01 Rapport Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis - RIGO.pdf

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT 17 APRIL 2019

Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis Zicht op de toekomst in Sluis en haar kernen

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het ge bruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT 17 APRIL 2019

Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

Opdrachtgevers Gemeente Sluis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, in samenwerking met de regiogemeenten en corporaties in de regio

Contactpersonen Peter Seen, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Marcel de Pauw, gemeente Sluis

Projectnummer P37770

Datum 17 april 2019

Auteurs Johan van Iersel Marlies van der Vlugt

Inhoud 0.

Bijlage

Samenvatting

1

Inleiding

7

Typering actuele woningmarkt

9

Inleiding

9

Omvang en samenstelling bevolking in 2018

9

Ontwikkeling bevolking: geboorte, sterfte en migratie

10

De werkgelegenheid

13

Omvang en ontwikkeling huishoudens

16

Omvang en samenstelling van de woningvoorraad

18

Samenstelling huurders in het corporatiebezit

21

Woonwensen en vraagaanbodverhoudingen

23

Toekomstige ontwikkelingen

28

Inleiding

28

Demografische ontwikkelingen

28

Economische ontwikkelingen

31

Vier toekomstscenario’s

32

Ontwikkeling inkomensgroepen en woningbehoefte

34

Inleiding

34

Ontwikkelingen in de regio Zeeuws-Vlaanderen

35

Ontwikkeling inkomensgroepen in de gemeente Sluis

35

Ontwikkeling woningbehoefte in de gemeente Sluis

37

Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen tot € 711

39

Meer of minder groei

42

Toelichting Excelbestand kernen en wijken

44

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

0. Samenvatting In het kort In deze studie wordt gefocust op de reguliere woningvoorraad en woningbehoefte. Daarmee wordt gedoeld op de woningen die permanent worden gewoond door Sluisenaren. Voor wat betreft deze reguliere woningmarkt komen een aantal robuuste trends naar voren:  Het aantal inwoners neemt – zeker op termijn – af;  Het aantal huishoudens in Sluis neemt nauwelijks meer toe, en zal volgens de nieuwe provinciale prognose 2019 op korte termijn gaan afnemen. Deze trends worden veroorzaakt door de ontwikkeling van de huidige inwoners (de autonome bevolkingsontwikkelingen). De huishoudensontwikkeling vertoont in de tijd geen ‘rechte lijn’, er treden schommelingen op. Zo heeft ook Sluis in het afgelopen decennium de gevolgen ondervonden van de economische crisis. Nu deze ten einde lijkt, kan ook de demografische groei weer wat gaan aantrekken. In het geval van Sluis kan het tweede woningbezit deze groei overigens in de weg staan, waarover later meer. Begin 2019 lijkt er een periode te zijn aangebroken met kansen. Daarnaast zijn er specifieke verhuisstromen die mogelijk zorgen voor extra groei:  De instroom van Belgen die in de gemeente/regio een aantrekkelijke woning vinden;  De instroom van arbeidsmigranten (voornamelijk uit Midden - en Oost-Europa). Deze laatste stroom is moeilijk in hokjes in te delen.

Het gaat om seizoenarbeiders, tijdelijke arbeidskrachten maar ook om mensen die zich permanent in de regio vestigen. De eerstgenoemden tellen niet mee in de bevolkingsaantallen/statistieken en zullen vooral moeten worden gehuisvest in de ‘flexibele schil’. De laatste groep moet worden gehuisvest in de reguliere woningvoorraad. De autonome bevolkingsontwikkelingen zorgen voor een verschuiving in de reguliere woningbehoefte:  De behoefte aan sociale huurwoningen stabiliseert en neemt op termijn af, doordat huidige huurders komen te overlijden;  De behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt toe, omdat ouderen er blijven wonen en er sprake blijft van nieuwe aanwas;  De vergrijzing en gezinsverdunning zorgen voor een beperkte toename van het aantal kleinere gelijkvloerse woningen (zoals appartementen). De mogelijke extra bevolkingsgroei als gevolg van de aantrekkende economie, Belgen en arbeidsmigranten zorgen voor:  extra groei van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen (het gaat om werkenden en gezinnen);  de arbeidsmigranten kunnen (tijdelijk) extra behoefte hebben aan sociale huurwoningen. De autonome bevolkings- en behoefteontwikkelingen zijn op de langere termijn dominant. Omdat in de crisisjaren de mogelijkheden zeer beperkt waren, is er nu een periode met kansen aangebroken. Het is zaak om deze kansen optimaal te benutten, met oog voor de trends

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

1

op de lange termijn. Ook de relatie met de tweede woningmarkt moet hierbij worden gelegd, want deze kan de autonome groei in de weg staan . In het vervolg van deze samenvatting worden bovenstaande punten nader toegelicht. Een uitdagende toekomst De gemeenten en corporaties in Zeeuws-Vlaanderen gaan een uitdagende toekomst tegemoet. De afname van de bevolking in de regio, de veranderende woningbehoefte en de (woon- en bouwtechnische) veroudering van de woningvoorraad zorgen voor nieuwe opgaven. Het wordt steeds belangrijker om de juiste balans te vinden tussen het voorkomen van overproductie en het benutten van kansen die zich voordoen. De mogelijke afname van het aantal huishoudens in de toekomst is in deze zin niet (alleen) iets negatiefs, maar ook een stimulator voor creativiteit en innovatie. Dit onderzoek Deze studie beoogt mede basis te bieden voor het toekomstige woonbeleid. Inzichtelijk wordt gemaakt hoe de woningbehoefte zich in de komende jaren zal gaan ontwikkelen onder verschillende demografische en economische omstandigheden. Natuurlijk hebben we geen glazen bol en blijft de toekomst deels onzeker. Er zijn echter robuuste trends die wel vaststaan. En, door te werken met verschillende scenario ’s wordt ook inzicht geboden in welke richting de behoefte zich ontwikkelt als het op demografisch of economisch vlak mee of juist tegenzit.

De kern van dit onderzoek betreft een raming van de woningen die benodigd zijn om ook in de toekomst de inwoners van Sluis goed te kunnen huisvesten. Dat is releva nte informatie voor zowel het voorraadbeleid als voor de nieuwbouwprogrammering. Andere verwante thema’s zoals de kwaliteit van de bestaande voorraad en het tweede woningbezit worden wel aangestipt, maar er is in het kader van dit project geen specifiek onderzoek naar verricht. Huishoudens De gemeente Sluis is een sterk vergrijsde gemeente: 27% van de bevolking is 65 jaar of ouder (25% in Zeeuws-Vlaanderen en 19% in Nederland). Er wonen weinig jongere huishoudens tot 45 jaar, terwijl de babyboomgeneratie (geboren tussen pakweg 1945 en 1970) ruim is vertegenwoordigd. Het aantal inwoners neemt al jaren af: per jaar overlijden er meer mensen dan dat er geboren worden en jongeren trekken weg voor werk of studie. De afname zou nog sterker zijn als er geen instroo m was vanuit het buitenland. Gezinnen uit België vestigen zich met regelmaat in Sluis, waardoor de bevolkingsafname wordt afgeremd. Terwijl het aantal inwoners afneemt, neemt het aantal huishoudens vooralsnog licht toe (met 135 huishoudens in 2008 tot 2018). Er wonen door de vergrijzing en individualisering steeds meer kleine (een- en tweepersoons) huishoudens in de gemeente.

Woningvoorraad In Sluis (en in de regio) is er sprake van een koopcultuur: 70% van de (permanent bewoonde) woningvoorraad is in handen van eigenaar-bewoners. Van de 30% huurwoningen is tweederde in bezit van woningcorporaties (20% van de totale voorraad, landelijk gaat het

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

2

om 30%). In Sluis is het corporatiebezit vrijwel geheel in bezit van Woongoed Zeeuws -Vlaanderen. 1 Kenmerkend voor Sluis is ook het grote verschil tussen het aantal huishoudens dat in de gemeente woont en het aantal woningen. Het laatste aantal ligt één vijfde (20%) hoger dan het aantal huishoudens (bron: CBS). Het gaat hier om adressen waar in de gemeentelijke basisadministratie niemand op staat ingeschreven. In een aantal gevallen kan het verschil worden verklaard door leegstand als gevolg van bijvoorbeeld verhuizingen of (aanstaande) verbouwingen. In de meeste gevallen is er echter sprake van tweede woningbezit. Naar schatting 13% van de woningen is in gebruik als tweede woning. Tweede woningen De tweede woningmarkt functioneert anders dan de reguliere woningmarkt. Het hebben van een (reguliere) woning om in te wonen is een primaire levensbehoefte. De gemeente en corporaties hebben een rol in het voorzien in deze behoefte, die (in ieder geval kwantitatief) voor een belangrijk deel bepaald wordt door de demografische ontwikkeling. Een tweede woning is veel meer een luxe goed. De vraag naar deze woningen is daarmee veel meer afhankelijk van de economische ontwikkeling. De vraag aan tweede woningen is de afgelopen jaren dan ook logischerwijs toegenomen. De markten functioneren anders, maar zijn wel sterk verweven.

Als er meer woningen in gebruik worden genomen als tweede woning, kunnen er immers woningen tekort zijn voor de huishoudens in Sluis. Ook kan de vraag naar tweede woningen een prijsopdrijvend effect hebben. Als de vraag naar tweede woningen wegvalt, kan men echter woningen ‘over hebben’ met leegstand en prijsdalingen tot gevolg. In dit rapport wordt gefocust op de woningen die benodigd zijn voor de huisvesting van de Sluisenaren. Bij het op basis van de uitkomsten bepalen van het voorraadbeleid en het nieuwbouwprogramma, moet men uiteraard oog hebben voor de invloed van de tweede woningmarkt. Daarbij geldt dat deze de autonome bevolkingsgroei kan afremmen, want als ‘gewone’ huishoudens geen passende woning in Sluis kunnen bemachtigen, zal men elders moeten gaan wonen. Samenstelling koop- en huursector De (permanent bewoonde) koopsector bestaat vooral uit vrijstaande woningen met een koopprijs van € 150.000 tot € 350.000, vaak bewoond door oudere huishoudens. Deze bewoners hebben de woning niet zelden lang geleden gekocht en hebben door het eigenwoningbezit wel vermogen opgebouwd, maar leven van een bescheiden inkomen. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen ligt mede hierdoor hoger dan landelijk. De doelgroep met een inkomen tot € 36.798 bedraagt in Sluis 49% en in Zeeuws-Vlaanderen 48% (landelijk 47%).

In de sociale huursector wonen anno 2018 vooral groepen die in het verleden niet bij machte waren om een woning te kopen. Het gros van de huurders (83%) behoort tot de doelgroep tot € 36.798 en het aandeel hogere inkomens in de sociale huursector is met 7% gering. De huurders bestaan voor een groot deel uit eenpersoonshuishoudens en in Sluis is 50% van de huurders 65 jaar of ouder (in Zeeuws-Vlaanderen 46%). Uiteraard hebben deze huurders niet het eeuwige leven en zullen zij in de komende decennia komen te overlijden.

1

Woonzorg Nederland heeft een wooncomplex bestemd voor ouderen in bezit (Het Rondeel).

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

3

Daardoor komen er op afzienbare termijn veel huurwoningen vrij. Het is uiteraard zaak om daarop voor te sorteren. Actuele fricties In Sluis is er over het geheel genomen sprake van een kwantitatief redelijk evenwichtige woningmarkt (de tweede woningmarkt is hierbij buiten beschouwing gehou den). Vraag en aanbod zijn ongeveer in evenwicht, als ook de vraag van starters wordt meegeteld. Wel zijn er enkele kwalitatieve fricties. Als iedereen met verhuisplannen zou verhuizen, dan zouden er overall meer grondgebonden woningen (koop en huur) vrijkomen dan dat er gevraagd worden. Een deel van de toenemende behoefte aan grondgebonden koopwoningen (waarover later meer) kan dus in de bestaande voorraad worden opgevangen. Voor appartementen geldt dat er juist wat meer gevraagd worden en is er sprake van (theoretische) tekorten. Hierbij geldt uiteraard dat de prijs en kwaliteit een grote rol spelen. Voor woningen met een goede prijs en kwaliteit zal altijd markt zijn, zowel waar het gaat om appartementen als om grondgebonden woningen. Sluit het product qua prijs en kwaliteit echter niet aan op de vraagt uit de markt, dan zal het moeilijk afzetbaar blijken. Bij dit beeld gelden daarnaast nog enkele kanttekeningen. Bij de analyses van vraag en aanbod is de vraag van Belgen niet meegenomen en deze vraag is vooral gericht op de grondgebonden koopsector.

Daarnaast geldt dat de woonwensen mede worden bepaald door wat men kent en realistisch acht. Vanuit dit perspectief geven veel woningzoekenden aan een appartement te wensen. Echter, de ervaring leert dat men ui teindelijk moeite heeft om de stap naar een appartement ook daadwerkelijk te zetten en een voorkeur geeft aan een grondgebonden woning. Voor ouderen is dit een optie, zolang de woning maar gelijkvloers is en voor jongeren ook, zolang de woning maar betaalb aar is. Ten slotte geldt dat bij dit onderzoek rekening is gehouden met de recente samenstelling van de voorraad en de huishoudens in de gemeente Sluis, maar dat het sentiment op de woningmarkt de situatie op de woningmarkt in 2015 weerspiegeld. Dit sentiment is overigens alleen van invloed op de (potentiele) vraagaanbodanalyses, niet voor de behoefteramingen die de kern vormen van dit onderzoek. Toekomstige ontwikkelingen Eén van de belangrijkste invloedsferen op de reguliere woningmarkt is de demografie. De regio Zeeuws-Vlaanderen kampt met een afname van de bevolking en het is de verwachting dat over een jaar of vijftien ook het aantal huishoudens niet meer zal toenemen. Hoewel verschillende prognoses verschillende uitkomsten laten zien, wijzen de prognos es op dit punt in dezelfde richting.

Om inzicht te geven in de effecten van een lagere of hogere demografische groei zijn in dit onderzoek twee demografische varianten doorgerekend. Daarbij is gekozen voor de provinciale prognose uit 2015 en de recentelijk beschikbaar gekomen provinciale prognose 2019. Deze laatste valt in het geval van Sluis wat lager uit, omdat de recente migratiestromen wat minder positief waren (en in de prognose wordt deze trend deels doorgetrokken). Het kan zijn dat deze trend beinvloedt is en wordt door de vraag naar tweede woningen. Naast de meer algemene bandbreedten die gelden zijn er specifieke onzekerheden (en kansen) in Sluis en de regio. Naast de tweede woningmarkt gaat het dan om de instroom van Belgen, de permanente vestiging van arbeidsmigranten uit onder andere Midden- en OostEuropa en de nieuwe instroom als gevolg van nieuwe en (door vergrijzing op de arbeidsmarkt) vrijkomende vacatures. Bij elk van de drie stromen gaat het vooral om mensen in de

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

4

gezinsleeftijd. Deze verschillen worden weerspiegeld in de verschillen tussen de twee demografische varianten die in deze studie zijn doorgerekend. Naast demografische ontwikkelingen is het voor de kwalitatieve woningbehoefte van belang wat huishoudens te besteden hebben. Daarom zijn de twee demografische varianten gecombineerd met economische varianten en zijn vier toekomstscenario ’s opgesteld. Door een vergelijking van de scenario’s is in deze studie het integrale effect van economische en demografische ontwikkelingen op de ontwikkeling van inkomensgroepen en de woningbehoefte achterhaald. Ontwikkeling van de doelgroep tot € 36.798 De doelgroep met een inkomen tot € 36.798 in de gemeente Sluis neemt in de toekomst in aantal licht toe. De toename betreft niet zozeer de primaire doelgroep (afgebakend op basis van de grenzen van de huurtoeslag) maar vooral de secundaire doelgroep (de groep met een inkomen boven de grenzen van de huurtoeslag, maar beneden de € 36.798). Dit is een gevolg van de voortschrijdende vergrijzing. Steeds meer babyboomers gaan met pensioen en daarbij daalt het inkomen bij een deel van hen beneden de € 36.798. Het is echter niet zo dat deze ouderen vervolgens ook een beroep gaan doen op de sociale huur, voor een steeds groter deel woont men immers in de koopsector.

Toename behoefte koopwoningen, afname behoefte huurwoningen De toename van de woningbehoefte in Sluis (op de korte termijn) bestaat voor een belangrijk deel uit koopwoningen. Ouderen blijven steeds langer in grondgebonden koopwoningen wonen en hoewel beperkt in aantal, blijven koopstarters zich melden. Het potentiële overschot zoals naar voren komt uit de vraagaanbodverhoudingen zal dus niet tot problemen leiden: de behoefte neemt voorlopig toe. Dat geldt niet voor het potentiële overschot aan grondgebonden huurwoningen. De behoefte aan grondgebonden huurwoningen zal de komende ja ren afnemen, vooral doordat oudere huurders komen te overlijden. Als deze woningen voldoende kwaliteit hebben, kunnen nieuwe doelgroepen worden aangetrokken. Zo kunnen jongeren die nu een tussenstap maken in een huurappartement, wellicht rechtstreeks een g rondgebonden woning bemachtigen. En als de woningen gelijkvloers zijn, kunnen deze mogelijk ook interessant zijn voor ouderen. De behoefte aan appartementen stabiliseert in de komende jaren onder de gedane aannamen, hetgeen betekent dat er zonder uitbreiding potentiële tekorten blijven bestaan (zoals naar voren komt op basis van de vraagaanbodverhoudingen). In de huursector neemt de toekomstige behoefte aan appartementen licht af, terwijl in de koopsector mogelijk nog een toenemende behoefte ontstaat.

Het gaat dan zeker in de koopsector vooral om ouderen met een behoefte aan voor ouderen geschikte woningen. Dit kan ook een ‘grondgebonden appartement’ zijn, zoals een wat kleinere gelijkvloerse woning, bijvoorbeeld een bungalow of hofje. In de huursector is dit ook geval, maar hier is de vraag naar appartementen deels afkomstig van jongeren. Afname behoefte sociale huurwoningen tot € 711 De behoefte aan sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 711 neemt in de periode 2018 tot 2025 af met tussen de 170 en 240 woningen. Deze afname zal in de komende jaren geleidelijk aan ontstaan. In de tijd kan de behoefte uiteraard fluctueren en er kunnen extra

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

5

woningen benodigd zijn om bijvoorbeeld vergunninghouders of arbeidsmigranten te huisvesten. Deze laatstgenoemde krijgen op dit moment veel aandacht, mede omdat de ondernemers – volgens Impuls – de komende jaren veel vacatures verwachten. De vraag in welke mate deze vacatures door migranten worden vervuld én de vraag in welke mate deze arbeidsmigranten zich uiteindelijk permanent vestigen zijn vooralsnog lastig te bevestigen. Wel is duidelijk dat het voor de regionale economische groei van belang is dat de werknemers die dat wensen in de regio passende (tijdelijke of permanente) huisvesting kunnen vinden. Eventueel kan nieuwbouw in het sociale segment voor deze groep gewenst zijn. Zolang hierbij rekening wordt gehouden met het lange termijnperspectief, is dat ook geen probleem. Dat betekent strategische kwalitatieve toevoegingen, waarbij direct ook wordt nagedacht over welke woningen in de toekomst uit de markt worden genomen. Na 2025 zal de behoefte aan sociale huurwoningen namelijk versneld gaan afnemen, vooral in het segment van de grondgebonden woningen. Naar prijsklasse manifesteert de afname van de behoefte zich in alle segmenten, maar vooral in het segment tot de eerste aftoppingsgrens. Meer of minder groei Uit deze studie komt op veel punten een vrij robuust toekomstbeeld naar voren.

Zo zal – vooral als gevolg van demografische ontwikkelingen – de behoefte aan huurwoningen stabiliseren en vervolgens afnemen. Er zijn echter ook relevante verschillen tussen de toekomstscenario’s, die vooral te herleiden zijn tot de vraag of men meer mensen behorende tot de beroepsbevolking en gezinnen aan zich weet aan te binden. Hie rbij kan het gaan om huishoudens uit de rest van Nederland, uit België of uit de MOE-landen. Als men 100 huishoudens meer aan Sluis weet te binden, dan ontstaat er een extra behoefte van 6 0 grondgebonden koopwoningen. Dit omdat de beroepsbevolking en gezin nen vooral behoefte hebben hebben aan woningen in dit segment. Daarnaast zal er een geringe extra behoefte ontstaan aan 20 grondgebonden huurwoningen. Deze behoefte aan grondgebonden huurwoningen kan eenvoudig worden opgevangen in de bestaande voorraad (le vert geen uitbreidigsopgave maar een verminderde sloopopgave). De extra behoefte aan huurappartementen is met 15 woningen gering. Het gaat hier om het gemiddelde effect van de totale instroom, als alleen gekeken wordt naar arbeidsmigranten kan er meer behoefte ontstaan aan sociale huur(appartementen).

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

6

Inleiding Aanleiding en doel onderzoek De gemeenten en corporaties in Zeeuws-Vlaanderen gaan een uitdagende toekomst tegemoet. De afname van de bevolking, de veranderende woningbehoefte en de (woon- en bouwtechnische) veroudering van de woningvoorraad zorgen voor nieuwe opgaven. Het wordt steeds belangrijker om de juiste balans te vinden tussen het voorkomen van overproductie en het benutten van kansen die zich voordoen. De (naderende) afname van het aantal huishoudens is in deze zin niet (alleen) iets negatiefs, maar een stimulator voor creativiteit en innovatie. Dit geldt zeker in deze periode, want nu de economische crisis ten einde is, liggen er weer kansen om doelstellingen te verwezenlijken. Deze studie beoogt mede basis te bieden voor het toekomstige woonbeleid. Inzichtelijk wordt gemaakt hoe de woningbehoefte zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen onder verschillende demografische en economische omstandigheden. Natuurlijk hebben we geen glazen bol en blijft de toekomst deels onzeker. Er zijn echter robuuste trends die wel vast staan, zoals de vergrijzing van de bevolking. En, door te werken met verschillende scenario’s wordt ook inzicht geboden in welke richting de behoefte zich ontwikkelt als het op demografisch of economisch vlak mee- of juist tegenzit.

De kern van dit onderzoek betreft een raming van de woningen die benodigd zijn om ook in de toekomst de inwoners van Sluis goed te kunnen huisvesten. Andere thema ’s zoals de kwaliteit van de bestaande voorraad en het tweede woningbezit worden wel aangestipt, maar er is geen specifiek onderzoek naar verricht. Door de woningbehoefte te relateren aan de huidige woningvoorraad, ontstaat inzicht in welke voorraadsegmenten de markt zal ontspannen en waar de behoefte juist toeneemt. Dat beeld kan worden benut bij het uitwerken van het sloop- en (ver)nieuwbouwprogramma. Daarbij moet uiteraard ook worden gekeken naar andere opgaven, zoals de verduurzaming en kwaliteit van de bestaande voorraad. Deze rapportage is opgesteld in samenwerking met de drie regiogemeenten en de in Zeeuws-Vlaanderern actieve corporaties. Voor Terneuzen en Hulst is een soortgelijk rapport opgesteld, waarin de woningmarkt met gelijke definities en volgens gelijke analysemethoden is omschreven. Deze aanpak is niet alleen een uiting van goede regionale verhoudingen, de onderzoeken kunnen hierdoor in de toekomst ook bijdragen aan een nog betere afstemming tussen de partijen in de regio. De opgaven in de regio zijn sterk lokaal specifiek – iedere kern verdient maatwerk – maar dat maakt niet dat de regionale samenwerking niet wenselijk is.

Het tegendeel is het geval, de uitdagingen zijn groot, een gezamenlijk kader helpt bij de lokale aanpak en samen staat men sterker dan alleen. Leeswijzer De snelle lezer wordt doorverwezen naar de samenvatting aan het begin van rapport. In het vervolg van dit inleidende hoofdstuk worden de gehanteerde bronnen in het onderzoek aangegeven. De rest van het rapport kent de volgende opbouw:  Hoofdstuk 2 bevat een typering van de woningmarkt in gemeente Sluis. Daarbij wordt zowel aandacht besteed aan de samenstelling van de bevolking als van de woningvoorraad. Ook wordt ingegaan op de samenstelling van de huurderspopulatie binnen het bezit van de corporaties.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

7

 In hoofdstuk 3 worden de demografische en economische ontwikkelingen in de regio en in Sluis belicht en worden er vier integrale toekomstscenario’s besproken.  In hoofdstuk 3.4 wordt aangegeven welke veranderingen in de woningbehoefte worden verwacht en wordt ingezoomd op de ontwikkeling van de behoefte aan huurwoningen (van corporaties). Met dit onderzoek zijn drie Excelbestanden opgeleverd met daarin voor elke gemeente de uitkomsten per kern op hoofdlijnen. De bijlage van dit rapport bevat een beknopte toelichting op deze bestanden. Bronnen Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van veel lokaal specifieke data, aangeleverd door de corporaties en de gemeenten. RIGO heeft deze lokale data ingevoerd in een woningmarktsimulatiemodel, waardoor de data nog meer gaat spreken. Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen afgerond op tientallen. Door deze afronding kan het voorkomen dat de optelsom van de afgeronde aantallen niet exact klopt. Een voorbeeld: indien er in een tabel twee keer een waarde 7 staat, worden beide afgerond tot 10. Ook de optelsom van beide waarden (14) wordt echter afgrond op 10.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

8

Typering actuele woningmarkt Inleiding In dit hoofdstuk wordt de actuele situatie op de woningmarkt in de gemeente Sluis en in Zeeuws-Vlaanderen in de volle breedte besproken. Om hoeveel woningen en huishoudens gaat het in de gemeente en hoe zijn deze samengesteld? Voor welke doelgroepen is de gemeente Sluis aantrekkelijk, wie verlaten de gemeente en wat is de rol van de werkgelegenheid hierin? Dit wordt omschreven in de paragrafen 2.2 t/m 2.6, waarin ook de positie van de gemeente Sluis in de regio wordt geduid. Het onderzoek moet daarnaast inzicht bieden in de toekomstige benodigde omvang van de sociale huurvoorraad. Vandaar dat we in paragraaf 2.7 specifiek stilstaan bij de omvang en samenstelling van de sociale huursector en haar bewoners. In paragaaf 2.8 worden de vraagaanbodverhoudingen in de gemeente Sluis weergegeven om mogelijke actuele fricties op de woningmarkt in beeld te brengen.

Omvang en samenstelling bevolking in 2018 Op 1 januari 2018 woonden er 105.440 inwoners in Zeeuws-Vlaanderen, waarvan 23.530 in de gemeente Sluis. Het gaat hier om mensen die zich hebben ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA). De regio Zeeuws-Vlaanderen is relatief sterk vergrijsd en vooral in de gemeente Sluis is de vergrijzing vergevorderd ( figuur 2-1). In Sluis is 27% van de bevolking ouder dan 65 jaar en in de regio 25%. Landelijk gaat het in 2018 om 19%. Het aandeel mensen van 20 tot 40 jaar ligt juist flink lager dan het landelijk gemiddelde. Dit hangt mede samen met het vertrek van jongeren voor werk of studie: uit de migratiestatistieken blijkt dat er structureel meer jongeren uit Sluis verhuizen naar de rest van het land dan dat er komen wonen. De immigratie uit het buitenland doet dit slechts zeer ten dele (en slechts in enkele jaren) te niet (zie figuur 2-3). figuur 2-1 Bevolkingssamenstelling naar leeftijd in de gemeente Sluis, Zeeuws -Vlaanderen en Nederland, 2018

10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%

3% 2% 1%

Sluis

Nederland

95+

90 tot 95 jaar

85 tot 90 jaar

80 tot 85 jaar

75 tot 80 jaar

70 tot 75 jaar

65 tot 70 jaar

60 tot 65 jaar

55 tot 60 jaar

50 tot 55 jaar

45 tot 50 jaar

40 tot 45 jaar

35 tot 40 jaar

30 tot 35 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

tot 5 jaar

0%

Zeeuws-Vlaanderen

Bron: CBS, bewerking RIGO

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

9

Ontwikkeling bevolking: geboorte, sterfte en migratie In de afgelopen jaren is het aantal inwoners in de regio en in de gemeente Sluis afgenomen. Over de periode 2012 t/m 2016 ging het in Sluis om een gemiddelde afname van 50 inwoners per jaar (tabel 2-1). Dit heeft vooral te maken met het negatieve saldo van natuurlijke ontwikkelingen: er overlijden meer mensen dan dat er kinderen worden geboren. Deze ontwikkeling speelt al geruime tijd (figuur 2-2), en vanwege de vergijzing zal het aantal sterfgevallen in de komende jaren verder toenemen. Het binnenlands migratiesaldo was negatief: gemiddeld per jaar in 2012 t/m 2016 verlieten er 40 mensen meer de gemeente Sluis dan dat zich er vestigden. Voor de buitenlandse migratie is het beeld omgekeerd, er vestigden zich meer mensen uit het buitenland in Sluis dan dat er vertrokken. Dit was ook in de regio als geheel het geval. Het gaat met name om Belgen die zich vestigen, de vergunninghouders vormen (ook tijdens de piek in de afgelopen jaren) een relatief kleine groep. tabel 2-1 Ontwikkeling bevolking in Sluis en Zeeuws -Vlaanderen, uitgesplitst naar de componenten die deze ontwikkeling bepalen, gemiddeld per jaar over de periode 2012 t/m 2016

geboorte sterfte a. natuurlijke ontwikkeling vestiging vertrek b. binnenlandse migratie immigratie emigratie c. buitenlandse migratie

Sluis 180 -300 -120 510 -550 -40 340 -240 110

Zeeuws-Vlaanderen 870 -1.180 -310 2.280 -2.550 -270 1.450 -1.000 460

totaal (a+b+c)

-50

-120

Bron: CBS, bewerking RIGO figuur 2-2 Geboorte en sterfte in de gemeente Sluis en in Zeeuws -Vlaanderen Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

geboorte

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

sterfte

2005

2004

geb o…

2003

2017

600 2016

0

2015

700 2014

50

2013

800

2012

900

100

2011

150

2010

1.000

2009

1.100

200

2008

1.200

250

2007

300

2006

1.300

2005

350

2004

1.400

2003

400

Bron: CBS, bewerking RIGO

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

10

figuur 2-3 Migratiesaldo naar leeftijd (totaal van binnen - en buitenlandse migratie) in de gemeente Sluis en in Zeeuws-Vlaanderen2 Zeeuws-Vlaanderen

Sluis

2017

2015

2007

2017

2012

2011

2016

-800

totaal saldo

2013

-200

totaal saldo

2014

-600

< 15 jaar < 15 jaar

2012

-150

15-25 jaar

15-25 jaar

2010

-400

25-40 jaar

2011

-100

40-65 jaar

25-40 jaar

2008

-200

65+

40-65 jaar

2009

-50

65+

2006

0

2016

0

2015

200

2013

50

2014

400

2010

100

2009

600

2007

150

2008

800

2006

200

figuur 2-4 Binnen- en buitenlands migratiesaldo naar leeftijd in de gemeente Sluis Sluis: buitenlandse migratie

Sluis: binnenlandse migratie

200

200

150

150

100

100

50

50

0

2017

2015

2017

2016

-200

2013

-200

2014

-150

2011

-150

2012

totaal saldo

2010

totaal saldo

2009

-100

2008

-100

2007

< 15 jaar

2006

< 15 jaar

2016

-50

2015

-50

2014

15-25 jaar

2013

15-25 jaar

2012

0

2011

25-40 jaar

2010

25-40 jaar

2009

40-65 jaar

2008

40-65 jaar

2007

65+

2006

65+

figuur 2-5 Migratiesaldo naar herkomst (totaal van binnen - en buitenland) in de gemeente Sluis en in Zeeuws-Vlaanderen Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

300

buitenland

200

overig Nederland

100

overig Zeeland

1.000

Hulst

-100

saldo

600

overig Nederland

400

Noord-Brabant

200

Terneuzen

0

buitenland

800

Zuid-Holland

0 -200

overig Zeeland

-400

saldo

-200

-600

-300

-1.000

-800 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bron: CBS, bewerking RIGO

2

De samenstelling van de buitenlandse migratie over 2017 is nog onbekend.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

11

Per saldo trekt de gemeente Sluis (en Zeeuws-Vlaanderen) vooral gezinnen aan. Dit blijkt uit het positieve saldo bij de leeftijdsklassen van 25 tot 65 jaar (de ouders) en de leeftijdsklasse beneden de 15 jaar (de kinderen, zie ook figuur 2-3). Het zijn met name gezinnen uit het buitenland die die het positieve saldo veroorzaken (figuur 2-4 en figuur 2-5). Jongeren vertrekken uit de gemeente voor werk of studie, maar vanuit het buitenland is er ook een (beperkte) instroom van jongeren. Voor oudere inwoners is er in de meeste jaren sprake van een vertrekoverschot, mogelijk vanwege een gebrek aan voorzieningen in de nabije woonomgeving of omdat ze naar een zorginstelling buiten de gemeente verhuizen. Ook is het mogelijk dat men de kinderen achterna gaat (en daarbijn ook de provincie verlaat). Instroom van Belgen, Duitsers en arbeidsmigranten De instroom van mensen uit het buitenland bestaat voor een groot deel uit mensen uit België (figuur 2-6). Het gaat hier om mensen die zich daadwerkelijk hebben ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA), tijdelijke (seizoens) arbeidsmigranten worden niet meegerekend. Belgen die een deel van het jaar in een tweede woning in de gemeente Sluis wonen (en zich niet inschrijven) vallen buiten deze statistieken. Het grootste deel van de Belgen komt echter naar Sluis om zich permanent in de gemeente te vestigen.

Uit de studie van RIGO (Behoefteraming deeltijdwonen Sluis, 2017) bleek dat circa 80%-85% van de woningen die in de periode 2012 t/m 2016 zijn verkocht aan Belgen in 2017 werden bewoond volgens de GBA (in 15% tot 20% staat niemand ingeschreven). De instroom uit België bestaat voor een groot deel uit gezinnen (zie ook figuur 2-4). Uit de eerdere studie van RIGO bleek dat van de woningen die in de periode 2012 t/m 2016 zijn verkocht aan Belgen het overwegend om grondgebonden woningen ging (bijna 90%). figuur 2-6 Buitenlands m igratiesaldo naar herkomst in de gemeente Sluis

350

overig wereld

300 250

België

200

150

totaal saldo buitenlandse migratie

100 50 0 -50 -100

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bron: CBS, gemeente Sluis, bewerking RIGO

Vanwege de instroom vanuit België (die groter is dan de uitstroom) is het aandeel mensen met een Belgische nationaliteit in de gemeente S luis toegenomen van 5% in 2003 tot 8% in 2017 (figuur 2-7). Ook in de rest van de regio nam het aantal mensen met een Belgische nationaliteit toe.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

12

figuur 2-7 Ontwikkeling aandeel inwoners met een Belgische nationaliteit in de gemeente Sluis en Zeeuws-Vlaanderen

9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

8%

5% 5%

2003 7%

6%

2007 2012

5% 5% 5%

2017

Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

Bron: CBS, bewerking RIGO

Het aantal mensen met een Duitse nationaliteit is gering in Sluis en bleef in de afgelopen periode ongeveer constant van omvang (tabel 2-2). Daarentegen nam het aantal Polen flink toe: hadden in 2003 nog maar 5 mensen in Sluis de Poolse nationaliteit, in 2018 is dit aantal gestegen tot 265 mensen. Een soortgelijk beeld is zichtbaar voor de gehele regio Zeeuws Vlaanderen. Deze mensen hebben dus besloten om zich in te schrijven, mogelijk na een periode als seizoensarbeider/arbeidsmigrant. Een van de onzekerheden naar de toekomst toe, is of dit in meer of juist mindere mate zal gaan gebeuren. Door de aantrekkende economie in Midden- en Oost-Europa wordt het voor werkgevers in Nederland vaak moeilijker om mensen uit MOE-landen aan te trekken. Maar het deel dat wel overkomt, kan mogelijk verleid worden om te blijven. tabel 2-2 Ontwikkeling aandeel inwoners met een Belgische, Duitse en Poolse nationaliteit in de gemeente Sluis en Zeeuws-Vlaanderen

Sluis nationaliteit

Zeeuws-Vlaanderen

Belgisch

Duits

Pools

Belgisch

Duits

Pools

2003

1.345

150

5

5.410

410

60

2008

1.330

140

25

5.170

435

165

2013

1.575

120

145

5.745

445

540

2018

1.895

100

265

7.430

370

950

Bron: CBS, bewerking RIGO

De werkgelegenheid Anno 2016 waren er circa 7.800 banen in de gemeente Sluis (bron: CBS). De werkgelegenheid bestaat voor een relatief groot deel (61%) uit commerciële dienstverlening (zoals handel, zakelijke dienstverlening en horeca), terwijl nijverheid, bouw en energie met 14% een wat kleinere branche is (in Zeeuws-Vlaanderen gaat het om 25%, figuur 2-8). Het aantal banen in Sluis is sinds 2011 toegenomen en na 2014 licht afgenomen. Over de gehele periode 2011 t/m 2016 lijkt het aantal banen in de gemeente Sluis on geveer stabiel te zijn gebleven (figuur 2-9). We spreken over ‘lijkt’ omdat het CBS alleen aantallen banen le-

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

13

vert die zijn afgerond op duizendtallen. Daardoor is het zicht op de trends (zeker in wat kleinere gemeenten als Sluis) niet optimaal. De omvang van de beroepsbevolking in Sluis is in de periode 2011 tot 2016 afgenomen. Hierdoor is het aantal banen per 1.000 inwoners van 15 t/m 65 jaar met 25 toegenomen in Sluis (tabel 2-3). Voor de regio geldt dat de afname van het aantal banen in 2011 t/m 2016 groter is dan de afname van de beroepsbevolking, waardoor het aantal banen per 1.000 inwoners van 15 t/m 65 jaar met 15 is afgenomen. Bezien vanuit deze context is de ontwikkeling van de werkgelegenheid in Sluis in de afgelopen periode dus als positief te beschouwen. Aan de andere kant geldt dat Sluis gebaat is bij een sterke regio, dus de negatieve trend in de regio is zeker niet positief. figuur 2-8 Samenstelling banen van werknemers naar bedrijfstak, 2016

100% 25%

80%

28%

33%

Niet-commerciële dienstverlening (o.a. overheid, zorg, cultuur)

53%

Commerciële dienstverlening (o.a. handel, horeca, zakelijke dienstverlening)

60% 47%

61%

40%

Nijverheid, bouw en energie

20%

25%

14%

0%

Sluis

14%

Zeeuws-Vlaanderen

Nederland

Bron: CBS, bewerking RIGO figuur 2-9 Ontwikkeling aantal banen van werknemers naar bedrijfstak, aantal banen * 1000

9 8 7 6

7,5 2

7,8

7,9

7,9

7,8

7,7

2,1

2

2,1

2

1,9

5 4 3

4,6

4,7

4,8

4,7

4,7

4,7

0,9

1

1,1

1,1

1,1

1,1

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2 1 0

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

43,1

42,2

12,3

12,1

20,2

19,6

40,5

40,3

40,4

40,4

11,8

11,9

11,5

11,3

18,6

18,1

18,8

18,8

Niet-commerciële dienstverlening (o.a. overheid, zorg, cultuur) Commerciële dienstverlening (o.a. handel, horeca, zakelijke dienstverlening) Nijverheid, bouw en energie

10,6

10,5

10,1

10,3

10,1

10,3

2011

2012

2013

2014

2015

2016

totaal aantal banen Zeeuws-Vlaandern

Sluis

Bron: CBS, bewerking RIGO tabel 2-3 Ontwikkeling aantal banen per 1.000 inwoners van 15 t/m 65 jaar in 2011 tot 2016

2011

2012

2013

2014

2015

2016 2010-2016

Nederland

700

690

680

685

695

705

Sluis

505

525

535

540

535

530

25

Zeeuws-Vlaanderen

630

620

600

605

610

615

-15

5

Bron: CBS, bewerking RIGO

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

14

Zeeuws-Vlaanderen kent actieve ondernemers met ambities voor de toekomst. Dit blijkt ondermeer uit een rondgang langs ondernemers door Impuls Zeeland over de huisvestingsbehoefte van arbeidsmigranten. Uit deze rondgang blijkt dat er in de komende jaren flink wat vacatures vrij- of beschikbaar komen die waarschijnlijk door arbeidsmigranten worden ing evuld. De voorziene banengroei is ovoldoende om de daling van de afgelopen jaren te niet te doen. Omdat de vacatures van andere aard zijn, kan de banengroei desalniettemin voor extra woningbehoefte zorgen. De huisvesting van de groep arbeidsmigranten is vo lgens de ondernemers een mogelijk knelpunt. Daar waar het gaat om tijdelijke arbeidskrachten zijn zij veelal zelf aan zet en zullen de werknemers in de zogenoemde flexibele schil gehuisvest moeten worden. Daar waar werknemers zich permanent vestigen maken zij uiteraard aanspraak op een reguliere woning. Daarbij kan het afhankelijk aan de functie en het bijbehorende inkomen gaan om sociale huurwoningen of koopwoningen. Het is niet eenvoudig om te komen tot een goede inschatting van de bijbehorende aantallen. 3 Wel is duidelijk dat de economische groei belangrijk is en dat gebrek aan huisvesting deze groei idealiter niet mag belemmeren. Het is daarom zaak om in goed overleg tussen ondernemers, gemeenten en corporaties te bekijken hoe de werknemers kunnen worden gehuisvest.

Uiteraard zal daar eerst moeten worden gekeken naar de mogelijkheden in de bestaande voorraad / bestaand vastgoed. Vergrijzing op de arbeidsmarkt In de komende jaren gaat de vergrijzing een steeds grotere rol spelen. Niet alleen de woningmarkt, maar ook de arbeidsmarkt krijgt hiermee te maken. Landelijk is 19% (figuur 2-10) van de werkzame beroepsbevolking 55 jaar of ouder (bron: CBS; het CBS heeft geen gegevens beschikbaar op lokaal/regionaal niveau). In de komende tien jaar gaat het gros van deze oudere medewerkers met pensioen waardoor er vacatures vrijkomen. Dit speelt vooral binnen de niet-commerciële dienstverlening. Volgens de landelijke leeftijdsverdeling zal 23% van de vacatures in de zorg en binnen de overheid in de komende 10 jaar vrijkomen omdat medewerkers met pensioen gaan. Binnen de branche cultuur, recreatie en overige diensten gaat het om 22%. In Zeeuws-Vlaanderen is 28% van de werknemers werkzaam in de niet-commerciële dienstverlening (landelijk 33%, figuur 2-8). In de periode 2011 t/m 2016 is er een afnemende trend zichtbaar van het aantal banen in de niet-commerciële dienstverlening (figuur 2-9; in Sluis is het aantal banen in deze branche ongeveer stabiel gebleven). Uitgaande van de landelijke leeftijdsverdeling ontstaan er in de toekomst mogelijk vooral binnen deze branche vacatures als gevolg van de vergrijzing.

Als er vacatures vrijkomen zijn er een aantal scenario’s denkbaar: (a) de vacature wordt ingevuld door iemand uit de regio, (b) de vacature wordt ingevuld door iemand van buiten de regio en (c) de vacature blijft openstaan / wordt niet ingevuld (of verdwijnt als gevolg van digitalisering). Bij optie b kan het zijn dat door de vacatures die vrijkomen door pensionada een nieuwe instroom wordt opgewekt. Bij optie c

3

Bij de nieuwe provinciale prognose wordt specifieke aandacht besteed aan deze ‘nieuwe’ instroom. Daarbij ligt de nadruk op de groep die zich permanent vestigt.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

15

kan het echter zijn dat de kwaliteit van de publieke sector achteruit gaat en/of bedrijven uiteindelijk stoppen of verhuizen. Het moge duidelijk zijn dat dat laatste ten allertijden v oorkomen moet worden. figuur 2-10 Leeftijdsverdeling werkzame beroepsbevolking in Nederland naar bedrijfstak, 2016

80%

19%

24%

25%

19%

21%

21%

21%

15%

15%

26% 17% 25%

23% 19%

22%

18% 25% 30%

8%

55+ 45 tot 55 jaar

30%

Nijverheid, energie en bouw

0%

25%

10%

7%

35 tot 45 jaar 25 tot 35 jaar 15 tot 25 jaar

22%

Overheid en zorg

20%

21%

22%

23%

Zakelijke dienstverlening

40%

15%

Handel, vervoer en horeca

60%

15%

totaal werkzame beroepsbevolking

20%

Cultuur, recreatie, overige diensten

100%

Bron: CBS, bewerking RIGO

Omvang en ontwikkeling huishoudens Anno 2018 wonen er in de gemeente Sluis circa 11.295 huishoudens en in de regio ZeeuwsVlaanderen 49.330. Terwijl het aantal inwoners in het verleden is afgenomen, is het aantal huishoudens (gering) toegenomen. Dit als gevolg van de met de vergrijzing samenhangende toename van het aantal eenpersoonshuishoudens (huishoudensverdunning). De toename van het aantal huishoudens in Sluis was naar verhouding minder groot dan de toename in Zeeuws-Vlaanderen (figuur 2-11). figuur 2-11 Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Sluis en de regio Zeeuws-Vlaanderen, indexcijfers, 2003 = 100

108 106

104 102

huishoudens Zeeuws-Vlaanderen

100

huishoudens Sluis

98

inwoners Zeeuws-Vlaanderen

96

inwoners Sluis

94

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

92

Bron: CBS, bewerking RIGO

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

16

Samenstelling huishoudens De samenstelling van de huishoudens in de gemeente Sluis en in de regio Zeeuws-Vlaanderen als geheel verschillen weinig van elkaar (figuur 2-12). Het aandeel jonge huishoudens tot 23 jaar is met 1% gering, terwijl het aantal 65-plussers met 37% (Sluis) en 34% (ZeeuwsVlaanderen) omvangrijk is (landelijk gaat het in 2018 om 28%). Er wonen naar verhouding minder gezinnen in Sluis (28%) en Zeeuws-Vlaanderen (30%) dan gemiddeld in Nederland (33%). In figuur 2-13 staat de samenstelling van de huishoudens naar inkomensg roep weergegeven. In Sluis en Zeeuws-Vlaanderen is de omvang van de primaire doelgroep met 29% gelijk van omvang. 4 De doelgroep met een inkomen tot € 36.798 bedraagt in Sluis 49% en in ZeeuwsVlaanderen 48% (landelijk ging het om 47% in 2017). figuur 2-12 Huishoudenssamenstelling naar leeftijd en type in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018

100% 80% 60% 40% 20%

28%

30%

gezin

65+ tweepersoons 65+ eenpersoons

19%

18%

17%

16%

23 tot 65 jaar eenpersoons

16%

17%

< 23 jaar

18%

19%

Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

23 tot 65 jaar tweepersoons

0%

Bron: CBS, bewerking RIGO figuur 2-13 Omvang inkomensgroepen in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018

100% hogere inkomens 80%

38%

39%

60%

6% 6%

7% 6%

20%

19%

29%

29%

Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

40%

20%

hoge middeninkomens lage middeninkomens secundaire doelgroep primaire doelgroep

0%

Bron: CBS, RIGO woningmarktsimulatie

4

Binnen de primaire doelgroep van 29% in de gemeente Sluis heeft circa 5% van de huishoudens een inkomen op bijstandsniveau en 24% van de huishoudens heeft een inkomen daarboven tot de inkomensgrenzen van de primaire doelgroep.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

17

Definitie inkomensgroepen, prijspeil 2018:  Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.  Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, met een belastbaar jaarinkomen tot € 36.798.  Lage middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 36.798 en € 41.056.  Hoge middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 41.056 en € 47.069.  Hogere inkomens: een belastbaar jaarinkomen boven € 47.069.

Omvang en samenstelling van de woningvoorraad Omvang woningvoorraad Anno 2018 bestaat de bewoonde woningvoorraad in Sluis uit circa 11.100 (zelfstandige) woningen (bron: CBS). De totale reguliere woningvoorraad is met 13.960 woningen groter, omdat een deel niet bewoond wordt als gevolg van frictieleegstand (door bijvoorbeeld een verhuizing of voorgenomen renovatie/ sloop) of dat er sprake is van structurele leegstand. Of het laatste het geval is, is lastig exact te bepalen. In totaal wordt in Sluis naar schatting 20% niet permanent bewoond. In Zeeuws-Vlaanderen bedraagt dit aandeel volgens het CBS 10%, het landelijk percentage ligt op circa 5% (2017). Het gaat hier om adressen waar in de gemeentelijke basisadministratie niemand op staat ingeschreven De reden voor het hoge percentage is niet zozeer te vinden in leegstand, maar vooral in een hoog percentage tweede woningbezit. Tweede woningen vallen onder de noemer deeltijdwoningen, waar RIGO in 2017 onderzoek naar heeft verricht in de gemeente Sluis (Behoefteraming deeltijdwonen Sluis). Het gaat hier om woningen die een deel van jaar worden bewoond, maar waar niemand op het adres staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. In de studie van RIGO naar deeltijdwonen is geraamd dat circa 13% van de woningvoorraad in gebruik is als deeltijdwoning.

Dan resteert een percentage van 7% dat mogelijk echt leeg staat, een percentage dat niet (veel) afwijkt van het landelijke en regionale percentage. Het aantal huishoudens is met 11.295 groter dan de 11.100 bewoonde (zelfstandige) woningen. Circa 195 huishoudens wonen buiten de reguliere voorraad: in onzelfstandige eenheden, in recreatiewoningen 5 of zijn inwonend bij een ander huishouden. In totaal gaat het om circa 1,7% van de huishoudens (in Zeeuws-Vlaanderen om 1,6%). Samenstelling naar eigendom en woningtype De meeste permanent bewoonde (zelfstandige) woningen zijn in bezit van eigenaar-bewoners: in zowel Sluis als in Zeeuws-Vlaanderen gaat het om 70%. Het corporatiebezit bedraagt in Sluis 21% en in Zeeuws-Vlaanderen 20%. In Sluis is het corporatiebezit vrijwel geheel in bezit van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (2.260 woningen). Daarnaast heeft Woonzorg Nederland 28 zelfstandige appartementen voor ouderen in bezit (wooncomplex Het Rondeel).

5

Uit de studie van RIGO (Behoefteraming deeltijdwonen Sluis, 2017) bleek dat er in 2017 130 recreatiewoningen in de gemeente Sluis permanent bewoond werden volgens de GBA. Permanente bewoning van een recreatiebewoning is in principe niet toegestaan, maar wordt soms dus wel gedoogd.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

18

tabel 2-4 Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar eigendom in Sluis en Zeeuws -Vlaanderen, 2018

koop particuliere huur bezit Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bezit Woonzorg Nederland totaal

aantal 7.750 1.070 2.260 30 11.110

aandeel 70% 10% 20% 0,3% 100%

100% 80%

20,6%

20,1%

9,6%

9,8%

corporatie huur particuliere huur

60% 40%

69,8%

70,1%

Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

koop

20%

Bron: CBS, corporaties in Sluis en regiogemeenten,

0%

bewerking RIGO

De koopsector in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen (figuur 2-14). Binnen dit segment gaat het voor bijna de helft om vrijstaande woningen (45%; in Zeeuws-Vlaanderen 41%). De huursector bestaat – vooral in Zeeuws-Vlaanderen – wat vaker uit appartementen. Het overgrote deel van de appartementen in bezit van de corporaties beschikt over een lift in het gebouw. De particuliere huursector bestaat naar schatting wat vaker uit appartementen zonder lift in het gebouw. Ook binnen dit segment domineren de grondgebonden woningen. figuur 2-14 Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar woningtype in Sluis en Zeeuws Vlaanderen, 2018

100%

3% 4%

80%

5%

20%

20%

3% 4%

6% 24%

25% 15%

17%

60% 40%

appartement zonder lift appartement met lift grondgebonden

93%

93% 76%

69%

66%

58%

20%

0% koop

corporatie particuliere huur huur

Sluis

koop

corporatie particuliere huur huur

Zeeuws-Vlaanderen

Bron: CBS, corporaties in Sluis en regiogemeenten, bewerking RIGO

Samenstelling naar huur- en koopprijs Definitie huurprijsklassen, prijspeil 2018

Het bezit van de corporaties in Sluis en in Zeeuws Tot kwaliteitskortingsgrens: < € 417,34 Vlaanderen bestaat hoofdzakelijk uit woningen met  Kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens: een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens € 417,34 - € 597,30 (€ 597,30 prijspeil 2018). In Sluis gaat het om 90% en  1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens: in Zeeuws-Vlaanderen om 87% van het totale corpora€ 597,30 - € 640,14 tiebezit (figuur 2-15). In Sluis heeft een kwart van de  2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens: voorraad een huurprijs onder de kwaliteitskortings€ 640,14 - € 710,68 grens en in Zeeuws-Vlaanderen 18%. Landelijk ging  Boven liberalisatiegrens: > € 710,68 het in 2015 om circa 13%. De corporaties bieden zowel in Sluis als in Zeeuws-Vlaanderen nauwelijks huurwoningen in de vrije sector aan.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

19

Binnen de particuliere huursector is er wel aanbod in de vrije sector: naar schatting een kwart van de particuliere huurwoningen in Sluis heeft een huurprijs van meer dan € 711. Circa de helft van de particuliere huurwoningen heeft een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. In de regio Zeeuws-Vlaanderen – met naar schatting 4.700 particuliere huurwoningen – is er sprake van een soortgelijk beeld. figuur 2-15 Samenstelling bewoonde corporatie huurvoorraad naar prijsklasse in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018

100%

5% 5%

5% 5%

6% 6%

80% 60%

2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens 64%

65%

68%

40% 20%

vrije sector

1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens

26%

25%

Woongoed ZeeuwsVlaanderen

totaal corporaties gemeente

18%

tot kwaliteitskortingsgrens

0%

totaal corporaties Zeeuws-Vlaanderen

Bron: corporaties in Sluis en regiogemeenten, bewerking RIGO

Binnen de koopsector ligt de geschatte verkoopwaarde van de woningen in Sluis wat hoger dan in de regio Zeeuws-Vlaanderen (figuur 2-16). In Sluis bestaat 37% van de koopsector uit woningen van meer dan € 250.000 (Zeeuws-Vlaanderen 32%). Bijna een kwart van de voorraad (23%) in Sluis heeft een geschatte verkoopwaarde tot € 150.000 (Zeeuws -Vlaanderen 26%). Hierbij speelt vermoedelijk het tweede woningbezit een rol, deze zorgt (in economisch goede tijden) voor een prijsopdrijvend effect. figuur 2-16 Samenstelling bewoonde voorraad koopwoningen naar verkoopwaarde in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018 (volgens het sentiment van 2015)

100% 80% 60% 40% 20% 0%

16% 21% 16%

24%

13%

> € 350.000

19%

€ 250.000 tot € 350.000

15%

€ 200.000 tot € 250.000 € 150.000 tot € 200.000

27%

17%

20%

6%

6%

Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

€ 100.000 tot € 150.000 < € 100.000

Bron: gemeenten in de regio, RIGO woningmarktsimulatie

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

20

Samenstelling huurders in het corporatiebezit De huurders in het corporatiebezit bestaan voor een groot deel uit eenpersoonshuishoudens (figuur 2-17), in Sluis (60%) iets vaker dan in Zeeuws-Vlaanderen (56%). In Sluis gaat het daarnaast vaker om oudere huishoudens. In totaal is 50% van de huurders in het corporatiebezit in Sluis 65 jaar of ouder. In Zeeuws-Vlaanderen gaat het om 46%. Uiteraard hebben deze huurders niet het eeuwige leven en zullen zij in de komende decennia komen te overlijden. Daardoor komen er veel huurwoningen vrij (en neemt de totale behoefte af). Het is uiteraard zaak om daarop voor te sorteren. figuur 2-17 Huishoudenssamenstelling va n huurders in het corporatiebezit naar leeftijd en type in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018

100% 80%

60% 40% 20%

13%

12%

18%

18%

16%

gezin

18%

65+ tweepersoons 65+ eenpersoons

32%

32%

29%

23 tot 65 jaar tweepersoons

23 tot 65 jaar eenpersoons 8%

8%

9%

28%

27%

28%

Woongoed ZeeuwsVlaanderen

totaal corporaties gemeente

totaal corporaties Zeeuws-Vlaanderen

< 23 jaar

0%

Bron: corporaties in Sluis en regiogemeenten, RIGO woningmarktsimulatie

Goedkope scheefheid In figuur 2-18 is de bewoning van de gereguleerde huurvoorraad tot € 711 van de corporaties in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen weergegeven. In 2018 behoort in Sluis ruim de helft van de huurders tot de primaire doelgroep 6 en circa 83% tot de doelgroep tot € 36.798. Daarmee woont volgens de landelijke definitie circa 17% van de huurders goedkoop scheef (landelijk circa 20%). In Zeeuws-Vlaanderen gaat het eveneens om circa 17%. De term ’goedkope scheefheid’ wordt landelijk gebruikt als aanduiding van de situatie dat iemand met een inkomen boven de € 36.798 in een woning woont met een huurprijs tot de liberalisatiegrens.

6

Binnen de primaire doelgroep van 54% in het corporatiebezit in de gemeente Sluis heeft circa 11% van de huishoudens een inkomen op bijstandsniveau en 43% van de huishoudens heeft een inkom en daarboven tot de inkomensgrenzen van de primaire doelgroep.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

21

figuur 2-18 Omvang inkomensgroepen in het corporatiebezit tot € 711 in Sluis en ZeeuwsVlaanderen, 2018

100% 80%

7% 5% 5%

7% 5% 4%

7% 5% 5%

28%

29%

30%

hogere inkomens

hoge middeninkomens lage middeninkomens

60%

secundaire doelgroep 40%

primaire doelgroep

55%

54%

54%

Woongoed ZeeuwsVlaanderen

totaal corporaties gemeente

totaal corporaties Zeeuws-Vlaanderen

20% 0%

Bron: RIGO woningmarktsimulatie

Huurders in de particuliere huursector Er zijn geen registraties beschikbaar van de kenmerken van huurders in de particuliere huursector. Op basis van de woningmarktsimulatie van RIGO zijn hierover wel indicatieve uitspraken mogelijk. In Sluis en Zeeuws-Vlaanderen bestaat ruim de helft van de huurders in de particuliere huursector uit eenpersoonshuishoudens (figuur 2-20). In totaal is naar schatting een derde van de huurders in de particuliere huursector 65 jaar of ouder. In de particuliere huursector wonen vaker dan in het corporatiebezit jongere huishoudens. Circa twee derde van de huurders in de particuliere huursector in Sluis (en in de regio) behoort tot de doelgroep tot € 36.798. In zowel Sluis als in de regio heeft circa 17% van de huurders een hoger inkomen van meer dan € 47.069 per jaar. figuur 2-19 Huishoudenssamenstelling van huurders in de particuliere huursector naar leeftijd en type (links) en inkomensgroep (rechts) in Sluis en Zeeuws-Vlaanderen, 2018 (indicatief)

100%

100% 19%

18%

12%

11%

60%

20%

22%

40%

15%

14%

20%

28%

31%

0%

6%

4% Zeeuws-Vlaanderen

80%

Sluis

gezin

80%

65+ tweepersoons 65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons

60%

17%

17%

10% 6%

9% 5%

25%

24%

hoge middeninkomens lage middeninkomens secundaire doelgroep

40% 20%

hogere inkomens

42%

46%

Sluis

Zeeuws-Vlaanderen

primaire doelgroep

< 23 jaar 0%

Bron: RIGO woningmarktsimulatie

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

22

Woonwensen en vraagaanbodverhoudingen Woonwensen van doorstromers Van de huishoudens in de gemeente Sluis overweegt in 2018 circa 16% te verhuizen (potentiële doorstromers). Het overgrote deel van deze doorstromers is op zoek naar een koopwoning (tabel 2-5). Bijna de helft zoekt een grondgebonden koopwoningen (47%). Vooral 30 tot 45-jarigen zoeken een woning in dit segment (71%). Ouderen zijn honkvast en beperkt verhuisgeneigd: circa 11% van de 65-plussers overweegt te verhuizen. De ouderen die verhuisgeneigd zijn, willen veelal kleiner en/of gelijkvloers gaan wonen. Binnen de koopsector kan het dan ook gaan om een appartement, bungalow of een andere gelijkvloerse grondgebonden woning, in de huursector is de vraag vooral gericht op de huurappartementen. De stap van huur naar koop komt op deze leeftijd nauwelijks nog voor, de stap van koop naar huur wat vaker. In dat laatste geval is de vraag relatief vaak gericht op het duu rdere huursegment (meer dan € 711). Jongeren en woonwensen van starters Anno 2018 wonen er in de gemeente Sluis ruim 2.200 jongeren (personen) tussen 15 en 25 jaar die mogelijk op korte termijn een start willen maken aan hun wooncarrière. Het aantal jonge huishoudens tot 25 jaar is met 220 klein van omvang in Sluis (circa 140 huishoudens tot 23 jaar). Dit lage aantal kent verschillende oorzaken.

Ten eerste geldt dat een belangrijk deel van de jongeren de gemeente verlaat om elders te gaan studeren of werken . Ten tweede geldt dat de jongeren die wél in Sluis blijven, vaak lang in het ouderlijk huis blijven wonen. Daarmee creëert men de mogelijkheid om te sparen en vervolgens direct – samen met een partner – de stap te zetten naar een grondgebonden koopwoning. Door de kleine aantallen is het lastig om exacte uitspraken te doen over het aantal potentiele starters. Als aan de jongeren die nog in het ouderlijk huis wonen gevraagd wordt of men in Sluis in de komende twee jaar een start wil maken aan de wooncarrière , geven er naar schatting 230 aan dit wel te willen (bron: woningmarksimulatie Rigo). Welk deel van deze vraag ook daadwerkelijk geëffectueerd wordt, is moeilijk te zeggen. Uit onderzoek van Companen (Onderzoek behoefte aan starterswoningen, 2017) blijkt dat in de periode 2006 tot 2015 gemiddeld per jaar 183 starters uit de gemeente Sluis een woning in één van de kernen binnen de gemeente hebben betrokken. De kwalitatieve woonvoorkeuren van de potentiële starters gaan vooral uit naar grondgebonden koopwoningen (38%, tabel 2-5). Een ander deel geeft aan een huurappartement te wensen. Dit appartement fungeert vaak als tussenstap naar de grondgebonden koopwoning , die ook voor deze groep vaak het einddoel is.

In totaal is 54% van de starters op zoek naar een huurwoning. Eerder raamde Companen dit aandeel in hun onderzoek uit 2017 op 55%.

Rapport 17 april 2019 Woningbehoefteonderzoek gemeente Sluis

23

tabel 2-5 Woonwensen van doorstromers en thuiswonende starters naar leeftijd in Sluis

koop grondgebonden doorstromers

huur appartement grondgebonden appartement

totaal

N=

< 23 jaar

25%

0%

15%

60%

100%

40

23 tot 30 jaar

69%

3%

14%

13%

100%

190

30 tot 45 jaar

71%

2%

20%

7%

100%

510

45 tot 65 jaar

46%

13%

18%

23%

100%

540

65+

15%

19%

21%

45%

100%

460

totaal

47%

10%

19%

24%

100%

1.740

33%

7%

31%

30%

100%

100

23 tot 30 jaar

44%

11%

17%

28%

100%

100

30+

32%

6%

38%

24%

100%

30

totaal

38%

9%

26%

28%

100%

230

starters (thuiswonend) < 23 jaar

Bron: RIGO woningmarktsimulatie

Vraagaanbodverhoudingen Van de groep verhuisgeneigde huishoudens (doorstromers) is bekend welke woning men na verhuizing zou willen betrekken en welke woning men leeg achterlaat bij een mogelijke verhuizing. Omdat in de praktijk niet elk huishouden met een verhuiswens verhuist en woonwensen kunnen worden bijgesteld, spreken we over het ‘potentiële aanbod’ en de ‘potentiele vraag’. In figuur 2-20 staan beide tegen elkaar afgezet. Bij deze schatting is rekening gehouden met recente veranderingen in de samenstelling van de bevolking en de woningvoorraad, maar niet met veranderingen van het sentiment op de woningmarkt sinds 2015. 7 Bij de vraag is ook rekening gehouden met de starters die zeker of missch ien in de gemeente Sluis willen blijven wonen. Niet bekend is hoeveel mensen van buiten de gemeente naar Sluis willen verhuizen. Deels is dit verdisconteerd door er bij de doorstromers vanuit te gaan dat deze allemaal in de gemeente willen blijven wonen . Maar de vraag van gezinnen (uit België) blijft daarmee buiten beeld. Door de gedane aanname ontstaat er, als alleen gekeken wordt naar doorstromers, een aanbodoverschot (meer aanbod dan vraag). Dat heeft te maken met de vergrijzing, waardoor vrij veel mensen aan het einde van hun wooncarrière zitten (zogenoemde woningverlaters, die op termijn de stap naar een verpleeghuis willen/moeten maken).

Er zijn echter (voorlopig) voldoende starters (en mensen van buiten de gemeente) om de vrijkomende woningen te betrekken. Daardoor is er momenteel sprake van een kwantitatief vrij evenwichtige markt. Wel zijn er kwalitatieve fricties. Zowel in de huursector als in de koopsector is er een potentieel overaanbod aan grondgebonden woningen. In figuur 2-21 is te zien dat er met name ‘overschotten’ zijn aan rijtjeswoningen, terwijl de markt voor meer luxe woningtypen (vrijstaand of twee onder een kap) ongeveer in evenwicht is.