06 Exploitatieplan Unilocatie
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN UNILOCATIE GREVENBICHT-OBBICHT GEMEENTE SITTARD-GELEEN
Status: vastgesteld
RAPPORTKENMERKEN
Onderwerp:
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’
Identificatiecode:
NL.IMRO.1883.ExplunilocatieGO-VA01
Opdrachtgever:
gemeente Sittard-Geleen
Auteurs:
R.J.C.M. van Bladel (Stadkwadraat) J.A.M. van den Brand (Van den Brand Grondbeleid)
Versie:
2.0
Status:
vastgesteld
Datum:
24 juni 2021
Kenmerk:
2020009
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009
DATUM 24 juni 2021
PAGINA III
INHOUDSOPGAVE 1.
2.
3.
4.
5.
INLEIDING ............................................................................................................................... 5 1.1.
Aanleiding .................................................................................................................................... 5
1.2.
Leeswijzer .................................................................................................................................... 5
1.3.
Wettelijke plicht exploitatieplan ................................................................................................... 6
1.4.
Het bestemmingsplan waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................................. 10
1.5.
Doel en functie van het exploitatieplan...................................................................................... 12
1.6.
Begrenzing exploitatieplangebied ............................................................................................. 14
1.7.
Jaarlijkse herziening en eindafrekening .................................................................................... 15
TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN .............................................. 17 2.1.
Toelichting op de planontwikkeling............................................................................................ 17
2.2.
Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan ..................................... 20
OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ............................................ 23 3.1.
Inleiding ..................................................................................................................................... 23
3.2.
Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied .......... 24
3.3.
Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen ...................................... 24
3.4.
Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte ...................................... 24
3.5.
Omschrijving van nog uit te voeren werken en werkzaamheden buiten het exploitatieplangebied ................................................................................................................. 26
TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN ......................................... 27 4.1.
Toelichting bij de regels over begrippen.................................................................................... 27
4.2.
Toelichting bij de regels over ruimtegebruik .............................................................................. 27
4.3.
Toelichting bij de regels over bindende verkaveling ................................................................. 28
4.4.
Toelichting bij de regels over de verbodsbepaling .................................................................... 28
4.5.
Toelichting bij de regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels ............................................................................................. 28
4.6.
Toelichting bij de regels over slotbepalingen ............................................................................ 29
DE EXPLOITATIEOPZET ...................................................................................................... 30 5.1.
Inleiding ..................................................................................................................................... 30
5.2.
Rekentechnische uitgangspunten ............................................................................................. 30
5.3.
Ruimtegebruik en eigendomssituatie ........................................................................................ 31
5.4.
Programma ................................................................................................................................ 32
5.5.
Kosten........................................................................................................................................ 33
5.6.
Opbrengsten .............................................................................................................................. 42
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA IV
5.7.
De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten ....................................................... 43
5.8.
De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar en per kavel ..................................................... 44
5.9.
Het percentage van reeds gerealiseerde kosten ...................................................................... 47
5.10.
De dekking van het tekort in de exploitatieopzet ....................................................................... 47
5.11.
Wijze van kostenverhaal............................................................................................................ 48
6.
DE REGELS .......................................................................................................................... 49
7.
GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN ...................................................................... 52
8.
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN.............................................................................. 54
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009
DATUM 24 juni 2021
1.
INLEIDING
1.1.
Aanleiding
PAGINA 5 van 54
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de beginselplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, voor zover er sprake is van een bestemmingsplan met zogenoemde ‘aangewezen bouwplannen’ (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Hierbij gaat het bijvoorbeeld om een bestemmingsplan waarin de bouw van een of meer woningen of een ander hoofdgebouw mogelijk wordt gemaakt. Het exploitatieplan is sindsdien een nieuw instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om via locatie-eisen regels te stellen over onder meer ruimtegebruik en over eisen aan en de wijze van bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. De beginselplicht tot vaststelling van een exploitatieplan leidt uitzondering, indien: a. het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden met aangewezen bouwplannen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan anderszins is verzekerd; en b. er geen noodzaak is tot het stellen van regels over een of meerdere onderwerpen inzake de genoemde locatie-eisen.
Het exploitatieplan is vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd. Het exploitatieplan voorziet daardoor (tevens) in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie. 1.2.
Leeswijzer
Het voorliggende exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 1, inleiding. Hierin komen onder meer aan de orde de toelichting op de wettelijke plicht tot vaststelling van het exploitatieplan, de relatie met het planologische besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld, het doel en de functie van het exploitatieplan, de begrenzing van het exploitatieplangebied en de eigendomssituatie. Voorts is een toelichting opgenomen met betrekking tot de jaarlijkse herziening en eindafrekening van het exploitatieplan. Hoofdstuk 2, toelichting op het exploitatieplan en de bijlagen. Hierin wordt een toelichting gegeven op de samenhang tussen de ontwikkeling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Ook wordt in dit hoofdstuk een toelichting gegeven op de inhoud en status van de bijlagen bij het exploitatieplan. Hoofdstuk 3, omschrijving van de werken en werkzaamheden. Tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan behoort een beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Hoofdstuk 4, toelichting op de regels van het exploitatieplan. De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk is de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, opgenomen. Hoofdstuk 6.
In dit hoofdstuk zijn de regels van het exploitatieplan opgenomen. Hoofdstuk 7. In dit hoofdstuk wordt het verwervingsbeleid nader toegelicht.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009
DATUM 24 juni 2021
PAGINA 6 van 54
Hoofdstuk 8. Tot het exploitatieplan behoren 20 bijlagen, waarbij sommige bijlagen uit meerdere onderdelen kunnen bestaan. Deze bijlagen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
Het exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ bestaat uit bindende en toelichtende onderdelen. Bindend zijn de hoofdstukken 3, 5 en 6. De hoofdstukken 1, 2, 4 en 7 hebben een toelichtende functie, tenzij dit in de regels anders is aangegeven. De status van de verschillende bijlagen (hoofdstuk 8) is in paragraaf 2.2 aangegeven. 1.3.
Wettelijke plicht exploitatieplan
Wettelijke plicht om exploitatieplan vast te stellen Het exploitatieplan is verbonden aan het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’. Genoemd bestemmingsplan voorziet onder meer in de mogelijkheid van realisatie van een Integraal Kindcentrum met een centrale sportvoorziening. Het project omvat de bouw van een basisschool, peuterspeelzaal, mogelijkheden voor buitenschoolse opvang en een gymzaal, gecombineerd met een centrale sportvoorziening bestaande uit voetbal- en tennisvelden met bijbehorende accommodatie voor kantine en kleedvoorzieningen. Hierdoor is sprake van een bestemmingsplan waarin bouwplanmogelijkheden voor hoofdgebouwen worden gecreëerd. Hierdoor ontstaat de beginselplicht om gelijktijdig met de vaststelling van genoemd bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Binnen het gebied van het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ wordt, in het deelgebied (aangeduid op het analoge kaartbeeld 1 van de bestemmingsplanverbeelding) waarbinnen de ontwikkeling van het Integraal Kindcentrum en de centrale sportvoorzieningen is voorzien, voorzien in de bestemming ‘Gemengd’ met in totaal circa 31.595 m² uitgeefbaar gebied. Binnen deze bestemming is de ontwikkeling mogelijk van bouwplannen als bedoeld in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro.
Het exploitatieplan heeft betrekking op het gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ waar de ontwikkeling van het Integraal Kindcentrum en centrale sportvoorzieningen, met inbegrip van de bijbehorende aanleg en aanpassing van de openbare ruimte, is voorzien. De overige deelgebieden van het bestemmingsplangebied zijn niet in het exploitatieplan betrokken. Zie hiervoor de toelichting in paragraaf 1.4. Hieronder is de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ opgenomen. Deze verbeelding is eveneens opgenomen als bijlage 2 bij het exploitatieplan.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 7 van 54
Het exploitatieplangebied kent een oppervlakte van circa 52.937 m². Op het moment van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente binnen het exploitatieplangebied een beperkte oppervlakte van circa 969 m² in eigendom. Het resterende gedeelte, ter grootte van circa 51.968 m², is in eigendom van derden. De eigendomssituatie per 1 januari 2021 kan als volgt worden weergegeven:
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 8 van 54
De eigendommenkaart is tevens als bijlage 4 bij het exploitatieplan opgenomen. Door de gemeente wordt in relatie tot het exploitatieplangebied een actieve grondpolitiek gevoerd voor de gronden bestemd tot uitgeefbaar gebied respectievelijk aan te leggen openbare ruimte, die in eigendom zijn van derden. Ingevolge artikel 6.12 Wro dient de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien, onder meer, het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd. Dit laatste is niet het geval. Het geheel van de nieuw voorziene uitgeefbare gronden (daarop zijn aangewezen bouwplannen voorzien) is ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan niet aangekocht of verworven door of namens de gemeente. Evenmin zijn voor het geheel van de particuliere eigendommen anterieure (kostenverhaals)overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro gesloten. Dit maakt dat de verplichting bestaat een exploitatieplan vast te stellen.
Er is verder een noodzaak tot het stellen van regels over het toekomstige ruimtegebruik van het exploitatieplangebied, waarin de indeling naar openbare ruimte en uitgeefbaar gebied is vastgelegd. Deze ruimtegebruikskaart is opgenomen als bijlage 3 bij dit exploitatieplan. Ter uitwerking van de regels van het ruimtegebruik voor het uitgeefbaar gebied bevat het exploitatieplan een bindendeverkavelingsregeling. De omvang van het uitgeefbaar gebied is onderverdeeld in twee kavels: een ‘kavel – onderwijs’ en een ‘kavel – sport’. Deze kavels zijn aangegeven op de kaart bindende verkaveling (bijlage 7 van het exploitatieplan), waarbij de omvang en vorm aansluit bij de functie van de betreffende kavel en de van toepassing zijnde bestemmingsregeling. Binnen het uitgeefbaar gebied is sprake van een versnipperde eigendomspositie. Dit is reden voor het gemeentebestuur om een ruimtegebruiksregeling en, daarvan deel uitmakend, een bindendeverkavelingsregeling in het exploitatieplan op te nemen.
Regeling overgangsrecht exploitatieplannen niet van toepassing Ingevolge artikel 9.1.20 Invoeringswet Wro blijven de artikelen 6.12 Wro tot en met 6.22 Wro buiten toepassing, indien op grond van een bestemmingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening een bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het bouwen) kan worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12 lid 1 Wro, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na 1 juli 2008 geen andere bestemmingsregeling wordt vastgesteld. Deze situatie doet zich niet voor bij de gronden die gelegen zijn binnen het exploitatieplangebied. Dit kan als volgt worden toegelicht. Het exploitatieplangebied is aangeduid op bijlage 1 van het exploitatieplan. De gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, liggen ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ in: a. Het vigerende bestemmingsplan ‘Grensmaas’ (datum vaststelling 6 september 2007). De gronden kennen daarin de bestemmingen ‘Agrarisch gebied met landschappelijke en/of natuurlijke waarden’ respectievelijk ‘Wbr art 2a-regime’ (Beleidsregels grote rivieren). b. Het vigerende facetbestemmingsplan ‘Parkeren’ (datum vaststelling 13 september 2018). De gronden, voor zover gelegen binnen het exploitatieplangebied, kennen daarin de bestemming
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 9 van 54
‘Agrarisch met waarden’. Ingevolge dit bestemmingsplan kon/kan geen bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het bouwen) worden verleend voor op te richten gebouwen. Ingevolge deze bestemmingsplannen kon/kan geen bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het bouwen) worden verleend voor op te richten hoofdgebouwen etc. voor de functies onderwijs en sport, zoals opgenomen in de bestemmingsregeling van het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’. Uit het vorenstaande volgt dat voor de gronden waarop de aangewezen bouwplannen zijn voorzien ingevolge het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’, sprake is van een gewijzigde bestemmingsregeling. Daarnaast geldt in relatie tot het facetbestemmingsplan ‘Parkeren’ dat dit plan in ontwerp ter visie is gelegd na 1 juli 2008. De uitkomst is dan ook dat de gemeenteraad verplicht is gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ een exploitatieplan vast te stellen. Bestanddelen exploitatieplan Een exploitatieplan bestaat uit de volgende verplichte bestanddelen: 1. een kaart van het exploitatieplangebied; 2. een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatieplangebied; 3. een exploitatieopzet.
Daarnaast kunnen in een exploitatieplan de volgende bestanddelen worden opgenomen: a. een ruimtegebruikskaart; b. beschrijving van de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatieplangebied; c. regels over het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden; d. regels met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels. Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Het ontwerpexploitatieplan is voor de duur van zes weken ter visie gelegd. Het exploitatieplan wordt ten opzichte van het ontwerp gewijzigd vastgesteld. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerp betreffen de volgende onderdelen: a. Het aan het exploitatieplan gekoppelde bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ wordt gewijzigd vastgesteld. Voor het gedeelte van het bestemmingsplan dat betrekking heeft op de ontwikkeling van de Unilocatie Grevenbicht-Obbicht, geldt dat het plangebied is verkleind met circa 4 m². Hierdoor maakt het aanvankelijk opgenomen gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente Born, sectie M nummer 29, geen onderdeel meer uit van het bestemmingsplangebied. Het gevolg hiervan is dat het exploitatieplangebied dienovereenkomstig is verkleind. b.
De in de exploitatieopzet van het ontwerpexploitatieplan gehanteerde peildatum van 1 juli 2020 is aangepast naar 1 januari 2021. Vanuit het belang om te komen tot een zorgvuldig verwervingstraject is ervoor gekozen de peildatum te actualiseren. Een en ander heeft tot gevolg dat hertaxatie heeft plaatsgevonden van de inbrengwaarden en van de uitgifteprijzen naar de nieuwe geactualiseerde peildatum. Een en ander heeft onder meer tot gevolg dat de totale looptijd van de ontwikkeling wordt aangepast van 4,5 jaar naar 4 jaar. Voorts is de gehanteerde renteparameter aangepast aan de
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
c.
d.
e.
1.4.
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 10 van 54
gewijzigde peildatum. Verder zijn ook de gerealiseerde kosten aangepast naar de gewijzigde peildatum. Voorts is de situatie naar het aantal te verwachten onteigeningsprocedures opnieuw bezien op de herziene peildatum, dit in relatie tot de toepassing van de Regeling plankosten exploitatieplan. De verwachting voor het aantal te voeren onteigeningsprocedures is neerwaarts bijgesteld. Onderdeel van de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan vormt de aanpassing van de uitkomsten van de parkeernormtoetsing voor het deelgebied waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Daarbij is duidelijk geworden dat, uitgaande van de geldende parkeernormen, in beginsel kan worden volstaan met minder parkeerplaatsen (inclusief kiss-and-rideplaatsen) dan in de wijze van planuitvoering is voorzien. Door de gemeente wordt desondanks geopteerd voor de aanleg van het in het ontwerpexploitatieplan voorziene aantal parkeerplaatsen (inclusief kiss-and-rideplaatsen), dit ter bevordering van de opvang van eventuele piekmomenten in de parkeerbehoefte door de geclusterde functies van voetbal, tennis, sportgebruik gymzaal en onderwijs. In relatie tot de toepassing van het kostenverhaal ingevolge het exploitatieplan heeft dit tot gevolg dat de door de gemeente aan te leggen extra parkeerplaatsen niet ten laste van het exploitatieplan kunnen worden verhaald, maar voor rekening van de gemeente blijven.
In het kader van de door de gemeente gevoerde onderhandelingen over de verwerving van gronden in het exploitatieplangebied wordt ten aanzien van het perceel, kadastraal bekend gemeente Obbicht en Papenhoven, sectie C 371, een aanpak voorgestaan gericht op verwerving van het perceel, met gelijktijdige vestiging van een zakelijk recht van opstal voor het in eigendom hebben en gebruik van het daarbinnen gelegen meest zuidelijke grondwateronttrekkingspunt door de huidige eigenaar. De inhoud van hoofdstuk 7 (grondverwerving en eigendommen) is daarop aangepast. De hiervoor onder a tot en met c genoemde onderwerpen leiden ertoe dat de bij het exploitatieplan behorende kaarten (bijlagen 1 tot en met 8), de exploitatieopzet (hoofdstuk 5), het taxatierapport inbrengwaarden (bijlage 9), het prijsadvies gronduitgifteprijzen (bijlage 17) alsmede de met de exploitatieopzet verband houdende financiële bijlagen (bijlage 10, 11.1 tot en met 11.3, 12 tot en met 16 en bijlagen 18 tot en met 20 zijn aangepast. Het bestemmingsplan waaraan het exploitatieplan is gekoppeld
Dit exploitatieplan is verbonden en gekoppeld aan het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’. Het bestemmingsplangebied bestaat uit drie deelgebieden, welke gebieden als volgt globaal zijn begrensd: Deelgebied vrijkomende sportlocatie Grevenbicht: Dit deelgebied is aangeduid op het analoge kaartbeeld 2 van de bestemmingsplanverbeelding. Het deelgebied wordt globaal begrensd door de Steenstraat, Staai, Merker-Eijkstraat, Geneer en de Beekstraat in Grevenbicht. De voormalige sportlocatie Grevenbicht krijgt een groenbestemming en voor een beperkt gedeelte de bestemming ‘Maatschappelijk’, waarbij voorts langs de Kingbeek een zone wordt ingericht met een natuurbestemming. Deelgebied vrijkomende sportlocatie Obbicht: Dit deelgebied is aangeduid op het analoge kaartbeeld 3 van de bestemmingsplanverbeelding. Het deelgebied wordt globaal begrensd door de Kasteelweg, kasteelpark Obbicht en de Kingbeek in Obbicht. De voormalige sportlocatie Obbicht krijgt een groenbestemming, waarbij langs de Kingbeek en aan de zuidzijde van de locatie een zone wordt ingericht met een natuurbestemming. De bestaande sportkantine wordt ingepast met een horecabestemming voor lichte daghoreca.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 11 van 54
Deelgebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht Dit deelgebied is aangeduid op het analoge kaartbeeld 1 van de bestemmingsplanverbeelding. Het deelgebied wordt globaal begrensd door: aan de noordzijde: de noordzijde van de Frankenstraat; aan de oostzijde: de agrarische gronden ten westen van de Beelaertstraat ; aan de zuidzijde: de Dukkelaarsweg; aan de westzijde: de westzijde van de Kempenweg. Het exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ heeft betrekking op een gedeelte van het deelgebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht waar sprake is van (aangewezen) bouwplanmogelijkheden als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro voor de bestemming ‘Gemengd’, alsmede de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ (gedeeltelijk), waar sprake is van ten behoeve van de realisatie van de bestemming ‘Gemengd’ aan te leggen c.q. aan te passen werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.
Voor het gedeelte van het deelgebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht dat niet in het exploitatieplangebied is gelegen, is sprake van de bestemming ‘Verkeer’, die ziet op: het herprofileren van de bestaande Frankenstraat, inclusief een aan te leggen trottoir voor de bereikbaarheid van de huisartsenpraktijk (Frankenstraat 17 en 17a) vanaf de kruising met de Kempenweg; aanpassing van de Kempenweg in de vorm van een aanleg van een trottoir en fietssuggestiestroken; aanpassing van de bestemming ‘Verkeer’ aan de feitelijke situatie en ligging van de Kempenweg. Voor de deelgebieden van de vrijkomende sportlocatie Grevenbicht en vrijkomende sportlocatie Obbicht geldt dat, met de verplaatsing en concentratie van de nieuw te ontwikkelen centrale sportvoorziening in het deelgebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht, deze worden herbestemd op de wijze zoals hiervoor is omschreven. Voor het deelgebied van de vrijkomende sportlocatie Grevenbicht wordt binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’ voorzien in één bouwvlak, waarbinnen is voorzien in de inpassing van de bestaande aanwezige bebouwing. Dit bouwvlak heeft een oppervlakte van 221 m². Voor het deelgebied van de vrijkomende sportlocatie Obbicht wordt binnen de bestemming ‘Horeca’ voorzien in een bouwvlak waarbinnen eveneens is voorzien in de inpassing van de bestaande aanwezige bebouwing. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 374 m².
Gezien het feit dat de bestemmingsregeling in de deelgebieden van de vrijkomende sportlocaties in Grevenbicht en Obbicht mede ziet op de inpassing van bestaande te handhaven bebouwing in relatie tot de oppervlakte van het daaraan verbonden bouwvlak en bestemmingsregeling, is in deze beide deelgebieden geen sprake van aangewezen bouwplanmogelijkheden als bedoeld in artikel 6.12 Wro juncto 6.2.1 Bro. Daardoor is er dan ook geen mogelijkheid en tevens geen beginselplicht een exploitatieplan vast te stellen voor de deelgebieden van de vrijkomende sportlocaties in Grevenbicht en Obbicht. De bestaande situatie ter plaatse van het exploitatieplangebied is aangegeven op kaart bestaande situatie, die als bijlage 5 bij het exploitatieplan is opgenomen. Het bestemmingsplan kent daarmee, wat betreft het deelgebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht, voor een groot gedeelte een ontwikkelingsgericht karakter. Voor een beperkt gedeelte (aanpassing van de
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 12 van 54
bestemming ‘Verkeer’ aan de feitelijke situatie en ligging van de Kempenweg) heeft het bestemmingsplan in dit deelgebied een conserverend karakter. 1.5.
Doel en functie van het exploitatieplan
Om tot de realisatie van het Integraal Kindcentrum en de centrale sportvoorziening te komen zijn werken en werkzaamheden nodig, namelijk voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en voor de inrichting van de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte kan op haar beurt weer worden onderverdeeld in het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. Buiten het exploitatieplangebied is sprake van een tweetal uit te voeren voorzieningen: het aanbrengen van een verkeersplateau op de kruising Frankenstraat/Kempenweg met oversteekplaats; het aanpassen van het wegprofiel van het gedeelte van de Kempenweg vanaf de verkeerssluis nabij de Dukkelaarsweg tot aan het verkeersplateau ten behoeve van de ontsluiting van de Unilocatie en van het gedeelte van de Kempenweg vanaf deze ontsluiting naar het verkeersplateau op de kruising Frankenstraat/Kempenweg. Bij de aanpassing van dit wegprofiel wordt voorzien in de aanleg van een trottoir en van fietssuggestiestroken. De beide voorzieningen worden gerealiseerd ten behoeve van de ontwikkeling van het Integraal Kindcentrum en de centrale sportlocatie in het kader van een veilige school-thuisroute.
De kosten van de binnen en buiten het exploitatieplangebied uit te voeren werken en werkzaamheden van aan te leggen voorzieningen (artikel 6.2.4 onder c respectievelijk e Bro) worden, vanuit de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken met: a. inbrengwaarden van de gronden binnen en, waar van toepassing, buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.3 Bro); b. de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4 onder a Bro); c. de kosten van bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4 onder b Bro); d. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4 onder d Bro); e. de kosten van niet aan het exploitatieplangebied toe te rekenen voorzieningen met bijbehorende werken (het gaat hier om de zogenoemde kosten van ‘toekomstige grondexploitaties’ als bedoeld in artikel 6.2.4 onder f Bro); f.
de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de aanleg van voorzieningen alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen etc. (artikel 6.2.4 onder g Bro); g. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder h Bro); h. de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 onder j Bro); i. de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4 onder l Bro);
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
j.
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 13 van 54
de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 onder n Bro).
Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zal, conform de regels als opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien en waarvoor het kostenverhaal niet reeds anderszins is verzekerd. Door of namens de gemeente Sittard-Geleen wordt een actieve grondpolitiek gevoerd om de gebiedsontwikkelingen maximaal te kunnen sturen. Voor zover verwerving (eventueel via onteigening) niet slaagt, wil zij deze sturing ook via haar publiekrechtelijke bevoegdheden uitoefenen. Daarvoor zijn in het exploitatieplan voor verschillende onderwerpen regels over locatie-eisen opgenomen. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6 van het exploitatieplan, waar deze regels zijn opgenomen. Het exploitatieplan heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke terugvaloptie voor het door de gemeente binnen de Unilocatie Grevenbicht-Obbicht toepassen van de wettelijke plicht tot verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Indien sprake is van particuliere exploitatie, vindt het kostenverhaal bij toepassing van dit exploitatieplan plaats op twee manieren: 1.
door het met particuliere exploitanten sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro; 2. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten. Er wordt een financieel voorschrift aan de onder 2 bedoelde omgevingsvergunning verbonden, als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat indien er ten tijde van de aanvraag van de vergunning: a. een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) is gesloten, of b. een posterieure overeenkomst (d.w.z. na de vaststelling maar voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten, of c. sprake is van gronduitgifte van bouwpercelen door of namens de gemeente, er geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door of namens de gemeente) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst).
Naast de toepassing van kostenverhaal heeft het exploitatieplan tot doel regels te stellen over de volgende onderwerpen van locatie-eisen: a. regels over ruimtegebruik; b. regels over een bindend voorgeschreven wijze van verkaveling van het uitgeefbaar gebied, gericht op het bereiken van een doelmatige en efficiënte verkavelingsstructuur van het uitgeefbaar gebied; c. verbodsbepalingen; d. regels waarbij met toepassing van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van nader aangeduide regels. De wettelijke basis hiervoor ligt in artikel 6.13 lid 2 Wro.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009
DATUM 24 juni 2021
PAGINA 14 van 54
Dit exploitatieplan maakt onderdeel uit van de vorm van planuitvoering die de gemeente in het publieke belang nodig acht. 1.6.
Begrenzing exploitatieplangebied
Het exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ omvat het gedeelte van het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ waarin de aangewezen bouwplanmogelijkheden voor de realisatie van het Integraal Kindcentrum met een centrale sportvoorziening zijn gelegen ter zake waarvan een kostenverhaalsplicht bestaat, alsmede het gedeelte waarbinnen de nog uit te voeren werken en werkzaamheden plaatsvinden met betrekking tot het voor de realisatie van het Integraal Kindcentrum en de centrale sportvoorziening bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Op onderstaande kaart is de begrenzing van het exploitatieplangebied weergegeven. Op deze kaart is ook de begrenzing van het betreffende deelgebied van het bestemmingsplangebied zichtbaar gemaakt. Deze kaart is eveneens separaat als bijlage 1 bij het exploitatieplan opgenomen. Het gedeelte van het bestemmingsplan dat niet in het exploitatieplangebied is opgenomen, betreft: a. het deelgebied van de vrijkomende sportlocatie Grevenbicht1; b. het deelgebied van de vrijkomende sportlocatie Obbicht2; c. het gedeelte van het deelgebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht dat ziet op de herprofilering van de bestaande Frankenstraat en de planologische inpassing van de bestaande Kempenweg3.
1 2 3
Zie de toelichting in par. 1.4. Zie de toelichting in par. 1.4. Zie eveneens de toelichting in par. 1.4.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 15 van 54
De planontwikkeling binnen het exploitatieplangebied wordt gekenmerkt door een integrale realisatie van het omschreven Integraal Kindcentrum met centrale sportvoorzieningen en bijbehorende aanleg en aanpassing van openbare ruimte, waaronder de realisatie van een groene en landschappelijke inpassing met infiltratievoorziening. De inrichtingsstructuur is afgestemd op een aan te leggen verkeersveilige ontsluiting van de ‘kavel – onderwijs’ en de ‘kavel – sport’ naar de ter plaatse aan te passen Kempenweg (zie ruimtegebruikskaart, bijlage 3). Het uitgeefbaar gebied van het exploitatieplangebied is ingedeeld naar een ‘kavel – onderwijs’ en een ‘kavel – sport’ (zie de kaart bindende verkaveling, bijlage 7). In de aan te leggen/aan te passen openbare ruimte wordt voorzien in een centrale ontsluiting voor autoverkeer (inclusief openbare parkeervoorzieningen), een centrale ontsluiting voor fietsers en voetgangers (inclusief openbare fietsenstalling), een aan te leggen verkeersveilige oversteekplaats aan de Kempenweg, de aanleg van openbare groenvoorzieningen en een landschappelijke inpassing met groenstructuren en infiltratievoorzieningen. Voor de nadere indeling van het ruimtegebruik wordt verwezen naar de ruimtegebruikskaart (bijlage 3). Binnen het exploitatieplangebied geldt dat er sprake is van nieuwe c.q. te wijzigen bestemmingen c.q.
functies, waarbij de gronden worden aangewend voor ofwel de aanleg c.q. aanpassing van werken en werkzaamheden voor de aan te leggen openbare ruimte dan wel voor de aanleg van werken en werkzaamheden gericht op het creëren van nieuwe kavels (i.c. uitgeefbaar gebied) bestemd voor op te richten bouwplannen. De oppervlakte van het exploitatieplangebied bedraagt circa 52.937 m². Tussen de delen van het exploitatieplangebied is om die reden sprake van zowel een ruimtelijke als een functionele samenhang, waardoor er sprake is van één exploitatieplangebied en daardoor ook van één exploitatieplan. Het totale bestemmingsplangebied kent een oppervlakte van circa 147.623 m². Een en ander betekent dat het exploitatieplangebied betrekking heeft op circa 35,86% van de oppervlakte van het bestemmingsplangebied. 1.7.
Jaarlijkse herziening en eindafrekening
Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door de gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels. Afhankelijk van de inhoud van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als er sprake is van een herziening van louter niet-structurele onderdelen, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht te worden gevolgd. Voorts is er geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit. Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van dat exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 16 van 54
Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat de exploitatiebijdragen voor het exploitatieplangebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat, voor zover het betreft financiële bijdragen die zijn voldaan bij wijze van voorschrift verbonden aan een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen, als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger. De wettelijke restitutieregeling geldt niet indien de exploitatiebijdrage is overeengekomen middels een overeenkomst.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009
DATUM 24 juni 2021
2.
TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN
2.1.
Toelichting op de planontwikkeling
PAGINA 17 van 54
Op 5 juli 2017 is door de gemeenteraad besloten akkoord te gaan met de planvorming ter voorbereiding op definitieve besluitvorming voor de realisatie van een centrale onderwijs- en sportvoorziening voor de kernen Grevenbicht en Obbicht in het middengebied tussen de beide kernen. In 2015 is de basisschool ontstaan uit de samenvoeging van de basisscholen voor Grevenbicht (BSS Pastoor Franck en BS Ds. Deeleman) en Obbicht (BS Willibrordus). Sinds enkele jaren is schoolbestuur Kindante in overleg met de gemeente over realisatie van nieuwbouw voor deze basisschool. De bestaande schoolgebouwen zijn technisch en onderwijskundig verouderd en/of niet groot genoeg om de gehele school te huisvesten. Het schoolbestuur heeft kenbaar gemaakt voorstander te zijn van een de realisatie van een nieuw Integraal Kindcentrum, bij voorkeur centraal in het voedingsgebied, zodat de school goed bereikbaar is voor de leerlingen uit beide kernen. In diezelfde periode hebben de buitensportverenigingen voor voetbal en tennis in de beide kernen aangegeven behoefte te hebben aan een nieuwe, bij voorkeur centraal gelegen sportaccommodatie. Eerder zijn de beide tennis- respectievelijk voetbalverenigingen van Obbicht en Grevenbicht samengegaan in één tennis- respectievelijk voetbalvereniging voor de beide kernen.
In overleg met vertegenwoordigers van de basisschool en de beide verenigingen is een stedenbouwkundig ontwerp voor de unilocatie tot stand gekomen. Daaraan liggen ook onderzoeken inzake onder meer geluid, bodem en verkeer ten grondslag. Dit ontwerp is besproken met omwonenden en andere belanghebbenden (op basis van onder meer informatiebijeenkomsten). Nadat door burgemeester en wethouders is ingestemd met het stedenbouwkundig ontwerp (december 2019) is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld, waarbij verdere voorbereidende onderzoeken zijn uitgevoerd. Dit voorontwerpbestemmingsplan is vervolgens in maart 2020 voor inspraak en vooroverleg in procedure gebracht. Door de gemeenteraad is op 8 juli 2020 besloten akkoord te gaan met de realisatie van een centrale onderwijs- en sportvoorziening in het middengebied van Grevenbicht en Obbicht, waarbij een krediet voor de realisatie is gevoteerd ter grootte van € 10.078.000. Daarnaast zijn financiële middelen beschikbaar gesteld voor de herontwikkeling van de vrijkomende onderwijs- en sportlocaties in de beide kernen. Zoals aangegeven in paragraaf 1.4, bestaat het gekoppelde bestemmingsplan uit drie deelgebieden.
Het exploitatieplangebied heeft betrekking op een gedeelte van het deelgebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht, waar de realisatie van het Integrale Kindcentrum, de centrale sportaccommodatie met inbegrip van de bijbehorende aan te leggen c.q. aan te passen openbare ruimte is voorzien. In het kader van een goede en verkeersveilige bereikbaarheid voor leerlingen, medewerkers van het Integraal Kindcentrum en sportbeoefenaars is voorzien in twee ontsluitingen naar de Kempenweg: een ontsluiting voor personenauto’s, waarbij is voorzien in de realisatie van een openbare parkeerplaats voor circa 78 parkeer- en kiss-and-rideplaatsen en 7 extra kiss-and-rideplaatsen;
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 18 van 54
een ontsluiting voor fietsers en voetgangers, waarbij tevens is voorzien in een fietsenstalling. De ontsluiting wordt vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid mede vormgegeven in de vorm van een verhoogd plateau van de Kempenweg met een aparte fiets- en voetgangersoversteekplaats.
De onderwijs- en sportvoorziening is aan de west-, oost- en zuidzijde ingepast in een openbare groenvoorziening, waarbinnen infiltratievoorzieningen ten behoeve van berging van regenwaterafvoer worden gerealiseerd. De kosten van deze voorzieningen worden, met toepassing van de wettelijke criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro), volledig toegerekend aan het exploitatieplangebied. Het exploitatieplangebied is voor het ruimtegebruik onderverdeeld naar de hoofdfuncties openbare ruimte en uitgeefbaar gebied. De indeling van het exploitatieplangebied naar de beide hoofdfuncties is opgenomen in de ruimtegebruikskaart (bijlage 3).
De op deze kaart aangegeven indeling naar de begrenzing van de openbare ruimte en het uitgeefbaar gebied heeft een bindende werking (zie hoofdstuk 6, regels). Het exploitatieplangebied kent een totale oppervlakte van circa 52.937 m², waarvan circa 31.595 m² bestaat uit uitgeefbaar gebied en circa 21.342 m² bestemd is voor de aan te leggen c.q. aan te passen openbare ruimte.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 19 van 54
De openbare ruimte wordt op de ruimtegebruikskaart onderscheiden naar de functies groen, groen/infiltratiezone, groen/fietsenstalling, wegen, parkeren, fietspad en voetpad. Deze indeling heeft een bindend karakter (zie regels ruimtegebruik hoofdstuk 6, regels). Het uitgeefbaar gebied van het exploitatieplan is opgedeeld in twee kavels: een ‘kavel – onderwijs’ (circa 6.599 m²) en een ‘kavel – sport’ (circa 24.996 m²). De indeling van deze bindende verkaveling is vastgelegd in artikel 3 van de regels (zie hoofdstuk 6), en is zichtbaar gemaakt op de kaart bindende verkaveling (bijlage 7). Ten behoeve van de kostenverhaalsfunctie van het exploitatieplan zijn de kavels afhankelijk van de kavelgrootte en functie onderscheiden in categorieën van marktconforme gronduitgifteprijzen. Deze indeling is aangegeven in de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 6 van het exploitatieplan) en nader uitgewerkt in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. De gehanteerde uitgifteprijzen hebben geen bindende werking, maar zijn opgenomen ter onderbouwing van de raming van de gronduitgifteopbrengsten, als onderdeel van de exploitatieopzet (hoofdstuk 5 van het exploitatieplan).
Voor de opstelling van de exploitatieopzet, op basis waarvan de te verhalen kosten worden bepaald, dient ingevolge artikel 6.13 lid 4 Wro te worden uitgegaan van de wettelijke fictie dat de grondexploitatie van het gehele gebied plaatsvindt door de gemeente SittardGeleen. Voor de ontwikkeling van het Integraal Kindcentrum met de centrale sportaccommodatie dient binnen het exploitatieplangebied onder meer rekening te worden gehouden met de volgende uit te voeren werken, werkzaamheden en maatregelen: het uitvoeren van grondwerken (waaronder de (gedeeltelijke) ophoging van de gronden voor de openbare ruimte en uitgeefbaar gebied); de aanpassing en herinrichting van de Kempenweg; de aanleg van openbare wegen, fiets- en voetpaden, parkeerplaatsen en een fietsenstalling; de aanleg van wadi’s, hemelwater- en droogweerriolering met in begrip van bijbehorende werken; de aanleg en aanpassing van nutsvoorzieningen; de aanleg van groenvoorzieningen. Voor de realisatie van de locatie dienen daarmee verschillende werken en werkzaamheden binnen het exploitatieplangebied te worden uitgevoerd. Voor de aan te leggen werken en werkzaamheden binnen het exploitatieplangebied geldt dat ze, met uitzondering van de aan te leggen parkeerplaatsen, profijt opleveren voor alleen het exploitatieplangebied.
Voor de aan te leggen parkeerplaatsen geldt dat sprake is van een lager proportioneel aandeel profijt voor het exploitatieplangebied. Voor de realisatie van de locatie is voorts sprake van werken en werkzaamheden die buiten het exploitatieplangebied dienen te worden uitgevoerd. Daarbij gaat het om de aanleg van een verkeersplateau op de kruising Frankenstraat/Kempenweg en over de aanpassing van het wegprofiel van het gedeelte van de Kempenweg vanaf de verkeerssluis nabij de Dukkelaarsweg tot aan het verkeersplateau ten behoeve van de ontsluiting van de Unilocatie en van het gedeelte van de Kempenweg vanaf deze ontsluiting naar het verkeersplateau op de kruising Frankenstraat/Kempenweg. De aanleg van deze buitenplanse voorzieningen worden, met toepassing van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, volledig aan het exploitatieplangebied toegerekend.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 20 van 54
Een nadere toelichting van deze verschillende categorieën van werken/werkzaamheden en de uitwerking daarvan voor de toepassing van kostenverhaal is opgenomen in hoofdstuk 3 (omschrijving werken en werkzaamheden) en paragraaf 5.5 van het exploitatieplan. Uitgegaan wordt van een realisatieperiode van 4 jaar, te rekenen vanaf 1 januari 2021. Het overgrote deel van de gronden binnen het exploitatieplangebied is in eigendom van derden. De gemeente voert een actief grondbeleid, gericht op verwerving van de benodigde gronden binnen het exploitatieplangebied. Het verwervingsbeleid wordt in hoofdstuk 7 (grondverwerving en eigendommen) nader toegelicht. 2.2.
Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan
Het exploitatieplan bevat in totaal 20 bijlagen, waarvan sommige bijlagen uit meerdere onderdelen kunnen bestaan. Voor de bijlagen geldt dat een aantal daarvan een juridisch bindende werking heeft. De overige bijlagen hebben een toelichtende (informerende) functie. Hierna wordt per bijlage de status toegelicht. bijlage 1. Kaart exploitatieplangebied Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatieplangebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindend karakter. bijlage 2. Kaart bestemmingsplan Deze kaart bevat de analoge verbeelding van het bestemmingsplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’. Het bestemmingsplan heeft betrekking op drie deelgebieden. De kaart heeft voor het exploitatieplan een informatieve en onderbouwende functie. De bestemmingsplanverbeelding zelf, als onderdeel van het betreffende bestemmingsplan, heeft vanzelfsprekend een rechtstreeks zelfstandig werkende bindende functie. bijlage 3. Ruimtegebruikskaart Deze kaart heeft een bindende en toelichtende functie. Op deze kaart is de indeling van het grondgebruik opgenomen, onderscheiden naar de hoofdgroepen openbare ruimte en uitgeefbaar gebied.
Binnen de hoofdgroep openbare ruimte is de indeling weergegeven naar de functies groen, groen/infiltratiezone, groen/fietsenstalling, wegen, parkeren, fietspad en voetpad (zie artikel 2 van de regels van het exploitatieplan (hoofdstuk 6)). De kaart heeft voorts een toelichtende functie ter onderbouwing van de in het exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten voor het ruimtegebruik. bijlage 4. Eigendommenkaart Op deze bijlage is de eigendomssituatie per 1 januari 2021 aangegeven. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 5. Kaart bestaande situatie Deze kaart is toegevoegd om inzicht te geven in de situatie ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpexploitatieplan. Vergeleken met de ruimtegebruikskaart (bijlage 3) geeft dit inzicht in de verschillen tussen de
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 21 van 54
bestaande situatie en de in het exploitatieplan beoogde ontwikkeling. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 6. Kaart uitgiftecategorieën In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de marktconforme uitgifteprijzen van het uitgeefbaar gebied in het exploitatieplan. Daarin is onderscheid gemaakt in uitgiftecategorieën, onderscheiden naar de ‘kavel – onderwijs’ en de ‘kavel – sport’. De op deze kaart vermelde uitgifteprijscategorieën zijn niet bindend voor de verkopers van kavels. De uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de uitgiftewaarde van de te vervaardigen kavels, dit in verband met de wettelijke systematiek van de kostenomslag op basis van binnenplanse verevening (artikel 6.18 Wro). De indeling naar uitgiftecategorieën en kavels is daarmee een element in de onderbouwing van de omslagmethode. De kaart heeft wat betreft de status van de uitgiftecategorieën en -prijzen een toelichtende functie. bijlage 7. Kaart bindende verkaveling Op deze kaart is de indeling van het uitgeefbaar gebied van het exploitatieplangebied in een bindendeverkavelingsstructuur opgenomen. Deze kaart vormt daarmee een nadere detaillering van het ‘uitgeefbaar gebied’, zoals dat op de ruimtegebruikskaart (bijlage 3) is aangeduid. Deze kaart is bindend in relatie met de in hoofdstuk 6 opgenomen regels. bijlage 8.
Verwervingskaart Deze kaart heeft een toelichtende functie en beoogt inzicht te bieden in welke gronden niet in eigendom zijn van de gemeente. Uit de kaart volgt voorts voor welke gronden geldt dat de gemeente deze voornemens is te verwerven. bijlage 9. Taxatierapport Inbrengwaarden Deze bijlage bevat het rapport van de taxateur voor de waardering van de inbrengwaarden van de eigendommen in het exploitatieplangebied. Tot het taxatierapport behoort ook het waarderingsoverzicht, waarin de inbrengwaarde per eigenaar/eigendom is opgenomen. De bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 10. Plankostenscan Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruikgemaakt van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de minister van IenM is vastgesteld (Stcrt. 2017, 6470). Van de regeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad zijn opgenomen. Deze drie elementen zijn in deze bijlage vastgelegd. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 11.
Detailuitwerking ramingen kosten exploitatieopzet Deze bijlage heeft een toelichtende functie en bestaat uit de volgende onderdelen: bijlage 11.1 Detailuitwerking raming kosten bijlage 11.2 Civieltechnische raming bijlage 11.3 Toelichting kosten buitenplanse voorzieningen bijlage 11.4 Planschaderisicoanalyse In deze bijlagen zijn voor de verschillende aangegeven onderdelen nadere toelichtingen en onderbouwingen opgenomen voor de in de exploitatieopzet opgenomen (ramingen van) kosten.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 22 van 54
bijlage 12. Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet In deze bijlage is een specificatie opgenomen van de (geraamde) opbrengsten zoals opgenomen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 13. Jaarschijvenoverzicht kosten en opbrengsten grondexploitatie Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. Zij bevat een overzicht van de jaren van de gerealiseerde en geraamde verhaalbare kosten en opbrengsten bijlage 14. Overzicht macroaftopping Deze bijlage bevat een overzicht van de resultaten van de macroaftopping (bepaling maximaal verhaalbare kosten). Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 15. Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied Vanuit de totale te verhalen kosten zijn in artikel 6.18 Wro regels gesteld op welke wijze de omslag per eigendom dient plaats te vinden. Daarbij dient rekening te worden gehouden met uitgiftecategorieën in gronduitgifteprijzen, op basis waarvan gewogen eenheden dienen te worden vastgesteld. Het overzicht van gewogen eenheden voor het totale exploitatieplangebied is in deze bijlage opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 16.
Overzicht gewogen eenheden per eigendom en per kavel Van belang voor het kunnen berekenen van een exploitatiebijdrage per eigendom is het inzicht in het aantal aan een eigendom toe te rekenen gewogen eenheden. In deze bijlage is het aantal gewogen eenheden uitgesplitst per eigendom. Voor het exploitatieplangebied is sprake van een bindende verkaveling. Om die reden is in deze bijlage het aantal gewogen eenheden eveneens uitgesplitst per kavel. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 17. Prijsadvies gronduitgifteprijzen Opgenomen zijn de resultaten van de door Hauzer & Partners uitgevoerde taxatie van de uitgifteprijzen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 18. Ruimtegebruik per eigendom Deze bijlage bevat een inzicht van de verdeling van het ruimtegebruik per eigendom en is afgeleid van de ruimtegebruikskaart (bijlage 3). Deze bijlage heeft, gezien de status van de ruimtegebruikskaart, een bindend karakter. bijlage 19. Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom Deze bijlage bevat het overzicht van de exploitatiebijdrage per eigenaar en, waar van toepassing, per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 20.
Specificatie exploitatiebijdrage per kavel Deze bijlage bevat het overzicht van de exploitatiebijdrage per kavel op basis van de regeling voor de bindende verkaveling (kaart bindende verkaveling, bijlage 7). De bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ ONS KENMERK 2020009
DATUM 24 juni 2021
3.
OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
3.1.
Inleiding
PAGINA 23 van 54
Ingevolge artikel 6.13 lid 1 Wro dient een exploitatieplan een omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatieplangebied te bevatten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in drie hoofdgroepen: a. bouwrijp maken van het exploitatieplangebied; b. aanleg van nutsvoorzieningen; c. inrichting van de openbare ruimte van het exploitatieplangebied. De hierna opgenomen omschrijving van de werken en werkzaamheden in de paragrafen 3.2 tot en met 3.4 betreft het gehele exploitatieplangebied. Deze werken en werkzaamheden zijn in dit hoofdstuk beschreven, waarbij zij voorts nader zijn aangeduid op de ruimtegebruikskaart (bijlage 3). In paragraaf 3.5 is een omschrijving opgenomen van de nog uit te voeren werken en werkzaamheden buiten het exploitatieplangebied. Het exploitatieplangebied is onderverdeeld naar de hoofdfuncties uitgeefbaar gebied en openbare ruimte (zie ruimtegebruikskaart, bijlage 3). Het daarbinnen gelegen uitgeefbaar gebied is ontsloten naar de Kempenweg. Binnen de openbare ruimte van het exploitatieplangebied is voorzien in de aanleg van groen, groen/infiltratiezone, groen/fietsenstalling, wegen, parkeren, fietspaden en voetpaden (zie ruimtegebruikskaart, bijlage 3).
Wat betreft de hoofdgroep ‘bouwrijp maken’ is er sprake van werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van de openbare ruimte. Gezien de verschillende functies van de betreffende gronden (uitgeefbaar gebied en openbare ruimte, zoals aangeduid in de ruimtegebruikskaart), wat ook tot uitdrukking komt in de regels van het exploitatieplan, is ervoor gekozen om ook bij de beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken onderscheid te maken tussen het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte kent naar zijn aard werken en werkzaamheden die, zonder nadere verduidelijking en toelichting, ook zouden kunnen worden getypeerd als werken en werkzaamheden voor de ‘inrichting van de openbare ruimte’. Zo vormt de aanleg van bouwwegen een onderdeel van het bouwrijp maken van openbare ruimte, maar is het tevens het begin van de inrichting van de openbare ruimte. Gezien het vorenstaande wordt de beschrijving van werken en werkzaamheden voor de toepassing in dit exploitatieplan als volgt onderverdeeld: a. bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied; b. aanleg van nutsvoorzieningen; c. inrichting van de openbare ruimte, die vervolgens kan worden onderverdeeld naar: 1. bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2.
gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. De hoofdgroepen a tot en met c worden hierna nader omschreven.
exploitatieplan ‘Unilocatie Grevenbicht-Obbicht’ DATUM 24 juni 2021
3.2.
ONS KENMERK 2020009
PAGINA 24 van 54
Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied
Het uitgeefbaar gebied is als zodanig aangeduid op de als bijlage 3 bij het exploitatieplan gevoegde ruimtegebruikskaart. Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied omvat in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden: 1. slopen van opstallen en verwijderen van bovengrondse en ondergrondse obstakels (waaronder verwijderen van verhardingen, funderingen en kabels en leidingen); 2. verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken; 3. egaliseren (in de vorm van plaatselijk ophogen en afgraven); 4. uitvoering (nader) onderzoek c.q. treffen van uit archeologisch oogpunt noodzakelijke maatregelen; 5. aanbrengen van de aansluiting op openbare riolering (hemelwaterafvoer (HWA) en droogweerafvoer (DWA)) voor de kavels; 6. ophogen uitgeefbaar gebied. In een beperkt gedeelte van het exploitatieplangebied is ophoging noodzakelijk. Er is voorts sprake van afvoer van een gedeelte van de gronden naar buiten het exploitatieplangebied. 3.3.