7. 24-12 Bijlage 1 Kadernota grondbeleid gemeente Simpelveld 2024-2028

De gemeente Simpelveld heeft twee mogelijkheden: 1. Actieve houding en grondbeleid met gemeentelijke regie Als sprake is van een actieve houding en actief grondbeleid dan handelt de gemeente als gelijkwaardig private partij. Dat betekent dat gronden kunnen worden gekocht (als sprake is van een strategische locatie). De gemeente kan tevens gronden in eigendom houden. De gemeente voert de regie en is daarmee ook verantwoordelijk voor de risico’s. Die risico’s zullen dan ook inzichtelijk zijn en worden afgedekt door passende maatregelen. De kosten en opbrengsten zijn geheel of deels voor de gemeente. Het gaat in dit geval veelal om ontwikkelingen met een behoorlijk maatschappelijk accent (maatschappelijke voorzieningen). 2. Actieve houding en grondbeleid zonder gemeentelijke regie De regie wordt in dit geval door de marktpartijen uitgevoerd. De gemeente levert wel een bijdrage door bijvoorbeeld gronden aan te kopen of te verkopen. Deze vorm past goed bij ontwikkelingen die door marktpartijen efficiënter kunnen worden opgepakt (bijvoorbeeld door hun ervaring en kennis van de bouw) en die ook tevens aansluiten bij de maatschappelijke beleidsdoeleinden van de gemeente Simpelveld. Het gaat dan bijvoorbeeld om voorzieningen op het gebied van het klimaat in relatie tot duurzaamheid.

Stap 5: ambtelijke en bestuurlijke capaciteit Er wordt beoordeeld of er voldoende ambtelijke en bestuurlijke capaciteit is om de ontwikkeling ter hand te nemen en in lijn met de gemaakte afspraken tot uitvoering te brengen of daarin een actieve(re) rol in te vervullen. De gemeente Simpelveld dient per ontwikkeling te beoordelen of voldoende bestuurlijke en ambtelijke capaciteit beschikbaar is. Daarbij speelt tevens een rol of ook de nodige kennis in huis is om de ontwikkeling te kunnen volgen en sturen. Het kan voorkomen dat alle stappen tot een positief resultaat leiden maar dat uiteindelijk toch wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet kan worden opgepakt door de gemeente vanwege het gebrek aan capaciteit en kennis. Voor wat betreft de kennis gaat de gemeente altijd op zoek naar de vraag of die inhuur of samenwerking met andere gemeenten beschikbaar kan komen. 25

De geplande doorlooptijd van het betreffende project kan in dit kader ook van belang zijn als het gaat over door de gemeente te maken extra (inhuur) kosten. ‘Open eind afspraken’ dienen te worden voorkomen.

Samenvatting

Bij iedere ontwikkeling die aan de orde is, beoordeelt de gemeente welke houding de gemeente het beste kan innemen en welke houding ook verantwoord is. De vraag is dan of de gemeente kiest voor een actieve houding (met bijvoorbeeld de aankoop van gronden) of een meer terughoudende opstelling. De gemeente hanteert daarbij als basis dat in ieder geval een bepaalde faciliterende rol kan worden vervuld. De bijdrage vanuit en door de gemeente Simpelveld in een concrete ontwikkeling is dan afhankelijk van een conreet uitgewerkt afwegingskader. Afwegingskader Als kern hanteert de gemeente het uitgangspunt dat een ontwikkeling: (1) moet aansluiten bij of moeten passen binnen de beleidsuitgangspunten van de gemeente Simpelveld (zoals wonen) en (2) dat de ontwikkeling ook financieel haalbaar is. De gemeente Simpelveld gaat telkens uit van maatwerk. Dat betekent dus een beoordeling die bij iedere ontwikkeling anders kan uitpakken. Het maatwerk betekent immers dat de gemeente niet zonder meer een actieve houding aanneemt.

Het hanteren van een actievere houding en het opschuiven van de gemeente in die richting betekent uiteraard niet dat daarmee telkens een oplossing voor handen is. Het gaat vooral om anders denken: zowel op ambtelijk, bestuurlijk als politiek niveau.

5 Gronden: verwerving en strategie Inleiding De gemeente Simpelveld heeft meerdere instrumenten ter beschikking om te sturen op het gebied van het verwerven en vervreemden van gronden en op het sturen van ontwikkelingen. In situaties waarin de gemeente een meer actief grondbeleid voert, kan zij diverse instrumenten inzetten voor grondverwerving, vervreemding en beheer. Het gaat dan onder meer om: Voorafgaand aan verwerving • Vrijwillige verwerving (gebruik maken van de kansen die zich voordoen) • Minnelijke verwerving • Strategische aankopen (met het oog op andere ontwikkelingen) Verwerving • Wet voorkeursrecht gemeenten • Onteigening Uitgifte • Diverse vormen van tijdelijk of permanent beheer • Gronduitgifte Uitgangspunten Minnelijke verwerving is uitgangspunt Minnelijke verwerving is het uitgangspunt voor ontwikkelingen die van belang zijn voor de gemeente Simpelveld. Voorkeursrecht: afgewogen Het vestigen van een voorkeursrecht in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten dient weloverwogen plaats te vinden. Het kan namelijk leiden tot onbedoelde speculatie en financiële onrust. Indien nodig maakt de gemeente Simpelveld gebruik van dit instrument. Onteigening is uitzondering Het instrument onteigening kan in principe op twee wijzen worden ingezet. Enerzijds als middel om gronden (dwingend) te verwerven en/of overdracht aan derden te voorkomen.

En anderzijds als een middel om overleg af te dwingen. Dit instrument kan slechts worden ingezet als de gemeente voldoende getracht heeft om de grond minnelijk te verwerven en het bereiken van overeenstemming niet mogelijk is. De gemeente Simpelveld wil mogelijk toewerken naar een meer actieve vorm en actieve inzet en rol voor de gemeente. Zonder daarbij allerlei risico’s te lopen en/of onverantwoorde financiële stappen te zetten. Tevens wil de gemeente toewerken naar duidelijke kaders vooraf. De gemeente werkt toe naar een situatie waarin het grondbeleid meer als middel wordt gebruikt om bepaalde doelen te kunnen bereiken (onder andere woningbouw, maatschappelijke voorzieningen). Een middel om de ruimtelijke doelstellingen te halen en als ondersteuning van de voorziene ontwikkeling.

27

Dat betekent dat de gemeente ook meer toe wenst te werken naar een situatie waarin op voorhand actiever wordt nagedacht of bepaalde gronden wel of niet nodig zijn. In het kader van een gewenste ontwikkeling wordt aldus nadrukkelijk bezien en onderzocht of gronden beschikbaar zijn en/of komen. Dit vergt ook een meer integrale aanpak tussen de verschillende disciplines. Als uitgangspunt geldt dat men goed kan werken met het instrumentarium op basis van de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom indien sprake is van een goede afstemming. Dat neemt niet weg dat de gemeente overweegt om de instrumenten in te zetten. Indien er immers ontwikkelingen zijn die voor de gemeente Simpelveld van maatschappelijk belang zijn (onder andere woningbouw, transitie landbouw, aanpak wateroverlast en buitengebied) zal de basis voor de inzet van die instrumenten worden neergelegd in een omgevingsplan. Voorkeursrecht: afgewogen en criteria Het vestigen van een voorkeursrecht dient door de gemeente Simpelveld weloverwogen plaats te vinden. Indien nodig maakt de gemeente gebruik van dit instrument.

Daarbij hanteert de gemeente Simpelveld in ieder geval de navolgende criteria: (1) het vestigen van een voorkeursrecht dient een gemeentelijk belang (bijvoorbeeld het mogelijk maken van een herontwikkeling van een wijk of de realisatie van een maatschappelijke voorziening), (2) het voorkeursrecht komt aan de orde op het moment dat men nog niet de beschikking heeft over een of meerdere percelen of opstallen en die wel nodig zijn om de integrale ontwikkeling mogelijk te maken, (3) het vestigen van een voorkeursrecht is nodig om verwerving mogelijk te maken (4) zonder voorkeursrecht is er geen enkel uitzicht op het kunnen verwerven die noodzakelijk zijn om de voorziene ontwikkeling te kunnen uitvoeren. Uitgangspunt De gemeente Simpelveld hanteert als uitgangspunt dat het omgevingsplan de basis vormt voor de inzet van instrumenten (indien aan de orde en na afweging). De gemeentelijke omgevingsvisie (GOVI) biedt eveneens de grondslag voor de instrumenten maar deze visie wordt op een later moment vastgesteld. De raad zal die visie in de komende jaren vaststellen en daarbij rekening houden met de mogelijkheid tot het inzetten van bepaalde instrumenten.

Grondverwerving Onder grondverwerving wordt in deze Kadernota Grondbeleid verstaan: het op vrijwillige of op minnelijke wijze aankopen van gronden en/of opstallen. Dit gebeurt op grond van marktwaarde en die marktwaarde wordt bepaald door een onafhankelijk en objectieve taxateur. Als de gemeente Simpelveld meer zou betalen, dan zou er sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Aankoop vindt alleen plaats als de grondeigenaar bereid is tot verkoop.

Uitgangspunten Minnelijke verwerving is het uitgangspunt voor ontwikkelingen die van belang zijn voor de gemeente Simpelveld. De aankoop van gronden en/of opstallen vindt plaats op basis van de werkelijke marktwaarde. De marktwaarde wordt vastgesteld aan de hand van een onafhankelijke en objectieve taxatie door een daartoe geschikte en deskundige taxateur. De gemeente Simpelveld hanteert randvoorwaarden bij strategische grondaankopen: 1. Met de aankoop versterkt zij haar regiefunctie bij de ontwikkeling aanmerkelijk; 2. Het is aannemelijk dat de aangekochte grond binnen een periode van tien jaar wordt (her)ontwikkeld, bij voorkeur aan te tonen met beleid of een planologische visie en op basis van marktvraag / urgentie; 3. De gemeente maakt vooraf een risicoanalyse om te voorkomen dat er op basis van koopsom, verwacht renteverlies en te genereren exploitatieopbrengsten een substantieel verlies wordt geleden op de aankoop of de toekomstige grondexploitatie. Uitgangspunt De gemeente Simpelveld is bereid om een regiefunctie te vervullen indien sprake is van een ontwikkeling met een aanmerkelijk belang voor de gemeente (en of wellicht in een breder verband zoals op het niveau van Parkstad) en dat betekent dat de ontwikkeling past binnen de doeleinden van de gemeente Simpelveld (woningbouw etc.).

Uitgangspunten voor (vrijwillige) aankoop van gronden Verwerving (afweging) •

Bij strategische grondaankopen wordt het voorzichtigheidsprincipe gehanteerd. Dat heeft te maken met de eventuele risico’s.

•

De aan te kopen gronden voldoen aan één of meer van de volgende kenmerken: Gronden zijn van cruciaal belang voor een voorgenomen ontwikkeling in de gemeente Simpelveld (“sleutelpercelen”); Gronden zijn in de toekomst geschikt voor eigen gebruik om publieke doelen te kunnen realiseren; Gronden kunnen als ruilgrond of compensatiegrond dienen (voor sleutelpercelen of eigen gebruik); Gronden kunnen ongewenste ontwikkelingen voorkomen; Gronden grenzen aan gemeentegrond (het gaat om de aankoop van grond van de buren) en kunnen bijdragen aan een toekomstige uitbreiding van de gemeentelijk eigendommen.

•

Bij elke voorgenomen strategische grondaankoop worden de financiële consequenties en risico’s in kaart gebracht om mee te wegen bij de besluitvorming.

•

Verwerving vindt plaats op basis van marktconforme prijzen waarbij de gemeente voor wat betreft de waardering aansluit bij de residuele methode en de comparatieve methodes.

Uitgangspunten (vrijwillige) aankoop van gronden Bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Simpelveld wordt eerst nagegaan of het gaat om een voorziene ontwikkeling (is de ontwikkeling bekend bij de gemeente, is de ontwikkeling opgenomen in een plan of visie of is een vergunning verleend) en wat de rol van de gemeente Simpelveld daarbij kan zijn. 29

Daarbij betrekt men tevens de vraag wat de ontwikkelingen in de markt zijn en of marktpartijen deelnemen aan een ontwikkeling (en eventueel onder welke aanvullende voorwaarden). Uitgangspunt is dat de gemeente de eventuele (financiële) risico’s inzichtelijk maakt en dan op basis daarvan tot een afweging komt: welke rol en positie gaat de gemeente Simpelveld vervullen bij een ontwikkeling en welke stappen gaat zij zetten. Tevens zal daarbij de vraag spelen in hoeverre de gemeente een faciliterende rol kan vervullen. Verwerving: strategie Het uitgangspunt bij grondverwerving is de minnelijke verwerving. Hierbij is sprake van aankoop van gronden waarbij de gemeente Simpelveld met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over alle belangrijke voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. De eigendom wordt dan verkregen via een route waarin geen rechter wordt ingeschakeld. . Essentieel is het bepalen van het juiste tijdstip van verwerving. Indien de grond/locatie te vroeg wordt aangekocht dan kunnen aanzienlijke renteverliezen ontstaan. Bij te late aankoop kan de aankoopprijs van de gronden als gevolg van de in gang gezette ruimtelijke planning en marktontwikkeling de prijs opdrijven. Een succesvolle aankoop wordt dus bepaald door het moment. Daarom is het noodzakelijk om slagvaardig te kunnen handelen.

Planmatige verwerving Onder planmatige verwerving wordt verstaan: het verwerven van onroerende zaken in exploitatiegebieden waarvoor de gemeenteraad al een exploitatie heeft vastgesteld of een voorbereidingskrediet heeft verstrekt. De verantwoording van deze verwerving vindt in de betreffende grondexploitatie van het project plaats. Strategische verwerving Kenmerkend voor de strategische verwerving is dat deze plaatsvindt in gebieden waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt of zelfs nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is. Het gaat hier om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Met de verwerving kan de gemeente Simpelveld haar sturingsmogelijkheden vergroten, zowel ten aanzien van commerciële bestemmingen als maatschappelijke bestemmingen. Volgens het proces van projectmatig werken vinden deze verwerving doorgaans plaats in de fase voorafgaand aan de initiatieffase. Een strategische aankoop brengt risico’s met zich mee. Om deze risico’s inzichtelijk te maken zal er voor iedere strategische aankoop een risicoanalyse moeten plaatsvinden. In deze risicoanalyse moeten de volgende aspecten aan de orde komen: ▪

Realisatietermijn Er moet gekeken worden naar de termijn waarop het onroerend goed in exploitatie wordt genomen of als ruilgrond nodig is. De noodzaak tot aankoop kan bijvoorbeeld blijken uit de voorzienbaarheid dat een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden.

De te verwerven gronden/vastgoed hebben dan ook een directe of indirecte relatie met de realisatie van bestaande of toekomstige plannen voor de ontwikkeling van woningbouw, bedrijfsterreinen en infrastructuur. ▪

Risico’s Risico’ s moeten (altijd) worden ingeschat. Het betreft een inschatting van de mogelijkheden om daadwerkelijk tot realisering te komen onder andere rekening houdend met rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid (Woonvisie Simpelveld etc.), procedures, milieueisen, archeologie, risico’s nadeelcompensatie, etc. Ook de mogelijke financiële risico’s en de beheersing van die risico’s speelt hierbij een rol.

▪

Prijs: Beoordeeld wordt of de prijs van het onroerend goed marktconform is of dat deze significant afwijkt. Afhankelijk van de complexiteit van de onroerende zaak kan worden besloten om vooraf door een externe deskundige een taxatie te laten verrichten om inzicht te verkrijgen in de waarde. De prijs van het onroerend goed wordt niet alleen bepaald door het huidige gebruik maar ook door de te verwachten toekomstige bestemming. Dit wordt meegenomen in de taxatie.

▪

Dekking: In het geval er een hogere prijs moet worden betaald dan de marktwaarde, is het van belang na te gaan in hoeverre een eventueel te treffen voorziening gedekt kan worden uit de algemene reserve.

▪

Toekomstig resultaat: Door middel van een haalbaarheidsanalyse wordt bepaald wat het toekomstige resultaat van de voorgenomen ontwikkeling zal zijn.

Werkwijze gemeente Simpelveld De combinatie van deze factoren bepaalt in onderlinge samenhang, de noodzaak en wenselijkheid van de aankoop door de gemeente Simpelveld. De risicoanalyse dient zodanig plaats te vinden dat inzicht kan worden verschaft in de afweging die vooraf is gegaan aan de strategische aankoop. Een afweging zal altijd enigszins subjectief zijn. De toetsing vindt plaats onder verantwoordelijkheid van het college. Andersoortige overwegingen kunnen eveneens een rol spelen bij de wens/noodzaak een vastgoedobject aan te kopen, maar dat maakt het nog geen strategische verwerving. Panden verwerven omdat de gelegenheid zich voordoet, een overlast gevende situatie die beëindigd moet worden en die niet via handhaving kan worden opgelost, of omdat een mogelijke planschadeclaim door de eigenaar kan worden voorkomen, vallen niet onder de categorie “strategisch”. Dergelijke aankopen moeten op de reguliere wijze ter besluitvorming worden voorgelegd. Uitgangspunt Het college wordt middels een separaat voorstel gemandateerd om strategische aankopen tot een nader door de raad vast te stellen bedrag te doen, waarbij het college de gemeenteraad zo spoedig mogelijk zal informeren. Het bedrag zal jaarlijks worden vastgelegd middels de reguliere begrotingscyclus zodat ook telkens rekening wordt gehouden met de financiële ruimte van de gemeente.

Afstoten, verhuren of verpachten grond De gemeente kan ‘niet-strategische’ grondposities, niet beoogd voor ontwikkeling of exploitatie afstoten, tenzij deze kunnen worden ingezet als ruil- of compensatiegrond. 31

Uitgangspunten voor het afstoten van gronden: Verkoop bij onderliggende leidingen en kabels is in principe niet mogelijk tenzij er goede voorwaarden kunnen worden gesteld. Geen verkoop van structureel groen indien dit bepalend is voor het straatbeeld en/of omgeving. Verkoop staat niet los van de verkeersveiligheid. Verkoop mag niet leiden tot belemmering van onderhoud aan overig gemeentelijk groen. De gemeente wil gronden behouden om te voorkomen dat de openbare ruimte goed en conform het beleid van de gemeente en overige partners (bijvoorbeeld Enexis – ruimte voor trafo’s) gebruikt kan worden.

Bevoegdheidsverdeling en aankopen De bevoegdheid tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten ligt bij het college van burgemeester en wethouders (artikel 160 lid 1, sub e Gemeentewet). Het college licht de raad van tevoren in als de raad daar om verzoekt of als de uitoefening van de in artikel 160 lid 1 genoemde bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Het college mag dan geen besluit nemen voordat de gemeenteraad haar wensen en bedenkingen heeft kunnen uiten (artikel 169 lid 4 Gemeentewet). De raad heeft de bevoegdheid om financiële middelen beschikbaar te stellen (budgetrecht, artikel 189 lid 1 Gemeentewet). Grondaankopen en aankoop gebouwen binnen exploitatiegebieden Verwerving van grond en gebouwen door het college binnen een door de gemeenteraad gefiatteerd project en/of vastgestelde grondexploitatie is mogelijk zonder dat de gemeenteraad haar wensen en bedenkingen kenbaar hoeft te maken. Het college is hiertoe zelfstandig bevoegd. Strategische aankopen Het college wordt gemandateerd om strategische aankopen te doen tot een nader door de raad te bepalen bedrag-. Wanneer het college gebruik maakt van deze mogelijkheid, dan zal de aankoop zo snel mogelijk aan de raad kenbaar worden gemaakt. De voorwaarden voor de strategische aankopen worden getoetst volgens de afwegingskaders zoals genoemd in deze Nota.

Deze toetsing aan de voorwaarden dient ter onderbouwing aan het te nemen besluit. Bij aankopen boven een door de raad vast te stellen bedrag, wordt de raad in de gelegenheid gesteld om de wensen en bedenkingen naar voren te brengen. Wanneer dit gebeurt na het sluiten van de overeenkomst wordt in de overeenkomst een ontbindende voorwaarde omtrent de goedkeuring van de raad opgenomen. Zoals aangegeven wordt voorafgaand aan een strategische aankoop een risicoanalyse gemaakt waarin de realisatietermijn, risico’s, prijs, dekking en toekomstig resultaat beschreven worden. Deze risicoanalyse dient ter onderbouwing voor het te nemen besluit door college of raad. Wet Bibob Het doel van de Wet Bibob is de waarborging van de integriteit van het bestuursorgaan door te voorkomen dat de overheid (in dit geval de gemeente Simpelveld) onbewust of ongewild criminele activiteiten faciliteert.

De Wet Bibob verstrekt de gemeente Simpelveld een bestuurlijk instrument om zich tegen het risico van aantasting van de integriteit te beschermen. Als bijvoorbeeld een ernstig gevaar dreigt dat een bepaalde vergunning wordt misbruikt door een aanvrager, kan een aangevraagde vergunning worden geweigerd of een verleende vergunning zelfs worden ingetrokken. Maar ook als de gemeente in haar privaatrechtelijke hoedanigheid handelt – als rechtspersoon met een overheidstaak – en met een derde een vastgoedtransactie wenst aan te gaan, beschermt de Wet Bibob de integriteit van het openbaar bestuur. De gemeente Simpelveld kan de Wet Bibob in beginsel bij deze (voorgenomen) transacties toepassen: • Het verwerven of vervreemden van een recht op eigendom; • Het vestigen, vervreemden of wijzigen van een zakelijk recht; • Huur of verhuur; • Het verlenen van een gebruikrecht. Binnen de haar toekomende contractvrijheid heeft de gemeente Simpelveld het recht om geen transactie met een derde aan te gaan, waarbij zij zich ook, mede of uitsluitend kan baseren op het oordeel dat ten aanzien van betrokkene een bepaald integriteitsrisico bestaat.

Met betrekking tot vastgoedtransacties bestaat een Integriteitsrisico als uit Bibob-onderzoek blijkt dat er sprake is van enige mate of ernstig gevaar als bedoeld in artikel 3 van de wet; Uitgangspunt De gemeente Simpelveld neemt in alle vastgoedovereenkomsten standaard een integriteitsclausule (bepaling) op. De clausule (bepaling) bevat een juridische grondslag om de overeenkomst over een vastgoedtransactie te beëindigen (door middel van ontbinding of opzegging of vernietiging/opschorting) die de gemeente kan inroepen in geval aan de wederpartij toerekenbare gedragingen die na het sluiten van de overeenkomst aan het licht komen en een mogelijke aantasting vormen voor de integriteit van het gemeentebestuur. Overige grondaankopen Incidenteel worden er kleine stukjes grond aangekocht voor bijvoorbeeld het verplaatsen van een transformatorhuisje of voor een verbreding van een weg. De aankoop van overige gronden is een collegebevoegdheid die opgenomen is in de mandaatregeling van de gemeente Simpelveld. Selectie In het geval dat er voor een ontwikkellocatie een selectie wordt uitgeschreven kan het college kaders meegeven, bijvoorbeeld met betrekking tot het gewenste (woningbouw)programma, mate van ruimtelijke inpassing, duurzaamheid en maatschappelijke betrokkenheid en overige randvoorwaarden.

Tevens kan het college aangeven of de voorkeur ligt bij het aanschrijven van een selectie van ontwikkelaars of bij een openbare uitschrijving.

33

Afsluiting Voor wat betreft de verwerving van gronden, de bevoegdheid en de eventuele vervreemding van gronden worden de navolgende uitgangspunten gehanteerd. Uitgangspunten strategische aankopen De planmatige verwerving van gronden vindt plaats voor zover deze past binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente Simpelveld. Het college wordt gemandateerd om strategische aankopen tot een door de raad vast te stellen bedrag te doen, waarbij het college de gemeenteraad zo spoedig mogelijk zal informeren. Bij strategische aankopen boven dat bedrag wordt de raad in de gelegenheid gesteld om de wensen en bedenkingen naar voren te brengen.

Uitgangspunten risico en vorm van samenwerking Voorafgaand aan een strategische aankoop wordt een risicoanalyse gemaakt waarin de realisatietermijn, risico’s, prijs, dekking en toekomstig resultaat beschreven worden. Indien gekozen wordt voor samenwerking met marktpartijen weegt de gemeente per project de vorm van samenwerking af. Staatssteun- en aanbestedingsvraagstukken zijn een vast onderdeel van het keuzeproces; In het geval de gemeente een eigen locatie door de markt laat ontwikkelen, zal zij de marktpartij in beginsel selecteren op basis van een selectie of aanbesteding. Bij een selectie kan het college kaders meegeven voor de invulling van de ontwikkellocatie. Bij een selectie kan het college de voorkeur uitspreken voor het aanschrijven van een selectie van ontwikkelaars of voor een openbare uitschrijving.

6 Kostenverhaal Inleiding Voor het kostenverhaal op basis van de Omgevingswet zijn in principe twee mogelijkheden te onderscheiden: 1) Eigen exploitatie door gemeente Simpelveld Indien de gemeente Simpelveld voor eigen rekening en risico de grondexploitatie uitvoert, dan vindt kostenverhaal plaats via de gemeentelijke gronduitgifte. De grondopbrengsten moeten de kosten voor bijvoorbeeld verwerving, civiele werken en onderzoeks- en plankosten dekken. Bij dergelijke eigen ontwikkelingen heeft de gemeente Simpelveld niets van doen met het verhaal van kosten. 2) Exploitatie door private partij Het komt vaker voor dat een private partij (zoals een bouwer, een ontwikkelaar, een corporatie of een particuliere initiatiefnemer) een bouwplan wil realiseren op eigen grond. In dat geval voert niet de gemeente Simpelveld, maar de betreffende private partij voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. De betrokken initiatiefnemer draagt de kosten in principe zelf. In veel gevallen kan de realisatie van een dergelijk bouwplan niet zonder de medewerking van de gemeente Simpelveld. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de (ondergrondse) openbare ruimte moet worden aangepast en/of dat er een planologische maatregel nodig is om het bouwplan in te kunnen passen in het omgevingsplan. De gemeente Simpelveld maakt dan in principe kosten.

Deze kosten kan én moet de gemeente verhalen op de private initiatiefnemer. De initiatiefnemer betaalt in dat geval een vergoeding aan de gemeente Simpelveld. Kostenverhaal (verplicht) Het kostenverhaal is voor de gemeente Simpelveld aan de orde indien een ontwikkeling plaatsvindt door een ander dan de gemeente en daarbij kosten worden gemaakt door de gemeente. Die kosten moeten dan worden verhaald. Als uitgangspunt geldt dat die kosten worden verhaald middels het sluiten van een anterieure overeenkomst.

Anterieure overeenkomst De gemeente Simpelveld en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde ‘anterieure overeenkomst’. De Omgevingswet biedt daarvoor een wettelijke grondslag. Naast het kostenverhaal kan ook een (vrijwillige) financiële bijdrage gebiedsontwikkeling worden afgesproken. Dat is een bijdrage voor ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied.

35

Privaatrechtelijk kostenverhaal De Omgevingswet kent een regeling over kostenverhaal. In de Wet op de ruimtelijke ordening (zoals die geldt tot 1 januari 2024) werd dit gevat onder de term grondexploitatie en kosten van grondexploitatie. Die term wordt in de Omgevingswet losgelaten. Er wordt in de Omgevingswet enkel nog gesproken over kostenverhaal. Opmerking Grondexploitatie onder de Wet ruimtelijke ordening wordt vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet aangeduid als kostenverhaal. Het gaat om kostenverhaal bij ontwikkelingen in de zin van het bebouwen van gronden of het verbouwen van bestaande gebouwen voor functiewijzigingen. Het verhalen van zulke kosten is verplicht voor de gemeente.

Schema: systeem Wet ruimtelijke ordening (links) en systeem Omgevingswet (rechts) In veel gevallen gaat gemeente Simpelveld met eigenaren of ontwikkelaars in overleg over de ontwikkeling van een bepaalde locatie. Dat resulteert uiteindelijk in een overeenkomst over de ontwikkeling. In het proces om te komen tot afspraken met de private partij worden een aantal vaste uitgangspunten gehanteerd. Uitgangspunten en stappen kostenverhaal

Het is mogelijk dat sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling waarbij sprake is van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten, waarvoor de gemeenteraad als adviseur is aangewezen in de zin van artikel 16.15 eerste lid van de Omgevingswet. Uitgangspunt 1 In het stadium van overleg over de aanvaardbaarheid van een initiatief voor een ruimtelijke ontwikkeling worden de kosten van het ambtelijk apparaat en van de door haar in te schakelen externe adviseurs (hierna: de plankosten) en de onderzoekskosten verhaald op de initiatiefnemer.

Een voorovereenkomst wordt aangeboden in situaties als bedoeld in het Omgevingsbesluit tot aanwijzing van gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten, waarvoor de raad als adviseur, zoals bedoeld in artikel 16.15, eerste lid van de Omgevingswet wordt aangewezen. Voor de hoogte van de in het voorstadium te verhalen kosten wordt uitgegaan van de schatting van de werkelijk te maken kosten. Voor gevallen waarin de kostenverhaalsregeling van afdelingen 13.6 en 13.7 Ow niet van toepassing is, worden leges geheven voor de ambtelijke inzet op grond van de gemeentelijke legesverordening. De gemeente Simpelveld past de kostenverhaalsregeling ook toe op de kruimelgevallen van artikel 8.14 Omgevingsbesluit. Uitgangspunt 2 Om de plankosten en de onderzoekskosten te kunnen verhalen wordt in een vroeg stadium een intentieovereenkomst gesloten bij grotere of complexere ontwikkelingen. Daarin wordt (in overleg met de initiatiefnemer) vastgelegd welke werkzaamheden de gemeente Simpelveld verwacht te hanteren en welke uren en andere kosten daarmee naar verwachting gemoeid zullen zijn. Opmerking Vanuit het oogpunt van kostenverhaal wordt als regel uitgegaan van contractvorming in twee stappen: (1) een intentieovereenkomst, gevolgd door (2) een anterieure overeenkomst (zie bijlagen).

De plankosten die in het traject van de voorovereenkomst verhaald worden, worden verrekend met de plankosten in de anterieure overeenkomst. In andere situaties wordt het stadium van een voorovereenkomst overgeslagen en wordt alleen gewerkt met een anterieure overeenkomst. In de intentieovereenkomst worden afspraken gemaakt over het plan, de processtappen, de verdere uitwerking van het plan in de tijd, de kosten van de ambtelijke inzet, de kosten voor werkzaamheden om het plan mogelijk te maken (onderzoeken door gemeenten, kosten raadplegen registers, kosten opstellen overeenkomst) en over de vraag wanneer de voorfase kan worden afgerond. Vanaf het moment dat een aanvraag wordt ingediend die valt binnen het wettelijk (beleids)kader van de Wet Bibob (bijvoorbeeld wijziging omgevingsplan of een aanvraag omgevingsvergunning) komt de Wet Bibob in beeld. Uitgangspunt 3 Eerst wordt het initiatief voor de ontwikkeling beoordeeld door een ambtelijke werkgroep binnen de gemeente Simpelveld. De in het kader van die behandeling te maken ambtelijke kosten vallen onder de toepassing van de Legesverordening. De ambtelijke kosten die na het overleg worden gemaakt, worden verhaald via de voorovereenkomst. De anterieure overeenkomst wordt gesloten voordat de ontwikkeling in een omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mogelijk wordt gemaakt.

Uitgangspunt 4 Indien en voor zover er geen plankosten zijn en ook geen financiële bijdragen kunnen worden gevraagd, wordt volstaan met het sluiten van een overeenkomst nadeelcompensatie. 37

Het sluiten van overeenkomsten is op basis van de Gemeentewet voorbehouden aan burgemeester en wethouders. Dat betekent concreet dat de anterieure overeenkomst tijdig moet worden opgesteld en ook tijdig moet worden voorgelegd aan het college. Uitgangspunt 5 De kosten bij een ruimtelijke ontwikkeling worden bij voorkeur verhaald door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst, met als eventuele achtervang het regelen van het kostenverhaal via het omgevingsplan of de omgevingsvergunning. Het sluiten van een overeenkomst biedt zowel de gemeente als de private partij zekerheid over belangrijke aspecten. Uitgangspunt 5 Voor de anterieure overeenkomst wordt, voor het onderdeel plankosten, als uitgangspunt genomen de regeling voor het kostenverhaal in het omgevingsplan danwel in de vergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (met gebruikmaking van de zogeheten plankostenscan). De overeenkomst regelt onder meer: 1. het verplicht kostenverhaal 2. de financiële bijdragen 3. de stedenbouwkundige opzet van het plan, verkaveling, programmering, woningtypes en woningbouwcategorieën 4. het proces, het tijdpad, de fasering, eventuele locatie-eisen; 5. verdeling werkzaamheden en toezicht, 6. levering van gronden 7. vestigen van beperkte rechten 8. algemene bepalingen over ontbinding, boetes, schade, etc.

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld hanteert een vast standaardmodel als uitgangspunt voor het sluiten van een anterieure overeenkomst. Het college is bevoegd tot het sluiten van de overeenkomst. Echter, de gemeenteraad beslist over de wijziging van het omgevingsplan of geeft (bindend) advies over de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor gevallen die ze zelf heeft aangewezen. Opmerking De gemeenteraad heeft (in de raadsvergadering van 6 oktober 2023) onder meer een lijst van gevallen vastgesteld waarin voor bepaalde plannen bindend advies aan de gemeenteraad wordt gevraagd. Het gaat om een lijst van gevallen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Voor het bepalen van haar positie in onderhandelingen over anterieure overeenkomsten kan de gemeente Simpelveld een schaduw-exploitatieopzet hanteren. Daarbij geldt dan het uitgangspunt dat wordt gedaan alsof het publiekrechtelijke kostenverhaal aan de orde zou zijn. Als toepassing van dit principe zou leiden tot een tekort op het kostenverhaal dan probeert de gemeente anterieur tot een beter resultaat te komen.

En voor zover er dan toch een tekort voor de gemeente zou resteren, beoordeelt de gemeente per ontwikkeling of zij het tekort voor haar rekening neemt danwel besluit geen planologische medewerking te verlenen wegens een gebrek aan financiële uitvoerbaarheid van de gevraagde medewerking. Niet alleen vanuit een stedenbouwkundig oogpunt, maar ook vanuit kostenverhaalsoptiek denkt en handelt de gemeente Simpelveld zoveel mogelijk vanuit de van ruimtelijke en functionele samenhang van gebieden waar– vroeger of later – gebiedsontwikkelingen wenselijk kunnen zijn. Uitgangspunt In de anterieure overeenkomst wordt ook een bepaling opgenomen waarin wordt vastgelegd dat initiatiefnemers het volledig door de gemeente te betalen bedrag aan nadeelcompensatie, ten gevolge van het initiatief, aan de gemeente voor opstarten van de betreffende procedure betalen. Er is tevens een model voor een overeenkomst voor gevallen waarin enkel de compensatie van nadeel aan de orde is.

Publiekrechtelijke regeling kostenverhaal Als er geen overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal op een andere manier geregeld worden. Dat kan in het omgevingsplan of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afwijking van het omgevingsplan). De gemeente Simpelveld gaat over het omgevingsplan. De gemeente Simpelveld kan een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan verlenen. De gemeente Simpelveld kan – als het niet lukt om een overeenkomst te sluiten – het kostenverhaal regelen door zogenaamde kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning. Uitgangspunt Voor wat betreft het opnemen van kostenverhaalregels in het omgevingsplan wordt aansluiting gezocht bij de standaardregels zoals opgesteld door de VNG. De gemeente mag de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan drie criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Ook moet de locatie het kostenverhaal kunnen dragen. Dat houdt in dat er niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn. Er zijn twee methoden voor gebiedsontwikkeling: 1. integrale gebiedsontwikkeling, en 2. organische gebiedsontwikkeling. Met organisch wordt bedoeld dat er nog onzekerheid is over het eindbeeld en de termijn waarbinnen er gebouwd wordt.

Voor beide methoden is een regeling voor kostenverhaal opgenomen in de Omgevingswet. Uitleg integrale gebiedsontwikkeling 1. Er wordt een vast tijdvak bepaald in het omgevingsplan. 2. De kosten die verhaald kunnen worden zijn de kosten van het hele gebied die worden omgeslagen over de bouwplannen. 3. De hoogte van de totale kosten wordt begrensd door de totale kosten van het kostenverhaalsgebied te vergelijken met de totale opbrengsten. 4. Er mogen niet meer kosten worden verhaald dan er opbrengsten zijn. Deze toets vindt plaats bij de vaststelling van het omgevingsplan. 5. In het omgevingsplan wordt een raming van de kosten en opbrengsten opgenomen. 39

Uitleg organische gebiedsontwikkeling 1. In het omgevingsplan is geen tijdvak bepaald. 2. Kostenverhaal is beperkt tot de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn in het openbare gebied. 3. De kosten worden begrensd op het niveau van de bouwactiviteit en niet op het niveau van het kostenverhaalsgebied als geheel. 4. Het omgevingsplan hoeft slechts het maximale kostenverhaal voor het gebied (kostenplafond) te vermelden en de maximale kostenverhaalbijdrage per activiteit. De keuze voor een systeem is afhankelijk van het type gebiedsontwikkeling en is afhankelijk van het ‘tijdvak’. Omdat, onder de Omgevingswet, bij toepassing van het organische kostenverhaalsmodel het tekort voor gemeentelijke rekening groter kan zijn dan bij het integrale model, past de gemeente Simpelveld in principe niet het organische model toe.

Overzicht: onderscheid integrale en organische ontwikkeling Uitgangspunten (samenvatting) Voor de ontwikkelingen in de gemeente Simpelveld wordt als lijn gekozen een integrale gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat het kostenverhaal voor het gehele gebied voor de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan inzichtelijk is. De door de gemeente te nemen financiële risico’s dienen zeker bij een integrale gebiedsontwikkeling vooraf duidelijk ingekaderd te zijn. Ook dient vooraf duidelijk te zijn op welke wijze de gemeente eventuele “tegenvallers’ zelf kan opvangen. Hierbij gaan wij er overigens al vanuit dat de mate van te nemen risico past binnen de ‘maat en schaal van de gemeente Simpelveld’ én de (beperkte) financiële ruimte binnen haar begroting de komende jaren. Kosten worden bij voorkeur op basis van een anterieure overeenkomst verhaald. Minimaal de kosten die de gemeente maakt in relatie tot het initiatief, ongeacht de fase waarin het initiatief zich bevindt, worden in rekening gebracht. Binnen de beschikbare mogelijkheden brengt de gemeente aanvullend financiële bijdragen in rekening. De gemeente Simpelveld verleent in de basis enkel medewerking aan particuliere en/of marktinitiatieven wanneer die minimaal kostenneutraal (vanuit de positie van de gemeente Simpelveld) ontwikkeld worden.

Het kan zijn dat een initiatief met het oog op maatschappelijk rendement wenselijk is, maar niet de volledige kosten kan dragen. In dat geval kan de gemeente onder voorwaarden besluiten de gevraagde bijdrage te verlagen of zelfs in zijn geheel te laten vervallen. Ook kan er tegelijkertijd sprake zijn van meerdere initiatieven met een positief maatschappelijk rendement die kostenneutraal ontwikkeld kunnen worden. In dat geval kan temporisatie van de plannen noodzakelijk zijn waarbij plannen met het grootste maatschappelijk rendement een hogere prioriteit krijgen.

7 Financiële bijdragen Inleiding Naast het verplicht verhalen van kosten zijn er in de Omgevingswet ook mogelijkheden om een financiële bijdrage te vragen bij ontwikkelingen in een gebied (artikel 13.22 van de Omgevingswet). Dit kan via een vooraf af te sluiten anterieure overeenkomst. Indien sprake is van financiële bijdragen dan zal de gemeente Simpelveld er voor kiezen om die vast te leggen in een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst is daarmee alles omvattend: zowel het kostenverhaal als de financiële bijdragen worden hierin geregeld. Het vragen van een financiële bijdrage is mogelijk als: 1. er een functionele samenhang is tussen de activiteit en het doel waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd, en 2. de financiële bijdrage is geregeld in een omgevingsvisie of een programma onder de Omgevingswet. Er kan alleen over deze bijdrage worden gecontracteerd als sprake is van een onder de Omgevingswet aangewezen activiteit en ontwikkeling. Nieuw is dat in het publiekrechtelijk spoor de mogelijkheid wordt geïntroduceerd om een financiële bijdrage te verhalen via het omgevingsplan (artikel 13.23 Omgevingswet). Het gaat om het verhalen van een bijdrage die bestaat uit kosten die niet kunnen worden verhaald via het publiekrechtelijke kostenverhaal uit afdeling 13.6 Omgevingswet.

Uitgangspunt De gemeente Simpelveld hanteert als uitgangspunt dat een financiële bijdrage wordt gevraagd voor zover dat is vastgelegd in een structuurvisie of de nog vast te stellen omgevingsvisie (GOVI) In de praktijk zal de gemeente bij iedere ontwikkeling nagaan of (1) er een reden is om te komen tot een financiële bijdrage en of (2) er een wettelijke grondslag is om die bijdrage te vragen. Indien dat het geval is, wordt die bijdrage vervolgens ook door de gemeente Simpelveld gevraagd via het stelsel van de Omgevingswet en conform deze nota.

Uitgangspunt In het kader van de Omgevingsvisie zal worden onderzocht voor welke ontwikkelingen de gemeente Simpelveld bijdragen kan en zal vragen.

41

Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering Artikel 13.23 uit de Omgevingswet voorziet in de mogelijkheid van een op het omgevingsplan gebaseerde afdwingbare financiële bijdrage voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De ontwikkelingen waarvoor dit instrument kan worden ingezet kunnen een overlap vertonen met de vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling. Uit de Omgevingswet volgt dat over afdwingbare financiële bijdragen gecontracteerd mag worden in de anterieure fase. In dat kader kunnen afspraken worden gemaakt over de betaling van die bijdrage en garanties over het daadwerkelijk ontvangen van die bijdrage door de gemeente (middels concerngarantie of bankgarantie). Activiteiten afdwingbare financiële bijdragen De activiteiten waarbij een afdwingbare financiële bijdrage kan worden opgelegd, staan in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Het gaat om de volgende bouwactiviteiten: • bouw van een of meer woningen of andere hoofdgebouwen • uitbreiding van een gebouw met meer dan 1.000 m2 • bouw van een ander gebouw dan een hoofdgebouw van meer dan 1.000 m2 • verbouwing van andere gebouwen tot woningen, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd • verbouwing van gebouwen voor kantoor, winkel of horeca, mits het totaal voor deze functies ten minste 1.500 m2 is.

Verplichte functionele samenhang activiteit en ontwikkeling Er moet functionele samenhang zijn tussen de activiteit en ontwikkeling voor het verbeteren van de fysieke leefomgeving. De functionele samenhang kan het hebben van dezelfde functie zijn. Uitgangspunt samenhang Als een ontwikkeling noodzakelijk is, moeten de kosten via het algemene kostenverhaal worden verhaald. De functionele samenhang moet blijken uit de toelichting bij het omgevingsplan. Een onderbouwing in een omgevingsvisie of programma kan hierbij als basis dienen.

Vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling Artikel 13.22 Omgevingswet biedt de grondslag voor een vrijwillige financiële bijdrage over de ontwikkeling van een gebied als bedoeld in dat artikel. Dat is een andere afspraak dan de afspraak over kostenverhaal. Beide onderwerpen kunnen echter in één overeenkomst gecombineerd worden. De Omgevingswet biedt een grondslag voor een overeenkomst over een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling bij: 1. een wijziging van het omgevingsplan 2. een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, of 3. een projectbesluit. Financiële bijdrage voor inpassen van nieuwe activiteiten Voor het inpassen van nieuwe activiteiten in de fysieke leefomgeving moeten in bepaalde gevallen op een andere plaats voorzieningen worden aangelegd, bijvoorbeeld groenvoorzieningen of een waterberging.

De initiatiefnemer realiseert bij voorkeur deze voorzieningen zelf. Soms is dat voor de initiatiefnemer niet mogelijk. Dan kan de gemeente Simpelveld met de initiatiefnemer afspreken om een bijdrage te betalen voor de financiering van de voorziening. Het gaat om activiteiten die op basis van het omgevingsplan nog niet mogelijk zijn. Ontwikkelingen in omgevingsvisie of programma vastgelegd De ontwikkelingen waarover een overeenkomst wordt gesloten, moeten zijn vastgelegd in een omgevingsvisie of in een programma van de gemeente Simpelveld. Als de raad nog geen visie heeft vastgesteld, kunnen burgemeester en wethouders bepalingen opnemen over financiële bijdragen op basis van een structuurvisie. Dit moet een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Simpelveld zijn. Aangewezen ontwikkelingen Het gaat over activiteiten waarvoor het bestuursorgaan verplicht is kosten te verhalen, maar ook over het toelaten van nieuwe bouw- of gebruiksactiviteiten die niet kostenverhaalplichtig zijn.

Voor de volgende aangewezen ontwikkelingen kan een overeenkomst worden gesloten: 1) Bouw en verbouw van gebouwen: • bouw van een of meer woningen of andere hoofdgebouwen • uitbreiding van een gebouw met meer dan 1.000 m2 • bouw van een ander gebouw dan een hoofdgebouw van meer dan 1000 m2 • verbouwing van andere gebouwen tot woningen, maar alleen bij minimaal 10 woningen • verbouwing van gebouwen voor kantoor, winkel of horeca, maar alleen als de totale oppervlakte voor deze functies minimaal 1.500 m2 is 2) Bouw van bouwwerk geen gebouw zijnde voor: • land- of tuinbouw met een oppervlakte van minimaal 100 m2 • opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager, bijvoorbeeld windturbines en zonnepanelen • infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie infrastructuur • handelsreclame • recreatie 3) Andere activiteiten met het oog op een functiewijziging, waarbij het gaat om: • een of meer bestaande gebouwen (geen recreatiewoningen), waarvan de oppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m2 is • gronden waarvan de oppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik minimaal 1.000 m2 is • een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning De aangewezen ontwikkelingen waarover een overeenkomst kan worden gesloten staan in artikel 8.20 van het

Omgevingsbesluit. Er zijn dus meer activiteiten waarbij een overeenkomst kan worden gesloten dan enkel activiteiten waarbij financiële bijdragen kunnen worden afgedwongen. Bijvoorbeeld bij projecten als de aanleg van windparken en zonne-akkers, is er geen mogelijkheid tot afdwingbare financiële bijdragen. Er kan dan dus wel een overeenkomst worden gesloten. Deze activiteiten staan in artikel 8.20, maar niet in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit.

43

Onderbouwing De omgevingsvisie Simpelveld of een programma moet de hoofdlijnen van de bekostiging en planning van de ontwikkeling van het gebied uiteen zetten. De investeringen waarvoor een bijdrage nodig is, worden dan benoemd en tevens moet een indicatie van de benodigde bijdrage worden gegeven. De omgevingsvisie voor de gemeente Simpelveld (of het programma) besteedt aandacht aan een aantal relevante aspecten als wordt gekozen voor een financiële bijdrage, te weten: 1) het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt; 2) het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen; 3) de financiering van de ontwikkeling; 4) een indicatie geven van de gewenste bijdrage; 5) de planning en realisatie van de ontwikkeling. De ontvangen bijdragen worden besteed aan de “verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies.” Voorbeelden: - De voor woningbouw en bedrijventerreinen gewenste ontwikkelingen - De aanleg van andere belangrijke maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie, sport, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen.

Stappenplan gemeente De gemeente hanteert voor wat betreft de beoordeling van een ontwikkeling de navolgende stappen. Stap 1 De ontwikkeling wordt getoetst aan de wet- en regelgeving. De gemeente toetst het plan in ieder geval aan het op dat moment geldende omgevingsplan. Als uit de toetsing van het plan blijkt dat het plan niet past binnen het omgevingsplan dan kan medewerking worden verleend middels: 1) het aanpassen van het omgevingsplan dan wel 2) het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De gemeente is in dat geval verplicht om kostenverhaal toe te passen. Voor wat betreft het kostenverhaal sluit de gemeente aan bij de uitgangspunten en eisen zoals opgenomen in deze nota. Nadat het plan is getoetst en duidelijk is dat de gemeente in principe medewerking wil verlenen, wordt nagegaan of een plan is waarop het zogenaamd verzwaard adviesrecht van toepassing is. Stap 2 De gemeente gaat na of sprake is van een plan dat valt binnen de dan geldende lijst met gevallen waarvoor advies van de gemeenteraad nodig is voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit als bedoeld in artikel 16.15a lid b onder 1 Omgevingswet.

Als sprake is van een plan dat past binnen de lijst van gevallen dan worden de kosten van het ambtelijk apparaat en van de door haar in te schakelen externe adviseurs (hierna: de plankosten) en de onderzoekskosten door de gemeente Simpelveld in het geheel verhaald op de initiatiefnemer. Het gaat in dit geval om de kosten die de gemeente Simpelveld maakt alvorens een plan wordt ingediend en waarbij toch al sprake is van het maken van kosten. De inzet van bijvoorbeeld externe deskundige en de ambtelijke capaciteit kost geld en tijd. De gemeente kiest dan voor een intentie voorovereenkomst. Die overeenkomst regelt dat beide partijen een traject ingaan en dat aan dit traject verbonden zijn voor de gemeente. In dat geval worden in de overeenkomst: • Afspraken gemaakt over het te volgen traject; • De kosten voor het te volgen traject (inzet van externen en ambtelijke capaciteit) geregeld; • De zetten stappen om te komen tot een eindresultaat; • Het betalingsmoment vastgesteld voor het betalen van de bijdrage. Stap 3 Nadat is gebleken dat het plan verder in procedure wordt genomen, vindt het verplicht kostenverhaal plaats volgens de uitgangspunten van deze Kadernota Grondbeleid. De gemeente heeft de plicht om de kosten te verhalen indien het plan verder in procedure wordt gebracht. Het college zal dan een anterieure overeenkomst opstellen en vervolgens sluiten met de private partij.

De gemeente maakt in dat kader gebruik van een door het college vastgestelde standaard. In het kader van het overleg met de private partij zal de gemeente nagaan of er reden is om een financiële bijdrage te vragen. Indien sprake is van een door de gemeente zelf ontwikkeld plan zal de vraag of er ruimte is voor een financiële bijdrage plaatsvinden in het kader van het opstellen van een wijziging van een omgevingsplan. Indien echter sprake is van een private ontwikkeling zal de gemeente in het kader van de wijziging van het planologisch regime op dat moment nagaan of er in de omgevingsvisie of het omgevingsplan een basis is gelegd voor een financiële bijdrage. Mocht dat niet geval zijn dan kan de gemeente op dat moment beoordelen of er reden is om een financiële bijdrage te verlangen. Daarbij dient uiteraard te worden voldaan aan de wettelijke uitgangspunten zoals omschreven in deze nota. Stap 4 en afronding Nadat het kostenverhaal inzichtelijk is en ook bekend is of, en zo ja welke bijdragen kunnen worden gevraagd wordt overgegaan tot het sluiten van een anterieure overeenkomst.

Afsluiting De gemeente Simpelveld gaat over het vaststellen of wijzigen van een omgevingsplan. De gemeente kan ook een omgevingsvergunning voor afwijking van het omgevingsplan verlenen.

45

De gemeente is verplicht tot kostenverhaal. Daarin heeft de gemeente dus geen keuze. De gemeente kiest er altijd voor om het kostenverhaal te regelen via het sluiten van een anterieure overeenkomst. De gemeente kan – als het niet lukt om een overeenkomst te sluiten – het kostenverhaal regelen door zogenaamde kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning. Er is dus een keuze: kostenverhaal via de privaatrechtelijke (voorkeur) of kostenverhaal via het publiekrechtelijke instrumentarium (omgevingsplan of omgevingsvergunning). Bij iedere ontwikkeling doorloopt de gemeente Simpelveld de navolgende opeenvolgende stappen.

Stap 1: Zijn kostenverhaalplichtige activiteiten voorgenomen? Antwoord: nee, dan geen kostenverhaal via Omgevingswet

Antwoord: ja, dan naar stap 2

Stap 2: Betreft het een planologisch besluit waarbij kostenverhaal aan de orde kan zijn? Antwoord: nee, dan geen kostenverhaal via omgevingswet

Antwoord: ja, dan naar stap 3

Stap 3: Heeft de gemeente privaatrechtelijke zeggenschap over de betreffende gronden? Antwoord: ja, dan geen kostenverhaal via Omgevingswet

Antwoord: nee, dan naar stap 4

Stap 4: Is kostenverhaal verzekerd via anterieure overeenkomst of op andere wijze? Antwoord: neen, dan naar stap 5

Antwoord: ja, dan is kostenverhaal geregeld en geen verdere actie nodig

Stap 5: Ziet de gemeente af van het kostenverhaal? Antwoord: ja, dan geen kostenverhaal

Schema: stroomschema kostenverhaal

Antwoord: neen, dan opnemen van kostenverhaalregels of kostenverhaalvoorschriften in het besluit noodzakelijk

8 Grondprijsbeleid en gronduitgifte Grondprijsbeleid Het grondprijsbeleid van de gemeente Simpelveld geeft inzicht in de methode waarmee de gemeente grondprijzen bepaalt bij het uitgeven van grond. Voor de bepaling van de grondprijs worden verschillende methodieken gehanteerd.

Methodieken Voor het bepalen van de grondprijs kunnen diverse methodieken gehanteerd worden. De uitgifte vindt meestal plaats door middel van verkoop van de gronden. De meest gebruikte methodieken zijn in willekeurige volgorde: ▪ ▪ ▪ ▪

Kostprijsmethode; Comparatieve methode; Residuele grondwaardemethode; Taxatie/openbare aanbesteding.

Kostprijsmethode In deze methodiek wordt gerekend vanuit de kostenkant van een grondexploitatie. Op basis van de kosten wordt berekend wat de gronden (minimaal) moeten opbrengen om een sluitende grondexploitatie te krijgen. De voordelen van deze methode zijn: ▪ De prijs is meestal relatief snel te bepalen. Nadelen van deze methode zijn: ▪ De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is; ▪ De grondprijs kan sterk verschillen per locatie, afhankelijk van de kosten die op de exploitatie drukken; ▪ De gemeente laat mogelijk winst liggen. Comparatieve methode De essentie van deze methodiek is dat een vaste prijs per m² uitgeefbare grond onder woningen, kantoren of bedrijven wordt gehanteerd. Deze vaste prijs komt tot stand op basis van vergelijking met omliggende gemeenten (in Zuid-Limburg). Voordelen van deze methode zijn: ▪ Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen); ▪ Een grondprijs is snel bepaald. Nadelen van deze methode zijn: • De berekende grondprijs houdt (mogelijk) geen verband met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is; • De gemeente laat mogelijk winst liggen; op deze wijze kan geen reserves worden gevormd voor het grondbedrijf, waar negatieve plannen uit gedekt kunnen worden. 47

Residuele grondwaarde berekening De residuele grondwaardeberekening geeft inzicht in de opbouw van de kosten en opbrengsten en daarmee inzicht waar de winst zit. Een residuele waarde gaat uit van de marktwaarde van een object. Deze marktwaarde wordt verminderd met de bouwkosten, bijkomende kosten en winst en risico voor de ontwikkelaar. Wat resteert is de residuele waarde: de grondwaarde. Voordelen van deze methode zijn: • Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen); • De onderhandelingspositie van beide partijen wordt inzichtelijk zodat het duidelijk wordt “aan welke knoppen eventueel moet worden gedraaid”. Nadelen van deze methode zijn: • Elke situatie is anders, bij elke berekening is een verkenning van de markt noodzakelijk; • Kennis hebben van de methodiek en de input is een vereiste om de gevoeligheden van de berekening te beoordelen.

Taxaties Voor het bepalen van marktconforme prijzen kan ook aansluiting worden gezocht bij taxaties door externe deskundigen. De getaxeerde waarde wordt door een extern gecertificeerd deskundige bepaald die geen andere belangen heeft en dusdanige kennis bezit om tot de juiste prijs te komen. Tevens dient de extern deskundige over voldoende bekwaamheid betreffende het te taxeren vastgoed te beschikken. De extern deskundige kent de marktvraag. Dit instrument kan ook ingezet worden indien koper en verkoper onafhankelijk advies willen over realistische marktprijzen. Alle specifieke locatie eisen kunnen dan in de waardering worden meegewogen. Het voordeel van deze methodiek is dat deze taxatie door een gecertificeerd deskundige per definitief neutraal en marktconform is. Beleidsuitgangspunten Er wordt binnen de gemeente Simpelveld een marktconforme grondprijsbenadering gehanteerd. De gemeente hanteert minimaal de getaxeerde waarde, tenzij expliciet anders besloten en beargumenteerd. De grond/het vastgoed wordt zoveel mogelijk openbaar aangeboden.

Uitgiftebeleid Gronduitgifte vindt plaats binnen de wettelijke kaders en mogelijkheden. Voor gronduitgifte in het bijzonder gelden ook (Europese) regels met betrekking tot aanbestedingsrecht en staatssteun. Procedure Didam In november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenaamde Didam-arrest gewezen. Het Didam-arrest gaat over de situatie dat een gemeente, in die casus de gemeente Montferland, een aan haar toebehorende onroerende zaak verkoopt aan een ontwikkelaar. Het betreft privaatrechtelijk handelen van een gemeente. De Hoge Raad overweegt dat overheidslichamen ook bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam bij verkoop van een onroerende zaak (potentiële) kopers van deze onroerende zaak, een gelijke kans moet bieden. Dit geldt alleen indien er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

In dat geval moet het overheidslichaam criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het overheidslichaam heeft hierbij beleidsruimte. Het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot: 1. de beschikbaarheid van de onroerende zaak, 2. de selectieprocedure, 3. het tijdschema, en 4. de toe te passen selectiecriteria. Er moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid worden gegeven door de informatie bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. De gemeente sluit in dat kader aan bij het “Addendum notitie beleidsuitgangspunten grondtransacties gemeente Simpelveld 2022”. Uitgangspunt Het primaire uitgangspunt van gronduitgifte in Simpelveld is marktconforme verkoop, uitgifte in erfpacht/opstal en verhuur tegen getaxeerde waarde en voor iedere mogelijke gegadigde een gelijkwaardige en volledige kans door middel van openbare aanbieding. Woningbouw De sociale huurwoningen worden tot nog toe gerealiseerd door de betreffende woningcorporatie. Hier worden door de gemeente en de corporatie prestatieafspraken voor gemaakt, die vastliggen in een convenant.

Indien er door een derde partij sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd, dan worden deze gronden marktconform getaxeerd met in achtneming van de sociale verhuurplicht danwel de verkoopplicht tegen sociale koopprijs.

Bouwkavels De particuliere bouwkavels worden uitgegeven via een openbare procedure. Daar waar nodig vindt bij meerdere gegadigden een loting door een notaris plaats. Wanneer de kavels na een openbare procedure niet zijn verkocht, blijven deze beschikbaar voor latere belangstellenden. Grond voor projectmatige woningbouw wordt overgedragen aan de ontwikkelende partij voor de start van de bouw. Niet-woningbouw Naast woningbouw kunnen door de gemeente Simpelveld gronden worden uitgegeven voor diverse bestemmingen. 49