240625_ANTW_TECH.VR_Verheij_PRO Sliedrecht_RIGO Woningmarkt Sliedrecht.pdf

MEMO Voor

: Gemeenteraad, fractie PRO Sliedrecht t.a.v. de heer Verheij

Van

: Wethouder Spek

Datum

:

25.06.2024

Betreft

:

Technische vraag over RIGO-rapport woningmarktanalyse

Op 12.06.2024 hebt u de volgende technische vraag gesteld over een vernieuwd RIGO-rapport uit 2022. Goedemorgen, Gisteren werd er tijdens de bespreking van het programmaplan ruimtelijke vernieuwing gesproken over een vernieuwd RIGO-rapport uit 2022. Hierover heb ik een vraag: Vraag 1. Zou u mij het RIGO-rapport uit 2022, waarin staat dat er om in de autonome groei van Sliedrecht te voorzien 1600 woningen moeten komen, kunnen doen toekomen? Veel dank! Hartelijke groet, Christiaan Verheij Burgerraadslid PRO Sliedrecht Antwoord Tijdens de vergadering van 11 juni jongstleden heeft de wethouder iets gezegd over de autonome groei van Sliedrecht. Hij doelde daarbij onder andere op een rapport van adviesbureau ABF uit februari 2022 en het lokale uitvoeringsprogramma wonen 2019. Beide documenten hebben wij ter informatie bijgevoegd. Onderzoeksbureau RIGO heeft in 2016 een woningmarktanalyse uitgevoerd. In 2020 heeft een actualisatie plaatsgevonden. Voor de goede orde hebben wij ook deze beide documenten, samen met het bijbehorende CIB van 15.01.2021, bijgevoegd.

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen 2019 Samenvatting

1. Hoe is de ontwikkeling van de woningmarkt in Sliedrecht de komende jaren? • • • • • •

De huishoudensgroei neemt toe tot 2040. Er ontstaat behoefte aan middeldure en dure woningen. De doorstroming naar nieuwbouw in koop en huur in het midden- en hoger segment is noodzakelijk. De groei van het aantal huishoudens is het hoogst in de periode tot 2030. De invloed van woningbouw voor de buurgemeenten is beperkt (In 2021 volgt uitgebreid onderzoek naar de woningbehoeften in Sliedrecht.)

2. Welke ambities hebben wij met de Sliedrechtse woningmarkt en welke uitgangspunten kiezen we om die waar te maken? Ambitie 1. Onze eigen kinderen kunnen in Sliedrecht blijven wonen •

• •

Uitgangspunt 1 We stimuleren stevige doorstroming naar nieuwbouw in koop en huur in het midden- en hoger segment. Uitgangspunt 2 We brengen deze doorstroming nog in deze collegeperiode op gang. Uitgangspunt 3 We werken mee aan de toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad.

Ambitie 2. Onze woningbouw is beter gespreid over het dorp • •

•

Uitgangspunt 4 We ontwikkelen gemengde woonwijken en streven naar totaal 30% sociale woningbouw. Uitgangspunt 5 Er wordt eerst sociale nieuwbouw gerealiseerd voordat oudere sociale woningen worden gesloopt. Uitgangspunt 6 We rusten onze bestaande woningvoorraad en ons nieuwbouwprogramma zo veel mogelijk toe op levensbestendig wonen met zorg en ondersteuning.

Ambitie 3. Er wordt flexibeler en sneller woningbouw gerealiseerd • •

•

Uitgangspunt 7 We bieden ruimte om te experimenteren met nieuwe woonvormen. Uitgangspunt 8 We bouwen concentratie van huisvesting voor arbeidsmigranten in de bestaande woonomgeving waar mogelijk af. Uitgangspunt 9 We organiseren meer flexibiliteit en snelheid in ons planningsproces.

1

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

3. Hoeveel, wat en waar gaan we bouwen? •

•

Uitgangspunt 10 We richten ons bij onze woningbouwprogrammering minder op de doorwerking van de exacte aantallen uit het verleden en meer op de trends naar de toekomst. Uitgangspunt 11 We hanteren het beleidsscenario 'midden' met de volgende te plannen woningen. Voorkeursscenario woningbouwontwikkeling Sliedrecht 2020-2025

•

2026-2030

totaal 2030

2031-2040

totaal 2040

scenario midden 1.000 500 1.500 1.000 2.500 Uitgangspunt 12 De doorwerking van het beleidsscenario 'midden' naar te plannen woningbouwsegmenten luidt als volgt. Woningbouwontwikkeling Sliedrecht naar segment (beleidsscenario 'midden') huur sociaal middenhuur koop < 170.000 koop 170-215.000 koop 215-300.000 koop 300-4000.000 koop >400.000

•

2020-2025 150 30 50 70 250 250 200

2026-2030 95 15 15 25 120 150 80

1.000

500

Uitgangspunt 13 Dit leidt tot het volgende aantal woningen waarvoor we locaties zoeken. Indicatie woningbouwplanning Sliedrecht 2020-2025 2026-2030 2031-2040 bestaande plannen

•

programma x 1,4

programma x 1,2

scenario 1.000 700 1.200 midden Uitgangspunt 14 We voeren in een brede discussie een onderzoek uit waarin de behoefte naar het aantal woningen in Sliedrecht voor de langere termijn - mede in het kader van het gewenste voorzieningenniveau - inzichtelijk wordt gemaakt.

2

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

Voorwoord Lokaal uitvoeringsprogramma wonen 2019 Dit lokaal uitvoeringsprogramma wonen laat zien hoe wij verwachten dat de woningbouw in Sliedrecht zich in de komende jaren kan ontwikkelen. Wij vertalen hiermee onze ambitie om 'lekker wonen in Sliedrecht' mogelijk te maken en schetsen een aantal uitgangspunten. En we laten zien hoe we ontwikkeling en versnelling willen brengen in woningbouw en welke mogelijke woningbouwlocaties hiervoor geschikt zijn. Op 9 april 2019 heeft de gemeenteraad besloten de uitvoering van de groeiagenda Drechtsteden in gang te zetten. Naar aanleiding daarvan is afgesproken is dat we deze lokale uitvoeringsparagraaf vaststellen als uitwerking van die groeiagenda. Hierbij wordt zo veel mogelijk aangesloten bij de Regionale Woonvisie Drechtsteden die in december 2017 door de Drechtraad is vastgesteld. Na vaststelling door de zeven gemeenteraden worden de zeven 'lokale uitvoeringsprogramma's wonen' door de colleges onderling vergeleken en getoetst aan het kader van Woonvisie en groeiagenda: hoe wordt de in de groeiagenda voorgenomen bouw van 25.000 woningen rond 2030 gerealiseerd? Dit leidt daarna tot zeven 'individuele uitvoeringsprogramma's' waarin het verdelingsvraagstuk van de 25.000 woningen (wat, waar en hoe?) alsmede het ontwikkelpad per gemeente worden vastgelegd.

In dit uitvoeringsprogramma wonen zijn zowel de aantallen woningen als de kwaliteit van de woonomgeving belangrijk. Denk daarbij aan thema’s als voldoende huisvesting voor starters, jongeren én ouderen. Aan voldoende doorstromingsmogelijkheden, zodat iedere bewoner in het voor hem of haar geschikte huis kan wonen. En aan een gezonde mix van laag-, midden en hoog huur en koop in onze wijken. Dit is nadrukkelijk een uitvoeringsprogramma. Dat betekent dat we geen Woonvisie schrijven met voorgenomen beleid, maar dat we vooral kijken naar de stap naar uitvoering. Welke rol kunnen we als lokale overheid nemen in ontwikkeling en versnelling van woningbouw? Hoeveel woningen willen we bouwen, voor wie, in welke kwaliteit en op welke locaties? Maar ook, hoe willen we oppakken in de bestaande woningbouw en in de woonomgeving? Een relativering vooraf. Woningen worden gebouwd door inwoners, ontwikkelaars, corporaties en anderen. Onderhoud van bestaande woningen is een zaak van de eigenaren. Wij hebben als gemeentebestuur invloed op het proces rondom woningbouw: van woningbouwprogrammering via vergunningverlening tot onderhoud van de openbare ruimte. En we proberen onze inwoners hierbij zoveel als mogelijk te betrekken. Maar we beslissen als lokaal bestuur meestal niet of er daadwerkelijk gestart wordt met bouwen, vernieuwen of slopen.

Kortom, in een Woonvisie kun je niet wonen, in een uitvoeringsprogramma ook niet. Maar u mag van ons verwachten dat we de invloed die we wel hebben op het lokale woningbouwproces zo scherp mogelijk formuleren. We faciliteren en versnellen daarmee. Niet eenmalig, maar voortdurend. Sliedrecht, juni 2019 namens het college van burgemeester en wethouders, Ton Spek wethouder Wonen

3

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

1. Hoe is de ontwikkeling van de woningmarkt in Sliedrecht de komende jaren?

•

De huishoudensgroei neemt toe tot 2040

We zien dat de huishoudensgroei in Sliedrecht tot 2040 nog toeneemt, maar daarna gaat afvlakken. Alleenstaanden zullen een steeds groter deel van de huishoudens gaan uitmaken, te beginnen bij de starters op de woningmarkt en dan dwars door alle leeftijdsgroepen heen. Als gevolg van vergrijzing zal de sterkste absolute stijging plaatsvinden onder de huishoudens van 75-plussers. Deze stijging van de huishoudensgroei in Sliedrecht leidt tot een toename van de vraag naar geschikte woningen voor alleenstaanden van alle leeftijden. En die behoefte leidt tot een vraag naar woningvormen die nu nog onvoldoende aanwezig zijn. Maar ook tot aanpassingen van bestaande woningen. •

Er ontstaat behoefte aan middeldure en dure woningen

We zien dat in Sliedrecht in zowel huur als koop de goedkopere woningen in de meerderheid zijn. Tweederde van de koopwoningen heeft een waarde beneden de 215.000 euro; dure koopwoningen zijn er relatief weinig. De woningbehoefte zal door opleidings- en daarmee samenhangende inkomensgroei een groter accent op de koopsector laten zien. Hierdoor ontstaat een stijging van de behoefte aan koopwoningen ten opzichte van het aandeel huurwoningen. Daarnaast zal het aandeel beschikbare goedkope huurwoningen afnemen, een gevolg van sloop en duurzame nieuwbouw die hiervoor in de plaats komt (duurder in huur, goedkoper in energie). •

Doorstroming naar nieuwbouw in koop en huur in het midden- en hoger segment is noodzakelijk

In Sliedrecht wordt nu nog onvoldoende voorzien in het midden- en hoger segment. Er zal een stevige doorstroming gerealiseerd moeten worden om aan de woonwensen van de huidige en toekomstige huishoudens van Sliedrecht tegemoet te komen. Deze doorstroming wordt bevorderd door nieuwbouw in koop en huur. Hierdoor ontstaat beweging in de woningmarkt ('schoorsteeneffect'). Daardoor zullen woningen aan de onderkant van de koop- en huurmarkt vrijkomen. En daarmee voor die doelgroep beschikbaar blijven en voor starters beschikbaar komen. Daardoor ontwikkelt zich geleidelijk een woningmarkt die recht doet aan de ontwikkeling van de bevolking van Sliedrecht. •

De groei van het aantal huishoudens is het hoogst in de periode tot 2030

De groei van het aantal huishoudens is het hoogst in de periode tot 2030 en vlakt daarna geleidelijk af richting 2040. De noodzakelijke nieuwbouw moet dus sneller worden gerealiseerd tot 2030 en kan in de tien jaar daarna geleidelijk afnemen. Het is uiteraard aan de markt om dat waar te maken. We moeten echter rekening houden met het niet doorgaan van eerder geplande woningbouw. Bijvoorbeeld om juridischplanologische of om bedrijfseconomische redenen. In de praktijk blijkt daarom planologisch een (over-) programmering van 1,4 noodzakelijk om nieuwbouw van 1 woning mogelijk te maken.

4

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

•

Woningbouw heeft veel invloed op het eigen voorzieningenniveau

Nieuwbouw in Sliedrecht brengt een verhuisstroom op gang die invloed heeft op het aantal huishoudens en op het voorzieningenniveau. Nieuwbouw in een buurgemeente en stilstand in de eigen gemeente zal absoluut gevolgen hebben voor het aantal huishoudens en daarmee op termijn ook voor het aantal inwoners van Sliedrecht. En ook voor het voorzieningenniveau: tien gezinnen met kinderen uit Sliedrecht naar een buurgemeente betekent bijna een klas minder op de basisschool. Enzovoorts. Door de marktwerking zal groei van het aantal woningen in Sliedrecht min of meer gelijk opgaan met groei in de buurgemeenten. We weten ook, dat circa 80% van de nieuwbouw blijkt te worden ingenomen door eigen inwoners (of inwoners uit de heel directe omgeving). De marktconcurrentie tussen de gemeenten zal daarmee beperkt blijven. •

2021: nader onderzoek woningbehoeften

In het Coalitieakkoord en het College Uitvoeringsprogramma hebben we aangegeven dat we in 2021 een onderzoek uitvoeren naar de mogelijkheden om aan de woningbehoeften tegemoet te komen. Hierbij worden het totale voorzieningenniveau en grondgebied van Sliedrecht in de beschouwing betrokken

5

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

2. Welke ambities hebben wij met de Sliedrechtse woningmarkt en welke uitgangspunten kiezen we om die waar te maken?

Ambitie 1. Onze eigen kinderen kunnen in Sliedrecht blijven wonen We plannen daarom onze woningbouw door rekening te houden met de veranderende leeftijdsopbouw en de te verwachten stijgende inkomens in Sliedrecht. Welke uitgangspunten kiezen we om deze ambitie waar te maken? •

Uitgangspunt 1 We stimuleren stevige doorstroming naar nieuwbouw in koop en huur in het midden- en hoger segment Toelichting: Om aan de woonwensen van de huidige en toekomstige huishoudens van Sliedrecht tegemoet te komen dient een stevige doorstroming te worden gerealiseerd. Deze doorstroming wordt bevorderd door nieuwbouw in koop en huur in het midden- en hoger segment. In dit segment wordt in Sliedrecht nu nog onvoldoende voorzien. Hierdoor ontstaat beweging in de woningmarkt ('schoorsteeneffect'). Daardoor zullen woningen aan de onderkant van de koop- en huurmarkt vrijkomen. En daarmee voor die doelgroep beschikbaar blijven en voor starters beschikbaar komen. Daardoor ontwikkelt zich geleidelijk een woningmarkt die recht doet aan de ontwikkeling van de bevolking van Sliedrecht.

•

Uitgangspunt 2 We brengen deze doorstroming snel op gang Toelichting: We verwachten de beweging in de woningmarkt (het 'schoorsteeneffect') tot 2025 te kunnen realiseren met onze bestaande ontwikkelingslocaties. Nieuwe initiatieven zullen we toetsen aan het 'schoorsteeneffect' dat ze teweeg brengen. Voor de periode daarna faciliteren we de ontwikkeling van nieuwe plannen. De planvoorbereiding hiervoor begint al in deze collegeperiode.

•

Uitgangspunt 3 We werken mee aan de toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad Toelichting: Door het 'schoorsteeneffect' ontstaat er doorstroming in de bestaande voorraad woningen. Nieuwe eigenaren zullen hierin meestal opnieuw investeren waardoor deze woningen weer toekomstbestendig worden.

6

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

Ambitie 2. Onze woningbouw is beter gespreid over het dorp We werken toe naar gemengde woonwijken waarin een gezonde mix van huur en koop in alle prijsklassen aanwezig is. We versterken de leefbaarheid in de wijken door een combinatie van investeren in de kwaliteit van de sociale voorraad, differentiatie in de buurt, spreiding van verschillende doelgroepen en met sociaal beheer. Welke maatregelen nemen we om die ambitie waar te maken? •

Uitgangspunt 4 We ontwikkelen gemengde woonwijken en streven naar totaal 30% sociale woningbouw Toelichting: We willen wijken waarin we aandacht blijven houden voor elkaar. Ook willen we in onze woonomgeving onze dorpse geest en onze Sliedrechtse eigenwijsheid behouden. Hiervoor hebben we herkenbare wijken nodig met een gemixte identiteit. In de bijlage vindt u een overzicht van de huidige concentratie van sociale woningbouw in ons dorp. We willen hierin een kentering teweeg brengen door te streven naar wijken met een gezonde mix van huur en koop in alle prijsklassen; goede voorbeelden hiervoor zijn de Havenbuurt en de Staatsliedenbuurt. We willen evenmin concentraties van eenzijdige bewoning die leiden tot anonimiteit en onachtzaamheid; in dat verband besteden we bij voorrang aandacht aan de Vogelbuurt. Sliedrecht heeft nu een aandeel sociale woningen van 35% ten opzichte van 30% gemiddeld in de Drechtsteden. In Drechtstedenverband is afgestemd om de percentages op gemeenteniveau meer naar dit gemiddelde te brengen. We werken dan ook voor Sliedrecht toe naar een totaal van 30% sociale woningbouw. We stellen daarvoor actief grenzen aan de groei van de sociale voorraad. Bij het ontwikkelen van de sociale voorraad leggen we daarom het primaat bij onze eigen inwoners.

Ook treffen we maatregelen die de groei van ons sociale woningbezit door groei van buiten de gemeente beheersbaar maken. Het percentage sociale woningen wordt geleidelijk verlaagd door toevoeging van woningbouw in andere segmenten. Ook maken we afspraken in het kader van het regionale woonruimteverdeling en het aandeel van Sliedrecht hierin. Het aantal sociale woningen hoeft hierdoor niet bij voorbaat af te nemen, zeker zolang nog vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd en pas daarna sloop en onttrekking plaatsvinden. We monitoren daartoe overigens ook de behoefte aan sociale woningbouw.

•

Uitgangspunt 5 Er wordt eerst sociale nieuwbouw gerealiseerd voordat oudere sociale woningen worden gesloopt Toelichting: We willen de woningmarkt onder meer in beweging brengen door de woningcorporatie de gelegenheid te bieden vooruit te lopen in nieuwbouw, gevolgd door sloop van hun verouderd bezit. Dit kan bijvoorbeeld plaatsvinden bij de vervanging van portieketagewoningen in de omgeving van de Rembrandtlaan. Hierdoor zal het aandeel sociale huur mogelijk tijdelijk groeien en pas op termijn afnemen. De grondwaarde van sociale woningbouw is lager dan die van middenhuur of koop in het midden- en hoger segment. Een mogelijk lagere grondwaarde op nieuwbouwlocaties zal 7

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

daarom in evenwicht moeten zijn met de opbrengsten van locaties die ten gunste van het midden- en hoger segment verlaten worden.

•

Uitgangspunt 6 We rusten onze bestaande woningvoorraad en ons nieuwbouwprogramma zo veel mogelijk toe op levensbestendig wonen met zorg en ondersteuning Toelichting: We vinden het belangrijk dat inwoners, ongeacht hun fysieke, psychische en/of verstandelijke beperking, zo lang als mogelijk verantwoord thuis en in hun wijk of buurt kunnen blijven wonen. Mensen komen minder snel terecht in een verzorgings- of verpleeghuis of in een beschermde woonvorm. Ouderen blijven langer thuis wonen, kwetsbare doelgroepen stromen uit naar de samenleving. Onze bestaande woningvoorraad en ons nieuwbouwprogramma worden steeds meer toegerust op levensbestendig wonen met mogelijkheden voor zorg en ondersteuning voor deze doelgroepen. Dit betekent dat we uiterst terughoudend zijn bij de ontwikkeling van nieuwe verzorgings- en verpleeghuisplaatsen. Daartegenover stimuleren we meer investeringen in de bestaande woonomgeving.

Ambitie 3. Er wordt flexibeler en sneller woningbouw gerealiseerd •

Uitgangspunt 7 We bieden ruimte om te experimenteren met nieuwe woonvormen Toelichting: Woningbouw is een ingewikkeld en lang traject waarin we ook nog keuzes maken voor een levensduur van veertig jaar of meer. We willen de markt uitdagen – voorzover dat in ons vermogen ligt – om te anticiperen op de toekomstige woonwensen en woonvormen. Bijvoorbeeld in woningcomplexen met een gemixte samenstelling, koop en huur ineen, gestapeld voor oud en jong.

•

Uitgangspunt 8 We bouwen concentratie van huisvesting voor arbeidsmigranten in de bestaande woonomgeving waar mogelijk af Toelichting: De woningmarkt kent verdergaande flexibilisering. Wij noemen als voorbeeld de arbeidsmigranten. Deze doelgroep kent een hoge doorloopsnelheid en vergt daardoor een ander type huisvesting. We willen deze bij voorkeur niet (meer) geconcentreerd huisvesten in woningen onze woonwijken en deze waar mogelijk afbouwen. We willen huisvesting voor arbeidsmigranten daarom faciliteren tussen de A15 en de Betuwelijn. Voorwaarde is, dat woningen beneden de A15 hierdoor worden vrijgemaakt voor reguliere bewoning. Daartoe maken we contractuele afspraken met huisvesters voor arbeidsmigranten.

8

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

•

Uitgangspunt 9 We organiseren meer flexibiliteit en snelheid in ons planningsproces Toelichting: Traditioneel plannen, ontwikkelen en bouwen en zoals we nu doen – en waardoor we in Sliedrecht een overschot hebben aan traditionele woningbouw - is niet meer van deze tijd. De snelheid van digitale ontwikkeling en van de gewijzigde consumentenbehoeften kan niet los gezien worden van de woningbouwontwikkeling. Marktpartijen sturen op de vraag van de consument terwijl onze bestemmingsplannen soms te rigide zijn om flexibiliteit en marktaanpassing mogelijk te maken. nieuwe Omgevingswet biedt ons hiervoor meer faciliteiten. Ook steunen we waar mogelijk initiatieven rondom aanpassing van herbestemming van onder meer winkels en kantoren. De doorlooptijd van planning van woningen tot 'sleutelklaar opleveren' is lang. In die periode is aanpassingssnelheid eveneens noodzakelijk. Voorzover wij hierop invloed hebben, zullen we ons planningsproces hierop aanpassen.

9

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

3. Hoeveel, wat en waar gaan we bouwen? •

Uitgangspunt 10 We richten ons bij onze woningbouwprogrammering minder op de doorwerking van de exacte aantallen uit het verleden en meer op de trends naar de toekomst Toelichting: Kijken we naar de nationale bevolkingsprognoses, dan zien we nog steeds een groei van de bevolking. Deels veroorzaakt doordat er nog steeds meer kinderen worden geboren dan dat er mensen overlijden. Deels ook door vestigers uit de Europese Unie en daarbuiten. Die bevolkingsgroei zet nog wel even door. De verwachting is dat de bevolkingstoename gestaag daalt en dat vanaf 2045 de bevolkingsomvang van Nederland stabiliseert. In de praktijk blijkt de toekomst daarom lastig te voorspellen. Voor de woningmarkt is niet zozeer de bevolkingsgroei van belang, maar wel de groei van het aantal huishoudens. Het aantal huishoudens neemt al jaren sneller toe dan de bevolking. En dat is zo in alle leeftijdscategorieën. Voorbeelden die de druk op de woningmarkt opvoeren zijn het langer zelfstandig thuiswonen na het overlijden van de partner en de toename van alleenstaanden na bijvoorbeeld scheidingen. Een prognose geeft de meest waarschijnlijke inschatting van de toekomst op basis van de ontwikkelingen in het verleden. Maar een prognose biedt geen absolute garantie naar de toekomst. In dit uitvoeringsprogramma richten we ons dus minder op de doorwerking van de exacte aantallen uit dat verleden.

We willen vooral rekening houden met de eerder geschetste trends naar de toekomst. En we schetsen hieruit een aantal scenario's met bandbreedtes die herkenbaar zijn voor Sliedrecht. Die scenario's toetsen we vervolgens aan de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden. We vertalen die in een stappenplan met bandbreedtes voor woningbouwontwikkeling. We kiezen hierbij voor een beperkte bandbreedte tot 2025 en een geleidelijk meer schuifruimte in de periode 2025-2030 en 2030-2035.

•

Uitgangspunt 11 We kiezen voor onze toekomstige woningbouwontwikkeling voor het beleidsscenario 'midden' Toelichting: We hebben enige relativering geplaatst bij de woningbouwprognoses. We hebben een aantal kwalitatieve argumenten benoemd die de woningmarktontwikkeling sturen. En we hebben aangegeven hoe we verwachten over pakweg 15 jaar te willen wonen. Als we uitgaan van die prognoses, argumenten en verwachtingen kunnen we een drietal beleidsscenario's onderscheiden. o Een beleidsscenario 'laag', dat uitgaat van bevriezing van de huidige situatie in Sliedrecht. In dit scenario worden de huidige beschikbare plannen (voor circa 1.000 woningen) en een beperkt aantal nieuwe initiatieven toegevoegd tot een maximum van 1.200 woningen. We verwachten dat dit scenario in de periode 2026-2030 geleidelijk leidt tot stilstand in de toevoeging van nieuwe woningen in Sliedrecht. Als daarna nieuw wordt gebouwd, betekent dat 1-op-1 sloop van een andere woning. In dit scenario kan ons inziens onvoldoende tegemoet worden gekomen aan de wijzigingen in de samenstelling van de huishoudens doordat hiervoor onvoldoende aan de markt wordt toegevoegd. Ook kunnen we hiermee ons streven naar gemengde wijken niet realiseren. 10

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

o Een beleidsscenario 'midden', dat vooral kijkt naar de kwalitatieve verschuiving in de markt door vergroting van het aantal eenpersoonshuishoudens naast ruimte voor reguliere woningbouwontwikkeling voor meerpersoonshuishoudens. In dit scenario loopt de toevoeging van woningbouw door in de periode 2026-2030 en wordt die na 2030 geleidelijk afgebouwd. Op 9 april 2019 heeft de raad besloten de uitvoering van de Groeiagenda 2030 lokaal te beleggen. Het kader van de groeiagenda geeft aan dat in de Drechtsteden rond 2030 25.000 extra woningen zijn gerealiseerd ten opzichte van de teldatum 01-012016. Het beleidsscenario 'midden' sluit hierop aan. Dit scenario sluit ook het beste aan bij de ambities die in het vorige hoofdstuk zijn geschetst: het creëren van een 'schoorsteeneffect' in het onderste deel van de woningmarkt (die in Sliedrecht sterk aanwezig is) door toevoeging van woningen in het midden- en hoger huur- en koopsegment en het tijdelijk extra toevoegen van woningen voordat sloop van minder courante woningen plaatsvindt. o Een beleidsscenario 'hoog', dat rekening houdt met het doorzetten van de huidige druk op de woningmarkt in de Zuidelijke Randstad en dat daarmee voorziet in extra vraag in de periode 2026-2030 en daarna. Vooralsnog gaan we er van uit dat het beleidsscenario 'midden' in het bebouwde gebeid ten zuiden van de A15 kan worden gerealiseerd.

We hebben hiervoor de scenario's en sleutelprojecten in de Ontwikkelvisie beschreven. In 2021 doen we in lijn met het coalitie- en collegeprogramma een uitgebreid onderzoek waarmee de behoefte van het aantal woningen in Sliedrecht in een brede discussie voor de langere termijn inzichtelijk wordt gemaakt. Dit beleidsscenario 'hoog' – waarin we ook verkennen of we buiten de zone beneden de A15 moeten bouwen - past ons inziens in die discussie. Een keuze voor dit scenario komt dan ook pas in 2021 aan de orde. Samenvatting uitgangspunt 11 Scenario's woningbouwontwikkeling Sliedrecht 2020-2025

2026-2030

totaal 2030

2031-2040

totaal 2040

scenario laag

800

400

1.200

0

1.200

scenario midden

1.000

500

1.500

1.000

2.500

scenario hoog

1.200

1.100

2.300

1.200

3.500

11

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

•

Uitgangspunt 12 De keuze voor het voor het beleidsscenario 'midden' zet vooral een accent op het middeldure segment Toelichting: Als we de drie scenario's vertalen naar de geformuleerde uitgangspunten per segment krijgen we globaal de volgende verdeling. Dit is geen in beton gegoten voorraadontwikkeling, maar geeft wel voor het beleidsscenario 'midden' de doorwerking van de uitgangspunten op hoofdlijnen weer. Samenvatting uitgangspunt 12 Woningbouwontwikkeling Sliedrecht naar segment (beleidsscenario 'midden'

•

2020-2025

2026-2030

huur sociaal

150

95

middenhuur

30

15

koop < 170.000

50

15

koop 170-215.000

70

25

koop 215-300.000

250

120

koop 300-4000.000

250

150

koop >400.000

200

80

1.000

500

Uitgangspunt 13 We maken snelheid met de voorraadontwikkeling voor woningbouwlocaties Toelichting: We verwachten tot 2025 snelheid te kunnen realiseren met onze bestaande plannen en met mogelijk nog te verwachten marktinitiatieven. Voor de periode tot 2030 zoeken we een aantal woningbouwlocaties met een factor 1,4 omdat we verwachten dat 40% van de plannen – bijvoorbeeld om juridische of bedrijfseconomische redenen - niet of niet in deze periode doorgang vindt. Dat betekent dat het planningsoverschot vanaf 2030 geleidelijk kan dalen. De voorbereiding hiervan zal al in de periode 2020-2025 een aanvang moeten nemen om realisatie in de periode daarna mogelijk te maken. Samenvatting uitgangspunt 13 Indicatie woningbouwplanning Sliedrecht 2020-2025 scenario laag scenario midden scenario hoog

2026-2030

2031-2040

bestaande plannen

programma x 1,4

programma x 1,2

800 1.000 1.200

560 700 1.540

0 1.200 1.440

12

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

•

Uitgangspunt 14 We voeren in een brede discussie een onderzoek uit waarin de behoefte naar het aantal woningen in Sliedrecht voor de langere termijn - mede in het kader van het gewenste voorzieningenniveau - inzichtelijk wordt gemaakt. Naast een kwantitatieve insteek (aantallen woningen) zijn voor ons de kwaliteit van de woonomgeving en het daarbij behorende voorzieningenniveau belangrijk. We voeren daarom in een brede discussie een onderzoek uit waarin de behoefte naar het aantal woningen in Sliedrecht voor de langere termijn - mede in het kader van het gewenste voorzieningenniveau - inzichtelijk wordt gemaakt. In dit onderzoek wordt het totale grondgebied van Sliedrecht betrokken waarbij de scheiding tussen bedrijvigheid (noord) en wonen (zuid) ter discussie mag staan. In 2021 bespreken we de resultaten van het nader onderzoek in de raad. Het onderzoek en de duiding daarvan in het politieke debat gaat tijd kosten, waardoor er voor 2022 geen woningbouwactiviteiten boven de spoorlijn zullen plaatsvinden. We starten waar mogelijk binnenstedelijk met het realiseren van woningbouwplannen terwijl de brede discussie over de uitkomsten van het nader onderzoek nog niet is afgerond.

13

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

Bijlagen: Overzicht spreiding sociale woningbouw in Sliedrecht.

14

Lokaal uitvoeringsprogramma wonen Sliedrecht - versie 190827 -

15

College informatiebrief Onderwerp:

Woningmarktanalyse 2020 (RIGO): duiding

Datum:

15 januari 2021

Portefeuille wethouder Spek

Inleiding Bijgaand rapport bevat een analyse van de woningmarkt in Drechtsteden voor de periode 20202040. Het rapport is een update van een soortgelijke rapportage uit 2016. Opdrachtgevers zijn de gemeenten en de woningcorporaties in de Drechtsteden. Inmiddels hebt u het rapport ter kennisneming ontvangen. De onderzoeker heeft reeds een mondelinge toelichting gegeven. Korte duiding van het rapport in perspectief Reguliere woningbouwopgave 2020-2040: 14.000 woningen. Het rapport beschrijft de situatie op de woningmarkt in Drechtsteden en de ontwikkeling sinds 2016. Het gaat hier om drie aspecten: 1. De verwachte autonome groei: een trendmatige behoefte tot 2030: 7.000 woningen 2. Terugdringen van de frictie naar de gewenste 2%: 3.500 woningen 3. De verwachte autonome groei 2030-2040: 3.500 woningen De conclusie is dat de uitkomsten in 2020 niet wezenlijk afwijken van die in 2016. Zij het dat de woningprijzen zijn gestegen, de wachttijden voor sociale huurwoningen langer zijn geworden en de Coronacrisis is uitgebroken. Dit laatste maakt het ongewis om voorspellingen te doen. De onderzoekers hebben drie scenario's uitgewerkt: voorspoed, tegenspoed en een midden scenario. Om dat de verschillen tussen voor- en tegenspoed erg groot zijn stellen zij voor om uit te gaan van het midden-scenario. Hierdoor hoeven de reguliere ambities in aantallen niet te worden bijgesteld.

Aanvullende woningbouwambitie binnen de regio Bovenop de hierboven genoemde woningbouwopgave heeft de regio Drechtsteden de ambitie geformuleerd om tot het jaar 2040 de woningvoorraad met 11.000 woningen meer te laten groeien, dus tot 25.000 woningen. De onderzoekers doen hierover geen uitspraken in het rapport 2020. Binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders 'Uitvoeringsprogramma Wonen' (2019) en 'Koers 2030: groei en ontwikkeling' (2020) neemt Sliedrecht een aandeel van 2.500 woningen in de totale regionale woningbouwopgave en woningbouwambitie van 25.000 woningen.

Trend woningbehoefte sinds 2016 De onderzoekers nemen een verschuiving waar in de behoefte. Zij formuleren dit als volgt:

Er zijn te weinig woningen, met te weinig kwaliteit, waardoor de doorstroming stokt, de prijzen stijgen, de druk op de koopmarkt en het sociale segment toeneemt, senioren niet het gewenste aanbod en jongeren geen plek kunnen vinden. In 2020 is er voor alle typen woningen een tekort ten opzichte van de vraag. Die situatie doet zich in het bijzonder voor binnen de koopsector en dan vooral het midden- en hogere segment. Door te bouwen voor het midden- en hogere segment komt de nadruk bij de woningbouw te liggen op de woninggrootte en het verbeteren van de woonkwaliteit. Hiermee wordt bevorderd dat een meer gevarieerde woningvoorraad ontstaat waar meer doelgroepen zich thuis kunnen voelen dan nu het geval is. En waarbij een gezonde mix van bewoners ontstaat. Onze aanpak Wij constateren dat er op korte termijn een grote vraag is naar woningen. De provincie trekt ook deze conclusie en doet hiervoor handreikingen. Daarom sluiten wij ons bij de Zuid-Hollandse Woningbouwagenda. Ook intensiveren wij onze inspanningen om bouwers en ontwikkelaars te verleiden nieuwe woningen te bouwen in Sliedrecht. Duurzame en samenhangende concepten krijgen hierbij voorrang. Ten slotte willen we de situatie van de starters verbeteren: dit doen wij door de 'Beleidsnotitie huisvestingsmogelijkheden starters in Sliedrecht' uit 2009 actualiseren. We ontwikkelen hiervoor doelgroepenbeleid.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Sliedrecht, De secretaris, De burgemeester,

N.H. Kuiper mca mcm

D.R. van der Borg

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Volkshuisvestelijke opgave in beeld Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016-2031

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor dru kfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Volkshuisvestelijke opgave in beeld Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016-2031

Opdrachtgever Gemeenten en woningcorporaties in de Drechtsteden

Contactpersoon André Seip - Bureau Drechtsteden Jan-Jaap Visser - Gemeente Dordrecht

Projectnummer P35380

Datum 28 april 2017

Auteurs Elien Smeulders; elien.smeulders@rigo.nl; 020 522 11 74 Steven Kromhout; steven.kromhout@rigo.nl; 020 522 11 65 Ilse Giesbers; ilse.giesbers@rigo.nl; 020 522 11 41

Inhoud Inleiding

1

Methode en bronnen

1

Leeswijzer

2

Doelgroepen in de Drechtsteden

3

Inwoners en huishoudens

3

Leeftijd en huishoudensamenstelling

3

Inkomensgroepen

6

Woningen in de Drechtsteden

8

Eigendom en woningtype

8

Prijsklassen

10

Oppervlakte

11

Woonsituatie van de doelgroepen

12

Leeftijdsopbouw van eigenaar-bewoners en huurders

12

Woonsituatie van huishoudens

12

Passend wonen gereguleerde voorraad

14

Verhuringen van corporatiewoningen

16

Doelgroepen

16

Verhuisbewegingen

17

Bijzondere doelgroepen

19

Ontwikkeling van de doelgroepen

21

Demografische ontwikkelingen

21

Economische ontwikkelingen

23

Ontwikkeling inkomensgroepen

24

Toekomstige woningbehoefte

27

Trendmatige woningbehoefte

27

Woningbehoefte inclusief huidige fricties

31

Reflectie op de uitkomsten

35

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

Bijlage 1

Ontwikkeling woningvoorraad

36

Nieuwbouwplannen

36

Plannen versus behoefte

37

Factsheets per gemeente

40

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

Inleiding Dit rapport biedt inzicht in de volkshuisvestelijke opgave voor de komende jaren in de regio Drechtsteden. De gemeenten en corporaties in de regio Drechtsteden werken al lange tijd samen bij het vormgeven en realiseren van het lokale en regionale woonbele id. Daarvoor maken zij regelmatig prestatieafspraken voor de lange termijn (PALT). Naast afspraken voor de lange termijn bevatten de PALT-afspraken ook lokale uitwerkingen, die jaarlijks worden bijgesteld, in gezamenlijk overleg met de huurdersraden, corporaties en gemeente. Het maken van prestatieafspraken vergt overeenstemming over de volkshuisvestelijke opgave. Daarom hebben de gemeenten en corporaties besloten tot een gezamenlijk onderzoek naar de lokale en regionale woningbehoefte. Het onderzoek is niet alleen bedoeld voor het maken van prestatieafspraken maar dient ook als input voor de Regionale Woonvisie Drechtsteden, die in de eerste helft van 2017 zal worden opgesteld. Bovendien kunnen de resultaten worden gebruikt als onderlegger voor het woon- en vastgoedbeleid van individuele gemeenten en woningcorporaties. Dit rapport bevat de resultaten van het onderzoek. De regio Drechtsteden bestaat anno 2017 uit zes gemeenten: Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht.

Daarnaast heeft het onderzoek ook betrekking op de gemeente Hardinxveld-Giessendam, die per 2018 zal toetreden tot de Drechtsteden. De cijfers die in dit rapport gepresenteerd worden voor de regio Drechtsteden zijn inclusief Hardinxveld-Giessendam, tenzij anders vermeld. figuur 1-1 Gemeente n in de regio Drechtsteden

Methode en bronnen Voor het onderzoek heeft RIGO gebruikgemaakt van het woningmarktsimulatiemodel, waarmee wij in de loop der jaren tal van woningmarktonderzoeken hebben uitgevoerd. Met behulp van dit model zijn wij in staat betrouwbare en lokaal specifieke analyses uit te voeren op lokaal en regionaal niveau.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

1

De belangrijkste bron voor het simulatiemodel is het Woon Onderzoek Nederland (WoON), waarvan vorig jaar de editie 2015 beschikbaar is gekomen. Het WoON 2015 is een steekproefbestand en bevat van ruim 50.000 respondenten gegevens over de woonsituatie en hun woonwensen. Daarnaast is als input voor het model gebruik gemaakt van lokale gegevens over de samenstelling van de bevolking en de woningvoorraad. Deze gegevens z ijn afkomstig van het Onderzoekcentrum Drechtsteden, de gemeente Hardinxveld -Giessendam, de woningcorporaties en het CBS. Voor de toekomstige woningbehoefte is bovendien gebruikgemaakt van verschillende demografische prognoses en cijfers over de koopkrachtontwikkeling van het CPB. Ten slotte zijn gegevens over de woonruimteverdeling opgevraagd bij Woonkeus en WoningNet. Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen afgerond op tientallen. Door deze afronding kan het voorkomen dat de randtotalen van tabellen niet exact gelijk zijn aan de optelsom van de (afgeronde) aantallen.

Leeswijzer De rapportage is opgebouwd uit twee delen. Het hoofdrapport geeft de uitkomsten voornamelijk weer op het niveau van Drechtsteden als geheel. Het rapport kent de volgende opbouw: Hoofdstuk 2 tot en met 5 gaan over het heden:  In hoofdstuk 2 brengen we de huidige omvang van de doelgroepen in beeld.  Hoofdstuk 3 belicht de huidige omvang van de woningvoorraad in de huur- en koopsector.  In hoofdstuk 4 geven we de woonsituatie van de doelgroepen weer.  In hoofdstuk 5 analyseren we de verhuringen van corporatiewoningen. Hoofdstuk 6 tot en met 8 gaan over de toekomst:  In hoofdstuk 6 ramen we de verwachte ontwikkeling van doelgroepen tot 2021 en 2031.  In hoofdstuk 7 brengen we de toekomstige woningbehoefte in beeld.  In hoofdstuk 8 vergelijken we de nieuwbouwplannen met de geraamde woningbehoefte. figuur 1-2 Schematische opbouw van de rapportage

De bijlage van de rapportage bestaat uit factsheets waarin de resultaten ook per gemeente worden weergegeven. De factsheets bestaan uit tabellen en figuren zonder verdere toe lichting.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

2

Doelgroepen in de Drechtsteden Welke huishoudens wonen in de regio Drechtsteden en welke verschillen zien we tussen de gemeenten? Als eerste stap in het onderzoek (zie schema) beschrijven we in dit hoofdstuk de huishoudens die in de regio Drechtsteden wonen. Eerst gaan we in op de aantallen; vervolgens belichten we de leeftijdsopbouw en huishoudensamenstelling. Ten slotte analyseren we de inkomensverdeling.

Inwoners en huishoudens Per 1 januari 2016 wonen er 287.600 inwoners in de regio Drechtsteden. Samen vormen zij 125.430 huishoudens, wat neer komt op gemiddeld 2,3 personen per huishouden. Dordrecht is met 54.580 huishoudens de grootste gemeente en Hardinxveld -Giessendam met 6.890 huishoudens de kleinste. tabel 2-1 Aantal inwoners, huishoudens en personen in huishoudens per 1 -1-2016 per gemeente, regio Drechtsteden (bron: CBS en Primos 2016)

inwoners huishoudens personen in hh Alblasserdam 19.960 8.060 2,5 Dordrecht 118.800 54.580 2,2 Hardinxveld-Giessendam 17.770 6.890 2,6 Hendrik-Ido-Ambacht 29.410 11.630 2,5 Papendrecht 32.250 14.000 2,3 Sliedrecht 24.970 10.330 2,4 Zwijndrecht 44.450 19.950 2,2 Drechtsteden 287.610 125.430 2,3

Leeftijd en huishoudensamenstelling De bevolkingsopbouw naar leeftijd in Drechtsteden lijkt op die van Nederland als geheel: er zijn relatief veel huishoudens van middelbare leeftijd. In figuur 2-1 is de naoorlogse geboortegeneratie (nu tussen de 50 en 70 jaar) duidelijk zichtbaar. Deze groep schuift de komende jaren verder naar rechts in de figuur, een beweging die ook wel wordt aangeduid als de ‘vergrijzingsgolf’. De regio is ten opzichte van de provincie Noord-Holland en landelijk gemiddelde iets meer vergrijsd en het aandeel jongeren tussen de 20 en 25 jaar is kleiner.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

3

figuur 2-1 Bevolkingsopbouw personen naar leeftijd op 1 -1-2016, Drechtsteden, provincie ZuidHolland en Nederland (bron: CBS)

In tabel 2-2 staat de huishoudenssamenstelling weergegeven naar aantal personen en leeftijd hoofdbewoner. De meest voorkomende groep zijn meerpersoonshuishoudens van tussen de 23 tot 55 jaar. Ten opzichte van de provincie wonen er relatief weinig alleenstaanden tussen de 23 en 55 jaar en wat meer oudere paren. tabel 2-2 Huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner en aantal personen in het huishouden, absoluut en relatief, regio Drechtsteden, provincie en Nederland, 2016 (bron: Primos 2016, bewerking RIGO)

eenpersoons

< 23 jaar 23 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar > 75 jaar tweepersoons < 23 jaar 23 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar > 75 jaar meerpersoons < 23 jaar 23 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar > 75 jaar

Drechtsteden 1.510 18.100 6.230 6.730 10.000 340 14.990 9.580 11.290 7.020 160 32.630 5.500 1.050 300 125.430

% Zuid-Holland 1% 2% 14% 19% 5% 6% 5% 5% 8% 7% 0% 0% 12% 12% 8% 7% 9% 8% 6% 4% 0% 0% 26% 24% 4% 4% 1% 1% 0% 0% 100% 100%

Nederland 3% 17% 5% 5% 7% 0% 11% 8% 9% 5% 0% 24% 4% 1% 0% 100%

De verschillen in huishoudenssamenstelling tussen de gemeenten is te zien in figuur 2-2 en figuur 2-3. In de gemeente Dordrecht wonen relatief veel eenpersoonshuishoudens (38%) en in Hardinxveld-Giessendam en Hendrik-Ido-Ambacht wonen relatief veel meerpersoonshuishoudens.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

4

figuur 2-2 Huishoudens naar aantal personen in het huishouden, gemeenten regio Drechts teden, provincie en Nederland, 2016 (bron: Primos 2016, bewerking RIGO)

De gemeenten Alblasserdam en Zwijndrecht zijn het meest vergrijsd. Hier is 16% 75 jaar of ouder, tegenover 14% in de regio en 12% landelijk. figuur 2-3 Huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner, gemeenten regio Drechtsteden, provincie en Nederland, 2016 (bron: Primos 2016, bewerking RIGO)

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

5

Inkomensgroepen Op basis van het belastbaar huishoudensinkomen zijn alle huishoudens ingedeeld in ze s inkomensgroepen (zie figuur 2-4). De grenzen van deze klassen zijn gebaseerd op de inkomensgrenzen voor huurtoeslag 1 en de inkomensgrenzen voor de toewijzing door corporaties in verband met staatssteun 2. Van de huishoudens in Drechtsteden heeft 38% een inkomen onder de 30.050 euro per jaar, wat overeenkomt met het landelijk aandeel van 38%, maar kleiner is dan het provinciale aandeel van 40%. In de gemeente Dordrecht is dit aandeel het grootste (43%) en in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht het kleinste (28%). Het aandeel huishoudens met een inkomen van €45.000 of meer is het grootste in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. Ruim de helft van de huishoudens heeft een dergelijk inkomen. Deze groep is in Dordrecht relatief klein. figuur 2-4 Inkomensgroepen o.b.v. belastbaar huishoudensinkomen per gemeente, regio Drechtsteden, 2016 (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

Huishoudens met een lager inkomen zijn vaak oudere huishoudens (65 jaar en ouder) en ook alleenstaande huishoudens (figuur 2-5). Van de huishoudens met een inkomen onder de €21.100 is 6% jonger dan 23 jaar. Ten opzichte van van alle inkomensgroepen is 2% jonger dan 23 jaar. Huishoudens met een hoger inkomen zijn vaker van middelbare leeftijd en bestaan relatief vaak uit twee- of meerpersoonshuishoudens.

1

€22.100 is het maximuminkomen voor huurtoeslag voor eenpersoonshuishoudens; €30.050 is het maximuminkomen voor huurtoeslag voor meerpersoonshuishoudens (vanaf 65 jaar).

2

Corporaties moeten ten minste 90% van hun woningen tot de huurtoeslaggrens toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 39.874 en ten minste 80% aan huishoudens met een inkomen tot €35.739.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

6

figuur 2-5 Inkomensgroepen naar leeftijd hoofdbewoner en huishoudensgrootte , relatief, regio Drechtsteden, 2016 (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

tabel 2-3 Inkomensgroepen naar huishoudensgrootte en leeftijd hoofdbewoner, absoluut, regio Drechtsteden, 2016 (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

eenpersoons

tweepersoons

meerpersoons

totaal

< 23 jaar 23 - 55 55 - 65 65 - 75 > 75 jaar < 23 jaar 23 - 55 55 - 65 65 - 75 > 75 jaar < 23 jaar 23 - 55 55 - 65 65 - 75 > 75 jaar

< €22.100 1.460 7.290 2.690 3.430 6.370 220 2.920 770 890 1.290 70 3.650 330 190 20 31.600

€22.100 tot €30.050 30 3.230 1.280 1.510 2.050 30 1.280 630 2.430 2.240 10 1.800 180 90 10 16.780

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

€30.050 tot €35.739 20 2.140 580 630 610 10 970 520 1.540 1.030 10 1.410 210 20 20 9.710

€35.739 tot €39.874 1.250 310 280 280 40 720 560 1.160 510 10 1.350 170 50 10 6.680

€39.874 tot €45.000 1.430 390 280 220 20 1.010 780 1.130 470 1.980 210 80 20 8.020

> €45.000 10 2.770 980 610 480 20 8.090 6.320 4.150 1.490 60 22.430 4.400 620 220 52.640

totaal 1.510 18.110 6.230 6.730 10.010 340 14.980 9.580 11.290 7.030 160 32.630 5.500 1.050 300 125.430

7

Woningen in de Drechtsteden Hoe ziet de woningvoorraad van de regio Drechtsteden eruit en hoe verschilt de samenstelling per gemeente? Anno 2016 bestaat de woningvoorraad in de regio Drechtsteden uit 126.380 zelfstandige woningen (bron: Woonmonitor Drechtsteden). Als gevolg van (frictie)leegstand wordt 3,9% van deze woningen niet bewoond. De overige zelfstandige woningen worden wel bewoond door huishoudens. Deze 121.470 huishoudens noemen we ‘zelfstandig wonende huishoudens’. Circa 3.960 huishoudens (3%) wonen niet in zelfstandige woningen, maar in onzelfstandige of andere woonruimten. Het gaat om inwonende huishoudens, huishoudens in onzelfstandige woonruimten of om huishoudens in woonboten of recreatiewoningen. Landelijk ging het in 2015 om circa 5% (bron: WoON 2015). In het vervolg van deze studie worden deze wooneenheden aangeduid als ‘onzelfstandige wooneenheden’ en de huishoudens als ‘onzelfstandig wonend’. tabel 3-1 Aantal woningen en bewoonde woningvoorraad per 1 -1-2016, gemeenten regio Drechtsteden (bron: OCD, Woonmonitor Drechtsteden 2016)

woningvoorraad bewoonde voorraad Alblasserdam 8.200 7.920 Dordrecht 54.460 51.900 Hardinxveld-Giessendam 7.080 6.800 Hendrik-Ido-Ambacht 11.650 11.390 Papendrecht 14.130 13.770 Sliedrecht 10.610 10.140 Zwijndrecht 20.250 19.540 Drechtsteden 126.380 121.470

% leegstand 3,4% 4,7% 4,0% 2,2% 2,5% 4,4% 3,5% 3,9%

Eigendom en woningtype De bewoonde woningvoorraad in de Drechtsteden bestaat voor 56% uit koopwoningen. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijke aandeel van 57% (bron: WoON 2015), maar meer dan in de provincie Zuid-Holland (52%). Het aandeel koopwoningen is het grootst in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht en het kleinst in Dordrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht ( figuur 3-1). De koopwoningen betreffen voornamelijk grondgebonden koopwoningen en huurwoningen zijn vaker een appartement. Dit geldt voor iedere gemeente (figuur 3-2). Circa 30% van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen van woningcorporaties. Het landelijke aandeel betreft 29% en het provinciale aandeel 33%. Absoluut zijn dit 37.540 bewoonde corporatie huurwoningen in Drechtsteden, waarvan een derde grondgebonden en tweederde appartement. De samenstelling verschilt per gemeente. De corporatievoorraad in de gemeenten Dordrecht (73%), Sliedrecht (72%) Alblasserdam (64%) en Zwijndrecht (60%) bestaat relatief uit veel appartementen. In de overige gemeenten ligt dit rond de 50%.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

8

figuur 3-1 Woningvoorraad naar eigendom per 1 -1-2016, gemeenten in de regio Drechtsteden (bron: OCD, Woonmonitor Drechtsteden 2016)

Circa 11% van de voorraad bestaat uit particuliere huurwoningen (13.960), van beleggers of van eigenaar-bewoners die hun woning (tijdelijk) verhuren en circa 1.400 huurwoningen van corporaties die niet aan de PALT-afspraken mee doen (zoals Mooiland, Woonzorg Nederland, Thuisvester, Wooninvesteringsfonds en Habion). In Dordrecht is het aandeel particuliere huur 14% en in de gehele provincie 11%. In Hardinxveld -Giessendam is het aandeel het kleinste (7%). figuur 3-2 Woningvoorraad naar eigendom pe r 1-1-2016, gemeenten in de regio Drechtsteden (bron: OCD, Woonmonitor Drechtsteden 2016)

tabel 3-2 Woningvoorraad naar eigendom en type, gemeenten in de regio Drechtsteden (bron: OCD, Woonmonitor Drechtsteden 2016) koop eengezins meergezins met lift meergezins zonder lift huur eengezins meergezins met lift meergezins zonder lift overig totaal

Alblasserdam 3.990 320 170 1.450 1.260 730 140 8.060

Dordrecht Hardinxveld-G. H.I. Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden 22.240 3.970 7.020 6.970 4.820 8.770 57.770 3.360 200 460 1.080 500 1.280 7.200 3.210 130 310 580 120 480 5.000 7.030 1.290 1.780 2.390 1.540 3.770 19.250 7.400 670 1.100 1.590 2.310 3.550 17.880 8.650 530 740 1.170 850 1.690 14.370 2.680 90 240 220 190 410 3.960 54.580 6.890 11.630 14.000 10.330 19.950 125.430

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

9

Prijsklassen De woningvoorraad in de Drechtsteden is relatief goedkoop. Bijna een derde van de koopwoningen heeft een geschatte verkoopwaarde van €177.400 of minder, tegenover 23% in Nederland als geheel. De meeste koopwoningen hebben een verkoopwaarde van tussen de €177.400 en €250.000 (38%). Slechts 8% heeft een verkoopwaarde van meer dan €300.000, landelijk is dit 17%. In Dordrecht en Zwijndrecht staan relatief gezien de meeste goedkope koopwoningen en in Hardinxveld-Giessendam en Hendrik-Ido-Ambacht de minste (figuur 3-3). figuur 3-3 Koopwoningen naar prijsklassen, regio Drechtsteden, provincie Zui d-Holland en Nederland, 2016 (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

In vergelijking met landelijk en de provincie hebben relatief veel huurwoningen een huurprijs van onder de eerste aftoppingsgrens (< 587 euro, prijspeil 2016). In de Drechtsteden ligt dit aandeel op 64%, tegenover 53% en 56% in de provincie en landelijk. Circa 24% van de huurwoningen heeft een huurprijs tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (€711, prijspeil 2016) en 12% behoort qua prijs tot de vrije sector. In Hendrik-Ido-Ambacht worden relatief wat meer duurdere woningen verhuurd en in Hardinxveld-Giessendam zijn de meeste goedkopere huurwoningen. In paragraaf 4.3 gaan we verder in op de huurprijsopbouw van de woningen die door een corporatie worden verhuurd. Circa 36.780 huurwoningen vallen in het DAEB-segment, oftewel 98% van de totale corporatievoorraad.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

10

figuur 3-4 Huurwoningen naar prijsklassen (corporatie en particulier), regio Drechtsteden, provincie Zuid-Holland en Nederland, 2016 (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

Oppervlakte Bijna de helft van de woningen in de Drechtsteden is groter dan 100 vierkante meter (46%). 29% is minder dan 60 vierkante meter, ten op zichte van de provincie is dit relatief weinig (32%), maar landelijk ligt het aandeel op 24%. In Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Hardinxveld-Giessendam staan de minste kleine woningen. figuur 3-5 Woningvoorraad naar gebruikersoppervlak, gemeenten in de regio Drechtsteden (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

11

Woonsituatie van de doelgroepen Hoe zijn de doelgroepen verdeeld over de woningvoorraad: wie woont waar? In de vorige hoofdstukken zijn de doelgroepen en de woningvoorraad in de regio Drechtsteden beschreven. In dit hoofdstuk kijken we naar de actuele match tussen huishoudens en woningen. Daarbij gaan we apart in op passend wonen en goedkope scheefheid in de sociale huursector.

Leeftijdsopbouw van eigenaar-bewoners en huurders In figuur 4-1 staat de leeftijdsopbouw van zowel eigenaar-bewoners als huurders weergegeven. In de huursector vinden we ouderen wat vaker terug dan in de koopsector, wat betekent dat de huursector al (relatief) sterk vergrijsd is. Circa 37% van de huurderspopulatie is 65 jaar of ouder, tegenover 23% van de eigenaar-bewoners. Als we kijken naar de koopsector dan zijn de aantallen minder gelijkwaardig verdeeld. Er is een duidelijke piek tussen de 45 en 54 jaar. Het gaat hier om de naoorlogse geboortegolfgeneratie die vaker een koopwoning hebben weten te bemachtigen dan de eerdere generaties. Dit betekent dat de aankomende vergrijzing zich vooral in de koopsector zal manifesteren. figuur 4-1 Leeftijdsopbouw van huurders en woningeigenaren naar leeftijd hoofdbewoner, regio Drechtsteden (bron: woningmarktsimul atie 2016 RIGO)

Woonsituatie van huishoudens De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen. In figuur 4-2 is te zien dat huishoudens met een laag inkomen voornamelijk in een (corporatie) huurwoning wonen. Hoe hoger het inkomen van een huishouden, hoe vaker het huishouden in een koopwoning woont. Echter, ook onder de lagere inkomens wonen er huishoudens in de koopsector. Voor een deel gaat het hier om huishoudens die met het huidige inkomen een goedkope woning hebben gekocht. Voor het belangrijkste deel gaat het echter om huishoudens die nadat men de woning heeft gekocht, met een inkomensterugval te maken hebben gehad en zijn het vooral ouderen die inmiddels met pensioen zijn.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

12

In tabel 4-1 staat de woonsituatie van verschillende doelgroepen weergegeven naar eigendom en woningtype. Een groot deel van de jongeren onder de 23 jaar woont onzelfstandig. Huishoudens van 75 jaar of ouder wonen het vaakst in een huurappartement met lift. Meerpersoonshuishoudens wonen het vaakst in een eengezinskoopwoning en alleenstaanden huren veelal. figuur 4-2 Woonsituatie van huishoudens naar inkomen en eigendom, regio Drechtsteden, 2016 (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

tabel 4-1 Woonsituatie van huishoudens naar eigendom en woningtype, regio Drechtsteden (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

koop huur eengezins mg met lift mg zonder lift eengezins mg met lift mg zonder lift onzelfstandig leeftijd < 23 jaar 23 - 55 55 - 65 65 - 75 > 75 jaar totaal personen eenpersoons tweepersoons meerpersoons totaal inkomen < € 22.100 € 22.100 tot € 30.050 € 30.050 tot € 35.739 € 35.739 tot € 39.874 € 39.874 tot € 45.000 > € 45.000 totaal

totaal

100 33.370 11.810 8.250 4.250 57.770

20 3.130 1.130 1.560 1.370 7.200

20 3.730 650 330 290 5.000

360 8.690 3.480 3.600 3.120 19.250

250 5.440 2.210 3.470 6.510 17.890

430 9.460 1.830 1.600 1.050 14.380

830 1.910 200 270 760 3.960

2.010 65.720 21.310 19.080 17.330 125.430

7.380 21.550 28.840 57.770

3.260 3.090 840 7.200

2.170 1.510 1.330 5.000

6.630 7.560 5.060 19.250

11.530 5.340 1.020 17.890

8.450 3.610 2.310 14.380

3.170 550 230 3.960

42.580 43.220 39.630 125.430

4.150 4.150 3.570 3.040 4.080 38.780 57.770

930 990 680 620 610 3.380 7.200

570 680 640 380 490 2.240 5.000

7.060 3.780 1.770 1.240 1.180 4.220 19.250

8.740 3.830 1.630 760 860 2.070 17.890

7.530 2.760 1.230 520 730 1.610 14.380

2.620 590 200 130 80 350 3.960

31.600 16.780 9.710 6.680 8.020 52.640 125.430

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

13

Passend wonen gereguleerde voorraad In de beleidsdiscussie over de sociale huursector is veel aandacht voor de relatie tussen huurprijzen en inkomens. Voor een doelmatige benutting van sociale huurwoningen is het van belang dat huurders met een laag inkomen zoveel mogelijk in woningen met een lage huurprijs wonen en dat zo min mogelijk sociale huurwoningen bewoond worden door huurders met een hoog inkomen. In tabel 4-2 zijn de bewoonde corporatiewoningen in de regio Drechtsteden uitgesplitst naar inkomen en huishoudengrootte van de huurder en huurprijsklasse van de woning. tabel 4-2 Woonsituatie doelgroepen en bewoning corporatie voorraad (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

1 persoon

2 personen

3 of meer personen

< € 22.100 € 22.100 tot € 30.050 € 30.050 tot € 35.739 < € 22.100 € 22.100 tot € 30.050 € 30.050 tot € 35.739 < € 22.100 € 22.100 tot € 30.050 € 30.050 tot € 35.739

€ 35.739 tot € 39.874 € 39.874 tot € 45.000 > € 45.000 totaal corporatie huur passend niet-passend te duur niet passend te goedkoop goedkoop scheef gereguleerde voorraad

< kwalk.gr (< 410) 2.910 910 150 460 270 150 220 40 60 140 210 490 5.990

1ste aftopgr. (410 - 587) 7.940 2.480 880 1.900 1.940 1.040 1.300 540 180 940 1.060 2.200 22.400

2de aftopgr. liberalisatiegr. (587 - 629) (629 - 711) 950 800 380 280 140 110 480 500 390 420 140 150 300 480 80 180 70 100 260 240 150 270 650 900 3.990 4.410

> 711 euro 140 40 10 50 40 40 70 20 10 50 70 210 760

19.180 52% 4.190 11% 5.910 16% 7.510 20% 36.780

Volgens de definitie van het Rijk is sprake van goedkope scheefheid als woningen met een gereguleerde huurprijs (tot €711) bewoond worden door huurders met een inkomen vanaf €35.739. In de regio Drechtsteden gaat het om 7.510 corporatiewoningen; 20% van de gereguleerde voorraad. Dit is vergelijkbaar met het landelijk gemi ddelde. Meer dan de helft van deze huishoudens heeft een inkomen van €45.000 of meer. Een relatief groot deel van de goedkoop-scheefwoners betreft huishoudens die bestaan uit twee of meer personen. Sinds 2016 zijn corporaties verplicht om passend toe te wi jzen. Dat betekent dat ten minste 95% van de huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrens toegewezen moeten krijgen. De inkomens - en aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag zijn mede afhankelijk van de huishoudengroot te van huurders.  In tabel 4-2 zijn de cellen met huurders die volgens de toewijzingsnormen passend wonen, groen gekleurd. Zij bewonen 52% van de gereguleerde corporatiewoningen.  Potentiële huurtoeslagontvangers die volgens de passendheidsnorm niet passend te duur wonen, staan in de bruine cellen. Het gaat om circa 4.200 huishoudens en 11% van de gereguleerde woningen.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

14

totaal 12.730 4.080 1.290 3.380 3.070 1.520 2.360 860 410 1.620 1.780 4.440 37.550

 In de okergele cellen staan huurders die teveel verdienen voor huurtoeslag maar wel in een woning onder de aftoppingsgrens wonen. Hoewel dit niet in strijd is met de passendheidsnorm, wordt dit toch aangeduid als ‘niet passend te goedkoop’. Dit betreft 5.900 huishoudens; 16% van de huurders van gereguleerde corporatiewoningen. In figuur 4-3 zijn deze percentages per gemeente te zien. In Hendrik-Ido-Ambacht en Hardinxveld-Giessendam wordt de voorraad het minst passend bewoond. Dit komt met name door het relatief hoge aandeel goedkope scheefwoners. In Dordrecht wordt in vergelijking met de andere gemeenten groot deel van de corporatievoorraad passend bewoond. figuur 4-3 Passend wonen en goedkope scheefheid in gereguleerde corp oratiewoningen, per gemeente (bron: woningmarktsimulatie 2016 RIGO)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

20% 20% 8%

53%

18%

24%

26%

22%

20%

21%

20%

goedkoop scheef

15%

18%

17%

15%

16%

niet passend te goedkoop

20% 9%

9%

11%

12%

11%

niet-passend te duur

18%

47%

41%

15% 12%

55%

passend 50%

52%

52%

52%

In totaal wonen in de regio Drechtsteden 22.100 huishoudens die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag in een gereguleerde corporatiewoning. Daarvan wonen er 17.900 volgens de huidige toewijzingsnormen passend, oftewel 81%. Dit zegt overigens nog niets over de mate waarin al of niet passend is toegewezen. Het gaat om een doorsnede van alle (in meerderheid lang zittende) huurders in 2016, toen passend toewijzen net aan de orde was. Huurders kunnen (te) duur zijn komen wonen doordat hun inkomen is gedaald, maar ook doordat ze bewust een voor hun inkomen dure woning hebben betrokken. Denk aan ouderen met een laag inkomen, maar wel met een vermogen.

Eindrapport Volkshuisvestelijke opgave in beeld

15

Verhuringen van corporatiewoningen Welke verhuisbewegingen vinden plaats in de sociale huursector? En hoeveel corporatiewoningen worden verhuurd aan bijzondere doelgroepen? De woningcorporaties in de regio Drechtsteden verhuren hun woningen via het regionale aanbodsysteem Woonkeus Drechtsteden. De woningen in Hardinxveld-Giessendam, dat nog geen deel uitmaakt van de regio, worden aangeboden via een ander systeem: Woongaard. Beide systemen worden beheerd door WoningNet. Voor de analyses in dit hoofdstuk heeft WoningNet gegevens aangeleverd over de verhuringen in de jaren 2014 tot en met 2016. Op basis van deze gegevens kijken we in dit hoofdstuk allereerst naar de doelgroepen die bediend worden in de sociale huursector. Vervolgens richten we ons op de verhuisbewegingen tussen gemeenten in de regio Drechtsteden. Daarna gaan we in op verhuringen aan urgenten en bijzondere doelgroepen.