04 Motivering wijzigingsplan

Motivering TAM-omgevingsplan Huis aan de Markt en Steenweg 12 Sittard Gemeente Sittard-Geleen

NL.IMRO.1883.Markt1Steenweg12-VA01

Colofon Rapport: TAM-Omgevingsplan ‘Huis aan de Markt en Steenweg 12 Sittard’ Rapportnummer: 2024.3150 Status: Vastgesteld Datum: 24 december 2025 Opdrachtnemer Reland Adviseurs B.V. Bezoekadres: Mgr. Bekkersstraat 56

Hurksestraat 60

5846 AJ Ledeacker

5652 AL Eindhoven

Correspondentieadres: Postbus 186 5830 AD Boxmeer www.reland.nl Projectleiding Reland Telefoon 085 043 1949 Email info@reland.nl

© december 2025 Reland

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook, en evenmin in een geautomatiseerd gegevensbestand worden opgeslagen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Reland. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Reland verwerpt elke aansprakelijkheid voor een ander gebruik van deze tekst dan voor de situatie waarvoor deze wordt uitgebracht. De informatie in deze tekst is onder voorbehoud en kan worden veranderd zonder voorafgaande kennisgeving.

Inhoud 1.1

Aanleiding en doel ............................................................................................................... 5

1.2

Projectgebied ....................................................................................................................... 5

1.3

Tijdelijk deel van het omgevingsplan ................................................................................... 7

1.4

Leeswijzer ............................................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 2 Gebieds- en projectprofiel ............................................................................................. 9 2.1

Gebiedsprofiel..................................................................................................................... 9

2.2

Historische en huidige situatie ............................................................................................ 9

HOOFDSTUK 3 Beoogde ontwikkeling ................................................................................................. 11 3.1

Ontwikkeling ..................................................................................................................... 11

HOOFDSTUK 4 Beleid en regelgeving ................................................................................................. 14 4.1

Rijksbeleid ........................................................................................................................ 14

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ................................................................................ 14

4.1.2

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) .............................................................................. 14

4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking.......................................................................... 15

4.1.4

Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) .......................................................................... 16

4.2

Provinciaal beleid .............................................................................................................. 16

4.2.1

Provinciale Omgevingsvisie Limburg............................................................................ 16

4.2.2

Omgevingsverordening Limburg 2021 ......................................................................... 20

4.2.3

Woondeal Limburg........................................................................................................ 23

4.3

Regionaal beleid ............................................................................................................... 25

4.3.1

Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg ...................................................... 25

4.3.2

Subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek 2023 - 2030 ......................... 25

4.3.3

Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg ............................................................................. 26

4.3.4

Beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021' ................................ 27

4.4

Gemeentelijk beleid .......................................................................................................... 28

4.4.1

Omgevingsvisie gemeente Sittard-Geleen ................................................................... 28

4.4.2

Woonvisie Sittard-Geleen 2016-2020........................................................................... 29

4.4.3

Horecavisie Gemeente Sittard-Geleen ......................................................................... 30

HOOFDSTUK 5 Fysieke leefomgeving ................................................................................................. 31 5.1

Erfgoed ............................................................................................................................. 31

5.2

Beschermen van de gezondheid ...................................................................................... 33

5.3

Bodem .............................................................................................................................. 33

5.4

Water(systemen) .............................................................................................................. 34

5.4.1

Wettelijk toetsingskader ................................................................................................ 34

5.4.2

Waterkundige situatie projectgebied ............................................................................ 35

5.5

Ecologie ............................................................................................................................ 36

5.5.1

Natura 2000 .................................................................................................................. 36

5.5.2

Flora en fauna ............................................................................................................... 36

5.6

Geluid ............................................................................................................................... 38

5.7

Kwaliteit van de buitenlucht .............................................................................................. 39

5.8

Geur .................................................................................................................................. 40

5.9

Externe veiligheid ............................................................................................................. 40

5.10

Milieubelastende activiteiten ............................................................................................. 42

5.11

Niet-gesprongen explosieven ........................................................................................... 43

5.12

Kabels, leidingen en hoogspanningslijnen ....................................................................... 44

5.13

Mobiliteit ............................................................................................................................ 44

5.13.1

Verkeersgeneratie ........................................................................................................ 44

5.13.2

Parkeren ....................................................................................................................... 45

5.14

Duurzaamheid en klimaatadaptatie .................................................................................. 47

5.15

Trilling ............................................................................................................................... 48

5.16

Lichthinder ........................................................................................................................ 49

5.17

Bezonning ......................................................................................................................... 49

5.18

Toetsing Besluit m.e.r./ m.e.r.-beoordeling ...................................................................... 50

HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid........................................................................................................... 52 6.1

Economische uitvoerbaarheid .......................................................................................... 52

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................... 52

HOOFDSTUK 7 Belangenafweging en conclusie ................................................................................. 54 7.1

Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties? ......................... 54

BIJLAGEN • Bijlage I • Bijlage II • Bijlage III • Bijlage IV • Bijlage V • Bijlage VI • Bijlage VII • Bijlage VIII

Waardestellend cultuurhistorisch onderzoek Vooronderzoek bodem Akoestisch onderzoek wegverkeer- en omgevingslawaai Stikstofonderzoek Quickscan flora en fauna Tussentijds advies flora en fauna Plan m.e.r.-beoordelingsnotitie Verslag en presentatie participatie

4

HOOFDSTUK 1.1

1 Inleiding

Aanleiding en doel Sittard behoort tot de oudste steden van Nederland en heeft een historische binnenstad met markante monumentale bouwwerken. Er doen zich voortdurend ontwikkelingen voor die van invloed zijn op de leefbaarheid in stadscentra. Om de leefbaarheid van de historische binnenstad van Sittard hoog te houden, is de gemeente Sittard-Geleen lange tijd op zoek geweest naar een wenselijke invulling van het oude V&D-pand aan de Markt in Sittard (locatie: ‘Huis aan de Markt). Aan deze zoektocht en wens tot renovatie van het gebouw wordt nu invulling gegeven. Het voormalige V&D-pand aan de markt in Sittard wordt door Berden Sittard Vastgoed B.V. en Metis Venlo B.V. overgenomen en opnieuw ontwikkeld. In de huidige situatie is op de locatie aan de Steenweg in Sittard een winkel van Berden aanwezig. Berden verplaatst deze activiteiten vanuit de Steenweg naar het Huis aan de Markt. Daarmee krijgt het pand de gewenste multifunctionele functie. Achter een voorgevel met een historisch karakter komen naast het warenhuis tevens gemeentefuncties, een restaurant, een informatiepunt van Visit Zuid-Limburg met verkoop van streekproducten, woningen, een parkeergarage, openbare toiletten en een fietsenstalling. De detailhandelsfunctie op de locatie aan de Steenweg wordt hiermee meer naar de kern van het centrum verplaatst.

In de kern van het centrum wordt gestreefd naar een menging van functies en het flexibel kunnen inzetten van verschillende functies is in dit geval een belangrijk aspect om zo een toekomstbestendige en in het centrum passende situatie te creëren. De locatie aan de Steenweg behoudt de huidige centrumfunctie en hier zal enkel detailhandel worden uitgesloten zodat het totale oppervlakte aan detailhandel in het centrum van Sittard gelijk blijft. Op grond van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Sittard-Geleen is het planvoornemen niet rechtstreeks toegestaan. Het doorlopen van een planologische procedure is dan ook noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Om de ontwikkeling en het wijzigen van het omgevingsplan mogelijk te maken wordt het tijdelijke deel van het omgevingsplan gewijzigd. In het kader van deze procedure dient onder andere een motivering te worden gegeven dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In deze motivering wordt het initiatief dan ook nader gemotiveerd.

1.2

Projectgebied Het projectgebied bestaat in principe uit twee projectlocaties (figuur 1) in het centrum van Sittard, namelijk de ontwikkellocatie aan de Markt 1 en de locatie waar de detailhandelsfunctie wordt uitgesloten aan de Steenweg 12/Rijksweg Zuid 9. De locatie aan de Markt wordt in deze motivering aangehaald als ‘Huis aan de Markt’ of ‘Markt’.

5

Figuur 1 Luchtfoto met projectgebied rood omkaderd

Huis aan de Markt De projectlocatie Huis aan de Markt aan de Markt 1 betreft de percelen welke kadastraal bekend staan als gemeente Sittard, sectie F, nummers 1899, 1907 en 2109 (figuur 2) en heeft een oppervlakte van circa 3.261 m2.

Figuur 2 Projectlocatie 'Huis aan de Markt' (Markt)

6

Steenweg De locatie Steenweg betreft (een deel van) de percelen welke kadastraal bekend staan als gemeente Sittard, sectie D, nummers 3108, 5111, 5112, 6705, 7987, 7990, 7991 en 8441 (figuur 3) en heeft een oppervlakte van circa 3.350 m2. Deze locatie behelst de adressen Steenweg 12 en Rijksweg Zuid 9 te Sittard.

Figuur 3 Projectlocatie aan de Steenweg

Op de locatie aan de Steenweg vinden geen gebouwelijke wijzigingen plaats en worden tevens geen nieuwe/extra functies worden toegevoegd. Ter plaatse wordt enkel de mogelijkheid voor detailhandel uitgesloten, waardoor een toetsing van deze locatie aan het beleid en de relevante omgevingsaspecten niet noodzakelijk is. De huidige situatie betreft de reeds bestaande legale situatie. Derhalve hebben de volgende hoofdstukken grotendeels enkel betrekking op de ontwikkellocatie aan de Markt.

1.3

Tijdelijk deel van het omgevingsplan Voor het projectgebied is het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Sittard-Geleen van toepassing. Dit tijdelijke omgevingsplan bestaat uit de voormalig geldende bestemmingsplannen, aangevuld met regels van het Rijk, de zogenaamde bruidsschat. Voor de locatie Huis aan de Markt zijn de regels zoals vastgelegd in het bestemmingsplan ‘Veegplan 2021’ (vastgesteld op 15 december 2021) vigerend en is de bestemming ‘Centrum – 1’ en de aanduiding ‘detailhandel uitgesloten’ van toepassing. De locatie aan de Steenweg heeft conform het bestemmingsplan ‘Stationsomgeving Sittard’ (vastgesteld 26 juni 2013) eveneens de bestemming ‘Centrum -1’. Binnen de bestemming Centrum – 1 zijn centrumfuncties zoals horeca van de categorie ‘fastfoodservicesector winkelgebonden’, een kantoor, ondersteunende horeca, een galerie, consumentverzorgende dienstverlening toegestaan en uitsluitend op de verdiepingen mag worden gewoond. 7

Het planvoornemen is niet rechtstreeks toegestaan binnen de huidige bestemming en bijbehorende aanduidingen. De gewenste situatie is onder andere op onderstaande punten strijdig met het geldend planologisch-juridisch kader. Huis aan de Markt: - Binnen de aanduiding ‘detailhandel uitgesloten’ zijn de activiteiten ten behoeve van een warenhuis niet rechtstreeks toegestaan; - Ter plaatse is horeca in de (winkelgebonden) fastfoodsector wel, maar horeca in de restaurantsector niet, rechtstreeks toegestaan. Naast de functionele strijdigheden, is de beoogde situatie tevens niet geheel passend binnen de geldende bouwregels. Zo is de beoogde bebouwing op enkele plaatsen binnen het projectgebied hoger dan de maximum bouwhoogte. Tevens is het hoofdgebouw in de beoogde situatie aan de zijde van de Markt ter plaatse van de beoogde tourniquet en de ingang van het ‘Huis aan de Markt’ voor een klein deel buiten het bouwvlak gesitueerd. Steenweg: - Om de detailhandelsfunctie op de locatie Huis aan de Markt te kunnen toestaan, dient deze functie (ter uitvoering van het door de gemeenteraad vastgestelde detailhandelsbeleid) op de locatie aan de Steenweg ter plaatse van het huidige warenhuis te worden uitgesloten. Om onderhavige ontwikkeling mogelijk te maken is dan ook een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk.

1.4

Leeswijzer Deze motivering ten behoeve van de wijziging van het tijdelijke omgevingsplan bestaat uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 de beschrijving van huidige situatie waarin het gebiedsprofiel en het projectgebied nader wordt toegelicht. Hoofdstuk 3 betreft een beschrijving van de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van het relevante beleid en de regelgeving. In hoofdstuk 5 wordt getoetst of de ontwikkeling al dan niet effect heeft op de fysieke leefomgeving. Hoofdstuk 6 toetst de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 getoetst of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

8

HOOFDSTUK 2.1

2 Gebieds- en projectprofiel

Gebiedsprofiel Het projectgebied bevindt zich in het centrum van Sittard, waarbij het Huis aan de Markt in de historische kern van het centrum is gelegen. Gezien de ligging in het centrum is er veel bebouwing en verharding aanwezig. Het betreft een dichtbebouwd gebied, waarbij er aan de noordelijke en oostelijke rand van de historische kern van het centrum meer open stukken grond zijn te vinden. Dit betreffen met name de schootsvelden. In de omgeving van het projectgebied zijn met name centrumfuncties zoals detailhandel, horeca en wonen (op de verdieping) aanwezig.

2.2

Historische en huidige situatie De locatie ‘Huis aan de Markt’ ligt in het beschermd stadsgezicht van Sittard. Tot begin jaren 60 was op deze plek het raadhuis van Sittard aanwezig en rechts naast het raadhuis was destijds de stadsboerderij Beaujean gelegen (figuur 4). De historische gevel van het raadhuis was ontworpen door Weber. Hij ontwierp een markant symmetrisch gebouw in een eclectische mix van gotische en renaissancistische stijlkenmerken. Het gebouw was rijk versierd met natuurstenen en gepleisterde details. Het symmetrisch opgezette gebouw had een dubbele trap met een bordes. De trappen waren voorzien van gietijzeren balustrades en in het midden bij de trapopgang verrezen uit de leuningen gietijzeren lantaarns. De toren die hoog oprees uit de middenrisaliet deed met zijn hoge kap en arkeltorentjes denken aan de middeleeuwse belforts, de impossante klokkentoren die bij Zuid-Nederlandse en Vlaamse raadhuizen in zwang waren.

Figuur 4 Historische foto’s van projectlocatie aan de Markt

9

De toren was een mooie verbeelding van de burgerlijke macht in Sittard en daarnaast een belangrijk stedenbouwkundig accent aan het belangrijkste plein van de stad. In de huidige situatie is niets meer te zien van deze voormalige historische gevel. Met de ontwikkeling is het doel om de historische gevel op basis van een eigentijdse interpretatie terug te brengen en het winkelgebied binnenstedelijk te versterken. Op deze locatie staat een statisch pand zonder historische kenmerken welke voorheen in gebruik was als V&D-winkel (figuur 5). Het pand staat al jaren leeg.

Figuur 5 Foto's huidige situatie projectlocatie voormalige V&D-pand

10

HOOFDSTUK 3.1

3 Beoogde ontwikkeling

Ontwikkeling De ontwikkeling betreft het herontwikkelen van het voormalige V&D-pand aan de Markt. Hieronder wordt nader ingegaan op de ontwikkeling per locatie. Het voormalige V&D-pand wordt herontwikkeld tot een locatie waar verschillende functies naast elkaar aanwezig zijn. Het grootste deel van de locatie wordt het nieuwe warenhuis van Berden, waardoor de detailhandelsfunctie op deze plek weer wordt teruggebracht. Het totale oppervlakte aan detailhandel (waaronder winkel, magazijn, kantoor en kantine) mag maximaal 5.462 m2 bvo bedragen. Dit betreft de oppervlakte aan detailhandel in de huidige situatie aan de Steenweg verdeeld over de begane grond en de verdieping. Ten behoeve van de ontwikkeling is de detailhandelfunctie aan de Steenweg uitgesloten waarbij voor de locatie aan de Markt dit maximum oppervlakte aan detailhandel is geborgd in de planregels, zodat het oppervlakte aan detailhandel in het centrum van Sittard per saldo in ieder geval niet toeneemt. Het aantal vierkante meters winkel in het aanloopgebied, zoals in het 'Detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek' is bepaald, blijft daardoor gelijk. In het oostelijk en zuidelijk deel van de bebouwing worden op de begane grond en op de verdiepingen in totaal 28 wooneenheden gerealiseerd. In het bestemmingsplan ‘Huis aan de Markt Sittard (vastgesteld op 15-12-2021) waren in totaal 30 woningen voorzien.

Dit aantal mag conform het planologisch kader niet toenemen. Er is met de realisatie van de beoogde 28 wooneenheden dan ook geen sprake van een toename. De wooneenheden worden, met uitzondering van 8 woningen, uitgevoerd als nultredenwoningen. De 20 nultredenwoningen worden als optopping op de bestaande constructie gepositioneerd en verbonden met een centraal trappenhuis met lift. Deze woningen zijn vanaf het maaiveld bereikbaar via een lift en bestaan uit één woonlaag. Acht van de wooneenheden worden binnen de bestaande structuur van de voormalige V&D gesitueerd. Vier van deze acht woningen bevinden zich op de begane grond. De bestaande betonconstructie ligt circa 700 mm boven het huidige maaiveld. Aangezien het maaiveld niet kan worden verhoogd en het bestaande gebouw niet kan worden verlaagd, zullen deze woningen via een aantal treden bereikbaar zijn vanaf de voordeur en daarom niet als nultredenwoningen kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast zijn woningen binnen de bestaande constructie zodanig gepositioneerd dat daglicht slechts aan één zijde van de woning toetreedt. Om deze reden zijn de verblijfsruimten van vier appartementen verdeeld over twee verdiepingen welke zijn verbonden door een interne trap. Derhalve betreffen deze vier 2-laagse appartementen tevens geen nultredenwoningen. Op de tweede verdieping bevindt zich een daktuin.

Deze daktuin betreft het overloopgebied waar de entrees van de woningen aan zijn gesitueerd, waardoor het geen verblijfsgebied betreft en wordt dan ook enkel gebruikt om de woningen te bereiken. Omdat de daktuin geen verblijfsfunctie heeft, is er geen sprake van inbreuk in de privacy vanuit de detailhandelsfunctie. Daarnaast is (ondergeschikte) horeca op deze verdieping uitgesloten in de planregels. 11

Het noordelijk deel van het pand wordt gevormd door het ‘Huis aan de Markt’. In dit deel is op de begane grond een multifunctionele ruimte aanwezig, waar in de beoogde situatie een restaurant met publieke functie wordt gerealiseerd. Op de verdiepingen worden maatschappelijke functies mogelijk gemaakt met op de eerste verdieping een multi-trouwzaal en op de tweede verdieping een raadszaal. Daarnaast worden er op deze locatie openbare toiletten gerealiseerd. Onder de locatie wordt een parkeerkelder gerealiseerd met 61 parkeerplaatsen voor auto’s en daarnaast 300 fietsparkeerplekken voor openbare doeleinden. Hier bevinden zich tevens de bergingen voor de wooneenheden. Deze locatie ligt binnen een beschermd stadsgezicht. Met de ontwikkeling en renovatie van het pand wordt de gevel van het voormalige en historische raadhuis van Sittard op een moderne manier teruggebracht in het plandeel ‘Huis aan de Markt’ (figuur 6). Hierbij wordt een deel van de voorgevel richting de straat verplaatst. Het verplaatsen van de winkel van Berden van het lineaire aanloopgebied richting het recreatieve kernwinkelgebied is van toegevoegde waarde voor het centrum. Door de verplaatsing tegen het kernwinkelgebied ontstaat er een sterkere verbinding tussen het kernwinkelgebied, de Markt als horeca-gebied en het aanloopgebied en kernwinkelgebied aan de zuidzijde van de Markt.

Daarnaast zullen de nieuwe woningen bijdragen aan een levendige en multifunctionele binnenstad. De architectuur met verwijzing naar het voormalige stadhuis brengt een belangrijk stukje historie terug in het stadscentrum. De centrale ligging en de karakteristieke uitstraling van het Huis aan de Markt zijn van toegevoegde waarde voor de beleving en levendigheid voor de Markt en de omgeving en voor het stadscentrum als geheel.

Figuur 6 Indicatie terugbrengen historische gevel Huis aan de Markt

12

Het detailhandelsbeleid voor de subregio Westelijke Mijnstreek is gericht op vermindering van het oppervlakte aan detailhandel en op compactisering. De winkel van Berden betreft een regionaal bekend warenhuis met de nodige aantrekkingskracht. De huidige situering aan de Steenweg is dan ook geen ideale situatie voor het modewarenhuis. Het kernwinkelgebied wint zodoende aan kracht door de toevoeging van het warenhuis van Berden op een plek tegen het kernwinkelgebied aan waar van oudsher ook voor lange tijd een warenhuis was gevestigd op een beeldbepalende locatie en met exposure aan de Markt. Het winkelvloeroppervlakte van de V&D neemt niet toe, maar hierdoor ontstaat wel een aantrekkelijkere oostelijke winkelwand die recht doet aan het subregionale beleid. De combinatie met publiekgerichte functies zoals de raadzaal, een multifunctionele zaal en een restaurant versterken de markt nog meer.

13

HOOFDSTUK

4 Beleid en regelgeving

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de toekomstige generaties. De NOVI biedt perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om Nederland samen mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. Bij ontwikkelingen op lokaal niveau dient rekening gehouden te worden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan is een initiatief passend binnen de NOVI. Doorwerking projectgebied Uit hoofdstuk 5 blijkt dat de genoemde milieuaspecten geen belemmering vormen voor het planvoornemen. Daarmee bestaan vanuit de Nationale omgevingsvisie NOVI geen belemmeringen voor het initiatief.

4.1.2

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) geeft instructieregels van het Rijk voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bovenlokale belangen werken daarmee door in de vaststelling en wijziging van een omgevingsplan. Bij deze regels gaat het over normen voor geluid en geur van bedrijfsmatige activiteiten, externe veiligheid en erfgoed. Doorwerking projectgebied In hoofdstuk 5 van deze motivering is de beoogde ontwikkeling, indien van toepassing getoetst, aan deze rijksregels uit het Bkl en is beoordeeld of (en zo ja, in hoeverre) deze hieraan voldoet. Op basis hiervan is gebleken dat er vanuit het Bkl geen belemmeringen bestaan voor het initiatief.

14

4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. De ladder is een instructieregel gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Er moet enkel rekening worden gehouden met de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling indien het een ontwikkeling betreft binnen het stedelijk gebied. Als de ontwikkeling een dienst betreft, zoals een winkel, dan moet er worden voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De Ladder voor duurzame verstedelijking is in principe een uitwerking van het Nationaal belang ‘efficiënt gebruik van de ondergrond’, oftewel zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder is er voor bedoeld dat zorgvuldig wordt nagedacht over nieuwe ontwikkelingen en de plek van de nieuwe ontwikkeling. Zo gaat bijvoorbeeld inbreiding voor uitbreiding. Voor nieuwe stedelijke functies geldt daarom dat de Ladder doorlopen dient te worden om te bepalen of sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals woningbouwplannen.

Bij een nieuwe woningbouwontwikkeling wordt rekening gehouden met de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het uitgangspunt is dus dat het voor woningbouw niet nodig is om de Ladder te doorlopen, wanneer er sprake is van de ontwikkeling van 11 of minder woningen en het dus geen stedelijke ontwikkeling betreft. Doorwerking projectgebied Op de locatie Huis aan de Markt mag, conform het huidig planologisch kader, het aantal woningen niet toenemen. In het bestemmingsplan ‘Huis aan de Markt Sittard’ (vastgesteld 15-12-2021) zijn ter plaatse maximaal 30 woningen toegestaan. In de beoogde situatie zijn er eveneens 28 woningen beoogd. Dit betekent dat het maximum aantal toegestane woningen niet wordt overschreden. Daarnaast is er, in opdracht van de gemeente Sittard-Geleen, door Stec Groep in 2023 een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd.

Uit het behoefteonderzoek blijkt dat er de komende jaren met name behoefte is aan nultredenwoningen. Dit komt voort uit de sterke toename van het aantal oudere huishoudens die graag de stap willen maken naar dit type woning, omdat deze beter aansluit op hun woonwensen. Met het realiseren van nultredenwoningen wordt er een toekomstbestendig product aan de voorraad toegevoegd dat niet alleen de ouderen van nu in woonruimte kan voorzien, maar ook naar de toekomst toe aansluit op demografische ontwikkelingen.

15

Met de transformatie van de locatie aan de Markt vindt een kwaliteitsslag plaats met betrekking tot de wooneenheden. De ontwikkeling speelt daarmee in op de grote kwalitatieve behoefte aan moderne appartementen welke, met uitzondering van 8 wooneenheden, worden uitgevoerd als nultredenwoningen. Deze behoefte sluit aan bij de demografische trends van vergrijzing en huishoudensverdunning. De toevoeging van deze woningen zal de doorstroming op de woningmarkt stimuleren, waardoor ruimte vrijkomt voor jongere generaties en starters. De plannen dragen bij aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van het centrum door de leegstaande ruimtes te transformeren. De ontwikkeling van deze woningen in het stedelijk gebied ondersteunt de visie van de gemeente om het stedelijk gebied te versterken en de druk op het omliggende gebied te verminderen, in lijn met de principes van duurzame verstedelijking.

4.1.4

Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) In het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. Het Bal geldt voor alle partijen die actief zijn in de fysieke leefomgeving – burgers, bedrijven en overheid. In deze motivering is per onderzoeksaspect aangegeven welke artikelen uit het Bal relevant zijn. Hiervoor wordt verwezen naar de relevante paragrafen in hoofdstuk 5.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Provinciale Omgevingsvisie Limburg Op 1 oktober 2021 is de Provinciale Omgevingsvisie Limburg vastgesteld. In de Omgevingsvisie Limburg wordt de lange termijn visie voor de periode 2021 tot 20302050 uitgewerkt en wordt richting gegeven aan toekomstbestendige ontwikkelingen. Hierbij wordt steeds de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving gezocht. Hoofdstuk 3 Limburgse principes en algemene zonering In de Limburgse omgevingsvisie wordt het toekomstbeeld voor 2030-2050 geschetst voor de provincie. Het toekomstbeeld voor Limburg kan worden gevangen in een indicatieve zonering. De begrenzingen van de zoneringen en andere werkingsgebieden die voortkomen uit de Limburgse principes en de uitwerkingen in de thema’s in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in het kaartmateriaal behorende bij de Omgevingsverordening Limburg (zie paragraaf 4.3.2). In de Limburgse Omgevingsvisie is het volgende opgenomen in het kader van het aspect ‘Limburgse principes en algemene zonering’ binnen het gebied ‘stedelijk gebied’: Behoud en versterking van de vitaliteit van de stedelijke centrumgebieden is hier het uitgangspunt. De centra zijn belangrijke ontmoetingsplaatsen. Een levendig karakter met internationale allure, een sterke menging van functies en een uitstekende bereikbaarheid zijn belangrijk.

Door het transformeren van de leegstaande voormalige V&D-locatie tot een nieuw warenhuis van Berden met daarnaast woningen en ruimte voor onder andere gemeentefuncties, een restaurant, een VVV-kantoor en een parkeergarage wordt de vitaliteit en de kwaliteit van het gebied versterkt.

16

Er zijn drie hoofdopgaven opgesteld. De eerste uitdaging die wordt benoemd is het zorgen voor een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving, in zowel stedelijk als landelijk gebied. De tweede uitdaging is het zorgen voor een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie, inclusief een landbouwtransitie. Volgens de Limburgse Omgevingsvisie dient er bij nieuwe ontwikkelingen de balans te worden gezocht tussen het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Deze afweging wordt gemaakt op basis van de volgende Limburgse principes: • Er wordt gestreefd naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving; • De kenmerken en identiteit van gebieden staat centraal; • Meer stad en meer land; • Er wordt zorgvuldig omgegaan met de ruimte bovengronds en ondergronds. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en betreft grotendeels de herontwikkeling en opwaardering van de bestaande bebouwing. Er is dan ook geen sprake van een uitbreiding van bestaand stedelijk gebied, waardoor kan worden gesproken van zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde activiteiten betreffen functies welke passend zijn binnen een stadscentrum, aansluiten bij het stedelijke karakter van het gebied en bijdragen aan de leefbaarheid en levendigheid in het centrum. De ontwikkeling is daarmee in lijn met de principes zoals opgenomen in hoofdstuk 3.

Hoofdstuk 5 Wonen en leefomgeving Provinciaal belang De provincie Limburg beschouwt alle woningbouwontwikkelingen als een provinciaal belang. Daarnaast is het een provinciaal belang dat er sprake is van een woningaanbod/ planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief en kwantitatief opzicht. Dat betekent dat er voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek op het juiste moment beschikbaar zijn. Opgave De grootste opgave op de korte en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Het toevoegen van nieuwe woningen is noodzakelijk om de benodigde flexibiliteit op de woningmarkt te creëren die nodig is om vrijkomende verouderde woningen tijdelijk aan de markt te onttrekken ten behoeve van verduurzaming en het eventueel levensloopbestendig (nultredenwoningen) maken. Hiermee draagt het toevoegen van nieuwe woningen bij aan het weer toekomstbestendig maken van de huidige woningvoorraad. Ambitie Voor de provincie is het belangrijk dat eerst de kwaliteit van het feitelijk bestaand bebouwd gebied op orde wordt gemaakt. Via het principe van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt de ruimte in bestaand bebouwd gebied optimaal benut. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt in lijn met de Limburgse principes.

Dit vraagt een integrale aanpak van locaties en gebieden in de vorm van herstructurering en transformatie/herbestemming in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied.

17

Doorwerking projectgebied Het herontwikkelen van de bestaande bebouwing binnen het projectgebied waarbij nieuwe woningen worden gerealiseerd draagt bij aan de opgave en ambitie van de provincie Limburg om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken. De transformatie van reeds bebouwde percelen in bestaand stedelijk gebied sluit daarnaast aan bij het principe van de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 4.1.2). Leegstaande bebouwing krijgt een nieuwe invulling, met onder andere woningen, om de leefbaarheid en levendigheid in het centrum terug te brengen. Dit heeft tevens een positief effect op de beleving in en van de stad. Met deze ontwikkeling is sprake van het vergroten van het kwalitatieve woningaanbod. De ontwikkeling is derhalve in lijn met dit hoofdstuk. Hoofdstuk 8 Economie Provinciaal belang Het belang van de provincie is het creëren van een excellent vestigingsklimaat met een sterke economische structuur: • Innovatiekracht en bloeiende innovatie ecosystemen op basis van triple helixsamenwerking. • Een circulaire economie. • Een goede kennis- en onderwijs (infra) structuur. • Een wendbare en inzetbare arbeidsmarkt, waarin talent op elk niveau tot zijn recht komt. Opgave De provincie heeft op het gebied van economie te maken met mondiale opgaven en transities op het gebied van energie, duurzaamheid, voedsel, gezondheid en digitalisering.

Bij een toekomstbestendige economische structuur hoort een aantrekkelijk vestigingsklimaat (zie tevens kopje ‘hoofdstuk 9 Werklocaties’), zowel voor ondernemers als voor werknemers en studenten. Ambitie Voor de economische ontwikkeling van Limburg blijft versterking van de regionale economische structuur binnen een excellent vestigingsklimaat het uitgangspunt. Er wordt gewerkt aan een circulaire economie waarin energie, grondstoffen, materialen en componenten zo lang mogelijk en weloverwogen van waarde blijven voor productie en consumptie. Doorwerking projectgebied Gelet op de kleinschaligheid van de ontwikkeling op het gebied van economie, heeft deze ontwikkeling niet in bepaalde mate invloed op de provinciale belangen met betrekking tot economie. Door het verplaatsen van de economische activiteiten (detailhandel) van de ene naar andere locatie in het centrum, zorgt deze ontwikkeling niet voor een dusdanig effecten op de economie binnen het gebied. Op stadsniveau zorgt de verplaatsing voor meer levendigheid in het centrum en zal er, door de vestiging van de winkel van Berden naar de Markt meer bedrijvigheid ontstaan wat een positieve werking kan hebben op overige economische functies in het centrum. Hoofdstuk 9 Werklocaties Provinciaal belang

18

De provincie heeft belang bij genoeg en kwalitatief goede ontwikkelruimte voor bestaande en nieuwe bedrijven: werklocaties voor bedrijven, kantorenlocaties en winkelgebieden. Opgave Voor de vestiging of uitbreiding van bedrijven is geschikte huisvesting en ruimte noodzakelijk. Vanuit financieel en economisch oogpunt kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe gronden te ontwikkelen. Vanuit het oogpunt van circulariteit van bestaande bedrijfsgebouwen en optimaal ruimtegebruik is dat niet altijd de beste keuze. Multifunctioneel ruimtegebruik en herstructurering bieden hier kansen. De Limburgse detailhandelsector is een belangrijke sociaaleconomische sector, met €7,3 miljard consumentenbestedingen, 50.000 banen en 5.960 winkels met een totale oppervlakte van 1.997.000 m² winkelverkoopvloeroppervlak. Limburg heeft echter te veel winkels. De verwachting is dat het aantal winkels de komende jaren flink reduceert. De centrale opgave is dan ook een groei in kwaliteit bij een afnemende kwantiteit. Er zijn grote verschillen in verzorgingsfunctie tussen winkelgebieden. Limburg moet rekening houden met een verdere afname van winkelaanbod in alle lagen van de detailhandelsstructuur. Daar ligt een opgave voor zowel de overheid als voor vastgoedeigenaren, beleggers en ondernemers.

Ambitie De ambitie is om ook in de toekomst te beschikken over genoeg werklocaties en goede ontwikkelruimte voor bestaande en nieuwe bedrijven, zoals winkelgebieden. Samen met gemeenten en/of eigenaren wordt de komende jaren toegewerkt naar werklocaties die zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht aan de maat zijn. Daarbij wordt gestreefd om zo efficiënt mogelijk om te gaan met het ruimtebeslag. Gemeenten worden gestimuleerd bij het compacter maken en kwalitatief versterken van de bestaande winkelgebieden in de steden. Zo ontstaan nieuwe mogelijkheden om de kwaliteit van centra te behouden en versterken. Dit vraagt om nieuwe creatieve ideeën, innovatie en een gezamenlijk aanpak van alle betrokkenen. De kwaliteit van de stedelijke centra als belangrijke ontmoetingsplaats dient behouden te blijven en waar mogelijk te worden versterkt. Die kwaliteit wordt niet alleen bepaald door winkels, maar door de mix met horeca, dienstverlening, cultuurhistorische objecten, kantoren, bedrijven en binnenstedelijk wonen en zorg. Met aantrekkelijke binnensteden kan ook de aantrekkingskracht van Limburg voor grensoverschrijdend kooptoerisme en funshoppen behouden blijven en waar mogelijk worden verhoogd. Doorwerking projectgebied Met deze ontwikkeling neemt het oppervlak aan detailhandelsfunctie niet toe, waardoor het overschot aan winkeloppervlak niet toeneemt.

Omdat er gebruik wordt gemaakt van bestaande bebouwing dan wel bebouwde percelen, wordt efficiënt omgegaan met het bestaande ruimtebeslag in de stad. Daarnaast wordt het leegstaande pand aan de Markt nieuw leven ingeblazen en wordt de detailhandelsfunctie vanaf de Steenweg dichter naar het centrum gebracht, waardoor er sprake is van een compacter, levendiger en kwalitatiever centrum. Ook wordt er met het realiseren van een mix aan functies (maatschappelijk, detailhandel en wonen) bijgedragen aan de leefbaarheid in het centrum. De ontwikkeling is dan ook in lijn met dit hoofdstuk. 19

Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling passend is bij de opgaven en ambities van de provincie Limburg zoals opgenomen in de Omgevingsvisie

4.2.2

Omgevingsverordening Limburg 2021 Op 17 december 2021 is de Omgevingsverordening Limburg 2021 vastgesteld door Provinciale Staten en gewijzigd op 16 december 2022. De Omgevingsverordening is op 1 januari 2024, gelijktijdig met de Omgevingswet in werking getreden. In de Omgevingsverordening staan de provinciale regels op het gebied van milieu, provinciale wegen (grond-)water, grond, landbouw, natuur, wonen en ruimte. Conform de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening maakt het projectgebied deel uit van het stedelijk gebied (figuur 7) het beschermingsgebied Roerdalslenk en het overstromingskansgebied E. Stedelijk gebied In het stedelijk gebied gelden onder andere regels voor het aspect wonen en detailhandel. Hieronder wordt de ontwikkeling getoetst aan de instructieregels met betrekking tot deze aspecten.

Figuur 7 Plankaart Omgevingsverordening Limburg 2021 met projectlocatie Huis aan de Markt blauw omcirkeld

Hoofdstuk 12 Wonen, werken en recreëren Artikel 12.1 Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; In de voorgaande paragraaf 4.3.1 is nader beschreven hoe rekening wordt gehouden met deze twee hoofdstukken.

20

b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; Ten aanzien van de detailhandelsfunctie vindt er per saldo geen toename plaats, maar wordt het warenhuis aan de Steenweg verplaatst naar de Markt waarbij er geen sprake is van een uitbreiding van het oppervlakte aan detailhandel. Ten aanzien van het realiseren van wooneenheden is er de komende jaren met name behoefte aan nultredenwoningen. Deze woningen zijn toekomstbestendig gezien niet enkel de ouderen van nu in woonruimte kan voorzien, maar ook naar de toekomst toe aansluit op demografische ontwikkelingen. c.

over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; Uit paragraaf 4.4.1 blijkt dat onderhavige ontwikkeling in lijn is met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. Derhalve worden geen belemmeringen verwacht voor de realisatie van de beoogde wooneenheden. d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5; Het plan wordt door de gemeente Sittard-Geleen opgenomen in de provinciale systematiek van monitoring, conform afdeling 14.5 van de Omgevingsverordening. e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. De beoogde situatie zal binnen 5 jaar na vaststelling van de onderhavige wijziging van het omgevingsplan en vergunningverlening worden gerealiseerd. Paragraaf 12.1.2 Detailhandel Artikel 12.3 Instructieregels toevoeging vestigingsmogelijkheden detailhandel 1.

Een omgevingsplan voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg laat de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor detailhandel aan de bestaande voorraad of planvoorraad detailhandel alleen toe, als dat in overeenstemming is met de Limburgse principes en hoofdstukken 3 (Algemene zonering), 5 (Wonen en leefomgeving), 8 (Economie) en 9 (Werklocaties) van de provinciale omgevingsvisie, de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg en de bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014 voor de regio Zuid-Limburg. In dit hoofdstuk is nader ingegaan op de van toepassing zijnde relevante provinciale en regionale beleidsuitgangspunten voor onderhavig plan. 2. De motivering bij een omgevingsplan bevat: a. een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan lid 1; In dit geval wordt er op de voormalige V&D-locatie de vestigingsmogelijkheid toegevoegd voor detailhandel, maar er is hiermee geen sprake van een uitbreiding van vestigingsmogelijkheden qua omvang/oppervlakte aan detailhandel in het centrum van Sittard. Met deze ontwikkeling wordt de huidige detailhandelsfunctie aan de Steenweg namelijk uitgesloten, waardoor er in het centrum geen extra vestigingsmogelijkheden worden gecreëerd, maar er een verplaatsing van een vestigingsmogelijkheid 21

plaatsvindt. Deze ontwikkeling is passend binnen de Limburgse principes en hoofdstukken zoals genoemd in paragraaf 4.3.1. b. een beschrijving van het proces van voorbereiding van het initiatief, de planvoorbereiding en, wanneer dat aan de orde is, de verantwoording van de afstemming in (sub-)regionaal verband. In paragraaf 6.2 is nader ingegaan op participatie en overleg. Het planvoornemen is in overeenstemming met de provinciale omgevingsverordening ten aanzien van het stedelijk gebied. Overstromingskansgebied E Regionale wateren moeten zijn ingericht met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit. Voor locaties binnen overstromingskansgebied E geldt een gemiddelde overstromingskans van 1:100 per jaar als omgevingswaarde. Deze omgevingswaarde betreft een inspanningsverplichting voor het waterschap. Het waterschap dient uiterlijk in 2035 aan de inspanningsverplichting te voldoen. In dit geval neemt het oppervlakte aan bebouwing dan wel verharding binnen het projectgebied niet toe. Aan de hand van de ligging van het projectgebied in overstromingskansgebied E is in het kader van onderhavig plan dan ook geen nadere toetsing noodzakelijk. Er zijn dan ook geen belemmeringen ten aanzien van het overstromingskansgebied E. Roerdalslenk De locatie aan de Markt ligt binnen de Roerdalslenk binnen de zone Roerdalslenk II (figuur 8).

Figuur 8 Plankaart aandachtsgebieden met projectlocatie Huis aan de Markt blauw omcirkeld

22

De Roerdalslenk betreft een boringsvrije zone waarbinnen het grondwater wordt afgedekt door een kleilaag. Deze kleilaag biedt een natuurlijke bescherming tegen vervuiling van het grondwater. Het doorboren van zo'n kleilaag zou kunnen leiden tot vervuiling van het grondwater en daarom worden er regels gesteld die het doorboren of op andere wijze aantasten van de kleilagen verbieden. Het grondwater in de boringsvrije zone is gereserveerd voor drinkwater en water voor overige menselijke consumptie. Onder dat laatste wordt verstaan, water voor de vervaardiging, behandeling, conservering of het in de handel brengen van levensmiddelen. In dit geval vinden er geen diepe grondboringen of grondwateronttrekkingen plaats, waardoor dit geen belemmering vormt voor de boringsvrije zone Roerdalslenk. Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van de Roerdalslenk. Slotconclusie is dat onderhavige ontwikkeling in lijn is met de regels uit de omgevingsverordening.

4.2.3

Woondeal Limburg De Woondeal betreft de intensivering van de samenwerking op het gebied van de Limburgse huisvestingsopgave. Dit betreft een samenwerking tussen het Rijk, de provincie Limburg, gemeenten, woningcorporaties en Waterschap Limburg. Ten aanzien van de versnellingsopgave is deze voor de verschillende woonregio’s uitgewerkt. Gedurende de periode tot 2025, wordt ingezet op een bruto toevoeging van 7.872 woningen. Voor de periode van 2025 tot en met 2030 is voorzien in een bruto plancapaciteit dan wel voornemen tot realisatie van 15.746 woningen. Woningsegment In de Woondeal is met betrekking tot het woningsegment opgenomen dat in Limburg wordt gestreefd naar een toevoeging van 2/3 betaalbare huur- en koopwoningen. Dat geldt ook als in de bestaande voorraad al 2/3 deel of meer betaalbaar aanwezig is. Elke gemeente neemt daarin dus verantwoordelijkheid ongeacht de samenstelling van de bestaande woningvoorraad. Gemeenten in een woonregio mogen onderling verevenen, zolang de regionale nieuwbouwrealisatie aan het uitgangspunt van 2/3 betaalbaar voldoet. Elke gemeente die op dit moment niet beschikt over een aandeel van 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad, zet zich in om toe te groeien naar 30%. Om dat te bereiken stuurt die gemeente op de bouw van (extra) sociale huurwoningen.

Alle gemeenten streven dan ook, in lijn met de Nationale Prestatieafspraken, naar de bouw van voldoende sociale huurwoningen. Conform het bovenstaande zullen voor de periode 2025-2030 de gemeenten binnen de drie woonregio’s in Limburg onderling afspraken maken over de verdeling van hun aandeel sociale huurwoningen over de gemeenten in de nieuwbouw, in afstemming met de woningcorporaties en dit inbrengen in de Regionale Woontafel en ten behoeve van de eventuele jaarlijkse actualisering van de Woondeal. Gemeenten kunnen schuiven/wijzigen in en tussen projecten waarbij de voorwaarde is dat het totaal aantal

23

woningen aansluit bij de afspraken die in het kader van de woondeal gemaakt worden en geen afbreuk doet aan de verdeling van doelgroepen en betaalbaarheid. De ambitie van de gemeente is om te voorzien in een voor eenieder passende woning. In het Volkshuisvestingsprogramma ‘Goed wonen in Sittard-Geleen 2025-2030’ is de behoefte naar woningen in de verschillende woningsegmenten opgenomen. De 28 wooneenheden Van de totale behoefte van 2.615 woningen is er een behoefte van circa 13,5% aan nultredenappartementen in de vrije huursector en een behoefte van bijna 4% naar appartementen (vrije sector) zonder lift. Er blijkt dat er voor beide segmenten een grotere behoefte is dan het aanbod. Daarnaast biedt de aantrekkelijke ligging in het centrum van de historische binnenstad en nabij voorzieningen een kans dan wel mogelijkheid voor het realiseren van appartementen in het duurdere segment. Dat wooneenheden in de binnenstad welke grotendeels levensloopbestendig worden uitgevoerd, langdurig leeg komen te staan is niet aannemelijk. Dit gezien de verwachte demografische ontwikkelingen waarbij de vraag naar nultredenwoningen in de nabijheid van voorzieningen de komende jaren niet zal afnemen, maar juist zal toenemen. Woningtypen De opgave met betrekking tot de woningmarkt in het algemeen is in Zuid-Limburg voor een groot deel kwalitatief van aard.

Door meervoudige opgaven op diverse terreinen zoals waterberging, klimaatadaptatie en voldoende groen staat de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk. Helemaal als het gaat om het toevoegen van (kleinere aantallen) woningen in het betaalbare segment binnen bestaand stedelijk gebied, bijvoorbeeld door transformatie. Daarnaast zijn er op diverse locaties lokale belemmeringen, hetgeen een negatief effect heeft op voldoende bouwlocaties. Er is specifiek aandacht voor de huisvesting van aandachtsgroepen waaronder ouderen. Het aantal ouderen groeit de komende jaren fors. Om ervoor te zorgen dat ouderen zo lang mogelijk prettig en gezond thuis kunnen blijven wonen, zijn er voldoende woningen geschikt voor ouderen nodig. Dit is dan ook een opgave waar gemeenten in de gehele provincie voor staan. In het beleidsprogramma ‘wonen en zorg’ is aangekondigd dat er nationaal behoefte is aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen, waarvan 170.000 nultredenwoningen betreft. Het Limburgse aandeel in de nationale opgave voor huisvesting van ouderen bestaat uit de realisatie van 10.300 nultredenwoningen. Voor Zuid-Limburg ligt er de opgave om te voorzien in voldoende passende woningen. Om dit te bewerkstelligen is onder andere doorstroming nodig op het vlak van gezinswoningen naar levensloopgeschikte appartementen en nultredenwoningen.

Dit niet alleen in het kader van de vergrijzing, maar ook vanwege de sterke regionale binding die groepen jongeren hebben en die graag willen blijven wonen op de plek waar zij zijn opgegroeid. De woningen welke binnen het projectgebied worden gerealiseerd, betreffen (op 8 van de wooneenheden na) allemaal nultredenwoningen. Deze woningen zijn daarmee geschikt voor verschillende doelgroepen, waaronder ouderen. Hiermee wordt bijgedragen aan het streven op voldoende woningen voor deze aandachtsgroep te 24

kunnen aanbieden. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan bij de opgave om binnen het stedelijk gebied woningen binnen het betaalbare segment te realiseren. Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling in lijn is met de ambities en doelen zoals opgenomen in de Woondeal Limburg.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg De Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL) vormt het kaderstellende beleid voor de thema’s detailhandel, kantoren en bedrijventerreinen in Zuid-Limburg en omvat onder andere spelregels over hoe om te gaan met nieuwe initiatieven. In totaal zijn 22 winkelclusters in de Westelijke Mijnstreek aangeduid en op pandniveau afgebakend. Deze vormen samen de hoofdwinkelstructuur. Het behoud of versterken van deze winkelclusters is cruciaal voor het voorzieningenniveau, het ondernemersklimaat en de leefbaarheid. In de SVREZL wordt onderscheid gemaakt tussen concentratiegebieden (kwantitatief en kwalitatief te versterken) en balansgebieden (te behouden), voor overige winkelgebieden en solitaire locaties geldt transformatie. Het projectgebied ligt in het concentratiegebied ‘centrum-/stationsgebied’ van Sittard-Geleen. De ambitie voor de winkelmarkt richt zich primair op aantrekkelijke stedelijke centra in de binnensteden van Heerlen, Sittard en Maastricht. De centra van Heerlen en Sittard zullen hun positie als regionale centrumsteden in de (sub)regio behouden. Daarnaast is in de SVREZL benoemd dat, in de lijn met het dynamische voorraadbeheer, bij het faciliteren van nieuwe voorraad sprake moet zijn van de aanpak van bestaande leegstand en het schrappen van bestaande winkels die niet kansrijk zijn.

Toevoeging van aanbod is alleen wenselijk, wanneer deze leidt tot versterking van de hoofdstructuur, of een kwalitatieve verbetering. Met het verplaatsen van het warenhuis aan de Steenweg naar de Markt, wordt het opnieuw vestigen van detailhandel op de locatie aan de Steenweg uitgesloten. Hierdoor vindt er per saldo geen toename van het oppervlakte aan detailhandel plaats. Het warenhuis komt direct tegen het kernwinkelgebied aan te liggen, waardoor sprake is van een betere concentratie van de centrumfuncties. Dit aangezien er een leegstaand pand in het centrum een nieuwe invulling krijgt. Hieruit wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling in lijn is met de Structuurvisie Ruimtelijke Economie.

4.3.2

Subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek 2023 - 2030 De gemeenten Beek, Sittard-Geleen en Stein vormen samen de subregio Westelijke Mijnstreek. Vanuit de subregio is er behoefte aan actueel detailhandelsbeleid dat rekening houdt met de huidige situatie in de Westelijke Mijnstreek en daarnaast inspeelt op trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het toekomstig functioneren van de detailhandelssector. Ook in het kader van de Europese dienstenrichtlijn is actueel beleid cruciaal. Met het subregionaal detailhandelsbeleid wordt aangesloten bij en verdere invulling gegeven aan het provinciale beleid en de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg.

25

Gezien de al aanwezige leegstand in de regio, trends, demografische ontwikkelingen en de branches met krimp, is er op subregioniveau geen sprake van uitbreidingsruimte maar juist van een negatieve marktruimte in niet-dagelijks detailhandel. Dit betekent dat er op het gebied van deze branches sprake is van overbewinkeling. Ten aanzien van de leefbaarheid van steden, dient een duidelijke detailhandelsstructuur uitgangspunt te zijn. Om een wenselijke structuur te creëren, zijn een aantal ambities opgesteld waarbij onderstaande ambities in relatie tot onderhavige ontwikkeling staan. 1. Een aantrekkelijke en duidelijke detailhandelsstructuur. 2. compactere winkelgebieden en clusteren van het detailhandelsaanbod. 3. Een gezond ondernemers- en investeringsklimaat waar marktpartijen en eigenaren blijven investeren en innoveren. 4. Terugbrengen van het aantal overtollige winkelmeters. Het maken van keuzes wat betreft toekomstige winkelgebieden en winkelomvang is een vereiste. De ontwikkeling sluit aan op bovenstaande ambities, omdat er door de invulling van leegstaand vastgoed sprake is van een aantrekkelijke detailhandelsstructuur en een compacter en meer geclusterd detailhandelsaanbod in het centrum. Door een aantrekkelijker winkelgebied met een menging aan functies, zal men eerder naar dit gebied worden getrokken.

Hierdoor zijn andere ondernemers en investeerders ook eerder geneigd om te blijven investeren en innoveren. Tenslotte neemt het aantal winkelmeters niet toe, omdat de detailhandelfunctie op de locatie aan de Steenweg wordt uitgesloten. Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat de ontwikkeling in lijn is met het beleid zoals opgenomen in het Subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek 2023 – 2030.

4.3.3

Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de Zuid-Limburgse gemeenten, vanuit het besef dat ruimtelijke ontwikkelingen in één gemeente directe invloed hebben op andere gemeenten. Ook erkennen gemeenten met deze gemeenschappelijke aanpak, dat onderlinge concurrentie, zeker met de huidige bevolkingsontwikkeling en de ambities die Zuid-Limburg als kennisregio heeft, leidt tot negatieve effecten die uiteindelijk ten koste gaan van de kracht van de regio. Een overschot aan woningen is niet in het gezamenlijke belang, want dat kan negatieve gevolgen hebben voor de bestaande woningvoorraad, met alle gevolgen van dien voor leefbaarheid, doorstroming en betaalbaarheid. Doel van deze visie is het creëren van een excellent woon- en leefklimaat in ZuidLimburg door een goed functionerende woningmarkt met aantrekkelijke, elkaar aanvullende woonmilieus. Dit is een voorwaarde voor het benutten van de economische potentie van de regio, een ambitie die Zuid-Limburg hoog in het vaandel heeft staan. Een goed functionerende woningmarkt is de basis van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor inwoners en bedrijven. Het motto in Zuid-Limburg is ‘meer stad, meer land’. Een nadrukkelijke keuze voor hoogwaardige steden in een waardevol landschap welke dient te worden gekoesterd.