01 Verzoek herziening bp Sittard-Zuid voor percelen Tersteeglaan
Tekst van het document
rL0 Kopie brief aan de raadsgriffie t.b.v: Burgemeester, Gemeentesecretaris,
Wethouders Raadsgriffie Verantwoordeli.ike Teammanager Medewerkers óocumentverwerking College en Directie
Gemeente Sittard-Geleen
3 JlJLt 2023 lngekomen
AANGETEKEND EN MET HANDTEKENING RETOUR Gemeente Sittard-Geleen T.a.v. de gemeenteraad Postbus 18 6130 AA SITTARD
!l « rósren Postbus 5287 2000 CG Haarlem Dreef 22 2012 HS Haarlem Vergaderlocatie
Starnmeerstraat 1 2131 AE Hoofddorp T 023 51 25 025
Tevens per e-mai I : raadsq riff ie@sittard-geleen.n I
F 023 51 25 026 E info@kadv.nl
w kadv.nl
a
Advocaat Direct tel: E-mail: Datum.
Onze ref. Uw ref.: I
Mevrouw N.J. Loekemeijer +31 (0) 6 8296 7804 loekemeijer@kadv. nl
Derdengeldenrekeni ng N197tNG8065897747
4
BIC INGBNL2A
12 juti 2023 NUNUNL/D2230475 Mooren / Tersteeqlaan 6
nzake:
Geachte raad, Namens de heer H. Mooren, wonende aan de Tersteeglaan 4 (6133 WT) te Sittard, doe ik u hierbij een vezoek toekomen tot herziening/wijziging van het bestemmingsplan'Sittard-Zuid'(vastgesteld op'15 december 2016), specifiek voor wat betreft de percelen aan de Tersteeglaan, wat voorheen onder het bestemmingsplan 'Campina-complex' viel (goedgekeurd op 28 februari 1995). Dit bestemmingsplan doe ik u toekomen als Bijlage 1.
Achtergrond Het bestemmingsplan 'Campina-complex' bevatte specifieke stedenbouwkundige randvooruraarden (Bijlage 2). Eén van die vooruraarden luidde als volgt:
o
"de hoofdbouwmassa dient minimaal 3,00 m uit de zijdelingse erígrens geplaatst te worden. Langs
de 'laan' kan een bijgebouw of een onderdeel van het hoofdgebouw in 1 bouwlaag (minimale breedte 3,00 m in de noordelijke zijdelingse perceelsgrens geplaatst worden" Deze randvoorwaarde had de bedoeling dat er tussen de percelen altrld voldoende optische ruimte, directe lichtinval en daarmee voldoende zon- en daglicht aanwezig zou zi1n. De randvoorwaarde was vereist als gevolg van de indeling van het oude Campina terrein en de beschikbare perceelbreedten alsmede de keuze de woningen met een zijgevel te bouwen op de erfafscheiding. Het zijn namelijk smalle percelen en door minder strenge stedenbouwkundige eisen zou er veel schaduwwerking ontstaan. Hierdoor ontstond een ruimtelijke indeling als onderstaand (betreffende een afbeelding van Google Streetview van de
Tersteeglaan 4 en 6), waarbr.l de hoofdmassa minimaal 6 meter van elkaar verwijderd is en de aanbouw aan de noordzijde maximaal één bouwlaag betreft:
1
lr« rösren x
9:
I
LI
I
a t.
a
I
rE
o
---rr
(7) +
? GoogL
ln de toelichting op het bestemmingsplan 'Campina-complex' is te lezen dat de stedenbouwkundige invulling van het plangebied om verschillende redenen zeer zorgvuldig plaats dient te vinden. De geïsoleerde ligging van het terrein en de verschillende omgevingskenmerken vragen om een specifieke stedenbouwkundige structuur, groeninrichting en vormgeving van de bebouwing. Er dient te worden uitgegaan van een ruim opgezette woonomgeving met een parkachtig karakter.
ln het daaropvolgende bestemmingsplan'Sittard Zuid'(vastgesteld op 13 december 2006) en het vigerende bestemmingsplan'Sittard-Zuid'(vastgesteld op'15 december 20'16) is sterk afgeweken van voorgaande stedenbouwkundige uitgangspunten. Op grond van deze bestemmingsplannen is het mogelijk om te bouwen tot 6 meter hoog binnen het bouwvlak. Het bouwvlak is daarbij ingetekend tot aan de noordelijke erfgrens. Zie hieronder een uitsnede van de plankaart van bestemmingsplan 'Sittard-Zuid' (het bouwvlak was in bestemmingsplan 'Sittard Zuid' uit 2006 hetzelfde ingetekend):
o
\§/
í /
7
,},
.l
l-
')
2
tl«
rcósrEn
Dat betekent dat de stedenbouwkundige randvoorwaarde dat binnen drie meter van de noordelr.lke erfgrens maximaal één bouwlaag mag worden gebouwd tot 3,00 meter hoog, is losgelaten. ln plaats daarvan mag op die plek nu tot 6,00 meter hoog worden gebouwd. Een flinke versoepeling van de stedenbouwkundige eis uit het bestemmingsplan'Campina-Complex'.
ln de toelichting op het bestemmingsplan 'Sittard Zuid' uit 2006 wordt echter genoemd dat het
bestemmingsplan is gericht op het behouden en beheren van de bestaande ruimtelrlke situatie. De toelichting op het bestemmingsplan'Sittard-Zuid'uit 20'16 vermeldt eveneens dat dit bestemmingsplan in essentie gericht is op het behouden en beheren van de bestaande ruimtelijke situatie. ln de toelichting op beide bestemmingsplannen is daarnaast geen aandacht besteed aan deze ingrrlpende wrlziging in de bouwregels. Dit toont des te meer aan dat de wijziging een vergissing is geweest.
o
Daar komt nog bij dat ult de nota beantwoording behorende brl het ontwerpbestemmingsplan 'Sittard Zuid' uit 2006 blijkt dat er in het ontwerp nog meer bouwvlakken verkeerd waren ingetekend, namell.lk aan de Poolstraat en de Morgensterstraat (Bijlage 3).
Vermelding dient ook dat de grondprijs voor de percelen aan de Tersteeglaan in 199411995 tegen de fl. 400,- per m' was. Ter vergelijking: dit was het dubbele van de grondprijs in de villaw4k 'De Kollenberg'. Deze hoge grondprrls en de strikte stedenbouwkundige randvoonaraarden waarborgden de exclusiviteit. Nu de randvoonrraarden zijn losgelaten, is dus ook de exclusiviteit van de laan teniet gegaan. Zoals hierboven genoemd is er in het bestemmingsplan'Sittard Zuid'uit 2006 en'Sittard-Zuid'uit 20'16
geen sprake van behoud van de bestaande ruimtelijke situatie. Het lijkt erop dat er middels het bestemmingsplan 'Sittard Zuid' onbedoeld een versoepeling van de planregels van het bestemmingsplan 'Campina-complex' is geïntroduceerd, door het bouwvlak tegen de noordeh.lke erfgrens in te tekenen en de maximale bouwhoogte voor het gehele bouwvlak op 6 meter te bepalen. Deze omissie dient te worden hersteld, zodat de ruimtelijke architectonische uitstraling en het woon- en leefklimaat van de bewoners van de Tersteeglaan gewaarborgd blijven.
Omgevingsvergunning Gezien de bewoners op het voormalige Campina complex ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Sittard-Zuid' niet wisten dat er een nieuw bestemmingsplan werd vastgesteld, is hier toentertijd niet tegen geappelleerd. Het nieuwe bestemmingsplan met de flinke versoepeling van de
o
bouwregels kwam pas aan het licht toen in 2008/2009 door de nieuwe eigenaar van de Tersteeglaan 8 een omgevingsvergunning werd aangevraagd. Toentertr.ld is door de gehele straat bezwaar gemaakt en een vezoek tot voorlopige voorziening ingediend om het plan tegen te houden (Bijlage 4). Het doel was tevens om precedentwerking te voorkomen. Gedurende die procedure is door de gemeente reeds erkend dat er een fout was gemaakt in het bestemmingsplan. Hier is echter geen vervolg aan gegeven. Uiteindelijk hebben de bewoners van nummer 8 de verbouwing wel kunnen uitvoeren, omdat er geen strijdigheid bestond met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning bleef in stand.
De onbedoelde versoepeling van het bestemmingsplan heeft er thans toe geleid dat er opnieuw een omgevlngsvergunning is verleend voor een opbouw op de Tersteeglaan 6. Dit betreft de woning naast de woning van de heer Mooren. Hiertegen is namens de heer Mooren een bezwaarschrift ingediend. Het betreft echter een gebonden beschikking omdat het bouwplan niet in strijd ís met het bestemmingsplan. Dit terwijl het vigerende bestemmingsplan zoals gezegd een cruciale fout bevat. Het bouwplan zal namelijk grote hinder opleveren voor de heer Mooren. De opbouw tot 6 meter hoog aan de Tersteeglaan 6 zal voor 4,16 m' aan equivalent daglichtoppervlakte wegnemen in de woonkamer van de heer Mooren. Ook in de tuin zal de opbouw zorgen voor meer schaduwwerking en een nadelig ruimtelijk beeld voor de heer Mooren als gevolg van de hoge opbouw op de perceelsgrens. Het zicht op de lucht wordt vanuit de woning op de begane grond weggenomen. Op de eerste verdieping wordt het uitzicht weggenomen als gevolg van de opbouw. Er ontstaat dus een kokereffect. Venvezen wordt in dit verband
3
« R ook naar de notitie van architect Paul Hoppe (Bijlage 5). Daar komt bij dat de hoge opbouw tevens een stuk privacy van de heer Mooren weg zal nemen. Tevens geldt nog dat het bouwvlak van de Tersteeglaan 6 langer is dan het bouwvlak van de Tersteeglaan 4, waardoor de tuin van de heer Mooren belemmerd wordt in dag- en zonlicht. Dit alles doet aanzienlr.lke afbreuk aan het woon- en leefklimaat van de heer Mooren. Ook zal de woning van de heer Mooren in waarde dalen. Foto's van de situatie ter plaatse worden bijgevoegd als Bijlage 6.
Tot slot is precedentwerking mogellk. Architect Paul Hoppe heeft een bezonning studie/bouwmassa gemaakt waarin goed te zien is welke mogelijkheden het bestemmingsplan thans biedt en welke gevolgen dal zal hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en het woon- en leefklimaat van de bewoners van de
Tersteeglaan. Venruezen wordt naar Bijlage 7.
o
Om te voorkomen dat de ruimtehlke kwaliteit van de Tersteeglaan en het woon- en leefklimaat van de bewoners teniet gaat, dient het bestemmingsplan te worden herzien naar de stedenbouwkundige eisen uit het bestemmingsplan'Campina-complex' uit'1 995. Leges Op grond van vaste jurisprudentie is een verzoeker tot heziening van een bestemmingsplan geen leges verschuldigd indien het gaat om een publiek belang.l Zoals hierboven geschetst is er in onderhavig geval sprake van een publiek belang. lmmers zit er een door de gemeente gemaakte fout in het vigerende bestemmingsplan en dient deze fout in het kader van een publiek belang te worden hersteld. De heer Mooren gaat er daarom vanuit dat hij geen leges verschuldigd zal zijn. lndien dat volgens u toch het geval is, verzoek ik u mij daarvan op de hoogte te stellen alvorens er leges verschuldigd zullen raken.
Conclusie lk verzoek u namens de heer Mooren het verzoek tot herziening/wijziging van het bestemmingsplan 'Sittard-Zu id' te honoreren. Met vriendelijke groet, Köster Advocaten N.V.,
r\
Loekemeijer
o
Bijlagen: 7
1
Zie bijvoorbeeld het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 februari 2018,
ECLI: N L:G HARL:201-8:1459.
4
B ij ag e 1
t I T
I T
AFDE Lni G RUIMTELITK E ORDEI\IIIYG It
il ll
GE}íEENI E
T
L
II
§
m TA R] D ,]
T T
I T
'Í,
I T T T
I T
T
BESTEMMINGSPLAN
CA]VI P I N A COMIPLEX
a
I I
I I I
I ) T T
I I T
eI I T T T
I I
I
Goedgekeurd door Gedeputeerc van Llmburg bi
R o. v. /
c:;:, tiÏ;Ïi.#"-;/Ëiiià1'fr'
, ...:; ,,.,"...\. MiJ bekend, 1.. :. qà. Grlffier der,#len
;'r\
/--
l.
!\
. "jtt-' J\\
o
r 13.62
v
\
Gemeente SittaÍd
Voorschriften bij het bestem mingsplan Campina-complex
It
uy. ,ggt
.-
(,. I
s
o
I
Fsittard/Maasrricht, november 1993; gewijzigd september 1994
113.62 V
I
INIIOUDSOPGAYI'
lll,z
ÀRTIKIiI, HOOFDSTUK I
1. 2. 3.
Begripsbepalingen W,jze van meten Algemene bepalingen
HOOFDSTUK
o
INLEIDENDE BEPALINCIIN
Paragraaf
II
A
2 1
5
6
BEPALINCEN IN VI]ITBAND TVíET DE, BESTEMMTNGEM
Algemecn
7
7 4. Hoofdlijnen Bepalingen nrct betrekking tot dc alz.onderlijke bestemminge0 Paragraaf B 5
Woondcleinden
9
6 7
Groenvoorzieningen Verkecrsdoelcindcn
8
rrVatergang/overkl uivle watergang
1l l3 l4
Bepaling met betrekkinB tot de dubbele bestemming 15
Paragraaf C
9.
Beschermingszone
Paragraaf
o
D
Algentcne bepalingen onltrent het gebruik
l5
l6
10. Verboden gebruik van gronden Verbodcn gcbruik van opstallcn I l.
l6 l6
HOOFDSTUK III
OVERIGE I}EPALINGEN
t7
Bijgebouwen Algemene bepalingen in verband met de Wct geluidhinder Algemene vrij stellingsbevoegdheid Al gemene wij zigi n gsbcvoegdhcid
t7 t7 l8 l8
t, tL.
t3. 14. 15.
HOOFDSTUK 16.
t7 18. 19.
IV
OVERGANCS-, STRAF- EN SLO'TtsEPALINGEN 20
Overgangsbepaling omtrent bebouwing Overgangsbepaling omtrent het gcbruik van grond en opstallen Strafbepaling Slotbepaling
20
2t 2t 2L
,
l13.62 v
)
IIOOFDSÏ'UKI INI,EIDENDEBEPALINGEN Aflikel I Besripsbepalingen
In deze voorschriften wordt verstaan onder:
l. Plan:
o
het bestemmingsplan campina-conrplex als aangegeven op de plankaart A bestemmingen (tekening nr. 7777), plankaart B functionele en ruimtelijke karaliteristiek (tekenin g nr. 7778) en in deze voorschriften.
2. Aangebouwd bijgebouw: bijgebouw, dat op enigerlei wijze aan het hoofdgebouw is aangebouwd door het verankeren van vloer, dak of mu(u)r(en) en/of ctoor het gebruik maken van dezel fde constructiemu(u)r(en).
3. Aan huis gebonden beroeB: een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administmtief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied dat door zijn beperktc omvang in een woning en daaÍbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.
o
4. Ander bouwwerk: een bouwwerk geen gebouw zijnde.
5. Bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.
6. Bestemmingsgrcns: een op de plankaart A aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een bestem-
mingsvlak.
7. Bestemmingsvlak: een op de plankaart A door een bestemmingsgrens omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangegeven met éénzelfde bestemming.
r 13.62 V
3
8. Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van ecn bouwwerk.
9. Bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloercn of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip ia11 de bcgane grond, doch met uitzondering van ondcrbouw, souterrain en zolder.
o
10. Bouwmassa: bebouwing bestaandc uit: - een vrijshand hoofdgebouw tllct aangebrcuwde bijgcbouwen, dan wel; - twee of meet aanccngebouwde hoofdgebouwcn nret bijbchorende aangebouwde bijgebouwen.
ll. Bouwpcrcecl: de aaneengestoten bcbouwttc en/of onbcbouwde grond, behorende bij een bestaand of op te richtcn bouwwerk of complex van bouwwerke'n.
12. Bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, stL'cn, mctaal of andcr ntateriaal, welke hctzij direct of indirect nrct de grond vcrbonden is. hetzij direct of indirect steun vindt in of op tle grond.
o
13. Bijgebouw: een gebouw bc'horende hij ecn op hctz'elltlc lrouwprrct'cl gclcgen hoofdgebouw dat on{ergeschikt is aan cn ten dienstc staat van hct hotllïgebouw.
14. Gebouw:
elk bouwwerk, dat cen voor nlcnscn tt^-gankclijke, ovcrdu'kte, geheel of gedeeltelijk met wandcn omsloten, ruinrte vormt.
15. Grondgebonden woning: een gebouw dat uitsluitend één woning omvat en waaruan op het bijbehorende
bouwperceel geen andere woningcn voorkonren.
I13.62 V
4
16. Hoofdgebouw: een gebouw dat door zijn omvang, constructie en situering het belangrijkste gebouw op een perceel is.
17. Matrix:
de op de plankaart A als aanduiding opgenomen in vakjes verdeelde kotom waarin per horizontaal vlak de bestemming is weergegeven.
18. Onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,50 m. boven peil is gelegen.
a
19. Peil: a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
20. Ruimtelijke kwaliteit: de hraliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van die ruimte, zoals mede in tekst en beeld is weergegeven in het beeldkwaliteitplan.
o
2
l. Stedebouwkrrndig beeld het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwntassr's bepaald beeld inclusief het ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormd beeld.
22. Verblijfsgebied: openbare ruimte die in hoofdzaak dient als verblijfs-, speel- en parkeemrimte en ter ontsluiting van de aangrenzende rvoningen.
23. Vrijstaand bijgebouw: bijgebouw, dat qua constructie en visueel vrij staat van het hoofdgebouw of daarmee slechts verbonden is door een tuinmuur, haag of andere tuinafscherming.
LL3.62Y
5
24. Woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.
25. Vrijstaande woning: een geheel vrijstaande woning danwel een woning welke door middel van een garage geschakcld is mct (een) andere woning(en).
26. beeldkwaliteitplan:
o
een samenhangcnd pakket van intentics, a.rnbevelingen cn/of richtlijnen voor het veilig stellen, creëren en/of verbeteren van beeldkwaliteit in ern bepaald gebied, welk als bijtage bij dit plan is gevocgd.
Arlikel 2 lYijze van melen Bij de toepassing van deze voorsc.hriften wordt als volgt gemetcn:
1. Goothoogte van een gebouw: vanaf het peil ter plaatse van de voorgevel of het overeenkornstig bouwdeel tot aan de onderkant goot.
2. (Bouw-)hoogte van een ander bouwwerk:
O
vanaf het pcil tot hct hoogste punt van het bouwwrrrk.
3. Hoogte van een gebouw: het hoogste punt van cen gebouw tot peil rnet dien verstande dat scltoorstenen, Iiftschachten, lichtkoepcls, antcnnes en soortgelijke bouwdelcn van een gebouw buiten beschouwing blijven.
4. Inhoud van ecn gebouw: tussen de buitc'nwerkse gevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidsmuren en de dakvlakken, zulks mct inbegrip van erkers en dakkapellen en boven peil.
5. Lengte. breedte en diepte van een gcbouw: tussen de buitenwerkse gevclvlakken cn/of harten van gemeenschappelijke
)
r 13.62 V
6
scheidingsmuren.
6. Oppervlakte van een bouwwerk: tussen (de buitenste vertikale projecties van) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappeldke scheidsmuren).
De in deze voorschriften gegeven bepalingen omtrent plaatsing, afstanden en maten zijn niet van toepassing op gevel- en kroonlijsten, pilasters, plinten, stoep treden, kozijnen, dorpels, dakgoten en overstekende daken, ventilatiekanalen, schoorstenen en soortgelijke bouwdelen.
o
Aíikel 3 Algenrene bepalingen
t. Het is verboden de op de plankaart A aangegeven bestemmingsgrenzen bij het oprichten van gebouwen overeenkomstig de respectievelijke bestemmingen te overschrijden, tenzij in deze voorschriften uitdrukkelijk anders is bepaald.
2. Indien en voor zover in deze voorschriften wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan.
3. Ceen bouwwerk of complex van bouwwerken mag worden opgericht, indien daardoor een ander bouwwerk of complex van bouwwerken met het daaÍbu behorende bouwperceel, hetzij niet langer zou blijven voldoen aan, hetzij in groterc mate zou gaan afwijken van het plan.
o
4. Bij gebruik van gronden als bedoeld in artikelen 5, 6 en 7 vmr bebouwing en anders dan voor bebouwing, voor zover deze gronden tevens bestemd zijn als beschermingszone (artikel 9) geldt primair het bepaalde met betrekking tot de dubbele bestemming in hoofdstuk II. paragraaf C.
5. Waar op de plankaart A middels een matrix ecn combinatie van bestemmingen is aangegeven kunnen de gronden met inachtneming van deze matrix voor deze bestemmingen worden gebruikt.
7
113.62 V
IIOOIIDSTUK II
BIiPALINGEN IN VERBANI) MET DE BESTENIMINGIiN
Pamgmaf
A
Algemeen
Artikel 4 Iloofdliinen
l. Algemeen
o
Het plan is opgesteld ont hct terrein van het voormalige Cantpina-complex tussen de Gelecnbeek cn dc Kr.'utelbeck nlet woningen te kunncn bcbouwen. l{ct nroet voorzien in de vnrag naar woningen in de wat duurdere sectoren, zoals is vastgelegd in hct gemeentelijk Volkshuisvestingsplan (1992).
Hct streven is gcricht op ecn kwalitatief hoogwaardige stedebouwkundigc invulling, een verantwoordc inrichting van de openbare ruimte cn Lrn represcntatieve architectonische vorntgeving van de bcbouwing.
Het plan voorziet in ongeveer 18 vrijstaande dan wel aaneengebouwde vrije sector woningen. Het belangrijkste structurercnde element is de hoofdontsluitingsweg, die in laanvorm wordt aangelegd, in hc't verlengde van de Kastanjelaan en die via ccn boog aan de zuidoostzijdc van hct plangcbied een brrindiging vindt in e'en plcinvorntige ntimte, in aansluiting op hct stadspark.
o
Vanwege de ligging van het plangebied binnen de stedclijke gr(xnstructuur en de bestaandc grocnclententcn in en nabij het plange' bietl zullen landschappelijke en natuurlijke waarden zo goed nrogelijk in het plan worden geïntegrecrd.
2. Functionele en rui mtelij ke karatreristiek
Het voorliggende plan vormt een stedebouwkundige afronding van het wmngebied in de overgang naar het park. Op de kaart functionele en ruimtelijke karakteristiek zijn de structuurbepalende elementen in de vorm van wegen- en groen- en hoofdbe-
)
I13.62 v
8
bouwingsstructuur weergegeven. In het als bijlage toegevoegde bc.eldkwaliteiplan zijn de stedebouwkundige randvoorwaarden opgeno. men.
De buurt krijgt vanwege de relatief geisoleerde Iigging tussen tu,ee watergangen een eigen karakter, zonder dat de samenhang met de omgeving verloren gaat. De bebouwing bestaat enerzijds uit vrijstaande woningen op grotc kavels in het middengebied en anderzijds uit ruime, geschakelde woningen in halve ronde vorm rondom het plein.
o
De belangrijkste ontsluitingsweg wordt gevormd door de nieuw aan te leggen laan (met aan weerszijden bermen met bomen en voepaden). De parallel aan de Geleenbeek gelegen weg heeft, naast de langzaamysrkeersfunctie, een beperkte functie voor gemotoriseerd verkeer als ontsluiting van het tenniscomplex. De laan vindt een beëindiging in de genoemde pleinvorm, die zowel een verkeersfunctie heeft als een functie in de overgang naar het stadspark en daarom een groene inrichting krijgt. Aan de west- en oostzijde wordt het woongebied langs beide beken door middel van groenzones omgeven.
o
9
l13.62 V
PamgruqÍ
B
Bepalingen met betrekking tot de qÍzonderliike bestemmín8en
Adikel 5 Woondoeleinden I
. Doeleindenornschrijving
De op de plankaart A als woondoeleinden aan' gegeven gronden zijn, met inachtneming van het bepa.ddc in artikel 9 voor zover het betreft de beschermingszone, bestenld voor:
o
woondoeleindcn; groenvoorz ieningen; vcrkcr:rsdoeleindcn; parkcervoo rzien i n gen .
2. Beschrijving in hoofdlijnen
De in lid l. ontschrevcn cl«rcleinden worden met inachtneming van het bepaalde in artikel 4 (hoofdlij ncn) als volgt nagcstrecfd:
a. er kunnen maximaal 20 grondgebonden woningen, waarvan maximaal 8 aaneengebouwd worden gebouwd; b. bij het uitoefcnen van aan huis gebonden beroepen dient de wotlnfunctie in overwe gende mate te u'orden, c.q. gehandhaafd tc blijvcn; dc verkeersdocleindcn dicnen slechts ter ontsluiting van hct woongebied en de aansluiting daarvan op hct hoofdwegennet; d. de verkecrsroutes zullc'n ruimtelijk door bebouwing resp. Elroenvoorzieningen wor-
o
c.
den begeleitl;
e. de op de plankaart B aangegeven functionele en nrinrtelijke karakteristiek wordt gerespectecrd;
f. de woningen dienen georiënteerd te zijn op
de binncn hct plangebied nieuw aan te leggen ontsluitingsweg of plein of op de Agricolastraat.
3. Bouwvoorschriften
a. Op dc tot woondoclcindcn bcstcmde gronden nrogcn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken worden opgericht die in
/
I13.62 V
l0
b.
c. d. e.
f.
o
g. h.
i.
a j. 4. Vrijstelling
overeenstemming zijn nret het in dit artikel bepaalde; het aantal bouwlagen van de woningen mag maximaal twee bedragen; aaneengebouwde woningen mogen in groepen van nraximaal 4 woningen worden gebouwd; de dakhelling van een hoofdgóouw mag maximaal 50' bedragen; de inhoud van een woning mag niet minder dan 250 m3 en niet meer dan 1.200 m, bedragen; één zijgevel van een vrijstaande woning dient minimaal 3,00 m. uit de zijdelingse perceelgrens te worden geplaatst, met dien verstande dat bijgebouwen in de zijdelingse perceelsgrens mogen worden geplaatst; de diepte van een woning bedraagt maximaal 15,00 m.; de breedte van de voorgevel van ean woning bedraagt minimaal 6,00 m. en maximaal 12,00 m.; de hoogte van andere bouwwerken mag maximaal 3,00 m. bedragen met uitzondering van erfafscheidingen die voor de voorgevel van de woning maximaal 1,00 m. en achter de voorgevel modmaal 2,00 m. hoog mogen zijn, voozieningen voor de openbare verlichting die maximaal 8,00 m. hoog mogen zijn en antennes en antennemasten die maximaal 12,00 m. hoog mogen zijn; bijgebouwen mogen overeenkomstig het in aÍikel 12 bepaalde worden opgericht.
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van: het bepaalde in lid 3. sub b. voor het op richten van woningen met drie bouwlagen indien het stedebouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse niet onevenredig wordt aangetast; het bepaalde in lid 3 sub f. voor het bouwen van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelgrens.
ll
l13.62 V
5. Nadere eisen
o
a. Burgemerester en Wethouders zijn bevoegd
ten aanzien van de in de leden 2. en 3. aangegeven voorschriften nadere eisen te stellen met betrekking tot de oriëntering van woningu'n, het aantal bouwlagen van woningen, hct aanual aaneen te bouwen woningen, de dakhelling van hoofdge' bouwen, de inhoud van woningen, de afstand van ecn woning tot de zijdelingse perceelgrens, de woningdiepte, de voorgevelbreedtc van woningen, de hoogte van andere bouwwerken, de situering en gooten nokhoogle \'Íln bijgebouwen;
b. dc onder a. bedoelde nadere eisen mogen uitsluitend wordr'n gestcld met het oog oP hct stetlcrbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit en met in acht name van het bepaalde in het bcreldkwaliteitplan en om te voorkomen dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bebouwing onevenredig worden aangetast. Dr,'ze eisen mogen nimmer zover gaan dat daarmee hoofdlijnen van de in de leden 2en 3. omschreven ruimtelijke structuur bepaald worden.
,\íikcl íi
o
Groenvoorzieningen
l. Doeleindenomschrijving
De op de plankaart A als [irocnvoorzieningen aangegeven gronden zijn met, inachtneming van het trepaalde in artikel 9 voor zover het betretl de bescherntingszone, bcstemd voor: grocnvoorurenlngen; verkeersdoeleinden; parkeervoorzieningen ; wateóergi ngsvoorzieni ngen ; pri mai r oppcrvlaktewater
2. Beschrijving in hoofdlijnen
De in lid l. omschreven doeleinden worden nret inachtncming van het bepaalde in artikel 4
)
I
I
113.62 v
t2
(hoofdlijnen) als volgt nagestreefd:
a. de grocnvoorzieningen moeten zodanig zrjn vormgegeven dat ze structuuóepalende elementen vormen;
b. de groenvoorzieningen nroeten op dusdani-
ge wijze worden ingericht dat góieden ontstaan die overzichtelijk zrjn en de
c. d.
o 3. Bouwvoorschriften
sociale veiligheid maximaliseren; de verkeersdoeleinden dienen ter aansluiting van de parkeervoorzieningen op het wegennet; de op plankaart B aangegeven functionele en ruimtelijke karakteristiek wordt gerespecteerd.
a. Op de tot groenvoorzieningen bestemde gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden opgericht die in overeenstemming zijn met het in dit artikel bepaalde;
b. de hoogte van andere bouwwerken mag maximaal 3,00 m. bedragen met uitzonde-
ring van voorzieningen voor de openbare verlichting die maximaal 8,00 m. hoog mogen zijn.
4. Nadere eisen
o
a. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd ten aanzien van de in de leden 2. en 3. aangegeven voorschriften nadere eisen te stellen met betrekking tot de vormgeving en inrichting van groenvoorzieningen en de hoogte van andere bouwwerken;
b. de onder a. bedoelde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld met het oog op het stedebouwkundig beeld en de nrimtelijke kwaliteit en met in acht name van het bepaalde in het beeldkwaliteitplan en om te voorkomen dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bebouwing onevenredig worden aangetast. Deze eisen mogen nimmer zover gaan dat daarmee hoofdlijnen van de in de leden 2. en 3. omschreven ruimtelijke structuur bepaald worden.
l3
l13.62 V
Artikel 7 Verkeersdoeleinden
l. Doeleindenomschrijving
De op plankaart A als verkeersdoeleinden aangegeven gronden zijn, met inachtneming van het bepaalde in artikel 9 voor zover het betreft de beschermingszone, bestemd voor: verkccrsdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, parkeren en voetpaden; groenvoorzicn ingen .
o
2. Beschrijving in hoofdlijnen
De in lid l. omschrcvcn docleinden worden met inachtncming van het bepaalde in artikel 4 (hoofdl ij ncn) al s volgt nagestrc'cftl :
a. dc in hct nulrdelijk gedeelte voor verkeersdcrclc'inden bestelnde gronden moeten
worden ingedct'ltl ovcrcenkomstig het op de plankaart A aangegeven wegprofiel; In het zuidelijk gcdeelte zijn deze gronden met name bestemd voor parkeervoorzieningen;
b. de op de plankaart B a.rngegeven functionele en ruimtelijke karakteristiek wordt gerespctcerd.
3. Bouwvoorschriftcn
a. Op de tot vcrket'rsdocleindcn bestemde gronden nrogen uitsluitend andere bouwwerken worden opgericht die in oveÍeenstcmming zijn mc't het in dit artikel bepaalde, met uitzondering van verkooppunten voor nrotorbrandstoffen; b. de hoogte van andere bouwwerken mag ma.rinrurl 8,00 m. bedragcn.
o
4. Nadere eisen
a. Burgc'ntecstc'r cn Wethouders zijn bevoegd
ten aanzie'n van de in de leden 2. en 3. Íumgegeven voorschriften nadere eisen te stellen met betrekking tot de indeling van het wegproficl, de situering van parkeervoorzieningen en de hoogte van andere bouwwerkt'n;
/
I
n3.62 Y
l4
b. de onder a. bedoelde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld met het oog op het stedebouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit en met in acht name van het bepaalde in het beeldkwaliteitplan en om te voorkomen dat de gebnriksmogelijktreden van de aangrenzende gronden en/of bebouwing onevenredig worden aangetast. Deze eisen mogen nimmer zover gaan dat daarmee hoofdlijnen van de in de leden 2. en 3. omschreven ruimtelijke structuur bepaald worden.
o
Artikel E Wal ersang/overklu isde rryatersa ng
I. Doeleindenomschrijving
2. Bouwvoorschriften
o
De op de plankaart A als watergang/overkluisde watergang &lngegeven gronden zrjn met inachtneming van hct bepaalde in de Keur van Waterschap Roer en Overmaas, bestemd voor doeleinden welke betrekking hebben op de natuurlijke afvloeiing van water.
Op of in de voor watergang/overkluisde watergang bestemde gronden mogen slechts die andere bouwwerken worden opgericht welke qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen en ter plaatse noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van de watergang tot een maximale hoogte van 2.00 m.
l5
I13.62 V
Pamgraaf
C
Bepating met betrekking tot de dubbele bestemming
Arlikel 9 Bescherminsszone
o
De op de bestemmingskaart als beschermingszone watergang aangegeven gronden zijn, behalve voor de doeleinden van de andere krachtens dit plan aan deze gionden gegeven bestemming(en), tevens bestemd voor de bescherming van de bereikbaarheid van de aan deze zone grenzende watergang. Op deze gronden zijn tevens de bepalingen van de Keur van het Waterschap Roer en Ovcrmaas van toePassing.
I
I
o
113.62 V
Pamgroqf D
l6
Algemene bepalingen omtrent het gebndk
Aíikel t0 Verboden pehnrik van gronden
l. Het is verboden gronden begrepen in dit plan te góruiken, te doen of te laten góruiken op een wijzc of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen.
2. Het is in ieder geval niet toegestaan de hier bedoelde gronden te gebruiken, te
o
doen of te laten gebruiken:
a. voor het opslaan van hout en aannemersmaterialen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. voor het al dan niet ten verkoop opslaan van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of ten dele uit gebruikte onderdelen samengestetde motonijtuigen of aanhangswagens, welke bruikbaar en niet aan hun bestemming onttrokken zijn; c. als opslag-, stoí-, lozing- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke bestemming onttrokken v@ru,erpen en materialen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden.
3. Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde in lid l. vrijstelling, als strikte toepassing van het voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatig gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
o Artikel I I Verhoden gebnrik vnn opstallen
l. Het is veóoden opstallen op de in dit plan bedoelde gronden te gebruiken, te
doen of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de gegeven bestemmingen zoals aangegeven in de onderscheiden doeleindenomschrijving.
2. Burgemeester en Wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in lid l. als strikte toepassing van het voorschrift leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
t7
l13.62 V
IIOOFDSTUK III OVERIGE BIiPALINGEN
Arlikel I2 I Biigebouwen
Op de als woondoeleinden bestemde gronden mogen vrijstaande en/of aangÈ
bóuwde garages en/of anderc bijgebouwen worden gebouwd, Ínet dien verstande dat:
a. per woning één of met'r bijgebouwen, met crn gezamelijke oppervlakte van
o
maximaal 50 m'mogcn worden gebouwd;
I
b. de goothoogte niet mccr clan 3,00 m. en de nokhoogtc nict meer dan 5,50 m.
mag bedragen; de nokhoogte mag echtcr slcchts maximaal 3,00 m. bedragen vg|or zover het bijgebouw geheel of gede'eltelijk op een grotere afstand dan 10,00 m. van de vmrgevel(rooilijn) en tevens binnen een afstand van 3,00 m. uit de zddelingse perceelsgrens wordt gebouu'd;
c. indien een gevel van het bijgebouw niet in de zijdelingsc perceelsgrens wordt gebouwd, de afstand tussen dit bijgebouw en de zijdelingse percc€lsgrens minimaal 1,50 m. dient te bedragen;
d. niet meer dan 60% per bouwperceel mag worden bebouwdAíikel 13
o
Algemene bepalirrgen in verhand nret de ïl'et selrridhinclcr
l. Binnen de gnderzoekszones confornr artikcl 74 van de Wet geluidhinder (Stb.
1981,533), mogen rvoningen en andere geluidgevoelige gebouwen in de zin van de Wet geluidhinder slechts worden opgericht indien de terzake door Gedeputeerde Statcn of ccn ander daan'oor aangewezen bestuursorgaan voor de vaststelling van het bestenrmingsplan vastgestelde hogr're grcnsrvaarden c.q. de voorkeursgrenswaarden niet wordcn overschreden en voldaan wordt aan de door Gedeputeerde Staten of ccn ander daarvoor aangewezen bestuursorgaan te stellen aanvullende eisen.
2. In afwijking van het bepaalde in lid l. mogen de daar bedoclde geluidgevoelige
gebouwen ook worden opgericht indien de realisering van geluidbeperkende voorzieningen, zo deze noodzakelijk zljn om overschrijding van de daar bedoelde grenswaarden c.q. de voorkeursgrenswaarden te voorkomen, in voldoende mate is verzekerd.
I
I
I13.62 V
l8
3. In het geval bedoeld in lid 2. u,ordt terzake het advies ingewonnen van de Inspecteur van de Volksgezondheid voor de Hygiëne van het Milieu in Limburg.
Aíikel l4 A lgenrene vrijstellingsbevoegdheid
l. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het in dit plan bepaalde:
a. ten aanzien van de plaats van de bestemmingsgrenzen, voor zover de afivijking van geringe aard is, wanneer dit met het oog op de praktische uitve
o
ring gerechtvaardigd is, respectievelijk indien de aanpassing aan de terrcingesteldheid dit noodzakelijk maakt en daardoor geen belangen van derden worden geschaad; b. van de in de artikelen 5 t/m 8 genoemde maten, mits de afwijking niet meer bedraagt dut l0% en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
c. voor het oprichten van kleine, niet voor bewoning bestemde gebouwtjes van
openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasdrukregel- en meetstations, wachthuisjes, schakelkastjes, telefooncellen, gemaalgebouwtjes, mits elk van deze gebouwtjes geen groterc inhoud verkrijgt dan 50 m3 en de hoogte niet meer dan 3,00 m. bedraagt;
Artikel 15
o
A leemene wijzi ginssbevmsdheid
l. De Raad van de gemeente kan het plan wijzigen voor zover het betreft de begrenzing van de op de plankaart A :Iangegeven bestemmingen, indien daarmee het door de Raad van de gemeente vastgestelde beleid beter kan worden gerealiseerd, en om te voorkomen dat de gebruiksnrogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bebouwing onevenredig worden aangetast; ntet dien verstande, dat de in artikel 4 verw'o«:r<Je hoofdlijnen van het plan niet onevenredig worden aangetast en dlrt de belangen van derden eveneens niet onevenredig worden aangetast
2. Indien de Raad van de gemeente voornemens is gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in tid l. van dit artikel gelden hiervoor de volgende procedure-regels: a
het onrwerpbesluit ligt gedurende tenminste twee weken ter gemeentesecretarie voor belanghebbenden ter inzage;
I
I13.62 V
l9
,
b. de Raad van de gemeente maakt de nederlegging tevoren in één of meer c. d. e.
dag-, nieuws- of huis-aan-huis-bladen, die in de gemeente worden verspreid, en voorts op de gebruikelijke wijze bekend; de bekendmaking houdt in de bevoegdheid van belanghebbenden tot het schriftelijk indienen van bedenkingen bij de Raad van de gemeente tegen het ontwerpbesluit gedurencle de onder a. genoemde termijn; de Ra.rd van de gemcfnte declt aan hen, die bedenkingen hebben in-
I
I
gediend, de beslissing daaromtrent mede; bij het ter goedkeuring aanbieden van hct hcsluit aan Gedeputeerde Staten worden gelij ktijdig de ingediende schri ftel ij ke bedenkingen mr:egezonden.
O I
I
o
I13.62 V
20
IIOOFDSTUK IV OVERGANGS., SÏ'RAF- EN SLOTBEPALINGEN
Aíikel l6 OverganEsbepallngen omtrent bebouwing
l.
o
De op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan besmande bouwwerken, alsmede bouwwerken, welke in aanbouw zijn op het tijdstip van de in-ontwerpterinzagelegging, dan wel kunnen worden gebouwd krachtens een eerder aangevraagde bouwvergunning, welke in strijd zijn met het bestemmingsplan, nlogen gedeeltelijk worden vernieuwd of gedeeltelijk worden veranderd, mits de afwijkingen van het plan, zowel naar de aard als naar de omvang, niet worden vergroot en behoudens onteigening krachtens de wet.
2. Voor het geheel vernieuwen, geheel veranderen of in beperkte mate uitbreiden van bedoelde bouwwerken kunnen Burgemeester en Wethouders vrijstelling verlenen van de bepalingen van dit plan, met dien verstande dat:
a. bij gehele vernieuwing of gehele verandering de bestaande afwijkingen van het plan, zowel naar de aard als naar de omvang, niet mogen worden vergÍoot; b. het 'in beperkte mate uitbreiden" niet verder mag gaan dan l0% van de inhoud van de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerppran bestaande bebouwing, mits de bestaande afwijking naar de aard niet wordt vergroot.
o
Met geheel vernieuwen of geheel veranderen wordt gelijkgesteld het systematisch gedeeltelijk vernieuwen of gedeeltelijk veranderen met het kennelijk doel om zodoende uiteindelijk tot een gehele vernieuwing of gehete verandering te komen.
3. In geval van verwoesting doorcalamiteit mogen de in lid l. van ditartikel bedoelde bouwwerken worden herbouwd - behoudens onteigening overeenkomstig de wet - mits:
a. de afwijkingen van het plan niet naar aard ot'omvang s,orden vcrgroot; b. een aanvraag om een vergunning tot herbourv binnen 2 jeurr na tenietgaan is ingediend.
2l
113.62 V
I
I
Aíikel 17 Overganssbepnlingen onttrcnt het gebruik van grondcn ett opstallett
l. Indien ten tijde van het van kracht worden van het plan gronden en opstallen 2.
worden gcbruikt in afwijking van het plan, mag dat gebruik worden voortgezet. Wijziging van het nret het plan strijdige gcbnrik van grondcn en bouwwerken is toegestaan, indien door die wijziging van het gebruik de afwijking van het plan naar de aard nict wordt vergroot.
o
Arlikel l8 Strullepaliltg
ll
lid l. wordt geacht Overtreding van het bepaalde in artikcl l0 lid L en artikcl Wct van op de Ruimtelijke dc in artikel 59 een straÍbaar fcit te zijn als bedocld Ordening, zoals dat luidt op hct tijdstip van tcrvisiclegging van het ontwerpplan.
Aíikel l9 Slotbepaline
o
Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel "Voorschriften bestemmingsplan Campina-complex " .
I
v I
G
v
Í
\\
tt3.62T
o
\
Gemeente Sittard
Toelichting bij het bestem mingsplan Campina-complex
van
r
p I N0V. luglt
do
o
4- Sittard/Maastricht, november 1993; gewijzigd september 1994
I
I
113.62 T
INHOUD BLZ.
HOOFDSTUK
l.
1.1. 1.2. 1.3.
o
2.
3.
4.
o
a,
Inleiding Voorgesch iedenis/plan rnotivat ie
2
Ligging, begrenzing en oppervlakte
3 3
Planopzet
Beleidskader
4
2.1. 2.2. 2.3.
Rijksbeleid Provinciaal beleid Cenrecntelijk bcleid
4 4
Uitgangspunten en randvoorwaarden
7
3.1. Programmatische aspccten 3.2. Stedebouwkundige en landschappclijke aspccten 3.3. Verkeerskundigeaspecten 3.4. Milieuaspecten
7
5
7 8 8
ll
Planopzet
4.1. Inrichtingsvoorstel 4.2. Juridischeregcling
ll
5.
Economi sche u itvoeóaarheid
l5
6.
Maatschappel ij ke uitvoerbaarhei d
t5
7.
Overleg
r5
Losse Bijlagen:
* Akocstisch ondcrzoek * Aanvullend en nader bodemonderzoel«/saneringsplan
t2
n3.62 T
o
2
I.
INLEIDING
l.l.
Voor?eschledeniVplanmotivatie
A-an het begin van deze eeuw, in l9l3 om precies te zijn, heeft zich op een afstand van circa 700 m. ten zuiden van de binnenstad van Sittard, in het iebied tussen de Geleenbeek en de Keutelbeek, de coöperatieve melkfabriek St. Rosa gevestigd. De komst van deze fabriek vindt plaats op een duidelijk herkenbaar moment in de overgang van ambachtelijke productie èn huisvlijt naar indusriële ptoductie en het zich organiserren van de boerenstand in coöperaties. Aanvankelijk wordt alleen het noordelijk deel van het terrein bebouwd lperioAe tot 1935). óe fabriek met directiewoning in dit deel van het gebied ,an de Agricolastraat is ontworpen door de bekende architect Jos Wielders, die gedurenàe de periode 1909-1917 stadsarchitect van Sittard was. Diverse uitbreidin!"n ,un de fabriek uit een wat latere fase, waaronder het magazijn, dat dateert uit igZ+ zijn ook van zijn hand. Tot in de tachtiger jaren heeft de melkfabriek (intussen reeds geruime tijA deel uitmakende van het Campinaconcern) als zodanig gefunctionórd. Onder and9rc vanwege milieuhygiënische aspecten (geluidsoverlast van dit vol-continubedrijf binnen het stedelijk gebied) is met óampina overleg gepleegd over de
toekomst van het bedrijf. Een en ander heeft geleia tot verpi.utrlng van de bedrijfsactiviteiten, waardoor de gebouwen hun functie hebben vertoren. Na het buiten gebruik raken van de melkfabriek heeft een gebouw dienst gedaan ats expositie/atelier ruimte en een gedeelte van de bebouwing als kleine In*tr.rrat (periode 1989-1992). In 1992 is het Campina-complex gesloopt. Sindsdien ligt het terrein braak. Reeds vanaf 1988 is de eigenaar van de grondén D.M.v. caàpina b.v. in overleg met verschillende investeerders om tot ontwikkeling van de gronden te komen. De gedachten gaan daarbij uit naar een invulling woningbouw die aansluit op de l«arakteristiek van de noordelijk gelegen wówijk. Om de ontwikkeling van het terrein voor woningbouw op stedeÈouwkundig en iandschap pelrjk gebied in goede banen te leiden, is hèt onderhavig. Ërt.rringsplan
,"i
O
opgesteld.
Het terrein van het voormalige Campina-complex is tot het van kracht worden van het voorliggende plan-juridisch geregeld in het vigerende bestemmingsplan Baenjecasino'Park vastgesteld d.d. 20.05.1976 goedgekeurd 10.01.1977 nr. BF 2tg7z. In de voorschriften van dit gedetailleerde bestemmingsplan is het gebied aangeduid als Bebouwingsklasse 70%. De gronden van het Campina-coriplex ziln iaarin bestemd voor handelsdoeleinden. Op deze gronden mog-en uitsluitend i.bou*.n ten dienste van handel en nijverheid, niet zijnde detailhandel en qua- aard en afmeting 9*tUlj passende andere bouwwerken worden opgericht. Tevens is één dienstwoning toegestaan alsmede daarbij behorende gu*g.i ln/of andere bijgebouwen. Aan de realisering van een en ander zijn bepaalde voorwaarden gestelàI
\
fi3.62 7
3
1.2. Ligging. begrenzin8 en oppervlakte Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van Sittard, op een afstand van ca. 700 m. van de binnenstad, ingeklemd tussen de buurtcn Ophoven en Kollenberg Park, het stadspark en de tennisvelden. Aan de noordzijde wordt het begrensd door de Agricolastraat, aan de oostzijcle door de Geleenbeek, aan de zuidzijde door de gè-noemde tennisvelden en aan de westzijde door de Keutelbeek. Het gebied heeft gtoU*t gezien een enigszins langwerpige rechthoekige vorm. met nauwelijks of geen hoogteverschillen. De oppervlakte bcdraagt ca. 1,8 ha.
1.3. Planopzet
o
Het bestemmingsptan omvat de in dc Wct op de Ruimtelijke Ordening vastgelegde bestandsdelen:
Plankaarten:
hierop zijn de bestenrmingen van de binnen het plangóied gelcgcn gronden grafisch aangeduid.
- Voorschriften: hicrin is het gebruik van de op dc pllnkaart bcstcmde gron-
den juridisch gcregeld. I'lankaart en voorschriften vormen een onlosmakelijk geheel.
- Toelichting: geeft een nadere explicatie omtrent de tockomstige bestemmingen in en het tockornstig gebruik vatt het plangebied en van «le achtergr«rnden en randvoorwaardL'n die aan het plan ten grondslag liggcn.
o
Na de onderhavige inleiding wordt in deze toclichtirrg irr hooftlstttk 2 ingegaan op de beleidsvisies ten aanzien van dc (toekorrrstige) bestentming, inrichting en functies van hct plangcbierl. In hoofdstuk 3 rvordt aangegcven welke uitgangspunten en randvoorwaarden de basis voor de tockornstigc invulling van het gebied vormen. In hoofdstuk 4 wortlt aangcgcvr:n oP u'clkc lfijze dcze invulling zal plaatsvinden in stedcbouwkundige, landschappelijke en verkeerstechnische zin en àp welke wijze clit in een juriclische regeling (voorschriften) is vastgelegd. De daarop votgende htxrfdstukken 5, 6 en 7 gevcn aan u'at het draagvlak is voor de plannàn met bctrckking tot de cconomische en maatschappelijke tritvoerbaarheid en wat het standpunt is van verschillende instanties en diensten waarmee in het kader van art. 10 B.r.o. overleg is gevoerd.
n3.62 7
2.
4
BELEIDSKADER
2.1. Rijksbeleid Oldanls het hoge abstractieniveau van de beleidsformuleringen van de Rijksoverheid, geven deze algemene richtlijnen op grond waarvan meer op uiwoering
gerichte uitspraken kunnen worden geformuleerd.
De rijksoverheid constateert in de Vierde Nota over de Ruimtet[jke Ordening (t98E) en de Vierde Nota Extra (l»2), dat de noodzaak tot voortdurende uitbreiding van het stedelijk gebied op langere termijn zal afnemen. Het bestaand stedelijk gebied wordt daardoor steeds belangrijker. Een toenemend deel van de
o
vraag naar lokaties met kwaliteit zal zich daarop richten. Steden zowel grotere als kleinere die in de nieuwe marktsituatie niet zelf een aantrekkelijk en efficiënt ingerichte woon- en werkomgeving aanbieden lopen de kans de boot te missen. Bij gebieden met een grote mate van dynamiek (expansiegebieden), zoals bijvoorbeeld binnensteden, kan volgens de nota dikwijls worden volstaan met aanpassing van ruimtelijke structuren, respectievelijk het wegnemen van factoren die vernieuwing van de ruimtelijke structuur in de weg staan. Sedert het eind van de jaren tachtig streeft de rijksoverheid, o.a. op het gebied van de volkshuisvesting naar decentralisatie. Er wordt meer overgelaten aan het vrije marktmechanisme. Gemeenten en woningverenigingen krijgen meer eigen verant-
o
woording. Een en ander komt duidelijk naar voren door de invoering van het zogenaamde Besluit woninggebonden Subsidies (BWS). Gemeenten hóben zelf daardoor meer invloed op de wijze waarop volkshuisvestingsbudgetten worden verdeeld over de verschillende woningmarktsectoren. Het rijk blijft echter aandacht besteden aan de zwakkere groepen op de woningmarkt (daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen zogenaamde BudgetGemeenten, met een grote mate van eigen budget-verantwoordelijkheid en niet-budgetgemeenten, wier budget in principe door de provincie wordt toebedeeld). Daarnaast wordt gestreefd naar vergroting van het eigen woningbezit, verkoop van huurwoningen, voortzetting van het trendhuurbeleid, vereenvoudiging van de regelgeving en het terugdringen van de scheeÍheid op de woningmarkt (te goedkoop of te duur wonen).
2.2. Provinciaalbeleid Het provinciaal ruimtelijk beleid vindt zijn weerklank in het Streekplan Zuid-
Limburg (1987), waarin de hoofdlijnen van de Vierde Nota en de overige Írctuele landelijke nola's vanwege de relatieve gedateerdheid van het plan vanzelfsprekend niet terug te vinden zijn. Desondanks biedt het Streekplan nog steeds een belangrijke leidraad als randvoorwaarde voor het gemeentelijk beleid. Het Streekplà constateert een hoge mate van gegroeide complementariteit tussen de twee belangrijlate kernen in de Westelijke Mijnstreek, Sittard en Geteen, waarbij Sittrrd van oudsher het streekverzorgingscentrum is en een veelzijdiger karakter Cn hoger verzorgingsniveau heeft dan Geleen.
I r3.62 T
5
Geconstateerd wordt, dat in het Sittards deelgebied ruinrtelijke beperkingen, gezien de verhoudingen tussen nog aanwezige restcapaciteiten en de behocfte aan verste-
delijking, nauwelijks een rol spelen. Er is zelfs sprake van een overcapaciteit in vigerende plannen, omdat ook in Sittard prioritcit is gegeven aan stadsvernieuwing en inbreiding. Als gevolg daarvan zal een aantal vigerende uitbreidingsplannen gefaseerd worden.
In de nota Open Deuren (1992) wordt bcttadrukt, dat het beleid, gericht op
o
concentratie van verstedelijkingsirctiviteiten ontlanks het gcringe succes onverminderd gehan«lhaafd zal blijven. De provincic zal daarvoor dc ter beschikldng zijnde instrumentcn gcbruiken, maar ook de gemecnten uitnodigen aan dit beleid vorm te geven. Een en ander kan in stadsgewcstclijk verband plaatsvinden. De regionalisatie van dc volkshuisvc'sting z.oals door staltssecrelaris Heerma nagestreefd is daar ecn voorbccld van.
De afgelopen jaren was dc samenwcrking in de rcgio Wcrstelijke Mijnstreek voornamelijk gericht op de uitwisseling van c«rntingenten. Mcrmc'nteel wordt getracht een regionaal samcnwerkingsverband op te zctten nrct een ruimer werkterrein dan de Regionale Volkshuisvestingscornmissic. Ilclangrijk daarbij is dat de Provincie Limburg hceft bcslotcn onr het budgct voor nict-budgetgerneenten door te decentraliseren naar regionale sanrcnwcrkingsvertlanden. Ofschoon uitvoering en besluitvorming nog nroct worden uitgewe'rkt, bestaat wr,'l ovc'rcenstcntnting over de in rcgionaal verband uit te vocÍcn taken op het gebicd van de volkshuisvesting. Deze hebben onder andcre bctrekking op oncle'rzock c-n belcidsformulcring van de regionale volkshuisvesting op basis van een regiona.rl volkshuisvestingsplan, budgettoewijzing en coör«linatie, Ílnanciële adnrinistralic en secretariaat. De budgetgemeenten Gelcen en Sittard zullen 'de kar' gaan trekkcn, waarbij Sittard de financieel/administratieve asJxrtcn cn Gelct'n de bclcidsvoorbcrc'iding mct betrekking tot het regioniutl volkshuisvestingsplan voor haar rckt'ning zal nemcn.
O
2.3. Gemeenteliik belt'id In het Volkshuisvtstingsplnn Sitturd (1992) is armgegc'vcn, dat in de jaren tachtig de Sittardse bcvolking sterk is toegenonlcn. In cle periodcr 1982-1991 zelfs met 2.4N (van 43.800 tot 46.2(D,1. lien r'n andcr rvordt vooral vcrklaard door een groot vestigingsoversclrot- [Iet aantal rvoningcn is in dc'zeltde periode toegenomen met ruim 3.500, mercndccls rvoningwct- e.n prcrnicu,oningcn. Hierdoor is de gemiddelde woningbezetting gedauld. De kwantitaticvc' woningbehoefte voor de periode 1992-ZrN5 is o.a. bc'p:rald op basis van tlc te verwachten stijging van de Sittardse bevolking. ln de pr'riode 1992-2000 zal dc groei circa 1.400 bedragen (van bijna 46.000 naar ruim 4t1.000) en in de pcriode 2000 tot 2005 circa 500. Het aantal extra bcnodigde woningcn bcdraagt in de periode 199l-1994 1.279 (320 per jaar), in de periode 1995-1999 1.168 (230 pcr jaar) en in de periode 2000-2004 779 (155 per jaar), Hierbij is gecn rekening gehouden met de opvangfunctie op het gebied van wonen, die Sittard hecft gckrcgen in hel Strc'ekplan.
tt3.62T
6
De kwalitatieve woningbehoefte is in het Volkshuisvestingsplan bepaald aan de
hand van een schriftelijke enquëte, een analyse van woningzoekendenbestanden van de woningverenigingen en gesprekken met makelaars en projectontwikkelaars. Hieruit komt naar voren, dat er een tekort is aan eengezinshuunvoningen en bejaardenhuurwoningen. In de koopsector is eveneens een tekort. Dit geldt voor alle typen woningen in het bijzonder voor eengezinswoningen. Ook blijh er een duidelijk tekort te zijn aan koopwoningen in de prijsklasse van f. 200.000,- tot f. 250.000,--, in mindere mate in de klasse van f. 125.000,-- tot f. 150.000,-.
O
De gemeente Sittard heeft in haar Beleidsplan 199l-1994 aangegeven dat zij er naar streeft, om tot 1995 jaarlijks 40G500 woningen te bouwen. Naast binnenstadIokaties wordt ook voldoende ruimte voor stadsuitleg ingebouwd. Bij nieuwbouw zal ruimtelijke en stedebouwkundige kwaliteit centraal staan. De stadsvernieuwing zal oen belangrijke plaats krijgen in de komende jaren. Overeenkomstig het rijksbeleid streeft de gemeente naar een grotere verantwoordelijkheid van marktpartijen. Er dient niet verder in de vrije markÍwerking te worden ingegrepen, dan noodzakelijk is. Daaóij worden de zwakkere doelgroepen op de woningmarkt echter niet uit het oog verloren. Het volkshuisvestingsbeleid richt zich in eerstc instantie op maatschappelijlc/economische gebondenen. Daarnaast wordt er echter tevens gelet op de regionale functie die Sittard vervutt op het gebied van wonen, werken, voorzieningen en recreëren. Sittard heeft volgens het gemeentebestuur een regionale opvangfunctie, een functie die ook in het Streekplan Zuid-Limburg is toegewezen.
o
IIet Landschapsbeleidsplan voor de gemeente sittard (19g6) geeft aan, dat het plangebied is gelegen ten zuiden van de zogenaamde Feldbiss-breuk, op het middenterras van de Maas, die zijn invloed hier mct name in de ijstijden deed gelden. De Geleenbeek vormt hierin het belangrijkste structurele element. Ondanks de kanalisatie hiervan blijft deze beek toch ecologisch van bclang. Het groen van de Geleenbeekdalzone behoort tot het eerste niveau, dat wil zeggen, het wordt onderkend als een structuur voortkomend uit het oorspronkelijke landschap. Het belangrijlate doel van het I-andschapsbeleidsplan is het behouden en versterken van de samenhang tussen stad en buitengebied. Dit dient enerzijds te geschieden door de stad in haar ontwikkeling te laten inspelen op de landschapsstructuur, anderzijds door de groenstructuur in het buitengebied zelf te versterken of vemieuwen. Het stroomdal van de Geleenbeek/Keutelbeek-Molenbeek treedt als duidelijk herkenbare groenstructuurdrager naar voren. Ook functioneel wordt deze noordzuid as als zeer aantrel:kelijk gezien, door de aanwezigheid van het Stadspark en een min of meer groene routing van Munstergeleen tot Bosplan-Noord. De optimale ontwikkeling van deze groene as vormt de basis voor een groen structuurnet in het gehele stedelijke gebied, waarin groen en recreatieobjecten op elkaar afgestemd zijn.
Het landschapsbeleidsplan neemt het plangebied Campina-complex op in de Geleenbeekzone, met ruimtelijke, ecologische, klimatologische en of hydrologische relaties, met groepsgewijze beptanting en/of natuurbóuw. Een en ander wordt o.a. bereikt door meer beplanting op de dalbodem en het bevorderen van natuurlijke processen langs de beekloop.
7
fi3.62 7
3.
UITGANGSPI.JNTEN EN RAI\IDVOORVT'AARDEN
3.1. Programmatische aslrcten Door de relatief kleine omvang van het plangebied en de geïsoleerde ligging tusscn Geleenbeek en Keutelbeek ligt een menging van ntecrdere stedelijke functies niet voor de hand. De nabije ligging tot de binnenstad vraagt eveneens om een passende functie. De meest voor de hand liggende is wonen. Vanuit het omgevingsperspectief worden twec functies aangcreikt: wonen en recrcratie (park, tennisvelden).
o
Uitgaan«le van wonen als programmatische invulling, met een extensief recreatieve
nevenfunctie (wandelen), dient te worden gekozcn v(nr een programma dat zowel aansluit bij de onrgevings- c'n tcrreinkcnmerken, als bij het Volkshuisvestingsplan van de gemeente Sittard. Hr.t parkachtige karakter van het geltied vraagt om eengezins woningbouw in een ruinre vr.rkavc'ling. Hr't aantal woningen dient mede aan de hand van «le exploitaticmogelijkhcden te worclcn bcpaaltl. In cerste instantie kan worden uitgegaan van ca. 12 vrije sector woningen in het noordelijk- en zuidelijk deel van hct plangebied en een aantal geschakelde eengezinswoningen aan de zuidzijde.
3.2. Stedebou w krr n se n laudsslrrtllrslli-ke-t-! I psclsu di
o
e
De stedebouwkundige invulling van het pltngcbic«l dient onr verschillcnde redenen zegÍ zoÍWvldig plaats te vindcn. Het Carnpinaterrcin ligt in de overgangszone van stad naar buitengcbied, waardoor encrzijds sprake' is van een bepaalde stedelijkheid, tenrrijl anderzijds dc nabijhcid van het buitengebied concrcet en tastbaar is. De omgeving van hct voornralige Campinatcrrein bicdt c'en grotc diversiteit in stedebouwkundige en lan«lschappelijke opbouw cn in architectonische vormgeving. Aan de westzijde van het terrc.in ligt dc nicurvbouw van de buurt Ophoven' waarbij langs de zuidzijde van Ophoven (straat) sprake is van wandvorming door aaneengesloten bcbouwing (rr:ccntc woningbourv in 2 houwlagen), die met de achterzijde na.rr de Kcutelbeek gekeerd is. I;rngs clc noordzijde van Ophoven (straat) ligt gevarieerde bebouwing uit de l9e en 20ste ceuw, met de voorzijde naar de straat gcricht in de vornl van een geclecltelijk amcengesloten lint. De bebouwing ten noorden van het plangc'bied (langs tle Parklaan en de KasUnjelaan) bestaat uit herenhuizen/steclelijkc villa's tlie dcels datcrcn uit het begin van deze eeuw, deels van recentere datum zijn. De grootte van dc kavels en de groene aankleding in combinatie mct de ligging tussr'n de Gelec'nbeck en de Keutelbeek geven dit gebicd een parkachtig karakter.
Ten oosten van het plangebied ligt het stadspark, dat een duidetijke vormgeving en plaatsbepaling van artificiële en natuurlijke elementen kent. Door de barriërewr-'rking van de Geleen- en Keutelbeek heeft het plangebied een relatief geïsoleerde ligging. f)e heken zijn alleen oversteekbaar ten noorden van het plangebied (Agricolastraat) en ten zuiden van de tennisbanen.
/
I13.62 T
8
De geisoleerde ligging van het terrein en de verschillende omgevingskenmerken vragen om een specifieke stedebouwkundige structuur, groeninrichting en vormgÈ ving van de bóouwing. Aansluitend bij de woningen tussen Parklaan en lGstanJeIaan en bij het stadspark dient te worden uitgegaan van een mim opgezette woonomgeving (tuindorpsfeer), met ruime ecngezinswoningen (2-3 bouwlagen) en aangepaste architectuur op grote kavels. Het geheel dient een prkachtig karakter te krijgen, met aansluiting van het groen en gerichtheid van de bebouwing op het stadspark. De groene randen van het plangebied dienen voor zover waardevol behouden te blijven. Daarbij is langs de Keutelbeek sprake van een halfopen en langs de Geleenbeek, in aansluiting op het park van een iets opener karalter.
3.3. Verkeerskundige asDecten
O
De belangrijkste verkeersinfrastructuur in de directe omgeving van het plangóied ligt aan de noordzijde. De Agricolastraat geeft een directe verbinding met het stedelijk en regionaal wegennet. De Parklaan en Kastanjelaan vormen de belangrijkste insteken richting centrum. De Ophoven (straat) heeft als parallelstraat van de Rijksweg'Zuid geen belangrijke verkeersfunctie. De ontsluitingsweg voor de tenniwelden, die aan de oostrand van het plangebied ligt heeft geen doorgaande functie.
Het ligt voor de hand de toekomstige ontsluitingsweg van het plangebied aan te haken op de Agricolastraat. De Kastanjelaan biedt door zijn ligging en vormgeving goede mogelijkheden voor een verbinding richting binnenstad. Een verlenging van de Ikstanjelaan in zuidelijke richting heeft dan ook de voorkeur. De verkeenkundige betekenis van deze verlengde Kastanjelaan is klein. De straat zat alleen betekenis hebben voor de bewoners en bezoekers van de toekomstige woonbuurt
O
en eventueel de tennisvelden (met name wat betreft langzaam verkeer). De bestaande veóinding voor het tenniscomplex kan een beperkte ontsluitingsfunctie voor gemotoriseerd verkeer behouden.
Parkeren in het plangóied dient voor bewoners op het eigen terrein plaats te vinden. Parkeren voor bezoekers dient langs de straat te gebeuren. Ten behoeve van spelers en bezoekers van het tenniscomplex dient het aantal parkeerplaatsen te worden uitgebreid.
3.4. Milleuasoecten - lVegverkeerslawaai In februari 1994 is een akoqstisch onderzoek verricht met betrekking tot de geluidbelasting van de Agricolastmat en de straar ophoven (zie losse bijlage). De verkeersgegevens zijn gebaseerd op spitsuurtellingen van september 1993 en verkeerstellingen in het kader van de verkeersmilieukaart in oktober 1993. De geprognotiseerde verkeersintensiteit in 2003 van de Agricolastraat bedraagt 5207 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm.) en van de straat Ophoven 1665 mvt/etm.
n3.62 7
9
Onrdat binnen het plangebicd van het bestemmingsplan (dat cen globaal kar:ftter heeft) de exacte situering van de te bouwen rvoningen nog niet bekend is, zijn de berekeningen gebaseerd op de geluidbelasting op de begrenzing van de bestemming woondoeleinden. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van «lc Agricolastraat de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) met 6,3 dB(A) ovcrschredcn wordt. Aan de zijde van de straat Ophoven wordt de voorkeursgrenswanrde nict overschreden. BU besluit d.d. 30 augustus 1994 hebbcn Gedeputcerde .Statcn hogcre grenswaarden verleend voor de nieuw te situeren woningen langs de Agricolastrimt.