Bijlage 1 - Stedenbouwkundig Kader BHS.pdf

Legenda

0m

10m

25m

50m

37

5.1.5. Landschapsinrichting De openbare ruimte wordt ingericht als een voortzetting van het Willem Dreespark en versterkt de verbinding met de Rivierenbuurt. Voor de gemeenschappelijke binnentuin op het parkeerdek ligt de nadruk op ontmoeten en gemeenschapszin. De keuze voor beplanting, materialisatie en inrichtingselementen dient hierop aan te sluiten. Het landschapsontwerp combineert organische en formele elementen en verbindt de Rivierenbuurt met het park via natuurlijke, vloeiende paden. Op het groene dek zorgt een gestructureerde lay-out voor een rustige en ordelijke gemeenschappelijke tuin. Rondom de gebouwen verzachten dichte struiken met compact bladerdek (zoals Ilex crenata of Taxus baccata), gecombineerd met kleine meerstammige bomen of houtachtige vaste planten (zoals seringen of kornoelje), de architectuur en bieden ze privacy. Deze hoge beplanting wordt omringd door kruidachtige vaste planten (zoals Rudbeckia’s of Asters) en subheesters (zoals rozemarijn of tijm) voor een levendigere uitstraling en extra kleur. Langs de randen worden grotere inheemse bomen (zoals elzen, linden of beuken) geplaatst om de open ruimte in het binnenste groen te behouden.

Legenda Gebouw Heesters Vaste planten Paden Terrassen Parkeerplaatsen Meerstammige struiken Nieuwe bomen

Gedeelde binnentuin Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

Bestaande bomen

0m

10m

25m

50m

38

5.1.6 Woonprogramma Maaslaan Deze locatie aan de Maaslaan, dicht bij de Deltalaan, een OV-halte, scholen en het Dreespark, biedt kansen voor de ontwikkeling van een gevarieerd woningbouwprogramma dat aansluit op de lokale woningbehoefte.

Doelgroepen

Het woningprogramma aan de Maaslaan voorziet in de behoefte van 43 sociale huurwoningen, 62 betaalbare marktwoningen, 11 duurdere marktwoningen. Op basis van een woningmarktonderzoek in de Drechtsteden en een lokaal woningmarktadvies, worden de volgende doelgroepen als uitgangspunt genomen voor het woonprogramma aan de Maaslaan: •

Starters: Jonge mensen die voor het eerst op zichzelf gaan wonen. Deze groep heeft behoefte aan kleinere, betaalbare woningen met een goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen.

•

Gezinnen: Huishoudens met kinderen die op zoek zijn naar ruimere woningen met meerdere slaapkamers en veilige buitenruimtes.

betaalbaarheidsgrens de woning de eerste vier jaar niet verhuren. Gedurende deze periode zijn zij verplicht de woning zelf of samen met gezinsleden te bewonen.

•

Senioren: Ouderen die willen doorstromen naar onderhoudsarme, levensloopbestendige woningen met een goede toegankelijkheid.

** ±9% van de te realiseren woningen aan de Maaslaan vallen boven de betaalbaarheidsgrens van € 405.000; een grens die jaarlijks door de NHG (in overleg met het Rijk) wordt vastgesteld en geactualiseerd.

Buitenruimte

Alle woningen hebben een eigen buitenruimte, zoals bijvoorbeeld een half-inpandige loggia. Daarnaast komen er gedeelde buitenruimtes, zowel op het parkeerdek als op de toegankelijke daktuinen. Deze gezamenlijke ruimtes stimuleren ontmoeting en ontspanning en dragen bij aan de sociale cohesie onder de bewoners.

Bewoningsplicht

Conform de Huisvestingsverordening van de gemeente Sliedrecht 2023 mogen kopers van woningen onder de ±11% ±19%

Appartementencomplex 2 corridorontsluiting Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±50-60 m²

±19%

Starters / Senioren

Markt

±65-75 m²

±24%

Starters / Senioren

Markt

±80-90 m²

±10%

Starters / Senioren / Gezinnen

Markt

±26%

±24%

Rijwoningen Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±110+ m²**

±9%

Gezinnen

Markt

±9% ±10%

Appartementencomplex 3 met corridorontsluiting Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±65-75m²

±26%

Starters / Senioren

Sociale huur

±75+ m²

±11%

Starters / Senioren / Gezinnen

Sociale huur

Markt (rijwoningen) Markt

Sociale huur

39

Beeld 1

Maaslaan

5.1.7 Beelden op ooghoogte

Beeld 3 Beeld 2 Aanduiding kijkrichting beelden op ooghoogte

Beeld op de ooghoogte Maaslaan 1: Zicht vanuit het noordelijke deel van het park op de nieuwe woningen Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

40

Beeld op de ooghoogte Maaslaan 2: Zicht vanaf de entree van de Maaslaan

Beeld op de ooghoogte Maaslaan 3: Zicht vanaf het bruggetje in het park 41

5.2 Middeldiepstraat 5.2.1 Gebiedsessenties De brandweerkazerne aan de Middeldiepstraat verhuist naar de Rijnstraat, waardoor het terrein vrijkomt voor herontwikkeling. Deze locatie, in het hart van historisch Sliedrecht, biedt ruimte voor nieuwe woningbouw. De ontwikkelingsstrategie voor deze locatie streeft naar een evenwichtige combinatie van woningbouw, vergroening en parkeervoorzieningen. De huidige parkeerdruk in de wijk is een aandachtspunt, daarom wordt parkeren voor de nieuwe bewoners in bebouwde vorm opgelost. Hierdoor ontstaat op maaiveldniveau ruimte voor een groen ingericht plein, dat niet alleen compenseert voor verstening in de omgeving, maar ook openbare parkeermogelijkheden biedt voor omwonenden en bezoekers. Naast de groene inrichting wordt ook de verbinding tussen de winkelstraat Kerkbuurt en de wijk De Oude Uitbreiding versterkt.

Legenda

Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

42

5.2.2 Ontwikkeling en huidige ruimtelijke context

A

Het plangebied aan de Middeldiepstraat omvat de huidige brandweerkazerne en een parkeerterrein. Het terrein verschaft toegang tot garageboxen, de entree van een privaat perceel en de goedereningang van een (zorg)winkel. In de nieuwe situatie moeten deze functies behouden blijven.

Historische waarde brandweerkazerne

De brandweerkazerne heeft, ondanks het ontbreken van een formele erfgoedstatus, een historische en architectonische waarde en vormt een belangrijk herkenningspunt in Sliedrecht. De nieuwbouw krijgt daarom een architectonisch accent dat verwijst naar het oorspronkelijke gebouw. Dit accent zorgt ervoor dat het nieuwe gebouw een herkenningspunt blijft en de visuele relatie met de kerktoren aan het einde van de straat behouden blijft.

B

Bomen

Ontwikkelaars worden gevraagd om vóór het opstellen van hun bouwplannen te onderzoeken welke bestaande waardevolle bomen behouden kunnen blijven. Indien behoud niet mogelijk is, dient de haalbaarheid van her- of verplant te worden onderzocht en onderbouwd. Het bouwplan moet hierop worden afgestemd, waarbij het behoud van ten minste de op tekening aangegeven bomen als belangrijk uitgangspunt geldt.

Legenda

0m

10m

25m

50m

43

Aanzicht Middeldiepstraat vanaf het plein

Doorsnede A: bestaande situatie Middeldiepstraat

De achterkant van de kazerne aan de Gantelweg

Aanzicht huidige brandweerkazerne en plein Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

Doorgang naar de Kerkbuurt langs de kazerne 44

5.2.3 Bouwenvelop De nieuwbouw aan de Middeldiepstraat moet zorgvuldig worden ingepast in de omgeving. Gezien de prominente locatie in het dorpscentrum moet het ontwerp een hoogwaardige uitstraling hebben. Om deze kwaliteit te bereiken, gelden de volgende bouwregels: •

Een terugliggende rooilijn aan zowel de Middeldiepstraat als de Gantelweg, waarbij de gevel aan de zijde van de Middeldiepstraat minimaal 25 meter van de straat af ligt.

•

Een verschuivende rooilijn langs de gevel, waardoor het gebouw effectief in twee verspringende delen wordt gesplitst: • Een maximale hoogte van 4 bouwlagen (ca. 13 meter) voor het deel van het gebouw dat dichter bij de Gantelweg ligt; • Een maximale hoogte van 3 bouwlagen (ca. 10 meter) voor het deel van het gebouw dat dichter bij de Middeldiepstraat ligt.

•

Een hoogteaccent van maximaal 19 meter is toegestaan. Dit accent is in de eerste plaats esthetisch bedoeld, maar kan ook een functionele rol vervullen, bijvoorbeeld als behuizing voor een deel van de liftschacht. De exacte plaatsing is flexibel, zolang het hoogteaccent in de as van het gebouw ligt en de overgang markeert tussen de twee gebouwdelen met verschillende hoogtes.

Legenda

0m

10m

25m

50m

45

Doorsnede B: stedelijke inbedding toekomstige situatie

Maquette van de Middeldiepstraat, gebruikt ter illustratie van de plannen tijdens participatiebijeenkomsten. Aan deze maquette kunnen geen afmetingen of rechten worden ontleend.

Doorsnede A: stedelijke inbedding toekomstige situatie Middeldiepstraat Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

46

5.2.4 Mobilteit en parkeren Om de ruimte binnen het plangebied optimaal te benutten, wordt een parkeervoorziening in de kelder van het nieuwe gebouw gerealiseerd. Deze parkeergarage voorziet in de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners en biedt tevens plaats aan een inpandige fietsenstalling. Dankzij het hoogteverschil tussen het plein aan de Middeldiepstraat en de achterzijde kan de parkeergarage op maaiveldniveau worden bereikt via de Gantelweg. Bezoekers en wijkbewoners kunnen gebruikmaken van parkeerplaatsen op het plein. Daarnaast worden in het talud tussen de Gantelweg parkeerplaatsen gerealiseerd voor busjes en andere werkvoertuigen.

Uitgangspunten mobiliteit en parkeren

•

Gebouwd parkeergarage en inpandige fietsenstalling in de kelder van het gebouw, met entree vanaf de Gantelweg vanwege het gunstige hoogteverschil. • Realisatie van minimaal 30 openbare parkeerplaatsen: • Parkeergelegenheid voor bezoekers en wijkbewoners op het plein; • In additie hierop worden lange parkeerplaatsen in het talud tussen de Gantelweg en de nieuwbouw gerealiseerd, bestemd voor busjes en werkvoertuigen. • Er dienen voldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen te worden gerealiseerd om te voldoen aan de vigerende parkeernorm. • De inpassing van de bouwvlakken en de parkeergarage biedt voldoende ruimte om te voorzien in de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners van het woonprogramma aan de Middeldiepstraat: • Op het plein is voldoende ruimte om te voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor bezoekers; • De toegang tot de garageboxen, de entree van het private perceel en de goedereningang van het pand van de (zorg)winkel moet in de nieuwe situatie behouden blijven. • De logistieke route is opgezet en ontworpen in overeenstemming met de voorschriften uit het meest recente Bouwbesluit, zodat deze ook kan functioneren als calamiteitroute.

Legenda

0m

10m

25m

50m

47

5.2.5 Landschapsinrichting Het landschapsontwerp krijgt een natuurlijke uitstraling, met groene elementen die tegelijkertijd zorgen voor een open en toegankelijke omgeving voor de gebruikers. De parkeerplaatsen worden gesitueerd aan de randen van het plangebied en langs de toegangsroute naar de garageboxen, waardoor in het midden van het plein ruimte ontstaat voor groen en ontmoeting. Rondom het gebouw zorgt een rand van kleurrijke struiken en houtachtige vaste planten (zoals Buxus, taxus of Vuurdoorn) voor een wintergroene en onderhoudsarme afscherming. Deze beplanting wordt aangevuld met borders van bloeiende vaste planten (zoals Asters, Eryngium of Astilbe), die het geheel verzachten en meer kleur geven. Het entreegebied blijft overzichtelijk door een lage beplanting van gazons en vaste planten. Verspreid over het perceel creëren kleine bloeiende meerstammigen en grotere bomen structuur waarmee een natuurlijke afscheiding tussen paden, parkeerplaatsen en bebouwing wordt gerealiseerd.

Legenda Gebouw Heesters Vaste planten Paden Terrassen Parkeerplaatsen Meerstammige struiken Nieuwe bomen

Een open, toegankelijke groene omgeving Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

Bestaande bomen

0m

10m

25m

50m

48

5.2.6 Woonprogramma Middeldiepstraat Deze locatie aan de Middeldiepstraat, dichtbij de winkels in de Kerkbuurt en op loop/fietsafstand van een OV-halte en het treinstation, biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van verschillende typen sociale huurwoningen waarmee wordt aangesloten op de lokale woningbehoefte.

Doelgroepen

Het woningprogramma aan de Middeldiepstraat voorziet in de behoefte van 26 sociale huurwoningen. Op basis van een woningmarktonderzoek in de Drechtsteden en een lokaal woningmarktadvies, worden de volgende doelgroepen als uitgangspunt genomen voor het woonprogramma aan de Middeldiepstraat: •

Starters: Jonge mensen die voor het eerst op zichzelf gaan wonen. Deze groep heeft behoefte aan kleinere, betaalbare woningen met een goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen.

•

Gezinnen: Huishoudens met kinderen die op zoek zijn naar ruimere woningen met meerdere slaapkamers.

•

Senioren: Ouderen die willen doorstromen naar onderhoudsarme, levensloopbestendige woningen met een goede toegankelijkheid.

±38%

Buitenruimte

Alle woningen hebben een eigen buitenruimte, zoals bijvoorbeeld een half-inpandige loggia.

±62%

Sociale huur

Appartementen Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±65-75m² ±75+ m²

±62%

Starters / Senioren

Sociale huur

±38%

Starters / Senioren / Gezinnen

Sociale huur

Gezien de prominente locatie in het dorpscentrum krijgt het plein een hoogwaardige uitstraling 49

5.2.7 Beelden op ooghoogte

Beelden op ooghoogte Middeldiepstraat 1: zicht vanaf de Middeldiepstraat op het plein

Aanduiding kijkrichting beelden op ooghoogte Beeld 2

Ga

nte

Mid

del

Beelden op ooghoogte Middeldiepstraat 2: zicht vanaf de Gantelweg Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

die

pst

raa t

lwe

g

Beeld 1 50

5.3 Valkweg 5.3.1 Gebiedsessenties Het stedenbouwkundig plan voor de Valkweg richt zich op het creëren van een groene woonomgeving en een samenhangend geheel met de bestaande bebouwing. Parkeren wordt zoveel mogelijk geclusterd op één centrale locatie, waardoor ruimte vrijkomt voor groen en een wandelroute die aansluit op de toekomstige groene noordzuidverbinding aan de westzijde van het plangebied. Langs deze verbinding en de straat worden ontmoetingsplekken ingericht om sociale interactie te stimuleren en bij te dragen aan een levendige en uitnodigende openbare ruimte.

Legenda

51

5.3.2 Ontwikkeling en huidige ruimtelijke context De huidige sporthal De Valk aan de Valkweg verhuist naar de noordzijde van de weg als onderdeel van het toekomstig te realiseren Integraal Kind Centrum (IKC). Hierdoor komt de bestaande sporthallocatie vrij en maakt deze plaats voor nieuwe woningbouw. Met de beoogde groene noord-zuidverbinding krijgt deze deellocatie van de BHS een nieuwe ruimtelijke context. De ontwikkeling moet hierop inspelen door aansluiting te maken op de toekomstige fiets- en wandelroutes, die de Staatsliedenbuurt overdwars via de noord-zuidverbinding zullen verbinden met de deellocatie Valkweg en de achterliggende Vogelbuurt-Noord.

A

De naoorlogse hoogbouwflats aan de Lijsterweg vormen een scherp contrast met de kleinschalige woningbouw aan de andere kant van het plangebied. De nieuwbouw wordt daarom zo vormgegeven dat een geleidelijke overgang tussen deze verschillende bouwschalen ontstaat.

Bomen

Ontwikkelaars worden gevraagd om vóór het opstellen van hun bouwplannen te onderzoeken welke bestaande waardevolle bomen behouden kunnen blijven. Indien behoud niet mogelijk is, dient de haalbaarheid van her- of verplant te worden onderzocht en onderbouwd. Het bouwplan moet hierop worden afgestemd, waarbij het behoud van ten minste de op tekening aangegeven bomen als belangrijk uitgangspunt geldt.

Legenda

0m

Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

5m

10m

25m

B 52

Doorsnede: A Bestaande situatie Valkweg

Huidige sporthal de Valk

Parkeerterrein

Hoge flats langs de Lijsterweg

Verbinding tussen de Lijsterweg en de Vogelzang 53

5.3.3 Bouwenvelop In afwijking van de richtlijnen uit de Verdichtingsnota worden aan de Valkweg geen setbacks vanaf de 4e bouwlaag toegepast. In plaats daarvan krijgt de nieuwbouw een getrapte opzet, waardoor het schaalcontrast tussen de hoogbouw aan de Lijsterweg en de aangrenzende laagbouw in de achterliggende wijk op een geleidelijke manier wordt overbrugd. Om dit te realiseren, gelden de volgende bouwregels: •

Een verschuivende rooilijn langs de gevel, waardoor het gebouw effectief in twee verspringende delen wordt gesplitst: • Een maximale hoogte van 4 bouwlagen (ca. 13 meter) voor het deel van het gebouw dat dichter bij de Vogelzangweg ligt; • Een maximale hoogte van 7 bouwlagen (ca. 22 meter) voor het deel van het gebouw dat dichter bij de Lijsterweg ligt, met een sterke voorkeur voor een aftrapping naar 5 bouwlagen (ca. 16 meter) richting de Lijsterweg om meer lucht en ruimte te creëren tussen de nieuwbouw en de aangrenzende flat.

Legenda

0m

Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

5m

10m

25m

54

Doorsnede B: stedelijke inbedding toekomstige situatie Valkweg

Maquette van de Valkweg, gebruikt ter illustratie van de plannen tijdens participatiebijeenkomsten. Aan deze maquette kunnen geen afmetingen of rechten worden ontleend.

Doorsnede A: stedelijke inbedding toekomstige situatie Valkweg 55

5.3.4 Mobilteit en parkeren Om de beschikbare ruimte binnen het plangebied optimaal te benutten, worden de parkeerplaatsen zoveel mogelijk geconcentreerd langs de Vogelzangweg en geclusterd op een parkeerterrein achter de geplande nieuwbouw. Daarnaast is een inpandige fietsenstalling op de begane grond van de nieuwbouw voorgeschreven, de exacte locatie hiervan binnen het gebouw kan nog worden aangepast. Het huidige ontwerp voorziet grotendeels, maar niet volledig, in de parkeerbehoefte van toekomstige bewoners en bezoekers. Deze keuze is bewust gemaakt, omdat de ontwikkeling van het IKC en de bijbehorende parkeervoorzieningen openbare parkeerplaatsen oplevert die in dubbel gebruik kunnen worden genomen door toekomstige bewoners van de te ontwikkelen woningbouw aan de Valkweg. Hiermee kan de openbare ruimte efficiënter worden benut waardoor meer ruimte vrijkomt voor vergroening en ontmoeting. Daarnaast blijft de mogelijkheid open om de parkeerplaats van de nieuwbouw te verbinden met de bestaande parkeerplaats van het aangrenzende gebouw Sleijborgh.

Uitgangspunten mobiliteit en parkeren

•

Parkeren voor toekomstige bewoners en bezoekers wordt in de openbare ruimte opgelost. • De fietsenstalling wordt inpandig voorzien op de begane grond van het gebouw. • Er dienen voldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen te worden gerealiseerd om te voldoen aan de vigerende parkeernorm: • Binnen het plangebied is voldoende ruimte om te voorzien in het merendeel van de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners en bezoekers van het woonprogramma aan de Valkweg; • Om de openbare ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten en ruimte te creëren voor een hoogwaardige inrichting, wordt een deel van de parkeerbehoefte door middel van dubbel gebruik van de toekomstige parkeerplaatsen voor het IKC ingevuld. Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

Legenda

0m

5m

10m

25m

56

5.3.5 Landschapsinrichting Het landschapsontwerp krijgt een open en natuurlijk karakter met beplanting in verschillende hoogtes en kleuren. De begroeiing blijft grotendeels laag om een open, parkachtige sfeer te creëren. Bloeiende meerstammige bomen (zoals Amelanchier of Prunus) zorgen voor een natuurlijke afscheiding zonder het zicht volledig te blokkeren. Grotere bomen markeren de randen van het gebied, terwijl groepen vaste planten (zoals Lupinus, Echinacea, Phlox of Aster) tussen de grasvlakken worden aangebracht om variatie in het groen te brengen. Paden worden afgewisseld met kleine zones van hoog gras (zoals Miscanthus of Stipa), wat structuur en afwisseling toevoegt aan de ruimte.

Legenda Gebouw Heesters Vaste planten Paden Terrassen Parkeerplaatsen Meerstammige struiken Nieuwe bomen

Landschapsontwerp met een open, natuurlijk karakter

Bestaande bomen

0m

5m

10m

25m

57

5.3.6 Woonprogramma Valkweg Deze locatie aan de Valkweg, op loop- en fietsafstand van een OVhalte en het treinstation, en nabij de toekomstige groene noordzuidverbinding, biedt kansen voor de ontwikkeling van een gevarieerd woningbouwprogramma dat aansluit op de lokale woningbehoefte.

Doelgroepen

Het woningprogramma aan de Valkweg voorziet in de behoefte aan 37 betaalbare en 5 duurdere marktwoningen. Op basis van een woningmarktonderzoek in de Drechtsteden en een lokaal woningmarktadvies, worden de volgende doelgroepen als uitgangspunt genomen voor het woonprogramma aan de Valkweg:

Vriendelijke architectuur ±12%

• Starters: Jonge mensen die voor het eerst op zichzelf gaan wonen. Deze groep heeft behoefte aan kleinere, betaalbare woningen met een goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen. • Gezinnen: Huishoudens met kinderen die op zoek zijn naar ruimere woningen met meerdere slaapkamers.

±17%

• Senioren: Ouderen die willen doorstromen naar onderhoudsarme, levensloopbestendige woningen met een goede toegankelijkheid.

Buitenruimte

Alle woningen hebben een eigen buitenruimte, zoals bijvoorbeeld een half-inpandige loggia. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid voor het realiseren van gedeelde buitenruimtes op de toegankelijke daktuinen. Deze gezamenlijke ruimtes stimuleren ontmoeting en ontspanning en dragen bij aan de sociale cohesie onder de bewoners.

Bewoningsplicht Conform de Huisvestingsverordening van de gemeente Sliedrecht 2023 mogen kopers van woningen onder de betaalbaarheidsgrens de woning de eerste vier jaar niet verhuren. Gedurende deze periode zijn zij verplicht de woning zelf of samen met gezinsleden te bewonen.

±71%

Paden worden afgewisseld met zones van hoog gras

Markt

** Circa 12% van de te realiseren woningen aan de Valkweg vallen boven de betaalbaarheidsgrens van € 405.000; een grens die jaarlijks door de NHG (in overleg met het Rijk) wordt vastgesteld en geactualiseerd.

Appartementen Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±50-55m²

±71%

Starters / Senioren

Markt

±60-70 m²

±17%

Starters / Senioren

Markt

±90-100 m²**

±12%

Gezinnen

Markt

Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

Landschappelijke inpassing van parkeerplaatsen 58

Aanduiding kijkrichting beelden op ooghoogte

Valkweg

Beeld 2

Vogelenzang

5.3.7 Beelden op ooghoogte

Beeld 1

Beelden op ooghoogte Valkweg 1: zicht vanaf de Valkweg ter hoogte van de school

Beelden op ooghoogte Valkweg 2: zicht op het nieuwe gebouw vanaf de Vogelenzang 59

5. Stedenbouwkundig kader deelgebieden

Thorbeckelaan Rembrandtlaan

Stedenbouwkundige uitwerking op globaal niveau: De voorgestelde stedenbouwkundige opzet vormt een logische invulling van de visie, ingrediënten en beeldkwaliteitseisen. De gepresenteerde tekeningen dienen als voorbeelden van hoe hier op termijn concreet invulling aan kan worden gegeven. Gezien het tijdspad van de ontwikkeling wordt, binnen de gestelde kaders, flexibiliteit geboden.

5.4 Thorbeckelaan 5.4.1 Gebiedsessenties

Met de stedenbouwkundige opzet voor de Thorbeckelaan wordt ingezet op een samenhangende stedelijke structuur, verdeeld in twee clusters: Thorbeckelaan-Oost en West. De fijnkorrelige bebouwing sluit qua omvang, indeling en bouwhoogte aan op de schaal van de omgeving. Tussen de geclusterde bouwblokken worden groene binnenplaatsen gerealiseerd. Een centrale groene corridor breekt het gebied open en verbindt het met de omgeving.

Deze aanpak vormt een tegenreactie op de modernistische naoorlogse ontwikkeling: de huidige grootschalige bouwblokken met functionele, anonieme bergingen in de plint maken plaats voor kleinschaligere gebouwen met open plinten. Hierdoor ontstaat meer interactie tussen de woningen en de straat, wat niet alleen de sociale veiligheid vergroot door meer ogen op straat, maar ook bijdraagt aan gemeenschapszin en een herkenbare identiteit van het plangebied.

Legenda

Fase 2 Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

60

A

5.4.2 Ontwikkeling en huidige ruimtelijke context De herontwikkeling van de Thorbeckelaan moet worden geplaatst binnen de bestaande context van de VogelbuurtZuid en de Vogelbuurt-Noord. Momenteel kenmerkt het plangebied zich door grootschalige naoorlogse bebouwing, wat de ruimtelijke samenhang tussen beide buurten beperkt. De herontwikkeling van het gebied biedt de mogelijkheid om deze fysieke barrière te verzachten en de verbinding tussen de twee buurten te versterken. Naast het verbeteren van de stedenbouwkundige structuur wordt ook ruimte geboden om de relatie met de omliggende wijk te versterken, bijvoorbeeld door maatschappelijke functies te integreren, het gebied tussen de woonclusters openbaar toegankelijk te maken en de mogelijkheid van een woongroep te verkennen.

B

Bomen

Ontwikkelaars worden gevraagd om vóór het opstellen van hun bouwplannen te onderzoeken welke bestaande waardevolle bomen behouden kunnen blijven. Indien behoud niet mogelijk is, dient de haalbaarheid van her- of verplant te worden onderzocht en onderbouwd. Het bouwplan moet hierop worden afgestemd, waarbij het behoud van ten minste de op tekening aangegeven bomen als belangrijk uitgangspunt geldt.

0m

10m

25m

50m

Luchtfoto Thorbeckelaan met locatie doorsnedes

Binnengebied Thorbeckelaan, anonieme plinten 61

Thorbeckelaan (2) Doorsnede A: bestaande situatie Thorbeckelaan

Doorsnede B: bestaande situatie Thorbeckelaan

Laagbouw langs de Roerdompstraat Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

Parkeren langs de Reigerlaan

Parkeren langs de Reigerlaan 62

5.4.3 Uitgangspunten Dit kader legt de stedenbouwkundige uitgangspunten vast voor de ontwikkeling van de BHS-locatie aan de Thorbeckelaan. Binnen deze kaders is ruimte om een definitief bouwplan uit te werken dat kan bijdragen aan een sterkere verbinding tussen het plangebied en de buurt of plaats biedt aan mogelijke maatschappelijke functies binnen het plangebied. De in dit stedenbouwkundig kader opgenomen tekeningen voor de Thorbeckelaan dienen als voorbeelduitwerking. Ze tonen aan dat zowel de ruimtelijke inpassing van het beoogde woonprogramma als de realisatie van een kwalitatieve openbare ruimte fysiek haalbaar zijn. Voor de uitwerking van de bouwplannen zijn de volgende uitgangspunten bindend: •

Hoewel het project is opgedeeld in twee clusters, Thorbeckelaan-Oost en Thorbeckelaan-West, moeten deze als één geheel worden beschouwd om een samenhangende ontwikkeling te waarborgen.

•

Tussen de twee clusters ligt een openbare groene corridor die zich richting de Thorbeckelaan opent tot een grotere, groene verblijfsruimte. Deze zone sluit aan op meerdere routes die door het plangebied lopen.

•

De bouwblokken dienen gepositioneerd te worden binnen een orthogonaal grid, aansluitend op de typische stempelverkaveling van de naoorlogse stedenbouw.

•

Het project omvat een mix van bouwschalen die aansluiten op de omgeving. Langs de Thorbeckelaan en de Reigerlaan is de bebouwing compacter en hoger, terwijl middelgrote gebouwen en eengezinswoningen zich concentreren aan de zuid- en oostzijde.

•

De gebouwen clusteren zich rondom twee groene binnenplaatsen: • Deze groene binnenplaatsen kunnen worden benut als gemeenschappelijke ruimte voor de aangrenzende woonblokken, maar kunnen,

Legenda

0m

10m

25m

50m

Voorbeelduitwerking Thorbeckelaan: ruimtelijke inpassing bouwblokken en openbare ruimte

afhankelijk van de wens om het plangebied beter te verbinden met de buurt, ook worden ingericht als openbaar toegankelijk gebied. •

De maximale bouwhoogte bedraagt 6 bouwlagen (ca. 19 meter) met een mogelijk maatwerk accent tot 8 bouwlagen aan de Thorbeckelaan (ca. 25 meter).

•

In afwijking hierop geldt langs de Roerdompstraat een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen (ca. 12 meter) om beter aan te sluiten op de bestaande bebouwing; • Tot en met vier bouwlagen mag het bouwvolume in één geheel worden opgetrokken; • Vanaf de vierde bouwlaag moeten setbacks van minimaal twee meter worden toegepast. Dit

•

•

betekent dat de gevels van de bovenste bouwlagen aan alle zijden twee meter terugwijken ten opzichte van de onderliggende vier bouwlagen. Maatwerk is hierin mogelijk, mits dit in relatie staat tot de omgevingsbebouwing; Aanvullend hierop geldt dat voor gebouwen hoger dan vier bouwlagen een getrapte gebouwopzet, waarbij een deel van de footprint een lagere bouwhoogte heeft dan de maximaal toegestane bouwhoogte, de nadrukkelijke voorkeur heeft.

Aan de noordzijde wordt een groene buffer gecreëerd om het perceel af te schermen van de drukte langs de Thorbeckelaan. 63

Voorbeeldmaquette van de Thorbecelaan, gebruikt ter illustratie van de plannen tijdens participatiebijeenkomsten. Aan deze maquette kunnen geen afmetingen of rechten worden ontleend.

Doorsnede A: voorbeelduitwerking stedelijke inbedding toekomstige situatie Thorbeckelaan

Doorsnede B: voorbeelduitwerking stedelijke inbedding toekomstige situatie Thorbeckelaan Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

64

5.4.4 Mobilteit en parkeren Om binnen de beperkte contouren van de huidige bebouwing een redelijke mate van dichtheid te bereiken en tegelijkertijd een kwalitatieve leefomgeving te realiseren, worden twee gebouwd parkeervoorzieningen op begane grondniveau voorgesteld. Nieuwe gebouwen worden rondom deze voorzieningen geclusterd.

In de huidige situatie wordt langs de randen van het plangebied voorzien in parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. In de nieuwe situatie zal dit minimaal voor bezoekers behouden blijven. Bewonersparkeren kan binnen de gebouwd parkeervoorzieningen worden opgelost. Bovenop deze garages bevinden zich retentiedekken, ingericht als groene binnenplaatsen, die via hellingen verbonden worden met de omliggende openbare ruimte. Daarnaast wordt in elk bouwblok een inpandige fietsenstalling op de begane grond voorgeschreven, waarbij de exacte locatie binnen het gebouw nog kan worden aangepast.

Legenda

0m

10m

25m

50m

Voorbeelduitwerking Thorbeckelaan: mobiliteits- en parkeeroplossingen

Uitgangspunten mobiliteit en parkeren

Toegang tot een gemeenschappelijk groen parkeerdek

•

De gebouwen clusteren zich rondom twee gebouwd parkeeroplossingen op begane grondniveau met een retentiedek/groene binnenplaats op de eerste verdieping. • Deze groene binnenplaats kan worden benut als gemeenschappelijke ruimte voor de aangrenzende woonblokken, maar kan, afhankelijk van de wens om het plangebied beter te verbinden met de buurt, ook worden ingericht als openbaar toegankelijk gebied.

•

Elk woonblok beschikt over een inpandige fietsenstalling op begane grondniveau.

•

Er dienen voldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen te worden gerealiseerd om te voldoen aan de vigerende parkeernorm: • De inpassing van de bouwvlakken en de parkeergarages bieden voldoende ruimte om te voorzien in de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners van het woonprogramma aan de Thorbeckelaan; • In aanvulling hierop wordt langs de randen van het plangebied in de huidige situatie al voorzien in parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. In de nieuwe situatie zal dit minimaal voor bezoekers behouden blijven. 65

5.4.5 Ambitie landschapsinrichting Het landschap van de ontwikkeling aan de Thorbeckelaan kan organisch van opzet worden, met gebouwclusters rond binnenplaatsen met een natuurlijke, heuvelachtige uitstraling. De binnenplaatsen kunnen worden ingericht met wilde bloemen, zitplekken en losse beplanting. Achterdeuren van woningen geven toegang tot terrassen met uitzicht op deze groenvoorzieningen. Hoofdpaden zorgen voor de belangrijkste routes binnen het gebied, aangevuld met kleine paden die om open groene ruimtes heen slingeren. Deze open en natuurlijke uitstraling wordt versterkt door strategische plaatsing van bomen.

Legenda Gebouw Heesters Vaste planten Paden Terrassen Parkeerplaatsen Meerstammige struiken Nieuwe bomen Bestaande bomen

0m

10m

25m

50m

Voorbeelduitwerking Thorbeckelaan: landschapsambitie

Informele wandelroute door het gebied Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

66

5.4.6 Woonprogramma Thorbeckelaan Deze locatie aan de Thorbeckelaan, in nabijheid van voorzieningen, een OV-halte en op fietsafstand van het station, biedt kans voor de ontwikkeling van een gevarieerd woningbouwprogramma dat aansluit op de lokale woningbehoefte.

Doelgroepen

Het woningprogramma aan de Thorbeckelaan voorziet in de realisatie van 168 sociale huurwoningen, 38 duurdere marktwoningen en minimaal 30 betaalbare marktwoningen. In de verdere uitwerking is de opdracht om het aantal betaalbare marktwoningen met circa 30 uit te breiden, deze toevoeging kan plaatsvinden aan de Thorbeckelaan of de Rembrandtlaan. Op basis van een woningmarktonderzoek in de Drechtsteden en een lokaal woningmarktadvies, worden de volgende doelgroepen als uitgangspunt genomen voor het woonprogramma aan de Maaslaan: • Starters: Jonge mensen die voor het eerst op zichzelf gaan wonen. Deze groep heeft behoefte aan kleinere, betaalbare woningen met een goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen. • Gezinnen: Huishoudens met kinderen die op zoek zijn naar ruimere woningen met meerdere slaapkamers en veilige buitenruimtes.

• Senioren: Ouderen die willen doorstromen naar onderhoudsarme, levensloopbestendige woningen met een goede toegankelijkheid.

±16%

Buitenruimte

Alle woningen hebben een eigen buitenruimte, zoals bijvoorbeeld een half-inpandige loggia. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om gedeelde buitenruimtes te realiseren op de toegankelijke daktuinen en het parkeerdek, mits de binnenplaats op het parkeerdek niet als openbare ruimte wordt ingericht. Deze gezamenlijke ruimtes stimuleren ontmoeting en ontspanning en dragen bij aan de sociale cohesie onder de bewoners.

±13%

±41%

±2%

Bewoningsplicht

±27%

Conform de Huisvestingsverordening van de gemeente Sliedrecht 2023 mogen kopers van woningen onder de betaalbaarheidsgrens de woning de eerste vier jaar niet verhuren. Gedurende deze periode zijn zij verplicht de woning zelf of samen met gezinsleden te bewonen. Gezien het tijdspad van de ontwikkeling aan de Thorbeckelaan is het van belang enige flexibiliteit te behouden met betrekking tot woningtype, grootte en indeling. Dit maakt het mogelijk om in te spelen op eventuele toekomstige ontwikkelingen in de woonvraag.

Sociale huur

Markt

** Circa 16% van de te realiseren woningen aan de Thorbeckelaan vallen boven de betaalbaarheidsgrens van € 405.000; een grens die gekoppeld is aan de Woningbouw Impuls Subsidies (WBI) van het Rijk en jaarlijks wordt geactualiseerd

Marktwoningen Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±50-65 m²

±13%

Starters / Senioren

Markt

±110 + m²**

±16%

Starters / Senioren

Markt

Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

Sociale huur ±65-75m²

±41%

Starters / Senioren

Sociale huur

±75-100m²

±27%

Starters / Senioren

Sociale huur

±100+ m²

±2%

Gezinnen

Sociale huur

Appartementen omringt door groen 67

5.4.7 Beelden op ooghoogte Beeld

Aanduiding kijkrichting beeld

Reigerlaan

Nachtegaallaan

Thorbeckelaan

op ooghoogte

Roerdompstraat

Beeld op ooghoogte gezien vanaf de Thorbeckelaan Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

68

5.5 Rembrandtlaan 5.5.1 Gebiedsessenties De ontwikkeling aan de Rembrandtlaan heeft als doel de binnenkern van het perceel, dat nu als parkeerterrein dient, vrij te maken. Hierdoor ontstaat ruimte voor een groene, voetgangersvriendelijke verbinding door het gebied. Om dit mogelijk te maken, worden parkeerplaatsen geconcentreerd op drie centrale locaties binnen het plangebied. Net als bij de Thorbeckelaan worden de naoorlogse, grootschalige bouwblokken met anonieme, functionele bergingen in de plint losgelaten. In plaats daarvan komen er kleinschaligere gebouwen met open plinten, wat de interactie tussen woningen en de straat vergroot. Deze fijnkorrelige bebouwing sluit qua omvang, indeling en bouwhoogte aan op het orthogonale grid en de schaal van de omgeving.

Legenda

69

5.5.2 Ontwikkeling en huidige ruimtelijke context

A

Binnen het plangebied staan momenteel twee geschakelde flats van vijf verdiepingen hoog. Aan de achterzijde van deze flats liggen parkeerplaatsen, grenzend aan grondgebonden woningen buiten het plangebied. De gesloten plint met bergingen op de begane grond, in combinatie met parkeerplaatsen, zorgt voor een enigszins gesloten en anonieme uitstraling. De herontwikkeling richt zich erop deze gesloten uitstraling te doorbreken en plaats te maken voor een open en levendige woonomgeving.

B

Doordat het plangebied, diagonaal ten opzichte van het orthogonale grid van de bebouwing en de omgeving door de Rembrandtlaan wordt begrensd, staan de gebouwen als losse volumes in het groen. Het hierdoor ontstane groene restgebied tussen de Rembrandtlaan en de huidige bebouwing biedt echter weinig gebruikswaarde of belevingswaarde. De ontwikkeling van de locatie aan de Rembrandtlaan is erop gericht kwalitatief gebruiksgroen toe te voegen aan het plangebied.

Bomen

Ontwikkelaars worden gevraagd om vóór het opstellen van hun bouwplannen te onderzoeken welke bestaande waardevolle bomen behouden kunnen blijven. Indien behoud niet mogelijk is, dient de haalbaarheid van her- of verplant te worden onderzocht en onderbouwd. Het bouwplan moet hierop worden afgestemd, waarbij het behoud van ten minste de op tekening aangegeven bomen als belangrijk uitgangspunt geldt.

Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

0m

10m

25m

50m

Luchtfoto Rembrandtlaan met locatie doorsnedes

70

Rembrandtlaan

Doorsnede A: bestaande situatie Rembrandtlaan

Singel langs de Rembrandtlaan

Groenvoorziening op het binnenretterein

Aanzicht huidige bebouwing vanaf de Rembrandtlaan

Parkeren aan een gesloten plint in het binnenterrein 71

5.5.3 Uitgangspunten Dit kader legt de stedenbouwkundige uitgangspunten vast voor de ontwikkeling van de BHS-locatie aan de Rembrandtlaan. Gezien het tijdspad van de ontwikkeling aan de Rembrandtlaan, wordt binnen deze kaders enige flexibiliteit geboden. Toekomstige maatschappelijke ontwikkelingen kunnen immers aanpassingen noodzakelijk maken. De tekeningen die in dit stedenbouwkundig kader voor de Rembrandtlaan zijn opgenomen, dienen als voorbeelduitwerking. Ze laten zien dat de ruimtelijke inpassing van het beoogde woonprogramma en de realisatie van een kwalitatieve openbare ruimte fysiek haalbaar zijn. Voor de uitwerking van de bouwplannen zijn de volgende uitgangspunten bindend: •

De twee bestaande geschakelde flats maken plaats voor losstaande bouwvolumes met een relatief fijnkorrelige stedenbouwkundige opzet: • De bouwvolumes worden, ten opzichte ven elkaar, gerealiseerd met een verspringende rooilijn langs de Rembrandtlaan; • De nieuwbouw wordt gerealiseerd binnen het orthogonale grid van de omgeving, zodat deze aansluit op de bestaande stedelijke structuur.

•

De binnenkernen, tussen de bestaande grondgebonden woningen en de nieuwe bebouwing, worden autoluw ingericht als groene, centrale ontmoetingsplekken met een aangenaam verblijfsklimaat: • Om dit te realiseren worden parkeerplaatsen geclusterd aan de randen van het plangebied, ontsloten vanaf de Lijsterweg, de Merelstraat en de Vinkenstraat; • Groene wandelroutes verbinden de Rembrandtlaan met de achterliggende openbare groene ruimte. Deze routes lopen tussen de bouwvolumes door; • De ingangen van de bouwblokken bevinden zich tevens aan de binnenkern van het plot.

•

De maximale bouwhoogte bedraagt 5 bouwlagen (ca. 16 meter) met een mogelijk maatwerk accent tot 8

Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

0m

10m

25m

50m

Voorbeelduitwerking Rembrandtlaan: ruimtelijke inpassing bouwblokken en openbare ruimte

bouwlagen aan de Rembrandtlaan (ca. 25 meter). • Vanaf de vierde bouwlaag moeten setbacks van minimaal twee meter worden toegepast. Dit betekent dat de gevels van de bovenste bouwlagen aan alle zijden twee meter terugwijken ten opzichte van de onderliggende vier bouwlagen. Maatwerk is hierin mogelijk, mits dit in relatie staat tot de omgevingsbebouwing; • Langs de noordzijde van de Rembrandtlaan, grenzend aan het plangebied, geniet het de sterke voorkeur om een bomenrij toe te voegen, in lijn met de bestaande bomenrij aan de zuidzijde. Daarnaast wordt een groene buffer ingericht om het plangebied af te schermen van de drukte van de Rembrandtlaan.

Legenda

72

Voorbeeldmaquette van de Rembrandtlaan, gebruikt ter illustratie van de plannen tijdens participatiebijeenkomsten. Het zuidoostelijkste bouwblok is na het opstellen van deze maquette gedraaid. Aan deze maquette kunnen geen afmetingen of rechten worden ontleend.

Doorsnede A: voorbeelduitwerking stedelijke inbedding toekomstige situatie Rembrandtlaan

Doorsnede B: voorbeelduitwerking stedelijke inbedding toekomstige situatie Rembrandtlaan 73

5.5.4 Mobilteit en parkeren Om de beschikbare ruimte binnen het plangebied optimaal te benutten, worden parkeerplaatsen voor bewoners van de nieuwbouw geconcentreerd langs de Lijsterweg, Merelstraat en Vinkenstraat. Daarnaast wordt in elk bouwblok een inpandige fietsenstalling op de begane grond voorgeschreven, waarbij de exacte locatie binnen het gebouw nog kan worden aangepast. Bezoekersparkeren is langs de Rembrandtlaan voorzien.

Uitgangspunten mobiliteit en parkeren •

Parkeren voor toekomstige bewoners en bezoekers wordt in de openbare ruimte opgelost.

•

Fietsenstallingen worden inpandig voorzien op de begane grond van ieder gebouw.

•

Er dienen voldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen te worden gerealiseerd om te voldoen aan de vigerende parkeernorm: •

•

Binnen het plangebied is voldoende ruimte om te voorzien in de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners van het woonprogramma aan de Rembrandtlaan; In aanvulling hierop wordt langs de randen van het plangebied, aan beide zeiden van de Rembrandtlaan, in de huidige situatie al voorzien in parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. In de nieuwe situatie zal dit minimaal voor bezoekers behouden blijven. Het is zaak erop toe te zien dat deze parkeerplaatsen, ook als de Rembrandtlaan wordt heringericht, gehandhaafd blijven (zie ook 5.5.5).

Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

0m

10m

25m

50m

Voorbeelduitwerking Rembrandtlaan: mobiliteits- en parkeeroplossingen

Legenda

74

5.5.5 Ambitie landschapsinrichting Het landschap van de ontwikkeling aan de Rembrandtlaan kenmerkt zich door een hoekige structuur. Deze strakke lijnen kunnen worden verzacht met losse, natuurlijke beplanting, wat bijdraagt aan een natuurlijke uitstraling en een open, groene sfeer. Twee gezamenlijke tuinen kunnen dienen als groene ontmoetingsplekken. De omliggende gebouwen zijn met elkaar verbonden door paden die gebruikers slingerend door het gebied leiden.

5.5.6 Visie op de herinrichting van de Rembrandtlaan Buiten de scope van de BHS is de gemeente voornemens de Rembrandtlaan opnieuw in te richten. De herinrichting van de Rembrandtlaan biedt de mogelijkheid om een bomenrij toe te voegen, waardoor de Rembrandtlaan weer echt een laan wordt. Om de Rembrandtlaan als 50 km/uweg te behouden, is de aanleg van vrijliggende fietspaden noodzakelijk. Dit vereist een breder wegprofiel, waarvoor een deel van het plangebied zal worden benut. Het is daarbij van belang dat de bestaande parkeerplaatsen aan de Rembrandtlaan, die momenteel worden gebruikt voor bewoners- en bezoekersparkeren binnen het plangebied, behouden blijven. In de nieuwe situatie dienen deze parkeerplaatsen minimaal beschikbaar te blijven voor bezoekers.

0m

10m

25m

50m

Voorbeelduitwerking Rembrandtlaan: landschapsambitie

Legenda Gebouw Heesters Vaste planten Paden Terrassen Parkeerplaatsen Meerstammige struiken Nieuwe bomen Bestaande bomen

1.8

1.8

2.0

6.0

1.8

0.5

1.8

1.8

1.8

0.5

1.8

1.8

19.4

1.8

1.8

2.0

6.0

19.4

Voorbeelduitwerking: visie op de herinrichting van de Rembrandtlaan 75

5.5.7 Woonprogramma Rembrandtlaan Deze locatie aan de Rembrandtlaan, in nabijheid van voorzieningen, een OV-halte en op fietsafstand van het station, biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van verschillende typen sociale huurwoningen waarmee wordt aangesloten op de lokale woningbehoefte.

Doelgroepen

Het woningprogramma aan de Rembrandtlaan voorziet in de behoefte van 160 sociale huurwoningen. In de verdere uitwerking is de opdracht om het aantal betaalbare marktwoningen met circa 30 uit te breiden, deze toevoeging kan plaatsvinden aan de Thorbeckelaan of de Rembrandtlaan. Op basis van een woningmarktonderzoek in de Drechtsteden en een lokaal woningmarktadvies, worden de volgende doelgroepen als uitgangspunt genomen voor het woonprogramma aan de Rembrandtlaan: • Starters: Jonge mensen die voor het eerst op zichzelf gaan wonen. Deze groep heeft behoefte aan kleinere, betaalbare woningen met een goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen. • Gezinnen: Huishoudens met kinderen die op zoek zijn naar ruimere woningen met meerdere slaapkamers. • Senioren: Ouderen die willen doorstromen naar onderhoudsarme, levensloopbestendige woningen met een goede toegankelijkheid.

Buitenruimtes direct grenzend aan de openbare ruimte

±38%

Half-inpandige loggia

Buitenruimte

±62%

Alle woningen hebben een eigen buitenruimte, zoals bijvoorbeeld een half-inpandige loggia. Gezien het tijdspad van de ontwikkeling aan de Rembrandtlaan is het van belang enige flexibiliteit te behouden met betrekking tot woningtype, grootte en indeling. Dit maakt het mogelijk om in te spelen op eventuele toekomstige ontwikkelingen in de woonvraag.

Sociale huur

Sociale huur Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±65-75m² ±75+ m²

±94%

Starters / Senioren

Sociale huur

±6%

Senioren / Gezinnen

Sociale huur

Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

Landschappelijke inpassing van parkeerplaatsen 76

5.5.7 Beelden op ooghoogte

Rietzangerstraat op ooghoogte

Karekiestraat

Merelstraat

Aanduiding kijkrichting beeld

Rembran d

tlaan

Beeld

Beeld op ooghoogte Rembrandtlaan 77

5. Stedenbouwkundig kader deelgebieden

Dr.Schaepmanstraat

5.6 Dr. Schaepmanstraat 5.6.1 Gebiedsessenties De stedenbouwkundige opzet voor de Dr. Schaepmanstraat richt zich op het creëren van een autoluwe woonomgeving. De parkeervoorziening wordt zoveel mogelijk gesitueerd aan de zuidzijde van het plangebied, aan de kant van de Thorbeckelaan. Hierdoor blijft het binnengebied vrij van autoverkeer, wat ruimte biedt voor groene verblijfsplekken.

De bebouwing wordt geclusterd rond gezamenlijke binnenplaatsen voor bewoners. Groene verbindingen lopen overdwars door het plangebied en verbinden de Dr. Schaepmanstraat en de achterliggende Staatsliedenbuurt met de kade en de toekomstige groene Noord-Zuid verbinding.

Groene Stoep

Kader stellend op visieniveau: Hier worden stedenbouwkundige uitgangspunten op hoofdlijnen beschreven, waarmee op langere termijn concreter invulling kan worden gegeven aan de ontwikkeling. De gepresenteerde tekeningen dienen als voorbeelden. Gezien het tijdspad van de ontwikkeling wordt, binnen de gestelde kaders, flexibiliteit geboden.

Legenda

Fase 3 Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

78

5.6.2 Ontwikkeling en huidige ruimtelijke context De ontwikkellocatie aan de Dr. Schaepmanstraat bevindt zich in een smalle strook tussen de deels recent vernieuwde Staatsliedenbuurt en het sportpark, met tussen het sportpark en het plangebied een watergang. Aan de zuidzijde grenst het gebied aan de Thorbeckelaan, waardoor het een strategische positie inneemt binnen het stedelijke netwerk van Sliedrecht.

A

Het gebied wordt begrensd door vrijstaande woningen aan de noordzijde, eengezinswoningen langs de Dr. Schaepmanstraat en appartementen met een schoolgebouw aan de zuidkant. Binnen de circa 35 meter brede en 200 meter lange strook bevinden zich drie ensembles van elk 16 beneden- en bovenwoningen. In totaal 48 woningen, allen in eigendom van woningcorporatie Tablis Wonen. Met de beoogde groene noord-zuidverbinding krijgt deze deellocatie van de BHS een nieuwe ruimtelijke context. De ontwikkeling kan hierop inspelen door aansluiting te maken op de toekomstige fiets- en wandelroutes, die de Vogelbuurtnoord overdwars via de noord-zuidverbinding zullen verbinden met de deellocatie Valkweg en de achterliggende Staatsliedenbuurt.

B

Bomen

Ontwikkelaars worden gevraagd om vóór het opstellen van hun bouwplannen te onderzoeken welke bestaande waardevolle bomen behouden kunnen blijven. Indien behoud niet mogelijk is, dient de haalbaarheid van her- of verplant te worden onderzocht en onderbouwd. Het bouwplan moet hierop worden afgestemd, waarbij het behoud van ten minste de op tekening aangegeven bomen als belangrijk uitgangspunt geldt.

Luchtfoto Dr. Schaepmanstraat: Locatie doorsnedes

0m

10m

25m

50m

79

Uitzicht op de toekomstige Noord-Zuidverbinding

Doorsnede A: bestaande situatie Dr. Schaepmanstraat

Rleatie tussen bebouwing, groen en water

Parkeren en bebouwing langs de Dr. Schaepmanstraat Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

Bestaande bebouwing binnen het plangebied 80

5.6.3 Uitgangspunten Dit kader stelt de stedenbouwkundige uitgangspunten op hoofdlijnen vast voor de ontwikkeling van de BHS-locatie aan de Dr. Schaepmanstraat. Gezien het tijdspad van de ontwikkeling wordt binnen deze kaders de nodige flexibiliteit geboden. Toekomstige maatschappelijke ontwikkelingen en veranderingen in de ruimtelijke omgeving van de deellocatie kunnen immers aanpassingen noodzakelijk maken. De tekeningen die in dit stedenbouwkundig kader voor de Dr. Schaepmanstraat zijn opgenomen, dienen als voorbeelduitwerking. Ze laten zien dat de ruimtelijke inpassing van het beoogde woonprogramma en de realisatie van een kwalitatieve openbare ruimte fysiek haalbaar zijn. Voor de bouwplannen wordt flexibiliteit geboden om van deze tekeningen af te wijken, mits de aanpassingen binnen de gestelde uitgangspunten blijven: •

• •

• •

•

Bewonersparkeren wordt bebouwd gerealiseerd onder een groen retentiedek en een gedeelde binnentuin, waarbij een halfverdiepte oplossing met een dek op de 0,5e verdieping de sterke voorkeur heeft. De parkeervoorziening wordt zoveel mogelijk aan de zuidzijde van het plangebied gesitueerd. Bebouwingclusters bestaan uit een fijnkorrelige mix van woonblokken en grondgebonden woningen: • Een deel van de nieuwbouw clustert zich rondom de halfverdiepte parkeeroplossing met retentiedek en groene binnentuin; • Een ander deel van de nieuwbouw clustert zich rondom een binnentuin op maaiveldniveau. Woonblokken worden met hun korte zijde georiënteerd op de Dr. Schaepmanstraat, waarbij deze zijde maximaal 20 meter bedraagt. Ten opzichte van de grondgebonden woningen hebben de woonblokken aan de Dr. Schaepmanstraat een terugliggende rooilijn, waardoor meer lichtinval en een ruimtelijker gevoel ontstaat. De maximale bouwhoogte bedraagt zes bouwlagen (ca. 19 meter) met een mogelijk maatwerk accent tot 8 bouwlagen (ca. 25 meter) aan de Thorbeckelaan: • Vanaf de vierde bouwlaag moeten setbacks van minimaal twee meter worden toegepast. Dit betekent dat de gevels van de bovenste bouwlagen aan alle zijden twee meter terugwijken ten opzichte van de onderliggende vier bouwlagen. Maatwerk is hierin mogelijk, mits dit in relatie staat tot de omgevingsbebouwing.

Legenda

Voorbeelduitwerking Dr. Schaepmanstraat: ruimtelijke inpassing bouwblokken en openbare ruimte

0m

10m

25m

50m

81

Doorsnede A: voorbeelduitwerking stedelijke inbedding toekomstige situatie Dr. Schaepmanstraat

Doorsnede B: voorbeelduitwerking stedelijke inbedding toekomstige situatie Dr. Schaepmanstraat Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

82

5.6.4 Mobilteit en parkeren Het parkeren kan halfverdiept, bebouwd worden opgelost aan de zuidkant van het plangebied. Een deel van de gebouwen wordt rondom deze voorziening geclusterd. Bovenop de garage bevindt zich een retentiedek, ingericht als groene binnenplaats, die via hellingen verbonden is met de omliggende openbare ruimte. In de huidige situatie wordt langs de randen van het plangebied voorzien in parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. In de nieuwe situatie zal dit minimaal voor bezoekers behouden blijven. Bewonersparkeren kan binnen de gebouwd parkeervoorziening worden opgelost. Boven op deze garage bevindt zich een retentiedek, ingericht als groene binnenplaats, die via hellingen wordt verbonden met de omliggende openbare ruimte. De woonblokken beschikken over inpandige fietsenstallingen op de begane grond.

Uitgangspunten mobiliteit en parkeren

•

Een deel van de gebouwen clustert zich rondom een halfverdiepte, bebouwde parkeeroplossing met een retentiedek/groene binnentuin op de 0,5e verdieping, gesitueerd aan de zuidkant van het plangebied.

•

Elk woonblok beschikt over een inpandige fietsenstalling op begane grondniveau of, indien het woonblok grenst aan de halfverdiepte parkeergarage, eventueel op halfverdiept niveau.

•

Er dienen voldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen te worden gerealiseerd om te voldoen aan de vigerende parkeernorm: • De inpassing van de bouwvlakken en de parkeergarages bieden voldoende ruimte om te voorzien in de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners van het woonprogramma aan de Dr. Schaepmanstraat; • In aanvulling hierop wordt langs de randen van het plangebied in de huidige situatie al voorzien in parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. In de nieuwe situatie zal dit minimaal voor bezoekers behouden blijven.

Legenda

Voorbeelduitwerking Dr. Schaepmanstraat: mobiliteits- en parkeeroplossingen

0m

10m

25m

50m

83

5.6.5 Ambitie landschapsinrichting Het landschap van de ontwikkeling aan de Dr. Schaepmanstraat kenmerkt zich door een hoekige structuur. Deze strakke lijnen kunnen worden verzacht met losse, natuurlijke beplanting, wat bijdraagt aan een natuurlijke uitstraling en een open, groene sfeer. Gedeelde binnentuinen dienen als groene ontmoetingsplekken voor bewoners. Fietsen wandelroutes doorkruisen het plangebied en verbinden de achterliggende Staatsliedenbuurt op speelse wijze met de watergang en de toekomstige groene noord-zuidverbinding.

Legenda Gebouw Heesters Vaste planten Paden Terrassen Parkeerplaatsen Meerstammige struiken Nieuwe bomen Bestaande bomen

Voorbeelduitwerking Dr. Schaepmanstraat: Parkeerdak ingericht als ontmoetingsruimte Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

landschapsambitie

0m

10m

25m

50m

84

5.6.6 Woonprogramma Dr. Schaepmanstraat Deze locatie aan de Dr. Schaepmanstraat, op loop- en fietsafstand van een OV-halte en het treinstation, en nabij de toekomstige groene noord-zuidverbinding, biedt kansen voor de ontwikkeling van een gevarieerd woningbouwprogramma dat aansluit op de lokale woningbehoefte.

Doelgroepen

Het woningprogramma aan de Dr. Schaepmanstraat voorziet in de behoefte aan 85 sociale huurwoningen, evenals 19 betaalbare en 20 duurdere marktwoningen. Op basis van een woningmarktonderzoek in de Drechtsteden en een lokaal woningmarktadvies, worden de volgende doelgroepen als uitgangspunt genomen voor het woonprogramma aan de Maaslaan: • Starters: Jonge mensen die voor het eerst op zichzelf gaan wonen. Deze groep heeft behoefte aan kleinere, betaalbare woningen met een goede bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen.

• Gezinnen: Huishoudens met kinderen die op zoek zijn naar ruimere woningen met meerdere slaapkamers en veilige buitenruimtes. • Senioren: Ouderen die willen doorstromen naar onderhoudsarme, levensloopbestendige woningen met een goede toegankelijkheid.

Buitenruimte

Alle woningen hebben een eigen buitenruimte, zoals bijvoorbeeld een half-inpandige loggia. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om gedeelde buitenruimtes te realiseren op de toegankelijke daktuinen en het parkeerdek, mits de binnenplaats op het parkeerdek niet als openbare ruimte wordt ingericht. Deze gezamenlijke ruimtes stimuleren ontmoeting en ontspanning en dragen bij aan de sociale cohesie onder de bewoners.

Bewoningsplicht

Conform de Huisvestingsverordening van de gemeente Sliedrecht 2023 mogen kopers van woningen onder de betaalbaarheidsgrens de woning de eerste vier jaar niet verhuren. Gedurende deze periode zijn zij verplicht de woning zelf of samen met gezinsleden te bewonen. Gezien het tijdspad van de ontwikkeling aan de Thorbeckelaan is het van belang enige flexibiliteit te behouden met betrekking tot woningtype, grootte en indeling. Dit maakt het mogelijk om in te spelen op eventuele toekomstige ontwikkelingen in de woonvraag. ** Circa 16% van de te realiseren woningen aan de Dr. Schaepmanstraat vallen boven de betaalbaarheidsgrens van € 405.000; een grens die gekoppeld is aan de Woningbouw Impuls Subsidies (WBI) van het Rijk en jaarlijks wordt geactualiseerd

±13% ±3%

Appartementen

±7%

±8% ±61%

±7%

Markt (rijwoningen) Markt

Sociale huur

Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±50-60 m²

±8%

Starters / Senioren

Markt

±65-75 m²

±7%

Starters / Senioren

Markt

±80-90 m²

±3%

Starters / Senioren / Gezinnen

Markt

Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±110+ m²**

±13%

Gezinnen

Markt

Gebruiksoppervlakte

Percentage van totaal

Doelgroep

Type

±65-75m²

±61%

Starters / Senioren

Sociale huur

±75+ m²

±7%

Starters / Senioren / Gezinnen

Sociale huur

Rijwoningen

Appartementen rond parkeerdek

85

Aanduiding kijkrichting beeld op ooghoogte

Doctor Schaepmanstraat

5.6.7 Beeld op ooghoogte

Thorbeckelaan

Beeld

Beeld op ooghoogte van de nieuwe woningen gezien vanaf de Thorbeckelaan Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Stedenbouwkundig kader

86

5.7 Groene Stoep 5.7.1 Gebiedsessenties De Groene Stoep vormt het sluitstuk van de binnenstedelijke herstructurering en is onderdeel van de Groene Long. De Groene Long creëert een groene verbinding vanaf de Merwede tot aan de polder en hier vallen diverse projecten onder zoals de Noord-Zuid verbinding, de herinrichting van het Burgermeester Feitsmapark en de Groene Stoep. Voor de ontwikkeling van de Groene Stoep zijn ruimtelijke ingrepen nodig. Omdat een groot deel van het gebied in handen is van derden, hangt de snelheid van de ontwikkeling af van hun medewerking. Daarom is ervoor gekozen om de in 2023 vastgestelde visie voor de Groene Stoep niet verder uit te werken in dit stedenbouwkundig kader. Tegelijkertijd blijft er de mogelijkheid om concrete, kleinschalige verbeteringen door te voeren in de huidige openbare ruimte en de dialoog met betrokken partijen aan te gaan. In de fasering wordt de Groene Stoep opgeknipt in twee fasen: Groene Stoep Noord (ten noorden van de Rembrandtlaan) en Groene Stoep Zuid (ten zuiden van de Rembrandtlaan).

Groene stoep Noord

Re m

bra

nd

tla

an

Groene stoep Zuid

Visie Groene Stoep (bron: Stedenbouwkundige visie Binnenstedelijke herstructurering Sliedrecht, 2023) 87

5.7.2 Huidige ruimtelijke context

5.7.3 Uitgangspunten

In deelgebied de Groene Stoep Noord, rond de Professorenbuurt, staat kenmerkende wederopbouwbebouwing. Dit gebied wordt gekenmerkt door een herhalende structuur van portieketagewoningen en enkele galerijflats. De woningen zijn met hun achterkanten naar het groen gericht, terwijl de entrees grotendeels verscholen liggen. De openbare ruimte wordt gedomineerd door parkeerplaatsen, vuilcontainers en fietsenbergingen. Het groen tussen de portieketagewoningen is van lage kwaliteit, wordt nauwelijks als verblijfsruimte gebruikt en oogt rommelig.

In deelgebied Groene Stoep Noord pakt een vergroeningsingreep de kwaliteit van de openbare ruimte aan zonder toekomstige ontwikkelingen in de weg te staan. Dit vereist dat de meest noordoostelijke en zuidoostelijke portiekflats in de Professorenbuurt plaatsmaken voor groen, water en fietspaden. Daarnaast biedt de sloop van de portiekflat aan de Prof. Lorentzlaan kans om de straat tussen de Prof. Van Musschenbroekstraat en de Prof. Kamerlingh Onneslaan autovrij te maken, waarbij ook de parkeerplaatsen komen te vervallen. Hierdoor ontstaat er ruimte voor een groene zone met water en een fietspad.

In het deelgebied Groene Stoep Zuid, ten zuiden van de Rembrandtlaan raakt de groene ruimte steeds verder gefragmenteerd en minder samenhangend, totdat het groen uiteindelijk verdwijnt voordat de rivier wordt bereikt. Bovendien ontbreekt hier ruimtelijke samenhang: bouwwerken staan zonder duidelijke relatie tot elkaar in de ruimte. Dat is zonde, want de nabijheid van de rivier en de opstap op de waterbus vormen een unieke kwaliteit van Sliedrecht. Een betere aansluiting op de route tussen het centrum en Sliedrecht Buiten zou deze kwaliteit versterken.

In deelgebied Groene Stoep Zuid kan op termijn ruimte worden gecreëerd voor een volwaardig groen park met mogelijkheden voor ontmoeting en beweging, waar ecologische verbindingen worden hersteld. De gebouwen kunnen zo worden geplaatst dat er een ruime en goed herkenbare groenstructuur ontstaat met een hoogwaardige fietsroute en een aantrekkelijke verblijfsruimte.

Het gebied omvat 32 portiekappartementen, 12 eenlaagse woningen (waarvan 8 sociale huur en 4 particulier), drie religieuze gebouwen, een kantoorgebouw en sporthal De Stoep met horeca.

Huidige situatie Rembrandtlaan

Beeld van de Groene Stoep Zuid met water, groen bebouwing en sociaal programma (bron: Stedenbouwkundige visie Binnenstedelijke herstructurering Sliedrecht, 2023)