01 (Duinhof Noord Cadzand-Bad) - ontwerpbestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand Bad.pdf

BESTEMMINGSPLAN DUINHOF NOORD CADZAND-BAD Toelichting

Titel:

Toelichting bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad Gemeente: Sluis Status: Ontwerp IMRO: NL.IMRO.1714.bpduinhofnoord-ON01 Project: 16-130 Datum: 16 oktober 2020 Opgesteld door: Van Kerkhoff Maatwerk in RO In opdracht van: Compagnie Cadzand Duinhof Informatie mede afkomstig van: Arcas Aan de artist impression op de voorzijde en aan figuur 9 t/m 11 kunnen geen rechten ontleend worden. Bijlagen 1 Historische foto’s 2 Verkennend bodem- en asbestonderzoek Boulevard de Wielingen 4-6, Mitec, 02-04-2020 3 Quickscan vooronderzoek conventionele explosieven, Cees van den Akker Advies, 10-12-2019 4 Aanmeldformulier watertoets en wateradvies 5 Verkeerskundige effecten Duinhof-Noord, Goudappel Coffeng, 12-10-2020 5 Quickscan natuurwetgeving project Duinhof-Noord Cadzand-Bad, Wieland Advies, 18-09-2020 6 Passende beoordeling Wet natuurbescherming inclusief Aeriusberekening, Van Kerkhoff Maatwerk, 16-10- 2020 7 Advies Veiligheidsregio Zeeland, 06-04-2020

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad -

2

INHOUDSOPGAVE H1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend plan 1.4 Opbouw

5 5 5 5 7

H2. Plan 2.1 Historie 2.2 Bestaande situatie 2.3 Context 2.4 Beoogde situatie 2.5 Programma

8 8 8 9 11 13

H3. Beleidsmatige verankering 3.1 Marktontwikkeling 3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.3 Beleidskader 3.4 Het specifieke provinciale belang van verblijfsrecreatie 3.5 M.e.r.-plicht?

15 15 17 18 19 22

H4. Verantwoording 4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.2 Bodem 4.3 Niet-gesprongen explosieven 4.4 Water 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Flora en fauna 4.7 Natuur 4.8 Milieuzonering 4.9 Geluid 4.10 Luchtkwaliteit 4.11 Externe veiligheid 4.12 Afval

23 23 24 25 25 27 30 31 32 32 32 33 34

H5. Juridische vormgeving 5.1 Plansystematiek 5.2 Bestemmingen

35 35 36

H6. Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Handhaving 6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

37 37 37 38

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad -

3

N Figuur 1. Ligging plangebied (Pdok, 2019)

N Figuur 2. Bestemmingsplangebied (Pdok, 2019)

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad -

4

H1. Inleiding 1.1 Aanleiding

Aan het oostelijk einde van de Boulevard de Wielingen ligt het Duinhof, ontwikkeld als ‘dagjescentrum’. Thans is het een pleinvormige ruimte voorzien van parkeerplaatsen met een strook verouderde bebouwing aan de noordzijde die aan weerszijden naar de Boulevard de Wielingen reiken. Aan de zuidzijde ligt de Boulevard de Wielingen, thans nog een rijbaan met vrijliggend fietspad. Rondom het Duinhof vindt een volledige vernieuwing plaats: • op de duinen boven het Duinhof is het appartementengebouw Badhuis ontwikkeld met aan de zeezijde horeca-outlets en volledig voorzien van een parkeerkelder; • op het strand is strandpaviljoen Caricole volledig vernieuwd; • op de duinen is hotel De Blanke Top deels gesloopt, deels vernieuwd en uitgebreid, vergezeld van twee appartementengebouwen, ingepast in het duinlandschap; • in het eerste deel van de Vlamingpolder zijn drie appartementengebouwen met parkeerkelder gerealiseerd met daarachter recreatiewoningen (Duinhof Oost); • ten zuiden van de Boulevard de Wielingen is op een voormalige parkeerplaats Duinhof Zuid ontwikkeld, een appartementencomplex met parkeervoorzieningen onder de grond. Het tankstation herinnert nog aan de tijd van een parkeerplaats.

Het voornemen bestaat om de opstallen aan de noordzijde (Boulevard de Wielingen 4 tot en met 6) met een grondvlak van circa 1.100 m² te slopen en een nieuw complex met een ondergrondse parkeergarage, een multifunctionele ruimte op de begane grond en appartementen erboven te realiseren. Het grondeigendom van de initiatiefnemers reikt deels over het plein en deels in de duinen. Het eigendom in de duinen wordt benut om een nieuwe oprit te maken voor de zomerwoningen boven op het duin naast het Badhuis. Het eigendom op het plein wordt in beginsel ingezet voor de vernieuwing van het plein. De gemeente Sluis wil de openbare ruimte op het Duinhof vernieuwen, waarbij het aantal parkeerplaatsen afneemt en de verblijfskwaliteit van het Duinhof toeneemt. De locatie is opgenomen in figuur 1. De beoogde herontwikkeling past niet in de vigerende bestemmingen. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Op dit bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet van toepassing.

1.2 Plangebied

Het eigendom van initiatiefnemers ligt in de kern Cadzand-Bad binnen de gemeente Sluis en betreft de percelen Boulevard de Wielingen 4 tot en met 6. De betrokken percelen staan kadastraal bekend als Oostburg sectie EC nummers 99, 100, 1692, 1693 en 1519 gedeeltelijk en hebben een totale oppervlakte van circa 3.266 m². Aan de oostzijde ligt een diep perceel met een Italiaans restaurant (verder te noemen nummer 3). De noordzijde van het perceel grenst aan de duinen. En aan de westzijde ligt een dubbel perceel met naar de Boulevard toe bebouwing met een winkel en aan de achterzijde open terrein dat deels in gebruik is als tuin (verder te noemen nummer 7/8). Het bestemmingsplangebied (figuur 2) is iets groter en omvat ook een deel van perceel 101 (op het plein), 607 (gemeente) en een deel van perceel 1519 (voor de nieuwe oprit). Het bestemmingsplangebied heeft een oppervlakte van circa 4.350 m².

1.3 Vigerend plan

Realisering van het initiatief is niet mogelijk op basis van de vigerende Beheersverordening CadzandBad die op 8 november 2013 in werking is getreden. In deze beheersverordening worden de

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad -

5

bepalingen uit de vigerende bestemmingsplannen, met uitzondering van de wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten van toepassing verklaard. Het bestemmingsplan ter plaatse, waarop de beheersverordening is gebaseerd, is het bestemmingsplan ‘Boulevard de Wielingen’, vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Oostburg op 13 mei 1993 en (gedeeltelijk) goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 januari 1994 (figuur 3). Ter plaatse gelden de bestemmingen Horecavestigingen en woondoeleinden (HW), Detailhandel (D), Detailhandel en woondoeleinden (DW), Tuin (T), Erf (E) en Verkeer (V). Er zijn bouwvlakken aangewezen, waarop bebouwing is toegestaan met een maximale goothoogte van 6 meter en op het erf een maximale goothoogte van 3 meter. De voorgenomen bebouwing gaat over de grenzen van het bouwvlak heen en kent een grotere hoogte dan maximaal is toegestaan. Dit betekent dat zowel de bestemming (gebruik) als de bouwregels realisering van het initiatief in de weg staan. In de beheersverordening is op het plangebied het besluitvlak “Boulevard de Wielingen” van toepassing.

Verder valt het plangebied volledig in de besluitvlakken “Waterstaat-Waterkering” of “Vrijwaringszone dijk’; hier mag alleen worden gebouwd als de waterstaatkundige belangen niet onevenredig worden geschaad en als daarover, voordat besloten wordt over de omgevingsvergunning, de beheerder van de waterkering schriftelijk advies heeft gegeven. Het achterste deel in de duinen valt onder het besluitvlak ‘Landschap’. Ter plaatse geldt een vergunningstelsel voor onder meer het inplanten en verwijderen van beplanting, het aanleggen van verhardingen, het plaatsen van omheiningen en het egaliseren van de bodem.

N

Figuur 3. Uitsnede bestemmingsplan De Wielingen, onderlegger voor de Beheersverordening (Gemeente Sluis, 1993) (Geel omlijnd het eigendom van initiatiefnemer; zwart het wat grotere bestemmingsplangebied)

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad -

6

1.4 Opbouw

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting bevat de motivatie en verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven en het plan uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan de beleidskaders en in hoofdstuk 4 aan alle voorwaarden vanuit ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 5 wordt de wijze waarop het plan juridisch wordt verankerd, weergegeven met een beschrijving van verbeelding en regels. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond.

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad -

7

H2. Plan 2.1 Historie

Het plangebied bevat vanaf het begin van de 20e eeuw bebouwing. Op de duinen lag een badhuis en op het tracé van de huidige Boulevard de Wielingen is een trambaan naar de haven van Cadzand aangelegd. Ter plaatse steekt het tracé de Noorddijk over en aangrenzend is de eerste bebouwing te zien (figuur 4). Na de Tweede Wereldoorlog kwam het toerisme op gang, hetgeen leidde tot de vestiging van hotel De Blanke Top op de duinen en het dagjescentrum aan de voet (bijlage 1, figuur 1 en 2).Vervolgens veranderde de situatie decennialang niet of nauwelijks en is de sterke focus op parkeren van auto’s zichtbaar (bijlage 1, figuur 3). Na 2005 is de vernieuwing van het gedateerde beeld van de badplaats gestart. Met de ontwikkeling van Cavelot (Noordzee Residence) is het dorp in omvang verdubbeld. Duinhof Zuid is vervolgens in Normandische stijl ontwikkeld. In het kader van de kustversterking zijn de duinen zeewaarts uitgebreid en is een jachthaven aangelegd (bijlage 1, figuur 4). Vanaf 2016 verandert de omgeving van Duinhof sterk met de realisatie van Duinhof Oost, Badhuis en De Blanke Top.

Figuur 4. Topografische kaart circa 1900 (bron: Topotijdreis)

2.2 Bestaande situatie

Het plangebied bevat nog altijd de bebouwing uit de jaren vijftig en zestig. Velen kennen deze plek nog door de aanwezigheid van discotheek Joy die eind 2012 de deuren sloot. De laatste jaren waren er horecavestigingen, winkels en dienstverleners in wisselende samenstellingen gevestigd (figuur 5). Op de verdiepingen is planologisch en fysiek ruimte voor drie woonruimtes.

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad -

8

Figuur 5. Bestaande situatie (Google, 2016)

2.3 Context

In 2006 is het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad vastgesteld, later voorzien van beeldkwaliteitsaanwijzingen in bijlage 10 (figuur 6) en gevolgd door de Schilvisie Cadzand-Bad. De visie is omarmd door de ondernemers in het dorp en de visie is thans perceel voor perceel in uitvoering. Er zijn diverse plannen in uitvoering, dan wel staan op stapel om de hotelcapaciteit uit te breiden, appartementen te bouwen en commerciële voorzieningen toe te voegen.

Figuur 6. Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (Gemeente Sluis, 2010)

De langgerekte Boulevard de Wielingen met twee pleinen ligt op grensvlak van dorp en landschap. Het is de belangrijkste stedenbouwkundige hoofdstructuur en daardoor de identiteitsdrager van de badplaats. In het Ontwikkelingsplan maakt het perceel deel uit van “het Duinhof”, dat getypeerd wordt als het tweede centrum van Cadzand-Bad. Dit gedeelte van de boulevard krijgt volgens het Ontwikkelingsplan “een duidelijke ruimtelijke begrenzing door ontwikkeling van bebouwing aan de Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad -

9

zuidzijde en een intensivering van bebouwing aan de noordzijde door een stapsgewijze herontwikkeling. Ook de openbare ruimte wordt heringericht, zodat in deze stedelijke kamer een verblijfskwaliteit ontstaat die past bij de functie van de plek met haar winkels en horecavoorzieningen.” In bijlage 10, Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit zijn expliciete beeldkwaliteitsaanwijzingen opgenomen voor de herontwikkeling van de noordzijde van Duinhof (figuur 7). Bouwmassa en architectuur • De aanwezige bebouwing mag geheel vernieuwd worden. Bij vernieuwing mag gebouwd worden tot in de zijdelingse perceelsgrenzen. • Indien bij herontwikkeling kavels samen- gevoegd of gelijktijdig ontwikkeld worden, blijft de oorspronkelijke percelering in de architectuur herkenbaar. • De voorgevels staan in ongeveer de zelfde rooilijn als de huidige bebouwingslijn. Kleine verspringingen en/of onderbrekingen in het voorgevelvlak zijn gewenst om de individuele karakteristiek van de panden te benadrukken. • De lange gevelwand en de beide korte gevelwanden bestaan uit bouwmassa's die afgedekt zijn met een kap. • De hoogte van de bebouwing varieert en bestaat minimaal uit 2 bouwlagen plus een kap en maximaal uit 4 bouwlagen plus een kap. De maximale nokhoogte is derhalve 17 meter.

Indien vanuit de architectonische compositie een extra hoge kap gewenst is, dan wordt de gootlijn op een lager gelegen verdieping ingezet. • De uiteinden van de korte gevelwanden bevatten bij voorkeur een hoogteaccent, waardoor de afsluitende bouwvolumes als twee 'wachters' van de Duinhof fungeren. Ook in het midden van de pleinwand, op de kavel van de huidige discotheek, kan bij integrale herontwikkeling hoogteaccent ontstaan. De maximale nokhoogten zijn 19-20 meter. • De kappen bevatten 1 of 2 woonlagen. • De eventuele realisatie van de oostelijke 'wachter' moet voor wat betreft haalbaarheid en precieze plaatsing van het grondvlak afgestemd worden met de herinrichting van de openbare ruimte. Eerst dient er de garantie te zijn dat het pleinvlak de benodigde ruimte voor een voldoende en veilige verkeersafwikkeling biedt, waarna de resterende openbare ruimte als bouwperceel kan worden aangewend. • De ruimten op de begane grond worden ingevuld met winkels en horeca en beschikken over een extra hoge verdieping van circa 4 meter. • De kappen hebben een hellingshoek van meer dan 45 graden. Dakkapellen en der- gelijke zijn ondergeschikte componenten van het dakvlak. De daken zijn afgedekt met een keramische pan in een donker- rode kleur. Voor maximaal 20% van de daken kunnen leitjes of keramische pannen in een blauwgrijze kleur gehanteerd worden.

• De gevels aan de pleinzijde hebben geen buiten het gevelvlak hangende balkons. Buitenruimtes zijn een geïntegreerd onderdeel van het gevelvlak en bij voorkeur uitgevoerd als Franse balkons of loggia's. • De bouwmassa's langs de duinovergang hebben aan die zijde ook een voorgevelkwaliteit. • Het afsluitende volume aan de westzijde heeft drie representatieve gevels. • De geboden ruimte voor herontwikkeling genereert door groei van winkel- en woonoppervlak een toename van parkeerdruk. De nieuwe ontwikkelingen moeten voorzien in het realiseren van de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein. Dit lijkt alleen mogelijk als de betrokken eigenaren een gezamenlijke oplossing vinden. Aan de achterzijde is er mogelijkheid voor het realiseren van een collectief parkeerhof, al dan niet verdeeld in meerdere segmenten. Dit achtergebied kan op 2 of 3 plaatsen worden ontsloten via poorten of overbouwde doorgangen. Deze toegangen moeten zorgvuldig worden gesitueerd en ontworpen om geen storende onderbrekingen in het front van de commerciële plint te krijgen. Overige onderbrekingen in de gevelwand worden tot een minimum beperkt en hebben het karakter van een steegje. De breedte is maximaal circa 2.20 meter. • In de oostelijke pleinwand wordt de mogelijkheid onderzocht om een openbare of semi-openbare doorsteek voor voetgangers tussen de duinovergang en het plein te maken.

Overgangen openbaar-privé • De panden staan direct aan het plein. • Eventuele privé-eigendommen aan de voorzijde zijn verhard. Het ontwerp is afgestemd op of geïntegreerd in het ontwerp van de herinrichting van de openbare ruimte. • De commerciële plint is open en aantrekkelijk vormgegeven. Juist ook op deze laag heeft ieder pand zijn eigen uitdrukking. • Grote doorlopende luifels of winterterrassen ontbreken. • Reclame-uitingen zijn op een stijlvolle manier in het ontwerp van de gevel geïntegreerd. • Rolluiken aan de buitenzijde van de gevel zijn niet toegestaan. Dergelijke anti-inbraakvoorzieningen zijn inpandig opgelost. Transparante rolhekwerken genieten de voorkeur. • Op de overgang naar de Groene Wielingen staat een (hoofd)bouwmassa of een in de architectuur geïntegreerde tuinmuur in de perceelsgrens. • Aan de oostzijde staat aan de achterzijde op de grens tussen privékavel en de duinovergang een in de architectuur geïntegreerde tuinmuur. Figuur 7. Beeldkwaliteitsaanwijzingen Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (Gemeente Sluis, 2010)

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 10

Sinds 2010 zijn in Cadzand-Bad al verschillende projecten gerealiseerd die door het Q-team zijn getoetst aan de beeldkwaliteitsaanwijzingen. Een van de afwijkingen ten opzichte van de aanwijzingen die vaak is toegepast betreft de nokhoogte. De nokhoogte van veel projecten is wat hoger dan in de beeldkwaliteitsaanwijzingen is aangegeven. Enerzijds omdat de dikte van de verdiepingsvloeren groter is, vanwege eisen uit het Bouwbesluit, energieambities en gewenst comfort in de vrije hoogte. Anderzijds omdat installaties op het dak aan het oog onttrokken worden door dakvlakken die in de hoogte verder doorlopen. Ook in het project Duinhof Noord wordt een hogere nokhoogte mogelijk gemaakt met waarden van maximaal 18 en 22 meter in plaats van de genoemde 17 en 20 meter. Voor de openbare ruimte op het Duinhof wordt daarnaast aangegeven dat het karakter van een plein wordt nagestreefd, waarop auto’s en fietsers gemengd worden. Dit verkeer rijdt over het plein en niet er langs. De rijlijn voor dit verkeer ligt aan de zuidzijde. De pleininrichting voorziet in de aanleg van enkele kortparkeerplaatsen. Voor de afbakening van terrassen en uitstallingen worden collectieve afspraken gemaakt. Indien dit vraagt om gebouwde markeringen zijn deze geïntegreerd in het ontwerp van de pleinruimte.

Om eenheid en kracht in de sfeer van de ruimte te bereiken verdient het de aanbeveling om collectieve afspraken te maken over private inrichtingselementen als terrasmeubilair. De openbare ruimte biedt ook buiten de terrasplaatsen ruimte voor verblijf. Ook voor kleine evenementen als markten, optredens en dergelijke moet er ruimte zijn.

2.4 Beoogde situatie

Vanuit de beeldkwaliteitsaanwijzingen is nagedacht over een passende invulling en het bijbehorende beeld. Een schetsontwerp dat ook betrekking had op het direct aangrenzende perceel aan de oostzijde is op 26 juni 2018 in het Q-team voor Cadzand-Bad besproken en akkoord verklaard.

Figuur 8. Beoogde situatie (Van Kerkhoff Maatwerk, 2019)

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 11

Het volledige perceel Boulevard de Wielingen 4 t/m 6 wordt herontwikkeld. Tussen nummer 4 en 5 voert in de bestaande situatie een berijdbaar pad naar de zomerwoningen op het duin. Deze leidt eerst naar een parkeerkoffer aan de voet van het duin en dan steil omhoog het duin op. Deze route wordt in de beoogde situatie vervangen door een berijdbaar pad tussen nummer 3 en 4. Dit pad voert zowel naar de ingang van de nieuw te realiseren parkeerkelder onder het perceel, naar de bestaande parkeerkoffer en de achterzijde van de commerciële plint en geleidelijker omhoog naar de zomerwoningen. Het pad is na de toegang tot de parkeerkelder uitsluitend toegankelijk voor de gebruikers van de zomerwoningen. In figuur 8 is de beoogde situatie weergegeven. De parkeerkelder onder het perceel steekt iets onder het plein (binnen het eigendom van de initiatiefnemers) om tot een optimale invulling van de parkeerkelder met vier rijen auto’s te komen. De voorgevel van de bebouwing staat min of meer in een lijn met de voorzijde van de terrasoverkappingen op nummer 3. De bebouwing bestaat uit een begane grondlaag voor commerciële ruimte en daarboven vier lagen van elk 11 appartementen en in het midden een extra opbouw met 2 appartementen. De appartementen worden bereikt via drie stijgpunten. Door deze stijgpunten wordt de begane grondlaag verdeeld in meerdere afzonderlijke units.

De begane grondlaag is volledig bedoeld voor commerciële ruimte, in de vorm van detailhandel, horeca, cultuur, kantoor of maatschappelijke diensten. Ook crossovers zijn mogelijk. In totaal is er ruimte voor maximaal 1.700 m² commerciële ruimte. Per saldo verdubbelt de commerciële ruimte, omdat in de huidige situatie ongeveer 850 m² op de begane grond in gebruik is voor horeca, detailhandel en dienstverlening.

Figuur 9. Impressie gevel Boulevard de Wielingen (Arcas, 2018)

De stijl van architectuur is te omschrijven als Normandisch, passend in het beeldkwaliteitskader van de badplaats. Dat betekent dat de hoofdkleur van de gevels wit is en van de daken rood. Er is gewerkt met donkere delen om variatie in het beeld te krijgen. Een verdere verfijning daarvan is nog mogelijk. Een impressie van de voorgevel is opgenomen in figuur 9, van de westgevel aan de zijde van de Groene Wielingen in figuur 10. Deze laatste gevel is het meeste te zien vanaf de duinpaden. Bij de herontwikkeling hoort ook een herinrichting van de openbare ruimte. Deze maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan, omdat de herinrichting ook nadrukkelijk bedoeld is voor alle panden langs het plein. Een impressie van de huidige stand van de planvorming voor de openbare ruimte is opgenomen in figuur 11. De bedoeling is een verblijfsruimte te creëren. De bestaande parkeerplaatsen vervallen grotendeels; er komen alleen wat stop en go plekken terug (zie paragraaf 4.7).

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 12

Figuur 10. Impressie gevel zijde Groene Wielingen (Arcas, 2018)

Figuur 11. Beoogde herinrichting van het plein (Okra, 2018)

2.5 Programma

In het plangebied vervallen alle bestaande functies en ook de reguliere woonbestemmingen volledig. Het herontwikkelingsprogramma omvat 46 appartementen en maximaal 1.700 m² commerciële ruimte op de begane grond. In de recreatieappartementen zal ‘deeltijdwonen’ een prominente plaats innemen. De gemeente Sluis maakt daartoe – als uitvloeisel van de regeling rond deeltijdwonen in de Omgevingsverordening Zeeland – gebruik van de volgende indeling: 1. Regulier wonen: toegestaan gebruik is de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. 2. Deeltijdwonen: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in (een gedeelte van) een gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben (verhuur is toegestaan maar niet verplicht). 3. Recreatie met verplichte verhuur: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in (een gedeelte van) een gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben. Hierbij is de specifieke gebruiksregel opgenomen dat het gebruik uitsluitend is toegestaan indien het object minimaal

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 13

120 dagen per jaar, gedurende verschillende periodes binnen dat jaar, middels centrale bedrijfsmatige exploitatie en tegen een marktconforme prijs voor recreatieve verhuur wordt aangeboden. 4. Additionele migratie: toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf in een (gedeelte van een) gebouw voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben (deeltijdwonen, verhuur is toegestaan, maar niet verplicht) en/of de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (permanent). In het plangebied is regulier wonen niet aan de orde. Er wordt dan ook geen beroep gedaan op het reguliere woningbouwcontingent. Vooralsnog wordt de volgende verdeling in typen appartementen onderscheiden. Waar? Dakverdieping 4e verdieping hoofdvolume 4e verdieping hoofdvolume 4e verdieping hoofdvolume 3e verdieping hoofdvolume 3e verdieping hoofdvolume 3e verdieping hoofdvolume 2e verdieping hoofdvolume 2e verdieping hoofdvolume 2e verdieping hoofdvolume 1e verdieping hoofdvolume 1e verdieping hoofdvolume 1e verdieping hoofdvolume

Welk type? Penthouse Doorzon Hoek Voorzijde Doorzon Hoek Voorzijde Doorzon Hoek Voorzijde Doorzon Hoek Voorzijde Totaal

Figuur 12. Voorlopige verdeling appartementen

Omvang (gbo) Ca. 120 m² ca. 100 m² ca. 100 m² ca. 70 m² ca. 100 m² ca. 100 m² ca. 70 m² ca. 100 m² ca. 100 m² ca. 70 m² ca. 100 m² ca. 100 m² ca. 70 m²

# 2 4 4 3 4 4 3 4 4 3 4 4 3 46

Zeezicht Ja Wellicht Wellicht Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Welke categorie? Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Additionele migratie Deeltijdwonen Verplichte verhuur

Er is binnen de planopzet nog ruimte om het aantal eenheden te verminderen. Nu zijn drie of vier appartementen per stijgpunt opgenomen; een andere indeling kan ook leiden tot drie in plaats van vier appartementen. Ook de verdeling staat nog niet volledig vast. In het bestemmingsplan wordt ruimte geboden om alle appartementen onder additionele migratie te brengen; daartoe zal wel aangetoond moeten worden dat aan de voorwaarden van additionele migratie kan worden voldaan. Er wordt in het plan voldaan aan de eis dat van de eenheden die niet onder additionele migratie vallen, minimaal een derde tot de categorie met verplichte verhuur moet worden gerekend. Deze eis wordt in het bestemmingsplan vastgelegd. In de bovenstaande voorlopige verdeling van 46 appartementen vallen 3 appartementen onder de verplichte verhuur en 4 onder deeltijdwonen.

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 14

H3. Beleidsmatige verankering 3.1 Marktontwikkeling De behoefte aan verblijfsrecreatie-eenheden Uit rapporten van onder andere ZKA en de NVM blijkt dat Zeeland erg populair is onder kopers van recreatiewoningen. Uit cijfers van het Kenniscentrum Kusttoerisme blijkt dat het aantal gasten en overnachtingen toeneemt. Tegelijkertijd is het aanbod aan recreatiewoningen in de verhuur de afgelopen jaren gestegen. Uit het onderzoek van NVM blijkt dat het aantal transacties van recreatiewoningen de laatste jaren flink is toegenomen. Daarnaast is ook de gemiddelde transactieprijs in Zeeland gestegen. Dat tekent de kracht van het al jaren succesvolle marktgebied Zeeland. Uit figuur 13 blijkt ook dat het aanbod kleiner is dan het aantal jaarlijkse transacties; dit geldt alleen voor sterke regio’s. De kracht wordt wel overschat in Zeeland; uit onderzoek van NVM in 2018 blijkt de vraagprijs in Zeeland bijna twee keer hoger te liggen dan de gemiddelde transactieprijs. Dit komt door een sterke groei van het aanbod in het topsegment (boven 500.000 euro); meer dan helft van de transactie in dit segment vindt de afgelopen jaren in Zeeland plaats, maar het aanbod in dat segment is ook nog stevig.

Figuur 13. Ontwikkeling transacties (2015-2017) t.o.v. aanbod (2018) in Zeeland (NVM, Bureau Stedelijke Planning, 2018)

De Nederlandse kust zal een sterk marktgebied blijven. Het marktperspectief in de kustgebieden is zeer goed. Er is een grote vraag naar recreatiewoningen, het aanbod is beperkt en het is lastig om daar in grote aantallen nieuwe recreatieparken te realiseren door restrictief ruimtelijk beleid. Gelet op de ontwikkeling rond de Kustvisie, niet alleen in Zeeland maar in heel Nederland, mag verwacht worden dat het ruimtelijk beleid langs de kust alleen maar restrictiever wordt. De Zeeuwse kust heeft de grootste plancapaciteit van alle regio's. Ten opzichte van de totale marktvraag is deze plancapaciteit echter nog steeds beperkt, zeker als in ogenschouw wordt genomen dat Zeeland ook nog de meeste buitenlandse kopers (met name België en Duitsland) aantrekt. De verkoopresultaten van verblijfsrecreatie-eenheden in Cadzand-Bad zijn uitstekend te noemen. Bij elke recente ontwikkeling in Cadzand-Bad hebben binnen pakweg drie maanden na start verkoop

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 15

zoveel verkopen plaatsgevonden dat de ontwikkelende partij daadwerkelijk het besluit heeft genomen om te gaan bouwen. Deze golf van belangstelling in Cadzand-Bad komt voor een belangrijk deel vanuit de Belgische markt, waar de kust min of meer vol is. In Nederland wordt gekozen voor een geconcentreerde ontwikkeling in een beperkt aantal badplaatsen. Deze keuze is recent bevestigd in de Kustvisie. De druk in de badplaats Cadzand-Bad blijft – mede door het wegvallen van ontwikkelingsmogelijkheden elders langs de kust - onverminderd hoog. Gebouwd wordt er pas als er voldoende appartementen zijn verkocht, zodat er geen risico bestaat op substantiële leegstand. De behoefte aan commerciële ruimte De badplaats Cadzand-Bad is sterk in beweging. Er vindt vanaf 2010 en doorlopend tijdens de economische crisis een substantiële kwaliteitsverbetering van hotelaccommodatie, verblijfsrecreatie, horeca en (dagrecreatieve) voorzieningen plaats. De aanleg en opening van de jachthaven in samenhang met de opwaardering van de openbare ruimte rond het Maritiem Balkon en de badstatus heeft de badplaats een enorme boost gegeven en nieuwe doelgroepen aangeboord. Verder wordt Cadzand-Bad steeds meer een jaarronde bestemming.

In een rapport van ZKA 1 dat in opdracht van de gemeente Sluis en de provincie Zeeland is vervaardigd, wordt geconstateerd dat Cadzand-Bad anno 2017 al een goede reputatie en een behoorlijk onderscheidend vermogen heeft. Manco’s zijn er in de uitstraling van de openbare ruimte en de kwaliteit van de retail. Meer voorzieningen en meer winkels zijn noodzakelijk om een levendige badplaats te zijn en te blijven. De onderscheidende positionering ‘natuurlijk stijlvol’ moet nu verder invulling krijgen. Invulling met retail, horeca, wellness, sport en entertainment. In vergelijking met andere badplaatsen is het aanbod nog beperkt en is er nog ruimte voor uitbreiding. Een overzicht van de projecten in het stedelijk gebied van Cadzand-Bad leert dat er netto nog circa 3.650 m² aan commerciële ruimte en horeca (exclusief hotels), 71 hotelkamers en circa 350 verblijfsrecreatie-eenheden in de badplaats worden toegevoegd, waarbij alle projecten die zijn ingediend en op hoofdlijnen goedgekeurd door het Q-team Cadzand-Bad zijn meegenomen. Verdeeld naar status is de netto toevoeging in figuur 14 weergegeven. Type ontwikkeling Commerciële ruimte (m²) Hotelkamers (#) Verblijfsrecreatie-eenheden (#)

Bestaand 7.448 m² 245 1.041

Vergund of in aanbouw 1.490 m² 42 115

In voorbereiding 2.160 m² 29 240

Toevoeging (perc.) 33% 22% 25%

Figuur 14. Voorziene netto toevoeging in Cadzand (Van Kerkhoff Maatwerk, stand april 2019)

In de afgelopen periode heeft de nadruk gelegen op verblijfsrecreatie-eenheden. De toename van het metrage aan commerciële ruimte (horeca, verhuur, detailhandel) komt op gang nu al een deel van de verblijfsaccommodaties (hotels en verblijfsrecreatie-eenheden) is gebouwd. Dat zorgt voor reuring en een ander type gast in Cadzand-Bad die behoefte heeft aan voorzieningen in (commerciële) ruimtes. De toevoeging van commerciële ruimte loopt volgens figuur 14 ook in de komende periode redelijk in de pas met de doorgaande groei van het aantal verblijfsrecreatieeenheden. In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad wordt een concentratie van commerciële ruimtes voorgestaan rond de Rode Wielingen en het Duinplein enerzijds en op het Duinhof anderzijds. De commerciële ruimte in het plan Duinhof Noord past daarin. Verwacht mag derhalve worden dat na een aanloop de commerciële ruimtes in een behoefte zullen voorzien. Planologisch gezien is er nu ook ruimte voor horeca en detailhandel op de locatie Duinhof Noord. De omvang van de bouwvlakken met de bestemming horeca of detailhandel bedraagt conform de bestaande beheersverordening ook circa 1.700 m². De omvang neemt in planologische termen 1

ZKA, Streefbeeld Cadzand-Bad Natuurlijk & Stijlvol, september 2017

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 16

derhalve niet toe, wel de flexibiliteit om meer vormen van publieksgerichte functies te huisvesten. In de huidige situatie is ongeveer de helft van de planologisch beschikbare ruimte in gebruik door detailhandel en horeca.

3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening staat een aantal regels met betrekking tot de inhoud van ruimtelijke plannen. Een van de relevante regels daarbij is de zogeheten ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder wordt ook door de provincie Zeeland gehanteerd. Toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ houdt een antwoord op maximaal vier opeenvolgende rechtsvragen in. Vraag 1. Is er sprake van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling? Functies die in de jurisprudentie worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, zijn naast bedrijventerreinen en winkelvoorzieningen ook accommodaties voor recreatie en leisure. Ook ontwikkelingen van meer dan 11 woningen worden als stedelijke ontwikkeling gezien. In dit geval is er sprake van een nieuwe ontwikkeling, omdat het ruimtebeslag met een planologische mogelijkheid voor de vestiging van deeltijdwonen en recreatiewoningen toeneemt. Vraag 2. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? In paragraaf 3.1 zijn de marktontwikkelingen beschreven. Hieruit blijkt dat er sprake is van een actuele behoefte in de badplaats aan recreatieappartementen. De planologische mogelijkheden voor de vestiging van commerciële ruimte neemt niet toe. De vernieuwing past qua maat en schaal bij de ontwikkeling van de badplaats.

N Figuur 15. Ligging binnen bebouwingscontour (Provincie Zeeland, Kustvisie, 2017)

Vraag 3. Ligt de ontwikkeling in stedelijk gebied? In het kader van de Kustvisie is de begrenzing van het bebouwd gebied van Cadzand-Bad vastgelegd (figuur 15). In het Besluit tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen I en II bij de Crisis- en herstelwet (tiende tranche) en tot wijziging van het Besluit

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 17

Omgevingsrecht heeft het Rijk op 14 augustus 2015 de ontwikkeling van Cadzand-Bad conform Ontwikkelingsplan en Schilvisie onder het stedelijk gebied geschaard. Het plangebied ligt in beide gevallen binnen de grenzen. De behoefte wordt dus opgevangen in bestaand stedelijk gebied. Hierdoor hoeft de vierde rechtsvraag niet meer aan de orde te komen. Aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan.

3.3 Beleidskader Zeeuwse kustvisie In de Zeeuwse Kustvisie zijn nadere afspraken gemaakt over de ontwikkeling van Cadzand-Bad. De badplaats is nader begrensd als bebouwd gebied en heeft daarmee vergelijkbare ontwikkelingsmogelijkheden gekregen als de overige kernen in de kustzone. In de visie wordt Cadzand-Bad als volgt getypeerd: “Cadzand-Bad is een complete en populaire badplaats die in de loop van de afgelopen decennia haar eigen identiteit heeft ontwikkeld. De aantrekkelijkheid wordt mede bepaald door het publieke en toegankelijke karakter van de boulevard en de hotels, waarvan de terrassen en restaurants ook open staan voor passanten. Daardoor is hier geen afgesloten park ontstaan, maar een open promenade. Vlakbij de promenade is er bewoning door lokale bevolking en ook dat maakt de sfeer specifiek Zeeuws-Vlaams en niet doorsnee. Het toch al Vlaams-Bourgondische karakter wordt versterkt door nieuwe ontwikkelingen, de jachthaven en omgeving en een passende visie op de ontwikkeling van horeca, voorzieningen, wellness en detailhandel. Cadzand-Bad zal zich verder profileren als aantrekkelijke badplaats vanuit de Badstatus en de onderscheidende mogelijkheden op het gebied van wellness.

De openbare ruimte, zowel binnen- als buitendijks, zijn volledig heringericht waarbij de focus ligt op het thema wellness en de kansen die hiermee gepaard gaan.” De Zeeuwse badplaatsen zijn volgens de Kustvisie de locaties waar het toerisme in Zeeland zich concentreert. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: • Nieuwvestiging, kwaliteitsverbetering en herstructurering zijn mogelijk binnen de begrenzing bestaand bebouwd gebied; • De aspecten ruimtelijke kwaliteit, waterveiligheid en leefbaarheid worden geborgd; • Ontwikkelingen vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie. • Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen. • Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. Als specifiek aandachtspunt in de Zeeuwse Kustvisie is opgenomen dat een pilot Cadzand-Bad wordt uitgevoerd om beleidsinstrumentarium ten aanzien van de verhouding tussen permanente bewoning, deeltijdwonen en recreatieve verhuur te ontwikkelen.

Deze pilot is inmiddels uitgevoerd en de resultaten daarvan zijn verwoord in de volgende paragraaf. Krachtig verbonden De gemeente Sluis heeft op 17 december 2015 de visie “Krachtig verbonden, Visiedocument 20162020”, vastgesteld. Het visiedocument onderscheidt zes thema’s waarbij per thema de beleidskoers van de gemeente wordt uitgestippeld. De onderscheiden thema’s betreffen: Wonen, Voorzieningen, Recreatie en toerisme, Landbouw en landschap, Verkeer en vervoer, Ondersteuning en begeleiding.

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 18

Voor onderhavige ontwikkeling zijn alleen Recreatie en toerisme en Verkeer en vervoer mogelijkerwijs relevant. Thema recreatie en toerisme: Recreatie en toerisme zijn voor de gemeente Sluis een belangrijke motor van de economie. In deze sector is er een toenemende vraag naar kwaliteit, luxe en gemak in een recreatief aantrekkelijk landschap. Tussen het verblijfsrecreatiefproduct in de kustzone en in het achterland bestaat een groot verschil. De gemeente Sluis wil een gevarieerd toeristisch-recreatief product aan kunnen bieden, waarbij gebruik gemaakt wordt van zowel de kustzone als het achterland en met meer spreiding over het jaar heen. De gemeente constateert een duidelijke trend met meer aandacht voor gezondheid, voeding en beweging (wellness) en wil – mede in dat licht - de status van Cadzand-Bad als recreatieve hotspot met de officiële badstatus van de ESPA verder uitbouwen. Beoordeling initiatief: Het dagjescentrum Duinhof past niet meer bij de status van recreatieve hotspot. Rondom het dagjescentrum zijn al verschillende projecten gerealiseerd die tot een opwaardering van het gebied hebben geleid. Het onderhavige project is de trendsetter voor een herontwikkeling van het dagjescentrum naar een plek met verblijfskwaliteit. Mede door het project kan het plein worden heringericht, waarbij het parkeren voor een belangrijk deel verdwijnt.

De verblijfskwaliteit wordt verder versterkt door een plint met publieksfuncties. Thema verkeer en vervoer: De ontwikkelingen in Cadzand-Bad zorgen voor een toenemende parkeerdruk. Gestreefd wordt naar een betere afstemming van vraag en aanbod van parkeerplaatsen, waarbij de juiste parkeerder op de juiste plaats landt. Daarbij hoort een goed onderscheid tussen kort, lang, vrij en vergund parkeren. Beoordeling initiatief: Het parkeren dat direct gekoppeld is aan het initiatief wordt in een parkeerkelder onder het initiatief dan wel in de dichtbijgelegen parkeerkelders van Duinhof Oost of Duinhof Zuid opgevangen. Het gaat hierbij om het personeel van de commerciële functies in de plint en de eigenaren/gebruikers van de appartementen. Bezoekers van de commerciële voorzieningen kunnen parkeren op de betaalde parkings, die op 100 meter (Duinhof Zuid) respectievelijk 200 meter (Strandparking) afstand ligt. Alleen voor kort parkeren worden enkele parkeerplaatsen op het plein ingepast. Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad De gemeente Sluis heeft haar beleid voor Cadzand-Bad vooral verwoord in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad en in de Schilvisie Cadzand-Bad.

Essentie van het Ontwikkelingsplan is vooral dat de doorontwikkeling naar een ‘stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter’, waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan, gerealiseerd moet worden in een samenspel van private initiatieven dat voldoende financiële middelen opbrengt om de publieke ruimte (met name Boulevard de Wielingen) her in te richten. Daartoe is het Investeringsfonds Cadzand-Bad opgericht, dat gevoed wordt door bijdragen uit private ontwikkelingen en die de bijdrage aan nietrendabele herinrichtingsprojecten regelt. Het Ontwikkelingsplan is voorzien van een bijlage waarin de ruimtelijke visie en aanwijzingen voor beeldkwaliteit zijn opgenomen. Als uitvloeisel hiervan is het zogeheten Q-team in het leven geroepen, waarin stedenbouwkundige supervisie wordt gegeven aan alle – ook kleinere – ontwikkelingen in Cadzand-Bad. Het Q-team heeft de beoogde herontwikkeling van Duinhof Noord beoordeeld en aangegeven dat de herontwikkeling past in het gedachtegoed van de visie (zie ook hoofdstuk 2).

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 19

3.4 Het specifieke provinciale belang van verblijfsrecreatie

Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. In dit geval, waarin sprake is van herontwikkeling naar een appartementencomplex in het bestaand stedelijk gebied van de badplaats Cadzand-Bad, wordt het algemene provinciale belang van duurzame verstedelijking niet geraakt. Specifieke provinciale belangen die ook binnen het stedelijk gebied van toepassing kunnen zijn, zijn gedefinieerd in de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland, vastgesteld op 21 september 2018. Relevant zijn in dit geval de regels inzake verblijfsrecreatieterreinen, waaronder ook appartementencomplexen met recreatieappartementen worden gerekend. Voor verblijfsrecreatie in de kustzone zijn regels opgenomen in artikel 2.10: • Lid 1. In een bestemmingsplan wordt een nieuw verblijfsrecreatieterrein of uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein uitsluitend toegelaten in de in bijlage 5 aangewezen badplaatsen en met inachtneming van de overige bepalingen van deze verordening. Cadzand-Bad is in bijlage 5 als badplaats aangewezen. • Lid 1. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aannemelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de in bijlage D onder 1 opgenomen uitgangspunten.

Bijlage D onder 1 stelt dat ontwikkelingen in de badplaatsen minimaal aan de basiskwaliteit moeten voldoen, om de potenties van het recreatieve product van de Zeeuwse Kwaliteitskust optimaal te benutten, te weten: 1. Ontwikkelingen zijn aantoonbaar economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie zoals bedoeld in artikel 2.13. 2. Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen. 3. Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving. Aan deze basiskwaliteit wordt ruimschoots voldaan, zie ook volgende punten. Voor permanent wonen zijn regels opgenomen in artikel 2.13: • Lid 1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. • Lid 2.

Regels ter voorkoming van permanente bewoning zijn ook van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels zijn opgenomen ter voorkoming van permanente bewoning. In het bestemmingsplan is regulier wonen uitgesloten. Dit betekent dat mensen niet in een recreatieappartement hun hoofdverblijf mogen hebben, maar elders geregistreerd moeten staan. Tot dusverre is het grootste deel van de kopers in Cadzand-Bad van Belgische komaf en zijn er niet of nauwelijks aanwijzingen dat die zich ook willen inschrijven. Er is ook sprake van een specifieke badplaatsidentiteit zonder eigen voorzieningen waarin permanente bewoning slechts voor een beperkte specifieke doelgroep interessant is. Artikel 2.13 stelt ook regels over beheer en onderhoud: • Lid 4. In de toelichting bij een bestemmingsplan voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein en in de toelichting bij daarop volgende planherzieningen wordt aannemelijk gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is geborgd.

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 20

Dit betekent dat verzekerd moet worden dat appartementen onderhouden moeten worden om veroudering tegen te gaan. In het geval van Duinhof Noord wordt gekozen voor de oprichting van een Vereniging van Eigenaren die de wettelijke taak heeft (recentelijk aangescherpt) om het complex duurzaam te beheren en onderhouden. Centraal bedrijfsmatige exploitatie is eveneens geregeld in artikel 2.13: • Lid 1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Bedoelde regels worden tevens opgenomen in volgende herzieningen van het bestemmingsplan voor het verblijfsrecreatieterrein. • Lid 2. Regels omtrent centraal bedrijfsmatige exploitatie zijn ook van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels omtrent centraal bedrijfsmatige exploitatie zijn opgenomen. • Lid 3. Regels in lid 1 en 2 zijn niet van toepassing wanneer in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat wordt voldaan aan de in bijlage E bedoelde voorwaarden. De voorwaarden in Bijlage E luiden: 1.

De ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen de begrenzing van de badplaatsen Cadzand-Bad, Breskens, Vlissingen, Zoutelande, Westkapelle, Domburg, Oostkapelle, Vrouwenpolder, BurgHaamstede en Renesse zoals aangegeven op bijlage 5. 2. De ontwikkeling onderdeel uitmaakt van een bredere visie op de betreffende badplaats en in het verlengde daarvan een bijdrage levert aan het versterken van de leefbaarheid, de ruimtelijke kwaliteit en de herstructurering/transformatie van de betreffende badplaats. 3. Aan de ontwikkeling een actuele prognose ten grondslag ligt op basis waarvan de specifieke behoefte aan deeltijdwonen wordt onderbouwd. 4. De desbetreffende gemeente een door gedeputeerde staten geaccordeerde programmering hanteert waarmee ze in de aangetoonde behoefte kan voorzien. Het plangebied ligt volledig binnen het bestaand stedelijk gebied van Cadzand-Bad (zie ook figuur 15). Er ligt een brede visie (Ontwikkelingsplan en Schilvisie) op de badplaats die uitgaat van het versterken van de leefbaarheid, de ruimtelijke kwaliteit en de herstructurering/transformatie van bestaand vastgoed. De herontwikkeling van Duinhof Noord past daar naadloos in. Er is een actuele door de provincie zelf opgestelde prognose voor de behoefte aan deeltijdwonen in Cadzand-Bad. De gemeente Sluis heeft een programmering, waarin deze ontwikkeling is opgenomen. Aan de voorwaarden wordt derhalve voldaan.

In samenspraak tussen provincie en gemeente is voor het bouwen van woningen en appartementen in badplaatsen, waaronder Cadzand-Bad, onderscheid gemaakt in vier categorieën: A. Regulier wonen: woningen/appartementen die bedoeld zijn voor jaarrond aanwezige bewoners die ingeschreven staan in de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA). Toegestaan gebruik is de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. B. Additionele migratie: woningen/appartementen met een minimale verkoopprijs van € 500.000 VON (op basis koopakte inclusief reguliere aanhorigheden zoals één parkeerplaats en een berging) en een minimale prijs per m2 GBO van € 4.000 VON. Deze worden aangemerkt als een bijzondere categorie die buiten de woningmarktafspraken vallen. Toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben (verhuur is toegestaan, maar niet verplicht) en/of de huisvesting van één afzonderlijk huishouden inclusief kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. De eigenaar is vrij hier een eigen afweging in te maken. C. Deeltijdwonen: woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, maar gebruikt kunnen worden als tweede woning (niet permanent) en ook recreatief verhuurd mogen

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 21

worden (zonder dat er een verplichting geldt). Hiervoor komt een apart contingent beschikbaar. Dit contingent is bepaald op grond van een in opdracht van de Provincie opgestelde behoefteprognose voor de specifieke behoefte aan deeltijdwonen. Het contingent dient als basis voor de laddertoets duurzame verstedelijking en wordt op die manier leeggegeten door nieuwe initiatieven. Toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben (verhuur is toegestaan maar niet verplicht). D. Recreatie met verplichte verhuur: woningen/appartementen die uitsluitend gebruikt mogen worden voor recreatieve verhuur. Deze voldoen aan de regels voor centraal bedrijfsmatige exploitatie conform de Verordening Ruimte van de provincie Zeeland. De Verordening biedt daarmee de basis voor de laddertoets duurzame verstedelijking. In elk complex dient minimaal 1/3e deel van de te realiseren woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, van een verhuurplicht voorzien te worden. Toegestaan gebruik is recreatief nachtverblijf voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben.

Hierbij is de specifieke gebruiksregel opgenomen dat het gebruik uitsluitend is toegestaan indien het object minimaal 120 dagen per jaar, gedurende verschillende periodes binnen dat jaar, middels centrale bedrijfsmatige exploitatie en tegen een marktconforme prijs voor recreatieve verhuur wordt aangeboden. In geval van verhuur (zowel bij verplichte verhuur als bij vrijwillige verhuur) is centrale bedrijfsmatige exploitatie wel verplicht. Centrale bedrijfsmatige exploitatie wordt in de Provinciale Omgevingsverordening gedefinieerd als ‘het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanige exploitatie dat daarbij gedurende het jaar, in verschillende perioden, aan verschillende personen die hun hoofdverblijf elders hebben, recreatieve verblijfsmogelijkheden worden geboden’. In planologische procedures in de gemeente Sluis wordt het begrip als volgt aangescherpt in twee delen: • ‘Beheer en onderhoud van een gebouw of complex door de Vereniging van Eigenaren (VVE) of een door de VVE aangestelde beheerder’; • ‘In geval van verhuur in verschillende perioden gedurende het jaar voor het recreatief verblijf van verschillende personen die hun hoofdverblijf elders hebben, verhuur door de VVE of in opdracht van de VVE door één of maximaal twee door de VVE aangestelde erkende verhuurorganisaties’. In dit bestemmingsplan is regulier wonen niet van toepassing.

In het bestemmingsplan zijn de categorieën ‘additionele migratie’, ‘deeltijdwonen’ en ‘recreatie met verplichte verhuur’ mogelijk gemaakt.

3.5 M.e.r.-plicht?

Op grond van de Wet milieubeheer is het verplicht ten aanzien van plannen, gevallen, activiteiten en besluiten die (mogelijk) grote gevolgen kunnen hebben voor het milieu, een procedure voor milieueffectrapportage (m.e.r.) te doorlopen. De m.e.r. is bedoeld om milieubelangen meer expliciet af te wegen bij het opstellen van plannen en het uitvoeren van projecten. Sinds 7 juli 2017 zijn gemeenten verplicht om een expliciet besluit te nemen over het al dan niet opstellen van een milieueffectrapport (MER). Het besluit behoeft niet separaat te worden gepubliceerd, maar moet wel worden opgenomen in het besluitvormingsproces van het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning. Het besluit moet worden gebaseerd op een door de initiatiefnemer op te stellen aanmeldingsnotitie. De aanmeldingsnotitie is opgesteld en aangeboden aan het bevoegd gezag. Mede op basis van de bevindingen in hoofdstuk 4 van deze toelichting is geconcludeerd dat er geen passende beoordeling en geen MER behoeft te worden opgesteld.

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 22

H4. Motivering 4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Op grond van de Erfgoedwet mag de gemeente haar eigen beleidsinhoudelijke en financiële afwegingen maken. Voorwaarde is dat het selectie- en vrijstellingsbeleid archeologisch-inhoudelijk is onderbouwd en bestuurlijk is vastgesteld. Daarenboven dient op grond van Bro art. 3.1.6 sub 2a de toelichting (van het bestemmingsplan) ‘’een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” te bevatten.

N

Figuur 16. Uitsnede archeologische beleidskaart (Gemeente Sluis, 2017)

De gemeenteraad van Sluis heeft in 2017 de eerste herziening van de Beleidsnota Archeologie vastgesteld met daarin een archeologische beleidskaart (figuur 16). Deze is vertaald in het Parapluplan Archeologie, dat op 29 januari 2019 is vastgesteld. Voor het plangebied geldt volgens het beleid categorie 6; een lage archeologische verwachting voor polders daterend ná 1532. Deze polder is, zowel in oppervlakte als in diepte volledig vrijgesteld voor archeologisch onderzoek. Een dubbelbestemming Waarde-Archeologie is voor dit soort polders dan ook niet opgenomen in de Regels van het Parapluplan archeologie Sluis en hoeft dan ook niet in dit bestemmingsplan te worden opgenomen. Bij het uitgraven van de parkeerkelder moeten eventuele vondsten sowieso gemeld worden. De gemeente voorziet in een Plan van Aanpak Toevalsvondsten. Aan de achterzijde van het plangebied liggen twee bunkers die in de Tweede Wereldoorlog zijn gebruikt. De bunkers zijn beschreven in de inventarisatie van potentiële gemeentelijke monumenten in de gemeente Sluis, fase 3C Militair Erfgoed. De bunker achter Boulevard de Wielingen 3 is van het type 134 K (Küchenstand). De bunker heeft twee kamers, die ieder op een kopse kant uitkomen op de gang. Deze gang verbindt tevens de twee ingangen en staat in direct contact met de buitenlucht. In de ene kamer stond de veldkeuken, de andere werd gebruikt als voorraadkamer.

Aan de bunker zijn extra kamers gebouwd, deze hebben de VF-bouwsterkte. Het interieur verkeert in een redelijke staat. De pantserdeuren zijn verdwenen. De afmetingen van de bunker zijn: 12 meter diep, 11 meter breed en 7 meter hoog.

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 23

De bunker achter Boulevard de Wielingen 5 is van het type 134 (Munitionsstand 1). De bunker heeft twee kamers, die ieder op een kopse kant uitkomen op de gang. Deze gang verbindt tevens de twee ingangen en staat in direct contact met de buitenlucht. Afhankelijk van de soort munitie werden de voorraden voor de kleine wapens in één kamer en de zwaardere granaten in de tweede kamer opgeslagen. Het interieur verkeert in een redelijke staat. De pantserdeuren zijn verdwenen. De afmetingen zijn: 12 meter diep, 11 meter breed en 7 meter hoog. De bunkers hebben architectuurhistorische waarde vanwege de functionele bouwstijl en het materiaalgebruik. Ook hebben de bunkers cultuurhistorische waarde als onderdeel van de Atlantikwall (ensemblewaarde). De bunker zijn betrekkelijk gaaf gebleven, zeker gelet op de details in het interieur. In de Atlantikwall zijn circa 400 bunkers in de serie 134 gebouwd. Cadzand heeft nog twee exemplaren. Landelijk en Europees gezien is het echter een veel voorkomend type. De bunker achter Boulevard de Wielingen 3 heeft een hoge mate van zeldzaamheid. De keukenuitvoering komt namelijk alleen in Nederland en Noord-Frankrijk voor. Er zijn acht stuks van gebouwd. Landelijk zijn deze en één exemplaar in Koudekerke nog over. In de rest van Europa zijn eveneens nog twee exemplaren bewaard gebleven.

De bunker achter Boulevard de Wielingen 5 ligt in het duin achter de nieuwbouw en blijf volledig onaangetast. De bunker achter Boulevard de Wielingen 3 is in gebruik geweest als opslagruimte voor de discotheek. De bunker zelf blijft volledig gehandhaafd maar krijgt geen functie voor de nieuwbouw. Er is een toegang tot de bunkers vanuit de bestaande bebouwing; deze wordt doorsneden door de aanleg van het nieuwe berijdbaar pad naar de zomerwoningen op het duin. De wijze waarop de bunker toegankelijk kan blijven wordt nog nader onderzocht. De cultuurhistorische waarde van de bunkers blijft intact.

4.2 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een verblijf op verontreinigde grond, kan de gemeente in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen eisen dat er onderzoek is uitgevoerd naar bodemverontreiniging. Vrijstelling van de verplichting tot het uitvoeren van bodemonderzoek is mogelijk als de bouwlocatie onverdacht is voor aanwezige bodemverontreiniging en als de bouwlocatie valt onder de werking van een bodemkwaliteitskaart. Op de bodemkwaliteitskaart valt het plangebied in de categorie “Buitengebied en naoorlogse woonwijken”. De bestaande bebouwing is direct na de oorlog gebouwd. In de nabije omgeving zijn geen verontreinigingen bekend. Ook hebben er geen andere functies dan detailhandel of horeca plaatsgevonden. De locatie kan daarmee als onverdacht worden aangemerkt. Vrijstelling van de bodemonderzoekplicht is derhalve aan de orde. In 2011 heeft reeds een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden op een deel van het terrein (Boulevard de Wielingen 4). In dat onderzoek zijn in de bovengrond licht verhoogde gehalten aan PAK en minerale olie, in de ondergrond licht verhoogde gehalten aan PAK en in het grondwater een licht verhoogd gehalte aan vinylchloride aangetroffen. De aangetroffen gehalten zijn dusdanig gering dat zij geen risico opleveren voor volksgezondheid en/of het milieu.

Er is geconcludeerd dat er geen verder onderzoek nodig is en dat er geen gebruiksbeperkingen zijn. In 2020 is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd in het gehele plangebied. Dit bodemonderzoek is in bijlage 2 opgenomen. In het onderzoek blijkt zijn in de bovengrond lichte overschrijdingen van de achtergrondwaarden voor de parameters PAK, zink en lood aangetroffen. In de ondergrond zijn geen overschrijdingen van de achtergrondwaarden aangetroffen en in het

Bestemmingsplan Duinhof Noord Cadzand-Bad - 24

grondwater is geen overschrijding van de streefwaarde aangetoond. Er is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen en analyses wijzen uit dat er geen nader asbestonderzoek nodig is. Geconcludeerd wordt dat er geen aanleiding is tot het uitvoeren van nader onderzoek. Bodem vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.3 Niet gesprongen explosieven

In Zeeuws-Vlaanderen is tijdens de Tweede Wereldoorlog op verschillende plaatsen zwaar gevochten. De meest relevante locaties waar niet-gesprongen explosieven kunnen liggen, liggen binnen de aanvliegroute IJzendijke-Breskens en langs de kust, zoals in Cadzand-Bad. Er is een NGEonderzoek uitgevoerd dat in bijlage 3 is opgenomen. Conclusie is dat het onderzoeksgebied is verdacht van niet gesprongen explosieven. Advies is om voorafgaande aan de uitvoering een Projectgebonden Risico Analyse Conventionele Explosieven uit te laten voeren. Initiatiefnemer zal dit tijdig laten uitvoeren. Teneinde het risico te beheersen wordt voorgesteld het terrein te detecteren op de aanwezigheid van explosieven voordat de grond wordt afgegraven. De detectie vindt in opdracht en op risico van de initiatiefnemer plaats door een gespecialiseerd bedrijf. Mochten er explosieven gevonden worden, worden die eerst verwijderd, voordat de grond wordt afgegraven. Risico’s voor de gemeente worden in de anterieure overeenkomst bij de eigenaar gelegd; er is daarbij onder enkele voorwaarden een mogelijkheid om 70% van de kosten via de gemeente bij het rijk terug te vorderen. Daartoe wordt een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer gesloten. Op grond van deze overeenkomst is er na afloop van het project de mogelijkheid om de kosten die daarvoor in aanmerking komen voor 70% te declareren.

Dit geldt wel alleen zolang de bommenregeling van kracht is. Als het Rijk besluit de regeling te wijzigen, dan vervalt de overeenkomst.

4.4 Water Waterkering Het grootste deel van het plangebied valt binnen het kustfundament. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is derhalve van invloed op deze locatie. In het Barro wordt onderscheid gemaakt tussen ontwikkeling binnen en buiten het stedelijk gebied. In het Besluit tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen I en II bij de Crisis- en herstelwet (tiende tranche) en tot wijziging van het Besluit Omgevingsrecht heeft het Rijk op 14 augustus 2015 de ontwikkeling van Cadzand-Bad conform Ontwikkelingsplan en Schilvisie onder het stedelijk gebied geschaard. Het Waterschap Scheldestromen heeft daarenboven op 17 december 2014 de bebouwingscontouren voor Cadzand-Bad vastgesteld. Het plangebied valt binnen de bebouwingscontour (figuur 17). De bebouwing inclusief parkeerkelder vindt volledig plaats in de beschermingszone A van de primaire waterkering (duin). Voor een klein deel valt het plangebied samen met beschermingszone A van de secundaire waterkering (Ringdijk Noord). Daarmee is sprake van een “ja-mits”-beleid, waarbij ontwikkelingen worden toegestaan, mits voldaan wordt aan de eisen vanuit de waterkering. Voor het bouwen binnen het waterstaatswerk is een watervergunning vereist.