01 Rapport Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis - RIGO.pdf
Tekst van het document
7
Bij de raming is gebruik gemaakt van het WoON 2015.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
24
figuur 2-20 De potentiële vraagaanbodverhoudingen naar woningtype in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018
1.200
6.000
1.000
5.000
800
4.000
600
3.000
400
2.000
200
1.000
0 grondg.
app.
grondg.
koop
app.
vraag starters
vraag starters
vraag doorstromers potentieel aanbod
0 grondg.
huur
app.
grondg.
koop
Sluis
app. huur
Zeeuws-Vlaanderen
Bron: RIGO woningmarktsimulatie figuur 2-21 De potentiële vraagaanbodverhoudingen binnen de grondgebonden koopsecto r naar type woning in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018 600
2.500 vraag starters
500
2.000 vraag doorstromers 1.500 potentieel aanbod 1.000
400 300 200
vraag starters vraag doorstromers potentieel aanbod
500
100
0 vrijstaand
2 onder 1 kap
rijk- of hoek
0
Sluis
vrijstaand
2 onder 1 kap
rijk- of hoek
Zeeuws-Vlaanderen
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Aan appartementen bestaat er een potentieel tekort. Bij dit beeld gelden wel enkele kanttekeningen. De woonwensen worden mede bepaald door wat men kent en realistisch acht. Vanuit dit perspectief geven veel woningzoekenden aan een appartement te wensen. Echter, de ervaring leert dat men uiteindelijk moeite heeft de stap naar een appartement ook daadwerkelijk te zetten en een voorkeur geeft aan een grondgebonden woning. Voor ouderen is dit een optie, zolang de woning maar gelijkvloers is en voor jongeren, zolang de woning maar betaalbaar is. Daarnaast geldt dat woningvragers – zeker ouderen – kritisch zijn, niet alleen qua prijs en kwaliteit, maar ook qua locatie. Een ni euwbouwcomplex dat niet aan alle criteria voldoet, zal in de praktijk zeer moeiliijk afzetbaar blijken. Veel ouderen willen bij voorkeur in de vertrouwde buurt of kern blijven wonen. In de kleine kernen kan relatief moeilijk aan deze wens worden voldaan, omdat voorzieningen en geschikte woonvormen ontbreken. Vooral voor de ‘oudere ouderen’ betekent dit dat zij op een gegeven moment naar een grotere kern verhuizen. Kortom: de kwalitatieve fricties vallen door substitutie en de flexibiliteit van de bestaande voorraad vermoedelijk lager uit dan figuur 2-20 doet vermoeden.
Daarnaast geldt zoals eerder aangegeven dat de vraag van Belgen niet is meegenomen en dat deze vraag juist op de grondgebonden koopsector is gericht.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
25
Naar koop- en huurprijs In figuur 2-22 staan de vraagaanbodverhoudingen naar koopprijs weergegeven (grondgebonden en appartementen samen). Met name aan de onderkant van de markt dreigen er overschotten. Het is uiteraard niet zo dat daarbij geldt dat mensen graag veel willen betalen, het gaat vooral om de woonkwaliteit die samen gaat met deze prijs. Vooral de rijwoningen hebben vaak een lage woonkwaliteit. De markt voor woningen tussen de € 150.000 en € 200.000 is gespannen, mede vanwege de vraag van starters. Ook is er meer vraag dan aanbod aan woningen van meer dan € 250.000. Dit speelt met name in de regio Zeeuws-Vlaanderen. figuur 2-22 De potentiële vraagaanbodverhoudingen binnen de koopsector naar prijsklasse in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018 (op basis van opgegeven verkoopwaarden volgens het sentiment van 2015)
Sluis
Zeeuws-Vlaanderen
600
2.500
500
vraag starters 2.000
400
vraag starters vraag doorstromers
1.500 vraag doorstromers
300
potentieel aanbod
1.000 potentieel aanbod 500
> € 350.000
€ 250.000 - € 350.000
€ 200.000 - € 250.000
0 € 150.000 - € 200.000
> € 350.000
€ 250.000 - € 350.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
€ 100.000 - € 150.000
< € 100.000
0
€ 100.000 - € 150.000
100
< € 100.000
200
Bron: RIGO woningmarktsimulatie figuur 2-23 De potentiële vraagaanbodverhoudingen binnen de huursector naar prijsklasse in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018
Sluis
Zeeuws-Vlaanderen
600
2.500
500
vraag starters 2.000
vraag starters
1.500 vraag doorstromers
vraag doorstromers
1.000 potentieel aanbod 500
potentieel aanbod
vrije sector
aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens
tot kwaliteitskortingsgrens
0
0
vrije sector
100
aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
200
kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens
300
tot kwaliteitskortingsgrens
400
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
26
In figuur 2-23 zijn de vraagaanbodverhoudingen in de huursector uitgesplitst naar huurprijs. Binnen de sociale huursector klinkt in de woonwensen vooral een vraag naar een zo hoog mogelijke kwaliteit door. In veel gevallen geldt: hoe hoger de huurprijs, hoe meer kwaliteit. De hogere huurprijs wordt daarbij veelal voor lief genomen, omdat deze deels wordt gecompenseerd door de huurtoeslag. Om deze reden is kijkend naar de woonwensen de markt voor goedkopere huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens ontspannen. Het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen is ongeveer in evenwicht. In het segment tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens zijn er bezien vanuit de woonwensen tekorten. Voor dit segment geldt echter dat de vraag mogelijk is overschat. De enquêtes van het Woononderzoek Nederland zijn immers afgenomen voor de invoering van de regels van het passend toewijzen. In die tijd konden lagere inkomens nog in een dergelijke woning terecht, in de wetenschap dat de huurtoeslag de hogere huurprijs grotendeel s zou compenseren. Door de regels van het passend toewijzen wordt afgedwongen dat bij nieuwe huurders het inkomen past bij de hoogte van de huur. De toegang tot de duurdere segmenten wordt de primaire doelgroep simpelweg ontzegd.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
27
Toekomstige ontwikkelingen Inleiding Eén van de belangrijkste invloedsferen op de woningmarkt is de demografie. De regio kampt met een afname van het aantal inwoners en het is de verwachting dat over een jaar of tien ook het aantal huishoudens niet meer zal toenemen. Op de langere termijn zal daarmee ook de woningbehoefte stabiliseren en vervolgens afnemen. Dit roept de vraag op bij welke segmenten de marktpositie hierdoor onder druk zal komen te staan. In samenspel met de demografie speelt hierbij ook de economische ontwikkeling een bepalende rol. Enerzijds omdat de ontwikkeling van de werkgelegenheid de omvang van de beroepsbevolking in de regio beïnvloed. Anderzijds omdat als mensen meer te besteden hebben, dit een effect zal hebben op de kwalitatieve woningvraag. In dit hoofdstuk worden de verwachte demografische en economische ontwikkelingen in de regio en de gemeente Sluis besproken en wordt gekomen tot enkele integrale toekomstscenario’s. In het volgende hoofdstuk wordt inzichtelijk gemaakt welke effecten de demografische en economische ontwikkelingen hebben op de ontwikkeling van de woningbehoefte.
Demografische ontwikkelingen Nieuwe provinciale prognose Dit onderzoek is voor een groot deel uitgevoerd in 2018. De recent gepubliceerde provinciale prognose 2019 was toen uiteraard nog niet beschikbaar. Besloten is het onderzoeksrapport pas openbaar te maken, nadat ook de nieuwe prognoses waren doorgerekend. In figuur 3-1 staan de uitkomsten van de prognose op regionaal niveau weergegeven. De belangrijkste verschillen tussen de prognoses uit 2015 en 2019 zijn:
Voor de komende 10 jaar wordt een lagere groei voorspeld. Dit deels omdat het aantal huishoudens in 2018 omlaag is bijgesteld 8, maar ook de toename in de komende jaren is wat minder groot.
De huishoudensgroei zet vijf jaar langer door dan eerder verwacht. Het einde van de groei werd verwacht rond 2025, in de nieuwe prognose is dat 2030.
Na 2030 neemt het aantal huishoudens volgens de nieuwe prognose af, maar veel minder sterk dan volgens de oude prognoses.
In het verleden is ‘het omslagpunt’ van toename naar stabilisatie/afname vaak in de tijd vooruit geschoven door de toegenomen levensverwachting, van met name mannen. De reden dat het punt nu weer vijf jaar vooruit is geschoven moet vooral worden gezo cht in de vestiging vanuit binnen- en buitenland. Er worden weer meer gezinnen aangetrokken en op de langere termijn geldt dat de kinderen van deze gezinnen starters worden.
8
In de rapportage ‘Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2019’ wordt helder aangegeven dat de groei in aantal inwoners in werkelijkheid hoger lag dan in 2015 voorzien. Dit gold echter niet voor het aantal huishoudens, die ontwikkeling bleef achter bij de prognose. Redenen daarvoor kunnen zijn dat de gezinsverdunning minder snel gaat dan verwacht en dat de extra bevolkingsgroei me t name gezinnen betreft (met relatief veel personen per huishouden).
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
28
figuur 3-1 Ontwikkeling aantal huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen en Sluis, werkelijk in 2 005 tot 2018 en prognose tot 204 0 volgens diverse prognosevarianten 14.000
52.500
Zeeuws-Vlaanderen
51.500
werkelijke ontwikkeling
Sluis
werkelijke ontwikkeling
13.000
50.500 12.000
49.500 48.500
prognose provincie Zeeland 2015
11.000 10.000
prognose provincie Zeeland 2019
9.000
Primosprognose 2018
47.500 46.500 45.500
prognose provincie Zeeland 2015 prognose provincie Zeeland 2019
Primosprognose 2018
44.500 8.000
43.500 2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Bron: CBS, diverse prognoses, bewerking RIGO
Voor gemeente Sluis geldt dat de nieuwe prognose een minder rooskleuring beeld laat z ien. Het aantal huishoudens zal volgens de nieuwe prognose de komende jaren gaan afnemen. Dit is vooral een gevolg van de aannamen omtrent de binnenlandse migratie. Woningen in Sluis worden – volgens de provincie – steeds vaker aangekocht door huishoudens die de woning als tweede woning gaan gebruiken. Er wordt dan geen huishouden aan Sluis gebonden en er wordt geen huishouden van buiten aangetrokken. Als er onvoldoende aanbod beschikbaar komt voor reguliere bewoning, kan het niet anders dan dit leidt tot e en afname van het aantal (ingeschreven) huishoudens. Twee demografische varianten Vanwege de onzekerheden die gelden voor de toekomst worden in dit onderzoek twee demografische varianten doorgerekend: de twee meest recente prognoses van de provincie Zeeland (2015 en 2019). In tabel 3-1 staan de verschillen tussen de twee prognoses in aantallen huishoudens weergegeven. tabel 3-1 Ontwikkeling totaal aantal huishoudens in Sluis in 2018 t ot 2025 en 2035 volgens twee demografische varianten
Sluis provinciale prognose 2015 provinciale prognose 2019
2018 11.290 11.290
2025 11.480 11.190
ontwikkeling 2035 2018-2025 2025-2035 2018-2035 11.180 190 -300 -110 10.960 -100 -230 -330
Bron: CBS, Provincie Zeeland, RIGO
Belangrijk is om te beseffen dat zowel deze twee prognosevarianten realistische toekomstbeelden opleveren. Het gaat niet om een minimale of maximale groei, de huisho udensgroei (of –krimp) kan ook hoger of lager uitvallen. Specifieke onzekerheden (en daarmee ook kansen) naast de invloed van de markt voor tweede woningen zijn: De instroom van Belgen;
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
29
Permanente vestiging van arbeidsmigranten; Nieuwe instroom als gevolg van vrijkomende vacatures. Het is van belang om in het beleid op een juiste wijze met deze onzekerhed en om te gaan. Er moet voorkomen worden dat men flinke investeringen doet om huishoudens te huisvesten die er vervolgens niet komen. Maar men moet ook voor komen dat door een stringent beleid kansen worden gemist die ten goede kunnen komen aan het woon -, leef- en werkklimaat in de regio. Het gaat om de juiste balans. In de praktijk van het voorraadbeleid (SVB en nieuwbouwprogrammering) betekent dit dat men voor de korte termijn harde plannen kan maken, maar dat de plannen voor de langere termijn enige flexibiliteit moeten behouden. Als uit monitoring blijkt dat de groei hoger of lager uitvalt, dan kan men het beleid op basis van deze nieuwe inzichten bijstelle n. Het doorrekenen van meerdere varianten kan daarbij helpen, niet zozeer door de absolute hoogte van de varianten, maar door de verschillen tussen de varianten. Via deze weg kan worden aangegeven wat het effect op de woningbehoefte is van (bijvoorbeeld) 1 00 huishoudens minder of meer. Ontwikkeling huishoudenssamenstelling Voor het bepalen van de kwantitatieve woningbehoefte is vooral de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens van belang.
Voor inzicht in de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte is vooral de ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling van belang. In figuur 3-2 is deze ontwikkeling weergegeven volgens de provinciale prognose 2019. Volgens deze variant neemt het aantal (alleenstaande) ouderen toe, terwijl het aantal huishoudens in de jongere leeftijdsklassen (van elk huishoudenstype) afneemt ( figuur 3-2). figuur 3-2 Aantal huishoudens naar huishoudenstype in de gemeente Sluis in 2018 en in 2025 en 2035 volgens de provinciale prognose 2019
3.500
3.000
2018
2.500 2.000
2025 provinciale prognose 2019
1.500 1.000 500
2035 provinciale prognose 2019
gezin
65+ tweepersoons
65+ eenpersoons
23 tot 65 jaar tweepersoons
23 tot 65 jaar eenpersoons
< 23 jaar
0
Bron: CBS, prognose provincie Zeeland (2019), bewerking RIGO
Bij de provinciale prognose 2019 worden in 2025 binnen elk huishoudenstype minder huishoudens verwacht dan bij de provinciale prognose 2015 (figuur 3-3), maar de afname is het grootst binnen de groep eenpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar en gezinnen (de beroepsbevolking). Bij deze laatste groep geldt dat dit mede is omdat als men in Nederland over langere afstand verhuist, dat vooral is vanwege het verkrijgen van een nieuwe baan. Het gaat
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
30
hier voor een belangrijk deel om gezinnen. Ook bij de instroom van Belgen (een andere onzekerheid) gaat het vooral om deze groep. figuur 3-3 Aantal huishoudens in de gemeente Sluis naar leeftijd in 2018 en in 20 25 volgens de provinciale prognoses 2015 en 2019
3.500
3.000
2018
2.500 2.000
2025 provinciale prognose 2015
1.500 1.000 500
2025 provinciale prognose 2019 gezin
65+ tweepersoons
65+ eenpersoons
23 tot 65 jaar tweepersoons
23 tot 65 jaar eenpersoons
< 23 jaar
0
Bron: CBS, Provincie Zeeland, RIGO
Economische ontwikkelingen Voor de kwalitatieve woningbehoefte is het van groot belang wat huishoudens te besteden hebben. Neemt het inkomen structureel toe, dan zal de behoefte verschuiven naar meer luxe woningen terwijl de behoefte aan sociale huurwoningen logischerwijs wat minder wordt. Omgekeerd geldt dat als de inkomens structureel afnemen, de behoefte aan sociale huurwoningen toeneemt. Deze structurele ontwikkelingen bepalen de ontwikkeling van de woningbehoefte. Schommelingen in deze ontwikkelingen bepalen de situatie op een bepaald moment in de tijd, zoals deze naar voren komt uit vraagaanbodverhoudingen. Deze laatste zijn erg veranderlijk en wordt daarom bij de analyses van de ontwikkeling van de woningbehoefte buiten beschouwing gelaten. De woningbehoefte wordt alleen doorgerekend op basis van een langjarig gemiddelde (de structurele ontwikkeling). Ontwikkeling koopkracht van huishoudens In deze studie zijn voor de toekomst drie economische varianten opgesteld wat betreft de ontwikkeling van de koopkracht van huishoudens (figuur 3-4). In de economische basisvariant wordt aangesloten op de langere termijntrend uit het verleden. In de periode 2000-2017 nam de koopkracht gemiddeld per jaar met 0,41 procentpunt toe (figuur 3-4).
In de komende twee jaar ligt de basisvariant dus onder de verwachtingen van het CPB, maar ook het CPB verwacht niet dat de koopkrachtgroei op de langere termijn op dit hoge niveau zal blijven. Mocht dit laatste wel het geval zijn, dan kan de koopkrachtstijging voor de komende decennia uitkomen op 0,91 procentpunt gemiddeld per jaar. Van dit percentage gaan we uit in de positieve variant. Daarnaast is er een variant opgesteld die ervan uitgaat dat als gevolg van de diverse (mondiale) ontwikkelingen (denk aan Brexit, de situatie in Turkije, de nieuwe regering in Italië, de mogelijke handelsoorlog van Trump etc.) de economie verzwakt. In deze variant gaan we uit
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
31
van een negatieve koopkrachtontwikkeling van 0,09 procentpunt per jaar. In de woningmarktsimulatie wordt deze kooprachtontwikkeling toe gepast op de totale bevolking. Via deze weg wordt berekend hoe groot de diverse inkomensgroepen zijn en welke woningbehoefte daarbij past. Het is geen dynamisch model, waarbij op individueel niveau wordt voorspeld wie welke ontwikkeling doormaakt als gevolg van bijvoorbeeld promotie, baanverlies, samenwonen, scheiden en gezinsuitbreiding. Voor de dynamiek op de woningmarkt zijn dat soort overgangen van belang, maar voor de woningbehoefte (het totaal - /eindplaatje) is dit de geëigende methode. figuur 3-4 De ontwikkeling van de koopkracht in Nederland gedurende de periode 2000 t/m 2017 en de verwachtingen voor de toekomst
4,0 werkelijk
3,0 werkelijk, gemiddeld in 2000 t/m 2017
2,0
positieve variant
1,0
basisvariant
0,0
negatieve variant
-1,0 -2,0
2034
2032
2028
2030
2026
2022
2024
2018
2020
2016
2012
2014
2010
2006
2008
2004
2000
2002
-3,0
Bron: CPB, bewerking RIGO
Vier toekomstscenario’s Als de twee demografische varianten worden gecombineerd met de drie economische varianten ontstaan zes mogelijk toekomstscenario’s. Twee daarvan zijn weinig realistisch. Als het economisch goed gaat, betekent dat immers ook dat vacatures ontstaan en worden ingevuld. Dan is het normaal gesproken niet waarschijnlijk dat het aantal huishoudens maar beperkt toeneemt. Omgekeerd geldt dat een sterkere huishoudensgroei onwaarschijnlijk is als het economisch slecht gaat. In het geval van Sluis geldt dat de markt voor tweede woningen dit mechanisme in de weg kan staan: Bij een (landelijk) hogere economische groei kan er ook meer vraag ontstaan naar tweede woningen. Uiteindelijk zijn vier toekomstscenario’s doorgerekend. Deze staan weergegeven in tabel 3-2. Door een vergelijking van de varianten 2 en 3 kan het effect van demografische ontwikkelingen afzonderlijk worden beschouwd, door een vergelijking van 1 en 2 en de combinatie 3 en 4 kan het effect van de koopkrachtontwikkelingen afzonderlijk worden beschouwd. Door een vergelijking van alle scenario’s samen kan het integrale effect van economische en demografische ontwikkelingen worden achterhaald.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
32
tabel 3-2 Vier scenario’s voor economische en demografische groei
economie
negatieve variant basisvariant positieve variant
demografie provinciale prognose provinciale prognose 2019 2015 1 2 3 4
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
33
Ontwikkeling inkomensgroepen en woningbehoefte Inleiding In dit hoofdstuk worden de gevolgen van de demografische en economische ontwikkelingen besproken voor de omvang van inkomensgroepen en de woningbehoefte. Bij de analyses van de woningbehoefte is gekozen voor een helder uitgangspunt: er wordt uitgegaan van constante woonpatronen. Hierbij wordt veronderstel d dat de woonpatronen naar leeftijd, huishoudensamenstelling en inkomen in de toekomst gelijk blijven aan de situatie van dit moment. Dit is niet alleen een helder, maar ook een realistisch uitgangspunt: de meeste huishoudens wonen naar wens (niet meer dan 16% van de huishoudens in Sluis is in de komende twee jaar verhuisgeneigd). Voor ouderen is gecorrigeerd voor generatieverschillen: de ouderen van de toekomst wonen (nog) vaker dan de huidige generatie ouderen in grondgebonden koopwoningen. De huidige groep ouderen is opgegroeid in een tijd waarin het huren van een woning nog heel gewoon was. Dit is goed zichtbaar in de leeftijdsopbouw van huurders in de corporatiesector ( figuur 4-1): in Sluis is 52% van de huurders 65 jaar of ouder en in Zeeuws -Vlaanderen 48%. figuur 4-1 Leeftijdsopbouw van eigenaar -bewoners en huurders in de corporatiesector in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
eigenaar bewoners
Sluis
Zeeuws-Vlaanderen
Bron: corporaties in Zeeuws-Vlaanderen en woningmarktsimulatie RIGO
In tegenstelling tot de huurderspopulatie is de groep eigenaar-bewoners in de leeftijd van 55 tot 75 jaar vele malen groter dan de groep van 75 jaar en ouder. Dit komt omdat na de oorlog langzaam maar zeker de situatie is ontstaan dat alleen de lagere inkomens geen w oning kochten. Het eigen woningbezit onder de nieuwe generatie ouderen ligt daardoor hoger dan onder de huidige generatie ouderen. Doordat ouderen niet vaak verhuizen, gaan de woonpatronen van ouderen door deze generatieverschillen in de komende tijd flink veranderen. Dat betekent dat het aantal ouderen in de koopsector in de komende jaren sterk zal toenemen.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
34
85+
75 tot 85 jaar
65 tot 75 jaar
55 tot 65 jaar
45 tot 55 jaar
35 tot 45 jaar
25 tot 35 jaar
huurders corporatie
tot 25 jaar
85+
75 tot 85 jaar
65 tot 75 jaar
55 tot 65 jaar
45 tot 55 jaar
35 tot 45 jaar
25 tot 35 jaar
tot 25 jaar
1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
Ontwikkelingen in de regio Zeeuws-Vlaanderen Voordat we ingaan op de ontwikkelingen in Sluis, staan we kort stil bij de ontwikkeling van de woningbehoefte in de gehele regio Zeeuws-Vlaanderen. In figuur 4-2 staat de te verwachten ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven bij de provinciale prognose 2019, bij drie economische varianten. De toename van de behoefte heeft vooral betrekking op grondgebonden koopwoningen. Zelfs bij een negatief economisch scenario is de toename van de behoefte tot 2025 groter dan het potentiele actuele overschot (zie figuur 2-20). De markt voor appartementen is stabiel, terwijl de behoefte aan grondgebonden huurwoningen langzaam maar zeker zal gaan afnemen. Dit met name omdat de huidige huurders komen te overlijden en er weinig nieuwe aanwas is. figuur 4-2 Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in 2018 tot 2025 en 2035 in Zeeuws-Vlaanderen volgens de proinciale prognose 2019 i.c.m. drie economische varianten
4.000 2025-2035
3.000
2.000
2018-2025
1.000 0 -1.000 -2.000
grondgebonden
appartement
grondgebonden
koop
neg
basis
pos
neg
basis
pos
neg
basis
pos
neg
basis
pos
-3.000
appartement
huur Zeeuws-Vlaanderen
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Ontwikkeling inkomensgroepen in de gemeente Sluis In figuur 4-3 is de ontwikkeling van de inkomensgroepen weergegeven volgens de in hoofdstuk 3 opgestelde toekomstscenario’s. Met name de ontwikkeling van de hogere inkomens en de primaire doelgroep verschilt per scenario en economische variant. De drie tussencategorieën variëren minder omdat er bij een stijging van de koopkracht huishoudens in een hogere categorie belanden, maar ook instromen vanuit een lagere categorie. De doelgroep met een inkomen tot € 36.798 in de gemeente Sluis neemt mogelijk nog licht toe. Van 49% in 2018 tot rond de 50% in 2025 en 51% in 2035 bij een negatief scenario. Alleen bij een positieve demografische en economische ontwikkeling neemt de doelg roep tot € 36.798 af tot 48% in 2035. Binnen de doelgroep tot € 36.798 neemt de primaire doelgroep af en de secundaire doelgroep toe. Dit hangt samen met de vergrijzing. In figuur 4-4 is de ontwikkeling van de samenstelling van de doelgroep tot € 36.798 weergegeven. Uit de figuur blijkt dat het aandeel alleenstaande ouderen van 65 jaar of ouder binnen de doelgroep toeneemt: van 31% in 2018 tot rond de 39% in 2035. Deze ouderen behoren op basis van hun belastbaar jaarinkomen vaak tot de doelgroep, maar een toenemend deel heeft wel vermogen in de vorm van
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
35
eigenwoningbezit. Bij de toename van het aandeel ouderen binnen de doelgroep gaat het om robuuste trends: de verschillen tussen de vier scenario ’s zijn beperkt. figuur 4-3 Ontwikkeling inkomensgroepen in 2018 tot 202 5 en 2035 in Sluis
400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400
secundaire doelgroep
lage middeninkomens
hoge middeninkomens
2018-2025
prov 2015 pos
prov 2019 basis
prov 2015 basis
prov 2015 pos
prov 2019 neg
prov 2015 basis
prov 2019 neg
prov 2019 basis
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 neg
prov 2019 basis
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 neg
primaire doelgroep
prov 2019 basis
prov 2015 pos
prov 2019 basis
prov 2015 basis
prov 2019 neg
2025-2035
hogere inkomens
Sluis Bron: RIGO woningmarktsimulatie tabel 4-1 Ontwikkeling inkomensgroepen in 2018 tot 2025 en 2035 in Sluis
Sluis
2018
a. primaire doelgroep
29%
30%
29%
29%
28%
30%
28%
28%
27%
b. secundaire doelgroep
20%
20%
20%
20%
20%
21%
21%
21%
21%
c. lage middeninkomens
6%
6%
6%
6%
6%
6%
6%
6%
7%
d. hoge middeninkomens
6%
6%
6%
6%
6%
6%
6%
6%
6%
2025 2035 prov 2019 prov 2019 prov 2015 prov 2015 prov 2019 prov 2019 prov 2015 prov 2015 neg basis basis pos neg basis basis pos
e. hogere inkomens
38%
38%
39%
38%
39%
37%
39%
38%
40%
totaal
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
doelgroep tot € 36.798 (a+b)
49%
50%
49%
49%
49%
51%
49%
50%
48%
Bron: RIGO woningmarktsimulatie figuur 4-4 Samenstelling doelgroep tot € 36.798 in 2018 en 2035 bij vier scenario’s in Sluis
100% 80%
14%
14%
14%
13%
13%
19%
18%
19%
19%
19%
31%
38%
39%
39%
40%
40% 7%
0%
65+ tweepersoons 65+ eenpersoons
60%
20%
gezin
26%
23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons
6%
5%
5%
4%
23%
22% 2%
22% 2%
prov 2015 basis
prov 2015 pos
2%
1%
22% 1%
2018
prov 2019 neg
prov 2019 basis
< 23 jaar
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
36
Ontwikkeling woningbehoefte in de gemeente Sluis Overall ontwikkeling woningbehoefte Terwijl het aantal ouderen in grondgebonden koopwoningen toeneemt (vaak behorende tot de primaire en secundaire doelgroep, zie ook figuur 4-6 en figuur 4-7), worden er nieuwe jonge gezinnen gevormd die ook graag in dit woningtype willen wonen. Hierdoor neemt in 2018 tot 2025 de behoefte aan grondgebonden koopwoningen bij elke toekomstscenario toe (figuur 4-5). Na 2025 stabiliseert de behoefte aan grondgebonden koopwoningen of neemt mogelijk nog licht toe. Het potentiële overschot zoals naar voren komt uit de vraagaanbodverhoudingen in paragraaf 2.8 (figuur 2-20) zal dus niet snel tot problemen leiden omdat de toekomstige behoefte voorlopig nog toeneemt. Dat geldt niet voor het potentiële overschot aan grondgebonden huurwoningen zoals naar voren komt op basis van de vraagaanbodverhoudingen . De toekomstige behoefte aan grondgebonden huurwoningen neemt af, vooral door het overlijden van oudere huurders en een beperkte nieuwe instroom van jongere huurders. Dit wordt bij elk toekomstscenario verwacht. Ook onder jongere leeftijdsgroepen neemt de behoefte mogelijk af ( figuur 4-6). Hierbij geldt wel dat jongeren die nu een tussenstap maken in een huurappartement, wellicht rechtstreeks de stap kunnen maken naar een grondgebonden huurwoning.
En als de woningen gelijkvloers zijn, kunnen deze mogelijk ook interessant zijn voo r ouderen. De behoefte aan appartementen stabiliseert onder de gedane aannamen. In de huursector neemt de behoefte licht af, terwijl in de koopsector mogelijk nog een toenemende behoefte ontstaat. Binnen de koopsector gaat het dan vooral om ouderen met een behoefte aan voor ouderen geschikte woningen. Dit kan ook een ‘grondgebonden appartement’ zijn, zoals een wat kleinere gelijkvloerse woning, bijvoorbeeld een bungalow of hofje. figuur 4-5 Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in 2018 tot 2025 en 2035 in Sluis
800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800
2025-2035
grondgebonden
appartement
grondgebonden
koop
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
2018-2025
appartement
huur Sluis
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
37
figuur 4-6 Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom, woningtype en huishoudenssamenstelling in 2018 tot 2035 in Sluis volgens de provinciale prognose 2019 i.c.m. de economische basisvariant
1.000 gezinnen
800 600
65+ paren
340
400
65+ alleenstaand
200
30
23 - 65 jaar paren
0
-200
-120
-400 -600 grondgebonden
appartement
grondgebonden
koop
< 23 jaar
totaal (saldo)
-570
-800
23 - 65 jaar alleenstaand
appartement
huur
Bron: RIGO woningmarktsimulatie figuur 4-7 Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom, woningtype en inkomensgroep in 2018 tot 2035 in Sluis volgens de provinciale prognose 2019 i.c.m. de economische basisvariant
800 600 400
hogere inkomens
340
hoge middeninkomens
200
lage middeninkomens
30
0 -200
-120
secundaire doelgroep primaire doelgroep
-400 -600
totaal (saldo)
-570
-800 grondgebonden
appartement
grondgebonden
koop
appartement
huur
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Ontwikkeling woningbehoefte in de koopsector De toename van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in 2018 tot 2025 bestaat vooral uit vrijstaande woningen. Het gaat – uitgaande van de bestaande voorraad – zowel om woningen in goedkopere (€ 100.000 tot € 200.000) als duurdere prijsklassen (€ 200.000 tot € 350.000). Dit heeft mede te maken met de huidige samenstelling van de bestaande voorraad (veel vrijstaande woningen in deze prijssegmenten) en de groeiende groep ouderen die in deze woningen woont. Deze groep neemt in omvang toe en daarmee ook de behoefte aan deze woningen. Dat is inherent aan de gekozen methodiek. In de praktijk zullen deze woningen – kleine en goedkope vrijstaande woningen – niet meer gebouwd worden.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
38
figuur 4-8 Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen naar type woning in 2018 tot 2025 en 2035 in Sluis (op basis van opgegeven verkoopwaarden volgens het sentiment van 2015)
500 400 300 200 100 0 -100
2025-2035
vrijstaand
twee-onder-een- hoek- of rijwoning kap
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
2018-2025
appartement
Sluis Bron: RIGO woningmarktsimulatie figuur 4-9 Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen naar prijsklasse in 2018 tot 2025 en 2035 in Sluis
300 250 200 150 100 50 0 -50
2025-2035
< € 100.000
€ 100.000 tot € 200.000
€ 200.000 tot € 350.000
prov pos
prov basis
bg basis
bg neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
2018-2025
> € 350.000
Sluis Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen tot € 711 In de vorige paragraaf werd duidelijk dat de behoefte aan huurwoningen in de komende jaren geleidelijk aan zal gaan afnemen. In deze paragraaf worden nadere analyses verricht naar de ontwikkeling van de behoefte aan huurwoningen (van corporaties) met een huurprijs tot € 711 (circa 92% van de totale h uurvoorraad). Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft het grootste bezit aan huurwoningen in de gemeente Sluis. Ervan uitgaande dat de verschillende verhuurders (ook Woonzorg Nederland en particuliere verhuurders) de verschillende doelgroepen in gelijke mate bli jven bedienen neemt de behoefte aan huurwoningen van Woongoed Zeeuws -Vlaanderen af met rond de 240 woningen in 2018 tot 2025 (gemiddeld 35 woningen per jaar) bij de provinciale prognose 2019.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
39
Deze afname zal in de komende jaren geleidelijk aan ontstaan, na 2025 zal de behoefte sneller afnemen (figuur 4-10). Het gaat hier om structurele trends als gevolg van de demografische voorspellingen. Mogelijk kunnen er in een bepaald moment in de tijd extra woningen benodig zijn, bijvoorbeel d om arbeidsmigranten of vergunninghouders te huisvesten . De behoefte van deze groepen ontwikkelt zich in golven en bij pieken kunnen extra woningen benodigd zijn. Daar waar in de meeste situaties de huidige voorraad voldoende mogelijkheden biedt, kunnen e r op piekmomenten extra sociale huurwoningen benodigd zijn. Die kunnen eventueel via nieuwbouw worden toegevoegd, zolang dit maar met oog voor de toekomst gebeurt. In andere woorden: zolang het maar om kwalitatieve toevoegingen gaat waarbij tegelijkertijd wordt nagedacht over de vraag over de woningen die op termijn uit de markt moeten worden genomen. Naar woningtype De afname van de behoefte aan sociale huurwoningen manifesteert zich vooral in de grondgebonden huurwoningen. De behoefte aan appartementen ( met en zonder lift) blijft in de komende jaren ongeveer constant (figuur 4-11). In tabel 4-2 staat de ontwikkeling van de behoefte per corporatie en per toekomstscenario we ergegeven. Hoewel de aantallen uiteenlopen, toont elk scenario een soortgelijk beeld. figuur 4-10 Sluis
Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen tot € 711 in 2018 tot 2025 en 2035 in
200
2025-2035
0
2018-2025
-200 -400
-600
Woongoed ZeeuwsVlaanderen
totaal corporatie huur
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
prov 2015 pos
prov 2015 basis
prov 2019 basis
prov 2019 neg
-800
totale huursector
Sluis Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
40
figuur 4-11 Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen tot € 711 naar woningtype en verhuurder in 2018 tot 2035 in Sluis volgens de provinciale prognose 2019 i.c.m. de economische basis variant
100 0 -100 -200 -300 -400 -500 -600 -700 -800
particuliere huur
-50
-70 Woongoed ZeeuwsVlaanderen totaal (saldo) 2018-2035
-550
-670 grondgebonden appartement met lift
appartement zonder lift
totaal huur
Bron: RIGO woningmarktsimulatie tabel 4-2 Ontwikkeling behoefte aan corporatie huurwoningen tot € 711 naar woningtype in 2018 tot 2025 en 2035 in Sluis bij de vier toekomstscenario’s
totaal corporatiehuur (incl. WZN)
2018
grondgebonden
1.720
-160
-180
-140
-160
-200
-230
-260
-290
appartement met lift
450
-30
-40
-20
-20
-10
-10
-10
-20
appartement zonder lift
110
-10
-20
-10
-20
-10
-10
-10
-20
totaal
2.280
-200
-240
-170
-200
-220
-250
-280
-330
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
2018
grondgebonden
1.720
-160
-180
-140
-160
-200
-230
-260
-290
appartement met lift
420
-30
-30
-20
-20
-10
-10
-10
-20
appartement zonder lift
110
-10
-20
-10
-20
-10
-10
-10
-20
totaal
2.250
-200
-230
-170
-200
-220
-250
-280
-330
ontwikkeling 2018-2025
ontwikkeling 2025-2035
prov 2019 prov 2019 prov 2015 prov 2015 prov 2019 prov 2019 prov 2015 prov 2015 neg basis basis pos neg basis basis pos
ontwikkeling 2018-2025 ontwikkeling 2025-2035 prov 2019 prov 2019 prov 2015 prov 2015 prov 2019 prov 2019 prov 2015 prov 2015 neg basis basis pos neg basis basis pos
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Naar huurprijs In tabel 4-3 is de ontwikkeling van de behoefte aan corporatie huurwoningen nader gespecificeerd naar huurprijs, volgens de provinciale prognose i.c.m. de economische basisvariant . Hierbij is net als in voorgaande paragrafen uitgegaan van constante woonpatronen. De afname van de behoefte manifesteert zich in alle segmenten, maar vooral in het segment tot de eerste aftoppingsgrens. Door de regels van het ‘passend toewijzen’ zal in de toekomst de huur vaker in lijn zijn met het inkomen. De woonpatronen kunnen mede hierdoor veranderen, dus deze constant houden is niet helemaal realistisch. In tabel 4-4 staat welke huishoudenstypen en inkomensgroepen verantwoordelijk zijn voor de ontwikkeling van de behoefte aan corporatie huurwoningen. De behoefte neemt onder elke inkomensgroep af, ook onder de primaire doelgroep,
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
41
waardoor ook vanuit de veranderende samenstelling van de huurderspopulatie de behoefte aan huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens afneemt. tabel 4-3 Ontwikkeling behoefte aan corporatie huurwoninge n naar huurprijs in Sluis in 2018 tot 2025 en 2035 volgens de provinciale prognose 2019 i.c.m. de economische basisvariant (constante woonpatronen)
tot kwaliteitskortingsgrens kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
totaal corporatiebezit (incl. WZN) 2018 2018-2025 2025-2035 580 -60 -50 1.480 -160 -170 100 0 -20 110 -10 -10
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen 2018 2018-2025 2025-2035 580 -60 -50 1.450 -160 -180 100 0 -20 110 -10 -10
totaal tot € 711 vrije sector
2.280 10
2.250 10
-240 0
-250 0
-240 0
-250 0
Bron: RIGO woningmarktsimulatie tabel 4-4 Ontwikkeling behoefte aan corporatie huurwoningen tot € 711 naar huishoudenstype en inkomen in Sluis in 2018 tot 2025 en 2035 volgens de provinciale prognose 2019 i.c.m. de economische basis variant
totaal corporatiebezit (incl. WZN) Woongoed Zeeuws-Vlaanderen 2018 2018-2025 2025-2035 2018 2018-2025 2025-2035 primaire doelgroep een- en tweepersoons tot 65 jaar 480 -50 -60 480 -50 -60 een- en tweepersoons 65+ 790 -90 -110 770 -90 -110 totaal een- en tweepersoons 1.270 -140 -170 1.250 -140 -170 gezinnen 170 -10 0 160 -10 -10 totaal primaire doelgroep 1.440 -150 -170 1.410 -150 -180 overige doelgroep tot € 36.798 600 -50 -50 590 -50 -50 middeninkomens tot € 41.056 140 -20 -10 140 -20 -10 hogere inkomens vanaf € 41.056 120 -10 -10 120 -10 -10 totaal 2.280 -240 -250 2.250 -240 -250
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Meer of minder groei Uit de voorgaande paragrafen komt op veel punten een vrij robuust toekomstbeeld naar voren. Zo zal – vooral als gevolg van demografische ontwikkelingen – de behoefte aan huurwoningen stabiliseren en vervolgens afnemen. Er zijn echter ook relevante verschillen tussen de toekomstscenario’s, die vooral te herleiden zijn tot de vraag of men meer mensen behorende tot de beroepsbevolking en gezinnen aan zich weet aan te binden. Hierbij kan het gaan om huishoudens uit de rest van het land, uit België of uit de MOE-landen. In tabel 4-5 staat aangegeven welke extra (netto) woningbehoefte ontstaat indien men 100 huishoudens meer aan Sluis weet te binden. De nadruk ligt op de grondgebonden koopsector, omdat de beroepsbevolking en gezinnen vooral behoefte hebben aan woningen in dit segment. Daarnaast zal een (klein) deel van hen behoefte hebben aan een grondgebonden huurwoning. De extra behoefte aan appartementen is gering. Indien de huishoudensgroei juist lager uitvalt dan verwacht, kan de behoefte in gelijke richting omlaag word en bijgesteld.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
42
tabel 4-5 Ontwikkeling woningbehoete en behoefte van elke 100 huishoudens extra in Sluis
behoefte bij provinciale prognose 2019 i.c.m. economische basisvariant koop huur
behoefte bij elke 100 huishoudens extra
2018-2025
2025-2035
2018-2025
grondgebonden
240
105
60
appartement
20
10
5
grondgebonden
-260
-305
20
appartement
-80
-35
15
-85
-225
100
totaal Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
43
Bijlage Toelichting Excelbestand kernen en wijken Inleiding In deze rapportage – en in die van de andere twee gemeenten in Zeeuws -Vlaanderen – staan de uitkomsten van de woningmarktanalyses op gemeentelijk en regionaal niveau gepresenteerd. Elk van de gemeenten bestaat uit vele kernen en wijken met een eigen karakteristie k en deels ook een eigen woningmarkt. Vandaar dat met dit onderzoek een Excelbestand is opgeleverd met daarin voor elke gemeente in Zeeuws -Vlaanderen de uitkomsten per kern op hoofdlijnen. Van belang is te benadrukken dat de uitkomten per kern zijn gebaseerd op de provinciale prognose van 2015 en dus niet recentelijk zijn geactualiseerd. Deze bijlage bevat een beknopte toelichting op deze bestanden. De inhoud Het Excelbestand kent op hoofdlijnen de volgende opbouw: In enkele overzichtstabellen staan de uitkomsten van alle kernen per gemeente gepresenteerd: o De samenstelling van de huishoudens naar leeftijd, type en inkomensklasse; o De samenstelling van de woningvoorraad en de toekomstige woningbehoefte naar woningtype, eigendom en prijsklasse. Op het tabblad ‘factsheet per kern’ kunnen de uitkomsten per kern worden opgevraagd. Hier worden voor een specifieke kern de uitkomsten gepresenteerd, met de gemeentelijke referentie (waar zinvol).
Methodische toelichting Bij het opstellen van de factsheets per kern is gebruik van g emaakt van het micro-prognosemodel en het kern-combinatiemodel van Stichting In Fact (samenwerkingspartner van RIGO). Bij deze modellen geldt de volgende toelichting: Micro-prognoses. Stichting In Fact heeft op basis van microdata van het CBS een prognosemodel ontwikkeld op het niveau van de zes positionele postcodes (6ppc, de cijfers en de letters van een postcode). Het model gaat volledig uit van de lokaal specifieke gegevens, waardoor er bijvoorbeeld – uitzonderingen daargelaten – geen baby’s worden geboren in een studentencomplex. De uitkomsten van deze microprognoses zijn gebruikt om de provinciale prognose te vertalen naar het niveau van de 6ppc ’s. Vanuit dit lage schaalniveau zijn de uitkomsten vervolgens opgeteld tot het niveau van de onderscheiden d orpen en wijken in het onderzoek. De prognoses zijn gebaseerd op d e trends in de bevolkingsontwikkeling in de periode 2011-2016. Het kan uiteraard zijn dat er in de toekomst ontwikkelingen plaatsvinden (of in recente jaren hebben plaatsgevonden) die ervoor zorgen dat de trends afbuigen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn indien er in een bepaalde kern veel of juist weinig gebouwd wordt, maar ook omdat in populaire segmenten nieuwe instroom mogelijk wordt omdat de huidige bewoners komen te overlijden.
Het doortrekken van trends is de best mogelijke en vooral ook de meest heldere aanname. De prognoses bieden daarmee goede houvast voor beleid en gesprekken met de dorpsraden, maar ze leveren geen blauwdruk voor de toekomst.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
44
Kern-combinatiemodel. In het woningmarktonderzoek zijn vele verschillende lokale bronnen gecombineerd om een goed beeld te krijgen van de woningmarkt. Ook op het niveau van de kernen en wijken is veel informatie beschikbaar, zoals CBS -buurtgegevens en lokale data. Hiervoor geldt dat – net als op gemeentelijk niveau – deze informatie vaak net niet de juiste indicatoren leveren. Zo is de inkomensverdeling soms wel bekend, maar die sluit niet aan bij de indeling in inkomensgroepen waarmee in het woonbeleid wordt gewerkt. Stichting In Fact heeft een kern-combinatiemodel ontwikkeld om volgens de juiste definities inzicht te vergaren. Hierbij is er zorg voor gedragen dat de optelsom van de uitkomsten per kern exact optellen tot de gemeentelijke totalen zoals besproken in dit rapport.
Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis
45