RVS Update Woningmarktanalyse 2020 bijlage 1

Bron: TNO (2016), bewerking Stec Groep (2019).

3.2 800 woningen in kwetsbare woningsegmenten met overschotten In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de kwetsbaarheid van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Schouwen-Duiveland. We gebruiken daarvoor de inzichten uit het Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland 2019. Kwetsbaarheidsanalyse toont dat belangrijk deel woningmarktopgave zit in de bestaande voorraad Op Schouwen-Duiveland gaat het indicatief om zo’n 800 woningen in een kwetsbaar segment. Het gaat vooral om kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen en ruime reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook van andere type productmarktcombinaties (PMC’s) is een deel van de woningen kwetsbaar, bijvoorbeeld omdat de energieprestatie laag is, al dan niet in combinatie met een relatief minder sterk presterende omgeving van de woning. Ook voor deze PMC’s zien we potentiële opgaven binnen de bestaande voorraad, maar deze zijn door aanhoudende marktdruk minder urgent. De kwetsbaarheidsanalyse van de bestaande voorraad toont, samen met de indicatieve overschotten en tekorten per PMC, dat een belangrijk deel van de woningmarktopgaven moet worden gezocht in de bestaande voorraad. Daarbij is het belangrijk om te realiseren dat niet ingrijpen in de bestaande voorraad uiteindelijk meer geld kost dan wel ingrijpen. De relatief kwetsbare voorraad bestaat voor circa driekwart uit particulier bezit (huur en koop).

Dit is ongeveer gelijk aan het aandeel particulier bezit binnen de totale voorraad.

27

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Kwetsbare segmenten: kleine sociale huurwoningen en ruimere reguliere grondgebonden koopwoningen Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar uit onze kwetsbaarheidsbenchmark bestaande woningvoorraad komen, zijn het meest risicovol: de minst presterende woningen binnen deze voorraad hebben het hoogste risico op leegstand en achteruitgang. In de kwetsbare voorraad zijn vooral woningen uit de naoorlogse bouwperiode (1940-1970) oververtegenwoordigd. Ongeveer een derde van kwetsbare voorraad komt uit de bouwperiode 1970 tot 1990, dit staat ongeveer gelijk aan het aandeel in de reguliere voorraad. Woningen uit recente bouwperiode hebben logischerwijs een geringe kwetsbaarheid.

Totaal

25%

8%

67%

Kwetsbare voorraad

Figuur 23: kwetsbare voorraad naar eigendomsvorm

26%

7%

67%

0%

10%

20%

30%

40% Corporatie

50%

60%

Particuliere huur

70%

80%

90%

100%

Koop

Bron: Monitor Toekomstwaarde, bewerking Stec Groep (2020). Kwetsbare overschotten: kleine grondgebonden sociale huurwoningen en middeldure tot dure reguliere grondgebonden koopwoningen.

Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar uit onze kwetsbaarheidsbenchmark bestaande woningvoorraad komen, zijn het meest risicovol: de minst presterende woningen binnen deze voorraad hebben het hoogste risico op leegstand en achteruitgang. Ook van andere type PMC’s is een deel van de woningen kwetsbaar, bijvoorbeeld omdat de energieprestatie laag is, al dan niet in combinatie met een relatief minder sterk presterende omgeving van de woning. Ook voor deze PMC’s zien we potentiële opgaven binnen de bestaande voorraad, maar deze zijn door aanhoudende marktdruk minder urgent. Woningen waar overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn, zijn het meest risicovol. In totaal zijn dit er 800 in SchouwenDuiveland. In de figuur zijn de 6 belangrijkste PMC’s (725 woningen) weergegeven. Het gaat vooral om kleine grondgebonden sociale huurwoningen en middeldure tot dure reguliere grondgebonden koopwoningen.

28

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Figuur 24: kwetsbare overschotten (top 6) APP/NULT SH tot 80m²

40 155

460

GGB koop 350K+ 120m²+

110

600

GGB koop 250-350K 120m²+

65

710

GGB koop 150-250K tot 120…

70

GGB SH 120m²+

45

GGB SH tot 120 m²

395

730 435 1.745

685

145 45 1.410

-

530

1.000 Kwetsbare woningen

Kwetsbaar overschot

2.000 Niet-kwetsbare woningen

3.000

Totaal

Figuur 25: kwetsbare voorraad naar PMC (top 5)

Kwetsbare voorraad

16%

15%

8%

23%

0%

10%

9%

22%

20%

30%

GGB koop 150-250K tot 120 m² GGB koop 350K+ 120m²+

40%

5%

47%

10%

9%

8%

50%

60%

70%

GGB SH tot 120 m² GGB koop tot 150K tot 120 m²

28%

80%

90%

100%

GGB koop 250-350K 120m²+ Overig

Bron: Monitor Toekomstwaarde, bewerking Stec Groep (2020).

3.3 Netto harde plancapaciteit voorziet in circa 290 woningen In deze paragraaf bieden we inzicht in de plancapaciteit op basis van de gemeentelijke planlijst (peildatum juli 2020). We bieden inzicht in de verdeling naar harde en zachte plancapaciteit. Daarnaast verdelen we de planvoorraad naar enkele kwalitatieve kenmerken zoals het woningtype. In tabel 7 is de planvoorraad weergeven onderscheiden naar type woonmilieu. De harde plancapaciteit voorziet in 289 woningen voor Schouwen-Duiveland. Het grootste gedeelte van de plannen zijn voorzien in Zierikzee, zo’n 205 van de 289 woningen. Tabel 7: Plancapaciteit naar planstatus gemeente Schouwen-Duiveland (juli 2020) Hard

Zierikzee Wonen aan de kust Dorpswonen Totaal

205 (40%)

Zacht 227 (44%)

Potentiële plannen 85 (16%)

Totaal

47 (67%) 37 (38%)

12 (17%) 29 (30%)

11 (16%) 31 (32%)

70 97

289 (42%)

268 (39%)

127 (19%)

684

517

Bron: Gemeente Schouwen-Duiveland 2020, harde plancapaciteit op basis van het restant harde capaciteit (juli 2020).

In onderstaande tabel is de bruto plancapaciteit verdeeld naar woningtype en eigendom. Ruim 55% van de totale bruto planvoorraad voorziet in grondgebonden woningen. Dit aandeel ligt in Zierikzee hoger dan in de andere woonmilieus. Verder voorziet ongeveer 25% van de harde planvoorraad in appartementen, en nog 19% in patio en nultredenwoningen. Vooral in het woonmilieu ‘dorpswonen’ zijn relatief veel nultredenwoningen geprogrammeerd. Hiermee sluit de harde planvoorraad in het woonmilieu ‘dorpswonen’ aan op de verwachte kwalitatieve opgave in de balanskernen. Ruim driekwart van de planvoorraad voorziet in koopwoningen, vooral in Zierikzee is het aandeel koopwoningen hoog (89%). Het aandeel dure huur is beperkt (circa 5%).

29

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Tabel 8: Woningbouwprogramma naar woningtype en eigendom op basis van de bruto harde plancapaciteit. Grondgebonden

Zierikzee Wonen aan de kust Dorpswonen Totaal

Patio/nultreden

Totaal

92 (41%) 1 (2%)

5 (2%) 1 (2%)

58 (44%) 233 (57%)

3 (2%) 96 (24%)

72 (54%) 78 (19%)

Koop

Zierikzee Wonen aan de kust Dorpswonen Totaal

Appartement

127 (57%) 48 (96%)

Huur (duur)

Huur (sociaal)

50 133 407 Totaal

219 (89%)

1 (5%)

4 (2%)

49 (83%) 58 (43%)

1 (11%) 16 (2%)

0 (0%) 59 (44%)

326 (77%)

18 (5%)

63 (15%)

Bron: Bruto harde plancapaciteit op basis van de planlijst juli 2020, Gemeente Schouwen-Duiveland juli 2020,

224

224 50 133 407

30

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Bijlage A: verhuisbewegingen per kern Tabel C1 verhuisbewegingen per kern in Schouwen-Duiveland 2015 t/m 2019

Bruinisse Brouwershaven Burgh-Haamstede Dreischor Ellemeet Kerkwerve Nieuwerkerk Noordgouwe Noordwelle Oosterland Ouwerkerk Renesse Scharendijke Sirjansland Serooskerke Zierikzee Zonnemaire Kern onbekend Buiten gemeente Totaal

Totaal

Buiten gemeente

Kern onbekend

Zonnemaire

Zierikzee

Serooskerke

Sirjansland

Scharendijke

Renesse

Ouwerkerk

Oosterland

Noordwelle

Noordgouwe

Nieuwerkerk

Kerkwerve

Ellemeet

Dreischor

BurghHaamstede

Bruinisse

Van

Brouwershaven

Naar

23% 1%

1% 40%

5% 2%

1% 0%

0% 0%

3% 0%

2% 4%

1% 0%

0% 0%

1% 4%

0% 1%

1% 0%

2% 0%

1% 0%

0% 1%

19% 6%

2% 0%

3% 4%

33% 38%

100% 100%

1% 3%

1% 3%

37% 3%

1% 15%

0% 0%

1% 2%

1% 6%

1% 2%

1% 0%

1% 1%

1% 0%

2% 1%

1% 1%

1% 0%

0% 0%

9% 25%

0% 3%

2% 2%

43% 31%

100% 100%

1% 2%

0% 1%

7% 7%

3% 3%

2% 0%

7% 14%

6% 2%

0% 3%

2% 0%

0% 2%

0% 2%

4% 2%

11% 2%

1% 2%

0% 0%

11% 26%

0% 2%

4% 1%

41% 33%

100% 100%

1% 2%

5% 1%

2% 5%

2% 1%

0% 0%

2% 0%

27% 10%

2% 14%

0% 0%

5% 2%

1% 1%

1% 1%

0% 1%

0% 0%

0% 0%

18% 24%

1% 4%

1% 0%

31% 31%

100% 100%

2% 0%

2% 8%

9% 3%

0% 2%

4% 0%

1% 0%

4% 6%

0% 0%

9% 0%

1% 36%

1% 0%

6% 0%

3% 0%

1% 0%

0% 0%

14% 11%

0% 1%

3% 2%

44% 30%

100% 100%

0% 2%

2% 1%

4% 12%

0% 1%

0% 0%

2% 1%

8% 1%

2% 0%

0% 3%

2% 0%

11% 0%

1% 26%

0% 2%

0% 0%

0% 0%

37% 12%

0% 0%

1% 2%

31% 37%

100% 100%

5% 2%

2% 3%

7% 11%

1% 1%

2% 0%

3% 4%

1% 1%

1% 0%

1% 0%

1% 0%

0% 0%

2% 7%

23% 3%

0% 4%

0% 0%

12% 20%

2% 2%

3% 1%

35% 40%

100% 100%

0% 1%

3% 2%

2% 3%

0% 1%

0% 0%

0% 1%

6% 3%

1% 1%

5% 0%

8% 1%

0% 1%

0% 1%

1% 1%

0% 0%

2% 0%

17% 51%

1% 1%

4% 2%

50% 31%

100% 100%

4% 2%

2% 10%

4% 12%

3% 3%

1% 0%

3% 2%

3% 3%

3% 0%

0% 0%

3% 4%

2% 0%

1% 1%

3% 3%

2% 0%

0% 0%

22% 20%

12% 0%

3% 7%

31% 31%

100% 100%

5% 3%

9% 7%

18% 11%

3% 2%

1% 1%

2% 2%

5% 4%

2% 1%

1% 1%

4% 4%

1% 1%

5% 3%

4% 2%

1% 1%

1% 0%

30% 28%

2% 1%

5% 3%

0% 25%

100% 100%

Bron: 2020, gemeente Schouwen-Duiveland: bewerking Stec Groep

31

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Bijlage B: doelgroepen en doorstroommodel Naam doelgroep

Woonmilieu

JULB (jong urbaan, laag budget) Stedelijk JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Geboren en getogen Stadselite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Suburbaan Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren Ruim(t)egenieters / zilveren rand JOLO (JOng LOkaalgebonden) Landelijk Blijvers en erugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud Landelijke luxe

Leeftijd en samenstelling

Inkomen

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Laag Midden

-

-

-

Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Aezinnen Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar

Hoog Laag en midden Hoog Laag

-

-

-

Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 65+ Alleenstaanden en stellen 65+ Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 65+ Alleenstaanden en stellen 65+ Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar Alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar

Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag en midden Hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag

600 430 950 1720 895 1770 2075 1530 70 110 340 1455 480 910

-80 -55 -60 -110 -35 -65 355 255 -10 -15 -20 -95 -15 -30

-100 -70 -30 -50 -140 -280 200 150 -10 -15 -10 -40 -75 -145

970 1300

165 225

95 125

Alleenstaanden en stellen 65+ Alleenstaanden en stellen 65+

Midden en hoog Laag Midden en hoog

Aantal 2019

Ontw. 2020-2030

Ontw. 2030-2040

32

Actueel zicht woningmarkt Schouwen-Duiveland 2020 20.022

Doorstroommodellen 2020-2030 Uit onderstaande modellen valt te concluderen dat er een duidelijke behoefte is naar nultredenwoningen en appartementen, waarbij de behoefte met name ligt in het koopsegment. De behoefte naar grondgebonden woningen valt in alle gevallen negatief uit. Figuur26: behoefte vertaald naar segmenten 2020-2030 20 -20

SH GGB

-40

VSH GGB

-60

KOOP GGB

-80 -100 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Bron: WoON2015, WoON2018, Provinciale prognose (2019), bewerking Stec Groep (2020). 80 60 40

SH APP/NULT.

20

VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT.

-20 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

Bron: WoON2015, WoON2018, Provinciale prognose (2019), bewerking Stec Groep (2020).

2029

2030