Document · PDF

08 Woningbehoefteonderzoek Provincie Limburg

Raad 30 maart 2023, gemeente Sittard-GeleenBij agendapunt: Bestemmingsplan Rijstraat 3 en 5 te Guttecoven (Geilen) (13)12.989 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg Inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte per COROP-regio

Stec Groep aan provincie Limburg

Esther Geuting & Job Wevers 14 oktober 2022

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

Aanleiding................................................................................................. 3 Resultaten van dit onderzoek .................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Methode en aanpak 2.1 2.2

Huishoudensontwikkeling op basis van twee scenario’s ..................... 5 Woningbehoefte op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen ...................................................................... 6

Toelichting op cijfers

Woningbehoefte per COROP-regio

4.1 4.2 4.3 4.4

Belangrijkste conclusies ........................................................................ 10 Factsheet Noord-Limburg ..................................................................... 11 Factsheet Midden-Limburg ................................................................... 14 Factsheet Zuid-Limburg......................................................................... 17

Bijlage A: Transformatie bestaande woningen

Bijlage B: Indicatieve behoefte aan tijdelijke woningen

B1. Tijdelijke woningen inzetbaar voor brede doelgroep ................................ 23 B2. Potentieel vraag naar 20.360 tijdelijke woningen ...................................... 24

Bijlage C: Indicatieve behoefte aan woonzorgconcepten

Bijlage D: Begrippenlijst

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Als provincie Limburg bent u op dit moment druk bezig met de voorbereidingen van het definitieve bod voor de landelijke prestatieafspraken woningbouw. Hiervoor wilt u beschikken over een actueel beeld van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030 voor de provincie Limburg. Hierbij sluit u graag aan op onderzoeken die regionaal en gemeentelijk al in uw provincie zijn uitgevoerd. U wenst de behoefte naar verschillende woningtypen en prijsklassen in beeld te hebben, uitgewerkt naar scenario’s die ook in andere gemeentelijke en regionale woningbehoefteonderzoeken zijn gehanteerd. Daarnaast bent u benieuwd hoe de woningbehoefte zich vertaalt naar een bouw-/sloopopgave, rekening houdend met aanpassingsmogelijkheden in de bestaande woningvoorraad. Aan de hand hiervan kunt u uw huidige plancapaciteit gericht afzetten tegen deze behoefte en weet u waar het zwaartepunt in de aanvullende bouwopgave ligt. Om uw bod verder te onderbouwen heeft u aanvullend de volgende vragen op hoofdlijn: • Wat is de behoefte aan flexibele woonvormen? • Wat is de behoefte aan woonzorgconcepten? In dit onderzoek geven we zo goed mogelijk antwoord op uw vragen, waarbij we de laatste twee vragen als quick-scan meenemen (mede gezien de beoogde doorlooptijd). Hieronder leest u de beoogde resultaten.

TOELICHTING OP DE SCOPE VAN DIT ONDERZOEK We benadrukken dat dit onderzoek enkel een geaggregeerd beeld geeft van de kwalitatieve woningbehoefte op COROP-niveau en geen uitspraken doet op gemeenteniveau. Sub-regio’s en gemeenten verschillen onderling in huishoudenssamenstelling, huishoudensontwikkeling, migratie, bestaande woningvoorraad, woonwensen, et cetera. Om die reden verwachten we dat de kwalitatieve woningbehoefte op sub-regio- en gemeenteniveau kan afwijken van het beeld op COROP-niveau. Verdiepend onderzoek is nodig om deze verschillen zichtbaar te maken en te duiden in de eigen context. Dit valt buiten de scope van deze opdracht en uw vraag aan ons. Uit deze rapportage kunnen dus géén gegevens, of conclusies over de woningbehoefte, op gemeenteniveau worden getrokken. De regionale wisselwerking tussen gemeenten zorgt er daarnaast voor dat de woningbehoefte op gemeenteniveau niet één op één opgeteld kan worden tot de uitkomst van een regionaal woningbehoefteonderzoek. De bijlagen bij dit onderzoek moeten nadrukkelijk als quick-scans gezien worden. De dorlooptijd van het proces van de landelijke prestatieafspraken is kort en liet geen ruimte voor meer diepgravende analyses. Om meer inzicht te krijgen in absolute aantallen, (verwachte) voorkeuren van personen en huishoudens en uitkomsten op een lager schaalniveau dient verdiepend onderzoek verricht te worden.

1.2 Resultaten van dit onderzoek In dit woningbehoefteonderzoek hebben we het volgende in beeld gebracht: • Huishoudens- en doelgroepenontwikkelingen op het niveau van de drie COROP-regio’s in Limburg 1. Hierbij hanteren we een basis- en migratiescenario per COROP-regio.

Verschillen tussen regio’s hangen samen met verschillen in ligging ten opzichte van banen, relatieve aantrekkingskracht en de verschillen in beschikbaarheid van woningen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

•

• •

Daaruit volgen de inzichten in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, op basis van woonvoorkeuren van huishoudens en hun recente verhuisgedrag. Deze vertalen we met behulp van de uitkomsten uit bijlage A naar een bouw-/sloopopgave per COROP-regio. Vervolgens tonen we in de factsheets twee samenvattende tabellen van onze analyses die als basis kunnen dienen voor de prestatieafspraken met het Rijk. Daarnaast hebben we – op hoofdlijnen – aanvullende analyses ter bepaling van transformatiekansen en de behoefte aan flexibele woonvormen en woonzorgconcepten uitgevoerd. Deze zijn in bijlagen bijgevoegd met een uitsplitsing naar de drie COROP-regio’s.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u over de aanpak die we toepasten in dit woningbehoefteonderzoek. Deze aanpak is identiek in de drie regio’s. In hoofdstuk 3 geven we een toelichting op de cijfers die voortkomen uit het onderzoek en hoe u deze als provincie het best kunt gebruiken als input voor het bod aan het Rijk. Vervolgens geven we de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek per COROP-regio weer in hoofdstuk 4 (de uitleg in hoofdstuk 2 en 3 vormen een leeswijzer hierbij). Tenslotte gaan we in de bijlagen op hoofdlijn in op respectievelijk de transformatiekansen van bestaande woningen, de behoefte aan flexibele woonvormen en de behoefte aan woonzorgconcepten. Ook deze bijlagen zijn bedoeld om het Provinciale bod onderbouwd aan te kunnen scherpen. In de laatste bijlage is een begrippenlijst opgenomen. ONDERSCHEID REGULIERE GRONDGEBONDEN WONINGEN EN NULTREDENWONINGEN We maken in het onderzoek onderscheid tussen reguliere grondgebonden woningen (niet-nultreden) en nultredenwoningen/appartementen. Nultredenwoningen zijn geschikt voor bewoning door minder mobiele huishoudens zoals senioren. Denk hierbij aan brede deurposten, geen drempels en gemakkelijk toe te voegen ruimtes op de begane grond (zoals een slaapkamer of badkamer) die de woning geschikt maken voor ouderen. Nultredenwoningen kunnen zowel een appartement als grondgebonden woning zijn.

Onder grondgebonden nultredenwoningen verstaan we levensloopbestendige grondgebonden woningen zoals patio-/bungalowwoningen. Onder nultredenappartementen verstaan we appartementen met een lift of benedenwoningen. Naast nieuwbouw in het nultredensegment kan de behoefte deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning aan te passen naar een nultredenwoning (traplift installeren).

Voorbeelden verschijningsvormen nultredenwoningen

Links: beneden-bovenwoningen met gelijkvloerse entrée benedenwoningen. Midden: kleinschalig appartementencomplex met levensloopbestendige woningen. Rechts: grondgebonden nultredenwoningen

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

2 Methode en aanpak 2.1 Huishoudensontwikkeling op basis van twee scenario’s Demografische ontwikkeling van particuliere huishoudens op basis van Progneff 2021 (basisscenario) De verwachte huishoudensontwikkeling in de provincie Limburg vormt de basis voor de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. We gebruiken hiervoor de Progneff 2021 prognose van Etil. In deze prognose is op basis van demografische ontwikkelingen de verwachte ontwikkeling van particuliere huishoudens bepaald. Onder particuliere huishoudens verstaan we alle huishoudens die zelfstandig thuis wonen, en dus niet in een instelling. Dit betekent dat bijvoorbeeld ook studenten, internationale werknemers en vergunninghouders die geregistreerd in een zelfstandige woonruimte 2 wonen in de huishoudensprognose worden meegenomen. Migratiestromen fluctueren: ook Limburgse gemeenten hebben te maken met sterkere instroom De verwachte huishoudensontwikkeling is afhankelijk van geboorte, sterfte en migratie. Met name migratie laat zich lastiger voorspellen, aangezien dit door bijvoorbeeld sociaaleconomische ontwikkelingen en het beschikbare woningaanbod sterk kan veranderen. Op dit moment is er (onder andere) in Limburg sprake van een sterke verschuiving op het gebied van migratiestromen. Tot circa vijf jaar geleden kenden veel Limburgse gemeenten een negatief of stabiel migratiesaldo.

Er vertrokken dus meer mensen dan dat zich hier vestigden, of er was een balans tussen vertrekkers en vestigers. Dit is de afgelopen jaren omgeslagen, zowel wat betreft binnenlandse als buitenlandse migratie. Bijvoorbeeld het woningaanbod (binnenlands), corona (binnenlands) en behoefte aan arbeidskrachten (met name buitenlands) spelen hierin een rol. Migratiescenario om invloed van sterkere migratie op woningbehoefte mee te wegen In de Progneff 2021 huishoudensprognose wordt gerekend met het migratiesaldo uit de periode 2008 tot 2020. Hierin wordt de invloed van migratie stapsgewijs per jaar groter: de meest recente jaren tellen dus het zwaarst mee. Ondanks dat spelen in de prognose ook de jaren met een negatiever migratiesaldo een forse rol. Aangezien we de laatste jaren een sterke omslag in het migratiesaldo zien, kiezen we ervoor om de woningbehoefte voor de provincie Limburg uit te werken in twee scenario’s 3: • Het ‘basisscenario’ is een beleidsneutraal scenario, dat een directe vertaling is van de Progneff 2021 prognose. In deze prognose wordt gerekend aan het migratiesaldo uit de periode 2008 tot en met 2020. De meest recente jaren hebben wel een grotere invloed. • Het ‘migratiescenario’ is een variatie op het basisscenario.

In dit scenario gaan we uit van de actuele (hogere) migratie in de afgelopen vijf jaar (2017 tot en met 2021) en veronderstellen dat deze trend tot en met 2030 door zal zetten. Door aannames over hogere migratie valt de huishoudensontwikkeling positiever uit. Dit komt doordat de afgelopen vijf jaar het migratiesaldo in de drie COROP-regio’s hoger was dan het saldo dat in de Progneff 2021 prognose wordt gehanteerd.

We zijn ons ervan bewust dat door verkamering onzelfstandige woonruimten concurreren met deze zelfstandige woonruimten. Deze woonruimten kunnen mogelijk concurreren met het goedkoopste segment op de reguliere woningmarkt. Hierdoor kunnen onzelfstandige woonruimten een rol vervullen in de bouw- en sloopopgave binnen de provincie Limburg. 3 Net als in een aantal andere woningbehoefteonderzoeken voor regio’s en gemeenten in de provincie Limburg. 2

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

2.2 Woningbehoefte op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Om de woningbehoefte te bepalen werken we met het Stec-doorstroommodel. Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van verschillende doelgroepen in de provincie Limburg liggen hieraan ten grondslag. Deze doelgroepen worden ingedeeld op basis van leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomensklasse en leefstijl gekoppeld aan woonmilieu. Door confrontatie van alle wensen en huidige woonsituaties ontstaat de kwalitatieve opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert. Een combinatie van WoOn2015, WoOn2018 en WoOn2021 ligt hieraan ten grondslag 4.

We houden hierdoor rekening met conjunctuurschommelingen en kunnen zo voor een langere termijn verwachtingen uitspreken over de woonvoorkeuren van huishoudens. Ook inzicht in behoefte op basis van recent verhuisgedrag Het doorstroommodel is een theoretische benadering: het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen in uw provincie en volledige keuzevrijheid van huishoudens. De woningmarkt is – op dit moment- een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk soms ander gedrag vertonen dan op basis van hun woonwensen verwacht mag worden, bijvoorbeeld omdat gewenst aanbod ontbreekt of niet betaalbaar is. Daarom brengen we de woningbehoefte niet alleen in beeld op basis van woonvoorkeuren (telkens blauw in de navolgende figuren), maar ook op basis van recent verhuisgedrag van doelgroepen (telkens groen in de figuren). Dit doen we op basis van de WoOn2021. Hierdoor geven we een zo actueel mogelijk beeld. In de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woningbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat onhaalbare wensen ten aanzien van inkomens gecorrigeerd worden. Zo wordt de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens gedempt naar gelang de woningvoorraad in een regio duurder is.

Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat koopwensen niet door iedereen gerealiseerd kunnen worden. Adaptief programmeren: werken met scenario’s en kantelpunten We werken de woningbehoefte uit op basis van twee scenario’s: het basisscenario en het migratiescenario. We leggen hiermee een basis voor adaptief programmeren. Dat betekent niet dat u ‘kiest’ voor een laag of hoog scenario en dat in de programmering ‘vastklikt’. Deze werkwijze stelt u in staat om met behulp van kantelpunten te monitoren in welke richting de huishoudensontwikkeling zich beweegt.

We gebruiken een combinatie van WoOn2015, WoOn2018 en WoOn2021 om conjunctuurschommelingen op de woningmarkt uit te vlakken. We doen uitspraken over een langere periode, waarin zowel periodes van laag- als hoogconjunctuur plaats kunnen vinden.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

3 Toelichting op cijfers We werken de woningbehoefte in de provincie Limburg per COROP-regio uit in een overzichtelijke factsheet (hoofdstuk 4). Voor goed begrip van deze cijfers geven we graag een toelichting op hoe u de figuren kunt lezen en hoe de uitkomsten het beste in uw provinciale beleid te gebruiken zijn. Leeswijzer bij tabellen en figuren De factsheets in hoofdstuk 4 zijn als volgt opgebouwd: 1. Allereerst ziet u in de tabel de huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar enkele doelgroepen. We geven telkens de ontwikkeling vanuit zowel het basisscenario als het migratiescenario weer. 2. Daarna ziet u in de twee figuren telkens de kwalitatieve woningbehoefte per COROP-regio met daarin het basis- en migratiescenario. Hierin ziet u de behoefte aan 16 pmc’s (productmarktcombinaties), bestaande uit een woningtype, eigendomsvorm (huur/koop) en prijsklasse. Het blauwe staafje geeft de behoefte tot en met 2030 weer op basis van de woonvoorkeuren van huishoudens. Het groene staafje geeft de behoefte weer op basis van recent verhuisgedrag van doelgroepen. De optelsom van de blauwe en groene staafjes geeft dezelfde kwantitatieve behoefte weer. Dit is immers de som van het scenario. Verschillen tussen de staafjes bestaan dus alleen kwalitatief in de verdeling naar pmc’s. De invloed van het migratiescenario is weergegeven met gearceerde blokjes.

Het migratiescenario betekent in het geval van de drie COROP-regio’s meer huishoudens. Dit houdt in dat het scenario een positief effect heeft op de woningbehoefte. In het geval van een overschot aan woningen neemt dit overschot af, in het geval van een behoefte aan woningen neemt deze behoefte toe. Dit betekent dat in het geval van een overschot in het basisscenario het gearceerde blokje en het opgevulde blokje samen het overschot vormen. In het geval van het migratiescenario valt het gearceerde blokje dus weg en is alleen het opgevulde blokje het overschot. In het geval van een tekort werkt dit andersom. De behoefte in het basisscenario is dus alleen het volledig gekleurde blokje en bij het migratiescenario komt het gearceerde blokje erbij.

WONINGBEHOEFTE OP LANGE TERMIJN KAN AFWIJKEN VAN HUIDIGE MARKTDRUK De kwalitatieve woningbehoefte die we doorrekenen voor de drie COROP-regio’s kan afwijken van de huidige marktdruk. Zo kan het voorkomen dat in segmenten waar op dit moment nog vraag naar is op termijn een overschot naar ontstaat. In welke mate dit overschot zal plaatsvinden is afhankelijk van de mate van doorstroming en in hoeverre huishoudens hun woonwensen kunnen realiseren. 3. Naast de woningbehoefte tonen we in deze figuren ook de bouw-/sloopopgave per productmarktcombinatie. We baseren ons hierbij op onze indicatieve berekening in bijlage A. Dit betekent dat we er rekening mee houden dat een deel van de bestaande woningvoorraad aangepast kan worden aan de wensen van ouderen. Hierdoor hoeven de wensen niet allemaal met nieuwbouw gerealiseerd te worden. Om de bouw-/sloopopgave te verkleinen kan in bepaalde segmenten nadrukkelijker ingezet worden op transformatie. Voor huurwoningen (zowel sociaal als vrijesector) bestaat er in het reguliere grondgebonden segment nog een behoefte. We adviseren daarom om in dit segment niet extra in te zetten op het aanpassen van woningen. De opgave in dit segment bepalen we daarom gelijk aan de woningbehoefte. In het koopsegment zien we (op termijn) wel een overschot aan reguliere grondgebonden woningen ontstaan.

Tegelijkertijd bestaat een behoefte aan levensloopgeschikte koopwoningen (nultreden en

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

appartement met lift). We passen voor de bouw-/sloopopgave een zelfde weergavemethodiek toe als voor de woningbehoefte. Aan de hand van een paars staafje geven we de bouw-/sloopopgave op basis van woonvoorkeuren van huishoudens weer. Aan de hand van een oranje staafje geven we de bouw/sloopopgave weer op basis van recent verhuisgedrag van huishoudens. De invloed van het migratiescenario op deze opgave geven we op een zelfde manier weer als voor de woningbehoefte. We benadrukken dat transformatie van de bestaande voorraad, met name in minder courante segmenten, niet vanzelf plaats zal vinden. Dit omdat transformatie of sloop financieel onhaalbaar zijn. Bovenstaande tabel laat dan ook enkel een eerste indicatie van de kansen voor transformatie zien, mits daar bewust door overheden op ingezet wordt (inclusief beleid, financiële bijdragen en andere instrumenten). Als hier niet op ingezet wordt – of de transformatie ondanks stimulering onhaalbaar blijkt – betekent dit een grotere opgave voor sloop en nieuwbouw (de blauwe en groene staven in de figuren). 4. U ziet vervolgens in de tabellen per COROP-regio een cijfermatige weergaven van de uitwerking van het doorstroommodel. Hierin geven we voor de zestien woningtypen de behoefte/het overschot en bouw/sloopopgave op basis van de woonwensen en het verhuisgedrag, uitgewerkt voor beide scenario’s.

Zo ziet u snel de behoefte in cijfers uitgedrukt. 5. Tenslotte vatten we bovenstaande uitkomsten samen in twee tabellen die als basis kunnen dienen voor de prestatieafspraken met het Rijk. De eerste van deze twee tabellen laat het verschil tussen de tekorten en overschotten zien, rekening houdend met alle prijsklassen en woningtypen. De tweede tabel richt zich enkel op de tekorten (nieuwbouw/bouwopgave) en de prijsklassen die we hierin terugzien. Onderliggend kan er voor deze prijsklassen dus ook nog sprake zijn van een overschot (sloopopgave). Migratiescenario lijkt meest waarschijnlijk, maar monitor eventuele kantelpunten We verwachten dat u op korte en middellange termijn te maken blijft houden met hogere migratiecijfers dan in het verleden. Dit heeft te maken met het feit dat er in de provincie Limburg, net als overal in Nederland, sprake is van een relatieve vermindering van huishoudens in de werkzame leeftijd. De benodigde menskracht die bij de Nederlandse en regionale economie hoort, wordt daarom steeds vaker aangevuld met kenniswerkers en internationale werknemers van buiten Nederland. Voor de korte- en middellange termijn is de kans daardoor aanzienlijk dat hoge migratiestromen aan de orde blijven. Wel signaleren we dat deze van jaar tot jaar volatiel kan zijn, als gevolg van bijvoorbeeld COVID, onrust in de wereld of conjunctuur.

Ondanks dat achten wij het belangrijk dat u de bevolkings- en huishoudensontwikkeling in uw provincie goed blijft monitoren. Wanneer immers een kantelpunt in migratiestromen optreedt, heeft dit gevolgen voor de verwachte huishoudensontwikkeling. Door te werken met de geschetste scenario’s, en dus adaptief te programmeren, bent u op zo’n moment in staat om snel te schakelen en goed om te gaan met deze veranderingen. Verlies daarom het basisscenario niet uit het oog en zie ook dit scenario als een realistische verwachting. We benadrukken dat het in de twee scenario’s gaat om de verwachte ontwikkeling van geregistreerde huishoudens, niet om huishoudens die op shortstay-basis in de regio verblijven. Dit brengt een vraag naar flexibele woningen met zich mee die in dit onderdeel van het woningbehoefteonderzoek buiten beschouwing wordt gelaten. In bijlage B verrichten we daarom – op hoofdlijnen – een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woningen, waarin arbeidsmigratie een belangrijke rol speelt.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Primair programmeren op basis woonwensen, niet op basis van verhuisgedrag We zien de woningbehoefte op basis van recent verhuisgedrag met name als een extra check op de woningmarkt. Zijn er grote verschillen tussen woonvoorkeuren en verhuisgedrag dan duidt dit op een krappe woningmarkt, waarin grotendeels het beschikbare aanbod bepaalt hoe mensen komen te wonen. Wanneer de woningmarkt echter ontspant, zal dit ervoor zorgen dat huishoudens vaker hun woonwens kunnen en willen vervullen. Gezien de vergrijzing van veel Limburgse gemeenten zal deze ontspanning op gegeven moment optreden (de mate waarin is mede afhankelijk van migratie). We adviseren daarom in de woningbouwprogrammering zoveel mogelijk te sturen richting de behoefte op basis van de woonwensen van huishoudens. Zo kunt u ook in een ontspannen(de) woningmarkt huishoudens goed bedienen. We zijn ons ervan bewust dat woonwensen van huishoudens niet altijd realistisch zijn. We houden hier bij bepalen van de behoefte in het doorstroommodel al rekening mee door te corrigeren voor de betaalbaarheid van woningen. Zo wordt bijvoorbeeld de vraag naar duurdere koopwoningen vanuit lageen middeninkomens gedempt. Mocht u verder merken dat bepaalde woonwensen ver weg staan van de realiteit door een aanhoudende marktdruk dan biedt de behoefte op basis van verhuisgedrag mogelijk uitkomst. Bouw- en sloopopgave o.a.

afhankelijk van beleid, zie deze uitkomsten als leidraad niet als blauwdruk We hebben de woningbehoefte in de factsheets vertaald naar een bouw-/sloopgave voor de drie COROPregio’s. De achterliggende methode hiervoor is uitgewerkt in bijlage A. We adviseren deze opgave met name als een leidraad te zien, niet als blauwdruk. In welke mate deze opgave overeenkomt met de werkelijkheid is van grote mate afhankelijk van het beleid van gemeenten en de lokale situatie. In onze doorrekening gaan we er immers vanuit dat gemeenten huishoudens in een reguliere grondgebonden woning op passende locaties stimuleren om hun woning aan te passen in plaats van te verhuizen. Weten gemeenten daarentegen meer huishoudens te stimuleren hun woning aan te passen dan we aan de voorkant realistisch achten, dan kan dit juist leiden tot een verdere terugdringing van het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en zal de behoefte aan nieuwe levensloopgeschikte woningen kleiner zijn. Het goed monitoren van woningaanpassingen en verhuisbewegingen kan eraan bijdragen uw plancapaciteit juist in te vullen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

4 Woningbehoefte per COROP-regio In dit hoofdstuk geven we de woningbehoefte per COROP-regio. Dit doen we aan de hand van drie bondige factsheets waarin de huishoudensontwikkeling en kwalitatieve woningbehoefte worden benoemd. We doen dit uitgesplitst naar de woonwensen en verhuisgedrag van huishoudens en op basis van twee scenario’s: het basis- en migratiescenario. Hieronder beschrijven we de belangrijkste conclusies per regio.

4.1 Belangrijkste conclusies In elk van de drie COROP-regio’s doet zich een verschuiving voor van het reguliere grondgebonden segment naar appartementen en nultredenwoningen. Er bestaan echter wel verschillen tussen de regio’s in de mate en het tempo waarin dit gebeurt en voor welk woningtype dit zich het sterkst manifesteert. We lichten hieronder de belangrijkste conclusies over de woningbehoefte per COROP-regio toe: • De woningbehoefte in Noord-Limburg is het hoogst van de drie COROP-regio’s. Er is een positievere huishoudensontwikkeling van alle doelgroepen tot 65 jaar (ten opzichte van Midden- en Zuid-Limburg). In het migratiescenario verwachten we een extra huishoudenstoename van circa +2.725 bovenop de +6.155 huishoudens in het basisscenario. Er is een sterke behoefte aan nultredenwoningen in alle segmenten. Wat betreft het reguliere grondgebonden segment is er met name vraag naar sociale huurwoningen. Dit komt ook deels door de afnemende betaalbaarheid van het reguliere grondgebonden koopsegment. Dit zien we terug in de overschotten. Vanuit het verhuisgedrag is het overschot aan goedkope reguliere grondgebonden koopwoningen relatief groot. Dit komt mede doordat huishoudens weinig naar dit type woning konden verhuizen. Daarentegen zien we vanuit verhuisgedrag juist een grote behoefte aan sociale huurwoningen en vrijesectorhuurwoningen.

Huishoudens verhuisden de afgelopen jaren relatief vaak naar dit type woning of konden de stap naar een koopwoning niet zetten. • De woningbehoefte in Midden-Limburg is vergelijkbaar met die van Noord-Limburg. Dit komt door de overeenkomsten in huishoudensontwikkeling en bestaande woningvoorraad. In het migratie-scenario verwachten we een extra huishoudenstoename van circa +2.350 bovenop de +4.175 huishoudens in het basisscenario. Wel zien we dat de vraag naar appartementen en nultredenwoningen in het koopsegment in Midden-Limburg relatief groot is. Hier staat een relatief groot theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen tegenover. Dit hangt samen met de relatief beperkte beschikbaarheid van appartementen en nultredenwoningen in de bestaande voorraad. Het levensloopgeschikt maken van reguliere grondgebonden koopwoningen op passende locaties, kan de bouw-/sloopopgave verkleinen. • De woningbehoefte in Zuid-Limburg is relatief laag ten opzichte van de overige regio’s. Dit komt met name door een verwachte negatieve ontwikkeling van alle doelgroepen tot 65 jaar. Enkel het aantal ouderen neemt fors toe. Wel verwachten we volgens het migratiescenario nog een lichte groei van +180 huishoudens. In het basisscenario wordt juist een huishoudensafname van -3.225 verwacht. De kwalitatieve woningbehoefte wijkt ook af van de overige COROP-regio’s.

Dit komt door het hoge aandeel (verouderde) sociale huurappartementen in de regio, in vergelijking tot de samenstelling van de bestaande voorraad in Noord- en Midden-Limburg. Door de huishoudensontwikkeling ontstaat een overschot aan dit type, waar in de andere regio’s juist een behoefte ligt. Met name wat oudere nietlevensloopgeschikte appartementen vormen een risico. Ook in het reguliere grondgebonden koopsegment kunnen naar verwachting overschotten ontstaan. Tegelijkertijd is de opgave aan vrijsectorhuur- en koopwoningen in het nultredensegment relatief groot. In deze segmenten is de vraag zelfs groter dan in de overige regio’s. Met name in Zuid-Limburg (en in stedelijke gebieden) zal de kwaliteit van de bestaande voorraad aandacht vergen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

4.2 Factsheet Noord-Limburg Tabel 1: Huishoudensontwikkeling Noord-Limburg tot en met 2030 Stand 2022* 13.300 41.965 31.685 40.135 510 127.595

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35-65 jaar Alleenstaanden en stellen 65-plus Overig Totaal

Ontw. 2022 t/m 2030 -235 (-2%) tot +10 (0%) +65 (0%) tot +925 (+2%) -2.825 (-9%) tot -2.250 (-7%) +9.125 (+23%) tot +10.160 (+25%) +25 (+5%) tot +35 (+7%) +6.155 (+5%) tot +8.880 (+7%)

Stand ultimo 2030 13.065 tot 13.315 42.030 tot 42.890 28.860 tot 29.430 49.260 tot 50.295 535 tot 550 133.755 tot 136.480

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen. *Gebaseerd op verwachting aantal huishoudens door Progneff in 2021.

Figuur 1: Woningbehoefte naar reguliere grondgebonden woningen in Noord-Limburg tot en met 2030 -2.000

-1.500

-1.000

-500

500

1.000

1.500

2.000

GGB SH - Tot aftoppingsgrens GGB SH - Aftopping tot liberalisatie GGB VSH - Liberalisatie tot € 1.000 GGB VSH - Meer dan € 1.000 GGB Koop - Tot € 215.000 GGB Koop - € 215.000 - € 280.000 GGB Koop - € 280.000 - € 355.000 GGB Koop - Meer dan € 355.000 Behoefte woonvoorkeur Behoefte verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Opgave woonvoorkeur Opgave verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Reguliere grondgebonden woningen zijn niet nultreden (zie tekstkader pagina 4 voor toelichting).

Tabel 2: Woningbehoefte naar reguliere grondgebonden woningen in Noord-Limburg tot en met 2030 Woningtype

GGB SH – Tot aftoppingsgrens GGB SH – Aftopping tot liberalisatie GGB VSH – Liberalisatie tot € 1.000 GGB VSH – Meer dan € 1.000 GGB Koop – Tot € 215.000 GGB Koop - € 215.000 - € 280.000 GGB Koop - € 280.000 - € 355.000 GGB Koop – Meer dan € 355.000 Totaal

Woonvoorkeur behoefte Basis Migratie +815 +1.035 +1.000 +1.150 +280 +350 -25 0 -600 -270 -485 -180 -75 +275 -320 +180 +585 +2.545

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie +815 +1.035 +1.000 +1.150 +280 +350 -25 0 -505 -270 -410 -180 -65 +275 -270 +180 +815 +2.545

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie +1.225 +1.485 +665 +780 +565 +640 +200 +230 -1.760 -1.435 -840 -450 -495 -190 -995 -560 -1.430 +505

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie +1.225 +1.485 +665 +780 +565 +640 +200 +230 -1.485 -1.435 -710 -450 -415 -190 -840 -560 -795 +505

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Figuur 2: Woningbehoefte naar appartementen/nultredenwoningen in Noord-Limburg tot en met 2030 -

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

APP/Nult. SH - Tot aftoppingsgrens APP/Nult. SH - Aftopping tot liberalisatie APP/Nult. VSH - Liberalisatie tot € 1.000 APP/Nult. VSH - Meer dan € 1.000 APP/Nult. Koop - Tot € 215.000 APP/Nult. Koop - € 215.000 - € 280.000 APP/Nult. Koop - € 280.000 - € 355.000 APP/Nult. Koop - Meer dan € 355.000 Behoefte woonvoorkeur Behoefte verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Opgave woonvoorkeur Opgave verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Nultredenwoningen kunnen uitgevoerd worden als appartement of grondgebonden woning (zie tekstkader pagina 4 voor toelichting).

Tabel 3: Woningbehoefte naar appartementen/nultredenwoningen in Noord-Limburg tot en met 2030 Woningtype

APP/Nult. SH – Tot aftoppingsgrens APP/Nult. SH – Aftopping tot liberalisatie APP/Nult. VSH – Liberalisatie tot € 1.000 APP/Nult. VSH – Meer dan € 1.000 APP/Nult. Koop – Tot € 215.000 APP/Nult. Koop - € 215.000 - € 280.000 APP/Nult. Koop - € 280.000 - € 355.000 APP/Nult. Koop – Meer dan € 355.000 Totaal

Woonvoorkeur – behoefte Basis Migratie +760 +975 +1.195 +1.310 +1.515 +1.565 +165 +180 +210 +240 +390 +415 +540 +565 +780 +810 +5.550 +6.060

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie +710 +975 +1.115 +1.310 +1.475 +1.570 +160 +180 +205 +240 +380 +415 +525 +565 +755 +810 +5.320 +6.060

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie +2.515 +2.750 +1.220 +1.340 +1.350 +1.390 +1.415 +1.460 +355 +400 +360 +390 +115 +130 +230 +245 +7.565 +8.095

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie +2.285 +2.750 +1.110 +1.340 +1.270 +1.390 +1.335 +1.460 +310 +400 +315 +390 +100 +130 +205 +245 +6.930 +8.095

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Tabel 4: Samenvatting van tekorten en overschotten in Noord-Limburg tot en met 2030 Opgave

Tekorten Overschotten Kwantitatieve woningbehoefte

Woonvoorkeur behoefte Basis Migratie 7.650 9.050 -1.505 -450 6.145 8.600

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie 7.420 9.055 -1.275 -450 6.145 8.605

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie 10.215 11.240 -4.090 -2.635 6.125 8.605

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie 9.585 11.240 -3.450 -2.635 6.135 8.605

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel 5: Samenvatting van tekorten* per prijsklasse in Noord-Limburg tot en met 2030 Tekorten*

Sociale huur Middeldure huur Betaalbare koop Dure huur Dure koop Totaal tekort

Woonvoorkeur – behoefte Basis Migratie 3.770 4.470 1.795 1.915 1.140 1.495 165 180 780 990 7.650 9.050

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie 3.640 4.470 1.755 1.920 1.110 1.495 160 180 755 990 7.420 9.055

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie 5.625 6.355 1.915 2.030 830 920 1.615 1.690 230 245 10.215 11.240

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie 5.285 6.355 1.835 2.030 725 920 1.535 1.690 205 245 9.585 11.240

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen. *Het tekort geeft enkel een cijfer voor de gewenste nieuwbouw per prijsklasse. We zien voor sommige prijssegmenten tegelijkertijd een overschot/sloopopgave. Zie hiervoor figuur 1 en 2 en tabel 2 en 3.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

4.3 Factsheet Midden-Limburg Tabel 6: Huishoudensontwikkeling Midden-Limburg tot en met 2030 Stand 2022* 10.775 34.560 27.730 36.325 415 109.810

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35-65 jaar Alleenstaanden en stellen 65-plus Overig Totaal

Ontw. 2022 t/m 2030 -440 (-4%) tot -245 (-2%) -10 (0%) tot +700 (+2%) -2.865 (-10%) tot -2.365 (-9%) +7.475 (+21%) tot +8.405 (+23%) +25 (+6%) tot +30 (+7%) +4.175 (+4%) tot +6.525 (+6%)

Stand ultimo 2030 10.335 tot 10.535 34.550 tot 35.260 24.865 tot 25.365 43.800 tot 44.730 440 tot 445 113.985 tot 116.335

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen. *Gebaseerd op verwachting aantal huishoudens door Progneff in 2021.

Figuur 3: Woningbehoefte naar reguliere grondgebonden woningen in Midden-Limburg tot en met 2030 -2.000

-1.500

-1.000

-500

500

1.000

1.500

2.000

Behoefte woonvoorkeur Behoefte verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Opgave woonvoorkeur Opgave verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Reguliere grondgebonden woningen zijn niet nultreden (zie tekstkader pagina 4 voor toelichting).

Tabel 7: Woningbehoefte naar reguliere grondgebonden woningen in Midden-Limburg tot en met 2030 Woningtype

Woonvoorkeur behoefte Basis Migratie +755 +945 +860 +995 +185 +245 -40 -20 -865 -525 -750 -440 -365 -35 -645 -175 -870 +990

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie +755 +945 +860 +995 +185 +245 -40 -20 -715 -320 -635 -270 -300 -20 -530 -105 -410 +1.450

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie +1.150 +1.380 +630 +735 +590 +665 +205 +230 -1.830 -1.510 -1.015 -635 -650 -350 -1.120 -700 -2.035 -190

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie +1.150 +1.380 +630 +735 +590 +665 +205 +230 -1.510 -1.130 -835 -475 -535 -260 -925 -525 -1.225 +620

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Figuur 4: Woningbehoefte naar appartementen/nultredenwoningen in Midden-Limburg tot en met 2030 -

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Behoefte woonvoorkeur Behoefte verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Opgave woonvoorkeur Opgave verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Tabel 8: Woningbehoefte naar appartementen/nultredenwoningen in Midden-Limburg tot en met 2030 Woningtype

Woonvoorkeur behoefte Basis Migratie +635 +835 +1.130 +1.240 +1.230 +1.285 +75 +85 +260 +285 +410 +430 +530 +550 +755 +785 +5.020 +5.500

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie +545 +730 +965 +1.085 +1.140 +1.195 +70 +80 +245 +270 +385 +410 +500 +525 +715 +745 +4.560 +5.040

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie +2.025 +2.245 +980 +1.090 +995 +1.035 +1.110 +1.155 +360 +395 +360 +385 +140 +150 +220 +230 +6.190 +6.685

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie +1.740 +1.960 +840 +955 +895 +935 +1.000 +1.040 +300 +335 +300 +330 +115 +125 +185 +195 +5.380 +5.875

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Tabel 9: Samenvatting van tekorten en overschotten in Midden-Limburg tot en met 2030 Opgave

Tekorten Overschotten Kwantitatieve woningbehoefte

Woonvoorkeur behoefte Basis Migratie 6.825 7.680 -2.665 -1.195 4.160 6.485

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie 6.365 7.225 -2.220 -735 4.145 6.490

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie 8.765 9.695 -4.615 -3.195 4.150 6.500

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie 7.950 8.885 -3.805 -2.390 4.145 6.495

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel 10: Samenvatting van tekorten per prijsklasse in Midden-Limburg tot en met 2030 Tekorten*

Sociale huur Middeldure huur Betaalbare koop Dure huur Dure koop Totaal tekort

Woonvoorkeur – behoefte Basis Migratie 3.380 4.015 1.415 1.530 1.200 1.265 75 85 755 785 6.825 7.680

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie 3.125 3.755 1.325 1.440 1.130 1.205 70 80 715 745 6.365 7.225

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie 4.785 5.450 1.585 1.700 860 930 1.315 1.385 220 230 8.765 9.695

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie 4.360 5.030 1.485 1.600 715 790 1.205 1.270 185 195 7.950 8.885

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

4.4 Factsheet Zuid-Limburg Tabel 11: Huishoudensontwikkeling Zuid-Limburg tot en met 2030 Stand 2022* 44.755 80.090 77.370 94.190 1.180 297.590

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35-65 jaar Alleenstaanden en stellen 65-plus Overig Totaal

Ontw. 2022 t/m 2030 -4.480 (-10%) tot -4.450 (-10%) -1.985 (-2%) tot -945 (-1%) -11.680 (-15%) tot -10.820 (-14%) +14.920 (+16%) tot +16.390 (+17%) -5 (0%) tot +5 (0%) -3.225 (-1%) tot +180 (0%)

Stand ultimo 2030 40.280 tot 40.305 78.110 tot 79.145 65.690 tot 66.550 109.115 tot 110.580 1.175 tot 1.185 294.365 tot 297.770

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen. *Gebaseerd op verwachting aantal huishoudens door Progneff in 2021.

Figuur 5: Woningbehoefte naar reguliere grondgebonden woningen in Zuid-Limburg tot en met 2030 -6.000

-5.000

-4.000

-3.000

-2.000

-1.000

1.000

2.000

3.000

invloed scenario invloed scenario

Opgave woonvoorkeur Opgave verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Reguliere grondgebonden woningen zijn niet nultreden (zie tekstkader pagina 4 voor toelichting).

Tabel 12: Woningbehoefte naar reguliere grondgebonden woningen in Zuid-Limburg tot en met 2030 Woningtype

Woonvoorkeur behoefte Basis Migratie +1.350 +1.640 +2.070 +2.275 +110 +180 -90 -70 -2.840 -2.335 -2.400 -1.915 -1.335 -895 -1.950 -1.405 -5.080 -2.530

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie +1.350 +1.640 +2.070 +2.275 +110 +180 -90 -70 -2.300 -1.760 -1.945 -1.440 -1.085 -675 -1.580 -1.055 -3.465 -915

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie +465 +810 +700 +860 +350 +430 +165 +200 -5.105 -4.630 -3.865 -3.345 -2.585 -2.185 -3.485 -2.965 -13.360 -10.820

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie +465 +810 +700 +860 +350 +430 +165 +200 -4.140 -3.625 -3.130 -2.620 -2.095 -1.710 -2.825 -2.320 -10.515 -7.980

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Figuur 6: Woningbehoefte naar appartementen/nultredenwoningen in Zuid-Limburg tot en met 2030 -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000

1.000

2.000

3.000

4.000

Behoefte woonvoorkeur Behoefte verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Opgave woonvoorkeur Opgave verhuisgedrag

invloed scenario invloed scenario

Tabel 13: Woningbehoefte naar appartementen/nultredenwoningen in Zuid-Limburg tot en met 2030 Woningtype

Woonvoorkeur behoefte Basis Migratie -4.950 -4.530 +145 +375 +3.105 +3.145 +55 +55 +275 +315 +710 +745 +950 +985 +1.560 +1.610 +1.860 +2.705

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie -5.815 -5.350 +120 +305 +2.775 +2.810 +50 +50 +245 +285 +630 +665 +845 +880 +1.390 +1.440 +245 +1.090

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie +795 +1.270 +625 +805 +3.075 +3.110 +3.240 +3.280 +770 +825 +820 +860 +205 +220 +605 +625 +10.135 +11.000

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie +95 +500 +75 +320 +2.630 +2.670 +2.775 +2.810 +550 +605 +590 +630 +145 +160 +435 +455 +7.290 +8.155

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Tabel 14: Samenvatting van tekorten en overschotten in Zuid-Limburg tot en met 2030 Opgave

Tekorten Overschotten Kwantitatieve woningbehoefte

Woonvoorkeur behoefte Basis Migratie 10.330 11.325 -13.565 -11.150 -3.235 175

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie 9.585 10.530 -12.815 -10.350 -3.230 180

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie 11.815 13.295 -15.040 -13.125 -3.225 170

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie 8.975 10.450 -12.190 -10.275 -3.215 175

Bron: Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

Tabel 15: Samenvatting van tekorten per prijsklasse in Zuid-Limburg tot en met 2030 Tekorten*

Sociale huur Middeldure huur Betaalbare koop Dure huur Dure koop Totaal tekort

Woonvoorkeur – behoefte Basis Migratie 3.565 4.290 3.215 3.325 1.935 2.045 55 55 1.560 1.610 10.330 11.325

Woonvoorkeur opgave Basis Migratie 3.540 4.220 2.885 2.990 1.720 1.830 50 50 1.390 1.440 9.585 10.530

Verhuisgedrag behoefte Basis Migratie 2.585 3.745 3.425 3.540 1.795 1.905 3.405 3.480 605 625 11.815 13.295

Verhuisgedrag opgave Basis Migratie 1.335 2.490 2.980 3.100 1.285 1.395 2.940 3.010 435 455 8.975 10.450

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Bijlage A: Transformatie bestaande woningen De uitkomsten van voorliggende analyse hebben we visueel weergegeven in de factsheets per regio als de bouw- en sloopopgave (de oranje en paarse staafjes in de figuren). We zien dat in alle drie de COROP-regio’s aan enkele woningtypen een theoretisch overschot zal ontstaan en aan andere woningtypen juist een behoefte, op basis van het voorliggende woningbehoefteonderzoek op COROP-niveau. U vraagt zich af welk deel van deze behoefte kan worden ingevuld door overschotten binnen de bestaande woningvoorraad te transformeren tot woningen die voorzien in deze behoefte. Dit gaat dan met name om het aanpassen van reguliere grondgebonden woningen naar de levensloopgeschikte wensen van oudere doelgroepen. Denk aan het toevoegen van een traplift, het aanpassen van de badkamer en het drempelloos maken van de vloer. In deze bijlage schetsen we indicatief de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad, uitgesplitst naar de drie COROP-regio’s en binnen een werkbare bandbreedte op basis van de reeds bekende scenario’s. Circa 40% van de grondgebonden woningen is geschikt als nultredenwoning We hebben eerst een inventarisatie gemaakt van de bestaande woningvoorraad van de drie COROPregio’s. Niet alle reguliere grondgebonden woningen zijn immers geschikt om aan te passen.

We maken hierin onderscheid naar de geschiktheid van de woning en de omgeving: • Woning: we sluiten voor de woninggeschiktheid aan op de definities van TNO (Langer thuis, 2017). Niet geschikte woningen zijn bijvoorbeeld: meergezinswoningen zonder lift (benedenwoning is wel geschikt), eengezinswoningen met een woning- én winkelfunctie (woning bevindt zich vaak boven winkel) en eengezinswoningen met meer dan één bouwlaag, een beukmaat van minder dan 5 meter en een footprint van minder dan 45 m2. • Omgeving: we sluiten voor de omgevingsgeschiktheid aan bij de methodiek die door PBL (2019) wordt toegepast. PBL bepaalt de omgevingsgeschiktheid op basis van de nabijheid van voorzieningen. Dit betreft de afstand tot de dichtstbijzijnde supermarkt, apotheek, huisartsenpraktijk en ov-halte. Voorzieningen binnen 500 meter worden beschouwd als goed bereikbaar voor ouderen. Indien ten minste twee van bovengenoemde voorzieningen zich binnen 500 meter van de woning bevinden, bestempelen we de omgeving geschikt voor nultredenwoningen. We constateren dat het aandeel geschikte eengezinswoningen (zowel koop- als huurwoningen) in de drie COROP-regio’s van Limburg rond de 40% ligt. Dit aandeel is het laagst in Noord-Limburg (38%) en het hoogst in Zuid-Limburg (43%).

We baseren ons hiervoor op de monitor ouderenhuisvesting 2020 van ABF (2021), waarin de woning- en omgevingsgeschiktheid van woningen bepaald is.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Alleen woningen reeds in het bezit van ouderen zijn beschikbaar voor aanpassing Niet het gehele overschot aan reguliere grondgebonden woningen wordt in de provincie Limburg veroorzaakt door een verhuiswens van ouderen. Wanneer andere doelgroepen in omvang afnemen zullen zij ook regelmatig een reguliere grondgebonden woning achterlaten. Om te bepalen welk deel van de bestaande woningvoorraad kan worden aangepast, richten we ons daarom enkel op de woningen die reeds in het bezit zijn van ouderen en dus beschikbaar zijn voor aanpassing. We rekenen hiertoe ook 50% van de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar mee. Zo’n 40% van de huishoudens in deze doelgroep behoort binnen tien jaar immers ook tot de 65-plus doelgroep en is daarom eventueel bereid zijn woning aan te passen. Daarnaast verwachten we dat een klein aandeel huishoudens jonger dan 65 jaar om uiteenlopende redenen bereid is zijn woning aan te passen. Op dit moment is circa 43% van de reguliere grondgebonden koopwoningen in eigendom van de oudere doelgroep en dus beschikbaar voor aanpassing. Dit aandeel is het hoogst in Zuid-Limburg (44%) en het laagst in Noord-Limburg (41%).

Aanpassing met name wenselijk in reguliere grondgebonden koopsegment We zien dat met name in het reguliere grondgebonden koopsegment tot en met 2030 overschotten zullen ontstaan, op basis van de kwalitatieve woningbehoefte per COROP-regio zien. Inzetten op aanpassing van de bestaande woningvoorraad lijkt daarom met name in dit segment wenselijk. We gebruiken de huidige woonsituatie van ouderen om de aanpassingskansen van dit segment te bepalen. Ook huishoudens woonachtig in de overige reguliere grondgebonden woningen zullen voor een deel hun woning willen aanpassen. Aangezien aan deze typen naar verwachting geen overschot ontstaat, adviseren we hiervoor meer te sturen op doorstroming om zo deze woningen vrij te spelen voor jongere doelgroepen. Om die reden houden we voor huishoudens in het huursegment vast aan de huidige verhuisgeneigdheid. Vermindering theoretisch woningoverschot tot 4.290 woningen door extra stimuleren aanpassing Op basis van de beschikbaarheid en geschiktheid van woningen en de kwalitatieve woningbehoefte zien we kansen om het theoretisch woningoverschot van reguliere grondgebonden koopwoningen met circa 1.445 tot 4.290 woningen terug te dringen door het extra stimuleren van het aanpassen van bestaande woningen 5. We geven hieronder de bandbreedte per COROP-regio weer.

Hierbij houden we rekening met het totale theoretische overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen per scenario. We benoemen hierbij enkel in welke mate het theoretisch overschot potentieel kan worden teruggedrongen door het extra stimuleren van het aanpassen van de woningvoorraad. De aanpasbare woningvoorraad is nog groter. Hier wordt echter ook in het doorstroommodel al rekening mee gehouden. De uitkomsten van deze analyse hebben we visueel weergegeven in de factsheets per regio als de bouw- en sloopopgave. Tabel A1. Terugdringing overschot reguliere grondgebonden koopwoningen per COROP-regio COROP-regio Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Totaal

Woonvoorkeuren Basisscenario Migratiescenario 230 0* 460 205 1.615 1.240 2.305 1.445

Verhuisgedrag Basisscenario Migratiescenario 635 390 810 565 2.845 2.485 4.290 3.440

Bron: Monitor Ouderenhuisvesting 2020, ABF (2021). TNO (2017). Progneff (2021). LMW (2019). WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen. *Wanneer er sprake is van een behoefte op basis van een scenario is het aantal aanpasbare woningen op nul gezet. In dat geval draagt aanpassing niet (of nauwelijks) bij aan het terugdringen van een theoretisch overschot.

Huishoudens kunnen voor het levensloopbestendig maken van hun woning beroep doen op de Verordening leningen Duurzaam Thuis van de provincie Limburg.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

We benadrukken dat transformatie van de bestaande voorraad, met name in minder courante segmenten, niet vanzelf plaats zal vinden. Dit omdat transformatie of sloop financieel onhaalbaar zijn. Bovenstaande tabel laat dan ook enkel een eerste indicatie van de kansen voor transformatie zien, mits daar bewust door overheden op ingezet wordt (inclusief beleid, financiële bijdragen en andere instrumenten). Als hier niet op ingezet wordt – of de transformatie ondanks stimulering onhaalbaar blijkt – betekent dit een grotere opgave voor sloop en nieuwbouw (de blauwe en groene staven in de figuren). Tegelijkertijd minder behoefte aan alle typen nultredenwoningen Wanner ouderen hun huidige woning aanpassen betekent dit dat zij geen verhuizing maken naar een nultredenwoning. De behoefte aan dit type woning zal dus lager uitvallen. Om een inschatting te kunnen maken van de afname van de behoefte per woningtype gebruiken we het gewenste woningtype van ouderen die in een reguliere grondgebonden koopwoning wonen. Wat opvalt is dat een relatief groot deel van hen de stap wil maken naar een sociale huur- (circa 55 tot 60%) of vrijesectorhuurwoning (circa 20 tot 25%) in het nultredensegment. Met name onder ouderen met een lager inkomen is dit aandeel groot. Dit zorgt ervoor dat de behoefte dus niet enkel afneemt in het koopsegment. De behoefte in het huursegment neemt zelfs sterker af.

Het aanpassen van de woningvoorraad zorgt dus op twee manieren voor veranderingen aan de bouw- en sloopopgave van woningen. De uitkomsten hiervan zijn naar alle woningtypen opgenomen in de factsheets. We kiezen ervoor dit naar rato over de prijsklassen te verdelen. In werkelijkheid kunnen er verschillen tussen prijsklassen bestaan. Hiervoor is echter aanvullend onderzoek benodigd. Ook andere maatregelen kunnen bijdragen aan verkleinen theoretisch overschot Naast het aanpassen van woningen aan de wensen van ouderen zien we meer mogelijkheden die leiden tot een kleiner theoretisch overschot aan woningen. Zo zal de koopwoningvoorraad mogelijk goedkoper worden wanneer de vraag naar dit woningtype uitblijft. In dat geval zullen de betalingsmogelijkheden vanuit huishoudens met een laag of middeninkomen op de koopmarkt toenemen. Dit zal op termijn kunnen leiden tot een toename van de vraag naar koopwoningen. Daarnaast kan het inponden van koopwoningen door woningcorporaties een deel van het theoretisch overschot in de koop wegnemen ten faveure van huurwoningen. In dat geval kan tegelijkertijd in een behoefte aan sociale huurwoningen worden voorzien. Wat betreft sociale huurappartementen zonder lift zijn de kansen echter geringer. Deze woningen kunnen niet aangepast worden en sluiten daardoor slecht aan op de woningbehoefte.

Met name in Zuid-Limburg zien we voor dit segment dus ook een belangrijke sloop-nieuwbouw opgave. In deze verkenning op hoofdlijn hebben we niet gekeken naar de (in)courantheid van woningen op andere vlakken. Dit vereist een meer diepgravende analyse die buiten de scope van deze opdracht valt. Met name in Zuid-Limburg en in stedelijke gebieden zal de kwaliteit van de bestaande voorraad aandacht vergen en daardoor minder geschikt zijn om in plaats van levensloopgeschikte nieuwbouw te gebruiken.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

Bijlage B: Indicatieve behoefte aan tijdelijke woningen In het woningbehoefteonderzoek richten we ons op de behoefte aan reguliere woningen. Deze vraag komt voort uit de woonwensen van reguliere huishoudens op de woningmarkt. In deze bijlage gaan wij in op de stijgende behoefte aan tijdelijke woningen per COROP-regio. Zo ambieert het Rijk om tot 2024 37.500 flexwoningen te bouwen. In deze analyse schetsen we enkele kansrijke doelgroepen, maken een indicatie van de vraag per doelgroep en berekenen vervolgens een maximaal potentieel waarin de provincie Limburg kan voorzien. De analyse is nadrukkelijk een quick-scan op hoofdlijnen. We gaan hierbij uit van het migratiescenario en het optimaal voorzien in de woonwensen van de doelgroepen. Wij gaan er in deze quickscan van uit dat deze woningen voor korte duur worden bewoond, gemiddeld twee jaar. Daarna kunnen deze woningen weer worden aangeboden aan nieuwe woningzoekers. Op die manier wordt het tijdelijke karakter van dit type woningen gewaarborgd en blijft het woningaanbod flexibel. QUICKSCAN BEHOEFTE TIJDELIJKE WONINGEN Harde cijfers over de vraag naar flexibele woonvormen ontbreken. We brengen daarom beargumenteerd onze uitgangspunten in beeld voor de drie COROP-regio’s in provincie Limburg. We benoemen bondig de vraag per doelgroep en de hieruit voortvloeiende totale vraag naar tijdelijke woningen.

We houden hierbij geen rekening met het huidige aanbod.

B1. Tijdelijke woningen inzetbaar voor brede doelgroep Tijdelijke woningen kunnen voor meerdere doeleinden en doelgroepen gebruikt worden. We lichten deze doelgroepen kort toe en benoemen hun kenmerken: • Starters/thuiswonende kinderen: deze doelgroep woont nu hoofdzakelijk nog thuis bij zijn of haar ouders. Ze zijn wel op zoek naar een woning, maar hun budget is beperkt. Zeker gezien het geringe aanbod in een passend prijssegment kunnen ze moeilijk een woning vinden. Tijdelijke woningen kunnen voor hen door de flexibiliteit en betaalbaarheid een eerste stap op de woningmarkt zijn. • Woonurgenten zonder voorrang: deze doelgroep is om zeer uiteenlopende redenen dringend en snel op zoek naar een woonruimte. Zij bevinden zich vaak in een lastige situatie. Hun woonwens komt voort uit noodzaak en is daarmee extrinsiek gemotiveerd. Ondanks hun noodzaak hebben ze geen voorrang bij bijvoorbeeld een sociale huurwoning. Voorbeelden hiervan zijn studenten en scheidingsgevallen. • Woonurgenten met voorrang: net als overige woonurgenten is deze doelgroep vaak niet op zoek naar een tijdelijke woning. Ook voor hen geldt dat een tijdelijke woning uit noodzaak uitkomst kan bieden. In tegenstelling tot andere woonurgenten hebben zij wel voorrang op een sociale huurwoning. Voorbeelden hiervan zijn vergunninghouders en mantelzorg- of sociaal-medische urgenten.

• Internationale werknemers: uit onderzoek van Decisio (2022) blijkt dat het aantal internationale werknemers de laatste jaren fors is opgelopen. Deze doelgroep is snel op zoek naar een woning en werkt voor een groot deel slechts een beperkte tijd in Nederland. Een tijdelijke woning ligt dan het meest voor de hand.

Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg 22.175

B2. Potentieel vraag naar 20.360 tijdelijke woningen Behoefte vanuit starters afhankelijk van bediening woonwensen, potentieel vraag naar 3.315 woningen Het bepalen van de behoefte aan tijdelijke woningen vanuit starters is lastig. Deze doelgroep heeft immers een woning (bij de ouders) en is daardoor kritischer in de woningkeuze dan overige doelgroepen. Tijdelijke woningen dienen daarom niet alleen goedkoop te zijn, maar ook aan te sluiten op de woonwensen vanuit deze jongere doelgroep. Om de potentiële doelgroep in kaart te brengen maken we gebruik van cijfers over thuiswonende kinderen die verhuisgeneigd zijn. Eind 2020 waren dit er 51.505 (LMW, 2022). De toekomstige vraag vanuit deze doelgroep is afhankelijk van enkele factoren: • Voorkeur voor tijdelijke woning: een groot deel van de verhuisgeneigde thuiswonende kinderen zal het betrekken van een tijdelijke woning uitsluiten en enkel bij een permanente (studenten)woning het ouderlijk huis verlaten. We schatten het aandeel starters dat mogelijk in een tijdelijke woning wil wonen op circa 10%, dit sluit aan bij recent woonwensenonderzoek van ons bureau. • Huishoudensvorming: een deel van de starters zal er voor kiezen om samen te gaan wonen, wanneer zij de woningmarkt betreden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=SittardGeleen&id=aa440cec-d7ee-49f6-a77a-cb9896267337