

SH APP/NULT

3.155

VSH APP/NULT

3.310

KOOP APP/NULT

5.885

Bron: Stec Groep (2019), op basis van WoON2015, WoON2018 en Provinciale prognose (2019).

Regio’s: in alle regio’s overschot aan grondgebonden sociale huur en behoefte aan nultredenwoningen, op Tholen en de Bevelanden behoefte aan grondgebonden koop door groei aantal gezinnen. In bijlage B vindt u de indicatieve totaalopgave voor de komende tien jaar per regio. De figuren geven een duidelijk beeld van de onderlinge verschillen: • De komende jaren groeit het aantal gezinshuishoudens nog op de Bevelanden en Tholen. In overeenstemming met deze ontwikkeling zien we binnen die regio’s behoefte aan grondgebonden koopwoningen en woningen in de vrijesectorhuur. • Door de sterke vergrijzing op Schouwen-Duiveland zien we hier een kwalitatieve verschuiving, van grondgebonden naar appartementen/nultredenwoningen. • Op Walcheren ontstaat een overschot aan sociale huurappartementen door krimp van het aantal jonge huishoudens en de wens van een deel van deze groep jonge huishoudens om door te stromen. Deze doorstroomwens leidt tegelijkertijd tot een additionele behoefte aan grondgebonden koopwoningen. • Zeeuws-Vlaanderen vergrijst sterk. Hierdoor ontstaat er een groot overschot in het grondgebonden koop- en sociale huursegment en een sterke behoefte aan meer nultredenwoningen.

17

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

3.4 Verdieping PMC’s: overschot in kleine grondgebonden sociale huursegment, daarnaast regiospecifieke mismatches Hierna gaan we dieper in op de behoefte in Zeeland. De toekomstige opgave is verdeeld naar productmarktcombinaties (PMC’s). Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijs- en oppervlakteklassen. De aantallen in onderstaande figuur zijn indicatief, maar geven wel een duidelijk beeld van binnen welke PMC’s op termijn overschotten en tekorten ontstaan. Wat valt op? • Het eerder geconstateerde theoretische overschot aan sociale grondgebonden huurwoningen lijkt vooral in het kleinere, betaalbare segment te zitten. Er ontstaat ook een significant overschot in grote grondgebonden koopwoningen in de relatief hoge prijsklassen. Dit komt mede door de sterk vergrijzende bevolking: oudere huishoudens verruilen vaak hun grondgebonden woning voor een nultredenwoning. De doelgroep die normaal gesproken doorstroomt naar deze vrijkomende woningen wordt kleiner. • Op kleine huurappartementen in het sociale segment na, zien we een sterke behoefte aan meer nultredenwoningen in alle segmenten en oppervlakteklassen. Er is met name behoefte aan grote huurappartementen of nultredenwoningen in de sociale huur. Dit komt door de sterke groei in 65plushuishoudens met een laag inkomen. Het kan hierbij gaan om zowel nultredenappartementen met lift als ook om patio-/bungalowwoningen.

Figuur 5: behoefte vertaald naar PMC’s 2019-2028 -4.000

-3.000

-2.000

-1.000

-

SH GGB VSH GGB

tot 120 m² vanaf 120 m² vanaf 120 m²

tot 120 m² tot € 150K tot 120 m²

KOOP GGB

€ 150-250K tot 120 m² € 250-350K tot 120 m² € 350K+ tot 120 m² tot € 150K vanaf 120 m² € 150-250K vanaf 120 m² € 250-350K vanaf 120 m² VSH SH APP/N APP/N ult. ult.

€ 350K+ vanaf 120 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot 80 m² vanaf 80 m² tot € 150K tot 80 m² KOOP APP/Nult.

€ 150-250K tot 80 m² € 250-350K tot 80 m² tot € 350K+ tot 80 m² tot € 150K vanaf 80 m² € 150-250K vanaf 80 m² € 250-350K vanaf 80 m² tot € 350K+ vanaf 80 m² Bron: WoON2015, WoON2018, Provinciale prognose (2019), bewerking Stec Groep (2019).

1.000

2.000

3.000

4.000

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

18

Regio’s: op Walcheren overschot aan (kleine) sociale huurappartementen, Schouwen-Duiveland en Zeeuws-Vlaanderen kennen overschot in duurdere grondgebonden koopsegment Per regio verschilt het type woningen waarbinnen het toekomstige overschot zich vooral uit. In Bijlage B is voor elke regio de behoefte vertaald naar PMC’s. Uit deze figuren trekken we de volgende conclusies: • Op de Bevelanden en Tholen groeit het aantal gezinnen op korte termijn. Dit resulteert in behoefte aan (overwegend middeldure) grondgebonden koopwoningen. Omdat het aandeel huishoudens met een laag inkomen relatief kleiner wordt binnen deze regio’s ontstaat er een overschot aan grondgebonden sociale huurwoningen. • Schouwen-Duiveland wordt gekenmerkt door sterke vergrijzing. Dit leidt tot een kwalitatieve verschuiving van grondgebonden woningen naar nultredenwoningen. In PMC’s zien we een behoefte aan appartementen/nultredenwoningen, en een overschot aan bijna alle grondgebonden woningtypen. • De forse huishoudensgroei op Walcheren resulteert in een positieve opgave in bijna alle PMC’s. Het overschot in kleine sociale huurwoningen wordt veroorzaakt door een combinatie van krimp en een doorstroomwens in de groep jonge huishoudens. De woningen die zij achterlaten (portiekflats, maisonnettes) sluiten lang niet altijd aan bij de behoefte van de groeiende groep oudere huishoudens.

• Zeeuws-Vlaanderen kent ook een sterke vergrijzing. Dit zorgt voor toenemende overschotten in het grondgebonden koopsegment en de grondgebonden sociale huurwoningen. Tegelijkertijd groeit de behoefte naar nultredenwoningen (appartementen of patio’s) in alle prijs- en oppervlakteklassen. INTERPRETATIE VAN OVERSCHOTTEN EN TEKORTEN Let wel, de theoretische overschotten en tekorten ontstaan wanneer alle doelgroepen hun verhuiswensen kunnen realiseren. In de praktijk is de woningmarkt een aanbodmarkt en zijn doelgroepen niet altijd in staat hun verhuiswens te realiseren, doordat zij hier financieel niet toe in staat zijn of omdat de gewenste woning niet beschikbaar is in de bestaande voorraad. De figuur geeft wel een goede indicatie in welke segmenten de grootste risico’s ontstaan op leegstand en achteruitgang. Op termijn leidt een ontspannen markt zonder ingrijpen tot waardedaling, waardoor woningen in de nu nog relatief duurdere segmenten terugzakken naar een lager prijssegment. Uitzondering hierop vormen woningen die interessant zijn voor gebruik als tweede woningen, míts gemeentelijk beleid dit toestaat. De grootste risico’s zijn vooral aanwezig in die PMC’s/woningen waar zowel een overschot van dreigt te ontstaan, en die ook qua woning- en omgevingskenmerken relatief kwetsbaar zijn.

In de latere hoofdstukken van deze rapportage brengen we de kenmerken van de bestaande voorraad en kwetsbaarheden in beeld. Hierbij leggen we nadrukkelijk ook het verband tussen de kwetsbaarheid en de marktdruk (behoefte of overschot) per PMC.

3.5 Aanbevelingen demografie en woningbehoefte: omgaan met geschetste opgaven Hierna zetten we een aantal aanbevelingen op een rij over hoe om te gaan met de geschetste demografische ontwikkelingen en bijbehorende woningbehoefte. Monitor ontwikkeling huishoudens om te sturen in programmering waar nodig De ontwikkeling van het aantal huishoudens en de doelgroepen is omgeven met onzekerheden. Monitor hoe deze vraag zich in de praktijk ontwikkelt en stuur waar nodig bij in de programmering: zowel kwantitatief (aantallen wonigen) als ook kwalitatief (passende woningtypen bij de doelgroepen). Middenhuur kansrijk voor versterken Zeeuwse woningmarkt, sterke locaties en een relatief betaalbare huurprijs wel cruciaal Uit de behoefteraming blijkt een behoefte aan vrijesectorhuurwoningen. Dit segment is nu nog zeer beperkt aanwezig in de Zeeuwse voorraad, terwijl dit segment wel voorziet in behoefte van huishoudens die op zoek zijn naar een flexibele en/of onderhoudsarme woonruimte. Toevoeging van dit segment verrijkt de Zeeuwse woningmarkt en stimuleert doorstroming. Houd er wel rekening mee dat vrijesectorhuur in Zeeland concurreert met de relatief betaalbare bestaande koopvoorraad. Bij toevoeging van dit segment is het daarom cruciaal om te kiezen voor sterke locaties en een relatief betaalbare huurprijs.

Het gaat in Zeeland om dan ook om middenhuur (tot maximaal € 900 á € 1.000) en - anders dan bijvoorbeeld in de Randstad - niet om dure huur (€ 1.000+).

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

19

Zet bestaande voorraad centraal in woningmarktbeleid Een belangrijk deel van de woningmarkopgaven zit niet in nieuwbouw, maar in de bestaande voorraad. Zie hiervoor hoofdstuk 5 en 6 van deze rapportage en het separate position paper ‘naar een uitvoeringstrategie KWOZ 2019’. Stimuleer levensloopgeschikt maken bestaande woningen daar waar kansrijk Vanuit de focus op de bestaande voorraad: een deel van de behoefte aan nultredenwoningen kan worden ingevuld door reguliere grondgebonden woningen levensloopgeschikt te maken. Hiermee kan tegelijkertijd het theoretisch overschot in een deel van het reguliere grondgebonden segment worden verkleind. Uiteraard is niet elke woning geschikt om te transformeren naar een levensloopgeschikte woning. Dit hangt mede af van de technische mogelijkheden, maar bijvoorbeeld ook van omgevingsfactoren zoals de nabijheid van voorzieningen (belangrijk bij afnemende mobiliteit). In hoofdstuk 5 gaan we hier nader op in. Zet met nieuwbouw voor groeiende groep ouderen in op doorstroming Door woningen te realiseren voor de groeiende groep ouderen bevordert u de doorstroming op de woningmarkt: verhuizers laten een andere woning achter en zo komen woningen in het middensegment vrij die weer betrokken worden door de doorstromers uit starterswoningen.

Hiermee ontstaan langere verhuisketens dan wanneer u bijvoorbeeld starterswoningen realiseert, die veel minder verhuisbewegingen genereren (vaak slechts één verhuisbeweging, terwijl woningen verderop in de verhuisketen vier tot vijf verhuisbewegingen genereren). Bovendien zijn bestaande woningen voor starters vaak betaalbaarder dan nieuwbouwwoningen. Door deze woningen in de bestaande voorraad vrij te spelen vergroot u de kansen voor starters.

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

20

4 Verdieping specifieke doelgroepen/niches In dit hoofdstuk verdiepen we op een aantal specifieke doelgroepen en niches op de woningmarkt. We gaan achtereenvolgens in op: wonen en zorg (4.1), instroom op de woningmarkt vanuit België (4.2), studenten(huisvesting) in Zeeland (4.3) en arbeidsmigranten(huisvesting) (4.4).

4.1 Wonen met zorg: extramurale doelgroep neemt sterk in omvang toe, dit vraagt om sterke woonzorgconcepten In deze paragraaf brengen we het zorggebruik (in relatie tot wonen) in kaart. We brengen eerst het huidige intra- en extramurale zorggebruik in Zeeland en de afzonderlijke regio’s in beeld. Vervolgens geven we een indicatie van de zorgbehoefte in 2029. INDICATIE TOEKOMSTIG ZORGGEBRUIK (INTRA- EN EXTRAMURAAL) Om het toekomstig aantal intramurale zorgbehoevenden in beeld te brengen, combineren we de huidige verdeling van zorgtypen (somatisch, psychogeriatrisch, verstandelijke gehandicapt et cetera) per leeftijdsgroep met de ontwikkeling van de intramurale bevolking per leeftijdsklasse op basis van de Provinciale prognose (2019). We gaan hierbij uit van een gelijkblijvend aandeel zorgindicaties per type per leeftijdsklasse. Het toekomstig aantal extramurale zorgbehoevenden brengen we op een vergelijkbare wijze in beeld. We zetten de huidige verdeling van zorgtypen (somatisch, psychogeriatrisch, verstandelijke gehandicapt et cetera) per leeftijdsgroep af tegen het aantal reguliere huishoudens per leeftijdsklasse. Op basis van de groei van het aantal huishoudens per leeftijdsklasse kunnen we zo een indicatie geven van het te verwachten aantal extramurale zorgbehoevenden.

In de praktijk valt dit aantal mogelijk nog hoger uit dan nu geraamd, als gevolg van verdere extramuralisering van zorgbehoevenden met een ZZP tot 4. Intramurale zorg in Zeeland: circa 5.190 personen, ruim 55% is 75 jaar of ouder In Zeeland wonen op dit moment circa 5.190 personen in een intramurale zorgwoning. De leeftijd van personen in een intramurale zorgwoning loopt relatief sterk uiteen. Wel is de leeftijdsgroep 75-85 jaar (18%) en de groep van 85 jaar en ouder (38%) relatief sterk vertegenwoordigd binnen de intramurale bevolking in Zeeland. Ontwikkeling intramurale zorg: in 2029 circa 5.155 personen in Zeeland, sterke verschillen tussen regio’s Op basis van de Provinciale prognose (2019) verwachten we dat het aantal intramuraal wonende personen in Zeeland in 2029 met ruim een half procent is gedaald, tot circa 5.155 intramurale zorgbehoevenden. Deze lichte daling is het gevolg van de extramuralisering in de zorg, die grotendeels (maar in aantallen net niet volledig) wordt gecompenseerd door de groeiende groep ouderen met een (middel)zware zorgbehoefte. Wel zien we sterke verschillen tussen de afzonderlijke regio’s: • De intramurale bevolking op de Bevelanden krimpt relatief het snelst in omvang. Hier is het aantal personen in een intramurale zorgwoning naar verwachting afgenomen met circa 12% in 2029.

• Op Schouwen-Duiveland, Tholen en Walcheren verwachten we op basis van de Provinciale prognose ook een afname in het aantal personen in een intramurale woning. • De intramurale bevolking in Zeeuws-Vlaanderen neemt de komende tien jaar juist toe. In 2029 ligt het aantal personen dat intramurale zorg ontvangt naar verwachting circa 240 personen hoger dan nu, een toename van 17%.

21

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

De komende tien jaar verandert de samenstelling van de intramurale bevolking naar leeftijdsklasse. Als gevolg van de toenemende vergrijzing stijgt het aandeel 75-plussers binnen de intramurale bevolking in Zeeland. In 2029 is 22% van alle intramuraal wonende personen in de provincie tussen de 75 en 85 jaar oud. Op dit moment (2019) ligt dit aandeel nog op zo’n 18%. Het aandeel 85-plussers onder de intramurale bevolking groeit in dezelfde periode van 38% naar 40% in 2029. Zie onderstaande tabel. Tabel 3: Intramurale bevolking naar leeftijd, 2019-2029 Bevelanden Leeftijdsgroep 0-15 jaar 15-25 jaar

Huishoudens 2019 35 (2,1%) 85 (5,4%)

Aandeel 2029 10 (0,7%) 35 (2,5%)

25-35 jaar 35-45 jaar

120 (7,5%) 120 (7,5%)

65 (4,6%) 110 (7,8%)

45-55 jaar 55-65 jaar

145 (9,1%) 120 (7,5%)

65-75 jaar 75-85 jaar 85 + jaar Totaal

Walcheren Leeftijdsgroep 0-15 jaar 15-25 jaar

Huishoudens 2019 40 (2,5%) 150 (9,3%)

Aandeel 2029 25 (1,6%) 135 (8,7%)

25-35 jaar 35-45 jaar

130 (8,1%) 110 (6,9%)

110 (7,1%) 95 (6,1%)

105 (7,4%) 100 (7,1%)

45-55 jaar 55-65 jaar

140 (8,7%) 120 (7,5%)

85 (5,5%) 145 (9,4%)

130 (8,1%) 255 (15,9%) 590 (36,9%) 1.600 (100%)

90 (6,4%) 290 (20,6%) 605 (42,9%) 1.410 (100%)

65-75 jaar 75-85 jaar 85 + jaar Totaal

125 (7,8%) 260 (16,2%) 530 (33%) 1.605 (100%)

75 (4,9%) 320 (20,8%) 555 (35,9%) 1.545 (100%)

Schouwen-Duiveland Leeftijdsgroep Huishoudens 2019 0-15 jaar 0 (0%) 15-25 jaar 5 (1,6%) 25-35 jaar 15 (4,6%) 35-45 jaar 10 (3%) 45-55 jaar 10 (3%) 55-65 jaar 15 (4,5%) 65-75 jaar 20 (6,1%) 75-85 jaar 75 (22,7%) 85 + jaar 180 (54,5%) Totaal 330 (100%)

Aandeel 2029 0 (0%) 5 (1,5%) 10 (3,1%) 15 (4,6%) 20 (6,2%) 10 (3,1%) 0 (0%) 70 (21,5%) 195 (60%) 325 (100%)

Zeeuws-Vlaanderen Leeftijdsgroep Huishoudens 2019 0-15 jaar 30 (2,1%) 15-25 jaar 75 (5,3%) 25-35 jaar 80 (5,7%) 35-45 jaar 70 (4,9%) 45-55 jaar 115 (8,1%) 55-65 jaar 110 (7,8%) 65-75 jaar 120 (8,5%) 75-85 jaar 280 (19,8%) 85 + jaar 535 (37,8%) Totaal 1.415 (100%)

Aandeel 2029 30 (1,8%) 115 (6,9%) 100 (6%) 120 (7,3%) 90 (5,4%) 100 (6,1%) 75 (4,5%) 415 (25,1%) 610 (36,9%) 1.655 (100%)

Tholen Leeftijdsgroep 0-15 jaar 15-25 jaar 25-35 jaar 35-45 jaar 45-55 jaar 55-65 jaar 65-75 jaar 75-85 jaar 85 + jaar Totaal

Aandeel 2029 0 (0%) 10 (4,7%) 20 (9,3%) 15 (7%) 5 (2,3%) 5 (2,3%) 5 (2,3%) 40 (18,6%) 115 (53,5%) 215 (100%)

Zeeland Leeftijdsgroep 0-15 jaar 15-25 jaar 25-35 jaar 35-45 jaar 45-55 jaar 55-65 jaar 65-75 jaar 75-85 jaar 85 + jaar Totaal

Aandeel 2029 65 (1,3%) 300 (5,8%) 305 (5,9%) 355 (6,9%) 305 (5,9%) 360 (7%) 245 (4,8%) 1135 (22%) 2.080 (40,4%) 5.150 (100%)

Huishoudens 2019 0 (0%) 10 (4,3%) 15 (6,5%) 10 (4,3%) 10 (4,3%) 5 (2,2%) 10 (4,3%) 50 (21,7%) 120 (52,2%) 230 (99,8%)

Huishoudens 2019 105 (2%) 325 (6,3%) 360 (6,9%) 320 (6,2%) 420 (8,1%) 370 (7,1%) 405 (7,8%) 920 (17,9%) 1.955 (37,7%) 5.180 (100%)

Bron: Provinciale prognose (2019), bewerking Stec Groep (2019). Aantallen zijn afgerond op 5-tallen. Hierdoor kunnen optellingen afwijken.

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

22

Zeeland: groeiend aandeel somatische en psychogeriatrische zorg als gevolg van groeiend aandeel ouderen De verandering in samenstelling van de intramurale bevolking naar leeftijdsklassen gaat gepaard met een veranderende vraag naar type zorg. Enerzijds worden huidige zorggebruikers ouder en schuiven zij door naar een hogere leeftijdsklasse, zonder dat hun type zorgvraag verandert. Hierdoor blijft bijvoorbeeld het aandeel intramurale bevolking met een VG-indicatie relatief hoog. Tegelijkertijd neemt als gevolg van de vergrijzing het aandeel van de intramurale bevolking dat somatische (23% in 2029) of psychogeriatrische zorg (23% in 2029) nodig heeft naar verwachting toe. Zie onderstaande figuur. Regio’s: in veel regio’s groei aandeel zorgbehoevenden met somatisch- of psychogeriatrisch zorgprofiel, Schouwen-Duiveland en Tholen vormen uitzondering Kijken we naar intramurale zorg per regio, dan valt het volgende op: • Binnen de regio’s de Bevelanden, Walcheren en Zeeuws-Vlaanderen neemt het aandeel 65plushuishoudens binnen de intramurale bevolking toe (zie voorgaande tabel). Als gevolg van deze toenemende vergrijzing groeit het aandeel personen dat intramurale somatische of psychogeriatrische zorg nodig heeft. • Op Schouwen-Duiveland en Tholen zien we niet of maar zeer beperkt groei in het aandeel 65plussers.

Gelijk aan deze ontwikkeling blijft het aandeel dat somatische of psychogeriatrische zorg nodig heeft gelijk, of neemt de komende jaren af. • Een relatief groot deel van de intramurale bevolking op Walcheren heeft een VG-indicatie (circa 39%). Dit aandeel daalt de komende jaren relatief licht naar verwachting. We merken hierbij op dat op regioniveau het verloop van het aantal intramurale zorgbehoevenden en hun bijbehorende type zorgbehoefte ook sterk afhankelijk is van de (op termijn mogelijk veranderende) aanwezigheid van zorginstellingen. Verhuizingen, uitbreidingen of juist sluitingen van zorginstellingen die specifieke typen zorg verlenen kunnen leiden tot een veranderende regionale spreiding van intramuraal zorgbehoevenden.

23

Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) 19.006

Zeeland

Aandeel 2019

19%

Aandeel 2029

22%

ZeeuwsVlaanderen Walcheren

Tholen

Aandeel 2019

SchouwenDuiveland Bevelanden

Figuur 6: Verhoudingen intramurale zorg naar type, 2019-2029 15%

22%

21%

Aandeel 2029

23%

15%

23%

30%

0% 8% 0% 10%

27%

20%

22%

0% 9%

30%

21%

20%

32%

0% 9%

Aandeel 2019

32%

30%

8%