0 Nota Grondbeleid 2021 Digitale versie.pdf

5.3.4. Bruikleen

De gemeente kan ook gronden gratis in gebruik geven. Het in gebruik geven van een object, zonder dat daar een vergoeding tegenover staat, heet ‘bruikleen’. Bruikleen is nuttig bij overbrugging van een periode tot een gebied wordt ingevuld. Het voordeel is dat het gebruik snel kan worden beëindigd en het perceel wordt onderhouden door de gebruiker. Essentieel is dat bruikleen plaatsvindt zonder financiële tegenprestatie. Bij een tegenprestatie is er sprake van een huur-, of een pachtovereenkomst. Het is gebruikelijk dat de bruiklener de administratieve kosten draagt voor het opstellen van een bruikleenovereenkomst. Deze kosten bestaan uit de werkelijk gemaakte kosten die direct en indirect verband hebben met het opstellen van de bruikleenovereenkomst. De verplichtingen van de bruikleennemer zijn in de wet geregeld.

5.3.5. Pacht

Volgens de wet is pacht een overeenkomst ‘waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie’. De wet omschrijft nader wat zij verstaat onder ‘uitoefening van de landbouw’, namelijk elke tak van bodemcultuur mits bedrijfsmatig uitgeoefend. Als er geen bedrijfsmatige activiteit is, is er sprake van een gewone huurovereenkomst van een perceel grond of een gebouw en is er als gevolg daarvan minder bescherming voor de huurder.

23

Pachtvormen zijn reguliere pacht, geliberaliseerde pacht en teeltpacht. Ieder pachtregime kent haar eigen regels. Een pachtovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. De schriftelijke vastlegging van de afspraken is geen ontstaansvereiste voor de pachtovereenkomst. Een pachtovereenkomst kan namelijk ook mondeling stand komen. Er kan echter alleen een schriftelijke overeenkomst ter goedkeuring aan de Grondkamer worden ingezonden. Bij een mondeling aangegane overeenkomst kan daarom niet worden voldaan aan de inzendingsplicht. In dat geval zijn er sancties als gevolg van dat verzuim. Als een pachtovereenkomst niet schriftelijk is aangegaan, kan één van de partijen de schriftelijke vastlegging daarvan eisen. De Pachtkamer is dan bevoegd de overeenkomst schriftelijk vast te leggen.

5.3.6. Opstalrecht

Een recht van opstal wordt gevestigd als de gemeente haar grondpositie niet wenst te verkopen maar ook geen eigenaar wil worden van het opstal. De opstalhouder sticht dan een opstal op gemeentegrond. Of als de gemeente het eigendom van het opstal (en daarmee de onderhoudsplicht) wenst over te dragen en anders dan via het bestemmingsplan invloed wil houden op het gebruik van het opstal. Door de juridische scheiding van het eigendom van de grond en de opstal is de opstaller verantwoordelijk voor het gehele onderhoud van het opstal. Voorts kan de gemeente in de opstalovereenkomst voorwaarden opnemen die verband houden met gebruik van de opstal en verkoopregulerende bepalingen opleggen. Het vestigen van een recht van opstal op gemeentegrond vindt binnen de gemeente Sluis op beperkte schaal plaats bv. bij de realisatie van zonneparken.

5.3.7. Keuze vorm gronduitgifte in gemeentelijk beleid

Op 23 mei 2017 is de “Notitie verkoop en verhuur van openbare grond 2017” vastgesteld. In deze notitie is een aantal beleidsuitgangspunten opgenomen met betrekking tot huur en bruikleen van gemeentelijke gronden: Verkoop Verkoop vindt plaats volgens het “ja, tenzij-principe”. Dit betekent dat de gemeente zoveel als mogelijk meewerkt aan verkoop als de grond voor uitgifte in aanmerking komt. De kaders hiervoor zijn vastgelegd in de notitie. Gronden komen niet voor uitgifte in aanmerking als: • • •

Het structuur-, beeldbepalend of functioneel groen betreft. De (verkeers)veiligheid in het geding is. Er strijd is met (mogelijk) toekomstige ontwikkelingen.

Daarnaast is de ligging en omvang bepalend voor gronduitgifte en gelden beperkingen voor gronden waarin kabels, leidingen en nutsvoorzieningen liggen. Huur De gemeente kent een aantal verhuursituaties van gronden. Beleidsuitgangspunt is dat bij uitgeefbare grond verkoop de voorkeur heeft boven verhuur. Verhuur is alleen een optie in de volgende gevallen: • • • • • •

De grond is in de toekomst nodig voor ontwikkelingen. Er is sprake van een langdurige gedoogsituatie en er kan geen overeenstemming worden bereikt over verkoop. Er is sprake van onrechtmatig grondgebruik en er kan geen overeenstemming worden bereikt over verkoop. Het doel hierbij is het voorkomen of stuiten van de verjaringstermijn. Verhuur is mogelijk, maar dan tegen de actueel geldende voorwaarden en prijzen. De grond is actief te koop aangeboden, maar er kan geen overeenstemming worden bereikt over verkoop, terwijl er wel een gebruikswens is. Er is sprake van een perceel groter dan 150 m² dat voor de gemeente geen nut heeft en dat door de grootte een (wellicht onredelijk) hoge verkoopprijs heeft; Verkoop vindt alleen plaats aan eigenaren van naastgelegen percelen. De geïnteresseerde is geen eigenaar, maar gebruiker/huurder van het naastgelegen perceel.

24

Bijzondere vormen van verhuur zijn jachtrechten. Deze vorm van verhuur is binnen de gemeente Sluis verwaarloosbaar omdat er nagenoeg geen grondposities in het buitengebied meer zijn. Bruikleen Er wordt in principe geen gebruik gemaakt van het instrument ingebruikgeving. Indien verkoop niet tot de mogelijkheden behoort, wordt uitgegaan van een huurovereenkomst. Bruikleen kan wel aan de orde zijn in het kader van tijdelijk beheer van onroerende zaken. Pacht Pacht komt slechts incidenteel voor omdat de gemeente nagenoeg geen grondpositie in het buitengebied heeft. Opstalrecht Opstalrecht wordt toegepast bij privatisering van opstallen van verenigingen en bij bouw- c.q. uitbreidingswensen in de openbare ruimte (bv. zonneparken). Er zijn geen beleidsuitgangspunten vastgesteld met betrekking tot pacht en opstalrecht. Gelet op de keuze voor situationeel grondbeleid en op het incidenteel karakter van pacht en opstalrecht, ontbreekt de behoefte aan een beleidskader. Erfpacht Op 24 oktober 2019 heeft de gemeente besloten om naast koop ook de mogelijkheid te bieden tot erfpacht van gronden op de bedrijventerreinen Stampershoek 5e fase, Deltahoek Uitbreiding en Technopark 2e fase. De erfpachtkaders zijn zodanig geformuleerd dat erfpacht als start voldoende interessant wordt gemaakt en aankoop op termijn eveneens interessant blijft. De kaders voor uitgifte in erfpacht zijn: • • • •

•

Grondwaarde is gelijk aan de uitgifteprijs welke ook geldt voor eigendom. Tijdens de looptijd van de erfpacht kan de grond altijd tegen de oorspronkelijke grondwaarde aangekocht worden. Uitgifte is eeuwigdurend dus de canon wordt niet herzien. Waardestijging van de grond in de loop der jaren komt ten gunste van de erfpachter. Afkoop van de canon behoort niet tot de mogelijkheden. Hierdoor wordt gestimuleerd dat de erfpachters er eerder voor zullen kiezen om de grond in eigendom te verwerven om af te zijn van de jaarlijks terugkerende betaling van de telkens geïndexeerde canonvergoeding. Canonpercentage wordt bepaald op het gemiddelde van de rentepercentages van geldleningen met een looptijd van 20 jaar waartegen de gemeente kan lenen bij de NV Bank voor Nederlandse Gemeenten welke golden op de eerste dag van de voorafgaande twaalf maanden, echter verhoogd met een percentage van 0,50 % ter vergoeding van administratieve kosten. De erfpachtcanon wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie van het CBS.

Verder is besloten om de mogelijkheid tot gronduitgifte in erfpacht na twee jaar te evalueren. Op basis van de uitkomsten van deze evaluatie kan worden besloten om de uitgifte in erfpacht te beëindigen (geen nieuwe gronden meer in erfpacht uitgeven) of te bestendigen.

5.4.

Grondprijsbeleid

Grondprijsbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden bepaalt en waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vaststelt die daaraan ten grondslag liggen. Daarbij moet de gemeente uiteraard letten op de bepalingen met betrekking tot staatssteun. Grondprijsbeleid is een instrument dat een belangrijke bijdrage levert aan het voeren van actief grondbeleid.

25

5.4.1. Methodiek grondprijsbepaling De bepaling van de grondwaarde kan op meerdere manieren plaatsvinden: • • • •

Kostprijsbenadering Marktwaardebenadering Bij openbare inschrijving Door taxatie

Kostprijsbenadering De kostprijsmethode is de meest oorspronkelijke methode om grondwaarde te berekenen. Alle kosten die de gemeente maakt om van grond bouwgrond te maken worden opgeteld. Daarna slaat zij alle kosten om, over de uit te geven grond. Hierdoor ontstaat een (gemiddelde) kostprijs per vierkante meter uit te geven grond. Vanzelfsprekend varieert de kostprijs per locatie en bestemming. Marktwaardebenadering De marktwaardebenadering kent de volgende varianten: • • •

Residuele grondwaardeberekening Grondquotemethode Vergelijkingswaardemethode

De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde, ‘vrij op naam’- prijs) van het gerealiseerde vastgoed. Bij dalende opbrengsten, zoals ten tijde van de crisis, of stijgende bouwkosten in tijden van schaarste aan bouwmaterialen en arbeidscapaciteit in de bouwsector, komt de residuele grondwaarde lager uit. Er blijft immers minder van de VON-prijs over voor de grond. De grondquotebenadering gaat uit van de gedachte dat een bepaald percentage van de verkoopprijs van de ontwikkeling als grondwaarde aan de gemeente toekomt. Deze methode wordt hoofdzakelijk bij woningbouw in grote bouwopgaven toegepast. De quote kan worden bepaald door vergelijking met omliggende gemeenten of door een residuele berekening aan de hand van referentieprojecten. Bij vergelijking tussen gemeenten moet dan natuurlijk wel rekening gehouden worden met verschillen in marktprijzen en bouwkosten. Met de vergelijkingswaardemethode bepaalt men de grondwaarde door een vergelijking te maken met de grondprijzen van vergelijkbare ontwikkelingen in dezelfde of omliggende gemeenten. Openbare inschrijving Bij een openbare inschrijving (bv. prijsvraag) worden er meerdere marktpartijen uitgenodigd om een bod uit te brengen op de beschikbare bouwgrond.

Dit kan plaatsvinden op basis van een reeds opgesteld stedenbouwkundig plan of op basis van een programma van eisen. De gemeente stelt in ieder geval vooraf kaders op, op grond waarvan gegund kan worden. Getaxeerde waarde De waarde van de bouwgrond zoals getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. Afwijkingsmogelijkheden Het college kan gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten en de gehanteerde methodieken. Hierbij gaat het om specifieke omstandigheden die een andere methode of grondprijs rechtvaardigen. Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen.

26

5.4.2. Keuze grondprijsbepaling Het grondprijsbeleid is één van de onderdelen van het gemeentelijk grondbeleid, dat op zijn beurt een instrument is voor de verwezenlijking van het gemeentelijk beleid. In de Nota Grondbeleid 2015-2020 is de keuze gemaakt voor toepassing van de marktwaardemethode. De te kiezen variant (residueel, grondquote of vergelijkingswaarde) is afhankelijk van de specifieke omstandigheden: voor woningbouwterreinen de residuele grondwaardeberekening of op basis van een taxatierapport en voor de bedrijventerreinen de vergelijkingswaarde. In de Nota Grondbeleid 2021 wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de gemeente voor functies in de marktsector zoveel mogelijk een marktconforme grondprijs hanteert op basis van een getaxeerde waarde. Grondprijsbeleid is met name relevant bij het voeren van een actief grondbeleid.

5.4.2.1. Openbare grond In de “Notitie verkoop en verhuur van openbare grond 2017” heeft de gemeente een vierkante meterprijs bij verkoop (zonder extra bouwmogelijkheden*) opgenomen, bepaald op basis van de ligging en de oppervlakte van de openbare grond:

Ligging:

Prijs per m² voor de eerste 100 m²

Prijs per m² voor de Prijs per m² voor de volgende 100 m² (eventueel) resterende m²

Grond gelegen voor de woning (rooilijn)

€ 25,-

€ 25,-

€ 25,-

Grond gelegen naast of achter de woning

€ 75,-

€ 50,-

€ 25,-

De vastgestelde waarden zijn tot stand gekomen door een taxatie van een lokale onafhankelijke beëdigd taxateur en zijn gebaseerd op “kosten koper”. De bijkomende kosten komen dus voor rekening van de koper. Als de aankoop van grond wordt verricht om vergunningplichtige bouwplannen te realiseren, wordt de waarde van de grond afzonderlijk vastgesteld. De waarde is afhankelijk van de plannen van de koper en zal in dat geval altijd minimaal op de hierboven genoemde bedragen vastgesteld worden. De prijs bij verhuur van openbare grond bedraagt bij aanvang van de huurperiode 5% van de verkoopprijs per jaar. Ook deze huurprijs is tot stand gekomen door een taxatie van een lokale onafhankelijke beëdigd taxateur. Het minimale huurbedrag (bij kleine percelen) bedraagt uit kostenoverwegingen minimaal € 50,- per jaar. De huurprijs wordt jaarlijks in januari geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex “Alle huishoudens” van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

5.4.2.2. Bedrijventerreinen Voor het bepalen van de grondprijs voor de bedrijventerreinen is in de gemeentelijke Nota Grondbeleid 20152020 gekozen voor de vergelijkingswaardemethode. Dat betekent dat de prijs wordt bepaald in vergelijking met de gehanteerde prijzen in de regio. Bij raadsbesluit van 29 mei 2019 is besloten om voor Stampershoek en Deltahoek een ondergrens te hanteren van € 70,-/m². Voor Technopark gold reeds een grondprijs van € 60,-/m² en voor de Vlaschaard (alleen nog zichtlocaties beschikbaar) geldt nog steeds een prijs van € 75,-/m². Deze grondprijzen zijn niet in vergelijking met de omliggende gemeenten.

27

De gehanteerde prijzen in met name Hulst, Knokke-Heist en Maldegem bedragen ca € 100,-/m². In Terneuzen zijn de prijzen wel enigszins vergelijkbaar maar de prijzen van de meeste omliggende gemeenten liggen dus fors hoger dan de prijzen die de gemeente Sluis hanteert. Er is dan feitelijk ook geen sprake meer van een vergelijkingswaarde. Een herziening van de Nota Grondbeleid op dit punt is dan ook aan de orde. Deze herziening houdt in dat de grondprijs voor bedrijventerreinen meer wordt afgestemd op de feitelijke marktwaarde zijnde de waarde die een koper bereid is om voor de grond te betalen. Deze waarde blijkt met name voor de terreinen Stampershoek en Deltahoek lager te liggen dan de eerder vastgestelde prijzen (€ 80,tot € 90,-/m² voor Stampershoek en € 80,-/m² voor Deltahoek). Voor de terreinen De Vlaschaard en Technopark kan worden gesteld dat de eerder vastgestelde prijzen wel overeenkomen met de marktwaarde. De gemeente is voornemens om het bedrijventerrein De Vlaschaard uit te breiden met 2,5 ha uitgeefbaar terrein. In hoofdstuk 7, paragraaf 2 wordt nader toegelicht hoe de gemeente deze uitbreiding vorm wenst te geven.

5.4.2.3. Overige gronden De gemeente Sluis heeft geen grondprijzen bepaald voor de uitgifte van overige gronden. Daar de gemeente de afgelopen jaren passief grondbeleid heeft gevoerd, heeft de gemeente slechts een beperkt aantal locaties in bezit waarvoor een specifieke ontwikkeling beoogd is. Omdat het slechts om een paar locaties gaat, vindt uitgifte van deze locaties plaats op basis van een prijsvraag (bv. locatie Euregiotuinen) of op basis van een door een onafhankelijk taxateur getaxeerde waarde.

28

6.

Instrumenten voor faciliterend grondbeleid

De rol van de gemeente beperkt zich in het geval van faciliterend grondbeleid vooral tot het vaststellen van de ruimtelijke plannen en het verhalen op de exploitant van de gemaakte kosten. Het volgende instrumentarium is van belang bij faciliterend grondbeleid: • • • •

Ruimtelijke beleidskaders Bestemmingsplan (of: omgevingsplan onder de Omgevingswet) Exploitatieplan Anterieure en posterieure overeenkomst

6.1.

Ruimtelijke beleidskaders

Het belangrijkste ruimtelijke beleidskader van de gemeente wordt gevormd door het Visiedocument. Dit is echter een document op hoofdlijnen en wordt daarom nader uitgewerkt in specifieke beleids- en/of uitvoeringskaders. Deze vormen vervolgens - naast de beleidskaders zoals vastgesteld door rijk of provincie - de toetsingskaders en geven de randvoorwaarden weer waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen plaats kunnen vinden. Hoe gedetailleerder de beleidskaders worden vormgegeven, hoe meer sprake is van sturing door de gemeente. Dit kan van belang zijn als de gemeente grotendeels kiest voor het voeren van faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid kan worden gekozen voor meer globale beleidskaders daar de gemeente dan de volledige regie behoudt over de gewenste ontwikkeling.

6.2.

Het bestemmingsplan (of omgevingsplan)

Het bestemmingsplan (omgevingsplan onder de Omgevingswet) is een belangrijk publiekrechtelijk instrument waarmee de gemeente sturing kan geven aan gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Het speelt zowel bij actief als faciliterend grondbeleid een grote rol. Met het bestemmingsplan legt de gemeente vast welke (particuliere) activiteiten geoorloofd zijn op welke plaats binnen haar gemeentegrenzen. De bestemmingen worden weergegeven op een verbeelding en voorzien van regels en een toelichting. De gemeente kan ondanks faciliterend grondbeleid met een bestemmingsplan toch grote invloed uitoefenen op de ontwikkelingen in een gebied. Voor iedere ontwikkeling is immers een omgevingsvergunning nodig die bij de gemeente moet worden aangevraagd. De gemeente toetst de aanvraag voor de omgevingsvergunning onder meer aan het bestemmingsplan. Een gemeente kan en mag een omgevingsvergunning niet zonder meer verlenen wanneer deze in strijd is met het bestemmingsplan. Door geen medewerking te verlenen aan een bepaalde bestemmingswijziging kan de gemeente ongewenste ontwikkelingen tegenhouden. Daarnaast speelt het bestemmingsplan een rol bij de inzet van instrumenten voor actief grondbeleid zoals onteigening of vestiging van het voorkeursrecht.

6.3.

Het exploitatieplan

Het exploitatieplan bevat een grondexploitatieopzet en regels voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën. Daarnaast kan het exploitatieplan gemeentelijke locatie-eisen bevatten voor de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Verder kunnen in het exploitatieplan bepalingen staan over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen. In een exploitatieplan mogen ook regels staan over woningbouwcategorieën. Het gaat hier om categorieën die onvoldoende tot stand komen als men het aan de markt overlaat (sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap, middenhuur).

29

Op basis van het exploitatieplan worden het kostenverhaal (zie paragraaf 6.5) en de overige te stellen eisen afdwingbaar. Het exploitatieplan ligt gelijktijdig met het bestemmingsplan/projectbesluit ter inzage en is zelfstandig vatbaar voor zienswijzen, bezwaar en beroep. Wordt na vaststelling ven het exploitatieplan geen posterieure overeenkomst gesloten dan zal het kostenverhaal via de bouwvergunning worden geregeld. De Wro bepaalt dat de gemeente eerst een privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst tracht te sluiten met de particuliere ontwikkelaar(s). Als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in het exploitatiegebied een overeenkomst te sluiten, is de gemeente verplicht via publiekrechtelijke weg de kosten te verhalen, dus middels een exploitatieplan. De vaststelling van een exploitatieplan is dus een wettelijke verplichting tenzij ten tijde van de vaststelling van de planologische maatregel het kostenverhaal anderszins is verzekerd bv. omdat er een anterieure overeenkomst is gesloten.

6.4.

Anterieure en posterieure overeenkomst

Een anterieure grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 6.24 Wro kan worden gesloten vóórdat een exploitatieplan is vastgesteld. Indien en zolang geen exploitatieplan is vastgesteld, kunnen de in een exploitatieovereenkomst op te nemen financiële eisen verder gaan dan een (toekomstig) exploitatieplan en de kostensoorten uit het Bro (zie paragraaf 6.5). Zodra een exploitatieplan is vastgesteld, moet bij het sluiten van de overeenkomst rekening gehouden worden met het exploitatieplan en wordt gesproken over een posterieure overeenkomst. Het moge duidelijk zijn dat de anterieure overeenkomst meer ruimte biedt aan zowel de gemeente als aan de ontwikkelaars om maatwerkafspraken te maken. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft een aantal voordelen. Ten eerste krijgt de gemeente al vroeg in het proces zekerheid over de (wijze van) ontwikkeling van de locatie en de hoogte van de te ontvangen bijdragen. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan in een exploitatieplan of een posterieure overeenkomst. Bij een anterieure overeenkomst is er immers geen beperking op grond van profijt , toerekenbaarheid en proportionaliteit . Bovendien kan men naast afspraken over de grondexploitatie ook afspraken maken over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen (vereveningsbijdragen) zoals bv.

groen, recreatiegebieden, waterberging en infrastructuur, mits die bijdrage is gebaseerd op een vastgestelde structuurvisie. Indien de gemeente de eigenaar is van de gronden, kan het kostenverhaal plaatsvinden als opslag op de verkoopprijs van de grond. Het sluiten van een anterieure overeenkomst dan wel het doorberekenen in de verkoopprijs zijn vormen van het “anderszins verzekerd” zijn van het kostenverhaal zoals bedoeld in Artikel 6.12 lid 2 Wro.

6.5.

Afdeling grondexploitatie (afdeling 6.4 Wro)

Kostenverhaal Een van de belangrijkste vernieuwingen die de Wro brengt is het verplichtende karakter van het kostenverhaal in geval er sprake is van het planologisch mogelijk maken van een aangewezen bouwplan. Wat een aangewezen bouwplan is, staat gedefinieerd in artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De realisatie van één of meerdere woningen dan wel hoofdgebouwen betreft altijd een bouwplan zoals bedoeld in de Bro. Ook welke kosten verplicht verhaalbaar zijn, staat gedefinieerd in het Bro (de kostenlijst, artikel 6.2.4. en 6.2.5.). Bij een aangewezen bouwplan moet een gemeente de kosten verhalen en mag daar niet van afzien. Het kostenverhaal kan via publiekrechtelijke (exploitatieplan) of via privaatrechtelijke (anterieure of posterieure overeenkomst) weg. Voor het bepalen van de hoogte van de afdwingbare kosten is op 1 april 2017 de ministeriële regeling Plankosten Exploitatieplan 2017 in werking getreden. Deze regeling stelt een maximum aan de via het exploitatieplan te verhalen plankosten.

30

De regeling maakt deze verhaalbare kosten op voorhand inzichtelijk voor de gemeente en de ontwikkelaar/ bouwer, waardoor vergunningen sneller kunnen worden afgegeven en ontwikkelaars/bouwers de plannen sneller kunnen realiseren. Bij de regeling is een (Excel)-rekenmodel gevoegd (het rekenmodel is herzien in 2018) waarmee de plankosten kunnen worden berekend door het invullen van een aantal eenvoudige vragen. De plankosten worden forfaitair vastgesteld. De gemeenten zijn verplicht de regeling toe te passen als ze de plankosten via het exploitatieplan verhalen. Indien de gemeente en de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst sluiten waarmee de kosten worden verhaald, geldt voornoemde ministeriële regeling niet. De praktijk laat echter zien dat deze regeling eveneens wordt gebruikt voor het bepalen van de te verhalen kosten in de anterieure overeenkomsten. Ook de gemeente Sluis past bij het sluiten van anterieure overeenkomsten deze regeling toe. Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen en bovenplanse voorzieningen (verevening) Het toepassen van verevening kan worden gezien als een instrument bij faciliterend grondbeleid. De bijdragen worden immers verkregen vanuit ontwikkelingen die door derden worden gerealiseerd. Met deze middelen kunnen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt.

Deze gewenste ontwikkelingen kunnen vervolgens door de gemeente worden opgepakt waarbij de vereveningsmiddelen kunnen worden ingezet. Op die manier wordt verevening tevens een instrument dat kan worden ingezet bij actief grondbeleid. Deze gewenste ontwikkelingen kunnen uiteraard ook door een derde partij worden gerealiseerd. Als voorbeeld dient het viscentrum dat door de ontwikkelaars van het havengebied Breskens wordt gerealiseerd. Hier krijgt de verevening vormt middels zelfrealisatie. Gevraagde vereveningsbijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen en bovenplanse voorzieningen worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De koppeling tussen de ontwikkelingen die bij moeten dragen en de te financieren ruimtelijke ontwikkeling of bovenplanse voorziening moet beleidsmatig onderbouwd worden in een structuurvisie. In deze visie moet de samenhang tot uiting komen tussen de onderscheiden ontwikkelingen. In Hoofdstuk 4 van het Visiedocument is globaal weergegeven welk type grondexploitatie (de kostendrager) een bijdrage zou kunnen leveren aan welke bestedingsdoelen en zijn schetsmatig de koppelingen weergegeven die daartussen kunnen worden gelegd. Aangegeven is dat dit nader wordt uitgewerkt in de herziene Nota Grondbeleid 2021. Deze uitwerking heeft zijn plaats gekregen in Hoofdstuk 7.2.

31

7.

Toekomstvisie grondbeleid in relatie tot beleidsdoelstellingen

7.1.

Inleiding

Om goed te kunnen sturen is het van belang dat er duidelijke afspraken vastliggen over doelstellingen, prestaties en budgetten. Deze vinden we in de programmabegroting en aan de hand van de in het BBV voorgeschreven verplichte onderdelen van grondbeleid. De kaderstelling (en sturing) vindt plaats door middel van de nota grondbeleid, die duidelijke afspraken hoort te bevatten over output, randvoorwaarden en financiële kaders. Programmabegroting De raad stelt een programmabegroting vast. De voorbereiding vindt plaats door het college, dat hierbij uitgaat van het raadsprogramma en het Visiedocument. De programmabegroting is een document dat op hoofdlijnen een beschrijving geeft van de doelstellingen die de raad met betrekking tot politieke thema’s voor een bepaalde periode, meestal enkele jaren, voor ogen staat. De programmabegroting geeft dus ook een beeld van de ruimtelijke projecten die de gemeenteraad graag uitgevoerd ziet. Het vormt daarmee een kaderstellend stuk dat richtlijnen geeft voor hetgeen moet worden bereikt en wat daarvoor moet gebeuren. Uiteraard wordt dit gecompleteerd met een begroting van kosten en opbrengsten. Dit kader vormt in wezen de uitvalsbasis voor college en ambtelijk apparaat. Het kader is nodig voor het opstellen van een programma voor het grondbedrijf en voor de ruimtelijke projecten.

De programmabegroting moet daarom ‘SMART’ zijn: specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdsgebonden. Indien dit niet gebeurt, worden sturing en beheersing moeilijk of onmogelijk. Controle door de raad op de verwezenlijking van de uitgangspunten wordt daarmee lastig. BBV De in het BBV opgenomen verplichte onderdelen van grondbeleid geven de stuurmogelijkheden weer. De volgende onderdelen dienen onderdeel uit te maken van de Paragraaf Grondbeleid (artikel 16 BBV): 1. 2.

3. 4.

Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting m.a.w. wat zijn de concrete doelstellingen voor komende jaren t.a.v. woningbouw, bedrijventerreinen en overige functies. Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert m.a.w. een overzicht van de locaties per fase, welk beleid op welke locatie, consequenties voor verwerving, uitgangspunten beheer, bouw- en woonrijp maken, uitgifte en beleid t.a.v. grondprijzen, kostenverhaal en publiek-private samenwerking, aanbestedingsbeleid. Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie m.a.w. het programma per locatie, incl. private plannen en PPS – in hoeverre worden beleidsdoelstellingen hiermee gehaald, per categorie en in de tijd. Een onderbouwing van de geraamde winstneming en beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van grondzaken m.a.w. overzicht plansaldi, risicobandbreedtes, voorzieningen, verloop van de reserve grondexploitatie, indicatie benodigd weerstandsvermogen in relatie tot risico’s en verloop van de reserve, beleid t.a.v. winstneming, plankosten.

Zoals in paragraaf 2.3 aangegeven is de wijze waarop vorm wordt gegeven aan deze onderwerpen in de Paragraaf Grondbeleid vormvrij. De gemeente kan ook kiezen voor een afzonderlijke Nota Grondbeleid. Bovenstaande punten 1, 2 en 4 worden - voor wat betreft de kaders - uitgewerkt in de Nota Grondbeleid. De actuele stand van zaken aangaande deze punten en punt 3 worden uitgewerkt in de Paragraaf Grondbeleid.

32

7.2

Verevening

Algemeen uitgangspunt in het Visiedocument is dat nieuwe economische ontwikkelingen/grondexploitaties die planologisch mogelijk worden gemaakt, een bijdrage leveren aan de versterking van de kwaliteiten van de kernen en van het buitengebied. Verevening is dus niet aan de orde indien ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd op basis van het van toepassing zijnde bestemmingsplan. Verevening kan op twee manieren plaatsvinden: rechtstreekse fysieke verevening of compensatie via een (verevenings)fonds. Bij rechtstreekse fysieke verevening realiseert de initiatiefnemer van een project zelf de verevening (zelfrealisatie). Deze vorm van verevening kan geïntegreerd in het project plaatsvinden of op een andere locatie. Bij toepassing van een vereveningsfonds stort een initiatiefnemer een geldbedrag in een fonds. De gemeente gebruikt het fonds vervolgens om de doelstellingen waarvoor verevening wordt toegepast, te realiseren. De gemeente Sluis kent al geruime tijd 2 fondsen (voorzieningen) waarin de ontvangen vereveningsbijdragen worden ondergebracht: de Voorziening Woningbouwontwikkeling (herstructureringsbijdragen woningbouw) en de Voorziening recreatieontwikkeling (rood-voor-groen en rood-voor-rood bijdragen recreatieontwikkeling). Nieuwe beleidsuitdagingen leiden tot de wens om het vereveningsprincipe breder in te kunnen zetten.

Dit heeft geleid tot nieuwe voedingsmogelijkheden voor de bestaande fondsen en het instellen van nieuwe fondsen. Ook de benaming van de Voorziening Woningbouwontwikkeling is gewijzigd. Deze voorziening wordt weliswaar vanuit woningbouwinitiatieven gevoed, maar deze middelen worden besteed aan gebiedsontwikkeling (gebiedsgerichte aanpak, zie hfdst. 7.3). Daarom is gekozen voor een nieuwe benaming van dit fonds namelijk de Voorziening Gebiedsontwikkeling. Onderstaand het overzicht:

Voorziening Gebiedsontwikkeling ➜ Voeding Verevening is aan de orde bij bouwplannen die planologisch mogelijk worden gemaakt en waarbij ten minste 5 wooneenheden met een Woonbestemming aan de woningvoorraad worden toegevoegd; bij de toevoeging tot en met 4 wooneenheden aan de woningvoorraad is geen verevening verschuldigd. Onder toevoeging wordt de nieuwrealisatie van een wooneenheid verstaan maar ook de verbouwing van een pand met een andere functie tot een Woonbestemming. De gevraagde bijdrage wordt residueel bepaald en varieert van minimaal € 10.000 tot maximaal € 25.000 per wooneenheid. Een uitzondering op de ondergrens van € 10.000,- is mogelijk voor de toevoeging van wooneenheden die bijdragen aan de instandhouding van een Rijksmonument, cultuurhistorisch waardevolle bebouwing waar een provinciaal belang aan is toegekend of een gemeentelijk monument. Indien in een dergelijk geval sprake is van een bouwplan van ten minste 5 wooneenheden met een Woonbestemming, kan de vereveningsbijdrage vanaf de vijfde toegevoegde wooneenheid op basis van een residuele berekening worden teruggebracht naar € 0,-. Dit geldt alleen voor het aantal wooneenheden (boven het aantal van 5) wat noodzakelijk is voor behoud en instandhouding van het monument, alle extra wooneenheden dienen gewoon verevend te worden met een minimumbijdrage van € 10.000 per wooneenheid.

Om het fonds optimaal te kunnen voeden, zetten we actief in op het aantrekken van subsidies en andere geldelijke bijdragen. De financiële middelen uit de voorziening kunnen gebruikt worden als cofinanciering bij de uitvoering van projecten. Hiermee kan het bedrag in het fonds mogelijk verdubbeld worden. ➜ Inzet De Voorziening Gebiedsontwikkeling kan worden ingezet voor de doelstellingen als weergegeven in Hoofdstuk 4 van het Visiedocument waarbij wij de middelen voorbehouden voor een gebiedsgerichte aanpak. De vereveningsbijdrage dient altijd afgedragen te worden aan het Fonds Gebiedsontwikkeling; zelfrealisatie (het zelf inzetten van de middelen) is niet mogelijk.

33

Voorziening recreatieontwikkeling ➜ Voeding rood-voor-groen De rood-voor-groen bijdrage wordt gevraagd in het geval van het planologisch mogelijk maken van een kwaliteitsslag op een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarbij ook de bestaande situatie wordt aangepakt en bij nieuwvestiging van een verblijfsrecreatieterrein. Per uit te breiden eenheid wordt een bijdrage van € 1.000,gerekend. Uitgangspunt hierbij is dat niet gekeken wordt naar het planologisch aantal toegestane eenheden maar de bestaande oppervlakte van het terrein maal het aantal van 33 eenheden per hectare (nu toegestane norm). Voor alles wat hier aan toegevoegd zal worden qua eenheden zal een vereveningsbijdrage worden gevraagd van € 1.000,- per eenheid. Een voorbeeld: iemand wil een kwaliteitsslag maken op een bestaand verblijfsrecreatieterrein en wenst in dit kader eveneens uit te breiden van 2 naar 2,5 ha. Een toevoeging van eenheden kan dan in de nieuwe situatie (dus op 2,5 ha) plaatsvinden tot 66 eenheden zonder dat verevening aan de orde is. De oorspronkelijke oppervlakte bedroeg immers 2 ha. Als in de nieuwe situatie meer eenheden worden gerealiseerd bv. in totaal 80, dan zal een vereveningsbijdrage worden gevraagd voor de extra 14 eenheden, zijnde een vereveningsbijdrage van € 14.000,-. In het geval van een hoteluitbreiding hanteren we een vast bedrag van € 600,- per toe te voegen hotelkamer.

➜ Voeding rood-voor-rood Verevening rood-voor-rood is aan de orde bij een planologische nieuwvestiging van verblijfsrecreatie en is verschuldigd over iedere toegevoegde recreatieve verblijfseenheid. De vereveningsbijdrage wordt residueel bepaald. Om het fonds optimaal te kunnen voeden, zullen we actief inzetten op het aantrekken van subsidies en andere geldelijke bijdragen. De financiële middelen uit de voorziening kunnen gebruikt worden als cofinanciering bij de uitvoering van projecten. Hiermee kan het bedrag in het fonds mogelijk verdubbeld worden. ➜ Inzet De Voorziening Recreatieontwikkeling kan worden ingezet voor de doelstellingen als weergegeven in Hoofdstuk 4 van het Visiedocument. Wij leggen echter de prioriteit bij de verbetering van de verkeers- en routestructuren en de versterking van het landschap en de cultuur op basis van de hiertoe genoemde beleidsdoelstellingen in het Visiedocument. Voor de middelen rood-voor-groen is zelfrealisatie mogelijk; de (maatregelen aan de) recreatienatuur wordt dan door de ontwikkelaar zelf gerealiseerd. Hiertoe is in 2019 de beleidsregel “Toetsingscriteria zelfrealisatie rood voor groen” vastgesteld. Met betrekking tot de 2 voornoemde Voorzieningen geldt: Voor initiatieven in Cadzand-Bad geldt de vereveningsregeling ten behoeve van het Investeringsfonds Cadzand-Bad en de bijdragen zoals genoemd in de Schilvisie Cadzand-Bad.

Voor het gebied Havengebied Breskens zijn specifieke vereveningsafspraken gemaakt (realisatie viscentrum). Daarnaast bestaan er specifieke afspraken voor ontwikkelingen in het buitengebied zoals bv. de landgoederenregeling, ruimte-voor-ruimte regeling (zijn beide eveneens vormen van verevening) en voor het realiseren van een Nieuwe Economische Drager (NED). Voorziening Duurzaamheid In het Visiedocument zijn mogelijkheden opgenomen voor de opwek van duurzame energie. Voor de realisatie van zonneparken blijft de zonneladder (voorkeursvolgorde bij het toestaan van zonneparken) het gemeentelijk uitgangspunt. Dat betekent dat landbouw- en natuurgronden ontzien worden en zon op het dak wordt gestimuleerd. De potentiele zoeklocatie voor grootschalige opwek van duurzame energie ligt rondom het hoofdverdeelstation van Oostburg.

34

Wat betreft de realisatie van kleine windturbines sluiten we aan bij het provinciale beleid inzake tiphoogtes van kleine windturbines. Daarnaast streven we naar een groter bewustzijn onder burgers over wat de energietransitie inhoudt en wat hun rol, mogelijkheden en uitdagingen daarbij zijn. Burgers die aan de slag willen met de energietransitie willen we stimuleren en mogelijkheden bieden. Het voorstel is dan ook om een vereveningsfonds in te richten waarbij zonneparken of windturbines bijdragen aan een bredere opgave in het kader van de energietransitie, meer bepaald de energietransitie op de particuliere woningmarkt. Hierdoor kan eveneens het maatschappelijk draagvlak verder vergroot worden bij de realisatie van een zonnepark of windturbine. ➜ Voeding Een duurzaamheidsbijdrage is aan de orde bij het planologisch mogelijk maken van projecten voor de opwekking van zonne-energie en windenergie. Er wordt een duurzaamheidsfonds opgezet waarbij aan de initiatiefnemer een jaarlijkse bijdrage van € 1.000,- per opgestelde MWh (MegaWatt uur) zonne-/ windenergie zal worden gevraagd. Dit bedrag is gebaseerd op een landelijk gemiddelde van vereveningsbijdragen in duurzaamheidsfondsen. Deze vereveningsbijdrage wordt geheven gedurende de periode van 15 jaar (= periode SDE+ subsidie). De periode van 15 jaar vangt aan bij ingebruikname van het zonnepark/ de windturbine.

De bijdrage wordt gestort in de Voorziening Duurzaamheid; zelfrealisatie (het zelf inzetten van de middelen) is niet mogelijk. ➜ Inzet Met behulp van de bijdragen in de Voorziening Duurzaamheid wordt geïnvesteerd in de bestaande bebouwde omgeving door het toepassen van maatregelen die bijdragen aan de duurzaamheidsopgave meer bepaald het stimuleren van de energietransitie op de particuliere woningmarkt.

7.3.

Visie op en uitvoering van het grondbeleid

Onderstaand staat de visie op grondbeleid weergegeven per thema zoals opgenomen in het Visiedocument. We streven naar het realiseren van de ruimtelijke beleidsdoelen in de vorm van een gebiedsgerichte aanpak. Onder een gebiedsgerichte aanpak wordt een totaalaanpak verstaan van de opgaven die er in dat gebied liggen met betrekking tot alle beleidsvelden waaronder onderwijs, voorzieningen, zorg, economie en woningmarkt.

7.3.1. Woningbouw Visie reguliere woningvoorraad (permanente bewoning) We maken het aanbod van de woningvoorraad passend op de vraag waarbij we rekening houden met duurzaamheid, toegankelijkheid en zorggeschiktheid. Rond 2030, maar vóór 2040 moet er een balans zijn tussen de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad dus de vraag naar (een bepaald type) woningen moet dan in overeenstemming zijn met het aanbod. We gaan actief sturen op de ontwikkeling van de permanente woningmarkt. Er dient voldoende betaalbare woonruimte voor elke categorie te zijn, van jong tot oud, van arm tot rijk. Visie recreatiewoningen We gaan terughoudend om met extra bebouwing in met name ons kustgebied. Permanente bewoning op recreatieparken wordt niet toegestaan. Vorm grondbeleid Het beleidsveld woningbouw leent zich tot het voeren van situationeel grondbeleid. Uit oogpunt van het algemeen belang, zoals leefbaarheid, kan meer actief worden gestuurd op de ontwikkeling van de permanente woningmarkt. De gemeente oriënteert zich op een meer actieve grondpolitiek in relatie tot woningbouw in de kernen.

35

De aanpak van de woningvoorraad kan plaatsvinden als integraal onderdeel van een gebiedsgerichte aanpak waarbij de opgaven die er in dat gebied liggen inzake de woningvoorraad worden opgepakt in relatie tot de opgaven die er liggen met betrekking tot de andere beleidsvelden. Instrumenten We leggen de kaders vast waarbinnen woningbouwontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Bij faciliterend grondbeleid sluiten we met iedere initiatiefnemer van een gewenste woningbouwontwikkeling een anterieure overeenkomst waarin we naast het kostenverhaal afspraken willen maken over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Met bijdragen uit de Voorziening Gebiedsontwikkeling kan de gebiedsgerichte aanpak nader vorm worden gegeven. Ook middelen uit de Voorzieningen Duurzaamheid en Recreatieontwikkelingen kunnen worden ingezet mits wordt voldaan aan de bestedingsdoelen zoals verwoord in hoofdstuk 7.2. In geval van actief grondbeleid zal de gemeente de benodigde gronden verwerven, deze zelf bouw- en woonrijp maken en uitgeven ten behoeve van het gewenste marktsegment.

7.3.2. Natuur en landschap Visie We streven – in samenwerking met alle betrokken partijen – naar het behoud van het (historisch) polderlandschap en een goede inrichting van het buitengebied. We hebben hierbij aandacht voor een goed waterbeheer, het versterken en verbinden van (bestaande) recreatienatuurgebieden en een goede landschappelijke inpassing bij nieuwe initiatieven. De nadruk dient in de toekomst te liggen op verdere ontwikkeling en verbinding van bestaande natuurgebieden/ waterpartijen. Er worden geen volledig nieuwe (recreatie)natuurgebieden ontwikkeld. We beschouwen klimaatadaptatie en behoud of versterking van de biodiversiteit als vast onderdeel van nieuwe plannen. Daarnaast streven we naar een goed beheer en onderhoud van de recreatienatuur. Vorm grondbeleid De gemeente zal met name een faciliterende rol hebben door het beschikbaar stellen van duidelijke kaders en het stimuleren van samenwerking. Ter financiële ondersteuning kunnen middelen beschikbaar worden gesteld vanuit de Voorziening Recreatieontwikkeling. Ten behoeve van de Klimaatadaptatie voert de gemeente een initiërend of stimulerend grondbeleid om de doelstellingen te bereiken. Instrumenten • We leggen de kaders vast zoals in het reeds opgestelde rapport “Kansen voor recreatienatuur in West-Zeeuws-Vlaanderen”.

Met Hulst en Terneuzen stellen we samen een regionale klimaatadaptatiestrategie op, als vervolg op de klimaatstresstest en de risicodialoog. • We sluiten met iedere initiatiefnemer van een gewenste recreatieontwikkeling een anterieure overeenkomst waarin we naast het kostenverhaal afspraken willen maken over bijdragen aan de Voorziening Recreatieontwikkelingen. (Dit met uitzondering van initiatieven voor verblijfsrecreatie in Cadzand-Bad want daar geldt de vereveningsregeling ten behoeve van het Investeringsfonds Cadzand-Bad en van de specifieke bestaande afspraken voor ontwikkelingen in het buitengebied zoals bv. het realiseren van een NED). Roodvoor-groen bijdragen mogen worden ingezet in de vorm van zelfrealisatie op basis van het rapport “Kansen voor recreatienatuur in West-Zeeuws-Vlaanderen”.

36

7.3.3. Duurzaamheid Visie • De gemeente Sluis vervult een voorbeeldfunctie voor andere organisaties, bedrijven en inwoners. We willen daarnaast ook onze inwoners stimuleren tot het verduurzamen van hun woningen. • Opwekking van duurzame energie op land in het buitengebied moet zo min mogelijk een verstoring van het landschap met zich meebrengen. Voor de realisatie van zonneparken blijft de zonneladder (voorkeursvolgorde bij het toestaan van zonneparken) het gemeentelijk uitgangspunt. Dat betekent dat landbouwen natuurgronden ontzien worden en zon op het dak wordt gestimuleerd. De potentiele zoeklocatie voor grootschalige opwek van duurzame energie ligt rondom het hoofdverdeelstation van Oostburg. • De gemeente sluit aan bij het provinciale beleid inzake tiphoogtes van kleine windturbines. Vorm grondbeleid Voor dit beleidsveld zal vrijwel uitsluitend sprake zijn van een faciliterend grondbeleid daar vanuit de markt veel initiatieven zijn. Als gemeente leggen we de kaders vast waarbij we het belang van duurzaamheid centraal stellen bij onze beleidsplannen. Daarnaast informeren en stimuleren we onze inwoners tot het nemen van duurzaamheidsmaatregelen aan hun woning. De gemeente heeft ook een eigen actieve opgave in het kader van verduurzaming in relatie tot gemeentelijk vastgoed en de gemeentelijke organisatie.

Deze taken moeten worden gezien in het kader van beheer (dit is dus geen actief grondbeleid) en omvatten: de verduurzaming van gemeentelijke gebouwen, te prioriteren op basis van de duurzaamheidscore en de bezettingscapaciteit; het nemen van maatregelen ter verduurzaming van o.a. afvalinzameling, gebouwenbeheer, gemeentelijk wagenpark enz. op basis van het nog op te stellen plan “Verduurzaming gemeentelijke organisatie Sluis”. Instrumenten • We sluiten met iedere initiatiefnemer van een gewenste duurzame energie-ontwikkeling een anterieure overeenkomst waarin we naast het kostenverhaal afspraken willen maken over bijdragen aan de Voorziening Duurzaamheid. • We stellen de kaders op voor vestiging zonneparken en het aardgasvrij maken van de woningvoorraad (Transitievisie Warmte). • Bij aanbestedingen, prijsvragen en andere soortgelijke procedures wordt duurzaamheid een onderdeel waarop (mede) wordt geselecteerd.

7.3.4. Verkeer en vervoer Visie We geven uitvoering aan GGA (= gebiedsgerichte aanpak)-projecten in het kustgebied en het achterland. Samen met de andere wegbeheerders en belanghebbenden maken we duidelijke keuzes. Het parkeerbeleid aan de kust stemmen we af op de slagenstructuur. We willen geen knip in de zeeweg langs de kust. Inwoners en bezoekers moeten gebruik kunnen maken van een ononderbroken kustweg voor tweerichtingsverkeer voor alle vormen van mobiliteit tussen Cadzand-Bad en Breskens. Vorm grondbeleid De aanleg van wegen is een gemeentelijke overheidstaak. De gemeente is eveneens verantwoordelijk voor het regelen van het parkeren in de openbare ruimte. De realisatie an sich van een weg is een investering met maatschappelijk nut. Er is in dit kader geen sprake van een actieve grondexploitatie.

37

Bij de realisatie van een complete gebiedsontwikkeling door de gemeente waarbij naast het bouwrijp maken van de gronden door de gemeente ook sprake is van de aanleg of aanpassing van wegen of de aanleg van parkeerplaatsen in het gebied, is uiteraard wel sprake van actief grondbeleid. De kosten voor de aanleg van de infrastructuur worden dan meegenomen in de grondexploitatie van de gebiedsontwikkeling. Indien een gebiedsontwikkeling wordt gerealiseerd door een marktpartij dan is sprake van faciliterend grondbeleid. De kosten voor de aanleg of aanpassing van wegen komen voor rekening van de ontwikkelende marktpartij. Instrumenten:Visie:7.2.4.– ook naar categorieën – kantoren, bedrijventerreinen en Bij faciliterend grondbeleid kunnen de gemeentelijke kosten voor een ruimtelijke ontwikkeling worden verhaald op de initiatiefnemer middels het sluiten van een anterieure overeenkomst. Dit geldt ook voor de kosten van door de gemeente noodzakelijk aan te leggen infrastructuur direct ten gevolge van deze ruimtelijke ontwikkeling. De Voorziening Recreatieontwikkeling (rood-voor-rood) is mede bedoeld voor het verbeteren van de verkeersen routestructuren (zie hoofdstuk 7.2). Vanuit deze voorziening kan financieel worden bijgedragen aan gewenste ontwikkelingen op dit gebied.

Indien de aanpak van de verkeers- en routestructuren deel uitmaakt van een gebiedsgerichte aanpak, kan de Voorziening Gebiedsontwikkeling eveneens hiervoor worden ingezet.

7.3.5. Bedrijfsinfrastructuur Visie bedrijventerreinen We zetten verdere stappen tot het wegbestemmen van (delen van) de nog uit te geven particuliere bedrijventerreinen; we zijn reeds overgegaan tot sanering (uit exploitatie halen) van gemeentelijk bedrijventerrein op Deltahoek en Technopark. Het bedrijventerrein De Vlaschaard wordt uitgebreid met 2,5 hectare uitgeefbaar terrein. Visie detailhandel We streven naar sterke en compacte winkelgebieden. Detailhandel is voorbehouden voor de centrumgebieden. Vestiging van kleinschalig particuliere detailhandel en hobbymatige activiteiten blijven mogelijk op de bedrijventerreinen. Visie landbouw We houden de Ruimte-voor-Ruimte-regeling in stand om verpaupering van detonerende bedrijfsmatige (agrarische) bebouwing tegen te gaan. We stimuleren de realisatie van Nieuwe Economische Dragers, rekening houdend met de verblijfsrecreatieparadox en de impact op het landschap. De nieuwvestiging van intensieve veehouderijen is in de gehele gemeente Sluis niet toegestaan. Vorm grondbeleid De uitbreiding van bedrijventerreinen kan plaats vinden in de vorm van actief of faciliterend grondbeleid of een mengvorm. Verdere uitbreiding van bedrijventerreinen is niet aan de orde behalve de uitbreiding van De Vlaschaard.

Deze kan plaats vinden in de vorm van actief grondbeleid of middels een PPS samenwerking, dus een mengvorm tussen actief en faciliterend grondbeleid. De PPS samenwerking is dan als volgt: de gemeente verwerft de gronden, legt er de goede bestemming op, stelt een Programma van Eisen op waar de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur / openbare ruimte aan dient te voldoen en verkoopt vervolgens de gronden weer om door een derde binnen de gestelde kaders te laten ontwikkelen (bouw- en woonrijp maken) en te exploiteren. De gemeente neemt op enig nader te bepalen moment de openbare ruimte/ infrastructuur over van de ontwikkelaar. Ontwikkelingen in de landbouw vinden plaats vanuit de sector. Er zal dan ook met name sprake zijn van een faciliterend grondbeleid.

38

Nieuwe ontwikkelingen inzake detailhandel, horeca of kantoren zullen vrijwel uitsluitend plaatsvinden in de vorm van faciliterend grondbeleid. Inzake het compacter maken van de winkelgebieden kan sprake zijn van initiërend of stimulerend grondbeleid (actieve rol voor gemeente als aanjager). Instrumenten • Bij faciliterend grondbeleid sluit de gemeente een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer voor het verhalen van de door de gemeente te maken kosten. • Inzake de uitbreiding van De Vlaschaard is sprake van actief grondbeleid of van een PPS. Bij een PPS legt de gemeente met de private ontwikkelaar de afspraken vast in een overeenkomst aangaande de verdeling van taken en kosten. • Indien economische ontwikkelingen plaats vinden als onderdeel van een gebiedsgerichte aanpak, kan de Voorziening Gebiedsontwikkeling hiervoor worden ingezet. Ook middelen uit de Voorzieningen Duurzaamheid en Recreatieontwikkeling kunnen worden ingezet mits wordt voldaan aan de bestedingsdoelen zoals verwoord in hoofdstuk 7.2.

7.3.6. Recreatie, toerisme en cultuur Visie • Het aanbod van recreatieve overnachtingsmogelijkheden moet aansluiten bij de vraag waarbij kwaliteit leidend is in plaats van kwantiteit. • We bewerkstelligen behoud, en waar nodig verbetering en uitbreiding, van kwalitatief volwaardige (recreatieve) routes en optimalisering van beheer en onderhoud. • We streven naar een breder cultureel aanbod, gericht op meerdere doelgroepen • Het behoud van het cultureel erfgoed is van groot belang, zowel het gebouwde als het archeologische en het landschappelijke erfgoed. Vorm grondbeleid • Inzake het beleidsveld recreatie en toerisme is vrijwel uitsluitend sprake van faciliterend grondbeleid, op initiatief van een recreatieondernemer. • Aangaande het beleidsveld cultuur, onderdeel cultureel erfgoed ziet de gemeente een actievere rol voor zichzelf weggelegd in de vorm van initiërend of stimulerend grondbeleid. Instrumenten We leggen de kaders vast waarbinnen uitbreiding van verblijfsrecreatie mogelijk is. Verder sluit de gemeente een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer waarbij aan de initiatiefnemer naast het kostenverhaal een bijdrage wordt gevraagd voor de Voorziening Recreatieontwikkeling. De rood-voor-groen bijdrage kan worden ingezet in de vorm van zelfrealisatie.

Indien ontwikkelingen op het gebied van recreatie en toerisme of cultuur plaats vinden als onderdeel van een gebiedsgerichte aanpak, kan de Voorziening Gebiedsontwikkeling hiervoor worden ingezet. Ook middelen uit de Voorzieningen Duurzaamheid en Recreatieontwikkeling kunnen worden ingezet mits wordt voldaan aan de bestedingsdoelen zoals verwoord in hoofdstuk 7.2.

7.3.7. Onderwijs, sport en culturele voorzieningen Visie • Een duurzame (toekomstbestendige), betaalbare en bereikbare onderwijsinfrastructuur. • Behoud van goede binnensportaccommodaties in de vijf grootste kernen: Oostburg, Breskens, Sluis, IJzendijke en Aardenburg. Deze accommodaties krijgen ook een functie voor de omliggende kernen. • Er dient evenwicht te zijn in vraag en aanbod van voorzieningen waarbij functioneel, doelmatig, toegankelijk en betaalbaar de kaders zijn. Voorzieningen dienen daarbij voor eenieder bereikbaar te zijn.

39

De realisatie van deze voorzieningen kan plaats vinden in de vorm van een gebiedsgerichte aanpak die de vorming van integrale kindcentra (IKC) c.q. het clusteren van (basis)onderwijs, kinderopvang, jeugdgezondheidzorg, jeugdzorg, sport, cultuur en welzijn in de 5 dragende kernen mogelijk maakt of daaraan faciliteert. Vorm grondbeleid Indien sprake is van een solitaire realisatie door de gemeente van een dergelijke voorziening (bv. een MFC), is geen sprake van een actieve grondexploitatie. Er is immers geen sprake van een gronduitgifte. Gemeentelijke investeringen tot de realisatie van openbare gebouwde voorzieningen zoals sportaccommodaties, scholen en culturele instellingen zijn investeringen met economisch nut en worden dan ook niet ten laste gebracht van een grondexploitatie. In het geval van een gebiedsgerichte aanpak zal er veelal sprake zijn van een publiek private samenwerking, dus een tussenvorm van actief en passief grondbeleid. Instrumenten De Voorziening Gebiedsontwikkeling kan worden ingezet indien sprake is van een gebiedsgerichte aanpak. Ook middelen uit de Voorzieningen Duurzaamheid en Recreatieontwikkeling kunnen worden ingezet mits wordt voldaan aan de bestedingsdoelen zoals verwoord in hoofdstuk 7.2.

7.3.8. Zorg en (sociaal) maatschappelijke voorzieningen Visie • We concentreren zorggeschikte woningen in twee kernen (Oostburg en Breskens), om doelmatig en efficiënt zorg aan huis te kunnen leveren en ontvangen. Woonzorgzones dragen bij aan het langer zelfstandig wonen. • Er dient evenwicht te zijn in vraag en aanbod van voorzieningen waarbij functioneel, doelmatig, toegankelijk en betaalbaar de kaders zijn. De wens is één ontmoetingsplek per kern en in de vijf grootste kernen een clustering van maatschappelijke voorzieningen in een multifunctioneel centrum. De realisatie van deze voorzieningen vindt bij voorkeur plaats in de vorm van een gebiedsgerichte aanpak die de vorming van woonzorgzones of – cirkels c.q. het concentreren en clusteren van intramurale zorg, extramurale zorg/zorgwoningen, dagbesteding, kortdurend verblijf, gezondheidscentrum/ huisartsenpraktijk, farmacie/ apotheekvoorziening, supermarkt/dagelijkse boodschappen, paramedische diensten (zoals fysiotherapie) en (openbaar) vervoer-HUB of transferium (binnen een cirkel van 500 meter) in de 5 dragende kernen mogelijk maakt of faciliterend daaraan is. Vorm grondbeleid In het geval van een gebiedsgerichte aanpak zal er veelal sprake zijn van een publiek private samenwerking. Indien de gemeente een dergelijke voorziening zelf realiseert, betreft het een gemeentelijke investering met economisch nut.

Het gaat dan niet om een actieve grondexploitatie die eindigt in een gronduitgifte. Instrumenten De Voorziening Gebiedsontwikkeling kan worden ingezet indien sprake is van een gebiedsgerichte aanpak. Ook middelen uit de Voorzieningen Duurzaamheid en Recreatieontwikkeling kunnen worden ingezet mits wordt voldaan aan de bestedingsdoelen zoals verwoord in hoofdstuk 7.2.

40

8.

Financiële kaders

8.1.

Risicomanagement

Bij grondexploitaties lopen gemeenten risico’s. Dit hoofdstuk beschrijft hoe de gemeente kan zorgen dat zij risico’s in beeld krijgt, monitort, beheerst en verantwoordt. Aandacht wordt besteed aan de weerstandscapaciteit, ofwel de middelen die ingezet kunnen worden voor het afdekken van risico’s. Om risico’s te onderkennen en inzichtelijk te krijgen moeten we actief bezig zijn met risicomanagement. Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Hierbij moet uiteraard altijd rekening worden gehouden met een afweging van kosten en baten. Wanneer de risico kans of risico impact laag is en de kosten van vermijden of beperken hoog zijn, is het niet interessant om beheersmaatregelen te treffen. Een systeem van risicomanagement is geen eenmalige exercitie. Het in beeld krijgen, monitoren, beheersen en verantwoorden van en over risico’s is een dynamisch en continu proces. Per fase en activiteit van de grondexploitatie zijn telkens weer andere risico’s mogelijk. Risico’s zijn niet exact te bepalen. Bij het bepalen van de risico’s gaan we uit van een percentage dat het risico zich kan voor doen. We schatten van te voren in wat het financieel gevolg zal zijn als het risico zich inderdaad voordoet. Hieruit volgt een risico-score die onderverdeeld kan worden in 5 verschillende klassen, van laag naar zeer hoog.

8.2.

Reserves en voorzieningen

Reserves en voorzieningen zijn een belangrijk onderdeel in de totale beheersing van de grondexploitaties. Alle financiële consequenties van de grondexploitaties worden met elkaar in verband gebracht en vertaald in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen. Daarmee wordt een meerjarig beeld geschapen van de grondexploitaties, inclusief alle risico’s. Uitgangspunt is dat binnen de grondbedrijfsfunctie alle mogelijke financiële tegenvallers en negatieve resultaten primair worden gedekt door activiteiten met een voordelig saldo. De calculaties van de grondexploitaties dienen jaarlijks te worden bijgesteld. Een eventuele bijstelling van verwachte negatieve saldi moet leiden tot bijstelling (verhoging of verlaging) van de getroffen voorziening (waardecorrectie). Conform de geldende voorschriften mag een reserve daarbij nooit een nadelig saldo hebben. Een eventueel overschot aan middelen kan door de gemeenteraad weer aan de algemene middelen worden toegevoegd (afroming). De gemeente Sluis beschikt over een Reserve Grondexploitatie welke in het verleden is gevormd op basis van winsten die zijn gerealiseerd ten behoeve van het opvangen van risico’s in de toekomst. In de paragraaf grondbeleid staat opgenomen dat de uitgangspunten die de gemeente hanteert bij de reserves in relatie tot de risico’s van de grondzaken nader worden vastgelegd in de Nota Grondbeleid.

De behoefte tot het vastleggen van voornoemde uitgangspunten is echter beperkt. De gemeente voert immers hoofdzakelijk faciliterend grondbeleid zodat de risico’s voor de gemeente beperkt zijn. Inzake de beheersing van de risico’s handelt de gemeente conform de aanbevelingen en de uitspraken van het BBV.

8.3.

Weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen bestaat uit middelen en mogelijkheden waarover een gemeente beschikt om niet-begrote kosten te dekken die onverwachts en substantieel zijn, de zogeheten inherente risico’s. De weerstandscapaciteit omvat de middelen die ingezet kunnen worden voor het afdekken van risico’s. De onderdelen van de weerstandscapaciteit zijn: de algemene reserve, reserve grondbeleid, een aantal bestemmingsreserves en de onbenutte belastingcapaciteit.

41

Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de hoogte van de Reserve Grondexploitatie. Het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit is een delicaat evenwicht en staat geregeld ter discussie. Enerzijds is het van belang de gemeente te beschermen tegen toekomstige risico’s maar anderzijds is het van belang dat het weerstandsvermogen niet een te groot beslag legt op het vermogen. Zo houdt de gemeente ook financiële ruimte voor toekomstige ontwikkelingen.

8.4.

Verlies- en winstnemingen

Grondexploitaties kunnen uiteindelijk sluiten met een voordelig of nadelig eindresultaat. Indien de grondexploitatie een voordelig eindsaldo kent, wordt dit resultaat bij afsluiting van de grondexploitatie verrekend met de Reserve Grondexploitatie. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Winstgevende projecten kunnen onder voorwaarden ook leiden tot tussentijdse winstnemingen. Hiermee wordt bedoeld het uitnemen van winsten uit een grondexploitatie, vóór de sluitingsdatum van de grondexploitatie. Voorwaarde is dat er daadwerkelijk sprake moet zijn van gerealiseerde winsten in de grondexploitatie én dat die uit oogpunt van verantwoorde bedrijfsvoering (rekening houdend met nog te realiseren kosten en opbrengsten) ook kúnnen worden genomen. Hierbij dient de percentage of completion (POC) methode te worden gevolgd. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. 2. 3.