01(camping Zonneweelde vaststelling) - ontwerp bp.pdf

Camping Zonneweelde

Sluis

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1714.bpzonneweelde‐ON01

19‐10‐2017

concept

projectnummer:

400137.20170722 opdrachtleider:

J.J. van den Berg

2

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

3

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doel

7

1.2

Leeswijzer

7

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

9

2.1

Kenschets plangebied

9

2.2

Geldende bestemmingsregeling

11

2.3

Beoogde ontwikkeling

12

2.4

Planologische afweging

18

Hoofdstuk 3

Beleidskader

19

3.1

Nationaal beleid

19

3.2

Provinciaal beleid

20

3.3

Gemeentelijk beleid

23

Hoofdstuk 4

Randvoorwaarden

31

4.1

Water

31

4.2

Ecologie

33

4.3

Archeologie en cultuurhistorie

38

4.4

Relatie met omliggende functies

39

4.5

Verkeer en parkeren

40

4.6

Bodemkwaliteit

42

4.7

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

42

4.8

Luchtkwaliteit

43

4.9

Externe veiligheid

45

4.10

Landschappelijke inpassing

47

4.11

Besluit milieueffectrapportage

47

Hoofdstuk 5

Uitvoeringsaspecten

49

5.1

Handhaving

49

5.2

Financiële uitvoerbaarheid

49

5.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50

Hoofdstuk 6

Bestemmingsregeling

51

6.1

Inleiding

51

6.2

Toelichting op de inleidende regels

51

6.3

Gehanteerde bestemmingen

51

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

4

Bijlagen bij toelichting

55

Bijlage 1

Toekomstvisie Camping Zonneweelde

57

Bijlage 2

Plan centrumgebied 23‐10‐2017

59

Bijlage 3

Advies Toetsingscommissie 13‐12‐2017

61

Bijlage 4

Beeldkwaliteitsplan

63

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

65

Bijlage 6

Toelichting op Staat van Horeca‐activiteiten

67

Regels

69

Hoofdstuk 1

Inleidende bepalingen

71

Artikel 1

Begrippen

71

Artikel 2

Wijze van meten

74

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

75

Artikel 3

Groen

75

Artikel 4

Recreatie ‐ Verblijfsrecreatie ‐ Zonneweelde

77

Hoofdstuk 3

Algemene regels

81

Artikel 5

Anti‐dubbeltelbepaling

81

Artikel 6

Algemene bouwregels

82

Artikel 7

Algemene gebruiksregels

83

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

84

Artikel 9

Algemene wijzigingsregels

85

Artikel 10

Overige regels

86

Hoofdstuk 4

Overgangs‐ en slotregels

87

Artikel 11

Overgangsrecht

87

Artikel 12

Slotregel

88

Bijlagen bij regels

89

Bijlage 1

91

Rho adviseurs voor leefruimte

Staat van Horeca‐activiteiten

400137.20170722

5

Toelichting

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

6

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Camping Zonneweelde is een camping van circa 7,7 hectare met 357 vergunde standplaatsen en kent al een lange historie. Het aanbod bestaat voor een groot deel uit jaarplaatsen voor chalets, stacaravans en toercaravans. Daarnaast is er ook toeristisch aanbod in de vorm van verhuurchalets, trekkershutten en toeristische plaatsen. Bij de entree van het park zijn de centrale voorzieningen van het park gelegen. De huidige inrichting voldoet op diverse punten niet aan de wensen van de gasten en de eigenaren. Om in de concurrerende recreatiemarkt van Zeeuws‐Vlaanderen relevant te blijven en een onderscheidend product te kunnen bieden is kwaliteitsverbetering noodzakelijk. In 2013 heeft adviesbureau Van der Reest de 'Toekomstvisie Camping Zonneweelde in Nieuwvliet' opgesteld (bijlage 1). Op basis van marktgegevens, de wensen van de eigenaren en informatie over concurrerende recreatiebedrijven in de regio heeft het bureau aanbevelingen gedaan. Deze aanbevelingen zijn aanleiding om de bestaande camping op een aantal punten aan te passen om toekomstbestendig te zijn. Een aantal adviezen uit deze toekomstvisie is reeds uitgevoerd. De beoogde vergroting van het terrein met een oppervlakte van 1,1 ha maakt het mogelijk om aan een aantal andere adviezen invulling te geven. Het totale oppervlak van het plangebied bedraagt 8,8 ha (8.8367m²).

Door de tussenkomst van de realisatie van strandslaaphuisjes is de beoogde uitbreiding en kwaliteitsverbetering enige jaren vertraagd, maar vanaf nu heeft het weer de hoogste prioriteit. Binnen de geldende bestemmingsplannen 'Buitengebied' en 'Verblijfsrecreatieterreinen Sluis' zijn de beperkte vergroting van het terrein en een aantal aspecten van de kwaliteitsverbetering van het centrum niet mogelijk. De gemeente Sluis staat positief tegenover de plannen en heeft aangegeven medewerking te willen verlenen. Voorliggend bestemmingsplan vervangt de voor het plangebied geldende bestemmingsregeling(en).

1.2

Leeswijzer

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.  In hoofdstuk 2 worden het plangebied, de directe omgeving en de beoogde planontwikkeling beschreven.  Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader en daarmee op de planologische inpasbaarheid van de ontwikkeling.  Hoofdstuk 4 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de ruimtelijke en milieuaspecten.  In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de handhaving en maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het project.  In hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

8

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

9

Hoofdstuk 2

2.1

Planbeschrijving

Kenschets plangebied

Ruimtelijk‐functionele schets Ligging

Figuur 2.1. Ligging plangebied (bron: Google Maps) Zoals weergegeven in figuur 2.1 ligt Camping Zonneweelde ten noordwesten van de kern Nieuwvliet, te midden van diverse andere recreatieterreinen. De camping ligt ingeklemd tussen de Adornisdijk en de Baanstpoldersedijk. Ten noorden grenst de camping aan landbouwgronden, aan de zuidzijde aan camping Adornis. De ingang van camping Zonneweelde bevindt zich aan de Baanstpoldersedijk. Het grootste deel van het bedrijf is aan de randen voorzien van een afschermende groenvoorziening waardoor het aan het zicht vanaf de weg wordt ontnomen. Enkele voorzieningen en faciliteiten zijn vanaf de weg wel waar te nemen. De omvang van de huidige camping bedraagt circa 7,7 hectare en heeft als gevolg van kwaliteitsverbeteringen in de afgelopen jaren nog maar 316 standplaatsen, terwijl er 357 zijn vergund.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

10

Huidig bedrijf

Figuur 2.2. Huidige situatie plangebied (bron: www.campingzonneweelde.nl) Camping Zonneweelde is een familiecamping op loopafstand van het strand. Zoals weergegeven in figuur 2.2 bevinden zich op het terrein de volgende functies:  kampeerfaciliteiten in de vorm van standplaatsen voor tenten en caravans, trekkershutten (Single Camp), chalets en glamorous camping (glamping);  sanitaire voorzieningen;  centrale voorzieningen (receptie, kiosk, supermarkt, brasserie en terras);  een zwembad, peuterbad en waterspeeltuin (onoverdekt);  speeltuin(en), sport‐ en speelvelden;  parkeervoorzieningen;  milieustraat;  een bedrijfswoning.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

11

2.2

Geldende bestemmingsregeling

Figuur 2.3 Geldende bestemmingsregeling (rode onderbroken lijn) (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Zoals weergegeven in figuur 2.3 geldt voor het grootste deel van plangebied het op 19‐12‐2013 vastgestelde bestemmingsplan 'Verblijfsrecreatieterreinen Sluis'. Dit deel van het plangebied is hierin als volgt bestemd:  De huidige camping heeft de bestemming 'Recreatie ‐ Verblijfsrecreatie Zonneweelde'. In het bestemmingsplan is vastgelegd dat de gronden bestemd zijn voor: 1. verblijfsrecreatie; 2. ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein': verblijfsrecreatie in kampeermiddelen en in bouwwerken voor recreatief nachtverblijf; 3. horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca activiteiten (zie bijlage 6); 4. een parkwinkel; 5. een onoverdekt zwembad; 6. een bedrijfswoning met een inhoud van maximaal 1.000 m³, inclusief aan‐ en uitbouw, veranda en bijgebouwen ; 7. spel‐, sport‐ en speelvoorzieningen; 8. centrale voorzieningen voor dienstverlening, beheer, sanitaire voorzieningen voor gezamenlijk gebruik en onderhoud ten behoeve van de verblijfsrecreatie op hetzelfde terrein; 9. en de bij deze bestemming horende voorzieningen, zoals ontsluitingswegen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.  Gebouwen mogen alleen binnen het opgenomen bouwvlak worden gebouwd.

In de regels van de bestemming 'Recreatie ‐ Verblijfsrecreatie Zonneweelde' zijn regels opgenomen ten aanzien van het aantal, de goot‐ en bouwhoogte van gebouwen en bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf, oppervlakte, inhoud en onderlinge afstanden. Hieruit blijkt dat op het terrein kampeermiddelen en bouwwerken voor recreatief nachtverblijf zijn toegestaan. Naast chalets en stacaravans kunnen dit ook stenen of houten huisjes zijn met een maximaal oppervlak van 70 m². De goothoogte van deze gebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter en de bouwhoogte niet meer dan 5 meter. Op camping Zonneweelde zijn ten hoogste 357 eenheden toegestaan.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

12

 

Rondom de camping is een 5 meter brede strook bestemd als 'Groen' ten behoeve van een adequate omzoming van het recreatieterrein. Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde ‐ Archeologie 4'. Dit betekent dat als de oppervlakte van grondroerende werkzaamheden groter is dan 2500 m² en dieper dan 40 cm, een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

De beoogde uitbreiding van het plangebied ligt ten noorden van de huidige camping en valt binnen het plangebied van het bestemmingsplan 'Buitengebied' uit 2011 en de bijbehorende herzieningen van de gemeente Sluis. Dit deel van het plangebied is als volgt bestemd:  Er geldt de enkelbestemming 'Agrarisch ‐1'. Deze gronden zijn bestemd voor: 1. de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven; 2. agrarische randzone; en tevens voor: 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – agrarisch hulp‐ en nevenbedrijf ‐ 3': een toeleveringsbedrijf aan of afnemer van (producten van) agrarische bedrijven; 4. niet ‐ grondgebonden agrarische neventakken en aquacultuur; 5. aan de bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen; 6. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenelementen, (natuurvriendelijke) oevers, water, laad‐ en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen; 7. waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van de naastgelegen woonkernen en verblijfsrecreatieve terreinen.  Op de gronden binnen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is geen bouwvlak opgenomen. Buiten het bouwvlak is het oprichten van bouwwerken slechts onder strenge voorwaarden toegestaan.

 Op de betreffende gronden gelden de gebiedsaanduidingen 'wro‐ontheffingsgebied ‐ 1.2' en 'wro‐zone ‐ wijzigingsgebied 2'. Hierin staan regels ten aanzien van respectievelijk kleinschalig kamperen op of in aansluiting op een agrarisch bouwvlak, en de realisatie van een landschapscamping.

2.3

Beoogde ontwikkeling

Algemeen Uit de in 2013 door Van der Reest Advies opgestelde toekomstvisie (bijlage 1) blijkt dat Camping Zonneweelde destijds niet echt onderscheidend is van concurrerende campings in de directe omgeving. Gezien de locatie ligt een strandsfeer met een bepaald strandthema voor de hand. Hiertoe zijn al een paar eerste stappen gemaakt. Deze ingeslagen weg moet op het terrein en de centrumvoorzieningen verder worden doorgevoerd. Zonneweelde is door het publiek recent twee keer uitgeroepen tot Beste camping van Nederland (2014 en 2015). Dit is een initiatief van brancheorganisatie Recron. Voor de prijs geven de gasten van de recreatiebedrijven cijfers voor gastvrijheid, horeca, hygiëne, faciliteiten en de omgeving. Zonneweelde is in 2017 uitgeroepen tot ANWB Top Camping (enige 5‐sterren camping in Zeeuws‐Vlaanderen). Het nieuw ingezette beleid heeft dus al resultaat gehad en natuurlijk ook de realisering van de strandhuisjes heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het verbeteren van de kwaliteit en identiteit van de camping. Programma Het plan voor de kwaliteitsverbetering van 2013 is nader uitgewerkt door het bureau K3H in de rapportage boek 'Presentatieboek kwaliteitsverbetering centrumgebied Camping Zonneweelde' (K3H 171023), zie bijlage 2. De beoogde ontwikkelingen zijn: ‐ Kwaliteitsverbetering centrumvoorzieningen bestaande uit:

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

13

  

verplaatsing bedrijfswoning uit het centrum naar de rand van de camping met een eigen ontsluiting los van de bestaande landbouwontsluiting (onderdeel van de uitbreiding). verplaatsing van de entree van de camping van circa 50 meter in noordelijke richting. invulling geven aan glamping op het voorste gedeelte van het terrein. Een klein deel is daarvoor nu al ingericht. Aansluitend op het succes van de strandslaaphuisjes en de bestaande glamping accommodaties, wordt het voorste gedeelte volledig inrichting voor glamping verhuuraccommodaties en volledig nieuwe centrumvoorzieningen: receptie, winkel, binnenspeelvoorziening, horeca etc. Ook een overdekt zwembad met een waterglijbaan maakt deel uit van deze centrumvoorzieningen (zie figuur 2.4 en 2.5).

Figuur 2.4 Inrichting nieuwe centrumvoorzieningen (Bron: K3H architecten)

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

14

= figuur 2.5 Beelden van de nieuwe centrumvoorziening en het overdekte zwembad (Bron: K3H architecten) ‐ uitplaatsing van een aantal eenheden op het uitbreidingsterrein  een beperkte uitbreiding naar het noorden (figuur 2.6) in oppervlakte, niet in eenheden. De uitbreiding betreft circa 1,1 ha. Hier worden 28 eenheden en de bedrijfswoning geplaatst. De betreffende gronden zijn in eigendom.  voor deze zone is een gevarieerde inrichting gemaakt. Op grond van het advies van de Toetsingscommissie (Van Nuland & Partners, 13‐12‐2017), zie bijlage 3, is het inrichtingsplan voor de uitbreiding aangepast, zie figuur 2.7. De oriëntatie en clustering van de chalets zijn gevarieerder dan in het voorgaande ontwerp. Naast landschappelijke inpassing is ook voorzien in waterberging (wadi).

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

15

Figuur 2.6 Locatie van de uitbreiding rood omrand

Figuur 2.7 Inrichtingsplan Camping Zonneweelde (Bron: K3H en Rho, december 2017) ‐ kwaliteitsverbetering bestaand terrein:  Wat de toeristische gasten betreft wil Zonneweelde zich richten op gasten die zowel op als buiten de camping actief bezig willen zijn. Het toeristisch productaanbod richt zich daarom vooral op luxe en comfortabele verblijfsvormen met goede voorzieningen en het actief bezig zijn in of bij de centrumvoorzieningen van de camping.  het veld met de permanente toercaravans wordt omgevormd naar verhuurchalets. De volgorde van de ontwikkeling is van belang. De verplaatsing bedrijfswoning zal sneller gerealiseerd moeten worden dan de overige ontwikkelingen, zodat de centrumvoorzieningen als één geheel Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

16

ontwikkeld kunnen worden. Beeldkwaliteitsplan Voor de beoogde uitbreiding is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, zie bijlage 4. Hierin wordt een nadere toelichting gegeven op:  de landschappelijke inpassing van het uitbreidingsterrein en het centrum;  centrumvoorzieningen;  typen en kleur van de chalets;  maatvoering van de standplaatsen en overige elementen;  brandveiligheid op het uitbreidingsterrein;  berekening verhard oppervlakte. Nadere toelichting op bouwhoogte waterglijbaan en overkapping zwembad Camping Zonneweelde heeft de visie om de camping onderscheidend te laten zijn in haar omgeving voor zowel bezoekers van de camping als de lokale markt. Dit zoals beschreven in het Plan centrumgebied 23‐10‐2017 (bijlage 2). Om het seizoen te verlengen, wordt het bestaande bad en waterspelen voorzien van een glazen overkapping. Bij mooi weer kunnen de ramen in de gevel en het dak open, maar bij minder weer gaan deze dicht voor een prettig binnenklimaat. De voorziening die nu getekend is, is niet bedoeld om het hele jaar open te zijn, maar wel als seizoen verlengend middel.

Figuur 2.8 Impressie zwembad en glijbaan (Bron: K3H architecten) Hoogte glijbaantoren Glijbanen dienen in het beginsel te voldoen aan vastgestelde regelgeving, zoals de NEN EN‐1069 sub‐1 en sub‐2. Camping Zonneweelde heeft de visie om de camping onderscheidend te laten zijn in haar

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

17

omgeving voor zowel bezoekers van de camping als de lokale markt. Eén van de onderscheidende elementen is het overdekte zwembad met daarbij de glijbaantoren. Om tegenwoordig onderscheidend te zijn met glijbanen volstaat een simpele familieglijbaan en een buitenbad niet meer. De klant wil meer beleving en meer uitdaging. Om hier aan te voldoen heeft men gekozen voor een glijbaan met een speciaal element, de zogenoemde “Cone”. Om door de Cone te glijden heeft men een bepaalde aanvoersnelheid nodig. In de hiervoor genoemde normering staat beschreven dat de hellingshoek en snelheid middels formules berekend dient te worden. Voor de gekozen glijbaan is een instaphoogte van 9 meter benodigd. Een lagere instaphoogte zou resulteren in een zeer langzame glijbaan wat de glijpret sterk verminderd. Met instaphoogte wordt het vloerniveau bedoeld vanwaar men de glijbaan betreedt. Aan vrije hoogte boven het vloerniveau wordt 2,6 m gehanteerd. Daarboven wordt de dakconstructie geplaatst en voorzien van een opstand welke totaal in 3m boven vloerniveau resulteert. Conclusie: de benodigde hoogte is dus een instaphoogte van 9m + vrije hoogte en dakconstructie 3m = 12 m glijbaantoren hoogte. Hoogte zwembad De benodigde hoogte van het zwembad komt voort uit 3 aspecten: 1. Beleving; 2. Klimaathuishouding; 3. Duurzaamheid. 1.

Beleving De ruimtelijke beleving van de bezoeker en medewerker wordt versterkt door de hoogte van het zwembad. Mede ook door de glazen gevel en dakafwerking. Als de ruimte laag zou zijn zou dit een bedompter gevoel geven bij de bezoeker en de medewerker. 2. Klimaathuishouding De klimaathuishouding is in 3 onderdelen te verdelen, de luchtvochtigheid, warmte en chloorgehalte.  Luchtvochtigheid De vochtproductie van het gespartel en verdamping van het zwemwater wordt opgenomen in de lucht. Door de omvang van het gebouw groter te maken hoeven er minder zware luchtbehandelingskasten geplaatst te worden om de vochtigheid uit de lucht te filteren en om de gefilterde lucht weer retour in te blazen.  Warmte Door gebruik te maken van de hoogte en spuivoorzieningen in het glazen bouwwerk hoeft de ruimte minder gekoeld te worden. Doordat het water op een bepaalde temperatuur gehouden wordt warmt de ruimte snel op, in combinatie met het zomerse weer zal dit op momenten zeer snel gebeuren. De bezoekers en medewerkers van het zwembad zullen dan snel oververhit raken bij een te laag zwembad. Door de ruimte hoger te maken kan de warmte makkelijker weg en hoeft dus minder gekoeld te worden.  Chloorgehalte De waterkwaliteit wordt bewaakt en op niveau gehouden met chloor. Als de ruimte van een te lage hoogte zou zijn neemt de chloordamp de overhand in de lage ruimte.

Door de ruimte hoger te maken kunnen de chloordampen makkelijker weg en zijn dus minder sterk aanwezig. Als de chloordampen te sterk aanwezig zijn kunnen de mensen luchtwegaandoeningen krijgen en onwel raken. De ervaring leert dat dit mogelijk is bij een gebouw met een hoogte van 10 meter. 3. Duurzaamheid Door het zwembad hoger uit te voeren is minder capaciteit benodigd voor luchtbehandeling en

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

18

ruimtekoeling. Dit mindere verbruik is gunstig voor het klimaat. Conclusie: de benodigde hoogte voor de overkapping van het zwembad is 10 meter.

2.4

Planologische afweging

Zoals beschreven in het volgende hoofdstuk past de kwaliteitsverbetering van het bestaande kampeerterrein binnen provinciaal en gemeentelijk beleid. Hiervoor is uitbreiding van het terrein noodzakelijk. Dit zal dan aansluitend op de bestaande camping moeten plaatsvinden. Omdat de camping aan 3 zijden wordt begrensd door wegen en een andere camping is de uitbreiding uitsluitend in noordelijke richting mogelijk. Het college heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling. Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling gewenst is en bovendien niet in strijd is met nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

19

Hoofdstuk 3

Beleidskader

De ontwikkeling van Camping Zonneweelde is getoetst aan het geldende beleid van rijk, provincie en gemeente. Uit de toetsing blijkt dat de ontwikkeling niet in strijd is met het geldende beleid. In dit hoofdstuk is de toetsing aan het relevante beleid beschreven.

3.1

Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur & ruimte (SVIR) Algemeen In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) d.d. maart 2012 schetst het kabinet in algemene termen hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Nationaal landschap In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland. Geheel West Zeeuws‐Vlaanderen ‐ dus ook het plangebied ‐ is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws‐Vlaanderen als gebied bezit. Het nationaal landschap komt tevens aan bod in het Omgevingsplan Zeeland 2012‐2018 (zie paragraaf 3.2). Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt. Ladder duurzame verstedelijking Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' of 'overige stedelijke voorzieningen' en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van deze nieuwe ontwikkeling.

Partijen die nieuwe stedelijke voorzieningen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder van duurzame verstedelijking. De realisatie van chalets, de verplaatsing van een bedrijfswoning en de herinrichting van het centrumgebied van de camping zijn geen stedelijke ontwikkeling op grond van artikel 1.1.1. onder 1i Besluit ruimtelijke ordening. Op basis van de Handreiking Ladder voor Duurzame verstedelijking van het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een recreatieve ontwikkeling geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel is het noodzakelijk om de behoefte voor deze uitbreiding aan te tonen.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

20

Toetsing De recreatiemarkt verandert. De recreant vraagt om meer ruimte en kwalitatief betere accommodaties. Om als recreatiebedrijf levensvatbaar en toekomstbestendig te zijn en blijven is investering noodzakelijk. Dit kan worden gedaan door het aanpassen van de accommodaties en een ruimere opzet en betere centrale voorzieningen op het campingterrein. Hiervoor is uitbreiding van het terrein noodzakelijk. Dit zal dan aansluitend op de bestaande camping moeten plaatsvinden. Omdat de camping aan 3 zijden wordt begrensd door wegen en een andere camping is de uitbreiding uitsluitend in noordelijke richting mogelijk. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen nationaal beleid.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsplan Zeeland 2012‐2018 Voor een krachtig Zeeland zijn economische groei, ontwikkeling en innovatie nodig. De Provincie Zeeland draagt daar als regionaal bestuur met eigen taken en verantwoordelijkheden actief aan bij. De Provincie zet in op een sterke economie, een goed woon‐ en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied. In het Omgevingsplan 2012‐2018 beschrijft de Provincie wat zij de komende jaren zal doen om Zeeland op deze punten vooruit te helpen. De provincie wil de kernkwaliteiten van Zeeland verder benutten, (h)erkennen en versterken. Het karakter van verschillende delen van Zeeland, met sterke, beeldbepalende economische sectoren en eigenheid van de omgeving, is daarvoor de basis. De provincie onderscheid drie deelgebieden:  Produceren op Land aan Zee;  Beleven van Land en Zee;  Bloeien op Land en in Zee. Per deelgebied zijn uitwerkingen gemaakt met daarbij de kansen voor de toekomst. Sluis maakt deel uit van het deelgebied 'Beleven van Land en Zee'. In figuur 3.1 is de visiekaart van Land in Zee opgenomen.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

21

Figuur 3.1 Visiekaart Land in Zee Voor voorliggend plan zijn de volgende beleidsaspecten van belang. Verblijfsrecreatie De provincie maakt toekomstgerichte verblijfsrecreatieve ontwikkelingen mogelijk op locaties die economisch en landschappelijk wenselijk en goed bereikbaar zijn. Ook streeft de provincie naar kwaliteitsverbetering van het verblijfsrecreatieve product. De provincie wil de toeristisch‐recreatieve potenties van Zeeland optimaal benutten en biedt daarbij mogelijkheden voor maatwerk. Recreatiekansenkaart: kustzone De recreatiekansenkaart vormt de onderlegger voor het recreatiebeleid. Voor de geboden verblijfsrecreatieve ontwikkelingsmogelijkheden wordt onderscheid gemaakt in hotspots, kustzone, regionale ontwikkelingslocaties en overig Zeeland. Nieuwvliet ligt op de grens van de kustzone en overig Zeeland. In beide gebieden vormt revitalisering de belangrijkste opgave voor het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod. Om dit te kunnen realiseren wil de provincie bestaande bedrijven de mogelijkheid tot kwaliteitsverbetering en productinnovatie (of transformatie) bieden, al dan niet in combinatie met een (beperkte) uitbreiding. Nationaal landschap Delen van Zeeland, waaronder West Zeeuws‐Vlaanderen, zijn als nationaal landschap aangeduid. In deze gebieden gelden dezelfde planologische ontwikkelingsmogelijkheden en beperkingen als de rest van Zeeland.

Op landschappelijk en cultuurhistorisch vlak staan daarbij de voor deze gebieden benoemde kwaliteiten en daaraan gekoppelde strategieën centraal. De Provincie roept vooral marktpartijen en ondernemers op de kansen en mogelijkheden die deze bijzondere status met zich meebrengt op economisch en landschappelijk verantwoorde wijze te vermarkten. Landschappelijke inpassing Voor nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied geldt dat zij moeten aansluiten bij het bestaande karakter van het landschap. Als algemeen uitgangspunt geldt daarom dat een nieuwe ontwikkeling

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

22

zodanig in het landschap moet worden ingebed dat het als een logisch onderdeel deel uitmaakt van het landschap. Hiervoor wordt uitgegaan van een 5 meter brede afschermende groengordel. Maatwerk behoort tot de mogelijkheden. Wanneer alternatieve maatregelen worden getroffen, dient uit de ruimtelijke onderbouwing te blijken dat de maatregelen die worden getroffen qua investering gelijkwaardig zijn aan het realiseren van een 5 meter brede afschermende groengordel. Toetsing Verblijfsrecreatie De ontwikkeling betreft het vraaggericht realiseren van een aantal nieuwe chalets. Hiervoor zullen een gelijk aantal bestaande kampeeraccommodaties worden opgeheven. Het totale aantal recreatieverblijven neemt dus niet toe. Het betreft een ontwikkeling die past binnen de wens van de provincie om toekomstgerichte verblijfsrecreatieve ontwikkelingen mogelijk te maken. De nieuwe verblijfsrecreatieve eenheden zullen qua uiterlijk op de omgeving worden afgestemd. Op het bestaande verblijfsrecreatieve terrein wordt kwaliteitsverbetering doorgevoerd in de vorm van het vergroten van standplaatsen en het verbeteren van het voorzieningenniveau. Dit past binnen provinciaal beleid. Landschappelijke inpassing De wijze waarop de ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast is toegelicht en geborgd in paragraaf 4.10.

3.2.2 Verordening Ruimte In de provinciale verordening zijn onderdelen van het provinciale beleid (de provinciale belangen, zoals die in het Omgevingsplan zijn beschreven) die bindende betekenis hebben voor gemeentelijke plannen vastgelegd. Op de volgende punten is de provinciale verordening van belang:  Artikel 2.5 Recreatie 1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. 2. In de toelichting bij een bestemmingsplan voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein wordt aannemelijk gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is gewaarborgd.  Artikel 2.7 Bufferzones 1. In een bestemmingsplan waarin voor de eerste maal woon‐ of verblijfsrecreatieve bestemmingen worden aangewezen worden nieuwe woon‐ of verblijfsrecreatieve functies niet toegelaten binnen een afstand van 100 meter tot buiten de bebouwde kom gesitueerde gronden waarop agrarische gebouwen anders dan kassen zijn toegelaten.

In afwijking hiervan kan een kleinere afstand worden gehanteerd indien in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat geen of nagenoeg geen hinder optreedt bij woon‐ of verblijfsrecreatieve functies en de kleinere afstand niet leidt tot onevenredige beperkingen in de bedrijfsvoering van de betrokken agrarische bedrijven. 2. In een bestemmingsplan waarin voor de eerste maal woon‐ of verblijfsrecreatieve bestemmingen worden aangewezen worden nieuwe woon‐ of verblijfsrecreatieve functies niet toegelaten binnen een afstand van 50 meter vanaf buiten de bebouwde kom gesitueerde kassen en, primair, vanaf daarvoor aangewezen bouwvlakken alsmede vanaf buiten de bebouwde kom gesitueerde gronden waarop fruitteelt is toegelaten. In afwijking hiervan kan een kleinere afstand worden gehanteerd indien in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat geen schadelijke gevolgen voor de volksgezondheid zullen optreden en de kleinere afstand niet leidt tot onevenredige beperkingen in de bedrijfsvoering van de betrokken agrarische bedrijven.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

23

Toetsing Omgevingsplan Zeeland 2012‐2018 Verblijfsrecreatie De ontwikkeling betreft het vraaggericht realiseren van een aantal nieuwe chalets. Hiervoor zullen een gelijk aantal bestaande kampeeraccommodaties worden opgeheven. Het totale aantal recreatieverblijven neemt dus niet toe. Het betreft een ontwikkeling die past binnen de wens van de provincie om toekomstgerichte verblijfsrecreatieve ontwikkelingen mogelijk te maken. De nieuwe verblijfsrecreatieve eenheden zullen qua uiterlijk op de omgeving worden afgestemd. Op het bestaande verblijfsrecreatieve terrein wordt kwaliteitsverbetering doorgevoerd in de vorm van het vergroten van standplaatsen en het verbeteren van het voorzieningenniveau. Dit past binnen provinciaal beleid. Landschappelijke inpassing De wijze waarop de ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast is toegelicht en geborgd in paragraaf 4.10. Verordening Ruimte Bij het opstellen van het bestemmingsplan zal rekening worden gehouden met de voorwaarden die zijn gesteld in artikel 2.5 van de verordening. Voor de bufferzones waar rekening mee moet worden gehouden geldt dat de gebieden die een nieuwe (verblijfs)recreatieve bestemming krijgen niet binnen een afstand van 100 meter liggen van gronden waarop agrarische gebouwen zijn toegestaan. 3.2.3 Conclusie Voor zover van toepassing past de beoogde ontwikkeling binnen provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Kadernota Recreatief Verblijf In de kadernota recreatie verblijf (vastgesteld door de gemeenteraad op 19 april 2012) is ten aanzien van de huisvesting van personeel het volgende vermeld: Verblijfsrecreatieterreinen zijn in belangrijke mate afhankelijk van seizoenskrachten. In de zomerperiode kan de lokale arbeidsmarkt daar niet altijd in voorzien. Er wordt ook gebruik gemaakt van arbeidskrachten van elders. Punt van aandacht is de huisvesting van dit personeel. Bij sommige ondernemers bestaat de wens daarvoor gebouwen toe te staan. Momenteel wordt personeel veelal op gewone standplaatsen gehuisvest, hetgeen ten koste gaat van het aantal verhuurbare plaatsen. Logiesaccommodatie voor personeel van de verblijfsrecreatieterreinen leidt tot een verdere verstening van de terreinen. Toch wordt onderkend dat de vraag van de recreatieondernemers reëel is. In dat licht wordt ingestemd met beperkte bouwmogelijkheden ten behoeve van logiesaccommodatie voor huisvesting van eigen personeel. Voorwaarde is wel dat aangetoond moet worden dat structureel gebruik moet worden gemaakt van personeel van buiten de regio. Permanente bewoning van deze accommodatie wordt niet toegestaan.

Om de ondernemer vrijheid te laten in de precieze locatie van deze accommodatie, wordt voorgesteld dezelfde bouwmogelijkheden en locaties aan te houden als voor gebouwen ten behoeve van centrale voorzieningen en beheer en centrale recreatieve voorzieningen. 3.3.2 Krachtig verbonden: visiedocument 2016‐2020 Toetsingskader Dit visiedocument is in 2015 door de gemeente Sluis opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2015. Het is bedoeld als een herziening van de structuurvisie, het wmo‐beleidsplan, de woonvisie en het gebiedsplan 'Natuurlijk Vitaal', samengevoegd in één integrale beleidsnota. Hierin is het ruimtelijk‐economisch en sociaal‐maatschappelijk beleid op hoofdlijnen voor de gemeente Sluis vastgelegd, waaronder de hoofdlijnen met betrekking tot de gewenste ontwikkelingen binnen de recreatie.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

24

Verblijfsrecreatie Recreatie en toerisme fungeren als belangrijke economische motor. De gemeente zet in op een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam verblijfsrecreatief product. Hierbij is het van belang dat er een gevarieerd toeristisch‐recreatief product ontstaat waarbij gebruik wordt gemaakt van zowel de kustzone als achterland. Een betere spreiding van de toeristische druk door het jaar wordt ook als doel gesteld. Voor uitbreiding van bestaande verblijfsrecreatieterreinen worden de volgende voorwaarden gesteld:  Uitbreiding in oppervlakte en/of eenheden gaat alleen gepaard met een kwaliteitsslag op het gehele terrein.  De kwaliteitseis voor kwaliteitsslagen is maximaal 20 recreatiewoningen per hectare en maximaal 33 eenheden per hectare voor recreatieve nachtverblijven.  Het totale aantal aan recreatieve eenheden binnen de gemeente mag niet toenemen. Uitbreiding in eenheden wordt dus gekoppeld aan sanering van minimaal hetzelfde aantal eenheden. Om flexibiliteit in tijd en locatie te bewerkstellingen, wordt een eenhedenbank gecreëerd. Binnen deze eenheden bank ontstaat een overzicht van het aantal gesaneerde verblijfseenheden en het aantal nieuwe verblijfseenheden.  Uitbreiding van 10% is toegestaan voor terreinen met meer dan 100 eenheden en 20% voor terreinen met minder dan 100 eenheden (met inachtneming van de ruimte binnen de eenhedenbank).

 Uitbreiding van een recreatieterrein met meer dan 20% wordt slechts in zeer uitzonderlijke situaties toegestaan. Voorwaarde hierbij is dat per hectare uitbreiding minimaal één hectare recreatienatuur wordt gerealiseerd. Het beheer en onderhoud van deze recreatienatuur dient geborgd te zijn.  Bij de uitbreiding van bestaande verblijfsrecreatieterreinen wordt onderscheid gemaakt tussen het omzetten van kampeereenheden in woningen en uitbreiding met (toeristische) kampeerplaatsen. Uitbreiding met recreatiewoningen wordt in principe niet meer toegestaan tenzij er sprake is van een bijzonder product en doelgroep met een toegevoegde waarde voor de streek.  Er worden duurzaamheidseisen gesteld aan uitbreidingen van bestaande verblijfsrecreatieterreinen. Aan deze eisen zal moeten worden voldaan. Dagrecreatie De gemeente stelt dat een toename van (landinwaartse) dagrecreatiemogelijkheden een impuls zou betekenen voor de werkgelegenheid en het toeristisch product. De volgende doelstellingen zijn van belang:  Een brede focus op het toeristisch product waardoor meerdere doelgroepen worden bereikt en een meer jaarrond toeristisch product wordt neergezet (meerwaarde).  Meer slechtweer voorzieningen die voor verlenging van het seizoen zorgen (betere spreiding van de toeristische druk gedurende het jaar), zodat dit de jaarrond werkgelegenheid verhoogt.

Voor het bereiken van deze doelen wil de gemeente nieuwe initiatieven voor dagrecreatie en slechtweervoorzieningen stimuleren. Verevening Het Fonds recreatieontwikkeling blijft bestaan uit een aparte rood‐voor‐rood en een rood‐voor‐groen bijdrage. Rood‐voor‐rood is van toepassing op nieuwvestiging van verblijfsrecreatie en deze wordt residueel bepaald. De rood‐voor‐groen‐bijdrage wordt gevraagd in het geval van een kwaliteitsslag op een bestaand verblijfsrecreatieterrein. Hierbij gaat het om een vastgesteld bedrag van €34.000,‐ per hectare uitbreiding. Deze vereveningsbijdragen worden gekoppeld aan medewerking voor een kwaliteitsslag in de verblijfsrecreatie waarbij dus ook de bestaande situatie wordt aangepakt. Toetsing Kwaliteitsslag Op het huidige kampeerterrein wordt een kwaliteitsslag gemaakt, door middel van het vergroten van

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

25

standplaatsen en het voorzieningenniveau. De luxe accommodaties op dit terrein dragen bij aan een gedifferentieerd verblijfsrecreatief aanbod. Voor de realisatie van de nieuwe accommodaties worden bestaande standplaatsen gesaneerd. Het uitbreiden, differentiëren en verbeteren van de faciliteiten, past binnen de wens van de gemeente Sluis om ruimte te geven aan de ontwikkeling van dagrecreatieve voorzieningen voor meerdere doelgroepen en waarvan ook gebruik kan worden gemaakt als het geen strandweer is. Hiermee wordt invulling gegeven aan het gemeentelijke beleid. Dichtheid De uitbreiding is mogelijk indien de dichtheid maximaal 33 eenheden per ha is op het gehele terrein. In de toekomstige situatie mogen er dus maximaal (8.8367m² x 33 = 291,6) 292 eenheden aanwezig zijn. Vrijkomende eenheden Door de beperking van de dichtheid zal het aantal vergunde standplaatsen dalen van 357 naar 292. Er worden dus 65 standplaatsen gesaneerd, die aan de eenhedenbank van de gemeente Sluis kunnen worden toegevoegd. Beperkte uitbreiding Een uitbreiding met 1,1 ha is 14% ten opzichte van de huidige oppervlakte van 7,7 ha. Het is dus een beperkt uitbreiding. Duurzaamheid De kleurstelling van de te plaatsen chalets is natuurlijk en deels van hout. Er komt geen aansluiting op gas en waar mogelijk wordt optimaal gebruik gemaakt van zonnewarmte. Bij het zwembad speelt duurzaamheid een grote rol.

Mede daarom is een bouwhoogte van 10 meter noodzakelijk. Daarnaast wordt de bestaande bebouwing en verharding afgekoppeld van het riool. Al het regenwater zal dus in de toekomst worden afgevoerd naar het oppervlaktewater via een wadi. Door deze aspecten wordt invulling gegeven aan duurzaamheid. Vereveningsopgave De vereveningopgave bedraagt 1,1 x €34.000,‐ is €37.400,‐. In overleg met de gemeente is afgesproken dat de verevening vorm worden gegeven in een afdracht ten behoeve van de duinboulevard van Nieuwvliet‐Bad, dit in het kader van het Masterplan Nieuwvliet. 3.3.3 Zeeuwse Kustvisie, samen sterk voor de Zeeuwse kust 26‐06‐2017 Aandachtsgebied Nieuwvliet‐Bad In Nieuwvliet‐Bad is sprake van een concentratie van bestaande recreatieparken en enkele open polders die (gedeeltelijk) nog een agrarisch gebruik kennen (Adornispolder, Nieuwehovenpolder en Lampzinspolder). Met de herstructurering van de campings Pannenschuur, Hof ter Willegen en de Boshoeve is een eerste stap gezet in de verbetering van het verblijfsrecreatieve product ter plaatse. Voor de overige bestaande recreatiebedrijven is ten behoeve van het maken van de noodzakelijke kwaliteitsverbeteringsslag behoefte aan een meer samenhangende integrale visie op de ontwikkeling van Nieuwvliet‐Bad (Masterplan). De integrale visie gaat in op uitdagingen voor het totale gebied alsmede specifieke locaties.

Uitgangspunten waaraan het Masterplan dient te voldoen zijn:  Het realiseren van een kwaliteitsverbeteringsslag voor de bestaande parken rond de Adornispolder;  Het realiseren van een oplossing voor de verkeerssituatie als gevolg van het samenkomen van conflicterende mobiliteitssoorten en recreatieve routes tussen Nieuwvliet‐Bad en de duinboulevard;

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

26





Het realiseren van een geleidelijke overgang naar het omliggende open agrarische landschap. Beperkte extensieve recreatieve ontwikkelingsmogelijkheden behoren daarbij tot de mogelijkheden; Het behoud van het open landschap in de Nieuwehovenpolder.

Figuur 3.2 Kustvisie West Zeeuws Vlaanderen De beoogde uitbreiding ligt in een aandachtsgebied. Aandachtsgebieden zijn gebieden waar de oorspronkelijke ruimtelijke kwaliteiten onder druk staan of al (deels) verdwenen zijn. Juist in deze gebieden liggen er kansen om integraal de kwaliteitskust opnieuw te ontwikkelen. De ontwikkeling van aandachtsgebieden gebeurt op basis van een gezamenlijk streefbeeld, dat door gemeenschappelijke partijen wordt gedragen. Ook planvorming en realisatie gebeurt op basis van gelijkwaardigheid en samenwerking. Realisatie vindt alleen plaats als er ondernemers willen investeren en betrokken zijn. Naast ondernemers heeft ook de overheid een rol. Als de overheid partij is, richt zij haar aandacht in de eerste plaats op het proces en de publieke ruimte. Tegenwoordig ligt een groots opgezette gebiedsaanpak, zoals die in het verleden werd uitgevoerd, echter niet meer voor de hand. Gewenste ontwikkelingen zullen daarom met een kleinschalige projectaanpak in kleine stapjes gerealiseerd worden. In het streefbeeld voor de aandachtsgebieden wordt in ieder geval invulling gegeven aan de ontwikkeling van de landschapsstructuur (landschap produceren), de regionale identiteit en de omvang en dichtheden van bebouwing passen bij de landschapsstructuur. Het landschap is in beheer bij één partij.

Hiernaast wordt aansluiting gezocht met de omgeving door de verdere ontwikkeling en aansluiting op het recreatieve routenetwerk en infrastructuur. Hekken en afscheidingen worden vermeden en het gebied is zo veel als mogelijk openbaar toegankelijk. Ook wordt invulling gegeven aan de onderdelen B t/m D van het Ontwikkelkader in paragraaf 2.1 'Verblijfsrecreatief gebied'. Dit betreffen: Ontwikkelkader Een eenduidig Zeeuws kwaliteitsniveau verschaft helderheid over de gewenste kwaliteit van de verblijfsrecreatie voor ondernemers en biedt een gelijk speelveld. Om de potenties van het recreatieve product van de Zeeuwse Kwaliteitskust optimaal te benutten, moeten ontwikkelingen in Zeeland minimaal aan de volgende basiskwaliteit voldoen: A. Ruimtelijke kwaliteit:

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

27

Kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijven vindt plaats binnen de bestaande oppervlakte en eenheden van het bedrijf; Een beperkte uitbreiding van oppervlakte is mogelijk indien het nieuw uit te breiden terrein:  integraal onderdeel uitmaakt van een (nieuw) landschap;  en de dichtheid en omvang van de bebouwing passend is in het betreffende landschap;  en het beheer en onderhoud van het landschap geborgd is;  en er sprake is van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op het totale uitbreidingsoppervlakte van 13% (exclusief centrale voorzieningen en inclusief tuinhuis);  en maximaal 20% van het totale terrein mag aan de openbaarheid worden onttrokken (deze maximale maat is vanwege het aspect veiligheid niet van toe passing bij kampeerterreinen);  en de openbaar toegankelijke paden en routestructuren integraal onderdeel uitmaken van het landschap.

Figuur 3.3 Ontwikkelkader (Bron: Kustvisie) B. Economische haalbaarheid: Ontwikkelingen vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie. C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust. Het lokale DNA en het principe van LAND IN ZEE! staan hier centraal. Met oog op de dynamiek en verdere vernieuwing in de sector, wordt ingezet op circulair bouwen. D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving Toetsing A: Ruimtelijke kwaliteit ‐ Integraal onderdeel nieuw landschap De uitbreiding ligt in één van de vier aandachtsgebieden van Nieuwvliet. Voor deze gebieden wordt een Masterplan opgesteld. De uitbreidingskavel heeft een oppervlakte van 1,1 ha en een breedte van 22

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

28

meter. Voor het ontwerpen van een integraal landschap is de huidige kavel veel te smal. Wel kan het huidige beeld worden gehandhaafd. De Adonispolder is nu nog een grootschalige open polder met een breedte van 360 meter. Een vermindering tot een breedte van 340 meter heeft geen effect op de potenties of het beeld van de polder. De beoogde ontwikkeling kan dus nog steeds een integraal onderdeel vormen van een nieuw landschap. ‐ Borg onderhoud De groenstrook blijft eigendom van de camping. Daarmee is de aanleg en het onderhoud gegarandeerd. ‐ Dichtheid In het Krachtig Verbonden een maximale dichtheid van 33 eenheden per ha voorgeschreven. Op de kavel komen 28 eenheden en een bedrijfswoning (60 x 17= 1.020m²). Voor de verblijfsrecreatie wordt dus 9.980m² gebruikt De dichtheid is dus 28 eenheden per ha en voldoet daarmee aan deze randvoorwaarde. Uitgaande van het criterium van de Kustvisie dat, 'een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op het totale uitbreidingsoppervlakte van 13%' is toegestaan (exclusief centrale voorzieningen en inclusief tuinhuisjes). Dit houdt in dat van het uitbreidingsterrein maximaal 1.297m² (0,13 x 9.980) mag worden ingenomen door chalets en tuinhuisjes. De gemiddelde grootte van een chalet plus tuinhuisje is dan 46m².

Er zijn drie types chalets beoogt met de volgende oppervlakten:  10 x4 meter is 40 m²;  11 x 4 meter is 44 m²;  12 x 4 meter is 48 m². De gemiddelde oppervlakte is dan 44m² en voldoet daarmee aan de randvoorwaarde. Bij de uitwerking van het plan moet rekening worden gehouden met de oppervlakte van tuinhuisjes. Ten op zichte van het gemiddelde is hiervoor een beperkte maat (2m²) voor beschikbaar. In het beeldkwaliteitsplan is aangegeven dat in alle gevallen kan worden voldaan aan de eisen in het kader van brandveiligheid. ‐ Maximaal 20% van het totale terrein mag aan de openbaarheid worden onttrokken Dit is niet van toepassing op kampeerterreinen. Zonneweelde is een kampeerterrein en voldoet dus aan dit aspect. ‐ Openbare routestructuren Op de camping is een pad aanwezig dat wordt gebruikt door recreanten die niet op de camping verblijven. Dit wordt gebruikt door mensen die gebruik willen maken van de centrale voorzieningen op het bedrijf. Er is dus sprake van een openbare routestructuur. B. Economische haalbaarheid: Er is een businessplan en er wordt voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Hiermee wordt voldaan aan dit aspect. C. Markt en onderscheidend vermogen van het concept: Zonneweelde heeft zich de laatste jaren duidelijk onderscheiden door in te spelen op het strandkarkater.

Dat de camping zich onderscheid blijkt wel uit de benoeming tot beste camping van Nederland/Europa, zelfs twee jaar achter elkaar. Hiermee voldoet de camping in voldoende mate aan dit criterium D. Sociaal maatschappelijke bijdrage: Op de camping is een winkel en het zwembad is toegankelijk voor recreanten die niet op de camping verblijven.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

29

Hiermee voldoet de camping aan dit criterium. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het ontwikkelkader van de Kustvisie. 3.3.4 Conclusie gemeentelijk beleid Voor zover van toepassing past de ontwikkeling binnen gemeentelijk beleid.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

30

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

31

Hoofdstuk 4

4.1

Randvoorwaarden

Water

Beleid en toetsingskader Ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling dient een watertoets met het waterschap overlegd te worden. Bij de watertoets gaat het om allerlei waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met de waterbeheerder. Overleg waterschap Op dinsdag 28 november heeft overleg met het waterschap plaatsgevonden. Aanwezig waren mevr. Van Hartevelt en dhr. De Ritter van waterschap Scheldestromen en dhr. M. Basting van camping Zonneweelde. Het gehele plan is doorgesproken aan de hand van de tekeningen. De aspecten waren: het ontkoppelen van het regenwater van het riool, het verleggen van de sloot, de nieuwe ontsluiting camping en de bedrijfswoning. Dit in verband met de watertoets en de noodzakelijke watervergunning. Het waterschap heeft in december 2017 de ontwikkelingen beoordeeld. Bij het Waterschap Scheldestromen wordt een watertoetstabel gebruikt. In deze tabel zijn de hiervoor genoemde aspecten verwerkt. Onderstaande watertoetstabel is ingevuld voor de ontwikkeling van Zonneweelde.

Huidige situatie en veranderingen De verharding van het huidige terrein die zijn aangesloten op de riolering zijn:  gebouwen;  zwembad;  terras en wandelpaden;  toegangsweg;  parkeerterrein: halfverharding met straatkolken  de wegen op het terrein zijn slechts op een paar plekken voorzien van straatkolken Op de camping is geen open water aanwezig. Langs de buitenranden zijn sloten gelegen daar waar wegen aanwezig zijn. Op het uitbreidingsterrein is een sloot aanwezig. Deze sloot heeft een lengte van 60 meter en vormt een onderdeel van een stroomopwaarts verkokerde watergang. Deze sloot wordt iets in zuidelijke richting verlegd (tegen het parkeerterrein aan). Door de ontwikkelingen zal de oppervlakte verharding toenemen. Dit betreft met name het centrum gebied. De ontsluitingsweg voor de uitbreiding wordt niet voorzien van straatkolken. In totaal komt er 3.610 m² verharding bij, zie bijlage voor een gedetailleerde berekening. Deze wordt gekoppeld aan het regenwaterriool. Dit wordt aangesloten op een wadi op het uitbreidingsterrein.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

32

Toetsing Tabel 4.1 Watertoetstabel thema en water(beheer)doelstelling

uitwerking Het plangebied is niet gelegen binnen de kern‐ of Waterveiligheid beschermingszone van een primaire of regionale Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening waterkering. De beschermingszone van de houden met de daarvoor benodigde ruimte. regionale waterkering is gelegen langs de Zeedijk, en reikt niet tot het plangebied. Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater) De noodzakelijke extra waterberging betreft Het plan biedt voldoende ruimte voor het 3.610 m² x 75mm= 271 m³ vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende hoog bouwpeil om De wadi heeft een oppervlakte van circa 360m² en inundatie vanuit oppervlaktewater in maatgevende kan daarmee volledig voorzien in de noodzakelijke situaties te voorkomen. waterberging. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties. Grondwaterkwantiteit en verdroging De ontwikkeling voorziet niet in het oppompen van Tegengaan/verhelpen van grondwateroverlast en grondwater. Het plangebied beschikt deel over ‐tekort. Rekening houden met de gevolgen van infiltratiemogelijkheden. Deze klimaatverandering. Beschermen van infiltratiemogelijkheden zullen voor zover mogelijk infiltratiegebieden en benutten van benut worden. Ten opzichte van de huidige situatie infiltratiemogelijkheden. zal er geen (negatief) effect optreden.

Hemel‐ en afvalwater Het afvalwater ten gevolge van de ontwikkeling zal (inclusief water op straat/overlast) afgevoerd worden op de aanwezige gemeentelijke Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ riolering. RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Het hemelwater wordt afgevoerd naar de wadi. Dit Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in betreft ook het hemelwater van het centrum en de verband met de reductie van hydraulische straatkolken. Al het regenwater wordt dus belasting van de RWZI, het transportsysteem en losgekoppeld van het riool. het beperken van overstorten. Volksgezondheid (water gerelateerd) De ontwikkeling heeft geen invloed op de water Minimaliseren risico water gerelateerde ziekten en gerelateerde volksgezondheid. plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/‐risico's via onder andere de daarvoor benodigde ruimte. De ontwikkellocatie is variërend van niet tot sterk Bodemdaling zettingsgevoelig. Aangezien er geen Voorkomen van maatregelen die (extra) bouwwerkzaamheden plaats vinden, is geen sprake maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden van maaivelddalingen. kunnen veroorzaken. Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud/realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Om te voorkomen dat hemelwater verontreinigd raakt dient het gebruik van uitlogende materialen zoals zink en lood te worden voorkomen en dient het gebruik van duurzame bouwmaterialen te worden bevorderd. Conform het bouwbesluit wordt het gebruik van uitlogende materialen niet toegestaan.

Grondwaterkwaliteit Behoud/realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan

De ontwikkeling heeft geen invloed op de grondwaterkwaliteit.

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

33

grondwaterbeschermingsgebieden. Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur. Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.

De ontwikkeling zorgt niet voor (negatieve) effecten op de in de nabije omgeving aanwezige natte natuur. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor de onderhoudsstroken ten gevolge van het onderhouden van het oppervlaktewater. Met het ontwerp van de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de onderhoudsstroken van de watergangen.

Andere belangen waterbeheerder(s) Relatie met eigendom waterbeheerder De ontwikkeling vormt geen belemmering voor Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van eigendommen van de waterbeheerder. objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren. Scheepvaart en/of wegbeheer Dit aspect is opgenomen in de verkeersparagraaf. Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap. Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2

Ecologie

Beoogde ontwikkelingen Het bestemmingsplan voorziet in uitbreiding van de recreatieve faciliteiten en de aanleg van een parkeerplaats en de verplaatsing van de inrit en ontsluitingsweg. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:  verwijderen beplanting en bomen;  bouwrijp maken;  bouwwerkzaamheden. Wet natuurbescherming Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier‐ en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Gebiedsbescherming De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten: • Natura‐2000 gebieden; • Natuurnetwerk Nederland (NNN). Natura‐2000 gebieden De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

34

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000‐gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden: • alternatieve oplossingen zijn niet voor handen; • het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en • de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000‐netwerk bewaard blijft. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Natuurnetwerk Nederland (NNN) Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen: • soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn; • soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; • overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn. Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb.

De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen. Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zeeland In de provincie Zeeland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en het voor op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan

Rho adviseurs voor leefruimte

400137.20170722

35

vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage IV bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat. Onderzoek Gebiedsbescherming Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur‐ of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Zeeland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000‐gebied Westerschelde & Saeftinghe ligt circa 0,4 km ten noordwesten van het plangebied en maakt tevens deel uit van het Natuurnetwerk Zeeland.