06 Bijlage 9 - Taxatierapport inbrengwaarden

Na de grootste kwartaal-op-kwartaaldaling van het bbp in het tweede kwartaal van 2020 (-8,5%) is in het derde kwartaal de grootste stijging ooit gevolgd (+7,7%), mogelijk ook doordat de corona-maatregelen wat werden versoepeld. Desondanks is het bbp-volume nog altijd 3,0% lager dan eind 2019, een uitzonderlijk grote daling. De tweede coronagolf van september-oktober 2020 en de daarbij horende nieuwe contactbeperkingen hebben een nadelig effect op productie en bestedingen in het vierde kwartaal. Naar verwachting neemt het bbp af ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De beperkt beschikbare informatie (pinbetalingen, mobiliteitsdata; voorlopende vertrouwensindicatoren) wijst hierop. De daling is echter kleiner dan in het tweede kwartaal. De industrie is nu beter ingespeeld op de beperkingen die corona met zich meebrengt. Detailhandel en contactberoepen werkten grotendeels door, er is minder ziekteverzuim en productiviteitsverlies doordat de scholen dit keer dicht blijven. Ook neemt de productie van de recreatie- en cultuursectoren af van een al lager niveau. Het effect op vertrouwensindicatoren is tot nu toe ook kleiner. Omvangrijke steunmaatregelen en het herstel in het derde kwartaal hebben de oploop van de werkloosheid beperkt.

De verdere maatregelen van december 2020 (waarbij enkel nog supermarkten, apotheken en dergelijke open mochten blijven) en die ten doel hadden nog ingrijpender contact-beperkingen op te leggen omdat de aantallen besmettingen bleven oplopen, zullen naar verwachting de economie en samenleving zwaarder raken. De recente verlenging van de lockdown tot begin februari zal immers eerder van negatieve dan van positieve invloed zijn op de economie. De oploop in het werkloosheidspercentage tussen maart en oktober met 1,4%-punt is de grootste stijging deze eeuw. Vooral jongeren, werknemers met een flexibel arbeidscontract en zzp-ers zijn geraakt. De neergang op de arbeidsmarkt concentreert zich in de private dienstverlening. In de basisraming neemt het bbp in 2021 toe met 2,8%, na een krimp van 4,2% in 2020. Het herstel zou in het eerste kwartaal van 2021 weer op gang moeten komen, uitgaande van de veronderstellingen over de pandemie in de basisraming (coronapandemie onder controle en grootschalige vaccinatie vanaf midden 2021). Nu de overheidsmaatregelen (lockdown) doorlopen tot in februari 2021 mag aan dit scenario worden getwijfeld. De economische activiteit komt weer op gang door minder besmettingsangst bij consumenten in binnen- en buitenland, en door het opheffen van contactbeperkende maatregelen.

Dit herstel vindt plaats ondanks strubbelingen in de handel met het Verenigd Koninkrijk (VK) doordat bedrijven en douane niet volledig voorbereid kunnen zijn op het einde van de Brexit-overgangsperiode. Het herstel van de Nederlandse economie is echter onvolledig: eind 2021 is het bbp-niveau nog 1% lager dan eind 2019 en 4% lager dan geraamd in het voorjaar. In het start-stop-scenario is eind 2021 het bbp-niveau 10% lager dan geraamd in het voorjaar. De corona-uitbraak leidt tot een lager bbp-niveau in 2025 dan eerder werd verwacht.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

29

Het CPB heeft bij dit document ook een actualisatie van de middellange-termijnverkenning gepubliceerd. Deze publicatie sluit aan op de basisraming voor de korte termijn. Het bbp-volume in 2025 is 4% lager dan in de verkenning van maart 2020 waarin nog geen rekening was gehouden met corona. Het lagere niveau komt door een kleinere toename van het arbeidsaanbod, als gevolg van minder immigratie, en door een lagere trendmatige productiviteitsgroei als gevolg van gemiste investeringen. De werkloosheid loopt in 2021 verder op naar 6,1% van de beroepsbevolking. Het is gebruikelijk dat de arbeidsmarkt met vertraging reageert op productieschokken. Het omvangrijke steunbeleid heeft uitstel van bedrijfsbeslissingen over reorganisaties daarbij gefaciliteerd. De effectiviteit van het steunbeleid neemt echter geleidelijk af. De productiegroei in 2021 komt niet tot uitdrukking in een stijging van de werkgelegenheid in personen maar in een stijging van het aantal gewerkte uren per persoon, na een sterke daling in 2020. In het start-stop-scenario nemen bestedingen niet toe en zijn de bedrijfsomzetten geringer. Bedrijven zijn dan dusdanig verzwakt dat grootschalig(er) baanverlies niet te vermijden is. De werkloosheid loopt dan op tot meer dan 8% eind 2021. De coronarecessie drukt de loonstijging en daarmee de toename van de koopkracht.

De cao-loonstijging valt voor bedrijven terug van 2,5% in 2020 naar 1,4% in 2021. Tegelijkertijd is de inflatie (cpi) stabiel op 1,4%. Door lastenverlichting in de loonheffing blijft in 2021 sprake van een mediane statische koopkrachtstijging, met 1,0%, wel duidelijk minder dan de 2,2% in 2020. In deze corona-recessie is de zeggingskracht van de statische koopkrachtcijfers extra beperkt doordat deze geen rekening houden met de effecten van hogere werkloosheid en lagere omzet van zelfstandigen. De koopkracht van gepensioneerden staat volgend jaar onder druk doordat de meeste pensioenuitkeringen niet of slechts gedeeltelijk worden geïndexeerd. Bij enkele grote fondsen wordt komend jaar naar verwachting nominaal gekort. De steunmaatregelen en de recessie leiden tot een zeer groot begrotingstekort doch de overheidsfinanciën zouden niet in gevaar zijn of komen. Sinds Prinsjesdag zijn aanvullende steunmaatregelen genomen die relatief beperkt van omvang zijn. De tweede coronagolf betekent dat het budgettaire beslag van bestaande mee-ademende steunmaatregelen groter zal zijn. Door verder herstel van de economie en door het aflopen van de steunmaatregelen halverwege het jaar is desondanks sprake van een afname van het begrotingstekort van 6,1% bbp in 2020 tot 4,6% bbp in 2021. In het start-stop-scenario is het begrotingstekort significant groter dan in de basisraming: 6,7% bbp.

De overheidsschuld loopt in dat scenario op naar 63,6% bbp, duidelijk onder het Europees gemiddelde en nog ver weg van niveaus die als problematisch kunnen worden beschouwd. (Bron: CPB RAMING Novemberraming 2020)

Ontwikkelingen op het gebied van vastgoed. De effecten van het herstel (na de recessie in de periode 2008-2014) zijn in 2016, 2017, 2018 en 2019 zowel op de woningmarkt als ook op de markt van commercieel vastgoed merkbaar geworden. De prijsdalingen, de oplopende doorlooptijden bij verkoop en het grote aanbod zijn in deze periode omgedraaid in een grote vraag, een – soms - krap aanbod, korte doorlooptijden en transactieprijzen op het niveau van de vraagprijzen en soms zelfs daarboven. Ook de terughoudendheid van de banken, die kenmerkend was in de periode van de recessie, is ten goede gekeerd; banken verstrekken weer hypothecaire leningen en de aangescherpte normen bij de banken als ook voor de consumenten lijken geaccepteerd. De banken hebben wel hun beleid ten aanzien van het verstrekken van (hypothecaire) kredieten aangescherpt c.q. moeten aanscherpen (“loan to value”). Het gevolg is onder andere dat een koper (bij eigen gebruik als ook bij belegging) meer eigen geld moet inbrengen. Het herstel op de markt en de grote vraag naar woningen heeft anno 2020 geleid tot meer bouwactiviteiten, met name op het vlak van woningbouw. Dat is in de loop van 2019 verstoord door een uitspraak van de Raad van State (29 mei 2019, door het gevoerde stikstofbeleid is de kwetsbare natuur in Nederland onvoldoende beschermd).

De Raad van State heeft toen een streep gezet door het beoordelingssysteem Programma Aanpak Stikstof (PAS) waarop de regering weer maatregelen genomen (o.a. 100 km op de snelwegen) om enige ruimte te creëren voor onder andere de bouwactiviteiten en om daarmee toch binnen de normen te blijven.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

30

Ongeveer tegelijkertijd zijn de perikelen rondom PFAS (poly- en perfluoralkylstoffen, de antiaanbaklaag in pannen). actueel geworden Begin juli 2020 kwam het bericht dat de overheid de normen weer heeft verruimd en dat daardoor het verwerken en storten van vrijkomende grond weer mogelijk is. De Covid-pandemie heeft in 2020 een sterk wisselend beeld op de vastgoedmarkt te zien gegeven. De negatieve teneur van de pandemie werd “opgeheven” door de aldoor lage rentestand en ook de belastingmaatregelen van de regering van eind 2020 (overdrachtsbelasting naar 8 % behalve voor woningen voor eigen gebruik). De woningmarkt kent nog steeds een soort hausse. Veel vraag, weinig aanbod en prijzen die aldoor stijgen en soms absurde hoogten bereiken of lijken te bereiken; lijken omdat de markt toch ingaat op deze prijzen en transacties plaatsvinden die telkens weer de eerdere transacties overtreffen. Op de markt voor bedrijfsmatig onroerend goed heeft de pandemie een wisselend effect gehad. De vraag naar kantoren lijkt wat te zijn toegenomen. Van belang is de locatie. De Randstad en een aantal grote steden daarbuiten zijn in trek. De kantorenmarkt in kleinere plaatsen is verder weggezakt en omvat nu enkel een lokale of regionale markt. Landelijke spelers zijn niet geïnteresseerd in deze kleinere plaatsen. Internationale bedrijven hebben nagenoeg uitsluitend oog voor de randstad.

Daar worden ook grotere metrages afgezet en daar worden ook vrij hoge huurprijzen gerealiseerd. De leegstand op het vlak van winkelruimten is in de jaren van de economische crisis toegenomen. Als oorzaken van de oplopende leegstand in die tijd kunnen onder meer worden genoemd het gedaalde vertrouwen van de consument en de toename van het ‘online winkelen’. Op het vlak van winkelruimten waren in de loop van 2020 weer transacties waarneembaar; de leegstand is deels weer opgevuld. De horeca in het algemeen heeft door de pandemie zware klappen gekregen. Als deze klappen nog niet zichtbaar zijn dan zal dit eind 2020-begin 2021 vermoedelijk en helaas alsnog gebeuren. De ‘lockdown’ in het voorjaar van 2020 en de tweede lockdown (voor met name de horeca) zal voor veel horecabedrijven tot (zware) verliezen lijden en mogelijk tot faillissementen. Bedrijfsruimten hebben ondanks de economische crisis en de pandemie wel aftrek gevonden en vinden nog steeds aftrek. De leegstand is wat gegroeid in de jaren van de crisis en betrof met name grotere en oudere panden die niet meer productief kunnen worden ingezet. De verkoop van bedrijfsterrein is in de crisistijd enorm ingezakt en nieuwbouw vond nauwelijks nog plaats. Ook hier is in de jaren 2018-2019 de kentering waarneembaar geworden.

Relatief veel kavels bedrijfsterrein werden verkocht en nieuwbouw-bedrijfsruimten (veelal voor eigen gebruik) werden weer gerealiseerd. Wat de uiteindelijke invloed zal zijn van het Corona-virus (de Covid 19 pandemie) op de marktontwikkelingen in de vastgoedsector is eind 2020 nog steeds niet te voorzien. De taxatie (deze update) is gebaseerd op de vastgoedmarkt van medio/eind 2020. Die biedt nog referentiemateriaal. De lokale marktomstandigheden. De vraag naar landbouwgronden blijft vrijwel op een constant groot niveau. De grote vraag wordt met name veroorzaakt door de steeds groter wordende vraag naar grond voor woningbouwdoeleinden en bedrijfsterreinen. Ook het toenemend ruimtebeslag voor nieuwe infrastructurele voorzieningen, de realisatie en uitbreiding van natuurgebieden, schaalvergroting van agrarische bedrijven en de regelgeving met betrekking tot mestproductie en mestafzet zijn van (grote) invloed op de vraag en dus de prijsontwikkeling. Mede als gevolg van regelgeving is er in de agrarische sector een afname van het aantal bedrijven en een behoorlijk aanbod van agrarische bedrijfsgebouwen. Gronden worden in de regel wel in de markt opgenomen, de (voormalige) bedrijfsgebouwen blijven dan achter en blijken moeilijk verkoopbaar.

Sinds de jaren 2007/2008 zijn de prijzen voor agrarische gronden gemiddeld genomen, rekening houdend met enige fluctuaties, steeds in lichte mate gestegen. Courante grond en goede bedrijven worden tegen ruime prijzen verkocht, niet courante grond en minder courante bedrijven worden daarentegen moeizaam of niet verkocht.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

31

Aan de hand van 4 landsdelen wordt door Wageningen Economic Research elk kwartaal een indruk gegeven van de regionale verscheidenheid op de agrarische grondmarkt. Voor het vierde kwartaal in 2020 steeg de gemiddelde agrarische grondprijs met 6,5 % tot € 74.100,-- per hectare. Over heel 2020 ligt de grondprijs per hectare iets boven het niveau van 2019 (€ 71.800,-- tegenover € 71.200,-- per hectare)

Bron: Kadaster/RVO.nl/Wageningen Economic Research.

In landsdeel Zuid is de grondprijs landelijk gezien het hoogste (€ 72.600,-- per hectare). Voor de volledigheid heeft de taxateur feitelijk gerealiseerde transacties in Midden Limburg, meer specifiek in de regio Sittard-Born, nagetrokken om een beeld te krijgen van de lokale markt. Referentiegegevens agrarische grond tot peildatum 1 januari 2021 akte

Percelen:

Oppervlakte in m2

Koopsom k.k. per m²

Datum:

72974/6

Obbicht en Papenhoven, C, 456, Born, I, 520 en 855 en Echt, AA, 371 Obbicht en Papenhoven, C, 448, 449, 450 en 451 Obbicht en Papenhoven, C, 114 en 116 Obbicht en Papenhoven, C, 186 Born, I, 639 Sittard, Q, 200 Sittard, T, 309 Sittard, T, 1812 Sittard, T, 691 Born, I, 1568 Sittard, T, 2004 Born, A, 3197

20.305

5,61

11-4-2018

11.540 14.145 2.800 3.920 3.460 17.410 8.205 9.310 5.961 57.730 2.940

5,50 5,00 6,50 7,50 5,50 6,61 8,00 8,50 7,00 7,36 5,75

12-7-2018 11-3-2019 24-6-2019 9-11-2018 9-7-2019 23-7-2019 7-11-2019 7-11-2019 9-12-2019 16-3-2020 11-6-2020

18.440 38.870

7,50 7,50

24-02-2021 24-02-2021

73582/77 75165/132 75827/136 74365/25 75966/17 76055/72 76762/21 76762/25 76956/190 77644/155 78255/154

Na de peildatum 1 januari 2021 806665/22 80665/22

Obbicht en Papenhoven Born, I, 854

Binnen het exploitatieplangebied hebben recentelijk geen transacties plaats gevonden. In de omgeving is per maart 2021 (dus na de peildatum van deze hertaxatie) volgens ingewijden een transactie op handen voor ongeveer 5 hectare grond met een prijs van € 7,-- per m². Daarnaast zijn de bovengenoemde percelen (samen één blok) verkocht. Nabij de autosnelweg A2 worden door Rijkswaterstaat in het kader van de verbreding van de A2 stroken landbouwgrond aangekocht voor € 8,-- per m². Dat is vanwege de betere locatie een begrijpelijke aankoopprijs.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

32

Een overdracht van gronden met een openbaar karakter en met een bestemming voor verkeersdoeleinden, groen of natuur vindt normaliter binnen de overheidssfeer plaats, veelal “om niet” dan wel tegen een symbolisch bedrag met daarnaast een regeling ten behoeve van de toekomstige beheer- en onderhoudskosten. SWOT analyse (Strenghts, Weaknesses, Opportunities, Threats) Huidige planologie en huidig gebruik. Sterkten: Zwakten: Ligging tussen de kernen van Grevenbicht en Obbicht op relatief De kavelvorm van de percelen nummers 529, 372, 373 en korte afstand van Echt en met aansluitingen op het 374 is ongunstig voor agrarisch gebruik. autosnelwegennet (via de A2 en A73). Kansen: Bedreigingen: Toekomstige ontwikkelingen. Stijging rente op geldleningen. Toenemende druk op agrarische gronden voor andere doeleinden Covid-19 pandemie.

Toekomstige planologie en gebruik. Sterkten: Zwakten: Gunstige geografische ligging voor een school en een Ontwikkeling van ‘incourant vastgoed’: onrendabel en sportveldencomplex tussen Grevenbicht en Obbicht moeilijk of niet verhandelbaar. Kansen: Toekomstige verruiming van de bestemming

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

Bedreigingen: Stijging rente op geldleningen. Covid-19 pandemie.

33

TOELICHTING OP DE TAXATIE EN OPMERKINGEN Toelichting op de taxatie Inbrengwaarde Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, Artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, Artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. b. c. d.

de waarde van de gronden in het exploitatieplangebied; de waarde van de -in verband met de exploitatie van de gronden – te slopen opstallen; de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied.

De inbrengwaarde van de percelen moet volgens artikel 6.13, lid 5 Wro worden bepaald conform de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Alleen voor de percelen die zijn onteigend of percelen waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, dient de inbrengwaarde te worden bepaald op basis van volledige schadeloosstelling conform de onteigeningswet. Met betrekking tot deze waardering merkt de taxateur op dat er op het moment van taxatie en het uitbrengen van dit rapport geen sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening. Normaal gesproken wordt tegelijk met het vaststellen van het exploitatieplan en bestemmingsplan ook een verzoekbesluit tot onteigening genomen. Dat is echter in dit geval nog niet besloten. Dat zal mogelijk over enkele maanden volgen. Momenteel is de gemeente in gesprek met en voert de gemeente onderhandelingen met de diverse eigenaren/belanghebbenden om in minnelijke sfeer tot een verwerving van de benodigde gronden te komen op basis van een volledige schadeloosstelling. Ingevolge artikel 6.13 lid 5 Wro biedt dit de taxateur grondslag om de taxatie te baseren op de volledige schadeloosstelling.

In de uitspraak van de Raad van State op 18 december 2019 Sunshin Grow/Voorschoten (ECLI:NL:RVS:2019:4327) op het verweerschrift van verweerder op het besluit van de gemeenteraad ter vaststelling van het bestemmings- en exploitatieplan ‘Noortveer’ is vermeld dat het verzoekbesluit tot onteigening genomen is in dezelfde raadsvergadering als waarin het bestemmings- en exploitatieplan werden vastgesteld. De inbrengwaarde voor het exploitatieplan was gebaseerd op volledige schadeloosstelling en dit is bij deze uitspraak in stand gebleven. Op grond van vorengenoemde overwegingen is de inbrengwaarde van de gronden (behoudens de gronden die in eigendom zijn bij gemeente Sittard-Geleen en die in eigendom zijn bij Van Mulken) gebaseerd op volledige schadeloosstelling. Het verwervingstraject is ingezet. Op basis van door de gemeente SittardGeleen aangeleverde informatie en onderzoek naar de status van de onderhandelingen die zijn of worden gevoerd met de diverse eigenaren, is duidelijk geworden dat een verwerving in minnelijke sfeer voor alle bij dit plan betrokken grondeigenaren niet mogelijk of zeer moeilijk zal zijn. De standpunten over en weer liggen ver uit elkaar. Onteigening van een of meerdere percelen zal ongetwijfeld aan de orde komen. Voor wat betreft de schadeloosstelling is de taxateur uitgegaan van de navolgende twee grondslagen: 1.

Gronden die ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeente zijn aangekocht en op onteigeningsbasis zijn of worden verworven; 2. Gronden die ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan niet door de gemeente zijn aangekocht en waarvoor een verzoekbesluit tot onteigening wordt genomen.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

34

In artikel 40b is onder meer bepaald dat de waarde vastgesteld moet worden als zijnde de werkelijke waarde die tot stand zou komen bij een veronderstelde koop en verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen redelijk denkende en handelende partijen. In deze waardering is deze waarde gelijkgesteld aan de marktwaarde. In artikel 40d van de onteigeningwet staat aangegeven dat: 1. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: a. Met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. Met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.

In de praktijk wordt onder een complex verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Een stuk te onteigenen ruwe bouwgrond is niet een object dat op zichzelf staat, maar dat slechts tezamen met andere aangrenzende en nabij gelegen percelen tot ontwikkeling is te brengen. Het te realiseren kindcentrum en de te realiseren sportaccommodaties zijn als één complex aan te merken. De buitenplanse voorzieningen (de specifieke voorzieningen zoals infrastructurele maatregelen ten behoeve van de beoogde ontwikkeling) vormen geen onderdeel van het complex. De inbrengwaarde voor de verschillende percelen wordt als volgt bepaald: - De werkelijke waarde en de vermogensschade, conform art 40b-40f van de onteigeningswet. De werkelijke waarde is bepaald conform het begrip marktwaarde bij de vigerende bestemming; - Wanneer er sprake is van een volledige schadeloosstelling in het kader van de onteigeningswet wordt de werkelijk waarde vermeerderd met de kosten van de bijkomende schadecomponenten; - De complexwaarde op basis van de nieuwe bestemming, conform de onteigeningswet art 40d; - De inbrengwaarde is de hoogste waarde van de werkelijke waarde en de complexwaarde; - Bij de bepaling van de werkelijke waarde wordt gebruik gemaakt van de comparatieve methode; - De complexwaarde wordt bepaald op basis van de comparatieve methode en de residuele grondwaardebepaling.

De taxateur zijn geen omstandigheden bekend waardoor aan gronden gelegen binnen het exploitatieplangebied een bijzondere geschiktheid toegekend kan worden. Voor alle gronden in het exploitatieplangebied geldt dezelfde complexprijs. Waarderingsmethodiek Naar de mening van taxateur is de comparatieve methode de meest geschikte waarderingsmethode voor de (agrarische) gronden gelegen in exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”. De residuele waarde is in dit kader eventueel bruikbaar doch minder geschikt. De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. Door de taxateur is aan de hand van beschikbare informatie en vergelijking een marktwaarde bepaald. De totale schadeloosstelling in het kader van de Onteigeningswet representeert het bedrag dat aan de te onteigenen partij dient te worden vergoed, vanwege een noodzakelijke c.q. gedwongen verwerving van de onroerende zaken. Als uitgangspunt dient hierbij te worden gehanteerd dat de te onteigenen partij in de nieuwe situatie in een gelijkwaardige positie wordt gebracht.

De totale schadeloosstelling omvat voor de eigenaar derhalve een vergoeding van de waarde van het object op basis van de marktwaarde, ook wel de vermogensschade genoemd. In het geval er sprake is van een pachter/huurder is de vermogensschade niet aanwezig dan wel beperkt tot vermogensbestanddelen die in het gehuurde door pachter/huurder zijn aangebracht en die bijvoorbeeld aard- en nagelvast zijn of door bestemming als onroerend zijn aan te merken (bijvoorbeeld beregeninginstallatie en dergelijke). Door natrekking zouden deze zaken binnen de vermogensschade van verpachter/verhuurder vallen terwijl het redelijk zou zijn om deze niet aan verpachter/verhuurder te vergoeden maar wel aan pachter/huurder. T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

35

Daarnaast dient in de nieuwe situatie (bij verwerving van een vervangende grond) een vergoeding te worden betaald voor eventuele hogere lasten; daarbij moet worden uitgegaan van een vervangende aankoop van eenzelfde of een gelijkwaardig perceel als waar de partij thans eigenaar van is. De hogere lasten dienen tegen een gangbaar rentepercentage te worden afgezet en te worden gekapitaliseerd. Deze schade wordt ook wel financieringsschade genoemd. In het geval van een pachter/huurder dient te worden beoordeeld of voor een vervangend, gelijkwaardig object hogere lasten zullen gelden dan in de huidige situatie van toepassing zijn. Het verschil tussen de eventuele hogere lasten en de huidige lasten dient te worden gekapitaliseerd. De kapitalisatiefactor is mede afhankelijk van de soort onroerend goed, de positie van de pachter/huurder/onderhuurder en dergelijke. Afhankelijk van de positie van de pachter/huurder gelden verschillende kapitalisatiefactoren. Verder geldt dat eventueel te maken kosten / investeringen voor de inrichting van het nieuwe object op basis van een rentelast en eveneens met een correctie “nieuw voor oud” dienen te worden gekapitaliseerd. Tenslotte dienen alle overige kosten, welke direct verband houden met de noodzakelijke verkoop/verwerving, integraal te worden vergoed.

Deze overige schaden (of bijkomende schaden) omvatten bijvoorbeeld omrijschade, inkomenschade, kosten notaris, deskundigenbijstand en dergelijke als ook, ingevolge artikel 6.2.3 onder c Bro de kosten van het vrijmaken van de gronden van zakelijke en persoonlijke rechten (bijvoorbeeld huur of pacht). Ook kosten die gemaakt moeten worden vanwege waterputten ten behoeve van beregening zouden hiertoe gerekend kunnen worden; voor eigenaar Knops/ perceel C 371/ nummer 5 in de lijst van eigenaren op bladzijde 12) is dat aan de orde. Indien Knops verkoopt aan de gemeente zal de waterput die in de zuidoostelijke punt van het perceel aanwezig is, komen te vervallen. De kosten om deze put te behouden (bijvoorbeeld door een erfdienstbaarheid te vesteigen) zouden ook tot deze ‘overige schaden’ gerekend kunnen worden. Naast de eigenaar als belanghebbende zou er ook sprake kunnen zijn van een tweede belanghebbende die in het kader van een onteigening schadeloos gesteld moet worden, te weten de pachter. Zoals onder het onderdeel “Gebruik” op bladzijde 15 aangegeven kan met betrekking tot de percelen in agrarisch gebruik worden gesteld dat er sprake is van eigen gebruik, van geliberaliseerde pacht en van percelen kleiner dan 1 hectare. Er zijn geen pachtverhoudingen waarmee in deze waardering rekening dient te worden gehouden.

De bijkomende schadecomponenten omvatten vergoedingen voor gemaakte kosten. Deze kosten / deze vergoedingen dienen integraal vergoed te worden. De meest voorkomende vergoedingen betreffen de kosten van deskundigen, de kosten van notaris en eventuele kosten van de bank. Voor wat betreft deskundigenkosten geldt het volgende. Elke eigenaar mag een deskundige in de arm nemen die – bij onteigening – door de partij die overgaat tot onteigening, vergoed moet worden. De deskundige betreft dan een makelaar/rentmeester maar eventueel ook een advocaat en/of een accountant. De complexiteit van de zaak bepaalt mede of bijvoorbeeld de assistentie van een advocaat nodig en terecht is. De hoogte van de vergoeding voor de deskundige bepaalt de deskundige zelf, mede aan de hand van gangbare tarieven. Voor het inschakelen van een deskundige en voor de hoogte van diens honorarium geldt overigens de “dubbele redelijkheidstoets”. De verdere bijkomende kosten zoals notariskosten (beschrijvingskosten, eventueel kosten doorhalen hypotheek en dergelijke) en bankkosten (eventuele boeterente hypotheek, eventuele provisie nieuwe hypotheek) komen ook voor vergoeding in aanmerking.

Het principe is dat de kosten gemaakt zijn vanwege de onteigening; de eigenaar had niet de intentie om te verkopen doch de onteigening heeft dit geforceerd om reden waarvan de eigenaar ook andere kosten heeft moeten maken die hij – de onteigening weggedacht – niet zou hebben hoeven te maken. Marktwaarde vervangende grond Voor de verwerving van vervangende agrarische grond is een marktwaarde aangehouden van € 7,-- per m².

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

36

Bij verwerving van vervangende grond zal rekening moeten worden gehouden met een opslag die wij hebben gefixeerd op 10 % over de marktwaarde als toegift / premie “uit handen breken”. Deze premie betreft een bedrag dat bij aankoop mogelijk extra betaald zal moeten worden om de eigenaar/verkoper te bewegen tot verkoop over te gaan. Immers, wat zou de reden zijn voor de eigenaar om te verkopen voor een bedrag lager of gelijk aan de marktwaarde, indien deze eigenaar tenminste niet voornemens was om tot verkoop over te gaan. Voor wat betreft de perceelgedeelten in eigendom van gemeente Sittard-Geleen en in eigendom van de dhr. A.C.M. van Mulken (dat in gebruik is als openbaar voetpad met de bestemming “Verkeers- en verblijfsdoeleinden) geldt dat voor deze oppervlakten grond gezien hun geringe omvang geen vervangende grond zal worden aangekocht. De gemeente zal deze gronden niet actief gaan verwerven. De inbrengwaarde van deze gronden wordt bepaald op de werkelijke waarde conform 40b-40f onteigeningswet. Voor wat betreft de percelen Born, M, nummers 18 en 19 (de percelen links (westelijk) van de Kempenweg) geldt dat de vorm van de kavel na verwerving minder gunstig is omdat er aan de oostelijke zijde een gebogen begrenzing zal ontstaan. Er kan daardoor sprake van zijn waardevermindering van het resterende.

Voor perceel nummer 18 is de marktwaarde bij agrarisch gebruik (gesteld op € 9.045,--) lager dan de som van de werkelijke waarde van de te verwerven oppervlakte, € 2.249,-- (zie onderdeel “Waarde gronden in exploitatieplan”), en de marktwaarde van het resterende, gesteld op € 7.500,--. Er is derhalve geen vergoeding voor een waardevermindering van het resterende aan de orde. Voor perceel nummer 19 is de marktwaarde bij agrarisch gebruik (gesteld op € 9.180,--) lager dan de som van de werkelijke waarde van de te verwerven oppervlakte € 4.721,-- (zie onderdeel “Waarde gronden in exploitatieplan”), en de marktwaarde van het resterende, gesteld op € 6.650,--. Er is derhalve geen vergoeding voor een waardevermindering van het resterende aan de orde. Voor wat betreft de percelen Obbicht en Papenhoven, C, nummers 373, 374, 378, 379 en 901, eigendom van mevr. Dormans, geldt dat deze één geheel vormen. Na verwerving van de percelen nummers 373 (gedeeltelijk), 374 (gedeeltelijk), 378 (gedeeltelijk) en 901 (gedeeltelijk), is de vorm van de aaneengesloten kavel minder goed. Er kan daardoor sprake van zijn waardevermindering van het resterende.

De waarde van de gezamenlijke percelen, groot 42.440 m², bij agrarisch gebruik is gesteld op afgerond € 297.000,--; deze is lager dan de som van de werkelijke waarde van de te verwerven oppervlakte, € 254.977,-- (zie onderdeel “Waarde gronden in exploitatieplan”), en de marktwaarde van het resterende, gesteld op afgerond € 178.565,--. Er is derhalve geen vergoeding voor een waardevermindering van het resterende aan de orde. Bij de bepaling van de schadeloosstelling van de percelen nummers 372 en 529 is rekening gehouden met de aankoop van vervangende agrarische grond, de bouw van eenvoudige opstallen/schuilhut en aanplant bomen en moestuin. Bij de bepaling van de schadeloosstelling van perceel nummer 371 is rekening gehouden met de aankoop van vervangende agrarische grond (zonder waterput) en de aanleg van een waterput danwel behoud van de bestaande put met vestiging van een erfdienstbaarheid. Waarde gronden in exploitatieplan. De gronden in het exploitatieplan gaan gebruikt worden voor onder meer onderwijsdoeleinden, sportdoeleinden, groenvoorzieningen, wegen en parkeren. Voor de bepaling van marktwaarde van de te verwerven gronden gelegen in het exploitatieplangebied is de taxateur uitgegaan van het opgegeven gebruik van gronden in het gebied zoals in de onderstaande tabel aangegeven. Afhankelijk van het gebruik is aan de grond een waarde toegekend.

De totale waarde gedeeld door de totale oppervlakte resulteert in een waarde per m² (vergelijkbaar met een complexprijs).

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

37

Omschrijving Groen Groen / Fietsenstalling Groen / Infiltratiezone Wegen Parkeren Voetpad Fietspad Uitgeefbaar - Onderwijs Uitgeefbaar - Sport Totaal

Oppervlakte in m² 1.939 288 15.519 1.722 1.067 535 272 6.599 24.996 52.937

Voor de verwerving van agrarische gronden ten behoeve van de ontwikkeling van sportterreinen is het in de praktijk gebruikelijk dat deze worden verworven op basis van de agrarische waarde met een opslag. Recente transacties zijn de taxateur helaas niet bekend. Per voorjaar 2021 wordt al geruime tijd een perceel grond met de bestemming sport, groot 6.380 m², gelegen aan de Noorderbaan te Heythuysen te koop aangeboden. Het perceel mag voor 5% bebouwd worden met bijvoorbeeld een kantine. De vraagprijs is € 14,-- per m². In Maastricht is een terrein met een bestemming voor sportdoeleinden (voorheen voetbalvelden, groot 13.545 m²) in november 2019 verkocht voor € 12,50 per m². De gemeente Maastricht hanteert een uitgifteprijs van € 31,-- per m²,exclusief btw, voor recreatieve buitenvoorzieningen (onbebouwd), de gemeente Weert hanteert € 35,-- per m² exclusief btw. Mede op basis van transacties uit het verleden en jurisprudentie heeft de taxateur de waarde van de ruwe bouwgrond voor de onderhavige agrarische gronden ten behoeve van de ontwikkeling van sportterrein (uitgeefbaar-sport) per 1 juli 2020 gesteld op € 12,50 per m². De taxateur acht het redelijk om deze prijs per 1 januari 2021 te herzien. Er is sprake van een ‘willige markt’ en een positieve prijsontwikkeling.

Deze prijsontwikkeling is het beste waarneembaar bij woningbouw; bij bedrijfsmatig vastgoed (kantoren-winkels-bedrijfspanden) is de prijsontwikkeling meer behoudend / voorzichtig. Op het vlak van grondprijzen zijn over nagenoeg de gehele linie prijsstijgingen waar te nemen. De tijdsspanne is echter van bescheiden omvang. OP grond van door de taxateur ingewonnen informatie bedraagt de prijsstijging van bestaande woningen in Limburg ongeveer 1,8 %, afgerond 2%. Voor heel Nederland wordt 2 % aangegeven.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

38

Het CBS geeft in diezelfde periode als indexcijfers voor verkoopprijzen van bestaande koopwoningen aan 142,2 per juli 2020 en 149,7 per januari 2021 ofwel ruim 5 % stijging. Commercieel vastgoed kent indexcijfers van 114,6 per juli 2020 en 118,2 per januari 2021 ofwel 3 % stijging. Agrarische gronden zijn in heel 2020 ongeveer 2,7 % meer waarde geworden dan in 2019. Daar is dus voor een half jaar de stijging minder; opgemerkt zij dat in het vierde kwartaal van 2020 de prijs duidelijk is opgeveerd. Op grond van dit marktbeeld heeft de taxateur de per 1 juli 2020 vastgestelde prijzen met 2 % verhoogd. Daarmee is de ruwe bouwgrondprijs verhoogd van € 12,50 naar € 12,75 per m².

Bij de verwerving van agrarische gronden ten behoeve van de ontwikkeling van scholen/onderwijs is er sprake van verwerving op basis van een ruwe bouwgrondprijs. Transacties zijn de taxateur niet bekend. Normaliter worden scholen gerealiseerd in bebouwd gebied, veelal is de planologische bestemming dan ook al gerealiseerd. De uitgifteprijzen die voor maatschappelijke doeleinden in de non-profitsector worden gehanteerd liggen voor de gemeenten Venlo, Roermond, Maastricht en Weert, in een orde van grote van € 100,-- tot € 185,-per m², exclusief btw. De taxateur heeft de ruwe bouwgrondwaarde voor de agrarische gronden voor de ontwikkeling van een onderwijs/kindcentrum (uitgeefbaar-onderwijs) per 1 juli 2020 gesteld op € 40,-- per m². Ook deze grondwaarde heeft de taxateur met 2 % verhoogd; daarvoor geldt in principe het zelfde als hierboven voor de andere gronden is gesteld. Uitgangspunt is dus een grondwaarde van € 40,80 per m². Voor de gronden die thans in gebruik zijn en blijven als openbare weg/trottoir is een waarde aangehouden van € 1,-- voor het totaal per eigenaar. . Voor de agrarische gronden die voor groen, groen / fietsenstalling, groen / infiltratiezone, wegen, parkeren, voetpad en fietspad zullen worden gebruikt is een waarde aangehouden van € 12,75 per m², gelijk aan de waarde van de ruwe bouwgrondprijs voor de voor sportdoeleinden te gebruiken gronden.

De waarde van de te verwerven (agrarische) percelen is aan de hand van de voorgaande uitgangspunten gesteld op afgerond € 16,25 per m², exclusief btw.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

39

Samengevat: Omschrijving Openbaar gebied

Oppervlakte in m² 21.342

prijs € 12,75

totaal € 272.110,50

Onderwijsdoeleinden

6.599

€ 40,80

€ 269.239,20

Sportdoeleinden

24.996 52.937

€ 12,75

€ 318.699,00 € 860.048,70 €16,25 € 16,25

Gemiddeld Afgerond

In de onderstaande tabel hebben wij de totale verwervingskosten (de totale schadeloosstelling) aangegeven omdat de taxateur ervan uitgaat - gezien de lopende gesprekken en onderhandelingen met de diverse eigenaren - dat een verwerving op onteigeningsbasis in een of meerdere gevallen aan de orde zal komen. Totale schadeloosstelling bij onteigening Eigendom:

Unilocatie

gemeente

sectie

nummer

marktwaarde bijkomende

Totaal

1 Claessen, mevr. P.M.T.W.; Demandt dhr. J.H.W.

Obbicht en Papenhoven

C

530 ged.

105.414

12.589

118.003

2 Daemen, mevr. J.M.; Wijshof, dhr. P.F.M.

Obbicht en Papenhoven

C

372 ged.

27.934

4.950

32.884

Daemen, mevr. J.M.; Wijshof, dhr. P.F.M.

schadeloosstelling

Obbicht en Papenhoven

C

529 ged.

13.861

Obbicht en Papenhoven

C

367

51.025

9.371 5.019

23.232

3 Didden, dhr. L.J. van 4 Dormans, mevr. M.T.E.B.

Obbicht en Papenhoven

C

373 ged.

24.050

1.812

25.862

Dormans, mevr. M.T.E.B.

Obbicht en Papenhoven

C

374 ged.

22.458

1.692

24.149 29.077 200.272 177.445

5

Dormans, mevr. M.T.E.B.

Obbicht en Papenhoven

C

378 ged.

27.040

2.037

Dormans, mevr. M.T.E.B.

Obbicht en Papenhoven

C

901 ged.

186.241

14.031

56.044

Knops, dhr. J.G.M.

Obbicht en Papenhoven

C

371

163.638

13.807

6 Peij, dhr. A.A.M. VAN

Obbicht en Papenhoven

C

370

144.300

11.799

7 Sanders, mevr. J.H.

Born

M

19 ged.

4.810

0

156.099 4.810

Obbicht en Papenhoven

C

369

74.100

19.894

92.626

Born

M

30 ged.

0

0

Obbicht en Papenhoven

C

759 ged.

1

9 Eurlings, dhr. T.M.

Born

M

18 ged.

2.291

0 3.267

5.558

10 Van Mulken, dhr. A.C.M.

Obbicht en Papenhoven

C

366 ged.

1

0

1

847.163

100.268

947.432

Sanders, mevr. J.H. 8 Gemeente Sittard-Geleen Gemeente Sittard-Geleen

Totaal

Complexwaarde/residuele waarde Bij de bepaling van de waarde van het onderhavige object waarbij een herontwikkeling met sport- en schoolaccommodaties is voorzien, is uitgegaan van de methodiek van residuele waardebepaling met daarnaast de comparatieve methode. Bij de residuele waarde-methodiek wordt de maximale grondwaarde bepaald, die van toepassing mag zijn, indien het totale project rendabel moet zijn. De kosten die gemoeid zijn met de realisatie van het project zijn door ons deels bepaald op basis van de gegevens uit het exploitatieplan (conceptexploitatieopzet) en deels bepaald op basis van door de taxateur bepaalde kosten/kengetallen en dergelijke. Wij verwijzen daartoe naar het bijgevoegde rekenmodel. In dit model is in beeld gebracht welke opbrengsten te verwachten zijn en welke kosten gemaakt moeten worden om het beoogde plan te realiseren. De resultante van de opbrengsten en kosten vormt dan de waarde van de grond, die in dat kader van toepassing is c.q. maximaal mag worden geïnvesteerd; geen onderscheid of differentiatie is gemaakt voor te bebouwen gronden en overige gronden (de complexgedachte).

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

40

1

Binnen het plangebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht is voorzien in de realisatie van een Integraal Kindcentrum met een centrale sportvoorziening. Het project omvat een basisschool, een peuterspeelzaal, mogelijkheden voor buitenschoolse opvang en een gymzaal, gecombineerd met een centrale sportvoorziening bestaande uit voetbal- en tennisvelden met bijbehorende kantine en kleedkamervoorzieningen. een school als ook een sportcomplex (bestaande uit voetbalvelden en tennisvelden met bijbehorende kantine, was- en kleedruimten en overige voorzieningen). Door buro STUB is een stedenbouwkundig plan vervaardigd voor de Unilocatie Grevenbicht-Obbicht (september 2019). Dit stedenbouwkundig plan vormt de basis voor het toekomstige bestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”. Bij de bepaling van de residuele waarde is de taxateur uitgegaan van de in het exploitatieplan gehanteerde opbrengstwaarde ten bedrage van € 1.085.000,-- (hertaxatie van de opbrengstwaarde per 1 januari 2021 door de externe deskundige Hauzer &Partners Bedrijfsmakelaardij BV d.d. april 2021). Het plan wordt uitgevoerd binnen een termijn van 4 jaar beginnende op de peildatum (1 januari 2021) en eindigend op 31 december 2024. Verschuift de aanvangsdatum naar een later tijdstip dan zal de einddatum eenzelfde periode naar een latere datum opschuiven.

Dit heeft geen invloed op de getaxeerde waarde behoudens wijzigingen in de markt. De residuele waardeberekening van het totale plan komt uit op een negatief bedrag. Dit bedrag is de contante waarde per m² van de opbrengsten in de gedachte exploitatieperiode (4 jaar); de opbrengsten en kosten zijn in beeld gebracht; daarbij is rekening gehouden met onder meer winst en risico, opschonen/bouwrijp maken terrein, plankosten, kosten voor infrastructurele werken (zoals (verleggen) leidingen, wegen) ten behoeve van het plangebied, kosten bovenwijkse voorzieningen, renteverlies en dergelijke. De resultante is contant gemaakt naar heden. Deze contante waarde levert een bedrag op dat maximaal geïnvesteerd mag worden als grondwaarde. Mogelijke bijkomende kosten zoals bodemsaneringskosten, planschade, verleggen leidingen zijn in de bepaling van de residuele waarde opgenomen. Geconcludeerd wordt dat de residuele waarde van de onderhavige gronden nihil is en dat het project niet rendabel is (de kosten om te komen tot bouwrijpe, uitgeefbare grond gaan de geraamde opbrengsten te boven). In de tabel op de volgende bladzijde is weergegeven een overzicht van de waarde per perceel (waarbij de bepaalde residuele waarde is toebedeeld aan de afzonderlijke percelen).

Omdat de benadering volgens de residuele waardemethodiek in deze situatie naar de mening van de taxateur geen positief resultaat biedt is de benadering volgens de comparatieve methode te verkiezen boven de residuele waardebenadering. De taxateur verwijst naar het marktbeeld zoals aangegeven op bladzijde 37 van dit rapport.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

41

Marktwaarde (residuele waarde)/complexwaarde

Unilocatie marktwaarde in €

Eigendom: 1 Claessen, mevr. P.M.T.W.; Demandt dhr. J.H.W.

gemeente

sectie

Obbicht en Papenhoven

C

530 ged.

0

2 Daemen, mevr. J.M.; Wijshof, dhr. P.F.M.

Obbicht en Papenhoven

C

372 ged.

0

Daemen, mevr. J.M.; Wijshof, dhr. P.F.M.

Obbicht en Papenhoven

C

529 ged.

0

3 Didden, dhr. L.J. van

Obbicht en Papenhoven

C

367

0

4 Dormans, mevr. M.T.E.B.

Obbicht en Papenhoven

C

373 ged.

0

Dormans, mevr. M.T.E.B.

Obbicht en Papenhoven

C

374 ged.

0

Dormans, mevr. M.T.E.B.

Obbicht en Papenhoven

C

378 ged.

0

Dormans, mevr. M.T.E.B.

Obbicht en Papenhoven

C

901 ged.

0

Knops, dhr. J.G.M.

Obbicht en Papenhoven

C

371

0

6 Peij, dhr. A.A.M. VAN

Obbicht en Papenhoven

C

370

0

7 Sanders, mevr. J.H.

Born

M

19 ged.

0

Obbicht en Papenhoven

C

369

0

Born

M

30 ged.

0

5

Sanders, mevr. J.H. 8 Gemeente Sittard-Geleen Gemeente Sittard-Geleen

nummer

Obbicht en Papenhoven

C

759 ged.

0

9 Eurlings, dhr. T.M.

Born

M

18 ged.

0

10 Van Mulken, dhr. A.C.M.

Obbicht en Papenhoven

C

366 ged.

0

Totaal

0

Tijdsaspecten. Aangezien tussen het tijdstip van aankoop en de oplevering van de school- en sportaccommodaties plannen moeten worden gemaakt, het terrein bouwrijp moeten worden gemaakt en de opstallen en voorzieningen moeten worden gebouwd hebben wij de prijzen per 1 januari 2021 geïndexeerd naar 31 december 2024 (termijn van 4 jaar). De kosten zijn eveneens per 1 januari 2020 geïndexeerd naar 31 december 2024. Voor de indexering van de grondprijzen uitgegaan van een stijging van 1,5% per jaar, de index van de kosten is gesteld op 2,00%. De uiteindelijke waarden per 31 december 2024 zijn in de toekomst geprojecteerd en contant gemaakt naar 1 januari 2021 op basis van een rentepercentage van 2,1 %. De rente- en disconteringsvoet is aangepast van 2,24 % (per 1 juli 20200 naar 2,1 % (per 1 januari 2021) op grond van informatie van opdrachtgever. In de onderstaande tabel is de inbrengwaarde per perceel aangegeven.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

42

Inbrengwaarde Binnenplanse gedeelte Kadastrale gemeente

Unilocatie sectie

nummer

oppervl. m² in gerechtigde

inbrengwaarde

exploitatieplan

per 1-1-2021

1 Obbicht en Papenhoven 2 Obbicht en Papenhoven

C

530 ged.

6.489

Claessen, mevr. P.M.T.W.; Demandt dhr. J.H.W.

118.003

C

372 ged.

1.719

Daemen, mevr. J.M.; Wijshof, dhr. P.F.M.

32.884

Obbicht en Papenhoven

C

529 ged.

853

Daemen, mevr. J.M.; Wijshof, dhr. P.F.M.

23.232

3 Obbicht en Papenhoven 4 Obbicht en Papenhoven

C

367

3.140

Didden, dhr. L.J. van

56.044

C

373 ged.

1.480

Dormans, mevr. M.T.E.B.

25.862

Obbicht en Papenhoven

C

374 ged.

1.382

Dormans, mevr. M.T.E.B.

24.149

Obbicht en Papenhoven

C

378 ged.

1.663

Dormans, mevr. M.T.E.B.

29.077

Obbicht en Papenhoven 5 Obbicht en Papenhoven 6 Obbicht en Papenhoven

C

901 ged.

11.461

Dormans, mevr. M.T.E.B.

200.272

C

371

10.070

Knops, dhr. J.G.M.

177.445

C

370

8.880

Peij, dhr. A.A.M. VAN

156.099

7 Born

M

19 ged.

296

Sanders, mevr. J.H.

4.810

Obbicht en Papenhoven 8 Born

C

369

4.560

Sanders, mevr. J.H.

93.994

M

30 ged.

11

Gemeente Sittard-Geleen

Obbicht en Papenhoven 9 Born 10 Obbicht en Papenhoven

C

759 ged.

959

Gemeente Sittard-Geleen

M

18 ged.

141

Eurlings, dhr. T.M.

C

366 ged.

23

Van Mulken, dhr. A.C.M.

Totaal

53.131

0 1 5.558 1 947.432

Sloopkosten De sloopkosten van de opstallen op de percelen 372 en 529 zijn bepaald op € 1.500,--, exclusief BTW. Waarde van de getaxeerde eigendom buiten het exploitatieplangebied In de toelichting behorende bij het in gewijzigde vorm vast te stellen bestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” is aangegeven dat door het plan de verkeersintensiteit op de Kempenweg groeit van 2.600 mvt/etmaal (autonome ontwikkeling) naar bijna 2.900 mvt/etmaal in 2030 en dat deze verkeersintensiteit kan op de Kempenweg goed worden afgewikkeld en leidt niet tot problemen in de verkeersdoorstroming. Het verkeer op de Frankenstraat zal naar verwachting licht toenemen door bezoekers uit het buitengebied. Dit levert geen problemen op in de verkeersdoorstroming. Het vorenstaande maakt dat de taxateurs van mening zijn dat de ondergrond van de betreffende voorzieningen in casu de reconstructie van de aansluiting van de Frankenstraat op de Kempenweg en de upgrading van de Kempenweg in onvoldoende mate onderdeel uitmaken van het complex, afgebakend door het exploitatieplangebied voor het plan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”.

De voorzieningen die op de betreffende grond worden gerealiseerd, hebben weliswaar doelen die het plan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” aangaan – te denken valt aan vooral het verkeersveilig maken van oversteken en weggebruik, maar dit gebeurt op grond die al voor verkeersdoeleinden wordt gebruikt. De taxateurs hebben geconstateerd dat er weliswaar feitelijke en fysieke veranderingen aan de genoemde wegen zullen plaatsvinden vanwege de betreffende voorzieningen en dat mogelijk ook geringe planologische wijzigingen (agrarische en detailhandel bestemming van grond die feitelijk al sinds jaar en dag voor verkeersdoeleinden in gebruik is omzetten naar een verkeersbestemming) nodig kunnen zijn, maar zijn van mening het gebruik van de genoemde grond/wegen niet verandert. Dit maakt dan, dat de complexprijs naar de mening van de taxateurs niet van toepassing is op de ondergrond van de genoemde voorziening. Omdat het gaat over gronden voor infrastructurele werken die als zodanig en op vergelijkbare wijze in gebruik blijven en zijn/worden ingericht kan worden gesteld dat het gebruik van deze grond geen opbrengsten genereerd doch enkel kosten met zich meebrengt. De taxateurs stellen de ondergrond van de buitenplanse voorziening daarom op een symbolisch te noemen waarde van € 1,--.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

43

Behoudens de eigendommen van de heer Van Mulken (Obbicht, C, nummer 366, 1 m² en 4 m²) en de Vereniging van Eigenaars Houtstraat 67-79a (oneven) te Grevenbicht (Born, M, nummer 1445, 4 m²) zijn de gronden eigendom van Gemeente Sittard-Geleen. In deze waardering wordt uitgegaan van de situatie dat de gemeente gronden van de heer Van Mulken en van de gemeente zelf niet (actief) zal verwerven. Dat geldt ook voor de grond van Vereniging van Eigenaars Houtstraat 67-79a (oneven) te Grevenbicht. De marktwaarde van deze percelen is tevens de inbrengwaarde. In de waarderingsoverzichten zijn de buitenplanse gronden apart benoemd; deze overzichten zijn opgenomen in de bijlagen. Back-testing De taxateur dient een back-testing uit te voeren indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden door dezelfde taxateur is uitgevoerd, om de belangrijkste verschillen tussen de voorgaande taxatie en de nieuwe taxatie helder in kaart te brengen. Omdat opdrachtgever in het kader van de aanstaande vaststelling van het bestemmingsplan om een nieuwe taxatie wenste te beschikken, is een hertaxatie uitgevoerd. De eerdere taxatie van de taxateur dateert van 1 juli 2020; dit rapport werd in november 2020 uitgebracht. Ten opzichte van de taxatie per 1 juli 2020 zijn enkele veranderingen doorgevoerd.

Een van de wijzigingen betreft een grenscorrectie van het plan; dat heeft geleid tot een verkleining van het plangebied met 4 m². De vermelde 4 m² had in de eerdere versie van het bestemmingsplan de bestemming “groen” en was gelegen aan de noord westelijke zijde, westelijk van de Kempenweg. Verder is, ten opzichte van de eerdere taxatie, een (beperkte) wijziging doorgevoerd in de ruwe bouwgrondprijs van de gronden die in het vast te stellen bestemmingsplan bestemd zijn voor Gemengde doeleinden, Groen en Verkeer. Deze wijziging heeft de taxateur gesteld op (afgerond) 2 % welk percentage de taxateur heeft gebaseerd op marktinformatie (zie ook bladzijde 38). Deze prijswijziging heeft geleid tot een beperkte opwaardering ten opzichte van de eerdere taxatie. Verder is de kadastrale situatie opnieuw in beeld gebracht; daarbij is gebleken dat perceel Born M 1445 kadastraal werd gesplitst in appartementsrechten.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

44

Geraadpleegde informatie Informatie Kadastrale gegevens

Geraadpleegd Ja Nee N.v.t. ☒ ☐ ☐

Bron Opdrachtgever Openbaar ☐ ☒

Koopovereenkomst Leveringsakte Splitsingsakte Erfpachtakte Erfpachtgegevens

☐ ☐ ☐ ☐ ☐

☐ ☐ ☐ ☐ ☐

☒ ☒ ☒ ☒ ☒

☐ ☐ ☐ ☐ ☐

☐ ☐ ☐ ☐ ☐

Huuroverzicht Huurovereenkomst(en) Allonge(s), side letter(s)

☐ ☐ ☐

☐ ☐ ☐

☒ ☒ ☒

☐ ☐ ☐

☐ ☐ ☐

Bouwtekening(en) Meetcertificaat NEN 2580 Bodemrapport(en)

☐ ☐ ☒

☐ ☐ ☐

☒ ☒ ☐

☐ ☐ ☐

☐ ☐ ☒

Asbestinventarisatie(s) Bouwkundige rapportage(s) Onderhoudsrapportages(s) Energielabel

☐ ☐ ☐ ☐

☐ ☐ ☐ ☐

☒ ☒ ☒ ☒

☐ ☐ ☐ ☐

☐ ☐ ☐ ☐

Bestemmingsplan(nen)

☒

☐

☐

☒

☒

WOZ-beschikking VVE-stukken

☐ ☐

☐ ☐

☒ ☒

☐ ☐

☐ ☐

WWS-punten Vergunningen

☐ ☐

☐ ☒

☒ ☐

☐ ☐

☐ ☐

Kaarten exploitatieplan “Unilocatie GrevenbichtObbicht” Stikstofdeposito onderzoek Tekeningen buitenplanse voorzieningen Taxatierapport

☒

☐

☐

☒

☐

☒ ☒

☐ ☐

☐ ☐

☐ ☐

☒ ☒

☒

☐

☐

☐

☐

Opmerkingen Kadaster/opnieuw ingezien 2904-2021.

gegevens uit de eerdere verzie van het bestemmingsplan

Ruimtelijke plannen.nl en informatie van opdrachtgever.

Uitgangspunt is dat aan regelgeving wordt voldaan

Eigen taxatie per 1 juli 2020

De beschikbare informatie is voor zover mogelijk geverifieerd, waarbij eventuele onvolledigheden en/of onjuistheden vermeld zijn bij opmerkingen.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

45

UITGANGSPUNTEN EN VOORWAARDEN Tenzij anders vermeld zijn onderstaande clausules van toepassing: 1.

De waardering is gebaseerd op de door opdrachtgever ter beschikking gestelde (financiële) bedrijfsgegevens en een visuele inspectie en opname, rekening houdend met onder meer ligging, bouwaard, bestemming en onderhoudstoestand op het moment van de taxatie.

2.

In het kader van de opdracht is dit taxatierapport geen (technisch) inspectierapport, doch slechts een financiële waardering. Derhalve is geen diepgaand onderzoek gedaan naar de bouwkundige en/of technische staat van de getaxeerde zaken. Door de taxateur wordt er van uitgegaan dat deze zaken naar behoren functioneren.

3.

Met eventuele niet zichtbare gebreken is geen rekening gehouden, zodat deze niet in de waardering zijn verdisconteerd en waarvoor de taxateur geen aansprakelijkheid aanvaardt.

4.

De waardering is mede gebaseerd op door de opdrachtgever of derden verstrekte gegevens.

5.

Bij de waardering is er van uitgegaan dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen of vergunningen met betrekking tot het getaxeerde aanwezig zijn, respectievelijk kunnen worden verkregen, zonder het maken van extra kosten.

6.

Tevens is er van uitgegaan, dat uit algemene regelgeving van overheidswege noch in publiekrechtelijke zin noch in privaatrechtelijke zin beperkingen voortvloeien, die de waarde van het getaxeerde beïnvloeden.

7.

Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe ook genoemd, tenzij anders vermeld.

8.

Er is terzake geen bijzondere informatie ingewonnen, en er is geen uitgebreid onderzoek verricht naar voorgaande aankomsttitels, waaruit eventuele zakelijke rechten van derden anders dan opgegeven zouden blijken. Er is evenmin onderzoek gedaan naar mogelijke andere rechten van derden uit overeenkomst die op de desbetreffende zaken zouden kunnen rusten. Tevens is er geen uitgebreid planologisch onderzoek verricht, zodat de in het rapport vermelde gegevens als indicatief beschouwd moeten worden.

9.

Bij de waardering is geen rekening gehouden met eventueel voor het milieu of de gezondheid schadelijke effecten die bij gebruik van één of meer van de getaxeerde zaken zouden kunnen optreden en die van negatieve invloed zouden kunnen zijn op de waarde.

10.

De waardering gaat uit van de getaxeerde zaken als één geheel. Indien zaken afzonderlijk of binnen een andere samenstelling worden gewaardeerd, kan de waarde afwijken van de in het rapport vermelde waarde.

11.

De taxateur is tevens niet aansprakelijk voor schade die het gevolg is van gebruik (door derden) van het door de taxateur opgestelde rapport voor andere doelen dan waarvoor dit is opgesteld.

12.

De taxateur aanvaardt met inachtname van het voorgaande ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Elke verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor niet originele rapporten wordt door de taxateur nadrukkelijk uitgesloten.

13.

De taxateur zal het rapport niet ter beschikking stellen aan derden, tenzij zulks geschiedt op verzoek van de opdrachtgever dan wel met schriftelijke goedkeuring van de opdrachtgever op een verzoek van de taxateur. Het op verzoek van de opdrachtgever aan derden ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat de taxateur jegens derden geen aansprakelijkheid aanvaarden.

14.

Behoudens gevallen van toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aan de zijde van de taxateur, is de taxateur niet aansprakelijk en niet gehouden tot enige vergoeding van schade, van welke aard dan ook, waaronder bedrijfsschade, aan roerende of onroerende zaken, dan wel aan personen, zowel bij de opdrachtgever als bij derden.

15.

Gelet op de aard, inhoud en strekking van de opdracht gegeven aan de taxateur, zal de totale aansprakelijkheid van de taxateur voor de door de opdrachtgever geleden schade uit hoofde van toerekenbare tekortkoming, onrechtmatige daad of anderszins, in ieder geval zijn gelimiteerd tot tienmaal het bedrag van het aan de desbetreffende opdracht verbonden en door partijen overgekomen honorarium, courtage, taxatieloon of iedere andere beloning, exclusief omzetbelasting en exclusief in verband met de uitvoering van de overeenkomst gemaakte kosten, met dien verstande dat in alle gevallen steeds als maximum zal hebben te gelden het bedrag waarvoor in het desbetreffende geval recht op uitkering bestaat op de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar(s) van de taxateur.

16.

De taxateur is in geen geval aansprakelijk voor schade die de opdrachtgever lijdt als gevolg van de onderhoudstoestand zelf of later geconstateerde niet zichtbare gebreken.

17.

De taxateur is in geen geval aansprakelijk voor schade die de opdrachtgever lijdt als gevolg van onjuiste inlichtingen of gegevens in het algemeen, hetzij afkomstig van de opdrachtgever, hetzij afkomstig van derden, ongeacht of deze inlichtingen of gegevens in het algemeen in redelijkheid voor juist mochten worden aangenomen. De taxateur is tevens in geen geval aansprakelijk indien de opdrachtgever informatie van belang voor het waarde-oordeel verzwijgt.

18.

Een rechtsvordering tot schadevergoeding verjaart één jaar na bekend worden van zowel de schade als de vermeende schadeplicht.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

46

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, S.J.H. Brinkmans, Registertaxateur, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam onder nummer RT957476853, lid VastgoedPro, nummer 16272, verbonden aan Van der Horst Taxateurs BV gevestigd te 6041 MA Roermond, ECI 8 verklaart: De taxateur heeft het taxatierapport met nummer T 4775 van het exploitatieplangebied “Unilocatie”, omzoomd door de Frankenstraat (noordzijde), de Kempenweg (westzijde), de Dukkelaarsweg (zuidzijde) en agrarische gronden (oostzijde) plaatselijk bekend als Frankenstraat - Kempenweg Dukkelaarsweg te Grevenbicht en Obbicht (gemeente Sittard-Geleen), kadastraal bekend als Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummers 530 (ged), 372 (ged), 529 (ged), 367, 373 (ged),374 (ged), 378 (ged), 901 (ged), 371, 370, 369, 759 (ged) en 366 (ged) alsmede Born sectie M, nummers 19 (ged), 30 (ged) en 18 (ged), samen groot 53.127 m² getaxeerd door Ing. M.A.J. van der Horst beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde.

Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 3 mei 2021 beoordeeld. Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. Taxateur verklaart dat in zijn optiek het taxatierapport en de bijlagen compleet zijn. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de opbouw, de inhoud en de tot stand koming van het rapport en de vermelde waarde plausibel is. Aldus door de taxateur, Roermond, 3 mei 2021

S.J.H. Brinkmans RT

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

47

REKENMODELLEN - BIJLAGEN

Waardering gronden binnen het exploitatieplangebied Nr.

1 2 2 3 4 4 4 4 5 6 7.1 7.2 8 8 9 10

Eigenaar en eigendom

Kadastraal perceel per 17-2020

CLAESSEN, mevr. P.M.T.W.; DEMANDT, dhr. J.H.W. DAEMEN, mevr. J.M.; WIJSHOFF, dhr. P.F.M. DAEMEN, mevr. J.M.; WIJSHOFF, dhr. P.F.M. DIDDEN, dhr. L.J. VAN DORMANS, mevr. M.T.E.B. DORMANS, mevr. M.T.E.B. DORMANS, mevr. M.T.E.B. DORMANS, mevr. M.T.E.B. KNOPS, dhr. J.G.M. PEIJ, dhr. A.A.M. VAN SANDERS, mevr. J.H. SANDERS, mevr. J.H. GEMEENTE SITTARD-GELEEN GEMEENTE SITTARD-GELEEN EURLINGS, dhr. T.M. MULKEN, dhr. A.C.M. VAN

OBT00C 00530G0000 OBT00C 00372G0000 OBT00C 00529G0000 OBT00C 00367G0000 OBT00C 00373G0000 OBT00C 00374G0000 OBT00C 00378G0000 OBT00C 00901G0000 OBT00C 00371G0000 OBT00C 00370G0000 BOR00M 00019G0000 OBT00C 00369G0000 BOR00M 00030G0000 OBT00C 00759G0000 BOR00M 00018G0000 OBT00C 00366G0000

TOTAAL

Oppervlak geheel kadastraal perceel

Oppervlakte Kadastraal kadastraal perceel perceel volledig obv digitale gelegen binnen inmeting binnen EP-gebied? EP-gebied

6.590 1.710 880 3.140 1.490 1.430 8.630 28.530 10.070 8.880 1.360 4.560 410 7.817 1.340 1.350

6.487 1.719 853 3.108 1.480 1.382 1.664 11.461 10.012 8.790 296 4.552 11 958 141 23

88.187

52.937

Nee Nee Nee Ja Nee Nee Nee Nee Ja Ja Nee Ja Nee Nee Nee Nee

Te gebruiken oppervlak per kadastraal perceel

6.487 1.719 853 3.140 1.480 1.382 1.664 11.461 10.070 8.880 296 4.560 11 958 141 23

53.125

Totaal te gebruiken oppervlak per eigendom

Waarde opstallen met grond (Bro 6.2.3.b)

Waarde ruwe Vrijmaken bijkomende sloop Inbreng-waarde bouw-grond persoon-lijke schadeloos-stelling (Bro 6.2.3.d) totaal (Bro 6.2.3.a) rechten CS (Bro 6.2.3.c)