05 Onderbouwing Koestraat 28f Obbicht

Ruimtelijke motivering Functiewijziging pand Koestraat 28 F te Obbicht Gemeente Sittard-Geleen

Ruimtelijke motivering Functiewijziging pand Koestraat 28 F te Obbicht Gemeente Sittard-Geleen Behorende bij aanvraag omgevingsvergunning

Opdrachtgever: Valiance Makelaardij Project: Ruimtelijke motivering Dossier: R2022-005-01 Omvang rapport: 34 pagina’s Datum: 3 mei 2024 Status: Definitief

1

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING...................................................................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding ..................................................................................................................................................... 3 1.2 Leeswijzer...................................................................................................................................................... 4 2. PLANVOORNEMEN ........................................................................................................................................ 5 2.1 Huidige situatie ............................................................................................................................................. 5 2.2 Toekomstige situatie ..................................................................................................................................... 5 2.3 Toets aan bestemmingsplan ......................................................................................................................... 8 2.4 Afbakening plangebied ................................................................................................................................. 9 3.

TOETSING AAN BELEIDSKADER ...................................................................................................................10 3.1 Rijksbeleid ...................................................................................................................................................10 3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................................................................13 3.3 Regionaal beleid ..........................................................................................................................................18 3.4 Gemeentelijk beleid ....................................................................................................................................22 4.

TOETSING AAN MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ...................................................................................27 4.1 Bodem .........................................................................................................................................................27 4.2 Archeologie en cultuurhistorie ...................................................................................................................27 4.3 Waterhuishouding ......................................................................................................................................27 4.4 Natuur .........................................................................................................................................................28 4.5 Verkeer........................................................................................................................................................28 4.6 Milieuzonering ............................................................................................................................................29 4.7 Geluid ..........................................................................................................................................................29 4.8

Luchtkwaliteit..............................................................................................................................................30 4.9 Externe veiligheid........................................................................................................................................30 5. UITVOERBAARHEID .....................................................................................................................................33 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................................................33 5.2 Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................................................33 6.

INTEGRALE BELANGENAFWEGING ..............................................................................................................34

2

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding Planvoornemen Initiatiefnemer heeft een bouwplan opgesteld, dat uitgaat van een inpandige verbouwing en functiewijziging van de bestaande bebouwing aan de Koestraat 28 F in de kern Obbicht in de gemeente Sittard-Geleen. De locatie van het planvoornemen staat aangegeven op figuur 1. Het pand bevindt zich op het achterste deel van een langgerekt perceel. Op het voorste deel van het perceel bevinden zich nog bouwwerken met andere adressen, alle met een woonfunctie. Thans heeft het pand op 28 F een horecabestemming. Omdat het vinden van een de nieuwe horeca-exploitant in de afgelopen jaren niet mogelijk is gebleken en in de toekomst daar ook geen markt in Obbicht meer voor is, is het planvoornemen om het voormalige horecapand gebouw inpandig aan te passen en hierin twee grondgebonden appartementen in te realiseren. Dit worden dan twee levensloopbestendige nultreden woningen, in het goedkope huursegment (d.i. met een huurprijs liggend onder de maximale huursubsidiegrens), die geschikt zijn voor de doelgroep van (lokale) senioren en starters. Bestaande vervallen en overbodige bouwsel ten behoeve van de horecafunctie worden daarbij geamoveerd, om plaats te maken voor een tuin en twee parkeerplaatsen. De oppervlakte aan bebouwing en verharding zal door het planvoornemen afnemen en het plangebied wordt vergroend.

Figuur 1: Situering plangebied aan Koestraat 28 F in Obbicht

Strijdig gebruik opheffen Om de functiewijzing van ‘Horeca’ naar ‘Wonen’ mogelijk te maken, dient te worden afgeweken van de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Veegplan' van de gemeente Sittard-Geleen (2019). Wonen is op basis van het vigerende bestemmingsplan mogelijk binnen de bestemming Horeca, maar dan uitsluitend op de bovenverdieping. Het pand op 28 F beschikt echter niet over een bovenverdieping. Bij het planvoornemen is derhalve sprake van strijdig gebruik. Om deze strijdigheid te kunnen opheffen, is op 8 maart 2022 een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening'. 3

Tussen de bebouwing van 28 F en 28A stond voorheen een loods, die in 2020 door brand is verwoest. Op die plek wordt ook een tweetal nieuwe garageboxen gebouwd ten behoeve van de woningen op het perceel van 28F. Die boxen vallen buiten het aangegeven plangebied, omdat ze zijn toegelaten binnen de vigerende bestemming ‘Gemengd’. Planologische procedure Burgemeester en wethouders mogen met een omgevingsvergunning ontwikkelingen toestaan die afwijken van Daartoe is een bestemmingsplan of beheersverordening (en die niet onder vergunningsvrij bouwen vallen). Afhankelijk van de zwaarte van de planologische afwijking kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen op één van de volgende drie grondslagen, genoemd in artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo): 1. via een binnenplanse afwijking, met toepassing van de regels over afwijking die zijn opgenomen in het bestemmingsplan of de beheersverordening (artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 1o Wabo); 2. via een buitenplanse afwijking voor ‘kruimelgevallen’; in artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 2o Wabo in samenhang met artikel 2.7 van het Bor is geregeld dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van het bestemmingsplan of een beheersverordening voor activiteiten die vallen onder de kruimelgevallenlijst, die is beschreven in artikel 4 van Bijlage II van het Bor; of 3.

via een buitenplanse afwijking met een zogenaamd ‘Wabo-projectbesluit’; als de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat (artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 3o Wabo). Het planvoornemen kan door middel van een kleine buitenplanse afwijking ('kruimelgevallenregeling') planologisch mogelijk worden gemaakt, op basis van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 2o Wabo in combinatie met bijlage II, artikel 4, lid 9 Bor. Artikel 4, lid 9 Bor houdt in dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor planologische gebruiksactiviteiten voor het ander gebruik van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten en herinrichting van aansluitend terrein, zolang daarbij het bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet worden vergroot. Daarvan is sprake bij dit planvoornemen. Voorwaarde voor het verlenen van de omgevingsvergunning is dat het planvoornemen niet in strijd mag zijn met een goede ruimtelijke ordening. Hieraan moet getoetst worden bij verlening van een dergelijke omgevingsvergunning. Er mogen geen belemmeringen zijn vanuit bijvoorbeeld beleid en/of milieuregelgeving. Op basis van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bevoegd gezag zorgvuldig de belangen afwegen. Voorliggende ruimtelijke motivering voorziet in deze belangenafweging en toont aan dat het gebruik in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Deze ruimtelijke motivering is daartoe opgesteld. Omdat artikel 2.12, lid 1, sub a onder 2o Wabo (de kruimelgevallen) niet in artikel 3.10 Wabo worden genoemd, vallen deze planologische afwijkingsmogelijkheden onder de reguliere procedure. Voor kruimelgevallen geldt tevens dat voor deze planologische afwijkingen een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) niet nodig is. Veegplan 2023 De gemeente Sittard-Geleen heeft besloten om onderhavige planwijziging onderdeel te laten zijn van het nieuwe ‘Veegplan 2023’. Dit nieuwe Veegplan is als ontwerp bestemmingsplan op 22 december 2023 ter inzage gelegd. Voor 26 deelgebieden binnen de gemeente worden in dit kader kleine juridische-planologische wijzigingen doorgevoerd. De gemeente heeft ervoor gekozen om onderhavige planwijziging daarvan onderdeel te laten zijn (deelgebied 25). 1.2 Leeswijzer In deze ruimtelijke motivering wordt eerst het planvoornemen beschreven en de afwijking ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan beschreven (hoofdstuk 2). Vervolgens wordt het plan getoetst aan de vigerende beleidskaders (hoofdstuk 3) en wordt het plan beoordeeld op zijn milieuhygiënische inpasbaarheid (hoofdstuk 4) en daarna op zijn maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid (hoofdstuk 5). Tot slot vindt een integrale belangenafweging ten aanzien van een goede ruimtelijke ordening (hoofdstuk 6).

4

2.

PLANVOORNEMEN In dit hoofdstuk wordt de huidige en toekomstige situatie beschreven.

2.1 Huidige situatie Uit figuur 1 is op te maken dat aan de Koestraat 28 t/m 28 F zich een langgerekte aaneenschakeling van diverse gebouwen bevindt, die in de loop van de tijd hebben deze diverse functies gehad. Inmiddels heeft alle bebouwing een woonfunctie toegekend gekregen. Het pand op 28 F heeft tot op heden een horecabestemming gehad. Figuur 2 geeft een aanblik vanuit de voorzijde van het gebouw en een bovenaanzicht. Figuur 2: Huidige situatie Koestraat 28 F

2.2 Toekomstige situatie Het planvoornemen bestaat uit een inpandige verbouwing ten behoeve van grondgebonden appartementen. Overbodige bebouwing die ten dienste stond van de horecafunctie wordt gesloopt, Dit zijn voornamelijk vervallen bijgebouwen. Het aansluitend terrein wordt heringericht, waarbij elk appartement een eigen tuin en parkeervoorziening krijgt. Zie daartoe figuur 3. Doelgroep Het planvoornemen houdt transformatie in van bestaand particulier vastgoed tot betaalbare levensbestendige wooneenheden voor de lokale woningmarkt. De twee nultreden appartementen worden ontwikkeld voor de doelgroepen starters en senioren. Het worden huurappartementen in het goedkopere segment, dat wil zeggen dat de huurprijs zich bevindt beneden de maximale huursubsidiegrens. Hier bestaat lokaal vraag naar, ook blijkens recent uitgevoerd woningbehoefteonderzoek per deelgebied in Sittard-Geleen (STEC Groep, 2021). Onderhavig plan biedt de mogelijkheid dat met name jongeren en ouderen zelfstandig kunnen blijven wonen in betaalbare woningen in hun eigen dorp. De meerwaarde hiervan is ook dat op deze wijze doorstroming kan plaatsvinden op de lokale woningmarkt. Daarmee speelt het planvoornemen in op een maatschappelijke behoefte (zie ook hoofdstuk 3). Vergroening Als gevolg van het planvoornemen treedt vergroening op van het plangebied. Beide appartementen krijgen ook een eigen tuin. 5

Parkeren op eigen terrein Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Er worden binnen het plangebied twee parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast wordt, op de plek van de afgebrande loods, buiten het plangebied, nog voorzien in extra garageboxen. De beschikbare parkeercapaciteit voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm (zie ook paragraaf 4.5). Figuur 3 geeft de gewijzigde inrichting van het plangebied aan. Figuur 3: Gewijzigde inrichting van het plangebied: inpandige verbouwing tot wonen, minder bebouwing, meer groen en parkeren op eigen terrein (bron: Bouwkundig Advies- & Tekenwerk Sittard)

Figuur 4 geeft de gewijzigde gevelaanzichten weer, figuur 5 de plattegrond van de nieuwe grondgebonden appartementen.

6

Figuur 4: Gevelaanblik huidige en toekomstige situatie (bron: Bouwkundig Advies- & Tekenwerk Sittard)

Figuur 5: Indeling van de grondgebonden appartementen (bron: Bouwkundig Advies- & Tekenwerk Sittard)

7

2.3 Toets aan bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is 'Veegplan', zoals dat door de gemeenteraad van Sittard-Geleen is vastgesteld op 28 maart 2019. Daarnaast is nog het 'Facetbestemmingsplan parkeren' van toepassing zoals vastgesteld op 5 september 2019. Veegplan (2019) Bestemming ‘Horeca’ In figuur 6 staat de ligging van het plangebied aangegeven op de verbeelding van het Veegplan (2019). Op de gronden van huisnummer 28 F geldt de bestemming ‘Horeca’, met de aanduiding 'horeca tot en met de categorie 4'. De bestemming staat nader uitwerkt in de regels van artikel 14. Naast het uitoefenen van een horecafunctie is ook wonen toegestaan, maar dan uitsluitend op de verdiepingen (artikel 14 lid 1 sub c). Aangezien het pand geen bovenverdieping heeft en het planvoornemen uitgaat van een woonfunctie op de begane grond, is in dit geval sprake van strijdig gebruik. De voorwaarde dat het aantal woningen gelijk moet blijven, zoals bij de naastgelegen bestemming Gemengd, geldt overigens niet bij deze bestemming. Figuur 6: Uitsnede verbeelding Veegplan (2019) met ligging plangebied

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' Het gehele perceel, waarop de drie adressen van deze ruimtelijke motivering zich bevinden, heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Artikel 29 lid 2 geeft daarbij de volgende bouwregels: a. Op de voor Waarde - Archeologie 3 aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn; b. Op de voor Waarde - Archeologie 3 aangewezen gronden mogen geen bouwwerken ten behoeve van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen worden gebouwd, met uitzondering van: 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid; 2. een bouwwerk zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst; 3. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 500 m².

8

In artikel 29 lid 4 onder 1 is opgenomen dat het verboden is op of in de gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. grondwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter, waartoe worden gerekend het ophogen, afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage; b. het verlagen van het waterpeil; c. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd; d. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. Het in artikel 29 lid 4 onder 1 opgenomen verbod is niet van toepassing indien: a. mede op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad; b. mede op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat archeologische waarden op de betrokken locatie niet aanwezig zijn; c. de werken een oppervlakte hebben tot ten hoogste 500 m² of smaller zijn dan 1,50 meter; d. er reeds een verleende omgevingsvergunning of ontgrondingsvergunning is verleend; e.

de werken reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan; f. de werken behoren tot het normale onderhoud en beheer van de gronden; g. de werken ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. De verbodsbepalingen van deze dubbelbestemming worden niet overtreden. Er worden binnen het plangebied geen nieuwe bouwwerken opgericht. Ter plaatse van de te verwijderen bouwsels hebben in het verleden reeds grondroerende werkzaamheden plaatsgevonden. Er worden geen nieuwe grondroerende werkzaamheden uitgevoerd dieper dan 0,30 m onder maaiveld en/of met een oppervlakte groter dan 500 m2. Voor de realisatie van het planvoornemen is geen omgevingsvergunning benodigd voor het uitvoeren van 'werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden'. Facetbestemmingsplan Parkeren In het 'Facetbestemmingsplan Parkeren' is geregeld dat bij bouwen en bij het veranderen van het gebruik van de gronden en/of van bestaande bebouwing sprake moet zijn van realisatie en instandhouding van voldoende parkeergelegenheid. Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid als wordt voldaan aan de parkeernormen zoals opgenomen in 'Nota Parkeernormen Sittard-Geleen Parkeernormensystematiek' (2012) of diens rechtsopvolger. Het planvoornemen voldoet aan deze verordening, zie paragraaf 4.5.

2.4 Afbakening plangebied De ruimte waarbinnen het planvoornemen wordt gerealiseerd, vormt het plangebied waarop deze ruimtelijke motivering zich richt. Die begrenzing staat aangegeven in figuur 1. Alleen binnen deze oranje contour is sprake van een afwijking van de regels van het Veegplan (2019).

9

3.

TOETSING AAN BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt getoetst of het beleid van de rijksoverheid, provincie en/of gemeente een belemmering vormt voor de realisatie van het planvoornemen in afwijking van het Veegplan.

3.1 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (2020) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Die nieuwe visie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) uit 2012. Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de ontwikkeling van de leefomgeving voor Nederland in 2050. Aanleiding daarvoor is dat Nederland voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven staat, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Het gaat dan om grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, die Nederland flink zullen doen veranderen. De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Samen met het Rijk zijn ze verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. In de toelichting van de NOVI zijn de volgende nationale belangen beschreven: 1. vigerende fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6.

waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. beperken van klimaatverandering; 11. realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; 19. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. ontwikkelen van een duurzame visserij.

Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk, maar een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, waarbij in onderlinge samenhang keuzes moeten worden gemaakt. De uitvoeringsagenda beschrijft vier prioriteiten waarop het Rijk wil sturen. Dit zijn: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

10

Het Rijk heeft voorlopig acht NOVI-gebieden benoemd. Dit zijn gebieden waar grote en urgente ruimtelijkfysieke opgaven uit de NOVI samenkomen en waarvoor een meerjarige en vernieuwende aanpak nodig is. Een van deze gebieden is het grensoverschrijdend gebied Zuid-Limburg. Het doel is om een nieuw perspectief te bieden voor grensoverschrijdende ontwikkeling: versterking agglomeratievorming (verstedelijking, mobiliteit, (energie/grondstoffen) infrastructuur, campussen, verduurzaming, landschap), door vanuit een aanpak van fysieke opgaven de sociale- en gezondheidsachterstanden weg te werken in samenhang met transformatie en verduurzaming stedelijk en industrieel gebied (Chemelot). Toetsing Het plangebied is in formele zin gelegen in het NOVI-gebied Zuid-Limburg, maar het onderhavige planvoornemen betreft geen ontwikkeling die van euregionaal en/of nationaal belang is. Vanuit de NOVI zijn de volgende belangen doorvertaald in het woningbouwplan van dit planvoornemen: • realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; • waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; • zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; Voor het planvoornemen heeft een integrale en ruimtelijke afweging van deze belangen plaatsgevonden, zoals de NOVI beoogt met haar afwegingsprincipe.

Voor de uitwerking wordt verwezen naar de uitgevoerde (milieu)onderzoeken zoals die zijn beschreven in hoofdstuk 4. De herontwikkeling van het plangebied is daarmee in lijn met de uitgangspunten van de NOVI. Conclusie De NOVI vormt geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2012) De nationale belangen uit de structuurvisie (voorloper van de NOVI) die om juridische borging vragen, zijn opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden, op 1 december 2020 is deze voor het laatst gewijzigd. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Daarnaast kan in het Barro provincies opgedragen worden bepaalde thema’s verder uit te werken of te borgen in een provinciale verordening, waar de gemeente zich wederom aan dient te houden bij het vaststellen van bestemmingsplannen. In het Barro zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot onderwerpen van nationaal belang. Toetsing Met het planvoornemen zijn geen nationale belangen of nationaal aangewezen gebieden gemoeid. Er zijn dus geen relevante regels uit het Barro van toepassing. Conclusie Het Barro levert geen belemmering op voor realisatie van het voorgenomen plan.

Ladder duurzame verstedelijking (2017) Met het in werking treden van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. De vernieuwde vorm van dit toetsingsinstrument voor zorgvuldig ruimtegebruik bij stedelijke ontwikkelingen is op 1 juli 2017 in werking getreden. Dit motiveringsvereiste houdt in dat de toelichting bij een plan dat ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het plan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het ‘bestaand stedelijk gebied’, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De daarbij behorende definitie van 'stedelijke ontwikkeling' is: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". 11

Het begrip 'bestaand stedelijk gebied' is in artikel 1.1.1 onder h van het Bro als volgt beschreven: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur". In de jurisprudentie is het begrip nader ingevuld. Rust op de betreffende grond een niet-agrarische functie, dan is er sprake van bestaand stedelijk gebied ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing. Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied en voorziet de stedelijke ontwikkeling in een behoefte dan wordt voldaan aan de Ladder. Daarnaast volgt uit de jurisprudentie1 ook een aantal drempelwaarden met betrekking tot de omvang van planontwikkelingen, waarbij kleinschalige plannen niet aan de Ladder behoeven te worden getoetst. Zo is bijvoorbeeld bepaald dat wanneer een bestemmingsplan/omgevingsvergunning voorziet in een van de andere in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro genoemde stedelijke voorzieningen in de vorm van een terrein met een ruimtebeslag van minder dan 500 m2, dat deze kleinschalige ontwikkeling niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. Dat geldt ook voor woningbouwplannen tot en met twaalf woningen.

Toetsing Het betreft hier een kleinschalige ontwikkeling in de dorpskern Obbicht, die niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid Bro is dan ook niet van toepassing. Het planvoornemen voorziet namelijk in de realisatie van twee wooneenheden. Dit aantal is geringer dan de drempelwaarde van twaalf die uit de jurisprudentie volgt. Daarmee hoeft het plan niet verder te worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen. Nationaal Waterplan 2016-2021 (2016) Het Nationaal Waterplan 2016-2021 vormt voor de ruimtelijke aspecten een structuurvisie. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich uitsluitend op de rijksbelangen, zoals de bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Vanuit de verantwoordelijkheid voor het watersysteem verankert het Rijk een aantal principes, zoals: • afwenteling voorkomen: waterkwantiteits- en kwaliteitsproblemen mogen niet worden afgewenteld in de ruimte en de tijd.

Het Rijk blijft vasthouden aan de trits "vasthouden-bergen-afvoeren" en "schoonhouden-scheiden-schoonmaken"; • ruimte en water verbinden: bij de aanpak van wateropgaven en uitvoering van maatregelen vindt vooraf afstemming plaats met andere relevante ruimtelijke opgaven en maatregelen in het gebied. Ook houdt het Rijk vast aan het instrument van de watertoets. Het Rijk zorgt ervoor dat de watertoets behouden blijft als wettelijk procesinstrument in de nieuwe Omgevingswet, om klimaatbestendig en waterrobuust inrichten vroeg in het ruimtelijk proces mee te laten wegen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Toetsing Het plan voorziet in een inpandige verbouwing en een afname aan bebouwd en verhard oppervlak. Deze herontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor de waterhuishouding. Conclusie Het Nationaal Waterplan vormt geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen.

1

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 28 juni 2017 een overzichtsuitspraak gedaan over de Ladder.

12

3.2 Provinciaal beleid Omgevingsvisie Limburg (2021) Provinciale Staten van Limburg hebben op 1 oktober 2021 de Provinciale Omgevingsvisie Limburg vastgesteld (hierna te noemen: POVI) en vervangt het in 2014 vastgestelde Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014). In de POVI geeft de provincie aan wat de belangrijkste hoofdopgaven voor de komende jaren zijn: • het realiseren van een aantrekkelijke, sociale gezonde en veilige leefomgeving in zowel stedelijk/bebouwd gebied als het landelijk gebied; • een toekomstbestendige innovatieve en duurzame economie en landbouwtransitie; • klimaatadaptatie en energietransitie. Daarbij hanteert de provincie een aantal Limburgse principes: • streven naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving die uitnodigt tot ontmoeten, recreëren en maatschappelijke betrokkenheid; • kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal. Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers en er is dus ruimte voor maatwerk; • meer stad, meer land. Variatie in gebieden moet gekoesterd worden. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukke stedelijke gebieden ontwikkeld; • zorgvuldig omgaan met de ruimte en voorraden, zowel onder- als bovengronds.

Inzetten op sociaaleconomische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar volgende generaties (voorzorgsbeginsel). De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen: 1. een thematisch deel, waarin wordt ingegaan op de provinciale belangen voor de diverse thema’s; 2. een gebiedsgericht deel, waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. Ad 1: In de POVI is een aantal provinciale belangen gedefinieerd, waaronder die op gebied van wonen en leefomgeving die van belang zijn voor het planvoornemen. Ten aanzien van wonen en leefomgevinggelden de volgende provinciale belangen: • een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, in kwalitatief en kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek op het juiste moment beschikbaar; • alle woningbouwontwikkelingen worden door de provincie beschouwd als een provinciaal belang. Ad 2: Voor de regio Zuid-Limburg onderscheidt de provincie een opgave in vier lagen, elk met verschillende opgaven. Deze vier lagen zijn: 1. Landelijk gebied; 2. Duurzame mobiliteit; 3. Regionale centra en grote werklocaties; 4. Stedelijk gebied. Tot de opgaven voor het landelijk gebied behoren: kwaliteiten buitengebied uitbouwen en versterken landschap en natuur.

Tot de opgaven duurzame mobiliteit worden gerekend: versterken multimodale bereikbaarheid economische centra en selectieve bereikbaarheid van het buitengebied. De opgaven voor regionale centra en grote werklocaties zijn: versterken ruimtelijke kwaliteit en multimodale bereikbaarheid. Voor het stedelijk gebied vormen levendige steden en groene suburbane gebieden de opgaven. Deze opgaven staan verder uitgewerkt in de Omgevingsvisie.

13

Specifiek ten aanzien van wonen en leefomgeving stelt de POVI dat de provincie de ambitie heeft om samen met haar partners te streven naar een voortreffelijke woon- en leefomgeving; een leefomgeving waar mensen zich prettig voelen. Het is belangrijk dat mensen kunnen wonen in een zelfgekozen woning en woonomgeving (die past bij hun mogelijkheden en levensfase) waar ze zich thuis voelen. Dit doet de provincie door toe te werken naar een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek, die waar mogelijk op het juiste moment beschikbaar én betaalbaar zijn. De provincie faciliteert flexibiliteit op de woningmarkt én stimuleert flexibele woonvormen om tegemoet te komen aan de veranderende woonwensen en -behoeften van een uiteenlopende groep van woningzoekenden in zowel de bestaande bouw als nieuwbouw. Daarnaast laat de provincie de component ‘wonen’ méér zijn dan alleen de spreekwoordelijke stenen. Door in samenhang naar woonopgaves te kijken, wordt op wijk- en buurtniveau de juiste verbindingen gelegd tussen sociale en fysieke woonopgaven (wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid) en een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving met gevarieerde woonmilieus.

Daarmee wordt verdere segregatie voorkomen en ruimtelijk gestuurd door te prioriteren op inbreiding (herstructurering/ herbestemming), conform de principes van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. De provincie vindt het belangrijk dat eerst de kwaliteit van het feitelijk bestaand bebouwd gebied op orde wordt gemaakt. Het principe van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt benut om de beschikbare ruimte in bestaand bebouwd gebied optimaal te benutten, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd in lijn met de Limburgse principes. Wonen is in beginsel alleen maar toegestaan in bestaand bebouwd gebied. Hierop kunnen - tijdelijke - uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van flexibele woonvormen. De Omgevingsvisie is een visie in tekst en bevat geen specifiek kaartmateriaal. De begrenzingen van de zoneringen en andere werkingsgebieden die voortkomen uit de Limburgse principes en de uitwerkingen in de thema’s in deze Omgevingsvisie, zullen worden verankerd in het kaartmateriaal behorende bij de Omgevingsverordening Limburg. Daarna dienen deze tevens ter ondersteuning van deze visie. Tot die tijd worden de bestaande zoneringen gehanteerd conform POL2014/Omgevingsverordening 2014. Die staan verderop in deze paragraaf aangegeven.

Toetsing Realisatie van het planvoornemen past binnen het woonbeleid zoals opgenomen in de POVI. Het plan speelt nadrukkelijk in op de behoefte aan betaalbare en levensloopbestendige woningen. Het plangebied is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied en voorziet in een transformatie en herbestemming van bestaand vastgoed, zonder dat nieuw ruimtebeslag plaatsvindt. Het plan is getoetst aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Conclusie Provinciale Omgevingsvisie Limburg vormt geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen. Omgevingsverordening (2021) Op 17 december 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsverordening Limburg vastgesteld. Deze Omgevingsverordening is een beleidsneutrale en op de nieuwe Omgevingswet gebaseerde omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014, inclusief alle aanvullingen en wijzigingen die sinds 2014 zijn besloten en doorgevoerd. De nieuwe Omgevingsverordening treedt pas in werking op de datum dat Omgevingswet van kracht wordt. Tot die tijd blijft de huidige Omgevingsverordening nog van kracht. Hieronder wordt voor het plangebied volledigheidshalve een doorkijk gegeven naar de nieuwe Omgevingsverordening en de consequenties die dit heeft voor dit bestemmingsplan.

14

In de Omgevingsverordening staat in artikel 12 een aantal instructieregels opgenomen voor de nieuwe planvoorraad en voor de bestaande planvoorraad. Voor nieuwe planvoorraad aan woningen geldt dat de motivering bij een omgevingsplan, dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen, beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio NoordLimburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Voor bestaande planvoorraad gelden de volgende regels: 1.

een omgevingsplan, voor zover het betreft een bestemmingsplan dat van het tijdelijk deel van het omgevingsplan als bedoeld in artikel 22.1 van de Omgevingswet deel uitmaakt en voor 16 januari 2015 is vastgesteld en dat voorziet in de mogelijkheid tot realisatie van een of meerdere woningen, wordt voor 1 januari 2025 geactualiseerd; 2. de actualisatie bedoeld in het eerste lid vindt plaats op basis van actueel onafhankelijk kwalitatief en kwantitatief behoefteonderzoek; 3. de mogelijkheid tot realisatie van woningen bedoeld in het eerste lid wordt slechts in stand gehouden als uit het onderzoek bedoeld in het tweede lid blijkt dat sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit; 4. indien de mogelijkheid tot realisatie van woningen op grond van het derde lid niet in stand kan worden gehouden, wordt de functie wonen voor 1 januari 2025 gewijzigd in een andere passende functie; 5. burgemeester en wethouders heroverwegen elke vier jaar de mogelijkheden voor de realisatie van woningen die nog niet zijn gerealiseerd, op basis van actueel onafhankelijk kwalitatief en kwantitatief behoefteonderzoek; 6. indien uit het behoefteonderzoek bedoeld in het vijfde lid volgt dat een toegekende functie wonen niet meer nodig blijkt, starten burgemeester en wethouders een procedure gericht op het aanpassen van de functie wonen of het wijzigen van de functie wonen in een andere passende functie.

De actualisatie van het omgevingsplan volgend op de actualisatie bedoeld in het eerste lid, dient voor 1 januari 2030 te zijn afgerond. Bij de nieuwe Omgevingsverordening horen ook zoneringskaarten. Een doorkijk naar de nieuwe zoneringskaarten uit de Omgevingsverordening leert dat plangebied ligt in een 'landelijke kern' (zie figuur 7). De leefbaarheid en vitaliteit van de kernen in het landelijk gebied wordt belangrijk geacht. Daarnaast is de zorg voor een goede kwaliteit van de leefomgeving en een goede bereikbaarheid zijn belangrijke uitgangspunten. Toetsing De nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) is in werking getreden gelijktijdig met de nieuwe Omgevingswet. Uit een doorkijk naar de nieuwe Omgevingsverordening volgt het planvoornemen hierbinnen past en voldoet aan de (toekomstige) instructieregels van artikel 12. Het planvoornemen voldoet in kwalitatieve zin aan een door onafhankelijk onderzoek aangetoonde woningmarktbehoefte in Sittard-Geleen (STEC-groep, 2021).

15

Figuur 7: Ligging plangebied binnen zoneringskaart behorend bij Omgevingsverordening Limburg

Ook in de 'Limburgse Woonmonitor van 2021' (Provincie Limburg, 2021) wordt melding gemaakt van het gegeven dat volgens de regionale woningbehoefteonderzoeken tot circa 2030 nog "ruim 40.000 woningen nodig zijn voor specifieke doelen en doelgroepen, zoals woonconcepten voor ouderen en speciale doelgroepen, middenhuur en sociale huur. Ook is er behoefte aan meer verschillende soorten van huisvesting, op daarbij passende locaties, ook voor tijdelijke bewoning. Dit betekent niet dat er zomaar 40.000 woningen extra gerealiseerd moeten worden. Naast het tekort aan geschikte woningen is er namelijk in 2030 naar verwachting ook een overschot van bijna 40.000 woningen die (nog) niet passen bij de toekomstige woonbehoefte. Het toekomst- en levensloopbestendig maken van bestaande woningen ligt dus meer voor de hand". Het planvoornemen voorziet hierin. De nieuwe woningen waarin het plan voorziet zijn nultredenwoningen. Het plan is in lijn met de beleidsvisies van transformatie volgens de Transformatievisie Wonen Westelijke Mijnstreek (TVWWM) en het versterken van de dorpen door middel van inbreiding boven uitbreiding volgens de Structuurvisie Wonen Zuid Limburg. Volgens het Woningbehoefteonderzoek provincie Limburg is er een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan nultredenwoningen. Het plan is subregionaal afgestemd.

Het planvoornemen levert daarnaast ook een bijdrage aan behoud van de vitaliteit en leefbaarheid van een kleine dorpskern in het landelijk gebied. De wijziging van de bestemming van horeca naar wonen leidt tot een verbetering van het woon- en leefklimaat, ook tot een betere gezondheid van de bewoners in de omgeving. Zo zal de verkeersaantrekkende werking afnemen en de parkeer- en geluidsoverlast zich niet meer voordoen. De ontwikkeling leidt tot een geringere inbreuk op het landschap en het buitengebied: enerzijds vanwege de gewijzigde bestemming en anderzijds omdat de woningen binnen het bestaande bouwvlak moeten worden gerealiseerd. Van een uitbreiding van bestaand bebouwd gebied is dan ook geen sprake. Gelet op het bovenstaande is rekening gehouden met de hoofdstukken 3 en 5 van de Omgevingsvisie Zuid-Limburg. Conclusie De nieuwe Omgevingsverordening Limburg vormt geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen.

16

POL2014/Omgevingsverordening 2014 Op 12 december 2014 zijn door Provinciale Staten van Limburg het POL2014 en de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. POL2014 In figuur 9 staat de ligging van het plangebied aangegeven binnen de zoneringskaart van het POL2014. Het plangebied ligt binnen 'overig bebouwd gebied'. Figuur 9: Ligging plangebied binnen zoneringskaart POL2014

Voor woningbouw geldt het beleid dat de Limburgse woningmarkt dient te beschikken over voldoende woningen, van de juiste kwaliteit en op de juiste plek. Daarbij moet de woningvoorraad voldoende mogelijkheden bieden voor doorstromingen, moet toekomstbestendig zijn en flexibel kunnen inspelen op (veranderende) woonwensen. De Limburgse woningmarkt moet daarbij kwalitatief en kwantitatief de sprong maken naar een nieuwe werkelijkheid. Kwantitatief ligt er een aanzienlijke opgave om ervoor te zorgen dat de woningmarkt aansluit bij de demografische ontwikkeling. De noodzakelijke transformatie kan slechts slagen als de regionale partners gezamenlijk invulling weten te geven aan dynamisch voorraadbeheer. Dat omvat het werken aan de kwaliteit van de bestaande voorraad, door kwaliteitsverbetering, herstructurering en waar nodig sloop. Maar ook het terugdringen van nog niet gerealiseerde plannen die niet bijdragen aan de beoogde vernieuwing. Dynamisch voorraadbeheer betekent ook dat er slechts ruimte is voor nieuwe toevoegingen aan de voorraad als deze echt kwaliteit toevoegen en samengaan met het schrappen van slechte voorraad. De kwalitatieve opgave vraagt om een omslag in denken.

Allereerst gaat het daarbij om het toekomstbestendig houden en maken van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld aanpassen aan de toenemende vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens, in plaats van de gezinswoningen, meer vraag naar aanpasbare en levensloopbestendige woningen en naar energiezuinige woningen. Deze kwalitatieve opgave moet, gezien de afnemende kwantitatieve vraag, vooral gerealiseerd worden in de bestaande woningvoorraad, waarbij nieuwbouw (in de vorm van uitbreiding dan wel vervanging) vooral moet worden ingezet om te voorzien in de vraag naar datgene waaraan ook op langere termijn het meest behoefte bestaat. Toetsing Het planvoornemen past binnen het beleidskader van het POL2014. Het plan voorziet in een transformatie van bestaand particulier vastgoed naar levensbestendige nultreden woningen, in de vorm van gelijkvloerse appartementen in het goedkope huursegment. Het planvoornemen voorziet in een maatschappelijke behoefte.

17

Omgevingsverordening 2014 In de Omgevingsverordening Limburg 2014 heeft de provincie regels vastgelegd op het gebied van milieu, wegen, water, grond, agrarische bedrijven, natuur, wonen en ruimte zoals die behoren bij het POL2014. Daarin is onder andere ook geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen de 'Ladder van duurzame verstedelijking' dient te worden doorlopen. Onder stedelijke ontwikkeling wordt door de provincie Limburg verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In artikel 2.4.2 ‘Wonen’ lid 3 is opgenomen dat een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio ZuidLimburg voorziet niet mag voorzien in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. Toetsing Het planvoornemen voldoet aan de Omgevingsverordening 2014. Het planvoornemen is getoetst aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Het plan is tevens getoetst aan de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en diens opeenvolgende uitwerkingen in diverse beleidsregels (zie hoofdstuk 4). Conclusie Het POL2014 en/of Omgevingsverordening 2014 vormen geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen.

3.3 Regionaal beleid Beleidsregel Ruim baan voor goede woningbouwplannen (2021) Vanaf 8 februari 2021 is ook voor de gemeente Sittard-Geleen de nieuwe Beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’ van kracht. Met deze regionale beleidsregel wordt beleidsafspraak VI uit de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg voor goede plannen losgelaten. De beleidsregel komt in de plaats van de eerder vastgestelde beleidsregel 'Tijdelijke versoepeling van de compensatiesystematiek van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg'. Hiermee kunnen goede woningbouwplannen zonder compensatie worden gerealiseerd. Dit betekent dat de initiatiefnemer nieuwe woningen kan realiseren, zonder de verplichting dat er minimaal eenzelfde aantal woningen moet worden gesloopt, er andere (minder goede) plannen moeten worden geschrapt of dat er een financiële compensatiebijdrage moet worden afgedragen. Door het schrappen van deze compensatieplicht geven de Zuid-Limburgse gemeenten invulling aan de wens van de samenleving om snel te kunnen bouwen. Met name voor de doelgroepen sociale en midden-huur en voor senioren en starters. Er wordt ruimte gegeven aan de veranderende behoeften van woningzoekenden. Goede woningbouwplannen hoeven niet meer te worden gecompenseerd. Woningbouwplannen worden beschouwd als goede plannen als zij voldoen aan alle drie de onderstaande criteria.

• Criterium 1: het plan heeft maatschappelijke meerwaarde. Een woningbouwplan heeft maatschappelijke meerwaarde wanneer bijvoorbeeld sprake is van één van de volgende situaties: o aantoonbare verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen; o herstructurering/vervangingsbouw van woningen; o hergebruik van winkels of (ander) bestaand waardevol vastgoed met passende woningbouw; o aantoonbare bijdrage aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad. Daarbij wordt aangesloten op het ruimtelijke uitgangspunt dat inbreiding boven uitbreiding gaat. Bovendien zijn goede plannen met name die plannen die voorzien in een evidente behoefte aan met name: woonwagens, sociale en middeldure huur en eventueel koop (onder voorwaarden) voor doelgroep starters en ouderen tot een maximale koopsom die inclusief verwervingskosten gelijk is aan de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens 2021: € 325.000,--). • Criterium 2: het plan is planologisch aanvaardbaar. Een plan is (ruimtelijk) planologisch aanvaardbaar als het voldoet aan de Ladder van Duurzame verstedelijking (Besluit ruimtelijke ordening; artikel 3.1.6., lid 2) voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. 18

•

Dit betekent dat een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte nodig is: o het plan sluit aan bij de kwantitatieve behoefte; o het plan sluit aan bij de kwalitatieve behoefte; o het plan is (sub)regionaal afgestemd. Criterium 3: het plan is subregionaal afgestemd, zodat gezamenlijke oordeelsvorming plaats heeft gevonden en het gemeenschappelijk belang voorop blijft staan (geen onderlinge concurrentie en overschotten op subregionaal niveau). De subregio bepaalt of het plan aan de subregionale woningmarktprogrammering wordt toegevoegd.

Toetsing Het planvoornemen past binnen het eerste criterium. Er is sprake van hergebruik van bestaand (commercieel) vastgoed met passende woningbouw. Er is sprake van een goed plan, omdat het voorziet in een evidente behoefte aan levensloopbestendige nultreden appartementen in het goedkope (sociale) huursegment voor met name starters en ouderen. Ook aan het tweede criterium wordt voldaan. Het plan is planologisch aanvaardbaar. Het planvoornemen is een kleinschalig woningbouwplan waarop de Ladder (wettelijk/juridisch) niet van toepassing is (zie paragraaf 3.1). Toetsing aan het derde criterium, de sub-regionale afstemming, heeft plaatsgevonden door de gemeente Sittard-Geleen op basis van de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Conclusie De Beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’ vormt geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen. Transformatievisie Westelijke Mijnstreek (2020) De gemeenten Beek, Beekdaelen, Sittard-Geleen en Stein hebben in 2020 samen een strategische visie over wonen opgesteld: de Transformatievisie Westelijke Mijnstreek. Hiermee willen ze gericht vraag en aanbod van woningen binnen de regio beter op elkaar afstemmen. De Transformatievisie speelt in op de toekomstige trends en ontwikkelingen op de woningmarkt, zoals vergrijzing, een veranderende bevolkingssamenstelling en mogelijke daling van de bevolking.

De Transformatievisie Westelijke Mijnstreek geeft sturing aan hoe het woningaanbod moet worden aangepast naar de veranderende woningbehoeftes. Zo zijn er bijvoorbeeld te veel eengezinswoningen en te weinig appartementen. Daarnaast gaat de transformatievisie in op de opgave om woningen uit de markt te halen waar op termijn geen vraag meer naar is. De transformatievisie houdt rekening met verschillende types woongebieden. Zo heeft een stadscentrum andere opgaven en kansen dan een stadswijk of landelijk gebied. Het doel van de transformatievisie is om via maatwerk de woon- en leefkwaliteit van de verschillende woongebieden of kernen, zowel groot als klein, in de vier gemeenten te behouden en waar nodig te verbeteren. De kern Obbicht behoort in deze visie tot het woonmilieu 'Dorpslint'. De transformatieopgave vormt hier het momentum om deze dorpslinten te versterken en hun historische en landschappelijke kwaliteit te waarborgen. Daar kan sloop van bestaand vastgoed een middel toe zijn ("weghalen van rotte kiezen"). Om de leefbaarheid en sociale cohesie in het dorpslint te vrijwaren, is het noodzakelijk om te voorzien in ontmoetingsplekken. Conclusie De Transformatievisie Westelijke Mijnstreek vormt geen directe belemmering voor de realisatie van het planvoornemen.

Beleidsregel financiële compensatie bij kleine woningbouwinitiatieven Zuid-Limburg (2019) In de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (zie hierna) zijn uitvoeringsafspraken en instrumenten opgenomen om een kwalitatief goede en evenwichtige woningmarkt te bewerkstelligen. Hierbij kunnen in bijzondere situaties bijzondere compensatieafspraken van toepassing zijn. Een van de instrumenten die de SVWZL noemt is de beleidsregel 'Financiële compensatie bij kleine woningbouwinitiatieven Zuid-Limburg'. Deze voor ZuidLimburg uniforme beleidsregel is door het college van burgemeester en wethouders van Sittard-Geleen vastgesteld op 26 september 2019.

19

In principe geldt de compensatieplicht (beleidsregel VI) voor alle nieuwe initiatieven, als deze nog niet meegenomen zijn in de subregionale woningmarktprogrammering. Een nieuw initiatief wordt eerst op zijn kwaliteit en locatie beoordeeld. In het geval hieruit blijkt dat het een gewenst initiatief op de juiste locatie is, dan dient compensatie primair plaats te vinden door het fysiek onttrekken van een andere woning aan de woningvoorraad of door het inleveren van harde plancapaciteit in de verhouding van 1 bouwen en 4 inleveren. Het is niet altijd haalbaar om deze fysieke compensatie en/of het inleveren volledig te leveren. Met de vaststelling van de SVWZL en voorliggende beleidsregel wordt publiekrechtelijk vastgelegd, dat er naast fysieke onttrekking en/of inleveren plancapaciteit, tevens de mogelijkheid bestaat om financieel te compenseren. Deze financiële compensatie geldt uitsluitend voor woningbouwinitiatieven waarbij 5 of minder woningen worden gerealiseerd. Dit doet de gemeente via een privaatrechtelijke overeenkomst (anterieur), middels artikel 6.24 Wro op basis van de SVWZL, de subregionale woningmarktprogrammering en of een lokale Woonvisie/ Structuurvisie. De financiële compensatie wordt gebruikt ten behoeve van de verdunning, transformatie en herstructurering van de woningvoorraad.

Dit financieel compensatiebeleid wordt gekoppeld aan de subregionale woningmarktprogrammeringen en een subregionaal transformatiefonds. De toegevoegde woning(en) word(t)(en) opgeteld bij de gemeentelijke transformatieopgave. De hoogte van de financiële compensatie bedraagt 7% van de (toekomstige) WOZ-waarde van de nieuw te realiseren woning(en) in bewoonde staat, in dit geval voor het woningtype appartement. Voor de Westelijke Mijnstreek is de gemiddelde WOZ-waarde voor een appartement vastgesteld op € 102.500,-. De afdracht van 7% betreft € 7.175,-. Toetsing Bij dit planvoornemen is sprake van een structurele toevoeging van twee wooneenheden aan de woningvoorraad. Voor deze appartementen geldt louter op basis van deze beleidsregel een financiële compensatieplicht. Dit moet echter nader worden beschouwd en afgewogen in relatie tot de werking van nieuwe Beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’, op grond waarvan de compensatieplicht vervalt indien sprake is van goede woningbouwplannen. Conclusie De Beleidsregel financiële compensatie bij kleine woningbouwinitiatieven Zuid-Limburg kan van toepassing zijn op het planvoornemen en vormt alsdan geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen. Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (2016) De achttien Zuid-Limburgse gemeenteraden hebben in november 2016 de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) vastgesteld.

Daarmee is een gezamenlijke Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt van kracht, vanuit het besef dat woningbouwontwikkelingen in één gemeente directe invloed hebben op andere gemeenten. Het doel van de structuurvisie is het creëren van een excellent woon- en leefklimaat in ZuidLimburg door een goed functionerende woningmarkt met aantrekkelijke, elkaar aanvullende woonmilieus. Een overschot aan woningen is vanuit het gezamenlijke belang niet gewenst, omdat dat negatieve gevolgen kan hebben voor de bestaande woningvoorraad, met gevolgen van dien voor leefbaarheid, doorstroming en betaalbaarheid. In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand. De transformatieopgave is geen afdwingbaar getal in de vorm van een bouw- of sloopopgave, maar wel koersbepalend voor de omvang van de woningvoorraad. Dit betekent, dat ontwikkelingen altijd worden getoetst aan de transformatieopgave, zodat elke gemeente kan worden aangesproken op de manier waarop wordt omgegaan met die opgave en nieuwbouw kwalitatief niet meer concurreert met de bestaande woningvoorraad. Uitgangspunt is hierbij, dat toevoeging van woningen moet leiden tot vernieuwing en niet tot ‘meer van hetzelfde’, waardoor een balans ontstaat tussen vraag en aanbod.

Om in te kunnen spelen op toekomstige (economische) ontwikkelingen is er flexibiliteit ingebouwd door ontwikkelingen tweejaarlijks te monitoren en door strategische projecten in de Zuid-Limburgse steden, die de aantrekkingskracht van de regio als geheel vergroten, achter de hand te houden. 20

In de structuurvisie worden drie woonsferen onderscheiden: stedelijk (Heerlen, Maastricht, Sittard- Geleen), suburbaan (delen van de stedelijke gebieden en grotere kernen) en landelijk (buitengebied en kleine kernen). Ten aanzien van het afstemmen van vraag en aanbod wordt geconstateerd, dat alleen voor de stedelijke woonsfeer de vraag groter is dan het aanbod. Dit heeft gevolgen voor de opgave elders in de gemeente. Vanuit ruimtelijk oogpunt wordt aanbevolen om te kiezen voor ‘gestructureerde concentratie’, dat wil zeggen concentratie van ontwikkelingen binnen de centra en de centrumkernen. Hierdoor kan ook de voorzieningenstructuur beter in stand worden gehouden, in combinatie met een gerichte strategie om ook voorzieningen en andere ontwikkelingen te concentreren in de grote kernen. Hierbij hebben ook kleinere kernen zonder eigen voorzieningen baat, aangezien er binnen een redelijke straal ruim voldoende voorzieningen overeind kunnen blijven. Uitbreidingslocaties zijn schadelijk voor steden en dorpen om diezelfde reden.

In de structuurvisie wordt geconcludeerd dat sprake is van een driedelige opgave voor gemeenten, namelijk het verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een overschot, het terugdringen van de (ongewenste) planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave en het toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend binnen de uitgangspunten van de structuurvisie. Deze drie opgaven kunnen echter niet altijd één-op-één in de tijd gelijklopen. In de programmering worden drie stappen gezet. Ten eerste worden bestaande plannen kritisch bekeken op wat ze toevoegen, dat wil zeggen of ze een versterking zijn van de bestaande voorraad en niet ‘meer van hetzelfde’, op basis van het afwegingskader. Verder wordt de ruimtelijke focus gelegd op het versterken van centra en kernen. Dat betekent ruimte creëren voor herinvulling van waardevol bestaand vastgoed en het schrappen van uitbreidingsplannen. Ook hebben de steden een regionaal erkende opgave om de strategische stedelijke projecten (Maankwartier in Heerlen, Zitterd Revisited in Sittard, de A2-zone en Belvedère in Maastricht) in te zetten als een strategie voor het versterken van de regio, zoals bedoeld in het Kompas voor Zuid-Limburg.

Dat maakt dat deze geselecteerde projecten een bijzondere plaats innemen in de programmering en niet in aanmerking komen voor de heroverweging die POL 2014 beschrijft voor andere plannen; hier kunnen de steden op een bijzondere locatie gedurende langere tijd inspelen op die segmenten die de regionale kwaliteiten het meest versterken. Dit betekent echter niet dat deze projecten buiten de transformatieopgave per gemeente komen te staan. Ten derde dienen bestaande plannen die niet meer aansluiten bij de vraag of de kaders van deze SVWZL te worden geschrapt of aangepast. Om invulling te geven aan deze opgave hebben de Zuid-Limburgse gemeenten in totaal dertien beleidsafspraken met elkaar gemaakt. Een belangrijke afspraak hierbij bestaat uit het maximaal inperken van de planvoorraad door het schrappen van onbenutte bouwmogelijkheden en plancapaciteit voor woningbouw. Daarnaast dienen nieuwe initiatieven gecompenseerd te worden met direct gekoppelde sloop of onttrekking. Op basis van de SVWZL is de compensatieverhouding primair 1 op 4. Die compensatieplicht geldt niet voor woningbouwplannen die onderdeel zijn van een van de vier benoemde strategische projecten. Toetsing Er is sprake van de realisatie van betaalbare levensloopbestendige appartementen voor met name senioren en starters. Het planvoornemen sluit aan op een concrete woningmarktbehoefte.