05 Onderzoeken BP Bedrijventerrein Mauritspark
Tekst van het document
Vraagstelling en aanpak De gemeenten Beek, Stein en Sittard-Geleen hebben Ecorys gevraagd een behoefteraming op te stellen voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de Westelijke Mijnstreek. De focus ligt daarbij op de periode 2021 tot en met 2030.
Daartegenover staat op peildatum 1 februari 2021 een aanbod van circa 44 hectare, waarvan 3 hectare plus 44.000m² voor kantoren. Het aanbod voor de andere drie werkmilieus bedraagt dus slechts 37 hectare.
Aan Ecorys is daarbij gevraagd om voor de verschillende typen werklocatie een advies uit te brengen over in welke mate het aanbod qua omvang en qua kwaliteit aansluit bij de ruimtebehoefte, welk type bedrijvigheid kansen biedt richting de toekomst en welke ingrepen nodig zijn om te voorzien in de toekomstige ruimtebehoefte.
Naast de cijfermatige match tussen vraag en aanbod op de verschillende typen werklocaties, zijn tijdens de rondrit over de bedrijventerreinen en kantoorlocaties en gedurende de werksessies voor verschillende locaties ook kwalitatieve aandachtspunten geconstateerd. Ook die aandachtspunten zijn onderdeel van de match tussen vraag en aanbod.
Ecorys heeft daarbij gekozen voor een aanpak, waarbij in samenspraak met de regiogemeenten en de belanghebbenden op de werklocaties in de regio een advies tot stand is gekomen. Gemeenten, ondernemers en eigenaren zijn gedurende het proces meerdere malen bevraagd tijdens een schouw van de locaties en tijdens verschillende werksessies. Zij zijn bovendien in de gelegenheid gesteld te reageren op het conceptadvies.
Conclusie: drie opgaven voor de Westelijke Mijnstreek De match van vraag en aanbod resulteert in drie opgaven waar gemeenten en ondernemers in de Westelijke Mijnstreek voor staan: • Opgave 1 – Een algehele verduurzamingsslag op de werklocaties in de regio en een meer specifieke behoefte aan een verbetering van de kwaliteit op enkele locaties.
2
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
• Opgave 2 – Voldoende ruimte bieden aan het lokaal en regionaal mkb, waarbij in ieder geval de ruimtebehoefte in scenario Laag gefaciliteerd wordt. Onderzoek allereerst de mogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen en breng vervolgens, indien nodig, potentiële uitbreidingslocaties in kaart. • Opgave 3 – Toewerken naar een betere balans op de kantorenmarkt. Dit heeft betrekking op kwaliteitsbehoud en versterking van locaties met een goede bezetting, het terugdringen en opnieuw invullen van leegstand en invullen van beschikbare gronden met een bredere bedrijfsbestemming. Voor ieder van de drie opgaven worden vier ingrepen voorgesteld. Dit varieert van kwaliteitsbehoud tot een kleinschalige revitalisering en van een grootschalige herstructurering tot transformatie naar een andere functie. De ingrepen komen tevens terug in het advies per locatie, waarmee dit rapport wordt afgesloten.
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Advies Uit de drie opgaven voor de regio komen de volgende adviezen voort: • Zorg voor voldoende ruimte van goede kwaliteit, zodat lokale en regionale ondernemers zich kunnen vestigen en kunnen uitbreiden; • Werk een regionaal uitvoeringsprogramma uit, waarin gezamenlijk prioriteiten worden gesteld en een gezamenlijke aanpak voor de drie opgaven wordt uitgewerkt. • Heroverweeg de afbakening van de hoofdstructuur om te kunnen voorzien in voldoende ruimte op bedrijventerreinen en te zorgen voor een betere balans op de kantorenmarkt. • Houd rekening met mogelijk ruimtebeslag van bovenregionale ruimtevragers, zoals de circulaire hub Chemelot, het logistieke cluster en Maastricht Aachen Airport, op de reguliere bedrijventerreinen. • Betrek eigenaren en ondernemers bij de uitwerking en uitvoering van actieplannen. Het rapport wordt afgesloten met een advies per werklocatie. Het is aan de drie gemeenten om samen met ondernemers prioritering aan te brengen in de voorgestelde ingrepen en vervolgens de uitvoering.
3
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Inleiding Westelijke Mijnstreek is een bedrijvige regio, met veel werkgelegenheid op bedrijventerreinen en enkele kantoorlocaties. Ook in de 10 jaar van 2021 tot 2030 is er behoefte aan extra ruimte op bedrijventerreinen. In kantoren is echter een overschot aan ruimte geconstateerd. Daarnaast staan de werklocaties voor een algehele verduurzamingsopgave en is op enkele bedrijventerreinen behoefte aan kwaliteitsslag. Bovenstaande conclusie van dit onderzoek naar de behoefte op bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de Westelijke Mijnstreek in de periode 2021-2030 leidt tot de volgende drie opgaven: 1. Behoud en versterking van de kwaliteit van werklocaties; 2. Voorzien in voldoende en geschikte ruimte op bedrijventerreinen; 3. In balans brengen van vraag en aanbod op kantoorlocaties. De drie regionale opgaven monden uit in aanbevelingen op regionaal niveau en een advies per bedrijventerrein of kantoorlocatie. Scope van dit onderzoek Westelijke Mijnstreek kent enkele grootschalige bedrijfslocaties met een bovenregionale uitstraling. Die locaties hebben veelal eigen gebiedsvisies en ontwikkelstrategieën en richten zich op een specifiek marktsegment. Op de meeste van deze locaties is bovendien de Provincie Limburg het bevoegd gezag. Voor de
winkellocaties is een apart onderzoek uitgevoerd. Om die redenen vallen deze locaties buiten de scope van dit onderzoek. In de kaart op pagina 5 is weergegeven welke locaties dit betreft. Vraagstelling De gemeenten in de Westelijke Mijnstreek hebben Ecorys gevraagd om een antwoord op de volgende vragen: 1. Hoe verhouden vraag en aanbod, uitgesplitst naar type locatie, op bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de Westelijke Mijnstreek zich tot elkaar? 2. Is het bestaande aanbod nog wel courant? En welke terreinen c.q. terreindelen voldoen en welke voldoen niet meer aan de huidige vestigingseisen? 3. Is er tot 2030 behoefte aan uitbreiding, inkrimping of revitalisering van bedrijventerreinen en/of kantoorlocaties? 4. Op welke aard van bedrijvigheid dient de regio de komende jaren bijzonder in te zetten? En biedt de euregionale ligging daarin nog kansen? 5. Welke bedrijventerreinen of kantoorlocaties komen in aanmerking voor herinvulling van functies, herstructurering of transformatie?
4
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Aanpak Het onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met de regiogemeenten en de verscheidene belanghebbenden op werklocaties in de regio. Om ook de kwalitatieve opgaven in kaart te brengen, is een schouw uitgevoerd met beleidsmedewerkers van de gemeente en de ondernemersverenigingen Beekerhoek, LWV en PMWM. Ook zijn er enkele ambtelijke werksessies en werksessies met stakeholders gehouden. Bestuurders hebben eveneens individueel en tijdens een werksessie hun inbreng geleverd.
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Leeswijzer Het tweede hoofdstuk schetst de beleidscontext voor de Westelijke Mijnstreek, zoals vastgelegd in regionaal beleid. Vervolgens lichten we de werkmilieus op de bedrijventerreinen in de regio toe. Het hoofdstuk daarna beschrijft het effect van enkele belangrijke trends en ontwikkelingen op de behoefte op werklocaties. De trends en ontwikkelingen vormen de basis voor de prognose van de vraag naar kantoren en bedrijventerreinen. Daarna wordt het huidige aanbod in de subregio in beeld gebracht. De match van vraag-aanbod maakt vervolgens de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven voor de regio inzichtelijk. Afsluitend volgt een advies per locatie. Op de kaart op de volgende pagina is weergegeven welke locaties binnen en buiten de scope van dit onderzoek vallen.
5
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Figuur 1 Scope van het onderzoek
Werklocaties binnen de scope van dit onderzoek Reguliere, gemengde en stedelijke werklocaties vallen binnen de scope van dit onderzoek. De reguliere werklocaties zijn conform Rebis Limburg verder onderverdeeld in vier typen locatie: • • • •
Grootschalige stedelijke bedrijventerreinen; Stedelijke bedrijventerrein; Kantoorlocaties; Reguliere logistiek.
Werklocaties buiten de scope van dit onderzoek Bedrijventerreinen met een bovenregionale uitstraling en specifieke thematisering: • • • • •
Holtum Noord II-III - XXL-logistiek; VDL Nedcar - Automotive; Chemelot - Chemie en circulaire economie; Haven Stein - Haven met een bovenregionale functie; Maastricht Aachen Airport - specifiek het luchthaventerrein, omliggende bedrijventerrein zijn wel onderdeel van het onderzoek; Retail-locaties - Makado, Gardenz en Sportzone Fortuna Sittard Stadion.
6
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Regionaal beleid Het werklocatiebeleid in de Westelijke Mijnstreek is ingebed in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie ZuidLimburg, waarin samen met de regio’s Parkstad Limburg en Maastricht-Heuvelland afspraken zijn gemaakt. De SVREZL gaat uit van een bestaand of dreigend overschot aan bedrijventerreinen, kantoren en winkels en hangt aan die uitgangspunten spelregels voor het regionaal beleid op. Versterking van de hoofdstructuur staat centraal in de SVREZL De kern van de structuurvisie is versterking van de hoofdstructuur van concentratie- en balansgebieden in de drie marktsegmenten. Naast bedrijventerreinen en kantoren richt de SVREZL zich ook op de winkelmarkt. De onderliggende doelstelling is de leefbaarheid in de kernen en Zuid-Limburg als geheel zo goed mogelijk intact te houden en te verbeteren. Dat doel betekent in de praktijk moeten kiezen voor de sterkste locaties voor winkels, kantoren en bedrijventerreinen en dat niet alle huidige capaciteit in combinatie met beoogde plannen kan blijven bestaan. De SVREZL betoogt dat vergroten van de marktspanning in de ruimtelijke economie nodig is om te komen tot gezonde vraagaanbodverhoudingen. Dit vraagstuk is in de winkel- en kantorenmarkt het meest urgent. In de bedrijventerreinenmarkt is dreiging van overaanbod minder sterk.
Voor de drie marktsegmenten zijn daarnaast ook afzonderlijk regionale opgaven vastgesteld. Regionale opgaven op bedrijventerreinen De uitdaging op bedrijventerreinen is voldoende ruimte (blijven) bieden in alle marktsegmenten, meer specifiek aan: • Logistiek: grootschalige kavels en multimodale locaties (tekort of bijna tekort). • Specialistische niches, bijv. med-tech en kleinschalige vraag met een sterke lokale binding. • Lokaal en regionaal mkb op gemengde terreinen. Regionaal gezien is hiervoor voldoende aanbod. • De verwachte structuurversterkende invloed van bovenregionale terreinen als Chemelot, VDL Nedcar en MAA faciliteren door deze gebieden te behandelen als zelfstandige gebiedsontwikkelingen met een eigen dynamiek. Centrale opgaven Zuid-Limburg vanuit SVREZL De regio wil een kwalitatief hoogwaardig leef-, werk- en vestigingsklimaat bieden, voor nu en in de toekomst, en de economische kracht van Zuid-Limburg in brede zin zoveel mogelijk versterken. In de SVREZL worden met het oog op die doelstelling de volgende opgaven geformuleerd: • Behoud van de leefbaarheid en versterking van de hoofdstructuur in de segmenten winkels en kantoren.
7
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
• Waar sprake is van overschot, verdunnen van bestaande vastgoedvoorraad in winkels, kantoren en bedrijventerreinen. • Het stap-voor-stap terugdringen van ongewenste planvoorraad buiten de hoofdstructuur in winkels en kantoren tot subregionale leegstand het frictieniveau nadert. • Faciliteren van kwalitatieve toevoegingen passend binnen uitgangspunten van de structuurvisie. • Door middel van herbestemming verbeteren van gebruik en functionaliteit van bestaande locaties (kavel, pand, gebied), zowel voor bebouwde als onbebouwde locaties. De hoofdstructuur van de bedrijventerreinenmarkt De hoofdstructuur van de bedrijventerreinenmarkt in ZuidLimburg is in de SVREZL uitgewerkt aan de hand van kaartbeelden. De bedrijventerreinen die in deze kaarten zijn opgenomen zijn onderdeel van de hoofdstructuur en kunnen daarmee als concentratiegebieden gezien worden, waarbinnen ontwikkelingen mogen plaatsvinden. Bedrijventerreinen die niet in de hoofdstructuur zijn opgenomen kunnen gezien worden als transitiegebieden, waarin het gebruik stap-voor-stap teruggebracht wordt.
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
• Kwalitatief: transitie naar kwalitatief onderscheidende concepten: meer kleinschalig en middelgroot op centrale locaties en campusformules met flexibele huisvestingsconcepten. De hoofdstructuur van de kantoormarkt Voor kantoren gelden regionale afspraken over het concentreren van kantorencapaciteit in concentratiegebieden en balansgebieden. Alle gebieden buiten de concentratie- en balansgebieden op de kaart zijn te beschouwen als transitiegebieden, waarin het kantoorgebruik stap-voor-stap zal verminderen. Nieuwe kantoorgebouwen (>500 m²) zijn alleen mogelijk binnen concentratiegebieden en balansgebieden. In balansgebieden mag alleen bouw, herbouw of verbouw van bestaande kantoren plaatsvinden als het een kwalitatieve toevoeging betreft, de afnemer bekend is en het past binnen de saldo nul-benadering. Voor toevoeging binnen concentratie- en balansgebieden geldt daarnaast dat het merendeel van de meters in het gebouw op voorhand is verhuurd.
Regionale opgaven op kantoorlocaties Op kantoorlocaties is over de hele linie een overschot aan ruimte geconstateerd. De opgave op kantoorlocaties richt zich daarom op een meer balans op de kantoormarkt: • Kwantitatief: afname van de kantorenvoorraad.
8
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Werkmilieus De behoefteraming maakt onderscheid in vier werkmilieus. Dit zijn kantoren, klassiek-gemengde bedrijvigheid, industrie en logistiek. In dit hoofdstuk lichten we toe wat dit inhoudt en op welk type bedrijventerrein in Westelijke Mijnstreek we de werkmilieus terugvinden. De toelichting is tevens geïllustreerd in het figuur op de volgende pagina. Kantoren Het werkmilieu kantoren huisvest solitaire kantoren en/of bedrijfsverzamelpanden. Dit zijn de aangewezen locaties voor kantoren met een oppervlakte groter dan 500 m². Kantoren behorend bij een bedrijf en/of kantoren kleiner dan 500 m² kunnen zich, indien het bestemmingsplan dat toelaat, ook buiten de kantoorgebieden vestigen. Voor kantoorgebruikers zijn een binnenstedelijke ligging, in een levendige omgeving met een hoog voorzieningenniveau in samenhang met de bereikbaarheid per ov belangrijk. Daarbij is wel onderscheid te maken tussen zzp’ers en eenmanszaken, het lokaal en regionaal mkb en corporates. Voor zzp/eenmanszaken is lokale gebondenheid en flexibiliteit van belang. Het mkb hecht waarde aan eigendom van het pand, vestiging op een zichtlocatie en de uitstraling van het pand. Voor corporates gelden de algemene locatiekwaliteiten: een gemengde stedelijke omgeving nabij een ov- of snelwegknooppunt, waarbij zichtbaarheid en bereikbaarheid
centraal staat. Voor bepaalde sectoren zijn ook snelweglocaties interessant. Dit type kantoren kan zich onderscheiden door inpandig een hoog voorzieningenniveau te bieden, de zogeheten full-service kantoren. Kantoren vestigen zich in de Westelijke Mijnstreek bij voorkeur op stedelijke dienstenterreinen (K) die in de SVREZL als concentratiegebieden zijn aangeduid. Logistiek Logistiek is een belangrijke sector in de Provincie Limburg. Binnen het cluster logistiek is onderscheid tussen reguliere logistiek tot 2 hectare en XL- en XXL-logistiek vanaf 2 tot 4 ha. Dit rapport richt zich op de reguliere logistiek. De belangrijkste vestigingsfactor voor logistiek is de bereikbaarheid, bij voorkeur via een multimodale ontsluiting. Westelijk Mijnstreek ligt daarvoor erg gunstig, met mogelijkheden over de weg, water, het spoor, de luchthaven en buisleidingen naar Chemelot. Andere belangrijke vestigingsfactoren zijn beschikbaarheid van kavels met een juiste omvang en de juiste afmetingen en de beschikbaarheid van voldoende geschikt personeel.
9
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Stadsdistributie is een belangrijke schakel in de logistieke keten, doordat het de laatste stap naar de klant verzorgt. Dit type logistiek vraagt om goed bereikbare locaties, nabij bevolkingsconcentraties. De oppervlaktes variëren van 1.500m² tot 5.000m² en zijn daarmee ook in te passen op klassiekgemengde bedrijventerreinen.
Belangrijke vestigingsfactoren zijn nabijheid en bereikbaarheid voor de directie en het personeel, die vaak uit de directe omgeving komen. Daarnaast hechten ondernemers belang aan een schoon, heel en veilig bedrijventerrein. De grondprijzen liggen over het algemeen wat lager dan op grootschalige logistieke locaties.
Logistieke bedrijven vestigen zich in de Westelijke Mijnstreek op stedelijke bedrijventerreinen, grootschalige stedelijke bedrijventerreinen en logistiek.
Het klassiek-gemengd werkmilieu is in de Westelijke Mijnstreek te vinden op stedelijke bedrijventerreinen.
Klassiek-gemengd Het klassiek-gemengd werkmilieu heeft betrekking op reguliere, gemengde bedrijventerreinen. Dit type locatie biedt over het algemeen ruimte aan relatief kleinschalige bedrijvigheid. Als vuistregel daarvoor worden kavels met een oppervlakte tot circa 1 hectare, dat wil zeggen ongeveer 6.000 m² bvo (bruto vloeroppervlakte), gehanteerd. Dit type bedrijventerreinen is bij uitstek geschikt voor het lokaal en regionaal mkb met een relatief kleinschalige ruimtebehoefte. Hier vestigt zich gemengde bedrijvigheid in de bouw, handel en verhuur en ook kleinschalige logistiek en industrie, zoals metaalbewerking.
Industrie Ook het werkmilieu industrie kenmerkt zich door gemengde bedrijvigheid. Het verschil met het klassiek-gemengd werkmilieu is de omvang van de bedrijvigheid en de maximale milieucategorie. De omvang van kavels is doorgaans groter dan 1 hectare en de maximale milieucategorie is bij voorkeur 4.1 of hoger. Ook grootschalige bedrijvigheid met milieucategorie 3.1 of 3.2 vestigt zich op dit type locaties. Het gaat vaak om productiebedrijven, grootschalige bouwbedrijven, opslag en vervoer van bulkgoederen en grootschalige verhuurbedrijven. Circulaire bedrijvigheid richt zich in de grootschalige variant op dit type locaties.
10
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Belangrijke vestigingsfactoren zijn de bereikbaarheid voor aanvoer van grondstoffen, de maximale milieucategorie, beschikbaarheid van voldoende ruimte en beschikbaarheid personeel, variërend van praktisch geschoold tot hoogwaardige technologie. Het werkmilieu industrie vestigt zich in de Westelijke Mijnstreek op grootschalige stedelijke bedrijventerreinen.
11
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Figuur 2 Op welk type bedrijventerrein vestigen de werkmilieus zich?
12
Samenvatting
Regionaal beleid
Inleiding
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Trends en ontwikkelingen Sinds het voorjaar van 2020 drukt de coronacrisis een grote stempel op de economische vooruitzichten. De effecten ervan zijn vooral een versterking van bestaande trends en niet per definitie voor alle sectoren negatief. Naast corona spelen ook nog andere ontwikkelingen met een ruimtelijk of economisch effect op werklocaties. Verduurzaming en de transitie naar een circulaire economie spelen een belangrijke rol, net als automatisering en veranderingen op de arbeidsmarkt. Corona leidt vooral tot versterking bestaande trends Begin 2020 kreeg de wereld te maken met de uitbraak van het coronavirus (Covid-19). Hoewel de risico’s die het virus met zich meebrengt en de maatregelen om de uitbraak te beperken uiteindelijk verminderen, zijn er blijvende effecten op het gebruik, de locatie en de omvang van werklocaties. 1
De effecten op de korte termijn zijn, vanwege de contactbeperkende maatregelen, ingrijpender dan die op de lange termijn2. Op de korte termijn is er vooral sprake van een lage bezetting van kantoren en openbare gelegenheden. Dit neemt naar verloop van tijd weer toe, maar wel op een andere manier.
1
De periode waarin de maatregelen van overheidswege van kracht zijn.
Het gebruik van kantoren verandert Al voor corona was er sprake van toenemende automatisering en digitalisering, waardoor thuiswerken steeds eenvoudiger werd. Dankzij de coronamaatregelen is digitaal overleg gemeengoed geworden. Het heeft dus bestaande trends versterkt. Minder op kantoor werken houdt ook op de lange termijn stand. Mobiel werken – deels thuis, deels op kantoor en in openbare gelegenheden – wordt de norm. Daarbij verandert ook de manier van werken op kantoor. Dit evenwicht verschuift sterk richting ‘ontmoeten’, wat resulteert in een grotere behoefte aan openbare en afsluitbare ontmoetingsruimtes en minder behoefte aan stationaire werkplekken. Dit vraagt om een andere inrichting van kantoren. Hoewel er minder mensen tegelijk op kantoor werken, zorgt de behoefte aan een andere inrichting niet per definitie tot een extra afname van de ruimtebehoefte in kantoren.
2
Vanaf het moment dat er geen contact- en reisbeperkende maatregelen meer gelden
13
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Thuiswerken op gemengde bedrijventerreinen minder gebruikelijk Voor werknemers van bedrijven op bedrijventerreinen is thuiswerken minder gebruikelijk en vaak, wanneer mensenhanden nodig zijn in het proces, onmogelijk. De effecten van corona zijn hier, zeker op de langere termijn, vooral economisch van aard.
In de industrie verwachten we een tweeledig effect van de coronacrisis. Enerzijds leidt laagconjunctuur tot een (tijdelijke) afname van de vraag, waardoor productie afneemt. Anderzijds heeft corona de kwetsbaarheid van mondiale productie blootgelegd op het moment dat grenzen sluiten. Ook dit heeft een bestaande trend, namelijk reshoring – het naar Europa terughalen – van productie, versterkt.
Omdat het klassiek-gemengd werkmilieu per definitie een gemengd palet aan bedrijvigheid kent, is het ruimtelijk effect van corona neutraal. In de ene sector vlakt de groei af, terwijl de ruimtebehoefte in een andere sector juist toeneemt. Bovendien verandert de manier van werken nauwelijks, omdat het werk vaak niet op afstand uitgevoerd kan worden.
Het ruimtebeslag neemt toe door verduurzaming van de gebouwde omgeving Voor kantoren is wat verduurzaming betreft vooral de energielabel C-plicht die per 1 januari 2023 ingaat3. Veel nieuwe kantoren voldoen hier al aan, maar voor oudere kantoorpanden kan dit een forse investering vragen.
De logistiek laat juist groei zien, de industrie een tweeledig effect De ontwikkelingen als gevolg van corona zorgen in de logistiek juist voor een toename van het ruimtegebruik. De groei en normalisering van online winkelen en boodschappen doen en het feit dat logistiek dienstverleners grotere voorraden aanhoud om sneller te kunnen bezorgen zijn hier de aanleiding voor. Ook hier dus vooral een versterking van een bestaande trend.
De kans bestaat dat eigenaren verouderde kantoren afstoten en dat gebruikers hun werkzaamheden daardoor op een andere locatie concentreren. Daarnaast wordt een verplaatsingsvraag verwacht van kantoorgebruikers naar nieuwe(re) panden. Dit kan zorgen voor een tijdelijke behoefte aan nieuwbouw, terwijl voor oudere panden leegstand dreigt.
3
Vooruitlopend op de energielabel A-plicht vanaf 2030.
14
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Het effect van verduurzaming en circulaire economie is echter het meest zichtbaar op bedrijventerreinen, zowel in ruimtegebruik als qua uitstraling. Verduurzaming vraagt om twee veranderingen: • Energietransitie, dus energiebesparing en gebruik van andere energiebronnen. Dit is zichtbaar door windmolens op of nabij grootschalige bedrijventerreinen en het benutten van daken voor zonne-energie. Dit leidt niet per definitie tot een toename van het ruimtegebruik. • Klimaatadaptatie, ruimte voor groen en water ter voorkoming van hittestress en wateroverlast en ter bevordering van de biodiversiteit. Op nieuw te ontwikkelen logistieke terreinen en industriële locaties met veel buitenruimte is of wordt dit toegepast in de ontwikkelfase. Op oudere industriële terreinen en klassiek-gemengde bedrijventerreinen, met vaak een hoog bebouwingspercentage, leidt dit tot extra ruimtebehoefte. Een behoefte die vaak lastig in te passen is binnen bestaande bebouwing. Een kleinschalige uitbreiding aan een zijde, kan dan mogelijkheden bieden voor maatregelen elders op het terrein.
4
De bruto oppervlakte is de totale oppervlakte van het bedrijventerrein, inclusief openbare ruimte en wegen. De netto oppervlakte betreft het uitgeefbare deel, oftewel de percelen voor bedrijvigheid.
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Verduurzaming van de bebouwde omgeving leidt op bedrijventerreinen daarmee vooral tot een andere verhouding tussen bruto en netto terreinoppervlakte, doordat er meer ruimte nodig is voor groen en wateropvang4. Dit zorgt voor een groter ruimtebeslag, maar leidt wel tot een toename van de leefbaarheid. Op perceel- en pandniveau zelf is ook sprake van meer vergroening. De energietransitie is vooral zichtbaar in dubbel ruimtegebruik, zoals zonnepanelen op daken. Circulaire economie biedt kansen voor de regio In een circulaire economie vormen de restproducten van het ene proces de grondstof voor het volgende proces. Het doel is het verminderen - en uiteindelijk verdwijnen - van afval en verminderen van het gebruik van primaire grondstoffen. Zeker in de transitiefase van de huidige, lineaire economie, naar een circulaire economie, zorgt dit voor een groter ruimtebeslag op bedrijventerreinen. Er is tijd nodig om de grondstoffenstromen efficiënt in te richten, waardoor circulaire bedrijven meer ruimte nodig hebben voor opslag van grondstoffen. Qua type bedrijvigheid kan hier gedacht worden aan circulaire bouwers, zoals locaties waar prefab woningen geproduceerd worden, en re-/upcycling-installaties5.
5
Recycling betekent hergebruik van goederen of grondstoffen, upcycling betekent waardevermeerdering van gebruikte goederen of grondstoffen door hergebruik.
15
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Chemelot speelt hierop in met de ambitie Chemelot circulair hub, waarin het ernaar streeft een centrum te worden van groene circulaire chemische industrie. Een groot deel van de industriële ruimtebehoefte landt op de Chemelot-site zelf, de opslag van materialen zelfs in andere regio’s. De downstream, dus het proces na verwerking van de grondstoffen, biedt ook kansen aan bestaande en nieuwe regionale ondernemers op omliggende bedrijventerreinen. Die kansen ontstaan door aansluiting bij de circulaire keten of dienstverlening aan bedrijven op de Chemelot-site. Het bijeenbrengen van grondstoffen en weer verspreiden van nieuwe producten vraagt bovendien om extra logistieke capaciteit (zie de boxtekst in het hoofdstuk Vraag). De euregionale ligging biedt met name in dit opzicht kansen voor Westelijke Mijnstreek. De regio kan dienen als een plek waar grondstoffen vanuit omliggende gebieden naartoe worden vervoerd om opnieuw in gebruik genomen te worden. Dat vraagt naast ruimte voor bedrijvigheid ook om de aanwezigheid van specifieke kennis. De ruimtelijke invloed van automatisering en robotisering varieert Automatisering en robotisering zijn vooral van invloed op de ruimtebehoefte van logistiek en industrie.
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
Het logistieke proces kan dankzij deze trend steeds efficiënter worden ingericht. Daardoor kunnen logistiek dienstverleners grotere voorraden aanhouden. Hoewel de opslag en verdeling efficiënter verloopt, leidt het dus niet tot een kleiner ruimtebeslag. In combinatie met steeds snellere bezorging, wordt de efficiëntieslag juist benut om de omzetten te verhogen. Snelle bezorging vraag om voldoende voorraad, waardoor het ruimtebeslag eerder toe- dan afneemt. Onder invloed van automatisering en robotisering kunnen steeds meer industriële processen uitgevoerd worden met steeds minder mensenhanden. Dit zorgt ervoor dat een ander kennisniveau gevraagd wordt, maar het zorgt er ook voor dat de factor arbeidskosten steeds minder een rol speelt bij de locatiekeuze. Dankzij deze trends kan efficiënter en goedkoper geproduceerd worden, waardoor (een deel van) de productie steeds vaker terug naar Nederland gehaald wordt. In kantoren zorgt automatisering en robotisering eerder voor een afname van de ruimtebehoefte. Ten eerste doordat thuisof elders werken steeds eenvoudiger wordt en ten tweede doordat steeds meer kantoorfuncties geautomatiseerd worden. Dit is een van de redenen waardoor de vraag naar kantoren grotendeels uit vervangingsvraag bestaat (zie hoofdstuk Vraag).
In het klassiek-gemengd werkmilieu is het effect van deze trend minder invloedrijk, omdat kleinere ondernemers minder vaak over voldoende middelen beschikken om op grote schaal te innoveren.
16
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Voorzien in de aansluiting tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt is een regionale uitdaging Westelijke Mijnstreek kent een specifieke arbeidsmarkt, die naast reguliere regionale bedrijvigheid voor een groot deel bepaald wordt door de grootschalige werkgevers als VLDNedcar, de chemische bedrijvigheid op de Chemelot-site en het logistieke cluster. De aanwezigheid van deze grootschalige werkgevers zorgt voor een gevarieerde arbeidsvraag, voor zowel hoog- als praktisch opgeleide werknemers. Dit biedt de regio kansen om talentvolle werknemers aan zich te binden.
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
definitie lokaal tot regionaal georiënteerd, waardoor van vestiging in een andere regio niet snel sprake is. Qua ruimtebeslag heeft krapte op de arbeidsmarkt een negatieve invloed op kantoren en industrie. Het is een regionale uitdaging om de kansen die de aanwezige bedrijvigheid biedt zoveel mogelijk te benutten door de juiste randvoorwaarden te bieden, zoals op het gebied van onderwijs, huisvesting en de ruimte en kwaliteit op werklocaties.
Dit vraagt echter dat het aanbod (de werknemers) aansluit op de kwaliteiten die door werkgevers gevraagd worden. Landelijke trends, waar ook Zuid-Limburg mee te maken heeft, als vergrijzing, beperkte aansluiting van scholing op de gevraagde kwaliteiten en het wegtrekken van hoogopgeleiden kan die aansluiting belemmeren. De afwezigheid van die aansluiting kan ervoor zorgen dat Zuid-Limburg minder aantrekkelijk is voor bedrijven om zich te vestigen of kan ertoe leiden dat bedrijven besluiten zich elders te vestigen. Dit effect speelt met name voor de werkgelegenheid in kantoren en specialistische functies in de industrie, waarvoor specifieke kennis gevraagd wordt. Hoewel ook op de logistieke arbeidsmarkt de druk hoog is, kan deze vraag eenvoudiger opgevangen worden. Enerzijds door robotisering en anderzijds door arbeidsmigranten. Het klassiek-gemengd werkmilieu is per
17
Samenvatting
Inleiding
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
>>
18
<<
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
>>
Vraag De trends en ontwikkelingen in het vorige hoofdstuk zijn van invloed op de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen en kantoorlocaties. In dit hoofdstuk blijkt in hoeverre er tot 2030 groei van de ruimtebehoefte te verwachten valt. Twee scenario’s: Laag en Hoog De ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen en kantoren in de Westelijke Mijnstreek is bepaald aan de hand van de WLOscenario’s6: scenario Laag en scenario Hoog. Daarin wordt de ontwikkeling van de Nederlandse economie tot 2030 en 2050 beschreven. De scenario’s geven een bandbreedte tussen beperkte en sterke groei. Met het door Ecorys ontwikkelde model Spectra+ is de landelijke groeiverwachting vertaald naar de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen en kantoren in de Westelijke Mijnstreek voor de periode 2021-2030. In beide scenario’s wordt groei voorzien tot 2030. De gemiddelde jaarlijkse ruimtebehoefte van de vier werkmilieus die we onderscheiden komt uit op 7 tot 10,6 ha. Dat maakt een totaal van 70 tot 106 hectare ruimtevraag tot 2030. Groei verwacht voor alle werkmilieus, kantoren beperkt De ruimtebehoefte van kantoren is klein en neemt dan ook slechts een klein aandeel van de totale ruimtebehoefte in. De
6
CPB/PBL (2015), Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving. Nederland in 2030 en 2050: twee referentiescenario’s, Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving/Centraal Planbureau.
vraag naar klassiek-gemengd werkmilieu, logistiek en industrie neemt tot in de tienjaarsperiode van 2021 tot 2030 (Figuur 3): • Kantoren 3 hectare; • Logistiek 31 - 40 hectare; • Klassiek-gemengd 27 - 37 hectare; • Industrie 9 - 26 hectare. Let op: De behoefte van logistiek en industrie is in werkelijkheid groter, maar landt voor een belangrijk deel op locaties buiten de scope van dit onderzoek (zie de inleiding van dit rapport).
De downstream van Circulaire Hub Chemelot Naast de ruimtebehoefte vanuit reguliere bedrijvigheid, zweeft de verwachte vraag vanuit de Circulaire Hub Chemelot, zoals uitgewerkt in de Strategische Gebiedsvisie Omgeving Chemelot, nadrukkelijk boven de regio. Duidelijk wordt hieruit dat met name de logistiek rondom de hub veel ruimte vraagt voor de opslag en verwerking van materialen (de zogenaamde upstream activiteiten). Deze activiteiten vinden buiten de Westelijke Mijnstreek plaats. Voor bedrijven die een technische, functionele en/of organisatorische binding hebben met Chemelot en de circulaire keten versterken, ofwel de downstream, is binnen een straal van 15 km rondom Chemelot zo’n 2040 hectare nodig. Deze bedrijven werken daarbij tevens als afscherming richting de omliggende woonwijken.
19
<<
Regionaal beleid
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
>>
Figuur 3 Ruimtebehoefte per werkmilieu 2021-2030
20
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
Aanbod De mate waarin het aanbod aansluit op de vraag van ondernemers bepaalt in hoeverre er behoefte is aan verbetering of uitbreiding van bedrijventerreinen. Het aanbod op bedrijventerreinen en kantoorlocaties bedraagt per 1 februari 2021 in totaal 44 hectare. Dat is minder dan de behoefte die in het vorige hoofdstuk is berekend. Ook is op enkele locaties behoefte aan een kwaliteitsverbetering.
Figuur 4 Type bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek.
Aanbod per werkmilieu Per 1 april 2021 bedraagt het totaal aan beschikbare kavels in Westelijke Mijnstreek 44,5 hectare. Het aanbod is per werkmilieu weergegeven in Tabel 1. Tabel 1 Aanbod per werkmilieu. Werkmilieu Kantoren / stedelijk dienstenterrein (K)
Uitgeefbaar aanbod 3 ha + 44.000 m² leegstand
Logistiek
24,4 ha
Klassiek-gemengd / stedelijk bedrijventerrein
12,0 ha
Industrie / grootschalige stedelijk bedrijventerrein
0,7 ha
Totaal
44,5 ha
Bron - Aanbod: Rebis Provincie Limburg, peildatum 1 februari 2021. Leegstand: Provincie Limburg, , Monitor Kantoorlocaties 2019, peildatum 31 december 2019.
In Figuur 4 is van de reguliere bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek weergegeven aan welk type werkmilieu zij ruimte bieden. In deze kaart zijn teven duidelijk de clusters van bedrijventerreinen rondom Maastricht Aachen Airport en Chemelot, aan de rand van Sittard en rondom het logistieke cluster Holtum Noord zichtbaar.
21
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Kantoren Het aanbod voor kantoren bestaat uit twee onderdelen. Enerzijds de nog uitgeefbare kavels op Kantorenpark Sittard. Dat is in totaal 3 hectare. Anderzijds is in bestaande kantoorpanden sprake van grootschalige leegstand met een totale oppervlakte van 44.000 m² bvo. De leegstand bevindt grotendeels in twee panden: • Kantorenpark Sittard, DSM-kantoor: 23.000 m² bvo; • Kantorenzone Luchthaven, voormalig KPN-pand: 6.000 m² bvo.
Vraag vs aanbod
Aanbod
Locatie
Aanbod
Opties
Kantorenzone Luchthaven
12.000 m² (23%)
-
-
Kantorenpark Sittard
30.000 m² (29%)
3,0 ha
-
-
-
-
DSM-kantoor Urmond
2.000 m² (11%)
-
-
Totaal
44.000 m² bvo
3,0 ha
-
Mauritspark (SD)
Bron - Aanbod: Rebis Provincie Limburg, peildatum 1 februari 2021. Leegstand: Provincie Limburg, , Monitor Kantoorlocaties 2019, peildatum 31 december 2019.
Logistiek Het logistiek werkmilieu concentreert zich op de reguliere bedrijventerreinen op twee locaties: Businesspark Aviation Valley en Holtum Noord I (Tabel 3). Logistieke bedrijven vestigen zich daarnaast, in grootschalige en kleinschalige vorm,
Bijlagen
Tabel 3 Aanbod in het logistiek werkmilieu Locatie
Aanbod
Businesspark Aviation Valley
24,4 ha
Totaal
Leegstand
Advies
ook op respectievelijk grootschalige stedelijke en stedelijke bedrijventerreinen Het aanbod in het logistiek werkmilieu bedraagt 24,4 hectare en ligt volledig op Businesspark Aviation Valley. Een deel van het gebied richt zich specifiek op luchthavengebonden logistiek. Het andere deel is gericht op grootschalige logistiek. Deze gebiedsindeling is nader toegelicht in de bijlagen.
Holtum Noord I
Tabel 2 Aanbod en leegstand in kantoren
Conclusie
Opties
Leegstand -
-
-
-
24,4 ha
4,5 ha
-
Bron - Aanbod: Rebis Provincie Limburg, peildatum 1 februari 2021. Leegstand: Provincie Limburg, , Monitor Kantoorlocaties 2019, peildatum 31 december 2019.
Holtum Noord I is onderdeel van het grootschalig logistiek cluster Holtum Noord. Het grenst aan de locaties voor XXLlogistiek Holtum Noord II en III. Het bedrijventerrein is zowel via de weg als via de binnenvaart bereikbaar en kent daarmee dus eveneens een multimodale ontsluiting. Er is nauwelijks sprake van leegstand in het logistiek werkmilieu. Klassiek-gemengd Het klassiek-gemengd werkmilieu, dat zich vestigt op de stedelijke bedrijventerreinen, is wat het aantal locaties betreft
22
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
het meest voorkomend. Het aanbod voor het klassiek-gemengd werkmilieu bedraagt in totaal 12 hectare en is verspreid over meerdere locaties (Tabel 4). Tabel 4 Aanbod en leegstand in het klassiek-gemengd werkmilieu. Locatie Beeker Hoek
Aanbod
Opties
Leegstand
-
-
5,5 %
Stationstraat Zuid
0,8 ha
-
4,0 %
Bedrijvenstad Fortuna
1,7 ha
0,3 ha
-
Businesspark Geleen
2,1 ha
-
<4,0 %
Groenseykerstraat
-
-
-
IJzeren Brug
-
-
<4,0 %
Kampstraat
-
-
12,0 %
Mauritspark
2,0 ha
-
-
-
-
-
Driehoek Rijksweg Zuid/ Sanderbout Kerensheide Paalweg Schutterstraat
-
-
15,0 %
0,6 ha
-
7,0 %
-
-
<4,0 %
Stedelijk dienstenterrein (Retail)
4,4 ha
-
Totaal
12,1 ha
0,3 ha
Bron - Aanbod: Rebis Provincie Limburg, peildatum 1 februari 2021. Leegstand: Provincie Limburg, , Monitor Kantoorlocaties 2019, peildatum 31 december 2019.
Op een aantal stedelijke bedrijventerreinen is sprake van braakliggende kavels of is de verwachting dat er op korte termijn percelen vrijkomen. De voornaamste zijn Kerensheide en Beekerhoek, waar naar verwachting zo’n 15 tot 20 hectare ruimte beschikbaar is of kan komen. Door verplaatsing van de
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
gemeentewerf naar Mauritspark kan ook op Groenseykerstraat ca. 1 hectare ruimte beschikbaar komen. Bovendien kennen enkele stedelijke bedrijventerreinen een kwalitatieve opgave. Naast wederom Kerensheide en het gebied Beekerhoek-Stationsstraat Zuid-Schutterstraat zijn de meest in het oog springende Paalweg, Kampstraat en Koplocatie IJzeren Brug. Dit is in de bijlagen per locatie uitgewerkt. Industrie Het industrieel werkmilieu is eveneens een gemengd werkmilieu, maar onderscheidt zich van het klassiek-gemengd werkmilieu door de grotere kavelomvang en hogere maximale milieucategorie, oftewel grotere en zwaardere bedrijvigheid. In de Westelijke Mijnstreek vestigt dit werkmilieu zich voornamelijk op de grootschalige stedelijke bedrijventerreinen. Het aanbod voor dit segment is met 0,7 hectare beperkt. Het aanbod is bovendien verspreid over 2 locaties, waardoor van een grote kavelomvang geen sprake is (Tabel 5). Hier kan opgemaakt worden dat er voor productie- en/of verwerkingsbedrijven met een ruimtevraag van meer dan 1 hectare op reguliere bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek op dit moment geen ruimte voorhanden is.
23
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Tabel 5 Aanbod en leegstand in het werkmilieu industrie Locatie
Aanbod
Opties
Leegstand
Technoport Europe
0,4 ha
-
4,0 %
Handelscentrum Bergerweg
-
-
<4,0 %
Industriepark Noord
-
-
5,0 %
0,3 ha
-
<4,0 %
-
-
<4,0 %
0,7 ha
-
Krawinkel Business Park Stein Totaal
Bron - Aanbod: Rebis Provincie Limburg, peildatum 1 februari 2021. Leegstand: Provincie Limburg, , Monitor Kantoorlocaties 2019, peildatum 31 december 2019.
In tegenstelling tot de klassiek-gemengde bedrijventerreinen bieden de grootschalige stedelijke bedrijventerreinen nauwelijks mogelijkheden voor ruimtewinst op korte termijn. Enkel op Business Park Stein liggen nog enkele onbebouwde percelen. Die zijn echter in particulier eigendom en niet direct beschikbaar voor de markt. Industriepark Noord en, in mindere mate, Handelscentrum Bergerweg hebben een kwalitatieve opgave. Op Industriepark Noord is behoefte aan een opwaardering van de openbare ruimte. Op Handelscentrum Bergerweg richt de kwalitatieve opgave zich meer op specifieke panden of deelgebieden.
Vraag vs aanbod
Aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
voor dit probleem. Daarnaast is Krawinkel in beeld als locatie waar bedrijvigheid in de downstream van Chemelot Circulaire Hub kan landen. Daar is op dit moment echter geen ruimte voor. De opgaven per bedrijventerrein zijn in de bijlagen verder uitgewerkt. Totaal aanbod Zoals in het begin van dit hoofdstuk aangegeven, bedraagt het aanbod daarmee in tototaal 44,5 hectare. Daarvan is 44.000m² bvo – vertaalt naar 4,4 hectare – leegstand in kantoren. Van het aanbod is in totaal 4,8 hectare in optie (Tabel 6). Tabel 6 Aanbod per werkmilieu. Werkmilieu
Aanbod
Leegstand
Opties
Kantoren
3 ha
44.000 m²
-
Logistiek
24,4 ha
Tabel 3
4,5 ha
Klassiek-gemengd
12 ha
Tabel 4
0,3 ha
Industrie
0,7 ha
Tabel 5
-
Totaal
44,5 ha
4,8 ha
Bron - Aanbod: Rebis Provincie Limburg, peildatum 1 februari 2021. Leegstand: Provincie Limburg, , Monitor Kantoorlocaties 2019, peildatum 31 december 2019.
De andere drie grootschalige bedrijventerreinen zijn van goede kwaliteit, met daarbij enkele aandachtspunten. Vrachtwagen parkeren levert op veel bedrijventerreinen in de regio overlast op. Ondernemers benadrukken de noodzaak van een oplossing
24
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
Vraag-aanbodconfrontatie Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat er in de periode 2021-2030 op de reguliere bedrijventerreinen in de Westelijke Mijnstreek zo’n 70 tot 106 hectare vraag verwacht mag worden. Daar tegenover staat in totaal 44,5 hectare aanbod. Dat betekent een additionele behoefte van 26 tot 62 hectare bovenop het aanbod.
Vraag en aanbod per werkmilieu De confrontatie van vraag en aanbod laat op het totaal voor de komende 10 jaar een tekort aan ruimte zien. Als we verder inzoomen op de vraag en het aanbod per werkmilieu, dan blijkt dat die verhouding tussen verschillende typen locaties afwijkt (Figuur 5).
Scenario Laag en Hoog: wat wil dat zeggen? Uit de vraag-aanbodconfrontatie op hoofdlijnen blijkt dat er in de periode 2021-2030 26 tot 62 hectare extra ruimtebehoefte is bovenop het huidige aanbod. Daarbij zijn er bovendien aanzienlijke verschillen tussen de werkmilieus. Dit komt in de volgende paragraaf aan bod.
De confrontatie per werkmilieu ziet er voor de periode 20212030 als volgt uit: Kantoren – Voor kantoren is meer aanbod (3 hectare + 44.000 m² bvo) dan vraag (3 hectare). Er is dus zowel in onbebouwde percelen en bestaande kantoorpanden meer ruimte voor kantoren dan nodig is.
Allereerst is het goed om stil te staan bij de betekenis van die 26 tot 62 hectare extra ruimtevraag. Het betekent ten eerste dat een deel van de ruimtevraag zich op bestaand aanbod kan vestigen. Vervolgens blijft een bandbreedte tussen scenario Laag (+26 ha) en Hoog (+62 ha) over. Daarvan zeggen we dat de regio minimaal moet voorzien in de ruimtebehoefte voor scenario Laag. Voor het verschil met scenario Hoog kan dan een meer vraaggerichte aanpak gekozen worden. Simpelweg, omdat je niet die 62 hectare niet per direct klaar hoeft te liggen. Dat laatste is een belangrijke nuance om mee te geven in het advies.
Logistiek – De vraag vanuit logistieke bedrijvigheid bedraagt 31 tot 40 hectare, een gemiddelde van 3 tot 4 hectare per jaar. Het aanbod van 24,4 hectare is daarmee naar verwachting binnen 6 tot 8 jaar uitgegeven. Vanwege de omvang van de logistieke ruimtevraag is het aannemelijk dat het aanbod met enkele grootschalige transacties op kortere termijn uitgegeven is. Klassiek-gemengd - Het aanbod bedraagt 12 ha. Met een ruimtebehoefte van 27 tot 37 hectare over tien jaar, gemiddeld 2,5 tot 3,5 hectare per jaar, is dit naar verwachting binnen 3 tot 4 jaar uitgegeven. Zonder ingrepen leidt dat in 2030 tot een tekort van 15 tot 25 hectare.
25
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Industrie – Op grootschalige stedelijke bedrijventerreinen bedraagt het aanbod nog slechts 0,7 hectare. Daarmee is geconstateerd dat het aanbod voor het industrieel werkmilieu op de reguliere bedrijventerreinen beperkt is. Daar tegenover staat een vraag van 9 tot 26 hectare, oftewel gemiddeld zo’n 1 tot 2,5 hectare per jaar. Op dat uitgiftetempo ontstaat in de periode tot 2030 een tekort van 10 tot 25 hectare. In het kort wordt dus een (aanstaand) tekort geconstateerd op reguliere bedrijventerreinen voor logistiek, klassiek-gemengde bedrijvigheid en industrie. Daar tegenover staat een overschot aan ruimte op kantoorlocaties en in kantoren. Belangrijke vragen die hieruit voortvloeien zijn: 1. Hoe zorgen we voor een betere balans op de kantorenmarkt? en; 2. Hoe zorgen we ervoor dat de regio ook in de komende 10 jaar voldoende ruimte biedt op bedrijventerreinen?
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
en de bijlagen geven per locatie inzicht in de kwalitatieve opgave. In de opgave per locatie komen de kwalitatieve en de kwantitatieve match samen door eerst op bestaande bedrijventerreinen te kijken naar potentiële ruimtewinst, voordat er sprake is van uitbreiding van een bedrijventerrein. In het volgende hoofdstuk concluderen we dat beide opgaven nodig zijn om de tweede vraag die voortvloeit uit de vraagaanbodconfrontatie te beantwoorden. De derde opgave heeft betrekking op de balans op de kantorenmarkt.
Naast voldoende ruimte is ook de kwaliteit van belang Bij de vraag-aanbod confrontatie is naast de beschikbare ruimte het ook van belang om te kijken naar de kwaliteit van het aanbod, zodat de kwaliteit aansluit bij de behoefte vanuit de verschillende sectoren. In dit onderzoek is daarom ook aandacht voor de kwaliteit van de bedrijventerreinen. In het hoofdstuk Aanbod is hier reeds een voorschot op genomen. De kaarten in het hoofdstuk Advies
26
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
Figuur 5 Vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu.
27
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
Conclusie: drie opgaven De match van vraag en aanbod resulteert in drie opgaven waar gemeenten en ondernemers in de Westelijke Mijnstreek voor staan: voldoende ruimte bieden, verduurzaming en kwaliteitsverbetering en toewerken naar een balans op de kantorenmarkt. Voor ieder van de opgaven worden vier mogelijke ingrepen voorgesteld. Die ingrepen komen vervolgens terug in het advies per locatie, dat in het volgende hoofdstuk gegeven wordt.
Binnen deze opgave stellen we vier ingrepen voor die bijdragen aan verduurzaming en behoud en verbetering van de kwaliteit van werklocaties:
Opgave 1 Verduurzaming en kwaliteitsverbetering Verduurzaming van de werklocaties is een overkoepelende behoefte. Die behoefte is op het ene bedrijventerrein urgenter dan op het andere. Verduurzaming van werklocaties heeft betrekking op de energietransitie, klimaatadaptatie (meer ruimte voor groen en water), circulaire economie en efficiënt ruimtegebruik: het juiste bedrijf op de juiste plek.
2. Revitalisering – een ingreep ter verbetering van de uitstraling van de openbare ruimte en panden en/of een kleinschalige ingreep ten behoeve van verduurzaming, bijvoorbeeld laaghangend fruit bij de vergroening van een bedrijfsperceel.
Een andere overkoepelende regionale opgave is verlichting van de vrachtwagenparkeerproblematiek. Door de vele logistieke bewegingen in de Westelijke Mijnstreek en de rest van (Zuid-) Limburg worden bedrijventerreinen ’s avonds en in het weekend veelvuldig gebruikt als parkeerplaats. Dit zorgt voor overlast en vermindert de verkeersveiligheid. Het vrachtwagenparkeren is een probleem met een lokale uitwerking, dat evenwel vraagt op een oplossing op bovenregionaal niveau. De Provincie Limburg werkt daarom aan maatregelen die over de gehele provincie moeten bijdragen aan de oplossing.
1. Kwaliteitsbehoud – de locatie voldoet aan de wensen van de doelgroep. Er is de komende 10 jaar geen specifieke aanvullende ingreep noodzakelijk. Het reguliere onderhoudsprogramma blijft doorlopen.
3. Herprofilering – een fysieke of zachte ingreep: a. Fysiek - een grootschaligere ingreep, bijvoorbeeld aanpassen van het wegenprofiel ter verbetering van de interne bereikbaarheid of een grootschalige verduurzamingsslag. b. Zacht – verandering van profiel. Bijvoorbeeld toelaten functiemenging, een (deel)gebied een specifieker profiel meegeven of juist een verbreding van de werkfunctie. 4. Transformatie – indien wordt geconstateerd dat een bedrijventerrein of kantoorlocatie niet meer voldoet als werklocatie, dan kan verkleuring naar een andere functie, zoals wonen, natuur of energie een oplossing bieden.
28
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
Opgave 2 Voldoende ruimte bieden Uit de confrontatie tussen vraag en aanbod blijkt dat er voor 2025 een ruimtetekort ontstaat op bedrijventerreinen. Het is dus zaak te voorzien in ruimte om lokale en regionale ondernemers een plek te kunnen bieden.
1. Uit-ontwikkelen – Op een aantal bedrijventerreinen is nog ruimte beschikbaar. Die ruimte is echter schaars. Zorg er bij de uitgifte daarom voor dat grondverkopen zoveel mogelijk bijdragen aan lokale en regionale beleidsdoelen, zoals het faciliteren van het lokaal en regionaal mkb.
In scenario Laag ontstaat tot 2030 in totaal een tekort van 26 hectare. In scenario Hoog loopt dit op tot 62 hectare. Wij adviseren de regio binnen die bandbreedte te acteren. Dat betekent per direct plannen opstarten om er zorg voor te dragen dat er voldoende ruimte is om scenario Laag te kunnen faciliteren. Daarmee kan de meest urgente ruimtevraag worden gefaciliteerd. Voor scenario Hoog raden we een meer vraaggerichte aanpak aan, waarbij de regio nieuwe plannen in ontwikkeling neemt als de marktontwikkelingen daarom vragen.
2. Herprofilering – Onbenutte ruimte op bestaande bedrijventerreinen beter benutten door braakliggende en vrijkomende percelen geschikt te maken. Dit vraagt om herinrichting of verbreding van het profiel ten behoeve van de nieuwe doelgroep.
Om op korte termijn te zorgen voor voldoende aanbod is het belangrijk om allereerst te kijken de potentiële ruimtewinst op bestaande bedrijventerreinen, voordat er nieuwe uitleggebieden in ontwikkeling genomen worden. Op meerdere bedrijventerreinen in de regio kan op braakliggende of mogelijk vrijkomende percelen namelijk ruimtewinst behaald worden. Binnen deze opgaven stellen we vier ingrepen voor die bijdragen aan de opgave om voldoende ruimte van goede kwaliteit te kunnen bieden:
3. Transformatie naar bedrijventerrein – Binnenstedelijke gebieden die een kwalitatieve verbetering behoeven herbestemmen naar bedrijventerrein. De gemeente SittardGeleen past dit toe op Mauritspark. 4. Uitbreiding – Als blijkt dat de bovenstaande ingrepen niet leiden tot het gewenste resultaat, dan is uitbreiding wenselijk. Hiervoor kunnen reeds potentiële uitleggebieden aangewezen worden. Omdat het hier niet gaat om bestaande bedrijventerreinen komt deze ingreep niet terug in het advies per locatie. Het is wel een van de opties die de regio kan verkennen om bij te dragen aan deze opgave.
29
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Opgave 3 Balans op de kantorenmarkt In tegenstelling tot de bedrijventerreinen is op kantoorlocaties juist sprake van een overaanbod. Naast leegstand in kantoorpanden beschikt de regio nog over 3 hectare grond met een kantoorbestemming. Ook in deze opgave is oog voor de kwaliteit van bestaande kantoorpanden. Dat wil zeggen dat er naast het verdunnen van de vastgoedvoorraad en plancapaciteit ook aandacht moet blijven voor de toekomstige bezetting van kantoorpanden. Het streven is zowel leegstand terugdringen als leegstand in op dit moment gevulde panden voorkomen. Binnen deze opgaven stellen we vier ingrepen voor die bijdragen aan de balans op de kantorenmarkt. 1. Concentratie van kantoren op meest kansrijke locaties. Deze ingreep is erop gericht de meest kansrijke locaties voor kantoren optimaal te benutten. Naast bereikbaarheid per ov en auto is het voorzieningenniveau een belangrijke voorwaarde voor kantoorgebruikers. Het streven naar balans vraagt om de meest kansrijke gebieden aan te wijzen om als kantoorlocatie voort te zetten. 2. Lange termijnvisie op kantoorgebieden. Hieruit ontstaat de behoefte om in samenwerking met eigenaren en gebruikers
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
van de kansrijke kantoorlocaties een lange termijnvisie op te stellen. In die visie staan de volgende vragen centraal: a. Wat is er nodig om in de toekomst een gezonde bezetting te realiseren en/of behouden? Oftewel: Hoe kunnen we de locatie versterken? b. Welke locatiekwaliteiten kunnen we benutten in een toekomst waarin de locatie niet meer voor kantoren wordt benut? Oftewel: Wat is plan B? 3. Herontwikkelingsmogelijkheden onderzoeken en functieverbreding. De minder kansrijke locaties vragen om invulling door een andere functie of herontwikkeling. Onbebouwde percelen kunnen ingezet worden voor een bredere werkfunctie. Op die manier wordt tegelijkertijd een bijdrage geleverd aan verlichting van de schaarste aan ruimte op bedrijventerreinen. Ook leegstaande kantoorpanden kunnen breder benut worden, bijvoorbeeld door kleinschalige maakindustrie toe te laten in een leegstaand kantoor. De haalbaarheid van dergelijke initiatieven moet nader worden onderzocht. 4. Transformatiepotentie in kaart brengen. Verkleuring naar een andere functie dan werken is eveneens een mogelijkheid. Voor binnenstedelijke locaties wordt vaak gekeken naar wonen. In andere specifieke gevallen zijn parkeren of een hotel aanvullende opties. Ook hiervan moet de haalbaarheid nader worden onderzocht.
30
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
Advies De Westelijke Mijnstreek staat in de periode 2021-2030 voor drie opgaven. Deze zijn in het vorige hoofdstuk besproken. Dit hoofdstuk biedt handvatten om met de opgaven aan de slag te gaan. Allereerst door enkele aanbevelingen te doen. Vervolgens door een advies per locatie. Zorg voor voldoende ruimte van goede kwaliteit Voldoende ruimte van goede kwaliteit voor lokaal en regionaal mkb heeft de prioriteit. Start daarom op korte termijn met een aanpak om in die ruimte te voorzien. Dat wil zeggen verduurzaming en kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijventerreinen, potentiële ruimtewinst benutten en in kaart brengen waar mogelijke uitbreidingen plaats kunnen vinden.
beste kunnen vestigen. Een gezamenlijke regionale aanpak vergroot eveneens de slagkracht bij de uitvoering en sluit aan bij de afspraken in de SVREZL. Het is aan de regio om gezamenlijk de prioriteiten te bepalen en de haalbaarheid en wenselijkheid van de voorgesteld ingrepen te onderzoeken. Heroverweeg de afbakening van de hoofdstructuur De opgaven die de conclusie vormen van dit onderzoek vragen om een gedeeltelijke heroverweging van de afbakening van de hoofdstructuur in de SVREZL.
Daarbij raden we aan ernaar te streven om in ieder geval de ruimtevraag in scenario Laag te kunnen huisvesten. Daarmee kan de meest urgente ruimtevraag worden gefaciliteerd. Voor scenario Hoog raden we een meer vraaggerichte aanpak aan, waarbij de regio nieuwe plannen in ontwikkeling neemt als de marktontwikkelingen daarom vragen.
Voor de bedrijventerreinen betekent dit dat de Groenseykerstraat, Mauritspark en Driehoek Rijksweg-Zuid opgenomen worden in de hoofdstructuur. Het doel hiervan is voldoende ruimte te kunnen blijven bieden aan lokale ondernemers. Voor Koplocatie IJzeren Brug is opname in de hoofdstructuur afhankelijk van de door de gemeente beoogde functie op de lange termijn.
Werk een regionaal uitvoeringsprogramma uit Programmering van bedrijventerreinen en kantoorlocaties is een regionale aangelegenheid. Werk daarom een gezamenlijk regionaal uitvoeringsprogramma uit, waarin de acties voor de aanpak van de drie opgaven uitgewerkt wordt. Het is hierbij belangrijk om regionaal af te stemmen waar bedrijven zich het
Voor kantoren leidt het streven naar balans tussen vraag en aanbod tot de behoefte om de meest kansrijke gebieden aan te wijzen om als kantoorlocatie voor te zetten. Gelet op de kwaliteit en bezettingsgraad van de locaties geeft dit aanleiding om de status van Mauritspark (SD) en de Kantorenzone Luchthaven (m.u.v. het voormalig KPN-pand) als
31
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
transitiegebied te heroverwegen, zodat kwaliteitsbehoud en kwalitatieve versterking van deze locaties ook in de SVREZL geborgd is. Het concentratiegebied Kantorenpark Sittard kan daarentegen verkleind worden, zodat hier een bredere bedrijfsbestemming mogelijk gemaakt kan worden ter verlichting van de schaarste op bedrijventerreinen. De solitaire kantoorlocaties buiten de concentratie- en balansgebieden zijn te beschouwen als transitiegebieden, waarin het kantoorgebruik stap-voor-stap vermindert. Houd rekening met de ruimtebehoefte van bovenregionale ruimtevragers Naast het lokaal en regionaal mkb is de Westelijke Mijnstreek ook een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijvigheid met een bovenregionale reikwijdte. Gedurende dit onderzoek zijn een aantal kansrijke sectoren geconstateerd, waarvoor de Westelijke Mijnstreek een aantrekkelijk gebied is, en waarvoor mogelijk additionele ruimte gereserveerd moet worden: • Maakindustrie en diensten gerelateerd aan de circulaire economie. Van de downstreamactiviteiten van circulaire hub Chemelot wordt een ruimtebeslag verwacht op omliggende bedrijventerreinen. Dit betreft kleinschalige maakbedrijven of dienstverlening ter ondersteuning van Chemelot. Chemelot neemt vanwege de euregionale ligging een centrale plaats in, waar grondstoffenstromen samenkomen voor verwerking.
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
Grootschalige opslag van materialen vindt buiten de Westelijke Mijnstreek plaats. • De euregionale ligging in het centrum van bevolkingsconcentraties in Nederland, België en Duitsland maakt de Westelijke Mijnstreek interessant voor logistiek. De regio is specifiek interessant voor sectoren die een groot deel van Europa vanuit een distributiecentrum bedienen. De nabijheid van Maastricht Aachen Airport maakt de regio, naast reguliere luchtvracht, extra aantrekkelijk voor de distributie van hoogwaardige goederen en goederen waarvan snelle levering gewenst is. Een voorbeeld daarvan is medische technologie. De Westelijke Mijnstreek kan daarin een aanvulling zijn op de eveneens schaarse ruimte in Parkstad, waar zich reeds een groot medtech-cluster bevindt. • De aanwezigheid van Maastricht Aachen Airport en de specifieke kennis en expertise aldaar biedt tevens kansen voor luchthavengerelateerde maakindustrie. Dit geldt met name voor versterking van het reeds aanwezig maintenancecluster, ook wel bekend als MRO (maintenance, repair en overhaul). MRO verlengd de levensduur van machines, wat dan weer past binnen de circulaire economie. Onderdelen worden gerepareerd en indien nodig vervangen. Wanneer dit niet meer mogelijk is worden de onderdelen hergebruikt in andere machines.
32
<<
Werkmilieus
Trends
Vraag
Een deel van deze ruimtevraag landt op de bovenregionale en thematische bedrijventerreinen die buiten de scope van dit onderzoek zijn gelaten. De regio moet er echter op bedacht zijn dat een deel van de behoefte en mogelijke spin-off ook beslag kan leggen op reguliere bedrijventerreinen, waar de ruimte al schaars is. Betrek eigenaren en ondernemers bij de uitvoering Eerder in dit hoofdstuk adviseerden we al om een gezamenlijk regionaal uitvoeringsprogramma uit te werken, zodat gezamenlijk de prioriteiten bepaald worden. Werk hiervoor concrete actieplannen uit, die de uitvoering en de rolverdeling daarbij beschrijven.
Aanbod
Vraag vs aanbod
Conclusie
Advies
Bijlagen
Advies per locatie De opgaven op bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de Westelijke Mijnstreek zijn op basis van de kwalitatieve beoordeling vertaald naar een advies per locatie. In de kaarten op de volgende pagina’s is dit advies gegroepeerd per deelgebied. In de bijlage is het advies per locatie verder uitgewerkt.