06 Exploitatieplan Unilocatie

Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden uitgevoerd: de aanleg c.q. aanpassing van leidingen voor water en elektra, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelstations en verdeelkasten. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd voor rekening en risico van de nutsbedrijven en zijn als zodanig niet in de begroting opgenomen. Binnen het exploitatieplangebied is niet voorzien in de aanleg c.q. aanpassing van leidingen en voorzieningen voor (aard)gas in relatie tot de per 1 januari 2021 geldende BENG-eisen (bijna-energieneutrale gebouwen). 3.4.

Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte

De voorgenomen indicatieve indeling van de openbare ruimte is als zodanig aangeduid op de als bijlage 3 bij het exploitatieplan gevoegde ruimtegebruikskaart. De inrichting van de openbare ruimte is onderverdeeld in twee groepen: a. het bouwrijp maken van de openbare ruimte; b. het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. De beide groepen worden hierna nader toegelicht. Ad a. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte Het gaat hier in hoofdlijnen om de volgende werken en werkzaamheden: 1. Algemene werkzaamheden, die in hoofdlijnen bestaan uit de volgende werken en werkzaamheden: a. slopen van opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels (waaronder verwijderen van verhardingen, funderingen en kabels en leidingen); b. verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken;

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 25 van 54

c. d. e.

2.

3.

4.

5.

6.

egaliseren (in de vorm van plaatselijk ophogen en afgraven); uitvoering (nader) onderzoek c.q. treffen van uit archeologisch oogpunt noodzakelijke maatregelen; ophogen van gronden voor de openbare ruimte. In een beperkt gedeelte van het exploitatieplangebied is ophoging noodzakelijk. Er is voorts sprake van afvoer van een gedeelte van de gronden naar buiten het exploitatieplangebied. Aanleg openbaar groen/infiltratievoorzieningen. Deze werken en werkzaamheden bestaan uit het aanleggen van groenvoorzieningen inclusief wadi’s, die dienen als buffer voor regenwater in het exploitatieplangebied. In de infiltratievoorzieningen wordt voorzien in uitstroompunten en het aanbrengen van drainagezand. Aanleg van openbaar groen/fietsenstalling. Voorzien wordt in de aanleg van een gebouwde openbare fietsenstalling, die aansluit op een openbare groenvoorziening. Deze openbare groenvoorziening sluit aan op de perceelsgrens van het ten noorden van het exploitatieplangebied gelegen huisperceel en geldt als een groene buffer tussen dit huisperceel en de fietsenstalling. Aanleg van wegen. Tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behoort dat ontsluitingsweg voor personenauto’s naar de Kempenweg als bouwweg is aangelegd. Onder een ‘bouwweg’ wordt verstaan: een weg met een al dan niet tijdelijk karakter bestemd voor het ontsluiten van uitgeefbaar gebied.

Aanleg van de hoofdontsluiting op de Kempenweg. Het betreft hier de aan te leggen ontsluiting voor fietsers en voetgangers met verkeersplateau in de Kempenweg, dit met inbegrip van bijbehorende voorzieningen. De aanleg respectievelijk aanpassing van openbare riolering (hemelwaterafvoer (HWA) en droogweerafvoer (DWA)) van het aansluitpunt van de riolering nabij het bouwperceel naar openbaar water (hemelwaterafvoer) respectievelijk het aansluitpunt op de bestaande respectievelijk alsdan aangelegde openbare riolering (droogweerafvoer), met inbegrip van bijbehorende werken.

Ad b. Het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte Het betreft hier werken en werkzaamheden die zien op de verdere inrichting en afwerking van de (eerder bouwrijp gemaakte) openbare ruimte, welke werken en werkzaamheden als volgt op hoofdlijnen kunnen worden omschreven: 1. de afwerking van de eerder als bouwweg aangelegde hoofdontsluiting, waarbij het gaat om de definitieve afwerking van de verharding etc. inzake de ontsluiting op de Kempenweg, dit met inbegrip van het verkeersplateau en met bijbehorende werken; 2. de afwerking van de eerder als bouwweg aangelegde openbare wegen, waarbij het gaat om de definitieve afwerking van de verharding etc. van rijwegen inclusief de aansluiting op de Kempenweg met inbegrip van bijbehorende werken; 3. de aanleg van openbare fietspaden; 4. de aanleg van openbare voetpaden; 5. de aanleg van openbare parkeerplaatsen (inclusief kiss-and-rideplaatsen); 6. het aanbrengen van bebording, bewegwijzering, bebakening en belijning; 7. het aanbrengen en de (definitieve) aanleg van openbare verlichting en bluswatervoorzieningen (waaronder brandkranen); 8.

de afwerking van de aanleg van openbaar groen en de infiltratievoorzieningen, waarbij het gaat om onder meer de volgende werken en werkzaamheden:  het op peil brengen en aanbrengen van grondverbetering voor de aanleg van groen;  het inzaaien van grondwallen en groengebieden;  het aanplanten van bollen, bomen en struiken;

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

 3.5. gebied

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 26 van 54

het onderhoud en beheer gedurende het 1e jaar. Omschrijving van nog uit te voeren werken en werkzaamheden buiten het exploitatieplan-

Naast de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied is sprake van de aanleg van werken/werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte buiten het exploitatieplangebied. Het gaat daarbij om:  het aanbrengen van een verkeersplateau op de kruising Frankenstraat/Kempenweg met oversteekplaats;  het aanpassen van het wegprofiel van het gedeelte van de Kempenweg vanaf de verkeerssluis nabij de Dukkelaarsweg tot aan het verkeersplateau ten behoeve van de ontsluiting van de Unilocatie en van het gedeelte van de Kempenweg vanaf deze ontsluiting naar het verkeersplateau op de kruising Frankenstraat/Kempenweg. Bij de aanpassing van dit wegprofiel wordt voorzien in de aanleg van een trottoir en van fietssuggestiestroken. De beide voorzieningen worden gerealiseerd voor de ontwikkeling van het Integraal Kindcentrum en de centrale sportlocatie in het kader van een veilige school-thuisroute. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de omschrijving van de buitenplanse voorzieningen in (bijlage 11.3).

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

4.

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 27 van 54

TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN

De realisatie van de Unilocatie Grevenbicht-Obbicht is een project, waarin sprake is van een volgtijdelijke uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte4 en van bebouwing (i.c. van de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen binnen het uitgeefbaar gebied). In het exploitatieplan is het noodzakelijk eisen en regels te stellen als bedoeld in artikel 6.12 respectievelijk 6.13 Wro ten aanzien van de volgende onderwerpen: a. regels over ruimtegebruik met betrekking tot het onderscheid openbare ruimte en uitgeefbaar gebied en, wat betreft de openbare ruimte, de indeling naar de daarbinnen te onderscheiden functies; b. regels over ruimtegebruik met betrekking tot de verkaveling van het uitgeefbaar gebied; c. verbodsbepalingen over de onderwerpen a en b; d. regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. De wettelijke basis voor het opnemen van deze regels in het exploitatieplan ligt in artikel 6.13 Wro. De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk is de toelichting bij deze regels opgenomen. De nummers van de paragrafen verwijzen naar het betreffende artikelnummer (bijvoorbeeld paragraaf 4.2 betreft de toelichting bij artikel 2 en zo verder). 4.1.

Toelichting bij de regels over begrippen

In artikel 1 van de regels zijn de relevante begrippen vastgelegd. De begrippen zoals gehanteerd in de regels van het aan het exploitatieplan gekoppelde bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’, zijn van overeenkomstige toepassing, tenzij in de regels van het exploitatieplan daarvan expliciet wordt afgeweken (zie artikel 1 lid 1). Dit voorkomt dat deze begrippen dubbel moeten worden opgenomen. In artikel 1 lid 2 zijn daarnaast een aantal begrippen opgenomen die van belang zijn voor de inhoud en toepassing van de regels van het exploitatieplan. Voor zover daarin wordt verwezen naar bijlagen of onderdelen van de toelichting van het exploitatieplan, hebben die bijlagen respectievelijk die onderdelen van de toelichting een bindende status. Zie voor de beschrijving van de status van de bijlagen voorts paragraaf 2.2. 4.2.

Toelichting bij de regels over ruimtegebruik

Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro kan een exploitatieplan een ruimtegebruikskaart bevatten. Op de ruimtegebruikskaart is het voorgenomen ruimtegebruik, onderscheiden naar uitgeefbaar gebied en openbare ruimte, bindend vastgelegd. De ruimtegebruikskaart is als bijlage 3 bij het exploitatieplan opgenomen. In artikel 2.1 is bepaald dat de oprichting van de gebouwen op een kavel voor de bestemming ‘Gemengd’ (ingevolge het gekoppelde bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’) dient plaats te vinden binnen 4

De hier genoemde groepen van werken en werkzaamheden zijn nader omschreven in hoofdstuk 3.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 28 van 54

de in de ruimtegebruikskaart als ‘uitgeefbaar gebied’ aangeduide gronden. Daarbij zijn voorts de regels over de bindende verkaveling in artikel 3 van toepassing. De openbare ruimte is op de ruimtegebruikskaart onderscheiden naar de functies groen, groen/infiltratiezone, groen/fietsenstalling, wegen, parkeren, fietspad en voetpad. Deze onderscheiden functies in de openbare ruimte dienen te worden aangelegd overeenkomstig de voor die functies aangewezen gronden in het exploitatieplangebied (artikel 2.2). 4.3.

Toelichting bij de regels over bindende verkaveling

Uit de ruimtegebruikskaart volgt dat het uitgeefbaar gebied een aanzienlijke omvang kent. Het uitgeefbaar gebied is onderverdeeld in twee kavels: een ‘kavel – onderwijs’ en een ‘kavel – sport’. Deze kavels zijn aangegeven op de kaart bindende verkaveling (bijlage 7 van het exploitatieplan), waarbij de omvang en vorm aansluit bij de functie van de betreffende kavel en de van toepassing zijnde bestemmingsregeling. Binnen het uitgeefbaar gebied is sprake van een versnipperde eigendomspositie. Dit is reden voor het gemeentebestuur om een bindendeverkavelingsregeling, als onderdeel van de regeling over het ruimtegebruik, in het exploitatieplan op te nemen. Die bindendeverkavelingsregeling is opgenomen in de kaart bindende verkaveling (bijlage 7). De bindendeverkavelingsstructuur voor het onderscheiden uitgifteveld brengt mee dat bij het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte, het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, deze kavelindeling in acht dient te worden genomen. 4.4.

Toelichting bij de regels over de verbodsbepaling

Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen instrumenten hebben voor handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2 onder b Wro). De toepassing van artikel 7.2 onder b Wro brengt mee dat een gebruiksverbod alleen rechtskracht heeft, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen. 4.5. Toelichting bij de regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Dit afwijken gebeurt niet in de vorm van een ontheffing of iets dergelijks, maar in de vorm van een omgevingsvergunning in de zin van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Zo is in artikel 2.12 lid 1 onder b Wabo bepaald dat, voor zover de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd is met een exploitatieplan, de vergunning slechts kan worden verleend (onder meer) met toepassing van de in dat exploitatieplan opgenomen afwijkingsregels. Het opnemen van afwijkingsregels komt de flexibiliteit ten goede.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 29 van 54

Vastgelegd is dat bij vergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan, indien de voorgenomen afwijking past in een ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag ter visie gelegd ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan (artikel 5.1). Een tweede afwijkingsregeling is opgenomen om geringe afwijkingen (tot 2,5 meter) ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart opgenomen situeringen van voorzieningen, de begrenzing van de openbare ruimte, de begrenzing van het uitgeefbaar gebied en/of de begrenzing van de kavels zoals opgenomen op de kaart bindende verkaveling, mogelijk te maken en mits voor het overige wordt voldaan aan de regels van het exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ en (de regels van) het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ (artikel 5.2). 4.6.

Toelichting bij de regels over slotbepalingen

Opgenomen is de citeertitel van de regels van de regels van het exploitatieplan.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

5.

DE EXPLOITATIEOPZET

5.1.

Inleiding

PAGINA 30 van 54

In dit hoofdstuk is de exploitatieopzet opgenomen. Tevens bevat dit hoofdstuk de toelichting op de exploitatieopzet. Verder hebben een aantal bijlagen een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning voor het bouwen (artikel 6.17 lid 1 Wro) en eventuele te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatieplangebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning of posterieure overeenkomst. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit:  een raming van de inbrengwaarde van de gronden;  een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie;  een raming van de opbrengsten van de exploitatie;  een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;  voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;  de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Om tot een berekening van de exploitatiebijdrage per eigendom te komen, worden in dit hoofdstuk stapsgewijs de onderdelen van de exploitatieopzet toegelicht.

Achtereenvolgens wordt ingegaan op:  de rekentechnische uitgangspunten (paragraaf 5.2);  het ruimtegebruik en de eigendomssituatie (paragraaf 5.3);  het programma (paragraaf 5.4);  de kosten (paragraaf 5.5);  de opbrengsten (paragraaf 5.6);  de vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten (paragraaf 5.7);  de exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar en per kavel (paragraaf 5.8);  het percentage van reeds gerealiseerde kosten (paragraaf 5.9);  de dekking van het tekort in de exploitatieopzet (paragraaf 5.10);  de wijze van kostenverhaal (paragraaf 5.11). De in hoofdstuk 6 (regels) gehanteerde begrippen zijn ook voor dit hoofdstuk van toepassing, tenzij hiervan in dit hoofdstuk wordt afgeweken. 5.2.

Rekentechnische uitgangspunten

In de exploitatieopzet van het exploitatieplan worden de onderstaande rekentechnische uitgangspunten gehanteerd:

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

PAGINA 31 van 54

Rekentechnische uitgangspunten prijspeildatum startdatum exploitatieopzet einddatum exploitatieopzet

1 januari 2021 1 januari 2021 31 dec. 2024

rente (debet) rente (credit) rente disconteringsvoet

2,10% 2,10% 2,10%

kostenstijging opbrengstenstijging

2,00% 1,50%

fasering in jaar:

1 juli

    

   

De prijspeildatum van alle ramingen is 1 januari 2021. De startdatum van de exploitatieopzet is 1 januari 2021. De verwachte einddatum van de exploitatieopzet is 31 december 2024. Het totale tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden, bedraagt 4 jaar. De rente- en disconteringsvoet is gesteld op 2,10% voor zowel de kosten als voor de opbrengsten. De rente vloeit voort uit gewijzigde regelgeving voor gemeenten zoals opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV), welke wijzigingen zijn ingegaan per 1 januari 2016. Ingevolge de door de commissie BBV in juli 2019 vastgestelde notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ zijn voor provincies en gemeenten de te hanteren regels over de methodiek van de renteberekening bij grondexploitaties gewijzigd. Eén van de gevolgen van deze maatregelen is dat het niet langer is toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan grondexploitaties. Op basis van deze gewijzigde regelgeving wordt door de gemeenteraad, in het kader van de vaststelling van het besluit van het exploitatieplan Unilocatie Grevenbicht-Obbicht, beleid vastgesteld voor de bepaling van de rente- en disconteringsvoet in exploitatieplannen.

Ingevolge dit beleid wordt, ter uitvoering van de in een exploitatieplan te hanteren fictie inhoudende dat de gemeente geldt als enige grondexploitant (artikel 6.13 lid 4 Wro), voor de te hanteren rente- en disconteringsvoet in het hier voorliggende exploitatieplan uitgegaan van een rente van 2,10% per jaar. De jaarlijkse kostenstijging bedraagt 2,0%. De jaarlijkse opbrengstenstijging bedraagt 1,5%. Kosten en opbrengsten in enig jaar gefaseerd, worden gemaakt op 1 juli van dat jaar. Alle hierna opgenomen bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven.

5.3. 5.3.1.

Ruimtegebruik en eigendomssituatie Ruimtegebruik

Het exploitatieplangebied is circa 5,29 ha groot. De exploitatieplangrens is aangegeven op de kaart exploitatieplangebied (zie bijlage 1 van dit exploitatieplan). In onderstaande tabel is het toekomstige ruimtegebruik weergegeven, onderverdeeld naar de functies uitgeefbaar, verharding, groen en water. De functies verharding (bestaande uit wegen, parkeren, fietspad en voetpad), groen (bestaande uit groen, groen/infiltratiezone en groen/fietsenstalling) en water vormen tezamen de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 32 van 54

De kaart met het toekomstige ruimtegebruik is bijgevoegd als bijlage 3 bij het exploitatieplan. In bijlage 18 is het ruimtegebruik per eigendom inzichtelijk gemaakt. Bij de bepaling van de oppervlakten voor onder meer de indeling naar functies etc. is voor de toepassing in de exploitatieopzet uitgegaan van digitale inmeting. De hieruit ontstane resultaten kunnen, voor zover sprake is van geheel binnen het exploitatieplangebied gelegen kadastrale percelen, marginaal afwijken van de kadastrale oppervlakten. 5.3.2.

Eigendomssituatie

In het exploitatieplangebied worden, uitgaande van de kadastrale situatie per 1 januari 2021, 11 eigendommen onderscheiden. In bijlage 18 ‘Overzicht ruimtegebruik per eigendom’ zijn de eigendommen genummerd en is de gemeten oppervlakte per eigendom weergegeven. Overzicht ruimtegebruik per eigendom (in m²) Eigendom

Totaal

uitgeefbaar

verharding

groen

water

Eigendom 1 Eigendom 2 Eigendom 3 Eigendom 4 Eigendom 5 Eigendom 6 Eigendom 7.1 Eigendom 7.2 Eigendom 8 Eigendom 9 Eigendom 10

6.487 2.572 3.108 15.987 10.012 8.790 296 4.552 969 141 23

4.567 2.572 10.145 8.528 3.748 2.035 -

947 1.618 187 741 80 23

973 1.490 5.842 1.484 5.042 109 2.517 228 61 -

-

Totalen

52.937

31.595

3.596

17.746

-

De nummering van de eigendommen correspondeert met de nummers op de eigendommenkaart zoals opgenomen in bijlage 4 van het exploitatieplan. De grondeigendommen zijn, naast de gemeente (eigenaar 8), in handen van negen verschillende eigenaren. 5.4.

Programma

Binnen het exploitatieplangebied is ca. 3,16 ha aan te realiseren programma in uitgeefbaar gebied voorzien. Het programma is onderverdeeld in twee uitgiftecategorieën:

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

 

Kavel - onderwijs Kavel - sport

PAGINA 33 van 54

€ 54,55 per m² € 29,00 per m²

De indeling van deze uitgiftecategorieën over het uitgeefbaar gebied is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën, zoals die als bijlage 6 bij dit exploitatieplan is gevoegd. De indeling naar de beide kavels is aangegeven op de kaart bindende verkaveling, die als bijlage 7 bij het exploitatieplan is gevoegd. In onderstaande tabel is het productieprogramma per type uitgiftecategorie weergegeven. Vervolgens is het programma uitgezet in de tijd. Deze fasering is gekoppeld aan de beoogde ontwikkelingsperiode van de gronden binnen het uitgeefbaar gebied. (in m² uitgeefbaar) 2022 2023 2024

Productieprogramma uitgezet in de tijd 2021 Uitgifte categorieen Kavel - onderwijs Kavel - sport -

6.599 24.996

Totaal

31.595

-

-

-

-

De uitgifte van gronden is voorzien in het jaar 2022. 5.5.

Kosten

De via het exploitatieplan te verhalen kostensoorten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5). Onderstaande tabel geeft een overzicht van alle verhaalbare kosten in het exploitatieplangebied. De bedragen zijn eerst nominaal weergegeven. Vervolgens is de netto contante waarde van het totaal aan verhaalbare kosten bepaald.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

PAGINA 34 van 54

Verhaalbare kosten Art. Bro

Omschrijving

Kosten

6.2.3 a)

waarde van de gronden in het exploitatiegebied

€

793.544

6.2.3 b)

waarde van de te slopen opstallen

€

41.795

6.2.3 c)

kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied

€

-

6.2.3 d)

kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing

€

1.500

6.2.3 a) +b) bijkomende schadeloosstelling

€

99.019

6.2.4 a)

kosten van het verrichten van onderzoek

€

152.151

6.2.4 b)

kosten van bodemsanering, het verrichten van grondwerken

€

-

6.2.4 c)

kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied

€

918.542

6.2.4 d)

kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen

€

-

6.2.4 e)

kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied

€

140.251

6.2.4 f)

kosten voor toekomstige grondexploitaties

€

93.910

6.2.4 g)

kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering

€

262.197

6.2.4 h)

kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen

€

49.835

6.2.4 i)

het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen

€

-

6.2.4 j)

apparaatskosten/ in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden

€

514.121

6.2.4 k)

kosten tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden

€

-

6.2.4 l)

kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet

€

169.000

6.2.4 m) 6.2.4 n)

niet-terugvorderbare belastingen rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten

€ €

5.405

Totaal verhaalbare k osten (nominaal)

€

3.241.270

Kostenstijgingen

€

60.982

Toekomstige rentelasten (excl. rentebaten)

€

207.512

Totaal verhaalbare kosten op eindwaarde per 31-12-2024

€

3.509.764

€

3.229.795

Totaal verhaalbare kosten op netto contante waarde per 01-01-2021

Voor alle kosten geldt dat:  het exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen;  er een causaal verband is en de kosten dus toerekenbaar zijn;  de toegerekende kosten van de werken, werkzaamheden en voorzieningen ten laste komen van het exploitatieplangebied naar rato van het proportionele aandeel in het profijt. Hierbij geldt dat voor alle kosten van de werken, werkzaamheden en voorzieningen een mate van proportionaliteit geldt van 100%. Dit met uitzondering van de aan te leggen openbare parkeervoorziening, waarvan de kosten deels aan het exploitatieplangebied zijn toegerekend (zie hierna paragraaf 5.5.7). In de volgende paragrafen worden de kostensoorten nader omschreven en toegelicht. 5.5.1.

Inbrengwaarden (artikel 6.2.3 onder a tot en met d Bro)

De inbrengwaarden worden conform artikel 6.2.3 Bro onderscheiden in: a. de waarde van de gronden in het exploitatieplangebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

c. d.

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 35 van 54

de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied.

Ad a en b. De waarde van de gronden en niet te handhaven opstallen in het exploitatieplangebied Deze taxatie is verricht door ing. M.A.J. van der Horst, registertaxateur, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam onder nummer RT480325732. De heer Van der Horst is verbonden aan Van der Horst Taxateurs B.V. De taxatie heeft plaatsgevonden op de grondslag van artikel 6.13 lid 5 Wro juncto artikel 6.2.3 Bro. De gronden en opstallen van derden (niet-zijnde de gemeente) zijn gewaardeerd op basis van volledige schadeloosstelling overeenkomstig de onteigeningswet. Voor de gronden van de gemeente (eigendom 8) en voor de gronden van eigendom 10 geldt dat deze zijn gewaardeerd met overeenkomstige toepassing van artikel 40b tot en met 40f onteigeningswet. De totale inbrengwaarde van de gronden binnen het exploitatieplangebied bedraagt € 947.432 (exclusief sloopkosten). In relatie tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie is daarbij het volgende onderscheid van belang:  De gronden bestemd voor uitgeefbaar gebied en de aanleg van openbare ruimte, waarvan de kosten van aanleg ingevolge de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit voor 100% kunnen worden toegerekend aan het exploitatieplangebied. Dit gedeelte van de inbrengwaarde bedraagt € 934.358.

 De gronden bestemd voor de aanleg van openbare ruimte, waarvan de kosten van aanleg ingevolge de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet voor 100% kunnen worden toegerekend aan het exploitatieplangebied. Het gaat hier om de aan te leggen openbare parkeerplaats. De toepassing van de wettelijke kostenverhaalsmethodiek brengt met zich dat de inbrengwaarde van de ondergrond van deze onderdelen van de aan te leggen openbare ruimte, voor het aandeel van de realisatiekosten dat niet aan het exploitatieplangebied kan worden toegerekend, ten laste wordt gebracht van de kostensoort ‘kosten voor toekomstige grondexploitaties’ (artikel 6.2.4 onder f Bro). De totale inbrengwaarde voor de ondergrond van de binnen het exploitatieplangebied gelegen openbare parkeerplaats bedraagt € 46.301. Het niet aan het exploitatieplangebied toe te rekenen aandeel van de inbrengwaarde, als onderdeel van de kosten van realisatie van deze voorzieningen, bedraagt € 13.073 (zie hierna paragraaf 5.5.7 ‘Kosten toekomstige grondexploitaties’). Voor sloopkosten is rekening gehouden met een bedrag van € 1.500 (zie hierna onder ad d). De totale inbrengwaarde inclusief sloopkosten bedraagt € 948.932. Het totaal aan verhaalbare kosten betreffende de inbrengwaarde van de gronden binnen het exploitatieplangebied bedraagt € 935.858 (inclusief sloopkosten).

Daarnaast is er ook sprake van twee buiten het exploitatieplangebied nog te realiseren voorzieningen, waarvan de kosten worden verhaald ten laste van het exploitatieplangebied. De jurisprudentieontwikkeling brengt met zich dat de inbrengwaarde van de ondergrond van deze te verhalen buitenplanse voorzieningen eveneens op basis van een taxatie dient te worden geraamd.5 In het taxatierapport is daarom ook de taxatie van de inbrengwaarde van de ondergrond van deze buitenplanse voorzieningen betrokken.6 Voor de

5 6

Zie onder meer ABRvS 16 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:903 (Barneveld). Zie hierna par. 5.5.6, waar nader op deze buitenplanse voorzieningen wordt ingegaan.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 36 van 54

inbrengwaarde van de ondergrond van deze buitenplanse voorzieningen geldt dat in de taxatie is uitgegaan van een waardering op basis van artikel 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Het volledige taxatierapport inbrengwaarden is opgenomen als bijlage 9 bij het exploitatieplan. Ten aanzien van de ondergrond van de buitenplanse voorzieningen volgt uit de taxatie onderstaande inbrengwaarde per 1 januari 2021:  ondergrond voorziening verkeersplateau kruising Kempenweg/Frankenstraat: € 3;  aanpassing wegprofiel Kempenweg (waaronder aanleg trottoir): € 2. De totale inbrengwaarde van de ondergrond van de buitenplanse voorzieningen bedraagt € 5. De toerekening van kosten van de buitenplanse voorzieningen is nader uitgewerkt in paragraaf 5.5.6. Ad c. De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten Deze kosten worden ingeschat op nihil. Ad d. De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied Deze kosten worden per 1-1-2021 ingeschat op € 1.500. 5.5.2.

Onderzoekskosten (artikel 6.2.4 onder a Bro)

De kosten voor onderzoeken die nodig zijn in het kader van het bestemmingsplan en het realiseren van het exploitatieplangebied zijn meegenomen in de exploitatieopzet en bedragen in totaal € 152.151 (zie bijlage 11.1, detailuitwerking raming kosten van het exploitatieplan). De onderzoekskosten hebben betrekking op:  akoestisch onderzoek;  ecologische onderzoek;  watertoets;  verkeerskundig onderzoek;  flora en fauna;  bodemonderzoek;  onderzoek (externe) luchtkwaliteit;  infiltratieonderzoek;  onderzoek lichthinder;  onderzoek geluidshinder;  onderzoek explosieven;  planschadeonderzoek;  archeologie. Per 1 januari 2021 is sprake van een bedrag van € 137.336 aan gemaakte onderzoekskosten. De nog uit te voeren onderzoekskosten worden geraamd op € 14.815. 5.5.3.

Bodemsanering (artikel 6.2.4 onder b Bro)

Binnen het exploitatieplangebied zijn geen kosten voor sanering van gronden voorzien.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

5.5.4. en c Bro)

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 37 van 54

Grondwerken en aanleg voorzieningen binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder b

De raming voor de kosten voor grondwerken en de aanleg van voorzieningen binnen het exploitatieplangebied is gebaseerd op de investeringsraming van RHDHV.7 Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen wordt verwezen naar bijlage 11.1 (detailuitwerking ramingen kosten) en bijlage 11.2 (civieltechnische raming). Voorts wordt voor een nadere omschrijving van deze werken en werkzaamheden verwezen naar hoofdstuk 3. In de exploitatieopzet zijn de ramingen opgenomen van de directe kosten inclusief opslagen. Grondwerk Voor de werkzaamheden grondwerk is in de kostenraming rekening gehouden met de volgende onderdelen:  verwijderen hekwerk, bomen en hagen;  egaliseren, frezen en opruimen terrein;  ontgraven en afvoeren grond (infiltratiegebieden);  aanbrengen uitstroompunten, drainagezand en teelaarde (infiltratiegebieden);  inzaaien gras (infiltratiegebieden);  opbreken bestaande verharding en verwijderen straatkolk (oversteekplaats).

Aanleg van voorzieningen binnen het exploitatieplangebied Onder de aanleg van voorzieningen wordt verstaan de aanleg van (onder meer):  aanleg en aanbrengen aansluiting op openbare riolering hemelwaterafvoer (HWA) en droogweerafvoer (DWA) voor de uitgeefbare kavels;  aanleg wegen en oversteekplaats Kempenweg (cunetten, verharding, kolken, bebording etc.);  aanleg openbaar parkeerterrein (aanbrengen zand, verharding, riolering, kolken, bebording etc.);  aanleg openbare voet- en fietspaden (aanbrengen zand, verharding, riolering, kolken, bebording etc.);  aanleg infiltratievoorzieningen;  aanleg fietsenstalling;  aanleg groenvoorzieningen;  aanbrengen openbare verlichting;  aanleg bebording/bewegwijzering. Het totaal van de kostenraming voor grondwerk en aanleg voorzieningen bedraagt € 981.451. Binnen het exploitatieplan is/wordt een voorziening gerealiseerd, waarvan de kosten ingevolge de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet volledig aan het exploitatieplangebied kunnen worden toegerekend. Het betreft de aanleg van een openbaar parkeerterrein dat is gelegen tussen de Kempenweg en het toekomstig uitgeefbaar gebied (sport/onderwijs). De positie van het parkeerterrein is zichtbaar op de ruimtegebruikskaart (zie bijlage 3). De aanlegkosten van het parkeerterrein zijn gebaseerd op de raming van RHDHV.

Het betreft de daarin opgenomen deelraming van ‘Gebied 4 (parkeerplaats)’ (zie bijlage 11.2). Het proportionele deel van de aan het exploitatieplangebied toe te rekenen aandeel van de kosten van deze voorzieningen is als volgt bepaald: Totale kosten van aanleg toekomstig parkeerplaats € 222.803 (nominaal prijspeil 1-1-2021) 7

RHDHV, SSK-raming exploitatieplan Unilocatie Grevenbicht-Obbicht, d.d. 13 april 2021 (zie bijlage 11.2).

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021





PAGINA 38 van 54

Toe te rekenen aandeel aan exploitatieplangebied: In totaal wordt voorzien in de aanleg van 85 parkeerplaatsen (78 parkeer- en kiss-and-rideplaatsen met aanvullend 7 extra kiss-and-rideplaatsen). Dit overeenkomstig het stedenbouwkundig plan. Op basis van de van toepassing zijnde parkeernorm kan worden uitgegaan van toerekening van 61 parkeerplaatsen (54 parkeer- en kiss-and-rideplaatsen met aanvullend 7 extra kiss-and-rideplaatsen). Het aandeel toe te rekenen parkeerplaatsen bedraagt daarmee 71,8% (61/85). Toe te rekenen bedrag verhaalbare aanlegkosten aan exploitatieplangebied: € 159.894 (nominaal prijspeil 1-1-2021). Dit is € 159.503 netto contante waarde per 1-1-2021.

5.5.5.

Kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen (artikel 6.2.4 onder d Bro)

Voor de realisatie van het exploitatieplangebied zijn geen kosten met betrekking tot maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen voorzien. 5.5.6. Kosten met betrekking tot voorzieningen respectievelijk maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder e Bro) Onderstaande kosten zijn kosten die betrekking hebben op buiten het exploitatieplangebied te realiseren voorzieningen zoals omschreven in paragraaf 3.5, die op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zijn toe te rekenen aan het exploitatieplangebied. totale aandeel toerekenbare toerekenbaar kosten

Buitenplanse voorziening

gerealiseerd / nog te realiseren

1. Aanpassing w egprofiel Kem penw eg

nog te realiseren €

91.877

100,0% €

91.877

- Aanlegkosten

€

75.307

100,0% €

75.307

- VTU

€

16.568

100,0% €

16.568

- Inbrengw aarde ondergond

kosten

€

2

100,0% €

2

nog te realiseren €

48.374

100,0% €

48.374

€

39.648

100,0% €

39.648

- VTU

€

8.723

100,0% €

8.723

- Inbrengw aarde ondergond

€

3

100,0% €

3

Totaal

€

140.251

€

140.251

2. Aanbrengen verkeersplateau Frankenstraat - Aanlegkosten

Aanpassing wegprofiel Kempenweg Het betreft de aanpassing van het wegprofiel van het gedeelte van de Kempenweg vanaf de verkeerssluis nabij de Dukkelaarsweg tot aan het verkeersplateau ten behoeve van de hoofdontsluiting van de Unilocatie en van het gedeelte van de Kempenweg vanaf deze ontsluiting naar het verkeersplateau op de kruising Frankenstraat/Kempenweg. De aanpassing van het wegprofiel betreft enerzijds de aanleg en toevoeging van een trottoir en anderzijds het aanbrengen van fietssuggestiestroken op het bestaande profiel. De kosten voor deze aanpassingen van het wegprofiel zijn volledig (100%) toe te rekenen aan het exploitatieplangebied. De totale investering bedraagt € 91.877 (inclusief inbrengwaarde en VTU). In het kader van deze uit te voeren werkzaamheden zal dit gedeelte van het tracé van de Kempenweg ook voorzien worden van een nieuwe asfaltlaag. Deze kosten, voor zover ze niet betrekking hebben op het gedeelte van het tracé dat ziet op de fietssuggestiestroken, worden aangemerkt als kosten van beheer en onderhoud en om die reden niet in het kostenverhaal betrokken.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

PAGINA 39 van 54

Aanbrengen verkeersplateau Frankenstraat/Kempenweg Op de kruising Frankenstraat/Kempenweg is de aanleg van een verkeersplateau met oversteekfunctie voorzien. Het verkeersplateau heeft een verkeersremmende functie om een veilige oversteek mogelijk te maken. De kosten voor het aanbrengen van het verkeersplateau zijn volledig (100%) toe te rekenen aan het exploitatieplangebied. De totale investering bedraagt € 48.374 (inclusief inbrengwaarde en VTU). Voor een nadere specificatie van de kosten wordt verwezen naar bijlage 9 (taxatierapport inbrengwaarde), bijlage 11.2 (civieltechnische raming) en bijlage 11.3 (toelichting kosten buitenplanse voorzieningen). 5.5.7.

Kosten toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.4 onder f Bro)

Zoals aangegeven in paragraaf 5.5.1, 5.5.4 en 5.5.8, is er sprake van een binnen het exploitatieplangebied gelegen voorziening, waarvan de kosten niet volledig kunnen worden verhaald in het exploitatieplangebied. Het gaat om de aanleg van het openbaar parkeerterrein. De totale kosten van realisatie van de genoemde voorziening binnen het exploitatieplangebied zijn, overeenkomstig de toepassing van regels van afdeling 6.4 Wro, opgenomen in de ramingen van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Onder de totale kosten van realisatie wordt verstaan de optelsom van de inbrengwaarde van de ondergrond van de voorziening, de kosten van aanleg alsmede de kosten van voorbereiding, directievoering en toezicht (VTU). In paragraaf 5.5.1, 5.5.4 en 5.5.8 is toegelicht wat het aandeel is van de kosten van achtereenvolgens de inbrengwaarde, de aanleg van deze voorzieningen en de kosten van voorbereiding, directievoering en toezicht aan het exploitatieplangebied. Het niet aan het exploitatieplangebied toe te rekenen aandeel van realisatie van de genoemde voorziening dient te worden verantwoord onder de kostensoort ‘kosten toekomstige grondexploitaties’ als bedoeld in artikel 6.2.4 onder f Bro.

Het niet aan het exploitatieplangebied toe te rekenen aandeel van de realisatiekosten kan voor de betreffende voorziening als volgt worden toegelicht: Aanleg openbaar parkeerterrein  inbrengwaarde ondergrond voorziening:  kosten aanleg voorziening:  kosten VTU over de aanleg (28,5%): totale kosten van realisatie:

€ 46.301 € 222.803 € 63.495 € 332.599

Het aandeel van de kosten van realisatie van deze voorziening dat niet kan worden toegerekend aan het exploitatieplangebied, bedraagt nominaal per 1-1-2021 € 93.910 (zijnde 28,2%). Dit is € 93.748 (ncw 1-1-2021). Het bedrag van de kosten voor toekomstige grondexploitaties wordt niet in de bepaling van de verhaalbare kosten ingevolge de regeling van de macroaftopping (zie paragraaf 5.7) betrokken. Om die reden bevat deze exploitatieopzet ook, conform de regels opgenomen in afdeling 6.4 Wro, een raming van de ‘opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties’ (zie paragraaf 5.6.2). Deze opbrengstraming is gelijk aan de hoogte van de hier opgenomen raming onder de post ‘kosten voor toekomstige grondexploitaties’.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

5.5.8.

PAGINA 40 van 54

Plankosten (artikel 6.2.4 onder g tot en met j Bro)

Onder de plankosten vallen de kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, directievoering en toezicht (VTU) op de werken voor bouwrijp maken uitgeefbaar gebied en inrichting openbare ruimte. Bij besluit van 30 januari 2017 is door de minister van Infrastructuur en Milieu de Regeling plankosten exploitatieplan vastgesteld (Stcrt. 2017, nr. 6470). De regeling is in werking getreden op 1 april 2017. Voor de raming van de plankosten is gebruikgemaakt van de vastgestelde ministeriële regeling op basis van de beschikbare ‘plankostenscan’. Verwezen wordt naar bijlage 10 van het exploitatieplan, waar de vragen- en productenlijst en het resultaatsoverzicht van de toepassing van de ministeriële regeling zijn opgenomen. De uitkomsten van de plankostenscan geven een forfaitair bedrag aan van de raming van de plankosten. De totale verhaalbare plankosten bedragen op basis van de plankostenscan € 844.081 op prijspeil 1 januari 2017 en is opgebouwd uit de volgende onderdelen:  voorbereiding, directievoering, toezicht en uitvoering werken binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4.g Bro);  opstellen gemeentelijke plannen (ruimt. Ordening in plankostenscan) (artikel 6.2.4.h Bro);  competities/prijsvragen (artikel 6.2.4.i Bro);  plankosten (gemeentelijke apparaatskosten) (artikel 6.2.4.j Bro).

De toepassing van de ministeriële regeling leidt tot een raming die gebaseerd is op het prijspeil 1 januari 2017. Ingevolge artikel 6 van de ministeriële regeling dienen de plankosten in de exploitatieopzet te worden opgenomen in het jaar van eerste vaststelling van het exploitatieplan. Het samenvattende overzicht van de resultaatsheet uit de plankostenscan is hieronder opgenomen. Resultaat invulling

Art. Wro

ministeriele regeling plankosten Opstellen gemeentelijke plannen (ruimt. ordening in plankostenscan)

Resultaat plankostenscan

(art. 6.2.4.h.)

€

49.835

Voorbereiding en Toezicht Uitvoering (VTU)

(art. 6.2.4.g)

€

280.125

Plankosten (gemeentelijke apparaatskosten)

(art. 6.2.4.j.)

€

514.121

€

844.081

Totaal

Op basis van de plankostenscan wordt onder meer het forfaitaire bedrag bepaald voor kosten VTU ten behoeve van de aanleg van voorzieningen die zijn gelegen binnen het exploitatieplangebied. Zoals vermeld in paragraaf 5.5.4 zijn de kosten gemoeid met de aanleg van het openbaar parkeerterrein, dat is gelegen binnen het exploitatieplangebied, deels verhaalbaar. Het niet-verhaalbare gedeelte van de aanlegkosten, VTU en inbrengwaarde (ondergrond) van het parkeerterrein is in de exploitatieopzet opgenomen onder de post ‘kosten toekomstige grondexploitaties’ (zie paragraaf 5.5.7). Dit betekent dat een deel van de VTU, welke is bepaald op basis van invulling van de plankostenscan, niet verhaalbaar is. De niet-verhaalbare kosten voor VTU bedragen in totaal € 17.928. Dit bedrag is als volgt bepaald: 1. Bepaling kosten VTU voor de aanleg van het toekomstig openbaar parkeerterrein. De kosten VTU voor de aanlegkosten van het parkeerterrein zijn bepaald op basis van de verhouding tussen de totale kosten VTU (=uitkomst van de plankostenscan ter hoogte van € 280.125) en totale

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

2.

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 41 van 54

kosten voor aanleg voorzieningen en sloop (€ 982.951). Hierdoor ontstaat een verhoudingsgetal van 28,5%. Ter bepaling van de VTU voor het parkeerterrein is dit verhoudingsgetal vermenigvuldigd met de aanlegkosten van het parkeerterrein (€ 222.803). De aanlegkosten voor het toekomstige parkeerterrein zijn afzonderlijk inzichtelijk gemaakt in de civieltechnische raming als opgesteld door RHDHV (zie bijlage 11.2, deelgebied 4 parkeerplaats). De kosten VTU gerelateerd aan de aanleg van het toekomstige parkeerterrein bedragen daarmee € 63.495. Bepaling niet-verhaalbare deel kosten VTU aanleg van het toekomstig openbaar parkeerterrein. Zoals aangegeven in paragraaf 5.5.4 wordt in totaal voorzien in de aanleg van 85 parkeerplaatsen (78 parkeer- en kiss-and-rideplaatsen met aanvullend 7 extra kiss-and-rideplaatsen). Op basis van de van toepassing zijnde parkeernorm kan worden uitgegaan van toerekening van 61 parkeerplaatsen (54 parkeer- en kiss-and-rideplaatsen met aanvullend 7 extra kiss-and-rideplaatsen). Dit betekent dat 24 parkeerplaatsen niet toerekenbaar zijn. Het aandeel niet toe te rekenen parkeerplaatsen bedraagt daarmee 28,2% (24/85). Dit aandeel in relatie tot de onder punt 1 bepaalde VTU ter hoogte van € 63.495 leidt tot € 17.928 aan niet-verhaalbare kosten VTU.

De plankosten (gemeentelijke apparaatskosten) en kosten voor het opstellen van gemeentelijke plannen zijn wel volledig verhaalbaar. De kosten van VTU gerelateerd aan de aanleg van voorzieningen en werken gelegen buiten het exploitatieplangebied zijn separaat opgenomen in de exploitatieopzet (zie paragraaf 5.5.6). Deze kosten zijn geen onderdeel van de plankostenscan en zijn derhalve aanvullend opgenomen. Het betreft de kosten van VTU die betrekking hebben op het aanbrengen het verkeersplateau Frankenstraat/Kempenweg en aanpassing van het wegprofiel van de Kempenweg. 5.5.9.

Kosten van tijdelijk beheer (artikel 6.2.4 onder k Bro)

In de exploitatieopzet wordt geen rekening gehouden met kosten voor tijdelijk beheer. 5.5.10.

Kosten van planschade (artikel 6.2.4 onder l Bro)

Op basis van de risicoanalyse planschade van SAOZ van 25 november 2020 is een kostenraming opgenomen van € 169.000 voor indirecte planschade. De rapportage planschaderisicoanalyse van SAOZ is als bijlage 11.4 bij dit exploitatieplan opgenomen. 5.5.11. Kosten van niet-terugvorderbare (omzet)belasting en/of niet-compensabele omzetbelasting etc. (artikel 6.2.4 onder m Bro) In de exploitatieopzet wordt geen rekening gehouden met kosten voor niet-terugvorderbare respectievelijk niet-compensabele omzetbelasting of andere belastingen. 5.5.12.

Rentekosten (artikel 6.2.4 onder n Bro)

De totale toerekenbare rentekosten vanuit de gerealiseerde verhaalbare kosten tot en met 1 januari 2021 bedragen € 5.405. Voor de geraamde kosten vanaf 1 januari 2021 geldt dat de verhaalbare kosten per 1-1-2021 zijn berekend op basis van netto contante waarde.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

5.6.

PAGINA 42 van 54

Opbrengsten

De opbrengsten uit de grondexploitatie die in de exploitatieopzet dienen te worden opgenomen, zijn limitatief omschreven in artikel 6.2.7 Bro. Deze opbrengsten bestaan naast de verkoop van uitgeefbaar gebied (vanuit de wettelijke fictie van gemeentelijke gronduitgifte) uit eventuele subsidies/bijdragen van derden en opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties. Wat betreft de ontwikkeling van het exploitatieplangebied is er geen sprake van van derden ontvangen subsidies/bijdragen. Wel is sprake van opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties (er is immers een (parallel)kostenpost van kosten uit toekomstige grondexploitaties). Onderstaande tabel geeft een overzicht van de opbrengsten in het exploitatieplangebied. De bedragen zijn eerst nominaal weergegeven, vervolgens is de netto contante waarde van het totaal aan opbrengsten bepaald. Opbrengsten Art. Bro

Omschrijving

Opbrengsten

6.2.7 a) opbrengsten van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied

€

1.085.000

6.2.7 b) opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden 6.2.7 c) opbrengsten i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden in de naaste toekomst

€ €

93.910

Totaal opbrengsten exploitatie (nominaal)

€

1.178.910

Opbrengstenstijgingen

€

27.884

Toekomstige rentebaten (excl. rentelasten)

€

63.753

Totaal opbrengsten op eindwaarde per 31-12-2024

€

1.270.547

€

1.169.198

Totaal opbrengsten op netto contante waarde per 01-01-2021

5.6.1.

Opbrengsten uit gronduitgifte (artikel 6.2.7 a Bro)

De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan voor het grootste deel uit grondopbrengsten door de verkoop van uitgeefbaar gebied (fictie van gemeentelijke gronduitgifte). De uitgifteprijzen zijn gebaseerd op een taxatie, uitgevoerd door de heer S.A. Bouwman MRE MRICS RT, verbonden aan Hauzer & Partners te Venlo. Deze taxatie is als bijlage 17 bij het exploitatieplan opgenomen. De in de exploitatieopzet opgenomen uitgifteprijzen zijn, onderscheiden naar type uitgiftecategorie, in onderstaande tabel weergegeven: Uitgifte bouwrijpe gronden prijs per m² Aantal uitgeefbaar m² uitgeefbaar

opbrengsten

Kavel - onderwijs

€

54,55

6.599 €

360.000

Kavel - sport

€

29,00

24.996 €

725.000

31.595 €

1.085.000

Totaal

De in de tabel opgenomen ‘prijs per m² uitgeefbaar’ betreft de gemiddelde uitgifteprijs per m² van de betreffende kavel, die ontleend is aan de onderhavige taxatie.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 43 van 54

Op basis van het programma en de bovenstaande marktconforme uitgifteprijzen bedraagt de totale opbrengst uit gronduitgifte € 1.085.000 nominaal op prijspeil 1 januari 2021. In bijlage 12 (detailuitwerking ramingen opbrengsten exploitatieopzet) van het exploitatieplan is een uitgewerkt overzicht van de opbrengsten uit gronduitgifte opgenomen. 5.6.2.

Opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.7 c Bro)

Zoals aangegeven in paragraaf 5.5.7 is er sprake van een binnen het exploitatieplangebied gelegen voorziening, waarvan de kosten niet geheel kunnen worden verhaald in het exploitatieplangebied. Het betreft de aanleg van het openbaar parkeerterrein. De totale kosten van realisatie van deze voorziening zijn overeenkomstig de toepassing van afdeling 6.4 Wro opgenomen in de raming van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Onder de totale kosten van realisatie wordt verstaan de optelsom van de inbrengwaarde van de ondergrond van de voorziening, de kosten van aanleg alsmede de kosten van voorbereiding, directievoering en toezicht (VTU). In paragraaf 5.5.7 is aangegeven welk gedeelte van de realisatiekosten per voorziening niet aan het exploitatieplangebied kan worden toegerekend. De kostensoort ‘kosten voor toekomstige grondexploitaties’ wordt niet betrokken in de bepaling van de ten laste van het exploitatieplangebied komende verhaalbare kosten. De toepassing van afdeling 6.4 Wro brengt met zich dat in de exploitatieopzet, ter dekking van de kostenpost ‘kosten voor toekomstige grondexploitaties’, een opbrengst wordt geraamd voor ‘opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties’ als bedoeld in artikel 6.2.7 onder c Bro. De raming van deze opbrengst is gelijk aan de raming van de kosten voor toekomstige grondexploitaties en bedraagt daarmee € 93.748 (ncw 1-1-2021). 5.7.

De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten

De maximaal te verhalen kosten ingevolge een exploitatieplan zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro macroaftopping). Als de totale verhaalbare kosten, verminderd met subsidies/bijdragen van derden en exclusief de kosten voor toekomstige grondexploitaties, lager zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het niveau van de verhaalbare kosten (verminderd met subsidies en exclusief de kosten voor toekomstige grondexploitaties). Als de totale netto contante verhaalbare kosten, na aftrek van subsidies/bijdragen van derden en exclusief de kosten voor toekomstige grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macroaftopping genoemd. Voor voorliggend exploitatieplan ziet dit er als volgt uit:

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

PAGINA 44 van 54

Macroaftopping verhaalbare kosten Totaal verhaalbare kosten af: kosten toekomstige grondexploitaties

€ €

3.229.795 93.748

Totaal verhaalbare k osten (ncw per 01-01-2021)

€

3.136.047

Totaal opbrengsten door gronduitgifte (ncw per 01-01-2021)

€

1.075.450

Maximum te verhalen kosten

€

1.075.450

De netto contante waarde van de opbrengsten middels gronduitgifte zijn lager dan het totaal van de netto contante waarde aan verhaalbare kosten. De verhaalbare kosten kunnen hierdoor niet volledig worden toegerekend aan de uitgeefbare eigendommen. Het maximaal bedrag aan te verhalen kosten bedraagt € 1.075.450 (netto contante waarde per 1-1-2021). In bijlage 13 (jaarschijvenoverzicht kosten en opbrengsten) is een overzicht opgenomen van de spreiding van de kosten en opbrengsten in de tijd. Het overzicht van de macroaftopping is voorts nader toegelicht in bijlage 14 (overzicht macroaftopping van het exploitatieplan). Er is hierdoor sprake van een tekort in de exploitatieopzet van het exploitatieplan ter grootte van € 2.060.598 (netto contante waarde per 1 januari 2021). Voor de dekking van dit tekort wordt verwezen naar paragraaf 5.10. 5.8.

De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar en per kavel

5.8.1.

De omslag van de in het kostenverhaal betrokken kosten

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten over het uitgeefbare gebied wordt berekend. Hiervoor dienen volgens de wettekst achtereenvolgens uitgiftecategorieën (artikel 6.18 Wro, lid 1), basiseenheden (lid 2), gewichten (lid 3) het totale aantal gewogen eenheden (lid 4) en het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5) vastgesteld te worden. De omslagmethode is in deze paragraaf verder uitgewerkt. Lid 1 Uitgiftecategorieën De uitgiftecategorieën in deze exploitatieopzet zijn gebaseerd op type uitgifte (woningbouw) en segment. De volgende uitgiftecategorieën zijn onderscheiden:  (Kavel - )onderwijs  (Kavel - )sport De indeling van het uitgeefbaar gebied naar deze uitgiftecategorieën is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 6). Lid 2 Basiseenheden Als basiseenheid bij de verschillende categorieën wordt de vierkante meter uitgeefbare oppervlakte van het uitgeefbaar gebied gehanteerd. Lid 3 Gewichten De gewichtsfactoren betreffen de verhouding tussen de voor de verschillende uitgiftecategorieën geldende uitgifteprijzen per basiseenheid. In de volgende tabel kan dit als volgt worden weergegeven:

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009

DATUM 24 juni 2021

factor

PAGINA 45 van 54

Bepaling gewogen eenheden

prijs per m²

aantal m² gewogen eenheden gewogen eenheden nominaal op ncw

Kavel - onderwijs

€

54,55

1,00

6.599

6.599

6.541

Kavel - sport

€

29,00

0,53

24.996

13.290

13.173

Totaal 31.595 19.889 * Prijs per m², factor, gewogen eenheden nominaal, gewogen eenheden ncw na afronding

19.714

In bijlage 15 (overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied) van het exploitatieplan is een uitgewerkt overzicht van de gewichtsfactoren per afzonderlijke uitgiftecategorie opgenomen. Lid 4 Totaalaantal gewogen eenheden De uitgeefbare oppervlakte per uitgiftecategorie wordt vermenigvuldigd met de bijbehorende gewichtsfactor. Het totale aantal gewogen eenheden wordt bepaald door de optelsom per uitgiftecategorie. Vervolgens worden de gewogen eenheden gefaseerd in de tijd (waarbij rekening is gehouden met de opbrengstindexering), waarna het aantal gewogen eenheden op netto contante waarde kan worden bepaald. Het totale aantal gewogen eenheden op netto contante waarde per 1 januari 2021 komt uit op 19.714 eenheden. Verwezen wordt naar bijlage 15 (overzicht gewogen eenheden totale uitgeefbaar gebied), waarin een specificatie van deze berekening is opgenomen. Lid 5 Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid wordt bepaald door het totaal aan verhaalbare kosten op netto contante waarde per 1 januari 2021 te delen door het totale aantal gewogen eenheden op netto contante waarde per 1 januari 2021. Dit is uitgewerkt in onderstaande tabel. Berekening verhaalbaar bedrag per eenheid Som der gewogen eenheden (artikel 6.18 lid 4 Wro)

19.714

Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van artikel 6.16 Wro)

€

1.075.450

Verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (artikel 6.18 lid 5 Wro)

€

54,55

Het bedrag van verhaalbare kosten bedraagt daarmee € 54,55 per gewogen eenheid per datum netto contante waardedatum van 1 januari 2021. 5.8.2.

De berekening van de (bruto-)exploitatiebijdrage per eigendom en per kavel

De (bruto-)exploitatiebijdrage per eigendom De hoogte van de bruto-exploitatiebijdrage per datum netto contante waarde van een eigendom wordt vervolgens bepaald door per eigendom het totale aantal gewogen eenheden per eigendom te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. De bruto-exploitatiebijdrage is rentedragend vanaf 1 januari 2021, op basis van een rente van 2,10% per jaar. In bijlage 16 (overzicht gewogen eenheden per eigendom en per kavel) is het aantal gewogen eenheden per eigendom per kavel inzichtelijk gemaakt. In bijlage 19 (specificatie exploitatiebijdrage per eigendom) is voor alle eigendommen en per eigendom uitgesplitst naar uitgiftecategorie de berekening van de bruto- en netto-

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 46 van 54

exploitatiebijdrage inzichtelijk gemaakt. De netto-exploitatiebijdrage is het saldo van de bruto-exploitatiebijdrage, verminderd met de inbrengwaarde van het uitgeefbaar gebied van het betreffende eigendom. In onderstaand overzicht is dit uitgewerkt voor eigendom 1 (zie voor de nummering van het eigendom de eigendommenkaart, bijlage 4).

De netto-exploitatiebijdrage is berekend op basis van de netto contante waarde per 1 januari 2021 en geldt als exploitatiebijdrage die opgenomen wordt als een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen, dit tenzij ten tijde van de aanvraag van de vergunning blijkt dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (artikel 6.17 Wro). De netto-exploitatiebijdrage is rentedragend vanaf 1 januari 2021, op basis van een rente van 2,10% per jaar. De bruto-exploitatiebijdrage per kavel Ingevolge artikel 3 van de regels van het exploitatieplan (zie hoofdstuk 6) geldt voor het uitgeefbaar gebied een bindende verkaveling. Om die reden is het, naast een weergave van de bruto-exploitatiebijdrage per eigendom, gewenst ook inzicht te bieden in de bruto-exploitatiebijdrage per kavel. De betreffende kavels zijn aangegeven op de kaart bindende verkaveling (bijlage 7). Daaruit volgt dat er twee kavels zijn: een ‘kavel – sport’ en een ‘kavel – onderwijs’. De hoogte van de bruto-exploitatiebijdrage van de betreffende kavel wordt vervolgens bepaald door voor die kavel vast te leggen hoeveel gewogen eenheden dit bevat en het totale aantal gewogen eenheden vervolgens te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid.

In bijlage 16 (overzicht gewogen eenheden per eigendom en per kavel) is naast de verdeling van het aantal gewogen eenheden per eigendom, ook een overzicht opgenomen van de uitgeefbare oppervlakte en de gewogen eenheden per uitgiftecategorie, in de tijd gespreid. Voorts is dit voor de betreffende kavel contant gemaakt naar de datum 1 januari 2021. De hoogte van de bruto-exploitatiebijdrage voor de aangewezen kavel wordt vervolgens bepaald door voor die kavel vast te leggen hoeveel gewogen eenheden dit bevat en het totale aantal gewogen eenheden voor alle uitgiftecategorieën voor die kavel vervolgens te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. In bijlage 20 (specificatie exploitatiebijdrage per kavel) is voor de aangewezen kavel de bruto-exploitatiebijdrage zichtbaar gemaakt.

exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021

ONS KENMERK 2020009

PAGINA 47 van 54

De netto-exploitatiebijdrage voor een kavel is het saldo van de bruto-exploitatiebijdrage van de kavel, verminderd met de inbrengwaarde van het uitgeefbaar gebied van de betreffende kavel. 5.9.

Het percentage van reeds gerealiseerde kosten

Ingevolge artikel 6.2.8 Bro dient in de exploitatieopzet te worden vermeld welk percentage van de totale kosten inmiddels is gerealiseerd. Per 1 januari 2021 is € 142.741 van de totale verhaalbare kosten (de inbrengwaarde en de plankosten daarvan uitgezonderd) gerealiseerd (circa 9,6% van de totale nominaal geraamde kosten). Het betreft hier de boekwaarde van onderzoekskosten en rentekosten. Per 1 januari 2021 zijn geen opbrengsten gerealiseerd. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het jaarschijvenoverzicht kosten en opbrengsten, dat als bijlage 13 bij het exploitatieplan is opgenomen. Uit de vergelijking van de gerealiseerde ten opzichte van de totale kosten volgt dat de inbrengwaarde van de gronden niet is aangemerkt als gemaakte kosten per 1 januari 2021. Dit houdt verband met de wettelijke kostenverhaalsmethodiek waarbij de inbrengwaarde wordt ingebracht op een vastgestelde inbrengdatum, maar vervolgens voor de berekening van de netto-exploitatiebijdrage de inbrengwaarde voor het uitgeefbaar gebied in mindering wordt gebracht op de bruto-exploitatiebijdrage. Ook de verhaalbare plankosten zijn niet in deze vergelijking opgenomen. De berekening van de verhaalbare plankosten vindt plaats op basis van de uitgangspunten als opgenomen in de ministeriële regeling plankosten, zoals die op 6 februari 2017 is gepubliceerd door het ministerie van IenM.