06 Bijlage 9 - Taxatierapport inbrengwaarden

Bijlage 9 Taxatierapport inbrengwaarden

TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde "exploitatieplan Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” Gemeente Sittard-Geleen raming van de inbrengwaarde van de exploitatie in het kader van Afdeling 6.4 (Grondexploitatie) van de Wet ruimtelijke ordening hertaxatie per 1 januari 2021 rapportdatum: 3 mei 2021

INHOUDSOPGAVE TAXATIE .............................................................................................................................................................. 3 ALGEMENE OPMERKINGEN ......................................................................................................................... 7 KADASTER ........................................................................................................................................................ 12 OMSCHRIJVING VAN DE ONROERENDE ZAKEN .................................................................................. 17 GEBRUIK ............................................................................................................................................................ 18 MILIEU-ASPECTEN ......................................................................................................................................... 19 PLANOLOGIE ................................................................................................................................................... 21 SITUERING ........................................................................................................................................................

24 OMSCHRIJVING PLAN ................................................................................................................................... 25 MARKTSITUATIE EN COURANTHEID....................................................................................................... 29 TOELICHTING OP DE TAXATIE EN OPMERKINGEN ........................................................................... 34 UITGANGSPUNTEN EN VOORWAARDEN................................................................................................. 46 PLAUSIBILITEITSVERKLARING ................................................................................................................ 47 BIJLAGEN:

- Waarderingsoverzicht met verdeling gronden binnen en buiten het exploitatieplangebied Rekenmodel residuele waarde - Overzicht marktwaarde - Overzicht totale schadeloosstellingen - Overzicht inbrengwaarden - Kadastrale gegevens - Kaart exploitatieplangebied exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” - Kaart ruimtegebruikskaart exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” - Kaart eigendommen exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” - Kaart bestaande situatie exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” - Kaart uitgiftecategorieën exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” - Kaart bindende verkaveling exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” - Verwervingskaart exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” - Bestemmingsplangegevens (vigerende plan en thans vast te stellen bestemmingsplan) - Gegevens stikstofdepositie; Aerius Calculator - Gegevens Vooronderzoek 3 locaties Grevenbicht/Obbicht, Arcadis 5 juni 2019 - Gegevens Verkennend milieukundig bodemonderzoek en Verkennend onderzoek asbest in bodem aan de Kempenweg te Grevenbicht, Arcadis 27 juni 2019 - Stadsplattegrond - Foto’s

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

2

TAXATIE Taxateur Ing. M.A.J. van der Horst, Registertaxateur, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam onder nummer RT480325732, gecertificeerd als Recognised European Valuer (REV) (certificaat REVNL/VastgoedPRO/2020/4), lid VastgoedPro, nummer 16121, verbonden aan:

Opdrachtgever Opdrachtgever:

Van der Horst Taxateurs BV gevestigd te 6041 MA Roermond, ECI 8.

Gemeente Sittard-Geleen, gevestigd te 6131 LB Sittard, Hub Dassenplein 1.

Doel van de taxatie Het doel van deze uitgevoerde hertaxatie is inzicht te verschaffen in de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 5 Wro en in relatie tot de bestanddelen van artikel 6.2.3 Bro aangaande het exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” te Grevenbicht-Obbicht. De gemeente Sittard-Geleen heeft het voornemen om een Integraal Kindcentrum met een centrale sportvoorziening te realiseren in het gebied tussen de kernen Grevenbicht en Obbicht, in de vorm van het plan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”. Het project omvat een basisschool, een peuterspeelzaal, mogelijkheden voor buitenschoolse opvang en een gymzaal, gecombineerd met een centrale sportvoorziening bestaande uit voetbal- en tennisvelden met bijbehorende kantine en kleedkamervoorzieningen. De oorsprong van deze plannen ligt omstreeks 2012. De fase van planontwikkeling en ontwerpbestemmingplan zijn inmiddels gepasseerd; thans is aan de orde de vaststelling van het (gewijzigde) bestemmingsplan Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”. Deze vaststelling van het bestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” is voorzien voor medio 2021. Voor het oorspronkelijke ontwerp-exploitatieplan heeft de taxateur een taxatie uitgebracht naar de waardepeildatum 1 juli 2020. Deze taxatie is als bijlage bij het ontwerp-exploitatieplan ter visie gelegd.

Opdrachtgever, gemeente Sittard Geleen, heeft aangegeven dat het exploitatieplan gewijzigd zal worden vastgesteld en dat - in het kader van een zorgvuldige voorbereiding van de besluitvorming – de peildatum zal worden geactualiseerd van 1 juli 2020 naar 1 januari 2021. In dat kader is aan de taxateur verzocht om een hertaxatie uit te voeren naar 1 januari 2021. Er is sprake van een gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan als gevolg van onder meer een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan (verkleinen bestemmingsplangebied deelgebied Unilocatie). Het onderwerpelijke taxatierapport betreft de hertaxatie per waardepeildatum 1 januari 2021. Daar waar in dit rapport staat aangegeven taxatie en taxatierapport wordt bedoeld hertaxatie en hertaxatierapport. Waardepeildatum en andere relevante data Inspectiedatum: 24 juli 2020. Waardepeildatum: 1 januari 2021. Toestandsdatum: 1 januari 2021. Rapportdatum: 3 mei 2021

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

3

Vastgoedobject Omschrijving:

Het exploitatieplangebied is gelegen in het buitengebied gelegen tussen de kernen van de plaatsen Grevenbicht en Obbicht en op korte afstand van de grens met België. Deze plaatsen liggen aan de oostzijde van de Maas en ten westen van het Julianakanaal en maken deel uit van de gemeente Sittard-Geleen. Binnen het plangebied liggen onbebouwde agrarische gronden, een tweetal hobbymatig in gebruik zijnde percelen en een gedeelte van openbare weg Kempenweg. De percelen liggen aaneengesloten, ten zuiden van de Frankenstraat, grotendeels ten oosten van de Kempenweg, deels ten westen van de Kempenweg, ten noorden van de Dukkelaarsweg en aan de oostelijke grens van het exploitatieplangebied liggen agrarische gronden en een woning met bijgebouwen. Binnen de begrenzing van het exploitatieplan zijn diverse objecten van verscheidene eigenaren aanwezig. Het betreft de gehele of gedeeltelijke kadastrale objecten.

Plaatselijk bekend:

Op de verbeelding op bladzijde 6 is het exploitatieplangebied behorende bij het exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” aangegeven (als bijlage bijgevoegd). Het gebied dat wordt begrensd door de Frankenstraat, de woning aan de Kempenweg 70, de Kempenweg, agrarische grond ten westen van de Kempenweg, de Dukkelaarsweg en aan de oostelijke zijde door agrarische gronden en de woning aan de Frankenstraat 17-17a te Grevenbicht en Obbicht (gemeente Sittard-Geleen).

Taxatie De onderstaande waardering is opgedeeld tussen de gronden en opstallen die in het exploitatieplangebied zijn gelegen en voor de gronden die buiten het exploitatieplangebied zijn gelegen, maar die wel als inbrengwaarden zijn geraamd, nu het gronden betreft waarop buitenplanse voorzieningen zullen worden gerealiseerd. Rekening houdende met alle waardebepalende factoren, de in de bijlagen van dit rapport opgenomen uitgangspunten en specificaties, welke bijlagen een onverbrekelijk geheel met dit rapport vormen, wordt de inbrengwaarde betreffende de gronden in het exploitatieplangebied geraamd op: € 948.932,-Zegge NEGENHONDERD ACHTENVEERTIGDUIZEND NEGENHONDERD TWEEËNNEGENTIG EURO. De inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten, betreffende de gronden in het exploitatieplangebied, is als volgt geraamd. 1 2 3 4 5

Waarde gronden: Waarde opstallen met bijbehorende grond: Bijkomende onteigeningsvergoedingen: Kosten van het vrijmaken van rechten en lasten: Sloopkosten: Totaal

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

€ € € € € €

805.368,-41.795,-100.268,-Nihil 1.500,-948.932,--

4

De inbrengwaarde betreffende de gronden gelegen buiten het exploitatieplangebied wordt geraamd op: € Zegge

5,-VIJF EURO.

De inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten, betreffende de gronden buiten het exploitatieplangebied, is als volgt geraamd. 1 2 3 4 5

Waarde gronden: Waarde opstallen met bijbehorende grond: Bijkomende onteigeningsvergoedingen: Kosten van het vrijmaken van rechten en lasten: Sloopkosten: Totaal

€ € € € € €

5,-Nihil Nihil Nihil Nihil 5,--

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, op de eed bij de aanvaarding der bediening als zodanig afgelegd. Grevenbicht-Obbicht / Roermond,

Ing. M.A.J. van der Horst RT REV

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

5

Begrenzing exploitatieplangebied

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

6

ALGEMENE OPMERKINGEN Redactionele verklaring. In dit rapport zal verder gesproken worden over ‘de taxateur’ waarmee dan bedoeld wordt Van der Horst Taxateurs BV en/of de aan de genoemde vennootschap verbonden en daarvoor optredende gecertificeerde taxateurs, die de onderwerpelijke taxatie hebben uitgevoerd. Opdrachtgever/mede-opdrachtgever. Indien onder “opdrachtgever” op bladzijde 3 melding wordt gemaakt van een opdrachtgever en een mede-opdrachtgever, dan is dat gedaan vanwege het feit dat – bijvoorbeeld voor acceptatie van het rapport door de banken in het algemeen – de bank als opdrachtgever vermeld moet worden. De eigenlijke opdrachtgever staat dan vermeld als “mede-opdrachtgever”. Voor zover in de tekst van dit rapport wordt gesproken over opdrachtgever en mede-opdrachtgever, wordt met de aanduiding “opdrachtgever” in de tekst zowel de opdrachtgever als de eventuele mede-opdrachtgever bedoeld. Offerte / opdrachtvoorwaarden. Voorafgaand aan de feitelijke inspectie en taxatie is door de taxateur op 8 april 2020 een offerte ingediend bij opdrachtgever. In deze offerte staan de opdrachtvoorwaarden aangegeven. Op basis van deze voorwaarden is de opdracht verleend door opdrachtgever en is de taxatiedienst door de taxateur uitgevoerd.

De in de offerte aangegeven opdrachtvoorwaarden zijn: de benoeming van de taxateur en de status van de taxateur, de benoeming van de opdrachtgever en eventuele mede-opdrachtgevers, het doel van de taxatie, het soort taxatie (volledig, hertaxatie, update), het onderwerp van de taxatie en het te taxeren belang, het soort object en het gebruik daarvan, de waarderingsgrondslag, de waardepeildatum, een vermelding van de bronnen die de taxateur gebruikt, de uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten, eventuele beperkingen in het gebruik, de distributie en/of publicatie van het taxatierapport, de honorering en verklaringen van de taxateur omtrent de toepassing van de EVS en de reglementen van de NRVT. Het in de offerte aangegeven bedrag (honorarium) voor de genoemde werkzaamheden is een vast bedrag, dat is gebaseerd op een uurtarief en een inschatting van de taxateur van de tijdsbesteding. Het bedrag is vermeerderd met de kosten van verschotten en de omzetbelasting. Een relatie tussen de uitkomst van de taxatie / de hoogte van de getaxeerde waarde en het honorarium is derhalve niet aanwezig.

De onderwerpelijke hertaxatie per 1 januari 2021 is uitgevoerd op verzoek van gemeente Sittard Geleen; die heeft aangegeven dat het exploitatieplan gewijzigd zal worden vastgesteld en dat - in het kader van een zorgvuldige voorbereiding van de besluitvorming – de peildatum wordt geactualiseerd van 1 juli 2020 naar 1 januari 2021. De gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan is het gevolg van onder meer een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan (verkleinen bestemmingsplangebied deelgebied Unilocatie). De werkzaamheden maken deel uit van de eerder verstrekte opdracht met die verstande dat facturatie apart zal plaatsvinden. Opdracht. Op 16 april 2020 heeft opdrachtgever de opdracht tot taxatie bevestigd. Op 22 maart 2021 is door opdrachtgever verzocht een hertaxatie uit te voeren. Onder de professionele taxatiedienst wordt verstaan de werkzaamheden waarbij de geregistreerde taxateur op basis van zijn vakbekwaamheid de waarde van vastgoedobjecten schat en daarover schriftelijk rapporteert op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economische verkeer vertrouwen wordt of kan worden ontleend. Doel van de taxatie. Het doel van de taxatie is gedurende het uitvoeren van de taxatiedienst niet veranderd. De inhoud van de opdracht is gedurende de taxatiedienst niet gewijzigd of aangepast. Het rapport werd conform de inhoud van de offerte aangeleverd.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

7

Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten. De taxatie is gebaseerd op een inspectie van het vastgoedobject, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerend zaakgebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen; deze gegevens zijn voor zover mogelijk geverifieerd en getoetst op plausibiliteit. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. De taxateur heeft deze, door de opdrachtgever aangeleverde gegevens als uitgangspunt genomen voor de taxatie. Een “bijzonder uitgangspunt” (bijvoorbeeld de waarde na realisatie van een voorgenomen verbouwing of na bestemmingswijziging) is niet aan de orde. Het vastgoedobject wordt in huidige staat getaxeerd doch per peildatum 1 januari 2021. Voor zover noodzakelijk kan deze (afwijkende) peildatum als bijzonder uitgangspunt worden gezien. De wettelijke regelingen. Op deze taxatie en op de overeenkomst tot taxatie is uitsluitend het Nederlands recht van toepassing. Valuta.

Alle in dit rapport vermelde bedragen zijn gesteld in Euro’s (€). Uitvoering taxatie conform Europese standaarden. De taxateur verklaart dat de taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de Europese standaarden die door TEGoVA zijn opgesteld (‘blue-book’, 8e editie 2016) en die gebaseerd zijn op de EVS. Naleving van de standaarden en reglementen kan worden gecontroleerd door en op grond van de reglementen TEGoVA (zie hiervoor www.tegova.org) enerzijds voor het gedrag, anderzijds voor het treffen van disciplinaire maatregelen (tuchtrecht). Uitvoering taxatie conform reglementen NRVT De taxateur verklaart ingeschreven te zijn in de Kamer BV van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en dat hij voldoet en zal voldoen aan de vereisten van permanente educatie van het NRVT, dat hij zich houdt en zal houden aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT (van toepassing per 1 januari 2020) alsmede aan het Reglement Kamers NRVT en - voor zover van toepassing - aan het subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT (van toepassing per 1 januari 2020) alsook de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed (laatst gewijzigd 3 februari 2020) en andere op hem toepasselijke reglementen van het NRVT, dat hij zich onderwerpt en zal onderwerpen aan (de reglementen inzake) het doorlopend toezicht en de tuchtrechtspraak van het NRVT en dat hij beschikt over een toereikende

beroepsaansprakelijkheids-verzekering of anderszins kan aantonen dat zijn beroepsrisico op afdoende wijze is afgedekt. De reglementen en praktijkhandreiking kunnen worden nagezien op www.nrvt.nl. De taxateur verklaart dat de taxatie is verricht in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten zoals de regels omtrent roulatie. Een taxatie in het kader van een exploitatieplan (artikel 6.13 Wro) wordt ingevolge het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) aangemerkt als een niet-marktwaardetaxatie. Professionele taxatiediensten voor niet-marktwaardetaxaties worden in de regel beheerst door wettelijke kaders en de daarmee samenhangende jurisprudentie en door ervaringsregels onder deskundigen. Op dit soort professionele taxatiediensten (taxaties in het kader van onteigening) zijn de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT onverkort van toepassing. Echter, in het geval er tegenstrijdigheden mochten optreden tussen de wettelijke kaders, de jurisprudentie dienaangaande alsook de daarmee samenhangende vaste praktijk en het van toepassing zijnde kamerreglement, staan de wettelijke kaders en jurisprudentie alsook de daarmee samenhangende vaste praktijk in rangorde boven de kamerreglementen.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

8

Status taxateur De taxateur heeft deze taxatie uitgevoerd als externe taxateur en verklaart niet gelieerd te zijn aan en/of in dienstbetrekking te staan tot opdrachtgever of een hieraan verbonden rechtspersoon. De taxateur verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object welke betrokkenheid kan of zou kunnen leiden tot belangenverstrengeling. De taxateur verklaart geen zakelijk belang te hebben bij opdrachtgever en/of het object. De taxateur bevestigt dat hij actuele kennis van de specifieke markt heeft en over de vaardigheden beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Derhalve acht de taxateur zich gekwalificeerd om deze taxatie volledig onafhankelijk uit te voeren voor het doel van deze taxatie. Reikwijdte rapportage Alle verkregen en onderzochte informatie wordt beoordeeld op plausibiliteit en voor zover mogelijk geverifieerd. De taxateur geeft in dit rapport een zakelijke weergave van hetgeen de taxateur op basis van deze informatie vaststelt. De taxateur interpreteert deze gegevens; samen met de kennis van de taxateur op het gebied van vastgoed, markt, locatie, bodem, planologie en dergelijke vormt de taxateur een waardeoordeel over het object.

De beoordeling door de taxateur van de van derden ontvangen informatie en van de door de taxateur zelf verzamelde informatie is geen juridische of technische toetsing, maar een opinie van de taxateur. De taxateur is geen jurist op het gebied van vastgoed of bestuursrecht noch een bodemkundige. Desgewenst kan opdrachtgever de opinie van de taxateur door ter zake deskundigen (bijvoorbeeld jurist, bodemkundige) laten controleren. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de ‘juiste’ interpretatie van bijvoorbeeld de juridische of bodemkundige aspecten die in dit rapport staan aangegeven. Financiële onafhankelijkheid De taxateur verklaart dat de jaarlijkse omzet van de taxateur, dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, verkregen met de professionele taxatiedienst BV aan één opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland. In het geval de totaalomzet de aangegeven grens van 25 % overschrijdt of zal overschrijden dient de taxateur hier melding van te maken aan de opdrachtgever en dient de opdrachtgever goedkeuring te geven voor de uitvoering van de professionele taxatiedienst BV.

In dat geval dient hiervan melding te worden gemaakt in het rapport. De taxateur dient zelf te beoordelen of het hem vrijstaat, gezien het fundamentele beginsel van objectiviteit en onafhankelijkheid, om de professionele taxatiedienst te verrichten. Rapportage, aanlevering, beperkingen De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan opdrachtgever, tenzij anders vermeld. De taxatie is een “full valuation”. De taxatie werd uitgevoerd door de in dit rapport genoemde personen; de inspectie werd door de beide personen uitgevoerd, de uitwerking werd door één van deze personen uitgevoerd waarbij de andere persoon de taxatie cijfermatig en tekstueel heeft beoordeeld. In die zin is naar de mening van de taxateur het zogenaamde “vier-ogen principe” maximaal ingevuld. Een nadere toets in de vorm van een screening van het volledige rapport door een niet bij de taxatie betrokken taxateur, die vervolgens ook de taxatie bevestigt in de vorm van een plausibiliteitsverklaring, vindt alleen plaats indien de opname en inspectie slechts door één taxateur is uitgevoerd. Het taxatierapport mag niet worden gebruikt buiten de context van de taxatieopdracht noch voor doelen waarvoor dit niet bestemd is. Verder moet worden opgemerkt dat deze taxatie een momentopname is.

Ontwikkelingen in de markt kunnen leiden tot nieuwe inzichten en veranderde waarden. Om zicht te houden op de actuele waarde wordt geadviseerd de taxatie periodiek te herhalen.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

9

De taxateur aanvaardt geen verplichting om de opdrachtgever en/of derden te adviseren met betrekking tot eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in de wet- en regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het gebouw die zich na de datum waarop het rapport is gemaakt, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n). Er zijn geen gebeurtenissen geweest die van invloed zijn of zouden kunnen zijn op de getaxeerde waarde en die hebben plaatsgevonden na de inspectiedatum en voor de rapportdatum. Daarmee worden onder andere bedoeld ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, in de landelijke of mondiale economie of met/aan het object zelve (brand, schade of soortgelijk). \ Regelgeving AVG en WWFT In het kader van de Algemene verordening gegevensbescherming heeft de taxateur een privacyverklaring opgenomen op de website. Persoonsgegevens worden bij de taxateur verwerkt; u kunt bijvoorbeeld als eigenaar vermeld staat op informatie van derden (zoals kadastrale uittreksels). Dergelijke gegevens worden door de taxateur niet actief verzameld en/of bewerkt doch enkel in rapportages verwerkt omdat dat nu eenmaal van de taxateur gevraagd wordt. De klantgegevens blijven ook bewaard omdat u in onze boekhouding bent opgenomen; de gegevens worden enkel daartoe bewaard en alleen gedurende de termijn binnen welke de taxateur zijn werk verricht.

Daarna worden de gegevens verplaatst uit de actieve (werk-)bestanden en naar digitale en/of statische archieven waarbij geldt dat door de taxateur gegevens bewaard worden omdat dat moet c.q. omdat de taxateur daartoe wettelijk verplicht is. Deze archieven zijn alleen voor de taxateur toegankelijk. De taxateur is onderworpen aan het doorlopend toezicht dat door de Awarding Member Association (AMA) wordt uitgevoerd. Dat toezicht vindt plaats mede in overleg met het NRVT. De opdrachtverstrekking aan de taxateur houdt tevens in dat u als opdrachtgever instemt met de uitvoering van dit doorlopend toezicht door de AMA en dat daartoe het taxatiedossier dat betrekking heeft op het getaxeerde vastgoedobject, gebruikt kan worden. In het kader van de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) zijn wij als taxateur verplicht om in sommige situaties een cliëntenonderzoek te doen en om ongebruikelijke of verdachte transacties te melden. De taxateur verwijst daartoe naar de leidraad die het Ministerie van Financiën heeft opgesteld en waarin staat welke wettelijke verplichtingen de taxateur heeft vanwege de Wwft.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

10

Waarderingsgrondslag conform de richtlijnen van de European Valuation Standards (EVS). Marktwaarde De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Overige waardebegrippen. Residuele waarde De residuele waarde representeert het bedrag dat het vastgoedobject redelijkerwijs zal opbrengen bij verkoop aan een partij, die beoogt om het perceel / de percelen, eventueel na voorafgaande sloop van de aanwezige opstallen en na eventueel noodzakelijke saneringen, aan te wenden voor een bebouwing met opstallen, welke onder de vigeur van het huidige bestemmingsplan mogelijk niet gebouwd zouden kunnen worden. Bij deze waardering wordt dan ook uitgegaan van de medewerking van de diverse overheden om tot een eventuele wijziging van het bestemmingsplan te komen, waarbij de beoogde bouw en de beoogde bouwvolumes wel mogelijk zijn. Inbrengwaarde Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatieplangebied (i.c. de marktwaarde als getaxeerd); b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d.

de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

11

KADASTER Overzicht kadastrale gegevens, zakelijke rechten binnen het exploitatieplangebied nr

kadastrale gemeente

sectie

nummer

kadastrale oppervlakte geheel perceel

oppervlakte in m2 in exploitatieplangebied

530

6.590

6.487

Kadastraal perceel geheel of gedeeltelijk binnen exploitatieplangebied gedeeltelijk

1

Obbicht en Papenhoven

C

2

Obbicht en Papenhoven

C

372

1.710

1.719

gedeeltelijk

2

Obbicht en Papenhoven

C

529

880

853

gedeeltelijk

3

Obbicht

C

367

3.140

3.140

geheel

4

Obbicht en Papenhoven Obbicht en Papenhoven Obbicht en Papenhoven Obbicht en Papenhoven Obbicht en Papenhoven Obbicht en Papenhoven Born Obbicht en Papenhoven Born

C

373

1.490

1.480

gedeeltelijk

C

374

1.430

1.382

gedeeltelijk

C

378

8.630

1.664

gedeeltelijk

C

901

28.530

11.461

gedeeltelijk

C

371

10.070

10.070

geheel

C

370

8.880

8.880

geheel

M C

19 369

1.360 4.560

296 4.560

gedeeltelijk geheel

M

30

410

11

gedeeltelijk

Obbicht en Papenhoven Born Obbicht en Papenhoven Totaal

C

759

7.817

958

gedeeltelijk

M C

18 366

1.340 1.350

141 23

gedeeltelijk gedeeltelijk

88.187

53.125

4 4 4 5 6 7.1 7.2 8 8 9 10

gerechtigde

Aandeel recht en aard recht

Claessen, mevr. P.M.T.W.; Demandt dhr. J.H.W. Daemen, mevr. J.M.; Wijshof, dhr. P.F.M. Daemen, mevr. J.M.; Wijshof, dhr. P.F.M. Didden, dhr. L.J. van Dormans, mevr. M.T.E.B. Dormans, mevr. M.T.E.B. Dormans, mevr. M.T.E.B. Dormans, mevr. M.T.E.B. Knops, dhr. J.G.M.

eigendom

Peij, dhr. A.A.M. VAN Sanders, mevr. J.H. Sanders, mevr. J.H.

eigendom

Gemeente SittardGeleen Gemeente SittardGeleen Eurlings, dhr. T.M. Van Mulken, dhr. A.C.M.

eigendom

eigendom

eigendom

eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom

eigendom eigendom

eigendom eigendom eigendom

De bovenstaande nummering (eerste kolom) correspondeert met de nummering op de eigendommenkaart van het exploitatieplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”. Ter verduidelijking is deze eigendommenkaart op de volgende bladzijde weergegeven; deze eigendommenkaart is tevens als bijlage bijgevoegd.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

12

Zakelijke rechten De hierboven genoemde percelen staan - volgens de bijgevoegde uittreksels zoals door de taxateur per 29 april 2021 opgevraagd - geregistreerd bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland als zijnde volle eigendom van : 1.

Perceel nummer 530: volle eigendom van P.M.T.W. Claessen en J.H.W. Demandt, ieder voor een onverdeeld half aandeel, beiden wonende te 6125 AE Obbicht, Kempenweg 12. 2. Percelen Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummers 372 en 529: volle eigendom van mevrouw J.M. Daemen en de heer P.F.M. Wijshof, ieder voor een onbepaald aandeel, beiden wonende te 6127 EB Grevenbicht, Houtstraat 45. 3. Perceel Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummer 367: volle eigendom van de heer L.J. van Didden, wonende te 6127 CE Grevenbicht, Heuvelsweg 8. 4. Percelen nummers Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummers 373, 374, 378 en 901: volle eigendom van mevrouw M.T.E.B. Dormans, wonende te 6127 BH Grevenbicht, Aan De Greune Paol 17-1. 5. Perceel Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummer 371: volle eigendom van de heer J.G.M. Knops, wonende te 6127 AX Grevenbicht, Boulevard 17. 6. Perceel nummer 370: volle eigendom van de heer A.A.M. van Peij, wonende te 6121XA Born, Steenakkerweg 4. 7. Percelen Born, sectie M, nummer 19 en Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummer 369: volle eigendom van wijlen mevrouw J.H. Sanders, voorheen wonende te 6247 AT Gronsveld, Kampweg 28. 8. Percelen Born, sectie M, nummer 30 en Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummer 759: volle eigendom van gemeente Sittard-Geleen. 9. Perceel Born, sectie M, nummer 18: volle eigendom van dhr. T.M. Eurlings, wonende te 6121NR Born, Forum 44. 10.

Perceel Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummer 366: volle eigendom van dhr. A.C.M. van Mulken, wonende te 6124 BH Papenhoven, Kempenweg 70.

Er hebben in de periode tussen de peildatum en de rapportdatum geen transacties in het exploitatieplangebied plaatsgevonden. Dat is mede naar aanleiding van de kadastrale recherche per 29 april 2021 gebleken.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

13

Gronden inzake voorzieningen buiten het exploitatieplangebied Buiten het exploitatieplangebied liggen gronden waarop ten behoeve van het plan voorzieningen worden gerealiseerd. Dit betreft een plateau bij de aansluiting van de Frankenstraat op de Kempenweg en een upgrading van de bestaande Kempenweg. Plateau Frankenstraat: Het werk betreft het aanbrengen van een verhoogd plateau op de reeds bestaande t-splitsing. Op dit plateau komt een oversteekplaats voor de gebruikers van de school en het sportpark. Daarnaast heeft het plateau een verkeersremmende functie. De voorziening Kempenweg bestaat uit een upgrading van de bestaande weg. Het betreft de aanleg/toevoeging van een voetpad aan de westzijde van de Kempenweg, vervanging van de bestaande deklaag van de rijbaan en aanbrengen fietsstroken op het wegprofiel. Zoals te zien op de verbeeldingen op de volgende bladzijde (bijgevoegd bij de bijlagen) is het totale werk deels toerekenbaar (stroken). Het toerekenbare deel voorziet op de toevoeging van het trottoir en de aanbrengen van de fietsstroken. De vervanging van de bestaande deklaag wordt door de gemeente overigens aangemerkt als onderhoudswerkzaamheden; deze kosten worden daarom niet in het kostenverhaal van het exploitatieplan betrokken.

Tekening buitenplanse voorzieningen Rogeo

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

14

Tekening buitenplanse voorzieningen Rogeo

Overzicht kadastrale gegevens van gronden buiten het exploitatieplangebied Buitenplanse voorziening verkeersplateau Frankenstraat Kadastrale gemeente

sectie

nummer

Obbicht

C

366

1.350

1

Obbicht

C

759

7.817

138

gedeeltelijk

Obbicht

C

760

3.288

28

gedeeltelijk

Born

M

1355

4.570

85

gedeeltelijk

Born

M

1445

1.625

4

gedeeltelijk

18.650

256

Totaal

Kadastrale oppervlakte geheel perceel

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

Oppervlakte in exploitatieplangebied in m²

Kadastraal perceel geheel of gedeeltelijk binnen exploitatieplangebied gedeeltelijk

Gerechtigde

aandeel recht en aard recht

Van Mulken, dhr. A.C.M. Gemeente Sittard-Geleen Gemeente Sittard-Geleen Gemeente Sittard-Geleen VvE Houtstraat 67-79a (oneven) te Grevenbicht

eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom

15

Buitenplanse voorziening aanpassing Kempenweg Kadastrale gemeente

sectie

nummer

Obbicht

C

759

7.817

933

Obbicht

C

366

1.350

4

9.167

937

Totaal

Kadastrale oppervlakte geheel perceel

Oppervlakte in m² in exploitatieplangebied

Kadastraal perceel geheel of gedeeltelijk binnen exploitatieplangebied gedeeltelijk gedeeltelijk

Gerechtigde

aandeel recht en aard recht

Gemeente Sittard-Geleen Van Mulken, dhr. A.C.M.

eigendom eigendom

Zakelijke rechten 1.

2.

3.

Het hierboven genoemde perceel Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummer 366 staat per 29 april 2021 geregistreerd als zijnde volle eigendom van dhr. A.C.M. van Mulken, wonende te 6124BH Papenhoven, Kempenweg 70. De hierboven genoemde percelen Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummer 759 en 760 en Born, sectie M, nummer 1355 staan per 29 april 2021 geregistreerd als zijnde volle eigendom van gemeente Sittard-Geleen. Het hierboven genoemde perceel Born, sectie M, nummer 1445 is per 18 december 2020 gesplitst in appartementsrechten. Het kadastraal uittreksel vermeldt als eigenaar de Vereniging van Eigenaars “Houtstraat 67-79a(oneven) te Grevenbicht”. Bij vervreemding zal de Vereniging van Eigenaars moeten instemmen.

Titelrecherche In het kader van deze waardering (raming) heeft er geen titelonderzoek plaats gevonden. Aangenomen is dat er geen sprake is van erfdienstbaarheden/ zakelijke rechten/ kwalitatieve bedingen of bijzondere verplichtingen, die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

16

OMSCHRIJVING VAN DE ONROERENDE ZAKEN Globale omschrijving Het getaxeerde is gelegen in het exploitatieplangebied van het exploitatieplan “Unilocatie GrevenbichtObbicht”. Binnen het plangebied bevinden zich ten tijde van de plaatselijke opname onbebouwde agrarische gronden, een tweetal hobbymatig in gebruik zijnde percelen, een gedeelte van de openbare weg Kempenweg en een gedeelte van een landbouwpad. Aangrenzend ten oosten van de Kempenweg liggen de percelen aaneengesloten, ten zuiden van de Frankenstraat, ten noorden van de Dukkelaarsweg en aan de oostelijke zijde worden deze begrensd door agrarische grond en een woning met bijgebouwen aan de Frankenstraat 17/17a. Aangrenzend ten westen van de Kempenweg liggen de percelen aaneengesloten en worden aan de westzijde, welke in een boog loopt, begrensd door agrarische percelen en een landbouwpad. De percelen zijn egaal gelegen waarbij wordt opgemerkt dat de meest zuidelijk gelegen gedeelten van de percelen (nummer 370, 371 en 901) enigszins onder een helling liggen. De Frankenstraat en Kempenweg zijn verhard, de Dukkelaarsweg heeft een semi-verharding. De onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg opgenomen. De taxateur heeft niet met eigenaren of bewoners van in of nabij het exploitatieplangebied gelegen onroerende zaken gesproken.

Ten aanzien van de onderscheidenlijke percelen (binnenplans en buitenplans) wordt nog het volgende vermeld. Binnenplans gelegen kadastrale percelen of perceelgedeelten: 1 Perceel nummer 530 (gedeeltelijk), betreft een goed gevormde kavel bouwland (mais), ontsloten via de Frankenstraat. 2. Percelen nummers 372 (gedeeltelijk) en 529 (gedeeltelijk) zijn langgerekte smalle percelen, ontsloten via de Frankenstraat en hobbymatig in gebruik als moestuin, boomgaard en voor het houden van ganzen en schapen en met daarop een eenvoudige opstal en een verplaatsbare schuilhut. 3. Perceel nummer 367 (geheel), betreft een goed gevormde kavel bouwland (mais), ontsloten via de Kempenweg. 4 Percelen nummers 373 (gedeeltelijk), 374 (gedeeltelijk), 378 (gedeeltelijk) en 901 (gedeeltelijk). De percelen bouwland (mais) vormen één geheel en zijn ontsloten via de Frankenstraat en de Dukkelaarsweg. Tezamen met perceel 901 geheel is er sprake van een kavel groot 40.080 m². 5 Perceel nummer 371 (geheel) is een goed gevormde kavel bouwland (gerst). Het perceel is ontsloten via de Dukkelaarsweg. Bij het punt waar de percelen nummers 371 en 378 aansluiten op de Dukkelaarsweg is op het perceel een waterput aanwezig. 6 Perceel nummer 370 (geheel), betreft een goed gevormde kavel bouwland (tarwe), ontsloten via de Dukkelaarsweg. 7 Percelen nummers 19 (gedeeltelijk) en 369 (geheel).

Perceel nummer 19 is gelegen ten westen van de Kempenweg en in gebruik als grasland, perceel nummer 369 is een goed gevormde kavel bouwland (mais), beide percelen zijn ontsloten via de Kempenweg. 8 Percelen nummers 30 (gedeeltelijk) en 759 (gedeeltelijk). Perceel nummer 30 (gedeeltelijk) is gelegen ten westen van de Kempenweg en betreft een gedeelte van een onverhard landbouwpad, en perceel nummer 759 (gedeeltelijk) betreft een gedeelte van de openbare weg Kempenweg. 9 Perceel, nummer 18 (gedeeltelijk) is gelegen ten westen van de Kempenweg. Het betreft een perceel in gebruik als bouwland en is ontsloten via de Kempenweg. 10 Perceel nummer 366 (gedeeltelijk) is sinds jaar en dag onderdeel van het openbaar voetpad langs de Kempenweg en heeft ook de bestemming “Verkeers- en verblijfsdoeleinden”.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

17

Buitenplans gelegen kadastrale percelen of perceelgedeelten: Het betreft de percelen 366, 759, 760, 1355 en 1445 (alle gedeeltelijk) waar de voorzieningen zijn geprojecteerd met betrekking tot het aan te leggen verkeersplateau aan de Frankenstraat. Deze perceelgedeelten maken deel uit van de bestaande openbare weg/berm/trottoir . Dat geldt ook voor de percelen 759 en 366 (beide gedeeltelijk) voor zover die nodig zijn voor aanpassing van de Kempenweg.

GEBRUIK Huidige gebruik Door c.q. namens de gemeente Sittard-Geleen is informatie verstrekt die betrekking heeft op de gebruiksvorm / de wijze waarop de percelen wordt gebruikt. 1.

Perceel nummer 530 (gedeeltelijk) is eigendom van P.M.T.W. Claessen en J.H.W. Demandt. Het perceel wordt bewerkt door een loonwerker. De eigenaren hebben geen agrarisch bedrijf. 2. Percelen nummers 372 (gedeeltelijk) en 529 (gedeeltelijk) zijn eigendom van mevrouw J.M. Daemen en de heer P.F.M. Wijshof. Deze percelen zijn hobbymatig in eigen gebruik als moestuin en hoogstamboomgaard. 3. Perceel nummer 367 (geheel), is eigendom van de heer L.J. van Didden. Het perceel is in eigen gebruik bij de eigenaar die een agrarisch bedrijf exploiteert. 4. Percelen nummers 373 (gedeeltelijk), 374 (gedeeltelijk), 378 (gedeeltelijk) en 901 (gedeeltelijk), zijn eigendom van mevrouw M.T.E.B. Dormans. De eigenaar heeft de percelen als belegging. De percelen worden verpacht (geliberaliseerde pacht). De percelen zijn in gebruik als bouwland (mais). 5. Perceel nummer 371 (geheel), eigendom van de heer J.G.M. Knops die een agrarische onderneming exploiteert. Het perceel is in eigen gebruik. Perceel nummer 371 is in gebruik als bouwland (gerst). Er is sprake van natuurbeheer waarvoor subsidie wordt ontvangen. 6. Perceel nummer 370 (geheel) is eigendom van de heer A.A.M. van Peij. Het perceel is in gebruik als bouwland (tarwe) bij de eigenaar die een agrarisch bedrijf exploiteert. 7. Percelen nummers 19 (gedeeltelijk) en 369 (geheel) zijn eigendom van wijlen mevrouw J.H.

Sanders (overdeelde boedel, erven familie Hecker). Perceel nummer 19, in totaal groot 1.360 m², is in gebruik als grasland, perceel nummer 369 is in gebruik als bouwland (mais) en van jaar tot jaar verpacht aan Dhr. Van Didden. 8. Percelen nummers 30 (gedeeltelijk) en 759 (gedeeltelijk), eigendom van gemeente Sittard-Geleen. Perceel nummer 30 (gedeeltelijk) betreft een gedeelte van een onverhard landbouwpad, en perceel nummer 759 (gedeeltelijk) betreft een gedeelte van de openbare weg Kempenweg. 9. Perceel, nummer 18 (gedeeltelijk), is eigendom van dhr. T.M. Eurlings. Het perceel is in totaal groot 1.340 m² en gebruik als bouwland. 10. Perceel nummer 366 (gedeeltelijk), is eigendom van dhr. A.C.M. van Mulken. Het perceelgedeelte is sinds jaar en dag onderdeel van het openbaar voetpad langs de Kempenweg en heeft ook de bestemming “Verkeers- en verblijfsdoeleinden”. Met betrekking tot de percelen in agrarisch gebruik is sprake van eigen gebruik, van geliberaliseerde pacht en van percelen kleiner dan 1 hectare. Er zijn geen pachtverhoudingen waarmee in deze waardering rekening dient te worden gehouden. De buitenplans gelegen gronden ten behoeve van de geplande voorzieningen zijn in gebruik als openbare weg/berm/trottoir.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

18

MILIEU-ASPECTEN Door de taxateur is aan derden geen opdracht gegeven tot het doen naar onderzoek van eventuele verontreiniging van de bodem, behorende bij het vastgoedobject en de aanwezigheid van materialen in, op of aan het vastgoedobject die schadelijk zijn of zouden kunnen zijn voor mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden. Ten behoeve van deze taxatie heeft de taxateur gebruik gemaakt van de openbare informatiebronnen (vanuit Wet Bodembescherming / Wbb) zoals “Gisviewer” (zie bijlagen). Indien er van het getaxeerde geen informatie beschikbaar is, noch bij opdrachtgever noch in de vorm van openbaar toegankelijke bronnen, is de taxateur uitgegaan van de veronderstelling dat er geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming en / of het verkrijgen van een omgevingsvergunning (conform de Wet Wabo) wordt belemmerd. Bodemverontreiniging In de toelichting op het ontwerp bestemmingplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” werd melding gemaakt van een in het plangebied uitgevoerde actualisatie van een historisch vooronderzoek door Arcadis, gedateerd 5 juni 2018, en een naar aanleiding daarvan uitgevoerd verkennend bodemonderzoek door Arcadis, gedateerd 27 juni 2019 (zie hiervoor ook de bijlagen).

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat zowel de bovengrond als de ondergrond, op basis van de analyseresultaten, licht verontreinigd is met verschillende zware metalen in gehalten boven de achtergrondwaarde en in het geval van nikkel boven de index 0,5. Op basis van de afzonderlijk geanalyseerde grondmonsters komen er geen gehalten aan nikkel boven de interventiewaarde voor in de ondergrond. Verder zijn andere zware metalen licht verhoogd aangetroffen. De gevonden gehalten in de bovengrond vormen in milieuhygiënische zin geen belemmeringen voor het huidige en toekomstige gebruik van het terrein. Vanwege de indicatieve bodemkwaliteitsklasse ‘Industrie’ in het geval van hergebruik in de ondergrond (vanaf 0,75 m -mv.) verdient het aanbeveling om de daarboven gelegen laag grond te behouden en/of te voorzien van duurzame afdekking/isolatie. Bij de Provincie Limburg (Bodeminformatie GIS-viewer) zijn geen gegevens beschikbaar over de locatie en het aangrenzende gebied (zie bijlagen). Dit onderdeel (bodem) is ongewijzigd gebleven. Tanks De taxateur heeft geen ondergrondse of bovengrondse opslagtanks kunnen waarnemen.

Verwerkte materialen Aan de hand van visuele waarneming kon door de taxateur worden vastgesteld dat er mogelijk asbesthoudende materialen zijn verwerkt (beplating dakbeschot op opstallen op de percelen gelegen Obbicht en Papenhoven, sectie C, nummers 372 en 529). Of er op het de percelen nog meer materialen zijn verwerkt die vanwege de volksgezondheid of het milieu bezwaarlijk zouden kunnen zijn, heeft de taxateur niet kunnen waarnemen. In de toelichting op het ontwerp bestemmingplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” werd melding gemaakt van een nader onderzoek naar de aanwezigheid van asbest. In het verkennend bodemonderzoek door Arcadis, gedateerd 27 juni 2019 is geconcludeerd dat ter plaatse van de (voormalige moestuin) er geen asbestverdachte of asbesthoudende materialen zijn aangetoond en dat het overige deel van de onderzoeklocatie niet verdacht is op het voorkomen van asbest (zie bijlagen). Dit onderdeel (asbest) is ongewijzigd gebleven.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

19

Stikstof In de toelichting op het ontwerp bestemmingplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” werd vermeld dat de met behulp van de AERIUS Calculator voor zowel de gebruiks- als realisatiefase is de hoogste stikstofbijdragen per stikstofgevoelig Natura 2000-gebied berekend zijn. De berekeningen hebben geen depositieresultaten opgeleverd boven de 0,00 mol/ha/jr (zie bijlagen). Vanuit het aspect stikstof bestaan dan ook geen bezwaren tegen de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. Dit onderdeel (stikstof) is ongewijzigd gebleven.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

20

PLANOLOGIE Bestemmingsplan Volgens de site “ruimtelijkeplannen.nl” vallen de onderhavige percelen onder de bepalingen van het bestemmingsplan “Grensmaas, deelgebied Sittard-Geleen”, vastgesteld bij Raadsbesluit op 6 september 2007 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 18 december 2007. Het bestemmingsplan geeft aan: Enkelbestemming : grotendeels Agrarisch gebied met landschappelijke of natuurlijke waarden. Enkelbestemming deels Verkeers- en verblijfsdoeleinden. Dubbelbestemming Wbr art 2a-regime. Dubbelbestemming deels Beschermingszone i – leidingstrook. Dubbelbestemming deels Beschermingszone b-hoge druk, hoofdgastransport-/ hoofdgasvoedingsleiding. Deze bestemmingen houden in dat de percelen bebouwd en gebruikt mogen worden overeenkomstig de in de bijlagen genoemde bepalingen. (bron: ruimtelijkeplannen.nl). Enkele van de hierboven vermelde omschrijvingen zijn afkomstig van de informatie die “ruimtelijke plannen” aangeeft; in de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften staan de omschrijvingen anders weergegeven. Tevens is van toepassing het Facetbestemmingsplan Parkeren, vastgesteld bij Raadsbesluit op 13 september 2018. Voor het gebied waarin de percelen zijn gelegen werd medio 2019 een voorbereidingsbesluit genomen. Vervolgens werd het ontwerpbestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” opgesteld.

Dat ontwerp is ter visie gelegd en daarop zijn een aantal zienswijzen ingediend. Het ontwerpbestemmingsplan werd op onderdelen aangepast. Het gewijzigde bestemmingsplan ligt nu voor ter vaststelling. Op dit gewijzigde plan is de onderwerpelijke hertaxatie gebaseerd. Van de gewijzigde versie van maart 2021 is in de bijlagen een afschrift van de regels die voor deze locatie van toepassing zijn, opgenomen. In dit gewijzigde, thans vast te stellen bestemmingsplan heeft de onderhavige locatie voor wat betreft het gedeelte gelegen ten oosten van de Kempenweg de bestemmingen “Gemengd (GD)”, “Groen (G)”, en Verkeer (V) (bron: gemeente Sittard-Geleen). Dit -gewijzigd vast te stellen - bestemmingsplan geeft aan: Enkelbestemming : Gemengd. Dubbelbestemming : deels Waarde-Archeologie 4 (WR-A4), deels Leiding Gas (LG) Functieaanduiding : deels geluidsscherm (gs), deels parkeerterrein (p), deels specifieke vorm van groen – ophogen niet toegestaan (sg-ont) deels specifieke vorm van verkeer- fietsenstalling (sv-fie). Maatvoering : aanduiding bouwvlak. Maatvoering : bouwhoogte gemaximeerd op deels 5 meter en deels 7 meter. Op de volgende bladzijde is de verbeelding van het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” opgenomen.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

21

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor plantsoenen, grotenstroken en overige aanplanten, deels voor groen met een aanduiding specifieke vorm van groen en verder voor verhoogde moestuinen (daar waar deze specifieke aanduiding van toepassing is. De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspanden voor doorgaand verkeer als ook parkeervoorzieningen, parkeerterrein, verkeersontsluitingen, groenvoorzieningen, kunstuitingen, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, nutsvoorzieningen en overige bijbehorende voorzieningen.

Verbeelding gewijzigd bestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” (Arcadis, C05022.214027, gew. 15.03-2021)

De voorgenomen ontwikkeling valt niet binnen de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan. Om het plan te realiseren wordt een planologische procedure doorlopen. Het voornemen bestaat om het gewijzigde bestemmingsplan medio 2021 door de Gemeenteraad te laten vaststellen. De termijn om te komen tot een vastgesteld plan is niet inbegrepen in de doorlooptijd van het project die is geraamd in het kader van de door de taxateur gemaakte afwegingen bij de bepaling van de inbrengwaarde, met name voor wat betreft de afweging ‘verkeerswaarde (marktwaarde in huidige staat inclusief schadeloosstellingen’ of ‘marktwaarde op basis van residuele waarde, gerelateerd aan het nieuwe plan’). Eventuele procedures als gevolg van zienswijzen kunnen veel tijd vergen. Een “vaste termijn” voor het doorlopen van de planologische procedures kan niet gegeven worden; er kan in de taxatie van de residuele waarde alleen maar worden uitgegaan van de doorlooptijd nadat er sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan. T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

22

Door de taxateur is geen uitgebreid planologisch onderzoek verricht, zodat de bovenstaande gegevens als indicatief beschouwd moeten worden. Uitbreidingsmogelijkheden Gelet op de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan kan worden gesteld dat er geen bouwmogelijkheden op eigen terrein aanwezig zijn behoudens voor: - gebouwen ten behoeve tijdelijke voorzieningen en tijdelijke voorzieningen met een maximale hoogte van 10,00 m; - andere bouwwerken tot een hoogte van maximaal 1,50 m. welke noodzakelijk zijn voor het agrarisch gebruik. Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen ten behoeve van: - een voederberging of voederruif voor wild en voor andere dieren zoals runderen en paarden, met dien verstande dat: dit bouwwerk noodzakelijk is voor de instandhouding van het wild; de inhoud ten hoogste 3 m³ bedraagt; de hoogte ten hoogste 2,00 m. bedraagt. voor het oprichten van andere bouwwerken ten behoeve van extensief recreatief medegebruik met dien verstande dat de hoogte maximaal 2,50 m. en de oppervlakte maximaal 100 m² voor de hele bestemming mag bedragen.

De planologische basis waarop de buitenplanse voorziening bij de Frankenstraat (verkeersplateau) zal worden aangebracht, is deels de bestemming “Verkeer”, deels de bestemming “Detailhandel”, deels de bestemming “Groen” en deels de dubbelbestemming “Leiding-Gas” uit bestemmingplan “Kernen Obbicht en Grevenbicht”, vastgesteld door de Gemeenteraad op 7 oktober 2010 en deels de bestemmingen “Verkeer- en verblijfsdoeleinden”, “Agrarisch gebied met landschappelijke en/of natuurlijke waarden ” en de dubbelbestemming “ Wbr artikel 2a regime” uit bestemmingsplan “Grensmaas deelgebied Sittard-Geleen” vastgesteld door de Gemeenteraad op 6 september 2007. Het feitelijk gebruik van de grond is al vele jaren ten behoeve van voornamelijk verkeersdoeleinden. De planologische basis waarop de buitenplanse voorziening bij de Kempenweg zal worden aangebracht, is deels de bestemming “Verkeer” uit bestemmingplan “Kernen Obbicht en Grevenbicht” vastgesteld door de Gemeenteraad op 7 oktober 2010 en deels de bestemming “Verkeer- en verblijfsdoeleinden”, deels de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke en/of natuurlijke waarden”, de dubbelbestemming “ Wbr artikel 2a regime” en deels de dubbelbestemming “Beschermingszone bhogedruk, hoofdgastransport-/hoofdgasvoedingsleiding” uit bestemmingsplan “Grensmaas deelgebied Sittard-Geleen” vastgesteld door de Gemeenteraad op 6 september 2007.

Het feitelijk gebruik van de grond is al vele jaren ten behoeve van voornamelijk verkeersdoeleinden.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

23

SITUERING Stand en ligging Omschrijving locatie

Beoordeling locatie Belendingen Soort gebruik belendingen Bereikbaarheid

Parkeergelegenheid

: De onderhavige locatie is gelegen in het buitengebied tussen de woonkernen Obbicht en Grevenbicht en op korte afstand van de grens met België. Deze plaatsen liggen aan de oostzijde van de Maas en ten westen van het Julianakanaal en maken deel uit van de gemeente Sittard-Geleen. : Redelijk/Goed. : Agrarische percelen, grondgebonden woningen en een supermarkt. : Agrarische doeleinden en woondoeleinden. : De percelen zijn goed bereikbaar met eigen vervoer. Via de lokale (verbindings-)wegen zijn de woonkernen van Obbicht en Grevenbicht en plaatsen als Born en Sittard goed bereikbaar. Aansluitingen op het autosnelwegennet (A2) zijn op enkele kilometers afstand bij Born aanwezig. De dichtstbijzijnde NSstations bevinden zich te Sittard en Susteren. : In het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” is aangegeven dat er voor het beoogde gebruik in totaal 51 parkeerplaatsen nodig zijn. In het plan is rekening gehouden met 78 parkeerplaatsen.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

24

OMSCHRIJVING PLAN Binnen het plangebied Unilocatie Grevenbicht-Obbicht is voorzien in de realisatie van een Integraal Kindcentrum met een centrale sportvoorziening. Het project omvat een basisschool, een peuterspeelzaal, mogelijkheden voor buitenschoolse opvang en een gymzaal, gecombineerd met een centrale sportvoorziening bestaande uit voetbal- en tennisvelden met bijbehorende kantine en kleedkamervoorzieningen. een school als ook een sportcomplex (bestaande uit voetbalvelden en tennisvelden met bijbehorende kantine, was- en kleedruimten en overige voorzieningen). Tot het project behoort voorts de aanleg van benodigde openbare ruimte (ontsluiting, parkeerplaatsen, groen- en infiltratievoorzieningen). Zie hiervoor de ruimtegebruikskaart. Door buro STUB is een stedenbouwkundig plan vervaardigd voor de Unilocatie Grevenbicht-Obbicht (september 2019). Dit stedenbouwkundig plan vormt de basis voor het toekomstige bestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht”. De omschrijving van het plan zoals opgenomen in het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan “Unilocatie Grevenbicht-Obbicht” is als volgt: “Het schoolgebouw omvat één bouwlaag met een hoogte van 5 meter waarin zich 11 klaslokalen bevinden.

Het schoolplein is zuidwest georiënteerd en wordt omringd door de school aan de noordzijde, de gymzaal en het clublokaal aan de oostzijde, een bomenrij aan de westzijde en het voetbalveld aan de zuidzijde. De bomenrij start op de Kempenweg, is noordoost georiënteerd en markeert het entreelaantje. De bomenrij loopt parallel met het schoolplein zuidwestwaarts tot aan het noordelijke voetbalveld. Daar vervolgt de bomenrij zich ongeveer 100 meter noordoostwaarts, gelijk met het noordelijke voetbalveld. De gymzaal bevindt zich tussen het schoolplein - aan de westzijde - en de tennisbanen aan de oostzijde. De gymzaal en het clublokaal behorende bij de sportvelden hebben ieder een hoogte van 7 meter. Het clublokaal is gelegen ten zuidoosten van de gymzaal en omvat 6 kleedlokalen: 4 ruime kleedlokalen voor het voetballen en 2 normale kleedlokalen voor het tennissen. Daarnaast bevinden zich in het clublokaal de bestuurskamer, kantine, scheidsrechterlokalen, een EHBO-ruimte en toilet- en douchevoorzieningen. Het clubgebouw en de gymzaal bieden voldoende ruimte om inpandig materiaal op te bergen. Ten noorden van de school, tussen de school en de Frankenstraat, zijn van west naar oost respectievelijk een bloementuin, een moestuin en een infiltratiezone voorzien. De school grenst aan de oostzijde aan de moestuin.

Ten zuiden van de moestuin en infiltratiezone bevinden zich een tennismuur en vier tennisbanen. Deze vier tennisbanen liggen niet naast elkaar, maar zijn gegroepeerd per twee. De gegroepeerde tennisbanen worden van elkaar gescheiden door een pad, waarmee de tennismuur te bereiken is. Deze tennismuur is te gebruiken aan de zuidoostzijde; de achterzijde grenst aan de infiltratiezone. De infiltratiezone, tennismuur en oostelijke tennisbanen worden aan de oostzijde van het plangebied Unilocatie begrensd door een bomenrij. Deze bomenrij loopt door tot het noordelijke voetbalveld en loopt dan parallel tussen de tennisbanen en het voetbalveld in zuidwestelijke richting door naar het clubgebouw. Het clubgebouw kijkt aan de zuidoostzijde uit over het noordelijke voetbalveld. De twee voetbalvelden zijn gesitueerd aan de zuidzijde van het plangebied Unilocatie. De oriëntatie van de voetbalvelden is noordoost. Het noordelijke voetbalveld is verlicht. Omdat de voetbalvelden een plek krijgen in het landschap, versterken ze hiermee de openheid. Tussen westen en zuiden van de voetbalvelden is ruimte voor landschappelijke inpassing met een infiltratiezone. Er is een groene buffer voorzien tussen de voetbalvelden en de oostelijke grens van het perceel. Aan de noordzijde van het plangebied Unilocatie, ten westen van Frankenstraat 17A/17, is daarnaast nog een tweede infiltratiezone gesitueerd.

Hier zijn ook een bloementuin en een moestuin voorzien, die een scheiding vormen tussen de Frankenstraat en het schoolgebouw. “

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

25

In de onderstaande verbeelding is het stedenbouwkundig plan van buro STUB weergegeven.

Volgens opgave bedraagt de bruto vloeroppervlakte van het beoogde school/integraal kindcentrum 1.684 m², de gymzaal 455 m² en het clubgebouw 578 m² (kantine, kleed- en bergruimte, bij uitvoering in twee bouwlagen). Volgens het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan omvatten de bouwmogelijkheden de navolgende gebouwen met bijbehorende metrages BVO: school 1.824 m² (1 bouwlaag) gymzaal 695 m² (1 bouwlaag) clubgebouw 1.330 m² (2 bouwlagen). De taxateur is uitgegaan van de maximaal mogelijke invulling die op grond van het vast te stellen bestemmingsplan te realiseren zou zijn.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

26

In de onderstaande verbeelding zijn de uitgiftecategorieën binnen het exploitatieplan aangegeven. De uitgiftecategorieënkaart behorende bij het exploitatieplan is in de bijlagen opgenomen.

Kaart uitgiftecategorieën

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

27

In de onderstaande verbeelding op de volgende bladzijde is het ruimtegebruik binnen het exploitatieplangebied aangegeven. De ruimtegebruikskaart behorende bij het exploitatieplan is in de bijlagen opgenomen.

Ruimtegebruikskaart

Volgens opgave zijn de oppervlakten van de verschillende onderdelen van het exploitatieplangebied als volgt: Omschrijving Groen Groen / Fietsenstalling Groen / Infiltratiezone Wegen Parkeren Voetpad Fietspad Uitgeefbaar - Onderwijs Uitgeefbaar - Sport Totaal

Oppervlakte in m² 1.939 288 15.519 1.722 1.067 535 272 6.599 24.996 52.937

De totale oppervlakte komt overeen met de oppervlakte in de kolom “Oppervlakte kadastraal perceel obv digitale inmeting binnen EP-gebied” zoals vermeld in het in de bijlagen opgenomen overzicht “Waardering gronden binnen het exploitatieplangebied”.

T 4775 / Inbrengwaarde Unilocatie Grevenbicht -Obbicht / mei ’21

28

MARKTSITUATIE EN COURANTHEID Marktgegevens Macro-economisch beeld /Economische vooruitzichten 2021 Het verloop van de coronapandemie is zeer ongewis en de onzekerheid over de economische vooruitzichten blijft groot. Sinds september/oktober 2020 is het aantal coronabesmettingen weer opgelopen en kennen Nederland en de rest van Europa een tweede besmettingsgolf. Deze golf is mede veroorzaakt door mutaties van het virus, waarbij de Engelse variant de meeste onrust veroorzaakt. De tweede golf heeft geleid tot herinvoering van contact-beperkende maatregelen en daarna ook tot een tweede lockdown die uiteindelijk tot in februari 2021 zal voortduren. Het is op dit moment onduidelijk of deze maatregelen de verspreiding van het virus voldoende remmen en hoe lang ze van kracht zullen blijven. Ook is het nog ongewis of er nieuwe besmettingsgolven zullen volgen. Daarmee blijft de onzekerheid over de economische ontwikkeling in 2021 groot. Vast staat wel dat de grotere onzekerheid nadelig uitwerkt op de consumptie en investeringen in Nederland in het algemeen. Opgemerkt zij wel dat de economie na de eerste coronagolf een grote veerkracht heeft getoond; dat bleek onder andere uit de zeer sterke bbp-stijging in het derde kwartaal van 2020. Ondanks stevig herstel in het derde kwartaal van 2020 zijn productie en bestedingen nog steeds fors lager dan voor de corona-uitbraak.