01 Ruimtelijke onderbouwing
Tekst van het document
Boulevard de Wielingen 24-25 Cadzand Ruimtelijke onderbouwing
Boulevard de Wielingen 24-25 Cadzand Ruimtelijke onderbouwing
Adromi B.V. Reeweg 146 3343 AP Hendrik-Ido-Ambacht T 078 – 684 55 55 F 078 – 684 55 59 algemeen@adromi.nl www.adromi.nl K.v.K. 230.825.46 te Rotterdam BTW: 8050.63.286.B.01 IBAN: NL75RABO0385477481
Projectnummer: Versie: Datum: Auteur: Geaccordeerd:
R202207/2301 2301j 12-8-2025 S.P. van Werven E. Barendregt
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1.
Aanleiding ................................................................................................................................ 5
1.2.
Locatie ..................................................................................................................................... 5
1.3.
Geldend planologisch kader..................................................................................................... 6
1.3.1. Boulevard de Wielingen 24 ........................................................................................................ 6 1.3.2. Boulevard de Wielingen 25 ........................................................................................................ 7 2.
3.
Ontwikkeling .................................................................................................................................... 9 2.1.
Bestaande situatie ................................................................................................................... 9
2.2.
Beoogde situatie .................................................................................................................... 10
Ruimtelijk beleidskader .................................................................................................................. 12 3.1.
Algemeen ............................................................................................................................... 12
3.2.
Rijksbeleid .............................................................................................................................. 12
3.2.1. Nationale Omgevingsvisie ...................................................................................................... 12 3.2.2. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)............................................................ 12 3.2.3. Ladder van duurzame verstedelijking .................................................................................... 13 3.3.
Provinciaal beleid ................................................................................................................... 14
3.3.1. Zeeuwse Omgevingsvisie ....................................................................................................... 14 3.3.2. Omgevingsverordening Zeeland ............................................................................................ 15 3.4.
Gemeentelijk beleid ............................................................................................................... 19
3.4.1. Krachtig verbonden – Visiedocument 2021 - 2025 ................................................................ 19 3.4.2. Beleidsplan Wonen gemeente Sluis (2023-2032) .................................................................. 22 3.4.2. Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad ............................................................................................ 23 3.4.3. Beheersverordening Cadzand-Bad......................................................................................... 26 4.
5.
6.
Archeologie en Cultuurhistorie ...................................................................................................... 28 4.1.
Archeologie ........................................................................................................................... 28
4.2.
Cultuurhistorie ....................................................................................................................... 29
Mobiliteit ....................................................................................................................................... 31 5.1.
Verkeer .................................................................................................................................. 31
5.2.
Parkeren ................................................................................................................................ 31
Natuur............................................................................................................................................ 33 6.1.
Juridisch kader ....................................................................................................................... 33
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 3 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
7.
8.
6.2.
Gebiedsbescherming ............................................................................................................. 33
6.3.
Soortenbescherming.............................................................................................................. 34
Water ............................................................................................................................................. 36 7.1.
Waterschapsprogramma Scheldestromen ............................................................................ 36
7.2.
Watertoets............................................................................................................................. 36
7.3.
Afvalwater.............................................................................................................................. 37
Milieu ............................................................................................................................................. 38 8.1.
Besluit milieueffectrapportage .............................................................................................. 38
8.2.
Bedrijven en milieuzonering .................................................................................................. 39
8.3.
Geluid..................................................................................................................................... 39
8.4.
Geurhinder............................................................................................................................. 40
8.5.
Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 40
8.6.
Bodem.................................................................................................................................... 42
8.7.
Externe veiligheid .................................................................................................................. 43
8.8.
Niet-gesprongen explosieven ................................................................................................ 47
8.9.
Afval ....................................................................................................................................... 47
8.10
Bezonning .............................................................................................................................. 48
8.11. Overig .................................................................................................................................... 48 9.
Uitvoerbaarheid ............................................................................................................................. 50 9.1.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................ 50
9.2.
Financiële uitvoerbaarheid .................................................................................................... 52
Bijlages ................................................................................................................................................... 54
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 4 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
1.
Inleiding
Onderhavig document heeft betrekking op een herontwikkeling aan de Boulevard de Wielingen 24 en 25 te Cadzand. Het bouwplan betreft het slopen van de bestaande bebouwing en de nieuwbouw van twee appartementencomplexen met daarin respectievelijk 14 recreatieappartementen en 5 woonappartementen. De complexen delen een ondergrondse parkeerkelder met elkaar. Het onderhavig document dient als toetsing goede ruimtelijke ordening voor deze ontwikkeling. 1.1. Aanleiding De gemeente Sluis zet in op een uitbreiding en kwaliteitsslag van de recreatieve functie van badplaats Cadzand-Bad. De onderhavige recreatieappartementen leveren daar een bijdrage aan. Daarnaast voorzien de appartementen voor permanente bewoning in de vraag naar hoogwaardige appartementen in de regio. De bouw van een complex met recreatieappartementen en woonappartementen past echter niet binnen de geldende beheersverordening Cadzand. Hierin hebben de percelen immers een woonbestemming met een functie- aanduiding ‘Vrijstaande woningen’, waardoor recreatieappartementen niet zijn toegestaan en woningen evenmin boven elkaar mogen worden gebouwd. Om deze reden dient afgeweken te worden van de vigerende beheersverordening en dient getoetst te worden dat er met de nieuwbouw van 14 recreatieappartementen en 5 woonappartementen binnen de beoogde twee gebouwen, sprake is van goede ruimtelijke ordening. 1.2.
Locatie Het projectgebied staat kadastraal bekend als Oostburg, Sectie EC, Nummer 132 en 133 en is gelegen in Cadzand-Bad. In de directe omgeving overheersen toeristische functies, de aanwezige bebouwing bestaat met name uit recreatie- en horecapanden. Aan de Boulevard de Wielingen bevinden zich reeds appartementen met een recreatieve functie. Het projectgebied bevindt zich op ca. 200 meter van het strand.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 5 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Figuur 1: Locatie Boulevard de Wielingen 24-25 in Cadzand, projectlocatie indicatief rood omlijnd (Bron: Google Maps 2022)
1.3. Geldend planologisch kader 1.3.1. Boulevard de Wielingen 24 Voor het perceel geldt op grond van de beheersverordening Cadzand-Bad (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013), waarbij de regeling van het bestemmingsplan ‘Cadzand-Bad’ (vastgesteld op 21 maart 1974en de daarbij behorende 1e herziening (vastgesteld op 21 april 1977) is gecontinueerd, een bestemming ‘Woondoeleinden’ met een subbestemming ‘vrijstaande woningen’. Hierbij is een maximale hoogte van 6 meter opgenomen, waarbij hellende dakvlakken en de daarbij behorende topgevels, dakkapellen, schoorstenen en liftopbouwen niet worden meegerekend. De breedte van een woning bedraagt ten minste 6,50 m en ten hoogste 20,00 m. De afstand van een zijgevel van een woning tot de zijerfscheiding bedraagt ten minste 4,00 m. Woningen mogen niet geheel of gedeeltelijk boven elkaar worden gebouwd, hoewel het college bevoegd is om af te wijken als voldaan wordt aan de maatvoeringseisen. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van (gestapelde) recreatieappartementen op Boulevard de Wielingen 24 met een bouwhoogte van 14 meter welke op 3,8 meter en 5,5 meter van de perceelsgrens gelegen zijn. Dit betekent dat de ontwikkeling in strijd is met de bovengenoemde parameters, zowel voor wat betreft de hoogte, afstand tot perceelsgrenzen als voor wat betreft het gebruik.
Wel voldoet de afstand tot de perceelsgrenzen uit bijlage 10
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 6 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad. Voor een volledige toets aan de voorwaarden van Bijlage 10 wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.
Figuur 2: Geldende bestemmingsplan ‘Cadzand-Bad’, projectgebied indicatief rood omlijnd (Bron: Ruimtelijke Plannen)
1.3.2. Boulevard de Wielingen 25 Voor het perceel geldt op grond van het onder 1.3.1 beschreven planologisch kader eveneens een bestemming ‘Woondoeleinden’ en een subbestemming ‘vrijstaande woningen’. Voor Boulevard de Wielingen gelden daarnaast dezelfde gebruiks- en maatvoeringsregels, zoals een maximale hoogte van 6 meter die mag worden overschreden door bijvoorbeeld hellende dakvlakken en topgevels en maximale breedte van 20,00 m. Tevens bevindt zich op het perceel de bestemming ‘Autoboxen’. Ook voor dit perceel geldt dat het college bevoegd is om toe te staan dat woningen geheel of gedeeltelijk boven elkaar worden gebouwd, mits voldaan wordt aan de maatvoeringseisen. Onderhavige ontwikkeling voorziet op dit perceel in de realisatie van vijf (gestapelde) woonappartementen met een bouwhoogte van 11 meter. Het gebouw ligt daarbij op tenminste 4 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Omdat de breedte van het gebouw 21,2 meter bedraagt, het gebouw deels wordt gerealiseerd op de bestemming ‘Autoboxen’ en de ondergrondse parkeerkelder zich uitstrekt over beide percelen, betekent dit dat de
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 7 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
ontwikkeling in strijd is met de bovengenoemde parameters voor wat betreft de breedte van het gebouw, de gestapelde bouwwijze als de voorziene parkeerkelder die tevens voorziet in stallingsruimte voor de op nummer 24 te realiseren recreatieappartementen.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 8 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
2.
Ontwikkeling
2.1. Bestaande situatie Het bestaande gebouw (figuur 3) aan de Boulevard de Wielingen 24 is gebouwd in 1965, is bestemd als woning, en was in gebruik als kantoorpand voor de verhuur en verkoop van vakantiewoningen. Aan de voorzijde van het gebouw is het perceel volledig verhard ten behoeve van parkeergelegenheid. Het perceel wordt aan de noordzijde ontsloten op de Boulevard de Wielingen. Boulevard de Wielingen 25 ligt direct achter nummer 24 en is bebouwd met een in 1960 woning, e.e.a. overeenkomstig de geldende bestemming (figuur 4, gezien vanaf de Mr. P.C. Hennequinlaan).
Figuur 3: Huidige situatie Boulevard de Wielingen 24 (Bron: Google Maps 2022)
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 9 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Figuur 4: Huidige situatie Boulevard de Wielingen 25 (Bron: Quickscan Blom Ecologie)
2.2. Beoogde situatie Uit onderzoek naar de Zeeuwse vrijetijdssector van het kenniscentrum kusttoerisme bleek dat er in 2023 21,7 miljoen overnachtingen waren in Zeeland. Voor sluis gaat het in 2023 over 4,7 miljoen overnachtingen. In Zeeland worden daarbij de meeste overnachtingen doorgebracht in vakantiewoningen, appartementen en verhuurchalets. Voor 2035 is de prognose dat er 11% extra gasten worden verwacht in Zeeland, waarbij het aantal internationale gasten (voornamelijk Belgen en Duitsers) naar verwachting met 24% zal stijgen. Hieruit blijkt een stijgende vraag is naar recreatieve woningen. Ook naar tweede verblijven is er in Cadzand nog voldoende vraag door Belgen en Duitsers. In de beoogde situatie zal er daarom op beide percelen een appartementencomplex gerealiseerd worden, waarbij in totaal 19 appartementen (respectievelijk 14 en 5 in de twee complexen) worden gerealiseerd. Het beoogde complex aan de Boulevard de Wielingen 24 omvat een begane grond en 3 verdiepingen met recreatieappartementen, het achterliggende complex op nummer 25 een begane grond en 2 verdiepingen met appartementen voor permanente bewoning. De twee complexen delen een parkeerkelder met elkaar, welke voorziet in 26 parkeerplaatsen. In de figuren hieronder is een impressie van de beoogde situatie weergegeven.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 10 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Figuur 5: Beoogde situatie Boulevard de Wielingen 24, gezien van Boulevard de Wielingen (Bron: ARCAS)
Figuur 6: Beoogde situatie Boulevard de Wielingen 24 en 25, gezien vanuit zuidoostelijke hoek (Bron: ARCAS)
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 11 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
3.
Ruimtelijk beleidskader
3.1. Algemeen In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het rijksbeleid, provinciaal en gemeentelijk beleid. Het rijksbeleid uit de Nationale Omgevingsvisie en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) wordt in de eerste paragrafen beschreven. Voor het provinciaal beleid wordt gebruik gemaakt van de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. 3.2. Rijksbeleid 3.2.1. Nationale Omgevingsvisie De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. De NOVI komt als structuurvisie uit onder de bestaande Wet ruimtelijke ordening (WRO). De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Bovenstaande vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. We spreken hier over ‘omgevingsinclusief’ beleid.
De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1) 2) 3)
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen.
Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Beoordeling Voorliggend project is te kleinschalig om van invloed te zijn op het beleid genoemd in de NOVI. Wel is een afweging gemaakt als het gaat om omgevingsinclusief ruimtegebruik. 3.2.2. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van: a) Rijksvaarwegen; Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 12 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
b) c) d) e) f) g) h) i) j) k) l) m) n)
Project Mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote rivieren; Waddenzee en waddengebied; Defensie; Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; Elektriciteitsvoorziening; Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; Natuurnetwerk Nederland; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; Ruimtereservering parallelle Kaagbaan
Beoordeling Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen is voor het voorliggende project van toepassing. 3.2.3. Ladder van duurzame verstedelijking Per 1 oktober 2012 is de ladder voor duurzame verstedelijking (ook wel duurzaamheidsladder) als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De regeling is laatstelijk gewijzigd op 1 juli 2017. De duurzaamheidsladder ziet toe op een zorgvuldige afweging van iedere stedelijke ontwikkeling. Zo moet de ontwikkeling voorzien in een behoefte. Als hiervan sprake is moet worden bezien in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Als blijkt dat dit geen mogelijkheid is, moet worden afgewogen of het gebied passend is ontsloten of als zodanig kan worden ontwikkeld. Beoordeling De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 19 appartementen, hetgeen de ladder van duurzame verstedelijking van toepassing maakt. 1. De ontwikkeling voorziet in de behoefte aan recreatieve appartementen cq. Woningen zoals vastgelegd aan de hand van rapporten van onder andere ZKA en de NVM. Verwezen kan worden naar paragraaf 3.4.2. Uit onderzoeken blijkt dat de vraag naar (recreatie)woningen in Zeeland hoog is.
De Zeeuwse kust heeft hierbij de grootste plancapaciteit van alle regio’s.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 13 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
2. Voorts vindt de ontwikkeling plaats in bestaand stedelijk gebied, waarbij geen extra ruimte wordt ingenomen, daar er reeds bebouwing aanwezig is op de plek waar het complex gerealiseerd gaat worden. 3. Zoals hierboven benoemd, benut de ontwikkeling beschikbare gronden binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor punt 3 buiten beschouwing blijft. 3.3. Provinciaal beleid 3.3.1. Zeeuwse Omgevingsvisie Op 11 november 2021 is door de provincie Zeeland de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin heeft de provincie haar ambities en doelstellingen omschreven binnen vier thema’s: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied 3. Een duurzame en innovatieve economie 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. Je leeft gezond: wandelen, fietsen, gezond eten, ontmoeten en ontspannen. De woonomgeving draagt bij aan biodiversiteit en is ingericht op langere droogte en op overtollig regenwater. Voorzieningen zijn klimaatneutraal voor iedereen bereikbaar, ook wanneer je geen auto hebt. Mobiliteit is snel, slim, veilig, schoon en betaalbaar voor zowel reiziger als overheid. De digitale bereikbaarheid is snel en goed.
Zeeland beschikt verspreid door de provincie over een aantal onderscheidende kleinschalige top- en kwaliteitsvoorzieningen. De Zeeuwse culturele infrastructuur is robuust en veerkrachtig en biedt de regio een vernieuwend, toegankelijk en compleet cultuuraanbod. De vrijetijdssector: Recreatie en toerisme zijn zeer belangrijk voor Zeeland, als pijlers voor de economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. Circa 9,2% van de totale werkgelegenheid in Zeeland houdt verband met deze sector. Het aantal overnachtingen is sinds 2012 elk jaar stijgend. Per jaar zijn er rond de 43 miljoen dagbezoeken, ook van eigen inwoners. Deze verblijfs- en dagtoeristen geven in totaal jaarlijks rond de € 1,85 miljard uit. Geld dat niet alleen besteed wordt aan logies en horeca, maar ook binnen sectoren als (detail) handel, vervoer en zakelijke dienstverlening. De vrijetijdssector is daarmee aanjager én stabiele basis voor een goede leefbaarheid en een hoog voorzieningenniveau. Zo heeft Zeeland ten opzichte van andere provincies veel horeca, winkels en supermarkten. Mede hierdoor heeft Zeeland een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De verwachte toename tot 2030 van het aantal bezoekers (zowel verblijfsrecreanten als dagbezoekers) heeft een grote impact op het toerisme aan de Zeeuwse kust, steden en achterland.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 14 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Beoordeling Onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van recreatie- en woonappartementen in Cadzand- Bad op basis van het daarvoor vastgestelde gemeentelijk beleid. Hiernaast worden de gebouwen met een hoogwaardige architectonische uitstraling gerealiseerd. Het toevoegen van (recreatie)appartementen sluit aan bij de aanwezige vraag en sluit daarmee dan ook aan bij de uitgangspunten van de Zeeuwse Omgevingsvisie. Door te voorzien in sloop-nieuwbouw inclusief ondergronds parkeren is sprake zijn van optimaal ruimtegebruik en intensivering van reeds bebouwd gebied. 3.3.2. Omgevingsverordening Zeeland Provinciale belangen die ook binnen het stedelijk gebied van toepassing kunnen zijn, zijn gedefinieerd in de Provinciale Omgevingsverordening Zeeland, welke in de huidige opzet in werking is vanaf 18 juni 2025. Voor onderhavige ontwikkeling zijn de artikelen 5.22 en 5.26 van de Omgevingsverordening van toepassing voor Boulevard de Wielingen 24. Artikel 5.22 Verblijfsrecreatie in kustzone In het eerste lid is geregeld dat nieuwvestiging en uitbreiding van verblijfsrecreatie (bijvoorbeeld zomerhuizenterreinen, hotels, recreatieve appartementen, kampeerterreinen) mogelijk is binnen de begrenzing van de Zeeuwse badplaatsen, zoals aangegeven in bijlage 4 bij de verordening.
Ontwikkelingen dienen wel te voldoen aan voorwaarden op het vlak van de economische haalbaarheid, de markt en het onderscheidend vermogen van het concept en de sociaal maatschappelijke bijdrage die de ontwikkeling oplevert (indien er sprake is van een zogenaamd aandachtsgebied gelden aanvullende voorwaarden, maar dat is hier niet het geval). Beoordeling artikel 5.22 (Boulevard de Wielingen 24) De ontwikkeling is gelegen in Cadzand-Bad, een van de aangewezen Zeeuwse badplaatsen zoals opgenomen in bijlage 4 van de Omgevingsverordening. Verder dient de ontwikkeling te worden getoetst aan de voorwaarden B tot en met D uit bijlage 4. Voorwaarde B: Ontwikkelingen zijn aantoonbaar economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie zoals bedoeld in artikel 5.16. De ontwikkeling is economisch uitvoerbaar op basis van de vraag naar (recreatie)appartementen binnen de badplaats Cadzand-Bad, zie hiervoor tevens paragraaf 3.4.2. Een planschadeovereenkomst als bedoeld in artikel 6.4a, lid 1 van de Wro maakt
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 15 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
onderdeel van de met de initiatiefnemer afgesloten anterieure overeenkomst. De kosten van de ontwikkeling zijn hierdoor voor de initiatiefnemer. Zie ook paragraaf 9.2. Voorwaarde C: Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product aan de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen. Het grootste deel van de te realiseren appartementen is voor de recreatieve verhuur/deeltijdwonen, waarbij vier appartementen voor verplichte verhuur zijn. Ter plaatse bestaat nog immer een vraag naar grotere appartementen voor onder meer deeltijdwonen. De ontwikkeling voorziet in recreatieappartementen in een bouwvolume dat aansluit op deze vraag en welke tevens bij de bestaande bebouwing aan de Boulevard de Wielingen. De ontwikkeling kenmerkt zich met een focus op het gebruik van lichte kleur baksteen, veel glas en wisselend delen van hout. Daarnaast wordt het gebouw voorzien van een rieten dak met verschillende vormen binnen het bouwvolume. Hiermee wordt het aanzicht van de Boulevard verbeterd ten opzichte van de huidige situatie.
Voor de bouw wordt voldaan aan de huidige standaarden voor nieuwbouw met betrekking op onder meer energiezuinigheid en duurzaam materiaalgebruik. Voor de opbouw wordt onder meer gebruik gemaakt van metselwerk of gipsblokken en isolerende steen. v Middels onder meer hoge isolatiewaarden in glas, dak en muren wordt een duurzaam gebruik van de appartementen geborgd. Voor verdere specificaties wordt verwezen naar de bouwvergunning. Daarnaast voldoet het initiatief aan de stedenbouwkundige uitgangspunten welke zijn opgenomen voor Cadzand-Bad. Het betreft hoogwaardige nieuwbouw met een kenmerkend karakter voor Cadzand-Bad. Voorwaarde D. Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving De realisatie van (recreatie)appartementen komt de algehele ontwikkeling van het gebied Cadzand- Bad ten goede. Extra aanbod van (recreatie)appartementen leidt tot meer werkgelegenheid in de vorm van bouw, en de vraag naar toeristische voorzieningen in zowel de kern alsook op de recreatieve plaatsen. In vergelijking met de huidige situatie neemt het aantal mensen dat verblijft in de kern van Cadzand-Bad toe wat een verbetering oplevert voor de de vraag naar, en het gewenste aanbod van, de aanwezige voorzieningen zoals horeca en detailhandel, maar ook aan de badplaats gerelateerde voorzieningen zoals wellness.
Voorts
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 16 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
wordt middels zowel de opwaardering van de projectlocatie met een hoogwaardig appartementencomplex in vergelijking met de verouderde gebouwen die er nu staaneen verbeterslag behaald in de leefbaarheid en het aanzien van de badplaats en wordt leegstand voorkomen. Artikel 5.26 Centraal bedrijfsmatige exploitatie en verbod permanent wonen (lid 3) Het bepaalde in het eerste en tweede lid omtrent het stellen van regels waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie is niet van toepassing wanneer in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage E bedoelde voorwaarden. Beoordeling artikel 5.26 (Boulevard de Wielingen 24) Uitgangspunt van het provinciaal beleid is centrale bedrijfsmatige exploitatie en een verbod op permanent wonen voor recreatiewoningen die als zodanig zijn bestemd. Lid 3 bepaalt dat, om te voorzien in de behoefte aan complexen die geen verplichte verhuur kennen, een uitzondering mogelijk is wanneer voldaan wordt aan bijlage E. De ontwikkeling vindt plaats binnen de begrenzing van de badplaats Cadzand-Bad, conform de eerste voorwaarde onder bijlage E (behorende bij artikel 5.26).
Tevens maakt de ontwikkeling deel uit van een bredere visie op de betreffende badplaats, te weten de herstructurering/transformatie van Boulevard de Wielingen, zoals is benoemd in het ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en de uitwerking hiervan in Bijlage 10 en de Schilvisie. Bovenstaande voorwaarden zijn door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sluis verder uitgewerkt middels de pilot Cadzand-Bad welke op 10 april 2018 is vastgesteld en op 18 oktober 2022 is verlengd. Dit heeft geleid tot de volgende categorieën van wonen en/of recreëren. A. Additionele migratie: woningen/appartementen met een minimale verkoopprijs van € 800.000 VON (op basis koopakte inclusief reguliere aanhorigheden zoals één parkeerplaats en een berging) en een minimale prijs per m2 GBO van € 7.000 VON. Deze worden aangemerkt als een bijzondere categorie die buiten de woningmarktafspraken valt. Woningen/appartementen die in deze categorie vallen, kunnen permanent, in deeltijd of voor (recreatieve) verhuur worden gebruikt. De eigenaar is vrij hier een eigen afweging in te maken. De mogelijkheid om woningen binnen deze categorie op te nemen kan alleen op het moment van eerste verkoop. B. Deeltijdwonen: woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, maar gebruikt kunnen worden als tweede woning (niet permanent) en ook recreatief
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 17 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
verhuurd mogen worden (zonder dat er een verplichting geldt). Hiervoor is bij de verlenging van de pilot een apart contingent van 200 woningen/appartementen beschikbaar gekomen, waarbinnen deze ontwikkeling past. C. Recreatie met verplichte verhuur: woningen/appartementen die uitsluitend gebruikt mogen worden voor recreatieve verhuur. Deze voldoen aan de regels voor centraal bedrijfsmatige exploitatie conform de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland. De Omgevingsverordening biedt daarmee de basis voor de laddertoets duurzame verstedelijking. In elk complex dient minimaal 1/3e deel van de te realiseren woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, van een verhuurplicht voorzien te worden. Ten aanzien van de additionele migratie is bedoeld ruimte te bieden voor de toevoeging van woningen voor een specifiek segment (deeltijd)wonen. Het betreft woningen die additioneel zijn op het programma voor permanent bewoonde en recreatief gebruikte appartementen, zonder dat dit invloed heeft op het aanbod elders in de gemeente. Het betreft dan appartementen die, onder meer door hun bijzondere ligging en kwaliteiten, elders niet worden aangeboden. Dit is onder meer geconcretiseerd in de genoemde bedragen. Beoordeling artikel 5.26: In de ruimtelijke onderbouwing dient inzichtelijk te worden gemaakt welke categorie per appartement van toepassing is.
In totaal worden in het complex op nummer 24 recreatieappartementen gerealiseerd. Twee recreatieappartementen hebben een minimale verkoopprijs van € 800.000 VON (op basis koopakte inclusief reguliere aanhorigheden zoals één parkeerplaats en een berging) en een minimale prijs per m2 GBO van € 7.000 VON. Op dit vlak wordt voldaan aan de geldende beleidsregel. Deze appartementen kunnen zowel permanent, in deeltijd als voor verhuur worden gebruikt. Op basis van de gestelde voorwaarden uit de pilot Cadzand Bad wordt de indeling van het appartementencomplex als volgt: Indeling recreatieappartementen Gelijkvloers: 24.01 deeltijdwonen / verhuur (niet verplicht) 24.02 verplichte verhuur 24.03 deeltijdwonen / verhuur (niet verplicht) 24.04 verplichte verhuur Verdieping 1:
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 18 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
24.11 24.12 24.13 24.14 Verdieping 2: 24.21 24.22 24.23 24.24 Verdieping 3 24.31 24.32
deeltijdwonen / verhuur (niet verplicht) deeltijdwonen / verhuur (niet verplicht) verplichte verhuur deeltijdwonen / verhuur (niet verplicht) deeltijdwonen / verhuur (niet verplicht) verplichte verhuur deeltijdwonen / verhuur (niet verplicht) deeltijdwonen/verhuur (niet verplicht) additioneel additioneel
In totaal omvat het complex 14 recreatie appartementen (waarvan 4 stuks met verplichte verhuur). Het gedeelte met de woonappartementen zal gevestigd zijn op nr. 25, en valt niet onder het bepaalde in artikel 5.26. Beide complexen zijn met elkaar verbonden middels de aanwezige parkeergarage in de gezamenlijke kelder. Voor de te bouwen appartementen wordt een Vereniging van Eigenaren (VVE) opgericht. De VVE heeft maar één functie: zorgen voor een goed onderhoud en beheer. Die taak is enkele jaren geleden wettelijk aangescherpt. In vergelijking met een centrale verhuurorganisatie die geen zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft inzake beheer en onderhoud van het onroerend goed, heeft in dit geval een VVE meer invloed op het behoud van een kwalitatief goed recreatieproduct. Voor wat betreft de appartementen welke verplicht dienen te worden verhuurd zal de initiatiefnemer in een centrale bedrijfsmatige exploitatie voorzien. 3.4. Gemeentelijk beleid 3.4.1. Krachtig verbonden – Visiedocument 2021 - 2025 In februari 2021 werd het visiedocument ‘Krachtig verbonden’ van de gemeente Sluis vastgesteld door de gemeenteraad. Dit document bevat de huidige integrale ruimtelijke visie van de gemeente. Onderhavige ontwikkeling wordt getoetst aan de waarden en doelstellingen welke hierin worden geschetst.
In het visiedocument worden de ontwikkelingen geschetst waarmee de gemeente te maken heeft, geclusterd binnen de thema’s: ruimte en beheer, economie, en sociaal domein.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 19 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Hier binnen signaleert de gemeente onderstaande trends: - Elk van de kernen in onze gemeente is anders. In met name de kleinere kernen dreigen de voorzieningen, en daardoor de leefbaarheid onder druk te komen staan. Denk aan voorzieningen zoals sportaccommodaties, basisscholen, culturele voorzieningen, winkels en zorg. Ook in grotere kernen kunnen specifieke omstandigheden van invloed zijn op de leefbaarheid. Een voorbeeld is kooptoerisme: in een andere plaats dingen kopen, meestal omdat ze daar goedkoper zijn. - Voorzieningen komen onder druk te staan doordat een deel is verouderd en het gebruikerspotentieel daalt. Schaalvergroting en/of clustering van die voorzieningen lijkt noodzakelijk. - Onderzoek leert dat mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen als er voorzieningen in de directe nabijheid zijn, zoals (thuis)zorg, een supermarkt, de huisarts, een apotheek, dagbesteding en goed openbaar vervoer. Verblijfsrecreatie Ondanks de kwaliteitsslagen die er afgelopen jaren zijn gemaakt, blijft er sprake van een toename aan verblijfsaccommodaties (kwantiteit), terwijl de kwaliteit van de verblijfsaccommodaties in een aantal gevallen te wensen over laat (recreatieparadox). De gemeente wil onder andere: - Een kwalitatief hoogwaardig, duurzaam en divers verblijfsproduct, waarbij ingespeeld wordt op de trends en ontwikkelingen bij de gast.
Een aanbod van recreatieve overnachtingsmogelijkheden dat aansluit bij de vraag; kwaliteit is hierbij leidend in plaats van kwantiteit. Ten aanzien van de woningmarkt heeft de gemeente heldere doelstellingen geformuleerd. • Door te focussen op een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat, is de bevolkingsdaling afgeremd en de bevolkingsontwikkeling zo mogelijk gestabiliseerd. • In 2040 is er een balans tussen de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad. Dat wil zeggen: de vraag naar (een bepaald type) woningen is in overeenstemming met het aanbod. • Het gaat daarbij om woningen die nodig zijn om ook in de toekomst de inwoners van Sluis passend te kunnen huisvesten (inclusief nieuwe migranten, arbeidskrachten en hun gezinnen). In het passend maken van het aanbod houden we tevens rekening met duurzaamheid, toegankelijkheid en zorggeschiktheid. • Nieuwbouw van woningen in het buitengebied op grond van de Ruimte-voor-Ruimteen de landgoederenregeling gaan, gelet op de achterliggende motivatie van dit beleid, niet ten koste van de nieuwbouw in de kernen.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 20 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
•
• •
•
Op de markt voor permanente bewoning wordt gestuurd, in het algemeen belang (onder andere leefbaarheid), op basis van een onderverdeling in woonmilieus. Voorbeelden van woonmilieus zijn groen-stedelijk en centrum-dorps. Deeltijdwonen vormt een waardevolle bijdrage aan het woon- en leefmilieu in onze gemeente. De nadelen van deeltijdwonen zijn geëlimineerd. Door samenwerking met de provincie en de regiogemeenten is er sprake van meer concrete (financiële) ondersteuning door het Rijk (bijvoorbeeld in het kader van een Woondeal, bedoeld om woningtekorten aan te pakken). Zorggeschikte woningen zijn geconcentreerd in twee kernen, om doelmatig en efficiënt zorg aan huis te kunnen leveren en ontvangen. Woonzorgzones dragen bij aan het langer zelfstandig wonen. Dit type woonomgeving is niet alleen geschikt voor ouderen maar ook voor mensen met een mobiliteitsbeperking
Bij nieuwbouwplannen dient nadrukkelijk onderbouwd te worden dat er in een specifieke behoefte voor een bepaalde doelgroep voorzien wordt. Nieuwbouw moet vraaggericht zijn en niet andersom. Op het gebied van kleinschalige kwalitatief hoogwaardige woningbouwontwikkelingen liggen er kansen. Tevens wordt nadruk gelegd op de duurzaamheid en energiebesparende status van de nieuwbouw. Elke nieuwe woning dient in de basis levensloopbestendig te zijn. Dit zal voor de gemeente mogelijk als voorwaarde gehanteerd worden bij nieuwe woningbouwverzoeken. Cadzand-Bad, waar onderhavig projectgebied in ligt, is in het visiedocument aangewezen als hotspot voor recreatie, en heeft een officiële ‘badstatus’ van de ESPA (European Spas Association). De gemeente wenst deze hotspot te versterken. Beoordeling De beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. De bouw van het appartementencomplex aan de Boulevard de Wielingen 24-25 sluit goed aan op het gemeentelijke beleid, daar zowel de locatie (hotspot – Cadzand Bad) is aangewezen voor potentiële (recreatieve) bouw en er daarnaast invulling wordt gegeven aan de doelstellingen uit het beleid, in de vorm van kwalitatief hoogwaardige en duurzame recreatieappartementen.
Tevens wordt in het visiedocument benoemd dat er door vergrijzing een groeiende vraag is naar nultredenwoningen, en minder naar reguliere grondgebonden woningen. Met de realisatie van appartementen wordt hierop ingespeeld.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 21 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
3.4.2. Beleidsplan Wonen gemeente Sluis (2023-2032) Binnen de context van het beleidsplan is vernieuwing en kwalitatieve versterking van wezenlijk belang. Fundament onder de afspraken is dat aandacht uitgaat naar de bestaande woningvoorraad en leefbaarheid van kernen. Dit vraagt van de gemeente dat zij zich hier sterk voor inzet: in middelen in menskracht en in de samenwerking met woningmarktpartners. Ook voor eigenaren van woningen is de vernieuwing en verduurzaming of sloop nieuwbouw van hun bezit een belangrijk aandachtspunt. Toevoegingen in de nieuwbouw vinden enkel plaats wanneer het een kwantitatieve én kwalitatieve versterking van een kern betekent. In Krachtig Verbonden spreekt de gemeente in dit verband over woonkernen en overige kernen. Sluis heeft in de toekomst echter ook te maken met een mogelijk kwantitatief overschot aan sommige woningtypen. Daarnaast zijn er in alle woningmarktsegmenten kwalitatieve uitdagingen. Dit laatste hangt samen met het langjarige stilvallen van (substantiële) nieuwbouwplannen. Vernieuwing van de woningvoorraad door nieuwbouw toe te voegen helpt deze kwalitatieve uitdagingen te tackelen. Kwalitatieve uitdaging zijn onder andere het versterken van de fysieke kwaliteit en het verduurzamen van de bestaande voorraad aan woningen.
Prognoses van huishoudensgroei laten zien dat passief blijven omgaan met de volkshuisvesting betekent dat de gemeente niet meer groeit en op termijn krimpt met alle (sociale en ruimtelijke) gevolgen van dien. De gemeente kiest er daarom nu voor om proactief met de volkshuisvesting aan de slag te gaan. De ambitie is daarbij om Sluis te laten groeien zodat de leefbaarheid geborgd blijft, nu en in de toekomst. Dit betekent een trendbreuk met het verleden. Omdat bevolkingsprognoses leidend zijn geweest voor het vaststellen van het woonprogramma, is in de gemeente Sluis de afgelopen jaren niet tot nauwelijks bijgebouwd. Om kernen leefbaar te houden, om de kwaliteit van de woningvoorraad een impuls te geven en om tegengewicht te bieden aan onttrekking aan de markt (door veroudering, recreatieve verhuur en leegstand in het buitengebied) probeert de gemeente nu met een slim woningbouwprogramma de bevolkingsontwikkeling positief te beïnvloeden. Dit doet ze door op een gecontroleerde en gefaseerde manier nieuwe woningen toe te voegen. Om de leefbaarheid in alle kernen op – voor die kern – passend niveau te houden, wil de gemeente iedere kern de mogelijkheid geven om woningen toe te voegen. Op deze manier kan in beginsel de bevolkingsontwikkeling in iedere kern ten minste stabiliseren waardoor iedere kern voldoende vitaal kan blijven, passend bij de aard en omvang van die kern.
Beoordeling Boulevard de Wielingen 25 Indeling appartementen Gelijkvloers: 25.01 25.02
Adromi B.V.
wonen wonen
R202207/2301
Pagina 22 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Verdieping 1: 25.11 25.12 Verdieping 2: 25.21
wonen wonen wonen
Middels het toevoegen van vijf duurzame nieuwbouwwoningen aan de voorraad van de Cadzand-Bad waarbij een gedateerde woning wordt vervangen, wordt invulling gegeven aan de uitgangspunten van het Woonbeleid rondom het leefbaar houden van de kernen. 3.4.2. Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Toerisme en recreatie vormen nu en in de toekomst de grootste economische pijler van Cadzand-Bad. De veranderingen in deze sector vragen om een kwaliteitsverbetering. De gemeente Sluis stimuleert en faciliteert de benodigde kwaliteitsslag door onder meer een samenhangend beleidskader te bieden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De strategische benadering, aanpak en ruimtelijke hoofdlijnen zijn vastgelegd in het Ontwikkelingsplan. Ingezet wordt op een versterking van het profiel van Cadzand-Bad als een familiale badplaats met allure. De te volgen ruimtelijke koers behelst zowel een ingrijpende vernieuwing van (delen van) het bestaande dorp als een aanzienlijke uitbreiding van de badplaats aan de zuidzijde. Binnen het ontwikkelingsplan is de locatie waarin onderhavig plan gelegen is omschreven als breed en groen van opzet. Het natuurlijke basiskapitaal van de badplaats, het duinlandschap, dringt hier door tot in het dorp. Deze unieke kwaliteit wordt behouden en uitgebuit. De noordzijde blijft verder onbebouwd. Aan de zuidzijde van de Boulevard staan statige vrijstaande villa’s.
Iedere villa heeft zijn eigen verschijningsvorm, maar door de enigszins voorname architectuur, de inrichting van de voortuinen en de manier waarop de toegangen tot de percelen zijn gemarkeerd, is er sprake van een samenhangend ensemble. Door de toegenomen bebouwingshoogte is een duidelijke en ritmische begeleiding van de Boulevard ontstaan. De sfeer is stijlvoller en stedelijker geworden. De inrichting van de openbare ruimte heeft een duidelijke verwantschap met de rest van de Boulevard, maar is in dit gedeelte meer landschappelijk en natuurlijk. Vooral de bomen in de openbare ruimte en de duintuinen zijn belangrijke nieuwe beelddragers van de groene sfeer. De Boulevard heeft nog steeds een betekenis als belangrijke verbindingsweg voor het rijdende verkeer binnen het dorp, maar biedt door sfeer en inrichting ook een aangenaam verblijfsklimaat en woonklimaat. Beoordeling
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 23 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
De ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige appartementen in Cadzand-Bad sluit aan bij de ontwikkelstrategie. De ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid van de gemeente Sluis, het beleid staat derhalve de ontwikkeling niet in de weg. Zoals beredeneerd in paragraaf 3.4.2. wordt daarnaast met de toevoeging van vijf woningen aan de voorraad concreet invulling gegeven aan het Woonbeleid van de gemeente Sluis. Bijlage 10, Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit Ten aanzien van de architectuur, de bouwmassa en de inrichting van het kavel zijn specifieke richtlijnen opgesteld . Voor de Groene Wielingen, zoals het deelgebied is genoemd waar de planlocatie deel van uitmaakt, gelden de volgende voorwaarden: Architectuur en bouwmassa • Aanwezige bebouwing tussen de huisnummers 12 t/m 32 mag uitbreiden of geheel vernieuwd worden. • Bebouwing blijft bestaan uit een reeks afzonderlijke bouwmassa’s. De hoofdbouwmassa’s staan daarom minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. • De maximale bouwhoogte is 14 meter gerekend vanaf peil Boulevard de Wielingen en is gebaseerd op een bouwvolume dat bestaat uit 3 lagen plus een verplichte kap, waarbij dit geheel nog eens staat op een half verdiept souterrain. • De minimale bouwhoogte is 11 meter en bestaat uit een (eventueel) half verdiept souterrain en 2 bouwlagen met verplichte kap.
• Voor de begane grond volstaat een verdiepingshoogte van 3 meter, omdat er geen winkel- of horecafuncties worden toegestaan. • De kap bevat één woonlaag. Als het vanuit de architectonische compositie van het bouwvolume gewenst is dat de kap meerdere lagen bevat, dan wordt de gootlijn op een lager gelegen verdieping ingezet. De kappen zijn een sprekend en identiteitsbepalend onderdeel van de afzonderlijke bouwvolumes, maar daardoor ook voor het ensemble als geheel. • De vorm van de kap is vrij. Samengestelde kapvorm gewenst. • Maximale bouwdiepte bij uitbreiding tot 10 meter uit achterste perceelsgrens. Indien de afstand nu minder is geldt de huidige maat. Bij gehele vervanging van panden in dit geval een minimale afstand van 6 meter van de hoofdbouwmassa uit de achterste perceelsgrens aanhouden en vanaf 2e bouwlaag starten met kap. • Klassieke opbouw van de bouwmassa met 3-deling: plint – middendeel – kap. • De plint is bij voorkeur een half verdiept souterrain, waarin bergingen en parkeergelegenheid is opgenomen. Indien begane grond op maaiveld ligt is de plint een eenvoudige verbijzondering van de gevel (spatrand) door een afwijkend materiaal of afwijkende kleur.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 24 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
•
• • •
In het gevelvlak is aandacht voor de accentuering van entrees en stijgpunten. Stijgpunten kunnen door de kapvlakken steken en mogen met een plat dak afgedekt zijn. De voorgevels worden niet gedomineerd door balkons of inpandige buitenruimtes. Gevels zijn opgetrokken uit baksteen in een donkere hoofdkleur (geen wit of geel). Gevelvlakken kunnen worden gewit of gestuukt. Plinten in een donkere kleur. Dakvlakken zijn afgedekt met een donkerrode keramische pan of met antraciete / blauwgrijze leitjes. Bijgebouwen (aangebouwd of vrijstaand) zijn, voor zover zichtbaar vanaf de openbare weg, een geïntegreerd architectonisch geheel met de hoofdbouwmassa. Dit uit zich in vorm, materiaal en kleur. Bijgebouwen zijn minimaal 5 meter achter de voorgevellijn geplaatst. Vrijstaande bijgebouwen kunnen in zijdelingse en achterste perceelgrenzen gebouwd worden.
Inrichting van het kavel • Parkeerbehoefte bewoners op eigen erf te realiseren. • De boulevardvilla’s hoeven niet in een strakke rooilijn te staan. Diepte voortuinen tussen 4,50 en 7 meter. • Overgang openbaar-privé heeft over de volledige lengte een uniform karakter: witte houten hekjes op de voorste perceelsgrens. • Voortuinen maximaal voor 50% verhard. Het planten van een nader te bepalen boomtype is verplicht. • Indien souterrains worden toegepast kan de vrijgekomen grond worden gebruikt om de voortuinen glooiend of hellend aan te leggen. Het reliëf van het duinenlandschap wordt dan als het ware doorgezet tot op de private percelen. Beoordeling Boulevard de Wielingen 24 valt binnen de parameters van deze bijlage en bij het ontwerpen van het appartementencomplex werd dan ook rekening gehouden met bovenstaande richtlijnen. Het perceel Boulevard de Wielingen 25 maakt door de ligging geen onderdeel uit van het Ontwikkelingsplan of Bijlage 10. Voor dit complex met permanent te bewonen appartementen op het perceel Boulevard de Wielingen 25 is aangesloten bij de regels van de beheersverordening, respectievelijk het daaronder gelegen bestemmingsplan Cadzand-Bad. Binnen die richtlijnen is hetontwerp zo ingevuld dat het plan aansluit bij het ontwikkelkader voor de Boulevard de Wielingen 24 en een daarmee samenhangend geheel vormt.
Door de lagere bouwhoogte past het gebouw aan de achterzijde ook binnen de stedenbouwkundige kaders van de bestaande bebouwing in het dorp. Zeker nu aan het perceel hier grenst aan openbaar groen.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 25 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Het ontwerp van Boulevard de Wielingen 24 voorziet een ruimere afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen dan die is voorgesteld in bijlage 10, namelijk circa 3,82 m i.p.v. 3 m. Door deze opzet is er meer vrije ruimte en privacy t.o.v. de naburige percelen. Aan de zijde van de Boulevard (voorste perceelgrens) bevindt zich een voortuin van gemiddeld 5,00 m diep terwijl de tuin aan de zijde van Boulevard de Wielingen 25 (achterste perceelgrens) minstens 6m diep is. Het dak start op de tweede bouwlaag, zoals de ontwerprichtlijnen voorschrijven, nu in de kap twee woonlagen zijn ondergebracht. De verschillende volumetrische aspecten van het ontwerp maken dat de ontwikkeling van het (recreatieve) appartementencomplex binnen de gestelde uitgangspunten valt wat betreft inrichting van het perceel, bouwhoogte en toegestane bouwmassa (maximale bouwhoogte en bouwdiepte). De gemeente heeft in haar reactie op het principeverzoek enkele voorwaardes meegegeven waardoor in principe medewerking kan worden verleend. Van belang is dat de afstand van het gebouw op nr. 24 tot de voorste perceelsgrens minimaal 4,5 meter bedraagt. De afstand tot de achterste perceelsgrens moet ten minste 6 meter bedragen. Daarnaast dient te worden aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Het gehele complex ligt op 6,10 meter van de achtergrens behorende bij Boulevard de Wielingen 25 en ook wordt aan de voorwaarde van de voorste perceelsgrens voldaan. Voorts wordt de alom aanwezige bouwstijl van de omgeving benadrukt in het ontwerp van het appartementencomplex door middel van de kap op de bovenste bouwlaag. Ook aan de voorwaardes van de inrichting van het kavel wordt voldaan door onder andere het realiseren van de parkeerbehoefte op eigen erf en de groene inrichting van de voortuin. Voor de overgang van openbaar naar privé wordt aansluiting gezocht bij de bestaande inrichting van de naastgelegen kavels. In samenspraak met het Q-team werd afgeweken van de richtlijn om de daken af te werken met een keramische dakpan. Het gebruik van riet bij onderhavig plan is zowel passend geacht bij het ontwerp, als voor het totaalbeeld aan de Groene Wielingen zoals het Q-team oordeelde met zijn akkoord op 5 juli 2023. Aan alle overige gestelde richtlijnen uit het ontwikkelingsplan wordt in onderhavig plan voldaan. 3.4.3. Beheersverordening Cadzand-Bad Het voorgestelde plan voor Boulevard de Wielingen 25, met een gevelbreedte van 21,2 m en een bouwdiepte van 14 m, situeert zich volledig binnen het bouwvlak zoals weergegeven in bijlage 7 bij de beheersverordening. Met name:
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 26 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
• • •
4,0 m uit de zijdelingse perceelsgrenzen; 5,0 m uit de achterste perceelsgrens; Maximaal 14,0 m diep.
Het bouwvlak op de verbeelding maakt aldus een ontwikkeling mogelijk van 21,2 m breed, waarmee het plan geheel binnen het bouwvlak blijft. Dit is een geringe afwijking van 6% ten opzichte van de maximaal toegestane 20 m conform artikel 9; lid 3.b. van de beheersverordening. Mede gelet op de omgeving, de afstand tot de perceelgrenzen en de beperkte afwijking van het geldende planologische regime is de beoogde nieuwbouw op dit vlak niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Volgens de regels (artikel 9; lid 4 van de regeling behorende bij het bestemmingsplan CadzandBad) zijn burgemeester en wethouders bevoegd om af te wijken van het bepaalde in artikel 9. lid 3a, voor -kort gezegd- de realisatie van gestapelde woningen. Het plan voorziet in 5 woonappartementen. Mede gelet op de situering van het initiatief in het centrum van Cadzand is enige intensivering van de woonfunctie ter plaatse passend. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat hiervoor wordt aangesloten op de bestaande stedenbouwkundige structuur. De belangrijkste reden om de realisatie van het complex op nummer 25, dat buiten het Ontwikkelingsplan ligt, onder te brengen in de aanvraag voor het complex met recreatieappartementen op nummer 24 is gelegen in de gezamenlijke ondergrondse parkeervoorziening.
Nu deze door bezoekers/bewoners van beide complexen gebruikt wordt, kunnen er parkeerplaatsen voor de recreatieappartementen onder het perceel op nummer 25 gerealiseerd worden. Dit is met de woonbestemming strijdig gebruik dat niet op een andere wijze vormgegeven kan worden. De voorgestelde ontwikkeling organiseert het parkeren ondergronds voor nummer 24 en 25 met één gezamenlijke inrit, wat het gehele aanzicht ten goede komt.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 27 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
4.
Archeologie en Cultuurhistorie
4.1. Archeologie Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. Vóór 2016 waren er verschillende wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed. Sinds juli 2016 zijn die allemaal samengegaan in één wet. In een bestemmingsplan dient vanuit dit perspectief aandacht te worden besteed aan archeologische aspecten. Het gemeentelijk archeologiebeleid is vastgelegd in ‘Archeologiebeleid & Onderzoeksagenda Sluis 2017’. Beoordeling Onderstaand is een uitsnede van de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart opgenomen. Het projectgebied is aangeduid als ‘6 – Lage verwachting’. Bovengenoemd archeologiebeleid is vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan Parapluplan archeologie, dat op 31 januari 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het projectgebied is in het Parapluplan evenmin aangeduid als archeologisch waardevol. Nader archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk
Figuur 7: Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart, projectgebied rood omlijnd (Bron: ‘Archeologiebeleid & Onderzoeksagenda Sluis 2017’)
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 28 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
De algemene meldingsplicht geldt op basis van de Erfgoedwet en staat dus los van geïdentificeerde verwachtingswaarden. De meldingsplicht is altijd van toepassing en dus ook in gebieden die bij voorbaat zijn vrijgesteld van archeologisch onderzoek en gebieden die na archeologisch (voor)onderzoek zijn vrijgegeven voor ontwikkeling. Het is mogelijk dat na melding blijkt dat het om een vondst gaat waarvoor het bevoegd gezag (in deze de gemeente Sluis) nader onderzoek vereist. Indien er geen melding wordt gemaakt van het aantreffen van oudheden is er sprake van een strafbaar feit. Bedoelde meldplicht kan in de gegeven omstandigheden als voldoende bescherming tegen onverwacht aangetroffen archeologische resten worden beschouwd, waarbij op grond van de omstandigheid dat geen verwachtingswaarde is geformuleerd kan worden afgeleid dat het aspect archeologie niet aan de beoogde ontwikkeling in de weg zal staan. 4.2. Cultuurhistorie Als er gesproken wordt over cultuurhistorie in relatie tot ruimtelijke ordening wordt vaak een onderscheid gemaakt in historische geografie en historische bouwkunst. Historische geografie gaat over landschappelijke en stedenbouwkundige elementen en structuren zoals dijken, slotenpatronen, stratenpatronen en verkavelingen. Historische bouwkunst heeft betrekking op bebouwing en architectuur.
Rond 1900 stond er in de nabije omgeving slechts één badhuis, dat later uitgroeide tot Cadzand-Bad. Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zeeland (figuur 8) is te zien dat er in onderhavig projectgebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Ook de huidige bebouwing omvat geen cultuurhistorische waarden.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 29 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
Figuur 8: Cultuurhistorische waardenkaart provincie Zeeland. Projectgebied indicatief weergegeven met blauwe stip. (Bron: Cultuurhistorische waardenkaart provincie Zeeland)
Beoordeling Daar er geen cultuurhistorische elementen in en om het projectgebied aanwezig zijn vormt cultuurhistorie in deze ontwikkeling geen belemmering.
Adromi B.V.
R202207/2301
Pagina 30 van 54
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)
5.
Mobiliteit
5.1. Verkeer De beoogde ontwikkeling betreft het toevoegen van 19 appartementen aan de Boulevard de Wielingen te Cadzand. Het projectgebied wordt in noordelijke richting ontsloten via de Boulevard de Wielingen op de N674 Om te bepalen hoeveel verkeer de ontwikkeling zal genereren, is er gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 744 ‘Toekomstig bestendig parkeren’. De locatie ligt volgens het gemeentelijk parkeerbeleid in rest bebouwde kom, Cadzand-Bad wordt in het parkeerbeleid aangewezen als een ‘niet stedelijk gebied’.Hierbij gelden de categorieën ‘koop, appartement, >100 m2’ en ‘koop, appartement, 75 – 100 m2’. Het bepaalde kencijfer betreft gemiddeld 7,4 verkeersbewegingen per appartement per dag. Recreatiewoningen hebben geen aparte kencijfers, daarom wordt worst-case aangesloten bij woningen. Dit brengt een toename van (19 x 7,4 =) 140,6 verkeersbewegingen per dag met zich mee. Hoewel in de huidige situatie op Boulevard de Wielingen 24 een vrijstaand kantoor aanwezig is, spreekt de bestemming ter plaatse van woning, op Boulevard de Wielingen 25 bevindt zich eveneens een woning. De verkeersgeneratie van de huidige situatie bedraagt 16,4 mvt/etmaal (norm koop, huis, vrijstaand is 8,2 mvt/etmaal per woning). De toename bedraagt 124,2 (140,6–16,4) mvt/etmaal.
Boulevard de Wielingen betreft een belangrijke ontsluitingsweg en is binnen Cadzand-Bad gericht op het afwikkelen van grotere verkeersstromen. De toename van 124,2 mvt/etmaal is derhalve relatief beperkt dat deze niet merkbaar zal zijn op de ontsluitende wegen. Het aspect verkeer vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 5.2. Parkeren In het plan wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost. Er is voorzien in 26 parkeerplaatsen op eigen terrein in de parkeerkelder. In Bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad wordt voor appartementen de norm van 1,2 parkeerplaatsen per appartement gehanteerd. Daar er 14 appartementen worden gerealiseerd ter plaatse van Boulevard de Wielingen 24 welke binnen de ontwikkelvisie valt, komt de parkeerbehoefte van dit deel uit op 16,8 parkeerplaatsen. Boulevard de Wielingen 25 valt buiten het kader van Bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan. Adromi B.V.