02 3 (Kanaalweg, R'ment) Ontwerp toelichting

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede Toelichting

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Adromi B.V. Reeweg 146 3343 AP Hendrik-Ido-Ambacht

Toelichting

T 078 – 684 55 55 F 078 – 684 55 59 algemeen@adromi.nl www.adromi.nl K.v.K. 230.825.46 te Rotterdam BTW: 8050.63.286.B.01 IBAN: NL75RABO0385477481

Kenmerk: Status: Datum: Auteur: Geaccordeerd:

wil/R202159/2101j ontwerp 4-12-2023 S.P. van Werven J. Wildschut

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Inhoudsopgave Inleiding ........................................................................................................................................... 4 Aanleiding en doel ................................................................................................................... 4 Principebesluit ......................................................................................................................... 4 Locatie plangebied .................................................................................................................. 4 Geldend bestemmingsplan...................................................................................................... 6 Leeswijzer ................................................................................................................................ 7 Planbeschrijving............................................................................................................................... 8 Bestaande situatie ................................................................................................................... 8 Beoogde situatie....................................................................................................................

11 Beleidskaders................................................................................................................................. 15 Algemeen............................................................................................................................... 15 Rijksbeleid.............................................................................................................................. 15 Provinciaal beleid .................................................................................................................. 16 Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 26 Water ............................................................................................................................................. 37 Strategienota 2019-2023 – Klaar voor de toekomst ............................................................. 37 Watertoets ............................................................................................................................ 37 Afvalwater ............................................................................................................................. 39 Sectorale milieuaspecten ..............................................................................................................

40 Ecologie ................................................................................................................................. 40 Archeologie en cultuurhistorie .............................................................................................. 42 Milieu............................................................................................................................................. 45 Milieueffectbeoordeling ........................................................................................................ 45 Geluid .................................................................................................................................... 53 Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 55 Geur ....................................................................................................................................... 57 Bodem ................................................................................................................................... 57 Externe veiligheid .................................................................................................................. 58 Spuitzonering.........................................................................................................................

59 Bedrijven en milieuzonering.................................................................................................. 61 Algehele conclusie milieu ...................................................................................................... 62 Juridische planopzet ...................................................................................................................... 63 Uitvoerbaarheid ............................................................................................................................ 64 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................... 64 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................... 64 Bijlagen .................................................................................................................................................. 65

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 3 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Inleiding Aanleiding en doel Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op een ontwikkeling aan de Kanaalweg in de gemeente Sluis. Dit perceel wordt momenteel gebruikt als grasland voor agrarische doeleinden. Op de locatie geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, vastgesteld op 23 juni 2011 en meermaals herzien. Hierbij is het perceel bestemd voor Agrarisch met waarden – Landschapswaarden. De eigenaar van het perceel is voornemens om hier drie woningen met elk een bijgebouw te realiseren en op het resterende deel van het perceel nieuwe natuur inclusief oppervlaktewater te creëren. Op basis van het huidige bestemmingsplan is dit niet toegelaten. Voor de beoogde ontwikkeling is daarom dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld. In ruil voor twee van deze nieuwe woningen zullen een woning, loodsen/bedrijfsbebouwing n verhardingen van een voormalig niet agrarisch bedrijf (vlasserij) aan Het Dijkske 1 in Eede worden gesloopt, waarna dit perceel wordt ingericht als natuur. Voor de derde woning wordt een bouwtitel verplaatst van de Bonteweg 5 te Sluiskil, alwaar het open polderlandschap is hersteld door sloop en sanering van grootschalige agrarische bedrijfsbebouwing (2.150 m2). Principebesluit Op 28 juni 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders positief besloten op een principeverzoek voor onderhavig initiatief.

Daarbij is door het college als volgt overwogen over de ruimtelijke aanvaardbaarheid. 1) De bouwtitels Dijkse 1 Eede en Bonteweg 5 Sluiskil komen voor verplaatsing in aanmerking, mits kan worden aangetoond dat sprake is van een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst. 2) Verplaatsing van de bouwtitels naar de Kanaalweg is aanvaardbaar, gelet op de ligging in de kernrandzone van Retranchement, maar er moet aandacht worden besteed aan de landschappelijke inpassing vanwege de aanwezige landschappelijke waarden. Aan deze voorwaarden kan worden voldaan. Immers aan Het Dijkske 1 zal een rotte kies uit het landschap worden verwijderd en nieuwe natuur worden gemaakt. Verder is aan de Bonteweg 5 open polderlandschap hersteld door sanering van een nertsenfokkerij. Door het bestemmingsplan zal sprake zijn van per saldo minstens ca. 1.710 m2 ontstening in het landelijk gebied. Ook aan de Kanaalweg zal sprake zijn van ruimtelijke kwaliteitswinst door natuurontwikkeling. De aanwezige dichte vegetatie langs het kanaal zal behouden blijven en er zal sprake zijn van adequate landschappelijke inpassing van de nieuwe woningen. Voor een meer uitgebreide behandeling van deze aspecten wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2 en 3.4.2.

Locatie plangebied Het plangebied, kadastraal bekend als gemeente Sluis, sectie L, nummers 1061 en L1338, is gelegen aan de Kanaalweg, aan de zuidwestelijke zijde van de kern van Retranchement in de gemeente Sluis. Op circa 220 meter ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich de landsgrens. Aan de Kanaalweg bevinden zich verschillende functies, waaronder een groot openbaar parkeerterrein met lichtreclame, verblijfsrecreatie ((bungalowpark de Winne, met 21 bungalows, 15 kampeerstandplaatsen, een centrumgebouw en een bedrijfswoning) en een tweetal woningen aan de Zwinstraat. Het plangebied wordt aan de zuidoostzijde begrensd door genoemde woningen aan de Zwinstraat en aan de noordwestzijde door het genoemde bungalowpark. Aan de zuidwestzijde bevinden zich agrarische percelen. Onderstaande afbeelding 1 geeft een impressie van het plangebied Kanaalweg Retranchement en de omgeving. Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 4 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 1: Plangebied Kanaalweg indicatief weergegeven met rode omlijning (bron: PDOK)

Verder heeft het bestemmingsplan betrekking op Het Dijkske 1 te Eede. Verwezen wordt naar afbeelding 2. Om plantechnische redenen heeft het plangebied hier betrekking op een groter terrein, maar de locatie waar bebouwing zal worden gesloopt is kadastraal bekend als gemeente Aardenburg, sectie I, nummers 467 en 466. Ter plaatse is sprake van een voormalig bedrijfscomplex met de nodige bebouwing, waar een woonbestemming voor geldt.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 5 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 2: plangebied Dijkske 1 indicatief weergegeven met rode omlijning (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Geldend bestemmingsplan Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ dat op 23 juni 2011 is vastgesteld door de gemeente Sluis. Het geldende bestemmingsplan heeft betrekking op het volledige buitengebied van gemeente Sluis. Naderhand hebben meerdere herzieningen plaatsgevonden: - 1e Herziening Buitengebied (ontwikkelingen strand), vastgesteld op 31 januari 2013; - Buitengebied 2e herziening, vastgesteld op 28 mei 2015; - 3e Herziening Buitengebied, vastgesteld op 16 juli 2015; - 2e herziening Buitengebied Sluis, gewijzigde vaststelling, vastgesteld op 28 maart 2019; Daarnaast is op 31 januari 2019 een Parapluplan archeologie vastgesteld en is op 23 september 2021 het Parapluplan parkeren vastgesteld. Het plangebied aan de Kanaalweg is in het bestemmingsplan Buitengebied bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’. Tevens is er sprake van de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie - 2’ en de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 2’. Het oprichten van nieuwe woningen en bijgebouwen op het perceel is op basis van de huidige bestemmingsregeling niet toestaan, daar er geen woonbestemming aanwezig is en er evenmin bouwvlakken aanwezig zijn. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is onderhavig (postzegel)bestemmingsplan opgesteld.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 6 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 3: Planlocatie nieuwe woningen indicatief rood omlijnd (bron: website www.ruimtelijkeplannen.nl)

Leeswijzer In dit hoofdstuk is kort ingegaan op de aanleiding van dit bestemmingsplan en de bestemming van het plangebied. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie en het plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende ruimtelijke beleid van rijk, provincie en gemeente. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan sectorale aspecten. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de mogelijkheden van milieuhinder. Hoofdstuk 6 bevat de juridische planopzet. De toelichting wordt afgesloten met de economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid van het plan, als uiteengezet in hoofdstuk 7.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 7 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Planbeschrijving Bestaande situatie Kanaalweg In de bestaande situatie bestaat het perceel aan de Kanaalweg uit grasland, welke is omheind met een laag hek. Aan de voorzijde (buiten het plangebied) is op gronden in eigendom van het Waterschap sprake van dichte, hoog opgaande vegetatie. Verwezen wordt naar afbeeldingen 4 en 5. De gronden aan de Kanaalweg hebben een oppervlakte van 11.500 m2. Het perceel wordt ontsloten aan de Kanaalweg door een onverhard pad, gelegen aan de zuidoostpunt van het perceel. Aan de noordzijde van het perceel is tussen de Kanaalweg en het plangebied een fietspad gelegen. Aan de overzijde van de Kanaalweg ligt het Uitwateringskanaal naar de Wielingen. Aan de westzijde (achterzijde) van het plangebied is sprake van agrarische gronden, terwijl langs de Kanaalweg aan de noordzijde sprake is van een bungalowpark. Ten zuiden zijn een tweetal woningen gelegen (Kanaalweg 1 en Zwinstraat 30) en een parkeerplaats met lichtreclame. Ten oosten, aan de overzijde van het kanaal Naar de Wielingen ligt de woonbebouwing van Retranchement.

Afbeelding 4: Plangebied, bezien vanaf de zuidzijde van de Kanaalweg

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 8 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 5: locatie Kanaalweg bezien vanaf noordzijde

Dijkske Aan Het Dijkske 1 te Eede is sprake van een woning en een aantal loodsen welke in gebruik zijn geweest bij een vlasserij. Na beëindiging van de vlasserij is de locatie voor diverse andere bedrijvigheid in gebruik geweest en aansluitend in onbruik geraakt. Er sprake van de nodige verhardingen, op de daken is sprake van asbestcementplaten welke dienen te worden gesaneerd. Verwezen wordt naar afbeelding 6.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 9 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 6: bestaande situatie Dijkske Eede (bron: Omna)

Bonteweg Aan de Bonteweg te Sluiskil is grootschalige voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt en gesaneerd waardoor het open polderlandschap ter plaatse hersteld is. Zie hiervoor afbeelding 7.

Afbeelding 7: bestaande situatie Bontweg 5 Sluiskil (bron: Google maps)

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 10 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Beoogde situatie Kanaalweg De eigenaar van het perceel is voornemens op de zuidzijde van het perceel aan de Kanaalweg drie vrijstaande woningen en bijgebouwen op te richten. De ontsluiting van het perceel zal in de beoogde situatie middels twee opritten aan de noordoostzijde van het perceel plaatsvinden, waar ontsloten wordt op de Kanaalweg. De aanwezige opgaande begroeiing aan de voorzijde van het perceel (zoals zichtbaar op de afbeeldingen 4 en 5) zal behouden blijven (immers deze bevindt zich buiten het plangebied en is in eigendom bij het Waterschap). Voorliggend bestemmingsplan voorziet dan ook in het oprichten van deze woningen en bijgebouwen, door de huidige bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ voor dit perceeldeel te veranderen in ‘Wonen’. Aan de noordzijde van het perceel zal natuurontwikkeling plaatsvinden, waaronder de ontwikkeling van natte natuur ten behoeve van onder meer de boomkikker. Ter plaatse wordt tevens voorzien in een rust- en uitzichtpost voorzien van een zitbank. Verwezen1 wordt naar afbeelding 8 voor een impressie hiervan alsook naar bijlage 1.

Middels deze rust- en uitzichtpost wordt de mogelijkheid gecreëerd van een doorzicht op de nieuwe natuur voor bijvoorbeeld passerend fietsverkeer op een gedeelte van de Kanaalweg waar thans geen doorzichten aanwezig zijn (vanwege de genoemde de dichte opgaande vegetatie langs dit deel van de weg). Op dit vlak is ook een inpassingsplan opgesteld, verwezen wordt naar bijlage 1. Het oprichten van nieuwe vrijstaande woningen langs de Kanaalweg aan de rand van de kern van Retranchement kan worden ingepast, daar er op het naburige perceel reeds een woonbestemming aanwezig is waarop meerdere woningen aanwezig zijn. De locatie langs de Kanaalweg is qua ontsluiting en ligging ten opzichte van voorzieningen meer geschikt voor wonen dan de locatie Eede welke zich meer in het buitengebied bevindt.

1

De tekeningen zijn gebaseerd op een variant waarbij in meerdere ontsluitingen kan worden voorzien. Vanwege het nieuwe provinciale beleid waarin de groenstrook is aangewezen als bestaande natuur, zal ontsluiting van de nieuwe functies plaatsvinden via de bestaande ontsluiting. Dit doet niet af aan de natuurontwikkeling en landschappelijke inpassing welke zal plaatsvinden.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 11 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 8: Beoogde invulling van het perceel aan de Kanaalweg (bron: Omna)

Dijkske De bebouwing en verharding aan Het Dijkske in Eede zal worden gesaneerd, waarna aansluitend natuurontwikkeling zal plaatsvinden overeenkomstig de Zeeuwse Bosvisie. Daarnaast zorgt de sloop van de gedateerde en vervallen bebouwing in Eede voor een betere landschappelijke inpassing aldaar. Verwezen wordt naar afbeelding 9, 17 en bijlage 2. Gelet op deze omstandigheden is het gerechtvaardigd om de nieuwe woningen op te richten aan de rand van Retranchement in plaats van aan Het Dijkske.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 12 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 9: beoogde natuurontwikkeling Dijkske Eede (bron: Omna)

Voor een uitgebreid overzicht van de beoogde natuurontwikkeling en landschappelijke inpassing Kanaalweg wordt verwezen naar de bijlage 1 en 2. Voor een meer uitgebreide onderbouwing van de locatie keuze wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2 en 3.4.2. Verkeer en parkeren Het plan voorziet aan de Kanaalweg in het omzetten van de agrarische bestemming naar een woonbestemming, waar vervolgens drie woningen kunnen worden opgericht. Deze ontwikkeling genereert in de toekomst beperkt extra verkeer voor deze nieuwe woningen, waarbij ook de parkeerbehoefte zal toenemen. Er zal op eigen terrein ruim in de parkeerbehoefte kunnen worden voorzien, waarbij een norm van 2,2 per woning zal worden gehanteerd overeenkomstig het parkeerbeleid. Aan Het Dijkske Eede zal uit de aard der zaak een woning verdwijnen met de daarbij behorende behoefte aan parkeren en dienovereenkomstige verkeersaantrekkende werking. Parkeergeneratie huidige situatie In de huidige situatie is er aan de Kanaalweg geen sprake van een parkeervraag, daar het grasland enkel wordt gebruikt voor vee, dan wel bemesten en oogsten. Hierdoor wordt enkel sporadisch voorzien in transport (vrachtwagen, dan wel een trekker met aanhanger) waarbij vee in- en uitgeladen

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 13 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

wordt. Dan wel verkeer met overig agrarisch materieel voor het uitvoeren van grondbewerkingen en dergelijke. Van parkeerplaatsen cq. ruimte voor laden en lossen op eigen terrein is geen sprake. Parkeergeneratie toekomstige situatie Voor het berekenen van de toekomstige parkeervraag aan de Kanaalweg is uitgegaan van het Toekomstbestendig parkeren van het kennisplatform CROW. Bij de toekomstige parkeervraag wordt uitgegaan van drie gelijkwaardige woningen, type ‘vrijstaand’, gelegen in het ‘buitengebied’ in een ‘niet-stedelijke’-gemeente. Dit komt neer op een parkeervraag van minimaal 2,0 en maximaal 2,8 per woning. In totaal komt dit neer op een parkeervraag van minimaal 6,0 en maximaal 8,4 voor de gehele ontwikkeling. Op eigen terrein wordt in deze parkeerbehoefte voorzien. Verkeersgeneratie huidige situatie Voor agrarisch grasland zonder bebouwing wordt in het CROW geen categorie gehanteerd. Zoals gezegd is de verkeersgeneratie in de huidige situatie zeer gering, daar het enkel om het sporadisch inen uitladen van vee gaat in de zomermaanden en machines voor het uitvoeren van grondbewerkingen, bemesting e.d.. Verkeersgeneratie toekomstige situatie Bij de toekomstige verkeersgeneratie aan de Kanaalweg wordt uitgegaan van een woning, type ‘koophuis, vrijstaand’.

In een niet stedelijke omgeving, in het ‘buitengebied’ komt dit neer op een verkeersgeneratie van minimaal 7,8 en maximaal 8,6 per etmaal. Voor drie woningen komt dit neer op een verkeersgeneratie van minimaal 23,4 en maximaal 25,8 per etmaal. Daar vanaf het perceel direct wordt ontsloten op de Kanaalweg, welke een van de hoofdverbindingswegen van Retranchement naar de naburige dorpen is, wordt geen verkeershinder verwacht. Er kan worden geconcludeerd dat de verkeersgeneratie geen belemmering zal vormen.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 14 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Beleidskaders Algemeen In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het rijksbeleid, provinciaal en gemeentelijk beleid. Het rijksbeleid uit de Nationale Omgevingsvisie en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) wordt in de eerste paragrafen beschreven. Voor het provinciaal beleid wordt gebruik gemaakt van de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. De NOVI komt als structuurvisie uit onder de bestaande Wet ruimtelijke ordening (WRO). Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als een omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk.

Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Bovenstaande vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. We spreken hier over ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1) Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2) Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3) Afwentelen wordt voorkomen. Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Voorliggend plan is te kleinschalig om van invloed te zijn op het beleid genoemd in de NOVI. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro is op 22 augustus 2011 vastgesteld en sinds die tijd enkele malen herzien.

In de geconsolideerde versie van het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van: a) Rijksvaarwegen; b) Project Mainportontwikkeling Rotterdam; c) Kustfundament; d) Grote rivieren; e) Waddenzee en waddengebied; f) Defensie; g) Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; h) Elektriciteitsvoorziening; i) Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; j) Natuurnetwerk Nederland; k) Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 15 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

l) IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); m) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; n) Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Het plan heeft geen gevolgen voor de ruimtelijke belangen welke in het Barro zijn benoemd. Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij de laddersystematiek is gewijzigd. Doelstelling blijft een optimale benutting van ruimte in stedelijke gebieden en ondersteuning van gemeenten en provincies in de vraaggerichte programmering. Dat wil zeggen dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren aan de hand van behoefte in de regio, beschikbare ruimte binnen bestaand stedelijk gebied en een multimodale ontsluiting. Deze vraaggerichte programmering heeft als doel de nodige groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en regio’s waar sprake is van krimp leefbaar te houden. Ruimte dient zorgvuldig te worden benut en over programmering moet worden voorkomen. De ontwikkeling waar dit bestemmingsplan in voorziet, heeft betrekking op het planologisch wijzigen van de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ naar ‘Wonen’, opdat het mogelijk wordt om drie woningen met bijgebouwen op te richten.

Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking, omdat met de beoogde ontwikkeling slechts drie nieuwe woningen worden mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling is te billijken, daar de bebouwing niet zal toenemen, maar juist met circa 1.710 m2 afnemen. Er wordt immers gebruik gemaakt van bouwtitels door de sloop van drie woningen en een agrarische schuur aan Het Dijkske in Eede. Door woningen in te passen aan de rand van de kern Retranchement, wordt de beschikbare ruimte passend en zorgvuldig in de omgeving ingevuld. Door de woningen te verplaatsen naar de komgrens met Retranchement, kan een ruimtelijke kwaliteitsverbetering plaatsvinden aan Het Dijkske in Eede door sloop van de bebouwing en bebossing van het perceel. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de uitgangspunten van de ladder. Provinciaal beleid Omgevingsvisie Zeeland Op 11 november 2021 is door de provincie Zeeland de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin heeft de provincie haar ambities en doelstellingen omschreven binnen vier thema’s: 1. 2. 3. 4.

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland Balans in de grote wateren en het landelijk gebied Een duurzame en innovatieve economie Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland

Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. Je leeft gezond: wandelen, fietsen, gezond eten, ontmoeten en ontspannen. De woonomgeving draagt bij aan biodiversiteit en is ingericht op langere droogte en op overtollig regenwater. Voorzieningen zijn klimaatneutraal voor iedereen bereikbaar, ook wanneer je geen auto hebt. Mobiliteit is snel, slim, veilig, schoon en betaalbaar voor zowel reiziger als overheid. De digitale bereikbaarheid is snel en goed. Zeeland beschikt verspreid door de provincie over een aantal onderscheidende kleinschalige top- en kwaliteitsvoorzieningen. De Zeeuwse culturele infrastructuur is robuust en veerkrachtig en biedt de regio een vernieuwend, toegankelijk en compleet cultuuraanbod. Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 16 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

De vrijetijdssector: Recreatie en toerisme zijn zeer belangrijk voor Zeeland, als pijlers voor de economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. Circa 9,2% van de totale werkgelegenheid in Zeeland houdt verband met deze sector. Het aantal overnachtingen is sinds 2012 elk jaar stijgend. Per jaar zijn er rond de 43 miljoen dagbezoeken, ook van eigen inwoners. Deze verblijfs- en dagtoeristen geven in totaal jaarlijks rond de € 1,85 miljard uit. Geld dat niet alleen besteed wordt aan logies en horeca, maar ook binnen sectoren als (detail) handel, vervoer en zakelijke dienstverlening. De vrijetijdssector is daarmee aanjager én stabiele basis voor een goede leefbaarheid en een hoog voorzieningenniveau. Zo heeft Zeeland ten opzichte van andere provincies veel horeca, winkels en supermarkten. Mede hierdoor heeft Zeeland een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De verwachte toename tot 2030 van het aantal bezoekers (zowel verblijfsrecreanten als dagbezoekers) heeft een grote impact op het toerisme aan de Zeeuwse kust, steden en achterland. Toetsing Onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van een drietal nieuwe woningen in Retranchement. Het toevoegen van deze woningen sluit aan bij de aanwezige vraag. Via het ruimte voor ruimte beleid wordt invulling gegeven aan de leefbaarheid, balans en (economische) duurzaamheid van het platteland.

De woningen dragen bij aan CO2 neutraliteit doordat deze gasvrij worden uitgevoerd. Door te investeren in een optimale natuurlijke inpassing van de nieuwe woningen zullen deze beter bestand zijn tegen de weersextremen die naar verwachting zullen optreden als onderdeel van de klimaatverandering. Door te voorzien in parkeren op het eigen terrein is sprake van optimaal ruimtegebruik. Het onderhavige plan sluit kortom goed aan bij de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie. Provinciale Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018 Provinciale belangen die ook binnen het stedelijk gebied van toepassing kunnen zijn, zijn gedefinieerd in de Provinciale Omgevingsverordening Zeeland 2018, welke is vastgesteld op 21 september 2018 en laatstelijk herzien op 29 juni 2023. Voor onderhavige ontwikkeling zijn de artikelen 2.7, 2.22 en 2.23 van de Omgevingsverordening van toepassing. Artikel 2.7 Wonen In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin een nieuwe kleinschalige woningbouwlocatie in het landelijk gebied wordt toegelaten wordt aannemelijk gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden. Nieuwe kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijk gebied, die niet voldoen aan de in bijlage C bedoelde voorwaarden, worden in een bestemmingsplan niet toegelaten. Bijlage C van de omgevingsverordening omvat de volgende opties en voorwaarden: 1.

Het benutten van bestaande bebouwing; ‘rood voor rood’. Onder deze categorie vallen de mogelijkheden voor verbetering, uitbreiding en verplaatsing van bestaande individuele burgerwoningen, het benutten van cultuurhistorisch waardevolle voormalige agrarische boerderijen in het landelijk gebied zoals aangegeven in bijlage 12 en bestaande buitenplaatsen en landgoederen. 2. Ruimte voor ruimte. Een eenvoudige vorm van ruimte voor ruimte is het uitruilen van ontwikkelingsmogelijkheden. Het kan bijvoorbeeld gaan om de verplaatsing van een agrarisch bedrijf naar een nieuwe locatie of het Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 17 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

uitbreiden van bebouwing in het buitengebied ten behoeve van het vergroten van een nieuwe economische drager waarvoor elders bebouwing wordt gesaneerd. Van gemeenten wordt verwacht dat zij de mogelijkheden die het Omgevingsplan hiervoor biedt uitwerken in hun eigen beleid. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om ongewenste of in onbruik geraakte objecten in het buitengebied te saneren in ruil voor planologische ontwikkelingsruimte, bijvoorbeeld in de vorm van een woon- of recreatieve functie. Een voorbeeld hiervan vormt de regeling voor sanering van vrijkomende bebouwing in het buitengebied, waarvoor in ruil een woonfunctie kan worden toegekend. Aan de uitvoer van deze regeling op gemeentelijk niveau worden de volgende voorwaarden gesteld: - Er kunnen maximaal 3 compensatiewoningen worden gerealiseerd. Voor de realisatie van een woning/bouwkavel wordt uitgegaan van een te slopen oppervlak van 500 m² schuur of 0,5 ha glas of andere bebouwing van een vergelijkbare grootte. Hiervan kan worden afgeweken indien: • uit een financiële onderbouwing blijkt dat onvoldoende kostendragers kunnen worden gegenereerd voor de sloop van het betreffende object en • dit aantoonbare meerwaarde oplevert voor het landschap. - Het dient te gaan om niet-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. - Sloop en het voorkomen van heroprichting dienen te worden gewaarborgd. 3. Nieuwe bebouwing; rood voor groen.

Nieuwe landgoederen en buitenplaatsen. Uitgangspunt voor een nieuw landgoed of buitenplaats vormt de door de particuliere sector betaalde aaneengesloten natuur- en of landschapsontwikkeling, bijvoorbeeld de aanleg van bos. Subsidie voor de realisatie van een landgoed of buitenplaats is niet mogelijk. Om aanleg, onderhoud en beheer te kunnen financieren mag bebouwing worden gerealiseerd. Artikel 2.22 Regionale waterkeringen Behoud van een veilige waterkering is in het belang van de veiligheid van de inwoners van Zeeland. Bij een doorbraak van de primaire waterkering is het van belang de gevolgen zo beperkt mogelijk te houden. Dit kan onder meer door het in stand houden van een stelsel van regionale keringen. Het belang noodzaakt tot regeling in het functionele spoor (via het waterschap) als via het planologische spoor. Ook voor waterkeringen en beschermingszones worden immers bestemmingsplannen vastgesteld. De functie 'waterkering' en 'beschermingszone' dient in het bestemmingsplan te worden veiliggesteld. Het behoud van een veilige waterkering wordt als provinciaal belang aangemerkt. Daarnaast worden de waterkeringen en daarbij behorende zones beschermd door middel van de Keur van het Waterschap. De verordening regelt de zogenaamde 'regionale waterkeringen'. Op rijksniveau (in de Amvb Ruimte) wordt voorzien in een regeling voor de primaire waterkeringen.

GS zijn bevoegd de bijlage te wijzigen bijvoorbeeld bij een dijkverlegging, het aanmerken van nieuwe regionale waterkeringen, of wanneer anderszins de begrenzing wordt aangepast. Voorafgaand aan een wijziging van de bijlage zal in ieder geval overleg plaatsvinden via de Zeeuwse Waterochtend en betreffende gemeenten. 1. In een bestemmingsplan wordt voor de in bijlage 8 aangegeven regionale waterkeringen primair de bestemming Waterstaat - waterkering aangewezen. 2. Gedeputeerde staten zijn bevoegd de bijlage te wijzigen.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 18 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

3. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een beschermingszone A wordt een gebiedsaanduiding vrijwaringszone opgenomen. 4. Met betrekking tot gronden waarop een regionale waterkering ligt of die een functie als beschermingszone hebben kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering. Artikel 2.23 Bestaande natuur 1. In een bestemmingsplan wordt voor de in bijlage 9 aangegeven gebieden met de aanduiding Bestaande natuur, primair de bestemming Natuur, Bos, Beschermde of Waardevolle dijk aangewezen. 2. Bestaand gebruik en bestaande bebouwing mogen positief worden bestemd. 3. In afwijking van het eerste lid worden binnendijken zoals aangegeven in bijlage 9 voor zover deze samenvallen met binnendijken, in bijlage 8 aangeduid als regionale waterkering, primair bestemd voor Waterstaat-waterkering en secundair voor Natuur, Bos, Beschermde- of Waardevolle dijk. 4. De wezenlijke kenmerken en waarden van de in bijlage 9 aangegeven gebieden met de aanduiding Bestaande natuur zijn de huidige en potentiële waarden, gebaseerd op de natuurdoelen voor het gebied.

De natuurdoelen zijn vermeld in het Natuurbeheerplan Zeeland 2016, dat jaarlijks wordt geactualiseerd. 5. In een bestemmingsplan worden geen bestemmingen aangewezen of regels gesteld die, ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, mogelijk maken dat de wezenlijke kenmerken of waarden van de in bijlage 9 aangegeven gebieden met de aanduiding Bestaande natuur per saldo significant worden aangetast. Ook mag de bestemming niet leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte van de gronden of tot een significante aantasting van de samenhang tussen gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Zeeland. In de toelichting bij een bestemmingsplan waarin, ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, nieuwe bebouwing of nieuwe vormen van grondgebruik worden toegelaten wordt aannemelijk gemaakt dat de in de vorige volzin bedoelde aantasting en vermindering zich niet voordoet. 6. Het eerste en het vijfde lid zijn niet van toepassing op het aanwijzen van bestemmingen of het geven van regels waarbij: a. sprake is van een groot openbaar belang en b. er geen reële andere mogelijkheden zijn en c.

de negatieve effecten op de in het vierde lid bedoelde wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlakte en samenhang zoveel mogelijk worden beperkt door het treffen van mitigerende maatregelen en de overblijvende effecten gelijkwaardig worden gecompenseerd volgens de in bijlage F beschreven voorwaarden. 7. Tot een groot openbaar belang wordt in ieder geval gerekend de veiligheid, de drinkwatervoorziening, inrichtingen voor de opwekking van elektriciteit met behulp van windenergie of de plaatsing van installaties voor de opsporing, winning, opslag of het transport van olie en gas.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 19 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 10: uitsnede ‘bestaande natuur’ - Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018, 11e wijziging

Toetsing Onderhavige ontwikkeling voldoet aan de genoemde voorwaarden uit bijlage C omtrent het thema ‘wonen’, daar gebruik wordt gemaakt van zowel de rood-voor-rood regeling alsook de ruimte-voorruimte regeling: Het Dijkske 1, Eede Aan Het Dijkske 1 in Eede is sprake van een woning en van niet agrarische bedrijfsbebouwing. Ter plaatse was een bedrijf aanwezig dat agrarische producten verwerkte. De locatie is slecht ontsloten; er is sprake van tweedelijns bebouwing. De locatie vindt geen aansluiting bij een bestaand bebouwingscluster. Verder ligt de plek erg afgelegen en is de afstand tot voorzieningen groot. De bebouwing zal worden wegbestemd middels een te leggen natuurbestemming. Verwezen wordt naar afbeelding 11. Concreet worden hier de volgende opstallen gesloopt: - een woning (inhoud 490 m3); - diverse opstallen van 1.030 m2; - diverse verhardingen. Het wegbestemmen en slopen van deze bebouwing en verharding zal worden aangewend als bouwtitel voor twee woningen aan de Kanaalweg in onderhavig bestemmingsplan.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 20 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Er is op dit vlak dus allereerst sprake van een verplaatsing van een individuele burgerwoning in het buitengebied (rood-voor-rood). Verplaatsing wordt geïndiceerd doordat de huidige locatie Dijkske minder geschikt is om hier een woning te behouden en daarnaast door te alhier te behalen ruimtelijke kwaliteitsverbetering door aanleg van nieuwe natuur in het dekzandgebied volgens de Zeeuwse Bosvisie. Verwezen wordt tevens naar paragraaf 3.4.2. Daarnaast is sprake van het verkrijgen van een bouwtitel voor een nieuwe woning in ruil voor sloop van in onbruik geraakte bedrijfsbebouwing en -verharding in het buitengebied (ruimte voor ruimte). Hierbij wordt verder voldaan aan de gestelde randvoorwaarden welke worden genoemd onder deze optie, waaronder de voorwaardelijke bepaling in de planregels waarmee sloop en natuurontwikkeling wordt geborgd. De rood-voor-groen regeling is in onderhavige ontwikkeling niet relevant, aangezien het aan te leggen bos qua omvang niet voldoet aan de randvoorwaarden. De nieuwe natuur draagt zoals aangegeven wel bij aan de ruimtelijke kwaliteit.

Afbeelding 11: Dijkske 1 te Eede: locatie te slopen bebouwing (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 21 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Bouwtitel Bonteweg 5, Sluiskil Voor de derde woning wordt gebruik gemaakt van een bouwtitel die is verkregen op grond van het onherroepelijk bestemmingsplan ‘Buitengebied Terneuzen’ uit 2013. In dat bestemmingsplan was het ter plaatse aanwezige voormalige agrarische bedrijf reeds onder het overgangsrecht gebracht. Op het perceel was inclusief de bedrijfswoning zo’n 2.150 m2 bebouwing aanwezig. Op grond van het geldende bestemmingsplan en het provinciale beleid konden ter compensatie bij sloop tussen de 1.700 m2 en 2.500 m2 maximaal twee bouwtitels worden verkregen, waarvan er één elders in Terneuzen is ingevuld. De gemeente Terneuzen heeft op 6 juli 2022 bevestigd dat wordt ingestemd met de verplaatsing van de tweede bouwtitel naar de gemeente Sluis2. Vanuit provinciaal beleid is er geen bezwaar tegen het verplaatsen van bouwtitels over gemeentegrenzen heen.

Afbeelding 12: Bonteweg 5 Sluiskil: voormalige bedrijfsbebouwing reeds gesloopt

Kanaalweg, Retranchement De Kanaalweg te Retranchement is goed geschikt als locatie voor de nieuwe woningen. Immers de Kanaalweg ligt bijna op loopafstand van de voorzieningen in Retranchement. Aan de overzijde van het kanaal zijn ook recent en minder recent diverse stedelijke functies toegevoegd (bungalowpark, groot openbaar parkeerterrein), waardoor nieuwe woningen op deze plek goed aansluiten bij de kom en de al aanwezige stedelijke functies aan deze zijde van het kanaal. Voor een nader exposé op dit vlak wordt verwezen naar de rapportage van het stedenbouwkundige bureau3.

2

Zie bijlage 12 bij deze toelichting Archistedes omgevingsadviezen, Ir. Willem de Stigter, Stedenbouwkundige analyse en beoordeling van bestemmingsplan Het Dijkske Eede/Kanaalweg Retranchement, januari 2023, bijlage 5 3

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 22 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Hierbij is verder van belang dat het betrokken perceel door de lage ligging slechts geschikt is voor grasland. De agrarische waarde van deze gronden aan de Kanaalweg is dus beperkt. Langs de Kanaalweg is in de provinciale Omgevingsverordening ‘bestaande natuur’ aangeduid, verwezen wordt naar afbeelding 10. Deze bestaande natuur bevindt zich evenwel buiten het plangebied. Onderhavige ontwikkeling kan plaatsvinden zonder dat deze bestaande natuur aangepast of veranderd dient te worden. Hierbij zal dan enkel gebruik worden gemaakt van de bestaande ontsluiting. In hoofdstuk 5 wordt de landschappelijke inpassing nabij de bestaande natuur toegelicht. Er zal sprake zijn van ruimtelijke kwaliteitsverbetering door de aanleg van deze nieuwe natuur aan de Kanaalweg. Verwezen wordt naar het inrichtingsplan van bureau Omna4. In de afbeeldingen 13 en 14 is een overzicht opgenomen van de landschappelijke inpassing en natuurontwikkeling aan de Kanaalweg.

Afbeelding 13: impressie van beoogde landschappelijke inpassing en natuurontwikkeling Kanaalweg (Bron: Omna)

4

Omna & Adviesbureau Wieland, Landschappelijke inpassingsschets locatie Kanaalweg Retranchement, 1 februari 2023, kenmerk 333, 1 februari 2023, bijlagen 2.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 23 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 14: natuurontwikkeling Kanaalweg (noordzijde perceel) – detail (bron: Omna)

Hierbij wordt verder voldaan aan de gestelde randvoorwaarden welke worden genoemd onder deze optie, waaronder de voorwaarde dat in de planregels wordt geborgd dat de natuuraanleg en landschappelijke inpassing gestalte krijgt.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 24 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Afbeelding 15: te behouden bestaande natuur langs Kanaalweg

Afbeelding 16: te behouden bestaande natuur langs Kanaalweg.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 25 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Waterkering De regionale waterkering, benoemd in artikel 2.22 van de omgevingsverordening, zijn aangewezen in bijlage 8 van de omgevingsverordening. Het water (Uitwateringskanaal naar de Wielingen) dat ten noordoosten van het plangebied stroomt is in deze bijlage niet aangewezen, daar de dichtstbijzijnde regionale waterkering volgens deze kaart ten noordoosten van Retranchement loopt. Tevens is het water nabij het plangebied in het bestemmingsplan niet aangewezen als beschermingszone of waterkering. Qua bouwpeil wordt aangesloten op de Kanaalweg. Conform de regelgeving van het waterschap wordt in onderhavige ontwikkeling rekening gehouden met eventuele eisen, hetgeen wordt beschreven in hoofdstuk 4. Geconcludeerd kan worden dat deze ontwikkeling niet in strijd is met het provinciale beleid. Gemeentelijk beleid Krachtig verbonden – Visiedocument 2021 - 2025 Vanaf 24 september 2020 heeft het Visiedocument ‘Krachtig Verbonden’ zes weken ter inzage gelegen. Dit document is aansluitend vastgesteld op 25 februari 2021. Het bevat de huidige integrale ruimtelijke visie van de gemeente. Onderhavige ontwikkeling wordt getoetst aan de waarden en doelstellingen welke hierin worden geschetst. In het visiedocument worden de ontwikkelingen geschetst waarmee de gemeente te maken heeft, geclusterd binnen de thema’s: ruimte en beheer, economie, sociaal domein, en verevening.

Onderhavige ontwikkeling valt binnen het thema ‘ruimte en beheer’ onder de noemer ‘volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing’. Ten aanzien van wonen en bouw heeft de gemeente heldere doelstellingen geformuleerd. • • •

• • • • •

Door te focussen op een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat, is de bevolkingsdaling afgeremd en de bevolkingsontwikkeling zo mogelijk gestabiliseerd. In 2040 is er een balans tussen de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad. Dat wil zeggen: de vraag naar (een bepaald type) woningen is in overeenstemming met het aanbod. Het gaat daarbij om woningen die nodig zijn om ook in de toekomst de inwoners van Sluis passend te kunnen huisvesten (inclusief nieuwe migranten, arbeidskrachten en hun gezinnen). In het passend maken van het aanbod houden we tevens rekening met duurzaamheid, toegankelijkheid en zorggeschiktheid. Nieuwbouw van woningen in het buitengebied op grond van de Ruimte-voor-Ruimte- en de landgoederenregeling gaan, gelet op de achterliggende motivatie van dit beleid, niet ten koste van de nieuwbouw in de kernen. Op de markt voor permanente bewoning sturen we, in het algemeen belang (onder andere leefbaarheid), op basis van een onderverdeling in woonmilieus. Voorbeelden van woonmilieus zijn groen-stedelijk en centrum-dorps. Deeltijdwonen vormt een waardevolle bijdrage aan het woon- en leefmilieu in onze gemeente. De nadelen van deeltijdwonen zijn geëlimineerd.

Door samenwerking met de provincie en de regiogemeenten is er sprake van meer concrete (financiële) ondersteuning door het Rijk (bijvoorbeeld in het kader van een Woondeal, bedoeld om woningtekorten aan te pakken). Zorggeschikte woningen zijn geconcentreerd in twee kernen, om doelmatig en efficiënt zorg aan huis te kunnen leveren en ontvangen. Woonzorgzones dragen bij aan het langer zelfstandig wonen. Dit type woonomgeving is niet alleen geschikt voor ouderen maar ook voor mensen met een mobiliteitsbeperking.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 26 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Voor deze ontwikkeling is verder het onderdeel natuur en landschap relevant, waarover de volgende doelstellingen zijn geformuleerd welke raakvlak hebben met deze ontwikkeling. • Een gebied waar de gevolgen van klimaatverandering zo goed mogelijk opgevangen worden binnen het landschap en waar de overlast minimaal is. • Een goede samenwerking met alle partijen die betrokken zijn bij de vormgeving en instandhouding van het landschap, om zo te komen tot de meest optimale en aantrekkelijke invulling. • Inbedding van de onderwerpen klimaatadaptatie en biodiversiteit in nieuwe plannen, hetzij gemeentelijke plannen hetzij andere plannen (Klimaatadaptatie is aanpassingen doen vanwege veranderend klimaat.) • Een bijdrage leveren aan de instandhouding en versterking van de biodiversiteit, daar waar de gemeente hierop rechtstreeks invloed kan uitoefenen. Daar waar de gemeente indirect een bijdrage kan leveren, vervult ze een faciliterende rol. • Behoud en versterking van het karakteristieke landschap waarbij een natuurlijk evenwicht zal zijn tussen de mogelijkheden voor activiteiten in het buitengebied en de specifieke kernkwaliteiten. • Daar waar mogelijk willen we opgaven in het buitengebied in samenhang aanpakken. Dit in het kader van efficiënt en duurzaam ruimtegebruik. Denk bijvoorbeeld aan een koppeling van (nieuwe) natuur en klimaatadaptatie.

• Particuliere initiatieven worden niet bij voorbaat uitgesloten. In overleg met grondbeheerders kan gekeken worden om binnen de bestemming Agrarisch afspraken te maken voor aanleg van bijvoorbeeld grasweides, waterputten, bloemenweides e.d.. Zulke gebieden zijn een verrijking voor het gebied. Toetsing De bouw van de drie vrijstaande woningen aan de rand van Retranchement sluit goed aan op het gemeentelijke beleid, daar invulling wordt gegeven aan de doelstellingen uit het beleid, in de vorm van kwalitatief hoogwaardige, duurzame woningbouw welke levensloopbestendig is (brede drempelloze deuren etc.). Voorts geeft de gemeente aan dat de Ruimte-voor-Ruimte-regeling, waar in onderhavige ontwikkeling gebruik van wordt gemaakt, in stand wordt gehouden om verpaupering van detonerende bedrijfsmatige (agrarische) bebouwing tegen te gaan. De bouw van nieuwe woningen in ruil voor de sloop van bedrijfsmatige (agrarische) bebouwing mag verder niet ten koste gaan van nieuwbouw in de kernen. Daar is in de gegeven omstandigheden geen sprake van, nu de fysieke ruimte ontbreekt om een vergelijkbare ontwikkeling vorm te geven in de kernen. Doordat zowel aan de Kanaalweg als aan Het Dijkske sprake zal zijn van de realisatie van nieuwe natuur, wordt bijgedragen aan de verrijking van het buitengebied, zowel qua landschap en beeldkwaliteit als voor wat betreft de biodiversiteit.

Verder wordt in de plannen rekening gehouden met zoveel mogelijk CO2 neutraliteit en klimaatadaptatie. Op dit vlak kan ook worden terugverwezen naar paragraaf 3.3.1. Al met al sluit de ontwikkeling goed aan op het gemeentelijke beleid. Beleidsnotitie verplaatsen bouwtitel in het buitengebied Zoals benoemd in paragraaf 3.3.2 is in het artikel 2.7 van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland opgenomen dat in het landelijk gebied enkel kleinschalige woningbouw mogelijk is als voldaan wordt aan de voorwaarden die in bijlage C van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland worden gesteld. Op grond van bijlage C van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland zijn er drie mogelijkheden om kleinschalige woningbouw mogelijk te maken, zijnde: 1. Categorie ‘Rood voor rood’

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 27 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

2. Categorie ‘Ruimte voor Ruimte’ 3. Categorie ‘Rood voor Groen’ Bij de categorie ‘Rood voor Rood’ is onder meer sprake van de verplaatsing van bestaande individuele burgerwoningen. Deze categorie is relevant voor onderhavig bestemmingsplan nu hiermee een woonbestemming vanaf Het Dijkske naar de Kanaalweg wordt verplaatst. Er wordt hierbij terugverwezen naar paragraaf 3.3.2. Bij de categorie ‘Ruimte voor Ruimte’ wordt detonerende (agrarische) bedrijfsbebouwing gesloopt in ruil voor bouwtitels. Deze categorie is relevant voor onderhavig plan nu sprake zal zijn van sloop van voormalige bedrijfsbebouwing aan Het Dijkske 1 te Eede en aan de Bonteweg 5 te Sluiskil. Er wordt hierbij eveneens terugverwezen naar paragraaf 3.3.2. De categorie ‘Rood voor Groen’ betreft de zogenaamde landgoederenregeling. Op grond van deze regeling kan in ruil voor de realisatie van toegankelijke natuur een aantal woningen worden geregeld. Deze categorie is niet relevant voor onderhavig plan. Op gemeentelijk niveau heeft het provinciale beleid uitwerking gekregen in de wijzigingsbevoegdheid van artikel 28.6.2 (Compensatiewoningen) van het bestemmingsplan 'tweede herziening Buitengebied Sluis'. Op 30 april 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders de beleidsnotitie ‘verplaatsen bouwtitels in het buitengebied’ vastgesteld.

Dit beleid is bedoeld als toetsings- en uitvoeringskader bij verplaatsing van bouwtitels en ruimte voor ruimte initiatieven. Wegens het groeiend aantal verzoeken voor de verplaatsing van bouwtitels in het buitengebied wordt het blijkens de beleidsnotitie wenselijk geacht om hiervoor ‘spelregels’ te maken. Aan de hand van deze spelregels kunnen verzoeken voor de verplaatsing van bouwtitels op een uniforme wijze worden beoordeeld. Tevens wordt duidelijkheid geschapen voor initiatiefnemers die een bouwtitel willen verplaatsen. Hieronder wordt het vastgestelde gemeentelijke beleid geschetst. Het geldende gemeentelijke beleid gaat uit van een drietal stappen voordat een bouwtitel in het buitengebied verplaatst kan worden. Als eerste dient er aangetoond te worden dat de te verplaatsen bouwtitel planologisch-juridisch daadwerkelijk aanwezig is. Een verzoek dient te voldoen aan de eerste stap voordat de tweede stap getoetst kan worden. Als tweede dient aangetoond te worden dat de bouwtitel in aanmerking komt voor verplaatsing. Als derde dient de ruimtelijke aanvaardbaarheid aangetoond te worden van de verplaatsing van de bouwtitel. Er kan worden voldaan aan de voorwaarden die in deze wijzigingsbevoegdheid worden gesteld. Deze voorwaarden komen ook in het onderstaande aan de orde.

Stap 1: bestaande bouwtitel Voor verplaatsing van bouwtitels in het buitengebied komen enkel bestaande bouwtitels in aanmerking. Een ongebruikte wijzigingsbevoegdheid (de zogenaamde zachte plancapaciteit) komt zodoende niet in aanmerking voor verplaatsing op grond van het vastgestelde beleid. Voor zover het een verplaatsing van een bouwtitel die opgenomen is in een wijzigingsplan (bijvoorbeeld de ruimte voor ruimte-regeling) betreft, dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan de wijzigingsbevoegdheid én dient de behoefte aangetoond te worden.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 28 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

Indien er sprake is van een bestaande bouwtitel is het in een aantal gevallen, in ruimtelijk opzicht, niet wenselijk om deze bouwtitels te verplaatsen. Dit ter voorkoming dat er gaten vallen in het straatbeeld van kernen, bebouwingsconcentraties of bestaande lintbebouwing. Hierop lettende komen de volgende categorieën bestaande bouwtitels niet in aanmerking voor verplaatsing: 1. Bouwtitels gelegen binnen het bestaand bebouwd gebied. 2. Bouwtitels binnen een bebouwingsconcentratie of een lintbebouwing in het buitengebied. 3. Bouwtitels verkregen in ruil voor de instandhouding van een cultuurhistorisch beschermingswaardig gebouw dan wel bouwwerk. Ruimtelijke kwaliteitswinst Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dient sprake te zijn van ruimtelijke kwaliteitswinst bijvoorbeeld doordat de sloop bijdraagt aan sanering van onbruikbaar geworden bebouwing en overbodig geworden verharding, de nieuwe woningen passen binnen het streekeigen en landelijke karakter, voorzien is in een erfinrichtings- en beplantingsplan en/of wordt voorzien in natuurontwikkeling of herstel van cultuurhistorische waarden. Toetsing De bouwtitels zijn niet afkomstig uit bestaand bebouwd gebied, binnen een bebouwingsconcentratie of een lintbebouwing in het buitengebied, noch zijn ze verkregen in ruil voor de instandhouding van een cultuurhistorisch beschermingswaardig gebouw dan wel bouwwerk.

De bebouwing aan de Bonteweg was al geruime tijd onder het overgangsrecht gebracht en deze is inmiddels gesloopt. Hierbij is ter voldoening aan de voorwaarden van het ruimte voor ruimte beleid een bijdrage geleverd aan de sanering van het ter plaatse aanwezige agrarische bedrijf. De te slopen bebouwing aan Het Dijkske is technisch en functioneel verouderd, zodat het niet langer bedrijfseconomisch verantwoord is om deze bebouwing te renoveren en/of aan te passen voor de huidige eisen van de tijd. De bedrijfsfunctie aan Het Dijkske is overigens ook wegbestemd omdat continuering van een bedrijfsbestemming ter plaatse niet wenselijk werd geacht. Tot onderhavig bestemmingsplan behoort een inrichtingsplan voor Het Dijkske en een inrichtingsplan voor de Kanaalweg. Op dit vlak is kortom op beide locaties sprake van de nodige ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Verwezen wordt naar de bijlage 1 en 2 bij deze toelichting. Vervolgens dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan één van de grondslagen voor verplaatsing van een bouwtitel in het buitengebied. Stap 2: grondslagen voor verplaatsing Grondslag voor het verkrijgen van een bouwtitel is sanering van voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing in het buitengebied. De hoofdregel is en blijft daarbij dat een bouwtitel gerealiseerd wordt op de locatie waar de bouwtitel planologisch is geregeld.

Zowel in het gemeentelijk als het provinciaal beleid wordt ingezet op bundeling van bebouwing en het voorkomen van een verdere verstening van het buitengebied. Enkel in zwaarwegende gevallen komt een bouwtitel in aanmerking voor verplaatsing. Voor de verplaatsing van bouwtitel wordt voorgesteld om een limitatieve lijst met grondslagen te hanteren. Enkel op grond van één van de onderstaande grondslagen komt een bouwtitel in aanmerking voor verplaatsing: 1. Er is sprake van een milieuknelpunt of andere dwingende omgevingsfactoren (hierbij kan, onder meer, worden gedacht aan de aanleg of verbreding van wegen) die de verplaatsing noodzakelijk maakt.

Adromi B.V.

wil/R202159/2101j

Pagina 29 van 65

Bestemmingsplan Kanaalweg naast 1 Retranchement, Het Dijkske 1 Eede

2. Bedrijven die gerelateerd zijn aan het buitengebied worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. 3. Naast de bovenstaande redenen is het enkel mogelijk wanneer bijzondere omstandigheden de verplaatsing van de bouwtitels noodzakelijk maakt. Toetsing Onderhavige ontwikkeling kwalificeert als zijnde een bijzondere omstandigheid welke de verplaatsing mogelijk maakt. De bebouwing aan Het Dijkske, welke zal worden gesloopt, betreft onder meer bebouwing van een niet agrarisch bedrijf na bedrijfsbeëindiging. Het behoud van niet-agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied is in algemene zin niet wenselijk, terwijl ter plaatse geen passende opvolgfunctie kan worden gevonden. Er is daarbij evenmin sprake van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De betrokken bebouwing aan Het Dijkske is verder gelegen in de ‘tweede lijn’. Dat wil zeggen dat de bebouwing is gelegen achter andere hoofdgebouwen en dat deze bebouwing niet beschikt over een zelfstandige ontsluiting. Dergelijke tweedelijnsbebouwing doet afbreuk aan het bestaande bebouwingslint ter plaatse. In algemene zin draagt tweedelijnsbebouwing ook niet bij aan een goed woon- en leefklimaat en evenwichtig landschapsbeeld. In de derde plaats is de locatie aan Het Dijkske slecht ontsloten, waardoor het lastig of zelfs onmogelijk zal zijn om op het perceel de beschikking te krijgen over de gebruikelijke nutsvoorzieningen.

Met het oog op de keuze voor verplaatsing van de bouwtitels naar de Kanaalweg Retranchement is een stedenbouwkundige analyse5 opgesteld. Hieruit blijkt dat de locatie Kanaalweg bijzonder geschikt is voor de toevoeging van drie woningen. Deze ontwikkeling past verder goed bij de ontwikkeling welke reeds plaatsvindt nabij de as Kanaalweg – Zwinstraat. In stedenbouwkundig opzicht is kortom sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering ten opzichte van nieuwbouw aan Het Dijkske. Van belang hierbij is dat er aan de Kanaalweg ook geen sprake is van natuurwaarden, terwijl dat wel het geval is aan Het Dijkske. Verwezen wordt naar paragraaf 5.1. De verplaatsing van de bouwtitels biedt de mogelijkheid om de natuurwaarden aan Het Dijkske te versterken in lijn met de Zeeuwse Bosvisie. Los hiervan zullen ook natuurwaarden worden toegevoegd aan de Kanaalweg, waarbij het landschap ook beleefbaar zal worden gemaakt door een uitzicht- en rustpunt toe te voegen. Verder relevant hierbij is dat de drie woningen aan de Kanaalweg veel beter zijn gepositioneerd ten opzichte van voorzieningen, hetgeen positief uitwerkt op bijvoorbeeld de belasting van de verkeersinfrastructuur binnen de gemeente.