Document · PDF

01 (Praatvlietweg 1 Sluis) - Ontwerpbestemmingplan

Raad 21 september 2023, gemeente SluisBij agendapunt: Voorstel tot het ongewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan ‘Praatvlietweg 1 Sluis’23.128 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

gevolgen

het grondwater. Er is geen sprake van

van klimaatverandering. Beschermen van

grondwateroverlast. Het plangebied wordt

infiltratiegebieden en –mogelijkheden.

gekenmerkt door ruime infiltratiemogelijkheden.

Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede

Bij de bouw worden geen uitlogende materialen

grondwaterkwaliteit. Denk aan

gebruikt.

grondwaterbeschermingsgebieden.

Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de

Tijdens de bouw worden geen uitlogende materialen

veerkracht van het watersysteem. Toepassing

gebruikt.

van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.

Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten Niet van toepassing

en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico’s via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.

Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.

Het plangebied is aangeduid als sterk zettingsgevoelig gebied. Voor het plaatsen van chalets is dit minder van toepassing

Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke

In de directe omgeving is geen bestemming met de

gevarieerde en natuurlijk karakteristieke

functie natte natuur.

aquatische natuur.

Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en

De ontwikkeling leidt niet tot een gewijzigde situatie voor wat betreft de onderhoudsstroken van het Waterschap.

opgaande (hout)beplanting.

Andere belangen waterbeheer

Camping ‘Polderzicht’ Praatvlietweg 1 Sluis

Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering)

De locatie is niet gelegen in de directe omgeving van objecten van de waterbeheerder.

van de waterbeheerder niet belemmeren. Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen?

Ja, ten tijde van de plaatsing van de bouwwerken

* na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer?

noodzakelijk voor het afleveren.

* na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en

toe.

voetgangers uw plan kunnen bereiken.

Er worden geen uitwegen gewijzigd.

Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd?

Ja, er wordt op eigen terrein geparkeerd.

* na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van

voor recreatief nachtverblijf zal tijdelijk transport plaatsvinden over de Praatvlietweg. Deze transporten zijn echter beperkt en enkel

Ja, door het uitbreiden van het aantal plaatsen neemt het aantal verkeersbewegingen beperkt

Er worden geen bouwwerken voor recreatief nachtverblijf binnen 20 meter van de weg gerealiseerd.

een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).

Juridisch

4.1

Algemeen

Het bestemmingsplan kan, afhankelijk van het gevoerde beleid van de gemeente, een meer of minder globaal karakter dragen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologisch-juridische regeling gegeven. Voor de planlocatie is het noodzakelijk om aansluiting te zoeken bij de vigerende bebouwingsregels van het bestemmingsplan buitengebied 2e herziening. De regels sluiten verder aan bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

4.2

Verbeelding

Het plangebied omvat zowel de bestemming ‘Natuur’ als ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie Praatvlietweg’ en de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2. Tevens zijn de functieaanduidingen ‘kampeerterrein’ en ‘specifieke vorm van recreatie – landschappelijke inpassing’ aan de verbeelding toegevoegd.

Camping ‘Polderzicht’ Praatvlietweg 1 Sluis

4.3

Regels

De regels zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2e herziening en Verblijfsrecreatieterreinen van de gemeente Sluis. De regels beschrijven de bestaande regelingen. Tevens bevatten zij regels met betrekking tot het bouwen en gebruiken van grond en gebouwen. De betreffende bestemmingsregels voor het plangebied zijn: Artikel 3. Natuur De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. behoud, herstel en ontwikkeling van aanwezige en potentiële natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden; b. extensief agrarisch gebruik in de vorm van beweiding en voederwinning; c. extensieve dagrecreatie met bijbehorende voorzieningen; d. water en bijbehorende voorzieningen zoals aanlegsteigers; e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - landschapscamping': tevens ontwikkeling, behoud en / of herstel van natuur- en landschapswaarden ten behoeve van een landschapscamping; f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals ondergrondse faunapassages en de daarbij behorende voorzieningen, vogelkijkhutten, fiets- en wandelpaden, bermen en bermsloten, waterpartijen, kleinschalige nutsvoorzieningen, bruggetjes en duikers. Artikel 4. Recreatie – Verblijfsrecreatie - Praatvlietweg De voor 'Recreatie - Verblijfsrecreatie - Praatvlietweg' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. verblijfsrecreatie; b.

ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein': verblijfsrecreatie in kampeermiddelen en in bouwwerken voor recreatief nachtverblijf met een maximaal aantal van 102 eenheden; c. horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca activiteiten, met uitzondering van hotel / appartementen; d. spel-, sport- en speelvoorzieningen; e. een recreatieappartement; f. een bedrijfswoning; g. gebouwen voor agrarische doeleinden; h. centrale voorzieningen voor dienstverlening, beheer, sanitaire voorzieningen voor gezamenlijk gebruik en onderhoud ten behoeve van de verblijfsrecreatie op hetzelfde terrein; i. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals milieustraat, verlichting, ontsluitingswegen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding. Artikel 5. Waarde - Archeologie 2 De voor Waarde - Archeologie - 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 5.

Economische uitvoerbaarheid

Het plan zal geheel in particuliere handen uitgevoerd worden. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden. Grondexploitatie

Camping ‘Polderzicht’ Praatvlietweg 1 Sluis

Het exploitatieplan biedt de grondslag voor het publieksrechtelijk kostenverhaal. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, Wro is bepaald in welke situatie een exploitatieplan gemaakt moet worden. In artikel 6.2.1. Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan met vaststellen. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buiten toepassingsverklaring van een beheersverordening zijn. Bij de realisatie van een of meer recreatiewoningen is een exploitatieplan verplicht. Voor onderhavige situatie is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Hierdoor hoeft voor het planvoornemen geen exploitatieplan opgesteld te worden. In de privaatrechtelijke overeenkomst wordt tevens de vereveningsbijdrage opgenomen. Verevening is er bij de uitbreiding van plaatsen in het kader van rood-voor-groen en rood-voor-rood. De rood-voor-groen bijdrage wordt verzocht bij een uitbreiding van het aantal plaatsen bovenop het aantal wat reeds mogelijk was op basis van de huidige oppervlakte, zijnde 33 per hectare. In het geval van initiatiefnemer bestaat het huidige bedrijf uit 5,3 hectare. Dat resulteert in maximaal 174 plaatsen.

Initiatiefnemer realiseert echter 102 plaatsen waardoor rood-voor-groen in dit geval niet aan de orde is. De rood-voor-rood bijdrage is aan de orde bij een planologische nieuwvestiging van verblijfsrecreatie en is verschuldigd over iedere toegevoegde recreatieve eenheid. Deze wordt residueel bepaald en is opgenomen in de privaatrechtelijke overeenkomst.

Maatschappelijke haalbaarheid

6.1

Procedure

Het bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg aan de vooroverlegpartners toegezonden. De opmerkingen van de vooroverlegpartners worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan zal overeenkomstig de wettelijke procedure in de Wet ruimtelijke ordening, gedurende zes weken ter visie worden gelegd. Gedurende deze termijn kan eenieder zienswijzen indienen bij de gemeenteraad van de gemeente Sluis.

6.2

Conclusie

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.

Camping ‘Polderzicht’ Praatvlietweg 1 Sluis

Ontwikkelingsplan Camping ‘Polderzicht’ Praatvlietweg 1 Sluis

Inleiding Initiatiefnemer heeft aan de Praatvlietweg een landschapscamping en een akkerbouwbedrijf. De akkerbouwgronden (25 hectare) worden door initiatiefnemer niet meer zelf actief beboerd, maar verhuurd. Initiatiefnemers hebben zich de laatste jaren dan ook voornamelijk gericht op de ontwikkeling van de landschapscamping. Het unieke pluspunt van de landschapscamping is de rust, ruimte en natuur. De camping wordt in grote mate gevonden door 60-plussers. Het aandeel gezinnen is zeer klein. Juist die rust en ruimte wordt door bezoekers zeer gewaardeerd en de aanwezige natuur staat bij de gasten zeer hoog aangeschreven. De camping heeft een parkachtig karakter. Tientallen biologische rozen, en zeer veel diverse plantensoorten zijn aanwezig. Zo zijn bijvoorbeeld van de Echinacea plant 25 verschillende soorten onlangs geplant. Bij elke caravan zijn 3 bloemenperken, veel tuinbeelden en vele lampen op zonne-energie. Uitbreiding van een landschapscamping is echter niet mogelijk binnen de bestaande regelgeving. Om de uitbreiding te realiseren heeft initiatiefnemer verzocht de bestaande landschapscamping om te zetten naar reguliere camping. Daarmee behoudt initiatiefnemer de mogelijkheid om de camping te ontwikkelen op basis van uitbreiding op kwaliteitscriteria.

Doelstelling is behouden en het kleinschalig uitbreiden van het unieke product zijnde openheid, rust en ruimte in combinatie met de ruime landschappelijk ingerichte recreatieplaatsen en de aanwezigheid van omliggende (landschaps) natuur. Om de omzetting te realiseren dient de bestemming te worden gewijzigd en het bestemmingsvlak te worden vergroot. In totaliteit zijn er nu maximaal 85 standplaatsen toegestaan. Op basis van de bestaande mogelijkheden is een uitbreiding naar 102 eenheden mogelijk (20% uitbreiding voor terreinen met minder dan 100 eenheden). Van deze 102 plaatsen worden er 29 plaatsen voor chalets ingericht. De ontwikkeling van de camping zal op natuurlijke wijze ontwikkelen waarbij de realisatie wordt voorzien in een tijdsbestek van circa 5 a 10 jaar.

1.1

Huidige situatie

De Praatvlietweg 1, kadastraal bekend gemeente Sluis, sectie N nummer 459, is gelegen midden in het agrarische buitengebied ten zuiden van de kern Sluis en ten noorden van de kern Aardenburg. Beide kernen op circa 2,5 kilometer Op de locatie zijn in de huidige situatie een woonhuis, een grote loods, trekkershutten, appartementen en 85 toeristische plaatsen aanwezig. Tevens is aansluitend 5 hectare natuurgebied reeds aanwezig. Dit was een voorwaarde ten tijde van het de realisatie van de landschapscamping. Het plangebied is gelegen in open agrarisch gebied en andere bebouwing is binnen een straal van ruim 250 meter niet aanwezig. Dichtstbijzijnde object betreft Praatvlietweg 2 op circa 270 meter.

Figuur 1: Ligging plangebied

1.2

Kadernota recreatief gebruik

De ontwikkeling van landschapscamping naar reguliere camping aan de Praatvlietweg te Sluis dient getoetst te worden aan de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid (Krachtig Verbonden en Kadernota Recreatief gebruik). In onderstaande notitie worden de verschillende punten behandeld. De uitgangspunten worden beoordeeld door de toetsingscommissie van de gemeente Sluis. A. Kwaliteitsverbetering De huidige landschapscamping is ten opzichte van andere reguliere campings reeds bijzonder door het aspect van ruime plaatsen omringd met groene landschapselementen en omliggende natuurgebieden. Deze bijzondere uitgangspunten blijven behouden en worden versterkt bij en omzetting naar reguliere camping. De uitbreiding voorziet in een beperkte toename van 17 plaatsen. De chalets worden met name (28 van de 29) op nu nog agrarische grond gerealiseerd. Dat wil tevens zeggen de er op het huidige campingterrein nog minder eenheden terugkomen. Waar er nu 85 seizoensplaatsen

aanwezig

zijn,

wordt

hetzelfde

terrein

dan

benut

voor

maximaal

seizoensplaatsen. De ruimtelijke beleving voor de huidige gasten wordt daarmee nog meer onder de aandacht gebracht. Deze nieuwe plaatsen worden met gemiddeld 300 m2 per plaats ruim en landschappelijk ingepast. Daarnaast wordt er nog een strook landschapsnatuur toegevoegd en worden de verschillende natuurgebieden aan elkaar verbonden met wandelpaden, uitkijkposten en zithoekjes. Er wordt dan ook toegewerkt aan een optimalisatie van de aanwezige bestaande elementen. Naar aanleiding van het gesprek met de toetsingscommissie en de daar uitgesproken wens om ook het bestaande terrein te betrekken bij de ontwikkeling is het plan aangepast. Daarnaast verzocht de commissie om meer vermenging van functies van het bestaande en het nieuwe terrein. Naar aanleiding van het advies van de toetsingscommissie heeft initiatiefnemer besloten een gedeelte bestaande camping te transformeren naar chalets en de daar aanwezige kampeerplaatsen te verplaatsen naar het nieuwe terrein. Hierdoor ontstaat zowel een kwaliteitsverbetering op het bestaande terrein en wordt de uitbreiding voorzien van een combinatie van chalets en kampeerplaatsen. Daarnaast zorgt deze vermenging voor een doorbreking van het lint en worden doorzichten gerealiseerd. B. Productdifferentiatie Het unique selling point voor camping Polderzicht is reeds in de naam verweven.

Zicht, ruimte en rust zijn de allesbepalende aspecten voor deze camping. Initiatiefnemer heeft de afgelopen decennia wel wat verbredingsactiviteiten voorgesteld en soms toegepast. Om een voorbeeld te geven, de aanleg van een petanquebaan leidde binnen de camping al tot ontevreden gasten. De baan zorgde voor ‘rumoer’ en ‘geluid’. Er is toen ook besloten de baan aan de rand van het terrein te realiseren. Met andere woorden, alle vormen van activiteiten die gasten kan afleiden van rust zijn ongewenst. Juist de rust en ruimte van de camping trekt een grote groep vogelliefhebbers aan. Als extra accent hierbij wordt tevens bij de speel- en zitelementen een informatiebord over roofvogels te geplaatst. De gast zal gebruik maken van nieuwe wandelpaden en ontspanningsmogelijkheden in de aanwezige natuur. De aanvullingen zoals voorgesteld zijn dan ook echt voorzien voor de huidige gasten en de vogelliefhebber in het bijzonder. Initiatiefnemer wil de rust en ruimte dan ook bewaken, wat zij nu ook al doet door alle gasten te screenen alvorens zij een vaste plaats op het terrein kunnen bemachtigen. Klimaatadaptatie: 1. De verharding van het uit te breiden terrein wordt waterdoorlatend aangelegd. Afvalwater wordt geloosd op een rietfilter en natuurlijk gezuiverd. Al het water wordt op eigen terrein verwerkt en dus niet op het oppervlaktewater. 2. Zonnepanelen zijn aanwezig op de camping. C.

Aspecten natuur en landschap Extra aandacht is besteed aan de recreatienatuur in combinatie met een breder landschapsbeeld en recreatieve routestructuur. Door middel van verbinding van de omliggende natuurgebieden tot één wandelstructuur wordt het totale gebied beleefd. De uitkijktorens binnen de natuurgebieden bieden juist de verbinding met het omliggende agrarische landschap. De recreant beleefd hiermee in optima forma het achterland van West Zeeuws-Vlaanderen. Het plan is hieronder bijgevoegd. Bebouwing: In de kadernota wordt aangegeven dat eenheden die niet zichtbaar zijn aan minder strenge voorschriften worden getoetst. Aan de andere kant heeft het voordelen de kleuren aan te houden

zoals benoemd. Uitgangspunt is dan ook om de plaatsen van voldoende groen te voorzien waardoor zichtbaarheid vanuit de open ruimte beperkt blijft. Daarnaast zal initiatiefnemer aandacht besteden aan de uiterlijke kenmerken van de vaste eenheden. De vaste plaatsen worden ingevuld met chalets. Voor de realisatie van de chalets wordt aansluiting gezocht bij het kleurenpallet grijs/bruin om aansluiting te zoeken bij het weidse landschap. Een voorbeeld hiervan is opgenomen in het inrichtingsplan zoals hieronder bijgevoegd. D. Toegevoegde waarde voor de streek Het bedrijf is een visitekaartje voor recreëren in het achterland. Gericht op de gepensioneerde toerist die komt voor rust en ruimte. West Zeeuws-Vlaanderen en zijn toeristische uitstraling wordt aan de kustzone gekenmerkt door grootschalige kampeerterreinen. De bestaande landschapscamping en de nieuwe daaruit voortvloeiende reguliere camping is gelegen in het achterland en geeft juist de kenmerkende elementen van dit achterland weer. Het open agrarische karakter in combinatie met natuurelementen die in elkaar overlopen en elkaar versterken. Tevens draagt de camping bij aan extra werkgelegenheid zowel in de winter als zomerperiode. Denk hierbij aan onderhoud van het terrein, schoonmaak, behandelen van boekingen en een animatieteam. E.

Samenwerking Voor gasten is het mogelijk een informatieve wandeling (rondleiding) te maken waarbij er aandacht is voor landbouw en de verschillende natuurelementen. Daarnaast is er een samenwerking met de lokale slager, bakker, tuincentrum en groenvoorzieningsbedrijven. F. Haalbaarheid Het huidige bedrijf is ontstaan op basis van organische groei. De beperkte uitbreiding inclusief de kwaliteitsslag is passend in dit groeimodel en ook noodzakelijk aangezien enkel groei leidt tot instandhouding en verbetering van het kwaliteitsniveau. Het plan zal geheel in particuliere handen uitgevoerd worden. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden. Ter aanvulling bieden de vaste plaatsen in bijzondere tijden (Corona) ook enige vastigheid in de stillere maanden en resulteert dit in een extra basis voor wat betreft het verdienmodel.

wandelnetwerk

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht

aanduiding locatie Project:

Camping Polderzicht Familie Hermans Praatvlietweg 1 4524 KR Sluis

Datum: Projectnummer:

20 december 2022 338

De locatie is gelegen in het buitengebied van de gemeente Sluis tussen de kernen Aardenburg en Sluis. De omgeving kan beschreven worden als een relatief grootschalig en open agrarisch gebied. In dit open landschap liggen diverse agrarische of voormalig agrarische erven omgeven door akkerbouwland. De bebouwingsclusters zijn vaak voorzien van een erfbeplanting waardoor deze duidelijk herkenbaar zijn in het open polderlandschap. Daarnaast zien we wegen en dijken die begeleid worden door bomen die als groene linten doorheen het landschap lopen. In dit open polderlandschap is camping Polderzicht gelegen. De bestaande camping is op te delen op basis van de functie en de ligging. Het noordelijk deel is de camping en is gelegen in een grootschalige open polder, de Bewester Eede bezuiden Sint-Pietersdijk. Het zuidelijke deel omvat een natuurgebied en is gelegen in een voormalige getijdengeul, het Lapscheurse Gat.

NOORD

In het omliggende landschap zijn diverse relicten van de ontstaansgeschiedenis van de streek te vinden. Het aanwezig wandelnetwerk nodigt uit om de omgeving en de historie te voet te ontdekken. Camping Polderzicht is nabij het bestaande wandelnetwerk gelegen. Door een nieuw gemaaid wandelpad aan de rand van een agrarische perceel wordt een verbinding gemaakt tussen het wandelnetwerk en het bestaande natuurgebied.

Topografische kaart (PDOK) met aanduiding locatie en bestaand wandelnetwerk.

wandelnetwerk wandelnetwerk uitbreiding

zitelement

De Kruisdijkschans.

De Stierskreek.

NOORD

Topografische kaart (PDOK) met aanduiding bestaand wandelnetwerk en nieuwe verbinding naar de locatie.

De grenspaal in de oude getijdegeul. Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 20 december 2022

Nieuwe verbinding naar het wandelnetwerk.

Sfeerbeeld bloeiende akkerrand als begeleiding wandelroute.

Het bestaande wandelnetwerk verbindt de kernen Sluis en Aardenburg, op deze route is tevens het buurtschap Heille gelegen. De wandelroute loopt doorheen het open agrarische landschap waarin diverse interessante dingen te ontdekken zijn. Het wandelnetwerk loopt vanuit Sluis in zuidelijke richting naar de Kruisdijkschans, deze is in 1640 tijdens de Tachtigjarige Oorlog aangelegd als één van de vele verdedigingswerken in de streek. Na het einde van de oorlog was de Kruisdijkschans militair niet meer van belang. De huidige bebouwing en de landschappelijke inpassing door de omwalling en het omringende water vormen een markant geheel en verwijzen naar een belangrijke periode in de geschiedenis van Zeeuws Vlaanderen. De route wordt vervolgd in zuidelijke richting waarbij de Stierkreek wordt overgestoken. Een fraaie meanderende watergang met rietkragen doorheen het landschap. De Stierskreek loopt vanaf de westelijk gelegen Lapscheursche Gatpolder naar de kern Aardenburg. De watergang Lapscheursche Gat was ooit veel groter en was onderdeel van het Zwin.

Bomen op het voormalige dijklichaam.

Sfeerbeeld educatie door middel van een informatiebord.

De route gaat verder richting het Buurtschap Heille, gedeeltelijk via onverharde paden aan de rand van akkers. De bestaande route wordt versterkt door een nieuwe verbinding te voorzien met het natuurgebied bij de camping. Hierdoor wordt het natuurgebied niet enkel voor de campinggasten maar ook voor de wandelende recreant toegankelijk. Door een gemaaid pad evenwijdig aan de bestaande sloot wordt de mogelijkheid geboden om het natuurgebied ten zuiden van de camping te bezoeken. Het pad is circa 550 meter lang en wordt begeleid door een strook bloemrijke akkerrand. Deze rand vormt een aantrekkelijk beeld voor de wandelaar en versterkt de natuurlijke waarden en bevordert de biodiversiteit. Aan het eind van het pad is een Zeeuws hek voorzien, een typerend houten hekwerk dat de toegang tot het natuurgebied markeert. Bij de toegang tot de camping wordt een gelijkaardig hek voorzien.

Helofytenfilter op het terrein.

Sfeerbeeld houten elementen die om te zitten of te spelen.

Sfeerbeeld Zeeuws hek als toegang tot het natuurgebied.

Het natuurgebied is gelegen in een voormalige getijdegeul. Aan de noordoostelijke rand van het natuurgebied zien we een duidelijke glooiing in het terrein als overblijfsel van de oude zeedijk. Hier staan een aantal bomen die de lijn landschappelijk versterken. Het gebied kent een open karakter en bestaat voornamelijk uit droog grasland met een poel, een rietzone en een bosje. Er wordt een padenstructuur voorzien doormiddel van gemaaide paden die de mogelijkheid bieden om de locatie te ontdekken en te beleven. Langs deze route worden twee rustplekken voorzien. In de meest oostelijke punt van het gebied wordt een bankje voorzien nabij de oude treurwilg die net buiten de locatie staat. Ter plaatse is een fraai uitzicht op het omliggende landschap aanwezig. Aan de westzijde wordt de wandelroute langs de bestaande sloot een stukje buiten het terrein doorgetrokken. Om uiteindelijk bij de karakteristieke grenspaal te komen, een punt waar Zeeuws-Vlaanderen, West-Vlaanderen (B) en Oost-Vlaanderen (B) samen komen. Ook hier wordt een zitelement voorzien. Langs het gemaaide pad worden op twee plaatsen houten elementen toegevoegd die uitnodigen om te spelen of te zitten. Deze elementen hebben een informeel en natuurlijk karakter. Ook worden drie informatieborden voorzien waarop uitleg wordt verstrekt over de aanwezige roofvogels in het gebied.

Om het verblijfgebied van de roofvogels te verbeteren wordt nabij het aanwezige bosje een torenvalkkast voorzien. Door de nieuwe verbinding naar het bestaande natuurgebied wordt een stukje natuurbeleving toegevoegd aan het bestaande recreatieroute. De historie van de plek en de aanwezige elementen die hier naar verwijzen versterken de recreatieve waarde.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 20 december 2022

wandelnetwerk Praatvlietweg

verharde weg

Nieuwe elmenten recreatieve route bloeiende akkerrand Zeeuws hek (hout)

informatiebord roofvogels

zitelement

speel- en zitelement roofvogelkast uitbreiding verblijfrecreatie

Zeeuws-Vlaanderen

* West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

^# ^# #

NOORD

De aansluiting op het wandelnetwerk en de versterking van de recreatieve route op de locatie.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 20 december 2022

De bestaande camping heeft een landelijk karakter door de haag die de camping grotendeels omzoomd en de diverse opgaande groene elementen en bomen op het campingterrein zelf. Het omliggende landschap is een verlengstuk van de camping. De rust en ruimte sluiten aan bij het karakter. De uitbreiding krijgt een groen karakter in aansluiting op zowel de bestaande camping als op het omliggende landschap. Het bestaande campingterrein wordt aan de zuidzijde uitgebreid door middel van 27 chalets. Om tot een goede samenhang met de bestaande camping te komen worden de meest zuidelijk gelegen kampeerplaatsen op het huidige terrein verplaatst naar de nieuwe uitbreiding. Op de vrijkomende strook worden chalets voorzien. Op de nieuwe uitbreiding zullen de overige chalets worden gerealiseerd in combinatie met de kampeerplaatsen.

Bomenweide huidige camping.

Beukenhaag aan de rand van de huidigecamping.

Huidige camping met hagen en bomen.

Sfeerbeeld gemengde haag.

Sfeerbeeld bloeiende akkerrand.

Sfeerbeeld beuken haag.

Aan de achterzijde van de zuidelijk gelegen chalets wordt een robuuste houtwal van 5 meter breed voorzien, bestaande uit diverse streekeigen soorten. Deze haag wordt circa 2 meter hoog. Hierin worden ook een aantal bomen voorzien. Door de combinatie van de houtwal, de bomen en de hagen zal het zicht vanuit de omgeving op de nieuwe chalets beperkt zijn en zal de uitbreiding een groen karakter krijgen in aansluiting op de bestaande camping. Het kleurenpallet van de chalets zal zich beperken tot grijze en bruine tinten, deze sluiten mooi aan bij de groene inpassing. Aan de zuidzijde van de robuuste houtwal wordt een informeel wandelpad voor de campinggasten voorzien door middel van een gemaaid graspad. Deze wordt begeleid door een bloeiende akkerrand van 4 meter breed. Dit wandelpad wordt op drie plaatsen ruimtelijk verbonden met de bestaande camping door middel van open ruimtes. De nieuwe toe te passen groene elementen zorgen voor een goede inpassing van de nieuwe chalets en privacy voor de recreanten. Maar draagt tevens bij aan de verhoging van de natuurwaarden in de omgeving doordat het huisvestingslocaties en voedsel biedt aan allerhande vogels en insecten.

Sfeerbeelden uitstraling en kleurgebruik nieuwe chalets.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 20 december 2022

NOORD

Landschappelijk inpassingsplan uitbreidingsgebied met doorzichten vanaf het bestaande terrein op het omliggende landschap.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 20 december 2022

e ats pla eer

p am 2k ats pla

eer

p am 1k

grasveld

2k am

pla

ats e

am 1k

1k am

ontsluitingsroute

ts laa

erp

pla

ats

grasveld

parkeren

am 1k ts laa

erp

chalet, suggestie 4x10,5m

beukenhaag

3k am

solitaire boom

pla

ats e

n 1k am

houtwal

pla

ats

informele wandelroute, gemaaid graspad

bloemrijke akkerrand,

NOORD

Landschappelijk inpassingsplan uitbreidingsgebied.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 20 december 2022

1. Houtwal Aan de zuidzijde van de uitbreiding wordt een houtwal met struiken en enkele bomen voorzien, ingevuld met streekeigen soorte zoals meidoorn, haagbeuk, vlier en lijsterbes. Er wordt in een driehoeksverband van 1 meter aangeplant en de strook is circa 5 meter breed. De aanplant van de soorten gebeurt in groepen van 3 tot 8 per soort, er is dus geen verband of ritme tussen de verschillende groepen. Er wordt spontaan geplant om een zo afwisselend en natuurlijk mogelijk beeld te verkrijgen. De houtwal biedt enerzijds de nodige beschutting voor de nieuwe chalets en biedt anderzijds een verblijfsplek voor allerhande vogels en insecten. Nadat de beplanting in de houtwal is aangeslagen wordt het eenmaal per jaar gesnoeid. Het is dus geen strak gesnoeid elment, maar een element dat ‘los’ gesnoeid wordt.

2. Bloeiende akkerrand Als begeleiding van de recreatieve route naar het natuurgebied en het wandelpad langs de camping wordt een bloemrijke akkerrand voorzien. Dit bestaat uit een mengsel van bloeiende kruiden en traag groeiende grassen. Het heeft de voorkeur om te kiezen voor een samengesteld meerjarig mengsel. Bij de keuze van de samenstelling is het belangrijk om rekening te houden met de bodemsamenstelling en de juiste grassoorten en kruiden te kiezen om vergrassing, en daardoor verlies aan bloeiende kruiden, tegen te gaan.

3. Haag Aan de weerszijden en aan de voorzijde van de nieuwe staanplaatsen van de chalets wordt een strak geschoren haag aangeplant. Deze haag zorgt voor de nodige privacy tussen de standplaatsen. De haag bestaat uit beuk of haagbeuk, in aansluiting op de hagen die aanwezig zijn op de bestaande camping. De uiteindelijke hoogte van de haag is aan de voorzijde circa 100 cm hoog en aan weerszijden circa 180 cm hoog. Er worden 4 planten per strekkende meter voorzien en de haag is 2 rijen breed. Nadat de planten aan de groei zijn worden deze twee maal per jaar gesnoeid, in juni en september.

De eerste twee jaar na inzaaien, 2 maal per jaar maaien. De laatste keer bij voorkeur voor half september zodat de rand voldoende ruig de winter ingaat. Na het 2e jaar kan vaak met 1 keer maaien in de zomer volstaan worden. Om bloeiende kruiden te behouden is het van belang de akkerrand schraal te houden en het maaisel af te voeren.

4. Bomen Voor de chalets wordt telkens minimaal 1 boom per standplaats geplant. Ook in de drie open ruimtes naast en tussen de staanplaatsen worden bomen geplant die de verbindingszones markeren. Landschappelijke bomen die niet al te groot worden zoals bijvoorbeeld meidoorn, lijsterbes, knotwilg en vlier. Deze bomen komen ook reeds voor op de bestaande camping, door deze soorten wederom toe te passen wordt de samenhang tussen het oude en nieuwe terrein vergroot. Twee tot drie jaar na aanplant een ‘begeleidingssnoei’ toepassen, teneinde de kroon en stam optimaal te laten ontwikkelen. Dit in het vijfde jaar herhalen en vervolgens elke 4 jaar herhalen.

1 4 2

NOORD

Landschappelijk inpassingsplan met aanduiding toe te passen elementen.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 20 december 2022

Beeldkwaliteitsplan Initiatiefnemer dient aandacht te besteden aan de uiterlijke kenmerken van de vaste eenheden. De vaste plaatsen worden ingevuld met bouwwerken voor recreatief nachtverblijf. Voor de realisatie van deze bouwwerken wordt aansluiting gezocht bij de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid (Krachtig Verbonden en Kadernota Recreatief gebruik). Aspecten natuur en landschap In de ontwikkeling van het bedrijf is extra aandacht besteed aan de recreatienatuur in combinatie met een breder landschapsbeeld en recreatieve routestructuur. Door de nieuwe verbinding naar het bestaande

natuurgebied

wordt een stukje

natuurbeleving

toegevoegd

aan

bestaande

recreatieroute. De historie van de plek en de aanwezige elementen die hier naar verwijzen versterken de recreatieve waarde. De recreant beleeft hiermee in optima forma het achterland van West Zeeuws-Vlaanderen. Het landschap wordt met verschillende onderdelen nader ingevuld: 1. Houtwal Aan de zuidzijde van de uitbreiding wordt een houtwal met struiken en enkele bomen voorzien, ingevuld met streekeigen soorten zoals meidoorn, haagbeuk, vlier en lijsterbes. Er wordt in een driehoeksverband van 1 meter aangeplant en de strook is circa 5 meter breed. De aanplant van de soorten gebeurt in groepen van 3 tot 8 per soort, er is dus geen verband of ritme tussen de verschillende groepen. Er wordt spontaan geplant om een zo afwisselend en natuurlijk mogelijk beeld te verkrijgen. De houtwal biedt enerzijds de nodige beschutting voor de nieuwe chalets en biedt anderzijds een verblijfsplek voor allerhande vogels en insecten. Nadat de beplanting in de houtwal is aangeslagen wordt het eenmaal per jaar gesnoeid. Het is dus geen strak gesnoeid element, maar een element dat ‘los’ gesnoeid wordt. 2. Bloeiende akkerrand Als begeleiding van de recreatieve route naar het natuurgebied en het wandelpad langs de camping wordt een bloemrijke akkerrand voorzien. Dit bestaat uit een mengsel van bloeiende kruiden en traag groeiende grassen.

Het heeft de voorkeur om te kiezen voor een samengesteld meerjarig mengsel. Bij de keuze van de samenstelling is het belangrijk om rekening te houden met de bodemsamenstelling en de juiste grassoorten en kruiden te kiezen om vergrassing, en daardoor verlies aan bloeiende kruiden, tegen te gaan. De eerste twee jaar na inzaaien, 2 maal per jaar maaien. De laatste keer bij voorkeur voor half september zodat de rand voldoende ruig de winter ingaat. Na het 2e jaar kan vaak met 1 keer maaien in de zomer volstaan worden. Om bloeiende kruiden te behouden is het van belang de akkerrand schraal te houden en het maaisel af te voeren. 3. Haag Aan de weerszijden en aan de voorzijde van de nieuwe staanplaatsen van de chalets wordt een strak geschoren haag aangeplant. Deze haag zorgt voor de nodige privacy tussen de standplaatsen. De haag bestaat uit beuk of haagbeuk, in aansluiting op de hagen die aanwezig zijn op de bestaande camping. De uiteindelijke hoogte van de haag is aan de voorzijde circa 100 cm hoog en aan weerszijden circa 180 cm hoog. Er worden 4 planten per strekkende meter voorzien en de haag is 2 rijen breed. Nadat de planten aan de groei zijn worden deze twee maal per jaar gesnoeid, in juni en september. 4. Bomen Voor de chalets wordt telkens minimaal 1 boom per standplaats geplant.

Ook in de drie open ruimtes naast en tussen de staanplaatsen worden bomen geplant die de verbindingszones markeren.

Landschappelijke bomen die niet al te groot worden zoals bijvoorbeeld meidoorn, lijsterbes, knotwilg en vlier. Deze bomen komen ook reeds voor op de bestaande camping, door deze soorten wederom toe te passen wordt de samenhang tussen het oude en nieuwe terrein vergroot. Twee tot drie jaar na aanplant een ‘begeleidingssnoei’ toepassen, teneinde de kroon en stam optimaal te laten ontwikkelen. Dit in het vijfde jaar herhalen en vervolgens elke 4 jaar herhalen.

Figuur 1. Uitsnede Plan landschappelijke inpassing

Bebouwing In de kadernota wordt aangegeven dat eenheden die niet zichtbaar zijn aan minder strenge voorschriften worden getoetst. Aan de andere kant heeft het voordelen de kleuren aan te houden zoals benoemd. Uitgangspunt is dan ook om de plaatsen van voldoende groen te voorzien waardoor zichtbaarheid vanuit de open ruimte beperkt blijft. Daarnaast zal initiatiefnemer aandacht besteden aan de uiterlijke kenmerken van de vaste eenheden. De vaste plaatsen worden ingevuld met gebouwen voor recreatief nachtverblijf. Voor de uitstraling van de chalets is gekozen voor het kleurenpallet grijs/bruin om aansluiting te zoeken bij het weidse landschap. Voorbeelden hiervan zijn hieronder opgenomen.

Figuur 2. Voorbeelden van bouwwerken recreatief nachtverblijf.

De huidige camping beschikt reeds over twee vaste staanplaatsen. Deze zijn gelegen in de korte nabijheid van de grote landbouwloods en daarmee op afstand van het terrein waar alle nieuwe gebouwen voor recreatief nachtverblijf worden gerealiseerd. De twee vaste eenheden zijn vergund en blijven behouden. Destijds is bij de vergunningverlening verzocht de kleur van deze eenheden overeenkomstig de grote loods te realiseren. Dat is de reden dat deze twee eenheden zijn voorzien van een groene kleur en daarmee afwijken van het grote terrein met de overige 27 vaste eenheden. Bijkomend belangrijk onderdeel is dat deze eenheden met bomen en beplanting zijn ingepast

waardoor het geheel een eenduidige uitstraling heeft gekregen. De twee eenheden zijn afgebeeld in figuur 3.

Figuur 3. Twee vaste bestaande eenheden

wandelnetwerk

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht

aanduiding locatie Project:

Camping Polderzicht Familie Hermans Praatvlietweg 1 4524 KR Sluis

Datum: Projectnummer:

30 mei 2022 338

NOORD

Topografische kaart (PDOK) met aanduiding locatie en bestaand wandelnetwerk.

wandelnetwerk wandelnetwerk uitbreiding

zitelement

De Kruisdijkschans.

De Stierskreek.

NOORD

Topografische kaart (PDOK) met aanduiding bestaand wandelnetwerk en nieuwe verbinding naar de locatie.

De grenspaal in de oude getijdegeul. Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 30 mei 2022

Nieuwe verbinding naar het wandelnetwerk.

Sfeerbeeld bloeiende akkerrand als begeleiding wandelroute.

Bomen op het voormalige dijklichaam.

Sfeerbeeld educatie door middel van een informatiebord.

Helofytenfilter op het terrein.

Sfeerbeeld houten elementen die om te zitten of te spelen.

Sfeerbeeld Zeeuws hek als toegang tot het natuurgebied.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 30 mei 2022

wandelnetwerk Praatvlietweg

verharde weg

Nieuwe elmenten recreatieve route bloeiende akkerrand Zeeuws hek (hout)

informatiebord roofvogels

zitelement

speel- en zitelement roofvogelkast uitbreiding verblijfrecreatie

Zeeuws-Vlaanderen

* West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

^# ^# #

NOORD

De aansluiting op het wandelnetwerk en de versterking van de recreatieve route op de locatie.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 30 mei 2022

De bestaande camping heeft een landelijk karakter door de haag die de camping grotendeels omzoomd en de diverse opgaande groene elementen en bomen op het campingterrein zelf. Het omliggende landschap is een verlengstuk van de camping. De rust en ruimte sluiten aan bij het karakter. De uitbreiding krijgt een groen karakter in aansluiting op zowel de bestaande camping als op het omliggende landschap. Het bestaande campingterrein wordt aan de zuidzijde uitgebreid door middel van 29 chalets. Om tot een goede samenhang met de bestaande camping te komen worden de meest zuidelijk gelegen kampeerplaatsen op het huidige terrein verplaatst naar de nieuwe uitbreiding. Op de vrijkomende strook worden chalets voorzien. Op de nieuwe uitbreiding zullen de overige chalets worden gerealiseerd in combinatie met de kampeerplaatsen.

Bomenweide huidige camping.

Sfeerbeeld gemengde haag.

Beukenhaag aan de rand van de huidigecamping.

Sfeerbeeld bloeiende akkerrand.

Huidige camping met hagen en bomen.

Sfeerbeeld beuken haag.

De chalets en kampeerplaatsen ter plaatse van de uitbreiding worden ontsloten door een nieuwe weg die aansluit op de bestaande ontsluitingsstructuur. Daarnaast zijn er drie doorzichten die het mogelijk maken om vanaf de bestaande camping het omliggende landschap te beleven. Op elke staanplaats is het mogelijk om twee auto’s naast het chalet te parkeren. De staanplaatsen van de chalets worden aan weerszijden voorzien van een beukenhaag zodat er voldoende privacy tussen de verschillende plaatsen aanwezig zal zijn. Aan de rand van het bestaande terrein is reeds een beukenhaag aanwezig, deze wordt waar nodig aangevuld. In de open ruimte tussen het chalet en de weg wordt op elke staanplaats een boom geplant. De bomen worden in een los patroon geplaatst zodat er geen lijnvormig ontstaat maar juist een spontane toets wordt toegevoegd. Aan de achterzijde van de zuidelijk gelegen chalets wordt een robuuste haag van circa 2 meter breed voorzien, bestaande uit diverse streekeigen soorten. Deze haag varieert in hoogte tussen 1 tot 2 meter hoogte waardoor het contact met het omliggende landschap behouden blijft. Door de combinatie van de bomen op de staanplaatsen en de haag zal het zicht vanuit de omgeving op de nieuwe chalets beperkt zijn. Mede doordat het kleurenpallet van de chalets zich zal beperken tot grijze en bruine tinten die mooi aansluiten bij de groene inpassing.

Aan de zuidzijde van de nieuwe robuuste haag wordt een informeel wandelpad voor de campinggasten voorzien door middel van een gemaaid graspad. Deze wordt begeleid door een bloeiende akkerrand van 6 meter breed. Dit wandelpad wordt op drie plaatsen ruimtelijk verbonden met de bestaande camping door middel van open ruimtes. De nieuwe toe te passen groene elementen zorgen voor een goede inpassing van de nieuwe chalets en privacy voor de recreanten. Maar draagt tevens bij aan de verhoging van de natuurwaarden in de omgeving doordat het huisvestingslocaties en voedsel biedt aan allerhande vogels en insecten.

Sfeerbeelden uitstraling en kleurgebruik nieuwe chalets.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 30 mei 2022

NOORD

Landschappelijk inpassingsplan uitbreidingsgebied met doorzichten vanaf het bestaande terrein op het omliggende landschap.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 30 mei 2022

e ats pla eer

p am 2k ats pla

eer

p am 1k

grasveld

staanplaats

2k am

pla

ats e

am 1k

1k am

ontsluitingsroute

ts laa

erp

pla

ats

grasveld

parkeren

am 1k ts laa

erp

chalet, suggestie 4x10,5m

beukenhaag

3k am

solitaire boom

pla

ats e

n 1k am

robuuste haag met streekeigen soorten

pla

ats

informele wandelroute, gemaaid graspad bloemrijke akkerrand,

NOORD

Landschappelijk inpassingsplan uitbreidingsgebied.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 30 mei 2022

1. Struweel met streekeigen soorten Aan de zuidzijde van de uitbreiding wordt een strook met struiken voorzien, ingevuld met streekeigen soorten. Er wordt in een driehoeksverband van 1 meter aangeplant. De strook is circa 2 meter breed en de toe te passen soorten zijn meidoorn en sleedoorn. De aanplant van de soorten gebeurt in groepen van 3 tot 8 per soort, er is dus geen verband of ritme tussen de verschillende groepen. Er wordt spontaan geplant om een zo afwisselend en natuurlijk mogelijk beeld te verkrijgen. Het struweel biedt enerzijds de nodige beschutting voor de nieuwe chalets en biedt anderzijds een verblijfsplek voor allerhande vogels en insecten. Nadat het struweel is aangeslagen wordt het eenmaal per jaar gesnoeid. Het is dus geen strak gesnoeide haag maar een element dat ‘los’ gesnoeid wordt.

3. Haag Aan weerszijden van de staanplaatsen wordt een strak geschoren haag aangeplant. Deze haag zorgt voor de nodige privacy tussen de standplaatsen. De haag bestaat uit beuk of haagbeuk. De uiteindelijke hoogte van de haag is circa 180 cm hoog. Er worden 4 planten per strekkende meter voorzien en de haag is 2 rijen breed. Nadat de planten aan de groei zijn worden deze twee maal per jaar gesnoeid, in juni en september.

4. Bomen Voor de chalets wordt telkens 1 boom per standplaats geplant. Ook in de drie open ruimtes naast en tussen de staanplaatsen worden bomen geplant die de verbindingszones markeren. Landschappelijke bomen die niet al te groot worden zoals bijvoorbeeld meidoorn, lijsterbes en vlier. Er kan gekozen worden om 1 soort toe te passen of enkele soorten afwisselend toe te passen. Twee tot drie jaar na aanplant een ‘begeleidingssnoei’ toepassen, teneinde de kroon en stam optimaal te laten ontwikkelen. Dit in het vijfde jaar herhalen en vervolgens elke 4 jaar herhalen.

1 4 2

NOORD

Landschappelijk inpassingsplan met aanduiding toe te passen elementen.

Landschappelijk inpassingsplan Camping Polderzicht Sluis - 30 mei 2022

Beoordeling plan ontwikkelingsplan Camping Polderzicht Sluis Advies aan de gemeente Sluis

Namens de toetsingscommissie Van Nuland & Partners H.A.J. van Nuland 30 januari 2022

Inleiding

In West Zeeuws-Vlaanderen is er een toetsingscommissie actief, die adviezen uitbrengt uit over plannen van recreatiebedrijven in deze regio. De gemeente Sluis heeft de commissie gevraagd een beoordeling te geven van het plan van camping Polderzicht in Sluis (Praatvlietweg 1) en te toetsen aan de criteria/toetsingsvragen. Bij de beoordeling van het plan van camping Polderzicht zijn de volgende commissieleden betrokken: Frans van den Meiracker (Dorpstadenland, extern adviseur lid welstandscommissie) Martin Knuijt, OKRA landschapsarchitecten BV (landschapsarchitect) Erik van Nuland, Van Nuland & Partners (adviseur recreatie en toerisme). Tevens voorzitter van de toetsingscommissie De commissie heeft kennisgenomen van de volgende gegevens: Ontwikkelingsplan Camping Polderzicht Praatvliegweg 1, opgesteld door Verhage Lemahieu Landschappelijk inpassingsplan opgesteld door OMNA Op 24 januari 2022 heeft de toetsingscommissie een online gesprek gevoerd met camping Polderzicht en haar adviseur. In deze rapportage wordt op basis van het gesprek en bestudering van de aangeleverde gegevens verslag gedaan van de bevindingen.

Samenvatting

Huidige situatie

Plan

Advies commissie

Landschapscamping met 85 kampeerplaatsen, 2 trekkershutten, appartement en stacaravan

Recreatiebedrijf met 73 kampeerplaatsen en 29 chalets, 2 trekkershutten, appartement en stacaravan

Recreatiebedrijf met 73 kampeerplaatsen, 17 chalets en 12 kampeerplaatsen op uitbreidingslocatie, 2 trekkershutten, appartement, bestaande stacaravan vervangen door chalet. In latere fase mogelijk 12 kampeerplaatsen op uitbreidingslocatie vervangen door 12 chalets

De commissie kan zich niet helemaal vinden in de plannen en de voorgestane ontwikkeling van het bedrijf. De kwaliteitsslag op het bestaande bedrijf is beperkt en staat niet in verhouding tot de gevraagde uitbreiding met 29 chalets. De commissie adviseert een uitbreiding met 17 chalets, waarmee het bedrijf een steviger bedrijfseconomische basis krijgt ook met het oog op de bedrijfsopvolging. De commissie koppelt hieraan wel de voorwaarde dat de standplaatsen op het huidige bedrijf allemaal minimaal 150 m2 groot worden. Op de uitbreidingslocatie kunnen dan naast de 17 chalets ook de 12 kampeerplaatsen komen die als gevolg van de standplaatsvergroting op het bestaande terrein vervallen. 2

De landschappelijke inpassing dient in de ogen van de commissie op enkele punten te worden versterkt. Met name aan de zuidzijde van de uitbreiding opteert de commissie voor een robuuste houtwal in plaats van een haag. De commissie hecht eraan dat het toeristisch karakter van het bedrijf ook op deze locatie in het achterland voor een deel wordt behouden. De locatie is voldoende interessant voor rustzoekers die voor een kort verblijf komen. In dit kader doet de commissie de suggestie om veel meer dan op dit moment een extra accent op vogelaars te leggen. Mogelijk dat de bedrijfseconomische ontwikkeling van het bedrijf op termijn een verdere omzetting van de 12 kampeerplaatsen naar 12 chalets op vaste plaatsen nodig maakt.

Huidige situatie

Camping Polderzicht is gelegen aan de Praatvlietweg in Suis in het achterland van WestZeeuws Vlaanderen (hemelsbreed ca 10 km van de kust). Het ligt midden in het agrarische buitengebied ten zuiden van de kern Sluis en ten noorden van de kern Aardenburg. Beide kernen liggen op circa 2,5 kilometer afstand. Andere bebouwing is binnen een straal van ruim 250 meter niet aanwezig. Het bedrijf ligt nagenoeg op de grens met het aangrenzende Vlaanderen. Ten noorden van de camping ligt een grootschalige open polder, de Bewester Eede bezuiden Sint-Pietersdijk. Het zuidelijke deel van de camping is gelegen in een voormalige getijdengeul, het Lapscheurse Gat. In het omliggende landschap zijn diverse relicten van de ontstaansgeschiedenis van de streek te vinden.

De familie Hermans is in 1984 met de minicamping gestart en deze is later uitgebreid tot een landschapscamping met op dit moment 85 kampeerplaatsen, 2 trekkershutten, een verhuurstacaravan en een appartement. Het akkerbouwbedrijf is op 25 hectare groot. De landbouwgronden worden verhuurd. Ondernemers komen uit het onderwijs. Er is interesse bij zoon en diens vriendin voor bedrijfsopvolging. De camping is ca 3,5 ha groot. Ondernemers zijn aangesloten bij SVR (Stichting Vrije Recreatie). De 85 kampeerplaatsen kennen een sterke vaste bezetting. Zo worden 65-70 plekken verhuurd als seizoenplaats. De toercaravans zijn in winter grotendeels weg zijn, hetzij worden ze opgeslagen in de op het terrein aanwezige loods, hetzij meegenomen door de gasten. Voor de seizoenplaatsen is een wachtlijst. De overige plaatsen zijn voor toeristisch verhuur al is ook hier een groot deel bezet met voorseizoenarrangementen. Doelgroepen voor toeristisch verhuur zijn o.a. wandelaars en fietsers. Het voorzieningenniveau is beperkt met een fietsenstalling in de loods en enkele speeltoestellen. Op de loods liggen 400 zonnepanelen. De vaste gasten komen duidelijk voor de rust en weidsheid. Ze zijn afkomstig uit België en Nederland (50-50%). Veel gasten zijn op leeftijd en voor sommigen wordt het kamperen steeds lastiger. Ondernemers krijgen vragen van gasten die om een vaste accommodatie vragen.

Bijzonder is de langgerektheid van de camping met een compact deel rondom het woonhuis en de loods (ongeveer 150 bij 150 m) en een strook van 300 meter lengte taps toelopende van ca. 70 naar ca. 30 m breed. De kampeerplaatsen rondom de woning zijn gemiddeld 100-150 m2 groot. Op de smalle strook zijn de plaatsen 150 m2. Auto’s worden geparkeerd op de plaats zelf. De kampeerplaatsen hebben een stroomaansluiting van 6-10 Amp (er wordt langzaam maar zeker opgeschaald naar 10 Amp). De langgerektheid maakt dat er op 4 plaatsen een sanitaire voorziening is gerealiseerd.

De camping heeft een parkachtig karakter. Er zijn tientallen biologische rozen en zeer veel diverse plantensoorten aanwezig. De camping wordt omzoomd door een hagen met aan de noordzijde meidoorn (1,5 m hoog) en aan deze zuidzijde een gemengde haag met beuk, sleedoorn en veldesdoorn (1,5 hoog). Op het campingterrein bevinden zich diverse opgaande groene elementen en bomen. In het kader van de landschapscamping is op het einde van de smalle strook een natuurgebied ingericht van 5 ha (zie hieronder). Het natuurgebied is gelegen in een voormalige getijdegeul. De noordoostelijke rand van het natuurgebied kent een glooiing in het terrein als overblijfsel van de oude zeedijk. In dit natuurgebied is de weidsheid behouden (eis van provincie). Wel zijn er enkele bomen toegevoegd en ligt er een klein bosperceel. In het natuurgebied is de waterzuivering van de camping aangelegd (helofytenfilter). Ook is er een wandelroute. Met name de eigen gasten maken van dit gebied gebruik.

In de directe omgeving ligt het wandelknooppuntensysteem tussen Sluis en Aardenburg (zie hieronder).

Korte omschrijving van het plan

Ondernemers streven naar een uitbreiding van de camping (ca 1,8 ha) en verzoeken daarbij de gemeente de bestaande landschapscamping om te zetten naar een reguliere camping. Op basis van de bestaande mogelijkheden is een uitbreiding van 85 naar 102 eenheden mogelijk (20% uitbreiding voor terreinen met minder dan 100 eenheden). Van deze 102 plaatsen worden er 29 plaatsen voor chalets ingericht op een nieuw te ontwikkelen 6

campinggedeelte. De chalets zijn ca 45 m2. Deze worden ontsloten door een nieuwe weg die aansluit op de bestaande ontsluitingsstructuur. De nieuwe plaatsen worden 300 m2 groot. Op elke staanplaats is het mogelijk om twee auto’s naast het chalet te parkeren.

Ondernemers kiezen voor bovenstaand kleurenpallet van de chalets. De kleuren beperken zich tot grijze en bruine tinten die aansluiten op de groene inpassing. De ontwikkeling van de camping zal op natuurlijke wijze ontwikkelen waarbij de realisatie wordt voorzien in een tijdsbestek van circa 5 a 10 jaar. Op de bestaande camping verdwijnen 12 kampeerplaatsen met name op het oude terrein rondom de woning. De vrijkomende ruimte wordt benut voor vergroting van de resterende kampeerplaatsen zodat ze ook op dit terreingedeelte minimaal 150 m2 groot zijn. Ondernemers zetten in op versterking van wandelproduct in de directe omgeving en in het natuurgebied. Zo is het plan om een gemaaid pad van 550 m aan te leggen evenwijdig aan een bestaande sloot waarmee de mogelijkheid wordt geboden om het natuurgebied ten zuiden van de camping te bezoeken. Langs het wandelpad komt een bloeiende akkerrand. Via het nieuwe campinggedeelte kunnen wandelaars via een gemaaid pad (met daarnaast wederom een bloeiende akkerrand van 6 meter breed) weer terug naar de openbare weg en het wandelnetwerk. In het natuurgebied komen twee zitelementen. Er komt een informatiebord waarop uitleg wordt verstrekt over de aanwezige roofvogels in het gebied. Om het verblijfgebied van de roofvogels te verbeteren wordt nabij het aanwezige bosje een torenvalkkast geplaatst.

De landschappelijke inpassing wordt als volgt versterkt: - De nieuwe 29 staanplaatsen worden aan weerszijden voorzien van een beukenhaag van 1,8 m hoog, zodat er voldoende privacy tussen de verschillende plaatsen aanwezig zal zijn. - In de open ruimte tussen het chalet en de weg wordt op elke staanplaats een boom geplant. - De beukenhaag aan de achterzijde van de noordelijk gelegen chalets is reeds gedeeltelijk aanwezig en wordt waar nodig aangevuld. - Aan de achterzijde van de zuidelijk gelegen chalets wordt een robuuste haag van circa 2 meter breed voorzien, bestaande uit diverse streekeigen soorten. Deze haag varieert in hoogte tussen 1 tot 2 meter, waardoor het contact met het omliggende landschap behouden blijft. Door de combinatie van de bomen op de staanplaatsen en de haag aan de zuidzijde zal het zicht vanuit de omgeving op de nieuwe chalets beperkt zijn. 7

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Sluis&id=baf7e48c-390a-4183-96b0-0caa4d3508d5