Bijlage 6a - Bijlage bij de toelichting Bestemmingsplan Sliedrecht Buiten & Stationspark III (groot bestand) - kopie_Deel1.pdf

Landschappelijke inpassing Sliedrecht Buiten & Stationspark III

Pagina | 33

muleerd, om in overeenstemming met het beleid dat op dat moment geldt, hun bedrijfsterrein en gebouw(en) natuurinclusief en klimaatadaptief in te richten. Landschappelijk/stedenbouwkundig Het voorstel is om het nieuwe bedrijventerrein op een dusdanige manier in te vullen dat de wateropgave en de nieuwe, beplanting een meerwaarde vormen voor werknemers van de omringende bedrijventerrein(en) en een aanzet zijn voor herstel van het oude polderpatroon. Hiervoor is ingezet op een compacte verkeerscirculatie om minder verharding aan te brengen ten opzichte van traditionele ontwikkelingen. In het profiel van de ontsluitingsweg is ruimte om bomen te planten. Deze dragen bij aan de groene beleving als ook aan het voorkomen van hittestress in het openbaar gebied. Er wordt niet geparkeerd in de openbare ruimte. Alle parkeren vindt plaats op eigen terrein. Door de ligging centraal van de rijbaan met de kavels er omheen gelegen biedt dit kansen om een goede uitstraling te maken naar de A15, Sportlaan, het huidige zwembad locatie en naar de overige bedrijven op Noord-Oost-Kwadrant. Door deze opzet is het mogelijk om het leidingentracé te behouden. Ook biedt het een kans om vooruitlopend op de transformatie van sportpark naar bedrijvenpark, nieuwe aanplant van inheemse soorten te gaan uitvoeren (rekening houdend met de waterpeil stijging).

Dit is vooral van belang voor de ecologische waarde van de huidige beplantingsingel parallel aan de A15. De bosschages vervangen de rij essen die momenteel het sportpark omzomen, die veelal aangetast zijn door essentaksterfte en een relatief korte levensverwachting hebben. De nieuwe bosschages worden dusdanig gesitueerd dat deze de bedrijfsgebouwen deels aan het oog te worden onttrekken. Door het aanbrengen van boomgroepen is er zicht op de bedrijfsgebouwen, bij voorkeur kantoren. In het parkachtige landschap tussen de bosschages met een verbrede waterpartij is ruimte voor natuurvriendelijke oevers met verschillende breedte, moerasdelen en bermen met streekeigen kruiden, die gefaseerd en extensief wordt beheerd. Door de groenstrook komt een wandelpad en zijn er lunchhoekjes voor de werknemers en bezoekers van het bedrijventerrein. Het wandelpad kan in de toekomst verbonden worden met andere bedrijventerreinen, zodat tijdens het ommetje steeds groter kan worden gemaakt. Kavelverdeling Het plan kent aan de oost- en westzijde grote kavels. De tussen liggende kavels zijn, afhankelijk van de behoefte, breder of smaller te maken. De vorm van de kavel is zoveel mogelijk haaks met uitzondering van de aansluiting op de Sportlaan en op de bestaande sloten aan de oost- en westzijde.

Van belang is om de bestaande doorgaande boomsingel parallel aan de A15, aan de zuidzijde van het plangebied, zo min mogelijk aan te tasten door ophoging van de bodem. De voorzijde van de kavels is gericht naar Sportlaan, A15 en de nieuwe ontsluitingsroute over het bedrijvenpark zelf. Natuurwaarde ; beplanting/ecologie/recreatie De brede groenbuffer aan de zuidrand van Stationspark III wordt ingericht met kleine bosschages met streekeigen beplanting zoals els, wilg, berk, meidoorn, sleedoorn en vlier, populier, etc. De watergang langs de snelweg blijft gehandhaafd, mogelijk wordt de noordelijke oever waar mogelijk is, flauwer of krijgt een plasdras strook om een verrijking met flora te krijgen, dit is een verdere verbetering voor de flora en fauna.

Landschappelijke inpassing Sliedrecht Buiten & Stationspark III

Pagina | 34

Er wordt nieuwe watergang/waterpartij wordt tussen het wandelpad en de bedrijven aangebracht. Dit water krijgt aan de noordzijde meanderende natuurvriendelijke oevers (flauw talud en rietoevers), die op een speelse manier zorgen voor meer oeverlengte en daarnaast zorgen voor meer biodiversiteit en bijdragen aan de waterkwaliteit. Gecombineerd met groepjes bomen bij de bedrijven ontstaat er een aantrekkelijke uitstraling die voor mens, flora en fauna een goed verblijf, leef en werkomgeving vormen. Langs de noord-zuid georiënteerde watergangen en langs de toegangsweg aan de noordzijde van bedrijventerrein worden (streekeigen) bomen geplaatst die ervoor moeten zorgen dat dieren zoals vleermuizen via het bedrijventerrein kunnen migreren naar de zone langs het spoor en Sliedrecht Buiten en polder ten Noorden van Stationspark III. Ter versterking van hun foerageergebied. De weg tussen de bedrijven is voorzien van een wandelpad, brede groenbermen met lage heesters en een bomen rij aan 1 zijde. Deze zorgt in de toekomst voor voldoende schaduw om hittestress in de openbare ruimte te voorkomen. Landschapselementen In de opzet is gebruik gemaakt van landschapselementen als [knot]bomen rijen, groepjes bomen of bosjes, knip/scheerhaag, kruidenrijke grasland, natuurvriendelijke oevers, korte of langere houtwallen/houtsingels, en dergelijke.

Zelfs is er de mogelijkheid om een rietveld te realiseren mits dit voor de waterkwaliteit en de biodiversiteit beter is.

Figuur 18

Weergave van locatie van doorsnedes

Landschappelijke inpassing Sliedrecht Buiten & Stationspark III

Pagina | 35

Figuur 19

Doorsnedes van verschillende watergangen en wegen.

Biodiversiteit Variatie is belangrijk voor de biodiversiteit. Door in de nieuwe situatie een gevarieerder aanbod aan (inheemse) bomen, struiken en kruiden te gebruiken, met geleidelijke overgangen van laag naar hoog (zoom/mantel) in combinatie met bloemrijk grasland is gedurende het hele seizoen voedsel (nectar/stuifmeel) voor insecten beschikbaar. Door dit ecologisch te beheren zijn er altijd schuilmogelijkheden en voortplantingsplekjes, waarvan niet alleen vlinders, libellen en zweefvliegen en wilde bijen profiteren, maar ook tal van andere dieren zoals vogels. Langs de A15 zal worden getracht om een aantal oude (afstervende en dode) bomen te behouden en in te passen in de nieuwe groenstructuren. Tal van insecten en vogels zoals spechten, kauwen en spreeuwen, zullen gebruik maken van de holtes ontstaan in het dode hout. Die ook weer aantrekkelijk zijn als verblijfplaats voor vleermuizen en hun foerageergebied. Door meer openheid (coullise) te creëren kan het zonlicht de bodem/water beter bereiken. Dit zal positieve gevolgen hebben voor de oever- en watervegetatie op de (natuurvriendelijke) oevers en hiermee de waterkwaliteit. Door de bosschages te combineren met natuurvriendelijke oevers, laanbeplanting, rietzomen en andere kleine landschapselementen ontstaat een gevarieerd biotoop met meer kansen voor veel dier- en plantsoorten.

Landschappelijke inpassing Sliedrecht Buiten & Stationspark III

Pagina | 36

Bijlage 2

Laddertoets Sliedrecht Buiten

(vastgesteld) Sliedrecht Buiten & Stationspark III NL.IMRO.0610.SBSTPIII-3001

41 - 721

ECORYS —

Answering tomorrow’s challenges today

Sliedrecht Buiten

---------­ f

Toets aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking enne Gemeente Sliedrecht Rotterdam, 25 juli 2023

Slied echt Buiten o nd v voo duu m v Gemeente Sliedrecht Rotterdam, 25 juli 2023 Auteur:

Project: KRO/NZ 1004719rap

n van d ladder d lijking

Sliedrecht Buiten

Inhoudsopgave 1

Inleiding..................................................................................................... 4

1.1 1.2

Aanleiding en vraagstelling................................................................................... 4 Programma van de ontwikkeling........................................................................... 4

2

Toetsing ladder duurzame verstedelijking ............................................. 8

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Aanmerking als nieuwe stedelijke ontwikkeling.................................................. 8 Relevant verzorgingsgebied van de ontwikkeling................................................ 9 Behoefte aan voorgenomen ontwikkeling.......................................................... 10 Ligging buiten bestaand stedelijk gebied........................................................... 12 Visie van de provincie......................................................................................... 13

3

Conclusies en samenvatting.................................................................. 15

/3

Sliedrecht Buiten

1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de aanleiding voor dit rapport gegeven. Bovendien worden het functionele programma van de ontwikkeling toegelicht.

1.1 Aanleiding en vraagstelling De gemeente Sliedrecht streeft al jaren naar de verplaatsing van sportpark ‘De Lockhorst’ en het naastgelegen tennispark naar de noordzijde van de Betuweroute. Ter plaatse van de bestaande sportaccommodaties moet bedrijvenpark Stationspark III komen. Op het nieuwe sportpark komt sportaccommodatie voor Voetbalvereniging Sliedrecht (hierna: VV Sliedrecht), voor de Sliedrechtse Lawn Tennisclub (hierna: SLTC) en voor Budokai Wor c.s. Bij het nieuwe sportpark komen daarnaast een natuurspeeltuin en een beweegplein. Het gebouw van SLTC en Budokai Wor c.s. geheel (als ondergeschikte functie) ook als horecavoorzieningen voor een toeristisch overstappunt (hierna: TOP) functioneren. De gemeenteraad heeft, onder voorwaarden, haar akkoord gegeven voor de doorstart van de ontwikkeling. Het hele gebied van de ontwikkeling Sliedrecht Buiten ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied (2014). Dit bestemmingsplan laat het niet toe dat het op dit moment beoogde ontwikkeling (figuur 2.2; tabel 2.1) kan worden gerealiseerd. Een wijziging van het bestemmingsplan moet de ontwikkeling mogelijk gaan maken. In dit rapport wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de vereisten volgens de ladder voor duurzame verstedelijking, dit ten behoeve van het nieuwe bestemmingsplan.

1.2 Programma van de ontwikkeling In deze paragraaf wordt het functionele programma van de ontwikkeling toegelicht, in zoverre nu bekend. Op basis van dit functionele programma wordt in het volgende hoofdstuk beoordeeld of de ontwikkeling voldoet aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

/4

/5

Sliedrecht Buiten

Figuur 1.1 Ligging van locatie plan Sliedrecht Buiten

IM

-sg y

Bron: toelichting voorontwerp bestemmingsplan Sliedrecht Buiten (2021)

Figuur 2.1 laat de locatie van Sliedrecht Buiten ten opzichte van de bebouwde kom van Sliedrecht zien. Het plan komt in agrarisch gebied in het buitengebied ten noorden van de Betuweroute. Figuur 1.2 Ruimtelijke inpassing van Sliedrecht Buiten

- ! _rm‘en| itt

getowerO" ‘

SLTC

ae

ckhorst _________ Bron: gemeente Sliedrecht (2023)

i

/6

Sliedrecht Buiten

Figuur 2.2 laat zien welke ruimtelijke inpassing wordt verwacht van het functionele programma van Sliedrecht Buiten. De voetbalvelden en het clubgebouw van VV Sliedrecht gaan de meeste ruimte innemen, midden- en rechtsonder. Daarboven komen de natuurspeeltuin en het beweegplein. Ten zuiden van de Betuweroute zijn Sportpark ‘De Lockhorst’ en de tennisbanen van SLTC te zien. Tabel 1.1 Functioneel programma Sliedrecht Buiten, in m2 bvo (gebouwen)

VV Sliedrecht

SLTC

Budokai

TOP,

Wor c.s.

natuurtuin en

Totaal

beweegplein Bestaande accommodatie: Gebouwen waarvan tribune waarvan ondergeschikte horeca

Overige accommodatie

1.961 m2

319 m2

994 m2

-

193 m2

288 m2

2 kunstgrasveld

2 kunstgrasbaan

3 natuurgrasveld

4 gravelbaan

+ oefenterreinen

2 padelbaan

700 m2

125 m2

-

2.980 m2

-

994 m2

-

606 m2

Toekomstige accommodatie:

2.566 m2

1.789 m2

waarvan tribune

375 m2

-

waarvan ondergeschikte horeca

225 m2

Gebouwen

Overige accommodatie

4.355 m2 375 m2

351 m2

3 kunstgrasveld

4 tennisbaan

-

natuurspeeltuin

3 natuurgrasveld

4 padelbaan

-

beweegplein

576 m2

Verwachte toe- en afname: Gebouwen

605 m2

770 m2

1.375 m2

waarvan tribune

-619 m2

-

-619 m2

32 m2

- 62 m2

-30 m2

waarvan ondergeschikte horeca

Bron: gemeente Sliedrecht (2023), SLTC (2023) en Budokai Wor (2023), bewerking Ecorys

De in tabel 1.1 voor de toekomst aangegeven metrages zijn gebaseerd op de stand van het ontwerp van Sliedrecht Buiten op 1 juli 2023. Op basis van voortschrijdend inzicht kunnen de metrages van latere versies van het ontwerp anders uitvallen. Verwacht wordt dat er dan eerder sprake zal zijn van minder vloeroppervlakte dan van meer vloeroppervlakte. Dit wegens gestegen bouwkosten en met het oog op de haalbaarheid van de business case van de ontwikkeling.

Als het aantal velden en banen van VV Sliedrecht en SLTC op dit moment en in de toekomst worden vergeleken wordt duidelijk dat de sportvelden in feite worden vervangen. Voetbal­ vereniging Sliedrecht levert oefenterrein in voor een kunstgrasveld. SLTC gaat 2 tennisbanen inleveren voor 2 padelbanen. Ongeveer 5 hectare grond wordt bestemd voor de nieuwe accommodatie van VV Sliedrecht en specifiek 0,5 tot 1 hectare grond voor de accommodatie voor SLTC en Budokai Wor c.s.

Budokai Wor c.s.: Karateschool Budokai Wor en sportschool Tromp vormen samen één bedrijf met twee handelsnamen. Sportschool Tromp is van oudsher gespecialiseerd in vechtsporten. Samen met Cinergi (studio voor personal training) zijn Budokai Wor en Sportschool Tromp gevestigd in een voormalig schoolgebouw/ Budokai Wor en Sportschool Tromp beschikken

Sliedrecht Buiten

daar over circa 525 m2en Cinergi over circa 175 m2. Het is de intentie dat de drie ondernemingen samen met SLTC een nieuw gebouw gaan delen in Sliedrecht Buiten. In tegenstelling tot een traditionele speeltuin (met wipkippen, schommels, glijbanen, klimtoestellen, zandbakken) is een natuurspeeltuin vooral een plek waar kinderen tot ongeveer 12 jaar vrij kunnen spelen in de natuur. Een natuurspeeltuin biedt de mogelijkheid om in de open lucht met water en zand te spelen, om bruggen en hutten te bouwen et cetera. Een beweegplein is een plek met beweegtoestellen (fitnessapparaten en dergelijke) die vooral gericht is op volwassenen. Dat kunnen ouderen zijn. Daarom zijn beweegpleinen in Nederland vaak gesitueerd bij locaties waar veel ouderen komen. Het beweegplein van Sliedrecht Buiten wordt gericht op volwassenen in het algemeen, bijvoorbeeld ook op de volwassen begeleiders van de kinderen in de natuurspeeltuin; op bezoekers van de sportaccommodaties van Sliedrecht Buiten, op andere sporters die langskomen en op mensen die hier komen vanwege het TOP. Ongeveer 1 hectare m2 grond wordt ingericht voor de natuurspeeltuin (circa 1.000 m2 grond), het beweegplein (circa 500 m2 grond) en voor paden, natuur en oppervlaktewater. In Nederland bestaan netwerken van fiets- en wandelroutes die bij veel punten elkaar ontmoeten.

Op die punten kan een toeristisch overstappunt (TOP) worden ingericht. Bij elke TOP staat een informatiepaneel, met bewegwijzerde fiets- en wandelroutes. De TOP’s zijn in Zuid-Holland te herkennen aan een groene stalen halm van 5,5 meter hoog. Belangrijkere TOP’s worden uitgerust met een parkeerterrein, horeca en eventueel aanvullende recreatieve voorzieningen. Het nieuwe TOP van Sliedrecht Buiten is bedoeld voor het ontdekken van de buitengebieden van de Alblasserwaard. In de structuurvisie pleit de gemeente voor een groenblauw raamwerk in de polder direct ten noorden van de Betuweroute. Met de buurgemeenten samen wil de gemeente daarbij invulling geven aan de randzone tussen stad en land. De randzone van de Alblasserwaard moet een functie gaan vervullen als overloopgebied voor recreatie voor de gehele regio. Het plan Sliedrecht Buiten past binnen dit streven. De natuurspeeltuin en het beweegplein kunnen recreatief mede als aanvullend op het TOP worden gezien. Er wordt in het plan voor de ontwikkeling geen specifiek grondbeslag voor het TOP voorzien. Het huidige plan is gebaseerd op meervoudig gebruik van de parkeerplaatsen in het plan voor zowel het sportpark, de natuurtuin en het beweegplein en voor het TOP.

Voor de ondergeschikte horeca ten dienste van de hoofdfunctie van de sportverenigingen en Budokai Wor c.s. worden in het nieuwe bestemmingsplan maximale metrages opgenomen. In de toekomst zal er vrijwel even veel ondergeschikte horeca zijn voor VV Sliedrecht en SLTC / Budokai Wor c.s. als de huidige vloeroppervlakte. De horecaruimte in het toekomstige gebouw van SLTC en Budokai Wor c.s. (circa 350 m2 bvo) wordt tevens verzorgend voor de bezoekers van de natuurtuin, van het beweegplein en voor de TOP-passanten.

/7

Sliedrecht Buiten

2

Toetsing ladder duurzame verstedelijking

In 2012 is de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening. Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. Naast voor de functies wonen, winkels, kantoren en bedrijventerrein moeten ook ontwikkelingen die betrekking hebben op overige functies met een zekere omvang worden getoetst aan de ladder. Als een plan met overige functies wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan moet de ladder worden toegepast. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde ladder in werking getreden. Hierbij is de tekst van de ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling (paragraaf 2.2) en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien (paragraaf 2.3).1 Ook dient nagegaan te worden hoe in het provinciaal beleid over de ontwikkeling wordt gedacht (paragraaf 2.4). In paragraaf 2.1 wordt nagegaan of de ontwikkeling wel zo is dat een laddertoets nodig is.

Paragraaf 2.2 handelt over het verzorgingsgebied van de ontwikkeling, als uitgangspunt voor de toetsing van de behoefte.

2.1 Aanmerking als nieuwe stedelijke ontwikkeling Of er sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Plan kwalificeert als een stedelijke ontwikkeling Stedelijke ontwikkeling wordt planologisch gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.2 Functies die in de jurisprudentie worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling zijn onder meer sport en recreatie. Het plan kwalificeert als stedelijke ontwikkeling. Plan kwalificeert als nieuwe stedelijke ontwikkeling: > 500 m2 ruimtebeslag grond en gebouwen In de overzichtsrechtspraak wordt gesteld dat als een ontwikkeling met andere functies dan wonen per functie voorziet in de realisatie van ten minste 500 m2 ruimtebeslag (dit is: m2 grond of m2 bvo) er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.3

1 2 3

Artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening Artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/@107931/201608869-1-r3/

/8

Sliedrecht Buiten

Het plan Sliedrecht Buiten, zoals dit nu op tafel ligt, kent circa 15 hectare ruimtebeslag, waar­ van 5 tot 6 hectare aan sportvoorzieningen en circa 1,0 hectare voor de natuurspeeltuin, het beweegplein en omringend groen en water (natuur). Het overige deel van het plangebied wordt ingericht voor verkeer (parkeerplaatsen, wegen en paden), natuur en oppervlaktewater. Het circa 15 hectare ruimtebeslag is meer dan 500 m2 grond ruimtebeslag. Verder wordt er bijna 4.500 m2 bvo gebouw verwacht, verspreid over twee gebouwen. Hier is het ruimtebeslag meer dan 500 m2 bvo.

Toevoeging horeca wordt minder dan 500 m2 bvo In totaal (tabel 1.1) wordt er naar verwachting circa 575 m2 bvo horeca (ondergeschikt) in het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakt. In de toekomstige accommodatie komt minder horeca dan in de bestaande accommodatie van de sportverenigingen en van Budokai Wor c.s. Het volledige metrage vervangt de ondergeschikte horeca ten dienste van de hoofdfunctie sport op dit moment.

De horecaruimte in het toekomstige gebouw van SLTC en Budokai Wor c.s. (circa 350 m2 bvo) wordt tevens verzorgend voor de bezoekers van de natuurtuin en het beweegplein en voor de TOP-passanten. De omzet die volgt uit de verzorging van de bezoekers van de natuurtuin en het beweegplein en de TOP-passanten wordt naar verwachting procentueel ondergeschikt aan de omzet uit de ondergeschikte functie van deze horecavoorziening voor de sportactiviteiten in de accommodatie SLTC en Budokai Wor c.s.. Een relatief klein deel van de toekomstige bruto vloeroppervlakte van deze horeca kan aan deze aanvullende functie worden toegerekend.

Met betrekking tot de functie horeca wordt per saldo geen vloeroppervlakte toegevoegd. Het gaat hier dus om een toevoeging die minder is dan 500 m2 bvo horeca. De functionele component horeca hoeft daarom niet te worden getoetst aan de ladder. Het plan kwalificeert als een nieuwe stedelijke ontwikkeling In verband met het nieuwe ruimtebeslag van het plan Sliedrecht Buiten constateert Ecorys dat het bij deze ontwikkeling gaat om een groter ruimtebeslag dan 500 m2 grond en 500 m2 gebouw. Daardoor kwalificeert het plan als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom moet het plan getoetst worden aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dat gebeurt in de volgende paragrafen van dit hoofdstuk. Het horecaprogramma blijft onder 500 m2 bvo en hoeft daarom niet aan de vereisten van de ladder getoetst te worden.

2.2 Relevant verzorgingsgebied van de ontwikkeling Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving bevatten van de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Het verzorgingsgebied van de sportaccommodaties is anders dan die van het TOP.

Relevante verzorgingsgebied sportaccommodaties: gemeente Sliedrecht Het verzorgingsgebied voor met name lokaal verzorgende sportverenigingen en -scholen is relatief klein. Dit wordt met name gevormd door de mate van reisbereidheid voor deze

/9

Sliedrecht Buiten

voorzieningen. Het NOC*NSF-rapport ‘Ruimte voor sport in Nederland tot 2020’ gaf op basis van ervaring aan dat de gemiddelde totale reistijd voor sportvoorzieningen maximaal 40% van de verblijfstijd bedraagt. Voor een training of wedstrijd van 1,5 tot 2 uur bedraagt de reistijd maximaal circa 20 minuten (heen en terug). Wanneer uitgegaan wordt van de fiets, met een gemiddelde snelheid van 15 km/uur, bedraagt de totale reisbereidheid naar vooral sport­ voorzieningen maximaal circa 5 kilometer. Dit zou neerkomen op de woongebieden van Sliedrecht, uitlopend in de woongebieden van Giessendam en het Oosteind (Papendrecht).

Voor de sportvoorzieningen van Sliedrecht Buiten kan het voor de ontwikkeling relevante ruimtelijk verzorgingsgebied daarmee gelijk worden gesteld aan de gemeente Sliedrecht, ook omdat verreweg de meeste leden van VV Sliedrecht, SLTC en Budokai Wor in de gemeente Sliedrecht wonen. Een relatief klein deel van de leden komt uit Giessendam en het Oosteind. Daarnaast worden de sportaccommodaties bij wedstrijden eveneens bezocht door gasten (en hun begeleiders) van buiten Sliedrecht. Voor Sportschool Tromp speelt hier mee dat deze sportschool beschikt over vijf vestigingen in de noordflank van de regio Drechtsteden.

Relevante verzorgingsgebied TOP: diffuus, niet vast te stellen De woonplaats van de mensen die voorbij TOP’s fietsen en wandelen en/of daar parkeren wordt slechts weinig gemeten, maar de ervaring is dat vooral mensen die in de regio wonen van de TOP’s gebruik maken. Mensen die parkeren bij de grotere TOP’s plegen ook verder weg te wonen; de fiets kan dan achterop de auto staan. Het verzorgingsgebied van deze TOP wordt regioverzorgend (de regio Drechtsteden) maar naar verwachting met een relatief grote component passanten en parkeerders van elders.

2.3 Behoefte aan voorgenomen ontwikkeling Bij de volgende trede van de ladder duurzame verstedelijking moet er kwantitatief beoordeeld worden of er behoefte bestaat aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien er geen kwantitatieve positieve behoefte kan worden geconstateerd, kan een kwalitatieve onderbouwing volstaan. Behoefte aan sportaccommodatie is kwalitatief van aard; het gaat vooral om vervanging Bij de nieuwe sportaccommodatie gaat het in feite om de vervanging van de bestaande voor nieuwe sportvelden, sportbanen en clubgebouwen. VV Sliedrecht heeft circa 1.300 leden en SLTC circa 200 leden. VV Sliedrecht verwacht geen verdere grote groei (of afname) van het aantal leden na de verplaatsing naar de nieuwe accommodatie in Sliedrecht Buiten. Dit geldt ook voor Budokai Wor c.s. SLTC streeft daarentegen naar een bepaalde doorgroei van het ledenaantal.

De huidige accommodatie van de verenigingen kent achterstallig onderhoud4 en is niet voldoende meegegroeid met het ledenaantal. Het ledenaantal van VV Sliedrecht nam van 600 in 1972 toe naar 1.300 op dit moment. VV Sliedrecht heeft een tekort aan trainings- en kleedruimte en de kantine is (net als de trainings- en kleedruimte) verouderd. SLTC zag haar ledenaantal in 2021 van circa 70 tot bijna 200 groeien. In de businessplannen van de sportverenigingen is overwogen om de bestaande accommodaties te renoveren. Dit was 4

https://www.ad.nl/dordrecht/voetbalvereniging-sliedrecht-krijgt-begin-volgend-jaar-duidelijkheid-over-verhuizing~aa6629a3/ en https://docplayer.nl/108036360-Businessplan-sliedrechtse-lawn-tennis-club-s-l-t-c-sportlaan-at-sliedrecht.html

/ 10

Sliedrecht Buiten

financieel niet haalbaar. Uiteindelijk is door de twee verenigingen voorkeur uitgesproken voor Sliedrecht Buiten. Budokai Wor, Sportschool Tromp en Cinergi kennen samen circa 350-400 leden. Deze ondernemingen zijn gevestigd in een voormalige school die eigendom is van de gemeente. De locatie van Budokai Wor c.s. moet een andere bestemming gaan krijgen, namelijk wonen. De kwantitatieve behoefte aan nieuwe voetbalvelden, tennisbanen, padelbanen en ook ruimte voor vechtsport en dergelijke kan niet goed worden berekend. Als de kwantitatieve behoefte aan een plan bij een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet goed gekwantificeerd kan worden (en/of tekortschiet) mag die behoefte bij laddertoetsen kwalitatief worden onderbouwd.5 In principe is zo’n kwantificering van de behoefte hier ook niet nodig, omdat het in principe gaat om het vervangen van verouderde accommodatie. Er is noch sprake van significante groei van het aantal sportvelden en sportbanen noch van de vloeroppervlakte van de beide gebouwen voor VV Sliedrecht en SLTC / Budokai Wor. De behoefte aan dit functioneel onderdeel van het plan Sliedrecht Buiten is met name kwalitatief van aard: de toekomstige accommodatie is voldoende om het in de toekomst verwacht aantal leden goed te kunnen bedienen.

Behoefte aan TOP is eveneens niet te kwantificeren Omdat er geen concrete cijfers bekend zijn over het feitelijk gebruik van TOP’s kan de behoefte aan het nieuwe TOP Sliedrecht Buiten niet worden gekwantificeerd. Als het bij functies ondoenlijk is om de behoefte te beschrijven in termen van vraag en aanbod in het verzorgingsgebied mag in een toelichting bij een bestemmingsplan worden volstaan met motivering zoals bedoeld in artikel 3.1, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening. Daarmee wordt bedoeld dat in het bestemmingsplan regels moeten worden opgenomen voor het gebruik van de grond voor (in dit geval) het TOP over het gebruik van de grond en opstallen. Deze regels kunnen ook betrekking hebben op de uitvoerbaarheid van de bestemming.6

Alternatieve locaties zijn niet voorhanden; geen (overige) harde plancapaciteit De bestaande accommodatie van VV Sliedrecht en van SLTC is verouderd. Budokai Wor c.s. moet gaan verplaatsen. Er zijn in de afgelopen jaren door deze partijen en door de gemeente andere locaties overwogen. Deze locaties bleken niet in een even grote mate geschikt te zijn als de planlocatie voor Sliedrecht Buiten. In de gemeente bestaat geen harde plancapaciteit voor de realisatie van een vergelijkbaar functioneel programma op een andere locatie. Onaanvaardbare leegstandseffecten ontbreken Verder moet bij de toetsing van de behoefte aan de ontwikkeling in het kader van een ladder­ toets worden nagegaan of de voorgenomen planologische toevoeging (zie de laatste regels van tabel 2.1) geen onaanvaardbaar leegstandsrisico kan gaan oproepen dat in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

5

6

https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/gebiedsontwikkeling/ladder-duurzame/handreikingladder/jurisprudentie/overzicht-jurisprudentie/#h6ef9bf0a-49a7-482f-9dfe-4bb28ee6a024 https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/gebiedsontwikkeling/ladder-duurzame/handreikingladder/jurisprudentie/overzicht-jurisprudentie/

/ 11

Sliedrecht Buiten

De huidige accommodatie van VV Sliedrecht en SLTC wordt na de verplaatsing van de beide sportverenigingen herontwikkeld tot bedrijventerrein Stationspark III. Parallel aan de procedure voor een nieuw bestemmingsplan voor Sliedrecht Buiten gaat een gelijksoortige procedure voor Stationspark III lopen. In Sliedrecht bestaat een tekort aan bedrijventerrein. Bij de oude accommodatie van beide verenigingen ontstaat daarom geen risico van verloedering en leegstand (na de verplaatsing naar Sliedrecht Buiten) die in strijd met een goede ruimtelijke ordening kan worden gezien.

Budokai Wor c.s. is op dit moment gevestigd in een gebouw aan de Maaslaan 6 (voorheen de Bleyburghschool), samen met het Creatief Centrum Sliedrecht. Dit gebouw is in totaal 1.425 m2 groot. Budokai Wor c.s. beschikt over zo’n 700 m2 trainingsruimte en kantine. Het is financieel niet rendabel voor de gemeente om dit gebouw te renoveren en te blijven verhuren. Daarom wordt overwogen om dit gebouw te herontwikkelen naar woningen.7 Ook hier ontstaat geen leegstandsrisico in strijd met een goede ruimtelijke ordening. NB - Regulering van de horeca in het nieuwe bestemmingsplan In het nieuwe bestemmingsplan worden regels met betrekking tot de toekomstige onder­ geschikte horeca opgenomen die moeten voorkomen dat er bij de overige horeca in de gemeente negatieve effecten kunnen optreden die in strijd met een goede ruimtelijke ordening zijn. Daarbij wordt onder meer gedacht aan definitie van ondergeschiktheid van de horeca ten opzichte van de hoofdfunctie sport; aan maximalisering van de vloeroppervlakte horeca; aan de ondergeschiktheid van de horecafunctie; aan de toegelaten horecacategorieën en aan regulering van de openingstijden. Deze regels moeten voorkomen dat een ernstige omzetverdringing kan ontstaan van elders in Sliedrecht gevestigde horeca en dat hieruit een onaanvaardbaar leegstandsrisico kan ontstaan dat in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

2.4 Ligging buiten bestaand stedelijk gebied Indien een plan wordt gerealiseerd buiten bestaande stedelijk gebied (dat is het geval met Sliedrecht Buiten) geeft het Besluit ruimtelijke ordening aan dat de toelichting bij het nieuwe bestemmingsplan moet motiveren waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Raadsvoorstel 26 september 2021

/ 12

Sliedrecht Buiten

Tabel 2.1 Sliedrecht Buiten ligt buiten bestaand stedelijk gebied

Sliedrecht Buiten

Sportpark De Lockhorst

Bron: provincie Zuid-Holland 2023, bewerking Ecorys

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. De provincie Zuid-Holland heeft vastgesteld wat als bestaand stedelijk gebied wordt gezien (figuur 2.1, lichtbruin gebied).8 Sportpark ‘De Lockhorst’ van VV Sliedrecht en het complex van SLTC ten oosten daarvan liggen binnen bestaand stedelijk gebied, terwijl Sliedrecht Buiten niet in bestaand stedelijk gebied is geprojecteerd. In zo’n geval moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Hierboven is aangegeven dat er in de afgelopen jaren andere locaties zijn overwogen, binnen en buiten het bestaand stedelijk gebied. Deze locaties bleken niet in even grote mate te kunnen voldoen als de planlocatie Sliedrecht Buiten of niet (op afzienbare termijn) beschikbaar te zijn. In de gemeente bestaat geen harde plancapaciteit voor de realisatie van een vergelijkbaar functioneel programma op een andere locatie.

2.5 Visie van de provincie Sommige provincie hebben in de ruimtelijke verordening aanvullende regels over de ladder voor duurzame verstedelijking gesteld. Daarom moet in een laddertoets ook ingegaan worden voor de casus relevante regels van de provincie Zuid-Holland. In de 'Transformatievisie Merwedezone' (2009) werd ruimte geboden aan de ontwikkeling van een recreatief knooppunt in Sliedrecht ten noorden van de Betuweroute, met onder meer de https://staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/bestaand-stads-en-dorpsgebied/

/ 13

Sliedrecht Buiten

realisering van een nieuw sportcomplex. Het nieuwe recreatieve knooppunt moest worden gecombineerd en gefinancierd met de transformatie van de bestaande sportvelden aan de A15 tot bedrijventerrein. In lijn met onder meer de transformatievisie Merwedezone wordt in de provinciale Verordening Ruimte 2014 en in het bijbehorende Programma Ruimte rekening gehouden met de realisering van dit recreatief knooppunt op circa 20 ha grond, inclusief sportvelden en gelijk op met de ontwikkeling van het bedrijventerrein Stationspark 3.9 Het landelijk gebied ten noorden van de Betuweroute maakt onderdeel uit van de Alblasser­ waard en vormt de zuidrand van het Groene Hart. Het streven van de provincie en van de Drechtsteden, Alblasserwaard en Vijfheerenlanden is om ten noorden van de Betuweroute/ A15 te komen tot een duurzame, kwalitatieve en groenblauwe overgangszone in de vorm van een regiopark. Een groen en waterrijk gebied met een sterke verwevenheid tussen natuur en recreatie. En een gebied met meer dan voldoende recreatieve gebruikswaarde voor inwoners en passanten. Vanuit recreatie wordt hierin een belangrijke rol toegedacht aan het Wereld­ erfgoed Kinderdijk, het Recreatiegebied Souburgh, het Alblasserbos met het Educatief Streekcentrum Alblasserbos en het nog te realiseren recreatief knooppunt Sliedrecht. Deze gebieden moeten in samenhang met elkaar ontwikkeld worden.

Deze recreatiegebieden moeten allen een functie vervullen als pleisterplaats of als begin- en eindpunt van bijvoorbeeld fiets- en wandeltochten in de directe omgeving.10

De provincie Zuid-Holland stemt in met het onderbrengen van de velden van VV Sliedrecht en tennisvereniging SLTC in het project. Uitgangspunt bij de ontwikkeling van het recreatief knooppunt moet volgens de provincie zijn dat verrommeling wordt tegengegaan; dat de agrarische bedrijfsvoering wordt gerespecteerd en dat de landschappelijke en cultuur­ historische kwaliteiten van het gebied worden behouden en versterkt.11 De ontwikkeling van nieuwe TOP’s loopt via de samenwerking van regionale gebiedspartijen die zijn verenigd in regionale landschapstafel groen en recreatie.12 De provincie zal tijdens de inspraakperiode voor het nieuwe bestemmingsplan met een definitieve reactie komen.

9 10 11 12

Provincie Zuid-Holland: "Programma Ruimte” p. 9 Gemeente Sliedrecht: “Recreatief knooppunt Sliedrecht in samenhang met Stationspark 3” (22 juni 2016), p. 3 Provincie Zuid-Holland: “Programma Ruimte” p. 17 https://staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/toeristische-overstappunten/

/ 14

Sliedrecht Buiten

3

Conclusies en samenvatting

De gemeente Sliedrecht streeft al jaren naar verplaatsing van Sportpark ‘De Lockhorst’ en het naastgelegen tennispark naar de overzijde van de Betuweroute en de N482 naar Bleskensgraaf. Ter plaatse van het bestaande sportaccommodaties moet bedrijvenpark Stationspark III komen. Op het nieuwe sportpark komt accommodatie voor Voetbalvereniging Sliedrecht, voor de Sliedrechtse Lawn Tennisclub (hierna: SLTC) en voor Budokai Wor c.s. Bij het nieuwe sportpark komen een TOP, een natuurspeeltuin en een beweegplein.

Laddertoets is nodig voor het nieuwe bestemmingsplan De gemeenteraad heeft, onder voorwaarden, haar akkoord gegeven voor de doorstart van de ontwikkeling. Het hele gebied van de ontwikkeling Sliedrecht Buiten ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied (2014). Dit bestemmingsplan laat niet toe dat het op dit moment beoogde plan (figuur 2.2; tabel 2.1) kan worden gerealiseerd. Een wijziging van het bestemmingsplan moet de ontwikkeling mogelijk gaan maken. In dit rapport is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de vereisten volgens de ladder voor duurzame verstedelijking, dit ten behoeve van het nieuwe bestemmingsplan. In verband met het nieuwe ruimtebeslag van het plan Sliedrecht Buiten constateert Ecorys dat het bij dit plan gaat om een groter ruimtebeslag dan 500 m2 grond en 500 m2 gebouw waar­ door het plan kwalificeert als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom moet het plan getoetst worden aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Minder dan 500 m2 horeca wordt toegevoegd De toevoeging aan horeca blijft onder de limiet van maximaal 500 m2 bvo en hoeft daarom niet getoetst te worden aan de vereisten van de ladder. Daarom hoeft deze functionele component niet aan de ladder te worden getoetst.

Behoefte aan sportaccommodatie is kwalitatief van aard; kwantitatief gaat het vooral om vervanging Als de kwantitatieve behoefte aan een plan bij een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet relevant is, kan die behoefte kwalitatief worden onderbouwd. Omdat de nieuwe sportaccommodaties niet nodig zijn omdat de sportverenigingen en Budokai Wor c.s. in principe niet in ledenaantal willen groeien hoeft er geen kwantitatieve behoefte (marktruimte) te worden berekend. Het gaat om kwalitatieve behoefte: om de vervanging van bestaande accommodatie door nieuwe accommodatie. De huidige sportaccommodaties van de voetbal- en tennisvereniging zijn sterk verouderd. Budokai Wor c.s. is gevestigd in een gebouw van de gemeente. De gemeente wil de locatie herontwikkelen naar woningbouw. Behoefte aan TOP is niet te kwantificeren Omdat er geen concrete cijfers bekend zijn over het feitelijk gebruik van TOP’s kan de behoefte aan het nieuwe TOP Sliedrecht Buiten niet worden gekwantificeerd. Als het bij functies ondoenlijk is om de behoefte te beschrijven in termen van vraag en aanbod in het verzorgingsgebied kan worden volstaan met motivering zoals bedoeld in artikel 3.1, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening. Daarmee wordt bedoeld dat in het bestemmingsplan regels moeten worden opgenomen voor het gebruik van de grond voor (in dit geval) het TOP over

/ 15

Sliedrecht Buiten

het gebruik van de grond en opstallen. Deze regels kunnen ook betrekking hebben op de

uitvoerbaarheid van de bestemming. Geen onaanvaardbaar leegstandsrisico, in strijd met een goede ruimtelijke ordening Verder moet bij de toetsing van de behoefte aan de ontwikkeling in het kader van een laddertoets nagegaan worden of de voorgenomen planologische toevoeging geen onaanvaardbaar leegstandseffect gaan oproepen. Voor de nieuwe accommodatie van de sportverenigingen en Budokai Wor c.s. is er geen sprake van planologische toevoeging. De bestaande accommodatie van VV Sliedrecht en van SLTC is verouderd. Er dreigt voor de bestaande accommodatie van beide sportverenigingen geen verpaupering en leegstand, omdat de locaties na de verplaatsing bedrijventerrein worden. De gemeente wil de bestaande locatie van Budokai Wor c.s. tot woningbouw herontwikkelen. Daarom dreigt ook daar geen verpaupering en leegstand die in strijd met een goede ruimtelijke ordening kan zijn. Plan wordt buiten bestaand stedelijk gebied gerealiseerd Indien een plan wordt gerealiseerd buiten bestaande stedelijk gebied (dat is het geval met

Sliedrecht Buiten) geeft het Besluit ruimtelijke ordening aan dat de toelichting bij het bestemmingsplan moet motiveren waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. In de afgelopen jaren zijn andere locaties overwogen, zowel binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied. Deze locaties bleken niet in even grote mate te voldoen als de planlocatie Sliedrecht Buiten. In de gemeente bestaat geen voor het plan relevante harde plancapaciteit op andere locaties. Conclusie: plan voldoet aan de vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking Met de bovenstaande overwegingen komt Ecorys tot de volgende conclusies. Het plan heeft voor de sportaccommodaties kwantitatief gezien vooral betrekking op vervanging van bestaande accommodatie. De behoefte is met name kwalitatief van aard: de bestaande accommodatie is verouderd en aan vervanging toe of wordt herontwikkeld naar wonen. Er zijn binnen het bestaand stedelijk gebied van Sliedrecht geen alternatieve locaties beschikbaar voor de nieuwe sportaccommodatie. Met het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling Sliedrecht Buiten, zoals deze op dit moment door de gemeente wordt voorgestaan, kunnen geen negatieve effecten ontstaan die in strijd met een goede ruimtelijke ordening kunnen zijn, zoals onaanvaardbaar leegstandsrisico.

Daarmee voldoet het plan aan de vereisten die vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking worden gesteld aan het door een overheid mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

/ 16

ECORYS Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland

Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland T F

E

@ecorys.com

K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl

Noot In dit document zijn gedeeltes onleesbaar gemaakt op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: • (...) • Art. 5.1 lid 2 onderdeel e Woo (telefoonnummer) • Art. 5.1 lid 2 onderdeel e Woo (e-mail) • Art. 5.1 lid 2 onderdeel e Woo (naam)

Bijlage 3

Laddertoets Stationspark 3

(vastgesteld) Sliedrecht Buiten & Stationspark III NL.IMRO.0610.SBSTPIII-3001

60 - 721

ECORYS A

Laddertoets Stationspark III Onderzoek naar de behoefte voor bedrijventerrein Stationspark III in Sliedrecht Opdrachtgever: Gemeente Sliedrecht Rotterdam, 20 november 2023

DR:

0 )/ 1 . |

Laddertoets Stationspark

Onderzoek naar de behoefte voor bedrijventerrein Stationspark III in Sliedrecht

Opdrachtgever: Gemeente Sliedrecht

Rotterdam, 20 november 2023

ECORYS —

Inhoudsopgave

1

2

Inleiding

3

1.1

Aanleiding en vraagstelling

3

1.2

Aanpak

3

Marktbehoefte

5

2.1

Profielschets

5

2.2

Afbakening van hetmarktgebied

6

2.3

Ruimtevraag

8

3

Aanbod in het marktgebied

11

4

Conclusie

13

Laddertoets Stationspark

ECORYS •

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en vraagstelling De gemeenteraad in Sliedrecht heeft zijn akkoord gegeven voor de doorstart van de ontwikkeling van bedrijventerrein Stationspark III. Om de bestemmingsplanwijziging in procedure te brengen volstaat een vraag-aanbodanalyse aan de hand van de Ladder van Duurzame Verstedelijking, ook

bekend als een laddertoets. De vraag-aanbodanalyse geeft inzicht in de ruimtebehoefte naar

bedrijvigheid binnen het marktgebied van Stationspark III.

In 2019 heeft Ecorys hierover al een advies uitgebracht in de vorm van een second opinion op de laddertoets die destijds door Stec Groep opgesteld. In 2022 heeft Ecorys de laddertoets geactualiseerd. Nu, anno 2023, heeft de gemeente Sliedrecht opnieuw behoefte aan een

actualisatie naar de huidige marktsituatie. Deze behoefte komt mede voort uit aanpassingen met

betrekking tot de omvang en grootte van het bedrijventerrein. Ten opzichte van de vorige laddertoets in 2022 is de bruto omvang van Stationspark III gestegen van 9,8 hectare naar

11 hectare. Het uitgeefbare deel is daarentegen iets afgenomen van 6,8 hectare naar 6,7 hectare. De laddertoets start met een profielschets van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein. Vervolgens worden de marktbehoefte en het concurrerend aanbod in kaart gebracht. In het concluderende hoofdstuk volgt tot slot een match van vraag en aanbod. Allereerst lichten we onze

aanpak nader toe.

1.2

Aanpak Ten opzichte van de volbrachte onderzoeken in 2019 en 2022 is de aanpak van de laddertoets niet gewijzigd. Om goed zicht te krijgen op de ruimtebehoefte start het onderzoek met een profielschets

van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein. Hierbij beschrijven we de locatiekwaliteiten en

beoogde doelgroep en bestuderen we de verhuisdynamiek en arbeidsmarkt op de bestaande

Sliedrechtse bedrijventerreinen. Deze kenmerken vormen een goede indicatie van het marktgebied waarbinnen Stationspark III aantrekkingskracht heeft op ondernemers en concurreert met andere bedrijventerreinen.

Laddertoets Stationspark

ECORYS •

3

Figuur 1.1 Plan van aanpak laddertoets

Autonome uitbreidingsvraag

Vervangings- en verplaatsingsvraag

Stap 2A

Stap 1

TOTALE RUIMTEVRAAG

AFBAKENING MARKTGEBIED

Stap 3

Stap 2B

MATCH VRAAG EN AANBOD

AANBOD IN HET MARKTGEBIED

Profielschets Locatiekwaliteiten Doelgroep Oriëntatie bedrijvigheid Verhuisdynamiek Arbeidsmarkt

Het marktgebied en de beoogde doelgroep zijn van belang om te bepalen hoe groot de verwachte ruimtevraag is. De door Stec Groep uitgevoerde behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland

2021 vormt hiervoor de basis. Vanuit deze studie wordt een doorvertaling gemaakt van de ruimtevraag vanuit de beoogde doelgroep binnen het marktgebied. De profielschets bepaalt hierbij

welke werkmilieus1 worden meegenomen in de verwachte ruimtevraag. Tegenover de verwachte ruimtevraag staat het aanbod op andere bedrijventerreinen binnen het

marktgebied en met een vergelijkbaar werkmilieu. Hiervoor wordt het Integraal Bedrijventerreinen

Informatie Systeem (IBIS) geraadpleegd, aangevuld met de behoefteraming Zuid-Holland en toegestuurde informatie van de opdrachtgever omtrent het aanbod in Sliedrecht. De conclusie van dit onderzoek wordt gevormd door een match tussen vraag en aanbod binnen het

marktgebied en werkmilieus. De conclusie vormt daarmee tegelijkertijd het advies over de ruimtelijke afwegingen die de gemeente moet maken voor de ontwikkeling van Stationspark III.

1

Ecorys gebruikt werkmilieus om de kwantitatieve ruimtevraag die modelmatig wordt geraamd te vertalen naar een kwalitatieve ruimtevraag. Een werkmilieu is een verzameling van bepaalde typen bedrijven met vergelijkbare vestigingseisen.

Laddertoets Stationspark

ECORYS 4

4

2

Marktbehoefte

2.1

Profielschets Locatiekwaliteiten Stationspark III kent een omvang van bruto 11 hectare en netto 6,7 hectare en is daarmee gewijzigd ten opzichte van de profielschets van 2022 (destijds 9,8 hectare bruto en 6,8 hectare

netto). De beoogde locatie is echter ongewijzigd. Het terrein komt op de plaats waar momenteel voetbalvereniging Sliedrecht en tennisclub SLTC zijn gevestigd, in het gebied ten zuiden van het

spoor (Betuweroute) en ten noorden van de A15. De verenigingen worden verplaatst naar het recreatieve knooppunt Sliedrecht Buiten aan de noordkant van het spoor. Het woongebied van de gemeente beperkt zich tot de zuidkant van de A15. Rondom Stationspark III is al veel bestaande bedrijvigheid te vinden. Zo sluit het terrein aan de

oostkant direct aan op bedrijventerrein Noordoost Kwadrant. Aan de westkant van het plangebied ligt zwembad De Lockhorst, dat weer aansluit op kantorenparken Stationspark I en II en

bedrijventerrein Nijverwaard. Figuur 2.1 Ligging Stationspark III in Sliedrecht.

Nijverwaard A15

; Sliedrecht

A15

Noordoost Kwadrant

Sliedrecht ilenplaat

A15

Kerkerak

Bron: Ecorys, eigen bewerking

Door de aaneensluiting van bebouwing tegen het woongebied aan is er sprake van een bestaand

stedelijk gebied. Dit komt ook tot uiting in de goede infrastructuur waarover het gebied al beschikt,

dat zowel per fiets, auto, bus en trein goed bereikbaar is. Vanaf de ontsluiting met de Sportlaan is het enkele minuten rijden tot de N482 en A15, die sinds kort een extra rijbaan erbij heeft tussen Papendrecht en Sliedrecht richting Rotterdam. Op loopafstand van de ontsluiting met Sportlaan is er een bushalte en een treinstation. Het centrum van Sliedrecht is op een paar minuten fietsen. Doelgroep

Het beoogde uitgeefbare gebied op Stationspark III bedraagt 6,7 hectare, verdeeld over kavels van ca. 1.800 m2 tot ca. 9.000 m2, zoals getoond in de conceptschets in Figuur 2.2. In vergelijking met

de conceptschets van 2022 omvat de vormgeving meer variatie in kavelgroottes. De wijzigingen in de vormgeving van het plan hebben niet tot een andere doelgroep geleid. Gezien deze

kavelomvang en de locatie van het beoogde terrein moet voor de doelgroep vooral gedacht worden

Laddertoets Stationspark

ECORYS •

5

aan lokale, kleinschalige tot middelgrote bedrijven, zoals deze ook op naburige bedrijventerreinen

te vinden zijn. Dit zijn met name de sectoren kleinschalige industrie en logistiek, handel en bouwnijverheid. In de doelgroep wordt geen onderscheid gemaakt tussen bestaande bedrijven met

een uitbreidingswens of nieuwe bedrijven. Figuur 2.2 Conceptschets Stationspark III

fotaal

64262 m2

Bron: gemeente Sliedrecht

Verder maken kavels die aan de Sportlaan komen te liggen aanspraak op de classificatie

zichtlocatie. Dit geldt ook voor kavels aan de A15. Deze kavels aan de randen van het plangebied

zijn bedoeld voor hoogwaardige bedrijven waarbij uitstraling hoog in het vaandel staat. De

voldoende groenblauwe structuren dragen hieraan bij. Voor het overige gebied is vooral functionaliteit van belang. Hier kunnen zich bedrijven tot en met milieucategorie 4.1 en deels 4.2

vestigen. Bovenstaande figuur is een schets van de kavelindeling.

2.2

Afbakening van het marktgebied Het is belangrijk dat een vraag-aanbod analyse op het juiste schaalniveau uitgevoerd wordt. Alleen

op die manier kan een goede prognose opgesteld worden van de te verwachten ruimtevraag. Om die reden wordt eerst het marktgebied afgebakend. Net als de vorige versies onderscheidt deze

laddertoets twee typen marktgebied, namelijk primair en secundair. Het primaire markgebied is het gebied is waarop we in deze laddertoets de ruimtevraag en het concurrerend aanbod voor Stationspark III baseren. Dit wordt bepaald met drie prioriteitscriteria: bedrijfsverplaatsingen,

reisafstand en de bestuurlijke regio. Het secundaire marktgebied betreft de bestuurlijke regio Drechtsteden. Hiermee geven we tegelijkertijd een beeld van de regionale opgave.

Voor afbakening van het primaire marktgebied beginnen met bedrijfsverplaatsingen. Verhuisdata

over het afgelopen decennium geven inzicht in de bedrijfsverplaatsingen naar alle bedrijventerreinen in Sliedrecht en dus waar de ruimtevraag zijn oorsprong vindt. Tabel 2.1 toont aan dat in de periode 2011 t/m 2023 ongeveer de helft van de bedrijven en het aantal banen uit

Sliedrecht zelf komt. Het grote aandeel aan bedrijfs- en banenverplaatsingen binnen eigen gemeente onderstreept andermaal het lokale karakter. Verder blijkt uit de tabel dat ook Hardinxveld-Giessendam en Papendrecht een relatief grote stroom

aan bedrijfsverplaatsingen richting bedrijventerreinen in Sliedrecht voor rekening nemen.

Gemeenten die verder van Sliedrecht liggen hebben een beduidend lager aandeel, waarmee ook

het belang van een korte reistijd wordt bevestigd. Het is om die reden dat we naast Sliedrecht,

Laddertoets Stationspark

ECORYS 4

6

Hardinxveld-Giessendam en Papendrecht ook Alblasserdam als naburige gemeente aan de A15corridor toevoegen aan het primaire marktgebied. Tabel 2.1 Bedrijfsverplaatsingen naar bedrijventerreinen in Sliedrecht 2011-2023 Aantal bedrijven

% bedrijven

Sliedrecht

32

48%

610

50%

Hardinxveld-Giessendam

5

7%

70

6%

Vanuit gemeente

% banen

Banen (gemiddeld

in 5-tallen)

Papendrecht

5

7%

190

15%

Molenlanden

4

6%

55

4%

Rotterdam

3

4%

15

1%

Zwijndrecht

3

4%

35

3%

Alblasserdam

2

3%

35

3%

Dordrecht

1

1%

5

0%

Hendrik-Ido-Ambacht

1

1%

35

3%

Ridderkerk

1

1%

5

0%

Overig2

9

11%

175

14%

Totaal

67

100%

1.230

100%

Bron: Vastgoeddata 2023, bewerking Ecorys.

Na Papendrecht en Hardinxveld-Giessendam zijn de meeste bedrijfsverplaatsingen afkomstig uit Rotterdam en buurgemeente Molenlanden. Hierbij dient echter rekening gehouden te worden met

de omvang van beide gemeenten. De 4 bedrijven uit de gemeente Molenlanden zijn verhuisd uit Noordeloos, Bleskensgraaf en Streefkerk, plaatsen die relatief ver uit elkaar liggen en een langere

rijafstand naar Sliedrecht hebben dan andere gemeenten in de Drechtsteden met evenveel bedrijfsverplaatsingen naar Sliedrecht. Om die reden zijn Rotterdam en Molenlanden geen

onderdeel van het marktgebied. Als secundair marktgebieden nemen we de bestuurlijke regio Drechtsteden, waar 71% van de naar Sliedrecht verhuisde bedrijven vandaan komt (80% in banen). Beide typen marktgebied zijn daarmee onveranderd ten opzichte van de vorige laddertoets (Tabel 2.2). Tabel 2.2 Marktgebied Stationspark III

Gemeente

Alblasserdam

Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht

Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht

2

Primair

• • • •

Secundair • • • • • •

•

Overige gemeenten met een of meerdere bedrijfsverplaatsingen naar een bedrijventerrein naar Sliedrecht. Dit zijn Abcoude, Geertruidenberg, Goes, Gouda, Krimpen aan den IJssel, Moerdijk, Raalte, Spijkenisse en West Betuwe.

Laddertoets Stationspark

ECORYS 4

7

2.3

Ruimtevraag De ruimtevraag wordt stapsgewijs bepaald. Allereerst berekenen we de autonome uitbreidings­ vraag voor het marktgebied. Hierna analyseren we de vervangingsvraag. De ruimtevraag wordt per

stap onderverdeeld in de relevante werkmilieus, waarmee we ook inspelen op de kwalitatieve behoefte.

Autonome uitbreidingsvraag De autonome uitbreidingsvraag wordt gebaseerd op de uitbreidingswens van bestaande bedrijven in het primaire marktgebied. Deze uitbreidingswens wordt geprognotiseerd aan de hand van de te

verwachten werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen, waarbij wordt uitgegaan van een laag en een hoog scenario. Stec Groep heeft dit in 2021 gedaan voor de behoefteraming bedrijventerreinen

Zuid-Holland, en beval aan voor de autonome vraagbepaling in Zuid-Holland uit te gaan van

scenario hoog. De uitkomsten van deze behoefteraming per werkmilieu voor de regio Drechtsteden (gelijk aan de uitbreidingsvraag voor secundaire marktgebied) vertalen we op basis van het

marktaandeel door naar het primaire marktgebied van Stationspark III. Omwille van consistentie nemen we de door Stec Groep vastgestelde werkmilieus één op één over.

Het marktaandeel wordt bepaald op basis van het aandeel in historische uitgifte, werkgelegenheid

op bedrijventerreinen en netto uitgegeven voorraad. In 2023 zijn de verhoudingen in deze drie criteria onveranderd ten opzichte van 2022, waardoor het marktaandeel voor de werkmilieus

Gemengd stedelijk en Regulier nog steeds gelijk is aan 40%. Ook voor het werkmilieu Grootschalige productie (HMC) blijft het marktaandeel van 20% ongewijzigd. Dit is berekend aan de

hand van het aandeel netto uitgegeven hectaren met een maximale milieucategorie hoger dan 4 binnen de regio3. De autonome uitbreidingsvraag is weergegeven in Tabel 2.3. De totale uitbreidingsvraag in de regio

Drechtsteden wordt geraamd op 7 tot 39 hectare tot en met 2030. Doorvertaald naar het primaire marktgebied van Stationspark III komt dit neer op 2,5 tot 13 hectare tot en met 2030. De jaarlijkse ruimtevraag blijft daarmee gelijk: 0,3 tot 1,6 hectare in het primaire marktgebied en 0,9 tot

4,9 hectare in het secundair marktgebied. Tabel 2.3 Autonome uitbreidingsvraag 2023 t/m 2030 binnen marktgebied Stationspark III

Werkmilieu

Secundaire marktgebied

Primaire marktgebied

(Drechtsteden)

Laag

Hoog

Laag

Hoog

Gemengd stedelijk

0,2 ha

1,5 ha

0,5 ha

3,8 ha

Regulier

1,9 ha

9,2 ha

4,7 ha

23 ha

Grootschalige logistiek (>3 ha)4

N.v.t.

N.v.t.

Grootschalige productie (HMC)

0,4 ha

2,4 ha

1,9 ha

12,2 ha

Totaal

2,5 ha

13 ha

7 ha

39 ha

Bron: Ruimtebehoefte Bedrijventerreinen Zuid-Holland 2021 Stec Groep, bewerking Ecorys

3 4

IBIS 2022 Het werkmilieu logistiek (> 3 hectare) is niet meegenomen in de doorvertaling, omdat er geen kavels groter dan 3 hectare worden uitgegeven op Stationspark III.

Laddertoets Stationspark

ECORYS 4

Vervangingsvraag De vervangingsvraag is de vraag naar vervangende ruimte voor bedrijven door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een

bedrijventerrein naar een woonfunctie). Voor een inzicht hierin raadplegen we opnieuw de vraagraming voor Zuid-Holland 2021 van Stec Groep. Voor een actueler overzicht zijn daarbij ook

de conceptversie van Bedrijventerreinvisie Zuid-Holland-Zuid 2022 - 2030 en bestaande

gemeentelijke onderzoeken geraadpleegd. Ook de regio Drechtsteden kampt met een grote woningbouwopgave, wat vooral zichtbaar is in de stedelijke gebieden. In lijn met verstedelijksopgave is het dan ook geen verassing dat de gemeente

Dordrecht (secundair marktgebied) de meeste transformatieplannen heeft. Er zijn verder twee wijzigingen ten opzichte van de vervangingsvraag in 2022. Het transformatie gebied van Haven Zuid in Alblasserdam is verlaagd van 1,5 naar 1 hectare en het Watertorenterrein in Sliedrecht van 1,5 hectare is toegevoegd aan het primaire en secundaire marktgebied.

Tabel 2.4 laat zien dat de vervangingsvraag in de regio vooral tot stand komt doordat oeverlocaties

getransformeerd worden naar woongebieden. In het primaire marktgebied van Stationspark III moet tot en met 2030 rekening gehouden worden met een vervangingsvraag van 4,9 hectare voor het

regulier werkmilieu. Dit is 1 hectare meer ten opzichte van de vervangingsvraag in 2022. Tabel 2.4 Vervangingsvraag vanuit transformatie 2021 t/m 2030 binnen marktgebied Stationspark III

Gemeente

Transformatieplan

Start

Primaire

Secundaire

marktgebied

marktgebied (Drechtsteden)

1 ha (regulier)

Alblasserdam

Haven Zuid

0-5 jaar

Dordrecht

2e Merwedehaven

5-10 jaar

3,5 ha

Dordrecht

Amstelwijck-Oost

0-5 jaar

5,5 ha

Dordrecht

Weeskinderendijk

0-5 jaar

5,9 ha

Hendrik-Ido-Ambacht

Veersedijk

0-5 jaar

Hardinxveld-Giessendam

Wielwijk

Sliedrecht Zwijndrecht

Totaal

1,0 ha

3,0 ha

0-5 jaar

2,4 ha (regulier)

2,4 ha

Watertorenterrein

0-5 jaar

1,5 ha (regulier)

1,5 ha

Ringdijk

0-5 jaar 4,9 ha

26,4 ha

3,6 ha

Bron: Ruimtebehoete Bedrijventerreinen Zuid-Holland 2021, Stec Groep en concept Bedrijventerreinvisie Zuid-Holland-Zuid 2022 - 2030, PZH, bewerking Ecorys

Totale ruimtevraag De uitbreidingsvraag bedraagt 2,5 tot 13 hectare. De vervangingsvraag bedraagt afgerond

5 hectare. In totaal komen we uit op ruimtevraag van 7,5 tot 18 hectare voor het primaire

marktgebied (Figuur 2.3).

Laddertoets Stationspark

ECORYS 4

Figuur 2.3 Totale ruimtevraag tot en met 2030 binnen het primaire marktgebied Stationspark III. 20

18

18 2,4

16

Hectare

14

12 10

7,5

14,2

8 0,4

6

4

6,9

2 0,2

1,5

0

Hoog

Laag ■ Gemengd-Stedelijk

• Regulier

• HMC

Laddertoets Stationspark

ECORYS^

10

3

Aanbod in het marktgebied

Net als de ruimtevraag richten we ons bij het inventariseren van het beschikbaar aanbod in het

primaire marktgebied. Naast het uitgeefbare (plan)aanbod beschouwen we ook de leegstand op bedrijventerreinen.

Uitgeefbaar aanbod

In de gemeente Sliedrecht zelf is naast het planaanbod van 6,7 hectare op Stationspark III op geen enkel bedrijventerreinen uitgeefbaar aanbod te vinden. Baanhoek-West is volledig uitgegeven en

Nijverwaard is volledig bebouwd. Het destijds beoogde nieuwe bedrijventerrein De Driehoek,

waarvan in 2019 al was gesteld dat het beperkt geschikt was als vestigingslocaties vanwege de te kleine tunnel als ontsluiting, is volledig onttrokken. Hoewel dit nog planologisch verwerkt moet worden, komt het aanbod voor bedrijvigheid op De Driehoek te vervallen. Verder is ten opzichte

van de laddertoets in 2022 Polder het Nieuwland in Alblasserdam inmiddels volledig uitgegeven. Op verschillende bedrijventerreinen in het marktgebied is nog wel uitgeefbaar aanbod te vinden.

Tabel 3.1 toont hier een overzicht van. In het aanbod zijn ook opties, reserveringen en particulier aanbod opgenomen. Het aanbod betreft harde plancapaciteit van 1,2 hectare in Hoogendijk, geheel

in optie voor bedrijventerreinengebruik. Daarnaast is op bedrijventerrein ’t Oog in Hardinxveld-

Giessendam formeel 10 hectare beschikbaar, waarvan 6,1 hectare nog te ontwikkelen planaanbod

en 3,9 hectare harde plancapaciteit. De vraag naar deze 3,9 hectare harde plancapaciteit is echter groot, gezien de getekende intentieverklaringen en aanzienlijke reservelijst. De verwachting is dan

ook dat deze ruimte snel uitgegeven zal worden. Met aan de ene kant volledige uitgifte van het aanbod op Polder het Nieuwland en aan de andere kant 0,6 hectare vrijgekomen ruimte op

bedrijventerrein Hoogendijk, is het totale aanbod in het primaire marktgebied ten opzichte van 2022 met 0,1 hectare afgenomen tot 11,5 hectare. Tabel 3.1 Aanbod binnen het primaire marktgebied Stationspark III Plannaam

Werkmilieu

Alblasserdam

Hoogendijk

Regulier

1,2 ha

Hardinxveld-Giessendam

’t Oog (eerste fase)

Regulier

3,9 ha

Papendrecht